Zählen Kellerräume zur Wohnfläche?

Was zur Wohnfläche gehört, kann auch von individuellen Vereinbarungen im Mietvertrag abhängen

onlineurteile.de - Eine Bonner Vermieterin forderte von ihren Mietern mehr Miete. Im Mieterhöhungsverlangen ging sie von 177 Quadratmetern (qm) Wohnfläche aus. Zur Wohnfläche gehörten laut Mietvertrag Zimmer im "Erdgeschoss, im Unter- und Zwischengeschoss", insgesamt ca. 180 qm.

Die Mieter wandten ein, die tatsächliche Wohnfläche betrage nur 144,5 qm. Die Kellerräume, in die kaum Licht falle, zählten nicht dazu — die seien als Wohnraum gar nicht zulässig. Daher sei die Mieterhöhung nicht gerechtfertigt. Vielmehr müsse ihnen die Vermieterin umgekehrt zu viel gezahlte Miete zurückzahlen, insgesamt 47.500 Euro.

Doch das Landgericht Bonn gab der Vermieterin Recht: Hier gehe es nicht um einen Mietmangel. Denn in § 1 des Mietvertrags stehe, dass die Zimmer in allen drei Stockwerken "als Wohnräume" vermietet werden. Das gelte also auch für die Kellerräume. Der Bundesgerichtshof bestätigte das Urteil (VIII ZR 26/20).

Dass die — nach objektiven Kriterien ermittelte — tatsächliche Wohnungsgröße von der Angabe im Mietvertrag wesentlich abweiche, begründe im konkreten Fall keinen Mangel der Mietsache. Mietparteien könnten individuell festlegen, wie sie die Wohnfläche definierten. Hier sei vertraglich vereinbart worden, dass auch die schlecht beleuchteten Kellerräume als Wohnräume vermietet würden.

Daher zählten sie zur Wohnfläche, obwohl man sie bei einer Berechnung der Wohnungsgröße gemäß "Wohnflächenverordnung" nicht berücksichtigen dürfte. Die Mieter hätten die Kellerräume im Übrigen ja auch als Wohnräume eingerichtet und genutzt. Da der von ihnen beanstandete Mietmangel (d.h. eine kleinere Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben) nicht bestehe, hätten sie auch keinen Anspruch auf Rückzahlung.

Daran ändere auch das Argument nichts, die Räume im Kellergeschoss seien als Wohnraum nicht genehmigungsfähig und würden nur als Gästezimmer benützt. Solange die Baubehörde die Nutzung als Wohnraum nicht verbiete, hätten die Mieter nicht das Recht, wegen fehlender Nutzungsmöglichkeit der Kellerräume die Miete zu kürzen.