Verwalterin mit zu viel Entscheidungsspielraum?

"In Grenzen" können Wohnungseigentümer die Verwalterbefugnisse per Beschluss erweitern

onlineurteile.de - Auf einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer, mit der S-GmbH einen Verwaltervertrag zu schließen. Zugleich übertrug man der künftigen Verwalterin die Befugnis, Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum auch ohne Beschluss der Eigentümer einzuleiten — bis zu einem Auftragswert von 4.000 Euro brutto — und dabei Sonderfachleute wie Ingenieure oder Gutachter einzuschalten.

Einer Wohnungseigentümerin ging das zu weit: Hier würden Aufgaben unzulässig an die Verwaltung delegiert, solche Entscheidungen seien Sache der Eigentümer. Sie focht den Beschluss an und wollte ihn für ungültig erklären lassen. Ihre Klage scheiterte jedoch in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (V ZR 215/20).

Grundsätzlich sollten Eigentümer notwendige Entscheidungen über das Ob und Wie von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen selbst treffen, räumten die Bundesrichter ein. Das Recht der Eigentümer auf Selbstorganisation schließe aber auch die Kompetenz ein, per Beschluss den gesetzlichen Aufgabenkreis des Verwalters zu erweitern — vorausgesetzt, die begrenzte Verlagerung von Kompetenzen bedeute für den einzelnen Eigentümer kein unüberschaubares Risiko. Das sei hier aber nicht zu befürchten.

Die Befugnisse der S-GmbH seien durch eine Wertobergrenze für die einzelne Maßnahme beschränkt und durch eine Obergrenze für das jährliche Gesamtbudget. Also sei pro Jahr und Wohneinheit dadurch nur eine relativ geringe Belastung zu erwarten, höchstens ein niedriger dreistelliger Betrag. Der positive Effekt sei dagegen beachtlich: Die Befugnisse der Verwalterin zu erweitern, vereinfache bei kleineren Aufträgen den Verwaltungsaufwand und beschleunige die Entscheidungsprozesse. Bei einer großen Wohnanlage mit 70 Wohneinheiten sei dies für alle Wohnungseigentümer von Vorteil.