Unwissentlich ein Denkmal erstanden

Kann der Käufer eines Fachwerkhauses wegen Sachmangels den Kaufpreis reduzieren?

onlineurteile.de - 2015 hatte das Ehepaar A vom Ehepaar B für 82.500 Euro ein Fachwerkhaus aus dem 17. Jahrhundert gekauft, vermutlich Baujahr 1660. Der notarielle Kaufvertrag schloss die Haftung der Verkäufer für Sachmängel des Hauses aus, soweit sie nicht vorsätzlich oder arglistig verschwiegen wurden.

Einige Wochen nach dem Vertragsschluss forderte Herr A von den Verkäufern 12.375 Euro zurück: Man habe ihm den Bau eines Carports verwehrt, weil das Haus unter Denkmalschutz stehe. Also habe Frau B bei den Vertragsverhandlungen seine Frage nach Denkmalschutz wahrheitswidrig verneint. Davon hätten sie wirklich nichts gewusst, versicherten die Eheleute B.

Das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz entschied den Rechtsstreit zu Gunsten der Verkäufer (1 U 287/18). Dabei bestätigte das OLG in seinem Urteil ausdrücklich, dass hier ein Sachmangel der Kaufsache vorlag: Wenn ein Gebäude unter Denkmalschutz stehe, könne der Eigentümer damit nicht nach Belieben verfahren, seine Befugnisse seien eingeschränkt. Zudem sei er verpflichtet, das Kulturdenkmal in Absprache mit der zuständigen Behörde zu erhalten und zu pflegen.

Für diesen Mangel müssten die Verkäufer aber laut Vertrag nur haften, wenn sie ihn wider besseres Wissen verschwiegen hätten. Und das sei nicht bewiesen. Herr A habe mit der Maklerin sowie der Ehefrau B verhandelt und mehrmals gefragt, ob das Objekt in der Denkmalliste stehe. Beide hätten "nein" geantwortet und auf Umbauten am Giebel hingewiesen. Der Schwiegervater, von dem sie das Haus 2011 erbten, habe zu Lebzeiten die Fassade verändert. Das wäre bei einem denkmalgeschützten Haus nicht erlaubt und in den Unterlagen des Schwiegervaters stehe auch kein Hinweis auf Denkmalschutz.

Diese Auskünfte von Frau B träfen allezu. Auch eine Internetrecherche habe keinen Hinweis ergeben, habe Frau B betont. Sie habe sich außerdem wegen A’s Fragen nachweislich bei der Kreisverwaltung erkundigt und die (falsche) Auskunft erhalten, das Fachwerkhaus stehe "nicht auf der Liste". Glaubwürdig hätten auch Mitarbeiter des Maklerbüros ausgesagt, dass in der Firma alle davon ausgingen, dass das Gebäude nicht denkmalgeschützt sei.