"Sonderwünsche" beim Bauträgervertrag

Nach Vertragsschluss mit dem Bauträger vereinbarte Änderungen müssen notariell beurkundet werden

onlineurteile.de - Ein Ehepaar erwarb vom Bauträger für 1,16 Millionen Euro eine noch zu errichtende Doppelhaushälfte. Der Bauträgervertrag enthielt eine Klausel, nach der Sonderwünsche nur mit Zustimmung des Bauträgers zulässig waren und die Erwerber die Mehrkosten tragen müssten. Welche Änderungen das Ehepaar wünschte, ist dem Urteil nicht zu entnehmen. Jedenfalls einigten sich die Vertragsparteien darauf, dass einige Sonderwünsche ausgeführt werden sollten.

Das verzögerte natürlich die Fertigstellung des Bauvorhabens. Es kam zum Streit darüber, wann die nächsten Raten des Kaufpreises fällig sein sollten. Schließlich forderte der Bauträger die Rückabwicklung des Vertrags. Begründung: Der Bauträgervertrag sei wegen nicht beurkundeter, nachträglicher Sonderwünsche der Erwerber insgesamt nichtig. Die Klage des Unternehmens wurde vom Oberlandesgericht (OLG) München abgewiesen (9 U 3345/17 Bau).

Als Sonderwunsch werde es bezeichnet, wenn Erwerber vom "Leistungspaket" des Bauträgers abweichen wollten, so das OLG. Da könne es sich um zusätzliche Baumaßnahmen oder um Materialien handeln, die höherwertig seien als die zunächst vorgesehenen. Solche Sonderwünsche müssten notariell beurkundet werden, bestätigte das OLG, andernfalls seien die Vereinbarungen nichtig. (Das gelte zumindest, bis die Erwerber als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen seien. Mit dem Eintrag entfalle die Notwendigkeit, die Änderungen notariell zu beurkunden.)

Wenn die nach Vertragsschluss getroffenen Vereinbarungen mangels Beurkundung nichtig seien, führe das aber nicht dazu, dass der Bauträgervertrag insgesamt nachträglich unwirksam werde. Im Vertrag stehe ausdrücklich, Sonderwünsche bedürften der Einwilligung des Bauträgers und die Erwerber müssten dadurch entstehende Mehrkosten übernehmen. Damit hätten die Parteien sehr deutlich zum Ausdruck gebracht, dass der Vertrag auch im Falle späterer Änderungen fortbestehen sollte.

Sobald der restliche Kaufpreis bezahlt sei, müsse der Bauträger deshalb den Käufern das Eigentum an der Immobilie per Grundbucheintrag übertragen. (Das Urteil wurde am 20.2.2019 vom Bundesgerichtshof bestätigt, AZ.: VII ZR 184/18)