Sanierungsbedürftige Eigentumswohnung gekauft

Der vom Bauträger angegebene Sanierungskostenanteil kann zur "vereinbarten Beschaffenheit" der Immobilie gehören

onlineurteile.de - Herr X kaufte für 230.000 Euro von einer Immobiliengesellschaft eine Eigentumswohnung, die von der Verkäuferin modernisiert werden sollte. Baupläne und Baubeschreibung waren Bestandteile des notariellen Kaufvertrags. Vom Kaufpreis entfielen nach der "für das Finanzamt unverbindlichen Einschätzung des Verkäufers" 202.000 Euro auf Instandsetzung und Modernisierungsmaßnahmen: So stand es im Kaufvertrag.

Für den Käufer war die Höhe des Sanierungskostenanteils wichtig, weil Sanierungskosten steuerlich absetzbar sind. Das Finanzamt übernahm zunächst die Angaben im Kaufvertrag und berücksichtigte bei der Einkommensteuererklärung von Herrn X absetzbare Aufwendungen von 202.000 Euro. Nach einer Betriebsprüfung bei der Immobilienverkäuferin korrigierte die Behörde jedoch den Sanierungskostenanteil auf 130.000 Euro.

Damit sei sein Steuervorteil erheblich geschrumpft, warf Käufer X der Verkäuferin vor und verlangte Schadenersatz. Sie habe ihm im Kaufvertrag zugesichert, die Wohnung für 202.000 Euro zu modernisieren. Tatsächlich habe die Bauträgerin jedoch um 72.000 Euro geringere Leistungen erbracht. Das Landgericht Potsdam wies die Klage des Käufers auf Schadenersatz ab (6 O 402/17).

Im Prinzip könne zwar der Sanierungskostenanteil — als Grundlage für Steuervorteile — durchaus zur vereinbarten Beschaffenheit einer Immobilie gehören, betonte das Landgericht. Wenn der Immobilienverkäufer den Sanierungskostenanteil falsch angebe, stelle das dann einen Mangel des Objekts dar, weil es nicht so beschaffen sei wie vereinbart. Unter diesen Umständen müsste der Bauträger für den Mangel haften.

Im konkreten Fall sei jedoch kein bestimmter Sanierungskostenanteil vereinbart worden, so das Landgericht. Denn im Kaufvertrag stehe zu den Modernisierungskosten ausdrücklich, dies sei eine "für das Finanzamt unverbindliche Einschätzung des Verkäufers". Entgegen der Ansicht des Käufers habe ihm die Immobiliengesellschaft damit gerade nicht "zugesichert", die Wohnung mit genau diesem Aufwand zu sanieren. Unverbindlich bedeute nun einmal unverbindlich.

Im Übrigen gehörten zum Aufwand eines Bauträgers auch steuerlich nicht absetzbare Planungs-, Koordinierungs- und Überwachungskosten. Der Vorwurf, die Verkäuferin habe um "72.000 Euro geringere Leistungen" erbracht, treffe daher objektiv nicht zu.