Feuchtigkeit in der gekauften Eigentumswohnung

Der Verkäufer muss die geschätzten, voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung tragen

onlineurteile.de - Für 79.800 Euro hatte ein Paar 2014 eine Eigentumswohnung gekauft. Wie üblich wurde vertraglich die Haftung des Verkäufers für Mängel ausgeschlossen, mit einer Einschränkung. Der Eigentümer, der selbst in der Wohnung gewohnt hatte, bestätigte schriftlich, dass es "an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit" gegeben hatte. Sollte bis Ende 2015 der Schaden wieder auftreten, werde er ihn auf eigene Kosten beheben. Das wurde vertraglich fixiert.

Trotzdem hielt der Verkäufer sein Versprechen nicht, als sich im Winter 2014 im Schlafzimmer erneut feuchte Flecken zeigten. Vergeblich forderten ihn die Wohnungskäufer auf, die Schäden zu beheben. Schließlich zogen sie vor Gericht und verlangten die voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung (ohne Umsatzsteuer rund 8.000 Euro) sowie Ersatz für die Anwaltskosten.

Völlig überhöht sei die Kostenschätzung, fand der Verkäufer: Solange die Sanierungsmaßnahmen nicht ausgeführt und bezahlt seien, werde er kein Geld herausrücken. Die Höhe des Schadenersatzes im Voraus zu schätzen und als "fiktive Mängelbeseitigungskosten" geltend zu machen, sei rechtlich sowieso umstritten.

Das sei im Baurecht geändert worden, erklärte ihm der Bundesgerichtshof, die Änderung gelte aber nicht für den Immobilienkauf (V ZR 33/19). Bei Mängeln einer erworbenen Bestands-Immobilie könne die Höhe des Schadenersatzes weiterhin anhand der voraussichtlich entstehenden Kosten der Mängelbeseitigung berechnet werden (so genannte "fiktive Kosten").

Es wäre unzumutbar, wenn die Käufer die Arbeiten vorfinanzieren müssten. Sie seien nicht verpflichtet, so einen hohen Betrag bis zum Abschluss der nötigen Sanierungsmaßnahmen vorzustrecken.

Diese Regelung benachteilige auch den Wohnungsverkäufer nicht, denn der Anspruch der Käufer auf Schadenersatz sei im Kaufrecht begrenzt: Der Verkäufer dürfe sich weigern, die Mängelbeseitigungskosten zu übernehmen, wenn die Kosten unverhältnismäßig seien. Die Käufer könnten dann den mangelbedingten Minderwert der Wohnung ersetzt verlangen.