Fassade "gebaut wie beschrieben"

Auch wenn sie der Baubeschreibung entspricht, kann eine Bauleistung mangelhaft sein, wenn "das Werk" wichtige Funktionen nicht erfüllt

onlineurteile.de - Im Überflutungsbereich der Elbe wurde eine Wohnungseigentumsanlage gebaut. In der Baubeschreibung stand zur Position "Fassade": "Die Putzfassade wird als Wärmedämmverbundsystem (WDVS)" ausgeführt, "Dämmung gemäß Wärmeschutznachweisen, Beschichtung der gedämmten Flächen mit feinem Edelputz". Als der Bau fertig war, beanstandete die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, das WDVS könne einem Hochwasser nicht standhalten.

Angesichts des dabei zu erwartenden Wasserdrucks und der vom Bauträger verwendeten Materialien sei abzusehen, dass eine Überflutung das Dämmsystem irreparabel beschädigen würde. Die Eigentümer forderten vom Bauträger einen Kostenvorschuss von 150.000 Euro, um die Mängel zu beheben. Der Bauträger verwies dagegen auf die Baubeschreibung: Er habe das WDVS genauso ausgeführt wie vorgesehen.

Dennoch erklärte das Oberlandesgericht (OLG) Hamburg die Bauleistung für mangelhaft und sprach der Eigentümergemeinschaft den Vorschuss zu (4 U 111/13). Welche Beschaffenheit "das Werk" des Bauunternehmens haben müsse, ergebe sich nicht allein aus der Art der Ausführung, die in der Leistungsbeschreibung vereinbart wurde, so das OLG: Es komme auch darauf an, welche Funktion das Werk erfüllen solle. Bauunternehmen schuldeten den Bauherren bzw. Immobilienkäufern ein "funktionstaugliches Werk".

Im Überflutungsbereich eines Flusses sollte die Außenfassade einem Hochwasser standhalten. Anscheinend habe das der Bauträger beim Bau auch so gesehen. Denn er habe im Erdgeschoss Perimeter-Dämmung eingesetzt, die für feuchtigkeitsbelastete Bereiche gedacht sei und er habe sie höher als üblich verbaut, nämlich bis drei Meter über der Geländeoberkante. Das könne man nur so interpretieren: Die Außenfassade im Erdgeschoss sollte auch für eine Beanspruchung durch Hochwasser geeignet sein — was aber offenbar schief gegangen sei.

Das liege in erster Linie daran, dass für WDVS im Hochwasserbereich (noch) keine allgemein anerkannten Regeln der Technik existierten, die den Mindeststandard für die Qualität einer Bauleistung darstellten. Der Bauträger hätte die Wohnungskäufer darüber informieren müssen, dass dieser Mindeststandards für WDVS fehle. Denn das bedeute: Das von ihm verwendete Material habe sich in der Praxis noch nicht langfristig bewährt, es gebe für seine Tauglichkeit bei Hochwasser keinerlei Beleg. Wenn sie das rechtzeitig erfahren hätten, hätten sich die Eigentümer sicher für eine andere Ausführung der Fassade entschieden.