"Falsche" Fenster eingebaut

Immobilienkäuferin kann vom Bauträger Austausch vertragswidrig verglaster Fenster verlangen

onlineurteile.de - Frau T hatte 2011 für 330.000 Euro eine Eigentumswohnung in einer — noch nicht gebauten — Wohnanlage erworben. Die Baubeschreibung für dieses Objekt war Bestandteil des notariellen Kaufvertrags mit dem Bauträger, einer Immobiliengesellschaft. Laut Baubeschreibung sollten "Kunststoff-Fenster mit 3-fach Wärmeschutz-Verglasung" eingebaut werden. 2012 beauftragte die Käuferin einen Bausachverständigen damit, verschiedene Mängel der Wohnung zu klären.

Der Gutachter stellte u.a. fest, dass die eingebauten Dachflächenfenster nicht der Baubeschreibung entsprachen: Sie waren nicht dreifach verglast, sondern nur zweifach — was geringeren Wärmeschutz bedeutet. Die Immobiliengesellschaft weigerte sich, den Mangel zu beheben und erklärte ihn zur Bagatelle: Frau T müsse deswegen höchstens acht Euro pro Jahr mehr fürs Heizen ausgeben. Die Verglasung auszutauschen, würde zwischen 4.500 Euro und 6.700 Euro kosten — das wäre total unverhältnismäßig.

Die Käuferin sah das anders und bekam vom Oberlandesgericht Karlsruhe Recht (9 U 52/17). Nach dem Wortlaut der Baubeschreibung sei der Bauträger verpflichtet, alle Fenster als Kunststoff-Fenster mit Dreifach-Wärmeschutz-Verglasung und einem bestimmten U-Wert (= Maßeinheit für Wärmeschutz) auszuführen. Eine Ausnahmeregelung für Dachflächenfenster sei dem Bauträgervertrag nicht zu entnehmen.

Da eindeutig eine bestimmte Eigenschaft der Fenster vertraglich vereinbart sei, könne Frau T verlangen, dass der Bauträger den Vertrag erfülle. Er könne sich auch nicht darauf berufen, dass der Aufwand dafür "unverhältnismäßig" sei. Da komme es nicht allein auf das rechnerische Verhältnis zwischen dem Vorteil für die Käuferin und den Kosten der Mängelbeseitigung an.

Abzuwägen sei auch, ob das Unternehmen ein Verschulden treffe und die Käuferin ein nachvollziehbares Interesse an der Vertragserfüllung habe. Beides treffe hier zu. Der von der Immobiliengesellschaft beauftragte Fensterbauer sei schuldhaft von der eindeutigen Baubeschreibung abgewichen, die er natürlich gekannt habe. Als Bauprofi wisse er auch über die Bedeutung von Wärmeschutz-Gesichtspunkten auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt Bescheid.

Für Immobilienkäufer sei der Wärmeschutz wichtig. Dabei gehe es nicht nur um die Heizkosten, sondern auch um den Wert der Immobilie. Im Falle eines Verkaufs der Wohnung müsse Frau T damit rechnen, dass diese Frage eine Rolle spiele: Heutzutage gehöre Wärmeschutz zu den Merkmalen einer Immobilie, die auf dem Markt ihren Wert (mit-)bestimmten. Daher habe Frau T ein berechtigtes Interesse daran, dass der Baustandard eingehalten werde.

Beschluss des Oberlandesgerichts Karlsruhe
Aktenzeichen: 9 U 52/17
Entscheidungsdatum: 01.02.2018
Urteilnummer: 55497