"Bauabnahme" einer Wohnanlage

Bauträger dürfen den Gutachter, der die Bauleistung "abnehmen" soll, nicht selbst bestimmen

onlineurteile.de - Eine Eigentümergemeinschaft stritt mit der Bauträgerin der neuen Wohnanlage, einer Immobiliengesellschaft, über Mängel und Gewährleistungsansprüche. Das Unternehmen erklärte die Ansprüche der Eigentümer für verjährt: Die Abnahme der Bauleistung sei schon vor mehr als fünf Jahren erfolgt. Dennoch klagte die Eigentümergemeinschaft erfolgreich auf Schadenersatz für die Mängelbeseitigung.

Ihre Ansprüche seien noch nicht verjährt, urteilte das Oberlandesgericht Karlsruhe, weil die Abnahme seinerzeit unwirksam gewesen sei (8 U 19/14). Deshalb habe die Verjährungsfrist nicht mit der Abnahme zu laufen begonnen. Grund dafür sei die nichtige Abnahmeklausel im Bauträgervertrag: Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums "erfolge durch einen vom Verwalter zu beauftragenden vereidigten Sachverständigen".

Diese Vertragsklausel sei unwirksam, weil sie die Wohnungskäufer unangemessen benachteilige. Auf diese Weise bestimme der Bauträger nämlich zumindest indirekt über den Gutachter und damit über die Abnahme: Die Immobiliengesellschaft bestelle einen (wirtschaftlich und/oder rechtlich mit ihr verbundenen) Verwalter und der Verwalter wähle den Sachverständigen aus. Dieser werde also ebenfalls "beste Beziehungen" zum Bauträger unterhalten.

Bei so einer Regelung bestehe die Gefahr, dass der Gutachter die Bauleistungen und ihre Abnahmefähigkeit nicht objektiv untersuche. Den Erwerbern der Wohnungen werde so die Möglichkeit genommen, die Bauleistungen durch einen neutralen Sachverständigen ihres Vertrauens prüfen zu lassen.