300 Jahre alter Bauernhof verkauft

Feuchte Wände stellen auch bei einem alten Gebäude einen Mangel dar, wenn es als sanierte "Luxusimmobilie" beworben wurde

onlineurteile.de - Ein rund 300 Jahre alter Bauernhof mit Anbauten jüngeren Datums wurde verkauft. Im Internet hatte der Verkäufer den Bauernhof als Luxusimmobilie beworben, die nach dem neuesten Standard renoviert wurde. Der Kaufvertrag enthielt, wie üblich, einen allgemeinen Haftungsausschluss für Sachmängel. Zur Beschaffenheit der Kaufsache war nichts vereinbart. Bei Umbauarbeiten bemerkte der Käufer Feuchtigkeit in den Wänden.

Um den alten Hof abzudichten, müsse er rund 80.000 Euro investieren, schätzte ein Bausachverständiger. Der Käufer verklagte den Verkäufer auf Schadenersatz in dieser Höhe. Begründung: Der Eigentümer habe über die Schäden Bescheid gewusst und sie ihm verschwiegen. Der so Gescholtene konterte, der Käufer hätte bei der Besichtigung des Hofes die Feuchtigkeitsschäden leicht erkennen können. Außerdem sei vertraglich nicht vereinbart worden, dass das Gebäude trocken sein müsse.

Auch das Oberlandesgericht Düsseldorf verneinte einen Sachmangel: Dass ein 300 Jahre alter Bauernhof frei sei von Feuchtigkeit, könne der Käufer nicht erwarten. Mit diesem Argument war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (V ZR 274/16). Bei einer — angeblich nach dem neuesten Standard — renovierten Luxusimmobilie könne der Käufer sehr wohl verlangen, dass die Wohnräume trocken seien, urteilten die Bundesrichter.

Mit diesen Worten habe der Verkäufer den Bauernhof im Internet angepriesen. Auch wenn der Kaufvertrag keine Beschaffenheitsvereinbarung enthalte: Angaben in einem Exposé oder einer Internetanzeige zu den Eigenschaften des Kaufobjekts seien ebenfalls verbindlich. Daher seien die Feuchtigkeitsschäden als Sachmangel einzustufen.

Allerdings sei laut Kaufvertrag die Haftung für Mängel ausgeschlossen. Anspruch auf Schadenersatz habe der Käufer daher nur, wenn der Verkäufer den Mangel hätte offenbaren müssen und ihn arglistig verschwieg. Wenn, wie der Verkäufer behaupte, die Feuchtigkeitsschäden für jedermann sichtbar waren, hätte er den Käufer darüber nicht informieren müssen.

Diese Frage sei aber noch nicht geklärt. Denn angeblich habe eine Putzfrau gesehen, wie Schimmelflecken vor der Besichtigung überstrichen wurden. Diese Zeugin müsse die Vorinstanz anhören und dann den Streit endgültig entscheiden. Bestätige sich die Aussage, wäre das Schweigen des Verkäufers als arglistige Täuschung anzusehen. Dann könnte sich der Verkäufer nicht auf den Haftungsausschluss berufen und müsste Schadenersatz leisten.