Wohnen und Miete

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Verschimmelte Wohnung

Mieter ignoriert lange Zeit erhebliche Feuchtigkeitsschäden und meldet sie dem Vermieter nicht

Bei der Rückgabe der Mietwohnung traute der Vermieter seinen Augen nicht: Die Wände waren großflächig von Schimmelpilzen befallen, in der Küche komplett durchfeuchtet. Da der Mieter behauptete, das habe er erst beim Auszug bemerkt, beauftragte der Hauseigentümer einen Sachverständigen damit, Ausmaß und Ursache der Schäden festzustellen. Der Bauexperte kam zu dem Ergebnis, die Bausubstanz sei in Ordnung — offenbar habe der Mieter über Jahre hinweg zu wenig gelüftet und geheizt.

Daraufhin zog der Vermieter vor Gericht, belegte den Zustand der Wohnung mit Fotos und forderte Schadenersatz: Der Mieter habe die offensichtlichen Schäden konsequent ignoriert und somit den beträchtlichen Schaden vorsätzlich herbeigeführt. Er müsse die Kosten der Sanierung und die Gutachterkosten ersetzen.

Das Amtsgericht Duisburg-Hamborn gab dem Vermieter Recht (7 C 274/13). Wenn der Schimmelpilzbefall so einen Umfang erreiche wie hier, könne er dem Bewohner nicht verborgen geblieben sein. Schimmel habe auch Wände überzogen, die nicht mit Möbeln zugestellt waren. Der Mieter habe ihn also sehen müssen. Anstatt den Hauseigentümer zu informieren, habe er sich um nichts gekümmert.

Dass sich die Schäden immer weiter ausbreiteten, habe der Mieter billigend in Kauf genommen. Deshalb stellte das Amtsgericht auf Antrag des Vermieters auch fest, dass der Mieter vorsätzlich eine "unerlaubte Handlung zum Nachteil des Vermieters" begangen hatte.

Das hat für den Mieter folgende Konsequenzen: Ist er zahlungsunfähig — und deshalb außerstande, Schadenersatz zu leisten —, kann der Vermieter beim Vollstreckungsgericht beantragen, das Arbeitseinkommen des Mieters über die normalerweise geltenden Beschränkungen hinaus zu pfänden. Die Schulden des Mieters beim Vermieter wären auch von der Restschuldbefreiung ausgenommen, wenn sich der Mieter einem Insolvenzverfahren unterziehen müsste.

Mieterhöhungsverlangen nicht zugestellt?

Kurzartikel

Eine Mieterin verweigert die Zustimmung zur geforderten Mieterhöhung mit dem Argument, das Schreiben der Vermieterin sei ihr wegen einer fehlenden Klappe am Briefkasten nicht zugegangen: Den Brief habe wohl jemand entwendet, die Haustür sei nicht verschließbar. Auf den defekten Briefkasten kann sich die Mieterin nicht berufen, entscheidet das Amtsgericht Wedding. Das gilt jedenfalls dann, wenn sie den Mangel über ein Jahr lang hingenommen hat, anstatt notfalls in Eigenregie dafür zu sorgen, dass Post zuverlässig bei ihr ankommt. Das Schreiben der Vermieterin mit dem Mieterhöhungsverlangen ist daher als "wirksam zugestellt" einzustufen.

Renovierungsbedürftige Wohnung übergeben?

Kurzartikel

Ein Mieter, der laut Mietvertrag Schönheitsreparaturen hätte durchführen müssen, zieht aus, ohne die Wohnung zu renovieren. Das begründet er damit, dass der Vermieter sie ihm beim Einzug schon so übergeben habe. Deshalb sei die Vertragsklausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam, meint er. Das Landgericht sieht das anders und verurteilt den Mieter zu Schadenersatz: Die Klausel sei auch dann wirksam, wenn ihm der Vermieter zu Mietbeginn die Räume nicht frisch renoviert überlassen habe. Minimale Gebrauchsspuren des Vormieters änderten nämlich an der Pflicht zum Renovieren nichts und erhebliche Mängel habe der Mieter nicht belegt.

Vergleichswohnung nicht vergleichbar

Kurzartikel

Benennt eine Vermieterin vorschriftsmäßig drei Vergleichswohnungen mit höherer Miete, um eine Mieterhöhung zu begründen, ist das Mieterhöhungsverlangen nur wirksam, wenn alle Wohnungen in Lage und Ausstattung mit ihrer Mietwohnung vergleichbar sind. Das trifft nicht zu, wenn eine dieser Vergleichswohnungen vor wenigen Jahren umfangreich saniert wurde (ausgestattet mit neuem Bad, neuen Küchenfliesen und neuem Bodenbelag), während sich das Badezimmer in der Wohnung der Mieter noch im ursprünglichen Zustand (Baujahr 1962!) befindet.

Heizung nicht regulierbar

Ist ein Schlafzimmer in der Heizperiode ständig zu warm, hat der Mieter Anspruch auf Abhilfe

Beschweren sich Mieter im Herbst oder Winter über die Heizung, geht es meistens um zu niedrige Raumtemperatur, weil die Heizung "schwächelt". Im konkreten Fall war es einmal genau anders herum: Der Mieter einer Wohnung in einem Berliner Plattenbau verlangte von der Vermieterin, einen mangelhaften Heizkörper in seinem Schlafzimmer zu reparieren oder auszutauschen, weil es ihm zu warm war. Der Heizkörper war nicht regulierbar.

Die Wohnung ist mit einer "Einrohrheizung" ausgestattet. Die Bauart des Heizkörpers bzw. seiner Zu- und Ableitung haben zur Folge, dass sich bei Außentemperaturen unter 18 Grad Celsius der Schlafraum unweigerlich auf über 18 Grad Celsius erwärmt — auch dann, wenn der Thermostat auf "Null" steht und die Heizung zugedreht ist.

Bei dieser Temperatur könne er nicht schlafen, erklärte der Mieter seiner Vermieterin. Doch die fand es "wirtschaftlich unzumutbar", für Abhilfe zu sorgen.

Mit seiner Klage auf Beseitigung des Mangels setzte sich der Mieter beim Landgericht Berlin durch (67 S 357/15). Auch der Mieter einer Berliner Plattenbauwohnung könne einen gewissen Mindeststandard erwarten, so das Landgericht. Es müsse möglich sein, während der Heizperiode mit zumutbaren Mitteln eine Innentemperatur im Schlafzimmer zu erreichen, die einen angenehmen Schlaf erlaube.

Die Vermieterin könne vom Mieter nicht verlangen, während der gesamten Heizperiode, also zwischen Oktober und März, den Raum permanent durch Öffnen der Fenster abzukühlen. Daher müsse sie den Mangel beseitigen. "Wirtschaftlich unzumutbar" wäre das nur, wenn der Reparaturaufwand riesig und der Nutzen der Reparatur für den Mieter — gemessen am Aufwand — unverhältnismäßig gering wäre. Das treffe hier aber nicht zu.

Kündigungsausschluss per AGB

Vertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht für zwei Jahre benachteiligt Studenten als Mieter

Im Sommer 2014 mietete ein Student in Saarbrücken für 395 Euro monatlich eine kleine Wohnung. Der Vertragsschluss kam per E-Mail zustande: Der Vermieter schickte einen Formularmietvertrag, den der Student ausdruckte, unterschrieb und zurückschickte. Das Vertragsformular enthielt eine Klausel, nach der beide Parteien bis zum 30. September 2016 auf eine ordentliche Kündigung verzichteten.

Dennoch kündigte der Student im Oktober 2014 zum 31.Januar 2015 den Mietvertrag, weil er den Studienort wechseln wollte. Vergeblich pochte der Vermieter auf den vertraglich vereinbarten Kündigungsausschluss. Das Amtsgericht Saarbrücken erklärte diese Vertragsklausel für unwirksam (3 C 313/15). Sie sei mit dem Mieter nicht individuell ausgehandelt worden, sondern stehe als "Allgemeine Geschäftsbedingung" (AGB) im Kleingedruckten des Mietvertrags.

Zwar sei es nicht grundsätzlich ausgeschlossen, einen wechselseitigen Kündigungsverzicht zu vereinbaren (höchstens für vier Jahre) und das auch per Formularvertrag. Doch einen Studenten als Mieter benachteilige so eine Ausschlussklausel in unangemessener Weise. Der Vermieter setze damit per AGB seine eigenen Interessen ohne Rücksicht auf die Belange des Mieters durch.

Gerade Studenten hätten ein besonderes Interesse an Mobilität und Flexibilität, müssten sie doch manchmal kurzfristig den Studienplatz und damit häufig auch den Studienort wechseln. Ein Kündigungsausschluss für zwei Jahre würde ihnen das verbauen und so eine für die Zukunft wichtige Entscheidung verhindern. In der Regel könnten es sich Studenten nicht leisten, mehrere Wohnungen oder Zimmer anzumieten.

Vermieterin lässt Außenaufzüge anbauen

Höhere Miete wegen einer Modernisierungsmaßnahme stellt für Mieterin mit niedrigem Einkommen eine unzulässige Härte dar

Eine Berliner Hauseigentümerin ließ 2013 außen am Mietshaus Fahrstühle anbauen, ohne die Mieter vorher über diese Baumaßnahme zu informieren. Die Kosten der Modernisierung legte die Vermieterin auf die Mieter um. Eine Mieterin sollte nun 384,24 Euro Nettokaltmiete zahlen statt 204,58 Euro. Die Frau weigerte sich und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen: Mit Wohngeld komme sie auf ein Monatseinkommen von 846,65 Euro, erklärte die Mieterin, da sei die Mieterhöhung eine besondere Härte.

So sah es auch das Landgericht Berlin, das die Klage der Vermieterin auf Zahlung des erhöhten Betrags abwies (67 S 78/16). Im Prinzip müssten Mieter einer Modernisierungsmaßnahme und der damit verknüpften Mieterhöhung schon vor deren Ausführung widersprechen: innerhalb von zwei Monaten nach Ankündigung der Baumaßnahme. Das habe die Hauseigentümerin jedoch vereitelt, weil sie die Baumaßnahme nicht angekündigt habe. Daher sei dieser Gesichtspunkt im Prozess um die Mieterhöhung zu berücksichtigen.

Für Mieter mit niedrigem Einkommen führe die höhere Miete selbst dann zu einer unzulässigen finanziellen Härte, wenn die Modernisierung den Wohnkomfort deutlich erhöhe. Im konkreten Fall sei "eine nicht zu rechtfertigende Härte" zu bejahen. Denn die Mieterin habe schon vor der Mieterhöhung ihren Lebensunterhalt kaum bestreiten können. Würde die Miete so erhöht wie gefordert, würden der Frau nach Abzug der Miete nur noch 462,41 Euro im Monat zum Leben übrig bleiben.

Obendrein könne hier von einem nachhaltigen Komfortgewinn durch die Modernisierung keine Rede sein. Die Wohnung der Mieterin liege im zweiten Stock und der Fahrstuhl halte nur auf den Ebenen der Zwischengeschosse. Alles in allem sei es zweifelhaft, ob die Außenaufzüge für die Mieter in den unteren Stockwerken überhaupt eine Modernisierung darstellten.

35 Euro für eine Wohnungsbesichtigung!

Makler dürfen von Mietinteressenten keine Besichtigungsgebühr kassieren

Sowohl der Mieterverein als auch die Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs zogen gegen einen Immobilienmakler gerichtlich zu Felde, der von Wohnungssuchenden 35 Euro für eine Wohnungsbesichtigung verlangt hatte.

Nach neuer Gesetzeslage müsse der Vermieter die Maklergebühren zahlen ("Bestellerprinzip"). Der Makler umgehe diese Vorschrift, indem er potenziellen Mietern rechtswidrig Besichtigungsgebühr berechne. Der Immobilienmakler verteidigte sich mit dem Argument, er habe als Dienstleister und nicht als Makler gearbeitet.

Wie er sich und seine Tätigkeit nenne, sei hier nicht von Belang, erklärte das Landgericht Stuttgart (38 O 73/15 Kfh und 38 O 10/16 Kfh). Sie sei der Sache nach eindeutig dem Maklergeschäft zuzuordnen. Zum Vermitteln von Wohnungen gehöre es dazu, Mietinteressenten die Räume zu zeigen. Ihnen dafür Geld abzuknöpfen, sei nach der neuen Rechtslage unzulässig. Makler müssten sich an das Bestellerprinzip halten.

Jobcenter muss Heizkosten nachzahlen

Städtisches Computerprogramm berechnet "angemessene Heizkosten" für eine Hartz-IV-Empfängerin falsch

Nach der Trennung von ihrem Freund zog Frau A im Frühjahr 2011 mit ihrem damals zwei Jahre alten Sohn in eine rund 70 Quadratmeter große Wohnung in Heilbronn. Beheizt wird sie mit Öl, auch das warme Wasser läuft über die Ölheizung. Das Jobcenter der Stadt Heilbronn bewilligte der alleinerziehenden Frau Grundsicherungsleistungen ("Hartz-IV").

Die Sozialbehörde lehnte es jedoch ab, eine Nachzahlung von 730 Euro für Heizkosten im Jahr 2011 zu übernehmen. Sie verwies auf ihr Computerprogramm "Heikos 2.0": Nach dessen Berechnungen seien die Heizkosten von Frau A unangemessen hoch. Die Hartz-IV-Empfängerin klagte den Nachzahlungsbetrag ein und bekam vom Sozialgericht Heilbronn Recht (S 15 AS 2759/12).

Das vom Jobcenter verwendete Computerprogramm sei nicht geeignet, die angemessenen Heizkosten im Einzelfall richtig zu bestimmen. "Heikos 2.0" erfasse nämlich nicht den konkreten Wärmebedarf einer Wohnung, sondern lege pauschale Werte gemäß einem fiktiven, idealen Heizverhalten zugrunde. Das sei unzulässig. Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts seien angemessene Heizkosten mit Hilfe des "Bundesweiten Heizspiegels" zu ermitteln.

Wenn man den Heizspiegel zugrunde lege, bewege sich die Betriebskostenabrechnung von Frau A innerhalb des Spektrums angemessener Heizkosten. Nur wenn man den Verbrauch von warmem Wasser isoliert betrachte, werde der Vergleichswert für warmes Wasser überschritten. Aber auch das sei bei einem Haushalt mit einem Kleinkind nicht zu beanstanden. Im Übrigen müsse das Jobcenter Hilfeempfänger prinzipiell über ihre Pflicht aufklären, die Heiz- und Warmwasserkosten zu senken — allerdings, bevor es eine Kostenübernahme verweigere.

Gestank aus der Mietwohnung

Gibt es Anhaltspunkte für Schäden an der Mietsache, hat der Vermieter das Recht, sie zu besichtigen

Die Hausverwaltung einer Münchner Wohnanlage meldete sich im Sommer 2015 bei der Vermieterin einer Einzimmerwohnung, die sie seit 2006 an einen Herrn vermietet hatte. Aus der Wohnung ströme schon seit zwei Wochen ein sehr unangenehmer Geruch, teilte die Hausverwaltung mit. Die Vermieterin erschrak und dachte an Schimmel, Fäulnis oder gar Verwesung. Als sie den Mieter anrief, war der jedoch ziemlich lebendig und bestritt vehement, dass "es bei ihm übel rieche".

Trotzdem wollte die Vermieterin nun die Wohnung besichtigen, was der Mann ablehnte. Daraufhin klagte sie auf Duldung und bekam vom Amtsgericht München Recht (461 C 19626/15). Der Mieter müsse eine Besichtigung akzeptieren, die Vermieterin müsse sich allerdings fünf Werktage vorher ankündigen. Vermieter hätten jederzeit das Recht, ihre Wohnung in Augenschein zu nehmen, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür beständen, dass Schäden an der Mietsache drohten.

Das treffe allemal zu, wenn muffiger Geruch den Verdacht nahelege, dass sich Schimmel gebildet haben könnte. Der Anspruch der Vermieterin auf eine Überprüfung vor Ort entfalle auch nicht schon deshalb, weil aktuell keine Geruchsbelästigung mehr zu bemerken sei. Immerhin habe der Gestank über zwei Wochen angehalten. Diese lange Dauer lasse durchaus befürchten, dass die Bausubstanz beeinträchtigt sein könnte.

Außerdem seien seit der letzten Wohnungsbesichtigung mehr als fünf Jahre vergangen. Nach Ablauf von fünf Jahren sei es üblicherweise ratsam, Schönheitsreparaturen vorzunehmen. In diesem Zeitraum könnten auch bei vertragsgemäßem Gebrauch der Mietsache Abnutzungserscheinungen auftreten. Vermieter dürften daher prinzipiell alle fünf Jahre den Zustand ihres Eigentums überprüfen. Das störe die Privatsphäre der Mieter nicht über Gebühr, zumal die Besichtigung sowieso vorher angekündigt und mit Rücksicht auf die Mieterinteressen durchgeführt werden müsse.

Ehemann aus der Wohnung ausgezogen

Will ein Ehemann nach der Trennung aus dem Mietvertrag aussteigen, muss die Ehefrau mitwirken

Ein Dortmunder Ehepaar trennte sich. Der Ehemann zog im September 2013 aus der Wohnung aus und überließ sie der Frau und den beiden gemeinsamen Kindern. Im Januar 2015 — das Scheidungsverfahren war noch in vollem Gange — teilte ihr der Mann mit, er wolle aus dem Mietverhältnis aussteigen.

Das ist grundsätzlich so geregelt: Überlässt ein Partner die Ehewohnung dem anderen zur alleinigen Nutzung und möchte aus dem Mietverhältnis ausscheiden, müssen sie beide gegenüber dem Vermieter eine entsprechende Erklärung abgeben.

Im Prinzip sei sie damit einverstanden, meinte die Ehefrau. Aber vorher wolle sie wissen, was noch an Nebenkosten nachzuzahlen sei und was die Renovierungsarbeiten am beschädigten Boden kosteten. Daran müsse sich der Mann beteiligen. Bevor das nicht geklärt sei, unterschreibe sie nichts. Darüber stritten die Ex-Partner so erbittert, dass die Sache gerichtlich geklärt werden musste.

Das Oberlandesgericht Hamm gab dem Mann Recht: Auch schon vor der Scheidung könne er verlangen, dass ihm die Ehefrau dabei helfe, aus dem Mietvertrag auszuscheiden (12 UF 170/15). Die Partner hätten sich darauf geeinigt, dass die Frau und die Kinder in der Wohnung bleiben sollten. Wenn der Ehemann ausziehe, habe er ein berechtigtes Interesse daran, nicht länger den möglichen finanziellen Belastungen durch das Mietverhältnis ausgesetzt zu sein.

Solange er nicht offiziell aus dem Mietverhältnis entlassen sei, habe der Vermieter Anspruch auf Miete von ihm. Daher sei es für den Ehemann nicht zumutbar, den Ausstieg aus dem Mietvertrag hinauszuschieben, bis die Scheidung rechtskräftig sei oder andere Rechtsfragen geklärt seien.

Unabhängig davon könne die Ehefrau ihre Ansprüche gegen den Ehemann auf jeden Fall geltend machen: Denn die Entlassung aus dem Mietverhältnis lasse vorher entstandene Ansprüche unberührt. An Nebenkosten und Reparaturkosten für Schäden, die vor dem Auszug des Ehemanns anfielen, müsse er sich in jedem Fall beteiligen.

Mieterin mit Recht auf Lift

Kurzartikel

Die Eigentümerin eines Mietshauses darf den alten Aufzug nicht wegen sicherheitstechnischer Mängel stilllegen oder ganz ausbauen, anstatt die Mängel zu beheben, wenn der Lift zum vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache gehört. Eine 82-jährige schwerbehinderte Mieterin, die seit 1976 im 4. Stock des Mietshauses lebt und ohne Personenaufzug die Wohnung nicht mehr verlassen kann, hat Anspruch auf einen Lift, weil er schon bei ihrem Einzug vorhanden war. Damit ist er Bestandteil der vereinbarten Ausstattung der Mietsache.

Plötzlich war der Strom weg

Stellt ein Vermieter wegen Elektroarbeiten den Strom ab, muss er das rechtzeitig ankündigen

In einem Mietshaus ließ der Hauseigentümer Elektroarbeiten durchführen. Davon wussten die Mieter nichts. Um so größer ihr Erstaunen, als plötzlich der Strom ausfiel: Die vom Vermieter beauftragten Elektriker stellten ihn während der Reparaturmaßnahmen mehrmals hintereinander ab. Ein Mieter war besonders erbost: Ihm war wohl bei der Arbeit am Computer der "Saft" ausgegangen.

Jedenfalls erwirkte der Mann beim Amtsgericht Bremen per Eilverfahren eine einstweilige Verfügung. Sie verpflichtete den Vermieter, künftig Unterbrechungen der Stromversorgung mindestens drei Tage vorher schriftlich anzukündigen und sie so schnell wie möglich wieder herzustellen. Dagegen legte der Hauseigentümer vergeblich Widerspruch ein: Das Amtsgericht Bremen blieb bei seiner Entscheidung (9 C 290/15).

Niemand bestreite, dass die Arbeiten notwendig waren, so das Gericht. Auf die Interessen der Mieter müsse der Hauseigentümer trotzdem Rücksicht nehmen, wenn er Elektroarbeiten durchführen lasse. Mittlerweile arbeiteten viele Menschen zu Hause und seien auf die Stromversorgung angewiesen. Wenn es nötig sei, den Strom im Haus abzustellen, müsse der Vermieter das vorher mitteilen, damit sich die Mieter darauf einstellen könnten. Nur in Notsituationen dürfe er die Stromversorgung ohne Vorwarnung unterbrechen.

Die tröpfelnde Klospülung

Ist eine Nebenkostenpauschale vereinbart, muss der Vermieter die Kosten eines hohen Kaltwasserverbrauchs tragen

Eine permanent tröpfelnde Klospülung verursachte in einer Münchner Eigentumswohnung beträchtliche Kosten. Seit 20 Jahren lebte der Mieter in der Wohnung. Im Mietvertrag hatte er mit dem Starnberger Eigentümer eine Nebenkostenpauschale vereinbart. Wegen einer hohen Wasserrechnung über rund 1.900 Euro kam es erstmals zu einem Streit.

Im Juli 2012 hatte der Mieter den Vermieter darüber informiert, dass der Spülkasten der Toilette defekt sei. Der Eigentümer bat die Hausverwaltung der Wohnanlage um Reparatur. Doch der Hausmeister erklärte, dafür sei er nicht zuständig. Danach passierte lange nichts, denn der Vermieter fuhr fünf Wochen in Urlaub. Anschließend nahm er wieder Kontakt mit dem Mieter auf und bat um Terminvorschläge. Trotzdem klappte es mit der Reparatur erst Mitte Oktober.

Als der Eigentümer Monate später die Wasserabrechnung für 2011 und 2012 bekam, fiel er beim Anblick der Rechnung aus allen Wolken. In der kleinen Zwei-Zimmer-Wohnung waren im Jahr 2011 40 Prozent der gesamten Kaltwassermenge des Mehrfamilienhauses verbraucht worden. Bisher lagen die Wasserkosten immer deutlich unter 200 Euro pro Jahr.

Nun warf der Vermieter dem Mieter vor, er habe den Defekt zu spät gemeldet und schulde ihm deshalb ca. 1.500 Euro Schadenersatz. Der Mieter weigerte sich zu zahlen und verwies auf die Pauschale für Nebenkosten: Er dürfe beliebig viel Wasser verbrauchen. Außerdem sei ihm das Tröpfeln wirklich erst im Juli 2012 aufgefallen, dann habe er den Vermieter sofort verständigt.

Das Amtsgericht München gab dem Mieter Recht (411 C 17290/14). Grundsätzlich könne der Vermieter keine Extra-Forderung geltend machen, wenn der Kaltwasserverbrauch in einem Jahr deutlich über dem früherer Jahre liege oder höher als bei den übrigen Hausbewohnern. Mit einer Nebenkostenpauschale sei in der Regel auch ein höherer Verbrauch abgegolten — es sei denn, der Mieter hätte schuldhaft übermäßig viel kaltes Wasser verbraucht. Das sei aber nicht bewiesen.

Anfang Juli 2012 habe der Mieter den Schaden angezeigt. Welcher konkrete Verbrauch von da an bis zur Reparatur stattfand — und wieviel Wasser schon vorher geflossen sei —, sei nachträglich nicht mehr zu klären. Niemand wisse genau, wann das Tröpfeln begonnen habe. Auch der Handwerker, der den Spülkasten reparierte, habe nicht angeben können, wie lange das Schwimmerventil defekt war. Daher sei nicht ausreichend belegt, dass dem Vermieter Schadenersatz zustehe.

Kind besucht "soziale" Mutter

Für regelmäßigen Umgang mit dem Kind der Ex-Partnerin gibt’s keinen Hartz-IV-Zuschlag zur Miete

Frau A lebt mit Frau B und deren Tochter in einer 97 qm großen Vier-Zimmer-Wohnung in Berlin-Lichtenberg. Dafür zahlen sie 774 Euro Miete (warm). Die beiden Frauen sind ein Paar, beide erhalten Grundsicherung nach Hartz-IV. Das Jobcenter Berlin-Lichtenberg fand die Miete von 774 Euro unangemessen hoch und kürzte den Mietzuschuss ab Juli 2013 auf 603 Euro im Monat.

Dagegen klagten die Frauen mit der Begründung, die fünfjährige Tochter der Ex-Partnerin von Frau A komme regelmäßig zu Besuch. Jedes zweite Wochenende und jeweils von Montag bis Mittwoch. Frau A sei die "soziale Mutter" dieses Kindes, d.h. eine enge Bezugs- und Vertrauensperson. Auch das Jugendamt halte den intensiven Kontakt für pädagogisch sinnvoll. Daher handle es sich um einen Vier-Personen-Haushalt mit größerem Raumbedarf, für den 774 Euro Miete angemessen sei.

Doch das Sozialgericht Berlin wies die Klage ab (S 82 AS 1760/14). Wenn Hartz-IV-Empfänger von ihren Kindern getrennt lebten und ihr Umgangsrecht ausüben wollten, hätten sie grundsätzlich Anspruch auf Leistungen dafür (z.B. Fahrtkosten, Kosten eines Kinderzimmers). Das gelte aber nur für die leiblichen Eltern. Ob die Eltern gleichen oder verschiedenen Geschlechts seien, spiele dabei keine Rolle.

Einen höheren Mietzuschuss könnten die Hilfeempfängerinnen daher nur verlangen, wenn Frau A die leibliche Mutter (oder die Adoptivmutter) des Kindes wäre. Dann würde sie in der Wohnung ihr verfassungsrechtlich geschütztes Umgangsrecht als Elternteil ausüben. Dass Frau A zum Kind ihrer Ex-Partnerin ein enges, liebevolles Verhältnis pflege ("soziale Elternschaft"), verschaffe ihr keine anerkannte Elternposition, aus der sie Ansprüche auf soziale Leistungen ableiten könnte.

Wenn ihr die Ex-Partnerin diese Art Kontakt einräume, fördere das sicherlich das Wohl des Kindes. Zu finanziellen Ansprüchen der Bezugsperson führe das aber nicht. Zu Recht sei daher das Jobcenter bei der Prüfung der angemessenen Mietkosten von einem Drei-Personen-Haushalt ausgegangen und habe es abgelehnt, der Hartz-IV-Empfängerin eine 97 qm große Wohnung zu finanzieren.

Mieter darf Farbe der Außentüre nicht ändern

Kurzartikel

Mieter dürfen während der Dauer des Mietvertrags ihre Wohnung innen frei nach ihrem Geschmack gestalten, im Außenbereich gilt das nicht. Streicht ein Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters die Außentüre seiner Wohnung in einer anderen Farbe, stellt das auch dann eine Pflichtverletzung dar, wenn Mängel im Lack einen neuen Anstrich notwendig machten. Der Mieter muss daher einen weiteren Anstrich in der ursprünglichen Farbe hinnehmen und die Kosten überwiegend ersetzen.

Ersatzquartier ohne Dusche/WC

Modernisierungsarbeiten: Ein Ausweichquartier für Mieter muss dem Standard der Wohnung entsprechen

Der Eigentümer eines Münchner Mietshauses führte Modernisierungsmaßnahmen durch. Mieter, die sich zunächst dagegen gewehrt hatten, schlossen mit ihm einen gerichtlichen Vergleich. Sie akzeptierten das Bauvorhaben. Im Gegenzug musste der Vermieter das Paar während der Arbeiten auf seine Kosten in einer Pension unterbringen.

Doch mit dem Vergleich war der Streit noch nicht zu Ende. Denn der Vermieter bot den Mietern ein zwölf Quadratmeter großes Zimmer ohne eigene Dusche und WC an. Die ausgewählte Pension hatte nur ein Gemeinschaftsbad und eine Gemeinschaftstoilette. Diese Unterkunft lehnten die Mieter als unangemessen ab. Weil sich dadurch die Modernisierungsarbeiten erneut verzögerten, kündigte der Vermieter den Mietvertrag (nach vorheriger Abmahnung) fristlos und erhob Räumungsklage.

Damit hatte er beim Landgericht München I jedoch keinen Erfolg (14 S 4128/15). Die Kündigung sei unwirksam, so das Gericht. Mieter, die verpflichtet seien, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, müssten zwar rechtzeitig die Wohnung verlassen, damit die Arbeiten zügig ausgeführt werden könnten. Im konkreten Fall aber nicht, weil auch der Vermieter seinen Teil der Abmachung nicht erfüllt habe.

Die Pension müsse vom Standard her in etwa der Wohnung der Mieter entsprechen. Diese sei zwar einfach ausgestattet, das Bad schon über 40 Jahre alt. Dennoch könne das Paar ein Pensionszimmer mit eigenen Sanitäranlagen verlangen. Für die Sanierung sei immerhin ein Zeitraum von 12 bis 14 Wochen veranschlagt. Drei Monate und mehr in einem Zimmer ohne eigene Dusche und Toilette zu hausen, sei für die Mieter nicht zumutbar. Dass sie dies abgelehnt hätten, rechtfertige keine Kündigung.

Vermieter lässt Übergabetermin platzen

Mieter können trotz Gegenansprüchen des Vermieters die Rückzahlung der Kaution verlangen

Als der Mietvertrag geschlossen wurde, nahm es der Vermieter sehr genau. Bevor die Mieter die Mietkaution nicht gezahlt hatten, wollte er die Wohnung nicht übergeben. Beim Beginn des Mietverhältnisses wurde darüber hinaus handschriftlich ein umfangreiches Übergabeprotokoll erstellt, der Zustand der Wohnung in allen Details festgehalten. Im Herbst 2014, als die Mieter umzogen und die Wohnung zurückgaben, ging es weit weniger förmlich zu.

Zum vereinbarten Übergabetermin erschien der Vermieter nicht, ohne dafür einen Grund anzugeben. Ein Rückgabeprotokoll kam daher nicht zustande. Da ihnen nichts anderes übrig blieb, warfen die Mieter die Wohnungsschlüssel in den Briefkasten des Vermieters. Als sie die Kaution verlangten, behauptete der Vermieter, darauf hätten sie keinen Anspruch mehr: Die Mieter hätten die Mietsache verwahrlost und beschädigt hinterlassen. Wände und Decken hätten sie nicht wie vorgesehen renoviert.

Die Mieter bestritten die Vorwürfe, klagten die Kaution ein und hatten damit beim Amtsgericht Donaueschingen Erfolg (2 C 65/15). Der Vermieter müsse die Mietkaution zurückzahlen und eventuelle Ansprüche auf Schadenersatz anschließend — getrennt von der Kautionsfrage — gegen die Mieter geltend machen. Er dürfe die Kaution nicht direkt mit (möglichen) Gegenforderungen verrechnen, weil er den Übergabetermin sausen ließ.

Auf diese Weise habe er es unmöglich gemacht, gemeinsam mit den Mietern den derzeitigen Zustand der Wohnung zu prüfen, ihn mit dem Übergabeprotokoll zu vergleichen und Schäden zu protokollieren. Es sei widersprüchlich, beim Mietbeginn übertrieben akribisch vorzugehen und dann bei der Rückgabe der Wohnung darauf zu verzichten, etwaige Ansprüche festzustellen.

PS: Ob dieses Urteil in der nächsten Instanz Bestand hat, ist eher fraglich. Eine Mietkaution soll Ansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Mietsache absichern. Diese ihre Funktion wird nicht schon dadurch überflüssig, dass der Vermieter einen Übergabetermin nicht wahrnimmt. Das gilt zumindest dann, wenn der vom Vermieter behauptete Schadenersatzanspruch nicht vornherein unbegründet ist. Fest steht aber auch: Mit einem Rückgabeprotokoll hätte er seine Ansprüche leichter durchsetzen können.

Umstrittene Wärmedämmung

Kündigt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme an, muss er darlegen, wie dadurch Energie eingespart wird

Ein Berliner Hauseigentümer kündigte Modernisierungsmaßnahmen an: Er wollte Fenster austauschen und an den Außenwänden ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS) anbringen lassen. Dem Ankündigungsschreiben legte er Tabellen bei, die allgemein den Effekt von Wärmeschutz für den Heizenergieverbrauch belegen sollten.

Ein Ehepaar widersprach der Modernisierung. Die Maßnahme werde kaum nachhaltig dazu beitragen, Energie zu sparen, wandten die Mieter ein. Denn das Mietshaus sei mit Hohlblocksteinen erbaut, die ohnehin gut dämmten. Was durch das WDVS zusätzlich an Energie eingespart werde, gleiche die in Aussicht gestellte Mieterhöhung in Jahrzehnten nicht aus. Es wäre total unwirtschaftlich.

Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Klage des Vermieters auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme ab (237 C 199/15). Im Ankündigungsschreiben müssten Vermieter Art und Umfang einer geplanten Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen angeben. Vor allem müssten sie darlegen, mit welchen konkreten Veränderungen des aktuellen Zustands welche Energieeinsparung erreicht werden solle.

Anders sei es für die Mieter unmöglich, die beabsichtigten Maßnahmen sachgerecht zu überprüfen. Im konkreten Fall hätte der Hauseigentümer erläutern müssen, ob und weshalb das teure WDVS mehr Energie einsparen könne als die bloße Instandsetzung der sowieso ziemlich gut gedämmten Fassaden.

Wenn die Angaben zum derzeitigen baulichen Zustand unzureichend seien oder vollständig fehlten — wie hier —, sei nicht nachvollziehbar, inwiefern die Baumaßnahme überhaupt als Modernisierung zu bewerten sein könnte. Die Mieter müssten daher dem Vorhaben nicht zustimmen. (Der Vermieter hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Wildschweine auf dem Vormarsch

Vermieter müssen Mieter vor Wildschweinen schützen und einen beschädigten Grundstückszaun reparieren

Schon seit einiger Zeit haben Hausbesitzer, Wohnungseigentümer und Mieter am Stadtrand von Berlin mit diesem Problem zu kämpfen: Wildtiere — Füchse, Marder, Wildschweine — wagen sich immer weiter ins Stadtgebiet vor und suchen in Vorgärten nach Essbarem. Mit dieser "Invasion" bekam es auch ein Mieter zu tun, der in einem Berliner Vorort nahe an einem Waldgebiet lebt.

Wildschweine hatten die Wohnanlage schon mehrmals heimgesucht und die Mülltonnen durchsucht. Den Maschendrahtzaun, der das Gelände umgab und eigentlich die Tiere fernhalten sollte, hatten sie unterwühlt und beschädigt: Freie Bahn! Nun fühlte sich der Mieter auf seiner Terrasse nicht mehr sicher und verlangte vom Wohnungseigentümer, das Eindringen von Wildschweinen in den Garten zu verhindern. Er müsse den Zaun reparieren lassen oder andere Schutzmaßnahmen treffen.

Der Vermieter sah sich allerdings nicht in der Pflicht, etwas gegen den unerwünschten Besuch zu unternehmen: Das Auftreten von Wildschweinen sei höchstens abstrakt eine Gefahr für die Hausbewohner und stelle keinen Mangel der Mietsache dar, meinte er. Menschen würden sie nur angreifen, wenn diese sich falsch verhielten. Doch das Landgericht Berlin belehrte ihn eines Besseren: Der Vermieter müsse den Mieter schützen und Abhilfe schaffen (67 S 65/14).

Wenn Wildschweine bis an Wohnhäuser herankämen, stelle bereits die Möglichkeit eines Angriffs eine sehr konkrete Gefahr für die Bewohner dar. Insbesondere Wildschweine mit Frischlingen attackierten sehr schnell, also sei die Gesundheit der Mieter gefährdet. Der Vermieter müsse dafür sorgen, dass der Mieter die Gartenterrasse wieder nutzen könne, ohne ein Risiko einzugehen.

Als der Mieter den Mietvertrag abgeschlossen habe, sei diese Problematik — dass Wildtiere bis in Wohnsiedlungen vordringen — noch unbekannt gewesen. Daher könne ihm der Vermieter nicht vorhalten, bei einer Wohnlage am Waldrand müsse er mit Wildschweinen rechnen. Der Mieter dürfe die Miete so lange mindern, bis der Wohnungseigentümer seine Sicherungspflicht erfülle: um 10 Prozent im Sommer, um 20 Prozent in der kalten Jahreszeit, in der die Tiere bekanntlich häufiger aufkreuzten.