Im Mietvertrag der Ein-Zimmer-Wohnung stand: "Das Halten … von Haustieren ist nach Zustimmung des Vermieters für das jeweilige Tier gestattet". Für andere Hausbewohner und Nachbarn dürften dadurch aber keine Nachteile entstehen, hieß es weiter. Der Mieter des 38 qm großen Appartements bat den Vermieter um die Erlaubnis, sich einen Boxerhund anzuschaffen.

Er leide unter Depressionen, erklärte der Mieter, ein Tier würde ihm da sehr helfen. In dem großen Mietshaus gebe es ja ohnehin schon mehrere Hunde und Katzen. Sogar das "Ok" der direkten Nachbarn im Haus hatte sich der Mieter schon schriftlich geben lassen. Trotzdem weigerte sich der Vermieter, die Hundehaltung zu genehmigen. Sein Argument: Die Wohnung sei zu klein, um so einen Hund zu halten. Das widerspreche dem Tierwohl.

Der Mieter zog vor Gericht, um die Zustimmung des Vermieters zu erreichen. Das Amtsgericht Köln gab ihm Recht (210 C 208/20). Das Halten von Kleintieren sei ohnehin generell erlaubt. Wenn es um Hundehaltung gehe, sei anhand der Umstände im Einzelfall zu entscheiden. Ob sie genehmigt werden müsse, hänge von dem bestimmten Tier ab, von den Nachbarn, vom Vorhandensein anderer Tiere im Haus, von den Bedürfnissen des Mieters und den Interessen des Vermieters.

Im konkreten Fall seien keine wichtigen sachlichen Gründe ersichtlich, die gegen die Hundehaltung sprächen. Der Vermieter dürfe sie nicht verweigern: Er habe mehreren anderen Hausbewohnern das Halten von Hunden und Katzen erlaubt. Die Nachbarn des Mieters hätten keine Einwände erhoben. Darüber hinaus habe der Mieter mit einem gut begründeten ärztlichen Attest belegt, dass ein Hund seiner psychischen Gesundheit zuträglich wäre.

Im Mietrecht komme es darauf an, ob die Hundehaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehöre. Ob es in einer Wohnung möglich sei, einen Boxerhund artgerecht zu halten, spiele dabei überhaupt keine Rolle. (Der Vermieter hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Laut Mietvertrag hing die Hundehaltung in dem kleinen Wohnhaus von der Erlaubnis des Vermieters ab. Mit Tochter und drei Hunden war die Mieterin eingezogen, darüber wusste er Bescheid. Als der Vermieter jedoch bemerkte, dass zwei weitere Hunde im Garten herumliefen, forderte er die Mieterin auf, sie wegzugeben. Später wollte er deswegen die Mietsache besichtigen.

Dagegen protestierte die Mieterin: Der Vermieter sei doch vor wenigen Wochen erst da gewesen, wisse also auch, wie viele Hunde sie halte. Doch der Vermieter bestand auf seinem Besichtigungsrecht und setzte es beim Amtsgericht Alsfeld durch (30 C 73/20).

Wenn für die Hundehaltung eine Genehmigung nötig sei, müsse diese ausdrücklich erteilt werden, erklärte das Amtsgericht. Das sei bei zwei Tieren nicht geschehen. Also habe der Vermieter durchaus Anlass zu der Vermutung, dass die Mietsache vertragswidrig genutzt werde. Das genüge als sachlicher Grund dafür, sein Besichtigungsrecht geltend zu machen.

Der Vermieter habe der Mieterin klar zu verstehen gegeben, dass er mit fünf Hunden im Haus nicht einverstanden sei. Die Frau müsse ihm auf jeden Fall die Möglichkeit einräumen, den Zustand des Hauses zu überprüfen und Größe, Art und Verhalten der Tiere festzustellen. Nur so könne der Vermieter das Pro und Contra der Hundehaltung abwägen und ihr auf dieser Grundlage zustimmen oder die Erlaubnis dafür verweigern.

Mieter einer Wohnung in Brandenburg stritten mit dem Vermieter über mehrere Posten der Betriebskostenabrechnung. Unter anderem weigerten sie sich, die Reinigung des Treppenhauses mitzufinanzieren. Denn, so die Begründung der Mieter, sie benützten ausschließlich die Kellertreppe.

Die Klage des Vermieters auf Zahlung hatte beim Amtsgericht Brandenburg Erfolg (31 C 295/19). In welchem Umfang einzelne Mieter Gemeinschaftsräume wie das Treppenhaus tatsächlich nutzten, spiele bei der Abrechnung keine Rolle, so das Amtsgericht. Das auseinander zu dividieren, wäre gar nicht praktikabel. Unterschiedliche Nutzungen zu berücksichtigen, würde Abrechnungen unübersichtlich machen. Sie würden sich dauernd ändern und wären damit auch für die Mieter schwerer zu überprüfen.

Daher sei es unvermeidlich, dass manchmal Mieter in unterschiedlichem Maß von Betriebskosten profitierten. Der Vermieter könne Reinigungskosten für gemeinsam genutzte Räume grundsätzlich umlegen — ausgenommen davon seien nur Räume, die einzelnen Mietern exklusiv zur Verfügung ständen. Die Mieter müssten sich anteilig an den Kosten für die Reinigung des Treppenhauses beteiligen.

Ein Vermieter meldete sich beim Jobcenter und legte Vereinbarungen vor, die er mit seiner ehemaligen Mieterin getroffen hatte. Von deren Hartz-IV-Leistungen müsse ihm die Sozialbehörde pro Monat 50 Euro auszahlen. Diesen Betrag habe ihm die Mieterin abgetreten, um so ratenweise Schulden zu tilgen. In den letzten Jahren sei ihm die Frau nämlich fast 2.000 Euro Nebenkosten schuldig geblieben.

Das Jobcenter lehnte es ab, von der Grundsicherungsleistung Geld für den Vermieter abzuzweigen. Was die Altschulden betreffe, habe er seine Ansprüche bereits vom Amtsgericht sichern lassen ("Vollstreckungstitel"). Hartz-IV-Leistungen sollten die Existenz des Hilfeempfängers sichern und nicht der Tilgung von Schulden dienen.

Gegen den Behördenbescheid wehrte sich der Vermieter vergeblich: Das Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen gab dem Jobcenter Recht (L 11 AS 234/18). Laut Gesetz sei so eine Abtretung von Schulden nur "im wohlverstandenen Interesse" des Hilfeempfängers zulässig. Das wäre etwa der Fall, wenn es um aktuelle Mietschulden ginge und die Betroffene durch das Abstottern dieser Schulden vor einer Kündigung geschützt würde.

Darum gehe es hier aber nicht, denn die Frau sei sowieso schon ausgezogen. Die Grundsicherung solle den laufenden Lebensunterhalt des Hilfeempfängers sicherstellen. Mit diesem Zweck sei es nicht vereinbar, aus der Regelleistung Altschulden abzutragen. Auch das Jobcenter selbst dürfe von einem Hartz-IV-Empfänger, dem ein Darlehen gewährt worden sei, maximal zehn Prozent des Regelsatzes einbehalten, um das Darlehen zu tilgen.

Das Landgericht hatte die Räumungsklage des Vermieters abgewiesen, der für die Tochter Eigenbedarf an seiner 85 qm großen Drei-Zimmer-Wohnung in Berlin geltend machte. Der Mieter lebt seit 1986 in der Wohnung und berief sich auf einen Härtefall: Er sei in seiner Umgebung fest verwurzelt und könne einen Ortswechsel nicht verkraften. Ein Psychiater bescheinigte in einem Attest, der alte Herr leide unter einer Depression. Ein Umzug würde aus ärztlicher Sicht die Krankheit unweigerlich verschlimmern.

Das Attest genügte dem Landgericht, um die Räumung als unzumutbare Härte abzulehnen: Sie sei wegen des fortgeschrittenen Alters und der schlechten gesundheitlichen Verfassung des Mieters nicht zu rechtfertigen. Doch die Revision des Vermieters gegen das Urteil hatte beim Bundesgerichtshof Erfolg (VIII ZR 6/19). Das Attest des behandelnden Arztes reiche nicht aus, um die Räumungsklage abzuweisen, so die Bundesrichter.

Das gelte jedenfalls dann, wenn die Gegenseite den Inhalt des Attests bestreite. Und so liege der Fall hier. Der Vermieter habe im Laufe des Rechtsstreits mehrfach ein Sachverständigengutachten zum Gesundheitszustand des Mieters beantragt. Dass das Landgericht die Schilderungen aus dem Attest einfach übernommen habe, sei auch deshalb unverständlich, weil ein Gerichtsgutachter in einem ersten Kündigungsprozess erklärt habe, er finde keine Indizien für eine "klinisch relevante depressive Symptomatik" des Mieters und dafür, dass der Verlust der Wohnung zu Suizid führen könnte.

Der Bundesgerichtshof verwies den Fall an eine andere Kammer des Landgerichts zurück: Sie müsse ein Sachverständigengutachten zu "Art, Umfang und konkreten Auswirkungen der behaupteten Erkrankungen" auf die Lebensführung des Mieters einholen. Geklärt werden müssten die möglichen Konsequenzen im Fall der Räumung, also des erzwungenen Verlustes des vertrauten Umfeldes. So ein Verlust könne sich, je nach körperlicher und psychischer Verfassung des Mieters, unterschiedlich auswirken. Alter und Krankheit allein stellten jedenfalls keinen Härtefall dar, der eine Räumung grundsätzlich ausschließe.

Feuchtigkeitsschäden und Schimmel treten vor allem in den Wintermonaten auf, als Folge von Baumängeln oder unzulänglichem Heizen und Lüften. Eher ungewöhnlich: In einer Berliner Wohnung kam es im August zu Schimmelbefall. Die Mieterin löste mit ihrem Sohn die Tapeten von den Wänden, beseitigte die Schäden und forderte für den Aufwand Schadenersatz vom Vermieter.

Obendrein stritten die Parteien darüber, ob es sich um einen Mietmangel handelte, der die Mieterin dazu berechtigte, für einige Monate die Miete zu kürzen. In der Regel sind Vermieter für Schimmel verantwortlich, wenn der Befall auf Baumängel zurückzuführen ist. Dann können Mieter die Miete mindern. Das gilt natürlich nicht, wenn Schimmel entsteht, weil Mieter zu wenig heizen und lüften.

Das Besondere im konkreten Fall: Die Mieterin pochte darauf, sie habe sich exakt an die Anweisungen des Vermieters gehalten, zusammengefasst in einem Informationsblatt "zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung". Das Landgericht Berlin gab ein Sachverständigengutachten in Auftrag und entschied aufgrund dessen den Streit zu Gunsten der Mieterin (67 S 358/20).

Dem Schimmelbefall lägen hier zwar keine Baumängel zugrunde, so das Landgericht. Trotzdem sei er dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuzurechnen. Denn er sei nur deshalb aufgetreten, weil sich die Mieterin nach dem Informationsblatt gerichtet und deswegen fehlerhaft gelüftet habe.

Im Sommer sei tagsüber die Außenluft wärmer und feuchter als die Raumluft. Deshalb entfeuchte es die Wohnung nicht, wenn untertags gelüftet werde, wie der Sachverständige erläutert habe. Im Gegenteil: Dadurch steige die Luftfeuchtigkeit in den Räumen weiter an, was Feuchtigkeitsschäden begünstige. Also dürfe man erst nachts lüften, wenn sich draußen die Temperatur abgekühlt habe.

So ein Hinweis auf das sommerlichen Temperaturen angepasste Ablüften in der Nacht fehle jedoch im Informationsblatt. Da viele Laien über diese Zusammenhänge nicht Bescheid wüssten, sei ein Fehlverhalten der Mieterin nicht erkennbar, urteilte das Landgericht. Sie habe die Vermieter-Tipps befolgt. Deshalb könne die Mieterin nachträglich für die Monate, in denen der Mietmangel bestand, die Bruttomiete um 25 Prozent mindern. Der Vermieter müsse diesen Betrag zurückzahlen. Zudem stehe der Mieterin als Ersatz für den Arbeitsaufwand ein Betrag von 2.444 Euro zu.

Der Mietvertrag von Frau B war überschrieben mit "Individual-Mietvertrag". Im Mietvertrag und im — angeblich auch individuell ausgehandelten - Übergabeprotokoll stand, der Mieter müsse am Ende des Mietverhältnisses die Mietsache vollständig geräumt, fachmännisch renoviert und bezugsfertig zurückgeben. Als Mieterin B 2019 den Mietvertrag kündigte, renovierte sie deshalb mit Freunden die Wohnung.

Das hätte sie nicht tun müssen: Denn Vertragsklauseln, die den Mieter prinzipiell und unabhängig vom Zustand der Wohnung zu Schönheitsreparaturen beim Auszug verpflichten, sind grundsätzlich unwirksam.

Frau B ließ sich offenbar erst juristisch beraten, nachdem die Hausverwaltung des Vermieters ihre Renovierung als unzulänglich beanstandet hatte. Als ihr klar wurde, dass sie sich die Arbeit hätte sparen können, forderte sie vom Vermieter Schadenersatz für den Aufwand.

Zu Recht, entschied das Amtsgericht Bautzen (20 C 6/20). Erfolglos pochte der Vermieter darauf, der Mietvertrag sei mitsamt der Renovierungsklausel zwischen Frau B und seiner Hausverwaltung individuell ausgehandelt worden. Sie habe die Klausel gebilligt, also sei die entsprechende Vereinbarung gültig.

Dass im Protokoll und im Vertrag stehe, die Klausel sei "individuell ausgehandelt", beweise noch nicht, dass das auch wirklich stimme, betonte das Amtsgericht. So ein maschinenschriftlich vorformulierter Absatz finde sich inhaltlich identisch im Übergabeprotokoll des Nachmieters und in anderen Mietverträgen.

Es handle sich um von der Hausverwaltung des Vermieters vorbereitete Texte, denen man durch Hinweise auf vermeintliches Aushandeln den Anschein von Individualvereinbarungen geben wolle. Offenbar versuche die Hausverwaltung systematisch, an sich unwirksame Renovierungsklauseln auf diese Weise zu retten, um die Kosten für Schönheitsreparaturen auf die Mieter abzuwälzen. Hier solle bewusst mieterschützendes Recht umgangen werden.

Neun Jahre lang hatten Berliner Mieter immer pünktlich die Miete bezahlt. Im August 2019 passierte ein Missgeschick — allerdings nicht den Mietern, sondern ihrer Bank. Ihr Girokonto wurde am 1.8.2019 zwar mit der Miete belastet, aber der Betrag wurde dem Konto der Vermieterin nicht gutgeschrieben. Aufgrund eines Fehlers der Bank landete das Geld bei einem falschen Empfänger.

Aufgeklärt wurde das Versehen erst im März 2020, als die Bank der Vermieterin bei der Bank der Mieter um Auskunft bat. Da hatte die Vermieterin das Mietverhältnis bereits gekündigt: Denn im November 2019 hatten die Mieter die Miete nicht pünktlich überwiesen. Wegen eines Mietrückstands von insgesamt 1.796 Euro — zwei Monatsmieten — kündigte die Vermieterin am 12.11.2019.

Dagegen wehrten sich die Mieter zunächst erfolglos. Das Amtsgericht urteilte, das Risiko einer Fehlüberweisung treffe die Schuldner, d.h. die Mieter. Doch das Landgericht Berlin entschied den Rechtsstreit zu deren Gunsten: Die fristlose Kündigung sei unwirksam, weil zu keiner Zeit ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete vorgelegen habe (65 S 189/20).

Eine Mietzahlung sei dann rechtzeitig, wenn die Mieter ihrem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung rechtzeitig (bis zum dritten Werktag des Monats) erteilten und wenn ihr Konto ausreichend gedeckt war. Das treffe hier zu.

Der Eingang der August-Miete sei nicht unterblieben, weil das Girokonto der Mieter zu wenig Guthaben aufgewiesen hätte, sondern wegen eines unstreitig fehlgeleiteten Betrags. Für ein Mitverschulden der Mieter gebe es keinerlei Anhaltspunkte. Ob der Betrag dem Konto der Vermieterin gutgeschrieben werde, liege nicht in ihrer Hand.

Die Mieter hätten den Zahlungsauftrag fehlerfrei erteilt — also geleistet, was sie dem Vermieter schuldeten. Nur im November hätten sie acht Tage zu spät gezahlt. Eine Verzögerung von einer Woche stelle keine erhebliche Pflichtverletzung dar, die eine Kündigung rechtfertigen würde. Zudem hätten die Mieter den Fehlbetrag sofort nach Eingang des Kündigungsschreibens ausglichen.

Die Drei-Zimmer-Wohnung war der vierköpfigen Familie zu eng geworden. Sie zog in eine 100 qm große Vier-Zimmer-Wohnung um. Aber auch dort sah sich der Familienvater außerstande, in Ruhe im "Homeoffice" zu arbeiten. Platz für seine Modelleisenbahn fehlte ebenfalls. Deshalb wollte der Mieter die Drei-Zimmer-Wohnung nicht aufgeben, sondern ein Zimmer weiterhin als Arbeits- und Hobbyraum nutzen.

Zwei Zimmer wollte er für 500 Euro im Monat untervermieten. Dafür hatte der Mann auch schon einen geeigneten Kandidaten gefunden, Herrn U. Doch die Vermieterin lehnte seinen Vorschlag rundweg ab. Sie war der Ansicht, eine Wohnung von 100 qm sei für eine Familie groß genug. Es bestehe daher kein Anspruch auf Erlaubnis zum Untervermieten. Diese Ansicht teilte das Amtsgericht Stuttgart nicht (30 C 1099/20).

Der Anspruch des Mieters sei nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil er seinen Lebensmittelpunkt in eine andere Wohnung verlegt habe. Es sei allein Sache des Mieters, wie er seinen Platzbedarf einschätze und sein Privatleben gestalte. Sofern er einen Teil der Drei-Zimmer-Wohnung wirklich selbst nutze, habe er auch ein berechtigtes Interesse daran, die anderen Zimmer unter zu vermieten. Das reduziere die Belastung durch die doppelte Miete.

Unter diesen Umständen dürfe die Vermieterin die Erlaubnis zum Untervermieten nur ablehnen, wenn sie gegen den Untermieter U konkrete Einwände habe. Solche Bedenken habe sie aber nicht vorgetragen, sondern die Erlaubnis zu Unrecht pauschal verweigert.

Der Vormieter hatte für die rund 85 qm große Wohnung in Berlin monatlich 485 Euro Nettomiete gezahlt. Als das Ehepaar X 2016 die Wohnung mietete, lag die Nettomiete bei 1.199 Euro (pro qm 13,99 Euro). Vor dem Einzug der neuen Mieter war die Wohnung gründlich renoviert worden: Einbau einer Küche, Bad und Küche gefliest, Elektrik erneuert etc.

Dennoch fand das Ehepaar, dass eine derart massive Mieterhöhung gegen die gesetzlichen Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe verstößt. Hintergrund: In Bereichen mit "angespanntem Wohnungsmarkt" wie Berlin darf die Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen, wenn eine Wohnung neu vermietet wird (§ 556d Bürgerliches Gesetzbuch).

Doch die Vermieterin pochte darauf, diese Beschränkung gelte nicht für Neubauten und für die Neuvermietung "umfassend modernisierter" Wohnungen. Also auch nicht für die Wohnung des Ehepaares X. Vor Gericht ging es im Wesentlichen um die Frage, ob das Kriterium "umfassend modernisiert" hier zutraf und die Vermieterin tatsächlich nicht an den "Mietendeckel" gebunden war.

Der Bundesgerichtshof entschied zwar den konkreten Rechtsstreit nicht abschließend. Er stellte aber grundsätzlich klar, wie "umfassende Modernisierung" zu verstehen ist (VIII ZR 369/18). Erstens müssten Kosten und Bauaufwand erheblich sein, d.h. sie müssten mindestens ein Drittel des finanziellen Aufwands erreichen, der für eine vergleichbare Neubauwohnung anfallen würde.

Zweitens müsse dieser Aufwand den baulichen Zustand qualitativ verbessern. Das Ergebnis müsse ein Zustand der Wohnung sein, der dem eines Neubaus im Wesentlichen entspreche (das betreffe in erster Linie die Ausstattung mit Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, energetische Eigenschaften).

Beide Kriterien für umfassende Modernisierung — wesentlicher Bauaufwand und verbesserter Zustand — seien von gleichem Gewicht. In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürften zudem nur Kosten einfließen, die für Modernisierungsmaßnahmen ausgegeben wurden: Maßnahmen der Instandhaltung zählten dabei nicht.

Der konkrete Fall wurde ans Landgericht zurückverwiesen: Es müsse klären, wie sich hier die Kosten auf Modernisierung und Instandhaltungsmaßnahmen verteilt hätten. Darüber hinaus sei auch zu prüfen, ob der bauliche Zustand der Wohnung den Standard einer Neubauwohnung erreiche.

In einer Mietwohnung tummelten sich Bettwanzen. Der Mieter hielt das für einen Mangel der Mietsache, die ihn dazu berechtigte, die Miete zu kürzen. Dagegen warfen ihm die Vermieter vor, zu wenig auf Hygiene zu achten. Der Streit um die Mietminderung landete schließlich beim Amtsgericht Stuttgart, das zunächst einmal einen Sachverständigen mit der Ursachenforschung beauftragte (35 C 5509/19).

Fazit des Gutachtens: Am häufigsten würden Bettwanzen mit Taschen, Gepäckstücken oder gebrauchten Gegenständen in die Wohnungen "eingeschleppt". So sei es mit Sicherheit auch im konkreten Fall gewesen — mit unzulänglicher Reinigung der Wohnung habe das nichts zu tun, erklärte der Sachverständige.

Daraufhin gab das Amtsgericht dem Mieter Recht: Der Wanzenbefall sei nicht auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen. Offenbar könne man als Mieter so ein Malheur überhaupt nicht verhindern. Effektive Vorbeugung scheine unmöglich, wenn jede außerhalb der Wohnung einmal abgestellte Tasche, der Kauf gebrauchter Gegenstände und selbst der tägliche Einkauf dazu führen könne, dass man unfreiwillig Wanzen in die Wohnung transportiere.

Alle diese Aktivitäten gehörten unzweifelhaft zum üblichen Gebrauch einer Mietsache. Wenn trotz des vertragsgemäßen Verhaltens des Mieters Wanzen die Räume heimsuchten, stelle der Befall einen Mietmangel dar — auch wenn der Vermieter dafür ebenfalls keine Verantwortung trage. Der Mieter könne die Bruttomiete um 60 Prozent mindern.

Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben. Da die Mieter gegen das Urteil Berufung einlegten, war es noch nicht rechtskräftig. Trotzdem setzte der Vermieter per Zwangsvollstreckung durch, dass die Wohnung geräumt wurde. Die Familie war bereits umgezogen, als das Berufungsgericht die Kündigung für unberechtigt und die Räumung für unzulässig erklärte.

Wahrscheinlich ein eher schwacher Trost für die Mieter, dass ihnen das Landgericht Berlin Schadenersatz zusprach (65 S 4/17). Den Mietern sei durch die voreilige Vollstreckung des Räumungsurteils ein Schaden entstanden, so das Landgericht. Denn sie hätten eine teurere Wohnung neu anmieten müssen.

Vorausgesetzt, die neue Wohnung sei mit der bisherigen Wohnung vergleichbar — nach den Kriterien Ausstattung, Größe, Schnitt, Wohnlage etc. —, stehe den Mietern Schadenersatz in Höhe der Mietdifferenz zu. Dabei sei der Wohnwert beider Wohnungen nach diesen objektiven Kriterien zu beurteilen. Könnten sich die Parteien darüber nicht einigen, seien die Wohnungen von einem Sachverständigen zu bewerten.

Fazit: Vermieter gehen ein erhebliches Risiko ein, wenn sie ein noch nicht rechtskräftiges Räumungsurteil vollstrecken lassen. Das Urteil kann von der nächsten Instanz aufgehoben oder abgeändert werden. Aus welchen Gründen auch immer ein Vermieter das endgültige Urteil nicht abwarten möchte: Auf jeden Fall muss er dann für eventuelle Schäden haften. Klüger ist es daher, nicht sofort vollendete Tatsachen zu schaffen, sondern die Überprüfung des Urteils durch die Berufungsinstanz abzuwarten.

Nach über 20 Jahren in ihrer Mietwohnung beschloss die alte Dame, in ein Seniorenheim umzuziehen. Anfang 2019 teilte sie dem Vermieter mit, sie wolle Mitte März ausziehen und werde bis Ende März Miete zahlen. Nach dem Umzug behauptete die Mieterin, das sei mündlich so vereinbart worden. Doch der Vermieter wollte davon nichts wissen und verlangte von ihr die Miete für April und Mai.

Auch wenn er die Vereinbarung jetzt bestreite, habe er auf weitere Mietzahlungen keinen Anspruch mehr, erklärte die Seniorin. Schließlich habe der Vermieter die Wohnung ab Mitte März an Handwerker weitervermietet, die die Räume renovierten. Er habe ihnen einen Kühlschrank gestellt. Die Maler hätten dort gewohnt und Möbel des Vermieters benutzt, die sie, die Mieterin, in der Wohnung zurückgelassen habe.

Wenn sie die Wohnung noch einmal hätte nutzen wollen, hätte er sofort die Handwerker weggeschickt, konterte der Vermieter und bestand auf Zahlung. Zu Recht, entschied das Landgericht Koblenz (6 S 188/20).

Zum einen könne die Seniorin nichts Schriftliches vorweisen: weder eine Kündigung zum 31. März, noch eine Aufhebungsvereinbarung mit dem Vermieter. Daher gelte der Mietvertrag bis Ende Mai. Auch die Tatsache, dass Handwerker während der Renovierungsarbeiten in der Wohnung übernachteten, ändere nichts an der Zahlungspflicht der Mieterin bis Ende Mai. Allein dadurch entfalle der Anspruch des Vermieters nicht.

Das wäre nur der Fall, wenn er wegen der Handwerker nicht mehr in der Lage gewesen wäre, der Mieterin den Gebrauch der Wohnung wieder zu ermöglichen — wenn sie es denn verlangt hätte (§ 537 Abs.2 BGB). Der Vermieter behaupte, er wäre so einer Forderung sofort nachgekommen. Das sei kaum zu widerlegen. Die Renovierung der Wohnung sei jedenfalls nicht so gründlich gewesen, dass das eine Rückkehr der Mieterin bis Ende Mai ausgeschlossen hätte. Der Vermieter habe nur Decken und Wände streichen lassen.

Ein Ehepaar aus Norddeutschland hatte im Dezember 2019 eine Ferienwohnung in Spanien gemietet. Zwei Wochen Urlaub vom 25.5. bis 8.6.2020 waren geplant. Für die Wohnung überwies das Paar dem Bremer Wohnungseigentümer 500 Euro Anzahlung. Als sich jedoch im Frühjahr 2020 das Coronavirus in Deutschland und Spanien immer mehr ausbreitete, beschlossen die Eheleute, auf den Urlaub zu verzichten.

Sie kündigten schriftlich den Mietvertrag und verlangten die Anzahlung zurück. Ihrem Brief legten die Mieter den Wohnungsschlüssel bei, den ihnen der Vermieter bereits geschickt hatte. Doch der Vermieter erklärte, Verträge seien einzuhalten. Zudem sei der Schlüssel bei ihm nicht angekommen, dafür stehe ihm Schadenersatz zu.

Vom Amtsgericht Bremen bekamen beide Streitparteien Recht (9 C 360/20). Der Vermieter müsse die 500 Euro zurückzahlen, so das Amtsgericht. Die Anzahlung dürfte er nur dann behalten, wenn die Mieter aus persönlichen Gründen die gemietete Wohnung nicht nutzen könnten. Solche Gründe befreiten Mieter nicht von der Mietzahlung, das gelte auch für Ferienwohnungen.

Doch um persönliche Gründe gehe es hier nicht. Vielmehr sei die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags durch die in Europa grassierende Corona-Pandemie nachträglich weggefallen. Das Ehepaar habe den Vertrag kündigen dürfen, weil es objektiv wichtige Gründe gegeben habe, die Reise nicht anzutreten. Die Mieter hätten sich einem hohen gesundheitlichen Risiko ausgesetzt und womöglich zur Verbreitung der Seuche beigetragen.

Wenn allerdings der Schlüssel bei der Post verloren gegangen sein sollte — so ein spitzer Schlüssel könne ja leicht das Kuvertpapier durchstechen —, schuldeten die Eheleute dem Vermieter Schadenersatz. Der müsste dann nämlich das Türschloss auswechseln.

Das Ehepaar hätte dafür sorgen müssen, dass der Schlüssel auch wirklich beim Vermieter ankommt, um ein Sicherheitsrisiko zu vermeiden. Da hätte es zwei Möglichkeiten gegeben: Die Mieter hätten den Schlüssel persönlich in Bremen abgeben oder ihn per Einwurfsendung zurückschicken können.

Eine Musikstudentin, die am Studienort in einem Einzimmer-Appartement wohnt, beantragte Wohngeld. Zunächst ohne Erfolg. Begründung des ablehnenden Bescheids: Als Studentin sei sie vom elterlichen Haushalt nur "vorübergehend abwesend" und habe deshalb keinen Anspruch auf den Zuschuss.

Für die Musikstudentin war es aber gar nicht möglich, in die Wohnung der Mutter zurückzukehren. Denn dort gab es keinen Raum, in dem sie hätte musizieren können. Auf ihrem Instrument täglich zu üben, war für die Musikstudentin aber unbedingt notwendig. Das Verwaltungsgericht Berlin stellte sich auf die Seite der Studentin (VG 21 A 11.92).

Während des Studiums müsse die junge Frau üben und das könne sie in der Wohnung der Mutter nicht. Auch nach Abschluss des Studiums sei nach Lage der Dinge "vernünftigerweise nicht mehr mit der Rückkehr in den Familienhaushalt" zu rechnen - schon deshalb, weil die Wohnung der Mutter sehr klein sei. Dass die Tochter von der elterlichen Wohnung nur "vorübergehend abwesend" sei, treffe also nicht zu. Deshalb habe sie Anspruch auf Wohngeld.

Weil der Mieter seine Drei-Zimmer-Wohnung gelegentlich über "Airbnb" weitervermietet hatte, hatte ihn der Vermieter bereits 2017 abgemahnt. Deshalb hörte der Mieter damit auf, auf diese Weise etwas dazu zu verdienen. Was er sich aber nicht nehmen lassen wollte, war die Teilnahme an den Internetplattformen "couchsurfing.com" und "hospitalityclub.org". Beide Webseiten vermitteln kostenloses Übernachten bei Klubmitgliedern.

Der Vermieter sah da keinen Unterschied: Es handle sich um "vertragswidrige Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte", erklärte er und kündigte das Mietverhältnis. Doch das Landgericht Lübeck sah das anders und entschied den Streit zu Gunsten des Mieters (14 S 61/20). Von vertragswidrigem Verhalten des Mieters könne hier keine Rede sein.

"Gebrauchsüberlassung" bedeute im Mietrecht, dass der Mieter Dritten die Möglichkeit einräume, selbständig über die Mietsache zu verfügen ("Mitbesitz"). Damit habe das Prinzip von "hospitalityclub" oder "couchsurfing" nichts zu tun. Die Idee sei vielmehr, dass sich die Mitglieder der "community" gegenseitig besuchten. Der Gastgeber/die Gastgeberin sei also selbst zuhause, während die Besucher bei ihm/ihr kostenlos übernachteten.

Das Prinzip: Gastgeber laden für kurze Zeit Besucher dazu ein, ihre Wohnung mitzubenutzen. Das gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Dass der Mieter den Gästen während ihres Aufenthalts einen Zweitschlüssel gebe, führe zu keinem anderen Ergebnis. Dadurch verschaffe er den Besuchern keinen Mitbesitz an der Wohnung, sondern die Möglichkeit, alleine in der Stadt etwas zu unternehmen und anschließend wieder in die Wohnung hineinzukommen.

Eine Mieterin ließ in ihrer Wohnung auf eigene Kosten Feuchtigkeitsschäden beseitigen - denn der Vermieter hatte sechs Monate lang nichts unternommen, obwohl er über die Schäden Bescheid wusste. Die Reparaturkosten wollte die Mieterin dann mit der Miete verrechnen, indem sie die fällige Mieterhöhung nicht zahlte. Der Vermieter verlangte jedoch den kompletten Betrag.

Das Amtsgericht Köln stellte sich auf seine Seite (201 C 495/93). Die Mieterin habe trotz der Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung über einen Zeitraum von sechs Monaten die Miete in voller Höhe weitergezahlt. Damit seien ihre Ansprüche gegen den Vermieter entfallen. Im Nachhinein die Reparaturkosten mit der Mieterhöhung zu verrechnen, sei unzulässig. Richtig wäre es gewesen, in der Zeit, in der der Vermieter nichts unternommen habe, weniger oder gar keine Miete zu zahlen.

Im Herbst 2018 hatte das Ehepaar beschlossen, sich zu trennen. Mit dem gemeinsamen Sohn zog der Ehemann Anfang 2019 aus der Ehewohnung aus und beantragte beim Amtsgericht Frankfurt die Scheidung. Die Ehefrau blieb in der vor Jahren gemeinsam angemieteten 5-Zimmer-Wohnung, die der Ehemann weiterhin finanzierte (1.850 Euro Kaltmiete plus 350 Euro Nebenkosten).

Nach neun Monaten bat er sie erfolglos darum, den Mietvertrag allein zu übernehmen. Anschließend wurde in einem Güterichterverfahren versucht, die Mietfrage einvernehmlich zu lösen. Das gelang jedoch nicht. Daraufhin kündigte der Ehemann im November 2019 das Mietverhältnis und forderte von seiner Frau, der Kündigung zuzustimmen. Zu Recht, wie das Amtsgericht Frankfurt entschied (477 F 23297/20 RI).

Nach der endgültigen Trennung könne in der Regel ein Ehepartner vom anderen verlangen, dass dieser bei der Kündigung der ehemaligen Ehewohnung mitwirke — auch wenn die Ehe noch nicht rechtskräftig geschieden sei. Von einer endgültigen Trennung sei im konkreten Fall auszugehen: Die Beteiligten ständen sich in drei Gerichtsverfahren gegenüber und hätten auch in diesem Prozess massive Konflikte ausgetragen.

Die Ehefrau behaupte, der Ehemann habe ihr versprochen, Trennungsunterhalt in Form der Miete zu zahlen: 2.200 Euro Unterhalt im Monat sei ja wohl das Mindeste … Belege gebe es dafür aber nicht. Der Ehemann bestreite die Vereinbarung und auch die Höhe des Anspruchs, so das Amtsgericht. Die von der Frau angestellten Berechnungen zum Unterhalt beruhten auf Zahlen aus einem Internetauftritt des Ehemannes und widersprächen seinen Auskünften zum Einkommen. Aber das sei im eigentlichen Scheidungsverfahren zu klären.

Hier gehe es nur um das berechtigte Interesse des Mannes, nicht länger finanziellen Belastungen durch das Mietverhältnis ausgesetzt zu sein. Dagegen könne die Ehefrau nun nicht mehr den Grundsatz der ehelichen Solidarität ins Feld führen. Natürlich habe sie nach der Trennung Zeit gebraucht, um sich neu zu orientieren, um ihre Lebensverhältnisse neu zu ordnen und mit dem Ehemann Regelungen zu finden.

Seit dem Auszug des Mannes sei aber bereits mehr als ein Jahr vergangen. Dieser Zeitraum genüge trotz der komplexen finanziellen Verflechtungen der Eheleute. Die Ehefrau habe also ausreichend Zeit gehabt, sich um eine neue Wohnung zu bemühen. Dazu sei sie verpflichtet, da es abgelehnt habe, in den Mietvertrag der Ehewohnung als Alleinmieterin einzusteigen. Warum nicht in der Lage sei, eine andere Wohnung anzumieten — so ihre Behauptung —, sei nicht nachvollziehbar.

Wird die Mieterin einer Einzimmerwohnung vom Arbeitgeber für ein Jahr ins Ausland versetzt, darf ihr die Vermieterin nicht die Erlaubnis verweigern, während der befristeten Abwesenheit die Wohnung unterzuvermieten. Nennt die Mieterin Namen, Geburtsort und Beruf der Untermieterin, sind diese Informationen ausreichend. Die Mieterin ist nicht verpflichtet, der Vermieterin den Ausweis der Untermieterin, deren Arbeitsvertrag und einen Untermietvertrag vorzulegen.

Ob die — mittlerweile fast 90 Jahre alte — Mieterin nun wirklich aus ihrer Wohnung ausziehen muss, in der sie seit über zwei Jahrzehnten lebt, ist immer noch nicht entschieden. Eines steht allerdings nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs fest: Die Begründung, mit der das Landgericht Berlin (LG) die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen hat, war nicht ausreichend. Das LG war der Ansicht, dass allein das Alter der Seniorin genüge, um hier einen Härtefall anzunehmen.

Die Wohnungseigentümerin lebt nicht in Berlin. Sie wollte aber bei Besuchen in der Hauptstadt nicht mehr ihrem Sohn in dessen Mietwohnung "zur Last fallen" und ihre eigene Wohnung nutzen. Deshalb kündigte sie 2015 der Mieterin wegen Eigenbedarfs. Die Seniorin widersprach der Kündigung und pochte auf ihr Alter, auf ihren miserablen Gesundheitszustand, ihre Verwurzelung im Bezirk. Zudem mache es ihre kleine Rente unmöglich, in Berlin eine bezahlbare Wohnung zu finden. Ein Umzug wäre für sie eine unzumutbare Härte.

Zu diesem Ergebnis kam auch das LG. Gegen das Urteil rief die Vermieterin den Bundesgerichtshof an und bekam hier zumindest in einem Punkt Recht: Alter allein begründe keinen Härtefall, mit dem die Mieterin die an sich wirksame Kündigung abwenden könnte, stellten die Bundesrichter klar (VIII ZR 68/19). Fehlerhaft habe das LG die Lebensplanung der Vermieterin nicht berücksichtigt. Es habe also die gegensätzlichen Interessen nicht korrekt abgewogen und müsse sich deshalb mit dem Fall noch einmal auseinandersetzen.

Die Frage, ob der Auszug für die Mieterin eine unzumutbare Härte wäre — eine Härte, die auch dann nicht zu rechtfertigen wäre, wenn man die Interessen der Eigentümerin angemessen berücksichtige —, sei immer noch ungeklärt. Da das LG davon ausging, das Alter der Mieterin sei allein ausschlaggebend, habe es folgerichtig deren weitere Einwände nicht gewürdigt.

Dabei liege bereits ein Sachverständigengutachten vor, das sich mit den Wirkungen befasse, die der Verlust der vertrauten Umgebung auf das Leben der Seniorin haben könnte. Auch die Berliner Mietsituation und der Vortrag der Mieterin zu ihrem konkreten Bemühen, eine neue Wohnung zu finden, müsse in ein Urteil einfließen.