Seit 1973 wohnte die Mieterin in ihrer Dachgeschosswohnung. 35 Jahre lang verlief das Mietverhältnis ungetrübt. Doch dann eskalierte ein Familienzwist zwischen der - mittlerweile psychisch erkrankten - Mieterin und ihrer Tochter. Wiederholt kam es nachts zu lautstarken Auseinandersetzungen, manchmal auch zu lautem Gesang und Getrampel. Die Beschwerden der Mitmieter über Ruhestörungen häuften sich.

Deshalb sprach die Vermieterin mehrmals mit der Mieterin, schickte anschließend eine schriftliche Abmahnung - nichts änderte sich. Nach weiterer Randale kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Ihre Räumungsklage hatte beim Landgericht Berlin Erfolg (67 S 382/09).

In einem besonders hellhörigen Mehrfamilienhaus müssten sich Mieter gerade nachts rücksichtsvoll verhalten, so das Gericht, um den notwendigen Schlaf der Mitbewohner nicht zu stören. Familienstreit müsse deshalb in "gemäßigter Weise" ausgetragen werden. Die Mitbewohner müssten nächtliche Ruhestörungen nicht als Dauerzustand hinnehmen - auch wenn die Mieterin krank sei.

Wenn weder Gespräche, noch eine Abmahnung Wirkung zeigten und die Mitbewohner sich immer wieder beschwerten, sei wegen erheblicher Störung des Hausfriedens eine fristlose Kündigung berechtigt - trotz der problemlosen, langen Dauer des Mietverhältnisses.

Laut Mietvertrag waren die Mieter einer Erdgeschosswohnung mit Garten verpflichtet, sich um Garten und Vorgarten des Hauses zu kümmern. Im Garten stehen zwei Obstbäume, die seit dem Einzug der Mieter im Frühjahr 2006 nicht mehr beschnitten wurden. Äste und Zweige hingen tief herunter. Im Vorgarten wuchs eine Kugelrobinie so hoch und breit, dass sie das Wohnzimmerfenster der Mieter etwas verschattete.

Das Ehepaar war der Ansicht, dass sich ihre Pflichten im Garten auf einfache Arbeiten wie Rasen mähen, Unkraut jäten und Laub entfernen beschränkten. Für den dringend notwendigen Baumrückschnitt seien die Vermieter verantwortlich und die sollten nun endlich aktiv werden. Man könne unter den Bäumen schon nicht mehr stehen, die Zweige störten beim Mähen und der optische Eindruck des Hauses leide.

Wenn die Mieter rechtzeitig und regelmäßig die Zweige gekürzt hätten, wäre der Baumschnitt ohne großen Aufwand mit einer einfachen Gartenschere gelungen, konterten die Vermieter. So sah es auch das Amtsgericht Münster (59 C 3852/09). Allerdings könne die Frage, ob der Rückschnitt von Bäumen zu den Gartenarbeiten zähle, zu denen Mieter verpflichtet seien - sie werde von Gerichten unterschiedlich beantwortet -, hier offen bleiben, stellte der Amtsrichter fest.

Jedenfalls sei aus dem Mietvertrag auch keine Pflicht des Vermieters abzuleiten, die Bäume auf eine bestimmte Höhe zu kürzen und die Zweige so zu schneiden, dass die Mieter bequem darunter Platz hätten. Die Robinie im Vorgarten beeinträchtige den Lichteinfall so geringfügig, dass dies hinzunehmen sei. Wie hoch oder wie breit ein Baum wachsen solle, also die Optik, sei ohnehin eine Geschmacksfrage.

Irgendwie hatte es im Schlafzimmer schon lange etwas muffig gerochen. Doch als der Mieter schließlich die Feuchtigkeitsschäden hinter seinen Schränken entdeckte, da hatte der Schimmel bereits deren Rückwände befallen. Da blieb nur noch eins: Er entsorgte die Schränke und alarmierte die Vermieterin, die den Schimmel an den Wänden beseitigen ließ.

Es folgte ein Rechtsstreit um die Kosten: Die Vermieterin hielt dem Mieter vor, er hätte die Schränke nicht direkt an die Wand stellen dürfen. Dass im Schlafzimmer die Wände innen wärmegedämmt seien, habe er doch sehen müssen. Es handle sich um einen Mangel der Mietsache, konterte der Mieter kühl. Und verlangte seinerseits 200 Euro Schadenersatz für die Schränke.

Den Rechtsstreit vor dem Landgericht Münster verlor die Vermieterin (3 S 208/10). Ein Bausachverständiger hatte bestätigt, dass ein bauphysikalischer Mangel, d.h. ein Mangel der Mietsache vorlag. Unter der Wandtapete sei im Schlafzimmer eine alubeschichtete, zwei Millimeter dicke Dämmbahn aus Styropor verlegt worden, die keine Feuchtigkeit durchlasse. Diese Wärmedämmung von innen sei kontraproduktiv, begünstige die Schimmelbildung.

Für die bauliche Beschaffenheit der Mietsache sei die Vermieterin zuständig, so das Landgericht. Möglicherweise hätte der Mieter Feuchtigkeitsschäden vermeiden können, wenn er die Schränke in einem Abstand von zehn Zentimetern zur Wand aufgestellt hätte. Deswegen sei er aber noch lange nicht verantwortlich für den Schimmelbefall.

Zum einen habe ihn die Vermieterin beim Einzug nicht einmal über die besondere Wandtapete informiert um vorzubeugen. Zum anderen sei es für Mieter generell unzumutbar, einen Wandabstand von zehn Zentimetern einzuhalten. Das sei unüblich und reduziere die Wohnfläche. Ein Wohnraum, der nicht normal mit Möbeln einzurichten sei, sei nicht gebrauchstauglich. Deshalb müsse nicht der Mieter die Kosten der Sanierung tragen, umgekehrt schulde ihm die Vermieterin 200 Euro Schadenersatz.

Im Sommer 2002 war das Ehepaar in das neue Mietshaus eingezogen. Der Vermieter versicherte ihnen, da werde noch ein Fahrstuhl eingebaut und auch sonst sei noch einiges zu tun. Den Mietvertrag ergänzte er handschriftlich: "Bei Mietbeginn sind noch Restarbeiten am Haus auszuführen, u.a. Aufzug, Hauseingang, Briefkastenanlage. Den Mietern ist dies bekannt ... Sie verzichten auf einen evtl. Mietminderungsanspruch ...".

2006 kürzten die Mieter die Miete um insgesamt 896 Euro. In der Zwischenzeit war nichts vorwärts gegangen. Ein Aufzug fehlte immer noch, die Haustüre war nicht zu verschließen … Trotz mehrfacher Aufforderung hatte der Vermieter jahrelang nichts unternommen. Deshalb fühlte sich das Ehepaar an die Vereinbarung im Mietvertrag nicht mehr gebunden.

Zu Recht, wie das Landgericht Konstanz entschied (61 S 40/09 C). Der Hauseigentümer habe mündlich versprochen, die Mängel zu beheben. Und schriftlich: Denn der Zusatz im Mietvertrag ("bei Mietbeginn …") beinhalte ebenfalls die Zusage, die Maßnahmen in absehbarer Zeit durchzuführen. Der Verzicht der Mieter auf Mietkürzung gelte nicht für alle Zeiten.

Mit ihrer Unterschrift unter den Vertrag akzeptierten sie keineswegs die Mängel als Dauerzustand. Das Ehepaar habe diese 2004 und 2006 mehrmals beanstandet und eine Mietkürzung angekündigt. Spätestens zwei Jahre nach Mietbeginn sei diese berechtigt gewesen, zumal es sich um gravierende Mängel handle: ein provisorisch vernagelter Aufzugschacht, in den der zugesagte Fahrstuhl nie eingebaut wurde, und ein nicht verschließbarer Hauseingang, der ein Sicherheitsproblem darstelle.

Der alleinstehende Bremer war für alle Mitbewohner im Mietshaus eine rechte Plage. Oft hörte er extrem laut Musik - zu jeder Tages- und Nachtzeit -, schlug mit Türen, klopfte an Heizungsrohre, warf Möbel um, schrie und randalierte in seiner Wohnung. Im Treppenhaus beschimpfte er jeden, der ihm über den Weg lief. Wer um Rücksicht bat, musste erst recht mit einer aggressiven Reaktion rechnen.

Nach zwei Jahren Lärmbelästigung hatten mehrere Mieter die Nase voll. Eine Partei zog aus, drei andere Mieter kürzten die Miete um 20 Prozent. Nun kündigte die Vermieterin dem Mann wegen permanenter Störung des Hausfriedens. Nach seinem Auszug verklagte sie ihn auf Schadenersatz für die entgangenen Mieteinnahmen. Das Amtsgericht Bremen bestätigte den Anspruch der Vermieterin (17 C 105/10).

Zu Recht hätten die Mieter (und Zeugen) A, B und C wegen der dauernden Störungen die Miete gemindert. Anschaulich und glaubhaft hätten alle geschildert, wie sehr ihre Nachtruhe gelitten habe. Selbst dann, wenn alles ruhig gewesen sei, hätten sie nicht einschlafen können, weil sie ständig damit rechneten, "dass es wieder losgeht". Bedroht hätten sie sich gefühlt, mehrmals die Polizei gerufen und vor dem Verlassen der Wohnung ängstlich "gehorcht", ob "er" im Treppenhaus sei.

Dass das für die Mieter den Wohnwert ihrer Wohnungen reduzierte, verstehe sich von selbst, erklärte das Gericht. Wenn ein Mieter die Interessen der Mitbewohner derart missachte und so nachhaltig störe, sei es nur recht und billig, wenn er der Vermieterin den so provozierten Mietausfall ersetzen müsse.

Eine Berliner Vermieterin hatte ab 2006 die Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten erhöht. Die Mieterin zahlte den Erhöhungsbetrag fast ein Jahr lang nicht. Dazu wurde sie Ende 2007 vom Landgericht verurteilt. Im Dezember 2008 - kurz vor Ablauf der Abrechnungsfrist - rechnete die Vermieterin die Betriebskosten für 2007 ab.

Statt der tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen von 1.895 Euro trug die Vermieterin dabei aus Versehen den erhöhten Betrag ein, den ihr die Mieterin schuldete (2.640 Euro). Daneben schrieb sie zwar "Sollvorauszahlungen". Doch unter dem Strich kam statt einer Nachforderung von 532 Euro nun ein Guthaben der Mieterin von 203 Euro heraus.

Obwohl es sich offenkundig um einen Irrtum handelte, verrechnete die Mieterin diesen Betrag mit der Miete für Januar 2009. Sofort korrigierte die Vermieterin ihre Abrechnung und forderte von der Mieterin 735 Euro. Während die Vorinstanz ihre Klage abwies (weil die Abrechnungsfrist abgelaufen war), setzte sich die Vermieterin beim Bundesgerichtshof durch (VIII ZR 133/10).

Im Prinzip dürften Vermieter nach Ablauf der Frist (d.h. ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums) eine Betriebskostenabrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren, räumten die Bundesrichter ein, auch dann nicht, wenn ihnen ein Fehler unterlaufen sei. Diese gesetzliche Regelung solle Streit vermeiden und für die Mieter klare Verhältnisse schaffen.

Im konkreten Fall dürfe sich die Mieterin aber ausnahmsweise nicht auf diese Regelung berufen. Gerade erst hatten die Parteien über die Höhe der Vorauszahlungen einen Rechtsstreit geführt und die Mieterin konnte den Fehler der Abrechnung auf den ersten Blick erkennen. Angesichts eines offensichtlichen und kurz nach Fristablauf korrigierten Versehens dürfe die Mieterin nicht auf dieser Abrechnung bestehen.

Die Vermieterin eines Münchner Ein-Zimmer-Appartements kündigte der Mieterin. Im Kündigungsschreiben erklärte sie, ihre ältere Tochter komme nach einem Studienjahr in Neuseeland zurück und wolle dann einen eigenen Hausstand gründen. In das Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung könne die Studentin nicht zurück, weil dort inzwischen die jüngere Tochter eingezogen sei.

Da die Mieterin die Kündigung als unberechtigt zurückwies, erhob die Vermieterin schließlich Räumungsklage. Das Landgericht ließ die Wohnungseigentümerin abblitzen: Die Kündigung sei unwirksam, weil sie die Gründe dafür nicht ausreichend erläutert habe. Dem widersprach der Bundesgerichtshof (VIII ZR 317/10).

Wer das Kündigungsschreiben lese, könne den Kündigungsgrund ohne weiteres "identifizieren", so die Bundesrichter. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sei ausreichend begründet, wenn der Vermieter zwei Bedingungen erfülle: Er müsse die Person benennen, für die er die Wohnung benötige, und das Interesse erläutern, das diese Person daran habe, die Wohnung zu beziehen.

Beides sei im strittigen Kündigungsschreiben dargelegt. Umstände, die dem Mieter/der Mieterin vorher schon mitgeteilt wurden - oder aus anderen Gründen bekannt seien -, müsse der Vermieter im Kündigungsschreiben nicht wiederholen.

Eine Berliner Mieterin sperrte sich gegen Modernisierungsmaßnahmen, die die Vermieterin angekündigt hatte. Sie sah deren Nutzen nicht recht ein und fürchtete eine Mieterhöhung. Über der Badewanne - wo die Mieterin einen Wäscheständer an der Wand befestigt hatte - sollte ein Handtuchheizkörper installiert, der alte Heizkörper entfernt werden. Auch eine Mischbatterie und ein neues WC mit Spülstopp-Vorrichtung wollte die Vermieterin im Bad einbauen.

Die Mieterin muss diese Maßnahmen dulden, entschied das Landgericht Berlin, weil sie die Mietsache verbessern (65 S 321/10). Ein Handtuchheizkörper erhöhe durch seine Doppelfunktion den Gebrauchswert des Bades. Der Wäschetrockner an der Wand werde überflüssig, weil die Mieterin Wäsche künftig am warmen Heizkörper aufhängen könne. Durch die direkte Wärme werde die Wäsche schneller trocken.

Einhebelmischbatterien gehörten heute zum zeitgemäßen Standard in Bädern, denn sie erhöhten den Komfort. Mit einer Mischbatterie sei es wesentlich einfacher als mit zwei Wasserhähnen, die Wassertemperatur richtig einzustellen. Dadurch werde zudem Wasser gespart. Das gelte ebenso für eine Toilettenspülung mit Spül-Stopp, der es erlaube, den Wasserverbrauch besser zu regulieren.

Folgerichtig anerkenne der aktuelle Mietspiegel alle diese Einbauten als Ausstattung, die den Wohnwert einer Wohnung steigerten. Wenn die Vermieterin nach den Modernisierungsmaßnahmen die Miete ein wenig anhebe, sei das also gerechtfertigt.

Nach einigen Prügelattacken des Ehemannes war die Ehe am Ende. Auf Antrag der Frau sprach die Polizei wegen "häuslicher Gewaltausbrüche" einen so genannten "Platzverweis" aus, d.h. sie verbot dem Mann wegen drohender weiterer Angriffe, die Wohnung zu betreten. Davon ließ er sich allerdings nicht abschrecken: Kurz darauf zertrümmerte er die Wohnungstür, um hinein zu kommen.

Die Frau konnte gerade noch fliehen. Damit nicht genug: Nun trat der Vermieter auf den Plan und forderte von ihr Schadenersatz für die Türe. Er verwies auf den Mietvertrag: Demnach hatten Mieter auch ohne eigenes Verschulden für vorsätzliche unerlaubte Handlungen anderer Personen und Mitmieter einzustehen. Da sich die Frau weigerte, eine neue Türe zu bezahlen, klagte der Vermieter auf Schadenersatz - ohne Erfolg.

Sogar die fragliche Klausel im Mietvertrag, auf die der Vermieter seinen Anspruch stütze, setze voraus, dass sich die "anderen Personen" mit Wissen und Wollen des Mieters in der Wohnung aufhielten, so das Landgericht Würzburg (3 T 2449/10). Die Klausel sei nicht anwendbar, wenn sich der Ehepartner - wie hier - gegen den Willen der Mieterin gewaltsam Zutritt zur Wohnung verschaffe.

Der Ehemann sei der Wohnung verwiesen worden und habe keine Schlüssel für die Wohnung mehr besessen. Wenn er rechtswidrig eindringe und vorsätzlich die Tür aufbreche, sei der so verursachte Schaden nicht der überrumpelten und bedrohten Mieterin anzulasten. Der Vermieter müsse sich schon an den Übeltäter halten.

Heidelberger Mieter haderten schon lange mit den hohen Müllgebühren. Dabei hatten sie sich diese selbst "eingehandelt": Das Ehepaar trennte den Müll nicht und warf gewohnheitsmäßig Restmüll in die gelben Tonnen, die für Verpackungsmüll bestimmt sind. Deshalb hatte die Gemeinde schon 2002 die kostenlosen gelben Tonnen abtransportiert und durch die kostenpflichtigen Restmülltonnen ersetzt.

Seither beschwerten sich die Mieter bei der Vermieterin regelmäßig über zu hohe Nebenkosten. Anlässlich der Betriebskostenabrechnung 2007 eskalierte der Streit: Die Vermieterin berechnete für die Müllabfuhr 525 Euro. Daraufhin errechnete der Anwalt der Mieter mit dem Betriebskostenspiegel des Mieterbunds einen wesentlich niedrigeren Betrag (185 Euro). Den Differenzbetrag zog das Ehepaar von der Miete ab.

Die Vermieterin forderte die einbehaltene Summe und bekam vom Bundesgerichtshof Recht (VIII ZR 340/10). Sie müsse zwar bei den Nebenkosten auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten ("Wirtschaftlichkeitsgebot"), betonten die Bundesrichter. Auf die Höhe der Müllgebühren habe die Vermieterin aber keinen Einfluss.

Mit dem pauschalen Hinweis auf den "Betriebskostenspiegel für Deutschland" könnten die Mieter ohnehin keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nachweisen - denn die Kostenstruktur bei den Müllgebühren sei ganz unterschiedlich, je nach Region und Kommune.

Überhöht wären die Kosten, wenn das Ehepaar belegt hätte, dass es neuerdings Müll trenne und die Vermieterin verpflichtet gewesen wäre, bei der Kommune Heidelberg wieder die kostenlosen gelben Tonnen zu beantragen. Dazu hätten die Mieter aber nichts vorgetragen. Außerdem hätten sie Verpackungsmüll sowieso weiterhin in gelben Säcken kostenlos entsorgen und so die Kosten reduzieren können. Über diese Möglichkeit habe die Vermieterin das Ehepaar informiert, davon habe es aber keinen Gebrauch gemacht.

Eine Berliner Mieterin widersprach der vom Vermieter geforderten Mieterhöhung. Vor Gericht ging es unter anderem um die Frage, ob die Wohnung über ein "modernes Bad" verfügt. Die Mieterin pochte auf den Berliner Mietspiegel von 2009, der "modern" mit "neuzeitlichem Standard" umschreibt. Das treffe auf ihre Wohnung nicht zu, meinte sie, denn die Sanitäreinrichtungen des Bades seien fast 20 Jahre alt.

Modern sei ein Bad nicht nur, wenn es in den letzten Jahren eingebaut wurde, erklärte das Amtsgericht Berlin-Tiergarten (4 C 347/10). Wenn sein Standard den heutigen Ansprüchen an eine Mietwohnung entspreche - mit vielleicht nicht hochwertiger, aber normaler Sanitärausstattung -, dann handle es sich um ein modernes Bad. Das gelte auch dann, wenn es schon ein wenig älter sei.

Zu den Merkmalen des vom Mietspiegel geforderten "neuzeitlichen Standards" zählten türhoch geflieste Wände, geflieste Böden und eine Einbauwanne oder eine Einbaudusche. Dass nur eine einfache Stand-Toilette mit Spülkasten vorhanden sei und einige Rohre nicht unter Putz verlegt seien, stehe der Bewertung als "modernes Bad" nicht entgegen.

Der Mieter wohnte schon einige Jahre in seiner Wohnung im Stadtzentrum. Seit Beginn des Mietverhältnisses standen auf dem verwahrlosten Nachbargrundstück abrissreife Gebäude. Eines Tages wurden sie tatsächlich abgebrochen und ein großer Wohn- und Gewerbekomplex gebaut.

Nun beschwerte sich der Mieter über Staub und Lärm durch die Baustelle, vor allem über die Tag und Nacht laufenden Pumpen. Er kürzte wegen Mietmangels die Miete. Der Vermieter verklagte ihn auf Zahlung des vollen Betrags und setzte sich beim Landgericht Gießen durch (1 S 210/10).

Wer im Stadtzentrum eine Wohnung neben einer Baulücke miete, könne sich nicht darauf berufen, dass beim Abschluss des Mietvertrags keine Baumaßnahmen vorhersehbar waren, so das Gericht. Nach der Lebenserfahrung blieben Baulücken im Stadtkern nicht jahrzehntelang bestehen.

Befinde sich das Grundstück in der Nähe eines Flusses, sei während der Bauzeit auch mit Pumpeneinsatz zu rechnen. Daher liege kein Mangel der Mietsache vor. Dass der Mieter wegen baubedingter Lärm- und Staubbelastung die Miete gemindert habe, sei nicht gerechtfertigt.

Wer in so einer Lage miete, erkläre sich stillschweigend mit künftiger Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück einverstanden. Der Abschluss des Mietvertrags sei unter diesen Umständen als eine Art "Beschaffenheitsvereinbarung" anzusehen - inklusive aller Nachteile, die mit ortsüblichen Baumaßnahmen verbunden seien.