Was bedeutet "stillschweigende Vertragsfortsetzung"? Nach einer Kündigung verlängert sich (gemäß § 545 S.1 BGB) das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter trotz Ablaufs der Mietzeit die Mietsache nicht zurückgibt, sondern weiterhin bewohnt - außer, der Vermieter erklärt innerhalb von zwei Wochen, dass er das ablehnt.

Im konkreten Fall hatte eine Frau ein Zweifamilienhaus gekauft, in dem eine langjährige Mieterin wohnte. Die neue Eigentümerin zog ein und kündigte der Mieterin im Mai 2007 wegen Eigenbedarfs. Sie benötige ab März 2008 die zweite Wohnung für ihre Eltern, um sie im Haus betreuen zu können. Einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprach die Vermieterin vorsorglich bereits im Kündigungsschreiben.

Die Mieterin blieb dennoch in der Wohnung. Am 19. März 2008 wurde ihr die Räumungsklage der Vermieterin zugestellt. Das sei zu spät, um eine stillschweigende Vertragsverlängerung zu verhindern, meinte die Mieterin, und verwies auf die Zwei-Wochen-Frist. Sie muss die Wohnung trotzdem räumen, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 184/09).

Die Räumungsklage sei zwar erst nach der Zwei-Wochen-Frist erhoben worden. Doch die Vermieterin habe der Fortsetzung des Mietvertrags bereits in der Kündigung vom Mai 2007 widersprochen. Vor Beginn der Widerspruchsfrist, gleichzeitig mit der Kündigung, Widerspruch einzulegen, sei prinzipiell zulässig. Damit habe die Vermieterin eine Verlängerung wirksam ausgeschlossen - auch wenn hier Widerspruch und Ende der Mietzeit (Ende Februar 2008) zeitlich sehr weit auseinander lagen.

Eine Empfängerin von Grundsicherung für Arbeitsuchende wollte ihre Wohnung renovieren und beantragte beim Jobcenter die Übernahme der Kosten. Doch der Sachbearbeiter sah im Mietvertrag genau nach und stellte fest, dass der Vertrag fixe Fristen für Renovierungsmaßnahmen vorsah. Solche "starren Fristenpläne" sind nach höchstrichterlicher Rechtsprechung unzulässig, weil sie die Mieter benachteiligen.

Aus diesem Grund lehnte der Sachbearbeiter den Antrag der Mieterin ab: Sie sei - wegen der unwirksamen Klausel zu Schönheitsreparaturen - nicht dazu verpflichtet, die Wohnung zu renovieren. Daher müsse die Sozialbehörde die Kosten nicht tragen. Vergeblich forderte die Frau vom Träger der Grundsicherung die Kostenübernahme. Auch beim Landessozialgericht Nordrhein-Westfalen bekam das Jobcenter Recht (L 7 AS 60/09).

Zu den Kosten der Unterkunft, die der Träger der Grundsicherung im Prinzip übernehmen müsse, gehörten zwar auch die Kosten notwendiger Schönheitsreparaturen. Unumgänglich seien diese jedoch nur, wenn der Vermieter darauf einen Rechtsanspruch habe. Entfalle dieser Anspruch wegen einer unwirksamen Klausel im Mietvertrag, müsse die Sozialbehörde nicht einspringen. Das Jobcenter sei nicht verpflichtet, zu Lasten der Allgemeinheit dem Vermieter Renovierungskosten abzunehmen.

Im Juni 2005 mietete ein Ehepaar eine Wohnung. Mit der Vermieterin, einer Wohnungsbaugesellschaft, schlossen sie einen Mietvertrag "auf unbestimmte Zeit" ab dem 1. Juli 2005. Im Vertrag war Folgendes vereinbart: Die Parteien verzichteten wechselseitig für vier Jahre ab Vertragsbeginn auf ihr Recht, den Vertrag fristgemäß zu kündigen. Erst nach Ablauf des Vier-Jahres-Zeitraums durfte gekündigt werden.

Ganz so lange wollten die Mieter dann aber doch nicht warten: Im Februar 2009 teilten sie der Vermieterin mit, dass sie das Mietverhältnis zum 30. Juni 2009 kündigten. Darauf wollte sich die Vermieterin nicht einlassen und bekam vom Landgericht Recht: Erst ab 1. Juli 2009 hätten die Mieter - zum 30. September - kündigen dürfen. Doch die Mieter legten gegen das Urteil erfolgreich Revision zum Bundesgerichtshof ein (VIII ZR 86/10).

Werde ein Kündigungsverzicht zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt, könnten sie auch eine längere Dauer vereinbaren, so die Bundesrichter. Doch wenn der Kündigungsausschluss im Vertragsformular vorformuliert sei ("formularmäßiger Kündigungsausschluss"), dürfe er den Mieter nicht länger als vier Jahre an den Mietvertrag binden: vier Jahre, berechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, an dem der Mieter den Vertrag frühestens beenden könne.

Ansonsten würden Mieter unzumutbar in ihrer Dispositionsfreiheit eingeschränkt. So sei es im konkreten Fall, denn die Mieter seien länger als vier Jahre an den Mietvertrag gebunden, wenn sich an den Kündigungsverzicht von vier Jahren Dauer noch die gesetzliche Kündigungsfrist anschließe. Die Möglichkeit, einen geeigneten Nachmieter zu stellen, sei zu unsicher, um diesen Nachteil für die Mieter auszugleichen.

Im Sommer 2007 rechnete die Vermieterin die Betriebskosten für 2006 ab. Für die Mietwohnung des Ehepaars T rechnete sie ein Guthaben der Mieter von 185,96 Euro aus und schrieb es deren Mietkonto gut. Erst nachdem sie dem Ehepaar die Abrechnung zugeschickt hatte, fiel der Vermieterin auf, dass sie bei den Heizkosten für das Mietshaus 8.200 Liter Heizöl (Kostenpunkt: 4.613 Euro) übersehen hatte.

Sie schickte den Mietern im Dezember eine korrigierte Abrechnung zu. Demnach war das Guthaben des Ehepaars T um 138 Euro geschrumpft. Diesen Betrag buchte die Vermieterin, die eine Einzugsermächtigung hatte, vom Girokonto der Mieter ab. Sie widersprachen der Abbuchung und forderten den Betrag zurück.

Es kam zum Rechtsstreit, den das Ehepaar in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof verlor (VIII ZR 296/09). Innerhalb der gesetzlichen Frist für die Abrechnung von Nebenkosten dürften Vermieter diese nachträglich zu Lasten der Mieter korrigieren, urteilten die Bundesrichter, wenn die Abrechnung fehlerhaft sei.

Das gelte auch dann, wenn ein Vermieter - wie hier - das versehentlich errechnete Guthaben dem Mieterkonto ohne Vorbehalt gutgeschrieben habe. Eine Gutschrift stelle kein "Schuldanerkenntnis" der Vermieterin dar: Der in der Abrechnung genannte Endbetrag sei nicht verbindlich.

Beim Jobcenter Dortmund hatte ein Langzeitarbeitloser einen Umzug beantragt. Er lebte in einer 40-Quadratmeter-Wohnung. Das sei zu eng, erklärte der Mann, weil seine elfjährige Tochter regelmäßig bei ihm zu Besuch sei: Jedes zweite Wochenende und die Hälfte der Schulferien, so sei sein Umgangsrecht bei der Scheidung geregelt worden. Aktuell habe er die Gelegenheit, eine 64 Quadratmeter große Wohnung anzumieten.

Das Jobcenter lehnte die Kostenübernahme ab, wurde allerdings vom Sozialgericht Dortmund per einstweiliger Anordnung dazu verpflichtet (S 22 AS 5857/10 ER). Da der Vater das Umgangsrecht mit seinem Kind regelmäßig wahrnehme, sei eine größere Unterkunft notwendig, so das Sozialgericht. 40 Quadratmeter seien zu klein, zumal ein Mädchen in diesem Alter ein kleines, eigenes Zimmer benötige.

Die Miete von 259,89 Euro sei akzeptabel und liege nur geringfügig über dem Betrag, der in Dortmund als angemessene Miete für eine Person angesehen werde (246,28 Euro). Außerdem sei die Angelegenheit eilig: Die betreffende Wohnung sei für den Vater nur bis zum 31. Dezember 2010 reserviert. Die Kostenübernahme gelte für dieses konkrete Wohnungsangebot.

1999 hatte der frühere Eigentümer öffentliche Fördermittel für das Mietshaus kassiert. Das Haus in Berlin-Mitte wurde grundlegend saniert. Laut Fördervertrag hatte der Eigentümer die Modernisierung aus Eigenmitteln zu bestreiten, die Fördermittel waren für Instandsetzungsarbeiten gedacht.

Als die neue Eigentümerin 2008 den Mietern eine Mieterhöhung ankündigte, gestützt unter anderem auf die Modernisierungsmaßnahmen, stellte sich ein Mieter quer. Das Mieterhöhungsverlangen sei schon deshalb unwirksam, argumentierte er, weil die Vermieterin die öffentlichen Fördermittel nicht angegeben und berücksichtigt habe. Die Vermieterin verklagte den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Zu Recht, urteilte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 87/10). Wenn Vermieter mehr Miete forderten, müssten sie in dem Schreiben öffentliche Fördermittel nicht anführen, wenn diese ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt worden seien (also Reparaturen und andere Maßnahmen, die den baulichen Zustand erhalten). Laut Fördervertrag seien die Fördermittel im konkreten Fall nur dafür vorgesehen gewesen.

Nur wenn Modernisierungsmaßnahmen mit kommunalen oder staatlichen Mitteln bezuschusst werden, seien diese Mittel bei der Berechnung der erhöhten Miete zu berücksichtigen. (Modernisierung: Maßnahmen, die den baulichen Zustand und damit den (Wohn-)Wert der Immobilie verbessern.) In dem Fall müssten Vermieter die Fördermittel im Mieterhöhungsverlangen angeben, damit die Mieter die Forderung überprüfen könnten.

Wälzen Vermieter per Mietvertrag die Renovierungsmaßnahmen auf den Mieter ab, dürfen sie ihnen während der Mietzeit keine Vorschriften z.B. für die Auswahl bestimmter Tapeten oder in Bezug auf die Wandfarben machen. Mieter könnten ihre vier Wände nach Belieben gestalten, so die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Zum Zeitpunkt des Auszugs müssen Wohnungen allerdings so aussehen, dass Vermieter sie unschwer weitervermieten können. Diese Grundsätze hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Beschluss präzisiert: Auch beim Auszug dürften Vermieter die Mieter nicht auf die Farbe "Weiß" festlegen (VIII ZR 198/10). Das schränke ihre Gestaltungsfreiheit zu sehr ein und benachteilige die Mieter unangemessen.

So eine Vertragsklausel zwinge die Mieter praktisch dazu, schon während der Mietzeit alles weiß zu streichen. Denn: Wählten sie hellblau oder hellgrau, müssten sie bei einem Umzug nur wegen der Farbe renovieren, auch wenn Schönheitsreparaturen objektiv noch nicht notwendig wären.

Um die Interessen der Vermieter zu wahren, sei es nicht erforderlich, Wohnungen weiß zu streichen. Wichtig sei es nur, dass sie ihre Wohnung in einem Zustand zurückerhalten, der es erlaube, sie rasch weiterzuvermieten. Das sei auch bei Anstrichen in anderen dezenten Farbtönen gewährleistet.

Ein Münchner Immobilien- und Maklerbüro verwaltete u.a. Wohnungen für den Eigentümer einer Anlage mit 34 Wohneinheiten. Es bot per Inserat eine freie 2-Zimmer-Wohnung dort an. Einer Interessentin nannte das Büro eine Ansprechpartnerin, die mit ihr die Wohnung besichtigte. Diese gab der Wohnungssuchenden einen Grundriss und andere Informationen, fragte nach ihrem Einkommen und reservierte ihr dann die Wohnung.

Nach dem Abschluss des Mietvertrags zahlte die neue Mieterin 2.667 Euro Provision an das Maklerbüro. Doch dann erfuhr sie, dass die Frau, die ihr die Wohnung vermittelt hatte, die Vermögensverwalterin des Wohnungseigentümers war. Nun forderte sie das Geld zurück: Dass Eigentümer für die Vermittlung ihrer eigenen Wohnungen oder Häuser Provision verlangten, sei gesetzlich verboten. Das müsse auch für deren Vermögensverwalter gelten.

Doch das Maklerbüro konterte, die Dame habe nur ausgeholfen, weil es so viel Arbeit gab. Wieso sollte deshalb der Anspruch auf Provision entfallen? Außerdem sei die Vermögensverwalterin beim Abschluss des Vertrags und bei der Wohnungsübergabe gar nicht dabei gewesen. Das spiele keine Rolle, erklärte das Amtsgericht München (282 C 33538/09). In Fällen wie diesen sei laut Wohnungsvermittlungsgesetz ein Anspruch auf Provision ausgeschlossen.

Das Gesetz schütze Wohnungssuchende vor "Abzocke" durch unlautere Geschäftsmethoden. Makler forderten manchmal Entgelte, obwohl sie nicht wirklich etwas vermittelt hätten. Und wenn jemand eine eigene Wohnung vermiete, sei das auch keine Vermittlung. So eine Konstellation enthalte typischerweise einen Interessenkonflikt, der auf Kosten der Mieter gehe. Das treffe auch zu, wenn ein Vermögensverwalter vermittle. Denn er bzw. sie handle im Interesse des Eigentümers und wolle die Wohnung rasch und zu möglichst hoher Miete loswerden.

Der Mieter bewohnte im Zweifamilienhaus des Eigentümers schon seit 1988 eine 3-Zimmer-Wohnung. Mehrfach hatte es Streit über die Gartennutzung und Mieterhöhungen gegeben. 2009 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und begründete dies mit Eigenbedarf: Sein 16 Jahre alter Sohn sei bisher im Internat und nur in den Ferien zu Hause gewesen. Jetzt komme er zurück nach Hamburg, um ein Praktikum und dann eine Lehre als Einzelhandelskaufmann zu machen. Seine eigene Wohnung im Haus sei für drei Erwachsene zu klein.

Da der Mieter die Kündigung nicht akzeptierte, zog der Vermieter vor Gericht. Doch hier zog er den Kürzeren: Ob die Wohnung tatsächlich für längere Zeit für seinen Sohn gebraucht werde, sei unklar, stellte das Landgericht Hamburg fest (333 S 34/10). Der habe seine Pläne schon oft umgestoßen. Dass er die Wohnung ernsthaft nutzen wolle, sei zweifelhaft.

Plötzlich und überraschend habe der Sohn beschlossen, das Internat zu verlassen. Im Kündigungsschreiben habe der Vater noch eine Lehre angekündigt. Inzwischen besuche der Sohn jedoch eine private Realschule, um doch noch die "Mittlere Reife" zu machen (was er im Internat auch gekonnt hätte ...). Im Prozess habe der Junge dann davon gesprochen, "wahrscheinlich noch Zivildienst" zu absolvieren.

Das sei alles sehr vage, ein verlässlicher Plan für die Zukunft sei nicht zu erkennen. Daher sei nicht belegt, dass der Vermieter die Räume für seinen Sohn "benötige". Eigenbedarf liege nur dann vor, wenn der Begünstigte eine Wohnung sicher und für längere Zeit (ca. drei Jahre) nutzen wolle.

1996 erwarb eine Immobilienfirma die Hamburger Ried-Siedlung. Von Anfang an bestand der Plan, die in den 1930er Jahren errichtete Siedlung abzureißen und stattdessen moderne Mietwohnungen zu bauen. Ein Wohnblock nach dem anderen musste weichen, bis Anfang 2008 nur noch einer übrig war. In dem wohnte eine Mieterin, die sich dem Abriss hartnäckig widersetzte.

Die Immobilienfirma kündigte ihren Mietvertrag. Begründung: Städtebauliche und gebäudetechnische Mängel der Siedlung machten es unmöglich, das Grundstück angemessen wirtschaftlich zu verwerten. Deshalb sei es für sie als Eigentümerin nicht zumutbar, am Mietvertrag festzuhalten. Die Räumungsklage der Vermieterin hatte beim Landgericht Erfolg, das Urteil wurde vom Bundesgerichtshof bestätigt (VIII ZR 155/10).

Die Kündigung sei berechtigt, denn das Bauvorhaben der Immobilienfirma beruhe auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen. Der letzte Wohnblock der Siedlung sei in schlechtem Bauzustand und widerspreche in jeder Hinsicht heutigen Vorstellungen vom Wohnen (sehr kleine Räume mit niedrigen Decken, schlechte Beleuchtung etc.).

Solche Wohnungen seien heutzutage nicht mehr zu vermieten. Dadurch drohten der Eigentümerin erhebliche finanzielle Nachteile. Wenn man die alte Bausubstanz bestehen ließe und nur sanierte, würde kein baulicher Zustand erreicht, der heutigen Wohnbedürfnissen entspräche. Mit einem Neubau könne die Immobilienfirma dagegen moderne, bedarfsgerechte Mietwohnungen schaffen und so ihr Eigentum angemessen verwerten.

Seit 2006 wohnte der Mann in einer vollständig möblierten und mit Hausrat ausgestatteten Wohnung in Berlin. Für die laut Mietvertrag 50 Quadratmeter große Wohnung zahlte er 560 Euro Kaltmiete im Monat. Tatsächlich betrug die Wohnfläche jedoch nur 44,3 Quadratmeter.

Nachdem er die Abweichung um 11,5 Prozent entdeckt hatte, kürzte der Berliner die Miete und forderte außerdem 1.964 Euro zurück. Damit war der Vermieter nicht einverstanden: In der Kaltmiete sei die Möblierung der Wohnung berücksichtigt, deshalb bekomme der Mieter höchstens 736 Euro zurück.

Der Mieter klagte den Differenzbetrag ein und bekam vom Bundesgerichtshof Recht (VIII ZR 209/10). Wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent kleiner sei als vereinbart, sei die Nutzungsmöglichkeit der Räume für den Mieter eingeschränkt. Diese Einschränkung sei in einer möblierten Wohnung nicht geringer.

Auch wenn die für den Haushalt benötigten Einrichtungsgegenstände vollständig in der Wohnung untergebracht seien, stelle die Abweichung bei der Wohnfläche einen Mangel dar. Dieser Mangel berechtige auch den Mieter einer möblierten Wohnung, die Miete in dem Verhältnis zu kürzen, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreite.

Eigentlich hatte der Hauseigentümer den Einbau des Fahrstuhls ja rechtzeitig bekannt gegeben - per Rundschreiben an die Mieter im September 2007. Als die Mieterin einer Wohnung im zweiten Stock der Modernisierungsmaßnahme widersprach, nahm er die Ankündigung jedoch zurück. Den Fahrstuhl ließ der Vermieter trotzdem einbauen.

Infolge der Modernisierung werde er die Miete erhöhen, schrieb er den Mietern im September 2008. Für die widerspenstige Mieterin sollte sich die Grundmiete (338 Euro) um 120 Euro erhöhen. Sie weigerte sich, den Mehrbetrag zu zahlen. Schließlich zog der Hauseigentümer vor Gericht, um die Mieterhöhung durchzusetzen.

Der Bundesgerichtshof entschied den Streit zu seinen Gunsten (VIII ZR 164/10). Die Mieterin müsse der Mieterhöhung zustimmen, weil der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt habe. Dass der Vermieter vor dem Einbau des Fahrstuhls die Ankündigung der Arbeiten zurückgezogen, diese also nicht ordnungsgemäß angekündigt habe, ändere daran nichts.

Spätestens drei Monate vor einer Modernisierung müssten Hauseigentümer die Mieter über Art, Beginn, Umfang und Dauer der Arbeiten informieren und über die zu erwartende Mieterhöhung. Diese Vorschrift solle es den Mietern ermöglichen, sich auf die Baumaßnahmen im Haus einzustellen oder eventuell von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Sie solle jedoch nicht die Möglichkeit des Vermieters einschränken, die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter umzulegen.

Ein Künstler hatte im Keller eines größeren Gebäudes einen Lagerraum gemietet. Dass er dort Kunstwerke aufbewahrte, wusste die Vermieterin nicht. Eines Morgens wurde sie vom Hausmeister angerufen. Nach einem Rohrbruch an der Anschlussstelle der Heizung ständen die Kellerräume unter Wasser, teilte er mit. Die Vermieterin rief einen Fachbetrieb zu Hilfe und ließ das Wasser abpumpen. Mehrere Reliefs des Künstlers waren beschädigt.

Nach der Rettungsaktion berichtete die Hausbesitzerin dem Mieter, was vorgefallen war. Der Künstler machte sie für den Schaden verantwortlich: Die letzte Wartung der Heizungsanlage liege über ein Jahr zurück, darum hätte sich die Vermieterin kümmern müssen. Außerdem habe sie ihn zu spät informiert, so dass er einige Kunstwerke nicht mehr habe retten können. 10.000 Euro forderte der Mann als Entschädigung dafür.

Das Oberlandesgericht Koblenz wies die Zahlungsklage ab (2 U 779/09). Der Vermieterin könne man wegen des Wasserschadens keinen Vorwurf machen. Ohne konkrete Anhaltspunkte für einen Defekt müssten Hauseigentümer Heizungsanlage und Rohrleitungen keiner Generalinspektion unterziehen. Diese seien regelmäßig geprüft worden. Vermieter seien nicht verpflichtet, sie exakt in Intervallen von einem Jahr warten zu lassen.

Dass sich die Vermieterin in erster Linie darum bemühte, die Überschwemmung im Keller so schnell wie möglich beseitigen zu lassen, sei auch nicht zu beanstanden. Sie hätte den Mieter nur früher anrufen müssen, wenn sie gewusst hätte, dass er dort wertvolle Gegenstände lagerte. Das habe der Künstler der Vermieterin aber nicht mitgeteilt.

Ein Mieter wurde ins Krankenhaus eingewiesen. Im Krankenzimmer legte der Patient seine Papiere, Geldbörse und die Wohnungsschlüssel in das abschließbare Wertfach im Schrank. Am nächsten Tag verließ er wegen einer Behandlung für ca. zwei Stunden das Krankenzimmer. Als der Mann zurückkam, war das Wertfach aufgebrochen und u.a. der Hausschlüssel gestohlen. Er informierte darüber den Vermieter.

Der reagierte rigoros und ließ die Schließanlage in dem Wohnhaus austauschen. Vom Mieter forderte er Ersatz für die Kosten der Tauschaktion. Für den Einbruch sei doch nicht er verantwortlich, konterte der Mieter- und zahlte nichts. Zu Recht, wie das Amtsgericht Ahrensburg entschied (47 C 1171/09).

Um Schäden an der Mietsache zu vermeiden, müssten Mieter selbstverständlich Haus- und Wohnungsschlüssel sorgfältig aufbewahren, auch in einer Klinik. Dem Mieter sei aber wegen des Verlustes kein Vorwurf zu machen. Wer Haus- und Wohnungsschlüssel ins verschließbare Wertfach lege, verwahre sie so sicher, wie es im Krankenhaus eben möglich sei.

Mehr sei von einem Klinik-Patienten nicht zu erwarten. Man könne von ihm nicht verlangen, das Wertfach auf Einbruchsicherheit zu prüfen. Ohne Spezialkenntnisse in Sicherheitsfragen sei das auch kaum sinnvoll.

Eine Betriebskostenabrechnung muss die Gesamtkosten des Anwesens für jede Kostenposition enthalten, den Verteilerschlüssel, die Einzelkosten des Mieters für jede Kostenposition und seine Vorauszahlungen. Fehlt eine dieser Angaben, ist die Abrechnung unwirksam.

Diesen Anforderungen wurde die Abrechnung eines Vermieters nicht gerecht, der ein externes Unternehmen damit beauftragt hatte, die Heizkosten abzurechnen. Anstatt die Heizkostenabrechnung des Unternehmens beizufügen, teilte der Vermieter dem Mieter nur den auf ihn entfallenden Endbetrag mit. Wie die Heizkosten des Mietshauses auf die einzelnen Wohnungen verteilt wurden, gab der Vermieter nicht an, verwies nur auf eine "gesonderte Abrechnung".

Der Mieter forderte die Heizkostenabrechnung an. Der Vermieter reichte sie nach, allerdings erst ein gutes Jahr nach dem Ende der Abrechnungsperiode. Nun verweigerte der Mieter die Nachzahlung. Zu Recht, entschied das Amtsgericht Langen (55 C 201/10). Mieter müssten innerhalb eines Jahres nach dem Ende des Abrechnungszeitraums eine korrekte Betriebskostenabrechnung erhalten.

Hier sei die Abrechnung unwirksam gewesen. Wenn der Vermieter einen externen Abrechnungsdienst einsetze, so müsse er dessen Heizkostenabrechnung seiner Betriebskostenabrechnung hinzufügen. Denn nur aus ihr ergebe sich der Verteilerschlüssel für die Heizkosten im Mietshaus.

Ein alter Herr wohnte im Parterre eines Mietshauses. In der Hausordnung hieß es unter der Überschrift "Reinigung und Pflege": "Das Freihalten der Bürgersteige und der Hauszugänge von Schnee und Eis und das Bestreuen bei Glätte ist Pflicht der Erdgeschossmieter". Der Senior wollte nicht mehr Schneeschippen und bat den Vermieter, ihn wegen seiner angeschlagenen Wirbelsäule vom Winterdienst freizustellen.

Als der Hauseigentümer ablehnte, zog der Mieter vor Gericht und setzte sich beim Amtsgericht Köln durch (210 C 107/10). Vermieter dürften zwar im Prinzip den Winterdienst auf die Mieter abwälzen, so der Amtsrichter. Im konkreten Fall sei das jedoch nicht auf wirksame Weise geschehen: Die entsprechende Klausel der Hausordnung sei nicht Bestandteil des Mietvertrags geworden.

Pflichten von dieser Tragweite könnten nicht per Hausordnung übertragen werden: Immerhin sei mit dem Winterdienst viel Arbeit und bei Unfällen ein nicht unerhebliches Haftungsrisiko verbunden. Zudem sei die Klausel in der Hausordnung unter der Überschrift "Reinigung und Pflege" regelrecht versteckt. Das sei überraschend, zumal die Klausel auch optisch nicht besonders gekennzeichnet sei. Die Pflicht zum Winterdienst müsse klar und eindeutig im Mietvertrag vereinbart werden.

Eine betagte Mieterin war mit der Miete in Rückstand. Die Vermieterin verklagte sie auf Zahlung. Im Prozess bestritt die Mieterin jeden Zahlungsrückstand: Sie habe vielmehr wegen eines Mietmangels berechtigt die Miete gekürzt. Doch die Mieterin verlor den Rechtsstreit. Die Vermieterin setzte einen Pfändungsbeschluss durch.

Nun beantragte die Mieterin, ihr die Pfändung zu ersparen, weil das für sie eine besondere Härte bedeuten würde. Denn sie beziehe neben einer niedrigen Rente nur Leistungen zur Grundsicherung nach dem Sozialgesetzbuch. Darüber hinaus habe sie die eidesstattliche Versicherung (früher: Offenbarungseid) abgegeben und somit ihre Zahlungsunfähigkeit dokumentiert.

Damit konnte die alte Frau das Landgericht Frankfurt nicht erweichen (2-17 T 16/10). Kontoschutz gegen eine Pfändung gebe es nur ausnahmsweise. Nicht bei jedem Hilfeempfänger sei gleich ein Härtefall anzunehmen - nicht einmal, wenn eine eidesstattliche Versicherung abgegeben wurde.

Die Vermieterin vermute nicht ohne Grund, dass die Mieterin noch über den Betrag verfügen könnte, um den sie die Miete gemindert habe - unberechtigt und gegen den Widerspruch der Vermieterin. Wenn das zutreffen sollte, stehe der Vermieterin dieser Betrag zu.

Schon vor mehr als zwei Jahren hatte sich das Ehepaar getrennt. Damals verließ der Ehemann die gemeinsam gemietete Wohnung. Das Scheidungsverfahren zog sich in die Länge. Zwischendurch schlossen die Ex-Partner einen Vergleich, in dem sich der Ehemann verpflichtete, weiterhin die Miete allein zu tragen. Etwas später kam er zu der Erkenntnis, dass er das finanziell nicht bis zum Ende des Scheidungsverfahrens durchhalten könne.

Er beantragte bei Gericht, seiner Ehefrau aufzuerlegen, entweder den Mietvertrag zu kündigen oder durch den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit dem Vermieter dafür zu sorgen, dass er aus dem Mietvertrag entlassen wird. Zu letzterem Schritt sei die Ehefrau verpflichtet, entschied das Oberlandesgericht Hamburg (12 WF 51/10).

Auch nach der Trennung gelte das Prinzip der ehelichen Solidarität und Rücksichtnahme. Dazu gehöre es, die finanziellen Lasten des Partners nach Möglichkeit zu verringern. Deshalb müsse die Ehefrau dazu beitragen, dass der Ehemann aus dem Mietvertrag entlassen werde. Der Vermieter sei damit grundsätzlich einverstanden.

Diese Änderung sei angemessen und für die Ehefrau zumutbar - auch wenn sich der Ehemann in dem gerichtlichen Vergleich zur Mietzahlung bereit erklärte. Dennoch sei er angesichts seines Einkommens nicht verpflichtet, das gemeinschaftliche Mietverhältnis aufrechtzuerhalten und Trennungsunterhalt in Höhe der Miete zu zahlen, bis die Scheidung rechtskräftig sei. Das Ende des Scheidungsverfahrens sei zeitlich nicht absehbar und die Miete übersteige seine finanziellen Möglichkeiten.

Die Eigentümerin eines Mietshauses in Görlitz schrieb den Mietern, sie werde Wasserzähler einbauen lassen und anschließend die Miete um 2,28 Euro monatlich erhöhen. Ein Ehepaar antwortete, wegen der Arbeiten müsse anschließend die Küche neu tapeziert werden. Es werde den Einbau des Zählers deshalb nur dulden, wenn die Vermieterin mit einem Vorschuss das Tapezieren finanziere.

Damit war die Vermieterin einverstanden, ließ allerdings keinen Zweifel daran, dass sie auch den Vorschuss auf die Mieter abwälzen werde. Nach den Arbeiten legte sie die Gesamtkosten der Modernisierung um: Die Monatsmiete des Ehepaares sollte um 2,79 Euro steigen. Doch die Mieter zahlten den Teilbetrag der Mieterhöhung nicht, der dem Kostenvorschuss fürs Tapezieren entsprach.

Die Vermieterin zog vor Gericht und forderte 31,68 Euro plus Rechtsanwaltskosten: Erst der Bundesgerichtshof gab ihr Recht (VIII ZR 173/10). Laut Gesetz dürften Vermieter Renovierungskosten auf die Mieter umlegen. Das gelte auch dann, wenn sie nicht selbst einen Handwerker beauftragten, sondern, wie hier, der Mieter die Arbeiten selbst ausführe und dafür vom Vermieter einen Vorschuss erhalte.

Die Mieterin wohnte mit ihrem erwachsenen Sohn in einem Mehrfamilienhaus. Ernsthaften Streit hatte es mit den Wohnungsnachbarn eigentlich nie gegeben, nur ab und zu eine Meinungsverschiedenheit. Was den Sohn bewog, gegen die Nachbarn zu wüten, blieb ungeklärt. Jedenfalls randalierte er eines Abends - betrunken - im Hausflur und trat gegen die Eingangstüren der Familien X und Y.

Die Hauseigentümerin musste rund 550 Euro aufwenden, um die Schäden an den Türen beseitigen zu lassen. Von der Mutter des Übeltäters forderte die Vermieterin Schadenersatz. Diese hatte mittlerweile ihren Sohn hinausgeworfen, doch zahlen wollte sie nicht: Der Sohn sei bis zu diesem Vorfall noch nie durch Gewalt gegen Personen oder Sachen aufgefallen, beteuerte die Mieterin. Mit Sachbeschädigung im Haus habe sie daher nicht rechnen können.

Das spiele keine Rolle, erklärte das Amtsgericht München (461 C 32968/09). Sie hafte als Mieterin unabhängig von eigenem Verschulden für Schäden durch Familienangehörige, welche die Wohnung mit ihrem Einverständnis mitbenutzten. Aus dem Mietverhältnis leite sich die Pflicht der Mieter (und ihrer Angehörigen) ab, Einrichtungsgegenstände des Vermieters pfleglich zu behandeln. Auch die Wohnungseingangstüren der Nachbarwohnungen gehörten der Vermieterin. Die Mieterin müsse die Reparaturkosten ersetzen.