Wohnen und Miete

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"Modernisierungsankündigung"

Kurzartikel

Kündigen Vermieter eine energetische Modernisierung an, müssen sie die geplanten Maßnahmen so beschreiben, dass Mieter deren Umfang und die behauptete Einsparung von Energie in etwa einschätzen können. Vermieter müssen den alten und den neuen Zustand plausibel und konkret in Bezug auf die betreffende Wohnung darlegen. Unzureichend ist eine pauschale Angabe wie die, dass der Austausch "Gasetagenheizung gegen Gaszentralheizung mit Brennwertkessel" zu "deutlicher Einsparung von Heizenergie" führen werde.

Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten

Kurzartikel

Wird im Mietvertrag unter der Überschrift "Nebenkosten" vereinbart, dass der Mieter eine monatliche Pauschale für Verwaltungskosten zu zahlen hat, ist diese Klausel unwirksam. Allgemeine Verwaltungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten, die Vermieter - gemäß den Regeln der Betriebskostenverordnung - auf die Mieter umlegen dürfen.

Mieter im Zahlungsverzug?

Kurzartikel

Erfährt ein Mieter erst Ende Oktober, dass ein Vermieterwechsel stattgefunden und sich dadurch auch die Bankverbindung geändert hat, muss ihm der neue Vermieter eine Frist einräumen, um den Bankauftrag für die Mietzahlung zu ändern. Trifft die Miete nicht pünktlich am dritten Werktag des Monats November ein, weil der Mieter erst den Dauerauftrag bzw. die Einzugsermächtigung umstellen musste, darf ihm der Vermieter nicht wegen Zahlungsverzugs kündigen.

Löcher in der Decke für Halogenleuchten zu klein

Mietwohnungen müssen nicht passend für einen bestimmten Typ Leuchten ausgestattet sein

Das Paar hatte für viel Geld eine "Luxus-Dachgeschoss-Wohnung" angemietet. Die Ansprüche waren dementsprechend hoch — zu hoch, wie das Landgericht Nürnberg-Fürth befand. Die Mieter hatten bemängelt, die Löcher in den Decken der Wohnräume seien zu klein. Da könnten sie keine Standard-Halogeneinbauleuchten montieren.

Deshalb minderten sie die Miete um acht Prozent und forderten den Vermieter auf, den Mietmangel zu beseitigen. Von einem Mietmangel könne hier keine Rede sein, fand der Hauseigentümer und klagte den Differenzbetrag ein. Auch das Landgericht Nürnberg-Fürth konnte hier keinen Mangel erkennen und gab dem Vermieter Recht (7 S 2223/18).

Nur wenn die Leuchten-Frage im Mietvertrag geregelt wäre, hätten die Mieter Anspruch darauf, die gewünschten Leuchten installieren zu können, so das Landgericht. Dann müsste die Wohnung so beschaffen sein wie vereinbart. Zum Mietwohnungs-Standard, den Mieter grundsätzlich erwarten könnten, gehöre der Einbau von Halogendeckenleuchten dagegen nicht — nicht einmal bei einer Luxuswohnung.

Schließlich hänge es vom individuellen Geschmack der Mieter ab, mit welchen Leuchten sie ihre Räume ausstatten möchten. Anderen Mietern wären Löcher, die für Halogendeckenleuchten passten, eventuell zu groß … Mieter hätten Anspruch auf eine ausreichende Zahl von Anschlüssen, aber nicht darauf, bestimmte Leuchten montieren zu können.

Eine minimale Einschränkung bei der Auswahl passender Leuchten stelle jedenfalls keinen Mietmangel dar, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtige und damit eine Kürzung der Miete rechtfertige. Auch mit anderen Einbauleuchten sei eine gute Beleuchtung zu erreichen. Die für Halogeneinbauleuchten nicht passenden Löcher seien eine Bagatelle, höchstens ein kleiner Schönheitsfehler.

Mietsache "umgebaut": Kündigung

Kurzartikel

Jeder Eingriff in die Bausubstanz, der das Mietobjekt erheblich verändert, setzt das Einverständnis des Eigentümers voraus. Hat ein Mieter im Haus Heizgeräte, Elektroleitungen sowie eine Treppe ins Obergeschoss entfernt, ohne die Zustimmung des Vermieters einzuholen, stellt das eine gravierende Pflichtverletzung dar. Der Vermieter kann aus diesem Grund das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Sind niedrige Heizkosten verdächtig?

Vermieterin darf in der Wohnung keine Datenlogger zur Kontrolle montieren

Seit Jahren verbrauchte ein Mieter-Ehepaar extrem wenig Heizenergie. Bei den Abrechnungen der Heizkosten blieb jedes Mal ein Guthaben übrig. Die modernen, funkgesteuerten Heizkostenverteiler an den Heizkörpern waren zwar elektronisch gegen Manipulation und Demontage gesichert. Trotzdem argwöhnte die Vermieterin, die Mieter hätten die Erfassungsgeräte manipuliert.

Anders sei es nicht zu erklären, behauptete sie, dass die Nachbarn in der Wohnung nebenan so viel mehr Heizenergie verbrauchten. Das sei sehr wohl zu erklären, konterten die Mieter: Ihre Wohnung liege über dem Sanitärbereich eines Sportstudios, so dass von unten kontinuierlich Wärmezufuhr komme. Im Übrigen schätzten sie es, wenn die Wohnräume eher kühl seien.

Mit dieser Auskunft gab sich die Hauseigentümerin jedoch nicht zufrieden. Sie behielt das Betriebskostenguthaben ein und kündigte an, an den Heizkörpern Datenlogger zu montieren. Außerdem müssten es die Mieter akzeptieren, dass sie künftig einmal im Monat die Heizkörper besichtigen werde. Da das Ehepaar diese Überwachungsmaßnahmen empört zurückwies und sein Guthaben verlangte, landete der Streit vor Gericht. Das Amtsgericht Dresden entschied ihn zu Gunsten der Mieter (140 C 1593/18).

Ein geringer Verbrauch von Heizenergie sei kein sachlicher Grund, der die Vermieterin dazu berechtigte, Zutritt zur Wohnung zu verlangen und Informationen über das "Wohnverhalten" der Mieter zu sammeln. Das Privatleben in der Wohnung sei zu respektieren: Mieter hätten das Recht, dort in Ruhe gelassen zu werden. Die für die Abrechnung nötigen Informationen bekomme die Vermieterin ohnehin durch die exakt arbeitenden Heizkostenverteiler.

Mit deren Daten könne sie die Heizkosten für alle Mieter genau abrechnen. Die funkbasierten Erfassungsgeräte seien sogar mit softwaregestützter Manipulationskontrolle ausgerüstet. Der Verdacht der Vermieterin, hier liege "irgendeine krumme Tour" vor, sei also unbegründet. Ein nur auf Vermutungen gestützter Verdacht gebe ihr nicht das Recht, gegen den Willen der Mieter Datenlogger aufzustellen oder ohne konkreten Anlass regelmäßig die Heizkörper zu inspizieren. (Die Vermieterin hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Austausch undichter Fenster

92-jährige Mieterin verlangt ein Hotelzimmer während der Aufmaßarbeiten

Seit 2005 wohnt die 92 Jahre alte Witwe in einer Wohnung in München-Arabellapark. Bereits 2007 hatte sie sich beim damaligen Vermieter über die undichten Fenster beschwert, die zu Schimmel an den Wänden führten. In Absprache mit ihm hatte sie seither 15 Prozent weniger Miete gezahlt. Nach dem Tod des Vermieters erbte sein Sohn die Eigentumswohnung.

Im Sommer 2018 teilte er der alten Dame mit, dass die Eigentümerversammlung nun endlich beschlossen habe, die Fenster auszutauschen. Die Vorbereitungsarbeiten dafür dürften ca. vier Tage dauern: Asbesthaltige Fensterelemente müssten hinter einer Staubschutzwand demontiert, Heizkörper und Küchenelemente direkt am Fenster müssten kurzfristig entfernt werden. Dann könne der Fensterbauer "Maß nehmen" und den späteren Arbeitsaufwand einschätzen.

Der neue Vermieter nannte der Mieterin für diese Aufmaßarbeiten verschiedene Termine im September 2019. Doch nun stellte sich die Seniorin quer: Vorher müsse er ihr schriftlich zusagen, in dieser Zeit Hotelkosten und Verpflegung zu übernehmen sowie die Wohnung gründlich zu reinigen, forderte sie. In anderen Wohnungen seien die Mieter bei so einer Renovierung fast eine Woche ohne Küche gewesen. Im Alter werde man ängstlich, mit ihr müsse man behutsamer umgehen als mit jungen Mietern.

Die Mieterin sei noch sehr rüstig, erwiderte der Vermieter. Vor allem aber habe sie selbst massiv auf den Austausch der mangelhaften, alten Fenster gedrängt. Ohne Inspektion durch die Handwerker, die erst einmal den Umfang der nötigen Arbeiten klären müssten, könne sie keinen Hotelaufenthalt fordern. Das Amtsgericht München gab dem Vermieter Recht (418 C 18466/18).

Mieter müssten alle Maßnahmen dulden, die zur Instandhaltung der Mietsache notwendig seien. Im konkreten Fall habe der Vermieter die Arbeiten rechtzeitig angekündigt und in groben Zügen beschrieben, was geplant sei und wie lange es dauern werde. Auf Basis dieser Informationen könne die Mieterin die mit den Aufmaßarbeiten verbundenen Umstände einschätzen.

Für den Fenstertausch, den die Mieterin seit langem fordere, seien diese Vorbereitungen notwendig. Auch 92-jährige Mieter müssten solche Arbeiten akzeptieren. Und zwar unabhängig davon, ob man ihnen währenddessen Ersatzwohnung und Mahlzeiten zur Verfügung stelle. Die Mieterin müsse die Handwerker nach vorheriger schriftlicher Anmeldung in die Wohnung lassen.

Unzulässige "Parkettklausel"

Mieter müssen nicht den Parkettboden abschleifen: Das ist keine Schönheitsreparatur

Als das Mietverhältnis beendet war, zahlte der Vermieter die von den Mietern geleistete Kaution nur teilweise zurück. Er ziehe von diesem Betrag seine Ausgaben für Malerarbeiten ab, die eigentlich die Mieter hätten ausführen müssen, teilte er mit. Dabei bezog sich der Vermieter auf die Klausel im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen:

"Der Vermieter ist zu Schönheitsreparaturen des Mietobjekts während der Mietdauer nicht verpflichtet. Soweit solche … notwendig werden, obliegt dies den Mietern. Sie sind sobald dies sachlich angezeigt ist, spätestens jedoch bei Beendigung des Mietverhältnisses durchzuführen … Das vorhandene Parkett ist besonders pfleglich zu behandeln und soweit notwendig zu ölen und gegebenenfalls bei Schäden fachgerecht abzuschleifen."

Das Mieter-Ehepaar hielt die Vertragsklausel für unzulässig und forderte Rückzahlung des gesamten Kautionsbetrags. Zu Recht, wie das Amtsgericht Nürnberg entschied (29 C 6568/18). Eine Klausel, die es den Mietern auferlege, das Parkett abzuschleifen, benachteilige die Mieter unangemessen und sei unwirksam. Zu den üblichen Schönheitsreparaturen zählten z.B. das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, Innentüren und Fenstern.

Einen Boden abzuschleifen, was "besondere Werkzeuge, Geschick und Fachkenntnis erfordere", gehöre dagegen nicht zu den Schönheitsreparaturen, die Vermieter auf die Mieter abwälzen dürften. Da der Vermieter unzulässig versucht habe, per Klausel die Mieter zu Instandsetzungsarbeiten am Parkettboden zu verpflichten, sei die gesamte Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam. Daher hätten die Mieter auch keine Malerarbeiten durchführen bzw. in Auftrag geben müssen.

Gegen den Willen des neuen Vermieters untervermietet

Das ist kein Kündigungsgrund, wenn der frühere Hauseigentümer damit einverstanden war

Der Eigentümer eines Anwesens auf der Ostseeinsel Rügen kündigte seiner Mieterin, da diese gegen den Mietvertrag verstoßen habe. Darin sei vereinbart, dass sie nur mit dem Einverständnis des Eigentümers untervermieten dürfe. Obwohl er dem nicht zugestimmt habe, nehme die Mieterin regelmäßig Sommergäste in dem Haus auf.

Doch das Amtsgericht Bergen ergriff die Partei der Mieterin und argumentierte mit einer Art Gewohnheitsrecht (2 C 472/94). Die Mieterin bewohne das Haus seit 1954 und habe während der gesamten DDR-Zeit ständig an Sommergäste vermietet. Der vorherige Vermieter habe das über Jahrzehnte toleriert.

Es sei daher davon auszugehen, dass der Mietvertrag in diesem Punkt erweitert wurde - auch wenn das nicht schriftlich festgehalten worden sei. Dies spiele aber keine Rolle. Der neue Eigentümer sei nicht nur an den Mietvertrag, sondern auch an die Erweiterung in Bezug auf die Untervermietung an Sommergäste gebunden. Die Kündigung sei somit unwirksam.

Mietkürzung wegen einer Baustelle?

Nicht jede Art von Baulärm berechtigt Mieter automatisch dazu, die Miete zu mindern

Niemand wünscht sich eine Baustelle gleich nebenan, natürlich nerven Lärm und Staub. Täglich von 7 Uhr früh bis 19 Uhr abends und manchmal sogar am Samstag sei gearbeitet worden, beschwerten sich die Mieter — teilweise mit schwerem Gerät. Tagsüber habe man lange die Fenster nicht öffnen können.

Die Eheleute verlangten aus diesem Grund "überzahlte" Miete zurück: Sie hätten schon seit Monaten die Miete mindern dürfen. Beim Vermieter stieß die Beschwerde jedoch auf wenig Verständnis: Hier liege kein Mietmangel vor, meinte er, eine Kürzung der Miete komme nicht in Frage. Das Landgericht Berlin gab ihm Recht (65 S 170/18).

Hier handle es sich um eine vorübergehende Belastung mit Baulärm. Sie habe nur dazu geführt, dass die Fenster eine Weile geschlossen bleiben mussten. Zudem bewege sich die Beeinträchtigung — zeitlich und von ihrer Intensität her — in den Grenzen des Berliner Immissionsschutzgesetzes. Das stelle keinen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietkürzung rechtfertige.

Das gelte jedenfalls dann, wenn im Mietvertrag zur Lärmbelastung keine Grenzen vereinbart seien ("Beschaffenheitsvereinbarung"). Vermieter übernähmen mit dem Vertragsschluss nicht die Haftung für ein allgemeines Lebensrisiko, das jeden treffen könne — nämlich das Risiko, in einer Großstadt kurzfristig mit Baulärm leben zu müssen. Die Baustelle sei nicht vorhersehbar gewesen.

Gastherme kaputt

Kurzartikel

Wenn in einer Mietwohnung die Heizung ausfällt und nicht mehr repariert werden kann, müssen Mieter vorübergehend eine provisorische Lösung akzeptieren. Liefert der Vermieter Radiatoren für alle Zimmer und installiert einen Warmwasserboiler, haben die Mieter kein Recht, bis zum Einbau einer neuen Heizung die Miete zu mindern. So eine Maßnahme muss der Vermieter sorgfältig planen.

Wohnungseigentümer kündigt wegen Eigenbedarfs

Entfällt nachträglich der Kündigungsgrund, kann der Vermieter keine Räumung durchsetzen

Eigentlich war es eine klare Angelegenheit: Der Eigentümer einer Berliner Wohnung hatte dem langjährigen Mieter gekündigt, weil er sich beruflich verändern, nach Berlin umziehen und die Wohnung selbst nutzen wollte. Im Januar 2016 kündigte er dem Mieter schriftlich zum 31.1.2017. Doch dann verunglückte der Vermieter im Juni 2016 so schwer, dass er bis März 2018 ununterbrochen krankgeschrieben war.

Aus dem Berufswechsel und dem Umzug nach Berlin wurde nichts. Und deshalb scheiterte schließlich auch die Räumungsklage des Wohnungseigentümers. Da der Kündigungsgrund Eigenbedarf nachträglich — aber noch vor Ablauf der Kündigungsfrist — entfallen sei, könne sich der Vermieter nicht mehr auf die Eigenbedarfskündigung berufen, urteilte das Landgericht Berlin (67 S 9/18).

Ursprünglich sei sein Wille, die Wohnung selbst zu nutzen, berechtigt und die Kündigung wirksam gewesen. Nun sei aber die private und berufliche Zukunft des Eigentümers infolge des schweren Unfalls auf unabsehbare Zeit ungewiss und das weit über den Ablauf der Kündigungsfrist hinaus. Unter diesen Umständen den Anspruch auf Räumung weiter zu verfolgen — obwohl der Wunsch, selbst in der Wohnung zu leben, derzeit nicht realisierbar sei —, wäre rechtsmissbräuchlich.

Eine Eigenbedarfskündigung setze voraus, dass der Vermieter die Räume "alsbald" nach dem Ende des Mietverhältnisses selbst nutzen wolle und könne. Wenn das wieder möglich sei, stehe es dem Eigentümer selbstverständlich frei, erneut eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.

Vermieter darf Rauchmelder selbst installieren

Mieter müssen ihm trotz zahlreicher Konflikte Zutritt zum Haus gewähren

Seit 1997 bewohnen Mutter und Sohn ein gemietetes Reihenhaus in München-Ramersdorf. Nach einigen Jahren war es verkauft worden. Mit dem neuen Eigentümer gab es von Anfang an Konflikte. Zu einem weiteren Streit kam es 2017, weil der Vermieter persönlich Rauchwarnmelder im Haus einbauen wollte. Die Mieter verweigerten ihm den Zutritt.

Nach ausführlichem Schriftwechsel der Parteien forderte der Anwalt des Vermieters die Mieter auf, die Installation der Geräte durch den Eigentümer zu akzeptieren oder sie auf eigene Kosten von einem Fachbetrieb einbauen zu lassen.

Die Montage müsse der Vermieter finanzieren, konterten die Mieter. Aufgrund der anhaltenden Konflikte sei es für sie unzumutbar, ihn ins Haus zu lassen. Schließlich habe er die Mutter 2005 bedroht und auf den Anrufbeantworter gesprochen: "Eines verspreche ich Ihnen beim Leben ihrer Großmutter, dass die Abrechnung zum Schluss gemacht wird". Mit seiner Billigung würden die Nachbarn regelmäßig Gartenabfälle im Garten der Mieter deponieren.

Und so trafen sich die Beteiligten einmal mehr vor Gericht. Das Amtsgericht München erklärte, die Mieter hätten keinen Anspruch auf Installation durch einen Handwerksbetrieb (432 C 6439/18). Der Vermieter sei gesetzlich verpflichtet, die Mietsache mit Rauchmeldern auszustatten, weil sie deren Sicherheit erhöhe. Das müsse nicht unbedingt ein Fachbetrieb ausführen. Wenn er Kosten sparen wolle, könne der Vermieter die Montage auch selbst erledigen.

Die Streitigkeiten zwischen den Parteien änderten nichts an der Pflicht der Mieter, den Einbau der Rauchmelder zu dulden. Dass wegen einer angeblich vor 13 Jahren ausgesprochenen Drohung und/oder wegen irgendwelcher Gartenabfälle eine Gefahr für die alte Mieterin drohen könnte, wenn der Eigentümer ins Haus komme, sei nicht nachvollziehbar. Bei vernünftiger Betrachtung sei kein Verbrechen zu erwarten, wenn der Eigentümer die Rauchmelder installiere.

Außerdem könne die Mieterin Gefahr für ihre Gesundheit durch zu große Aufregung ohne weiteres dadurch abwenden, dass sie während seiner kurzen Anwesenheit das Haus verlasse. Auf diese Weise ein persönliches Aufeinandertreffen mit dem Hauseigentümer zu vermeiden, sei durchaus zumutbar und problemlos möglich. Der Vermieter müsse sein Erscheinen — nur werktags zwischen 8 und 17 Uhr — eine Woche vorher ankündigen.

Spielende Kinder sind kein Mangel der Mietsache

Mieter müssen gelegentlichen, intensiven Kinderlärm in der Nachbarwohnung hinnehmen

Die Mieterin einer Berliner Altbauwohnung litt unter ihren lebhaften Nachbarn. Die Familie mit vier Kindern wohnte direkt über ihr. Natürlich tobten die Kinder manchmal durch die Wohnung, was die Mieterin als Lärmbelästigung empfand. Sie brächten sogar die Gläser in ihren Schränken zum Klirren, klagte die Frau.

Da Beschwerden bei der Hauseigentümerin zu nichts führten, zog sie vor Gericht. Die Vermieterin müsse dafür sorgen, dass die Störungen aufhörten, und zudem für die vergangenen Monate Miete zurückzahlen, meinte die Frau. Denn die andauernde Lärmbelästigung stelle einen Mangel der Mietsache dar, der sie als Mieterin dazu berechtige, die Miete zu kürzen.

Doch das Landgericht Berlin belehrte die Mieterin eines Besseren (63 S 303/17). Grundsätzlich stellten Geräusche durch spielende Kinder keinen Mietmangel dar, betonte das Landgericht Berlin. Komme es aus einer Nachbarwohnung gelegentlich zu Kinderlärm, müssten Mieter dies hinnehmen, selbst wenn der Geräuschpegel hin und wieder hoch ausfalle.

Das bedeute zwar nicht, dass Mitmieter Lärm in jeglicher Form, Dauer und Intensität dulden müssten, nur weil er von Kindern verursacht werde. Das habe schon der Bundesgerichtshof festgestellt (Beschluss vom 22.8.2017, VIII ZR 226/16). Daher müssten Eltern ihre Kinder ermahnen, beim Spielen Rücksicht auf die Nachbarn zu nehmen.

Es gebe im konkreten Fall aber keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Geräuschkulisse das "normale Maß des in einer Mietwohnung sozial Zumutbaren übersteige". Dass es in einer Familie mit mehreren Kindern ab und an auch einmal sehr laut zugehe — sei es bei heftigen Streitereien oder bei einem Kindergeburtstag —, sei nicht zu vermeiden. Solche "Spitzen" seien "sozial üblich" und beeinträchtigten nicht generell die Gebrauchstauglichkeit der umliegenden Wohnungen.

Mieter besteht auf Außenrollläden

Muss die Vermieterin nach dem Balkonanbau wieder ein Außenrollo anbringen?

Im August 2018 hatte eine Münchner Hauseigentümerin an ihrem Gebäude Balkone anbauen lassen, unter anderem an der Zwei-Zimmer-Wohnung des Mieters A im Hochparterre. Dabei wurde das Wohnzimmerfenster mit Außenrollo ersetzt durch ein dreigliedriges, bodentiefes Balkontürenelement. Von den drei Glastüren ist eine nur zu kippen, zwei lassen sich als Balkontüre öffnen.

Herr A hatte der Modernisierung nur unter der Bedingung zugestimmt, dass anschließend wieder Außenrollläden angebracht würden. Das ignorierte die Vermieterin, weshalb der Mieter ein Außenrollo einklagte: Ohne Rollo befürchte er "erhöhte Einbruchsgefahr", so die Begründung. Er schlafe im Wohnzimmer und wage es nicht, die Türelemente zum Lüften zu öffnen. Über Innenrollos könne er die Glasfront nur unzureichend verdunkeln, Außenrollläden dämmten auch besser.

Die alten Jalousiekästen würden bei einem Wiedereinbau die Fassade beschädigen, wandte die Hauseigentümerin ein. Dass das Risiko von Einbrüchen nun höher sei als vorher, sei lächerlich: Kein Mensch breche in einen Raum ein, in dem eine Person schlafe. Die neue Glasfront verschaffe dem Mieter mehr Licht und sei energiesparend. Gleichzeitig habe sie Innenjalousien einbauen lassen. Und überhaupt: Der Mieter habe dem Umbau doch zugestimmt.

Diese Argumente überzeugten das Amtsgericht München nicht (473 C 22571/18): So wie die Wohnung beim Abschluss des Mietvertrags beschaffen war, sei ihr Zustand vertragsgemäß, urteilte das Gericht. Dazu gehörten also Außenrollos an den Fenstern.

Daran ändere die Modernisierungsmaßnahme nichts. Schließlich habe der Mieter eindeutig erklärt, er dulde sie nur unter der Bedingung, dass die Außenrollläden danach wieder angebracht würden. Die Vermieterin müsse sie daher wieder einbauen lassen.

Zwar verbessere ein Balkonanbau durchaus den Wohnwert. Da im konkreten Fall jedoch nicht gleichzeitig die Fassade gedämmt wurde — was im Winter den Kälteschutz erhöhen und Heizkosten einsparen würde —, kompensierten die Vorteile der Modernisierungsmaßnahme insgesamt nicht ihre Nachteile.

Ohne Außenrollläden werde im Sommer die Wohnung durch die große Glasfront aufgeheizt. Außerdem sei der Hinweis auf das höhere Einbruchsrisiko durchaus ernst zu nehmen: Der Balkon im Hochparterre erleichtere das Einsteigen. Und dass keine Einbrüche stattfänden, wenn sich Personen in einem Raum aufhielten, sei schlicht falsch.

Altes Ehepaar soll umziehen

Eigenbedarfskündigung einer Wohnungseigentümerin scheitert am hohen Alter der Mieter

1997 hatte ein — damals schon älteres — Ehepaar eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin-Tiergarten gemietet. Mittlerweile sind die Mieter 87 und 84 Jahre alt. Die Eigentumswohnung wurde 2015 verkauft. Wenige Wochen später kündigte die neue Eigentümerin den Mietvertrag der Senioren und machte Eigenbedarf geltend: Wenn sie ihren erwachsenen Sohn in Berlin besuche, wolle sie nicht in dessen Mietwohnung wohnen.

Die Eheleute widersprachen der Kündigung, die für sie eine besondere Härte bedeute. Sie verwiesen auf ihr Alter, ihren schlechten Gesundheitszustand und ihre beschränkten finanziellen Mittel: Eine entsprechende Ersatzwohnung könnten sie am angespannten Berliner Mietmarkt nicht finden. Zudem würde es ihnen schwerfallen, nach so langer Zeit die vertraute Umgebung zu verlassen. Das Landgericht Berlin gab ihnen Recht (67 S 345/18).

Mit Bewegungsprofilen und Videoaufnahmen der Senioren, die sie von Nachbarn hatte anfertigen lassen (!), wollte die Vermieterin belegen, dass die Mieter ihre gesundheitlichen Probleme schwer übertrieben. Doch auf dieses Argument ließ sich das Gericht gar nicht erst ein und entschied: Unabhängig von ihrem Gesundheitszustand sei ein Umzug für die Mieter allein aufgrund ihres hohen Alters eine unzumutbare Härte. Das gelte jedenfalls dann, wenn Mieter, wie hier, am Wohnort seit vielen Jahren verwurzelt seien.

In dieser Lebensphase nachlassender Kräfte und eingeschränkter persönlicher Möglichkeiten stelle der unfreiwillige Verlust der Wohnung eine schwerwiegende Zäsur dar. Für alte Menschen sei es viel härter als für junge, persönliche Beziehungen zu verlieren und die damit verbundene soziale Isolierung zu verkraften. In einem anderen Stadtteil neu anzufangen, d.h. einen neuen Lebensmittelpunkt zu begründen, sei für sie schwer und eher ungewiss.

Auch die Chance, am Wohnungsmarkt Ersatz zu finden, sei für alte Menschen viel geringer. Das Interesse der Mieter, in der Wohnung zu bleiben, wiege daher im konkreten Fall deutlich schwerer als das Interesse der Eigentümerin, während ihrer kurzen Aufenthalte in Berlin eine Wohnung für sich zu haben, anstatt bei und mit ihrem Sohn "zur Miete zu wohnen".

P.S.: Dass allein hohes Alter genügen soll, um einen "Härtefall" anzunehmen, der eine Eigenbedarfskündigung ausschließt, ist umstritten. Der Bundesgerichtshof hat in einem Grundsatzurteil dazu betont, Faktoren wie Alter oder Verwurzelung in der Umgebung wirkten sich je nach Persönlichkeit und körperlicher Verfassung des Mieters unterschiedlich aus. Sie rechtfertigten nicht generell die Annahme eines Härtefalls - die Gerichte müssten hier die Umstände im Einzelfall genau prüfen und gegebenenfalls ein ärztliches Gutachten einholen (Urteil vom 22.5.2019, Az.: VIII ZR 180/18).

Mieterin zahlt "Allgemeinstrom"

Vermieterin muss den Stromkreislauf der Mietwohnung von dem des übrigen Hauses trennen

Im Frühjahr 2014 hatte Frau A im Landkreis Erding eine Wohnung gemietet. Was ihr die Vermieterin nicht mitteilte: Über ihr Stromkonto lief auch der "Allgemeinstrom" für das kleine Mietshaus (Keller, Treppenhaus etc.), denn die Stromkreisläufe waren nicht getrennt. Im Mietvertrag stand dazu nichts. Für die Wohnung existierte zwar ein Zwischenzähler. Doch der im Haus verbrauchte Allgemeinstrom wurde von ihrem Stromzähler mit erfasst.

Das erfuhr die Mieterin erst bei einem Streit mit dem Stromanbieter über die Höhe der Stromrechnung. Daraufhin forderte sie von der Vermieterin Geld zurück und verlangte auf dem Klageweg, die Stromkreisläufe zu trennen. Das sei technisch unmöglich und wirtschaftlich unzumutbar, behauptete die Hauseigentümerin. Einen neuen Zählerschrank zu installieren, würde über 1.000 Euro kosten.

Das sei keineswegs unangemessen, urteilte das Amtsgericht Erding (5 C 2370/17). Erfasse der Stromzähler einer Wohnung auch fremden Strom, stelle das einen Mangel dar. Mieter könnten erwarten, dass die Mietsache so beschaffen sei, dass sie nicht für fremden Strom zahlen müssten. Dass Frau A über einen Zwischenzähler verfüge, ändere nichts am vertragswidrigen Zustand.

So habe sie zwar die Möglichkeit, ihren eigenen Verbrauch zu schätzen und vom Verbrauch an Allgemeinstrom abzuziehen. Trotzdem müsse die Mieterin den Hausstrom erst einmal (mit-)zahlen und dann ihre Forderung nach finanziellem Ausgleich gegen die Vermieterin durchsetzen. Frau A habe keinerlei Anlass, auf eine sachgerechte Abrechnung zu vertrauen. Schon beim Vertragsschluss habe die Hauseigentümerin die fehlende Trennung des Stromkreislaufs verschwiegen. Und seither gebe es jedes Jahr Streit über die Höhe des Erstattungsbetrags.

Es gebe also keinen Grund anzunehmen, dass die Vermieterin künftig der Mieterin dieses Gezerre ersparen würde, wenn der Zustand unverändert bleibe. Vor diesem Hintergrund sei es keineswegs unzumutbar, von der Hauseigentümerin die Trennung der Stromkreisläufe zu verlangen. Auch wenn ein neuer Zählerschrank eventuell über 1.000 Euro koste, sei dies eine notwendige Investition. Angesichts der monatlichen Mietzahlungen und des bisherigen Aufwands für die Verbrauchserfassung erscheine die Investition auch nicht unwirtschaftlich.

Ein Mietvertrag muss verständlich sein

Die Angabe von Gesetzesparagraphen ohne Hinweis auf ihren Inhalt taugt nur für Juristen

Ein Mietvertrag enthielt folgende Bestimmung: "Wird nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache vom Mieter fortgesetzt, so findet § 568 BGB keine Anwendung." Damit wurde dem Mieter ein Recht genommen, das ihm bei einem Vertrag mit fixer Laufzeit zusteht: nämlich das Recht, in der Wohnung bleiben zu dürfen, wenn der Vermieter bei Vertragsende nicht innerhalb von zwei Wochen auf dem Auszug besteht.

Der betroffene Mieter wusste jedoch nicht, dass sich dieser Inhalt hinter dem Paragraphen verbirgt. Er hielt die Klausel für unwirksam. Das Oberlandesgericht Schleswig stellte sich auf die Seite des Mieters und entschied, die Klausel sei nicht Bestandteil des Vertrags geworden (4 RE-Miet 1/93).

Die Regelung sei "in ihrem Kernbereich unklar" und nur für einen Juristen zu verstehen. Es werde nur der Paragraph eines Gesetzes angeführt, ohne dessen Inhalt wiederzugeben. Für einen rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittsbürger sei nicht nachvollziehbar, was das bedeute. Nicht-Juristen müsse man in so einem Fall die Rechtsfolgen erklären, die sich aus ihrer Unterschrift ergäben.

Mieterhöhung: Mieter muss den Mietspiegel nicht kaufen!

Kurzartikel

Beruft sich ein Vermieter auf einen Mietspiegel, um eine Mieterhöhung zu begründen, muss er ihn dem Mieterhöhungsverlangen hinzufügen. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Mietspiegel nicht allgemein kostenlos zugänglich ist. Für den Mieter ist es nicht zumutbar, zunächst gegen eine Schutzgebühr von 6,50 Euro bei der Stadt ein Exemplar des Mietspiegels bestellen zu müssen, bevor er prüfen kann, ob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist. Die Forderung ist daher formell unwirksam, wenn der Mietspiegel nicht beigefügt wird.

"Haushaltsnahe Dienstleistungen" und Betriebskosten

Kurzartikel

Mieter können Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen, die sie im Rahmen der Betriebskostenvorauszahlungen an den Vermieter gezahlt haben, nur dann von der Steuer absetzen, wenn diese Ausgaben entweder in der Betriebskostenabrechnung oder in einer separaten Bescheinigung extra aufgeschlüsselt sind. Daher sind Vermieter verpflichtet, diese Bestandteile der Abrechnung aufzulisten und dem Mieter diese Aufstellung unentgeltlich zur Verfügung zu stellen. Der Mehraufwand dafür gehört nicht zu den "umlagefähigen Verwaltungskosten".