Wohnen und Miete

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Baulärm als Mietmangel

Eine Fehleinschätzung der baulichen Entwicklung im Umfeld schließt Mietkürzung nicht aus

Fast zwei Jahre lang litt eine Berliner Mieterin unter einer Großbaustelle auf dem Nachbargrundstück, mit allem was dazugehört: Staub und Lärm, zeitweise auch am Wochenende. Vibrationen führten sogar zu Rissen in den Wänden. Neben dem Mietshaus entstanden eine Tiefgarage und ein Neubau.

Dass die Mieterin in diesem Zeitraum die Miete wegen der Beeinträchtigungen um ca. 20 Prozent kürzte, wollte der Hauseigentümer aber nicht hinnehmen. Wenn in einer Großstadt wie Berlin neben dem Mietshaus eine große Baulücke bestehe, so der Vermieter, müssten Mieter schon beim Abschluss des Mietvertrags damit rechnen, dass hier früher oder später gebaut werde. Dann könnten sie sich nicht im Nachhinein auf einen Mietmangel berufen.

Doch das Landgericht Berlin erklärte die Mietminderung für berechtigt (67 S 76/16). Zwar gebe es in der Tat in Berlin viele Großbaustellen. Dennoch stellten Immissionen dieser Intensität eindeutig einen Mietmangel dar. Dass der Vermieter ihn nicht selbst zu verantworten habe, ändere daran nichts. Auch das Argument, die Mieterin hätte sich angesichts der Baulücke nebenan schon bei Vertragsschluss auf eine Baustelle einstellen müssen, ließ das Landgericht nicht gelten.

Möglicherweise habe sich die Mieterin falsche Vorstellungen von der künftigen Entwicklung des Wohnumfeldes gemacht. Das rechtfertige es jedoch nicht, ihr eine Mietminderung zu verwehren. Ihr Irrtum sei verständlich, weil hier zwei begrünte Baulücken einander gegenüber lagen und dieses Ensemble den Eindruck einer absichtlichen und dauerhaften städtebaulichen Planung vermittelte. Auch wenn es vielleicht blauäugig gewesen sei, im Vertrauen darauf die Wohnung zu mieten: Grob fahrlässig habe sich die Mieterin nicht verhalten. Nur wenn letzteres zuträfe, wäre eine spätere Mietkürzung ausgeschlossen.

Vermietete Wohnung verkauft

Mieter muss akzeptieren, dass der neue Eigentümer seine Wohnung besichtigt

Im Herbst 2015 hatte Herr A eine Eigentumswohnung in München erworben, ohne sie vorher gesehen zu haben. Die Wohnung war seit über dreißig Jahren an Herrn B vermietet. Im Februar 2016 wurde Herr A als Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen. Ein paar Tage später kündigte er dem Mieter wegen Eigenbedarfs. Gleichzeitig schrieb der neue Eigentümer, er wolle die Räume sehen und ausmessen. A schlug dem Mieter B drei verschiedene Termine vor.

Herr B schickte ihm eine Architektenskizze und fand, damit habe er genug getan: Laut Mietvertrag stehe dem Vermieter eine Besichtigung nur mit Kauf- oder Mietinteressenten zu oder wenn es um unaufschiebbare Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung gehe. Im Übrigen forderte B vom neuen Eigentümer 638 Euro. Diesen Betrag habe er in eine neue Spülmaschine investieren müssen, weil die alte Maschine kaputt gegangen war.

Der neue Eigentümer zog vor Gericht, um eine Besichtigung durchzusetzen. Das könne er vom Mieter verlangen, entschied das Amtsgericht München (416 C 10784/16). Bei allem Verständnis dafür, dass der Mieter ungestört bleiben wolle: Hier überwiege das Interesse des Eigentümers, sich vor Ort über das Aussehen, die Ausstattung und die genaue Größe der Wohnung zu informieren, die er beziehen wolle.

Auch wenn der Mietvertrag bei der Regelung des Besichtigungsrechts den Fall "Besichtigung nach dem Verkauf" nicht explizit nenne: Das ändere nichts am Anspruch des Vermieters, der sich unmittelbar aus dem Erwerb des Eigentums an der Wohnung ergebe. Das Besichtigungsrecht sei im Mietvertrag nicht abschließend geregelt. Mieter B könne es auch nicht davon abhängig machen, dass der neue Eigentümer die neue Spülmaschine bezahle.

"Wild West" vor Münchner Bürohaus

Vermieter verfolgte einen Mieter mit Pfefferspray, der beim Weglaufen stürzte: Schmerzensgeld

Der Eigentümer eines Münchner Bürohauses hatte schon länger Streit mit einem seiner Gewerbemieter. Nach einigen Kontroversen wegen des Mietverhältnisses erteilte der Vermieter dem Firmeninhaber ein Hausverbot für das gesamte Gebäude. Als sich die Streithähne ein paar Tage später wieder über den Weg liefen, verschärfte der Vermieter den Konflikt und sprühte Pfefferspray in Richtung des Kontrahenten.

Am nächsten Tag wartete der Vermieter vor dem Eingang, als der Mieter das Gebäude verlassen wollte. Aus Angst vor ihm und dem Pfefferspray lief der Mieter auf die Straße zu, fiel über die Bordsteinkante und erlitt beim Sturz Schürfwunden und Prellungen. Vom Hauseigentümer forderte er Schmerzensgeld. Dieses Ansinnen wies der Sprayer weit von sich: Das Hausverbot durchzusetzen, sei sein gutes Recht.

Dem widersprach das Amtsgericht München und sprach dem Verletzten 800 Euro Schmerzensgeld zu (173 C 15615/16). Gegenüber Mietern dürfe der Vermieter überhaupt kein Hausverbot verhängen, so der Amtsrichter: Bei vermieteten Räumen sei alleine der Mieter der Inhaber des Hausrechts. Da der Hauseigentümer den Geschäftsmann grundlos in die Flucht geschlagen habe, müsse er ihn für die Folgen entschädigen. So ein Verhalten sei als vorsätzliche Körperverletzung zu bewerten.

Wegen der Attacke am Vortag habe der Mieter eine Videoaufzeichnung gestartet, als er das Büro verließ. Auf dem Video sei gut zu erkennen, dass der Vermieter dem Geschäftsmann vor dem Gebäude auflauerte. Er sei wild auf ihn zugestürmt, habe dabei "jetzt aber" geschrien und den Mann in Richtung Straße verfolgt. Durch diesen Angriff habe der Vermieter die Flucht und das Stolpern des Mieters provoziert: Schließlich habe er ihn schon wieder mit einer Pfefferspray-Dose in der Hand bedroht.

Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt

Bleibt ein gekündigter Mieter in der Wohnung, kann der Vermieter mehr Geld verlangen

1993 hatte ein Ehepaar in München ein kleines Einfamilienhaus mit 105 qm Wohnfläche gemietet. Zum 30.10.2011 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Die Mieter widersprachen der Kündigung, es folgte ein 15 Monate dauerndes juristisches Tauziehen. Erst im April 2013 räumte das Ehepaar die Mietsache, bis dahin zahlte es weiterhin monatlich 944 Euro Miete (kalt).

Damit war der Rechtsstreit aber noch nicht erledigt. Der Vermieter verlangte nun 7.300 Euro Nachzahlung: Da die Mieter trotz Kündigung nicht ausgezogen seien, stehe ihm für die Zeit zwischen Kündigung und Auszug mehr Geld zu als die vereinbarte Miete von 944 Euro. Er habe Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete, die er für ein vergleichbares Objekt bei einer Neuvermietung hätte erzielen können.

Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht (VIII ZR 17/16). Räumten Mieter trotz einer wirksamen Kündigung Haus oder Wohnung nicht, enthielten sie dem Vermieter die Mietsache vor und hinderten ihn daran, eine höhere Miete zu erzielen. Es widerspräche einer "gerechten Risikoverteilung", wenn sich der Vermieter unter diesen Umständen während der überzogenen Mietzeit mit einer geringeren als der aktuellen Marktmiete begnügen müsste.

Anders als bei einer normalen Mieterhöhung sei die Steigerung bei verspäteter Rückgabe der Mietsache nicht durch den Mietspiegel bzw. die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt. Diese werde nämlich auf Basis der Preise der vergangenen vier Jahre gebildet und bleibe damit naturgemäß hinter den aktuell erzielbaren Mietpreisen in Ballungsräumen zurück.

Wer die Wohnung zu spät räume, müsse Nutzungsentschädigung in Höhe der aktuellen Marktmiete zahlen. So habe es der Gesetzgeber gewollt, um Druck auf die Mieter auszuüben, die Mietsache rechtzeitig zurückzugeben. Deshalb sei der Anspruch des Vermieters auch nicht davon abhängig, ob er die Mietsache tatsächlich wieder vermieten oder — wie hier — selbst nutzen wollte.

Unwirksame Schönheitsreparaturen-Klausel

Die Pflicht zu renovieren darf nicht uneingeschränkt auf die Mieter abgewälzt werden

2001 hatte ein Berliner seine Wohnung gemietet. 2015 wurde das Mietverhältnis durch eine Eigenbedarfskündigung der Vermieterin zu Gunsten ihres Sohnes beendet. Ohne vor dem Auszug zu renovieren, gab der Mieter die Wohnung zurück. Die Vermieterin pochte auf die Regelung im Mietvertrag ("Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter") und forderte rund 3.700 Euro Schadenersatz für Renovierungskosten.

Ihre Zahlungsklage gegen den ehemaligen Mieter scheiterte beim Amtsgericht Wedding ebenso wie beim Landgericht Berlin (67 S 7/17). Der Mann habe nicht renovieren müssen, denn die Klausel im Mietvertrag sei unwirksam, urteilte das Landgericht.

Daher komme es hier auch nicht darauf an, ob der Ex-Mieter die Wohnung 2001 tatsächlich in renoviertem Zustand übernommen habe, wie die Vermieterin behaupte. Der Mieter habe das bestritten, nach den Ermittlungen des Amtsgerichts zu Recht. Letztlich könne das aber offen bleiben.

Generell müssten Vermieter die Mietsache instand halten. Diese Pflicht dürften sie nicht per Mietvertrag uneingeschränkt auf die Mieter abwälzen. Das benachteilige die Mieter unangemessen — es sei denn, Vermieter gewährten für den damit verbundenen Aufwand einen finanziellen Ausgleich. Dieser Ausgleich müsse im Vertrag klar und deutlich geregelt sein, was hier aber nicht der Fall sei.

Im Lauf der Zeit träten in bewohnten Räumen unvermeidlich Gebrauchsspuren und optische Mängel auf. Der Aufwand für laufende Schönheitsreparaturen sei bei einem langjährigen Mietverhältnis beträchtlich. Ließe man solche Mietvertragsklauseln gelten, würde dies das Recht der Mieter aushebeln, während der Mietzeit wegen Mängeln der Mietsache die Miete zu mindern. Denn für die Instandhaltung wäre dann ausschließlich der Mieter zuständig.

"Messie" muss Wohnung räumen

Kurzartikel

Trotz einer langen Mietdauer von 30 Jahren darf ein Vermieter das Mietverhältnis beenden, wenn der Mieter die Wohnung komplett verwahrlosen lässt. Das ist der Fall, wenn die Räume stark verschmutzt und so zugestellt bzw. vermüllt sind, dass sie teilweise nicht mehr zu betreten sind. Wird die Wohnung obendrein nur mit einem kleinen Radiator in der Küche schlecht beheizt, verletzt der Mieter in grober Weise seine Pflicht, sorgsam mit der Mietsache umzugehen. Haben ihn die Vermieter deswegen schon mehrfach erfolglos abgemahnt, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.

Mieterin will keinen neuen Herd

Ersetzt die Vermieterin einen alten Plattenherd durch einen Herd mit Cerankochfeld, erhöht das den Wohnwert

In der Küche einer Berliner Altbauwohnung stand ein alter Elektroherd mit Kochplatten und Backofen. Die Vermieterin wollte ihn durch einen modernen Herd mit Backofen und Cerankochfeld ersetzen. Das kündigte sie ihrer Mieterin in zwei Schreiben an und versprach zugleich, sie werde deswegen nicht die Miete heraufsetzen.

Vielleicht war ja die Mieterin so an den alten Plattenherd gewöhnt, dass sie mit keinem anderen Herd kochen mochte. Oder sie misstraute dem Versprechen der Vermieterin, dass die Modernisierungsmaßnahme keine höhere Miete nach sich ziehen würde. Jedenfalls lehnte die Mieterin das gute Angebot ab.

Daraufhin klagte die Hauseigentümerin auf Duldung — zu Recht, wie das Amtsgericht Neukölln entschied (10 C 391/16). Sie habe die Maßnahme rechtzeitig angekündigt und die Arbeiten beeinträchtigten die Mieterin nur wenig. Es solle ja kein Umbau stattfinden, es werde nur an gleicher Stelle ein neuer Herd installiert.

Mieter müssten Modernisierungsmaßnahmen dulden, die den Wohnwert der Mietsache erhöhten. Und das treffe hier zu: Laut Berliner Mietspiegel 2015 steigere ein Herd mit Cerankochfeld — verglichen mit einem Plattenherd — den Gebrauchswert einer Wohnung nachhaltig. So ein Herd verbrauche weniger Strom, beim Kochen sei damit die Hitze besser zu regulieren, die Kochfelder seien leichter zu reinigen.

Da die Maßnahme den Wohnwert erhöhe, habe die Vermieterin daran ein berechtigtes Interesse. Natürlich sei dadurch die Wohnung in Zukunft auch besser und teurer zu vermieten. Dennoch sei nicht nachvollziehbar, warum sich die Mieterin hartnäckig sträube und dies damit begründe, nach der Installation des neuen Herds drohe eine Mieterhöhung. Schließlich habe die Hauseigentümerin darauf ja ausdrücklich verzichtet.

Heißwasserautomat übergelaufen

Mieter haftet für Schäden am Haus nur, wenn er sie grob fahrlässig oder vorsätzlich verursacht

In einem Duisburger Mietshaus kam es zu einem Wasserschaden im dritten Stock, der zweifelsfrei vom Heißwasserautomaten (bzw. "Kochendwassergerät") der Dachgeschosswohnung im vierten Stock ausging. Die Gebäudeversicherung des Hauseigentümers kam für die Sanierungskosten auf und forderte den Betrag anschließend vom Mieter der Dachgeschosswohnung. Ihre Klage scheiterte beim Landgericht und beim Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf (I-24 U 164/15).

Für Schäden an der Mietsache oder am Gebäude müssten Mieter nur geradestehen, wenn sie diese entweder vorsätzlich oder grob fahrlässig verursachten, erklärte das OLG. So ein Vorwurf wäre hier allenfalls dann gerechtfertigt, wenn beim Einzug des Mieters ein Überlaufventil am Heißwasserautomaten vorhanden gewesen wäre. Hätte er dieses Sicherheitsventil verloren oder verschlampt, den Verlust weder ersetzt, noch dem Vermieter angezeigt — dann könnte man ihm grob fahrlässiges Verhalten vorwerfen.

Das sei aber nicht bewiesen. Die Versicherung kritisiere, dass der Mieter das Fehlen des Ventils "schuldhaft" nicht gemeldet habe. Das würde allerdings voraussetzen, dass er überhaupt wusste, dass so ein Ventil zu dem Gerät gehört. Es gebe viele unterschiedliche Heißwasserautomaten verschiedener Hersteller. Man könne nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass sich jeder Mieter damit auskenne und bemerke, wenn Teile davon fehlten.

Sehr wahrscheinlich habe der Mieter das — infolge von Verkalkung — sehr schwergängige Zulaufventil des Kochendwassergeräts nicht vollständig zugedreht. Trotzdem könne der Nutzer, eben wegen der Verkalkung, den Eindruck bekommen, das Ventil ganz geschlossen zu haben. So ein Irrtum begründe kein Verschulden, das über eine leichte Fahrlässigkeit hinausginge. Die Versicherung könne ihren Anspruch nicht durchsetzen, weil die konkrete Schadensursache letztlich unklar geblieben sei.

Küchenbrand durch Mikrowelle

Vermieter und Mieterin streiten um die Rückzahlung der Kaution

Das Mikrowellengerät einer Bremer Mieterin entzündete sich und löste einen Brand in der Küche aus, der die Mietwohnung bis auf weiteres unbewohnbar machte. Ausziehen musste die Frau also ohnehin. Sofort kündigte sie das Mietverhältnis und verlangte vom Vermieter die 400 Euro Kaution zurück. Die stehe ihr zu, fand die Mieterin. Sie sei für das Feuer nicht verantwortlich, denn das Gerät habe immer einwandfrei funktioniert.

Das bestritt der Vermieter: Die Mieterin müsse eine nicht betriebssichere Mikrowelle benutzt und so den Brand verursacht haben. Die Gebäudeversicherung habe den Brandschaden bis auf einen Selbstbehalt von 1.000 Euro reguliert. Diesen Betrag verrechne er mit der Kaution und mit der Miete, die ihm die Mieterin noch schulde. Dazu sei der Vermieter nicht berechtigt, entschied jedoch das Amtsgericht Bremen (17 C 68/15). Das Gericht stützte sein Urteil auf das Gutachten eines Brandsachverständigen.

Er habe in der verbrannten Mikrowelle keine Reste gefunden, die dafür sprächen, dass die Mieterin Geschirr oder Metallteile zu lange erhitzt habe, so der Experte. Und bei einem Küchenbrand dieses Ausmaßes könne es nicht so heiß geworden sein, dass Geschirr rückstandslos verbrannt wäre.

Die Mikrowelle sei zwar nicht mehr neu gewesen, habe aber offenbar bis zum Brand gut funktioniert. Der Brand sei wohl in der "Schaltereinheit" entstanden. Durch einen Isolations-, Klemm- oder Kontaktfehler könne sich ein Elektrogerät auch entzünden, wenn es nicht in Betrieb sei. Solche Schwachstellen könnte nicht einmal ein Elektriker von außen erkennen.

Da der Brand nicht auf ihr Konto gehe, habe die Mieterin kündigen dürfen, erklärte das Amtsgericht. Anders als der Vermieter meine, habe die Frau auch nicht dadurch gegen ihre Pflicht verstoßen, die Mietsache pfleglich zu behandeln, dass der Netzstecker bei ausgeschaltetem Gerät eingesteckt war. Das sei keineswegs fahrlässig. Von Mietern zu verlangen, Elektrogeräte nur an den Strom anzuschließen, solange sie benutzt werden, wäre lebensfremd.

Graffiti am Mietshaus

Kurzartikel

Zu den Betriebskosten, die Vermieter auf ihre Mieter umlegen können, zählen nur die Kosten durch ordnungsgemäße Benutzung des Mietshauses, nicht aber Kosten, die durch rechtswidriges Verhalten entstehen. Muss ein Vermieter Graffiti von der Hausfassade entfernen lassen, sind diese Gebäudereinigungskosten daher nicht umlagefähig.

Satellit statt Kabel?

Vermieterin darf die vereinbarte Art des Rundfunk- und Fernsehempfangs nicht eigenmächtig ändern

Laut Mietvertrag verfügte die Wohnung des Ehepaares V über einen Kabelanschluss für Radio und Fernsehen. Die Mieter hatten sich mit passenden Geräten (TV-Gerät, Receiver, Radio) ausgestattet. Doch da hatten sie die Rechnung ohne ihre Vermieterin gemacht. Eines Tages kündigte sie ohne Vorankündigung den Vertrag mit dem Kabelanbieter und ließ eine Satellitenanlage installieren.

Damit war das Ehepaar V nicht einverstanden und verlangte, den Kabelanschluss wieder herzustellen. Während das Amtsgericht die Klage abwies, waren die Mieter beim Landgericht Kempten erfolgreich (52 S 2137/15). Es sei vertraglich vereinbart, betonte das Landgericht, dass die Mieter Rundfunk und Fernsehen über ein Breitbandkabelnetz empfangen könnten und den Empfang mit den Nebenkosten bezahlen sollten.

Wenn eine Wohnung mit einer bestimmten Art des Empfangs vermietet werde, müsse die Vermieterin dessen Fortbestand gewährleisten. Sie dürfe nicht einseitig die Empfangsart ändern, eine Satellitenanlage installieren und die Mieter vor vollendete Tatsachen stellen. Das Kabelnetz sei nach wie vor vorhanden: Die Vermieterin könne das gekündigte Vertragsverhältnis mit dem Kabelanbieter durchaus wiederbeleben.

Selbst wenn ihr Argument zuträfe, dass das Kabelnetz veraltet sei und die Satellitenanlage demgegenüber den Wohnwert verbessere: Eine Modernisierungsmaßnahme müssten Vermieter vorher ankündigen. Nur dann seien die Mieter verpflichtet, die Maßnahme zu akzeptieren — angesichts des Hauruck-Verfahrens der Hauseigentümerin seien sie das nicht.

Die Vermieterin müsse in der Mietwohnung des Ehepaares V den Breitbandkabelanschluss wieder in Betrieb setzen, damit dort wieder ein "splitterfähiges Kabelsignal" für Radio und Fernsehen ankomme.

Berliner "Zweckentfremdungsverbot"

Nur Zweitwohnungen dürfen zeitweise als Ferienwohnungen an Touristen vermietet werden!

Einem Ehepaar gehört in Berlin ein Haus mit vier Wohnungen. Eine Wohnung bewohnen die Eigentümer selbst, zwei sind dauerhaft vermietet. Die vierte Wohnung, ca. 72 qm groß, vermieteten die Eigentümer seit einigen Jahren möbliert an Feriengäste. Das Land Berlin hat diese Praxis 2016 verboten: "Zweckentfremdungsverbot-Gesetz" heißt das juristische Wortungetüm.

Dagegen wehrten sich die Eheleute und beantragten eine Ausnahmegenehmigung: Zweitwohnungen sind nämlich vom Verbot ausgenommen. Also treffe das Verbot für sie nicht zu, argumentierten die Eigentümer, denn die vierte Wohnung im Haus sei eigentlich eine Zweitwohnung. Wenn ihr Sohn zu Besuch komme, nutze er diese Wohnung und auch Freunde übernachteten dort gelegentlich.

Der Antrag scheiterte beim Bezirksamt und auch eine Klage der Hauseigentümer blieb beim Verwaltungsgericht Berlin erfolglos (6 K 112.16). Das Verbot sei gut begründet, so das Gericht, da in ganz Berlin ausreichender Wohnraum zu angemessenen Bedingungen fehle. Diesem angespannten Markt mit viel Nachfrage und wenig Angebot solle nicht zusätzlich Wohnraum durch das lukrative, kurzfristige Vermieten an Touristen verloren gehen.

Die Bedingungen für eine Ausnahmegenehmigung lägen hier nicht vor. Wenn gelegentlich Freunde oder Verwandte in einer Wohnung übernachteten, stelle das keine "Nutzung als Zweitwohnung" dar. Nur wenn Eigentümer die fraglichen Räume selbst regelmäßig nutzten, sei das eine Zweitwohnung, die vorübergehend zu Ferienzwecken an Touristen vermietet werden dürfe. Denn wenn so eine Wohnung während der Abwesenheit der Eigentümer kurzfristig an Feriengäste vermietet werde, gehe kein Wohnraum verloren.

Defekte Telefonleitung

Ist in einer Mietwohnung Telefon bzw. Internet nicht verfügbar, stellt das einen Mangel dar

Die Mieterin einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Essen verklagte ihre Vermieterin: Sie wollte die Hauseigentümerin verpflichten, die defekte Telefonleitung reparieren zu lassen. Damit erreichte die Mieterin beim Landgericht Essen jedoch nur einen Teilerfolg (10 S 43/16).

Wenn die Telefonleitung defekt sei, sei das als Mangel der Mietsache anzusehen, erklärte das Landgericht. Dieser Mangel rechtfertige eine Minderung der Miete um zehn Prozent. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beinhalte selbstverständlich auch die Möglichkeit, über das Festnetz zu telefonieren und das Internet zu nutzen. Das sei heutzutage essenziell. Die Mieterin müsse sich nicht auf ein Handy oder andere Alternativen verweisen lassen.

Allerdings sei die Vermieterin nicht verpflichtet, die Leitung reparieren zu lassen. Dafür sei das Telekommunikationsunternehmen zuständig, mit dem für das Mietshaus ein entsprechender Vertrag existiere. Die Hauseigentümerin müsse diesem Unternehmen nur den Zugang zur Leitung ermöglichen und den erforderlichen Arbeiten zustimmen bzw. diese dulden.

Ahorn in der Loggia

Auf einem Balkon oder einer Loggia Bäume zu pflanzen, ist kein "üblicher Mietgebrauch"

Zur Zwei-Zimmer-Wohnung im dritten Stock eines Mietshauses gehörte eine Loggia (das ist eine Art Balkon, der aber nicht außen an die Fassade angesetzt ist, sondern zurückgesetzt, innerhalb des Gebäudegrundrisses liegt). Hier hatte der Mieter einen Bergahorn aufgestellt, zuerst in einem großen Holzkasten. Der Kasten verrottete mit der Zeit und der Baum wuchs. Mittlerweile steht der Baum direkt in der Erde auf dem Loggia-Boden, mit Ketten an der Hauswand gesichert.

Als der Ahorn schließlich sogar über das Hausdach hinauswuchs, forderte die Vermieterin den Mieter auf, den Baum zu entfernen. Der hing an seinem Baum, weigerte sich und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Beim Landgericht München 1 zog der Mieter jedoch den Kürzeren (31 S 12371/16).

Ein Balkon bzw. eine Loggia sei kein Garten, wo es üblich sei, Bäume anzupflanzen und der dafür auch tauge, so das Gericht. So große Pflanzen seien hier fehl am Platz. Das gelte für Bäume im Allgemeinen, aber besonders für den "Tiefwurzler" Bergahorn. Dieser Baum könne 40 Meter hoch wachsen und einen Umfang von zwei Metern erreichen. Schon jetzt rage die ungleichmäßige Krone des Baumes über das Dach des Gebäudes hinaus.

Das komme praktisch einer baulichen Veränderung des Mietshauses gleich, die Loggia sei von außen kaum noch zu erkennen. Der Begrünungseffekt, den der Mieter für seinen Baum anführe, verändere das Erscheinungsbild der Fassade nicht zu ihrem Vorteil, sondern erzeuge einen eher ungepflegten Eindruck. Das beeinträchtige das Eigentumsrecht der Vermieterin, die ein berechtigtes Interesse daran habe, das ansonsten sehr gepflegte Erscheinungsbild ihres Hauses zu bewahren.

Taubenfüttern stört Hausfrieden

Kurzartikel

Füttert ein Mieter mehrmals am Tag vom Fenster seiner Wohnung aus Tauben und lockt so immer mehr Vögel an, kann der Vermieter das Mietverhältnis beenden, wenn der Mann trotz mehrerer Abmahnungen das Füttern nicht einstellt. Da sich einige Mitbewohner und zudem Nachbarn eindringlich über Lärm und Taubenkot beklagten, rechtfertigt diese Störung des Hausfriedens eine fristlose Kündigung.

Eigentumswohnung "schlechtgeredet"?

Mieterin erklärte Kaufinteressenten, sie werde sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren

Eine Frau wollte ihre vermietete Eigentumswohnung verkaufen. Nachdem einige Kaufinteressenten abgesprungen waren, gab sie der Mieterin die Schuld dafür und mahnte sie ab: Bei den Besichtigungsterminen rede die Mieterin die Wohnung "schlecht" und verdunkle extra die Räume. Außerdem habe sie Interessenten abgeschreckt, indem sie ankündigte, sie würde sich gegen eine Eigenbedarfskündigung nach dem Verkauf wehren.

Als die Mieterin der Abmahnung widersprach, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag wegen ihres "pflichtwidrigen Verhaltens". Die Räumungsklage der Eigentümerin scheiterte beim Amtsgericht Saarbrücken (3 C 498/15). Sie habe nicht dargelegt, gegenüber welchen Interessenten die Mieterin abfällige, unzutreffende Bemerkungen über die Wohnung gemacht haben solle. Das wäre in der Tat vertragswidrig, sei aber nicht bewiesen — die Vermieterin behaupte dies nur.

Dass die Mieterin Kaufinteressenten gesagt habe, sie werde die Wohnung nicht freiwillig verlassen, stelle dagegen kein Fehlverhalten dar. Wenn ein Käufer später Eigenbedarf anmelde, dürfe sich die Mieterin gegen die Kündigung wehren — das sei ihr gutes Recht. Dann dürfe sie potenziellen Erwerbern auch mitteilen, dass sie von diesem Recht Gebrauch machen werde.

Vielleicht sei es nicht gerade verkaufsfördernd, Interessenten auf so ein Hindernis hinzuweisen, räumte das Amtsgericht ein. Mieter seien aber nicht verpflichtet, Verkaufsbemühungen der Vermieter aktiv zu unterstützen. Da die Mieterin nicht gegen mietvertraglichen Pflichten verstoßen habe, sei die Kündigung unwirksam.

Einsturzgefährdetes Dach

Ist die Gesundheit des Mieters in Gefahr, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Der Mieter wohnte schon einige Jahre in dem Einfamilienhaus und hatte sich zu keiner Zeit über die Stabilität des Dachs beschwert. Eines Tages meldete er sich beim Vermieter: Das Dach müsse saniert werden, denn es bestehe Einsturzgefahr. Ein Bausachverständiger bestätigte diese Diagnose — allerdings nur für den Fall einer "außergewöhnlichen Belastung" der Dachkonstruktion durch hohe Schneelasten.

Von einem Baumangel wollte der Hauseigentümer jedoch nichts wissen: So viel Schnee sei in dieser Region noch nie gefallen, Renovierungsmaßnahmen am Dach seien "komplett überflüssig". Daraufhin kündigte der Mieter den Mietvertrag aus "wichtigem Grund": Der gemietete Wohnraum gefährde erheblich seine Gesundheit (§ 569 Abs.1 BGB). Der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht und forderte, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Doch das Oberlandesgericht Düsseldorf erklärte die fristlose Kündigung für wirksam (10 U 202/15). Wenn ein Dach einstürzen könne, bestehe für den Mieter ein beträchtliches Risiko. Es würde sich zwar nur unter außergewöhnlichen Bedingungen verwirklichen — um eine "völlig irreale Gefahr" handle es sich dennoch nicht. Das Kriterium dafür seien die bisher aufgetretenen Schneemengen-Höchstwerte plus Sicherheitszuschlag.

Ein Gesundheitsrisiko rechtfertige allemal eine fristlose Kündigung der Mietsache. Das gelte auch dann, wenn der Mieter den Mangel längere Zeit nicht gerügt habe. Der Mieter habe dem Hauseigentümer vor der Kündigung auch keine Frist setzen müssen, um ihm Gelegenheit zu geben, den Mangel zu beheben. Das sei hier unnötig gewesen: Denn der Vermieter habe jedes Risiko pauschal bestritten und es ernsthaft und endgültig abgelehnt, das Dach zu sanieren.

Der Tochter die Mietwohnung überlassen

Ist es ein Kündigungsgrund, wenn eine Wohnung von der Tochter des Mieters überwiegend allein bewohnt wird?

1982 hatte ein türkischstämmiger Familienvater in München eine Wohnung gemietet, die er mit Frau und Tochter bezog. Die Tochter war damals noch ein Kind. Mittlerweile ist der Mieter in Rente und verbringt mit seiner Frau den größten Teil des Jahres in der Türkei. Im Winter hält sich das Ehepaar regelmäßig drei Monate in der Münchner Wohnung auf, ansonsten wohnt die erwachsene Tochter allein in der Wohnung.

Das passte dem Vermieter nicht. Er mahnte den Mieter erst wegen "unberechtigter Gebrauchsüberlassung" ab und kündigte danach das Mietverhältnis. Doch der Mieter weigerte sich auszuziehen und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Das Amtsgericht München wies die Räumungsklage des Vermieters ab (424 C 10003/15).

Die Kündigung sei unwirksam, stellte das Gericht fest, denn Mieter hätten das Recht, nahe Verwandte wie Kinder in ihre Wohnung aufzunehmen. Das gelte jedenfalls dann, wenn sie die Wohnung auch selbst noch nutzten. Das treffe hier zu. Denn das Ehepaar verbringe jedes Jahr den Winter in München.

Von einer "unbefugten Gebrauchsüberlassung" — die eine Kündigung des Mietvertrags rechtfertigte — könnte nur die Rede sein, wenn die Tochter die Wohnung ganz allein nutzen würde. Das träfe nur unter folgenden Voraussetzungen zu: wenn der Mieter fast alle seine Sachen mitgenommen hätte, nur noch sporadisch zu Besuch käme und sich um nichts mehr kümmern würde. Wer jährlich etwa ein Vierteljahr dort wohne, sei aber kein "seltener Besucher".

Villa zu klein

Auch bei einer repräsentativen Villa mit Garten kommt es auf die vereinbarte Wohnfläche an

2009 hatte ein Ehepaar in Hamburg ein großzügiges Einfamilienhaus mit Garten gemietet. Laut Mietvertrag verfügte die Villa über achteinhalb Zimmer und eine Wohnfläche von 330 Quadratmetern (qm). Erst einige Jahre später prüften die Mieter diese Angabe nach und kamen nur auf 268 qm. Nun forderten sie vom Eigentümer zu viel gezahlte Miete zurück.

Auf die Wohnfläche komme es bei so einer repräsentativen Villa mit riesigem Garten nicht an, meinte der Vermieter. Schon wegen der großzügigen Außenanlage könne hier nicht die 10-Prozent-Grenze gelten.

Was bedeutet 10-Prozent-Grenze? Wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent kleiner ist als die vereinbarte Wohnfläche, geht die Rechtsprechung von einem Mangel der Mietsache aus, der den Mieter dazu berechtigt, die Miete zu mindern.

Stehe im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche, betonte das Amtsgericht Hamburg, sei diese Zahl als "Beschaffenheit der Mietsache" verbindlich vereinbart (49 C 91/13). Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger habe eine Wohnfläche von 262 qm ermittelt. Damit weiche die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Quadratmeterzahl um 20,6 Prozent ab, was einen erheblichen Mangel darstelle. Das Ehepaar könne die Miete um 20,6 Prozent kürzen und vom Hauseigentümer Rückzahlung in entsprechender Höhe verlangen.

Die Grenze von zehn Prozent wegen des mitvermieteten Gartens anzuheben, komme nicht in Frage. Bei einer Flächenabweichung über den Grenzwert hinaus sei die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch objektiv beeinträchtigt. Die Mieter hätten diesen Mangel auch nicht zu spät reklamiert: Angesichts der vielen Zimmer sei die Wohnfläche ja nicht auf den ersten Blick zu erkennen. Mieter müssten eine Wohnung oder ein Haus auch nicht sofort nach Vertragsschluss ausmessen.

Hotel im Berliner Hinterhof

Mieterin darf wegen erheblicher Lärmbeeinträchtigung die Miete um 20 Prozent kürzen

Noch vor der Wende, 1984, mietete eine Frau eine Altbauwohnung am Prenzlauer Berg. Das Viertel lag damals im Ostteil der Stadt. Heute lebt sie immer noch dort und hat ein Problem: Die Hauseigentümerin hat nämlich vor ein paar Jahren die Räume rund um den zweiten Hinterhof an einen Hotelbetrieb vermietet: 60 Zimmer, Apartments und Ferienwohnungen.

Touristen finden Berlin spannend und das Viertel am Prenzlauer Berg besonders. In besagtem Hinterhof war der Rummel entsprechend groß: Die Mieterin konnte nachts nicht mehr ruhig schlafen. 2010 teilte sie der Vermieterin erstmals mit, sie werde die Miete mindern, wenn die Störungen anhielten.

Auf die Kürzung der Miete folgte ein Prozess, den die Mieterin gewann. Die Mietzahlung um 20 Prozent zu mindern, sei wegen des erheblichen Lärms angemessen, fand das Landgericht Berlin: Er gehe weit über die üblichen, für eine Großstadt typischen Störungen hinaus (67 S 162/16).

In Metropolen mit weltweiter touristischer Anziehungskraft wie Berlin sei die Gästefluktuation in Hotels ziemlich hoch, stellte das Landgericht fest. Lägen Hotels zudem, wie hier, günstig in der City und nahe an attraktiven Restaurants bzw. Nachtlokalen, herrsche fast rund um die Uhr Betrieb. Teilweise im Minutentakt durchquerten die — durchschnittlich 60 bis 70 — Hotelgäste den gepflasterten Hinterhof.

Das wäre auch dann ein gravierender Mangel der Mietsache, wenn die Störungen ohne Zutun der Hauseigentümerin eingetreten wären. Im konkreten Fall sei es aber die Vermieterin selbst, die die Lärmbelästigung möglich gemacht habe, indem sie an den Hotelbetrieb vermietete. Gegen die Mietminderung könne die Hauseigentümerin auch nicht einwenden, die Mieterin habe mit so einer Entwicklung in der Berliner City rechnen müssen.

Mitte der 1980er Jahre habe niemand — insbesondere vor dem Hintergrund der seinerzeit im Stadtteil Prenzlauer Berg geltenden sozialistischen Gesellschaftsordnung — die weitere Entwicklung des Stadtteils vorhersehen können, die mittlerweile zu privatwirtschaftlicher Nutzung von Gebäuden führte. Ebenso wenig die für einen geschlossenen Wohnkomplex atypische Einrichtung eines im Hinterhof gelegenen Hotelbetriebs.