In einem Mietshaus mit sechs Parteien klagte (nur) Ehepaar S über Schimmelbefall. Die Mieter vermuteten defekte Wasserleitungen in der oberen Wohnung. Der Vermieter schickte einen Handwerker, der dort nicht fündig wurde. Dann beauftragte er einen Bausachverständigen damit, die Ursache zu ergründen. Der führte die Schäden darauf zurück, dass das Ehepaar S trotz einer Unmenge von Topfpflanzen zu wenig lüfte.

Als kurz darauf die Mieter den Mietvertrag kündigten, forderte der Hauseigentümer von ihnen Ersatz für die Handwerker- und Gutachterkosten (rund 2.000 Euro) sowie Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden: Die Mieter hätten sie schuldhaft verursacht, das sehe man schon daran, dass sich der Vormieter nie über Schimmel beschwert habe. Die neuen Fenster hätten zu Schimmel geführt, konterten die Mieter, es liege an der Mietsache.

Dem widersprach das Amtsgericht Nürtingen (42 C 1905/09). Dass ältere Häuser schlechter wärmegedämmt seien als Neubauten, könne man als Allgemeinwissen voraussetzen. Luftdichte, moderne Fenster führten deshalb im Altbau zu Problemen, aber nur, wenn nicht genügend geheizt und gelüftet werde. Auch das sei allgemein bekannt und stelle keinen Mangel der Mietsache dar. Mieter müssten sich darauf einstellen.

Ehepaar S habe die Wohnung in Kenntnis der Umstände (altes Haus, dünne Außenwand, dichte Fenster) gemietet, daraus aber keine Konsequenzen gezogen. Laut der Nebenkostenabrechnung habe das Ehepaar deutlich weniger geheizt als die anderen Mieter. Zudem seien sämtliche Fenstersimse mit Pflanzen zugestellt gewesen - eine weitere Quelle für Feuchtigkeit. Ungenügend gelüftet hätten sie obendrein und so den Schimmel verursacht. Der Vermieter habe deshalb Anspruch auf Schadenersatz.

Kaum hatte die fünfköpfige Familie die neue Mietwohnung bezogen, tauchten die schwarzen Flecken an den Wänden auf. Der Schimmel breitete sich in allen Räumen aus - vom Fußboden ausgehend bis zu einer Höhe von 80 Zentimetern. Die Mieter forderten die Vermieterin auf, die Ursache der Feuchtigkeitsschäden zu klären.

Doch ein Mitarbeiter der Immobiliengesellschaft drückte dem Ehepaar nur eine Broschüre in die Hand: "Richtiges Heizen und Lüften". Es könne nur am Verhalten der Mieter liegen, meinte er, denn das Haus sei nach den "anerkannten Regeln der Technik" gebaut. Nun zog die Mieterin vor Gericht und verlangte Abhilfe: Die Gesundheit der ganzen Familie stehe auf dem Spiel, die Atemwege seien bereits bei allen angegriffen.

Das Amtsgericht München beauftragte einen Bausachverständigen damit, die Wohnung zu begutachten (412 C 11503/09). Der Experte stellte fest, dass die Feuchtigkeit auch durch langes, intensives Lüften nicht dauerhaft abzog. Nur bei weit offenen Fenstern lagen die gemessenen Werte in einem Bereich, in dem kein Schimmel entsteht.

Fazit des Amtsrichters: Nur Durchzug rund um die Uhr schließe Feuchtigkeitsschäden aus. Damit sei die Wohnung unbewohnbar, zumindest für Leute, die berufstätig und daher tagsüber abwesend seien ... Eine Wohnung dürfe Mieter nicht in ihrem normalen Leben einschränken. Unzumutbar wäre z.B. der Zwang, auch im Winter nachts bei offenem Fenster zu schlafen. Solche Fragen müsse ein Mieter nach Belieben entscheiden können, andernfalls sei die Mietsache mangelhaft.

Das sei sie hier schon deshalb, weil der massive, großflächige Schimmelbefall die Gesundheit der Bewohner gefährde. Intensive Besiedlung mit Pilzen und extrem hohes Aufkommen von Milben schließe einen normalen Gebrauch der Mietwohnung aus. Die Mieter dürften deshalb - bis zur Beseitigung des Mangels - die Miete um 100 Prozent kürzen.

Nach einiger Zeit in der Klinik war der Mieter gestorben: Sein Vermieter kannte keine Angehörigen oder Freunde. Er erkundigte sich beim Nachlassgericht, doch auch das Gericht hatte keine Informationen über Erben. Um die ausstehenden Mietzahlungen einfordern zu können, beantragte der Vermieter, eine Nachlasspflegschaft einzurichten.

Grundsätzlich gilt in so einem Fall: Sind keine Erben bekannt und Gläubiger machen Forderungen geltend, muss das Nachlassgericht den Nachlass sichern und zu diesem Zweck einen Nachlasspfleger bestellen. Da der Mieter kaum etwas von Wert hinterlassen hatte, verlangte das Amtsgericht vom Vermieter, dafür einen Gerichtskostenvorschuss zu leisten.

Das lehnte der Vermieter ab und legte Einspruch ein: Das Oberlandesgericht Hamm gab ihm Recht (15 W 308/10). Das Amtsgericht dürfe es nicht von einem Gerichtskostenvorschuss abhängig machen, ob es eine Nachlasspflegschaft mit dem Aufgabenkreis "Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses" installiere. Nur eventuelle Erben müssten für diese Kosten aufkommen.

Seien diese unbekannt, müsse das Nachlassgericht nach dem Tod des Mieters einen Nachlasspfleger bestellen, damit der Vermieter bei dieser Instanz die ausstehenden Mietzahlungen anmelden könne.

Schon wenige Monate nach dem Einzug kündigten Mieter in einem Bonner Mehrfamilienhaus ihren Mietvertrag. Begründung: Sie hätten die Wohnung nur gemietet, weil sie im Zeitungsinserat als "Wohnung in ruhiger Lage" angepriesen worden war. Tatsächlich könne man in diesem Haus aber nachts wegen störender Schnarchgeräusche kein Auge zutun. Nun sollte die Vermieterin die Umzugskosten in Höhe von 7.138 Euro erstatten.

Das komme nicht in Frage, urteilte das Amtsgericht Bonn (6 C 598/08). Naturgemäß entspreche der Schallschutz von Altbau-Holzbalkendecken nicht modernen Anforderungen. Doch das dürften Mieter auch nicht erwarten, wenn in der Wohnungsanzeige stehe: "Klassische Altbauwohnung mit Holzböden". Im Altbau müsse man damit rechnen, dass tiefe Frequenzen, also auch Schnarchgeräusche, aus den Nachbarwohnungen "durchkämen".

Trotzdem sei die Wohnung keineswegs mangelhaft. Maßstab für den Schallschutz sei nicht das heutige Niveau in einem Neubau, sondern der Standard zur Bauzeit des Hauses. Ein höherer Maßstab sei auch im Mietvertrag nicht vereinbart. Demnach sei das Haus ausreichend schallisoliert.

Werde eine Wohnung "in ruhiger Lage" vermietet, beziehe sich diese Eigenschaft nach allgemeinem Verständnis auf die Umgebung, also auf die Intensität des Straßenlärms (bzw. andere Geräuschquellen von außen) und auf das Verhalten der Hausbewohner im Treppenhaus, auf Balkonen oder im Garten. Das sei nicht zu verwechseln mit einer Garantie dafür, dass kein Geräusch von einer Wohnung zur anderen durchdringe.

Vor fast 40 Jahren hatte Herr M eine Wohnung in einem Münchner Hochhaus gemietet (aktuelle Miete:1.300 Euro). Sechs der 22 Etagen sind von einem Hotel belegt, drei an eine Klinik vermietet. In 13 Etagen befinden sich Wohnungen. In einem Nebengebäude ist ein Konferenzzentrum untergebracht.

2008/2009 wurde die Hotelküche umgebaut. Ab Mai 2009 kürzte Herr M die Miete wegen diverser Mängel. Die seien größtenteils durch den Umbau entstanden, beanstandete der Mieter: Die neu installierte Klimaanlage mache Krach, Lärm aus der Hotelküche sei zu hören und Küchendämpfe zögen durch seine Wohnung. Im Sommer könne er wegen des neuen Biergartens nicht schlafen. Kinder spielten bis spät in die Nacht und Partylärm komme dazu.

Die Vermieterin wies die Kritik zurück und forderte die volle Miete: Schließlich habe der Mieter gewusst, dass er eine Wohnung in einer Hotelanlage miete. So sah es auch das Amtsgericht München: Umstände, mit denen der Mieter in einer Hotelanlage rechnen musste, stellten deshalb keinen Mangel der Mietsache dar (412 C 25702/09).

Allerdings hätten Zeugen bestätigt, dass von der neuen Lüftung auf dem Dach des Nebenhauses eine erhebliche Lärmbelästigung ausgehe. Störende Küchengerüche machten sich erst seit dem Umbau bemerkbar. Diese Mängel beeinträchtigten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und berechtigten den Mieter zu einer geringfügigen Mietkürzung.

Im Prinzip müsse Herr M jedoch die Beeinträchtigungen durch den Hotelbetrieb dulden, weil dieser von Anfang an bestanden habe. Dass ein Hotel in einem Innenhof einen Biergarten einrichte, sei in München üblich und zu erwarten. Auch nächtlicher Partylärm sei in so einer Wohnsituation hinzunehmen.

Immerhin liege das Hotel zentral: Die damit verbundene "Infrastruktur" - Lokale, Kinos, Nachtleben - biete zwangsläufig Vor- und Nachteile. Im Sommer spiele sich das soziale Leben nachts nun einmal auch im Freien ab. Ein Mieter, der dorthin ziehe, nehme das freiwillig in Kauf - ebenso wie das Kommen und Gehen von Hotelgästen und ihrer lärmenden Kinder.

Das alte Ehepaar lebte schon lange in der Bonner Mietwohnung. Im Frühjahr 2008 kündigte die Hauseigentümerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.1.2009: Ihre Tochter werde volljährig und wolle mit Beginn ihres Studiums einen eigenen Hausstand gründen, so die Vermieterin, dafür sei die Wohnung des Ehepaares gut geeignet.

Noch vor Ablauf der Kündigungsfrist wurde im gleichen Mietshaus eine weitere Mietwohnung frei. Die Hauseigentümerin vermietete diese Wohnung neu, ohne sie zuvor dem Ehepaar angeboten zu haben. Die Mieter zogen nicht aus und ließen es auf eine Räumungsklage ankommen.

Beim Landgericht war die Klage der Vermieterin erfolgreich: Die Eigenbedarfskündigung sei ausreichend begründet, fand das Landgericht, auch wenn die Wohnverhältnisse der Tochter im Kündigungsschreiben nicht erläutert würden. Das Ehepaar hätte darlegen müssen, dass die gekündigte und die frei werdende Wohnung vergleichbar seien, und dass sie die Alternativwohnung hätten beziehen wollen, wenn sie ihnen angeboten worden wäre.

Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Er erklärte die Kündigung für unwirksam und wies die Räumungsklage gegen die Mieter ab (VIII ZR 78/10). Vermieter müssten auf die Interessen der Mieter Rücksicht nehmen und ihnen nach einer Eigenbedarfskündigung eine Wohnung anbieten, falls im gleichen Haus (oder in derselben Wohnanlage) während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung frei werde.

In so einem Fall sei der Vermieter verpflichtet, die Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung - Größe und Ausstattung der Wohnung sowie die Mietkonditionen - zu informieren. Dann könnten die Mieter überlegen, ob die Wohnung tatsächlich mit der ihren vergleichbar sei, und ob sie das Alternativangebot akzeptierten. Diese Pflicht habe die Vermieterin im konkreten Fall nicht erfüllt und habe deshalb gegen das Ehepaar keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Der 1995 geschlossene Mietvertrag enthält eine starre Fristenregelung für die von der Mieterin durchzuführenden Schönheitsreparaturen. Solche Regelungen sind unwirksam, was seit einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) 2006 seit feststeht.

Davon erfuhr die Mieterin, die ihre Wohnung nie renoviert hatte, durch ein Schreiben der Vermieterin: 2007 teilte die Hauseigentümerin mit, dass sie aufgrund des BGH-Urteils nunmehr die Kosten von Renovierungsmaßnahmen tragen müsse und deshalb die Miete erhöhen werde.

Daraufhin verlangte die Mieterin Schönheitsreparaturen. Darauf wollte sich die Vermieterin aber nicht einlassen: Die Wohnung sei so heruntergekommen, dass der Anspruch der Mieterin auf Renovierung entfalle. Die Vermieterin verwies auf abgerissene Tapeten, Kratzer und Malereien des Sohnes der Mieterin an den Wänden, große Löcher in der Wand des Schlafzimmers usw.

Mit dieser Argumentation kam sie beim Landgericht Limburg jedoch nicht durch (3 S 19/09). Die Mieterin und ihr Sohn hätten zwar teilweise die Grenzen des "vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache" überschritten, so das Gericht. Die Folgeschäden müsse die Mieterin auf eigene Kosten beheben.

Die Wohnung sei jedoch nicht in einem Umfang vernachlässigt oder verwahrlost, dass es generell unbillig wäre, von der Vermieterin Schönheitsreparaturen zu verlangen. Der Anspruch der Mieterin auf Renovierung sei auch nicht verjährt: Denn die dreijährige Verjährungsfrist für diesen Anspruch habe erst zu laufen begonnen, als die Mieterin von der Renovierungspflicht der Vermieterin erfuhr. Danach sei sie sofort aktiv geworden.

Für 515 Euro monatlich hatte eine Frau 2007 in München eine Wohnung unter dem Dach gemietet. In einer lokalen Wochenzeitschrift hatte sie das Inserat entdeckt. Darin stand, die Wohnfläche betrage "ca. 36 qm". Im Mietvertrag wurde allerdings keine Größe festgehalten.

Ein Jahr später beanstandete die Mieterin in einem Schreiben an die Vermieterin, die Wohnung sei viel kleiner als vereinbart. Auf Grund der Dachschrägen in der Wohnung sei sie höchstens 24 qm groß. Wo die Zimmerhöhe keine zwei Meter erreiche, sei die entsprechende Fläche nur teilweise als Wohnfläche anzurechnen. Die Vermieterin konterte, vereinbart sei gar nichts - die Mieterin habe die Wohnung "gemietet wie besichtigt".

Das Amtsgericht München gab der Vermieterin Recht und verurteilte die Mieterin dazu, die volle Miete zu zahlen (424 C 7097/09). Nur wenn eine bestimmte Wohnfläche schriftlich im Mietvertrag vereinbart sei, dürften Mieter die Miete kürzen, falls die Wohnfläche tatsächlich über zehn Prozent kleiner sei.

Im konkreten Fall sei aber vertraglich nichts vereinbart. "Ca."-Angaben in einer Annonce stellten keine verbindliche Vereinbarung dar, wichtige Punkte müssten im Vertrag stehen. Außerdem entsprächen die angegebenen 36 qm der Grundfläche.

Die Mieterin habe die Wohnung vor Vertragsschluss besichtigt und die Dachschrägen gesehen. Dass sie die Gebrauchstauglichkeit des Raums einschränkten, sei von Anfang an klar gewesen. Also hätte die Mieterin - vor der Unterschrift unter den Mietvertrag - von der Vermieterin verlangen müssen, die Wohnungsgröße anders zu berechnen. Und vor allem: Das hätten die Mietparteien vertraglich fixieren müssen.

Schon seit 2005 stand der psychisch kranke Mieter unter Betreuung. Er litt unter einer Form von Schizophrenie, die phasenweise auftritt. Einige Male war der Mann deswegen in einer psychiatrischen Klinik behandelt worden. Anfang 2010 häuften sich die Beschwerden der Mitbewohner über ihn: Er schütte Wasser aus einem Eimer in den Hof, später war von Urin und unerträglichem Gestank die Rede.

Gestützt auf den Vorwurf erheblicher Geruchsbelästigung kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis. Der Mieter akzeptierte dies nicht und blieb in der Wohnung. Die Räumungsklage der Vermieterin scheiterte beim Amtsgericht Düren (47 C 117/10). Das Handeln des Mieters sei eindeutig vertragswidrig und störe den Hausfrieden, erklärte der Amtsrichter. Da er jedoch aufgrund seiner Krankheit daran keine Schuld trage, müsse man die Belange der Parteien gegeneinander abwägen.

Die Steuerungsfähigkeit des Mannes sei stark eingeschränkt. Niemand dürfe wegen einer Behinderung benachteiligt werden. Auch bei psychisch kranken Menschen habe die eigene Wohnung einen besonderen Stellenwert. Deshalb dürfe die Vermieterin dem Mann trotz des Gestanks nicht kündigen. Die Belästigung für die Mitbewohner wiege nicht so schwer, dass eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt wäre.

Ein Ehepaar mietete auf einem Gutshof eine Wohnung und Pferdeboxen für Reitpferde. Zur Sicherheitsleistung stand im Wohnungs-Mietvertrag: "Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses ... eine Barkaution in Höhe von 2.000 Euro auf ein Mietkautionskonto - Übergabe an den Vermieter beim Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut" anzulegen.

Trotz mehrmaliger Aufforderung durch die Eigentümer des Gutshofs zahlten die Mieter keine Kaution. Begründung: Barzahlung komme nicht in Frage. Kaution würden sie nur auf ein Extra-Mietkautionskonto überweisen, das den gesetzlichen Anforderungen genüge. Doch die Vermieter benannten kein Mietkautionskonto und kündigten wegen dieses Streits das Mietverhältnis.

Ihre Räumungsklage gegen das Ehepaar scheiterte beim Bundesgerichtshof (VIII ZR 98/10). Die Kündigung wegen der fehlenden Kaution sei unwirksam. Mieter dürften die Zahlung davon abhängig machen, dass der Vermieter zuvor ein "insolvenzfestes" Konto benennt, entschieden die Bundesrichter. (Das bedeutet: Wird der Vermieter zahlungsunfähig, haben seine Gläubiger keinen Zugriff auf das dort festgelegte Geld.)

Vermieter müssten die Kaution getrennt von ihrem Vermögen anlegen, damit der Betrag im Fall des Falles vor den Ansprüchen der Gläubiger geschützt sei. So habe es der Gesetzgeber im Interesse der Mieter geregelt. Es gebe keinen Grund, diesen Schutz durch eine Lücke zu Beginn eines Mietverhältnisses zu unterlaufen. Und das wäre der Fall, wenn Mieter die Kaution bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Konto überweisen müssten.

Die Mieter einer Berliner Wohnung zahlten 2007 vier Monate lang überhaupt keine oder zu wenig Miete. Daraufhin kündigte ihnen der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos. Die Eheleute widersprachen der Kündigung und verwiesen auf gravierende Mängel der Wohnung: Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern.

Der Vermieter erhob Räumungsklage und setzte sich damit beim Bundesgerichtshof durch (VIII ZR 330/09). Im konkreten Fall stehe den Mietern nicht das Recht zu, die Miete zurückzuhalten, so die Bundesrichter. Dieses Recht diene dazu, auf den Vermieter Druck auszuüben, wenn er seine Pflicht vernachlässige, bei einem Mangel der Mietsache Abhilfe zu schaffen. Das setze aber voraus, dass der Vermieter den Mangel kenne.

Wer dem Vermieter einen Mangel - hier also den Befall der Wände mit Schimmelpilzen - nicht anzeige, könne auch nicht erwarten, dass dieser den Mangel beseitige. Erst wenn Mieter Schäden meldeten und Abhilfe verlangten, dürften sie die danach fällig werdende Miete kürzen, um den Vermieter dazu zu bewegen, tätig zu werden.

Ein knappes Vierteljahr wohnte die Frau in der Mietwohnung, als ihr der Vermieter mitteilte, er benötige nun leider die Räume für sich selbst. Er beabsichtige nämlich, seine Freundin zu heiraten. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses sei er sich da noch nicht sicher gewesen. Außerdem habe er damals noch überlegt, eine andere Wohnung als Familienwohnung anzumieten.

Die Mieterin zog gegen die Kündigung gerichtlich zu Felde und setzte sich schließlich beim Bundesgerichtshof durch (VIII ZR 180/09). Der Vermieter könne nicht ernsthaft behaupten, drei Monate vor der Kündigung noch nicht gewusst zu haben, dass er mit seiner späteren Ehefrau zusammenziehen wollte, so die Bundesrichter. Zumal er ja selbst erklärte, er habe sich nach einer Familienwohnung umgesehen.

Angesichts dieser Situation sei von vornherein klar gewesen, dass in absehbarer Zeit Eigenbedarf entstehen und die Mietdauer für die Mieterin sehr kurz ausfallen könnte. Darüber müsse ein Vermieter Mietinteressenten vor Vertragsschluss informieren. Alles andere sei unredlich. Sie rechneten schließlich mit längerer Mietdauer.

Der Vermieter dürfe der Frau die Last eines Umzugs nicht zumuten, wenn er sie vorher über seine Absichten im Unklaren gelassen habe. Er könne sich auch nicht damit rechtfertigen, dass die Mieterin von der Existenz einer Lebensgefährtin wusste. Ein Mietinteressent müsse keine Nachforschungen über die Lebenssituation und mögliche Pläne des Vermieters anstellen.

Eine in Mecklenburg-Vorpommern lebende Mieterin hatte in ihrer Wohnung Rauchwarnmelder eingebaut. Ein paar Monate später erhielt sie Post von der Vermieterin: Diese kündigte an, sie werde von einer Fachfirma in allen Mietwohnungen Rauchwarnmelder installieren lassen. Diese Maßnahme und eine jährliche Sicht- und Funktionsprüfung der Geräte müssten die Mieter hinnehmen.

Dem widersprach die Mieterin und verwies auf ihre eigenen Rauchwarnmelder. Ihre Investition würde durch die Maßnahme der Vermieterin nutzlos. Dabei entsprächen ihre Melder allen vorgeschriebenen Kriterien und die jährliche Kontrolle lasse sie ebenfalls durchführen. Vergeblich zog die Vermieterin vor Gericht und verlangte das Einverständnis mit dem Einbau.

Anders als in anderen Bundesländern verpflichte die Landesbauordnung von Mecklenburg-Vorpommern die Mieter - und nicht die Vermieter - dazu, die Wohnung mit Rauchwarnmeldern auszurüsten, erklärte das Amtsgericht Hagenow (10 C 359/09). Wenn ein Mieter dieser Pflicht nachgekommen sei und zusichere, die Geräte regelmäßig warten zu lassen, müsse er den Einbau durch den Vermieter nicht dulden. Die Installation erhöhe die Sicherheit der Mietsache. Funktionierende Geräte auszutauschen, sei jedoch nicht sinnvoll.

Die in der Wohnung angebrachten Geräte entsprächen den Normen DIN EN 14604 und DIN 14676. Sie seien zudem von Experten der Versicherungswirtschaft geprüft und zertifiziert (VdS-Siegel). Nach dem Willen des Ministeriums für Verkehr-, Bau- und Landesentwicklung Mecklenburg-Vorpommern treffe den Mieter diese Aufgabe - weil er als Besitzer und Nutzer der Wohnung am besten wisse, wo die Warnmelder anzubringen seien.

Die Mieterin einer Dachwohnung in Potsdam minderte die Miete (390 Euro plus Betriebskosten). Begründung: Im Mietvertrag sei die Wohnfläche mit 54,78 qm angegeben, tatsächlich sei die Wohnung jedoch 41,63 qm klein. Da die Wohnfläche von der Angabe im Mietvertrag um mehr als zehn Prozent abweicht, wäre dieses Vorgehen normalerweise rechtens.

Doch hier stand im Mietvertrag: "Diese Angabe (Zahl der qm) dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume". Wegen dieser Formulierung hatte die Klage des Vermieters auf Zahlung der zurückbehaltenen Miete beim Bundesgerichtshof Erfolg (VIII ZR 306/09).

Im konkreten Fall liege kein Mangel der Mietsache vor, der die Mieterin zur Kürzung der Miete berechtigte, so der BGH. Im Mietvertrag sei zwar eine bestimmte Größe angegeben, damit sei aber die Beschaffenheit der Mietsache nicht verbindlich vereinbart.

Im Vertrag werde ausdrücklich festgehalten, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht den Mietgegenstand festlegen solle. Vielmehr ergebe sich der Umfang der Mietsache aus der Zahl der Räume. Daher könne hier keine Rede davon sein, dass die tatsächliche Wohnfläche kleiner sei als die vereinbarte Wohnfläche.

Ein Münchner Ehepaar zog aus seiner Mietwohnung aus. Schon geraume Zeit vorher hatten die Mieter in der Zeitung inseriert, um Nachmieter zu suchen, die ihre Küche und andere Einrichtungsgegenstände übernehmen wollten. Tatsächlich fanden die Mieter ein Ehepaar, das bereit war, dafür 10.000 Euro Ablöse zu zahlen. Sie stellten das Ehepaar dem Vermieter vor. Doch der war mit den Nachmietern nicht einverstanden.

Schließlich fand er selbst neue Mieter. Der Haken für die Vor-Mieter: Die "neuen" hatten an ihrer Küche und den anderen Möbeln keinerlei Interesse. Die Vor-Mieter mussten die Wohnung ausräumen und blieben auf einem Teil der Sachen sitzen. Einige wurden sie nur zum Schleuderpreis los. Deshalb forderten sie Schadenersatz vom Vermieter: Am Ende hätten sie enormen Verlust gemacht.

Unfug - die Ablöse sei sowieso weit überhöht gewesen, konterte der Vermieter. Auch aus diesem Grund habe er die vorgeschlagenen Nachmieter abgelehnt. Das durfte er auch, urteilte das Amtsgericht München (412 C 3825/08). Ein Vermieter sei grundsätzlich nicht verpflichtet, bestimmte Nachmieter zu akzeptieren, um so den Mietern eine Ablöse für ihre Einrichtung zu sichern.

Bei der Auswahl der Nachmieter seien Vermieter völlig frei. Im konkreten Fall sei auch im Mietvertrag nichts Abweichendes vereinbart. Der Abfuhr lägen auch keine rechtswidrigen Motive wie z.B. Diskriminierung zugrunde.

Nach endlosen Streitigkeiten hatte der Vermieter dem Mieter gekündigt. Auch danach ging der Streit noch weiter: Denn der Vermieter wollte es nicht dulden, dass der Mieter im kalten Januar stundenlang die Wohnung lüftete. Er werde ihm noch vor dem Auszug das Wasser abdrehen, kündigte er dem Mieter an, wenn er mit diesem Unfug nicht aufhöre.

Der Mieter beantragte bei Gericht eine einstweilige Verfügung: Es sollte den Vermieter dazu verpflichten, ihn weiterhin mit Wasser zu versorgen. Doch das Amtsgericht Lahnstein lehnte den Antrag ab (24 C 43/10). Im konkreten Fall wäre es für den Vermieter unzumutbar, trotz der Kündigung die Versorgungsleistungen aufrecht zu erhalten. Denn das widerspräche seinen berechtigten Interessen.

Der Mieter lege nach eigener Aussage "viel Wert auf gute Luft". Er lüfte trotz der eisigen Kälte und trotz aller Mahnungen des Vermieters die Drei-Zimmer-Wohnung mehrmals am Tage und immer sehr lange. Das könne zu Schäden an der Mietsache führen. Wenn die Wände stark abkühlten, begünstige das Feuchtigkeitsschäden und darüber hinaus könnten bei den aktuellen Temperaturen Leitungen einfrieren.

Die Eigenbedarfskündigung war bereits "durch", der Vermieter hatte den Mieter erfolgreich auf Räumung verklagt. Auch die Räumungsfrist war abgelaufen. Doch der Mieter hatte deren Verlängerung beantragt - unter Verweis darauf, dass sich bei einer Zwangsräumung seine kranke, alte Mutter, die bei ihm wohnte, das Leben nehmen könnte.

Daraufhin drohte der Vermieter, der Wohnung Strom, Gas, Heizung und Wasser abzudrehen. Der Mieter beantragte im Gegenzug bei der Justiz, dem Vermieter per einstweiliger Verfügung zu verbieten, seine Drohung wahrzumachen. Auch nach dem Ende des Mietvertrags könne ein Vermieter verpflichtet sein, die Versorgung aufrecht zu erhalten, stellte das Amtsgericht Berlin-Schöneberg fest (5 C 49/10).

Das sei insbesondere dann der Fall, wenn - wie hier - die Möglichkeit bestehe, dass ein Antrag auf Räumungsschutz bzw. Verlängerung der Räumungsfrist erfolgreich sein könnte. Ohne Wasser und Energie könne der Mieter die Räume nicht benutzen. Deshalb müsse der Vermieter die Versorgung fortsetzen, bis der Rechtsstreit endgültig entschieden sei.

Das Ehepaar war 2008 aus der Mietwohnung ausgezogen. Anschließend kam es zum Streit mit dem Ex-Vermieter, der mit den Betriebskostenabrechnungen für 2006 und 2007 Nachschlag verlangte (496 Euro und 154 Euro).

Die ehemaligen Mieter rechneten ganz anders: Der Wasserzähler der Wohnung sei nicht geeicht gewesen. Deshalb dürfe der Vermieter die mit dem Gerät ermittelten Messwerte gar nicht verwenden. Angesichts ihrer Nebenkostenvorauszahlungen hätten sie deshalb ein Guthaben und müssten gar nichts nachzahlen. Obendrein schulde ihnen der Vermieter auch noch die Kaution.

Auf die hätten die Eheleute Anspruch, urteilte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 112/10). Aber der Vermieter dürfe sie mit der geforderten Nachzahlung für Betriebskosten verrechnen. Bei der Abrechnung komme es nur darauf an, ob die Messwerte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergäben. Sei ein Messgerät nicht geeicht, stehe das nicht von vornherein fest.

Im konkreten Fall habe jedoch der Vermieter die Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle vorgelegt: Die habe das Messgerät untersucht und festgestellt, dass es richtig funktioniere und die Messtoleranzgrenzen einhalte. Also sei die Betriebskostenabrechnung korrekt.

Die Mieter hatten die Wohnung im ersten Stock vom ehemaligen Hauseigentümer gemietet. Damals war auch noch eine Einliegerwohnung im Keller vermietet (Wohn- und Schlafraum, Küchenzeile und Bad). 2006 kaufte ein Ehepaar das Haus. Da war der Mieter der Kellerwohnung schon ausgezogen. Die neuen Eigentümer nutzten die Kellerräume selbst, als Bügel-, Arbeits- und Gästezimmer.

Bald kündigten die Vermieter das Mietverhältnis der Bewohner im ersten Stock. Das müssten sie nicht, wie üblich, mit einem berechtigten Interesse am Ende des Mietvertrags rechtfertigen, meinten die Vermieter. Denn das Haus verfüge nur über zwei Wohnungen und sie bewohnten es selbst. Unter diesen Umständen dürften sie (§ 573 a I Bürgerliches Gesetzbuch) ohne weiteres kündigen.

Die Mieter widersprachen der Kündigung. Die Räumungsklage der Vermieter blieb in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof erfolglos (VIII ZR 90/10). Begründung: Die Einliegerwohnung im Keller sei eine eigenständige, abgeschlossene Wohneinheit mit Küchenzeile und eigenem Bad/Toilette. Also handle es sich um ein Gebäude mit drei Wohnungen.

Dass die neuen Eigentümer die Kellerräume in ihren Wohnbereich integrierten, ändere an dieser Tatsache nichts. Das verringere nicht den ursprünglichen Wohnungsbestand im Haus. Die Voraussetzungen für eine erleichterte Kündigung lägen daher nicht vor.

Der Mieter war erbost, weil er schon wieder keinen Stellplatz in der Garage erhalten hatte, obwohl welche frei geworden waren. Dabei stand er schon lange auf der - von der Verwaltung der Wohnungsbaugesellschaft geführten - Liste von Mietern, die einen Kfz-Stellplatz haben wollten. Der Mieter zog vor Gericht und verlangte, dass ihm die Vermieterin einen Platz fürs Auto zuweisen müsse.

Es sei allein Sache des Mieters, sich um einen Stellplatz für das Auto zu kümmern, stellte der Bundesgerichtshof fest (VIII ZR 268/09). Der Mietvertrag begründe keinen Rechtsanspruch auf einen Stellplatz vom Vermieter (es sei denn, der Vertrag enthalte dazu eine besondere Vereinbarung). Auch in diesem Punkt herrsche Vertragsfreiheit: Die Vermieterin könne Mietverträge über Garagenplätze abschließen, mit wem immer sie wolle. Das sei ihre freie Entscheidung.

Daran ändere auch die Existenz einer verwaltungsintern geführten Liste der Vermieterin nichts. Die Mieter auf der Liste bekundeten damit ihr Interesse, weil die Nachfrage nach Stellplätzen das Angebot übersteige. Daraus sei aber kein Anspruch abzuleiten. Diese Liste diene der Wohnungsverwaltung zur Organisation der Platzvergabe und zu sonst nichts.