Die Eigentümerin eines älteren Münchner Wohnhauses wollte die alten, schlecht gedämmten Fenster durch neue Fenster mit Isolierverglasung ersetzen. Den Austausch kündigte sie den Mietern schriftlich an: Die Maßnahme diene der Energieeinsparung. Doch eine Mieterin legte sich quer: Dem Schreiben der Hauseigentümerin sei nicht zu entnehmen, inwiefern Energie gespart werden könnte. Daher werde sie dem Tausch nicht zustimmen.

Das Amtsgericht München gab der Mieterin Recht (424 C 19779/09). Mieter müssten Modernisierungsmaßnahmen zwar prinzipiell dulden (außer, die Maßnahmen stellen für sie eine "nicht zu rechtfertigende Härte" dar). Das setze allerdings voraus, dass der Vermieter sie vorher über den voraussichtlichen Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten informiere. Wie diese die Mietsache verbessern werden und wie viel Energie dadurch zu sparen sei, müssten Vermieter nachvollziehbar begründen.

Im konkreten Fall habe die Vermieterin die Energieeinsparung lediglich behauptet, anstatt konkrete Zahlen zu nennen. Bei Fenstern wäre das der bisherige U-Wert der Fenster und der U-Wert der neuen Fenster (U-Wert = Wärmedurchgangskoeffizient, der angibt, wie viel Wärme durch ein Bauteil entweicht).

Der Mieter müsse verstehen, welche Verbesserung die Modernisierungsarbeiten mit sich brächten. Nur dann werde die Ankündigung der Baumaßnahme den gesetzlichen Vorschriften gerecht. Auch im Prozess habe die Vermieterin diese Informationen nicht überzeugend nachgeholt.

Eine Mieterin in Bad Homburg erhielt Post von der Vermieterin - eine Immobiliengesellschaft, der viele Mietwohnungen gehörten. Die Vermieterin kündigte eine Mieterhöhung um 54,65 Euro an und verlangte das Einverständnis der Mieterin. Dem Schreiben war ein Sachverständigengutachten beigefügt, das die ortsübliche Vergleichsmiete angab.

Es handelte sich um ein "Typengutachten", was bedeutet: Es bezog sich nicht unmittelbar auf die betreffende Wohnung, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen. Das hielt die Mieterin für unzulässig, sie widersprach dem Mieterhöhungsverlangen.

Die Immobiliengesellschaft zog vor Gericht, um die Mieterhöhung durchzusetzen. Sie bekam in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof Recht (VIII ZR 122/09). Vermieter müssten dem Mieter eine Mieterhöhung schriftlich ankündigen und sie begründen, stellten die Bundesrichter fest, damit er die Forderung - zumindest ansatzweise - überprüfen könne.

Auch ein Sachverständigengutachten, das sich nicht direkt auf die Wohnung der Mieterin beziehe, könne dies leisten: Der Sachverständige müsse die ortsübliche Vergleichsmiete benennen und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einordnen.

Das strittige "Typengutachten" enthalte diese notwendigen Erläuterungen und versetze die Mieterin in die Lage zu kontrollieren, ob die Mieterhöhung berechtigt sei. Wenn die zur Begutachtung herangezogenen Wohnungen - so wie im konkreten Fall - aus dem eigenen Bestand der Vermieterin stammten, sei dagegen nichts einzuwenden.

Jahrelang stritten die Mieter mit der Vermieterin über Mietmängel und kürzten die Miete. Die Vermieterin kündigte den Mietern schließlich wegen Zahlungsverzugs. Den Mietrückstand rechnete sie monatsbezogen aus, ebenso nicht überwiesene Vorauszahlungen für Betriebskosten.

Das Amtsgericht bemängelte, dass der Mietrückstand nicht genau genug beziffert, die Kündigung also nicht ausreichend begründet sei. Es wies die Räumungsklage der Vermieterin ab. Landgericht und Bundesgerichtshof (BGH) erklärten dagegen die Kündigung für wirksam und verurteilten die Mieter zum Auszug (VIII ZR 96/09).

Vermieter müssten eine fristlose Kündigung schriftlich begründen, so der BGH: Der Mieter solle erfahren, auf welches Verhalten die fristlose Kündigung gestützt werde und ob bzw. wie er sich dagegen verteidigen könne. Dieses Ziel werde erreicht, wenn der Vermieter Zahlungsverzug als Kündigungsgrund und den Gesamtbetrag des Mietrückstands angebe.

Das gelte auch, wenn frühere Rückstände mit im Spiel seien. Auf jeden Fall müsse der Mieter anhand der Begründung erkennen können, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgehe, damit er die Angaben auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen könne. Diese Anforderung erfülle das Kündigungsschreiben im konkreten Fall.

Der Mietvertrag zwischen einem Ehepaar und einer Münchner Wohnungsbaugesellschaft enthielt folgende Klausel zu den Schönheitsreparaturen: "Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken .... in der Wohnung ausführen zu lassen".

Nach dem Auszug im Herbst 2007 unternahm das Ehepaar nichts dergleichen und wurde von der Wohnungsbaugesellschaft mit einer Klage auf Schadenersatz konfrontiert: Die Renovierungskosten beliefen sich auf 7.036 Euro. Die Justiz ersparte den Ex-Mietern die Zahlung: Die Mietvertragsklausel sei nichtig, urteilte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 294/09). Das Ehepaar habe daher nicht renovieren müssen.

Grundsätzlich sei es zulässig, wenn Vermieter ihre Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen, per Mietvertrag auf die Mieter abwälzten. Die vertraglichen Regelungen müssten dem Mieter aber die Möglichkeit lassen, selbst zu renovieren (eventuell mit Hilfe von Verwandten und Bekannten). So, wie die Klausel formuliert sei - "ausführen lassen" -, könne man sie jedoch auch anders verstehen: nämlich als Verpflichtung, die Arbeiten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.

Wenn man sie so kundenfeindlich auslege, benachteilige die Klausel die Mieter unangemessen. Sie sei daher unwirksam: Denn Schönheitsreparaturen seien - gleichgültig, ob sie dem Mieter auferlegt würden oder der Vermieter sie übernehme - nach dem Gesetz nur "fachgerecht in mittlerer Art und Güte" auszuführen. Das setze nicht unbedingt einen Auftrag an eine Maler-Fachfirma voraus.

Eine Mannheimerin suchte eine Wohnung und meldete sich auf eine Zeitungsanzeige hin. Die Maklerin bot eine Dachgeschosswohnung an: "MA-Waldhof, 3 Zimmer, Balkon, ca. 76 qm, Parkett, EBK ...". Vor dem Abschluss des Mietvertrags erhielt die Frau vom Vermieter eine Grundrissskizze und eine Wohnflächenberechnung, laut der die Wohnung 76,45 Quadratmeter groß sein sollte.

Der schriftliche Mietvertrag enthielt dazu keinerlei Angaben. Ein paar Jahre später forderte die Mieterin zu viel gezahlte Miete zurück: Die Wohnung habe lediglich eine Wohnfläche von 53,25 Quadratmetern. Auf Rückzahlung habe die Frau keinen Anspruch, meinte der Vermieter: Da keine bestimmte Wohnfläche vereinbart wurde, gebe es auch keine Abweichung nach unten.

Damit war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (VIII ZR 256/09). Auch wenn der Mietvertrag selbst keine Wohnfläche bestimme, sei daraus nicht abzuleiten, dass die Vertragsparteien in diesem Punkt überhaupt nichts ausgemacht hätten. Eine entsprechende Vereinbarung ergebe sich aus den Absprachen der Mietparteien vor dem Vertragsschluss.

Maklerinserat und Wohnflächenberechnung hätten übereinstimmend die Zahl "76 Quadratmeter" genannt. Die Parteien hätten den Vertrag also (gegenseitig erkennbar) in der Vorstellung unterschrieben, dass die Wohnung 76 qm groß sei. Damit sei diese Wohnfläche verbindlich vereinbart.

In Wirklichkeit sei die Wohnung sehr viel kleiner. Da ihre Fläche die vereinbarte Wohnfläche um mehr als zehn Prozent unterschreite, sei sie als mangelhaft anzusehen. Deshalb sei die Mieterin dazu berechtigt, die Miete zu kürzen. Eine Rückzahlung in der geforderten Höhe stehe ihr zu.

2006 hatte die Mieterin eine Wohnung in der Münchner Maxvorstadt bezogen, für die sie monatlich 820 Euro zahlte. Nach zwei Jahren kürzte sie die Miete. Begründung: Der Kellerboden sei so feucht, dass dort schon mehrere Sachen verschimmelt seien. Letztlich könne sie den Keller überhaupt nicht benutzen. Außerdem nisteten immer wieder Tauben auf ihrem Balkon. Boden und Möbel seien voller Kot, jeden zweiten Tag müsse sie den Balkon schrubben.

Als nach ein paar Monaten 620 Euro Miete ausstanden, zog die Vermieterin vor Gericht. Was ihre Mieterin an Beschwerden vortrage, rechtfertige keine Mietminderung, fand sie. So sah es auch das Amtsgericht München (461 C 19454/09). Tauben seien ein "großstadttypisches Phänomen", für das nicht die Hausbesitzerin verantwortlich sei.

Das wäre eventuell anders zu bewerten, wenn das Haus durch eine besondere Gestaltung der Fassade Tauben besonders zum Nisten einladen würde. Das treffe hier aber nicht zu. Wenn es in einem feuchten Sommer besonders viele Stechmücken gebe, würde das auch niemand für einen Mangel der Mietsache halten.

Auch eine Mietkürzung wegen des modrigen Kellers komme nicht in Frage. Das Gebäude sei ca. 1950 gebaut worden. Nach dem Zweiten Weltkrieg habe man in Deutschland innerhalb kürzester Zeit viel Wohnraum gebraucht. Dass mit den damals beschränkten Mitteln nicht in bester Qualität gebaut werden konnte, sei allgemein bekannt.

Auch der Mietspiegel der Stadt München gehe deshalb bei Wohnhäusern aus den 50er Jahren von einem deutlich niedrigeren Grundpreis aus als bei Wohnhäusern, die vor 1929 errichtet wurden. Die Mieterin habe deshalb von vornherein damit rechnen müssen, dass der Keller schlecht gedämmt und feucht sein würde. So ein Keller eigne sich nicht dazu, Gegenstände zu lagern. (Die Mieterin überlegt noch, ob sie gegen das Urteil Berufung einlegt.)

Seit 1978 wohnte die Mieterin mit ihrer Mutter in dem Münchner Einfamilienhäuschen. Da war es natürlich ein harter Schlag, als neue Hauseigentümerin 2006 plötzlich Eigenbedarf anmeldete: Sie benötige in neun Monaten das Haus für sich und ihre beiden Kinder.

Derzeit wohne sie zur Miete und habe zudem für ihre berufliche Tätigkeit ein separates Büro angemietet, so die Vermieterin. Das koste monatlich fast 2.600 Euro. In dem vermieteten Wohnhaus könnte sie günstiger leben, endlich "Wohnen und Arbeiten" unter einem Dach vereinen und ihre Kinder persönlich betreuen.

Die Mieterin weigerte sich auszuziehen, weil die Kündigung unwirksam sei. Das Oberlandesgericht gab ihr Recht und wies die Räumungsklage mit der Begründung ab, die Vermieterin habe ihre Bedarfssituation "übertrieben dramatisch" dargestellt und den falschen Eindruck erweckt, sie sei auf das vermietete Wohnhaus besonders angewiesen.

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf (VIII ZR 70/09). Für die Wirksamkeit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sei das "Dramatisieren" der Bedarfssituation - falls man das hier überhaupt so nennen könne - ohne Belang, so die Bundesrichter. In dem Kündigungsschreiben seien die Personen angegeben, für welche die Wohnung benötigt wird, und das Interesse dargelegt, das die Vermieterin an dem Wohnhaus habe.

Sie wolle mit ihren beiden Kindern in das Haus einziehen und dort auch ihr Büro betreiben, um so die teure Miete für das bisherige Büro und die bisherige Wohnung zu sparen. Das genüge vollauf. Nur, wenn tatsächlich gar kein Eigenbedarf bestehe und die Begründung dafür erfunden bzw. vorgeschoben sei, sei eine Eigenbedarfskündigung unwirksam.

Das Bonner Mehrfamilienhaus war 2001/2002 gebaut worden. Bewohner des Hauses kürzten die Miete um zehn Prozent. Die Mieter beschwerten sich bei der Hauseigentümerin über mangelhafte Schalldämmung: Aus der darüber liegenden Wohnung "hörten sie jeden Schritt". Der Schallschutz entspreche dem üblichen Standard, erklärten die Vermieter, und forderten den Differenzbetrag zur vereinbarten Miete.

Das Landgericht wies ihre Klage unter Hinweis auf ein Gutachten ab: Ein Bausachverständiger habe den Trittschall in der betreffenden Wohnung gemessen. Der Schallschutz erfülle gerade so eben die Anforderungen der DIN 4109 von 1989, entspreche aber keineswegs durchschnittlicher Qualität. Damit sei die Wohnung mangelhaft.

Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil auf und gab den Vermietern Recht (VIII ZR 85/09). Begründung: 2002 sei die Schallschutznorm DIN 4109 immer noch verbindlich gewesen. Mieter könnten nicht mehr erwarten, als dass die Vorschriften eingehalten würden, die während der Bauzeit gelten. Wenn im Mietvertrag, wie hier, zur Beschaffenheit der Wohnung nichts vereinbart sei, müsse die Wohnung nur den bei vergleichbaren Wohnungen üblichen Standard bieten.

Das Urteil des Landgerichts stütze sich auf eine Entscheidung des BGH, nach der die Norm DIN 4109 nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entspreche. Dabei sei es aber um Schallschutz in einer neu erbauten Doppelhaushälfte und um einen Bauvertrag gegangen. Das sei nicht auf das Mietrecht übertragbar. Bei einem Bauwerk müsse der Bauunternehmer bestimmte technische Normen einhalten. Im Mietverhältnis komme es in erster Linie auf die vertraglichen Regelungen zwischen den Parteien an.

Schon seit 1976 wohnt der Mieter in seiner Hamburger Wohnung. In die Wohnung hat er auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung einbauen lassen, wozu er laut Mietvertrag verpflichtet war. 2008 forderte die Hauseigentümerin von ihm, einer Erhöhung der Nettomiete von 450 Euro auf 539 Euro monatlich zuzustimmen.

Das Mieterhöhungsverlangen stützte die Vermieterin auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg - und zwar auf die ortsübliche Miete für Wohnungen mit normaler Wohnlage, Baujahr bis Ende 1918 und einer Ausstattung mit Bad und Sammelheizung. Bei den drei vorangegangenen Mieterhöhungen seit 1992 hatte sich die Vermieterin immer auf die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung bezogen.

Der Mieter widersprach der Mieterhöhung und wurde von der Vermieterin auf Zustimmung verklagt. Zunächst erfolgreich! Erst beim Bundesgerichtshof (BGH) bekam der Mieter Recht (VIII ZR 315/09). Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung sei anhand vergleichbarer Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung zu ermitteln, so der BGH.

Eine vom Mieter finanzierte Verbesserung des Wohnwerts bleibe selbst dann unberücksichtigt, wenn der Mieter zum Umbau vertraglich verpflichtet sei. Nur wenn die Mietparteien ausdrücklich etwas anderes vereinbart hätten oder wenn der Vermieter dem Mieter die Umbaukosten erstatte, sei die Modernisierung bei der Ermittlung der Vergleichsmiete einzubeziehen.

Im konkreten Fall sei das Vorgehen der Vermieterin unzulässig und benachteilige den Mieter in unbilliger Weise: Er müsste so die Ausstattung seiner Wohnung doppelt bezahlen, zunächst bei der Modernisierung und später noch einmal bei der darauf gestützten Mieterhöhung.

Häufig wurde früher in Mietverträgen vereinbart, was heute gesetzlich geregelt ist: dass die Miete im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats auf dem Konto des Vermieters eingehen muss.

Der Bundesgerichtshof hatte Fälle zu entscheiden, in denen die Mieter schon wegen unpünktlicher Zahlung abgemahnt worden waren. Beiden wurde dann gekündigt, weil sie vermeintlich die Frist versäumten: Die Miete war an einem Dienstag - am fünften Tag des Monats - auf dem Konto des Vermieters gelandet. Ob die Mieter zu spät oder rechtzeitig gezahlt hatten, hing also davon ab, ob der Samstag als Werktag anzusehen ist oder nicht.

Das verneinte der Bundesgerichtshof und erklärte die Kündigungen für unwirksam (VIII ZR 129/09 und VIII ZR 291/09). Bei anderen Fristen könne man den Sonnabend zwar zu den Werktagen zählen, nicht aber bei der Frist zur Mietzahlung. Denn hier gehe es um Bankgeschäftstage und Banken arbeiteten nun einmal am Samstag nicht.

Die Frist von drei Werktagen sei eine Art Schonfrist für Mieter: Sie solle sicherstellen, dass die im Voraus zu zahlende Miete den Vermieter auch dann rechtzeitig erreiche, wenn der Mieter die Überweisung am letzten Tag des Monats in Auftrag gebe. Denn weite Teile der Bevölkerung erhielten am letzten Tag des Monats Gehalt oder Lohn.

Fast alle Mietzahlungen erfolgten per Überweisung oder per Dauerauftrag über Banken oder Sparkassen. Das dauere erfahrungsgemäß ein paar Tage. Bankgeschäftstage seien aber nur die Tage von Montag bis Freitag. Würde der Samstag bei der Berechnung der Zahlungsfrist als Werktag mitgezählt, würde die "Karenzzeit" für den Mieter um einen Tag verkürzt.

Ein Lüneburger Hartz-IV-Empfänger stritt mit der ARGE (Arbeitsgemeinschaft für Beschäftigung) um die Höhe der Leistungen und geriet deswegen auch mit der Miete in Rückstand. Die Vermieterin kündigte den Mietvertrag und erhob Räumungsklage.

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Vermieter - nachdem sein Räumungsanspruch gerichtlich bestätigt wurde - innerhalb der nächsten zwei Monate die Miete erhält. Da die ARGE den Mietrückstand fristgerecht ausglich, wurde der Rechtsstreit für erledigt erklärt. Dem Mieter wurden die Prozesskosten auferlegt, die er jedoch schuldig blieb.

Nun kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis erneut: Der säumige Zahler habe schon wieder seine Pflichten schuldhaft verletzt, hielt sie ihm vor. Das sei zwar richtig, gestand der Bundesgerichtshof zu, das Fehlverhalten sei aber nicht so schwerwiegend, dass es eine fristlose Kündigung des Mietvertrags rechtfertige (VIII ZR 267/09).

Der Gesetzgeber räume säumigen Mietzahlern eine "Schonfrist" von zwei Monaten ein. Innerhalb dieser Frist könnten sie die Räumung verhindern, indem sie ihre Mietschulden beglichen. So solle Obdachlosigkeit vermieden werden. Diese Regelung würde sinnlos, wenn Vermietern dann die Möglichkeit bliebe, trotzdem ein weiteres Mal zu kündigen - weil der Mieter nicht in der Lage sei, die Kosten eines Räumungsprozesses aufzubringen.

Ein Wiesbadener verreiste im Februar 2005 mit unbekanntem Ziel. Von Verwandten wurde er als vermisst gemeldet. Die Vermieterin seiner Wohnung kündigte fristlos, als für März und April keine Miete einging. Im Mai griff sie zur Selbsthilfe und räumte die ganze Wohnung aus. Einen Teil der Einrichtung entsorgte sie, einen Teil lagerte sie bei sich ein.

Als der Mieter im Sommer zurückkehrte, forderte er von der Vermieterin 62.000 Euro Schadenersatz für die bei der Räumung abhanden gekommenen oder beschädigten Gegenstände. Im Prinzip stehe ihm Entschädigung zu, entschied der Bundesgerichtshof, und verwies die Sache zurück an die Vorinstanz, um die Höhe des Betrags zu klären (VIII ZR 45/09).

Auch in solchen Fällen müsse sich ein Vermieter an den Rechtsweg halten und sich bei Gericht "grünes Licht" für eine Räumung geben lassen. Die Vermieterin hätte nicht eigenmächtig räumen dürfen (juristisch: "kalte" Räumung). Das stelle selbst dann verbotene Selbsthilfe dar, wenn der Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und sein Besitzrecht an der Wohnung infolge wirksamer Kündigung wegen Mietrückstands entfallen sei.

Wer so vorgehe, schulde dem Mieter Ersatz für daraus entstehenden Schaden. Das gelte erst recht, wenn die Vermieterin Sachen des Mieters einfach wegwerfe, anstatt sie aufzubewahren. Sie hätte ein Bestandsverzeichnis aufstellen und den Wert der Gegenstände feststellen sollen. Das sei nicht geschehen. Nun müsse das Landgericht den Wert der Einrichtungsgegenstände einschätzen.

Eine Familie, die von Sozialleistungen lebt, hat im Rhein-Lahn-Kreis ein Haus gemietet. Der Mieter bestellte 2009 beim Landkreis Abfallcontainer, um Sperrmüll zu entsorgen. Für diesen Service setzte der Landkreis Abfallgebühren von 832 Euro fest, die der Mieter aber nicht zahlen konnte.

Nun hielt sich der Landkreis an den Grundstückseigentümer und verlangte von ihm die Abfallgebühren. Der Vermieter sah natürlich nicht ein, dass er die Gebühren seines Mieters tragen sollte und setzte sich zur Wehr.

Doch die Klage scheiterte beim Verwaltungsgericht Koblenz (7 K 1230/09.KO). Die Abfallgebührensatzung des Rhein-Lahnkreises sehe ausdrücklich vor, dass auch der Eigentümer eines Grundstücks für Abfallgebühren hafte. Er sei für sein Grundstück verantwortlich.

Das Risiko, dass ein Mieter finanziell nicht leistungsfähig genug sei, um Abfallgebühren aufzubringen, müsse nicht die Allgemeinheit tragen, sondern der Eigentümer als Vermieter. Ob der Vermieter von der Abfallentsorgung gewusst habe und ob die Container auf dem Grundstück oder nur in dessen Nähe gestanden hätten, spiele dabei keine Rolle.

Ein Vermieter forderte von seiner Mieterin Schadenersatz, weil er im mittleren Element eines mehrteiligen Wohnzimmerfensters einen Riss festgestellt hatte. Nun muss ein Vermieter in so einem Fall nachweisen, dass der Mieter für den Schaden in der Wohnung verantwortlich ist. Das sei nicht gelungen, erklärte das Amtsgericht Münster, und wies die Klage des Vermieters ab (48 C 881/07).

Der Amtsrichter stützte seine Entscheidung auf die Erläuterungen eines Sachverständigen. Der Riss in der Scheibe sei ein so genannter "thermischer Glasbruch". So ein Riss entstehe durch unterschiedliche Wärmeeinflüsse, hatte der Experte ausgeführt, welche die Scheibe unter Spannung setzten. Das könne an vielen Ursachen liegen, etwa an Gewitterregen, an Teilbeschattung oder auch an dunklen Gegenständen direkt hinter der Verglasung.

Die Ursache des Schadens sei unklar und das wirke sich zu Lasten des Vermieters aus, so der Amtsrichter. Ob die Mieterin zu dem Glasbruch beigetragen habe, stehe nicht fest - wahrscheinlich eher nicht. Selbst wenn sie dunkle Sitzmöbel oder ein Klavier direkt hinter dem Fenster aufgestellt hätte, wäre sie für den Riss nicht verantwortlich zu machen. Fachkenntnisse über Glas bzw. die Ursachen von Glasbruch könne man von einem Mieter nicht erwarten.

Laut Mietvertrag war die Mieterin verpflichtet, die Kosten für kleinere Reparaturen an Installationen für Strom, Wasser und Gas, an Heizung und Herd selbst zu tragen. Als die Vermieterin einen völlig verkalkten Wasserhahn austauschen ließ, wollte sie mit Verweis auf diese Vertragsklausel der Mieterin die Kosten (36,51 Euro) in Rechnung stellen. Doch die weigerte sich zu zahlen.

Zu Recht, urteilte das Amtsgericht Gießen (40-M C 125/08). Zum einen handle es sich hier nicht um eine Reparatur - die wäre hier unwirtschaftlich gewesen -, sondern um einen Austausch bzw. Erneuerung des verkalkten Teils. Dafür müsse grundsätzlich der Vermieter aufkommen.

Zum anderen erfasse die betreffende Vertragsklausel nur kleine Reparaturen, deren Entstehen der Mieter beeinflussen könne. Die Kosten auf Mieter abzuwälzen, sei nur dann sachgerecht, wenn es von ihrem sorgfältigen Umgang mit Installationen abhänge, ob und in welchem Umfang Reparaturen anfielen. Wie schnell ein Wasserhahn verkalke, hänge aber vom Härtegrad des Wassers ab und nicht vom Verhalten des Mieters.

Der Mieter eines Hauses wollte seine Lebensgefährtin und deren zwei Kinder bei sich aufnehmen. Bei der Vermieterin kündigte er den bevorstehenden Einzug an. Doch die verweigerte ihm die Erlaubnis: Im Mietvertrag stehe nur eine Person, argumentierte die Hauseigentümerin. Außerdem wolle sie das Haus verkaufen.

Diese Abfuhr akzeptierte der Mieter nicht und zog vor Gericht: Beim Amtsgericht Ludwigsburg setzte er sich durch (10 C 3187/07). Mieter dürften grundsätzlich ihre Lebensgefährten in die Wohnung oder ins Haus aufnehmen, um einen gemeinsamen Haushalt zu führen, so der Amtsrichter. Dass die Vermieterin beabsichtige, irgendwann einmal das Haus zu verkaufen, spreche nicht dagegen. Das sei kein wichtiger Grund, der es rechtfertigte, dem Mieter diese Bitte abzuschlagen.

Verkaufen könne die Vermieterin ihr Eigentum allemal, auch nach dem Einzug der Familie. Da das Haus ohnehin vermietet sei, nämlich an den Kläger, überzeuge hier auch das Argument nicht, dass ein unvermietetes Haus leichter loszuschlagen sei. Für einen potenziellen Käufer mache es keinen Unterschied, ob das Haus mit einer Person oder mit vier Personen belegt sei.

Die Hauseigentümerin wollte den Heizkostenverteiler in einer ihrer Mietwohnungen umprogrammieren lassen: Künftig sollten die Verbrauchswerte per Funk übertragen werden. Damit werde das Ablesen der Werte in der Wohnung überflüssig, warb die Vermieterin für ihr Vorhaben. Außerdem werde ein zusätzlicher Heizkostenverteiler eingebaut, um die von einem Fallrohr der Heizung abgegebene Wärme zu messen, deren Verbrauch bisher nicht erfasst werde.

Davon war die Mieterin allerdings überhaupt nicht begeistert: Sie lehnte die Installation rundweg ab. Auf einem Austausch könnte die Eigentümerin nur bestehen, wenn das alte Messgerät nicht mehr funktionieren würde, fand die Mieterin. Bis hin zum Bundesgerichtshof trugen die Mietparteien den Streit aus (VIII ZR 170/09).

Die Bundesrichter verurteilten die Mieterin dazu, den Einbau zu dulden: Sie müsse den von der Vermieterin beauftragten Personen den Zutritt zu ihrer Wohnung erlauben. Zwar sei das alte Messgerät nicht defekt. Doch solle das neue Gerät eine Lücke schließen und erstmals den gesamten Wärmeverbrauch in der Wohnung erfassen.

Das sei ein legitimes Anliegen, das die Mieterin nicht zurückweisen dürfe. Das Umprogrammieren des vorhandenen Messgeräts liege ohnehin im Interesse beider Vertragsparteien: Schließlich sei es viel komfortabler, die Werte per Funk zu übermitteln, anstatt Ablesetermine in der Wohnung zu organisieren.

In einem Mietvertrag von 1979 war vereinbart, dass die Vermieterin die Schönheitsreparaturen zu tragen hatte. Das wurde im Vertrag mit einem Kostenanteil von 6,05 DM pro Quadratmeter und Jahr berücksichtigt. 2008 erhielt der Mieter von der Vermieterin ein Schreiben, in dem sie eine Mieterhöhung ankündigte (von 402,47 auf 429,27 Euro).

Sie verwies in dem Brief auf drei Vergleichswohnungen und gab deren Miete mit jeweils 5,80 Euro pro Quadratmeter an. Bei einer dieser Wohnungen war ein Aufschlag für Schönheitsreparaturen durch den Vermieter als Teil der Miete vereinbart. Bei den anderen beiden Vergleichswohnungen hatten die Mieter die Schönheitsreparaturen zu finanzieren. Aus diesem Grund erklärte das Landgericht Hannover das Mieterhöhungsverlangen für unwirksam (8 S 10/09).

Es sei nicht ausreichend begründet: In dem Schreiben werde die unterschiedliche Mietstruktur der Vergleichswohnungen nicht offengelegt. Auf unterschiedliche Regelungen in Bezug auf die Schönheitsreparaturen müsse die Vermieterin den Mieter aufmerksam machen, um diesem eine sachliche Prüfung der Kostenfaktoren zu ermöglichen.

Dem Mieterhöhungsverlangen sei nicht zu entnehmen, dass der Betrag von 5,80 Euro pro qm bei der ersten Wohnung nicht die tatsächlich gezahlte Miete darstelle, sondern das Ergebnis einer Rechenoperation sei - weil die Vermieterin den Aufschlag für die Schönheitsreparaturen abgezogen habe. Die Vergleichsmieten für die anderen zwei Wohnungen würden dagegen anders berechnet.

Der Mieter wohnte noch nicht lange in der Mietwohnung, da wurde sie von Wasser überschwemmt: Eine Wasserrohrleitung war undicht. Für die Kosten der Instandsetzung kam die Gebäudeversicherung des Vermieters auf. Da die Räume in dieser Zeit unbewohnbar waren, zog der Mieter zu Bekannten und verlangte anschließend vom Vermieter Schadenersatz für zusätzliche Fahrtkosten.

Darauf hätte er nur Anspruch, wenn der Vermieter für den Mangel der Mietsache verantwortlich wäre, erklärte ihm das Landgericht Duisburg (13 S 58/10). Das treffe jedoch nicht zu. In dem Gebäude habe es seit Jahren keine Schäden am Wasser-Rohrleitungssystem gegeben. Ohne Anlass müsse der Vermieter die Rohrleitungen nicht von Fachleuten überprüfen lassen.

Ein undichtes Rohr gehöre zum allgemeinen Lebensrisiko. Vermieter seien nicht verpflichtet, das Rohrleitungssystem in regelmäßigen Intervallen einer Generalinspektion zu unterziehen. Nur wenn bei älteren Anlagen Störungen auftreten, die weitere Defekte befürchten ließen, müssten Vermieter aktiv werden und eine Fachfirma mit einer Kontrolle des Rohrsystems beauftragen.

In einem Mietshaus mit sechs Parteien klagte (nur) Ehepaar S über Schimmelbefall. Die Mieter vermuteten defekte Wasserleitungen in der oberen Wohnung. Der Vermieter schickte einen Handwerker, der dort nicht fündig wurde. Dann beauftragte er einen Bausachverständigen damit, die Ursache zu ergründen. Der führte die Schäden darauf zurück, dass das Ehepaar S trotz einer Unmenge von Topfpflanzen zu wenig lüfte.

Als kurz darauf die Mieter den Mietvertrag kündigten, forderte der Hauseigentümer von ihnen Ersatz für die Handwerker- und Gutachterkosten (rund 2.000 Euro) sowie Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden: Die Mieter hätten sie schuldhaft verursacht, das sehe man schon daran, dass sich der Vormieter nie über Schimmel beschwert habe. Die neuen Fenster hätten zu Schimmel geführt, konterten die Mieter, es liege an der Mietsache.

Dem widersprach das Amtsgericht Nürtingen (42 C 1905/09). Dass ältere Häuser schlechter wärmegedämmt seien als Neubauten, könne man als Allgemeinwissen voraussetzen. Luftdichte, moderne Fenster führten deshalb im Altbau zu Problemen, aber nur, wenn nicht genügend geheizt und gelüftet werde. Auch das sei allgemein bekannt und stelle keinen Mangel der Mietsache dar. Mieter müssten sich darauf einstellen.

Ehepaar S habe die Wohnung in Kenntnis der Umstände (altes Haus, dünne Außenwand, dichte Fenster) gemietet, daraus aber keine Konsequenzen gezogen. Laut der Nebenkostenabrechnung habe das Ehepaar deutlich weniger geheizt als die anderen Mieter. Zudem seien sämtliche Fenstersimse mit Pflanzen zugestellt gewesen - eine weitere Quelle für Feuchtigkeit. Ungenügend gelüftet hätten sie obendrein und so den Schimmel verursacht. Der Vermieter habe deshalb Anspruch auf Schadenersatz.