Das Mietshaus der Berliner Reichsbahn-Siedlungsgesellschaft sah wirklich schlimm aus. Nach Wasserschäden durch defekte Dachrinnen in den 90er Jahren bröckelte allmählich der Putz von der Fassade. Im kalten Winter 2005/06 sprengte der Frost noch mehr Putz ab. Nun forderten langjährige Mieter von der Vermieterin, die Fassade instandzusetzen. Die Siedlungsgesellschaft winkte ab: Die Fassade sehe nicht schön aus, aber dies seien ja keine Luxuswohnungen.

Hier gehe es nicht darum, wie (un-)ansehnlich die Fassade sei, widersprach das Landgericht Berlin (67 S 270/07). Der Zustand der Außenwand werde über kurz oder lang die Tauglichkeit der Wohnungen beeinträchtigen. Die Vermieterin sei daher verpflichtet, die Fassade zu sanieren.

Laut Gutachten eines Bausachverständigen sei der Außenputz als Schutz gegen Feuchtigkeit und Kälte notwendig. Derzeit sei stellenweise bereits das Vollziegelmauerwerk erkennbar, teils mit Löchern im Fugenmörtel. Ungeschütztes Ziegelmauerwerk nehme Feuchtigkeit sehr gut auf und leite sie in die Räume weiter. Das verschlechtere die Wärmedämmung. Zudem seien Feuchtigkeitsschäden wie Schimmel an den Innenwänden absehbar. Es sei nur eine Frage der Zeit, bis das Herbst- und Winterwetter die Bausubstanz endgültig ruiniere.

griVon einem Kollegen erfuhr der Hamburger von einer frei werdenden Wohnung. Der Vormieter erläuterte ihm die Konditionen und gab die Daten des Wohnungssuchenden an die Hausverwalterfirma weiter. Der Hausverwalter informierte eine mit ihm kooperierende gewerbliche Maklerin, die dem Interessenten ein Exposé schickte. Er traf sich mit ihr im Büro des Hausverwalters, unterschrieb den Mietvertrag und eine Provisionsvereinbarung.

2.011 Euro Provision zahlte er der Maklerin. Einige Wochen später verlangte er das Geld zurück. Begründung: Er habe nur unterschrieben, weil er sonst die Wohnung nicht bekommen hätte. Die Maklerin habe sie ihm aber nicht vermittelt und arbeite außerdem für den Wohnungsverwalter. Auf dessen Firmen-Website sei sie in der Rubrik "unser Team stellt sich vor" als Mitarbeiterin aufgeführt.

Die Maklerin habe keinen Anspruch auf eine Provision, entschieden Amtsgericht und Landgericht Hamburg (320 S 89/08). Der Mietvertrag sei nicht durch ihre Maklertätigkeit zustande gekommen: Der Mieter habe Mietobjekt und Verwalter schon gekannt, bevor die Maklerin "ins Spiel gekommen" sei. Dies sei ein Musterbeispiel für den Versuch, das Wohnungsvermittlungsgesetz zu umgehen - das es Verwaltern verbietet, Provision für von ihnen verwaltete Wohnungen zu kassieren -, indem man eine dritte Person vorschicke, um den Mieter zu schröpfen.

Die Maklerin sei mit der Hausverwalterfirma wirtschaftlich verflochten und somit keine neutrale Vermittlerin. Schon dieser Umstand schließe einen Anspruch auf Provision aus. Die Maklerin werde auf der Internetseite der Firma als Mitarbeiterin präsentiert und sei unter Telefonnummer und E-Mail-Adresse der Firma erreichbar. Im Zweifelsfall würde sie also die Interessen der Hausverwaltung vertreten und nicht die des Mieters.

Das Ehepaar bezog im Haus der Tochter eine Wohnung und installierte dort eine Einbauküche. Finanzielle Schwierigkeiten der Tochter führten acht Jahre später zur Zwangsversteigerung des Anwesens. Nun mussten auch die Eltern ausziehen. Abgesehen von einem Eckspülelement nahmen sie die Einbauküche mit.

Die neuen Hausbesitzer forderten sie auf, die Küche zurückzugeben: Sie gehöre als Zubehör zum Grundstück und sei damit ihr Eigentum. Das träfe nur zu, wenn die ehemalige Eigentümerin selbst die Küche gekauft hätte, erklärte der Bundesgerichtshof (IX ZR 180/07).

Dass die Eltern den Kauf über das Einkaufskonto der Tochter bei einem Versandhaus abgewickelt hätten, beweise jedoch für sich genommen nicht, dass die Küche eigentlich der Tochter gehörte. Das sei nur familiäre Hilfe beim Einkauf. Diesen Punkt müsse die Vorinstanz allerdings noch endgültig klären.

Grundsätzlich gelte: Wenn ein Eigentümer eine Küche einbaue, bleibe sie beim Auszug der Mieter in der Wohnung zurück. Schaffe der Mieter jedoch eine Einbauküche an, sei es üblich, dass er sie auch wieder mitnehme (es sei denn, er könne sie günstig an einen Nachmieter verkaufen).

Hätten die Ex-Mieter - und Eltern der früheren Hauseigentümerin - die Einbauküche mit eigenen Mitteln finanziert, liege der Schluss nahe, dass sie die Küche nicht für immer dort lassen wollten. Nach acht Jahren sei ja die durchschnittliche Lebensdauer einer Einbauküche noch lange nicht erreicht.

1.000 Euro Miete zahlte die Kölnerin für eine Maisonettewohnung, die laut Mietvertrag "ca. 120 Quadratmeter" groß ist. Die Wohnfläche der Innenräume beträgt 90,11 Quadratmeter. Zur Wohnung gehören zwei Dachterrassen mit einer Grundfläche von 25 und 20 Quadratmetern.

Die Mieterin kürzte die Miete mit der Begründung, die tatsächliche Wohnfläche sei wesentlich kleiner als im Vertrag vereinbart, um mehr als zehn Prozent. Denn die Dachterrassen seien nur zu jeweils einem Viertel anzurechnen. So komme man auf eine Fläche von ca. 102 Quadratmetern. Der Vermieter klagte den Differenzbetrag ein, zunächst erfolglos.

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil der Vorinstanz auf und verwies die Sache zurück (VIII ZR 86/08). Die "Berechnungsverordnung" nenne keine bestimmte Quote für Dachterrassen, sondern überlasse es dem Bauherrn, die für ihn unter dem Gesichtspunkt der Wohnungsbauförderung günstigste Anrechnungsquote bis zur Hälfte der Terrassenfläche zu wählen. Dieser Spielraum sei auch in Fällen wie diesem zu berücksichtigen. Die Grundfläche einer Dachterrasse sei also im Prinzip bis zur Hälfte zur Wohnfläche zu rechnen.

Das gelte nicht, wenn die Mietparteien einen anderen Berechnungsmodus für die Wohnfläche vereinbarten, was hier aber nicht der Fall sei. Zweite Ausnahme von der Regel: Wenn es in einer bestimmten Region ortsüblich sei, die Wohnfläche anders zu berechnen, dann sei dies anzuerkennen. Die Vorinstanz müsse daher nun prüfen, ob es in Köln der Verkehrssitte entspreche - wie die Mieterin behaupte -, die Terrassenfläche nur zu einem Viertel anzurechnen.

Eine Mieterin stritt mit ihrem Vermieter über die Betriebskostenabrechnung. Er forderte für zwei Jahre relativ hohe Nachzahlungen. Die Nebenkosten waren wegen absurd hohem Wasserverbrauch in der Wohnung enorm gestiegen. Hintergrund: Schon beim Einzug in die Wohnung hatte die Mieterin (ganz offiziell im Übergabeprotokoll!) reklamiert, dass die Toilettenspülung defekt sei. Das Wasser laufe ständig. Gegenüber der Hausverwaltung beschwerte sich die Mieterin noch mehrere Male. Repariert wurde die Spülung nicht.

Verständlicherweise weigerte sich die Mieterin, die Abrechnung des Vermieters zu akzeptieren. Das Amtsgericht Hannover gab ihr Recht (514 C 7283/08). Der Verbrauch an kaltem Wasser sei extrem hoch und liege außerhalb jeglicher Lebenserfahrung. Laut Landesbetrieb für Statistik in Niedersachsen betrage der Pro-Kopf-Verbrauch von Wasser 130 Liter am Tag. Die Mieterin habe angeblich viermal so viel verbraucht.

Dies sei ganz offenkundig auf den Defekt der Spülung zurückzuführen, auch wenn der Vermieter das bestreite, ohne ein plausibles Argument dafür vorzutragen. Die finanziellen Folgen dieses Mangels der Wohnung müsse nicht die Mieterin tragen, sondern der Vermieter. Schließlich habe er auf diverse Mängelrügen der Frau mit Nichtstun reagiert und so die Kosten für den Mehrverbrauch verursacht.

Ein Ehepaar hatte 2002 eine Wohnung gemietet, die laut Mietvertrag "ca. 100 Quadratmeter" groß sein sollte. Drei Jahre später kündigten die Mieter fristlos, weil die Wohnfläche wesentlich kleiner war: Sie hätten die ganze Zeit zu viel gezahlt. Während der letzten drei Monate kürzte das Paar die Miete und verklagte den Vermieter darüber hinaus auf Rückzahlung von 4.900 Euro.

Ein vom Amtsgericht beauftragter Sachverständiger ermittelte eine Wohnfläche von 77,37 Quadratmeter, somit eine Abweichung von 22,63 Prozent. Daraufhin entschied es den Rechtsstreit zu Gunsten der Mieter, während die Berufungsinstanz die Kündigung für unwirksam erklärte: Die Mieter hätten nicht dargelegt, warum es ihnen unzumutbar sei, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Das sei hier überflüssig, urteilte dagegen der Bundesgerichtshof (VIII ZR 142/08). Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund seien hier gegeben, daher müssten die Mieter die Unzumutbarkeit nicht mehr extra belegen. Wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um 22,63 Prozent abweiche, sei dies ein gravierender Mangel der Mietsache, der ihren vertragsgemäßen Gebrauch unmöglich mache.

Aus diesem Grund könnten Mieter allemal den Vertrag kündigen. Anders läge der Fall nur, wenn sie nachweislich schon bei Mietbeginn die Abweichung erkannt hätten, ohne zu kündigen oder eine Mietkürzung zu verlangen. Das treffe hier aber nicht zu.

Das unverheiratete Paar lebte von Sozialleistungen und bewohnte mit drei Kindern eine Wohnung, die schon wiederholt vom Gesundheitsamt beanstandet worden war. Wände waren verschimmelt, defekte Fliesen und Böden ließen Regenwasser eindringen. Abflüsse waren verstopft, Glasscheiben defekt, die Heizung nicht regulierbar. Es gab deutliche Anzeichen für Rattenbefall. Die Eltern hatten versprochen, zusammen mit dem Vermieter die Mängel abzustellen. Das war nicht geschehen.

Erfolglos hatte das Paar auch versucht, eine andere Wohnung zu finden. Im Herbst 2008 sah das Gesundheitsamt akute Gefahr für die Gesundheit der Kinder. Da kündigte das Amtsgericht Sigmaringen kurzerhand die vergammelte Wohnung (1 F 277/08). Dieser Eingriff berühre das Elternrecht weniger als ein teilweiser Entzug des Sorgerechts, so der Amtsrichter, der wegen der Nachlässigkeit der Eltern ebenfalls in Betracht komme.

Dem Vermieter sei der untragbare Zustand der Wohnung seit langem bekannt, ohne dass er Abhilfe geschaffen hätte. Da die Eltern ebenfalls mehr oder weniger untätig blieben, werde es ihnen nunmehr verboten, die Räume weiterhin zu nutzen. Sie müssten sich jetzt intensiv um Änderung bemühen. Natürlich sei es nicht einfach für eine sozial schwache Familie mit drei Kindern, eine erschwingliche Wohnung zu finden. Notfalls müsse die kommunale Obdachlosenbehörde die Familie unterbringen.

(P.S.: Nach dieser Entscheidung haben Mieter und Vermieter renoviert. Das Gericht hat deshalb das Nutzungsverbot im Dezember aufgehoben und dem Abschluss eines neuen Mietvertrags zugestimmt - in der Hoffnung, dass durch die verbesserte Wohnsituation auch die vom Gesundheitsamt beanstandeten "Vermüllungstendenzen" aufhören.)

Das Ehepaar hatte dem Vermieter beim Einzug in die Mietwohnung die Kaution nicht bar gezahlt, sondern ein Guthaben auf einem Sparkonto verpfändet. Wegen eines Mietmangels, den der Vermieter bestritt, kürzten die Mieter 15 Monate lang die Miete. Als sie auszogen, verwies der Vermieter darauf, dass sie ihm noch 3.525 Euro Miete schuldeten. Er werde diese Forderung mit der Mietsicherheit verrechnen.

Um ihn daran zu hindern, zogen die Mieter vor Gericht: Die Justiz sollte dem Vermieter verbieten, das als Kaution verpfändete Guthaben von ihrem Sparkonto einzuziehen. Erst müsse die Rechtslage in einem Prozess geklärt werden, argumentierten die Mieter. Ihrer Ansicht nach stehe dem Vermieter keine Miete mehr zu. Doch das Oberlandesgericht Karlsruhe entschied, dass der Vermieter keinesfalls bis zum Ende eines Rechtsstreits warten muss (8 W 34/08).

Die Kaution stehe ihm als Instrument zur schnellen Durchsetzung seiner Ansprüche zur Verfügung. Das gelte selbst dann, wenn diese Ansprüche strittig seien. Werde die Kaution durch Verpfändung eines Bankguthabens geleistet, dürfe der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses grundsätzlich auf das Guthaben zugreifen, um Forderungen zu verrechnen.

Dadurch verlören die Mieter ihr Guthaben nicht: Wenn der Zugriff auf die Kaution unberechtigt sein sollte, könnten sie den Betrag zurückfordern. Das sei kein schwerwiegender Nachteil für sie. Es sei jedenfalls nicht unzumutbar, wenn sie ihrerseits die Klärung des streitigen Anspruchs in einem Rechtsstreit abwarten müssten.

Seit 1977 wohnte die Frau in einem Berliner Zweifamilienhaus zur Miete. Nach dem Jahrtausendwechsel begannen die Hinweise der Vermieter, sie bräuchten die Wohnung bald selbst. Schließlich kündigten sie das Mietverhältnis und drohten mit Räumungsklage. Im Oktober 2002 zog die Mieterin entnervt aus. Direkt danach boten die Vermieter das Haus über einen Makler zum Verkauf an (allerdings ohne Erfolg).

Nun forderte die Ex-Mieterin Schadenersatz wegen unberechtigter Kündigung oder Rückgabe der Wohnung. Die Vermieter hätten den Eigenbedarf offenkundig nur vorgetäuscht. Im Prozess um Schadenersatz wurde der Frau beinahe ein formaler Fehler der Vermieter zum Verhängnis: Diese hatten in der Kündigungserklärung nicht auf den Eigenbedarf hingewiesen. Damit war die Kündigung unwirksam.

Die Vorinstanzen hatten die Klage der Mieterin deshalb abgewiesen: Sie sei sozusagen grundlos ausgezogen, habe sich außerdem mit den Vermietern am Schluss geeinigt. Dem widersprach der Bundesgerichtshof entschieden (VIII ZR 231/07). Die Vermieter hätten der Frau gegenüber mündlich mehrmals Eigenbedarf geltend gemacht und schlüssig erläutert.

Weil sie sicher gewesen sei, das Räumungsverlangen sei berechtigt, habe sich die Mieterin zum Auszug entschlossen. Das sei nicht "freiwillig". Vielmehr habe die Frau ihre Wohnung nur aufgegeben, weil sie fest daran glaubte, dazu verpflichtet zu sein. Sie habe keinen Anlass gehabt, an den Angaben der Vermieter zu zweifeln, deshalb nachgegeben und eingewilligt, das Mietverhältnis zu beenden. Wenn die Vermieter Eigenbedarf nur vortäuschten, stehe der Frau Schadenersatz zu.

In der Zeitungsannonce des Vermieters stand: "Vermiete im Stadtzentrum Maisonette-Wohnung, DG, 50 qm Wfl.". Als er schließlich mit einem der Interessenten einen Mietvertrag schloss, fehlte in der Beschreibung des Mietgegenstands eine Angabe zur Wohnfläche. Nur unter der Überschrift "Miete und Nebenkosten" war festgehalten, dass die Nebenkosten anteilig zur Größe von 50,60 Quadratmetern Wohnfläche berechnet würden.

Später stellte der Mieter fest, dass die Wohnung tatsächlich nicht einmal 40 Quadratmeter groß war (genau: 36,97 qm). Daraufhin klagte er auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete. Dafür sah der Vermieter überhaupt keinen Anlass: Der Mieter habe die Wohnung wie besichtigt gemietet. Die Flächenangabe im Mietvertrag sei nicht verbindlich, das sei nur eine Umlagevereinbarung in Bezug auf die Betriebskosten. Das überzeugte das Landgericht Bautzen nicht, es gab dem Mieter Recht (1 S 91/07).

Wenn der Mieter eine Wohnung besichtigt habe, sei daraus nicht abzuleiten, dass für ihn die Wohnfläche keine Rolle mehr spiele. Die Umlagevereinbarung im Mietvertrag sei schon deshalb verbindlich, weil der Vermieter die Wohnung mit der (fast) gleichen Zahl in der Zeitung annonciert habe. Daher sei eine Fläche von 50 Quadratmetern vereinbart. Davon weiche die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent ab, was einen erheblichen Mangel darstelle.

2004 hatte das Ehepaar ein Reihenhaus gemietet. Laut Mietvertrag war die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen. Doch die Vermieterin zog die Miete per Lastschrift ein, regelmäßig ein paar Tage später. Dann wurde der Zahlungsmodus geändert und die Mieter überwiesen das Geld. Dabei hielten sie sich ebenso wenig wie die Vermieterin an die Regelung im Mietvertrag und zahlten immer ein wenig zu spät. Schließlich kündigte ihnen die Hauseigentümerin wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlung.

Die Kündigung ist unwirksam, urteilte das Amtsgericht Pinneberg, und wies die Räumungsklage der Vermieterin ab (67 C 91/08). Wer ständig unpünktlich oder unvollständig zahle, verletze seine Mieterpflichten, betonte der Amtsrichter. Grundsätzlich berechtige so ein Verhalten den Vermieter durchaus dazu, das Mietverhältnis auch ohne Abmahnung ordentlich zu kündigen.

Hier liege der Fall aber anders, denn die Vermieterin habe dieses Vorgehen während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses geduldet bzw. per Lastschrifteinzug sogar selbst praktiziert. Vor diesem Hintergrund dürfe sie den Mietern nicht ohne weiteres wegen schleppender Zahlweise kündigen. In so einem Fall werde das bislang akzeptierte Verhalten der Mieter erst durch eine Abmahnung zu einer erheblichen Pflichtverletzung, die eine ordentliche Kündigung rechtfertige.

In einem Berliner Altbau - ein Mietkomplex mit einem Vorderhaus, zwei Seitenflügeln und einem Quergebäude - befand sich im Vorderhaus ein Aufzug. Damit waren die Wohnungen im Quergebäude nicht zu erreichen. Eine Mieterin, die dort im vierten Stock wohnte, weigerte sich deshalb, die Aufzugskosten zu bezahlen: Die Vermieterin, eine Wohnungsbaugesellschaft, legte diese als Betriebskosten auf alle Mieter um.

So war es auch gemäß Mietvertragsformular vereinbart. Außerdem verwies die Vermieterin auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH), der einen Erdgeschossmieter dazu verurteilt hatte, den Aufzug (mit) zu finanzieren, obwohl er ihn wegen der Lage seiner Wohnung faktisch nicht nutzte. Trotzdem stellte sich der BGH im konkreten Rechtsstreit auf die Seite der Mieterin (VIII ZR 128/08).

Der Fall des Erdgeschossmieters liege anders, so der BGH. Aus Gründen der Praktikabilität der Abrechnung habe man da gegen den Mieter und für einen einheitlichen Maßstab bei der Umlage entschieden. Denn es sei für Vermieter unzumutbar, bei der Nebenkostenabrechnung nach dem Grad der tatsächlichen Nutzung eines Aufzugs zu differenzieren. Zudem konnte der Erdgeschossmieter mit dem Lift in den Keller fahren.

Hier sei eine Nutzung des Aufzugs durch die Mieterin jedoch ganz und gar ausgeschlossen. Das Quergebäude sei mit dem Lift nicht zu erreichen. Die Vermieterin dürfe daher die "ausgeschlossenen" Mieter nicht an den Kosten des Aufzugs beteiligen, der allein den Mietern im Vorderhaus und in den Seitenflügeln der Wohnanlage zur Verfügung stehe. Eine Umlage würde die Mieter in Quergebäude in unangemessener Weise benachteiligen.

Eine Hamburger Mieterin bewohnte eine Wohnung, die laut Mietvertrag 55,75 Quadratmeter groß war. Tatsächlich betrug die Wohnfläche jedoch nur 51,03 Quadratmeter. Als die Vermieterin im Herbst 2006 ankündigte, sie werde die Miete erhöhen (von 360,47 Euro auf 432,56 Euro - 7,76 Euro pro Quadratmeter), legte sie jedoch die vertraglich vereinbarte Wohnfläche von 55,75 Quadratmeter zugrunde.

So gehe es nicht, fand die Mieterin und widersprach der Mieterhöhung: Sie zahle doch sowieso schon zu viel, weil die Wohnfläche nicht stimme. Der Bundesgerichtshof entschied den Rechtsstreit dennoch zu Gunsten der Vermieterin (VIII ZR 205/08). Die Bundesrichter verwiesen auf die Toleranzgrenze von zehn Prozent, die auch bei Abweichungen zum Nachteil des Vermieters gelte (und eingeführt wurde, um eine Prozessflut wegen geringfügiger Abweichungen bei der Wohnfläche zu verhindern).

Sei die tatsächliche Wohnfläche um zehn Prozent (oder um noch weniger) kleiner als die vertraglich vereinbarte Fläche, dann sei beim Mieterhöhungsverlangen die im Mietvertrag angegebene Fläche maßgeblich. Erst wenn die Toleranzgrenze von zehn Prozent überschritten werde, sei es für den nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, an der Vereinbarung festzuhalten. Erst dann komme es auf die tatsächliche Wohnfläche an.

In einer Frankfurter Mietwohnung wohnte ein Ehepaar mit einem Kind. Der Familienvater war Immobilienmakler, der kein eigenes Büro besaß, sondern in der Mietwohnung arbeitete. Das war der Vermieterin ein Dorn im Auge. Sie pochte auf den Mietvertrag: Die Anmietung erfolge "zu Wohnzwecken", hieß es da. Zu anderen Zwecken dürfe der Mieter die Mietsache nur mit Erlaubnis des Vermieters benutzen.

Die Vermieterin kündigte dem Ehepaar wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache und forderte die Mieter auf, die Wohnung zu räumen. Beim Bundesgerichtshof erreichte sie mit ihrer Räumungsklage zumindest einen Teilerfolg (VIII ZR 165/08).

Grundsätzlich müsse ein Vermieter geschäftliche Aktivitäten der Mieter - freiberuflicher oder gewerblicher Art - nicht dulden, wenn diese nach außen hin in Erscheinung träten, erklärten die Bundesrichter. Allerdings könne der Vermieter im Einzelfall verpflichtet sein, eine teilgewerbliche Nutzung zu erlauben: nämlich dann, wenn sie nach Art und Umfang die Mitmieter nicht störe und die Mietsache dadurch nicht intensiver abgenutzt werde als durch normalen Wohngebrauch.

Im konkreten Fall sei strittig, ob der Immobilienmakler für seine berufliche Tätigkeit auch Mitarbeiter in der Wohnung beschäftige. Treffe dieser Vorwurf der Vermieterin zu, müsse sie die selbständige Tätigkeit in der Mietwohnung nicht genehmigen. Um diesen Punkt zu klären, werde der Rechtsstreit an die Vorinstanz zurückverwiesen.

1999 hatte das Ehepaar in Erfurt eine Wohnung gemietet, die 1995 saniert und durchgängig mit Teppichboden ausgestattet worden war. Ende 2007 kam es zu einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter, als die Mieter von ihm forderten, den mittlerweile verschlissenen Boden gegen einen gleichwertigen neuen Teppichboden auszutauschen. Zu diesem Zweck müssten auch die Möbel abgebaut und zwischengelagert werden.

Für so eine Aktion sah der Vermieter keinen Anlass: Er müsse den Mietern zwar einen ordnungsgemäßen Bodenbelag zur Verfügung stellen, das sei aber mit dem Estrich erledigt, meinte er. Es sei zudem Sache der Mieter, ihre Möbel aus dem Weg zu räumen, wenn Arbeiten notwendig würden. Dem widersprach das Amtsgericht Erfurt (112 C 35214/07).

Da der Teppichboden bereits bei der Übergabe der Mietsache an die Mieter vorhanden war und mitvermietet wurde, gehöre er zum vertragsgemäßen Zustand der Wohnung. Verschleißerscheinungen am Teppichboden zu beheben, sei Bestandteil der Instandsetzungspflichten des Vermieters. Diese Aufgabe könne er nicht auf die Mieter abwälzen.

Eine Sachverständige habe festgestellt, dass der textile Bodenbelag altersbedingt mangelhaft sei. Mit einer Reinigung alleine sei da nichts zu machen. Teppiche dieser Qualität hätten normalerweise eine Nutzungsdauer von etwa acht Jahren; der Teppich in der Wohnung sei über zwölf Jahre alt. Er müsse also erneuert werden. Soweit es notwendig sei, dafür die Zimmer auszuräumen und Möbel zu verrücken etc., müsse der Vermieter auch die Kosten dieser Nebenleistungen tragen.

Nachdem der Mieter ausgezogen war, kam es zum Streit um Schönheitsreparaturen: Die Wohnung zeigte erhebliche Gebrauchsspuren. Die Vermieter ließen sie renovieren und forderten anschließend Schadenersatz vom Ex-Mieter. Wie häufig, scheiterte der Anspruch vor Gericht an der einschlägigen Klausel im Mietvertrag. Im Formularmietvertrag stand zu den Schönheitsreparaturen: "Ohne vorherige Zustimmung des Vermieters darf nicht von einer üblichen Ausführungsart abgewichen werden".

Das sei schwammig und unklar, so das Amtsgericht Elmshorn, die Klausel deshalb unwirksam (54 C 309/07). Der Bezeichnung "Ausführungsart" sei nicht einmal zu entnehmen, ob sie sich auf Materialien, Techniken, Handwerksmittel, Arbeitszeiten oder Farben beziehe. Wie solle außerdem ein Mieter einschätzen, was "üblich" sei - da müsste er ja erst einmal eine Statistik über Renovierungsarbeiten erstellen. Ansonsten könne er wohl kaum ermessen, ob beispielsweise das Lackieren von Fensterrahmen mit einem Haarpinsel heutzutage noch üblich sei.

Die Klausel liefe darauf hinaus, dass der Mieter alle Renovierungsmaßnahmen mit dem Vermieter bis ins kleinste Detail absprechen müsste, um nur ja nicht "abzuweichen". Das benachteilige die Mieter unangemessen und widerspreche klar der Gesetzeslage: Mieter dürften grundsätzlich ihre Wohnung nach eigenem Geschmack ausgestalten, ohne den Vermieter um Erlaubnis zu fragen. Da der Mieter wegen der unwirksamen Klausel nicht verpflichtet war, Schönheitsreparaturen durchzuführen, könnten die Vermieter von ihm auch keinen Ersatz für Renovierungskosten verlangen.

In der Mietwohnung einer 80 Jahre alten Mieterin war das WC verstopft. So entstand ein Rückstau, das verdreckte Abwasser lief ins Badezimmer. Der Neffe der alten Dame versuchte vergeblich, das Malheur selbst zu beseitigen, und alarmierte anschließend die Vermieter. Doch die schickten keinen Klempner. Sie reagierten erst nach Wochen, als sie ein Schreiben von der Anwältin der Mieterin erhielten.

Die alte Dame konnte während dieser Zeit Bad und Toilette nicht benutzen. Im nächsten Monat überwies sie deshalb keine Miete und verlangte von den Vermietern 250 Euro Schmerzensgeld. Zu Recht, fand das Amtsgericht Hannover (559 C 3475/08).

Der Wohnwert sei durch den Ausfall der Toilette so erheblich gemindert, dass die Mieterin die Miete um die Hälfte mindern dürfe, solange der vertragswidrige Zustand andauere. Dass sie durch "unsachgemäßen Gebrauch" der Toilette das Malheur selbst zu verantworten hätte, behaupteten zwar die Vermieter, das sei aber durch nichts belegt.

Auch Schmerzensgeld stehe der Mieterin zu. Dass es für eine so alte Frau äußerst beschwerlich sei, wenn die Toilette nicht zur Verfügung stehe - insbesondere zur Nachtzeit -, liege auf der Hand. Das stelle nicht nur eine Unannehmlichkeit dar, sondern habe durch Schlaflosigkeit auch die Gesundheit der Mieterin beeinträchtigt.

Ein Ehepaar lebte in einem großen Mietshaus, seine Wohnung lag direkt über dem Einfahrtstor zur Tiefgarage. Das Tor wird mit einem elektrischen Antrieb betätigt. Früher surrte es nur leise - dieses Geräusch beim Öffnen und Schließen störte die Mieter nicht. Doch dann ging der Antriebsmotor kaputt und musste ausgetauscht werden. Danach quietschte das Tor ganz erbärmlich.

Das Ehepaar beschwerte sich über die massive Lärmbelästigung und minderte schließlich die Miete, weil die Vermieterin auf die Mängelrüge nicht reagierte. Die Vermieterin verklagte die Mieter auf Zahlung des vollen Betrags. Die Kürzung sei nicht gerechtfertigt: Erstens hätten die Mieter die Lage der Wohnung über der Garageneinfahrt bei Vertragsschluss gekannt. Zweitens sei die Installation des Tors fachgerecht ausgeführt worden und gar nicht anders möglich.

Das Landgericht Hamburg verwies jedoch auf ein Sachverständigengutachten, aus dem das Gegenteil hervorging (333 S 65/08). Der Motor sei nicht richtig eingebaut worden, es gebe eine "Körperschallbrücke". Aktuell überschreite die Geräuschbelästigung durch das Tor die gültigen Grenzwerte. Wäre das Tor fachgerecht repariert worden, wäre dies ohne weiteres vermeidbar gewesen.

Das Quietschen stelle daher einen Mietmangel dar, der die Mieter berechtige, die Miete herabzusetzen, bis er abgestellt sei. Die Vermieterin könne dem nicht entgegenhalten, dass die Räume der Mieter über der Einfahrt lägen und die Mieter das von vorneherein wussten. Denn offenkundig seien die Geräusche vor dem Austausch des Motors wesentlich leiser gewesen und der Mangel erst durch den Pfusch bei der Reparatur entstanden.

Bis Anfang 2009 hatte das Ehepaar in der Mietwohnung gewohnt. Mieter war der Ehemann. Allerdings hatte sich die - arbeitslose - Ehefrau gegenüber dem Vermieter dafür verbürgt, dass er die finanziellen Forderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag erfüllen würde. Doch beim Auszug waren beträchtliche Mietschulden aufgelaufen. Dafür sollte nun die mittellose Ehefrau geradestehen. Die berief sich darauf, dass die Bürgschaft angesichts ihrer wirtschaftlichen Lage gegenstandslos und unwirksam sei.

So sah es auch das Amtsgericht Berlin-Schöneberg und wies die Klage des Vermieters ab (18 C 232/08). Als Ehefrau stehe die Bürgin zum Schuldner in einer engen Beziehung und habe sich aus Anhänglichkeit zu der Bürgschaft hinreißen lassen, obwohl sie keinerlei Einkommen habe. Sie sei daher mit der Bürgschaft finanziell krass überfordert - das sei von vorneherein klar gewesen.

Anders gesagt: Das hätte dem Vermieter klar sein können, wenn er ein wenig nachgefragt hätte. Ein vernünftiger Vertragspartner müsse prüfen, ob der Bürge in der Lage sei, die Bürgschaft zu erfüllen. Die Ehefrau habe einerseits eingeräumt, arbeitslos zu sein, und andererseits angegeben, ein monatliches Einkommen von 1.800 DM zu erzielen. Da müsse sich ja wohl die Frage aufdrängen, womit?

Seit Herbst 2006 zahlte die Mieterin die Miete nur noch stockend. Als sie mit mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand war, hätte ihr der Vermieter laut Gesetz fristlos kündigen können. Doch er wollte noch eine Weile abwarten und forderte die Frau mehrmals schriftlich auf, ihre Schulden zu begleichen.

Die Situation verbesserte sich jedoch nicht, im Gegenteil: Der Zahlungsrückstand stieg kontinuierlich an. Im April 2007, als der Mietrückstand schon auf fast vier Monatsmieten gewachsen war, kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos. Die Mieterin zog nicht aus und ließ es auf eine Räumungsklage ankommen. Damit scheiterte der Vermieter zunächst.

Begründung des Gerichts: Wenn er von seinem Kündigungsrecht monatelang trotz Zahlungsrückstands keinen Gebrauch mache, könne er nicht plötzlich kündigen, ohne die Mieterin vorher abzumahnen. Unter diesen Umständen müsse er der Schuldnerin einen Hinweis geben, dass er den Mietrückstand nicht länger hinnehmen werde. So haben auch schon andere Gerichte argumentiert.

Dagegen erklärte der Bundesgerichtshof die Kündigung für wirksam (VIII ZR 115/08). Laut Gesetz sei bei einer Kündigung, die sich auf Zahlungsverzug des Mieters von mehr als zwei Monatsmieten stütze, keine vorherige Abmahnung notwendig. Der Vermieter habe der Frau fristlos kündigen dürfen.

Dass er nicht sofort ein Kündigungsschreiben losgeschickt habe, als der

Mietrückstand diese Grenze erreichte, sondern erst nach fünf Monaten, ändere daran nichts. Das lasse eine Kündigung ohne vorherige Abmahnung noch nicht treuwidrig erscheinen; zumal in diesem Zeitraum der Zahlungsrückstand stetig angestiegen sei.