Dresdener Mieter waren bereits umgezogen, als sie sich bei ihrer ehemaligen Vermieterin wieder meldeten: Die neue Vermieterin - eine große Wohnungsbaugesellschaft mit 42.000 Wohnungen - verlange von ihnen eine Bescheinigung, dass sie frei von Mietschulden seien. Die Ex-Vermieterin schrieb dem Ehepaar Quittungen aus, in denen sie die Mietzahlungen bestätigte. Doch das genügte der neuen Vermieterin offenbar nicht.

Jedenfalls forderte das Ehepaar notgedrungen eine weitergehende Erklärung: Die Ex-Vermieterin sollte bestätigen, dass die Ex-Mieter die Miete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen gezahlt hatten; dass eine Nachzahlung von Betriebskosten für 2006 zu Recht nicht gezahlt worden sei, weil die Forderung strittig war; dass die Betriebskosten für 2007 noch nicht abgerechnet waren und die Kaution nur deshalb noch nicht ausgezahlt wurde.

Eine solche Erklärung könnten die Mieter von ihrer ehemaligen Vermieterin nicht verlangen, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 238/08). Aus dem Mietvertrag sei so eine allgemeine Auskunftspflicht nicht abzuleiten - es sei denn, die Mieter wären im Ungewissen über das Bestehen von Mietschulden. Das treffe hier aber nicht zu. Die Mieter hätten Quittungen erhalten und könnten damit belegen, dass alle Zahlungsverpflichtungen erfüllt wurden.

Mit einer weiterreichenden Erklärung würde die Ex-Vermieterin ihre eigene Rechtsposition beeinträchtigen. Falls nachträglich noch Streit - z.B. über eine Nachzahlung von Nebenkosten - entstehen sollte, könnte man eine solche Bescheinigung als Ausgleichsquittung ansehen, mit der die Vermieterin auf alle eventuell noch bestehenden Ansprüche gegen die Ex-Mieter verzichtete.

Eine Vermieterin kündigte im Mietshaus an, demnächst werde eine Fachfirma in allen Wohnungen zertifizierte batteriebetriebene Rauchwarnmelder installieren. So schreibe es die Hamburger Bauordnung vor. Ein Mieter legte Einspruch ein: Er habe seine Wohnung bereits mit Rauchmeldern ausgestattet, das sei also überflüssig. Außerdem plane er, in näherer Zukunft die Wohnung zu renovieren. Dann müsse er womöglich die Melder noch einmal neu ausrichten.

Trotzdem müsse der Mieter den Mitarbeitern der betreffenden Firma Zutritt zu seiner Wohnung gewähren, urteilte das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek (112 C 35214/07). Diese gesetzlich vorgeschriebene Maßnahme müsse er dulden, auch wenn er selbst schon Melder installiert habe.

Die Vermieterin sei verpflichtet, Mietwohnungen - bis spätestens Ende Dezember 2010 - nachzurüsten und dafür zu sorgen, dass die Rauchmelder genau nach den Vorschriften der Landesbauordnung installiert würden. Sie seien so einzubauen und zu betreiben, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet werde.

Im Wintersemester 2006 nahm ein junger Mann sein Studium auf. In einem Wohnheim am Studienort mietete der frisch gebackene Student im Oktober ein Zimmer. Im Formularmietvertrag war das Recht auf (ordentliche) Kündigung des Mietvertrags für beide Vertragsparteien bis zum 15. Oktober 2008 ausgeschlossen.

Auf diese Vertragsklausel pochte die Vermieterin, als der Student den Mietvertrag 2007 wegen "gesundheitsgefährdender unhygienischer Zustände" kündigte. Doch sie verlor den Rechtsstreit: Der Bundesgerichtshof erklärte die Klausel für unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige (VIII ZR 307/08). Daher könne der Student sich sehr wohl vorzeitig vom Vertrag lösen.

Grundsätzlich sei es zwar zulässig, einen wechselseitigen Kündigungsausschluss für zwei Jahre zu vereinbaren. Wenn es um ein Studentenzimmer gehe, liege der Fall freilich anders. Studenten müssten mobil und flexibel sein, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs reagieren zu können. Oft stellten sie nach wenigen Monaten fest, dass das begonnene Studium nicht das Richtige für sie sei oder sie legten in späteren Ausbildungsphasen einen wichtigen Auslandsaufenthalt ein.

Ein Ortswechsel könne aus Gründen, die in der Ausbildung lägen, jederzeit notwendig werden. Über dieses Interesse dürfe sich die Vermieterin nicht hinwegsetzen, um einseitig ihr Interesse an einer geringen Fluktuation in ihrem Mietobjekt sicherzustellen. Die Option, bei vorzeitigem Auszug einen Nachmieter zu stellen, ändere nichts daran, dass der Mietvertrag den Mieter benachteilige: Denn im Einzelfall sei es fraglich, ob dies rechtzeitig gelinge.

Seit 1971 ist die Frau Mitglied einer Genossenschaft und bewohnt in Köln eine Genossenschaftswohnung. Im Herbst 2005 wurde in der Wohnanlage renoviert, die Fenster ausgetauscht und Balkone saniert. Wegen der Störung durch Lärm und Staub minderte die alte Dame vorübergehend die Miete - als einzige Bewohnerin der Anlage.

Die Genossenschaft teilte ihr umgehend mit, dass jeder, der jetzt aufgrund der Bauarbeiten die Miete kürze, anschließend mit einer Modernisierungs-Mieterhöhung rechnen müsse. Ein paar Wochen später erhöhte die Genossenschaft tatsächlich die Miete von 376,20 Euro auf 410,34 Euro - und zwar nur die Miete der alten Dame. Diese stimmte der Mieterhöhung nicht zu und pochte auf Gleichbehandlung.

Der Bundesgerichtshof entschied den Streit zu Gunsten der Genossenschaft (VIII ZR 159/08). Die alte Dame habe als einziges Mitglied der Genossenschaft die Miete gekürzt. Daher habe sie nun keinen Anspruch darauf, dass die Vermieterin ihr gegenüber auf die Mieterhöhung verzichte. Gerechtfertigt sei die Erhöhung ohnehin, denn durch die Sanierung sei der Wohnwert gestiegen.

Die anderen Mieter und Genossenschaftsmitglieder hätten die Miete ebenfalls mindern können, aber von diesem Recht keinen Gebrauch gemacht. Die alte Dame habe wie alle Mitglieder frei wählen können zwischen der Mietkürzung und dem Angebot der Vermieterin, gegenüber Mietern, welche die Miete nicht kürzten, auf eine Mieterhöhung zu verzichten.

Ein Ehepaar mietete im Frühjahr 2007 ein Reihenhaus. Im Frühjahr 2008 verlor der Mann seinen Job. Nun war das Paar auf Sozialleistungen angewiesen und ein neues Problem tat sich auf: Das Jobcenter wies das Geld für die Miete immer erst am siebten oder achten Tag des Monats an.

Laut Mietvertrag hatte das Ehepaar die Miete jedoch bis zum dritten Werktag jeden Monats zu zahlen. Mehrmals mahnte der Vermieter die Mieter ab, als die Zahlungen ab April 2008 immer einige Tage zu spät eintrafen. Obwohl die Ehefrau im Jobcenter um pünktliche Zahlung bat und die Abmahnungen des Vermieters vorzeigte, war die Sozialbehörde nicht bereit, die Miete früher zu überweisen. Im Juni kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos.

Der Bundesgerichtshof wies seine Räumungsklage ab und erklärte die Kündigung für unwirksam (VIII ZR 64/09). Die unpünktliche Zahlweise der Mieter beruhe allein darauf, dass das Jobcenter die Zahlungen nicht früher anweise. Das Jobcenter nehme hoheitliche Aufgaben wahr und handle nicht als "Erfüllungsgehilfe" oder im Auftrag der Mieter. Dass sich die Behörde nicht kooperativ zeigte, sei in keiner Weise den Mietern zuzurechnen.

In einer Hamburger Mietwohnung fiel an einem März-Samstag die Heizung im Wohnzimmer aus. Eigentlich hätte die Mieterin nun die Vermieter informieren und auffordern müssen, den Mangel zu beseitigen. Da das Haus seit kurzem einer Erbengemeinschaft mit Sitz in Großbritannien gehörte, rechnete sich die Mieterin allerdings keine großen Chancen aus, auf diesem Wege schnell wieder ein warmes Wohnzimmer zu bekommen.

Im Treppenhaus hing ein Schild mit dem Hinweis: Im Falle eines Heizungsausfalls sei die Firma T. unter Telefonnummer xx zu erreichen. Die Mieterin rief am Montag dort an und ließ die Heizung für 226 Euro reparieren. Später lehnte es die Erbengemeinschaft ab, die Kosten zu erstatten: Sie sei über den Mangel nicht informiert worden und ein Notfall sei es auch nicht gewesen. Daraufhin kürzte die Mieterin die Miete um die strittige Summe und wurde von den Vermietern auf Zahlung des Differenzbetrags verklagt.

Grundsätzlich müssten sich Mieter mit so einem Problem zuerst an die Vermieter wenden, betonte das Amtsgericht Hamburg (46 C 108/08). Vermieter sollten Gelegenheit bekommen zu prüfen, ob tatsächlich ein Mangel vorliege und wie er beseitigt werden könne. Im konkreten Fall sei der Mieterin aber kein Vorwurf daraus zu machen, dass sie die Vermieter vor vollendete Tatsachen gestellt habe.

Deshalb müssten sie die Reparaturkosten ersetzen. Die Mieterin habe nicht die Rechte der Vermieter beschneiden wollen. Sie habe gefürchtet, die Reparatur könnte sich verzögern, wenn sie vorher versuchen würde, mit der Erbengemeinschaft im Ausland Kontakt aufzunehmen. Die Sorge sei ja nicht unbegründet.

Zudem habe die Frau aufgrund des Aushangs im Treppenhaus darauf vertrauen dürfen, dass es im Interesse der Vermieter liege, einen Heizungsschaden so schnell wie möglich von Firma T. beheben zu lassen. Auch ihre Pflicht, den Schaden so gering wie möglich zu halten, habe die Mieterin erfüllt: Denn sie habe Firma T. erst am Montag alarmiert, statt einen teuren Wochend-Notdienst in Anspruch zu nehmen.

Hat ein Vermieter das Gebäude modernisiert und auf diese Weise den Wohnwert verbessert und/oder Energie eingespart, kann er die Miete erhöhen. Die Zustimmung der Mieter ist dafür nicht notwendig. Allerdings muss der Vermieter in der schriftlichen Ankündigung der Mieterhöhung deren Gründe so erläutern, dass die Mieter dies überprüfen können.

Andernfalls scheitert das Mieterhöhungsverlangen, auch wenn dessen objektive Voraussetzungen gegeben sind. So wie im konkreten Fall, in dem der Vermieter das Dach saniert, das Gebäude wärmegedämmt und die Fenster erneuert hatte. Den Streit mit einem Mieter entschied das Landgericht Landau zu dessen Grunsten (1 S 226/07). Konsequenz: Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen wiederholen und kann die höhere Miete erst zu einem späteren Zeitpunkt kassieren.

In seinem Schreiben zur Mieterhöhung sei die Stellungnahme zu den Kosten der Dachsanierung nicht detailliert genug, beanstandete das Landgericht. Darüber hinaus fehlten Angaben zum Zustand der Wärmeisolierung vor der Modernisierung: So könnten die Mieter nicht nachvollziehen, inwiefern Heizenergie eingespart werde. Vermieter müssten zwar kein bestimmtes Maß der Einsparung angeben. Werde ein Gebäude wärmeisoliert, sollten sie aber den Wärmedurchgangskoeffizienten der renovierten Außenbauteile benennen (U-Wert vorher und nachher).

Wenn gleichzeitig Maßnahmen der Instandhaltung (Reparaturen) und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt würden - wie hier bei der Sanierung der Fenster -, müssten Vermieter diese verständlich voneinander abgrenzen, weil sie verpflichtet seien, Instandhaltungskosten selbst zu tragen. Auch das sei hier nicht geschehen.

Schon mehrfach hatten sich die Mieter bei der Vermieterin über die 14 Jahre alte Badewanne beschwert: Sie sei so stumpf, dass ein Frotteehandtusch beim Putzen Fussel verliere. Da die Vermieterin darin partout keinen Mangel der Mietsache sehen mochte, zogen die Mieter schließlich vor Gericht. Die Vermieterin müsse die Badewanne instandsetzen, urteilte das Amtsgericht Hannover (414 C 16262/08).

Vermieter seien verpflichtet, die Mietsache in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Anschaulich hätten die Mieter geschildert, wie unangenehm das Baden in dieser Wanne sei: ein Gefühl, als würde man im Sand sitzen. Baden in einer rauen und stumpfen Badewanne sei vom "Badegefühl nicht ansatzweise mit dem Baden in einer glatten Badewanne vergleichbar".

Die Badewanne sei ein zentraler Einrichtungsgegenstand der Wohnung. Daher sei es sehr wohl als Mietmangel anzusehen, wenn die Badewanne so abgenutzt sei, dass das Badevergnügen darunter erheblich leide. Allerdings müsse die Vermieterin die Wanne nicht zwingend austauschen: Möglicherweise lasse sich der Mangel auch durch eine Reparatur beheben - mit Abschleifen und neu Emaillieren.

Ein Mieter focht die Betriebskostenabrechnung seines Vermieters an: Zu Unrecht habe dieser die Reinigung des Öltanks der zentralen Heizungsanlage (insgesamt 606 Euro) auf die Mieter abgewälzt, meinte der Mann. Denn dabei handle es sich um Kosten für die Instandhaltung der Mietsache, die prinzipiell der Vermieter zu tragen habe.

Dem widersprach der Bundesgerichtshof (VIII ZR 221/08). Die Reinigung der Heizungsanlage zähle zu den umlagefähigen Betriebskosten. Instandhaltungsmaßnahmen seien Reparaturen baulicher Mängel an Gebäude oder Anlagen, entstanden durch Abnutzung oder Alterung. Sie beträfen daher Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile.

Dagegen solle die Reinigung des Öltanks keine Mängel an der Substanz beseitigen, sondern die Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage sichern. Das seien "laufend entstehende" Kosten durch den Betrieb der Anlage, auch wenn die Reinigung nur alle paar Jahre mal durchgeführt werden müsse.

Ein Mieter zog nach 30 Jahren aus seiner Mietwohnung aus, ohne die vertraglich geschuldeten Schönheitsreparaturen durchzuführen. Begründung: Es sei sinnlos zu renovieren, denn im Wohnzimmer befänden sich Risse in den Wänden, die Heizkörper seien verrostet und die Fensterrahmen verwittert. Unter diesen Umständen könne man nicht fachgerecht renovieren. Und im Flur wolle der Vermieter ohnehin neue Elektroleitungen verlegen.

Der Vermieter ließ einen Kostenvoranschlag erstellen und forderte auf dieser Basis vom Mieter 10.000 Euro für Renovierungskosten. Zu Recht, wie das Kammergericht in Berlin entschied(8 U 154/07).

Grundsätzlich gelte zwar: Wenn man wegen baulicher Mängel wie z.B. Feuchtigkeitsschäden Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht ausführen könne, seien sie auch nicht fällig. Allerdings müssten die Räume in einem so schlechten Zustand sein, dass eine Renovierung wirtschaftlich sinnlos sei.

Der pauschale Vortrag des Mieters zu diversen Mängeln beweise dies aber nicht. Ein paar Roststellen an der Heizung und verwitterte Fensterrahmen belegten eher die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen als ihre Sinnlosigkeit. Unerheblich sei auch, dass der Vermieter im Flur Elektroarbeiten plane: Sein Anspruch auf Ersatz von Renovierungskosten werde davon nicht berührt.

Laut Mietvertrag hatte das Münchner Einfamilienhaus ca. 130 Quadratmeter Wohnfläche. Die Mieter bewohnten auch Räume im Dachgeschoss. Doch nach sechs Jahren "entdeckten" sie, dass diese Räume eigentlich gar nicht zur Wohnfläche zählten: Sie dürften aus feuerpolizeilichen Gründen gar nicht als Wohnräume benutzt werden, so die Mieter. Daher betrage die Wohnfläche nur etwa 108 Quadratmeter.

Die Mieter verlangten die angeblich zu viel gezahlte Miete zurück. Ihre Klage gegen den Vermieter scheiterte in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (VIII ZR 275/08). Laut Mietvertrag gehöre das ausgebaute und entsprechend ausgestattete Dachgeschoss zur Wohnfläche, so die Bundesrichter. Das treffe auch dann zu, wenn seine Qualität als Wohnraum wegen feuerpolizeilicher Auflagen zweifelhaft sei.

Könne Wohnraum wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungseinschränkungen tatsächlich nicht bewohnt werden, sei eine Mietkürzung gerechtfertigt. Wenn die zuständige Behörde untätig bleibe, sei das aber nicht der Fall. Die Mieter hätten das Dachgeschoss die ganze Zeit über uneingeschränkt nutzen können. Also sei ihr Verhalten widersprüchlich, die Räume erst zu nutzen und dann zu beanstanden, sie seien nicht benutzbar.

Im Formular-Mietvertrag für eine Hamburger Mietwohnung stand folgende Klausel: "Vereinbarungsgemäß zahlt der Mieter bei Vertragsabschluss an den Vermieter eine einmalige Bearbeitungsgebühr in Höhe von 150 Euro zzgl. 16 % MwSt. 20,80 Euro, insgesamt 170,80 Euro." Der Mieter unterschrieb den Mietvertrag und zahlte die Bearbeitungsgebühr - forderte jedoch später den Betrag zurück.

Der Vermieter war der Ansicht, die Summe stehe ihm zu: Sie gleiche nur die Kosten der Besichtigungstermine, für die Ausfertigung des Mietvertrags und das Verbuchen der Kaution aus. Die Klage des Mieters auf Rückzahlung hatte beim Landgericht Hamburg Erfolg (307 S 144/08).

Wie - nicht alle, aber - die meisten deutschen Gerichte entschied auch das Landgericht Hamburg, dass formularvertraglich keine Bearbeitungsgebühr vereinbart werden kann. Dies benachteilige den Mieter in unangemessener Weise. Niemand dürfe Entgelt dafür verlangen, dass er seine gesetzlichen Pflichten erfülle. Die Mietkaution anzulegen, sei den Vermietern vom Gesetzgeber auferlegt. Fielen dafür Gebühren an, dürften sie diese nicht auf die Mieter abwälzen.

Die Bearbeitungsgebühr solle Verwaltungsaufwand ausgleichen. Denn Besichtigungstermine durchzuführen und Mietverträge auszufüllen, seien klassische Verwaltungstätigkeiten von Vermietern. Laut Betriebskostenverordnung gehörten aber Verwaltungskosten nicht zu den Betriebskosten, die Vermieter auf die Mieter umlegen könnten.

Ein Mieter zog nach 30 Jahren aus seiner Mietwohnung aus, ohne die vertraglich geschuldeten Schönheitsreparaturen durchzuführen. Begründung: Es sei sinnlos zu renovieren, denn im Wohnzimmer befänden sich Risse in den Wänden, die Heizkörper seien verrostet und die Fensterrahmen verwittert. Unter diesen Umständen könne man nicht fachgerecht renovieren. Und im Flur wolle der Vermieter ohnehin neue Elektroleitungen verlegen.

Der Vermieter ließ einen Kostenvoranschlag erstellen und forderte auf dieser Basis vom Mieter 10.000 Euro für Renovierungskosten. Zu Recht, wie das Kammergericht in Berlin entschied(8 U 154/07).

Grundsätzlich gelte zwar: Wenn man wegen baulicher Mängel wie z.B. Feuchtigkeitsschäden Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht ausführen könne, seien sie auch nicht fällig. Allerdings müssten die Räume in einem so schlechten Zustand sein, dass eine Renovierung wirtschaftlich sinnlos sei.

Der pauschale Vortrag des Mieters zu diversen Mängeln beweise dies aber nicht. Ein paar Roststellen an der Heizung und verwitterte Fensterrahmen belegten eher die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen als ihre Sinnlosigkeit. Unerheblich sei auch, dass der Vermieter im Flur Elektroarbeiten plane: Sein Anspruch auf Ersatz von Renovierungskosten werde davon nicht berührt.

Seinen Verbrauch von Strom und Heizenergie rechnete der Mieter eines Einfamilienhauses direkt mit dem Energieversorger ab. Daher wusste der Vermieter über den Energieverbrauch nicht Bescheid. Nun wollte er jedoch - nötig für einen Verkauf der Immobilie - für das Gebäude einen Energieausweis ausstellen lassen. Deshalb forderte er vom Mieter die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre.

Doch der Mieter pochte auf das Bundesdatenschutzgesetz und verweigerte jede Auskunft. Zu Unrecht, wie das Landgericht Karlsruhe entschied (9 S 523/08). Vermieter seien laut Energieeinsparverordnung (EnEV) verpflichtet, Kaufinteressenten einen Energiepass vorzulegen. Mieter müssten die dafür nötigen Verbrauchsdaten mitteilen. Dazu verpflichte sie der Mietvertrag. Wenn Vermieter die Nebenkosten selbst abrechneten, würden die individuellen Verbrauchsdaten ja auch ermittelt.

Daher sei nicht ersichtlich, warum diese Daten persönliche (= nicht preiszugebende) Daten im Sinne des Datenschutzgesetzes sein könnten. Das Gesetz schütze Individuen davor, in ihrem Persönlichkeitsrecht durch Missbrauch ihrer personenbezogenen Daten beeinträchtigt zu werden. Wenn es nur um die Energieverbrauchsdaten gehe, sei das aber nicht zu befürchten. Zudem erlaube es auch das Datenschutzgesetz, Daten zu erheben, wenn eine Rechtsvorschrift das fordere. Das treffe auf die EnEV zu.

Der befristete Mietvertrag für das Einfamilienhaus war abgelaufen, außerdem waren die Mieter mit der Miete in Rückstand. Daher hatte der Vermieter wenig Mühe, vor Gericht mit seiner Räumungsklage durchzukommen. Doch die Mieter verließen weder das Haus, noch bemühten sie sich, eine neue Unterkunft zu finden.

Als der Vermieter deshalb beantragte, die Räumung zu vollstrecken, machte ihm jedoch die kommunale Ordnungsbehörde einen Strich durch die Rechnung. Sie verfügte kurzerhand, die Mieter müssten bleiben, weil sie andernfalls obdachlos wären.

Das Verwaltungsgericht Darmstadt erklärte diese Maßnahme für rechtswidrig (3 L 946/09). Die Einweisung greife ohne ausreichende Begründung in das Eigentumsrecht des Vermieters ein. Man könne hier erstens gar nicht davon sprechen, dass Obdachlosigkeit drohe: Denn angesichts der Untätigkeit der Mieter sei völlig unklar, ob sie sich anderweitig eine Unterkunft besorgen könnten oder nicht.

Zweitens hätte die kommunale Ordnungsbehörde vorher andere Möglichkeiten prüfen müssen: Sie hätte die Mieter z.B. in einem Hotelzimmer oder in eigenen Immobilien unterbringen können. Notfalls müsse sie auch in Nachbargemeinden versuchen, ein Quartier zu finden. Eine Einweisung komme nur im Ausnahmefall in Frage. Bevor die Kommune die Rechte des Vermieters beschneide, müsse sie prüfen, ob sie die Situation mit eigenen Mitteln lösen könne.

Immer wieder erstaunlich, womit es deutsche Gerichte so zu tun bekommen: Einem Mieter war der Schlüssel für den Briefkasten abgebrochen. Sein Vermieter weigerte sich, auf eigene Kosten Ersatz zu stellen. Er verklagte stattdessen den Mieter auf Schadenersatz.

Darauf hätte der Vermieter nur Anspruch, so das Amtsgericht Halle, wenn der Mieter schuldhaft gegen Pflichten aus dem Mietvertrag verstoßen hätte (93 C 4044/08). So viel sei klar: Mieter müssten die Mietsache und alles, was dazu gehört, pfleglich behandeln. Doch: Welche Sorgfaltspflicht der Mieter im konkreten Fall verletzt haben könnte, sei nicht ersichtlich.

Aus der Tatsache, dass der Schlüssel entzwei ging, könne man nicht den Schluss auf schuldhaftes Verhalten ziehen. Dass jemand einen Schlüssel absichtlich abbreche, sei ja wohl kaum anzunehmen. Es entspreche der Lebenserfahrung, dass Schlüssel meist wegen Materialermüdung abbrechen und nicht, weil jemand unsachgemäß mit ihnen umgehe.

Eine Hauseigentümerin kündigte einem Ehepaar, das seit 1981 eine Wohnung im Hochparterre ihres Mietshauses bewohnte: Sie machte für ihre fünfköpfige Familie Eigenbedarf geltend. Die Mieter lehnten die Kündigung ab. Das Amtsgericht gestand der Vermieterin sogar zu, dass sie eine größere Wohnung benötige. Dennoch wies es ihre Räumungsklage ab, weil die Frau wenige Tage vor der Kündigung eine leer stehende Wohnung im ersten Stock des Hauses vermietet hatte.

Wenn ein Vermieter Eigenbedarf reklamiere, sei er zu "umsichtiger Bedarfsvorschau verpflichtet", erklärte auch das Landgericht Berlin (65 S 303/08). Die Hauseigentümerin hätte den als Alternative zur Verfügung stehenden Wohnraum nicht "leichter Hand wegvermieten" dürfen. Vergeblich pochte die Vermieterin darauf, dass die Wohnung für die Mieter objektiv ungeeignet sei: Der alte Herr sei gehbehindert und könne die Treppe bis zum ersten Stock nicht bewältigen.

Es sei allein die Sache der vom Eigenbedarf bedrohten Mieter, darüber zu entscheiden, ob eine leer stehende Wohnung ihren Wohnbedürfnissen entspreche oder nicht, hielt das Landgericht dagegen. Eventuell hätte das Ehepaar - um in vertrauter Umgebung bleiben zu können - die Nachteile einer Wohnung im ersten Stock in Kauf genommen. Um das gesundheitliche Risiko abzufedern, hätten sie möglicherweise einen Treppenlift zum ersten Stock einbauen lassen können.

Solange die Vermieterin nicht geklärt hatte, ob das für die Mieter in Frage kam, und ohne ihnen ein entsprechendes Angebot zu unterbreiten, hätte sie die Alternativwohnung nicht vermieten dürfen. Daher sei die Kündigung unwirksam.

Wegen Mietschulden kündigte der Hauseigentümer seiner 1910 geborenen Mieterin. Vom Amtsgericht wurde die Seniorin dazu verurteilt, das Haus zu räumen. In ihrem Namen beantragte der Betreuer der dementen Frau Räumungsschutz - zunächst vergeblich. Erst beim Bundesgerichtshof war das Rechtsmittel erfolgreich (I ZB 11/09). Er verwies die Sache an die Vorinstanz zurück.

Zu Unrecht sei die Räumung zugelassen und eine besondere Härte verneint worden, weil ein Umzug "keine akute Lebensgefahr" für die alte Mieterin bedeute. Das sei angesichts unterschiedlicher ärztlicher Stellungnahmen doch eher fragwürdig: Wenn mehrere Gutachten dies bejahten, dürfe das Amtsgericht sein Urteil nicht nur auf eine Stellungnahme des Bezirksamtes stützen, derzufolge keine Lebensgefahr bestehe.

Außerdem seien auch schwerwiegende gesundheitliche Risiken, die aus einem Wechsel der gewohnten Umgebung resultieren könnten, in die Beurteilung mit einzubeziehen. Mit Alter und Krankheit nehme die Fähigkeit stetig ab, sich an eine veränderte Umwelt anzupassen. Aufgrund des Alters und diverser Leiden der Seniorin - wie Herzinsuffizienz und fortschreitende Demenz - stelle die mit einem erzwungenen Umzug verbundene Aufregung zumindest ein hohes Gesundheitsrisiko dar.

Zu berücksichtigen sei auch, dass mittlerweile nur noch ein geringer Zahlungsrückstand bestehe und die Seniorin Nutzungsentschädigung in Höhe der ursprünglich vereinbarten Miete zahle. Das Interesse des Vermieters an der Räumung habe schon deshalb keinen Vorrang.

Im Sommer 2009 wurde der Mieter wegen wahnhafter Störungen in einem psychiatrischen Krankenhaus behandelt. Er steht unter Betreuung. Vor dem Klinikaufenthalt hatte der Mann mehrmals aus seiner Wohnung heraus kleine Pflastersteine auf geparkte und fahrende Autos geworfen. Beim letzten Mal hatte er dabei den zweijährigen Sohn eines anderen Mieters getroffen und verletzt.

Umgehend kündigte die Vermieterin dem kranken Mann - fristlos, ohne Abmahnung. Er wurde zur Räumung verurteilt. Dagegen legte der Mieter Einspruch ein: Die Kündigung sei ohne vorherige Abmahnung unwirksam. Außerdem nehme er nun regelmäßig Medikamente, derlei Vorfälle seien also nicht mehr zu befürchten. Doch das Amtsgericht Bernau bekräftigte Kündigung und Räumungsurteil (10 C 594/09).

Anders könne man den Hausfrieden nicht wieder herstellen, erklärte der Amtsrichter. Straftaten wie Sachbeschädigung und Verletzung eines Kindes verstießen in nicht hinnehmbarer Weise gegen die Interessen der Mitmieter und der Vermieterin. Da das Fehlverhalten des Mieters offenkundig und schwerwiegend sei, erübrige sich eine Abmahnung.

Bei diesem Interessenkonflikt hätten die Interessen der Mitbewohner Vorrang: Der Anblick des potenziell gewalttätigen Mieters würde bei den Kindern im Haus - auf jeden Fall bei dem betroffenen Jungen - ständig Angst auslösen. Kleinkinder wüssten nichts davon, wie gut der Patient seine Krankheit mit Medikamenten im Griff habe - wenn es denn zutreffe. Ihre Angst sei nicht mit solchen Argumenten wegzudiskutieren.

Seit 1980 wohnt der Mieter im Mehrfamilienhaus einer gemeinnützigen Bau- und Siedlungsgenossenschaft. Laut Mietvertrag hatte er eine Bruttokaltmiete zu zahlen, was bedeutet: Alle Nebenkosten waren in der Miete enthalten, bis auf die Kosten für Heizung und warmes Wasser. Nur dafür wurden monatliche Vorauszahlungen verlangt.

1986 schickte die Vermieterin ein Schreiben, in dem sie eine Vertragsänderung ankündigte: Künftig würden auch diverse andere Kosten per Betriebskosten-Vorauszahlungen abgerechnet (= Nettokaltmiete). Und so geschah es bis zum Jahr 2005, ohne dass der Mieter irgendeine Abrechnung beanstandet hätte. Den geforderten Mieterhöhungen stimmte er jeweils zu.

2005 sollten Miete und Betriebskosten wieder steigen. Diesmal widersprach der Mieter und pochte auf den Mietvertrag: Das Erhöhungsverlangen sei unwirksam, weil die Vermieterin verlange, dass er einer erhöhten Nettokaltmiete zustimmen solle. Dabei sei doch eine Bruttokaltmiete festgelegt.

Die Umstellung sei zwischen den Parteien stillschweigend vereinbart worden, urteilte das Landgericht Itzehoe (9 S 20/08). Seit 1987 habe die Vermieterin Betriebskosten auf die Mieter umgelegt. Der Mieter habe alle Nachforderungen bezahlt und umgekehrt Guthaben entgegen genommen. Fünf Mieterhöhungsverlangen auf Basis einer Nettokaltmiete habe der Mieter ohne Vorbehalt akzeptiert. Dass die Vermieterin auf eine Nettokaltmiete umstellen wollte, habe der Mieter seit dem Schreiben von 1986 gewusst.

Wenn der Mieter daraufhin die Betriebskostenabrechnung widerspruchslos reguliere, dürfe die Vermieterin dies so verstehen, dass er mit dem geänderten Abrechnungsmodus, d.h. mit der Umlage sämtlicher Betriebskosten, einverstanden sei. Über zehn Jahre lang hätten die Vertragsparteien anders abgerechnet als im Mietvertrag vereinbart. Nun müsse sich der Mieter an dieser Praxis festhalten lassen.