Wohnen und Miete

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Mieter bestellt Abfallcontainer ...

... und kann Gebühren nicht zahlen: Der Hausvermieter haftet!

Eine Familie, die von Sozialleistungen lebt, hat im Rhein-Lahn-Kreis ein Haus gemietet. Der Mieter bestellte 2009 beim Landkreis Abfallcontainer, um Sperrmüll zu entsorgen. Für diesen Service setzte der Landkreis Abfallgebühren von 832 Euro fest, die der Mieter aber nicht zahlen konnte.

Nun hielt sich der Landkreis an den Grundstückseigentümer und verlangte von ihm die Abfallgebühren. Der Vermieter sah natürlich nicht ein, dass er die Gebühren seines Mieters tragen sollte und setzte sich zur Wehr.

Doch die Klage scheiterte beim Verwaltungsgericht Koblenz (7 K 1230/09.KO). Die Abfallgebührensatzung des Rhein-Lahnkreises sehe ausdrücklich vor, dass auch der Eigentümer eines Grundstücks für Abfallgebühren hafte. Er sei für sein Grundstück verantwortlich.

Das Risiko, dass ein Mieter finanziell nicht leistungsfähig genug sei, um Abfallgebühren aufzubringen, müsse nicht die Allgemeinheit tragen, sondern der Eigentümer als Vermieter. Ob der Vermieter von der Abfallentsorgung gewusst habe und ob die Container auf dem Grundstück oder nur in dessen Nähe gestanden hätten, spiele dabei keine Rolle.

Riss im Wohnzimmerfenster

Ursache war nicht aufzuklären: Vermieter bekommt keinen Schadenersatz

Ein Vermieter forderte von seiner Mieterin Schadenersatz, weil er im mittleren Element eines mehrteiligen Wohnzimmerfensters einen Riss festgestellt hatte. Nun muss ein Vermieter in so einem Fall nachweisen, dass der Mieter für den Schaden in der Wohnung verantwortlich ist. Das sei nicht gelungen, erklärte das Amtsgericht Münster, und wies die Klage des Vermieters ab (48 C 881/07).

Der Amtsrichter stützte seine Entscheidung auf die Erläuterungen eines Sachverständigen. Der Riss in der Scheibe sei ein so genannter "thermischer Glasbruch". So ein Riss entstehe durch unterschiedliche Wärmeeinflüsse, hatte der Experte ausgeführt, welche die Scheibe unter Spannung setzten. Das könne an vielen Ursachen liegen, etwa an Gewitterregen, an Teilbeschattung oder auch an dunklen Gegenständen direkt hinter der Verglasung.

Die Ursache des Schadens sei unklar und das wirke sich zu Lasten des Vermieters aus, so der Amtsrichter. Ob die Mieterin zu dem Glasbruch beigetragen habe, stehe nicht fest - wahrscheinlich eher nicht. Selbst wenn sie dunkle Sitzmöbel oder ein Klavier direkt hinter dem Fenster aufgestellt hätte, wäre sie für den Riss nicht verantwortlich zu machen. Fachkenntnisse über Glas bzw. die Ursachen von Glasbruch könne man von einem Mieter nicht erwarten.

Vermieterin tauschte verkalkten Wasserhahn aus

Das ist keine "Kleinreparatur", deren Kosten die Mieterin übernehmen muss

Laut Mietvertrag war die Mieterin verpflichtet, die Kosten für kleinere Reparaturen an Installationen für Strom, Wasser und Gas, an Heizung und Herd selbst zu tragen. Als die Vermieterin einen völlig verkalkten Wasserhahn austauschen ließ, wollte sie mit Verweis auf diese Vertragsklausel der Mieterin die Kosten (36,51 Euro) in Rechnung stellen. Doch die weigerte sich zu zahlen.

Zu Recht, urteilte das Amtsgericht Gießen (40-M C 125/08). Zum einen handle es sich hier nicht um eine Reparatur - die wäre hier unwirtschaftlich gewesen -, sondern um einen Austausch bzw. Erneuerung des verkalkten Teils. Dafür müsse grundsätzlich der Vermieter aufkommen.

Zum anderen erfasse die betreffende Vertragsklausel nur kleine Reparaturen, deren Entstehen der Mieter beeinflussen könne. Die Kosten auf Mieter abzuwälzen, sei nur dann sachgerecht, wenn es von ihrem sorgfältigen Umgang mit Installationen abhänge, ob und in welchem Umfang Reparaturen anfielen. Wie schnell ein Wasserhahn verkalke, hänge aber vom Härtegrad des Wassers ab und nicht vom Verhalten des Mieters.

Lebensgefährtin des Mieters möchte einziehen

Vermieterin sagt "Nein" und verweist auf ihren Plan, das Haus zu verkaufen

Der Mieter eines Hauses wollte seine Lebensgefährtin und deren zwei Kinder bei sich aufnehmen. Bei der Vermieterin kündigte er den bevorstehenden Einzug an. Doch die verweigerte ihm die Erlaubnis: Im Mietvertrag stehe nur eine Person, argumentierte die Hauseigentümerin. Außerdem wolle sie das Haus verkaufen.

Diese Abfuhr akzeptierte der Mieter nicht und zog vor Gericht: Beim Amtsgericht Ludwigsburg setzte er sich durch (10 C 3187/07). Mieter dürften grundsätzlich ihre Lebensgefährten in die Wohnung oder ins Haus aufnehmen, um einen gemeinsamen Haushalt zu führen, so der Amtsrichter. Dass die Vermieterin beabsichtige, irgendwann einmal das Haus zu verkaufen, spreche nicht dagegen. Das sei kein wichtiger Grund, der es rechtfertigte, dem Mieter diese Bitte abzuschlagen.

Verkaufen könne die Vermieterin ihr Eigentum allemal, auch nach dem Einzug der Familie. Da das Haus ohnehin vermietet sei, nämlich an den Kläger, überzeuge hier auch das Argument nicht, dass ein unvermietetes Haus leichter loszuschlagen sei. Für einen potenziellen Käufer mache es keinen Unterschied, ob das Haus mit einer Person oder mit vier Personen belegt sei.

Zusätzliches Messgerät für Wärmeverbrauch

Mieterin verweigert die Zustimmung zur Installation des Heizkostenverteilers

Die Hauseigentümerin wollte den Heizkostenverteiler in einer ihrer Mietwohnungen umprogrammieren lassen: Künftig sollten die Verbrauchswerte per Funk übertragen werden. Damit werde das Ablesen der Werte in der Wohnung überflüssig, warb die Vermieterin für ihr Vorhaben. Außerdem werde ein zusätzlicher Heizkostenverteiler eingebaut, um die von einem Fallrohr der Heizung abgegebene Wärme zu messen, deren Verbrauch bisher nicht erfasst werde.

Davon war die Mieterin allerdings überhaupt nicht begeistert: Sie lehnte die Installation rundweg ab. Auf einem Austausch könnte die Eigentümerin nur bestehen, wenn das alte Messgerät nicht mehr funktionieren würde, fand die Mieterin. Bis hin zum Bundesgerichtshof trugen die Mietparteien den Streit aus (VIII ZR 170/09).

Die Bundesrichter verurteilten die Mieterin dazu, den Einbau zu dulden: Sie müsse den von der Vermieterin beauftragten Personen den Zutritt zu ihrer Wohnung erlauben. Zwar sei das alte Messgerät nicht defekt. Doch solle das neue Gerät eine Lücke schließen und erstmals den gesamten Wärmeverbrauch in der Wohnung erfassen.

Das sei ein legitimes Anliegen, das die Mieterin nicht zurückweisen dürfe. Das Umprogrammieren des vorhandenen Messgeräts liege ohnehin im Interesse beider Vertragsparteien: Schließlich sei es viel komfortabler, die Werte per Funk zu übermitteln, anstatt Ablesetermine in der Wohnung zu organisieren.

Schlecht begründetes Mieterhöhungsverlangen:

Ist die Pflicht zu Schönheitsreparaturen bei den Vergleichswohnungen anders geregelt, ist dies offenzulegen

In einem Mietvertrag von 1979 war vereinbart, dass die Vermieterin die Schönheitsreparaturen zu tragen hatte. Das wurde im Vertrag mit einem Kostenanteil von 6,05 DM pro Quadratmeter und Jahr berücksichtigt. 2008 erhielt der Mieter von der Vermieterin ein Schreiben, in dem sie eine Mieterhöhung ankündigte (von 402,47 auf 429,27 Euro).

Sie verwies in dem Brief auf drei Vergleichswohnungen und gab deren Miete mit jeweils 5,80 Euro pro Quadratmeter an. Bei einer dieser Wohnungen war ein Aufschlag für Schönheitsreparaturen durch den Vermieter als Teil der Miete vereinbart. Bei den anderen beiden Vergleichswohnungen hatten die Mieter die Schönheitsreparaturen zu finanzieren. Aus diesem Grund erklärte das Landgericht Hannover das Mieterhöhungsverlangen für unwirksam (8 S 10/09).

Es sei nicht ausreichend begründet: In dem Schreiben werde die unterschiedliche Mietstruktur der Vergleichswohnungen nicht offengelegt. Auf unterschiedliche Regelungen in Bezug auf die Schönheitsreparaturen müsse die Vermieterin den Mieter aufmerksam machen, um diesem eine sachliche Prüfung der Kostenfaktoren zu ermöglichen.

Dem Mieterhöhungsverlangen sei nicht zu entnehmen, dass der Betrag von 5,80 Euro pro qm bei der ersten Wohnung nicht die tatsächlich gezahlte Miete darstelle, sondern das Ergebnis einer Rechenoperation sei - weil die Vermieterin den Aufschlag für die Schönheitsreparaturen abgezogen habe. Die Vergleichsmieten für die anderen zwei Wohnungen würden dagegen anders berechnet.

Wasserschaden in der Mietwohnung

Vermieter müssen das Rohrleitungssystem nicht regelmäßig kontrollieren lassen

Der Mieter wohnte noch nicht lange in der Mietwohnung, da wurde sie von Wasser überschwemmt: Eine Wasserrohrleitung war undicht. Für die Kosten der Instandsetzung kam die Gebäudeversicherung des Vermieters auf. Da die Räume in dieser Zeit unbewohnbar waren, zog der Mieter zu Bekannten und verlangte anschließend vom Vermieter Schadenersatz für zusätzliche Fahrtkosten.

Darauf hätte er nur Anspruch, wenn der Vermieter für den Mangel der Mietsache verantwortlich wäre, erklärte ihm das Landgericht Duisburg (13 S 58/10). Das treffe jedoch nicht zu. In dem Gebäude habe es seit Jahren keine Schäden am Wasser-Rohrleitungssystem gegeben. Ohne Anlass müsse der Vermieter die Rohrleitungen nicht von Fachleuten überprüfen lassen.

Ein undichtes Rohr gehöre zum allgemeinen Lebensrisiko. Vermieter seien nicht verpflichtet, das Rohrleitungssystem in regelmäßigen Intervallen einer Generalinspektion zu unterziehen. Nur wenn bei älteren Anlagen Störungen auftreten, die weitere Defekte befürchten ließen, müssten Vermieter aktiv werden und eine Fachfirma mit einer Kontrolle des Rohrsystems beauftragen.

Moderne, luftdichte Fenster im Altbau

Wenn Mieter mehr lüften und heizen müssen, ist das kein Mangel der Mietsache

In einem Mietshaus mit sechs Parteien klagte (nur) Ehepaar S über Schimmelbefall. Die Mieter vermuteten defekte Wasserleitungen in der oberen Wohnung. Der Vermieter schickte einen Handwerker, der dort nicht fündig wurde. Dann beauftragte er einen Bausachverständigen damit, die Ursache zu ergründen. Der führte die Schäden darauf zurück, dass das Ehepaar S trotz einer Unmenge von Topfpflanzen zu wenig lüfte.

Als kurz darauf die Mieter den Mietvertrag kündigten, forderte der Hauseigentümer von ihnen Ersatz für die Handwerker- und Gutachterkosten (rund 2.000 Euro) sowie Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden: Die Mieter hätten sie schuldhaft verursacht, das sehe man schon daran, dass sich der Vormieter nie über Schimmel beschwert habe. Die neuen Fenster hätten zu Schimmel geführt, konterten die Mieter, es liege an der Mietsache.

Dem widersprach das Amtsgericht Nürtingen (42 C 1905/09). Dass ältere Häuser schlechter wärmegedämmt seien als Neubauten, könne man als Allgemeinwissen voraussetzen. Luftdichte, moderne Fenster führten deshalb im Altbau zu Problemen, aber nur, wenn nicht genügend geheizt und gelüftet werde. Auch das sei allgemein bekannt und stelle keinen Mangel der Mietsache dar. Mieter müssten sich darauf einstellen.

Ehepaar S habe die Wohnung in Kenntnis der Umstände (altes Haus, dünne Außenwand, dichte Fenster) gemietet, daraus aber keine Konsequenzen gezogen. Laut der Nebenkostenabrechnung habe das Ehepaar deutlich weniger geheizt als die anderen Mieter. Zudem seien sämtliche Fenstersimse mit Pflanzen zugestellt gewesen - eine weitere Quelle für Feuchtigkeit. Ungenügend gelüftet hätten sie obendrein und so den Schimmel verursacht. Der Vermieter habe deshalb Anspruch auf Schadenersatz.

Dauerlüften ist unzumutbar!

Schimmel: Mieter dürfen die Miete zu 100 Prozent kürzen

Kaum hatte die fünfköpfige Familie die neue Mietwohnung bezogen, tauchten die schwarzen Flecken an den Wänden auf. Der Schimmel breitete sich in allen Räumen aus - vom Fußboden ausgehend bis zu einer Höhe von 80 Zentimetern. Die Mieter forderten die Vermieterin auf, die Ursache der Feuchtigkeitsschäden zu klären.

Doch ein Mitarbeiter der Immobiliengesellschaft drückte dem Ehepaar nur eine Broschüre in die Hand: "Richtiges Heizen und Lüften". Es könne nur am Verhalten der Mieter liegen, meinte er, denn das Haus sei nach den "anerkannten Regeln der Technik" gebaut. Nun zog die Mieterin vor Gericht und verlangte Abhilfe: Die Gesundheit der ganzen Familie stehe auf dem Spiel, die Atemwege seien bereits bei allen angegriffen.

Das Amtsgericht München beauftragte einen Bausachverständigen damit, die Wohnung zu begutachten (412 C 11503/09). Der Experte stellte fest, dass die Feuchtigkeit auch durch langes, intensives Lüften nicht dauerhaft abzog. Nur bei weit offenen Fenstern lagen die gemessenen Werte in einem Bereich, in dem kein Schimmel entsteht.

Fazit des Amtsrichters: Nur Durchzug rund um die Uhr schließe Feuchtigkeitsschäden aus. Damit sei die Wohnung unbewohnbar, zumindest für Leute, die berufstätig und daher tagsüber abwesend seien ... Eine Wohnung dürfe Mieter nicht in ihrem normalen Leben einschränken. Unzumutbar wäre z.B. der Zwang, auch im Winter nachts bei offenem Fenster zu schlafen. Solche Fragen müsse ein Mieter nach Belieben entscheiden können, andernfalls sei die Mietsache mangelhaft.

Das sei sie hier schon deshalb, weil der massive, großflächige Schimmelbefall die Gesundheit der Bewohner gefährde. Intensive Besiedlung mit Pilzen und extrem hohes Aufkommen von Milben schließe einen normalen Gebrauch der Mietwohnung aus. Die Mieter dürften deshalb - bis zur Beseitigung des Mangels - die Miete um 100 Prozent kürzen.

Tod eines Mieters ohne Erben

Vermieter kann eine Nachlasspflegschaft beantragen, um den Anspruch auf ausstehende Miete geltend zu machen

Nach einiger Zeit in der Klinik war der Mieter gestorben: Sein Vermieter kannte keine Angehörigen oder Freunde. Er erkundigte sich beim Nachlassgericht, doch auch das Gericht hatte keine Informationen über Erben. Um die ausstehenden Mietzahlungen einfordern zu können, beantragte der Vermieter, eine Nachlasspflegschaft einzurichten.

Grundsätzlich gilt in so einem Fall: Sind keine Erben bekannt und Gläubiger machen Forderungen geltend, muss das Nachlassgericht den Nachlass sichern und zu diesem Zweck einen Nachlasspfleger bestellen. Da der Mieter kaum etwas von Wert hinterlassen hatte, verlangte das Amtsgericht vom Vermieter, dafür einen Gerichtskostenvorschuss zu leisten.

Das lehnte der Vermieter ab und legte Einspruch ein: Das Oberlandesgericht Hamm gab ihm Recht (15 W 308/10). Das Amtsgericht dürfe es nicht von einem Gerichtskostenvorschuss abhängig machen, ob es eine Nachlasspflegschaft mit dem Aufgabenkreis "Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses" installiere. Nur eventuelle Erben müssten für diese Kosten aufkommen.

Seien diese unbekannt, müsse das Nachlassgericht nach dem Tod des Mieters einen Nachlasspfleger bestellen, damit der Vermieter bei dieser Instanz die ausstehenden Mietzahlungen anmelden könne.

"Wohnung in ruhiger Lage"

Mieter kündigen wegen schnarchender Nachbarn: Schadenersatz für Umzugskosten?

Schon wenige Monate nach dem Einzug kündigten Mieter in einem Bonner Mehrfamilienhaus ihren Mietvertrag. Begründung: Sie hätten die Wohnung nur gemietet, weil sie im Zeitungsinserat als "Wohnung in ruhiger Lage" angepriesen worden war. Tatsächlich könne man in diesem Haus aber nachts wegen störender Schnarchgeräusche kein Auge zutun. Nun sollte die Vermieterin die Umzugskosten in Höhe von 7.138 Euro erstatten.

Das komme nicht in Frage, urteilte das Amtsgericht Bonn (6 C 598/08). Naturgemäß entspreche der Schallschutz von Altbau-Holzbalkendecken nicht modernen Anforderungen. Doch das dürften Mieter auch nicht erwarten, wenn in der Wohnungsanzeige stehe: "Klassische Altbauwohnung mit Holzböden". Im Altbau müsse man damit rechnen, dass tiefe Frequenzen, also auch Schnarchgeräusche, aus den Nachbarwohnungen "durchkämen".

Trotzdem sei die Wohnung keineswegs mangelhaft. Maßstab für den Schallschutz sei nicht das heutige Niveau in einem Neubau, sondern der Standard zur Bauzeit des Hauses. Ein höherer Maßstab sei auch im Mietvertrag nicht vereinbart. Demnach sei das Haus ausreichend schallisoliert.

Werde eine Wohnung "in ruhiger Lage" vermietet, beziehe sich diese Eigenschaft nach allgemeinem Verständnis auf die Umgebung, also auf die Intensität des Straßenlärms (bzw. andere Geräuschquellen von außen) und auf das Verhalten der Hausbewohner im Treppenhaus, auf Balkonen oder im Garten. Das sei nicht zu verwechseln mit einer Garantie dafür, dass kein Geräusch von einer Wohnung zur anderen durchdringe.

Wohnen im Hotel ...

Münchner Mieter mindert die Miete wegen Lärmbelästigung

Vor fast 40 Jahren hatte Herr M eine Wohnung in einem Münchner Hochhaus gemietet (aktuelle Miete:1.300 Euro). Sechs der 22 Etagen sind von einem Hotel belegt, drei an eine Klinik vermietet. In 13 Etagen befinden sich Wohnungen. In einem Nebengebäude ist ein Konferenzzentrum untergebracht.

2008/2009 wurde die Hotelküche umgebaut. Ab Mai 2009 kürzte Herr M die Miete wegen diverser Mängel. Die seien größtenteils durch den Umbau entstanden, beanstandete der Mieter: Die neu installierte Klimaanlage mache Krach, Lärm aus der Hotelküche sei zu hören und Küchendämpfe zögen durch seine Wohnung. Im Sommer könne er wegen des neuen Biergartens nicht schlafen. Kinder spielten bis spät in die Nacht und Partylärm komme dazu.

Die Vermieterin wies die Kritik zurück und forderte die volle Miete: Schließlich habe der Mieter gewusst, dass er eine Wohnung in einer Hotelanlage miete. So sah es auch das Amtsgericht München: Umstände, mit denen der Mieter in einer Hotelanlage rechnen musste, stellten deshalb keinen Mangel der Mietsache dar (412 C 25702/09).

Allerdings hätten Zeugen bestätigt, dass von der neuen Lüftung auf dem Dach des Nebenhauses eine erhebliche Lärmbelästigung ausgehe. Störende Küchengerüche machten sich erst seit dem Umbau bemerkbar. Diese Mängel beeinträchtigten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und berechtigten den Mieter zu einer geringfügigen Mietkürzung.

Im Prinzip müsse Herr M jedoch die Beeinträchtigungen durch den Hotelbetrieb dulden, weil dieser von Anfang an bestanden habe. Dass ein Hotel in einem Innenhof einen Biergarten einrichte, sei in München üblich und zu erwarten. Auch nächtlicher Partylärm sei in so einer Wohnsituation hinzunehmen.

Immerhin liege das Hotel zentral: Die damit verbundene "Infrastruktur" - Lokale, Kinos, Nachtleben - biete zwangsläufig Vor- und Nachteile. Im Sommer spiele sich das soziale Leben nachts nun einmal auch im Freien ab. Ein Mieter, der dorthin ziehe, nehme das freiwillig in Kauf - ebenso wie das Kommen und Gehen von Hotelgästen und ihrer lärmenden Kinder.

Eigenbedarfskündigung unwirksam

Wird im gleichen Haus eine Wohnung frei, müssen Vermieter die Mieter informieren

Das alte Ehepaar lebte schon lange in der Bonner Mietwohnung. Im Frühjahr 2008 kündigte die Hauseigentümerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.1.2009: Ihre Tochter werde volljährig und wolle mit Beginn ihres Studiums einen eigenen Hausstand gründen, so die Vermieterin, dafür sei die Wohnung des Ehepaares gut geeignet.

Noch vor Ablauf der Kündigungsfrist wurde im gleichen Mietshaus eine weitere Mietwohnung frei. Die Hauseigentümerin vermietete diese Wohnung neu, ohne sie zuvor dem Ehepaar angeboten zu haben. Die Mieter zogen nicht aus und ließen es auf eine Räumungsklage ankommen.

Beim Landgericht war die Klage der Vermieterin erfolgreich: Die Eigenbedarfskündigung sei ausreichend begründet, fand das Landgericht, auch wenn die Wohnverhältnisse der Tochter im Kündigungsschreiben nicht erläutert würden. Das Ehepaar hätte darlegen müssen, dass die gekündigte und die frei werdende Wohnung vergleichbar seien, und dass sie die Alternativwohnung hätten beziehen wollen, wenn sie ihnen angeboten worden wäre.

Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Er erklärte die Kündigung für unwirksam und wies die Räumungsklage gegen die Mieter ab (VIII ZR 78/10). Vermieter müssten auf die Interessen der Mieter Rücksicht nehmen und ihnen nach einer Eigenbedarfskündigung eine Wohnung anbieten, falls im gleichen Haus (oder in derselben Wohnanlage) während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung frei werde.

In so einem Fall sei der Vermieter verpflichtet, die Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung - Größe und Ausstattung der Wohnung sowie die Mietkonditionen - zu informieren. Dann könnten die Mieter überlegen, ob die Wohnung tatsächlich mit der ihren vergleichbar sei, und ob sie das Alternativangebot akzeptierten. Diese Pflicht habe die Vermieterin im konkreten Fall nicht erfüllt und habe deshalb gegen das Ehepaar keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Vermieterin muss renovieren

Diese Pflicht entfällt nicht wegen einer abgerissenen Tapete ...

Der 1995 geschlossene Mietvertrag enthält eine starre Fristenregelung für die von der Mieterin durchzuführenden Schönheitsreparaturen. Solche Regelungen sind unwirksam, was seit einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) 2006 seit feststeht.

Davon erfuhr die Mieterin, die ihre Wohnung nie renoviert hatte, durch ein Schreiben der Vermieterin: 2007 teilte die Hauseigentümerin mit, dass sie aufgrund des BGH-Urteils nunmehr die Kosten von Renovierungsmaßnahmen tragen müsse und deshalb die Miete erhöhen werde.

Daraufhin verlangte die Mieterin Schönheitsreparaturen. Darauf wollte sich die Vermieterin aber nicht einlassen: Die Wohnung sei so heruntergekommen, dass der Anspruch der Mieterin auf Renovierung entfalle. Die Vermieterin verwies auf abgerissene Tapeten, Kratzer und Malereien des Sohnes der Mieterin an den Wänden, große Löcher in der Wand des Schlafzimmers usw.

Mit dieser Argumentation kam sie beim Landgericht Limburg jedoch nicht durch (3 S 19/09). Die Mieterin und ihr Sohn hätten zwar teilweise die Grenzen des "vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache" überschritten, so das Gericht. Die Folgeschäden müsse die Mieterin auf eigene Kosten beheben.

Die Wohnung sei jedoch nicht in einem Umfang vernachlässigt oder verwahrlost, dass es generell unbillig wäre, von der Vermieterin Schönheitsreparaturen zu verlangen. Der Anspruch der Mieterin auf Renovierung sei auch nicht verjährt: Denn die dreijährige Verjährungsfrist für diesen Anspruch habe erst zu laufen begonnen, als die Mieterin von der Renovierungspflicht der Vermieterin erfuhr. Danach sei sie sofort aktiv geworden.

Dachwohnung mit Schrägen zu klein?

Mit "ca."-Angabe in einem Zeitungsinserat wird keine Wohnfläche vereinbart

Für 515 Euro monatlich hatte eine Frau 2007 in München eine Wohnung unter dem Dach gemietet. In einer lokalen Wochenzeitschrift hatte sie das Inserat entdeckt. Darin stand, die Wohnfläche betrage "ca. 36 qm". Im Mietvertrag wurde allerdings keine Größe festgehalten.

Ein Jahr später beanstandete die Mieterin in einem Schreiben an die Vermieterin, die Wohnung sei viel kleiner als vereinbart. Auf Grund der Dachschrägen in der Wohnung sei sie höchstens 24 qm groß. Wo die Zimmerhöhe keine zwei Meter erreiche, sei die entsprechende Fläche nur teilweise als Wohnfläche anzurechnen. Die Vermieterin konterte, vereinbart sei gar nichts - die Mieterin habe die Wohnung "gemietet wie besichtigt".

Das Amtsgericht München gab der Vermieterin Recht und verurteilte die Mieterin dazu, die volle Miete zu zahlen (424 C 7097/09). Nur wenn eine bestimmte Wohnfläche schriftlich im Mietvertrag vereinbart sei, dürften Mieter die Miete kürzen, falls die Wohnfläche tatsächlich über zehn Prozent kleiner sei.

Im konkreten Fall sei aber vertraglich nichts vereinbart. "Ca."-Angaben in einer Annonce stellten keine verbindliche Vereinbarung dar, wichtige Punkte müssten im Vertrag stehen. Außerdem entsprächen die angegebenen 36 qm der Grundfläche.

Die Mieterin habe die Wohnung vor Vertragsschluss besichtigt und die Dachschrägen gesehen. Dass sie die Gebrauchstauglichkeit des Raums einschränkten, sei von Anfang an klar gewesen. Also hätte die Mieterin - vor der Unterschrift unter den Mietvertrag - von der Vermieterin verlangen müssen, die Wohnungsgröße anders zu berechnen. Und vor allem: Das hätten die Mietparteien vertraglich fixieren müssen.

Psychisch kranker Mieter stört Hausfrieden

Sein nicht vorwerfbares Fehlverhalten rechtfertigt keine fristlose Kündigung

Schon seit 2005 stand der psychisch kranke Mieter unter Betreuung. Er litt unter einer Form von Schizophrenie, die phasenweise auftritt. Einige Male war der Mann deswegen in einer psychiatrischen Klinik behandelt worden. Anfang 2010 häuften sich die Beschwerden der Mitbewohner über ihn: Er schütte Wasser aus einem Eimer in den Hof, später war von Urin und unerträglichem Gestank die Rede.

Gestützt auf den Vorwurf erheblicher Geruchsbelästigung kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis. Der Mieter akzeptierte dies nicht und blieb in der Wohnung. Die Räumungsklage der Vermieterin scheiterte beim Amtsgericht Düren (47 C 117/10). Das Handeln des Mieters sei eindeutig vertragswidrig und störe den Hausfrieden, erklärte der Amtsrichter. Da er jedoch aufgrund seiner Krankheit daran keine Schuld trage, müsse man die Belange der Parteien gegeneinander abwägen.

Die Steuerungsfähigkeit des Mannes sei stark eingeschränkt. Niemand dürfe wegen einer Behinderung benachteiligt werden. Auch bei psychisch kranken Menschen habe die eigene Wohnung einen besonderen Stellenwert. Deshalb dürfe die Vermieterin dem Mann trotz des Gestanks nicht kündigen. Die Belästigung für die Mitbewohner wiege nicht so schwer, dass eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt wäre.

Streit um eine Kaution

Mieter müssen nur zahlen, wenn ihnen der Vermieter ein "insolvenzfestes" Konto nennt

Ein Ehepaar mietete auf einem Gutshof eine Wohnung und Pferdeboxen für Reitpferde. Zur Sicherheitsleistung stand im Wohnungs-Mietvertrag: "Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses ... eine Barkaution in Höhe von 2.000 Euro auf ein Mietkautionskonto - Übergabe an den Vermieter beim Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut" anzulegen.

Trotz mehrmaliger Aufforderung durch die Eigentümer des Gutshofs zahlten die Mieter keine Kaution. Begründung: Barzahlung komme nicht in Frage. Kaution würden sie nur auf ein Extra-Mietkautionskonto überweisen, das den gesetzlichen Anforderungen genüge. Doch die Vermieter benannten kein Mietkautionskonto und kündigten wegen dieses Streits das Mietverhältnis.

Ihre Räumungsklage gegen das Ehepaar scheiterte beim Bundesgerichtshof (VIII ZR 98/10). Die Kündigung wegen der fehlenden Kaution sei unwirksam. Mieter dürften die Zahlung davon abhängig machen, dass der Vermieter zuvor ein "insolvenzfestes" Konto benennt, entschieden die Bundesrichter. (Das bedeutet: Wird der Vermieter zahlungsunfähig, haben seine Gläubiger keinen Zugriff auf das dort festgelegte Geld.)

Vermieter müssten die Kaution getrennt von ihrem Vermögen anlegen, damit der Betrag im Fall des Falles vor den Ansprüchen der Gläubiger geschützt sei. So habe es der Gesetzgeber im Interesse der Mieter geregelt. Es gebe keinen Grund, diesen Schutz durch eine Lücke zu Beginn eines Mietverhältnisses zu unterlaufen. Und das wäre der Fall, wenn Mieter die Kaution bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Konto überweisen müssten.

Mieter kürzen die Miete wegen Schimmels ...

... ohne dem Vermieter den Mangel anzuzeigen: Kündigung ist wirksam

Die Mieter einer Berliner Wohnung zahlten 2007 vier Monate lang überhaupt keine oder zu wenig Miete. Daraufhin kündigte ihnen der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos. Die Eheleute widersprachen der Kündigung und verwiesen auf gravierende Mängel der Wohnung: Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern.

Der Vermieter erhob Räumungsklage und setzte sich damit beim Bundesgerichtshof durch (VIII ZR 330/09). Im konkreten Fall stehe den Mietern nicht das Recht zu, die Miete zurückzuhalten, so die Bundesrichter. Dieses Recht diene dazu, auf den Vermieter Druck auszuüben, wenn er seine Pflicht vernachlässige, bei einem Mangel der Mietsache Abhilfe zu schaffen. Das setze aber voraus, dass der Vermieter den Mangel kenne.

Wer dem Vermieter einen Mangel - hier also den Befall der Wände mit Schimmelpilzen - nicht anzeige, könne auch nicht erwarten, dass dieser den Mangel beseitige. Erst wenn Mieter Schäden meldeten und Abhilfe verlangten, dürften sie die danach fällig werdende Miete kürzen, um den Vermieter dazu zu bewegen, tätig zu werden.

Eigenbedarfskündigung nach drei Monaten

Unwirksam: Vermieter hatte die Mieterin nicht über die Möglichkeit einer nur kurzen Mietdauer informiert

Ein knappes Vierteljahr wohnte die Frau in der Mietwohnung, als ihr der Vermieter mitteilte, er benötige nun leider die Räume für sich selbst. Er beabsichtige nämlich, seine Freundin zu heiraten. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses sei er sich da noch nicht sicher gewesen. Außerdem habe er damals noch überlegt, eine andere Wohnung als Familienwohnung anzumieten.

Die Mieterin zog gegen die Kündigung gerichtlich zu Felde und setzte sich schließlich beim Bundesgerichtshof durch (VIII ZR 180/09). Der Vermieter könne nicht ernsthaft behaupten, drei Monate vor der Kündigung noch nicht gewusst zu haben, dass er mit seiner späteren Ehefrau zusammenziehen wollte, so die Bundesrichter. Zumal er ja selbst erklärte, er habe sich nach einer Familienwohnung umgesehen.

Angesichts dieser Situation sei von vornherein klar gewesen, dass in absehbarer Zeit Eigenbedarf entstehen und die Mietdauer für die Mieterin sehr kurz ausfallen könnte. Darüber müsse ein Vermieter Mietinteressenten vor Vertragsschluss informieren. Alles andere sei unredlich. Sie rechneten schließlich mit längerer Mietdauer.

Der Vermieter dürfe der Frau die Last eines Umzugs nicht zumuten, wenn er sie vorher über seine Absichten im Unklaren gelassen habe. Er könne sich auch nicht damit rechtfertigen, dass die Mieterin von der Existenz einer Lebensgefährtin wusste. Ein Mietinteressent müsse keine Nachforschungen über die Lebenssituation und mögliche Pläne des Vermieters anstellen.

Mieterin baute Rauchwarnmelder ein

Vermieterin will trotzdem neue Geräte installieren lassen

Eine in Mecklenburg-Vorpommern lebende Mieterin hatte in ihrer Wohnung Rauchwarnmelder eingebaut. Ein paar Monate später erhielt sie Post von der Vermieterin: Diese kündigte an, sie werde von einer Fachfirma in allen Mietwohnungen Rauchwarnmelder installieren lassen. Diese Maßnahme und eine jährliche Sicht- und Funktionsprüfung der Geräte müssten die Mieter hinnehmen.

Dem widersprach die Mieterin und verwies auf ihre eigenen Rauchwarnmelder. Ihre Investition würde durch die Maßnahme der Vermieterin nutzlos. Dabei entsprächen ihre Melder allen vorgeschriebenen Kriterien und die jährliche Kontrolle lasse sie ebenfalls durchführen. Vergeblich zog die Vermieterin vor Gericht und verlangte das Einverständnis mit dem Einbau.

Anders als in anderen Bundesländern verpflichte die Landesbauordnung von Mecklenburg-Vorpommern die Mieter - und nicht die Vermieter - dazu, die Wohnung mit Rauchwarnmeldern auszurüsten, erklärte das Amtsgericht Hagenow (10 C 359/09). Wenn ein Mieter dieser Pflicht nachgekommen sei und zusichere, die Geräte regelmäßig warten zu lassen, müsse er den Einbau durch den Vermieter nicht dulden. Die Installation erhöhe die Sicherheit der Mietsache. Funktionierende Geräte auszutauschen, sei jedoch nicht sinnvoll.

Die in der Wohnung angebrachten Geräte entsprächen den Normen DIN EN 14604 und DIN 14676. Sie seien zudem von Experten der Versicherungswirtschaft geprüft und zertifiziert (VdS-Siegel). Nach dem Willen des Ministeriums für Verkehr-, Bau- und Landesentwicklung Mecklenburg-Vorpommern treffe den Mieter diese Aufgabe - weil er als Besitzer und Nutzer der Wohnung am besten wisse, wo die Warnmelder anzubringen seien.