Wohnen und Miete

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Wasserzähler fast 15 Jahre nicht geeicht

Betriebskostenabrechnung ist nur ordnungsgemäß, wenn der Verbrauch richtig gemessen wird

In den vergangenen Jahren hatte der Mieter für Heiz- und Wasserkosten immer einen Betrag zwischen 200 und 310 Euro gezahlt. Doch die Betriebskostenabrechnung für 2007/2008 ließ ihn stutzig werden: 548 Euro hatte die Vermieterin ausgerechnet. Dabei war der Mann aus beruflichen Gründen im Winter drei Monate in einer anderen Stadt gewesen.

Die Abrechnung kann nicht stimmen, dachte der Mieter, da wird falsch gemessen. Kein Wunder - waren doch die Warmwasserzähler zuletzt im Jahr 1995 geeicht worden. Der Mieter lehnte es ab, die von der Vermieterin geforderte Nachzahlung zu leisten. Zu Recht, wie das Amtsgericht Neubrandenburg entschied (5 C 130/09). Die Verbrauchsdaten seien nicht ordnungsgemäß erfasst.

Wasserzähler müssten alle fünf Jahre geeicht werden. Diese Frist sei um fast zehn Jahre überschritten. Also könne man nicht davon ausgehen, dass die Geräte den Verbrauch richtig messen. Die hier abgelesenen Messdaten taugten auch nicht mehr als Grundlage für eine Schätzung. Sei die Eichfrist für Wasserzähler abgelaufen, dürfe die Vermieterin die Wasserkosten nur noch dann nach Verbrauch abrechnen, wenn sie - durch Befunde anerkannter Prüfstellen - nachweisen könne, dass die Zähler noch richtig funktionierten.

Modernisierungskosten ...

... darf der Vermieter im Prinzip nach dem "Maßstab Wohnfläche" auf die Mieter umlegen

Ein Mietshaus mit drei Wohnungen wurde wärmegedämmt. Anschließend kam es zum Streit zwischen zwei Mietern und dem Vermieter über die Mieterhöhung anlässlich der Modernisierung. Der Vermieter legte nämlich die Modernisierungskosten auf alle drei Wohnungen um, gestaffelt nach Wohnfläche. Das hielten die Mieter der Wohnungen im Erdgeschoss und im ersten Stock für ungerecht: Von den Dämmmaßnahmen profitiere im wesentlichen der Mieter im obersten Stock.

Das Landgericht Münster entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters (8 S 131/09). Die Aufteilung von Modernisierungskosten nach Wohnfläche sei zulässig - es sei denn, einzelne Kosten seien tatsächlich nur einer Wohnung zuzuordnen. Entgegen der Behauptung der Mieter treffe das hier aber nicht zu: Der Bausachverständige habe bestätigt, dass die Modernisierung dem ganzen Haus durch geringeren Energieverbrauch zugute komme.

Möglicherweise spare der Mieter im zweiten Stock mehr als die anderen, räumte das Gericht ein. Deswegen sei aber die Umlage gemäß dem Kriterium Wohnfläche noch nicht als ungerecht anzusehen. Wer wieviel spare, sei nicht einfach und schnell festzustellen, da dies ja auch vom Heizverhalten der Bewohner abhänge. Der Vermieter könne aber nicht mit der Umlage der Kosten warten, bis dieser Punkt einwandfrei geklärt sei. Die Umlage müsse einfach praktikabel und einfach überprüfbar sein, die Umlage nach Fläche leiste dies.

Balkon nachträglich angebaut

Um wie viel kann die Vermieterin die Miete heraufsetzen?

Schon seit 1967 wohnte das alte Ehepaar in der Hamburger Mietwohnung. 2007 ließ die Vermieterin einen Balkon anbauen. Im Frühjahr schrieb sie den Mietern, sie werde infolgedessen die Miete von 297,57 Euro auf 325,09 Euro erhöhen. Dabei lege sie den vom Mietspiegel ausgewiesenen Mittelwert von 5,54 Euro pro Quadratmeter (qm) zugrunde.

Die Mieter hielten die Mieterhöhung für überzogen: Die Fläche des Balkons sei geringer anzusetzen, meinten sie. Die Vermieterin zog vor Gericht und erreichte beim Amtsgericht Hamburg-Altona zumindest einen Teilerfolg (315a C 251/08). Sie dürfe die monatliche Grundmiete auf 321,43 Euro erhöhen, entschied das Amtsgericht.

Die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen betrage 5,54 Euro pro qm, wie die Vermieterin richtig veranschlagt habe. Die Prüfung der Wohnfläche vor Ort habe eine reine Wohnfläche (Wohnung ohne Balkon) von 56,42 qm ergeben, der Balkon sei 6,41 qm groß. Da der Balkon nur zu einem Viertel als Wohnfläche zu berücksichtigen sei, entspreche dies einer zusätzlichen Wohnfläche von 1,20 qm. Die anzurechnende Wohnfläche liege also insgesamt bei 58,02 Quadratmetern.

Mieter erhält Schadenersatz fürs Renovieren

Schimmelschäden muss er aber auf eigene Kosten beseitigen lassen

Der Mieter musste umziehen und besprach mit dem Vermieter die fälligen Renovierungsarbeiten in der Wohnung. Die Parteien schlossen einen "Mietaufhebungsvertrag". Im Schlafzimmer und im Bad habe er wohl zu wenig gelüftet, räumte der Mieter ein - dunkle Flecken zeigten Feuchtigkeitsschäden an. Er beauftragte ein Malerunternehmen und zahlte für die Renovierung 1.785 Euro.

Bald darauf erfuhr der Mieter, dass die Schönheitsreparaturen-Klausel im gekündigten Mietvertrag unwirksam war, weil sie starre Fristen für die Schönheitsreparaturen vorschrieb. Er hätte also die Renovierung gar nicht finanzieren müssen. Wenn das so ist, dachte der Mann, muss der Vermieter die Kosten ersetzen. Seine Zahlungsklage führte jedoch beim Amtsgericht Hannover nur zu einem Teilerfolg (514 C 13034/08).

Da der Mieter die Renovierungsarbeiten (rechts-)grundlos bezahlt habe, stehe ihm angemessene Entschädigung vom Vermieter zu, bestätigte der Amtsrichter. Allerdings nicht die volle Summe. Schließlich habe das Malerunternehmen zum Teil Mängel beseitigt, die der Mieter eingestandenermaßen selbst verursacht habe. Laut Auskunft eines Fachmanns seien 30 Prozent der Renovierungskosten dafür angefallen, den Schimmel zu entfernen. Diesen Teil der Kosten müsse der Vermieter nicht ersetzen.

Ex-Lebensgefährtin war Mit-Mieterin

Sie muss Mietzahlungen ihres früheren Freundes nicht ausgleichen

Zwei Jahre lebte das unverheiratete Paar in einer Wohnung zusammen, die es gemeinsam gemietet hatte. Die junge Frau schloss ihre Berufsausbildung ab, danach arbeitete sie nicht mehr. Sie bekam bald ein Kind. Die Miete bestritt ihr Lebensgefährte. Da er nicht viel verdiente, ging es finanziell "eng" zu - öfters geriet er mit der Miete in Rückstand.

Im Sommer 2001, kurz bevor das Paar sich trennte, beglich der Mann 2.169 Euro Mietschulden. Einige Wochen nach der Trennung überwies er dem Vermieter weitere 2.046 Euro. Von seiner Ex-Freundin verlangte er die Hälfte der Gesamtsumme ("Gesamtschuldnerausgleich"): Als Mitmieterin hafte sie genauso wie er für die Miete, die sie dem Vermieter schuldeten.

Während die Vorinstanz die Freundin dazu verurteilt hatte, die Hälfte des nach der Trennung überwiesenen Betrags zu übernehmen, ersparte ihr der Bundesgerichtshof (BGH) die Zahlung (XII ZR 53/08). Als Alleinverdiener habe der Mann Miete und Lebensunterhalt finanzieren müssen, stellte der BGH fest. Die junge Mutter habe selbst nichts verdient, sondern das Kind betreut und den Haushalt geführt.

Wenn eine nichteheliche Lebensgemeinschaft so organisiert sei, komme ein Anspruch auf finanziellen Ausgleich nicht in Frage. Persönliche Leistungen (Haushalt) und wirtschaftliche Leistungen wie die Miete seien nicht gegeneinander aufzurechnen. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass der Mann die letzten Mietschulden erst nach der Trennung beglichen habe.

Überraschende Mietvertragsklausel

Mieter sollten Speicher reinigen, den nur die Vermieterin benutzte

Kurioser Streit um einen Mietvertrag. Der Vertrag nahm auf einen "Haus- und Hofreinigungsplan" Bezug, der damit als Bestandteil des Vertrags ebenfalls gelten sollte. Demnach hatten die Mieter der Wohnung im Dachgeschoss einmal im Jahr den Speicher zu kehren und die Dachfenster zu reinigen. Diese Verpflichtung nahm das Ehepaar allerdings nicht ernst - hatte es doch zum Speicher nicht einmal direkten Zugang.

Doch die Vermieterin nahm sie sehr ernst und verklagte das Ehepaar auf Schadenersatz, weil es eine vertraglich vereinbarte Leistung verweigere. Die Klage scheiterte beim Amtsgericht Köln: Es befand, der Haus- und Hofreinigungsplan sei nicht wirksam vereinbart (205 C 144/08).

Das wäre nur der Fall, wenn die Vertragsparteien beim Vertragsschluss die Klauseln des Reinigungsplans eigens ausgehandelt und die Mieter ihnen ausdrücklich zugestimmt hätten ("Individualvereinbarung"). Das treffe aber nicht zu: Das Vertragsformular für den Mietvertrag sei - inklusive Haus- und Hofreinigungsplan - für viele Mietverhältnisse vorgedruckt. Wenn keine Individualvereinbarung vorliege, seien die gesetzlichen Bestimmungen für allgemeine Geschäftsbedingungen anzuwenden.

Und gemäß diesen Bestimmungen seien überraschende Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligten, unwirksam. Das gelte auch für den Reinigungsplan. Mieter müssten nicht damit rechnen, dass sie Räume im Haus zu reinigen hätten, die ausschließlich der Vermieterin zur Verfügung stünden. Das Ehepaar habe den Speicher weder allein, noch gemeinsam mit den übrigen Mietern nutzen können.

Mieter müssen bei Vertragsschluss ...

... Modernisierungsmaßnahmen prinzipiell gutheißen: unzulässige Praxis

Eine Immobiliengesellschaft verwaltete und vermietete Wohnungen in diversen Wohnkomplexen. Eine Anlage sollte in absehbarer Zeit komplett saniert werden. Deshalb verfiel die Firma auf die Idee, allen neuen Mietern schon im Voraus ihr Einverständnis damit abzuverlangen.

Wer einen Mietvertrag abschließen wollte, musste folgende Klausel unterschreiben: "Mit der Unterzeichnung unter diesen Vertrag (erkläre ich) ausdrücklich die Zustimmung zur Durchführung der Modernisierungsarbeiten".

Gegen diese Praxis wandte sich ein Verbraucherverband, weil sie die Mieter unangemessen benachteilige und die Mieterrechte im Punkt Modernisierung beschneide. So sah es auch das Landgericht Leipzig: Die Klausel sei unwirksam und dürfe von der Vermieterin nicht mehr verwendet werden (08 O 3429/08).

Vermieter müssten ihre Mieter drei Monate vor Beginn der Arbeiten informieren: über deren Zeitpunkt, ihren voraussichtlichen Umfang, die anstehende Mieterhöhung. Dann könnten sich die Mieter in aller Ruhe überlegen, ob sie die Maßnahme akzeptierten oder nicht. Sie müssten eine Modernisierung nämlich nicht hinnehmen, wenn diese für sie "eine Härte" bedeutet (z.B. wegen der baulichen Folgen oder der Mieterhöhung).

Wenn Mieter dem Vermieter jedoch einen "Blankoscheck" für Modernisierungsmaßnahmen ausstellen müssten, werde ihnen die Möglichkeit genommen, sich auf die Härteklausel zu berufen. Was für eine Rolle das unter Umständen spiele, belege der konkrete Fall: Immerhin betrage die von der Vermieterin jetzt konkret angekündigte Mieterhöhung 393,50 Euro.

Einspruch gegen die Betriebskostenabrechnung ...

... wird nicht dadurch überflüssig, dass er im Vorjahr schon mal eingelegt wurde

Schon seit 2003 stritten die Mieter mit dem Vermieter über seine Betriebskostenabrechnungen. Jedes Jahr legte er die Grundsteuer anteilig auf die Mieter um. Und die Mieter legten Einspruch ein und wiesen darauf hin, dass sie laut Mietvertrag nicht verpflichtet seien, diese Kosten zu übernehmen. Diesen Einwand erhoben die Mieter 2004 (für das Abrechnungsjahr 2003) und 2005 (für das Abrechnungsjahr 2004).

Im folgenden Jahr verzichteten sie darauf. Deshalb mussten die Mieter am Ende die Nachforderung des Vermieters für das Abrechnungsjahr 2005 begleichen (270 Euro) - obwohl sie den Prozess um die Betriebskostenabrechnungen gewonnen hatten. Zu Unrecht hatte der Vermieter die Grundsteuer auf die Mieter abgewälzt und durfte deshalb keine Nachzahlung für 2003 und 2004 kassieren.

Gegen die Betriebskostenabrechnung für 2005 hätten die Mieter erneut Einspruch erheben müssen, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 185/09). Das sei nicht schon deshalb entbehrlich, weil sie die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre vorher rechtzeitig beanstandet hatten und weil es sich der Sache nach um den gleichen Einwand handelte.

Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung des Vermieters müssten (innerhalb der Zwölf-Monats-Frist) für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden. Zweck dieser Vorschrift sei es, nach dem Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erreichen, d.h. Rechtssicherheit herzustellen.

Modernisierungsmaßnahme Fenstertausch

Vermieterin muss die dadurch zu erzielende Einsparung von Energie nachvollziehbar darlegen

Die Eigentümerin eines älteren Münchner Wohnhauses wollte die alten, schlecht gedämmten Fenster durch neue Fenster mit Isolierverglasung ersetzen. Den Austausch kündigte sie den Mietern schriftlich an: Die Maßnahme diene der Energieeinsparung. Doch eine Mieterin legte sich quer: Dem Schreiben der Hauseigentümerin sei nicht zu entnehmen, inwiefern Energie gespart werden könnte. Daher werde sie dem Tausch nicht zustimmen.

Das Amtsgericht München gab der Mieterin Recht (424 C 19779/09). Mieter müssten Modernisierungsmaßnahmen zwar prinzipiell dulden (außer, die Maßnahmen stellen für sie eine "nicht zu rechtfertigende Härte" dar). Das setze allerdings voraus, dass der Vermieter sie vorher über den voraussichtlichen Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten informiere. Wie diese die Mietsache verbessern werden und wie viel Energie dadurch zu sparen sei, müssten Vermieter nachvollziehbar begründen.

Im konkreten Fall habe die Vermieterin die Energieeinsparung lediglich behauptet, anstatt konkrete Zahlen zu nennen. Bei Fenstern wäre das der bisherige U-Wert der Fenster und der U-Wert der neuen Fenster (U-Wert = Wärmedurchgangskoeffizient, der angibt, wie viel Wärme durch ein Bauteil entweicht).

Der Mieter müsse verstehen, welche Verbesserung die Modernisierungsarbeiten mit sich brächten. Nur dann werde die Ankündigung der Baumaßnahme den gesetzlichen Vorschriften gerecht. Auch im Prozess habe die Vermieterin diese Informationen nicht überzeugend nachgeholt.

Mieterhöhungsverlangen ...

... kann auch mit einem "Typengutachten" begründet werden

Eine Mieterin in Bad Homburg erhielt Post von der Vermieterin - eine Immobiliengesellschaft, der viele Mietwohnungen gehörten. Die Vermieterin kündigte eine Mieterhöhung um 54,65 Euro an und verlangte das Einverständnis der Mieterin. Dem Schreiben war ein Sachverständigengutachten beigefügt, das die ortsübliche Vergleichsmiete angab.

Es handelte sich um ein "Typengutachten", was bedeutet: Es bezog sich nicht unmittelbar auf die betreffende Wohnung, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen. Das hielt die Mieterin für unzulässig, sie widersprach dem Mieterhöhungsverlangen.

Die Immobiliengesellschaft zog vor Gericht, um die Mieterhöhung durchzusetzen. Sie bekam in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof Recht (VIII ZR 122/09). Vermieter müssten dem Mieter eine Mieterhöhung schriftlich ankündigen und sie begründen, stellten die Bundesrichter fest, damit er die Forderung - zumindest ansatzweise - überprüfen könne.

Auch ein Sachverständigengutachten, das sich nicht direkt auf die Wohnung der Mieterin beziehe, könne dies leisten: Der Sachverständige müsse die ortsübliche Vergleichsmiete benennen und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einordnen.

Das strittige "Typengutachten" enthalte diese notwendigen Erläuterungen und versetze die Mieterin in die Lage zu kontrollieren, ob die Mieterhöhung berechtigt sei. Wenn die zur Begutachtung herangezogenen Wohnungen - so wie im konkreten Fall - aus dem eigenen Bestand der Vermieterin stammten, sei dagegen nichts einzuwenden.

Fristlose Kündigung wegen Mietschulden

Von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, muss dem Kündigungsschreiben zu entnehmen sein

Jahrelang stritten die Mieter mit der Vermieterin über Mietmängel und kürzten die Miete. Die Vermieterin kündigte den Mietern schließlich wegen Zahlungsverzugs. Den Mietrückstand rechnete sie monatsbezogen aus, ebenso nicht überwiesene Vorauszahlungen für Betriebskosten.

Das Amtsgericht bemängelte, dass der Mietrückstand nicht genau genug beziffert, die Kündigung also nicht ausreichend begründet sei. Es wies die Räumungsklage der Vermieterin ab. Landgericht und Bundesgerichtshof (BGH) erklärten dagegen die Kündigung für wirksam und verurteilten die Mieter zum Auszug (VIII ZR 96/09).

Vermieter müssten eine fristlose Kündigung schriftlich begründen, so der BGH: Der Mieter solle erfahren, auf welches Verhalten die fristlose Kündigung gestützt werde und ob bzw. wie er sich dagegen verteidigen könne. Dieses Ziel werde erreicht, wenn der Vermieter Zahlungsverzug als Kündigungsgrund und den Gesamtbetrag des Mietrückstands angebe.

Das gelte auch, wenn frühere Rückstände mit im Spiel seien. Auf jeden Fall müsse der Mieter anhand der Begründung erkennen können, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgehe, damit er die Angaben auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen könne. Diese Anforderung erfülle das Kündigungsschreiben im konkreten Fall.

Schönheitsreparaturen

Der Mieter muss die Möglichkeit bekommen, selbst zu renovieren

Der Mietvertrag zwischen einem Ehepaar und einer Münchner Wohnungsbaugesellschaft enthielt folgende Klausel zu den Schönheitsreparaturen: "Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken .... in der Wohnung ausführen zu lassen".

Nach dem Auszug im Herbst 2007 unternahm das Ehepaar nichts dergleichen und wurde von der Wohnungsbaugesellschaft mit einer Klage auf Schadenersatz konfrontiert: Die Renovierungskosten beliefen sich auf 7.036 Euro. Die Justiz ersparte den Ex-Mietern die Zahlung: Die Mietvertragsklausel sei nichtig, urteilte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 294/09). Das Ehepaar habe daher nicht renovieren müssen.

Grundsätzlich sei es zulässig, wenn Vermieter ihre Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen, per Mietvertrag auf die Mieter abwälzten. Die vertraglichen Regelungen müssten dem Mieter aber die Möglichkeit lassen, selbst zu renovieren (eventuell mit Hilfe von Verwandten und Bekannten). So, wie die Klausel formuliert sei - "ausführen lassen" -, könne man sie jedoch auch anders verstehen: nämlich als Verpflichtung, die Arbeiten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.

Wenn man sie so kundenfeindlich auslege, benachteilige die Klausel die Mieter unangemessen. Sie sei daher unwirksam: Denn Schönheitsreparaturen seien - gleichgültig, ob sie dem Mieter auferlegt würden oder der Vermieter sie übernehme - nach dem Gesetz nur "fachgerecht in mittlerer Art und Güte" auszuführen. Das setze nicht unbedingt einen Auftrag an eine Maler-Fachfirma voraus.

Mietvertrag enthält keine Angabe zur Wohnfläche

Trotzdem kann eine Mieterin wegen zu geringer Wohnfläche Miete zurückfordern

Eine Mannheimerin suchte eine Wohnung und meldete sich auf eine Zeitungsanzeige hin. Die Maklerin bot eine Dachgeschosswohnung an: "MA-Waldhof, 3 Zimmer, Balkon, ca. 76 qm, Parkett, EBK ...". Vor dem Abschluss des Mietvertrags erhielt die Frau vom Vermieter eine Grundrissskizze und eine Wohnflächenberechnung, laut der die Wohnung 76,45 Quadratmeter groß sein sollte.

Der schriftliche Mietvertrag enthielt dazu keinerlei Angaben. Ein paar Jahre später forderte die Mieterin zu viel gezahlte Miete zurück: Die Wohnung habe lediglich eine Wohnfläche von 53,25 Quadratmetern. Auf Rückzahlung habe die Frau keinen Anspruch, meinte der Vermieter: Da keine bestimmte Wohnfläche vereinbart wurde, gebe es auch keine Abweichung nach unten.

Damit war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (VIII ZR 256/09). Auch wenn der Mietvertrag selbst keine Wohnfläche bestimme, sei daraus nicht abzuleiten, dass die Vertragsparteien in diesem Punkt überhaupt nichts ausgemacht hätten. Eine entsprechende Vereinbarung ergebe sich aus den Absprachen der Mietparteien vor dem Vertragsschluss.

Maklerinserat und Wohnflächenberechnung hätten übereinstimmend die Zahl "76 Quadratmeter" genannt. Die Parteien hätten den Vertrag also (gegenseitig erkennbar) in der Vorstellung unterschrieben, dass die Wohnung 76 qm groß sei. Damit sei diese Wohnfläche verbindlich vereinbart.

In Wirklichkeit sei die Wohnung sehr viel kleiner. Da ihre Fläche die vereinbarte Wohnfläche um mehr als zehn Prozent unterschreite, sei sie als mangelhaft anzusehen. Deshalb sei die Mieterin dazu berechtigt, die Miete zu kürzen. Eine Rückzahlung in der geforderten Höhe stehe ihr zu.

Ein feuchter Keller und Taubenkot ...

... stellen keinen Mangel der Mietsache dar und rechtfertigen keine Mietminderung

2006 hatte die Mieterin eine Wohnung in der Münchner Maxvorstadt bezogen, für die sie monatlich 820 Euro zahlte. Nach zwei Jahren kürzte sie die Miete. Begründung: Der Kellerboden sei so feucht, dass dort schon mehrere Sachen verschimmelt seien. Letztlich könne sie den Keller überhaupt nicht benutzen. Außerdem nisteten immer wieder Tauben auf ihrem Balkon. Boden und Möbel seien voller Kot, jeden zweiten Tag müsse sie den Balkon schrubben.

Als nach ein paar Monaten 620 Euro Miete ausstanden, zog die Vermieterin vor Gericht. Was ihre Mieterin an Beschwerden vortrage, rechtfertige keine Mietminderung, fand sie. So sah es auch das Amtsgericht München (461 C 19454/09). Tauben seien ein "großstadttypisches Phänomen", für das nicht die Hausbesitzerin verantwortlich sei.

Das wäre eventuell anders zu bewerten, wenn das Haus durch eine besondere Gestaltung der Fassade Tauben besonders zum Nisten einladen würde. Das treffe hier aber nicht zu. Wenn es in einem feuchten Sommer besonders viele Stechmücken gebe, würde das auch niemand für einen Mangel der Mietsache halten.

Auch eine Mietkürzung wegen des modrigen Kellers komme nicht in Frage. Das Gebäude sei ca. 1950 gebaut worden. Nach dem Zweiten Weltkrieg habe man in Deutschland innerhalb kürzester Zeit viel Wohnraum gebraucht. Dass mit den damals beschränkten Mitteln nicht in bester Qualität gebaut werden konnte, sei allgemein bekannt.

Auch der Mietspiegel der Stadt München gehe deshalb bei Wohnhäusern aus den 50er Jahren von einem deutlich niedrigeren Grundpreis aus als bei Wohnhäusern, die vor 1929 errichtet wurden. Die Mieterin habe deshalb von vornherein damit rechnen müssen, dass der Keller schlecht gedämmt und feucht sein würde. So ein Keller eigne sich nicht dazu, Gegenstände zu lagern. (Die Mieterin überlegt noch, ob sie gegen das Urteil Berufung einlegt.)

Vermieterin "dramatisiert" ihren Wohnungsbedarf

Das macht eine Eigenbedarfskündigung noch nicht unwirksam

Seit 1978 wohnte die Mieterin mit ihrer Mutter in dem Münchner Einfamilienhäuschen. Da war es natürlich ein harter Schlag, als neue Hauseigentümerin 2006 plötzlich Eigenbedarf anmeldete: Sie benötige in neun Monaten das Haus für sich und ihre beiden Kinder.

Derzeit wohne sie zur Miete und habe zudem für ihre berufliche Tätigkeit ein separates Büro angemietet, so die Vermieterin. Das koste monatlich fast 2.600 Euro. In dem vermieteten Wohnhaus könnte sie günstiger leben, endlich "Wohnen und Arbeiten" unter einem Dach vereinen und ihre Kinder persönlich betreuen.

Die Mieterin weigerte sich auszuziehen, weil die Kündigung unwirksam sei. Das Oberlandesgericht gab ihr Recht und wies die Räumungsklage mit der Begründung ab, die Vermieterin habe ihre Bedarfssituation "übertrieben dramatisch" dargestellt und den falschen Eindruck erweckt, sie sei auf das vermietete Wohnhaus besonders angewiesen.

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf (VIII ZR 70/09). Für die Wirksamkeit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sei das "Dramatisieren" der Bedarfssituation - falls man das hier überhaupt so nennen könne - ohne Belang, so die Bundesrichter. In dem Kündigungsschreiben seien die Personen angegeben, für welche die Wohnung benötigt wird, und das Interesse dargelegt, das die Vermieterin an dem Wohnhaus habe.

Sie wolle mit ihren beiden Kindern in das Haus einziehen und dort auch ihr Büro betreiben, um so die teure Miete für das bisherige Büro und die bisherige Wohnung zu sparen. Das genüge vollauf. Nur, wenn tatsächlich gar kein Eigenbedarf bestehe und die Begründung dafür erfunden bzw. vorgeschoben sei, sei eine Eigenbedarfskündigung unwirksam.

Schlechter Schallschutz

Nicht in jedem Fall dürfen Mieter aus diesem Grund die Miete kürzen

Das Bonner Mehrfamilienhaus war 2001/2002 gebaut worden. Bewohner des Hauses kürzten die Miete um zehn Prozent. Die Mieter beschwerten sich bei der Hauseigentümerin über mangelhafte Schalldämmung: Aus der darüber liegenden Wohnung "hörten sie jeden Schritt". Der Schallschutz entspreche dem üblichen Standard, erklärten die Vermieter, und forderten den Differenzbetrag zur vereinbarten Miete.

Das Landgericht wies ihre Klage unter Hinweis auf ein Gutachten ab: Ein Bausachverständiger habe den Trittschall in der betreffenden Wohnung gemessen. Der Schallschutz erfülle gerade so eben die Anforderungen der DIN 4109 von 1989, entspreche aber keineswegs durchschnittlicher Qualität. Damit sei die Wohnung mangelhaft.

Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil auf und gab den Vermietern Recht (VIII ZR 85/09). Begründung: 2002 sei die Schallschutznorm DIN 4109 immer noch verbindlich gewesen. Mieter könnten nicht mehr erwarten, als dass die Vorschriften eingehalten würden, die während der Bauzeit gelten. Wenn im Mietvertrag, wie hier, zur Beschaffenheit der Wohnung nichts vereinbart sei, müsse die Wohnung nur den bei vergleichbaren Wohnungen üblichen Standard bieten.

Das Urteil des Landgerichts stütze sich auf eine Entscheidung des BGH, nach der die Norm DIN 4109 nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entspreche. Dabei sei es aber um Schallschutz in einer neu erbauten Doppelhaushälfte und um einen Bauvertrag gegangen. Das sei nicht auf das Mietrecht übertragbar. Bei einem Bauwerk müsse der Bauunternehmer bestimmte technische Normen einhalten. Im Mietverhältnis komme es in erster Linie auf die vertraglichen Regelungen zwischen den Parteien an.

Mieter erneuerte Bad und Heizung

Diese Verbesserung des Wohnwerts bleibt bei einer Mieterhöhung unberücksichtigt

Schon seit 1976 wohnt der Mieter in seiner Hamburger Wohnung. In die Wohnung hat er auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung einbauen lassen, wozu er laut Mietvertrag verpflichtet war. 2008 forderte die Hauseigentümerin von ihm, einer Erhöhung der Nettomiete von 450 Euro auf 539 Euro monatlich zuzustimmen.

Das Mieterhöhungsverlangen stützte die Vermieterin auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg - und zwar auf die ortsübliche Miete für Wohnungen mit normaler Wohnlage, Baujahr bis Ende 1918 und einer Ausstattung mit Bad und Sammelheizung. Bei den drei vorangegangenen Mieterhöhungen seit 1992 hatte sich die Vermieterin immer auf die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung bezogen.

Der Mieter widersprach der Mieterhöhung und wurde von der Vermieterin auf Zustimmung verklagt. Zunächst erfolgreich! Erst beim Bundesgerichtshof (BGH) bekam der Mieter Recht (VIII ZR 315/09). Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung sei anhand vergleichbarer Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung zu ermitteln, so der BGH.

Eine vom Mieter finanzierte Verbesserung des Wohnwerts bleibe selbst dann unberücksichtigt, wenn der Mieter zum Umbau vertraglich verpflichtet sei. Nur wenn die Mietparteien ausdrücklich etwas anderes vereinbart hätten oder wenn der Vermieter dem Mieter die Umbaukosten erstatte, sei die Modernisierung bei der Ermittlung der Vergleichsmiete einzubeziehen.

Im konkreten Fall sei das Vorgehen der Vermieterin unzulässig und benachteilige den Mieter in unbilliger Weise: Er müsste so die Ausstattung seiner Wohnung doppelt bezahlen, zunächst bei der Modernisierung und später noch einmal bei der darauf gestützten Mieterhöhung.

Miete ist bis "zum dritten Werktag des Monats zu zahlen"

Bei dieser Frist zählt der Samstag nicht als Werktag, weil am Samstag die Banken geschlossen sind

Häufig wurde früher in Mietverträgen vereinbart, was heute gesetzlich geregelt ist: dass die Miete im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats auf dem Konto des Vermieters eingehen muss.

Der Bundesgerichtshof hatte Fälle zu entscheiden, in denen die Mieter schon wegen unpünktlicher Zahlung abgemahnt worden waren. Beiden wurde dann gekündigt, weil sie vermeintlich die Frist versäumten: Die Miete war an einem Dienstag - am fünften Tag des Monats - auf dem Konto des Vermieters gelandet. Ob die Mieter zu spät oder rechtzeitig gezahlt hatten, hing also davon ab, ob der Samstag als Werktag anzusehen ist oder nicht.

Das verneinte der Bundesgerichtshof und erklärte die Kündigungen für unwirksam (VIII ZR 129/09 und VIII ZR 291/09). Bei anderen Fristen könne man den Sonnabend zwar zu den Werktagen zählen, nicht aber bei der Frist zur Mietzahlung. Denn hier gehe es um Bankgeschäftstage und Banken arbeiteten nun einmal am Samstag nicht.

Die Frist von drei Werktagen sei eine Art Schonfrist für Mieter: Sie solle sicherstellen, dass die im Voraus zu zahlende Miete den Vermieter auch dann rechtzeitig erreiche, wenn der Mieter die Überweisung am letzten Tag des Monats in Auftrag gebe. Denn weite Teile der Bevölkerung erhielten am letzten Tag des Monats Gehalt oder Lohn.

Fast alle Mietzahlungen erfolgten per Überweisung oder per Dauerauftrag über Banken oder Sparkassen. Das dauere erfahrungsgemäß ein paar Tage. Bankgeschäftstage seien aber nur die Tage von Montag bis Freitag. Würde der Samstag bei der Berechnung der Zahlungsfrist als Werktag mitgezählt, würde die "Karenzzeit" für den Mieter um einen Tag verkürzt.

Mieter beglich Kosten eines Räumungsprozesses nicht

Aus diesem Grund kann der Vermieter den Mietvertrag nicht kündigen

Ein Lüneburger Hartz-IV-Empfänger stritt mit der ARGE (Arbeitsgemeinschaft für Beschäftigung) um die Höhe der Leistungen und geriet deswegen auch mit der Miete in Rückstand. Die Vermieterin kündigte den Mietvertrag und erhob Räumungsklage.

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Vermieter - nachdem sein Räumungsanspruch gerichtlich bestätigt wurde - innerhalb der nächsten zwei Monate die Miete erhält. Da die ARGE den Mietrückstand fristgerecht ausglich, wurde der Rechtsstreit für erledigt erklärt. Dem Mieter wurden die Prozesskosten auferlegt, die er jedoch schuldig blieb.

Nun kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis erneut: Der säumige Zahler habe schon wieder seine Pflichten schuldhaft verletzt, hielt sie ihm vor. Das sei zwar richtig, gestand der Bundesgerichtshof zu, das Fehlverhalten sei aber nicht so schwerwiegend, dass es eine fristlose Kündigung des Mietvertrags rechtfertige (VIII ZR 267/09).

Der Gesetzgeber räume säumigen Mietzahlern eine "Schonfrist" von zwei Monaten ein. Innerhalb dieser Frist könnten sie die Räumung verhindern, indem sie ihre Mietschulden beglichen. So solle Obdachlosigkeit vermieden werden. Diese Regelung würde sinnlos, wenn Vermietern dann die Möglichkeit bliebe, trotzdem ein weiteres Mal zu kündigen - weil der Mieter nicht in der Lage sei, die Kosten eines Räumungsprozesses aufzubringen.

Mieter verreist und bleibt die Miete schuldig

Vermieterin räumt nach drei Monaten eigenmächtig die Wohnung aus

Ein Wiesbadener verreiste im Februar 2005 mit unbekanntem Ziel. Von Verwandten wurde er als vermisst gemeldet. Die Vermieterin seiner Wohnung kündigte fristlos, als für März und April keine Miete einging. Im Mai griff sie zur Selbsthilfe und räumte die ganze Wohnung aus. Einen Teil der Einrichtung entsorgte sie, einen Teil lagerte sie bei sich ein.

Als der Mieter im Sommer zurückkehrte, forderte er von der Vermieterin 62.000 Euro Schadenersatz für die bei der Räumung abhanden gekommenen oder beschädigten Gegenstände. Im Prinzip stehe ihm Entschädigung zu, entschied der Bundesgerichtshof, und verwies die Sache zurück an die Vorinstanz, um die Höhe des Betrags zu klären (VIII ZR 45/09).

Auch in solchen Fällen müsse sich ein Vermieter an den Rechtsweg halten und sich bei Gericht "grünes Licht" für eine Räumung geben lassen. Die Vermieterin hätte nicht eigenmächtig räumen dürfen (juristisch: "kalte" Räumung). Das stelle selbst dann verbotene Selbsthilfe dar, wenn der Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und sein Besitzrecht an der Wohnung infolge wirksamer Kündigung wegen Mietrückstands entfallen sei.

Wer so vorgehe, schulde dem Mieter Ersatz für daraus entstehenden Schaden. Das gelte erst recht, wenn die Vermieterin Sachen des Mieters einfach wegwerfe, anstatt sie aufzubewahren. Sie hätte ein Bestandsverzeichnis aufstellen und den Wert der Gegenstände feststellen sollen. Das sei nicht geschehen. Nun müsse das Landgericht den Wert der Einrichtungsgegenstände einschätzen.