Seit 1977 wohnte die Frau in einem Berliner Zweifamilienhaus zur Miete. Nach dem Jahrtausendwechsel begannen die Hinweise der Vermieter, sie bräuchten die Wohnung bald selbst. Schließlich kündigten sie das Mietverhältnis und drohten mit Räumungsklage. Im Oktober 2002 zog die Mieterin entnervt aus. Direkt danach boten die Vermieter das Haus über einen Makler zum Verkauf an (allerdings ohne Erfolg).

Nun forderte die Ex-Mieterin Schadenersatz wegen unberechtigter Kündigung oder Rückgabe der Wohnung. Die Vermieter hätten den Eigenbedarf offenkundig nur vorgetäuscht. Im Prozess um Schadenersatz wurde der Frau beinahe ein formaler Fehler der Vermieter zum Verhängnis: Diese hatten in der Kündigungserklärung nicht auf den Eigenbedarf hingewiesen. Damit war die Kündigung unwirksam.

Die Vorinstanzen hatten die Klage der Mieterin deshalb abgewiesen: Sie sei sozusagen grundlos ausgezogen, habe sich außerdem mit den Vermietern am Schluss geeinigt. Dem widersprach der Bundesgerichtshof entschieden (VIII ZR 231/07). Die Vermieter hätten der Frau gegenüber mündlich mehrmals Eigenbedarf geltend gemacht und schlüssig erläutert.

Weil sie sicher gewesen sei, das Räumungsverlangen sei berechtigt, habe sich die Mieterin zum Auszug entschlossen. Das sei nicht "freiwillig". Vielmehr habe die Frau ihre Wohnung nur aufgegeben, weil sie fest daran glaubte, dazu verpflichtet zu sein. Sie habe keinen Anlass gehabt, an den Angaben der Vermieter zu zweifeln, deshalb nachgegeben und eingewilligt, das Mietverhältnis zu beenden. Wenn die Vermieter Eigenbedarf nur vortäuschten, stehe der Frau Schadenersatz zu.

In der Zeitungsannonce des Vermieters stand: "Vermiete im Stadtzentrum Maisonette-Wohnung, DG, 50 qm Wfl.". Als er schließlich mit einem der Interessenten einen Mietvertrag schloss, fehlte in der Beschreibung des Mietgegenstands eine Angabe zur Wohnfläche. Nur unter der Überschrift "Miete und Nebenkosten" war festgehalten, dass die Nebenkosten anteilig zur Größe von 50,60 Quadratmetern Wohnfläche berechnet würden.

Später stellte der Mieter fest, dass die Wohnung tatsächlich nicht einmal 40 Quadratmeter groß war (genau: 36,97 qm). Daraufhin klagte er auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete. Dafür sah der Vermieter überhaupt keinen Anlass: Der Mieter habe die Wohnung wie besichtigt gemietet. Die Flächenangabe im Mietvertrag sei nicht verbindlich, das sei nur eine Umlagevereinbarung in Bezug auf die Betriebskosten. Das überzeugte das Landgericht Bautzen nicht, es gab dem Mieter Recht (1 S 91/07).

Wenn der Mieter eine Wohnung besichtigt habe, sei daraus nicht abzuleiten, dass für ihn die Wohnfläche keine Rolle mehr spiele. Die Umlagevereinbarung im Mietvertrag sei schon deshalb verbindlich, weil der Vermieter die Wohnung mit der (fast) gleichen Zahl in der Zeitung annonciert habe. Daher sei eine Fläche von 50 Quadratmetern vereinbart. Davon weiche die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent ab, was einen erheblichen Mangel darstelle.

2004 hatte das Ehepaar ein Reihenhaus gemietet. Laut Mietvertrag war die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen. Doch die Vermieterin zog die Miete per Lastschrift ein, regelmäßig ein paar Tage später. Dann wurde der Zahlungsmodus geändert und die Mieter überwiesen das Geld. Dabei hielten sie sich ebenso wenig wie die Vermieterin an die Regelung im Mietvertrag und zahlten immer ein wenig zu spät. Schließlich kündigte ihnen die Hauseigentümerin wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlung.

Die Kündigung ist unwirksam, urteilte das Amtsgericht Pinneberg, und wies die Räumungsklage der Vermieterin ab (67 C 91/08). Wer ständig unpünktlich oder unvollständig zahle, verletze seine Mieterpflichten, betonte der Amtsrichter. Grundsätzlich berechtige so ein Verhalten den Vermieter durchaus dazu, das Mietverhältnis auch ohne Abmahnung ordentlich zu kündigen.

Hier liege der Fall aber anders, denn die Vermieterin habe dieses Vorgehen während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses geduldet bzw. per Lastschrifteinzug sogar selbst praktiziert. Vor diesem Hintergrund dürfe sie den Mietern nicht ohne weiteres wegen schleppender Zahlweise kündigen. In so einem Fall werde das bislang akzeptierte Verhalten der Mieter erst durch eine Abmahnung zu einer erheblichen Pflichtverletzung, die eine ordentliche Kündigung rechtfertige.

In einem Berliner Altbau - ein Mietkomplex mit einem Vorderhaus, zwei Seitenflügeln und einem Quergebäude - befand sich im Vorderhaus ein Aufzug. Damit waren die Wohnungen im Quergebäude nicht zu erreichen. Eine Mieterin, die dort im vierten Stock wohnte, weigerte sich deshalb, die Aufzugskosten zu bezahlen: Die Vermieterin, eine Wohnungsbaugesellschaft, legte diese als Betriebskosten auf alle Mieter um.

So war es auch gemäß Mietvertragsformular vereinbart. Außerdem verwies die Vermieterin auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH), der einen Erdgeschossmieter dazu verurteilt hatte, den Aufzug (mit) zu finanzieren, obwohl er ihn wegen der Lage seiner Wohnung faktisch nicht nutzte. Trotzdem stellte sich der BGH im konkreten Rechtsstreit auf die Seite der Mieterin (VIII ZR 128/08).

Der Fall des Erdgeschossmieters liege anders, so der BGH. Aus Gründen der Praktikabilität der Abrechnung habe man da gegen den Mieter und für einen einheitlichen Maßstab bei der Umlage entschieden. Denn es sei für Vermieter unzumutbar, bei der Nebenkostenabrechnung nach dem Grad der tatsächlichen Nutzung eines Aufzugs zu differenzieren. Zudem konnte der Erdgeschossmieter mit dem Lift in den Keller fahren.

Hier sei eine Nutzung des Aufzugs durch die Mieterin jedoch ganz und gar ausgeschlossen. Das Quergebäude sei mit dem Lift nicht zu erreichen. Die Vermieterin dürfe daher die "ausgeschlossenen" Mieter nicht an den Kosten des Aufzugs beteiligen, der allein den Mietern im Vorderhaus und in den Seitenflügeln der Wohnanlage zur Verfügung stehe. Eine Umlage würde die Mieter in Quergebäude in unangemessener Weise benachteiligen.

Eine Hamburger Mieterin bewohnte eine Wohnung, die laut Mietvertrag 55,75 Quadratmeter groß war. Tatsächlich betrug die Wohnfläche jedoch nur 51,03 Quadratmeter. Als die Vermieterin im Herbst 2006 ankündigte, sie werde die Miete erhöhen (von 360,47 Euro auf 432,56 Euro - 7,76 Euro pro Quadratmeter), legte sie jedoch die vertraglich vereinbarte Wohnfläche von 55,75 Quadratmeter zugrunde.

So gehe es nicht, fand die Mieterin und widersprach der Mieterhöhung: Sie zahle doch sowieso schon zu viel, weil die Wohnfläche nicht stimme. Der Bundesgerichtshof entschied den Rechtsstreit dennoch zu Gunsten der Vermieterin (VIII ZR 205/08). Die Bundesrichter verwiesen auf die Toleranzgrenze von zehn Prozent, die auch bei Abweichungen zum Nachteil des Vermieters gelte (und eingeführt wurde, um eine Prozessflut wegen geringfügiger Abweichungen bei der Wohnfläche zu verhindern).

Sei die tatsächliche Wohnfläche um zehn Prozent (oder um noch weniger) kleiner als die vertraglich vereinbarte Fläche, dann sei beim Mieterhöhungsverlangen die im Mietvertrag angegebene Fläche maßgeblich. Erst wenn die Toleranzgrenze von zehn Prozent überschritten werde, sei es für den nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, an der Vereinbarung festzuhalten. Erst dann komme es auf die tatsächliche Wohnfläche an.

In einer Frankfurter Mietwohnung wohnte ein Ehepaar mit einem Kind. Der Familienvater war Immobilienmakler, der kein eigenes Büro besaß, sondern in der Mietwohnung arbeitete. Das war der Vermieterin ein Dorn im Auge. Sie pochte auf den Mietvertrag: Die Anmietung erfolge "zu Wohnzwecken", hieß es da. Zu anderen Zwecken dürfe der Mieter die Mietsache nur mit Erlaubnis des Vermieters benutzen.

Die Vermieterin kündigte dem Ehepaar wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache und forderte die Mieter auf, die Wohnung zu räumen. Beim Bundesgerichtshof erreichte sie mit ihrer Räumungsklage zumindest einen Teilerfolg (VIII ZR 165/08).

Grundsätzlich müsse ein Vermieter geschäftliche Aktivitäten der Mieter - freiberuflicher oder gewerblicher Art - nicht dulden, wenn diese nach außen hin in Erscheinung träten, erklärten die Bundesrichter. Allerdings könne der Vermieter im Einzelfall verpflichtet sein, eine teilgewerbliche Nutzung zu erlauben: nämlich dann, wenn sie nach Art und Umfang die Mitmieter nicht störe und die Mietsache dadurch nicht intensiver abgenutzt werde als durch normalen Wohngebrauch.

Im konkreten Fall sei strittig, ob der Immobilienmakler für seine berufliche Tätigkeit auch Mitarbeiter in der Wohnung beschäftige. Treffe dieser Vorwurf der Vermieterin zu, müsse sie die selbständige Tätigkeit in der Mietwohnung nicht genehmigen. Um diesen Punkt zu klären, werde der Rechtsstreit an die Vorinstanz zurückverwiesen.

1999 hatte das Ehepaar in Erfurt eine Wohnung gemietet, die 1995 saniert und durchgängig mit Teppichboden ausgestattet worden war. Ende 2007 kam es zu einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter, als die Mieter von ihm forderten, den mittlerweile verschlissenen Boden gegen einen gleichwertigen neuen Teppichboden auszutauschen. Zu diesem Zweck müssten auch die Möbel abgebaut und zwischengelagert werden.

Für so eine Aktion sah der Vermieter keinen Anlass: Er müsse den Mietern zwar einen ordnungsgemäßen Bodenbelag zur Verfügung stellen, das sei aber mit dem Estrich erledigt, meinte er. Es sei zudem Sache der Mieter, ihre Möbel aus dem Weg zu räumen, wenn Arbeiten notwendig würden. Dem widersprach das Amtsgericht Erfurt (112 C 35214/07).

Da der Teppichboden bereits bei der Übergabe der Mietsache an die Mieter vorhanden war und mitvermietet wurde, gehöre er zum vertragsgemäßen Zustand der Wohnung. Verschleißerscheinungen am Teppichboden zu beheben, sei Bestandteil der Instandsetzungspflichten des Vermieters. Diese Aufgabe könne er nicht auf die Mieter abwälzen.

Eine Sachverständige habe festgestellt, dass der textile Bodenbelag altersbedingt mangelhaft sei. Mit einer Reinigung alleine sei da nichts zu machen. Teppiche dieser Qualität hätten normalerweise eine Nutzungsdauer von etwa acht Jahren; der Teppich in der Wohnung sei über zwölf Jahre alt. Er müsse also erneuert werden. Soweit es notwendig sei, dafür die Zimmer auszuräumen und Möbel zu verrücken etc., müsse der Vermieter auch die Kosten dieser Nebenleistungen tragen.

Nachdem der Mieter ausgezogen war, kam es zum Streit um Schönheitsreparaturen: Die Wohnung zeigte erhebliche Gebrauchsspuren. Die Vermieter ließen sie renovieren und forderten anschließend Schadenersatz vom Ex-Mieter. Wie häufig, scheiterte der Anspruch vor Gericht an der einschlägigen Klausel im Mietvertrag. Im Formularmietvertrag stand zu den Schönheitsreparaturen: "Ohne vorherige Zustimmung des Vermieters darf nicht von einer üblichen Ausführungsart abgewichen werden".

Das sei schwammig und unklar, so das Amtsgericht Elmshorn, die Klausel deshalb unwirksam (54 C 309/07). Der Bezeichnung "Ausführungsart" sei nicht einmal zu entnehmen, ob sie sich auf Materialien, Techniken, Handwerksmittel, Arbeitszeiten oder Farben beziehe. Wie solle außerdem ein Mieter einschätzen, was "üblich" sei - da müsste er ja erst einmal eine Statistik über Renovierungsarbeiten erstellen. Ansonsten könne er wohl kaum ermessen, ob beispielsweise das Lackieren von Fensterrahmen mit einem Haarpinsel heutzutage noch üblich sei.

Die Klausel liefe darauf hinaus, dass der Mieter alle Renovierungsmaßnahmen mit dem Vermieter bis ins kleinste Detail absprechen müsste, um nur ja nicht "abzuweichen". Das benachteilige die Mieter unangemessen und widerspreche klar der Gesetzeslage: Mieter dürften grundsätzlich ihre Wohnung nach eigenem Geschmack ausgestalten, ohne den Vermieter um Erlaubnis zu fragen. Da der Mieter wegen der unwirksamen Klausel nicht verpflichtet war, Schönheitsreparaturen durchzuführen, könnten die Vermieter von ihm auch keinen Ersatz für Renovierungskosten verlangen.

In der Mietwohnung einer 80 Jahre alten Mieterin war das WC verstopft. So entstand ein Rückstau, das verdreckte Abwasser lief ins Badezimmer. Der Neffe der alten Dame versuchte vergeblich, das Malheur selbst zu beseitigen, und alarmierte anschließend die Vermieter. Doch die schickten keinen Klempner. Sie reagierten erst nach Wochen, als sie ein Schreiben von der Anwältin der Mieterin erhielten.

Die alte Dame konnte während dieser Zeit Bad und Toilette nicht benutzen. Im nächsten Monat überwies sie deshalb keine Miete und verlangte von den Vermietern 250 Euro Schmerzensgeld. Zu Recht, fand das Amtsgericht Hannover (559 C 3475/08).

Der Wohnwert sei durch den Ausfall der Toilette so erheblich gemindert, dass die Mieterin die Miete um die Hälfte mindern dürfe, solange der vertragswidrige Zustand andauere. Dass sie durch "unsachgemäßen Gebrauch" der Toilette das Malheur selbst zu verantworten hätte, behaupteten zwar die Vermieter, das sei aber durch nichts belegt.

Auch Schmerzensgeld stehe der Mieterin zu. Dass es für eine so alte Frau äußerst beschwerlich sei, wenn die Toilette nicht zur Verfügung stehe - insbesondere zur Nachtzeit -, liege auf der Hand. Das stelle nicht nur eine Unannehmlichkeit dar, sondern habe durch Schlaflosigkeit auch die Gesundheit der Mieterin beeinträchtigt.

Ein Ehepaar lebte in einem großen Mietshaus, seine Wohnung lag direkt über dem Einfahrtstor zur Tiefgarage. Das Tor wird mit einem elektrischen Antrieb betätigt. Früher surrte es nur leise - dieses Geräusch beim Öffnen und Schließen störte die Mieter nicht. Doch dann ging der Antriebsmotor kaputt und musste ausgetauscht werden. Danach quietschte das Tor ganz erbärmlich.

Das Ehepaar beschwerte sich über die massive Lärmbelästigung und minderte schließlich die Miete, weil die Vermieterin auf die Mängelrüge nicht reagierte. Die Vermieterin verklagte die Mieter auf Zahlung des vollen Betrags. Die Kürzung sei nicht gerechtfertigt: Erstens hätten die Mieter die Lage der Wohnung über der Garageneinfahrt bei Vertragsschluss gekannt. Zweitens sei die Installation des Tors fachgerecht ausgeführt worden und gar nicht anders möglich.

Das Landgericht Hamburg verwies jedoch auf ein Sachverständigengutachten, aus dem das Gegenteil hervorging (333 S 65/08). Der Motor sei nicht richtig eingebaut worden, es gebe eine "Körperschallbrücke". Aktuell überschreite die Geräuschbelästigung durch das Tor die gültigen Grenzwerte. Wäre das Tor fachgerecht repariert worden, wäre dies ohne weiteres vermeidbar gewesen.

Das Quietschen stelle daher einen Mietmangel dar, der die Mieter berechtige, die Miete herabzusetzen, bis er abgestellt sei. Die Vermieterin könne dem nicht entgegenhalten, dass die Räume der Mieter über der Einfahrt lägen und die Mieter das von vorneherein wussten. Denn offenkundig seien die Geräusche vor dem Austausch des Motors wesentlich leiser gewesen und der Mangel erst durch den Pfusch bei der Reparatur entstanden.

Bis Anfang 2009 hatte das Ehepaar in der Mietwohnung gewohnt. Mieter war der Ehemann. Allerdings hatte sich die - arbeitslose - Ehefrau gegenüber dem Vermieter dafür verbürgt, dass er die finanziellen Forderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag erfüllen würde. Doch beim Auszug waren beträchtliche Mietschulden aufgelaufen. Dafür sollte nun die mittellose Ehefrau geradestehen. Die berief sich darauf, dass die Bürgschaft angesichts ihrer wirtschaftlichen Lage gegenstandslos und unwirksam sei.

So sah es auch das Amtsgericht Berlin-Schöneberg und wies die Klage des Vermieters ab (18 C 232/08). Als Ehefrau stehe die Bürgin zum Schuldner in einer engen Beziehung und habe sich aus Anhänglichkeit zu der Bürgschaft hinreißen lassen, obwohl sie keinerlei Einkommen habe. Sie sei daher mit der Bürgschaft finanziell krass überfordert - das sei von vorneherein klar gewesen.

Anders gesagt: Das hätte dem Vermieter klar sein können, wenn er ein wenig nachgefragt hätte. Ein vernünftiger Vertragspartner müsse prüfen, ob der Bürge in der Lage sei, die Bürgschaft zu erfüllen. Die Ehefrau habe einerseits eingeräumt, arbeitslos zu sein, und andererseits angegeben, ein monatliches Einkommen von 1.800 DM zu erzielen. Da müsse sich ja wohl die Frage aufdrängen, womit?

Seit Herbst 2006 zahlte die Mieterin die Miete nur noch stockend. Als sie mit mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand war, hätte ihr der Vermieter laut Gesetz fristlos kündigen können. Doch er wollte noch eine Weile abwarten und forderte die Frau mehrmals schriftlich auf, ihre Schulden zu begleichen.

Die Situation verbesserte sich jedoch nicht, im Gegenteil: Der Zahlungsrückstand stieg kontinuierlich an. Im April 2007, als der Mietrückstand schon auf fast vier Monatsmieten gewachsen war, kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos. Die Mieterin zog nicht aus und ließ es auf eine Räumungsklage ankommen. Damit scheiterte der Vermieter zunächst.

Begründung des Gerichts: Wenn er von seinem Kündigungsrecht monatelang trotz Zahlungsrückstands keinen Gebrauch mache, könne er nicht plötzlich kündigen, ohne die Mieterin vorher abzumahnen. Unter diesen Umständen müsse er der Schuldnerin einen Hinweis geben, dass er den Mietrückstand nicht länger hinnehmen werde. So haben auch schon andere Gerichte argumentiert.

Dagegen erklärte der Bundesgerichtshof die Kündigung für wirksam (VIII ZR 115/08). Laut Gesetz sei bei einer Kündigung, die sich auf Zahlungsverzug des Mieters von mehr als zwei Monatsmieten stütze, keine vorherige Abmahnung notwendig. Der Vermieter habe der Frau fristlos kündigen dürfen.

Dass er nicht sofort ein Kündigungsschreiben losgeschickt habe, als der

Mietrückstand diese Grenze erreichte, sondern erst nach fünf Monaten, ändere daran nichts. Das lasse eine Kündigung ohne vorherige Abmahnung noch nicht treuwidrig erscheinen; zumal in diesem Zeitraum der Zahlungsrückstand stetig angestiegen sei.

Wegen einer undichten Leitung in der Badezimmerdecke entstand in einer Wohnung ein Wasserschaden. Die Vermieterin schickte Handwerker, die in einem ersten Schritt die Decke aufrissen. Anschließend setzte ein Installateur die Leitung instand. Danach ging es jedoch nicht mehr voran: Denn nun ließ der Mieter die Handwerker nicht mehr in die Wohnung.

Bevor die Decke fertig gestellt werde, müsse ihm die Vermieterin Schadenersatz für die durchnässten Möbel zahlen, forderte er (unberechtigt - wie sich später herausstellte). Außerdem müsse die reparierte Wasserleitung fotografiert und so die Arbeit der Handwerker dokumentiert werden. Darüber hinaus kürzte der Mieter die Miete um die Hälfte: Dazu sei er berechtigt, weil das Loch in der Decke einen erheblichen Mangel der Mietsache darstelle.

Die geduldige Vermieterin kündigte den Mietvertrag erst, als der Mann mit neun Monatsmieten im Rückstand war. Das Landgericht Karlsruhe erklärte die Räumungsklage der Vermieterin für begründet (9 S 206/08). Dem Mieter stehe im konkreten Fall kein Recht zu, die Miete zu mindern, obwohl die Wohnung zweifellos in einem mangelhaften Zustand sei. Doch das habe sich der Mieter selbst zuzuschreiben, so das Gericht.

Schließlich habe er bewusst die Instandsetzung der Badezimmerdecke vereitelt. Gegen seinen Willen könne die Vermieterin keine Reparaturarbeiten durchführen. Der Mieter dürfe nicht wegen eines Mietmangels die Miete kürzen, wenn er gleichzeitig dessen Beseitigung verhindere. Er hätte statt dessen unter Vorbehalt die volle Miete zahlen sollen, bis sein Anspruch auf Schadenersatz gerichtlich geklärt war.

Der Berliner hatte sich über die Mängel seiner Mietwohnung schon oft beschwert, ohne dass sich die Vermieterin darum geschert hätte. Die Eingangstür war stark verzogen, ebenso eine Tür zur Terrasse. Im Winter pfiff die Zugluft durch, mit dem Heizen kam der Mann kaum nach. Im Wohnzimmerhing der Parkettboden zur Mitte hin so stark durch, dass er kaum noch Möbel aufstellen konnte. Wenn er hier Keile unterschiebe, werde ihm "alles wegrutschen", fürchtete der Mieter.

Schließlich zog er vor Gericht, um die Beseitigung der Mängel durchzusetzen. Die Vermieterin erklärte, sein Anspruch sei längst verjährt. Er kenne die Mängel schon seit 2002. Dass sich der Boden inzwischen weiter abgesenkt habe, spiele keine Rolle. Es sei immer noch der gleiche Mangel am Parkettboden. Damit kam die Vermieterin beim Amtsgericht Berlin-Tiergarten nicht durch (9 C 1/07).

Die Mietmängel seien außergewöhnlich gravierend, erklärte der Amtsrichter: Ein vertragsgemäßer Gebrauch der Räume sei nicht mehr möglich, wenn der Mieter diese wegen Unebenheiten nicht mehr möblieren könne und im Winter wegen undichter Türen friere. Der Mieter könne von der Vermieterin verlangen, dass sie die Wohnung instand setze. Dieser Anspruch verjähre nicht.

Er entstehe vielmehr tagtäglich aufs Neue. Denn die Pflicht des Vermieters, die Mietsache dem Mieter in einem ordentlichen Zustand zu übergeben und die Räume in diesem Zustand zu erhalten, ende nicht nach einer bestimmten Frist. Vielmehr seien Vermieter dauerhaft verpflichtet, für einen vertragsgemäßen Zustand der Wohnung zu sorgen.

Im schriftlichen Einheitsmietvertrag über eine Zwei-Zimmer-Wohnung stand, dass der Mieter beim Mietende Schönheitsreparaturen finanzieren muss. Als die Mieterin den Mietvertrag kündigte und auszog, ohne zu renovieren, kam es zum Rechtsstreit. Der Vermieter behielt die Kaution ein und erklärte, er werde sie gegen die Renovierungskosten aufrechnen.

Das Amtsgericht Gießen erklärte dies für unzulässig: Er habe gegen die Mieterin keinerlei Ansprüche, weil die einschlägigen Vertragsklauseln unklar und damit unwirksam seien (48 MC 720/08). Daher sei sie nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Wenn nach dem Wortlaut des Mietvertrags eine Endrenovierung vom Mieter verlangt werden könne, obwohl die letzten Schönheitsreparaturen erst wenige Monaten zurücklägen, sei dies unwirksam.

In diesem Fall entpuppte sich aber nicht nur die so genannte Endrenovierungsklausel für den Vermieter als Bumerang. Der Wortlaut der Klausel müsse es auch ausschließen, so der Amtsrichter, dass der Vermieter auf den Mieter Schönheitsreparaturen abwälze, zu denen er selbst verpflichtet sei: nämlich Instandsetzungsarbeiten, Reparaturen infolge von Unglücksfällen oder von Ereignissen wie einem Brand, Wasserrohrbruch oder von Naturereignissen wie einer Überschwemmung.

Mieter müssten nur Schäden beheben, die durch ihre Nutzung entstünden. Andere Fälle, in denen sie nicht zuständig seien, müssten beim Namen genannt werden. Ansonsten könnten sich Vermieter darauf berufen, Schönheitsreparaturen seien laut Vertrag grundsätzlich Sache des Mieters.

Eine Mieterin beanstandete die Nebenkostenabrechnung ihres Vermieters für das Jahr 2007. Es ging um die Hausreinigungskosten, die mit 360 Euro zu Buche schlugen. Gemäß Mietvertrag wurden die Kosten anteilig nach Wohnfläche auf die Mieter umgelegt. Die Höhe der Summe sei für sie nicht nachvollziehbar, kritisierte die Mieterin. In den Vorjahren habe sie für diese Position der Nebenkosten viel weniger gezahlt. Und außerdem sei es unzulässig, die Reinigung per Pauschale abzurechnen.

Dem widersprach das Amtsgericht Saarburg (5a C 54/09). Die Nachforderung des Vermieters sei berechtigt und müsse von der Mieterin beglichen werden. Die Kostensteigerung habe er plausibel damit erklärt, dass früher die Mieter das Haus in Eigenregie gereinigt hätten. In letzter Zeit habe er verschiedene Reinigungsfirmen beauftragt. Daran sei nichts auszusetzen, die Kosten dürfe er entsprechend der Mietvertragsklausel auf die Mieter verteilen.

Mit der Reinigungsfirma O. habe der Vermieter eine monatliche Pauschale von 80 Euro vereinbart. Das liege im üblichen Rahmen, immerhin gehe es um die Reinigungsarbeiten in einem ganzen Mietshaus. Die Höhe der Kosten müsse der Vermieter auch nicht durch Rapportzettel der Firma über die konkrete Stundenzahl belegen. Es sei seine Sache, ob er mit der Reinigungsfirma Entgelt nach den bestimmten Stunden geleisteter Arbeit vereinbare oder aber einen monatlichen Pauschalbetrag.

Ein Berliner hatte fristgemäß seinen Mietvertrag gekündigt. Anschließend erhielt er Post von der Hausverwaltung der Vermieterin, die den Kündigungstermin bestätigte und darum bat, "im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen" die Vereinbarung im Mietvertrag zu beachten.

Die einschlägige Vertragsklausel enthielt die - früher in Formularmietverträgen üblichen - starren Fristen für Schönheitsreparaturen sowie die Pflicht, beim Auszug ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur eine Endrenovierung vorzunehmen. Derartige Auflagen für die Mieter sind nach höchstrichterlicher Rechtsprechung unwirksam.

Der Mieter nahm sich einen Anwalt. Schnell war klar, dass er nicht dazu verpflichtet war, die Wohnung zu renovieren. Doch die Anwaltskosten wollte ihm der Vermieter nicht ersetzen. Das Kammergericht in Berlin verurteilte den Vermieter dazu (8 U 190/08). Er müsse sich das fahrlässige Handeln seiner Hausverwaltung zurechnen lassen. Sie habe sich auf unwirksame Klauseln berufen und vom Mieter eine Leistung verlangt, die er dem Vermieter nicht schuldete.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Renovierungs-Klauseln müsse einer professionellen Hausverwaltung bekannt sein. Fordere sie den Mieter bei Mietende trotzdem unberechtigt dazu auf, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, dürfe dieser einen Rechtsanwalt einschalten. Aus der Sicht eines Mieters ohne juristische Vorbildung sei die Rechtslage nicht von vornherein klar. Der Vermieter müsse deshalb die Anwaltskosten übernehmen.

Früher hatte die Mutter eines unehelichen Sohnes Sozialhilfe bezogen. Der Sozialhilfeträger hatte ihr bereits im Frühjahr 2004 mitgeteilt, dass ihre Wohnung für sie und das Kind zu teuer sei. Im Herbst brachte die Frau einen zweiten Sohn zur Welt.

Als zum Jahreswechsel 2004/2005 das Arbeitslosengeld II eingeführt wurde, übernahm die Sozialbehörde nicht mehr ihre tatsächlichen Unterkunftskosten, sondern nur noch die - nach den neuen Regelungen als angemessen angesehene - Kaltmiete für drei Personen. Man habe die Hilfeempfängerin schon längst informiert, dass ihre Miete zu hoch sei, erklärte der zuständige Sachbearbeiter.

Aber ihr Wohnbedarf sei doch durch das zweite Kind gewachsen, protestierte die alleinerziehende Mutter. Sie verklagte die Sozialbehörde auf Zahlung der Kaltmiete in voller Höhe und bekam vom Landessozialgericht Rheinland-Pfalz Recht (L 3 AS 80/07). Grundsätzlich hätten Empfänger von Hartz-IV-Leistungen zwar nur Anspruch auf die Übernahme angemessener Unterkunftskosten, betonten die Richter.

Doch müsse der Hilfeempfänger wissen, welche Miete für seine Familie angemessen sei. Das verstehe sich nicht von selbst, wenn der Wohnbedarf durch Familienzuwachs steige. Deshalb hätte die Sozialbehörde die Frau darüber informieren müssen, welche Unterkunftskosten ab der Geburt des zweiten Kindes für sie gelten und ob ihre Miete nach wie vor als unangemessen anzusehen sei. Da dies versäumt wurde, habe die Frau Anspruch auf Übernahme der vollen Kaltmiete.

Vorsicht bei der Verwendung von Formularmietverträgen: Eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, ist auch schon dann unwirksam, wenn darin vom "Weißen" der Decken und Oberwände während der Mietzeit die Rede ist.

Einmal mehr scheiterte ein Vermieter mit einer Klage auf Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen - an einer unwirksamen Klausel im Mietvertrag. Da hieß es: "Die Schönheitsreparaturen umfassen den Anstrich und Lackieren der Innentüren ... das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände."

Der Bundesgerichtshof erklärte die Klausel für nichtig: Der Mieter habe daher nicht renovieren müssen (VIII ZR 344/08). Der Begriff "Weißen" sei einerseits gleichbedeutend mit "anstreichen", andererseits könne man den Begriff aber auch als "Anstrich in weißer Farbe" verstehen. Da die Klausel beide Interpretationen zulasse, sei sie unzulässig: Denn Mieter dürften während des Mietverhältnisses nicht zu einer bestimmten Farbwahl verpflichtet werden.

Solche Farbwahlklauseln dürften sich nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung beziehen: Nur am Ende des Mietvertrags hätten Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer neutralen Farbgestaltung bzw. einem Anstrich in der Farbe "Weiß". Während des Mietverhältnisses könnten Mieter ihren persönlichen Lebensbereich frei gestalten - jede Vorschrift in Bezug auf die Dekoration benachteilige den Mieter unangemessen.

Laut Heizkostenverordnung gehören die Kosten der Reinigung einer Heizungsanlage, des Tanks und des Betriebsraums zu den Nebenkosten, die der Vermieter anteilig auf die Mieter umlegen darf. Ein Bremer Mieter weigerte sich jedoch, den Posten zu begleichen. Es ging um 506,92 Euro in der Betriebskostenabrechnung für 2007.

Ausgaben für die Tankreinigung zählten zu den nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten, fand der Mieter, außerdem habe die Reinigung schon 2006 stattgefunden. Mit Erfolg klagte die Vermieterin den Betrag ein. Sie habe die Kosten fristgerecht abgerechnet, erklärte das Amtsgericht Bremen (9 C 0252/08).

Die Summe dem Abrechnungszeitraum 2007 zuzuordnen, sei korrekt. Denn die Reinigungsfirma habe der Vermieterin ihre Rechnung Anfang 2007 zugesandt, 2007 sei sie beglichen worden. Vermieter dürften Betriebskosten in die Abrechnung des Zeitraums einstellen, in dem sie mit den Kosten belastet werden.

Der Mieter müsse die Kosten übernehmen, weil die einschlägige Klausel des Mietvertrages der Regelung in der Heizkostenverordnung entspreche. Der Begriff Instandsetzung sei Maßnahmen vorbehalten, bei denen es um Mängel an der Substanz gehe. Dazu gehörten Reinigungskosten nicht oder jedenfalls nur dann, wenn damit eine Reparatur des Tanks vorbereitet werde.

Im konkreten Fall treffe das nicht zu: Die Reinigung sollte die Funktionsfähigkeit des Tanks erhalten, der im Abstand von mehreren Jahren gereinigt und gewartet werden müsse. Die Kosten entstünden in größeren Intervallen. Der Mieter könne sich trotzdem nicht auf das Prinzip berufen, dass er nur Kosten tragen müsse, die er durch Gebrauch mitverursacht habe. Schließlich bewohne er das gemietete Haus schon seit mehreren Jahren.