Wohnen und Miete

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"Risse in den Wänden"

Mieter verweigert Schönheitsreparaturen wegen baulicher Mängel

Ein Mieter zog nach 30 Jahren aus seiner Mietwohnung aus, ohne die vertraglich geschuldeten Schönheitsreparaturen durchzuführen. Begründung: Es sei sinnlos zu renovieren, denn im Wohnzimmer befänden sich Risse in den Wänden, die Heizkörper seien verrostet und die Fensterrahmen verwittert. Unter diesen Umständen könne man nicht fachgerecht renovieren. Und im Flur wolle der Vermieter ohnehin neue Elektroleitungen verlegen.

Der Vermieter ließ einen Kostenvoranschlag erstellen und forderte auf dieser Basis vom Mieter 10.000 Euro für Renovierungskosten. Zu Recht, wie das Kammergericht in Berlin entschied(8 U 154/07).

Grundsätzlich gelte zwar: Wenn man wegen baulicher Mängel wie z.B. Feuchtigkeitsschäden Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht ausführen könne, seien sie auch nicht fällig. Allerdings müssten die Räume in einem so schlechten Zustand sein, dass eine Renovierung wirtschaftlich sinnlos sei.

Der pauschale Vortrag des Mieters zu diversen Mängeln beweise dies aber nicht. Ein paar Roststellen an der Heizung und verwitterte Fensterrahmen belegten eher die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen als ihre Sinnlosigkeit. Unerheblich sei auch, dass der Vermieter im Flur Elektroarbeiten plane: Sein Anspruch auf Ersatz von Renovierungskosten werde davon nicht berührt.

Mieter muss Energieverbrauch mitteilen ...

... wenn der Vermieter die Daten für einen Energieausweis benötigt

Seinen Verbrauch von Strom und Heizenergie rechnete der Mieter eines Einfamilienhauses direkt mit dem Energieversorger ab. Daher wusste der Vermieter über den Energieverbrauch nicht Bescheid. Nun wollte er jedoch - nötig für einen Verkauf der Immobilie - für das Gebäude einen Energieausweis ausstellen lassen. Deshalb forderte er vom Mieter die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre.

Doch der Mieter pochte auf das Bundesdatenschutzgesetz und verweigerte jede Auskunft. Zu Unrecht, wie das Landgericht Karlsruhe entschied (9 S 523/08). Vermieter seien laut Energieeinsparverordnung (EnEV) verpflichtet, Kaufinteressenten einen Energiepass vorzulegen. Mieter müssten die dafür nötigen Verbrauchsdaten mitteilen. Dazu verpflichte sie der Mietvertrag. Wenn Vermieter die Nebenkosten selbst abrechneten, würden die individuellen Verbrauchsdaten ja auch ermittelt.

Daher sei nicht ersichtlich, warum diese Daten persönliche (= nicht preiszugebende) Daten im Sinne des Datenschutzgesetzes sein könnten. Das Gesetz schütze Individuen davor, in ihrem Persönlichkeitsrecht durch Missbrauch ihrer personenbezogenen Daten beeinträchtigt zu werden. Wenn es nur um die Energieverbrauchsdaten gehe, sei das aber nicht zu befürchten. Zudem erlaube es auch das Datenschutzgesetz, Daten zu erheben, wenn eine Rechtsvorschrift das fordere. Das treffe auf die EnEV zu.

Vermieter erwirkt Räumungsurteil

Die Kommune wies die Mieter wegen drohender Obdachlosigkeit wieder ins Haus ein

Der befristete Mietvertrag für das Einfamilienhaus war abgelaufen, außerdem waren die Mieter mit der Miete in Rückstand. Daher hatte der Vermieter wenig Mühe, vor Gericht mit seiner Räumungsklage durchzukommen. Doch die Mieter verließen weder das Haus, noch bemühten sie sich, eine neue Unterkunft zu finden.

Als der Vermieter deshalb beantragte, die Räumung zu vollstrecken, machte ihm jedoch die kommunale Ordnungsbehörde einen Strich durch die Rechnung. Sie verfügte kurzerhand, die Mieter müssten bleiben, weil sie andernfalls obdachlos wären.

Das Verwaltungsgericht Darmstadt erklärte diese Maßnahme für rechtswidrig (3 L 946/09). Die Einweisung greife ohne ausreichende Begründung in das Eigentumsrecht des Vermieters ein. Man könne hier erstens gar nicht davon sprechen, dass Obdachlosigkeit drohe: Denn angesichts der Untätigkeit der Mieter sei völlig unklar, ob sie sich anderweitig eine Unterkunft besorgen könnten oder nicht.

Zweitens hätte die kommunale Ordnungsbehörde vorher andere Möglichkeiten prüfen müssen: Sie hätte die Mieter z.B. in einem Hotelzimmer oder in eigenen Immobilien unterbringen können. Notfalls müsse sie auch in Nachbargemeinden versuchen, ein Quartier zu finden. Eine Einweisung komme nur im Ausnahmefall in Frage. Bevor die Kommune die Rechte des Vermieters beschneide, müsse sie prüfen, ob sie die Situation mit eigenen Mitteln lösen könne.

Briefkastenschlüssel abgebrochen

Dafür schuldet der Mieter dem Vermieter keinen Schadenersatz!

Immer wieder erstaunlich, womit es deutsche Gerichte so zu tun bekommen: Einem Mieter war der Schlüssel für den Briefkasten abgebrochen. Sein Vermieter weigerte sich, auf eigene Kosten Ersatz zu stellen. Er verklagte stattdessen den Mieter auf Schadenersatz.

Darauf hätte der Vermieter nur Anspruch, so das Amtsgericht Halle, wenn der Mieter schuldhaft gegen Pflichten aus dem Mietvertrag verstoßen hätte (93 C 4044/08). So viel sei klar: Mieter müssten die Mietsache und alles, was dazu gehört, pfleglich behandeln. Doch: Welche Sorgfaltspflicht der Mieter im konkreten Fall verletzt haben könnte, sei nicht ersichtlich.

Aus der Tatsache, dass der Schlüssel entzwei ging, könne man nicht den Schluss auf schuldhaftes Verhalten ziehen. Dass jemand einen Schlüssel absichtlich abbreche, sei ja wohl kaum anzunehmen. Es entspreche der Lebenserfahrung, dass Schlüssel meist wegen Materialermüdung abbrechen und nicht, weil jemand unsachgemäß mit ihnen umgehe.

Unwirksame Eigenbedarfskündigung

Hauseigentümerin vermietete kurz vorher eine leer stehende Wohnung im gleichen Mietshaus

Eine Hauseigentümerin kündigte einem Ehepaar, das seit 1981 eine Wohnung im Hochparterre ihres Mietshauses bewohnte: Sie machte für ihre fünfköpfige Familie Eigenbedarf geltend. Die Mieter lehnten die Kündigung ab. Das Amtsgericht gestand der Vermieterin sogar zu, dass sie eine größere Wohnung benötige. Dennoch wies es ihre Räumungsklage ab, weil die Frau wenige Tage vor der Kündigung eine leer stehende Wohnung im ersten Stock des Hauses vermietet hatte.

Wenn ein Vermieter Eigenbedarf reklamiere, sei er zu "umsichtiger Bedarfsvorschau verpflichtet", erklärte auch das Landgericht Berlin (65 S 303/08). Die Hauseigentümerin hätte den als Alternative zur Verfügung stehenden Wohnraum nicht "leichter Hand wegvermieten" dürfen. Vergeblich pochte die Vermieterin darauf, dass die Wohnung für die Mieter objektiv ungeeignet sei: Der alte Herr sei gehbehindert und könne die Treppe bis zum ersten Stock nicht bewältigen.

Es sei allein die Sache der vom Eigenbedarf bedrohten Mieter, darüber zu entscheiden, ob eine leer stehende Wohnung ihren Wohnbedürfnissen entspreche oder nicht, hielt das Landgericht dagegen. Eventuell hätte das Ehepaar - um in vertrauter Umgebung bleiben zu können - die Nachteile einer Wohnung im ersten Stock in Kauf genommen. Um das gesundheitliche Risiko abzufedern, hätten sie möglicherweise einen Treppenlift zum ersten Stock einbauen lassen können.

Solange die Vermieterin nicht geklärt hatte, ob das für die Mieter in Frage kam, und ohne ihnen ein entsprechendes Angebot zu unterbreiten, hätte sie die Alternativwohnung nicht vermieten dürfen. Daher sei die Kündigung unwirksam.

Räumungsurteil gegen fast 100-Jährige ...

... wird nicht vollstreckt, wenn ein Umzug ihre Gesundheit gefährdet

Wegen Mietschulden kündigte der Hauseigentümer seiner 1910 geborenen Mieterin. Vom Amtsgericht wurde die Seniorin dazu verurteilt, das Haus zu räumen. In ihrem Namen beantragte der Betreuer der dementen Frau Räumungsschutz - zunächst vergeblich. Erst beim Bundesgerichtshof war das Rechtsmittel erfolgreich (I ZB 11/09). Er verwies die Sache an die Vorinstanz zurück.

Zu Unrecht sei die Räumung zugelassen und eine besondere Härte verneint worden, weil ein Umzug "keine akute Lebensgefahr" für die alte Mieterin bedeute. Das sei angesichts unterschiedlicher ärztlicher Stellungnahmen doch eher fragwürdig: Wenn mehrere Gutachten dies bejahten, dürfe das Amtsgericht sein Urteil nicht nur auf eine Stellungnahme des Bezirksamtes stützen, derzufolge keine Lebensgefahr bestehe.

Außerdem seien auch schwerwiegende gesundheitliche Risiken, die aus einem Wechsel der gewohnten Umgebung resultieren könnten, in die Beurteilung mit einzubeziehen. Mit Alter und Krankheit nehme die Fähigkeit stetig ab, sich an eine veränderte Umwelt anzupassen. Aufgrund des Alters und diverser Leiden der Seniorin - wie Herzinsuffizienz und fortschreitende Demenz - stelle die mit einem erzwungenen Umzug verbundene Aufregung zumindest ein hohes Gesundheitsrisiko dar.

Zu berücksichtigen sei auch, dass mittlerweile nur noch ein geringer Zahlungsrückstand bestehe und die Seniorin Nutzungsentschädigung in Höhe der ursprünglich vereinbarten Miete zahle. Das Interesse des Vermieters an der Räumung habe schon deshalb keinen Vorrang.

Psychisch kranker Mieter warf mit Steinen

Kleinkind eines Mitbewohners getroffen: fristlose Kündigung

Im Sommer 2009 wurde der Mieter wegen wahnhafter Störungen in einem psychiatrischen Krankenhaus behandelt. Er steht unter Betreuung. Vor dem Klinikaufenthalt hatte der Mann mehrmals aus seiner Wohnung heraus kleine Pflastersteine auf geparkte und fahrende Autos geworfen. Beim letzten Mal hatte er dabei den zweijährigen Sohn eines anderen Mieters getroffen und verletzt.

Umgehend kündigte die Vermieterin dem kranken Mann - fristlos, ohne Abmahnung. Er wurde zur Räumung verurteilt. Dagegen legte der Mieter Einspruch ein: Die Kündigung sei ohne vorherige Abmahnung unwirksam. Außerdem nehme er nun regelmäßig Medikamente, derlei Vorfälle seien also nicht mehr zu befürchten. Doch das Amtsgericht Bernau bekräftigte Kündigung und Räumungsurteil (10 C 594/09).

Anders könne man den Hausfrieden nicht wieder herstellen, erklärte der Amtsrichter. Straftaten wie Sachbeschädigung und Verletzung eines Kindes verstießen in nicht hinnehmbarer Weise gegen die Interessen der Mitmieter und der Vermieterin. Da das Fehlverhalten des Mieters offenkundig und schwerwiegend sei, erübrige sich eine Abmahnung.

Bei diesem Interessenkonflikt hätten die Interessen der Mitbewohner Vorrang: Der Anblick des potenziell gewalttätigen Mieters würde bei den Kindern im Haus - auf jeden Fall bei dem betroffenen Jungen - ständig Angst auslösen. Kleinkinder wüssten nichts davon, wie gut der Patient seine Krankheit mit Medikamenten im Griff habe - wenn es denn zutreffe. Ihre Angst sei nicht mit solchen Argumenten wegzudiskutieren.

Im Mietvertrag war Bruttokaltmiete vereinbart

Kann die Vermieterin die Zustimmung zur erhöhten Nettokaltmiete verlangen?

Seit 1980 wohnt der Mieter im Mehrfamilienhaus einer gemeinnützigen Bau- und Siedlungsgenossenschaft. Laut Mietvertrag hatte er eine Bruttokaltmiete zu zahlen, was bedeutet: Alle Nebenkosten waren in der Miete enthalten, bis auf die Kosten für Heizung und warmes Wasser. Nur dafür wurden monatliche Vorauszahlungen verlangt.

1986 schickte die Vermieterin ein Schreiben, in dem sie eine Vertragsänderung ankündigte: Künftig würden auch diverse andere Kosten per Betriebskosten-Vorauszahlungen abgerechnet (= Nettokaltmiete). Und so geschah es bis zum Jahr 2005, ohne dass der Mieter irgendeine Abrechnung beanstandet hätte. Den geforderten Mieterhöhungen stimmte er jeweils zu.

2005 sollten Miete und Betriebskosten wieder steigen. Diesmal widersprach der Mieter und pochte auf den Mietvertrag: Das Erhöhungsverlangen sei unwirksam, weil die Vermieterin verlange, dass er einer erhöhten Nettokaltmiete zustimmen solle. Dabei sei doch eine Bruttokaltmiete festgelegt.

Die Umstellung sei zwischen den Parteien stillschweigend vereinbart worden, urteilte das Landgericht Itzehoe (9 S 20/08). Seit 1987 habe die Vermieterin Betriebskosten auf die Mieter umgelegt. Der Mieter habe alle Nachforderungen bezahlt und umgekehrt Guthaben entgegen genommen. Fünf Mieterhöhungsverlangen auf Basis einer Nettokaltmiete habe der Mieter ohne Vorbehalt akzeptiert. Dass die Vermieterin auf eine Nettokaltmiete umstellen wollte, habe der Mieter seit dem Schreiben von 1986 gewusst.

Wenn der Mieter daraufhin die Betriebskostenabrechnung widerspruchslos reguliere, dürfe die Vermieterin dies so verstehen, dass er mit dem geänderten Abrechnungsmodus, d.h. mit der Umlage sämtlicher Betriebskosten, einverstanden sei. Über zehn Jahre lang hätten die Vertragsparteien anders abgerechnet als im Mietvertrag vereinbart. Nun müsse sich der Mieter an dieser Praxis festhalten lassen.

Unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen

Mieter müssen damit keine Fachhandwerker beauftragen

Wieder einmal scheiterte eine Vermieterin mit einer Klage auf Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen an einer unwirksamen Klausel im Mietvertrag.

Das Landgericht München I deutete die Formulierung "Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen ... in der Wohnung ausführen zu lassen" als "verkappte Fachhandwerkerklausel" und erklärte die einschlägige Regelung im Formularmietvertrag eines Mieters für unwirksam (15 S 6274/09).

Wenn man diese Formulierung mieterfeindlich auslege, sei sie so zu verstehen, dass Renovierungsarbeiten nur von einer Fachfirma ausgeführt werden dürfen, erklärte das Gericht. Eine solche "Fachhandwerkerklausel" würde Mieter also daran hindern, Schönheitsreparaturen kostengünstig selbst bzw. mit Verwandten oder Bekannten zu erledigen.

Das benachteilige den Mieter in unangemessener Weise. Der Vermieter selbst wäre nämlich - wenn er die Pflicht zum Renovieren nicht auf den Mieter übertragen hätte - nur verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "fachgerecht in mittlerer Art und Güte" zu organisieren. Der Mieter könnte also vom Vermieter auch nicht verlangen, einen Fachhandwerker zu beauftragen.

Außerdem werde es den Interessen der Vermieter gerecht, wenn Renovierungsarbeiten fachgerecht ausgeführt werden. Dazu seien viele Mieter - oder deren Verwandte und Bekannte - durchaus in der Lage. (Die Revision gegen das Urteil wurde zugelassen.)

Türen und Fenster sind weiß zu lackieren

Mietvertragsklausel zur Farbwahl für den Innenanstrich ist unwirksam

Der Formularmietvertrag einer Berliner Mieterin verpflichtete sie zur Übernahme von Schönheitsreparaturen. Unter anderem waren Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen zu renovieren, und zwar so: "nur weiß zu lackieren".

Weil der Bundesgerichtshof diese Vertragsklausel für unwirksam erklärte, scheiterte die Klage der Vermieterin gegen die Ex-Mieterin auf Schadenersatz für unterlassene Renovierungsmaßnahmen (VIII ZR 50/09).

Vorschriften für die Farbwahl, die Mieter schon während der Mietzeit zu einer bestimmten Dekoration verpflichteten, benachteiligten diese unangemessen. Dies schränke Mieter in der Gestaltung ihres persönlichen Lebensbereichs ein, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse der Vermieter bestehe. Die unzulässige Farb-Vorgabe führe dazu, dass die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam seien.

"An Neger wird nicht vermietet ..."

Immobilienverwalter muss schwarzafrikanisches Paar für Diskriminierung entschädigen

Ein Aachener Immobilienverwalter inserierte eine Wohnung. Auf die Annonce meldete sich ein Paar, das nach Aachen umziehen wollte. Zum Besichtigungstermin erschienen die Mietinteressenten bei der Hausmeisterin des Mietshauses, die ihnen die Wohnung zeigen sollte. Kaum hatte sie die Tür geöffnet, wies die Frau das afrikanische Paar ab und bemerkte, hier werde nicht an "Neger ... äh ... Schwarzafrikaner oder Türken vermietet".

Das Paar wandte sich an das Gleichstellungsbüro der Stadt Aachen und verklagte mit dessen Hilfe den Immobilienverwalter auf Schadenersatz wegen Diskriminierung. Das Oberlandesgericht Köln sprach den Eheleuten 5.000 Euro Entschädigung zu (24 U 51/09). Die Hausmeisterin habe sie mit ihrer Bemerkung diskriminiert und die Menschenwürde verletzt. Die Bezeichnung "Neger" sei nach heutigem Verständnis abwertend.

Allein wegen seiner Hautfarbe sei es dem Paar verwehrt worden, die Wohnung zu besichtigen und anzumieten. Auch das stelle einen Angriff auf die Menschenwürde dar. Der Hausmeisterin komme es offenkundig darauf an, keine farbigen Mieter im Haus zuzulassen. Dass die Frau auf Anweisung des Eigentümers handelte und angeblich ohne Wissen des Verwalters, entlaste ihn nicht.

Sie habe für ihn alle Besichtigungstermine durchgeführt, die grundsätzlich zu seinem Aufgabenkreis gehörten. Denn er vermiete für die Eigentümer die freien Wohnungen. Alle Mietinteressenten mussten sich bei ihm melden. Wenn die Hausmeisterin in seinem Auftrag und für ihn mit den Mietinteressenten gesprochen habe, hafte er für deren Fehlverhalten.

Mieterin darf Belege fotografieren

Das Recht auf Einsicht in die Betriebskosten-Belege umfasst auch das Ablichten

Eine Mieterin sollte 200 Euro Betriebskosten nachzahlen, hatte aber an der Abrechnung des Vermieters einiges auszusetzen. Sie beantragte Belegeinsicht. Die Frau traf sich mit dem Vermieter in dessen Büro und brachte einen Bekannten als Zeugen mit. Auf dem Schreibtisch lag eine Klarsichtfolie mit etwa zehn Blättern. Als der Bekannte einen Fotoapparat auspackte und die oberste Seite fotografieren wollte, widersprach der Vermieter.

Er war der Ansicht, die Mieterin müsse jeweils genau darlegen, warum sie ein Foto von einem bestimmten Beleg benötige. Das sah die Frau überhaupt nicht ein: Dem Vermieter entstehe dadurch kein Nachteil. Anders könne sie die Belege nicht richtig prüfen. So sah es auch das Amtsgericht München, das den Rechtsstreit zu Gunsten der Mieterin entschied (412 C 34593/08).

Wenn die Mieterin Rechnungen etc. nur betrachten dürfte, wäre die Belegeinsicht so gut wie nutzlos. Die Kontrolle der Betriebskostenabrechnung wäre dann darauf beschränkt, was ihr bei oberflächlicher Durchsicht der Belege sofort ins Auge falle. Beim Lesen im Büro könne man die Belege nicht gründlich prüfen. Kontrolle setze voraus, dass Mieter Notizen und Abschriften anfertigen könnten.

Wenn die Mieterin Belege fotografieren wolle, nutze sie lediglich den technischen Fortschritt. Der Vermieter dürfe es ihr nicht verbieten, die Belege mit technischen Hilfsmitteln zu vervielfältigen: Fotografieren, Einscannen oder Kopieren sei genauso erlaubt wie Abschreiben. Es wäre umgekehrt treuwidrig, die Mieterin auf das mühsame und zeitaufwändige Abschreiben mit der Hand zu verweisen.

Eigenbedarfskündigung

Eine Nichte gehört zu den Familienangehörigen, für die Vermieter Wohnbedarf geltend machen können

Ein Vermieter kann Mietern kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Zu den Familienangehörigen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, gehört auch eine Nichte, hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Der konkrete Fall: Eine 85-jährige Wohnungseigentümerin zog 2004 um in eine Seniorenresidenz. Ihre Wohnung vermietete sie an ein Ehepaar. 2007 übertrug die verwitwete und kinderlose Seniorin das Eigentum an der Wohnung ihrer Nichte. Mit der Verwandten schloss sie einen Übertragungsvertrag: Sie sollte als Gegenleistung den Haushalt in der Seniorenresidenz versorgen und die alte Dame pflegen.

Den Mietern kündigte die Seniorin anschließend und machte - aufgrund der Pflegevereinbarung - Eigenbedarf für die Nichte geltend. Die Mieter akzeptierten die Kündigung nicht. Während die Vorinstanzen die Räumungsklage der Vermieterin abwiesen, bekam sie vom BGH Recht (VIII ZR 159/09).

Auch eine Nichte zähle zu den Familienangehörigen, für die ein Vermieter Eigenbedarf anmelden dürfe, urteilten die Bundesrichter. Die Kündigung sei daher berechtigt und wirksam. Nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder seien eng mit dem Vermieter verwandt. Daher komme es auch nicht darauf an, ob im Einzelfall zwischen der Nichte und der Vermieterin eine besonders enge persönliche Beziehung bestehe.

Elektroinstallationen in Mietwohnungen

Mieter haben Anspruch auf einen bestimmten Mindeststandard

1985 hatte der Mieter die Altbauwohnung bezogen. Im Formularmietvertrag stand, der Mieter dürfe Haushaltsmaschinen aufstellen, "wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreiche" und Hausbewohner, Nachbarn sowie die Mietsache nicht beeinträchtigt würden. Sollte er Geräte anschließen, die "zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen", sei der Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung des Netzes zu tragen.

Nicht ohne Grund hatte die Vermieterin ein Vertragsformular mit dieser Klausel gewählt, denn die Elektroinstallation in der Wohnung war total marode. Lief die Waschmaschine oder der Geschirrspüler, ging ansonsten nichts mehr. Schließlich riss dem Mieter der Geduldsfaden, er minderte die Miete wegen zu schwacher Stromversorgung. Die Vermieterin klagte auf Zahlung des vollen Betrags.

Auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung habe grundsätzlich Anspruch auf ausreichende Elektrizitätsversorgung, betonte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 343/08). Es müsse zumindest die Möglichkeit bestehen, gleichzeitig ein größeres Haushaltsgerät wie eine Waschmaschine und weitere haushaltsübliche Geräte wie Staubsauger oder Wasserkocher in Gang zu setzen. Das sei der Mindeststandard.

Die Vertragsparteien hätten im Mietvertrag keinen abweichenden, niedrigeren Standard vereinbart. Dem Vertrag sei nicht zu entnehmen, dass die "vorhandene Installation" den Einsatz üblicher Haushaltsmaschinen ausschließe und somit nicht einmal dem Mindeststandard genüge.

Außerdem benachteilige die fragliche Klausel den Mieter unangemessen. Denn danach müsste der Mieter bei Überlastung der Elektroanlage alle Kosten einer Verbesserung unbegrenzt allein tragen und hätte darüber hinaus selbst bei einem völlig defekten Elektronetz, an das er überhaupt kein Gerät anschließen könnte, keinerlei Ansprüche gegen die Vermieterin.

Unzureichender Schallschutz

Anspruch der Mieterin auf Abhilfe verjährt während der Mietzeit nicht

Die alte Frau wohnt seit 1959 in einem Mehrfamilienhaus. 1990 bauten die Hauseigentümer das Dachgeschoss über ihrer Mietwohnung aus und vermieteten es. Die Schallschutzisolierung ließ zu wünschen übrig. Doch erst 2006 raffte sich die Mieterin auf und verlangte ausreichenden Schallschutz. 2007 beauftragte sie einen Sachverständigen, der bestätigte, dass die Dachwohnung ungenügend gegen Trittschall gedämmt war.

Die Mieterin verklagte die Hauseigentümer auf Abhilfe. Die Vermieter meinten, der Anspruch der Mieterin auf Beseitigung der Mängel sei längst verjährt. Damit war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (VIII ZR 104/09). Vermieter seien verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem "zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten".

Hier gehe es also nicht um einen einmaligen Akt beim Abschluss des Mietvertrags, sondern um eine dauernde Verpflichtung. Das schließe Verjährung aus. Während der Mietzeit sei der Anspruch des Mieters auf Beseitigung von Mängeln, welche den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigten, seinem Begriff nach unverjährbar.

Da unzureichender Schallschutz zweifellos den Wohnwert der Räume beeinträchtige, müssten die Vermieter den Boden der Dachwohnung besser dämmen lassen.

Unbekannter ballert mit Luftgewehr herum ...

Fenster neben einer Loggia getroffen: Mieter mindern die Miete

Im Frühjahr 2008 hatte das Ehepaar die Wohnung in der Münchner Maxvorstadt bezogen. Die Miete betrug 1.520 Euro. Schon bei der Übergabe entdeckten die neuen Mieter ein Schussloch in einem Fenster neben der Loggia. Die Vermieter tauschten die Scheibe aus. Mit mulmigem Gefühl nutzte das Ehepaar die Loggia - und tatsächlich: Nach wenigen Monaten wurde erneut ein Fenster vom Projektil eines Luftgewehrs durchschlagen.

Ein zweites Mal wurde das Fensterglas erneuert und eine Sicherheitsfolie aufgebracht. Die Mieter erstatteten Strafanzeige gegen Unbekannt. Doch die Polizei konnte den Schützen nicht ermitteln. Alle vermuteten, dass er in erster Linie die Tauben verscheuchen wollte, die zahlreich die Loggia heimsuchten. Das Ehepaar hatte sich bei den Vermietern ebenfalls schon über Taubenkot beschwert. Im November wurde eine Taubenabwehr montiert.

Wegen gravierender Mängel minderte das Ehepaar von Juli bis Dezember die Miete um 300 Euro. Unverhältnismäßig, fanden die Vermieter: Das sei doch ein harmloser Lausbubenstreich, vermutlich wegen der Tauben. Die Mieter sollten nicht so tun, als läge die Wohnung "in der tiefsten Bronx", wo man ständig mit Schießereien rechnen müsse. Diese konterten, sie könnten die Loggia nicht betreten - aus Angst vor Beschuss und weil der Taubenkot ihre Gesundheit gefährde. Das rechtfertige eine Mietkürzung von zehn Prozent.

Natürlich sei ein Luftdruckgewehr nicht so gefährlich wie eine großkalibrige Waffe, räumte der Richter am Amtsgericht München ein (412 C 32850/08). Aber so ein Schuss könne im wahrsten Sinne des Wortes "ins Auge gehen". Das stelle objektiv ein Risiko dar und dazu komme der psychologische Effekt, also die permanente Angst, einem Heckenschützen ausgesetzt zu sein. Vor und nach dem Einzug der Mieter sei auf die Loggia geschossen worden: Daher sei es für sie eine Weile unzumutbar gewesen, die Loggia zu benutzen.

Dieser Mangel rechtfertige angesichts der Größe der Loggia eine Mietkürzung um fünf Prozent. Ab November 2008 sei aber wieder die volle Miete zu zahlen. Wahrscheinlich sei es dem Schützen, wie von den Vermietern angenommen, um die Tauben gegangen und dieses Problem sei seit November behoben. Also bestehe seit Herbst keine Wiederholungsgefahr mehr.

Katzenkot auf der Dachterrasse

Das müssen die Mieter und Nachbarn nicht hinnehmen

Wohnungseigentümer im zweiten Stock einer Wohnanlage hielten zwei Katzen. Ihre Wohnungsnachbarn aus dem dritten Stock hatten sich schon öfter darüber beschwert, dass die Katzen auf ihrer Dachterrasse herumstromerten und in den Blumentöpfen Kot oder Erbrochenes hinterließen. Nun hatte das junge Paar ein Baby bekommen. Als die Mutter einer Katze im Kinderzimmer begegnete, eskalierte der Streit. Schließlich traf man sich vor Gericht.

Mit den Verschmutzungen müssten sich die Mieter im dritten Stockwerk nicht abfinden, entschied das Landgericht Bonn (8 S 142/09). Schließlich bestehe nun die Gefahr, dass das Kind direkt mit Kot oder mit Erbrochenem in Kontakt komme (durch Erbrechen befreiten sich Katzen von unverdauten Haaren). Dass die Katzen in Wohnräume hineinspazierten, sei auch nicht hinnehmbar.

Die Katzenliebhaber müssten ihre Tiere so halten, dass sie nicht mehr in die Wohnung gelangen und auf der Terrasse keinen Schmutz hinterlassen. Dabei übersehe das Gericht nicht, dass es für die Halter faktisch schwierig sein werde, dies zu verhindern - sofern sie die Tiere weiterhin artgerecht, also mit viel freiem Auslauf, halten wollten. Die bauliche Situation ermögliche es den Tieren, problemlos die gesamte Dachfläche sowie Fenster und Terrasse der Nachbarwohnung zu erreichen.

Selbstmord missglückt

ARGE muss neue Einrichtung zahlen, wenn der Hartz-IV-Empfänger vorher die Wohnung leer räumte

Ein Hartz-IV-Empfänger war fest entschlossen, seinem Leben ein Ende zu setzen. Vorher entsorgte der Mann seine gesamte Wohnungseinrichtung bei einer kommunalen Sperrmüll-Sammelstelle. Er dachte, die Sachen seien ohnehin von niemandem zu gebrauchen. Doch der Selbstmordversuch scheiterte. Danach wurde der Hilfeempfänger in einer Klinik behandelt.

Als er aus dem Krankenhaus entlassen wurde, beantragte er bei der Arbeitsgemeinschaft für Beschäftigung (ARGE Krefeld) einen Zuschuss für eine "Wohnungserstausstattung". Da ihm die Sozialbehörde statt dessen nur ein Darlehen gewähren wollte, zog der Mann vor Gericht und setzte sich - jedenfalls vorerst - beim Sozialgericht Düsseldorf durch (S 35 AS 206/07).

Dass der Hilfeempfänger eine neue Einrichtung benötige, sei offenkundig, so die Richter. Die Sozialbehörde dürfe einen Zuschuss nur verweigern, wenn der Mann seine Hilfebedürftigkeit vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hätte. Der Krefelder habe jedoch gedacht, er werde keine Möbel mehr brauchen, weil er vorhatte, sich das Leben zu nehmen. Gleichzeitig habe er seinem Nachmieter eine geräumte Wohnung hinterlassen wollen. (Die ARGE hat gegen den Beschluss Berufung eingelegt.)

Wohnung um ein Fünftel kleiner ...

... als vereinbart: Mieter können trotz "ca."-Zusatz die Miete kürzen

Bis Ende 2007 hatte ein Ehepaar in Aachen eine Wohnung gemietet. Im Mietvertrag war die Wohnungsgröße mit "ca. 100 qm" angegeben. Monatlich zahlten die Mieter 500 Euro Miete. Nach dem Auszug zum Jahreswechsel 2007/2008 forderten sie vom Vermieter 6.800 Euro zurück. Begründung: Sie hätten fünf Jahre lang zu viel bezahlt, denn die Wohnung verfüge lediglich über eine Wohnfläche von 81 Quadratmetern.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung berechtigt eine Abweichung nach unten um mehr als zehn Prozent die Mieter dazu, die Miete zu kürzen. Das Landgericht gestand dem Ehepaar allerdings nur eine Minderung um fünf Prozent zu: Der Kürzungsbetrag sei nicht aus einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern zu errechnen, sondern aus einer Fläche von 95 Quadratmetern, weil schon der Mietvertrag die Angabe der Wohnfläche relativiere: "ca. 100 qm".

Dem widersprach der Bundesgerichtshof (VIII ZR 144/09). Eine Wohnung, deren Wohnfläche um über zehn Prozent kleiner sei als vertraglich vereinbart, sei mangelhaft. Die Mietkürzung solle diesen Mangel ausgleichen. Der Zusatz "ca." rechtfertige es nicht, bei der Berechnung des Kürzungsbetrags eine zusätzliche Toleranzschwelle zu Ungunsten der Mieter einzuführen.

Der Rechtsstreit wurde an das Landgericht zurückverwiesen, weil vor einer Entscheidung noch zu klären war, wie groß die Wohnung - unter Berücksichtigung der Fläche einer Terrasse - tatsächlich ist.

Sonderregelung bei preisgebundenem Wohnraum:

Ist die Klausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam, dürfen Vermieter die Miete erhöhen

1993 hatte der Mieter seine Fürther Wohnung von einer Wohnungsbaugenossenschaft gemietet. Es handelte sich um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum. Im Februar 2008 kam Post von der Vermieterin. Sie teilte dem Mieter mit, dass nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die im Mietvertrag enthaltene Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam sei.

Demnach seien ihre Mieter nicht verpflichtet, die Räume zu renovieren. Nun gebe es zwei Möglichkeiten: Entweder die unwirksame Klausel einvernehmlich durch eine wirksame zu ersetzen, dann bleibe die Renovierungspflicht beim Mieter. Oder die Miete zu erhöhen, weil dann sie als Vermieterin die Schönheitsreparaturen tragen müsse.

Auf eine Änderung des Mietvertrags ließ sich der Mieter nicht ein. Daraufhin erhöhte die Wohnungsbaugenossenschaft wie angekündigt die Miete (um 60,75 Euro monatlich). Da der Mieter sich weigerte, die Mieterhöhung zu akzeptieren, verklagte ihn die Vermieterin auf Zahlung. Der Bundesgerichtshof segnete die Mieterhöhung ab (VIII ZR 177/09).

Dass wegen der unwirksamen Klausel nicht der Mieter, sondern die Vermieterin die Kosten von Schönheitsreparaturen übernehmen müsse, habe die Vermieterin bei der Ermittlung der Kostenmiete berücksichtigt und diese heraufgesetzt. So ein Zuschlag sei vom Gesetzgeber vorgesehen und rechtens.

Vermieter von frei finanziertem Wohnraum dürften in so einem Fall von den Mietern keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, um ihren zusätzlichen Aufwand auszugleichen. Bei der Kostenmiete für preisgebundenen Wohnraum sei anders zu verfahren. Denn: Im Unterschied zur Vergleichsmiete bei frei finanziertem Wohnraum werde die Kostenmiete nach Kostenelementen ermittelt und richte sich nicht danach, was marktüblich sei.