Schon seit 1978 wohnte die alte Frau in ihrer Mietwohnung. An den Holzfenstern nagte der Zahn der Zeit. Sie waren morsch. Weil einige Rahmen schon wegzubrechen drohten, brachte der Vermieter außen Blechplatten an, um sie zu stabilisieren. Nun reichte es der Mieterin, die den Vermieter schon einige Male vergeblich aufgefordert hatte, die Fenster instandzusetzen. Sie klagte Renovierungsmaßnahmen ein.

Der Vermieter reagierte völlig verständnislos: Die Mieterin habe kein Recht, Mängel zu reklamieren, die bereits bei Vertragsschluss absehbar waren. Und überhaupt: Wenn die Frau das Holz innen regelmäßig gestrichen und richtig geputzt hätte, wäre es gar nicht so weit gekommen. Jedenfalls sei eine Reparatur bei so alten Rahmen unwirtschaftlich. Da müsste er ja die Fenster austauschen - und das könne man ja nun wirklich nicht von ihm verlangen.

Der Vermieter verkenne die (Rechts-)Lage in ziemlich krasser Weise, stellte das Amtsgericht Köln fest (219 C 70/07). Dass Holzfenster irgendwann verbraucht seien, liege auf der Hand. Das habe nichts mit falschem Putzen etc. zu tun. Ob die Mieterin diese Entwicklung 1978 vorhersehen konnte oder nicht, spiele ebenfalls keine Rolle. Für den Erhalt der Mietsache sei in jedem Fall der Vermieter verantwortlich. Er müsse also die Mängel auf seine Kosten abstellen und die Blechplatten entfernen. So ein Provisorium, das ihr teilweise auch noch die Sicht durch die Fenster nehme, müsse die Mieterin nicht dulden.

Die Hamburger Seniorin fühlte sich in ihrem Badezimmer nicht mehr wohl, kein Wunder. Die Silikonfugen über der Badewanne waren überwiegend schwarz (Schimmel), die Fliesen rissig. Auch im Waschbecken zeigten sich Risse, im Fußboden verlief ein Riss quer über den ganzen Fußboden von der Tür bis zur Badewanne.

Die Beschwerden der langjährigen Mieterin führten zu nichts. Sie lüfte wohl zu wenig, lautete die Auskunft der Vermieterin. Auch die Risse belegten nur, dass die Mieterin die Mietsache "unsachgemäß behandle". Auf diese Abfuhr hin kürzte die Seniorin die Miete, es kam zum Rechtsstreit. Das Amtsgericht Hamburg-Altona besichtigte die Wohnung und verdonnerte danach die Hauseigentümerin dazu, die Mängel zu beseitigen (314a C 72/06).

Das Bad sei nicht schlecht gepflegt, sondern altersbedingt abgenutzt. Immerhin sei es 34 Jahre alt. Auch ein gefliestes Bad habe keine unbegrenzte Lebensdauer, wie die schadhaften Fliesen eindrucksvoll belegten. Silikonabdichtungen an der Wanne seien durch den normalen Gebrauch des Bades ständig feucht und deshalb schwarz. Wenn die Mieterin zu wenig lüften würde, hätte sich der Schimmel auch in den Fugen der Wandfliesen gebildet. Das sei aber nicht der Fall.

Der Gesamteindruck des Bades sei "vergammelt", der Renovierungsbedarf objektiv unabweisbar. Nehme man alle Mängel zusammen, wirke das Bad total abgenutzt, ungepflegt und unhygienisch. Das beeinträchtige die Gebrauchstauglichkeit eines Raumes, der der Körperpflege und Hygiene diene - auch wenn einzelne Bestandteile wie das WC oder die Badewanne in technischer Hinsicht noch "funktionierten". Dass die Mieterin die Miete um drei Prozent gemindert habe (18,10 Euro pro Monat), sei angesichts der optischen Mängel nicht zu beanstanden.

In einer Mietwohnung brannte es. Der Fachmann von der Versicherung vermutete, dass ein technischer Defekt der Dunstabzugshaube zu einem Kurzschluss führte. Der habe dann wohl den Brand ausgelöst. Der Nachbar aus der Mietwohnung nebenan, die durch Feuer und Ruß ebenfalls ramponiert war, verklagte nach dieser Diagnose den Vermieter auf 2.630 Euro Schadenersatz.

Der Vermieter müsse für den Schaden an seinem Eigentum geradestehen, meinte der Mieter. Denn er müsse die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand erhalten. Die Elektroinstallation sei aber offenkundig marode gewesen.

Der Bundesgerichtshof hielt den Vermieter nicht für verantwortlich und wies die Klage des Mieters ab (VIII ZR 321/07). Erfahre ein Vermieter von Mängeln, die Mietwohnungen gefährden könnten, müsse er sie unverzüglich beheben. Er sei aber nicht verpflichtet, regelmäßig einen Elektrofachmann damit zu beauftragen, alle Elektroleitungen und elektrischen Geräte zu überprüfen.

Ohne konkreten Anlass oder irgendeinen Hinweis auf Mängel müssten Vermieter keine Generalinspektion durchführen lassen. Das sei nur nötig, wenn ungewöhnliche oder wiederholte Störungen aufträten. Dann liege der Gedanke nahe, dass man nicht nur den aktuellen Defekt beseitigen, sondern die gesamte Elektroinstallation gründlich kontrollieren sollte.

Gemäß dem 1996 geschlossenen Mietvertrag waren die Mieter dazu verpflichtet, vor dem Auszug aus der Wohnung Schönheitsreparaturen durchzuführen. Farblos lackierte Holzteile sollten genau so bleiben. "Farbig gestrichene" Holzteile (die Türen z.B.) sollten in Weiß oder anderen hellen Farbtönen gestrichen werden.

2006 zogen die Mieter aus, ohne die Wohnung zu renovieren. Sie hielten die betreffenden Vertragsklauseln für unwirksam. Der Vermieter forderte von ihnen 7.400 Euro für Schönheitsreparaturen. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied: Die vertraglichen Regelungen schränkten Mieter nicht unangemessen ein (VIII ZR 283/07).

Die Klauseln machten den Mietern keine Vorschriften, wie sie die Räume während der Mietzeit zu gestalten hätten. Vielmehr gehe es um die Rückgabe der Wohnung nach dem Ende des Mietverhältnisses. Mit dem Auszug entfalle das Interesse des Mieters daran, die Räume entsprechend seinen ästhetischen Vorstellungen zu gestalten.

Der Vermieter dagegen wolle die Wohnung wieder vermieten und in einer Dekoration zurückbekommen, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert werde. Dieses berechtigte Interesse müssten Mieter berücksichtigen. Die strittige Farbwahlklausel lege den Mieter nicht auf einen bestimmten Farbton fest, sondern gebe ihm eine Bandbreite vor (neutrale, helle, deckende Farben), die zu den meisten Einrichtungsstilen passe. Das gehe in Ordnung.

Dass den Mietern in Bezug auf transparent lackierte Holzteile kein Gestaltungsspielraum eingeräumt werde, sei gleichfalls korrekt. Denn bei transparenter Lasur oder Lackierung könne man (anders als beim deckenden Farbanstrich) den Farbton nur durch Abschleifen verändern. Das sei ein Eingriff in die Substanz, der dem Mieter zu Recht verwehrt bleibe.

Im Sommer 2005 hatte sich der Mann verliebt. Schon bald hielt er sich öfter bei der neuen Lebensgefährtin auf als in seiner Mietwohnung. Im Winter war es in der Wohnung eiskalt, weil der Mieter nicht mehr heizte. Die Vermieterinnen fürchteten, bald werde sich Schimmel ausbreiten und der Frost Leitungen sprengen.

Im Januar und Februar 2007 mahnten sie den Mieter deswegen zwei Mal ab und forderten ihn auf, die Räume ausreichend zu beheizen. Da dies erfolglos blieb, kündigten sie den Mietvertrag fristgemäß. Der Amtsrichter gab der Räumungsklage statt. Die Berufung des Mieters gegen das Urteil scheiterte beim Landgericht Hagen (10 S 163/07).

Die Kündigung sei begründet, entschied das Landgericht. Das Heizen voll und ganz einzustellen, verstoße gegen die Pflicht des Mieters, mit der Mietsache sorgsam umzugehen. Das Fehlverhalten des Mieters sei erheblich - zumal er daran trotz mehrmaliger Abmahnung festhielt. Denn es gefährde auf Dauer die Substanz des Gebäudes, Räume nicht zu heizen. Dass bisher noch keine gravierenden Schäden festzustellen seien, ändere daran nichts.

Bei der Abrechnung der Betriebskosten für 2003 kam der Vermieter auf eine Nachforderung von ca. 1.530 Euro. Er schickte dem Mieter im November 2004 die Abrechnung und teilte zugleich mit, er werde die monatlichen Vorauszahlungen für die Nebenkosten von 125 Euro auf 191 Euro erhöhen. Der Mieter widersprach der Abrechnung, die "inhaltlich fehlerhaft" sei. Deshalb werde er auch weiterhin nur 125 Euro im Monat als Nebenkosten-Vorauszahlung leisten.

Der Streit zog sich länger hin, der Zahlungsrückstand wuchs - bis schließlich der Vermieter deshalb den Mietvertrag kündigte. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied (VIII ZR 145/07). Inhaltliche Mängel der Betriebskostenabrechnung machten die Erhöhung der Vorauszahlungen nicht unwirksam. Die gelte unabhängig von der Betriebskostenabrechnung.

Wenn der Mieter sich weigere, die heraufgesetzte Summe zu zahlen, handle er pflichtwidrig. Finde er die Abrechnung falsch, müsse er den geforderten Betrag unter Vorbehalt zahlen, den Vermieter über seine Einwände informieren und gleichzeitig überprüfen, ob die Abrechnung richtig bzw. die höhere Vorauszahlung angemessen sei.

Ein Berliner Mietshaus wurde im April 2006 verkauft. Im August stellte der Käufer und neue Vermieter fest, dass Mieter R seit Mai keine Miete mehr gezahlt hatte. Er forderte ihn schriftlich auf, den Mietrückstand innerhalb von vier Wochen auszugleichen. Da R darauf nicht reagierte, kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristgemäß wegen Zahlungsverzugs. Einige Tage nach Fristablauf überwies der Mieter den gesamten Betrag.

Dennoch beharrte der Vermieter auf der Kündigung und erhob Räumungsklage. Nun verteidigte sich der Mieter: Weil er aus beruflichen Gründen oft längere Zeit abwesend sei, habe er der vorherigen Hauseigentümerin eine Einzugsermächtigung erteilt. Nach dem Verkauf des Hauses habe die Vermieterin diese Einzugsermächtigung storniert. Von alledem habe er nichts erfahren, weil er seit Monaten in Bayern arbeite. Die Post werde ihm nicht nachgesandt.

Das Kammergericht in Berlin brachte Verständnis für den Mieter auf (8 U 217/07). Trotz des beträchtlichen Zahlungsverzugs von fünf Monatsmieten sei ihm keine erhebliche Pflichtverletzung vorzuwerfen, die eine Kündigung rechtfertige. Die Kündigung sei unwirksam, weil der Mieter den Mietrückstand nicht absichtlich habe auflaufen lassen und weil er ihn nach Erhalt der Kündigung sofort und vollständig beglichen habe.

Zwar müsse sich der Mann vorhalten lassen, dass er sich monatelang nicht um seine Post und seine Kontobewegungen gekümmert habe. Das sei ein Fehler. Dennoch liege hier ein Ausnahmefall vor: Der Mieter habe sich darauf verlassen, dass die Vermieterin (wie schon seit Jahren praktiziert) von der Einzugsermächtigung Gebrauch machen würde. Für den relativ schnell eingefädelten Hausverkauf und Eigentümerwechsel habe es vorher keine Anzeichen gegeben. Deshalb sei die (Nach-)Lässigkeit des Mieters "verständlich", eine Wiederholung des Fehlverhaltens nicht zu befürchten.

Der Vermieter hatte dem Mieter wegen Zahlungsrückstands gekündigt und auf Räumung geklagt. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter dazu, die Wohnung zu räumen. Als das Urteil verkündet wurde, war er immer noch in Zahlungsverzug. Dennoch gewährte ihm der Amtsrichter eine Räumungsfrist von zwei Monaten, um sich eine neue Wohnung zu suchen.

Gegen dieses Urteil legt der Vermieter Beschwerde ein: Früher habe der Mieter keine Miete bezahlt, jetzt - nach dem Räumungsurteil - bleibe er die Nutzungsentschädigung schuldig (So nennt das Mietrecht die Miete, wenn dem Mieter schon wirksam gekündigt wurde). Die ganze Familie lebe in der Wohnung, jammerte der Mieter, man könne ihn unmöglich vor die Tür setzen.

Doch das half ihm beim Landgericht Berlin nichts (65 T 65/07). Es kürzte sogar die vom Amtsrichter zugestandene Räumungsfrist, weil der Mieter überhaupt keine Zahlung mehr leistete. Der Mann sei zahlungsunwillig oder zahlungsunfähig. Auch der Umstand, dass außer ihm Familienangehörige dort wohnten, rechtfertige es nicht, dem Vermieter diese Kostenlast aufzuerlegen.

Das gelte um so mehr, als der Mieter nicht dargelegt habe, dass er sich um eine Ersatzwohnung bemühe. Die Wahrscheinlichkeit, dass er weitere Wochen Räumungsfrist nutzen würde, Ersatz zu finden, sei gering. Damit sei die Räumungsfrist objektiv sinnlos. Der Mieter könne und müsse nun staatliche Leistungen der Daseinsfürsorge in Anspruch nehmen, um Obdachlosigkeit zu vermeiden.

In einer Mietwohnung breitete sich Schimmel aus. Der Mieter wandte sich an den Vermieter, der einen Handwerker vorbei schickte, um die Feuchtigkeitsschäden zu begutachten. Danach unternahm er nichts mehr. Deshalb beauftragte der Mieter selbst einen Fachmann. Nachdem die Mängel beseitigt waren, behielt der Mieter die Miete ein, um so die Kosten auszugleichen.

Später stellte sich allerdings heraus, dass die Handwerkerrechnung überhöht war. Infolgedessen hatte der Mieter zu viel Miete einbehalten. Wegen Zahlungsverzugs kündigte ihm der Vermieter fristlos. Dessen Räumungsklage wurde vom Landgericht Berlin abgewiesen (62 S 277/05).

Begründung: Der Mieter sei weder zahlungsunwillig, noch zahlungsunfähig. Er sei mit der Miete nur in Rückstand geraten, weil er sich über die Summe getäuscht habe, die er gegen die Miete aufrechnen durfte. Die Zahlung sei also wegen eines verständlichen Irrtums ausgeblieben. Das sei dem Mieter nicht vorzuwerfen. Er habe sich auf den Kostenvoranschlag und auf die Rechnung des Handwerkers verlassen dürfen.

Nach längerer Suche fand eine Frau, die Arbeitslosengeld II (= Hartz-IV-Leistungen) bezog, eine Wohnung. Sie vereinbarte mit dem Vermieter eine Miete, von der beide wussten, dass sie von der Sozialbehörde als angemessen angesehen und übernommen wird (in Berlin heißt der Leistungsträger Jobcenter).

Zusätzlich verlangte der Vermieter jedoch von der Mieterin 70 Euro im Monat. Die Frau akzeptierte dies, weil sie aus persönlichen Gründen besonderen Wert auf genau diese Wohnung legte. Doch das Budget war zu knapp, um monatlich 70 Euro abzuzweigen. Die Mieterin blieb die Zusatzmiete schuldig.

Die Zahlungsklage des Vermieters scheiterte beim Landgericht Berlin (62 S 254/06). Die Zusatzvereinbarung schädige zwar nicht die Allgemeinheit - das Jobcenter fördere ohnehin nur angemessene Ausgaben für Unterkunft -, wohl aber die Arbeitslosengeld-II-Empfängerin. Der Vermieter habe vorsätzlich sittenwidrig gehandelt, deshalb müsse er die Mieterin so stellen, als wäre die Vereinbarung nicht getroffen worden.

Einerseits habe er sich mit dem Jobcenter einen zahlungskräftigen Mietgaranten gesichert, andererseits habe er eine marktgerechte Miete kassieren wollen. Dabei sei sich der Vermieter durchaus der Tatsache bewusst gewesen, dass die Mieterin die - "schwarz" am Jobcenter vorbei zu zahlende - Zusatzmiete vom überaus knapp kalkulierten Arbeitslosengeld bestreiten musste.

Ein Berliner Vermieter kündigte den Mietern eine Modernisierungsmaßnahme an. Dadurch sollte die Miete einer Hartz-IV-Empfängerin um rund 100 Euro steigen, von 110 Euro auf ca. 210 Euro. Für Nebenkosten hatte die Frau (ohne Strom und Gas) monatlich 50 Euro zu zahlen. Die Mieterin lehnte die Modernisierung ab, weil die Mieterhöhung für sie unzumutbar sei. Als Hartz-IV-Empfängerin erhalte sie monatlich nur 522,64 Euro.

Das Kammergericht in Berlin wies diesen Einwand zurück (8 U 166/06). Die Mieterin müsse die Modernisierungsmaßnahme akzeptieren. Von unzumutbarer Härte könne hier nicht die Rede sein, weil die erhöhte Miete ohnehin von der Sozialbehörde übernommen werde: "Leistungen für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind" (Sozialgesetzbuch II, § 22).

Als Richtwert für "angemessene Aufwendungen" von 1-Personen-Haushalten gelte in Berlin eine Bruttowarmmiete von 360 Euro. Im konkreten Fall liege also auch die erhöhte Miete noch im Rahmen angemessener Unterkunftskosten. Die Bruttomiete der Hilfeempfängerin betrage künftig 210 Euro plus 50 Euro Nebenkosten, insgesamt also 260 Euro. Damit stehe der Mieterin für Strom und Gas noch der Differenzbetrag von 100 Euro zur Verfügung.

Ende 2007 erhielt der Mann ein Schreiben von der Vermieterin, in dem sie ankündigte, ab Januar die Miete zu erhöhen. Er antwortete darauf zwar nicht, zahlte aber anstandslos ab Januar den höheren Betrag (allerdings fehlten jeweils 0,50 Euro). Im April forderte ihn die Vermieterin auf, der Mieterhöhung schriftlich zuzustimmen.

Das sei überflüssig, erklärte das Amtsgericht Berlin-Schöneberg, und Anspruch darauf habe die Vermieterin sowieso nicht (6 C 158/08). Der Mieter habe der Mieterhöhung längst zugestimmt, indem er mehrfach den höheren Betrag überwiesen habe, ohne Vorbehalt anzumelden. Der geringe Fehlbetrag sei offenkundig nur ein Versehen des Mieters.

Wer mindestens zwei Mal vorbehaltlos die höhere Miete zahle, erkläre sich implizit einverstanden. Mieter seien nicht verpflichtet, ihre Zustimmung zu einer Mieterhöhung schriftlich zu formulieren. Sie könnten sie auch mündlich akzeptieren, telefonisch (sogar per Anrufbeantworter), per Telefax, per E-Mail oder eben durch mehrmalige Zahlung.

Die Frau hatte im Januar 2002 eine Wohnung im Anbau des Hauseigentümers gemietet, und zwar befristet bis Ende 2003. Doch schon im Dezember 2002 kündigte die Mieterin fristlos, weil sie an der Tapete hinter Schrank und Bett Schimmelpilze festgestellt hatte. Hier könne sie nicht länger bleiben, schrieb sie dem Vermieter. Denn sie leide an Asthma und Neurodermitis und habe in den letzten Monaten vermehrt mit Asthmaanfällen und Hautausschlag zu kämpfen. Nun wisse sie, warum.

Sofort zog die Mieterin aus und zahlte keine Miete mehr. Der Vermieter verlangte von ihr Miete bis inklusive Dezember 2003. Im Prinzip stehe sie ihm zu, erklärte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 182/06). Ein Mieter könne - auch bei erheblicher Gefahr für seine Gesundheit - erst dann fristlos kündigen, wenn er dem Vermieter zuvor eine Abmahnung geschickt oder eine angemessene Frist für Abhilfe gesetzt habe.

Darauf dürften Mieter nur im Ausnahmefall verzichten, wenn die "sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt sei". Ob das hier zutreffe, habe die Vorinstanz jedoch nicht geklärt. Das sei nun nachzuholen. Zu diesem Zweck verwies der BGH den Rechtsstreit zurück.

In einer größeren Wohnanlage war für den Fernsehempfang eine Gemeinschaftsantenne installiert. Ihre Kosten wurden mit anderen Betriebskosten auf die Mieter umgelegt. 2001 teilte die Hausverwaltung den Mietern mit, dass Breitbandkabel die Gemeinschaftsantenne ersetzen werde. Alle Wohnungen würden mit einem Anschluss ausgestattet.

Die Kosten legte der Vermieter wie vorher auch mit den anderen Nebenkosten um. Für das Jahr 2001 betrug die Nachzahlung für den Kabelanschluss 29,61 Euro, für 2002 50,69 Euro. Ein Mieter wollte die Kosten nicht übernehmen und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Der Bundesgerichtshof entschied ihn zu Gunsten des Vermieters (VIII ZR 202/06). Der Mieter müsse die anteiligen Betriebskosten für den Kabelanschluss tragen.

Der Vermieter könne nach der Umstellung auf das Kabelnetz die Kosten umlegen, wenn er bereits die Kosten der Gemeinschaftsantenne laut Mietvertrag als Betriebskosten umlegen durfte (das treffe hier zu) und wenn die Umstellung eine Modernisierungsmaßnahme sei, die Mieter akzeptieren müssten. Auch das treffe zu: Der Anschluss ans Breitbandkabelnetz sei in der Regel als Modernisierungsmaßnahme von den Mietern zu dulden, unabhängig davon, ob sie dessen Möglichkeiten nutzten.

Will ein Vermieter nach wirksamer Kündigung eine Wohnung räumen lassen, benötigt er dafür vom Gericht einen Räumungstitel gegen den Mieter. Für "Mitbesitzer" der Wohnung - wie Lebensgefährten oder Untermieter - braucht er einen eigenen Titel. In dem entsprechenden Urteil müssen alle Personen, gegen die die Zwangsvollstreckung vollzogen werden soll, namentlich genannt sein.

Diese Rechtsnorm machte sich eine Frau zunutze, deren Mietvertrag von der Vermieterin gekündigt worden war, weil sie in der Wohnung gewerbsmäßige Prostitution betrieb. Sie schloss (ohne Wissen und Einwilligung der Vermieterin) mit weiteren Prostituierten Untermietverträge und zahlte keine Miete mehr. Wenn der Gerichtsvollzieher kam, um die Wohnung zu räumen, forderte eine Untermieter ihn auf, einen Räumungstitel gegen sie zu erwirken. Auf diese Weise verschob sich die Räumung ein ums andere Mal.

Doch das Landgericht Hamburg entschied schließlich, dass der Gerichtsvollzieher die Zwangsvollstreckung durchführen darf (316 T 24/07). Das Verhalten der Mieterin sei treuwidrig, weil sie durch ständig neue Untermieterinnen versuche, die Zwangsvollstreckung zu vereiteln. Für die Vermieterin sei es unzumutbar, gegen immer neue "Damen" einen Räumungsbefehl zu beantragen. Sie müsse damit rechnen, dass anschließend wieder eine andere Prostituierte ihre Tätigkeit in der Wohnung aufnehme.

Daher dürfe die Vermieterin hier ausnahmsweise mit dem Räumungstitel gegen die Mieterin auch gegen Untermieterinnen vollstrecken. Ansonsten würde die Räumung über einen längeren Zeitraum verhindert und es entstünde für die Vermieterin ein nicht mehr zu rechtfertigender Schaden.

Obwohl er es eigentlich mit dem Eigentümer des Mietshauses vereinbart hatte, las der Energieversorger nicht am Anfang und Ende der Abrechnungsperiode den Hauptgaszähler ab. Statt dessen schätzte er den Gas-Gesamtverbrauch des Mehrfamilienhauses. Der Abrechnung des Vermieters für Warmwasser- und Heizkosten lag also nur ein geschätzter Wert zugrunde. Allerdings verteilte er diesen Wert auf die Mieter gemäß den Zahlen an ihren Einzelzählern.

Ein Mieter zog von der auf ihn entfallenden Summe 15 Prozent ab: Gemäß Heizkostenverordnung sei er dazu berechtigt, weil hier nicht wirklich "verbrauchsabhängig abgerechnet" wurde. Dazu müsse man den Hauptzähler ordnungsgemäß ablesen. Doch das Amtsgericht Frankfurt gab der Zahlungsklage des Vermieters statt (33 C 2550/07-30).

Der Energieversorger habe dem Vermieter den geschätzten Verbrauch in Rechnung gestellt. Der habe die Rechnung bezahlt und dürfe die Kosten daher auf die Mieter umlegen. Den individuellen Verbrauch der Bewohner habe der Vermieter mit Messgeräten ermittelt und somit sehr wohl eine verbrauchsabhängige Abrechnung erstellt. Daher berufe sich der Mieter zu Unrecht auf die Heizkostenverordnung.

Durch das Schätzen werde die Abrechnung nicht falsch. Sollte der Verbrauch zu hoch geschätzt worden sein, werde dies nach der Ablesung im nächsten Jahr korrigiert, weil dann ein entsprechend niedriger Gesamtverbrauch veranschlagt werde. Die Mieter zahlten also nicht zu viel; die Kosten würden nur in eine andere Abrechnungsperiode verschoben.

Schon bei der ersten Besichtigung der zu vermietenden Wohnung hatte der Vormieter dem Mietinteressenten erklärt, dass er die Küche und einen Whirlpool eingebaut habe und gegen Ablöse zurücklassen würde. Der neue Mieter wollte seine eigene Küche mitbringen, aber den Whirlpool gerne übernehmen. Der Mietvertrag kam zustande, er enthielt folgende Klausel: "Die Wohnung wird leer übernommen. Etwaige vom Vormieter belassene Gegenstände und Einbauten sind nicht Mietgegenstand".

Einige Zeit nach dem Einzug des neuen Mieters ging der Whirlpool kaputt. Der Mieter forderte den Vermieter auf, ihm für die Reparatur einen Kostenvorschuss von ca. 7.700 Euro zu überweisen. Auch mitvermietete Gegenstände müsse er instandhalten. Doch der Vermieter pochte auf den Mietvertrag und lehnte ab. Zu Recht, wie das Landgericht Berlin urteilte (65 S 169/07).

Allerdings sei das nicht aus dem Mietvertrag abzuleiten, denn die einschlägige Formularklausel sei unwirksam. Was zu den Mietgegenständen gehöre, bleibe hier offen. Die Klausel gelte auch, wenn der Nachmieter gar nicht wisse, woher die Einbauten oder andere Sachen in der Wohnung stammten - vom Vermieter oder vom Vormieter. Damit bleibe für den Mieter unklar, was er selbst instandhalten müsse und wofür der Vermieter zuständig sei. Das benachteilige den Mieter unangemessen.

Im konkreten Fall sei aber nichts unklar: Der Mieter habe gewusst, dass der Pool dem Vormieter gehörte und habe ihn übernommen. Also stehe auch fest, dass der Vermieter den Whirlpool nicht mitvermietet habe. Dessen Reparatur müsse der Mieter selbst finanzieren.

Eine deutsche Mieterin ausländischer Herkunft installierte auf dem Hausdach eine Parabolantenne, um Fernsehsender aus ihrem Heimatland zu empfangen. Den Vermieter hatte sie vorher nicht gefragt. Der legte sich nun quer und verlangte, die Satellitenschüssel zu entfernen: Einer deutschen Mieterin stehe grundsätzlich nicht das Recht zu, die Hausfassade durch eine Antenne zu verschandeln. Nachrichten könne sie auch mit dem Kabelanschluss sehen.

So prinzipiell wollte das Amtsgericht Frankfurt den Anspruch auf eine Parabolantenne nicht ausschließen (33 C 3540/07-31). Auch eingebürgerte Deutsche ausländischer Abstammung dürften eine Satellitenschüssel anbringen, wenn sie sich anders nicht über ihr Heimatland informieren könnten. Den sprachlichen und kulturellen Bezug zum Heimatland aufrecht zu erhalten, sei ein verständliches und schutzwürdiges Interesse.

Dass der Empfang via Parabolantenne die einzige Möglichkeit dafür sei, habe die Mieterin allerdings nicht dargelegt. Bei so einem Interessenkonflikt seien auch die neuen technischen Möglichkeiten zu berücksichtigen: Die Mieterin solle sich einen Empfang per Internet einrichten.

Sendeanstalten verbreiteten heutzutage fast alle Sendungen auch im Internet. Die technischen Bedingungen für den Empfang per Internet (Decoder, D-Box oder Set-Top-Box) seien nicht so kostspielig, dass diese Variante für die Mieterin unzumutbar wäre. Nur wenn der Internetempfang im Bereich des Hauses unmöglich sei, dürfe sie ihre Satellitenschüssel behalten.

Der Mieter hatte es mit der Pünktlichkeit nie so genau genommen. Immer wieder hatte er die Miete verspätet auf das Konto des Vermieters eingezahlt, manchmal um ein paar Tage, einige Male auch um einen Monat zu spät. Der Vermieter mahnte ihn deswegen mehrfach ab: zuletzt im Juli und Mitte August 2005, als der Mieter jeweils einen Monat zu spät gezahlt hatte. Danach ging es erst einmal korrekt weiter.

Doch von Januar bis März 2006 verbummelte der Mieter die Zahlung wieder jeweils um mehrere Tage. Deshalb kündigte der Vermieter Ende März den Mietvertrag. Zum falschen Zeitpunkt, urteilte das Landgericht Berlin auf die Klage des Mieters hin: Eine Kündigung müsse bald nach der Abmahnung erfolgen (62 S 412/07).

Zwischen der letzten Abmahnung und der Kündigung dürften nicht mehr als sechs Monate liegen. Für den konkreten Fall bedeute dies: Die Abmahnungen von 2005 seien als Warnsignal schon "verbraucht" gewesen. Über ein halbes Jahr später dürfe der Mieter annehmen, der Vermieter wolle den Vertrag trotz der "regelmäßigen Unpünktlichkeit" fortsetzen. Die Kündigung sei daher unwirksam.

Ein Paar bezog Anfang März 2008 eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Schon bald nach dem Einzug hatten sich die neuen Mieter mit allen anderen Hausbewohnern zerstritten. Sie tranken zu viel Alkohol und lärmten fast jede Nacht. Bei jeder Beschwerde beschimpfte und beleidigte das Paar die Mitmieter aufs übelste. Sehr schnell zog die Vermieterin die Konsequenzen und kündigte den Mietvertrag.

Die neuen Mieter widersprachen der Kündigung: Das Mietshaus liege in einem sozialen Brennpunkt der Stadt, da dürfe man keine überzogenen Maßstäbe anlegen, fanden sie. Das Paar blieb in der Wohnung und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Wie schon das Amtsgericht Coburg, gab auch das Landgericht Coburg der Räumungsklage der Vermieterin statt (32 S 85/08).

Die Kündigung sei begründet. Die Mieter hätten den Hausfrieden nachhaltig gestört. Deshalb sei es für die Vermieterin unzumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen. Wenn Mieter andere Mietparteien beleidigten und mit nächtlichem Lärm traktierten, dürften Vermieter ausnahmsweise auch ohne vorherige Abmahnung kündigen. Der Rechtfertigungsversuch der Mieter überzeugte das Landgericht nicht: Auch in einem "sozialen Brennpunkt" seien im Umgang mit anderen Personen die allgemein gültigen Rechtsnormen zu beachten.