Wohnen und Miete

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Mietwohnung in Eigentumswohnung umgewandelt

Dann gilt (nur) für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen eine Sperrfrist

Schon seit fast zehn Jahren leben zwei Schwestern in ihrer Münchner Wohnung. 2002 war das Anwesen verkauft und vom Käufer in Wohnungseigentum umgewandelt worden. Eine Frau kaufte die Wohnung der Schwestern und die Wohnung daneben. Dort zog sie mit ihrer Familie ein.

2006 kündigte die Wohnungseigentümerin den langjährigen Mieterinnen von nebenan. Begründung: Sie benötige diese Wohnung, um ein "Au-pair-Mädchen" unterzubringen. Jemand müsse sich um ihre minderjährigen Kinder kümmern, während sie ihrer Arbeit nachgehe, und die pflegebedürftige Schwiegermutter versorgen, die in ihrem Haushalt lebe.

Die Schwestern widersprachen der Kündigung, doch der Bundesgerichtshof gab der Eigentümerin Recht (VIII ZR 127/08). Werde Wohnraum in Eigentum umgewandelt, gelte in der Regel eine Sperrfrist für Kündigungen, um Mieter vor einer Eigenbedarfskündigung der Käufer zu schützen. In Gebieten mit Wohnraumnot - wie z.B. München - dauere diese Sperrfrist zehn Jahre.

Im konkreten Fall gehe es aber nicht um Eigenbedarf. Die Vermieterin benötige die Wohnung der Schwestern nicht für sich oder für Familienangehörige, sondern für eine Betreuungsperson, die nicht ihrem Haushalt angehöre. Der Gesetzgeber habe die Sperrfrist nur für Fälle der Eigenbedarfskündigung oder für Kündigungen vorgesehen, die dazu dienten, das Wohnungseigentum besser zu verwerten. Das sei zu respektieren.

Vermieterin will die Miete erhöhen

Nicht immer muss dem Schreiben ein Mietspiegel hinzugefügt werden

Eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft wollte in einem ihrer Häuser die Miete erhöhen. Laut Mietpreisspiegel der Landeshauptstadt Wiesbaden sei es angemessen, die Grundmiete von 374,50 Euro auf 407,54 Euro (pro Quadratmeter: 6,74 Euro) heraufzusetzen, schrieb sie den Mietern. Außerdem wies die Vermieterin darauf hin, dass die Mieter den Mietspiegel in ihrem Kundencenter einsehen oder auch beim Wiesbadener Mieterschutzverein bekommen könnten.

Ein Ehepaar weigerte sich, mehr Miete zu zahlen. Beim Amtsgericht bekamen die Mieter Recht: Das Mieterhöhungsverlangen sei formal nicht korrekt gewesen, weil die Vermieterin den Mietspiegel nicht mitgeschickt habe. Also müsse das Ehepaar der Mieterhöhung nicht zustimmen, so der Amtsrichter. Dem widersprach der Bundesgerichtshof (VIII ZR 74/08).

Werde ein Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel begründet, müssten Vermieter zwar prinzipiell ihren Mietern den Mietspiegel zur Verfügung stellen. Wenn dieser allgemein zugänglich sei, sei das aber nicht zwingend notwendig.

Wesentlich: Mieter müssten Gelegenheit bekommen, die Angaben des Vermieters zu überprüfen. Das sei im konkreten Fall gewährleistet. Den Mietspiegel beim Mieterverein einzusehen oder im örtlichen Kundencenter der Vermieterin, sei für Mieter nicht unzumutbar.

Wohnungsbesichtigung:

Vermieter darf in Wohnungen keine Routinekontrollen durchführen

Der Mieter erhielt Post vom Vermieter. Darin kündigte er an, er werde am Tag X um X Uhr vorbeikommen, um die Räume in Augenschein zu nehmen. Einen Grund dafür nannte der Vermieter nicht. Der Mieter schrieb zurück und fragte, warum er die Wohnung sehen wolle. Statt den Besuch zu begründen, drohte ihm der Vermieter an, er werde einen Rechtsanwalt einschalten, wenn der Mieter den angebotenen Termin für die Wohnungsbesichtigung nicht akzeptiere.

Der Streit eskalierte - die Parteien trafen sich vor Gericht wieder. Der Vermieter pochte auf sein Besichtigungsrecht, das im Mietvertrag fixiert sei: Demnach dürfe er in angemessenen Zeitabständen, nach vorheriger Anmeldung und zu bestimmten Uhrzeiten die Wohnung betreten, um ihren Zustand zu überprüfen. Doch das Landgericht München II klärte ihn darüber auf, dass die einschlägige Klausel im Mietvertrag unwirksam ist (12 S 1118/08).

Schon der Begriff "Kontrolle in angemessenen Intervallen" sei dehnbar und unbestimmt. Doch grundsätzlich gelte: Routinekontrollen, um den Allgemeinzustand der Mietsache festzustellen, seien unzulässig. Der Vermieter müsse dem Mieter einen nachvollziehbaren, speziellen Anlass nennen, wenn er die Wohnung besichtigen wolle.

Unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen:

Der Vermieter darf dem Mieter keinen Außenanstrich aufbürden

Aus einer Berliner Mietwohnung war der Mieter ausgezogen, ohne die Räume zu renovieren. Der Vermieter beauftragte damit einen Maler und forderte vom Mieter Schadenersatz für die Kosten (circa 8.700 Euro): Laut Formularmietvertrag habe der Mieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen, einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia.

Dem widersprach der Bundesgerichtshof entschieden (VIII ZR 210/08). Außenanstriche von Fenstern, Loggien, Eingangstüren und Balkontüren zählten nicht zu den Schönheitsreparaturen, die Vermieter auf ihre Mieter abwälzen dürften. Mieter müssten nur - sofern mietvertraglich vereinbart - Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen streichen oder lackieren.

Weil sie den Mieter unangemessen benachteilige, sei die Formularklausel des Mietvertrags zu den Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam. Der Mieter schulde dem Vermieter daher keinen Schadenersatz, da er nicht verpflichtet gewesen sei, Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Urlaubsheimkehrer finden WC verstopft vor

Vermieterin muss die Kosten der Rohrreinigung übernehmen

Als das Ehepaar aus dem Urlaub zurückkehrte, erwartete sie im trauten Heim eine unangenehme Überraschung: Der WC-Abfluss war verstopft. Sofort alarmierten die Mieter eine Rohrreinigungsfirma B, um das Übel zu beseitigen. Firma B stellte fest, dass die Grundleitung falsch angeschlossen war, und kassierte für ihre Tätigkeit 434 Euro. Diese Summe zogen die Eheleute von der Miete ab.

Zu Recht, erklärte das Amtsgericht Saarburg. Es wies die Klage der Vermieterin auf Zahlung der vollen Miete ab (5 C 454/08). Eine Verstopfung zu beseitigen, gehöre zur Instandhaltung der Mietsache, für die sie als Vermieterin zuständig sei. Ohne funktionierende Abwasserleitung könne eine Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt werden.

Die Mieter seien länger weg gewesen und für die Verstopfung nicht verantwortlich. Wie Firma B bestätigte, handle es sich um ein konstruktionsbedingtes Problem. Daher könnten die Mieter von der Vermieterin Ersatz ihrer Ausgaben verlangen.

Eigenbedarfskündigung wegen Krankheit des Bruders ...

... ist unwirksam, wenn die Entwicklung bei Vertragsschluss mit den Mietern schon absehbar war

Nach Vertragsverhandlungen von mehreren Monaten bekamen die Mieter im November 2006 endlich den Zuschlag für das Bremer Einfamilienhaus. Im März 2007 konnten sie einziehen, der Mietvertrag galt unbefristet. Doch schon im Juli kündigte ihnen die Vermieterin zum 31. Oktober 2007.

Begründung: Sie benötige das Haus nun leider für ihren Bruder, der seit dem Tod seiner Frau an Depression leide. Nach einer Knieoperation im November 2006 hätten sich infolge einer Infektion seine Gehprobleme und sein Gesamtzustand erheblich verschlechtert. Er sei jetzt auf ihre Pflege angewiesen. Den Eigenbedarf habe sie beim Abschluss des Mietvertrages nicht vorhersehen können. Das bestritten die Mieter und widersprachen der Kündigung.

Die Räumungsklage der Vermieterin scheiterte beim Amtsgericht Bremen (4 C 513/07). Die Kündigung sei unwirksam, so der Amtsrichter. Bei Vertragsschluss sei die Krankheit des Bruders längst bekannt gewesen. Der behandelnde Arzt habe ausgesagt, dass er an einer "Depression mit Effektlabilität" leide, die sich zwangsläufig verschlechtere. Dann sei auch noch die Operation ein Fehlschlag gewesen, was die Depression weiter verstärkte.

Dass die Vermieterin den Bruder würde versorgen müssen und dafür das Haus brauchte, sei also absehbar gewesen. Schon während der Vertragsverhandlungen mit den Mietern sei sein Zustand immer schlimmer geworden. Da der Mietvertrag ohnehin erst ab März laufen sollte, hätte die Vermieterin wenigstens den Ausgang der Operation abwarten können, bevor sie ihn unterschrieb.Auf jeden Fall hätte sie Vorsorge für den Eigenbedarfsfall - zum Beispiel durch die Vereinbarung eines Kündigungsrechts für diesen Fall - treffen und den Mietern gegenüber das Problem klar ansprechen müssen.

Putz bröckelt von der Fassade

Nicht nur ein ästhetisches Problem: Mieter können Instandsetzung verlangen

Das Mietshaus der Berliner Reichsbahn-Siedlungsgesellschaft sah wirklich schlimm aus. Nach Wasserschäden durch defekte Dachrinnen in den 90er Jahren bröckelte allmählich der Putz von der Fassade. Im kalten Winter 2005/06 sprengte der Frost noch mehr Putz ab. Nun forderten langjährige Mieter von der Vermieterin, die Fassade instandzusetzen. Die Siedlungsgesellschaft winkte ab: Die Fassade sehe nicht schön aus, aber dies seien ja keine Luxuswohnungen.

Hier gehe es nicht darum, wie (un-)ansehnlich die Fassade sei, widersprach das Landgericht Berlin (67 S 270/07). Der Zustand der Außenwand werde über kurz oder lang die Tauglichkeit der Wohnungen beeinträchtigen. Die Vermieterin sei daher verpflichtet, die Fassade zu sanieren.

Laut Gutachten eines Bausachverständigen sei der Außenputz als Schutz gegen Feuchtigkeit und Kälte notwendig. Derzeit sei stellenweise bereits das Vollziegelmauerwerk erkennbar, teils mit Löchern im Fugenmörtel. Ungeschütztes Ziegelmauerwerk nehme Feuchtigkeit sehr gut auf und leite sie in die Räume weiter. Das verschlechtere die Wärmedämmung. Zudem seien Feuchtigkeitsschäden wie Schimmel an den Innenwänden absehbar. Es sei nur eine Frage der Zeit, bis das Herbst- und Winterwetter die Bausubstanz endgültig ruiniere.

Mieter erhält Maklerprovision zurück

Maklerin arbeitete mit dem Wohnungsverwalter zusammen

griVon einem Kollegen erfuhr der Hamburger von einer frei werdenden Wohnung. Der Vormieter erläuterte ihm die Konditionen und gab die Daten des Wohnungssuchenden an die Hausverwalterfirma weiter. Der Hausverwalter informierte eine mit ihm kooperierende gewerbliche Maklerin, die dem Interessenten ein Exposé schickte. Er traf sich mit ihr im Büro des Hausverwalters, unterschrieb den Mietvertrag und eine Provisionsvereinbarung.

2.011 Euro Provision zahlte er der Maklerin. Einige Wochen später verlangte er das Geld zurück. Begründung: Er habe nur unterschrieben, weil er sonst die Wohnung nicht bekommen hätte. Die Maklerin habe sie ihm aber nicht vermittelt und arbeite außerdem für den Wohnungsverwalter. Auf dessen Firmen-Website sei sie in der Rubrik "unser Team stellt sich vor" als Mitarbeiterin aufgeführt.

Die Maklerin habe keinen Anspruch auf eine Provision, entschieden Amtsgericht und Landgericht Hamburg (320 S 89/08). Der Mietvertrag sei nicht durch ihre Maklertätigkeit zustande gekommen: Der Mieter habe Mietobjekt und Verwalter schon gekannt, bevor die Maklerin "ins Spiel gekommen" sei. Dies sei ein Musterbeispiel für den Versuch, das Wohnungsvermittlungsgesetz zu umgehen - das es Verwaltern verbietet, Provision für von ihnen verwaltete Wohnungen zu kassieren -, indem man eine dritte Person vorschicke, um den Mieter zu schröpfen.

Die Maklerin sei mit der Hausverwalterfirma wirtschaftlich verflochten und somit keine neutrale Vermittlerin. Schon dieser Umstand schließe einen Anspruch auf Provision aus. Die Maklerin werde auf der Internetseite der Firma als Mitarbeiterin präsentiert und sei unter Telefonnummer und E-Mail-Adresse der Firma erreichbar. Im Zweifelsfall würde sie also die Interessen der Hausverwaltung vertreten und nicht die des Mieters.

Haus zwangsversteigert

Mieter nahmen Einbauküche mit - neue Eigentümer fordern Herausgabe

Das Ehepaar bezog im Haus der Tochter eine Wohnung und installierte dort eine Einbauküche. Finanzielle Schwierigkeiten der Tochter führten acht Jahre später zur Zwangsversteigerung des Anwesens. Nun mussten auch die Eltern ausziehen. Abgesehen von einem Eckspülelement nahmen sie die Einbauküche mit.

Die neuen Hausbesitzer forderten sie auf, die Küche zurückzugeben: Sie gehöre als Zubehör zum Grundstück und sei damit ihr Eigentum. Das träfe nur zu, wenn die ehemalige Eigentümerin selbst die Küche gekauft hätte, erklärte der Bundesgerichtshof (IX ZR 180/07).

Dass die Eltern den Kauf über das Einkaufskonto der Tochter bei einem Versandhaus abgewickelt hätten, beweise jedoch für sich genommen nicht, dass die Küche eigentlich der Tochter gehörte. Das sei nur familiäre Hilfe beim Einkauf. Diesen Punkt müsse die Vorinstanz allerdings noch endgültig klären.

Grundsätzlich gelte: Wenn ein Eigentümer eine Küche einbaue, bleibe sie beim Auszug der Mieter in der Wohnung zurück. Schaffe der Mieter jedoch eine Einbauküche an, sei es üblich, dass er sie auch wieder mitnehme (es sei denn, er könne sie günstig an einen Nachmieter verkaufen).

Hätten die Ex-Mieter - und Eltern der früheren Hauseigentümerin - die Einbauküche mit eigenen Mitteln finanziert, liege der Schluss nahe, dass sie die Küche nicht für immer dort lassen wollten. Nach acht Jahren sei ja die durchschnittliche Lebensdauer einer Einbauküche noch lange nicht erreicht.

Berechnung der Wohnfläche:

Mit welchem Anteil sind Dachterrassen dabei zu berücksichtigen?

1.000 Euro Miete zahlte die Kölnerin für eine Maisonettewohnung, die laut Mietvertrag "ca. 120 Quadratmeter" groß ist. Die Wohnfläche der Innenräume beträgt 90,11 Quadratmeter. Zur Wohnung gehören zwei Dachterrassen mit einer Grundfläche von 25 und 20 Quadratmetern.

Die Mieterin kürzte die Miete mit der Begründung, die tatsächliche Wohnfläche sei wesentlich kleiner als im Vertrag vereinbart, um mehr als zehn Prozent. Denn die Dachterrassen seien nur zu jeweils einem Viertel anzurechnen. So komme man auf eine Fläche von ca. 102 Quadratmetern. Der Vermieter klagte den Differenzbetrag ein, zunächst erfolglos.

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil der Vorinstanz auf und verwies die Sache zurück (VIII ZR 86/08). Die "Berechnungsverordnung" nenne keine bestimmte Quote für Dachterrassen, sondern überlasse es dem Bauherrn, die für ihn unter dem Gesichtspunkt der Wohnungsbauförderung günstigste Anrechnungsquote bis zur Hälfte der Terrassenfläche zu wählen. Dieser Spielraum sei auch in Fällen wie diesem zu berücksichtigen. Die Grundfläche einer Dachterrasse sei also im Prinzip bis zur Hälfte zur Wohnfläche zu rechnen.

Das gelte nicht, wenn die Mietparteien einen anderen Berechnungsmodus für die Wohnfläche vereinbarten, was hier aber nicht der Fall sei. Zweite Ausnahme von der Regel: Wenn es in einer bestimmten Region ortsüblich sei, die Wohnfläche anders zu berechnen, dann sei dies anzuerkennen. Die Vorinstanz müsse daher nun prüfen, ob es in Köln der Verkehrssitte entspreche - wie die Mieterin behaupte -, die Terrassenfläche nur zu einem Viertel anzurechnen.

Defekte Toilettenspülung

Vermieter lässt sie nicht reparieren - Mieterin soll hohe Wasserrechnung bezahlen

Eine Mieterin stritt mit ihrem Vermieter über die Betriebskostenabrechnung. Er forderte für zwei Jahre relativ hohe Nachzahlungen. Die Nebenkosten waren wegen absurd hohem Wasserverbrauch in der Wohnung enorm gestiegen. Hintergrund: Schon beim Einzug in die Wohnung hatte die Mieterin (ganz offiziell im Übergabeprotokoll!) reklamiert, dass die Toilettenspülung defekt sei. Das Wasser laufe ständig. Gegenüber der Hausverwaltung beschwerte sich die Mieterin noch mehrere Male. Repariert wurde die Spülung nicht.

Verständlicherweise weigerte sich die Mieterin, die Abrechnung des Vermieters zu akzeptieren. Das Amtsgericht Hannover gab ihr Recht (514 C 7283/08). Der Verbrauch an kaltem Wasser sei extrem hoch und liege außerhalb jeglicher Lebenserfahrung. Laut Landesbetrieb für Statistik in Niedersachsen betrage der Pro-Kopf-Verbrauch von Wasser 130 Liter am Tag. Die Mieterin habe angeblich viermal so viel verbraucht.

Dies sei ganz offenkundig auf den Defekt der Spülung zurückzuführen, auch wenn der Vermieter das bestreite, ohne ein plausibles Argument dafür vorzutragen. Die finanziellen Folgen dieses Mangels der Wohnung müsse nicht die Mieterin tragen, sondern der Vermieter. Schließlich habe er auf diverse Mängelrügen der Frau mit Nichtstun reagiert und so die Kosten für den Mehrverbrauch verursacht.

Wohnung war viel kleiner als vereinbart

Eine Abweichung von über 20 Prozent rechtfertigt die fristlose Kündigung

Ein Ehepaar hatte 2002 eine Wohnung gemietet, die laut Mietvertrag "ca. 100 Quadratmeter" groß sein sollte. Drei Jahre später kündigten die Mieter fristlos, weil die Wohnfläche wesentlich kleiner war: Sie hätten die ganze Zeit zu viel gezahlt. Während der letzten drei Monate kürzte das Paar die Miete und verklagte den Vermieter darüber hinaus auf Rückzahlung von 4.900 Euro.

Ein vom Amtsgericht beauftragter Sachverständiger ermittelte eine Wohnfläche von 77,37 Quadratmeter, somit eine Abweichung von 22,63 Prozent. Daraufhin entschied es den Rechtsstreit zu Gunsten der Mieter, während die Berufungsinstanz die Kündigung für unwirksam erklärte: Die Mieter hätten nicht dargelegt, warum es ihnen unzumutbar sei, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Das sei hier überflüssig, urteilte dagegen der Bundesgerichtshof (VIII ZR 142/08). Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund seien hier gegeben, daher müssten die Mieter die Unzumutbarkeit nicht mehr extra belegen. Wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um 22,63 Prozent abweiche, sei dies ein gravierender Mangel der Mietsache, der ihren vertragsgemäßen Gebrauch unmöglich mache.

Aus diesem Grund könnten Mieter allemal den Vertrag kündigen. Anders läge der Fall nur, wenn sie nachweislich schon bei Mietbeginn die Abweichung erkannt hätten, ohne zu kündigen oder eine Mietkürzung zu verlangen. Das treffe hier aber nicht zu.

Amtsgericht kündigt Familienwohnung

Es sah die Gesundheit der Kinder als gefährdet an

Das unverheiratete Paar lebte von Sozialleistungen und bewohnte mit drei Kindern eine Wohnung, die schon wiederholt vom Gesundheitsamt beanstandet worden war. Wände waren verschimmelt, defekte Fliesen und Böden ließen Regenwasser eindringen. Abflüsse waren verstopft, Glasscheiben defekt, die Heizung nicht regulierbar. Es gab deutliche Anzeichen für Rattenbefall. Die Eltern hatten versprochen, zusammen mit dem Vermieter die Mängel abzustellen. Das war nicht geschehen.

Erfolglos hatte das Paar auch versucht, eine andere Wohnung zu finden. Im Herbst 2008 sah das Gesundheitsamt akute Gefahr für die Gesundheit der Kinder. Da kündigte das Amtsgericht Sigmaringen kurzerhand die vergammelte Wohnung (1 F 277/08). Dieser Eingriff berühre das Elternrecht weniger als ein teilweiser Entzug des Sorgerechts, so der Amtsrichter, der wegen der Nachlässigkeit der Eltern ebenfalls in Betracht komme.

Dem Vermieter sei der untragbare Zustand der Wohnung seit langem bekannt, ohne dass er Abhilfe geschaffen hätte. Da die Eltern ebenfalls mehr oder weniger untätig blieben, werde es ihnen nunmehr verboten, die Räume weiterhin zu nutzen. Sie müssten sich jetzt intensiv um Änderung bemühen. Natürlich sei es nicht einfach für eine sozial schwache Familie mit drei Kindern, eine erschwingliche Wohnung zu finden. Notfalls müsse die kommunale Obdachlosenbehörde die Familie unterbringen.

(P.S.: Nach dieser Entscheidung haben Mieter und Vermieter renoviert. Das Gericht hat deshalb das Nutzungsverbot im Dezember aufgehoben und dem Abschluss eines neuen Mietvertrags zugestimmt - in der Hoffnung, dass durch die verbesserte Wohnsituation auch die vom Gesundheitsamt beanstandeten "Vermüllungstendenzen" aufhören.)

Streit um Kaution

Der Vermieter darf darauf nicht erst dann zugreifen, wenn strittige Ansprüche in einem Prozess geklärt sind

Das Ehepaar hatte dem Vermieter beim Einzug in die Mietwohnung die Kaution nicht bar gezahlt, sondern ein Guthaben auf einem Sparkonto verpfändet. Wegen eines Mietmangels, den der Vermieter bestritt, kürzten die Mieter 15 Monate lang die Miete. Als sie auszogen, verwies der Vermieter darauf, dass sie ihm noch 3.525 Euro Miete schuldeten. Er werde diese Forderung mit der Mietsicherheit verrechnen.

Um ihn daran zu hindern, zogen die Mieter vor Gericht: Die Justiz sollte dem Vermieter verbieten, das als Kaution verpfändete Guthaben von ihrem Sparkonto einzuziehen. Erst müsse die Rechtslage in einem Prozess geklärt werden, argumentierten die Mieter. Ihrer Ansicht nach stehe dem Vermieter keine Miete mehr zu. Doch das Oberlandesgericht Karlsruhe entschied, dass der Vermieter keinesfalls bis zum Ende eines Rechtsstreits warten muss (8 W 34/08).

Die Kaution stehe ihm als Instrument zur schnellen Durchsetzung seiner Ansprüche zur Verfügung. Das gelte selbst dann, wenn diese Ansprüche strittig seien. Werde die Kaution durch Verpfändung eines Bankguthabens geleistet, dürfe der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses grundsätzlich auf das Guthaben zugreifen, um Forderungen zu verrechnen.

Dadurch verlören die Mieter ihr Guthaben nicht: Wenn der Zugriff auf die Kaution unberechtigt sein sollte, könnten sie den Betrag zurückfordern. Das sei kein schwerwiegender Nachteil für sie. Es sei jedenfalls nicht unzumutbar, wenn sie ihrerseits die Klärung des streitigen Anspruchs in einem Rechtsstreit abwarten müssten.

Mündlich Eigenbedarf vorgetäuscht

Schadenersatz für Mieterin wegen unberechtigter Kündigung

Seit 1977 wohnte die Frau in einem Berliner Zweifamilienhaus zur Miete. Nach dem Jahrtausendwechsel begannen die Hinweise der Vermieter, sie bräuchten die Wohnung bald selbst. Schließlich kündigten sie das Mietverhältnis und drohten mit Räumungsklage. Im Oktober 2002 zog die Mieterin entnervt aus. Direkt danach boten die Vermieter das Haus über einen Makler zum Verkauf an (allerdings ohne Erfolg).

Nun forderte die Ex-Mieterin Schadenersatz wegen unberechtigter Kündigung oder Rückgabe der Wohnung. Die Vermieter hätten den Eigenbedarf offenkundig nur vorgetäuscht. Im Prozess um Schadenersatz wurde der Frau beinahe ein formaler Fehler der Vermieter zum Verhängnis: Diese hatten in der Kündigungserklärung nicht auf den Eigenbedarf hingewiesen. Damit war die Kündigung unwirksam.

Die Vorinstanzen hatten die Klage der Mieterin deshalb abgewiesen: Sie sei sozusagen grundlos ausgezogen, habe sich außerdem mit den Vermietern am Schluss geeinigt. Dem widersprach der Bundesgerichtshof entschieden (VIII ZR 231/07). Die Vermieter hätten der Frau gegenüber mündlich mehrmals Eigenbedarf geltend gemacht und schlüssig erläutert.

Weil sie sicher gewesen sei, das Räumungsverlangen sei berechtigt, habe sich die Mieterin zum Auszug entschlossen. Das sei nicht "freiwillig". Vielmehr habe die Frau ihre Wohnung nur aufgegeben, weil sie fest daran glaubte, dazu verpflichtet zu sein. Sie habe keinen Anlass gehabt, an den Angaben der Vermieter zu zweifeln, deshalb nachgegeben und eingewilligt, das Mietverhältnis zu beenden. Wenn die Vermieter Eigenbedarf nur vortäuschten, stehe der Frau Schadenersatz zu.

Ist die Wohnfläche verbindlich vereinbart ...

... wenn die Fläche im Mietvertrag nur in der Rubrik "Nebenkosten" steht?

In der Zeitungsannonce des Vermieters stand: "Vermiete im Stadtzentrum Maisonette-Wohnung, DG, 50 qm Wfl.". Als er schließlich mit einem der Interessenten einen Mietvertrag schloss, fehlte in der Beschreibung des Mietgegenstands eine Angabe zur Wohnfläche. Nur unter der Überschrift "Miete und Nebenkosten" war festgehalten, dass die Nebenkosten anteilig zur Größe von 50,60 Quadratmetern Wohnfläche berechnet würden.

Später stellte der Mieter fest, dass die Wohnung tatsächlich nicht einmal 40 Quadratmeter groß war (genau: 36,97 qm). Daraufhin klagte er auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete. Dafür sah der Vermieter überhaupt keinen Anlass: Der Mieter habe die Wohnung wie besichtigt gemietet. Die Flächenangabe im Mietvertrag sei nicht verbindlich, das sei nur eine Umlagevereinbarung in Bezug auf die Betriebskosten. Das überzeugte das Landgericht Bautzen nicht, es gab dem Mieter Recht (1 S 91/07).

Wenn der Mieter eine Wohnung besichtigt habe, sei daraus nicht abzuleiten, dass für ihn die Wohnfläche keine Rolle mehr spiele. Die Umlagevereinbarung im Mietvertrag sei schon deshalb verbindlich, weil der Vermieter die Wohnung mit der (fast) gleichen Zahl in der Zeitung annonciert habe. Daher sei eine Fläche von 50 Quadratmetern vereinbart. Davon weiche die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent ab, was einen erheblichen Mangel darstelle.

Miete immer etwas zu spät überwiesen

Wer das als Vermieter jahrelang duldet, kann den Mietern nicht ohne Abmahnung kündigen

2004 hatte das Ehepaar ein Reihenhaus gemietet. Laut Mietvertrag war die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen. Doch die Vermieterin zog die Miete per Lastschrift ein, regelmäßig ein paar Tage später. Dann wurde der Zahlungsmodus geändert und die Mieter überwiesen das Geld. Dabei hielten sie sich ebenso wenig wie die Vermieterin an die Regelung im Mietvertrag und zahlten immer ein wenig zu spät. Schließlich kündigte ihnen die Hauseigentümerin wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlung.

Die Kündigung ist unwirksam, urteilte das Amtsgericht Pinneberg, und wies die Räumungsklage der Vermieterin ab (67 C 91/08). Wer ständig unpünktlich oder unvollständig zahle, verletze seine Mieterpflichten, betonte der Amtsrichter. Grundsätzlich berechtige so ein Verhalten den Vermieter durchaus dazu, das Mietverhältnis auch ohne Abmahnung ordentlich zu kündigen.

Hier liege der Fall aber anders, denn die Vermieterin habe dieses Vorgehen während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses geduldet bzw. per Lastschrifteinzug sogar selbst praktiziert. Vor diesem Hintergrund dürfe sie den Mietern nicht ohne weiteres wegen schleppender Zahlweise kündigen. In so einem Fall werde das bislang akzeptierte Verhalten der Mieter erst durch eine Abmahnung zu einer erheblichen Pflichtverletzung, die eine ordentliche Kündigung rechtfertige.

"Blinder" Aufzug

Vermieterin darf dessen Kosten nicht auf Mieter umlegen, die damit ihre Wohnung nicht erreichen können

In einem Berliner Altbau - ein Mietkomplex mit einem Vorderhaus, zwei Seitenflügeln und einem Quergebäude - befand sich im Vorderhaus ein Aufzug. Damit waren die Wohnungen im Quergebäude nicht zu erreichen. Eine Mieterin, die dort im vierten Stock wohnte, weigerte sich deshalb, die Aufzugskosten zu bezahlen: Die Vermieterin, eine Wohnungsbaugesellschaft, legte diese als Betriebskosten auf alle Mieter um.

So war es auch gemäß Mietvertragsformular vereinbart. Außerdem verwies die Vermieterin auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH), der einen Erdgeschossmieter dazu verurteilt hatte, den Aufzug (mit) zu finanzieren, obwohl er ihn wegen der Lage seiner Wohnung faktisch nicht nutzte. Trotzdem stellte sich der BGH im konkreten Rechtsstreit auf die Seite der Mieterin (VIII ZR 128/08).

Der Fall des Erdgeschossmieters liege anders, so der BGH. Aus Gründen der Praktikabilität der Abrechnung habe man da gegen den Mieter und für einen einheitlichen Maßstab bei der Umlage entschieden. Denn es sei für Vermieter unzumutbar, bei der Nebenkostenabrechnung nach dem Grad der tatsächlichen Nutzung eines Aufzugs zu differenzieren. Zudem konnte der Erdgeschossmieter mit dem Lift in den Keller fahren.

Hier sei eine Nutzung des Aufzugs durch die Mieterin jedoch ganz und gar ausgeschlossen. Das Quergebäude sei mit dem Lift nicht zu erreichen. Die Vermieterin dürfe daher die "ausgeschlossenen" Mieter nicht an den Kosten des Aufzugs beteiligen, der allein den Mietern im Vorderhaus und in den Seitenflügeln der Wohnanlage zur Verfügung stehe. Eine Umlage würde die Mieter in Quergebäude in unangemessener Weise benachteiligen.

Wohnfläche war kleiner als vertraglich festgelegt

Vermieterin darf bei der Mieterhöhung trotzdem die vereinbarte Wohnfläche zugrunde legen

Eine Hamburger Mieterin bewohnte eine Wohnung, die laut Mietvertrag 55,75 Quadratmeter groß war. Tatsächlich betrug die Wohnfläche jedoch nur 51,03 Quadratmeter. Als die Vermieterin im Herbst 2006 ankündigte, sie werde die Miete erhöhen (von 360,47 Euro auf 432,56 Euro - 7,76 Euro pro Quadratmeter), legte sie jedoch die vertraglich vereinbarte Wohnfläche von 55,75 Quadratmeter zugrunde.

So gehe es nicht, fand die Mieterin und widersprach der Mieterhöhung: Sie zahle doch sowieso schon zu viel, weil die Wohnfläche nicht stimme. Der Bundesgerichtshof entschied den Rechtsstreit dennoch zu Gunsten der Vermieterin (VIII ZR 205/08). Die Bundesrichter verwiesen auf die Toleranzgrenze von zehn Prozent, die auch bei Abweichungen zum Nachteil des Vermieters gelte (und eingeführt wurde, um eine Prozessflut wegen geringfügiger Abweichungen bei der Wohnfläche zu verhindern).

Sei die tatsächliche Wohnfläche um zehn Prozent (oder um noch weniger) kleiner als die vertraglich vereinbarte Fläche, dann sei beim Mieterhöhungsverlangen die im Mietvertrag angegebene Fläche maßgeblich. Erst wenn die Toleranzgrenze von zehn Prozent überschritten werde, sei es für den nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, an der Vereinbarung festzuhalten. Erst dann komme es auf die tatsächliche Wohnfläche an.

Makler arbeitete in der Mietwohnung:

(Teil-)Gewerbliche Nutzung ist ohne Erlaubnis der Vermieterin unzulässig

In einer Frankfurter Mietwohnung wohnte ein Ehepaar mit einem Kind. Der Familienvater war Immobilienmakler, der kein eigenes Büro besaß, sondern in der Mietwohnung arbeitete. Das war der Vermieterin ein Dorn im Auge. Sie pochte auf den Mietvertrag: Die Anmietung erfolge "zu Wohnzwecken", hieß es da. Zu anderen Zwecken dürfe der Mieter die Mietsache nur mit Erlaubnis des Vermieters benutzen.

Die Vermieterin kündigte dem Ehepaar wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache und forderte die Mieter auf, die Wohnung zu räumen. Beim Bundesgerichtshof erreichte sie mit ihrer Räumungsklage zumindest einen Teilerfolg (VIII ZR 165/08).

Grundsätzlich müsse ein Vermieter geschäftliche Aktivitäten der Mieter - freiberuflicher oder gewerblicher Art - nicht dulden, wenn diese nach außen hin in Erscheinung träten, erklärten die Bundesrichter. Allerdings könne der Vermieter im Einzelfall verpflichtet sein, eine teilgewerbliche Nutzung zu erlauben: nämlich dann, wenn sie nach Art und Umfang die Mitmieter nicht störe und die Mietsache dadurch nicht intensiver abgenutzt werde als durch normalen Wohngebrauch.

Im konkreten Fall sei strittig, ob der Immobilienmakler für seine berufliche Tätigkeit auch Mitarbeiter in der Wohnung beschäftige. Treffe dieser Vorwurf der Vermieterin zu, müsse sie die selbständige Tätigkeit in der Mietwohnung nicht genehmigen. Um diesen Punkt zu klären, werde der Rechtsstreit an die Vorinstanz zurückverwiesen.