Fast ein Jahr nach ihrem Auszug erhielt die Mieterin von der Wohnungseigentümerin die letzte Betriebskostenabrechnung. Dabei fiel ihr sofort eine "Nutzerwechselgebühr" für die Heizung auf (30,74 Euro). Diese Summe verlange das Abrechnungsunternehmen für jede Zwischenabrechnung, die vor Ablauf der üblichen Abrechnungsperiode erstellt werden müsse, teilte die Vermieterin auf ihre Nachfrage mit. Die Mieterin sah allerdings nicht ein, warum sie den Betrag zahlen sollte.

Das muss sie auch nicht, entschied der Bundesgerichtshof, denn die Kosten des Nutzerwechsels gehörten zu den Verwaltungskosten und dürften nicht auf die Mieter umgelegt werden (VIII ZR 19/07).

"Umlagefähige" Betriebskosten seien nur solche Kosten, die durch den normalen Gebrauch des Gebäudes laufend anfielen. Die Gebühr für den Nutzerwechsel sei jedoch nur einmal fällig - eben beim Mieterwechsel - und nicht in regelmäßigen Abständen. Deswegen sei sie vom Vermieter zu zahlen.

Noch bevor das Ehepaar 2000 den Mietvertrag für die 3-Zimmer-Wohnung unterschrieb, hatte die Vermieterin die Wärmeversorgung des Wohnblocks einem Wärmecontractingunternehmen übertragen. Laut Mietvertrag hatten die Mieter die anteiligen Kosten der gewerblichen Lieferung von Wärme zu tragen.

Als die Vermieterin für die Jahre 2001 und 2002 Nachzahlungen für Heizung und warmes Wasser forderte, legten sich die Eheleute quer. Das sei unberechtigt, hielten sie der Vermieterin vor. Sie habe für die Wärmeversorgung einen viel zu teuren Anbieter ausgewählt und damit gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen. Dem widersprach der Bundesgerichtshof und verurteilte die Mieter zur Zahlung (VIII ZR 243/06).

Natürlich seien Vermieter verpflichtet, bei der Auswahl von Lieferanten - und bei anderen Entscheidungen, welche die Höhe der von den Mietern zu tragenden Kosten beeinflussten - auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Sie müssten die Interessen ihrer Mieter berücksichtigen.

Als die Vermieterin den Wärmeversorgungsvertrag abgeschlossen habe, habe das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Ehepaar jedoch noch gar nicht bestanden. Auch der Umstand, dass die Vermieterin seither bei diesem Anbieter blieb, rechtfertige den Vorwurf der Mieter nicht: Bis heute hätte sie wegen der langfristigen Vertragsbindung an den Wärmelieferanten gar nicht wechseln können.

Auf Grund ständig steigender Energiepreise dürften Rechtsstreitigkeiten um die Nebenkosten wohl weiter zunehmen. Gemäß der Heizkostenverordnung sind die Warmwasser- und Heizungskosten nach Verbrauch zu verteilen. Werden sie nach Wohnfläche umgelegt, müssen Freiflächen laut einem Urteil des Kammergerichts in Berlin bei der Abrechnung "außen vor bleiben" (8 U 125/05).

Ein "balkonloser" Berliner Mieter hatte sich darüber geärgert, dass der Vermieter die Heizkosten nach Wohnfläche umlegte und dabei außer acht ließ, welche Wohnungen mit Balkon ausgestattet waren und welche nicht. Er weigerte sich deshalb, die Nebenkosten in voller Höhe zu übernehmen. Das Kammergericht entschied den Streit zu seinen Gunsten.

Wenn in einem Mietshaus die Balkone verschieden groß seien oder nur einige Wohnungen über Balkon verfügten, dann müsse der Vermieter die Heizkosten nach der tatsächlich beheizbaren Fläche verteilen, so das Kammergericht. Freiflächen wie Dachgärten, Terrassen oder Loggien würden im Winter gleichfalls nicht beheizt und dürften deshalb bei der Umlage auch keine Rolle spielen. (Ausnahme: Wenn die Freiflächen in allen Wohnungen gleich groß seien, könne man sie zur Wohnfläche zählen, weil es sich dann nicht auswirke.)

Die Mieter einer Berliner Wohnung erhielten 2003 einen Brief von ihrem Vermieter. Darin kündigte er an, er werde die Bruttokaltmiete um monatlich 73 Euro heraufsetzen. Das entspreche 3,43 Euro pro Quadratmeter kalt. Damit werde die ortsübliche Miete für vergleichbaren Wohnraum nicht überschritten. Er verwies auf den Berliner Mietspiegel 2003: "Ihre Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J1 einzuordnen". Der neue Mietzins liege innerhalb der Mietzinsspanne dieses Mietspiegelfeldes.

Da die Mieter der Erhöhung widersprachen, zog der Vermieter vor Gericht. Zunächst scheiterte seine Klage aus formellen Gründen: Amtsgericht und Landgericht beanstandeten, dass er die im Mietspiegel angegebene Mietspanne für diese Kategorie Wohnung in seinem Schreiben nicht ausdrücklich benannt hatte. Die Zahlen wegzulassen, sei in diesem Fall kein Fehler, fand der Bundesgerichtshof (VIII ZR 11/07).

Der Berliner Mietspiegel 2003 enthalte ein Raster aus - mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten - Feldern, in denen für bestimmte Kategorien von Wohnungen jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen sei. Gebe der Vermieter das entsprechende Mietspiegelfeld an (hier: J1), könne der Mieter die Spanne ohne weiteres ablesen. Der Mietspiegel sei im Amtsblatt veröffentlicht und allgemein zugänglich. Die Mieter könnten also problemlos überprüfen, ob die geforderte Miete innerhalb der Spanne liege.

Der Mieter war umgezogen und hatte vorher die Wohnung streichen lassen. Als der Vermieter anschließend die Wohnung besichtigte, fand er die vorgenommenen Schönheitsreparaturen jedoch unzulänglich. Er schrieb dem Mieter und forderte "eine fachgerechte Renovierung". Der Mieter reagierte nicht und wurde schließlich vom Vermieter auf Schadenersatz verklagt: Er habe selbst investieren müssen, weil der Mieter die Wohnung mit vielen Mängeln hinterlassen habe.

Das Kammergericht in Berlin entschied den Streit zu Gunsten des früheren Mieters (12 U 28/06). Wenn der Vermieter mit den Schönheitsreparaturen des Mieters unzufrieden sei und weitere Leistungen fordere, müsse er im entsprechenden Schreiben die Mängel konkret darlegen. Anders könne der Mieter nicht nachvollziehen, was beanstandet werde und was er im Einzelnen erledigen solle. Nur wenn der Vermieter den Zustand der Räume genau beschreibe, könne sich der Mieter darüber klar werden, warum er nachträglich welche Arbeiten verlange, und prüfen, ob dies berechtigt sei.

Allgemein gehaltene Angaben wie "die Schönheitsreparaturen seien nicht fachgerecht" seien vage und unklar. Das beschreibe keinen Mangel, sondern enthalte nur eine Bewertung, die so für den Mieter nicht nachvollziehbar sei. Es genüge daher auch nicht, den Mieter aufzufordern, die "notwendigen Arbeiten" zu erledigen oder eine "vertragsgemäße und vollständige" Renovierung durchzuführen. Auch diese Formulierungen seien zu unbestimmt. Warum der Vermieter den Vertrag als "noch nicht erfüllt" ansehe, werde so nicht deutlich.

Mieter sollten sich vergewissern, ob ihr Vermieter die Kaution - wie gesetzlich vorgeschrieben - auf einem eigenen Treuhandkonto angelegt hat. Diesen Nachweis können sie vom Vermieter verlangen. Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser, ist hier die Devise.

Eine zu vertrauensselige Mieterin hatte bei der Insolvenz ihres Vermieters das Nachsehen. Hätte er ihre Kaution von seinem Vermögen getrennt angelegt gehabt, hätte sie die Summe in voller Höhe zurückbekommen. Doch ihr Vermieter hatte sich nicht an die Vorschriften gehalten und die Kaution auf eines seiner Konten eingezahlt, mit bitteren Konsequenzen für die Mieterin.

In diesem Fall sei der Auszahlungsanspruch des Mieters eine einfache Insolvenzforderung wie die aller anderen Gläubiger auch, entschied der Bundesgerichtshof (IX ZR 132/06). Bei einem Insolvenzverfahren gelte das Prinzip: Ansprüche auf Guthaben würden nur bevorzugt behandelt, wenn sie auf einem Konto lägen, das ausschließlich für "Fremdgelder" bestimmt sei.

Die alte Dame wohnte schon lange in der Mietwohnung. Sie war nicht modern eingerichtet, aber gemütlich. Vor allem mochte die Mieterin den Kachelofen. Daher war sie wenig erbaut, als ihr der Vermieter mitteilte, er wolle ihn demnächst abreißen und gegen eine neue Heizung austauschen. Auch die Aussicht auf ein "zeitgemäßes Heizungsgerät" gemäß dem neuesten Stand der Technik ließ bei der alten Dame keine Freude aufkommen.

Sie werde den Kachelofen behalten, schrieb sie dem Vermieter. Als die Mieterin dann tatsächlich dem Heizungsbauer den Zutritt zur Wohnung verwehrte, zog der Vermieter vor Gericht. Doch das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg fand die Skepsis der alten Dame in Bezug auf die Modernisierungsmaßnahme gerechtfertigt (10 C 283/05).

Der Kachelofen sei funktionstüchtig - der Vermieter habe gar nicht erst versucht, das Gegenteil zu beweisen. Sein Argument, es drohten künftig horrende Reparaturkosten, sei nicht nachvollziehbar. Auch ansonsten habe der Vermieter nichts Vernünftiges dazu vorgetragen, warum der alte Ofen unbedingt ersetzt werden müsse. Daher überwiege hier das Interesse der Mieterin, die Wohnung im ursprünglichen Zustand zu lassen.

Die Nebenkostenabrechnung der Vermieterin für die Abrechnungsperiode 2004/2005 enthielt einen ungewöhnlichen Posten. Rund 170 Euro sollte die Mieterin für die Reinigung des Öltanks berappen. Laut Formularmietvertrag waren die Reinigungskosten anteilig auf die Mieter umzulegen. Dennoch legte sich die Mieterin quer: Was die Vermieterin für die Tankreinigung ausgebe, zähle zu den Instandsetzungskosten, für die Vermieter selbst aufkommen müssten.

So sah es auch das Amtsgericht Speyer und wies die Zahlungsklage der Vermieterin ab (33 C 126/07). Vermieter dürften nur Betriebskosten auf die Mieter umlegen, die ihnen durch den Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Diese Kosten müssten regelmäßig anfallen (dabei könnten die Zeitabstände auch größer sein, ein Intervall von vier Jahren habe der Bundesgerichtshof gerade noch akzeptabel gefunden). Das sei bei der Tankreinigung jedoch nicht der Fall. Die letzte Reinigung habe vor fünf Jahren stattgefunden, an die vorletzte habe sich die Vermieterin nicht einmal mehr erinnert.

Das Reinigen des Öltanks sei als Maßnahme der Instandhaltung anzusehen. Damit solle verhindert werden, dass Tank und Zuleitungsrohre verschlammten und verkrusteten. Es gehe also darum, das Funktionieren der Anlage dauerhaft zu sichern. Die Kosten für Maßnahmen, welche die Gebäudetechnik erhielten, müssten Vermieter selbst tragen. Wenn der Formularmietvertrag etwas anderes vorsehe, sei die einschlägige Klausel unwirksam.

Die Ausstattung einer Berliner Altbauwohnung bewegte sich auf Vorkriegsniveau: Toilette im Treppenhaus, kein Bad, in der 11 Quadratmeter kleinen Küche stand eine transportable Duschkabine. Ende 2005 schrieb der Vermieter dem Mieter, er werde ein separates Badezimmer einbauen und den Raum dafür von der Küche abzwacken. Für eine Dusche und eine Toilette werde der Platz reichen. Dem Schreiben lag ein Grundriss bei, Zeichnungen erläuterten die geplante Modernisierung. Als Folge des Umbaus werde sich die Miete voraussichtlich um 105 Euro monatlich erhöhen, kündigte der Vermieter noch an.

Der Mieter war wenig begeistert, weil es nun in der Küche noch enger werden sollte. Das sei keine Modernisierung, meinte er, sondern eine Verschlechterung, die er nicht hinnehmen müsse. Außerdem habe der Vermieter nicht präzise genug erläutert, was er vorhabe. Und er verliere kein Wort über die Nebenkosten, die durch den Umbau künftig auf ihn als Mieter zukämen. Beim Kammergericht in Berlin fanden die Einwände des Mieters kein Gehör (8 U 166/06).

Die Pläne des Vermieters verbesserten den Wohnwert, so die Richter. Ein separates Bad mit Innentoilette gehöre heutzutage zur zeitgemäßen Ausstattung einer Wohnung. Zudem wäre der Mieter dann die Duschkabine los, die in der Küche ja ebenfalls Platz wegnehme.

Wenn eine Modernisierung anstehe, müssten Mieter abwägen können, ob sie davon profitierten, ob sie danach die Wohnung noch bezahlen könnten etc. Deshalb müssten Vermieter die Arbeiten drei Monate vor deren Beginn ankündigen und die baulichen Maßnahmen sowie ihre finanziellen Konsequenzen für den Mieter so konkret wie möglich beschreiben.

Nach diesem Maßstab sei das Ankündigungsschreiben des Vermieters im konkreten Fall nicht zu beanstanden. Vor allem könne der Mieter keine Angaben zu den künftigen Gas- und Stromkosten verlangen. Denn der Mieter zahle diese Nebenkosten auf Basis eigener Verträge mit den betreffenden Versorgungsunternehmen. Die Grundkosten seien ihm also bekannt, und die tatsächlichen Kosten hingen von seinem Verbrauch ab.

Knapp zwei Jahre hatte der Mieter in der Wohnung gelebt, dann zog er aus. Wegen der kurzen Mietdauer hielt er Schönheitsreparaturen für überflüssig. Dagegen forderte die Vermieterin, der starke Raucher müsse die Räume renovieren - schon wegen der Nikotin-Verfärbungen. Im Mietvertrag stand, der Mieter habe "bei Ende des Mietverhältnisses alle - je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung - fälligen Arbeiten auszuführen".

Vermieterin und Mieter verhandelten noch, als die Vermieterin einen Maler mit den Renovierungsarbeiten beauftragte. Der Handwerker verwendete wegen der Nikotinflecken ein teures Produkt mit hoher Isolierwirkung und stellte der Vermieterin 2.110 Euro in Rechnung. Vergeblich verlangte sie vom Ex-Mieter, die Kosten zu übernehmen. Auch ihre Schadenersatzklage blieb beim Amtsgericht Stuttgart-Bad-Cannstatt erfolglos (12 C 1800/06).

Entgegen der Ansicht des Mieters sei die Vertragsklausel wirksam, so der Amtsrichter. Daran scheitere die Klage nicht: Vermieter dürften die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen. Die Klausel enthalte auch keine starren Fristen (dann wäre sie unwirksam), sondern mache die Renovierung vom Bedarf abhängig. Deshalb hätte die Vermieterin darlegen können, dass Renovierungsbedarf bestand, obwohl die üblichen Fristen (drei Jahre für Küche, Bad und Duschen) am Ende des Mietverhältnisses noch nicht abgelaufen waren.

Die Vermieterin hätte dem Mieter aber erst eine Frist für die Durchführung der Schönheitsreparaturen setzen müssen, anstatt diese selbst in Auftrag zu geben. Erst wenn der Mieter sich endgültig weigere zu renovieren, habe der Vermieter Anspruch auf finanziellen Ausgleich (statt auf Renovierung). Als die Vermieterin den Maler in die Wohnung schickte, habe sie aber noch mit dem Mieter verhandelt. Ein endgültiges "Nein" sehe anders aus. Daher könne die Vermieterin keinen Schadenersatz verlangen. Auch die Nikotinflecken änderten daran nichts: Rauchen gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Der Auszug der Ex-Mieter aus der Wohnung lag schon über ein Jahr zurück, als sie sich im Januar 2006 beim Vermieter meldeten und die Kaution zurückforderten. Der Vermieter hatte das Sparguthaben schon längst aufgelöst und "eingesackt". Nun konterte er die Forderung der ehemaligen Mieter, indem er die Betriebskostenabrechnung für 2004 schickte und eine hohe Nachzahlung verlangte. Zwar habe er die Jahresfrist für die Abrechnung versäumt, so der Vermieter, das sei aber nicht seine Schuld, da ihm die Mieter ihre neue Adresse nicht mitgeteilt hätten.

Beim Landgericht Hannover kam er mit diesem Manöver nicht durch (13 S 21/07). Der Vermieter könne das Kautionsguthaben nicht mit der Betriebskostennachzahlung verrechnen, so die Richter, weil er die Abrechnung zu spät geschickt habe. Und für die Fristversäumnis sei er selbst verantwortlich, nicht die ehemaligen Mieter.

Da die Abrechnung (und die Rückgabe der Kaution) noch ausstand, hätte sich der Vermieter schon bei der Rückgabe der Wohnung deren neue Anschrift geben lassen sollen. Später hätte er sich beim Einwohnermeldeamt nach der Adresse erkundigen können - und müssen. Das Ehepaar sei ja nicht "untergetaucht", sondern habe sich behördlich umgemeldet. Eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt stelle keinen unzumutbaren Aufwand dar.

Früher wohnte der Hauseigentümer selbst in seinem Frankfurter Mietshaus. Zwischen ihm und dem Mieter, der mit Frau und fünf Kindern im Erdgeschoss in einer 3-Zimmer-Wohnung lebte, gab es häufig Zoff. Bereits im Jahr 2000 hatte der Eigentümer deshalb dem Mieter gekündigt. Vor Gericht argumentierte der Anwalt des Vermieters seinerzeit mit dessen angegriffener Gesundheit: Bluthochdruck und ein Venenleiden machten jeden Ärger für ihn lebensbedrohlich. Doch das Gericht erklärte die Kündigung für unwirksam.

Der Mieter blieb, statt dessen zog 2004 der Hauseigentümer zu seiner Lebensgefährtin; in einen Ort, der ca. 100 Kilometer vom Frankfurter Arbeitsplatz des Mannes entfernt lag. Ein Jahr später kündigte er dem Mieter erneut und meldete Eigenbedarf an. Der Umzug habe sich fatal ausgewirkt, klagte er. Die täglichen Fahrten zur Arbeit seien eine zu große Belastung. Er habe sich die Fahrerei zunächst zugetraut, doch sein Gesundheitszustand habe sich rapide verschlechtert. Nun müsse er unbedingt wieder zurück nach Frankfurt.

Der Mieter widersprach der Kündigung und ließ es auf eine Räumungsklage ankommen. Das Landgericht Frankfurt gab ihm Recht (2-11 S 317/06). Der Vermieter könne sich hier nicht auf Eigenbedarf berufen, weil er ohne Not seine Wohnung im Haus aufgegeben habe. Da sei der spätere Eigenbedarf für ihn schon erkennbar gewesen.

Täglich 200 Kilometer zu fahren, sei natürlich Stress und belaste den Fahrer physisch. Dass er das nicht bewältigen könne, hätte dem ehemaligen Lastwagenfahrer von vornherein klar sein müssen. Im Jahr 2000 sei er (angeblich) so krank gewesen, dass er bei erneutem Streit mit dem Mieter um sein Leben fürchtete. Wenn das zutraf, dann habe der Vermieter unmöglich beim Auszug damit rechnen können, er werde jeden Tag eine Strecke von 200 km Fahrtstrecke verkraften.

Laut Mietvertrag stand allen Mietern des Mehrfamilienhauses Kabelanschluss zur Verfügung. Die Kabelgebühren legte der Vermieter mit der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um. Im Mai 2004 schloss der Vermieter einen Vertrag mit dem Unternehmen "Kabel Deutschland". Danach stiegen die Gebühren für den Empfang von Fernseh- und Hörfunkprogrammen per Kabel von 6,28 Euro auf 8,85 Euro im Monat.

Das war einem älteren Mieter zu viel. Er teilte dem Vermieter mit, er habe kein Interesse mehr am Kabelanschluss. Als der Mieter die nächste Betriebskostenabrechnung erhielt, zog er die Kabelgebühren von der geforderten Summe ab. Mit Erfolg klagte der Vermieter die Gebühren ein. Nur im beiderseitigen Einvernehmen könnten die Vertragsparteien den Mietvertrag ändern, erklärte das Amtsgericht Münster (7 C 4811/06).

Die Wohnung sei mit Kabelanschluss vermietet - das könne nicht einseitig aufgekündigt werden. Eine Teilkündigung einzelner Bestandteile des Mietvertrags sei ausgeschlossen. Der Mieter dürfe daher nicht einfach die Position Kabelgebühren aus der Betriebskostenabrechnung herausstreichen. Er müsse die Gebühren zahlen, auch wenn dies nach dem Anbieterwechsel mit Mehrkosten verbunden sei.

Die Luftfeuchtigkeit in den Räumen war relativ hoch. Schon der Vormieter hatte Probleme mit Schimmel gehabt. Nun saßen die Sporen fast überall in den Wänden: im Schlafzimmer, im Wohnzimmer, in der Küche. Die Mieter kürzten deshalb die Miete.

Die Vermieter klagten den Differenzbetrag ein. Die Mietminderung sei nicht berechtigt, behaupteten sie. Denn der Schimmel sei allein darauf zurückzuführen, dass die Mieter unzureichend lüfteten. Das Amtsgericht Frankfurt studierte das Gutachten, das die Vermieter in Auftrag gegeben hatten, und wies anschließend die Klage ab (33 C 1906/06-31).

Normalerweise sei es ausreichend, so der Amtsrichter, wenn eine Wohnung ein bis zwei Mal am Tag 10 bis 20 Minuten durchgelüftet werde. Nach dem Gutachten des Bauexperten reiche das bei der betreffenden Wohnung jedoch nicht aus: Denn wegen einer dünnen Nordwand und dichter Metallrahmen der Fenster sei die Luftfeuchtigkeit besonders hoch. Unter diesen Bedingungen wäre Feuchtigkeitsniederschlag nur zu vermeiden, wenn man mindestens fünf Mal pro Tag die ganze Wohnung querlüften würde.

Dann müssten die Mieter tagsüber alle zwei Stunden ca. eine Viertelstunde durchlüften, rechnete der Amtsrichter hoch (da auch Mieter nachts schlafen). Das sei unzumutbar. Davon abgesehen, belegten auch die alten Schimmelsporen (die laut Gutachten noch aus der Zeit des Vormieters stammten), dass das Problem nicht neu sei und nicht den Mietern zur Last gelegt werden könne. Sie hätten daher zu Recht wegen eines Mangels der Mietsache die Miete gekürzt.

Die Vermieterin war alt geworden. Seit Jahren lag die kinderlose Witwe im Pflegeheim und war kaum mehr ansprechbar. Ihre Schwester hatte die Generalvollmacht, ihre Angelegenheiten zu regeln. Diese Vollmacht nutzte die Schwester, um Mietern zu kündigen, die seit über 30 Jahren in einer Wohnung der pflegebedürftigen Seniorin lebten. Sie pochte auf Eigenbedarf.

Ihr Sohn - also der Neffe der Vermieterin - brauche jetzt die Wohnung. Die Mieter ließen sich aber nicht so einfach vertreiben. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sei nur zulässig, konterten sie, wenn es um enge Familienangehörige gehe. Und das bedeute mehr, als dass jemand ab und zu zum Kaffeetrinken komme ...

Das wurde vom Amtsgericht Nürtingen bestätigt (10 C 395/07). Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ginge nur in Ordnung, wenn zwischen Tante und Neffe eine besonders enge Beziehung bestanden hätte, die eine besondere Fürsorgepflicht mit sich bringe. Ein normales bis gutes Verhältnis unter Verwandten, dokumentiert durch Besuche, reiche nicht aus, um sie zu rechtfertigen.

Daher sei die Eigenbedarfskündigung unwirksam. Es genüge auch nicht, wenn der Neffe jetzt regelmäßig im Pflegeheim erscheine und sich dann "rührend um die Tante kümmere". Schon früher müssten sich Neffe und Tante sehr nahegestanden haben - als die Seniorin noch in der Lage war, selbst über eine Kündigung zu entscheiden.

Eine Frau mietete eine Eigentumswohnung an und zog dort mit ihrer Tochter ein. Das Wohngebäude war sehr hellhörig. Schon bald gab es Knatsch mit A, der Eigentümerin der darunter liegenden Wohnung und deren Freund F. Ständig beschwerte er sich über Lärm von oben, klopfte mit einem Besen an die Decke. F beschimpfte und bedrohte die beiden Frauen, nannte sie "Ausländerpack" oder "asoziales Pack". Manchmal pöbelte der Mann auch Besucher der Mieterin an. Deren Versuche, mit den Kontrahenten ins Gespräch zu kommen, scheiterten. Schließlich kündigte die Mieterin entnervt.

Der Vermieter war von ihr informiert worden und hatte vor der Kündigung bereits rechtliche Schritte eingeleitet, um die Pöbeleien zu beenden. Nach dem Auszug der Mieterin forderte er Schadenersatz von A. Er habe die Wohnung trotz aller Anstrengungen monatelang nicht weitervermieten können. Für den Mietausfall seien allein A und ihr Lebensgefährte F verantwortlich, die seine Mieterin mit Schikanen aus dem Haus getrieben hätten. Das Oberlandesgericht Saarbrücken gab ihm Recht und verwies die Sache zurück an die Vorinstanz (5 W 2/07-2).

Neutrale Zeugen hätten bestätigt, dass sich F in übelster Art und Weise über den Trittschall von oben beschwert und die Frauen kontinuierlich belästigt habe. Das hätte A abstellen müssen. Ein Wohnungseigentümer sei den anderen Eigentümern gegenüber verpflichtet, "psychische Beeinträchtigungen wie Beleidigungen und dergleichen" durch Bewohner oder Mieter seines Eigentums zu verhindern. Andauernde Pöbeleien tangierten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, weil der Betroffene nicht mehr unbeschwert ein und aus gehen könne.

Das Landgericht müsse noch klären, ob der Vermieter die Wohnung wirklich nicht früher vermieten konnte. Wenn dies zutreffe, stehe ihm Schadenersatz zu.

Als sich das Ehepaar 1996 für die Wohnung im zweiten Stock eines Berliner Mietshauses entschied, hatte es ihnen speziell das 55 Quadratmeter große Wohnzimmer mit einer breiten Fensterfront angetan. Helle Räume mochten die Eheleute besonders. Damals waren die Bäume vor dem Fenster noch klein. Doch im Laufe der Zeit wuchsen sie über die zweite Etage hinaus. Und das ehemals lichtdurchflutete Wohnzimmer wurde von den Bäumen so verdunkelt, dass die Mieter das Zimmer selbst am hellichten Tag nur mit elektrischem Licht benutzen konnten.

Vergeblich forderten die Eheleute die Vermieterin auf, die Bäume zurückzuschneiden. Das sei leider wegen der Berliner Baumschutzverordnung unmöglich, antwortete die Vermieterin, die Bäume seien geschützt. Daraufhin kürzten die Mieter wegen Mietmangels die Miete um fünf Prozent. Zu Recht, entschied das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (211 C 70/06). Es wies die Klage der Vermieterin auf Zahlung des Differenzbetrags ab.

Begründung: Bei Mietbeginn habe die bis zum Boden reichende Fensterfront des Wohnzimmers vollen Lichteinfall gewährleistet. Für die Mieter sei damals nicht absehbar gewesen, dass die Vermieterin den Baumbestand auf dem Grundstück unkontrolliert wachsen lassen würde. Mittlerweile sei das Zimmer so dunkel, dass die Mieter sogar tagsüber das Licht einschalten müssten. Verglichen mit dem Zustand beim Einzug der Mieter stelle dies einen Mangel der Mietsache dar. Die Miete um fünf Prozent herabzusetzen, sei daher angemessen.

Auf die Baumschutzverordnung könne sich die Vermieterin nicht berufen: Im Prinzip sei es zwar verboten, geschützte Bäume zu beschneiden. Aber die Vorschriften sähen auch Ausnahmen vor, wenn Wohn- und Arbeitsräume in unzumutbarer Weise verschattet würden.

Mieter sollten Reparaturaufträge nicht auf eigene Faust vergeben, so das Fazit eines Urteils des Bundesgerichtshofs. Das ist nur im Ausnahmefall zulässig: wenn eine Reparatur absolut notwendig ist, um die Mietsache zu erhalten, oder wenn der Vermieter untätig bleibt, obwohl er vom Mieter über einen Mangel informiert wurde.

Im konkreten Fall lief es so: Schon bei der Wohnungsbesichtigung Ende 2001 war klar, dass die Heizung nicht richtig funktionierte. In den Mietvertrag schrieb der Vermieter deshalb auf Wunsch der Mieterin: "Heizung muss dringend kontrolliert werden". Das geschah allerdings nicht. Im folgenden Herbst ließ die Frau die Heizung von einem Installateur reparieren. Vom Vermieter verlangte sie anschließend die Reparaturkosten von 1516,30 Euro.

Der rückte keinen Cent heraus und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Die Mieterin verlor den Prozess in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (VIII ZR 222/06). Sie hätte dem Vermieter eine Mahnung schicken und ihn auffordern müssen, etwas zu unternehmen, so die Bundesrichter. Ein Mieter dürfe Mängel nicht in Eigenregie beseitigen lassen. Allenfalls eine Kontrolle der Heizanlage hätte die Frau auf Kosten des Vermieters in Auftrag geben dürfen.

Selbst wenn der Defekt der Heizung schon im Mietvertrag erwähnt sei, werde dadurch die Mahnung nicht überflüssig. Denn vorrangig sei es die Aufgabe des Vermieters, Mängel zu beheben. Er solle vom Mieter nicht vor "vollendete Tatsachen gestellt", sondern informiert werden. Dann könne er überlegen, ob zu Recht ein Mangel beanstandet wurde, wie er zustande kam und wie er zu beseitigen sei. Erst wenn nach einer Abmahnung nichts geschehe, dürfe der Mieter die Initiative ergreifen (und die Kosten anschließend mit der Miete verrechnen oder vom Vermieter zurückverlangen).

Eine bayerische Gemeinde verwaltet einen großen Wohnblock mit kommunalen Wohnungen. Laut Mietvertrag sollten bestimmte Betriebskosten (u.a. Müllabfuhr und Wasserverbrauch) "nach Personenzahl" auf die Mietparteien umgelegt werden, also abhängig davon, wie viele Personen in der jeweiligen Wohnung lebten.

Diese Zahl ermittelte die Gemeinde anhand des amtlichen Einwohnermelderegisters. Als die Vermieterin für den Abrechnungszeitraum 2004 eine Nachforderung zu ihren Gunsten errechnete, zweifelten einige Mieter an der Abrechnung und legten sich quer. Es kam zum Rechtsstreit um die Höhe der Betriebskosten, den die Gemeinde beim Bundesgerichtshof verlor (VIII ZR 82/07).

Um herauszufinden, wie die Wohnungen belegt seien, dürfe die Vermieterin nicht auf das Einwohnermelderegister zurückgreifen, entschieden die Bundesrichter. In einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen (hier: 20) herrsche ständige Fluktuation, die sich nach der Lebenserfahrung nicht im Melderegister widerspiegele. Das Register sei nicht exakt genug.

Wenn die Anzahl der Bewohner für die Umlage von Betriebskosten ausschlaggebend sei, komme es auf die tatsächliche Nutzung der Wohnungen an und nicht auf die melderechtliche Registrierung. Da müsse sich die Gemeinde schon die Mühe machen, an bestimmten Stichtagen selbst die tatsächliche Personenzahl festzustellen.

Der 81-jährigen Hamburger Hausbesitzerin ging es zusehends schlechter. Sie wollte eine Verwandte, die sie pflegen sollte, im Haus unterbringen und kündigte deshalb der (ebenfalls betagten) Mieterin wegen Eigenbedarfs. Diese lebte seit 32 Jahren in ihrer Wohnung und bemühte sich schon geraume Zeit um Ersatz.

Die Mieterin widersprach der Kündigung: Sie habe schon "83 Wohnungen im gesamten Hamburger Stadtgebiet" besichtigt, aber noch nichts Passendes gefunden, klagte sie. Das sei mit ihrer kleinen Rente eben schwierig. Die alte Frau pochte auf die so genannte "Sozialklausel" (§ 574 BGB).

Demnach kann ein Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis (befristet) fortgesetzt wird, wenn dessen Ende für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutete. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn er keine angemessene Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen findet. Doch das Amtsgericht Hamburg hielt im konkreten Fall die Kündigung für begründet und gab der Räumungsklage der Vermieterin statt (46 C 24/07).

Der Gesundheitszustand der Vermieterin verschlechtere sich rapide, so der Amtsrichter. Sie benötige den Wohnraum dringend. Daher überwiege hier das Interesse der Vermieterin, auch wenn die Mieterin schon drei Jahrzehnte in dem Haus lebe und Probleme habe, eine neue Wohnung anzumieten. Allerdings billigte der Amtsrichter der Mieterin eine lange Räumungsfrist von sechs Monaten zu, um sie nicht allzusehr unter Druck zu setzen.