Ruhestörung der besonderen Art: Treten in einer Mietwohnung im Winter Klopfgeräusche in der Heizungsanlage und in den Heizungsrohren in der Wand auf — von 21 bis morgens 5 Uhr und auch dann, wenn die Heizung nicht angestellt ist —, stellt das einen Mietmangel dar, der eine Mietminderung von 25 Prozent rechtfertigt. Da Klopfgeräusche den erholsamen Schlaf stören, beeinträchtigen sie Leistungsfähigkeit und Gesundheit des Mieters. Das mindert auch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich.

Eine Mieterin von Ladenräumen hatte das Mietverhältnis fristgemäß zum 31. Mai 2016 gekündigt. Vor dem Mietende versuchte sie mehrmals, mit dem Vermieter einen Übergabetermin zu vereinbaren. Nicht einmal, als die Mieterin ihm dafür eine Frist setzte, reagierte der Vermieter. Vor Ende Mai räumte die Geschäftsfrau den Laden und übergab die Schlüssel dem Wachdienst des Vermieters.

So war es dem Vermieter nun aber auch nicht recht: Die Mieterin habe die Mietsache nicht wirksam zurückgegeben, ihm also vorenthalten, behauptete er. Dafür stehe ihm Entschädigung zu. Diesen Anspruch verrechne er mit dem Anspruch der Mieterin auf Rückzahlung der Kaution.

Das waren immerhin 158.000 Euro. Auf diesen Betrag verzichtete die Mieterin natürlich nicht und klagte auf Rückzahlung. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Naumburg (1 U 25/18).

Dem Vermieter sei die Mietsache keineswegs vorenthalten worden. Denn die Mieterin habe den Laden geräumt und der Vermieter habe gewusst, wo sich die Schlüssel befanden. Er habe sie nur nicht abgeholt. Vorher habe die Mieterin erfolglos um einen Termin zur Übergabe gebeten. Der Vermieter habe sich dazu jedoch nicht geäußert und die Räume auch nicht in Besitz genommen.

Unter diesen Umständen sei die Pflicht der Mieterin zur Rückgabe sozusagen "erloschen" — obwohl faktisch keine Übergabe der Mietsache stattgefunden habe. Sie habe ihre Pflicht erfüllt, indem sie die Mietsache leergeräumt und die Schlüssel dem Wachdienst ausgehändigt habe. Die Geschäftsfrau hätte die Schlüssel auch in der Mietsache zurücklassen dürfen.

Der Ex-Mieterin stehe daher die Kaution zu. Das Argument des Vermieters, er habe in der kurzen Zeit keinen Termin für die Übergabe finden können, sei angesichts der rechtzeitigen Kündigung der Mieterin und der mehrmonatigen Kündigungsfrist nicht überzeugend.

Nachdem der Mieter im Kinderzimmer Schimmel an den Wänden entdeckt hatte, kündigte er das Mietverhältnis fristlos. Der besorgte Vater fürchtete, sein Kleinkind könnte sich hier eine Atemwegserkrankung zuziehen. Die Feuchtigkeitsschäden seien auf Baumängel zurückzuführen, vermutete er.

Der Vermieter bestritt dies entschieden und verdächtigte gar den Mieter, er habe die Wand selbst durchfeuchtet, um Schäden vorzutäuschen und dann eine fristlose Kündigung aussprechen zu können. Die Kündigung sei daher unwirksam. Bis das Mietverhältnis fristgemäß ende, müsse der Mieter Miete zahlen und darüber hinaus Schadenersatz für die Sanierung der Feuchtigkeitsschäden.

Beim Amtsgericht Bielefeld scheiterte die Zahlungsklage des Vermieters (415 C 56/18). Um mit seinen Forderungen durchzudringen, hätte er beweisen müssen, dass der Schimmel tatsächlich vom Mieter und nicht durch Baumängel verursacht wurde, so das Amtsgericht. Doch der gerichtliche Bausachverständige habe die Einschätzung des Mieters bestätigt.

Feuchte Wände und Schimmel im Kinderzimmer stellten allemal einen wichtigen Grund dar, der den Mieter zu fristloser Kündigung berechtige. Wenn die Gesundheit eines Kleinkindes auf dem Spiel stehe, sei es für den Mieter nicht zumutbar, das Mietverhältnis bis zum Ende der Kündigungsfrist fortzusetzen. Er müsse also auch keine Miete mehr zahlen.

Ist der Wasserdruck in der Küchenspüle so minimal, dass Wasser nur tropfenweise aus dem Zapfhahn kommt, stellt das einen Mietmangel dar. Unter diesen Umständen können Mieter die Spülmaschine nicht mehr benützen und kaum noch ein Wasserglas auffüllen. Wenn Mieter für alltägliche Notwendigkeiten wie Abspülen und Kochen ständig Wasser aus dem Badezimmer holen müssen, rechtfertigt dies eine Mietminderung von fünf Prozent.

Nach den gültigen technischen Regelungen müssen Gasleitungen alle zwölf Jahre auf Dichtigkeit überprüft werden. Grundsätzlich können Vermieter die Kosten dieser Prüfung als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Lässt ein Vermieter die Dichtigkeitsprüfung entgegen den technischen Regelungen alle fünf Jahre durchführen, sind die Kosten jedoch nicht umlagefähig, weil sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit widersprechen.

Der Wintergarten einer Berliner Altbauwohnung war einfach verglast. Hier herrsche ständig Zugluft und wenn es stärker regne, dringe sogar Regenwasser ein, beanstandete die Mieterin. Doch die Vermieterin weigerte sich, dagegen etwas zu unternehmen: Das sei kein Mietmangel, meinte sie. Weil die Mieterin das anders sah, kürzte sie die Miete — vor Gericht trafen sich die Damen wieder.

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg entschied den Streit zu Gunsten der Vermieterin (226 C 211/18). Es verneinte ebenfalls einen Mietmangel: Ein Wintergarten werde in der Regel nicht das ganze Jahr über bewohnt, sondern vorzugsweise im Sommer genutzt. Im Winter könne man dort Pflanzen unterbringen. Wenn hier gelegentlich Zugluft auftrete, beeinträchtige das kaum die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung.

Vor allem argumentierte das Amtsgericht aber mit der Beschaffenheit der Verglasung. Die Mieterin habe die Wohnung inklusive des einfachverglasten Wintergartens gemietet. Einfachverglaste Altbaufenster seien nun einmal nicht dicht, wie allgemein bekannt sei. Altbau-Doppelkastenfenster oder moderne Isolierglasfenster isolierten besser und böten höheren Wohnkomfort.

Im Winter ließen einfachverglaste Altbaufenster Kälte und Zugluft in den Wohnraum, bei Schlagregen könnten sie das Eindringen von Wasser nicht verhindern. Das sei sicher unangenehm, aber kein Mangel der Mietsache, der die Mieterin berechtigen würde, die Miete zu mindern.

Eine Frankfurterin wohnt seit 1984 im Mietshaus eines alten Ehepaares. Seit jeher notieren die Vermieter handschriftlich auf einem Zettel, wer wann das Treppenhaus zu reinigen hat und hängen ihren Putzplan im Treppenhaus auf. Der Name der Mieterin war auf diesen Plänen immer (wie auch im Mietvertrag) mit dem Zusatz "Fräulein" oder "Frl." aufgeführt. Ebenso auf Zetteln, die die Vermieter an ihrer Wohnungstür anbrachten.

Das ärgerte die Mieterin. Mehrmals bat sie die Vermieter, sie nicht mehr öffentlich "Fräulein" zu nennen. Sie sei längst verheiratet und empfinde diese Anrede als diffamierend. Überhaupt verletzten die "öffentlichen Aushänge" mit Angabe der Namen und Wohnungsetagen den Datenschutz. Da die Beschwerden der Mieterin von den Vermietern nicht erhört wurden, zog sie schließlich gegen die Anrede "Fräulein" vor Gericht.

Doch beim Amtsgericht Frankfurt stieß die Frau mit ihrem Anliegen nicht auf Verständnis (29 C 1220/19). Wenn es um Ehrverletzungen gehe, komme es nicht (nur) auf das subjektive Empfinden des vermeintlichen oder realen Opfers an, stellte das Gericht fest. In erster Linie sei der objektive Sinngehalt einer Äußerung zu ermitteln: Wie würde ein verständiger Dritter unter Würdigung aller Begleitumstände diese Anrede verstehen?

Offenkundig sei der latent verniedlichende Begriff Fräulein für unverheiratete Frauen veraltet. Im konkreten Fall sei jedoch zu berücksichtigen, dass die Vermieter mit ihren 89 bzw. 92 Jahren einen eher älteren Wortschatz hätten. Sie seien 1972, als dieser Namenszusatz vom Gesetzgeber offiziell abgeschafft wurde, bereits um die 40 Jahre alt gewesen. Der Begriff "Fräulein" habe für die Vermieter nichts Despektierliches: Sie hätten das Wort als korrekten Namenszusatz kennengelernt.

Zwar lege das Ehepaar wenig Kompromissbereitschaft an den Tag und auch ein gewisses Maß an Unhöflichkeit, räumte das Amtsgericht ein. Dass die Mieterin nicht als "Fräulein" betitelt werden wolle, sei den Vermietern anscheinend gleichgültig. Aber von einer Beleidigung könne keine Rede sein — allenfalls von einem subjektiven Ärgernis. Das sei jedoch nicht "justiziabel", die Mieterin habe keinen Anspruch auf Unterlassung.

Dass sich die Mieterin darüber hinaus auf den Datenschutz berufe, gehe fehl: Im Datenrecht gehe es um gespeicherte, automatisiert verarbeitete Daten. Die Daten der Mieterin, die zu ihrem Ungemach im Treppenhaus gelesen werden könnten, würden jedoch eindeutig nicht "automatisiert verarbeitet", sondern mit der Hand geschrieben auf einem Putzplan alter Pensionäre — also auf eine ganz aus der Zeit gefallene Art.

Eine ältere Frau wollte gerade ihren Mittagsschlaf halten, da begann der Hausmeister im Hof vor ihrem Balkon mit dem Laubbläser zu werkeln. Sie rief, er solle aufhören, doch der Mann trug Ohrenschützer und hörte sie nicht. Da rief die Mieterin einen Nachbarn und Mitmieter an: Er möge doch den Hausmeister bitten, den Laubbläser auszuschalten, weil sie sonst nicht schlafen könne.

Das hatte ungeahnte Folgen. Der Hausmeister lehnte die zuerst halbwegs freundlich vorgetragene Bitte ab. Daraufhin flippte der — wohl leicht betrunkene — Mieter völlig aus. Er schubste den Hausmeister, zog aggressiv an seiner Jacke und beschimpfte ihn als "Arschloch" und "Scheiß Ausländer". Vier Tage später wurde dem Mieter fristlos gekündigt.

Die Kündigung sei unwirksam, so der Mieter: Schließlich sei das ein einmaliger "Ausraster" gewesen, er habe den Hausfrieden nicht nachhaltig gestört.

Doch die Räumungsklage des Vermieters hatte beim Amtsgericht Gronau Erfolg (2 C 121/18). Ärger über eine Ruhestörung mittags sei zwar verständlich, rechtfertige aber weder eine verbale, noch eine körperliche Attacke. Grobe Beleidigungen und ein tätlicher Angriff auf einen Mitarbeiter der Hausverwaltung seien so gewichtig, dass es für den Vermieter danach nicht mehr zumutbar sei, das Mietverhältnis mit dem Angreifer fortzusetzen.

Daher sei die Kündigung wirksam: Der Mieter müsse ausziehen. Da sich in dem Mietsgebäude auch die Hausverwaltung befinde, hätten sich die Kontrahenten auch in Zukunft regelmäßig getroffen. Das sei nach so einer Auseinandersetzung auch für den Hausmeister unzumutbar. Da man nach so einem Vorfall davon ausgehen könne, dass das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter irreparabel zerrüttet sei, habe der Vermieter den Mieter nicht erst abmahnen müssen, bevor er ihm kündigte.

Eine Nürnbergerin litt unter den Auswirkungen einer Großbaustelle. Im Sommer 2017 wurden neben ihrer Mietwohnung ein Produktionsgebäude und ein Wohnhaus abgerissen, dann drei neue Häuser mit Tiefgarage erbaut. Wegen dieses Mangels der Mietsache zahlte die Mieterin ab August 2017 die volle Miete nur noch unter Vorbehalt.

Ihr Schlafzimmerfenster lag 20 Meter von der Baustelle entfernt, auf der Straße bewegten sich ab 6.30 Uhr morgens Betonmischer, Bagger und Lastwagen. Da die Mieterin überwiegend in Nachtschicht arbeitet, bekam sie den Baulärm besonders zu spüren. Zur Arbeit ging sie täglich um 15 Uhr, tagsüber konnte sie kaum schlafen. Ab April 2018 wurde der Lärm noch schlimmer, weil die Straße direkt vor dem Schlafzimmer aufgerissen wurde.

Dennoch war die Vermieterin der Ansicht, sie müsse keine Miete zurückzahlen: Wenn Mieter mitten in einer Großstadt wohnten, müssten sie sich prinzipiell auf Bauarbeiten in ihrer Umgebung einstellen.

So pauschal treffe das nicht zu, stellte das Amtsgericht Nürnberg klar (28 C 6191/18). Bilder von Google Maps zeigten, dass auf dem Baugrund zuvor ein Vorderhaus stand: Hier handle es sich also nicht um das — in einer Großstadt erwartbare — Schließen einer Baulücke.

Vor dem Abriss sei für die Anwohner keine Lücke erkennbar gewesen. Also musste die Mieterin nicht schon beim Abschluss des Mietvertrags mit späteren Baumaßnahmen rechnen, was naturgemäß eine Mietminderung wegen Baulärms ausschließe. Zwar sei das Produktionsgebäude im Hinterhof marode gewesen, räumte das Amtsgericht ein. Das bestätige aber nicht das Argument, Baumaßnahmen seien absehbar gewesen. Mieter seien nicht verpflichtet, die Hinterhöfe der Umgebung nach abrissreifen Gebäuden abzusuchen.

Während der besonders störenden Monate, in denen die Straße aufgerissen wurde und die Baulaster Schlange standen, sei eine Mietkürzung von 30 Prozent angemessen. In den restlichen Monaten dürfe die Mieterin die Miete um 25 Prozent mindern. Individuelle Besonderheiten würden bei dieser Quotenregelung jedoch nicht berücksichtigt. Die Schichtarbeit der Mieterin sei kein Grund, ihr eine höhere Rückzahlung zuzugestehen.

Das Verhältnis zwischen dem Berliner Mieter und seinem Vermieter kann man getrost als "zerrüttet" bezeichnen. Schon vor dem Raumteiler-Streit hatten die Parteien einige Prozesse geführt. Im Frühjahr 2018 beantragte der Mieter, den Wohnbereich seiner Zwei-Zimmer-Wohnung von der Küchenzeile abtrennen zu dürfen. Er dachte daran, eine Trockenbauwand einzubauen. Zudem wollte der Mieter einen unbenutzten Kaminofen ausbauen.

Der Vermieter lehnte jede bauliche Veränderung ab. Anschließend bat der Mieter, beraten vom Mieterverein, darum, eine "mit der Bausubstanz nicht fest verankerte, sondern freistehende Konstruktion" aus maßgefertigten Schränken auf Filzmatten aufstellen zu dürfen. Der Vermieter reagierte wie gehabt und verbot das "Entfernen der Feuerstätte" sowie den "Einbau eines wie auch immer gestalteten Raumteilers".

Nun zog der Mieter vor Gericht und klagte auf Feststellung, dass er dazu berechtigt sei, einen Raumteiler einzubauen sowie den Kaminofen auf eigene Kosten fachmännisch demontieren und einlagern zu lassen. Der Vermieter hielt die Klage für unzulässig: Der Mieter könne die Wohnung möblieren, wie er wolle. Aber ein Raumteiler mit Türöffnung schaffe ein weiteres Zimmer und verändere den Charakter der Wohnung, was er als Vermieter nicht akzeptieren müsse.

Einen Raumteiler muss er sehr wohl akzeptieren, entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte — zumindest den jetzt beantragten Raumteiler aus Holz ohne feste Verbindung mit Boden, Decke und Wänden (13 C 117/18). Ein Raumteiler, der nicht in die Bausubstanz eingreife, sei auch keine bauliche Veränderung. Der Mieter dürfe ihn aufstellen. Und er habe dies aus guten Gründen gerichtlich "absegnen" lassen wollen. Das sei nicht unzulässig, sondern angesichts der früheren Auseinandersetzungen durchaus angebracht.

Der Vermieter behaupte zwar, er habe dem Mieter nur — ohnehin verbotene — bauliche Veränderungen an der Mietsache untersagt. So eindeutig seien aber seine Antwortschreiben und auch sein Vorbringen vor Gericht nicht gewesen. Im Gegenteil: Auch vor Gericht habe der Vermieter wiederholt, der beabsichtigte Raumteiler sei eine bauliche Veränderung, weil mit einer Tür versehen. Das treffe jedoch nicht zu, deshalb dürfe der Vermieter die Erlaubnis nicht verweigern. Nur der Abbau des Kaminofens wäre eine bauliche Veränderung. Er setze daher die Genehmigung des Vermieters voraus und sei ohne diese rechtswidrig.

Wegen Mietrückständen hatte der Vermieter dem Mieter der Zwei-Zimmer-Dachgeschosswohnung bereits gekündigt. Der Mieter hatte das Schreiben zunächst ignoriert, dann der Kündigung widersprochen. Das Verhältnis war also ohnehin schon ziemlich "angespannt", als sich Nachbarn beim Vermieter über die laute Musik des Mieters beschwerten. Einige Wochen später teilte der Mieter folgenden Beitrag öffentlich auf seinem Facebook-Profil:

"Toll … habe Querulanten als Nachbarn … Vermieter war eben bei mir und droht mit Kündigung [vier lachende Smileys] … Dieser Huso kann mich mal …". Einen Ausdruck von diesem Facebook-Beitrag schickten die Nachbarn dem Vermieter. Bei einem Handwerkertermin in der Wohnung des Mieters kam es wenig später zu einem handfesten Streit mit Schubserei zwischen den Parteien. Danach schrieb der Mieter auf Facebook: "Schon wieder fristlose Kündigung Mietvertrag bekommen, wollen die das ich durchdrehe???" Der Beitrag war mit Kot-Smileys hinterlegt.

Zu Recht habe daraufhin der Vermieter das Mietverhältnis wegen Beleidigung und Bedrohung gekündigt, entschied das Amtsgericht Düsseldorf. Es gab der Räumungsklage des Vermieters statt (270 C 346/18). Der zweite Facebook-Beitrag bringe die Wut des Mieters über die Kündigung zum Ausdruck. Die grammatikalisch falsche, rhetorische Frage "wollen die das ich durchdrehe?" habe den Charakter einer Drohung: Im allgemeinen Sprachgebrauch werde "durchdrehen" mit einem Angriff verbunden.

Auch die öffentliche Beleidigung alleine hätte gereicht, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Die Bezeichnung "Huso" werde allgemein als Abkürzung für das Wort "Hurensohn" benutzt. Obwohl die Prostitution mittlerweile ein legaler Beruf sei, werde dieses Wort bekanntlich in sehr vielen Ländern als Schimpfwort gebraucht ("son of a bitch", "fils de pute"). Wenn der Mieter darauf verweise, "Huso" könne auch Hundesohn bedeuten, ändere das nichts: Auch dieses Wort stelle eine Beleidigung und einen Angriff auf die persönliche Würde des Vermieters dar.

Im Oktober 2017 war ein alter Mann gestürzt und hatte sich an der Hüfte verletzt. Er hatte die Feuerwehr alarmiert, die seine Wohnungstür aufbrechen musste, um ihm helfen zu können. Sie brachte den Senior in ein Krankenhaus. Nach Hüftoperation und Reha wurde er zwei Monate später entlassen. "Zu Hause" wartete auf ihn eine böse Überraschung: Der Schlüssel öffnete nicht mehr.

Durch den Briefschlitz sah der Mieter, dass die Wohnung leer war — auf dem Klingelschild stand ein anderer Name. Er rief die Hausverwaltung an und erfuhr, dass der Vermieter in der Zwischenzeit die Wohnung leergeräumt und weitervermietet hatte. Daraufhin bezog der Mann fürs erste ein Hotelzimmer und verklagte den Vermieter: Er müsse verschwundene und beschädigte Möbel sowie die Hotelkosten ersetzen und obendrein Schmerzensgeld zahlen.

Vor Gericht behauptete der Vermieter, er habe angenommen, der Mieter habe die Wohnung aufgegeben. Denn die Wohnungstür sei aufgebrochen und die Räume verwahrlost gewesen. Er habe dann eine Entrümpelungsfirma damit beauftragt, sie leerzuräumen und die Gegenstände des Mieters einzulagern. Die Firma habe wohl einige Sachen einfach "entsorgt". Damit kam der Vermieter beim Amtsgericht Berlin-Schöneberg nicht durch (6 C 276/18).

Wenn ein Mieter länger abwesend sei — egal, aus welchem Grund —, entfalle dadurch nicht sein Besitzrecht an der Wohnung, so das Amtsgericht. Der Vermieter dürfe sie deshalb nicht eigenmächtig in Besitz nehmen und ausräumen, das sei illegal. Eine aufgebrochene Wohnungstür spreche keineswegs für eine Wohnungsaufgabe, sondern dafür, dass sich hier jemand gewaltsam Zutritt verschafft habe. Auch der Zustand der Räume rechtfertige nicht den Schluss, der Mieter könnte die Wohnung aufgegeben haben.

Die Behauptungen des Eigentümers seien abwegig. Obendrein habe er der Fremdfirma freie Hand beim Ausräumen gelassen, anstatt dafür zu sorgen, dass die Sachen des Mieters sorgfältig und unbeschädigt eingelagert wurden. Der Vermieter schulde dem Senior Ersatz für die finanziellen Folgen seines rechtswidrigen Vorgehens und darüber hinaus 5.000 Euro Schmerzensgeld als Entschädigung für den Verlust seines Lebensmittelpunkts.

30 Jahre habe der alte Mann in der Wohnung gelebt. Nach schwerer Krankheit habe er keinen Ort mehr gehabt, um sich erholen zu können und sei sogar kurzfristig obdachlos gewesen. Vom Verlust persönlicher Gegenstände und Erinnerungsstücke ganz zu schweigen. Da der Vermieter nicht das geringste Unrechtsbewusstsein zeige, falle das Schmerzensgeld für den rausgeschmissenen Mieter umso höher aus.

Im Auftrag einer Vermietungsgesellschaft führte ein Bauunternehmen an einem Berliner Mietshaus Modernisierungsarbeiten durch. Das Bauunternehmen war mit der Vermieterin wirtschaftlich verbunden — beide Unternehmen hatten den gleichen Geschäftsführer. Wie die Mieter später erfuhren, hatte das Bauunternehmen einen Teil der Arbeiten vorsätzlich zu hoch abgerechnet.

Die — jedenfalls teilweise überhöhten — Kosten legte die Vermietungsgesellschaft auf die Mieter um. Da Mieter M die Modernisierungsmieterhöhung nicht akzeptierte, verklagte ihn die Vermieterin auf Zustimmung. Doch das Landgericht Berlin ließ sie abblitzen: Ihr Mieterhöhungsverlangen sei sittenwidrig und daher unwirksam (67 S 342/18).

Die Abrechnung der Vermieterin verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Zwar führe nicht jeder Verstoß gegen dieses Gebot dazu, dass eine Mieterhöhungserklärung insgesamt unwirksam sei. Bei einer absichtlich falschen Abrechnung der Vermieterin in Absprache mit dem ausführenden Bauunternehmen sei das aber angemessen.

Nur so könne die Justiz Mieter wirksam vor überhöht abgerechneten Modernisierungskosten schützen. Die Vermietungsgesellschaft habe in Zusammenarbeit mit dem Bauunternehmen versucht, den Mieter mit überhöhten Kosten zu übervorteilen, um ihren Profit zu maximieren. M hätte Kosten übernehmen sollen, die in deutlichem Missverhältnis zur Arbeitsleistung des Bauunternehmens standen.

Dass das Kündigungsschreiben einen Tag zu früh ankam, bewahrte einen Berliner Mieter fürs Erste vor der Kündigung. Anfang Februar 2018 hatte ihm die Vermieterin mit der Begründung fristlos gekündigt, er habe die Miete für Januar und Februar 2018 nicht rechtzeitig gezahlt. Ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten rechtfertigt eine Kündigung, da ist die Rechtsprechung eindeutig.

Der Haken an der Sache: Die Vermieterin hatte das Kündigungsschreiben am Montag, den 5. Februar 2018, in den Briefkasten des Mieters geworfen. Zahlungsverzug konnte jedoch erst am nächsten Tag, am 6. Februar eintreten. Denn der 5. Februar war der dritte Werktag im Monat. Und bis zum dritten Werktag eines Monats können Mieter die Miete fristgerecht zahlen und einen Mietrückstand ausgleichen.

Das Kammergericht in Berlin erklärte die Kündigung deshalb für unwirksam (8 U 132/18). Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs setze voraus, dass der Zahlungsverzug, mit dem die Kündigung begründet werde, tatsächlich bereits eingetreten sei. Entscheidend sei dafür der Zugang des Kündigungsschreibens: Damit sei der Zeitpunkt gemeint, in dem der Mieter den Briefkasten leere und den Inhalt des Kündigungsschreibens zur Kenntnis nehmen könne.

Im konkreten Fall sei es durchaus möglich, dass der Mieter den Briefkasten am 5. Februar geleert und das Schreiben gelesen habe. Aber erst am 6. Februar wäre er mit zwei Monatsmieten im Rückstand gewesen. Eine zu früh ausgesprochene Kündigung sei unwirksam. Sie werde auch nicht nachträglich wirksam: Dass der Mieter die Februarmiete in den folgenden Tagen nicht überwiesen habe — und damit tatsächlich ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten vorlag, der die Vermieterin zur Kündigung berechtigte —, ändere also nichts an der Unwirksamkeit der Kündigung vom 5. Februar.

2014 hatte der Mann die Eigentumswohnung gekauft. Zwei Jahre später startete er den ersten Versuch, die alte Mieterin loszuwerden, die seit 1978 in der Wohnung lebte. Doch das Amtsgericht erklärte die Kündigung für unwirksam und wies seine Räumungsklage ab. 2017 kündigte der Vermieter erneut fristlos, gestützt auf andere Gründe.

Über diesen Streit war noch nicht entschieden, als im Mai 2018 die Mieterin selbst kündigte. Die erste Reaktion des Vermieters: Damit sei nun das Mietverhältnis beendet, erklärte er schriftlich. Doch am nächsten Tag überlegte er es sich wieder anders: Die fristlose Kündigung der Mieterin sei unwirksam, meinte er jetzt. Sie müsse bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist am 31. August 2018 Miete zahlen.

Dazu sei die Frau nicht verpflichtet, entschied das Landgericht Stuttgart (4 S 233/18). Es sei widersprüchlich und unzulässig, wenn der Vermieter, der zuvor fristlose Kündigungen ausgesprochen und die Mieterin auf Räumung verklagt habe, nun von ihr verlange, die dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten und bis zu deren Ablauf Miete zu zahlen.

Diese Forderung sei mit seinem früheren Verhalten sachlich unvereinbar und missbrauche das Recht. Das gelte unabhängig davon, ob seine vorherigen Klagen berechtigt gewesen seien oder nicht. Zwei Jahre lang habe er alles Mögliche unternommen, um das Mietverhältnis so schnell wie möglich zu beenden. Daher habe die Frau darauf vertrauen dürfen, dass er sie aus dem Mietvertrag entlassen werde, wenn sie nun freiwillig ausziehe.

Herr A hatte von Frau B 2008 eine unrenovierte Doppelhaushälfte gemietet und war nach vier Jahren wieder ausgezogen. Zu Beginn der Mietzeit war der Mieter kurz mit der Vermieterin "liiert". Sie erlaubte ihm, in dem Haus zu "renovieren, wie er es möchte". Daraufhin riss der Mann die unansehnlichen alten Tapeten ab. Als ihm Frau B später mitteilte, sie wolle das Haus verkaufen, stoppte er jedoch alle Renovierungsarbeiten.

Vielleicht erklärt ja die gescheiterte Liebesbeziehung, dass später um die alten Tapeten so erbittert gestritten wurde? Jedenfalls landete der Fall am Ende sogar beim Bundesgerichtshof (BGH). Zunächst hatte Frau B 9.307 Euro Schadenersatz verlangt, weil sie wegen der verschandelten Wände das Haus nun von Grund auf renovieren müsse.

Das Landgericht (LG) Oldenburg gestand ihr für die Tapeten 663 Euro Schadenersatz zu: Der Mieter habe sich nicht vertragsgemäß verhalten. Wer Tapeten von den Wänden reiße, der müsse die begonnenen Renovierungsarbeiten beenden oder den vorherigen Zustand wiederherstellen, urteilte das LG. Dagegen legte der Ex-Mieter mit Erfolg Revision zum BGH ein (VIII ZR 263/17).

Der Ex-Mieter habe jeglichen Schaden bestritten, so der BGH, weil die gemusterten Tapeten mindestens 30 Jahre alt gewesen seien. Obwohl zum Überstreichen absolut ungeeignet, seien sie vor seinem Einzug mehrmals überstrichen worden und hätten sich an vielen Stellen von der Wand gelöst. Da der Ex-Mieter geltend gemacht habe, die Dekoration sei ohnehin völlig wertlos gewesen, hätte das LG der Vermieterin keinen Schadenersatz zusprechen dürfen, ohne diesen Einwand zu klären, betonte der BGH.

Stattdessen habe das LG Zustand und Alter der Tapeten ignoriert und Schadenersatz festgesetzt. Dabei habe es den Wert der verschlissenen Tapeten fast so hoch veranschlagt wie den Preis neuer Tapeten (80 Prozent). Das sei auch dann in keiner Weise nachvollziehbar, wenn man - wie das LG - sehr optimistisch davon ausgehe, dass die Vermieterin die renovierungsbedürftige Doppelhaushälfte ohne den Abriss der Tapeten problemlos hätte weitervermieten können.

Grundsätzlich können Mieter vom Vermieter verlangen, dass er der Aufnahme eines nichtehelichen Lebenspartners in die Wohnung zustimmt. Das gilt jedoch nicht, wenn die Partnerschaft bereits vor dem Abschluss des Mietvertrags bestanden hat. Der Wunsch des Mieters ist dann nicht als berechtigt anzusehen, wenn der Verdacht naheliegt, er habe vor dem Vertragsschluss die Partnerschaft in der Annahme verschwiegen, dass der Vermieter nicht an eine Wohngemeinschaft vermieten würde.

Ist die Ursache für Schimmelflecken in der Mietwohnung nicht aufzuklären, geht dies zu Lasten des Vermieters. Steht bereits fest, dass die Bausubstanz des Gebäudes schlecht gedämmt ist, muss das Gericht nicht per Gutachten klären lassen, ob der Mieter die Räume unzureichend gelüftet hat. Dann spricht der äußere Anschein dafür, dass die Feuchtigkeitsschäden auf die mangelhafte Dämmung der Fassaden zurückzuführen sind.

Ist die Schlussreinigung der Räume beim Ende des Mietverhältnisses im Mietvertrag gar nicht geregelt oder ist die einschlägige Vertragsklausel unwirksam, muss der Mieter die Wohnung "besenrein" zurückgeben. Das bedeutet, dass er groben Schmutz zu beseitigen hat, Fenster und Fensterrahmen muss er jedoch nicht putzen. Schmutzige Fensterrahmen berechtigen den Vermieter nicht dazu, einen Teil der Kaution für die Endreinigung einzubehalten.

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, der zu Folge der Mieter nach dem Auszug auf seine Kosten eine Reinigungs-Fachfirma damit beauftragen muss, die Wohnung zu reinigen, ist diese "Endreinigungsklausel" unwirksam. Die Regelung schließt es aus, dass der Mieter die Schlussreinigung selbst vornimmt und benachteiligt ihn damit auf unangemessene Weise.