2009 hatte der Mann in München-Pasing eine Drei-Zimmer-Wohnung gemietet. Die Vermieterin erlaubte ihm, ein Zimmer an eine Mitbewohnerin unterzuvermieten und eine Wohngemeinschaft zu bilden. Im Mietvertrag war geregelt, dass "Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder Teilen davon an Dritte" die Genehmigung der Vermieterin voraussetzt.
Im Frühjahr 2020 stellte die Vermieterin fest, dass der Mieter über verschiedene Internetplattformen Zimmer für Touristen anbot — für 45 Euro pro Person und Nacht. Wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung der Mietsache mahnte die Vermieterin den Mieter schriftlich ab. Im Winter 2020 nahm der Mann wieder zwei Untermieter auf, ohne die Hauseigentümerin zu informieren oder um Erlaubnis zu fragen. Der Hausverwalter informierte sie darüber, dass sich am Klingelschild nun drei Namen befänden. Daraufhin kündigte die Vermieterin den Mietvertrag fristlos.
Der Mieter berief sich auf die von Anfang an bestehende Wohngemeinschaft: Er habe die Wohnung unter der Bedingung gemietet, dass sie bestehen bleiben könne. Daher habe er das Recht auf Untervermietung, ohne sie jedes Mal neu begründen und genehmigen lassen zu müssen. An Touristen habe er sowieso nie vermietet. Im Internet habe er nur Nutzerkonten erstellt, um auf diese Weise dauerhafte Mitbewohner zu finden.
Das sei offenkundig falsch, stellte das Amtsgericht München nüchtern fest (417 C 7060/21). Fotos in den Internetangeboten zeigten seine Wohnung. Und der dazugehörige Text richte sich nicht an potenzielle Untermieter, sondern an Touristen. Ausdrücklich hebe er da die Nähe zu touristischen Highlights und seine Sprachkenntnisse als Gastgeber hervor. Zudem standen im März 2020 auf einer Internetseite für das Wohnungsangebot 13 Kundenbewertungen. Der Vorwurf unzulässiger gewerblicher Nutzung treffe also zu.
In der Abmahnung vom April 2020 habe die Vermieterin unmissverständlich klargemacht, dass sie gewerbliches Vermieten und Untervermieten ohne Erlaubnis nicht dulden werde. Ungeachtet dessen habe sich der Mieter einige Monate danach erneut bewusst über ihren Willen hinweggesetzt und ohne ihr Wissen untervermietet. Dieses Fehlverhalten wiege besonders schwer, weil er vorher bereits gegen den Willen der Vermieterin an touristische Feriengäste vermietet habe. Die fristlose Kündigung sei daher berechtigt und wirksam.