Eine Gemeinde bei München hatte im Jahr 2000 eine kommunale Wohnung an ein Ehepaar mit zwei Kindern vermietet. Von Anfang an zahlten die Mieter unpünktlich. Schließlich kündigte die Gemeinde aus diesem Grund das Mietverhältnis. Im Mai 2003 erklärte das Amtsgericht wegen der Mietrückstände von 3.671 Euro eine Räumung für rechtens.

Trotzdem sah die Gemeinde von der Zwangsräumung ab, weil sich die Eltern- und Jugendberatungsstelle des Landratsamts für die Familie einsetzte. Die Berater fürchteten, die Kinder der Mieter würden durch einen Umzug "entwurzelt". Die Tochter wurde damals sozialpädagogisch betreut. Der kleine Sohn hatte nach einigen Problemen in der örtlichen Grundschule gerade erst zu einem regulären Schulalltag gefunden.

Auch nach dem Räumungsurteil zahlte das Ehepaar nur unregelmäßig und unvollständig Miete. Trotzdem war die Gemeinde sehr geduldig. Erst im März 2016 mahnte die Vermieterin die Mieter, die Zahlungsrückstände auszugleichen. "Nach Durchsicht der Mieterkonten" fehle die "Soll-Miete für Januar, Februar und März", schrieb die Gemeinde. Ende 2016 beauftragte sie einen Gerichtsvollzieher damit, die Wohnung zu räumen.

Dagegen klagten nun die Mieter und hatten mit ihrer "Vollstreckungsabwehrklage" beim Amtsgericht München Erfolg (424 C 26626/16). Die Gemeinde habe ihr Recht verwirkt, das Urteil von 2003 umzusetzen und die Wohnung räumen zu lassen, stellte das Amtsgericht fest. 2003 habe sie das Urteil auf Anraten der Eltern- und Jugendberatungsstelle nicht durchgesetzt, wenngleich das als Aufschub und nicht auf Dauer gedacht war. Danach habe die Vermieterin jedoch über ein Jahrzehnt nichts unternommen.

Deshalb hätten die Mieter nicht damit rechnen müssen, dass die Gemeinde nun doch die Räumung verlange. Vielmehr habe selbst die schriftliche Abmahnung das Ehepaar noch in dem Glauben bestärkt, dass die Vermieterin darauf verzichte. Immerhin sei da von "Mieterkonten" die Rede und von "Soll-Miete". Die Gründe, die die Gemeinde seinerzeit bewogen, die Zwangsräumung aufzuschieben, bestünden schon lange nicht mehr. Dennoch habe sie daraus keine Konsequenzen gezogen und das Räumungsurteil nicht vollstreckt. Also durften die Mieter darauf vertrauen, dass die Gemeinde weiterhin so verfahre.

Seit 2009 wohnte das Ehepaar W im Erdgeschoss eines Münchner Mehrfamilienhauses. Im Einfamilienhaus auf dem Grundstück gleich nebenan lebte die Vermieterin mit mehreren Hunden. Die Tiere gingen mit ihrem Bellen offenbar allen Bewohnern des Mietshauses auf den Geist, ein Hund besonders. Jedenfalls schickten mehrere Mietparteien, darunter auch das Ehepaar W, der Vermieterin 2012 diesen Brief:

"Bitte finden sie eine Lösung, das dauerhafte Bellen ihres Hundes einzuschränken. Der momentane Zustand ist mehr als unzumutbar. Es ist, gerade bei schönem Wetter, nicht möglich, draußen auf der Terrasse/den Balkonen ein normal gesprochenes Wort zu verstehen."

Nichts änderte sich. Drei Jahre später jaulte der besagte Hund so erbärmlich vor Schmerzen, dass ihn die Vermieterin in die Tierklinik brachte. Dort stellte der Tierarzt fest, dass das Tier mit ätzender Säure bespritzt worden war. Da die Hundehalterin Herrn W kurz vor dem Vorfall in der Nähe des Hundes gesehen hatte, beschuldigte sie ihn und erstattete Anzeige wegen Tierquälerei. Das Ermittlungsverfahren wurde aus Mangel an Beweisen bald wieder eingestellt.

Doch da hatte die Vermieterin dem Ehepaar W längst fristlos gekündigt, weil Herr W am Gartenzaun einen "hinterhältigen Säureanschlag" auf ihren Hund verübt habe. Herr W wies die Vorwürfe in mehreren Schreiben zurück und widersprach der Kündigung. Dennoch zog das Ehepaar zehn Wochen später aus. W verklagte die Vermieterin auf Rückzahlung einer halben Monatsmiete und Schadenersatz für die Umzugskosten, weil die Kündigung unbegründet gewesen sei.

Darauf habe W keinen Anspruch, urteilte das Amtsgericht München (411 C 45/16). Wenn seine Behauptung zuträfe, dass der Kündigungsgrund an den Haaren herbeigezogen sei, hätte er nicht umziehen müssen. Gegen eine offenkundig unberechtigte Kündigung hätte der Mieter erfolgreich klagen können. Stattdessen habe das Ehepaar W die Wohnung freiwillig geräumt. Der Schaden in Form der Umzugskosten sei also letztlich nicht auf die Kündigung zurückzuführen. Daher bestehe kein Anspruch auf Schadenersatz.

Kommt ein Techniker im Auftrag des Vermieters, um in den Mietwohnungen die Rauchmelder zu überprüfen, sind Mieter verpflichtet, ihn in ihre Wohnung zu lassen. Das ist tagsüber von 8 Uhr bis 18 Uhr zumutbar. Wenn der Besuch des Technikers mindestens zwei Wochen vorher schriftlich oder per Aushang angekündigt wurde, müssen ihn die Mieter akzeptieren — andernfalls riskieren sie eine Geldbuße (Ordnungsgeld).

Das Jobcenter bewilligte einem Hartz-IV-Empfänger nur reduzierte Leistungen für die Kosten von Unterkunft und Heizung. Denn der Sachbearbeiter nahm an, dass der Mann mit seiner Freundin in einer Bedarfsgemeinschaft lebte. Gegen den Bescheid wehrte sich der Mann und beantragte beim Sozialgericht einstweiligen Rechtsschutz.

Tatsächlich verpflichtete das Sozialgericht das Jobcenter, dem Hilfeempfänger vorläufig die höheren Leistungen für Alleinstehende zu gewähren. Vorläufig, d.h. bis zur endgültigen Entscheidung im Rechtsstreit zwischen Jobcenter und Hartz-IV-Empfänger darüber, ob hier eine Bedarfsgemeinschaft bestand oder nicht.

Diesmal legte das Jobcenter Beschwerde ein und bekam vom Landessozialgericht (LSG) Recht. Begründung: Solange noch keine Räumungsklage erhoben sei, drohe dem Hartz-IV-Empfänger wegen der reduzierten Leistungen nicht die Obdachlosigkeit. Daher bestehe keine Notwendigkeit, ihm im Eilverfahren vorläufig höhere Leistungen zuzubilligen.

Nun war wieder der Hilfeempfänger am Zug: Er erhob gegen die Entscheidung des LSG Verfassungsbeschwerde und rügte, sie habe sein Recht auf effektiven Rechtsschutz verletzt. Das LSG habe den Fall zu schematisch beurteilt, fand das Bundesverfassungsgericht, und verwies die Sache zurück (1 BvR 1910/12). Leistungen für Unterkunft und Heizung sollten nicht nur Wohnungslosigkeit verhindern, sondern angemessene Kosten abdecken und so das Existenzminimum sichern. Dazu gehöre es auch, in der gewählten Wohnung bleiben zu können.

In Eilverfahren zu den Kosten der Unterkunft und Heizung müssten Sozialgerichte daher prüfen, welche negativen Folgen reduzierte Leistungen für die Betroffenen haben könnten. Da gehe es nicht nur um Obdachlosigkeit. Vorläufiger Rechtsschutz sei zu gewähren, wenn Antragstellern andernfalls eine erhebliche Verletzung ihrer Rechte drohe, die durch die Entscheidung in der Hauptsache nicht mehr beseitigt werden könne.

Das LSG habe jedoch die "Eilbedürftigkeit vorläufiger Leistungen" allein davon abhängig gemacht, ob der Vermieter schon eine Räumungsklage eingereicht habe. Nachteile oder gar Obdachlosigkeit drohten aber nicht erst dann, wenn das Mietverhältnis bereits wegen Zahlungsschwierigkeiten des Hilfeempfängers gekündigt und Räumungsklage erhoben wurde. Zu diesem Zeitpunkt sei der Verlust der Wohnung häufig gar nicht mehr zu verhindern.

2010 hatte Frau D eine Dachwohnung in Mainz gemietet. Im Wohnungsinserat der Vermieterin war die Wohnfläche der 3-Zimmer-Wohnung mit 90 qm angegeben, im Mietvertrag stand dazu nichts. 2014 erhielt die Mieterin ein Schreiben der Hauseigentümerin, in dem sie eine Mieterhöhung von 738 Euro auf 798 Euro ankündigte. Ihren Berechnungen legte die Vermieterin eine Wohnfläche von 92,54 qm zugrunde — wie schon bei den Betriebskostenabrechnungen zuvor.

Die Mieterin akzeptierte die Mieterhöhung nicht, bezweifelte die angegebene Wohnfläche und forderte von der Hauseigentümerin einen Beleg. Den bekam Frau D nicht. Stattdessen klagte die Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung, zunächst ohne Erfolg.

Denn das Landgericht fand, die Hauseigentümerin hätte die tatsächliche Wohnungsgröße beweisen müssen. Mieter müssten bei einer Mieterhöhung nicht die Wohnung selbst vermessen. Das wäre Frau D wegen der Dachschrägen ohnehin nur mit fachlicher Beratung gelungen.

Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Er hob das Urteil auf und verwies den Rechtsstreit ans Landgericht zurück (VIII ZR 181/16). Da die Miete vier Jahre lang unverändert blieb, sei das Anliegen der Vermieterin berechtigt, nun die Miete heraufzusetzen. Bei der Berechnung sei die Wohnfläche von 92,54 qm zugrunde zu legen.

Anders als das Landgericht meine, genüge es nicht, wenn die Mieterin die von der Vermieterin angegebene Wohnfläche lediglich pauschal bestreite. Frau D hätte vielmehr selbst eine bestimmte Wohnfläche vortragen müssen. Behaupte ein Vermieter eine bestimmte Wohnfläche, müsse der Mieter darauf "substanziiert" erwidern, d.h. mit näheren Angaben. Für Mieter sei es durchaus möglich und zumutbar, die Wohnungsgröße überschlägig zu vermessen und einen abweichenden Flächenwert zu benennen.

Das gelte auch für Mieter von Wohnungen mit Dachschrägen und einer Loggia. In einer Dachwohnung sei es zwar komplizierter als üblich, die Wohnfläche zu ermitteln. Um die von der Vermieterin vorgetragene Zahl wirksam zu bestreiten, hätte Frau D aber keinen Bausachverständigen engagieren müssen. Es hätte schon genügt, den behaupteten 92,54 qm das Ergebnis einer laienhaften Messung entgegenzuhalten. Das habe Frau D versäumt.

Mieter P wohnt in einem Mehrfamilienhaus. Bei der Hauseigentümerin hatte er sich schon öfter über unzumutbare Lärmbelästigungen im Haus beschwert. P schrieb sogar ein so genanntes Lärmprotokoll und hielt genau fest, wann er "Getrampel", "Möbelrücken" oder "Klopfgeräusche" hörte. Seiner Ansicht nach kamen die Geräusche aus der darüber liegenden Wohnung.

Weil die Vermieterin nichts unternahm, minderte P schließlich die Miete. Damit verschlimmerte er erst einmal seine Situation. Denn die Vermieterin kündigte ihm nun wegen Mietrückstands und erhob Räumungsklage. Obwohl Zeugen bestätigten, wie hoch der Geräuschpegel im Haus war, ergriff das Landgericht Partei für die Vermieterin: Wer den Lärm verursache, sei nicht bewiesen. Das Gebäude sei eben sehr "hellhörig".

P wehrte sich gegen diese Entscheidung und bekam vom Bundesgerichtshof Recht (VIII ZR 1/16). Die Bundesrichter hoben das Urteil auf und verwiesen den Rechtsstreit ans Landgericht zurück. Unverständlich fanden sie, wie die Vorinstanz zu dem Ergebnis kam, dass der Mieter nicht berechtigt war, die Miete wegen des Lärmproblems zu kürzen. Grundsätzlich müssten Mieter in so einem Fall nur die Art und den Umfang der Lärmstörungen beschreiben: was, wann, wie lange.

Sie müssten aber nicht zusätzlich die Ursache dieser Störungen korrekt benennen. Vielmehr sei es Sache des Gerichts, in dieser Sache Beweis zu erheben. Da P sich über unzumutbaren Lärm beklage, komme rücksichtsloses Verhalten von Mitbewohnern in Betracht. Aber auch mangelhafter Schallschutz könnte der Grund für das Problem sein oder eine Kombination aus beiden Gründen. Diese Frage hätte das Landgericht klären müssen.

War die Mietkürzung berechtigt, darf die Vermieterin nicht wegen Mietrückstands kündigen. P musste also seine Wohnung erst einmal nicht räumen und hat - mindestens - einen Aufschub bis zur endgültigen Entscheidung des Landgerichts erreicht.

Mit Frau und zwei Kindern wohnt der Sohn des (2014 verstorbenen) Hauseigentümers im ersten Stock eines Drei-Familien-Hauses. Die Dachgeschosswohnung steht seit 2010 leer. Im Erdgeschoss lebt seit über 20 Jahren ein älteres Ehepaar. 2013 kündigte der Hauseigentümer den Mietern wegen Eigenbedarfs.

Im Kündigungsschreiben erläuterte er seine Pläne: Sein Sohn brauche für die Familie mehr Platz und wolle die Wohnungen im Erdgeschoss und im Obergeschoss zusammenlegen. Wegen einer Erkrankung benötige der Sohn ein Schlafzimmer für sich alleine und auch die kleine Tochter solle endlich ein eigenes Zimmer bekommen.

Die Mieter akzeptierten die Kündigung nicht und bemängelten unter anderen, dass das Kündigungsschreiben die Räume im Dachgeschoss nicht erwähne. Der Sohn des Vermieters könnte doch auch diese Räume nutzen. Der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte diesen formellen Einwand gegen die Kündigung für gegenstandslos (VIII ZR 270/15).

Vermieter müssten bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs nur die Person angeben, für die sie die Wohnung benötigten (= den "Begünstigten"), und das Interesse benennen, das diese Person an der Wohnung habe. Das sei hier geschehen. Das Kündigungsschreiben müsse keine Ausführungen dazu enthalten, ob für den Begünstigten alternativer Wohnraum im Haus in Frage käme. Das sei hier auch deshalb überflüssig, weil das Ehepaar die Verhältnisse im Haus sehr gut kenne.

Dass die Familie nicht das Dachgeschoss mit kleinen Räumen und Dachschrägen bewohnen wolle, sei gut nachvollziehbar. Und die Kinder sollten direkten Zugang zum Garten haben. Im Prinzip sei daher die Kündigung gerechtfertigt, urteilte der BGH.

Trotzdem verwies der BGH den Rechtsstreit zurück an die Vorinstanz. Denn die Mieter machten geltend, für den 1930 geborenen, demenzkranken Senior wäre ein Umzug eine unzumutbare Härte. Mit diesem Einwand müsse sich die Vorinstanz auseinandersetzen, so der BGH. Sei er berechtigt, wäre die Räumungsklage trotz begründeten Eigenbedarfs abzuweisen.

Vermieter können vom Mieter nicht verlangen, Risse in den Zimmerdecken der Mietwohnung auf eigene Kosten zu beseitigen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter laut Mietvertrag dazu verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Das begründet keine Verpflichtung des Mieters, größere Schäden an der Bausubstanz instand setzen zu lassen. Das ist Sache des Vermieters.

Als die Mieter umzogen, kam es zum Streit um die Rückzahlung der Mietkaution. Die Vermieterin kündigte an, sie werde die Kaution mit dem Anspruch auf Schadenersatz für Schäden an der Mietsache verrechnen. Denn im Duschbereich des Badezimmers blätterten die Natursteinfliesen ab.

Das mit dem Fall befasste Amtsgericht Brandenburg beauftragte einen Sachverständigen damit, die Schäden zu begutachten. Der Experte erläuterte, dass das Natursteinmaterial im Bad Allzweckreiniger und Körperpflegemittel schlecht vertrage. Diese Mittel verursachten das Abblättern und die Flecken an den Fliesen.

Daraufhin verneinte das Amtsgericht Brandenburg einen Anspruch der Vermieterin auf Schadenersatz (31 C 179/14). Hier handle es sich nicht um Schäden an der Mietsache, für die Mieter einstehen müssten, sondern um ganz normale Gebrauchsspuren durch das Benutzen einer Dusche. Dass dabei Duschgele oder Shampoos verwendet werden, gehöre der Natur der Sache nach zum üblichen Gebrauch eines Badezimmers.

Ablagerungen von Kalk oder Farbflecken seien im Bad gar nicht zu vermeiden, jeder verschütte gelegentlich mal ein Duschgel. Nicht imprägnierte Natursteinfliesen seien in dieser Hinsicht besonders empfindlich und damit für ein Badezimmer nicht sonderlich gut geeignet. Zudem habe die Vermieterin die Mieter nicht einmal darauf hingewiesen, dass dem Naturstein durch Körperpflegemittel dauerhafte Schäden drohten.

2012 verbrauchte das Rentnerehepaar weniger als 70 Kubikmeter Wasser, 2014 war es genauso. Das entspricht dem durchschnittlichen Pro-Kopf-Verbrauch. Doch 2013, im Jahr dazwischen, sollte das Paar die vierfache Menge Wasser verbraucht haben: So stand es jedenfalls in der Betriebskostenabrechnung der Vermieterin.

Das könne nicht stimmen, erklärten die Mieter: Sie hätten sich nicht anders verhalten als sonst. Das Ehepaar lehnte es ab, die Betriebskosten zu begleichen. Die Zahlungsklage der Vermieterin scheiterte beim Landgericht Rostock (1 S 198/16). Sie habe nicht belegen können, dass der strittige Mehrverbrauch den Mietern anzulasten sei, so das Landgericht. Die Kosten für den geschätzten Mindestverbrauch habe das Ehepaar bezahlt.

Dafür, dass der Wasserverbrauch in der Wohnung signifikant gestiegen sei, gebe es keine vernünftige Erklärung, die den Mietern zuzurechnen wäre. Plausibel erklären lasse sich der plötzlich außergewöhnlich hohe Verbrauch dagegen durch Mängel der Toilettenspülung und des Boilers, für deren Instandhaltung grundsätzlich die Hauseigentümerin zuständig sei. Dass es im Oktober 2013 einschlägige Beschwerden der Mieter und Reparaturversuche der Vermieterin gegeben habe, stehe fest.

Die Mieter hätten glaubwürdig geschildert, dass ihnen die Ursache des Wasserverlustes erst klar geworden sei, als Bekannte sie auf den Defekt der Spülung hinwiesen. Anschließend hätten sie der Vermieterin den Mietmangel sofort angezeigt. Das habe die Vermieterin bezweifelt, aber nicht widerlegt. Eine Pflichtverletzung wäre den Mietern nur vorzuwerfen, wenn sie wider besseres Wissen den Defekt der Hauseigentümerin nicht gemeldet und so verhindert hätten, dass eine Reparatur den Mehrverbrauch rechtzeitig stoppte. Dann müssten sie den Mehrverbrauch bezahlen.

Der Makler hatte zuerst versucht, das Mehrparteienhaus im Auftrag des Eigentümers zu verkaufen. Da das nicht gelang, bat ihn der Hauseigentümer, Mieter für die Erdgeschosswohnung zu suchen. Auf ein Online-Inserat des Maklers meldete sich Herr X. Weil der Makler ausdrücklich erklärte, ohne Provisionsvereinbarung werde er den Bewerber nicht als Mieter vorschlagen, unterzeichnete der Wohnungsuchende die Vereinbarung.

Der Mietvertrag kam zustande, Herr X zahlte an das Maklerbüro die geforderte Provision von 1.500 Euro. Zwei Monate später meldete sich der Deutsche Mieterbund beim Makler und forderte im Namen von Herrn X die Provision zurück. Begründung: Da der Makler im Auftrag des Vermieters handelte, hätte er vom Mieter keine Maklergebühr kassieren dürfen.

Der Makler lehnte die Rückzahlung ab: Man könne das Wohnungsvermittlungsgesetz nicht so auslegen, dass es ihm als Makler kaum mehr möglich sei, den Aufwand vergütet zu bekommen. Mit diesem Argument kam er jedoch beim Amtsgericht Freiburg nicht durch: Es verurteilte den Makler dazu, die 1.500 Euro plus Zinsen zurückzuzahlen (5 C 1869/16).

Der Makler könne sich nicht darauf berufen, dass er mit dem Wohnungsuchenden Maklerprovision vereinbart habe. Dieser Vertrag sei nichtig. Denn der Makler habe schon vor dem Vertragsschluss mit X vom Vermieter den Auftrag erhalten, dessen Wohnung anzubieten. Dann dürfe er laut Wohnungsvermittlungsgesetz für diese Wohnung keine Provision von Mietinteressenten verlangen.

Nach der jetzt gültigen Rechtslage dürfe ein Wohnungsvermittler von Wohnungsuchenden nur Provision fordern und kassieren, wenn er ausschließlich in deren Interesse tätig werde. Das setze voraus, dass der Makler noch keinen Auftrag vom Vermieter habe, wenn er vom Wohnungsuchenden einen Suchauftrag erhalte.

Ein Mieter erhob Einwände gegen die Heizkostenabrechnung seines Vermieters: Die Heizkörper erwärmten sich nur im oberen Bereich. Die Heizkostenverteiler seien oben angebracht und registrierten daher nur den Verbrauch im oberen, warmen Bereich. Die Messergebnisse könnten nicht stimmen, wenn unberücksichtigt bleibe, dass die Heizkörper in der unteren Hälfte ständig kalt seien.

Das ändere nichts an der Richtigkeit der Verbrauchsmessung, erklärte ihm das Amtsgericht Hanau (37 C 393/13). Laut "Handbuch der Heizkostenabrechnung" seien elektronische Heizkostenverteiler im oberen Drittel zu montieren, idealerweise in ca. 70 Prozent der Gesamthöhe des Heizkörpers. Das sei also korrekt. Und eine kühlere Unterseite stelle weder einen Defekt der Heizanlage dar, noch verfälsche sie die Abrechnung. Daher müsse der Mieter den geforderten Betrag zahlen.

Heißes Wasser sei weniger dicht, das führe zu einer Art von Schichtung. Oft gebe das obere Drittel mehr (oder ausschließlich) Wärme ab, während sich das Wasser beim Durchlauf nach unten abkühle. Werde mehr geheizt, verteile sich die Wärme gleichmäßiger, weil höherer Wasserdurchlauf das Ventil stärker öffne. Auch das sei normal. All diese Umstände würden von den Sensoren der Heizkostenverteiler berücksichtigt.

Es könne zwar auch vorkommen, dass sich ein Heizkörper wegen eines fehlerhaften Ventils nur teilweise erwärme, weil es die Durchlaufgeschwindigkeit des Wassers verringere. Auch das werde aber bei der Messung registriert. In diesem Fall könnte der Mieter eventuell einen Mangel der Mietsache geltend machen, wenn die Wohnung nicht gut genug geheizt würde. Die Heizkostenabrechnung stelle das aber nicht in Frage.

Legt ein Mieter ein Fehlverhalten an den Tag, das den Vermieter allemal dazu berechtigt, das Mietverhältnis "aus wichtigem Grund" fristlos zu kündigen, dann sollte der Vermieter diese Absicht sofort in die Tat umsetzen. Wer vorher eine Abmahnung schickt, legt sich selbst Steine in den Weg, wie folgender Fall zeigt.

Immer wieder beleidigte ein Mieter Mitarbeiter der Vermieterin. Damit nicht genug: 13 Mal wurde er bei der Polizei vorstellig und stellte Strafanzeigen, die auf frei erfundenen Vorwürfen und Verleumdungen beruhten. Über ein Jahr dauerte das Treiben. Monate nach der letzten Anzeige, im Juni 2015, mahnte die Vermieterin den Mieter ab. Im Juli kündigte sie das Mietverhältnis.

Das Amtsgericht hatte den Mieter — dem Antrag der Vermieterin entsprechend — dazu verurteilt, die Wohnung zu räumen. Doch seine Berufung war beim Landgericht Dresden erfolgreich (4 S 304/16). Selbstverständlich rechtfertige das krasse Verhalten des Mieters eine fristlose Kündigung, erklärte das Landgericht. Sie hätte aber sofort nach einer unberechtigten Strafanzeige erfolgen müssen.

Stattdessen habe die Vermieterin nach der letzten Strafanzeige über fünf Monate gewartet und den Mieter dann wegen seines Fehlverhaltens abgemahnt. Wer einen Mieter abmahne, bringe damit zum Ausdruck, dass das kritisierte Verhalten noch nicht als Kündigungsgrund gesehen werde. Vielmehr werde die Kündigung davon abhängig gemacht, ob sich das kritisierte Verhalten wiederholt.

Unter diesen Umständen dürfe die Vermieterin das Mietverhältnis nicht mehr wegen des Fehlverhaltens vor der Abmahnung kündigen, weder fristlos noch fristgerecht. Deshalb sei ihre Kündigung vom Juli 2015 unwirksam. Der Mieter müsse die Wohnung nicht räumen.

Eineinhalb Jahre wohnten die Mieter in der Wohnung, als die Eigentümer den Mietvertrag kündigten. Sie bräuchten nun die Eigentumswohnung selbst, teilten die Eheleute mit, weil sie beabsichtigten, sich zu trennen.

Die Mieter protestierten: Differenzen in der Ehe hätten auch vor Jahr und Tag bereits bestanden, als der Mietvertrag geschlossen worden sei. Die Vermieter hätten künftigen Eigenbedarf in Erwägung ziehen und die Mietinteressenten darauf hinweisen müssen, bevor der Vertrag unterschrieben wurde. Die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich.

Diesem Vorwurf widersprach das Landgericht Dessau-Roßlau (5 T 275/16). Selbst wenn Vermieter schon zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit Eheproblemen kämpften, seien sie nicht verpflichtet, potenzielle Mieter auf die Möglichkeit einer Trennung hinzuweisen. Ehepartner hätten in der Regel trotz Differenzen den Wunsch, sich zu versöhnen und die Ehe fortzusetzen — unabhängig davon, wie realistisch das im Einzelfall sei. Genau darauf sei die Ehe schließlich ausgelegt.

Vermieter müssten beim Vertragsschluss den Mietern nicht alle Eventualitäten erläutern. Die Eheleute hielten zu diesem Zeitpunkt eben ihre Ehe nicht für gescheitert. Dass sie danach noch einige Monate zusammenlebten und den Mietvertrag erst eineinhalb Jahre später kündigten, belege dies. Rechtsmissbräuchlich sei eine Eigenbedarfskündigung nur, wenn wirklich schon beim Vertragsschluss feststehe, dass in absehbarer Zeit mit der Auflösung des Vertrags zu rechnen sei.

Wird um Schimmel in einer Mietwohnung gestritten, geht es vor Gericht meist um die Frage: Liegt es an der Bausubstanz oder haben die Mieter zu wenig gelüftet? So war es auch im Fall einer Berliner Vier-Zimmer-Wohnung, die von einem Ehepaar mit drei Töchtern bewohnt wurde. Die Mieter forderten vom Vermieter, die Feuchtigkeitsschäden im Bad und anderen Räumen zu beseitigen.

Der Hauseigentümer lehnte ab und verwies auf ein Urteil des Landgerichts Frankfurt: Es habe 2015 entschieden, 3-4 Mal Stoßlüften täglich sei für Mieter zumutbar. Das müsse man mit der Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen multiplizieren. Wenn die Familie sich daran halten würde, gäbe es auch keinen Schimmel mehr.

Damit war das Landgericht Berlin nicht einverstanden: Gestützt auf das Gutachten eines Bausachverständigen verurteilte es den Vermieter, die Feuchtigkeitsschäden zu beheben (65 S 400/15).

Der Experte hatte erläutert, das Mehrfamilienhaus sei luftdicht gebaut und mit sehr dichten Kunststofffenstern ausgestattet. Zur Bauzeit vor ca. 25 Jahren habe man viel Wert auf Dichtigkeit gelegt, um Heizenergie zu sparen, und die Lüftung als zweitrangig angesehen. Um bei so einer Bauweise Schimmel zu vermeiden, müssten die Mieter mindestens sechs bis acht Mal pro Tag stoßlüften (= lüften mit weit geöffnetem Fenster). Denn auf andere Weise finde kein Luftaustausch statt.

Egal, wie viele Personen in der Wohnung lebten — so einen Aufwand könne man von Mietern nicht verlangen, entschied das Landgericht Berlin. Müssten sie mehr als sechs Mal stoßlüften, würde das den Tagesablauf und das Leben der Bewohner bestimmen. In Mietwohnungen müssten fünf Personen leben können (d.h. duschen, kochen, Wäsche trocknen etc.), ohne ihren Alltag dem Zweck "Schimmel vermeiden" unterzuordnen. Der Vermieter müsse ein Raumklima schaffen, in dem es ausreiche, die Wohnung drei Mal täglich zu lüften.

Wenn Mieter wegen einer Gefahr für die Gesundheit den Mietvertrag kündigen wollen, müssen sie das nach einem Urteil des Amtsgerichts Hersbruck tun, sobald sie vom Kündigungsgrund erfahren haben.

Der konkrete Fall: In einer großen Wohnanlage waren Legionellen im Trinkwasserleitungssystem gefunden worden. Diese Bakterien, die gefährliche Atemwegserkrankungen auslösen können, traten in unterschiedlicher Konzentration auf. Die Hausverwaltung informierte Eigentümer und Mieter über "erhöhte Werte". Nur die direkt Betroffenen erfuhren die Daten im Detail, obwohl das Gesundheitsamt angeordnet hatte, die Hausverwaltung müsse alle Bewohner über die Ergebnisse der Trinkwasseranalyse genau unterrichten.

Nach weiteren Messungen im Leitungssystem bat das Ehepaar A — in deren Wohnung kein zu hoher Wert gemessen wurde — seinen Vermieter um Auskunft über den Grad der Gefährdung. Mehrmals forderten ihn die Mieter vergeblich dazu auf. Erst zwei Monate später teilte ihnen die Hausverwaltung mit, welcher Wert in ihrer Mietwohnung gemessen worden war. Der war zwar nicht gesundheitsgefährdend. Dennoch kündigten die Mieter weitere vier Wochen später den Mietvertrag fristlos.

Dazu waren sie nicht berechtigt, entschied das Amtsgericht Hersbruck (11 C 146/15). Zwar hätten die Mieter dem Vermieter zu Recht einen massiven Verstoß gegen seine Pflichten vorgeworfen, weil er sie lange über den Umfang des Legionellen-Befalls im Anwesen im Unklaren gelassen habe. Und das, obwohl eine Wohnung im Gebäude ganz massiv befallen war und in anderen Werte gemessen wurden, bei denen (gemäß den Leitlinien zur Trinkwasserverordnung) eine Gefahr für die Gesundheit nicht auszuschließen war.

In solchen Fällen müssten Vermieter ihren Mietern sofort umfassende Auskunft erteilen. Ihm als Wohnungseigentümer hätte die Hausverwaltung die Messergebnisse auf Wunsch auch mitteilen müssen. Wegen des Fehlverhaltens des Vermieters hätten die Mieter durchaus fristlos kündigen können — aber nur unmittelbar, nachdem der Legionellen-Befall festgestellt wurde und sie vom Kündigungsgrund erfahren haben.

Das Ehepaar A habe dagegen dem Vermieter erst eine Frist gesetzt und nach deren Ablauf weitere neun Wochen mit der Kündigung gewartet. Zu diesem Zeitpunkt sei das Leitungssystem schon saniert worden. Wer so lange warte, gehe wohl selbst nicht von einer erheblichen Gefahr für die Gesundheit aus, fand das Gericht: Jedenfalls sei es den Mietern zuzumuten, das Mietverhältnis bis zum Ende der Kündigungsfrist von drei Monaten fortzusetzen und bis dahin Miete zu zahlen. (Das Urteil des Amtsgerichts wurde am 8.11.2016 vom Landgericht Nürnberg-Fürth bestätigt, 7 S 1713/16)

Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtswidrig, wenn der Vermieter über eine weitere, vergleichbare und freie Wohnung verfügt und diese dem gekündigten Mieter nicht als Ersatzwohnung anbietet. Einen Verstoß gegen die so genannte "Anbietpflicht" kann der Mieter dem Vermieter nicht vorwerfen, wenn ihm der Vermieter eine andere Wohnung im Haus angeboten hat, die der Mieter jedoch als "zu teuer" abgelehnt hat. Sofern sich die Miethöhe im "Rahmen des Erlaubten bewegt", hat der Vermieter damit seiner "Anbietpflicht" genügt und die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist rechtmäßig.

1994 waren Frau T und ihr Ehemann in ein Reihenhaus eingezogen, in dem ihre Eltern lebten. Die Eltern hatten das Haus gemietet. Mit ihnen vereinbarte Frau T ein Untermietverhältnis, das von der damaligen Hauseigentümerin genehmigt wurde. Nach einigen Jahren verstarb der Vater, Anfang 2015 die Mutter. Der neue Vermieter — Erbe der mittlerweile ebenfalls verstorbenen Eigentümerin — kündigte danach der Tochter.

Begründung: Frau T habe keinen Anspruch darauf, in den Mietvertrag der Mutter einzutreten. Denn anders als vom Gesetz vorausgesetzt, habe die Tochter mit der verstorbenen Mieterin keinen gemeinsamen Haushalt geführt. Das sei durch das Untermietverhältnis belegt. Außerdem habe ihm Frau T verschwiegen, dass ihr Mann ebenfalls im Reihenhaus wohnte.

Die Räumungsklage des Vermieters scheiterte beim Landgericht Berlin (65 S 411/15). Die damalige Hauseigentümerin habe 1994 den Eltern erlaubt, Räume an die Tochter und deren Ehemann (unter-)zu vermieten, so das Landgericht. Das Genehmigungsschreiben liege vor. Die Vermieterin habe also über den Einzug von Herrn T Bescheid gewusst: Dieses Wissen müsse sich der jetzige Vermieter zurechnen lassen. Frau T müsse ihren Mann nicht "immer wieder neu anmelden".

Wieso das Untermietverhältnis dem Zusammenleben der Familie in einem Haushalt entgegenstehen sollte, sei nicht ersichtlich. Im Übrigen gälten für Kinder, die ein Mietverhältnis übernehmen wollten, nicht die gleichen Anforderungen wie für andere Angehörige. Verwandte müssten mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, um in den Mietvertrag eintreten zu können (= gemeinsames Wirtschaften).

Bei Kindern genüge es dagegen, wenn sie mit dem Mieter/der Mieterin in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Und das treffe hier zweifellos zu: Frau T sei mit ihrem Mann seit 1994 in dem Haus polizeilich gemeldet und habe ihre Mutter dort bis zu deren Tod gepflegt. Die damalige Hauseigentümerin habe im Genehmigungsschreiben extra hervorgehoben, sie werde von einem Untermietzuschlag für das Paar T absehen — weil es mit den Mietern in einem gemeinsamen Haushalt leben werde.

Die Eigentümerin eines Berliner Mietshauses informierte ihre Mieter über eine geplante Modernisierungsmaßnahme. Sie beabsichtige, an die Erdgeschosswohnung im ersten Hinterhof eine Terrasse mit bodentiefer Terrassentür anzubauen und darüber Balkone zu errichten. Mit zwei Stützpfeilern auf der Terrasse sollten die Balkone abgestützt werden, was die Vermieterin in ihrem Schreiben allerdings nicht erwähnte.

Bewohner und Besucher des zweiten Hinterhauses müssen direkt an der Erdgeschosswohnung vorbeigehen, um ihr Ziel zu erreichen. Etwa vier Meter entfernt von der künftigen Terrassenfläche stehen Müllcontainer. Auf so einer Terrasse zu sitzen, fanden die Mieter der Erdgeschosswohnung keineswegs verlockend. Sie widersprachen der Modernisierungsmaßnahme.

Daraufhin klagte die Vermieterin auf Zustimmung: Eine Terrasse steigere den Gebrauchswert der Mietsache und ihre Attraktivität auch für zukünftige Mieter, meinte sie. Die Weigerung der Mieter sei daher unverständlich.

Doch das Amtsgericht Charlottenburg beurteilte die Sache anders (216 C 98/16). Generell sei es zwar richtig, dass eine Terrasse die Nutzfläche vergrößere und den Wohnwert der Mietsache erhöhe. Mieter könnten sich hier im Freien aufhalten oder auch mal einen Wäscheständer aufstellen. Aber die Vermieterin ignoriere bei ihrer Argumentation die besonderen Umstände in diesem Fall.

Eine Erdgeschosswohnung im Hinterhaus sei ohnehin schon relativ dunkel — die Balkone in den oberen Stockwerken würden sie noch weiter verschatten. Eine bodentiefe Terrassentüre in einem frequentierten Hinterhof störe die Privatsphäre der Mieter und der Blick auf Mülltonnen in unmittelbarer Nähe sei wenig attraktiv. So eine Terrasse verbessere den Gebrauchswert der Mietsache nicht. Schon deshalb seien die Mieter nicht verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme zu dulden.

Daher komme es hier nicht mehr darauf an, dass die Vermieterin die Maßnahme nicht einmal korrekt angekündigt habe. Mieter könnten das Für und Wider des Terrassenanbaus nicht sachgerecht abwägen, wenn ihnen die Information über die Stützpfeiler vorenthalten werde.

Die von Kindergetrampel und Geschrei aus der darüber liegenden Wohnung genervte Mieterin einer Sozialwohnung darf die Miete nicht wegen der Lärmbelästigung mindern. Sozialwohnungen werden mit öffentlichen Mitteln gefördert, um preiswerten Wohnraum zu schaffen, auch und gerade für kinderreiche Familien. Mieter müssen in solchen Bauten diese unvermeidlichen Störungen hinnehmen und mehr "Geräuschtoleranz" aufbringen als die Mieter von Luxusappartements oder von teuren Wohnungen, die als "seniorengerecht" angeboten werden.