Wohnen und Miete

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Kündigen statt Abmahnen

Räumungsklage scheitert, obwohl der Mieter unberechtigte Strafanzeigen gegen Mitarbeiter der Vermieterin stellte

Legt ein Mieter ein Fehlverhalten an den Tag, das den Vermieter allemal dazu berechtigt, das Mietverhältnis "aus wichtigem Grund" fristlos zu kündigen, dann sollte der Vermieter diese Absicht sofort in die Tat umsetzen. Wer vorher eine Abmahnung schickt, legt sich selbst Steine in den Weg, wie folgender Fall zeigt.

Immer wieder beleidigte ein Mieter Mitarbeiter der Vermieterin. Damit nicht genug: 13 Mal wurde er bei der Polizei vorstellig und stellte Strafanzeigen, die auf frei erfundenen Vorwürfen und Verleumdungen beruhten. Über ein Jahr dauerte das Treiben. Monate nach der letzten Anzeige, im Juni 2015, mahnte die Vermieterin den Mieter ab. Im Juli kündigte sie das Mietverhältnis.

Das Amtsgericht hatte den Mieter — dem Antrag der Vermieterin entsprechend — dazu verurteilt, die Wohnung zu räumen. Doch seine Berufung war beim Landgericht Dresden erfolgreich (4 S 304/16). Selbstverständlich rechtfertige das krasse Verhalten des Mieters eine fristlose Kündigung, erklärte das Landgericht. Sie hätte aber sofort nach einer unberechtigten Strafanzeige erfolgen müssen.

Stattdessen habe die Vermieterin nach der letzten Strafanzeige über fünf Monate gewartet und den Mieter dann wegen seines Fehlverhaltens abgemahnt. Wer einen Mieter abmahne, bringe damit zum Ausdruck, dass das kritisierte Verhalten noch nicht als Kündigungsgrund gesehen werde. Vielmehr werde die Kündigung davon abhängig gemacht, ob sich das kritisierte Verhalten wiederholt.

Unter diesen Umständen dürfe die Vermieterin das Mietverhältnis nicht mehr wegen des Fehlverhaltens vor der Abmahnung kündigen, weder fristlos noch fristgerecht. Deshalb sei ihre Kündigung vom Juli 2015 unwirksam. Der Mieter müsse die Wohnung nicht räumen.

Vermieter kündigen wegen Eigenbedarfs

Machen es "Ehedifferenzen" vorhersehbar, dass die Vermieter sich trennen und die Wohnung selbst benötigen?

Eineinhalb Jahre wohnten die Mieter in der Wohnung, als die Eigentümer den Mietvertrag kündigten. Sie bräuchten nun die Eigentumswohnung selbst, teilten die Eheleute mit, weil sie beabsichtigten, sich zu trennen.

Die Mieter protestierten: Differenzen in der Ehe hätten auch vor Jahr und Tag bereits bestanden, als der Mietvertrag geschlossen worden sei. Die Vermieter hätten künftigen Eigenbedarf in Erwägung ziehen und die Mietinteressenten darauf hinweisen müssen, bevor der Vertrag unterschrieben wurde. Die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich.

Diesem Vorwurf widersprach das Landgericht Dessau-Roßlau (5 T 275/16). Selbst wenn Vermieter schon zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit Eheproblemen kämpften, seien sie nicht verpflichtet, potenzielle Mieter auf die Möglichkeit einer Trennung hinzuweisen. Ehepartner hätten in der Regel trotz Differenzen den Wunsch, sich zu versöhnen und die Ehe fortzusetzen — unabhängig davon, wie realistisch das im Einzelfall sei. Genau darauf sei die Ehe schließlich ausgelegt.

Vermieter müssten beim Vertragsschluss den Mietern nicht alle Eventualitäten erläutern. Die Eheleute hielten zu diesem Zeitpunkt eben ihre Ehe nicht für gescheitert. Dass sie danach noch einige Monate zusammenlebten und den Mietvertrag erst eineinhalb Jahre später kündigten, belege dies. Rechtsmissbräuchlich sei eine Eigenbedarfskündigung nur, wenn wirklich schon beim Vertragsschluss feststehe, dass in absehbarer Zeit mit der Auflösung des Vertrags zu rechnen sei.

Schimmel: Wie oft müssen Mieter lüften?

Landgericht Berlin: Mehr als sechs Mal Stoßlüften täglich ist unzumutbar

Wird um Schimmel in einer Mietwohnung gestritten, geht es vor Gericht meist um die Frage: Liegt es an der Bausubstanz oder haben die Mieter zu wenig gelüftet? So war es auch im Fall einer Berliner Vier-Zimmer-Wohnung, die von einem Ehepaar mit drei Töchtern bewohnt wurde. Die Mieter forderten vom Vermieter, die Feuchtigkeitsschäden im Bad und anderen Räumen zu beseitigen.

Der Hauseigentümer lehnte ab und verwies auf ein Urteil des Landgerichts Frankfurt: Es habe 2015 entschieden, 3-4 Mal Stoßlüften täglich sei für Mieter zumutbar. Das müsse man mit der Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen multiplizieren. Wenn die Familie sich daran halten würde, gäbe es auch keinen Schimmel mehr.

Damit war das Landgericht Berlin nicht einverstanden: Gestützt auf das Gutachten eines Bausachverständigen verurteilte es den Vermieter, die Feuchtigkeitsschäden zu beheben (65 S 400/15).

Der Experte hatte erläutert, das Mehrfamilienhaus sei luftdicht gebaut und mit sehr dichten Kunststofffenstern ausgestattet. Zur Bauzeit vor ca. 25 Jahren habe man viel Wert auf Dichtigkeit gelegt, um Heizenergie zu sparen, und die Lüftung als zweitrangig angesehen. Um bei so einer Bauweise Schimmel zu vermeiden, müssten die Mieter mindestens sechs bis acht Mal pro Tag stoßlüften (= lüften mit weit geöffnetem Fenster). Denn auf andere Weise finde kein Luftaustausch statt.

Egal, wie viele Personen in der Wohnung lebten — so einen Aufwand könne man von Mietern nicht verlangen, entschied das Landgericht Berlin. Müssten sie mehr als sechs Mal stoßlüften, würde das den Tagesablauf und das Leben der Bewohner bestimmen. In Mietwohnungen müssten fünf Personen leben können (d.h. duschen, kochen, Wäsche trocknen etc.), ohne ihren Alltag dem Zweck "Schimmel vermeiden" unterzuordnen. Der Vermieter müsse ein Raumklima schaffen, in dem es ausreiche, die Wohnung drei Mal täglich zu lüften.

Vermieter muss über Legionellen-Befall Auskunft geben

Bei Gefahren für die Gesundheit haben Mieter ein umfassendes Recht auf Information

Wenn Mieter wegen einer Gefahr für die Gesundheit den Mietvertrag kündigen wollen, müssen sie das nach einem Urteil des Amtsgerichts Hersbruck tun, sobald sie vom Kündigungsgrund erfahren haben.

Der konkrete Fall: In einer großen Wohnanlage waren Legionellen im Trinkwasserleitungssystem gefunden worden. Diese Bakterien, die gefährliche Atemwegserkrankungen auslösen können, traten in unterschiedlicher Konzentration auf. Die Hausverwaltung informierte Eigentümer und Mieter über "erhöhte Werte". Nur die direkt Betroffenen erfuhren die Daten im Detail, obwohl das Gesundheitsamt angeordnet hatte, die Hausverwaltung müsse alle Bewohner über die Ergebnisse der Trinkwasseranalyse genau unterrichten.

Nach weiteren Messungen im Leitungssystem bat das Ehepaar A — in deren Wohnung kein zu hoher Wert gemessen wurde — seinen Vermieter um Auskunft über den Grad der Gefährdung. Mehrmals forderten ihn die Mieter vergeblich dazu auf. Erst zwei Monate später teilte ihnen die Hausverwaltung mit, welcher Wert in ihrer Mietwohnung gemessen worden war. Der war zwar nicht gesundheitsgefährdend. Dennoch kündigten die Mieter weitere vier Wochen später den Mietvertrag fristlos.

Dazu waren sie nicht berechtigt, entschied das Amtsgericht Hersbruck (11 C 146/15). Zwar hätten die Mieter dem Vermieter zu Recht einen massiven Verstoß gegen seine Pflichten vorgeworfen, weil er sie lange über den Umfang des Legionellen-Befalls im Anwesen im Unklaren gelassen habe. Und das, obwohl eine Wohnung im Gebäude ganz massiv befallen war und in anderen Werte gemessen wurden, bei denen (gemäß den Leitlinien zur Trinkwasserverordnung) eine Gefahr für die Gesundheit nicht auszuschließen war.

In solchen Fällen müssten Vermieter ihren Mietern sofort umfassende Auskunft erteilen. Ihm als Wohnungseigentümer hätte die Hausverwaltung die Messergebnisse auf Wunsch auch mitteilen müssen. Wegen des Fehlverhaltens des Vermieters hätten die Mieter durchaus fristlos kündigen können — aber nur unmittelbar, nachdem der Legionellen-Befall festgestellt wurde und sie vom Kündigungsgrund erfahren haben.

Das Ehepaar A habe dagegen dem Vermieter erst eine Frist gesetzt und nach deren Ablauf weitere neun Wochen mit der Kündigung gewartet. Zu diesem Zeitpunkt sei das Leitungssystem schon saniert worden. Wer so lange warte, gehe wohl selbst nicht von einer erheblichen Gefahr für die Gesundheit aus, fand das Gericht: Jedenfalls sei es den Mietern zuzumuten, das Mietverhältnis bis zum Ende der Kündigungsfrist von drei Monaten fortzusetzen und bis dahin Miete zu zahlen. (Das Urteil des Amtsgerichts wurde am 8.11.2016 vom Landgericht Nürnberg-Fürth bestätigt, 7 S 1713/16)

Eigenbedarf und Ersatzwohnung

Kurzartikel

Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtswidrig, wenn der Vermieter über eine weitere, vergleichbare und freie Wohnung verfügt und diese dem gekündigten Mieter nicht als Ersatzwohnung anbietet. Einen Verstoß gegen die so genannte "Anbietpflicht" kann der Mieter dem Vermieter nicht vorwerfen, wenn ihm der Vermieter eine andere Wohnung im Haus angeboten hat, die der Mieter jedoch als "zu teuer" abgelehnt hat. Sofern sich die Miethöhe im "Rahmen des Erlaubten bewegt", hat der Vermieter damit seiner "Anbietpflicht" genügt und die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist rechtmäßig.

Tochter als Untermieterin

Ein Untermietverhältnis schließt das Recht des Kindes nicht aus, beim Tod der Mutter deren Mietvertrag zu übernehmen

1994 waren Frau T und ihr Ehemann in ein Reihenhaus eingezogen, in dem ihre Eltern lebten. Die Eltern hatten das Haus gemietet. Mit ihnen vereinbarte Frau T ein Untermietverhältnis, das von der damaligen Hauseigentümerin genehmigt wurde. Nach einigen Jahren verstarb der Vater, Anfang 2015 die Mutter. Der neue Vermieter — Erbe der mittlerweile ebenfalls verstorbenen Eigentümerin — kündigte danach der Tochter.

Begründung: Frau T habe keinen Anspruch darauf, in den Mietvertrag der Mutter einzutreten. Denn anders als vom Gesetz vorausgesetzt, habe die Tochter mit der verstorbenen Mieterin keinen gemeinsamen Haushalt geführt. Das sei durch das Untermietverhältnis belegt. Außerdem habe ihm Frau T verschwiegen, dass ihr Mann ebenfalls im Reihenhaus wohnte.

Die Räumungsklage des Vermieters scheiterte beim Landgericht Berlin (65 S 411/15). Die damalige Hauseigentümerin habe 1994 den Eltern erlaubt, Räume an die Tochter und deren Ehemann (unter-)zu vermieten, so das Landgericht. Das Genehmigungsschreiben liege vor. Die Vermieterin habe also über den Einzug von Herrn T Bescheid gewusst: Dieses Wissen müsse sich der jetzige Vermieter zurechnen lassen. Frau T müsse ihren Mann nicht "immer wieder neu anmelden".

Wieso das Untermietverhältnis dem Zusammenleben der Familie in einem Haushalt entgegenstehen sollte, sei nicht ersichtlich. Im Übrigen gälten für Kinder, die ein Mietverhältnis übernehmen wollten, nicht die gleichen Anforderungen wie für andere Angehörige. Verwandte müssten mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, um in den Mietvertrag eintreten zu können (= gemeinsames Wirtschaften).

Bei Kindern genüge es dagegen, wenn sie mit dem Mieter/der Mieterin in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Und das treffe hier zweifellos zu: Frau T sei mit ihrem Mann seit 1994 in dem Haus polizeilich gemeldet und habe ihre Mutter dort bis zu deren Tod gepflegt. Die damalige Hauseigentümerin habe im Genehmigungsschreiben extra hervorgehoben, sie werde von einem Untermietzuschlag für das Paar T absehen — weil es mit den Mietern in einem gemeinsamen Haushalt leben werde.

Terrassenanbau als Modernisierung

Ob eine Terrasse den Gebrauchswert der Mietsache erhöht, hängt von den Umständen ab

Die Eigentümerin eines Berliner Mietshauses informierte ihre Mieter über eine geplante Modernisierungsmaßnahme. Sie beabsichtige, an die Erdgeschosswohnung im ersten Hinterhof eine Terrasse mit bodentiefer Terrassentür anzubauen und darüber Balkone zu errichten. Mit zwei Stützpfeilern auf der Terrasse sollten die Balkone abgestützt werden, was die Vermieterin in ihrem Schreiben allerdings nicht erwähnte.

Bewohner und Besucher des zweiten Hinterhauses müssen direkt an der Erdgeschosswohnung vorbeigehen, um ihr Ziel zu erreichen. Etwa vier Meter entfernt von der künftigen Terrassenfläche stehen Müllcontainer. Auf so einer Terrasse zu sitzen, fanden die Mieter der Erdgeschosswohnung keineswegs verlockend. Sie widersprachen der Modernisierungsmaßnahme.

Daraufhin klagte die Vermieterin auf Zustimmung: Eine Terrasse steigere den Gebrauchswert der Mietsache und ihre Attraktivität auch für zukünftige Mieter, meinte sie. Die Weigerung der Mieter sei daher unverständlich.

Doch das Amtsgericht Charlottenburg beurteilte die Sache anders (216 C 98/16). Generell sei es zwar richtig, dass eine Terrasse die Nutzfläche vergrößere und den Wohnwert der Mietsache erhöhe. Mieter könnten sich hier im Freien aufhalten oder auch mal einen Wäscheständer aufstellen. Aber die Vermieterin ignoriere bei ihrer Argumentation die besonderen Umstände in diesem Fall.

Eine Erdgeschosswohnung im Hinterhaus sei ohnehin schon relativ dunkel — die Balkone in den oberen Stockwerken würden sie noch weiter verschatten. Eine bodentiefe Terrassentüre in einem frequentierten Hinterhof störe die Privatsphäre der Mieter und der Blick auf Mülltonnen in unmittelbarer Nähe sei wenig attraktiv. So eine Terrasse verbessere den Gebrauchswert der Mietsache nicht. Schon deshalb seien die Mieter nicht verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme zu dulden.

Daher komme es hier nicht mehr darauf an, dass die Vermieterin die Maßnahme nicht einmal korrekt angekündigt habe. Mieter könnten das Für und Wider des Terrassenanbaus nicht sachgerecht abwägen, wenn ihnen die Information über die Stützpfeiler vorenthalten werde.

Kinderlärm als Mietmangel?

Kurzartikel

Die von Kindergetrampel und Geschrei aus der darüber liegenden Wohnung genervte Mieterin einer Sozialwohnung darf die Miete nicht wegen der Lärmbelästigung mindern. Sozialwohnungen werden mit öffentlichen Mitteln gefördert, um preiswerten Wohnraum zu schaffen, auch und gerade für kinderreiche Familien. Mieter müssen in solchen Bauten diese unvermeidlichen Störungen hinnehmen und mehr "Geräuschtoleranz" aufbringen als die Mieter von Luxusappartements oder von teuren Wohnungen, die als "seniorengerecht" angeboten werden.

Mieterin gestorben, Vermieterin weiß von nichts

Baugenossenschaft kündigt der Tochter der toten Mieterin, die in der Wohnung lebt

Von einer Baugenossenschaft hatte eine ältere Münchnerin 2009 eine kleine Genossenschaftswohnung gemietet, für die sie rund 440 Euro Miete zahlte. Im März 2014 bekam die Vermieterin Post von der Tochter der Mieterin: Sie sei zu ihrer Mutter gezogen. Künftig solle die Miete von ihrem Konto eingezogen werden, dafür erteile sie ein Lastschriftmandat.

Ein paar Monate klappte der Einzug, im November misslang er mangels Deckung auf dem Konto. Die Tochter überwies die Miete am 14. November. Zehn Monate später wurde die Miete erneut zu spät gezahlt. Das erweckte Misstrauen. Die Vermieterin verlangte Auskunft darüber, wer tatsächlich in der Wohnung lebte. Die Antwort der Tochter: Ihre Mutter, die ursprüngliche Mieterin, sei gestorben. Sie wohne jetzt mit ihrer Tochter und deren Kindern dort. Nun wollte es die Baugenossenschaft genau wissen, schaltete eine Anwältin ein und forderte eine Sterbeurkunde.

Der Urkunde war zu entnehmen, dass die Mieterin schon am 15.11.2014 gestorben war. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis: Tochter, Enkelin und Urenkel der Mieterin müssten ausziehen. Weil die Angehörigen der Verstorbenen diese Aufforderung ignorierten, erhob die Baugenossenschaft Räumungsklage und setzte sich beim Amtsgericht München durch (432 C 9516/16).

Die Kündigung sei wirksam, urteilte das Amtsgericht. Zum einen werfe das Verhalten der Tochter prinzipielle Zweifel an ihrer Zuverlässigkeit und Vertragstreue auf. Es sei nicht hinnehmbar, wenn Angehörige, die in den Mietvertrag eingetreten seien, die Vermieterin zehn Monate lang nicht über den Tod der Mieterin informierten. Erst auf Nachfrage der Vermieterin sei dies sehr zögerlich nachgeholt worden. Solche Mieter müsse sich kein Vermieter aufdrängen lassen.

Zum anderen seien die Verwandten der früheren Mieterin nicht zahlungsfähig: Bei der Schufa gebe es negative Einträge und die Miete sei mehrmals verspätet gezahlt worden. Angesichts ihrer schwierigen Finanzsituation und der "angespannten Situation auf dem Münchner Mietmarkt" gestand das Amtsgericht den Angehörigen eine lange Räumungsfrist von fast sechs Monaten zu.

Baulärm als Mietmangel

Eine Fehleinschätzung der baulichen Entwicklung im Umfeld schließt Mietkürzung nicht aus

Fast zwei Jahre lang litt eine Berliner Mieterin unter einer Großbaustelle auf dem Nachbargrundstück, mit allem was dazugehört: Staub und Lärm, zeitweise auch am Wochenende. Vibrationen führten sogar zu Rissen in den Wänden. Neben dem Mietshaus entstanden eine Tiefgarage und ein Neubau.

Dass die Mieterin in diesem Zeitraum die Miete wegen der Beeinträchtigungen um ca. 20 Prozent kürzte, wollte der Hauseigentümer aber nicht hinnehmen. Wenn in einer Großstadt wie Berlin neben dem Mietshaus eine große Baulücke bestehe, so der Vermieter, müssten Mieter schon beim Abschluss des Mietvertrags damit rechnen, dass hier früher oder später gebaut werde. Dann könnten sie sich nicht im Nachhinein auf einen Mietmangel berufen.

Doch das Landgericht Berlin erklärte die Mietminderung für berechtigt (67 S 76/16). Zwar gebe es in der Tat in Berlin viele Großbaustellen. Dennoch stellten Immissionen dieser Intensität eindeutig einen Mietmangel dar. Dass der Vermieter ihn nicht selbst zu verantworten habe, ändere daran nichts. Auch das Argument, die Mieterin hätte sich angesichts der Baulücke nebenan schon bei Vertragsschluss auf eine Baustelle einstellen müssen, ließ das Landgericht nicht gelten.

Möglicherweise habe sich die Mieterin falsche Vorstellungen von der künftigen Entwicklung des Wohnumfeldes gemacht. Das rechtfertige es jedoch nicht, ihr eine Mietminderung zu verwehren. Ihr Irrtum sei verständlich, weil hier zwei begrünte Baulücken einander gegenüber lagen und dieses Ensemble den Eindruck einer absichtlichen und dauerhaften städtebaulichen Planung vermittelte. Auch wenn es vielleicht blauäugig gewesen sei, im Vertrauen darauf die Wohnung zu mieten: Grob fahrlässig habe sich die Mieterin nicht verhalten. Nur wenn letzteres zuträfe, wäre eine spätere Mietkürzung ausgeschlossen.

Vermietete Wohnung verkauft

Mieter muss akzeptieren, dass der neue Eigentümer seine Wohnung besichtigt

Im Herbst 2015 hatte Herr A eine Eigentumswohnung in München erworben, ohne sie vorher gesehen zu haben. Die Wohnung war seit über dreißig Jahren an Herrn B vermietet. Im Februar 2016 wurde Herr A als Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen. Ein paar Tage später kündigte er dem Mieter wegen Eigenbedarfs. Gleichzeitig schrieb der neue Eigentümer, er wolle die Räume sehen und ausmessen. A schlug dem Mieter B drei verschiedene Termine vor.

Herr B schickte ihm eine Architektenskizze und fand, damit habe er genug getan: Laut Mietvertrag stehe dem Vermieter eine Besichtigung nur mit Kauf- oder Mietinteressenten zu oder wenn es um unaufschiebbare Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung gehe. Im Übrigen forderte B vom neuen Eigentümer 638 Euro. Diesen Betrag habe er in eine neue Spülmaschine investieren müssen, weil die alte Maschine kaputt gegangen war.

Der neue Eigentümer zog vor Gericht, um eine Besichtigung durchzusetzen. Das könne er vom Mieter verlangen, entschied das Amtsgericht München (416 C 10784/16). Bei allem Verständnis dafür, dass der Mieter ungestört bleiben wolle: Hier überwiege das Interesse des Eigentümers, sich vor Ort über das Aussehen, die Ausstattung und die genaue Größe der Wohnung zu informieren, die er beziehen wolle.

Auch wenn der Mietvertrag bei der Regelung des Besichtigungsrechts den Fall "Besichtigung nach dem Verkauf" nicht explizit nenne: Das ändere nichts am Anspruch des Vermieters, der sich unmittelbar aus dem Erwerb des Eigentums an der Wohnung ergebe. Das Besichtigungsrecht sei im Mietvertrag nicht abschließend geregelt. Mieter B könne es auch nicht davon abhängig machen, dass der neue Eigentümer die neue Spülmaschine bezahle.

"Wild West" vor Münchner Bürohaus

Vermieter verfolgte einen Mieter mit Pfefferspray, der beim Weglaufen stürzte: Schmerzensgeld

Der Eigentümer eines Münchner Bürohauses hatte schon länger Streit mit einem seiner Gewerbemieter. Nach einigen Kontroversen wegen des Mietverhältnisses erteilte der Vermieter dem Firmeninhaber ein Hausverbot für das gesamte Gebäude. Als sich die Streithähne ein paar Tage später wieder über den Weg liefen, verschärfte der Vermieter den Konflikt und sprühte Pfefferspray in Richtung des Kontrahenten.

Am nächsten Tag wartete der Vermieter vor dem Eingang, als der Mieter das Gebäude verlassen wollte. Aus Angst vor ihm und dem Pfefferspray lief der Mieter auf die Straße zu, fiel über die Bordsteinkante und erlitt beim Sturz Schürfwunden und Prellungen. Vom Hauseigentümer forderte er Schmerzensgeld. Dieses Ansinnen wies der Sprayer weit von sich: Das Hausverbot durchzusetzen, sei sein gutes Recht.

Dem widersprach das Amtsgericht München und sprach dem Verletzten 800 Euro Schmerzensgeld zu (173 C 15615/16). Gegenüber Mietern dürfe der Vermieter überhaupt kein Hausverbot verhängen, so der Amtsrichter: Bei vermieteten Räumen sei alleine der Mieter der Inhaber des Hausrechts. Da der Hauseigentümer den Geschäftsmann grundlos in die Flucht geschlagen habe, müsse er ihn für die Folgen entschädigen. So ein Verhalten sei als vorsätzliche Körperverletzung zu bewerten.

Wegen der Attacke am Vortag habe der Mieter eine Videoaufzeichnung gestartet, als er das Büro verließ. Auf dem Video sei gut zu erkennen, dass der Vermieter dem Geschäftsmann vor dem Gebäude auflauerte. Er sei wild auf ihn zugestürmt, habe dabei "jetzt aber" geschrien und den Mann in Richtung Straße verfolgt. Durch diesen Angriff habe der Vermieter die Flucht und das Stolpern des Mieters provoziert: Schließlich habe er ihn schon wieder mit einer Pfefferspray-Dose in der Hand bedroht.

Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt

Bleibt ein gekündigter Mieter in der Wohnung, kann der Vermieter mehr Geld verlangen

1993 hatte ein Ehepaar in München ein kleines Einfamilienhaus mit 105 qm Wohnfläche gemietet. Zum 30.10.2011 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Die Mieter widersprachen der Kündigung, es folgte ein 15 Monate dauerndes juristisches Tauziehen. Erst im April 2013 räumte das Ehepaar die Mietsache, bis dahin zahlte es weiterhin monatlich 944 Euro Miete (kalt).

Damit war der Rechtsstreit aber noch nicht erledigt. Der Vermieter verlangte nun 7.300 Euro Nachzahlung: Da die Mieter trotz Kündigung nicht ausgezogen seien, stehe ihm für die Zeit zwischen Kündigung und Auszug mehr Geld zu als die vereinbarte Miete von 944 Euro. Er habe Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete, die er für ein vergleichbares Objekt bei einer Neuvermietung hätte erzielen können.

Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht (VIII ZR 17/16). Räumten Mieter trotz einer wirksamen Kündigung Haus oder Wohnung nicht, enthielten sie dem Vermieter die Mietsache vor und hinderten ihn daran, eine höhere Miete zu erzielen. Es widerspräche einer "gerechten Risikoverteilung", wenn sich der Vermieter unter diesen Umständen während der überzogenen Mietzeit mit einer geringeren als der aktuellen Marktmiete begnügen müsste.

Anders als bei einer normalen Mieterhöhung sei die Steigerung bei verspäteter Rückgabe der Mietsache nicht durch den Mietspiegel bzw. die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt. Diese werde nämlich auf Basis der Preise der vergangenen vier Jahre gebildet und bleibe damit naturgemäß hinter den aktuell erzielbaren Mietpreisen in Ballungsräumen zurück.

Wer die Wohnung zu spät räume, müsse Nutzungsentschädigung in Höhe der aktuellen Marktmiete zahlen. So habe es der Gesetzgeber gewollt, um Druck auf die Mieter auszuüben, die Mietsache rechtzeitig zurückzugeben. Deshalb sei der Anspruch des Vermieters auch nicht davon abhängig, ob er die Mietsache tatsächlich wieder vermieten oder — wie hier — selbst nutzen wollte.

Unwirksame Schönheitsreparaturen-Klausel

Die Pflicht zu renovieren darf nicht uneingeschränkt auf die Mieter abgewälzt werden

2001 hatte ein Berliner seine Wohnung gemietet. 2015 wurde das Mietverhältnis durch eine Eigenbedarfskündigung der Vermieterin zu Gunsten ihres Sohnes beendet. Ohne vor dem Auszug zu renovieren, gab der Mieter die Wohnung zurück. Die Vermieterin pochte auf die Regelung im Mietvertrag ("Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter") und forderte rund 3.700 Euro Schadenersatz für Renovierungskosten.

Ihre Zahlungsklage gegen den ehemaligen Mieter scheiterte beim Amtsgericht Wedding ebenso wie beim Landgericht Berlin (67 S 7/17). Der Mann habe nicht renovieren müssen, denn die Klausel im Mietvertrag sei unwirksam, urteilte das Landgericht.

Daher komme es hier auch nicht darauf an, ob der Ex-Mieter die Wohnung 2001 tatsächlich in renoviertem Zustand übernommen habe, wie die Vermieterin behaupte. Der Mieter habe das bestritten, nach den Ermittlungen des Amtsgerichts zu Recht. Letztlich könne das aber offen bleiben.

Generell müssten Vermieter die Mietsache instand halten. Diese Pflicht dürften sie nicht per Mietvertrag uneingeschränkt auf die Mieter abwälzen. Das benachteilige die Mieter unangemessen — es sei denn, Vermieter gewährten für den damit verbundenen Aufwand einen finanziellen Ausgleich. Dieser Ausgleich müsse im Vertrag klar und deutlich geregelt sein, was hier aber nicht der Fall sei.

Im Lauf der Zeit träten in bewohnten Räumen unvermeidlich Gebrauchsspuren und optische Mängel auf. Der Aufwand für laufende Schönheitsreparaturen sei bei einem langjährigen Mietverhältnis beträchtlich. Ließe man solche Mietvertragsklauseln gelten, würde dies das Recht der Mieter aushebeln, während der Mietzeit wegen Mängeln der Mietsache die Miete zu mindern. Denn für die Instandhaltung wäre dann ausschließlich der Mieter zuständig.

"Messie" muss Wohnung räumen

Kurzartikel

Trotz einer langen Mietdauer von 30 Jahren darf ein Vermieter das Mietverhältnis beenden, wenn der Mieter die Wohnung komplett verwahrlosen lässt. Das ist der Fall, wenn die Räume stark verschmutzt und so zugestellt bzw. vermüllt sind, dass sie teilweise nicht mehr zu betreten sind. Wird die Wohnung obendrein nur mit einem kleinen Radiator in der Küche schlecht beheizt, verletzt der Mieter in grober Weise seine Pflicht, sorgsam mit der Mietsache umzugehen. Haben ihn die Vermieter deswegen schon mehrfach erfolglos abgemahnt, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.

Mieterin will keinen neuen Herd

Ersetzt die Vermieterin einen alten Plattenherd durch einen Herd mit Cerankochfeld, erhöht das den Wohnwert

In der Küche einer Berliner Altbauwohnung stand ein alter Elektroherd mit Kochplatten und Backofen. Die Vermieterin wollte ihn durch einen modernen Herd mit Backofen und Cerankochfeld ersetzen. Das kündigte sie ihrer Mieterin in zwei Schreiben an und versprach zugleich, sie werde deswegen nicht die Miete heraufsetzen.

Vielleicht war ja die Mieterin so an den alten Plattenherd gewöhnt, dass sie mit keinem anderen Herd kochen mochte. Oder sie misstraute dem Versprechen der Vermieterin, dass die Modernisierungsmaßnahme keine höhere Miete nach sich ziehen würde. Jedenfalls lehnte die Mieterin das gute Angebot ab.

Daraufhin klagte die Hauseigentümerin auf Duldung — zu Recht, wie das Amtsgericht Neukölln entschied (10 C 391/16). Sie habe die Maßnahme rechtzeitig angekündigt und die Arbeiten beeinträchtigten die Mieterin nur wenig. Es solle ja kein Umbau stattfinden, es werde nur an gleicher Stelle ein neuer Herd installiert.

Mieter müssten Modernisierungsmaßnahmen dulden, die den Wohnwert der Mietsache erhöhten. Und das treffe hier zu: Laut Berliner Mietspiegel 2015 steigere ein Herd mit Cerankochfeld — verglichen mit einem Plattenherd — den Gebrauchswert einer Wohnung nachhaltig. So ein Herd verbrauche weniger Strom, beim Kochen sei damit die Hitze besser zu regulieren, die Kochfelder seien leichter zu reinigen.

Da die Maßnahme den Wohnwert erhöhe, habe die Vermieterin daran ein berechtigtes Interesse. Natürlich sei dadurch die Wohnung in Zukunft auch besser und teurer zu vermieten. Dennoch sei nicht nachvollziehbar, warum sich die Mieterin hartnäckig sträube und dies damit begründe, nach der Installation des neuen Herds drohe eine Mieterhöhung. Schließlich habe die Hauseigentümerin darauf ja ausdrücklich verzichtet.

Heißwasserautomat übergelaufen

Mieter haftet für Schäden am Haus nur, wenn er sie grob fahrlässig oder vorsätzlich verursacht

In einem Duisburger Mietshaus kam es zu einem Wasserschaden im dritten Stock, der zweifelsfrei vom Heißwasserautomaten (bzw. "Kochendwassergerät") der Dachgeschosswohnung im vierten Stock ausging. Die Gebäudeversicherung des Hauseigentümers kam für die Sanierungskosten auf und forderte den Betrag anschließend vom Mieter der Dachgeschosswohnung. Ihre Klage scheiterte beim Landgericht und beim Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf (I-24 U 164/15).

Für Schäden an der Mietsache oder am Gebäude müssten Mieter nur geradestehen, wenn sie diese entweder vorsätzlich oder grob fahrlässig verursachten, erklärte das OLG. So ein Vorwurf wäre hier allenfalls dann gerechtfertigt, wenn beim Einzug des Mieters ein Überlaufventil am Heißwasserautomaten vorhanden gewesen wäre. Hätte er dieses Sicherheitsventil verloren oder verschlampt, den Verlust weder ersetzt, noch dem Vermieter angezeigt — dann könnte man ihm grob fahrlässiges Verhalten vorwerfen.

Das sei aber nicht bewiesen. Die Versicherung kritisiere, dass der Mieter das Fehlen des Ventils "schuldhaft" nicht gemeldet habe. Das würde allerdings voraussetzen, dass er überhaupt wusste, dass so ein Ventil zu dem Gerät gehört. Es gebe viele unterschiedliche Heißwasserautomaten verschiedener Hersteller. Man könne nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass sich jeder Mieter damit auskenne und bemerke, wenn Teile davon fehlten.

Sehr wahrscheinlich habe der Mieter das — infolge von Verkalkung — sehr schwergängige Zulaufventil des Kochendwassergeräts nicht vollständig zugedreht. Trotzdem könne der Nutzer, eben wegen der Verkalkung, den Eindruck bekommen, das Ventil ganz geschlossen zu haben. So ein Irrtum begründe kein Verschulden, das über eine leichte Fahrlässigkeit hinausginge. Die Versicherung könne ihren Anspruch nicht durchsetzen, weil die konkrete Schadensursache letztlich unklar geblieben sei.

Küchenbrand durch Mikrowelle

Vermieter und Mieterin streiten um die Rückzahlung der Kaution

Das Mikrowellengerät einer Bremer Mieterin entzündete sich und löste einen Brand in der Küche aus, der die Mietwohnung bis auf weiteres unbewohnbar machte. Ausziehen musste die Frau also ohnehin. Sofort kündigte sie das Mietverhältnis und verlangte vom Vermieter die 400 Euro Kaution zurück. Die stehe ihr zu, fand die Mieterin. Sie sei für das Feuer nicht verantwortlich, denn das Gerät habe immer einwandfrei funktioniert.

Das bestritt der Vermieter: Die Mieterin müsse eine nicht betriebssichere Mikrowelle benutzt und so den Brand verursacht haben. Die Gebäudeversicherung habe den Brandschaden bis auf einen Selbstbehalt von 1.000 Euro reguliert. Diesen Betrag verrechne er mit der Kaution und mit der Miete, die ihm die Mieterin noch schulde. Dazu sei der Vermieter nicht berechtigt, entschied jedoch das Amtsgericht Bremen (17 C 68/15). Das Gericht stützte sein Urteil auf das Gutachten eines Brandsachverständigen.

Er habe in der verbrannten Mikrowelle keine Reste gefunden, die dafür sprächen, dass die Mieterin Geschirr oder Metallteile zu lange erhitzt habe, so der Experte. Und bei einem Küchenbrand dieses Ausmaßes könne es nicht so heiß geworden sein, dass Geschirr rückstandslos verbrannt wäre.

Die Mikrowelle sei zwar nicht mehr neu gewesen, habe aber offenbar bis zum Brand gut funktioniert. Der Brand sei wohl in der "Schaltereinheit" entstanden. Durch einen Isolations-, Klemm- oder Kontaktfehler könne sich ein Elektrogerät auch entzünden, wenn es nicht in Betrieb sei. Solche Schwachstellen könnte nicht einmal ein Elektriker von außen erkennen.

Da der Brand nicht auf ihr Konto gehe, habe die Mieterin kündigen dürfen, erklärte das Amtsgericht. Anders als der Vermieter meine, habe die Frau auch nicht dadurch gegen ihre Pflicht verstoßen, die Mietsache pfleglich zu behandeln, dass der Netzstecker bei ausgeschaltetem Gerät eingesteckt war. Das sei keineswegs fahrlässig. Von Mietern zu verlangen, Elektrogeräte nur an den Strom anzuschließen, solange sie benutzt werden, wäre lebensfremd.

Graffiti am Mietshaus

Kurzartikel

Zu den Betriebskosten, die Vermieter auf ihre Mieter umlegen können, zählen nur die Kosten durch ordnungsgemäße Benutzung des Mietshauses, nicht aber Kosten, die durch rechtswidriges Verhalten entstehen. Muss ein Vermieter Graffiti von der Hausfassade entfernen lassen, sind diese Gebäudereinigungskosten daher nicht umlagefähig.

Satellit statt Kabel?

Vermieterin darf die vereinbarte Art des Rundfunk- und Fernsehempfangs nicht eigenmächtig ändern

Laut Mietvertrag verfügte die Wohnung des Ehepaares V über einen Kabelanschluss für Radio und Fernsehen. Die Mieter hatten sich mit passenden Geräten (TV-Gerät, Receiver, Radio) ausgestattet. Doch da hatten sie die Rechnung ohne ihre Vermieterin gemacht. Eines Tages kündigte sie ohne Vorankündigung den Vertrag mit dem Kabelanbieter und ließ eine Satellitenanlage installieren.

Damit war das Ehepaar V nicht einverstanden und verlangte, den Kabelanschluss wieder herzustellen. Während das Amtsgericht die Klage abwies, waren die Mieter beim Landgericht Kempten erfolgreich (52 S 2137/15). Es sei vertraglich vereinbart, betonte das Landgericht, dass die Mieter Rundfunk und Fernsehen über ein Breitbandkabelnetz empfangen könnten und den Empfang mit den Nebenkosten bezahlen sollten.

Wenn eine Wohnung mit einer bestimmten Art des Empfangs vermietet werde, müsse die Vermieterin dessen Fortbestand gewährleisten. Sie dürfe nicht einseitig die Empfangsart ändern, eine Satellitenanlage installieren und die Mieter vor vollendete Tatsachen stellen. Das Kabelnetz sei nach wie vor vorhanden: Die Vermieterin könne das gekündigte Vertragsverhältnis mit dem Kabelanbieter durchaus wiederbeleben.

Selbst wenn ihr Argument zuträfe, dass das Kabelnetz veraltet sei und die Satellitenanlage demgegenüber den Wohnwert verbessere: Eine Modernisierungsmaßnahme müssten Vermieter vorher ankündigen. Nur dann seien die Mieter verpflichtet, die Maßnahme zu akzeptieren — angesichts des Hauruck-Verfahrens der Hauseigentümerin seien sie das nicht.

Die Vermieterin müsse in der Mietwohnung des Ehepaares V den Breitbandkabelanschluss wieder in Betrieb setzen, damit dort wieder ein "splitterfähiges Kabelsignal" für Radio und Fernsehen ankomme.