Wohnen und Miete

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Vermieter kündigt wegen "unerlaubter Untervermietung"

Hat der Mieter rechtzeitig um die Erlaubnis gebeten, kann die Kündigung rechtsmissbräuchlich sein

Als Frau F 1998 die Wohnung mietete, studierte sie noch und hatte wenig Geld. Sie erklärte von vornherein, sie sei darauf angewiesen, ein Zimmer unterzuvermieten. Im Mietvertrag wurde festgehalten: "Die Einwilligung zur Untervermietung wird erteilt. Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforderlich".

Im Lauf der Jahre gab es einige Dispute und Rechtsstreitigkeiten, wenn die Untermieter wechselten. Immer wieder forderten die Vermieter von Frau F, ihr berechtigtes Interesse an der Untervermietung darzulegen. 2008 war es wieder so weit: Frau F bat um die Erlaubnis, ein Zimmer an eine Frau P unterzuvermieten. Die Vermieter zierten sich lange.

Als Frau F das Zimmer schließlich ohne ihre Genehmigung untervermietete, kündigten die Vermieter aus diesem Grund den Mietvertrag. Doch ihre Räumungsklage scheiterte beim Bundesgerichtshof (VIII ZR 74/10).

Die Vermieter hätten Frau F grundsätzlich das Recht zur Untervermietung eingeräumt. Daher sei diese nicht bei jedem Wechsel dazu verpflichtet, ein berechtigtes Interesse daran nachzuweisen, stellten die Bundesrichter fest. Nur wenn gegen den neuen Untermieter begründete Bedenken beständen, dürften die Vermieter ihre Erlaubnis verweigern.

Welcher wichtige Grund ihrer Meinung nach gegen Frau P sprach, hätten die Vermieter jedoch nicht erläutert. Sie hätten Bedenken vorbringen können, denn Frau F habe sie rechtzeitig über den Wechsel informiert und um die Genehmigung gebeten. Wenn es keine Bedenken gab, hätten die Vermieter zustimmen müssen.

Die Erlaubnis zu "verschleppen", stelle einen Vertragsverstoß dar. Frau F habe dadurch unter Zugzwang gestanden: Warte sie endlos auf die Erlaubnis, springe eventuell die neue Untermieterin wieder ab. Unter diesen Umständen stelle es einen Missbrauch des Rechts dar, den Mietvertrag wegen unerlaubter Untervermietung zu kündigen. Die Vermieter hätten die Kündigung mit dem Fehlen einer Erlaubnis begründet, die sie Frau F längst hätten erteilen müssen.

Wohnung trotz unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel renoviert

Anspruch des Mieters auf Kostenersatz ist sechs Monate nach dem Auszug verjährt

Der Mietvertrag eines Freiburger Ehepaares enthielt eine Formularklausel, nach der die Mieter gemäß einem starren Fristenplan Schönheitsreparaturen durchführen mussten. Dass derartige Klauseln unwirksam sind, wussten die Mieter nicht. Als das Ehepaar 2006 aus der Mietwohnung auszog, ließ es die Wohnung komplett renovieren (Kostenpunkt: 2.687 Euro).

Erst einige Jahre später erfuhren die Eheleute, dass sie sich diesen Betrag hätten sparen können: Ist die einschlägige Klausel im Mietvertrag unwirksam, sind Mieter nicht verpflichtet, auf ihre Kosten Schönheitsreparaturen vornehmen zu lassen. Im Dezember 2009 verklagten die Mieter die Vermieter auf Rückzahlung. Doch da war ihr Anspruch auf Kostenersatz schon längst verjährt, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 195/10).

Ansprüche von Mietern auf Ersatz von Ausgaben für die Mietsache verjährten sechs Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses (§ 548 II, Bürgerliches Gesetzbuch). Diese Verjährungsfrist gelte auch für Ersatzansprüche der Mieter in Bezug auf Renovierungskosten, die nur durch ihre Unkenntnis der Rechtslage entstanden.

Mieter bleiben immer wieder die Miete schuldig

Vermieter klagen auf Räumung und Nutzungsentschädigung bis dahin

Mieter einer Wohnung blieben immer mal wieder die Miete schuldig, wenn sie knapp bei Kasse waren, u.a. im Dezember 2006, im Oktober 2007 und im September 2008. Die damalige Eigentümerin des Mietshauses kündigte ihnen aus diesem Grund im November 2008 fristlos, ohne vorherige Abmahnung. Die Mieter zogen nicht aus, dann wurde das Mietshaus verkauft.

Die neuen Eigentümer kündigten den Mietern im Frühjahr 2009 erneut fristlos wegen Mietrückstands: Mittlerweile stand auch die Miete für Dezember 2008 und Januar 2009 aus. Zugleich erhoben die Vermieter Räumungsklage und forderten von den Mietern, bis zur Räumung monatlich Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete zu zahlen.

Während das Landgericht eine Klage auf "zukünftige Leistung" für unzulässig hielt, gab der Bundesgerichtshof (BGH) den Vermietern Recht (VIII ZR 146/10). Ob die erste Kündigung wirksam gewesen sei - fraglich, weil die Mietrückstände schon lange zurücklagen -, könne offenbleiben, so der BGH. Denn die zweite Kündigung sei zweifellos gerechtfertigt, weil sich die Mieter zu diesem Zeitpunkt mit zwei Monatsmieten im Verzug befanden.

Auch die Zahlungsklage auf "zukünftige Leistung", d.h. die Nutzungsentschädigung, sei zulässig und begründet. Denn angesichts der bereits aufgelaufenen beträchtlichen Mietrückstände bezweifelten die Vermieter aus gutem Grund, dass die Mieter ihre berechtigten Forderungen erfüllen werden. Dieses Urteil ermögliche es den Vermietern, im Fall des Falles die Zwangsvollstreckung gegen die Mieter unmittelbar durchzusetzen.

Esszimmer in grasgrün …

Mieter dürfen Wohnung nicht in ungewöhnlichen Farben zurückgeben

Als die Mieter umzogen, kam es zum Streit mit dem Vermieter. Denn das Ehepaar weigerte sich, die Wohnung zu renovieren. Dabei hatten die Mieter bei ihrem Einzug tief in den Farbtopf gegriffen. Esszimmer, Arbeitszimmer und Gäste-WC waren, gelinde gesagt, in sehr kräftigen Farben gestrichen. Schließlich ließ der Vermieter die Räume auf seine Kosten renovieren und forderte von den Mietern 1.875 Euro Schadenersatz.

Zu Recht, wie das Landgericht Essen entschied (10 S 344/10). Mieter könnten ihre Räume frei nach Geschmack gestalten - solange sie die Mietwohnung bewohnten. Auch gegen einen Anstrich in kräftigen Farbtönen sei während der Mietzeit nichts einzuwenden. Es stelle aber eine Vertragsverletzung dar - und zwar unabhängig davon, ob die Mieter laut Vertrag selbst Schönheitsreparaturen durchführen müssten oder nicht -, die Räume in "so" einem Zustand zurückzugeben.

Das Mietobjekt sei in Farben gestrichen, welche die "Grenzen des normalen Geschmacks überschreiten". Für den Vermieter habe das die Konsequenz, dass er die Wohnung in diesem Zustand praktisch nicht neu vermieten könne. Der Neuanstrich sei in so einem Fall sehr aufwendig: Starke Farben erforderten mehrere deckende, helle Anstriche. Ansonsten käme sofort die alte, dunkle Farbe störend zum Vorschein, sobald dem Nachmieter bei normalem Gebrauch der Räume ein wenig Farbe abplatze.

Bunte Wiese = vernachlässigter Garten?

Hat der Mieter die Gartenpflege übernommen, darf sich der Vermieter nicht in die Gestaltung einmischen

Als der Mieter das kleine Haus mit Garten mietete, vereinbarte er mit dem Vermieter, den Garten selbst - fachgerecht - zu pflegen. Nur nach Absprache mit dem Eigentümer durfte er Bäume und Sträucher beschneiden oder entfernen. Sollte er die Gartenpflege vernachlässigen, war der Vermieter laut Vertrag berechtigt, eine Gartenbaufirma einzuschalten.

Nun: Gartenpflege ist ein weiter Begriff … und die Geschmäcker sind bekanntlich verschieden. Mit "gepflegt" meinte der Vermieter einen akkurat geschnittenen, englischen Rasen: So sah der Garten bei Vertragsbeginn aus. Als er stattdessen einige Jahre später eine bunte Wiese erblickte, widersprach das seinem Ordnungssinn. Prompt beauftragte er mit der Gartenarbeit eine Firma und verlangte vom Mieter Kostenersatz.

Der bestritt vehement, die Gartenpflege vernachlässigt zu haben: Er liebe es nur etwas bunter, von "wucherndem Unkraut" könne keine Rede sein. Das Landgericht Köln gab dem Mieter Recht (1 S 119/09). Wenn der Hauseigentümer dem Mieter die Gartenpflege per Mietvertrag übertrage, könne er nicht mehr im Einzelnen bestimmen, wie der Garten aussehen solle.

Der Garten sei nicht schon deshalb "verwildert", weil sich der englische Rasen in eine Wiese mit Blumen und Wildkräutern verwandelt habe. Dem Vermieter stehe kein Weisungsrecht in Bezug auf die Gestaltung des Gartens zu. Wenn der Mieter eine bunte Wiese vorziehe, sei das seine Sache und nicht gleichzusetzen damit, dass er die Gartenpflege schleifen lasse.

Miete notorisch zu spät überwiesen ...

... trotz Abmahnung: Das rechtfertigt eine Kündigung des Mietvertrags

Seit 2005 hatte die Familie das Haus gemietet. Laut Mietvertrag war die Miete jeweils zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen. Anfangs hielten sich die Mieter daran, dann zahlten sie immer später. Oft ging die Miete erst in der Monatsmitte ein. Auch zwei Abmahnungen der Vermieterin im Oktober und Dezember 2008 verbesserten nichts.

Daraufhin kündigte die Hauseigentümerin den Mietern - mehrfach, weil sie nicht auszogen - und erhob schließlich Räumungsklage. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof urteilte (VIII ZR 91/10). Die Kündigung sei wirksam, weil die Mieter trotz wiederholter Abmahnungen hartnäckig die Miete zu spät zahlten.

Das sei eine gravierende Pflichtverletzung. Das gelte selbst dann, wenn man zu Gunsten der Mieter annähme, sie hätten geglaubt, immer erst zur Monatsmitte zahlen zu müssen. Dieser Irrtum wäre mindestens fahrlässig, weil sie dem Mietvertrag und nicht zuletzt den Abmahnungen der Hauseigentümerin unschwer hätten entnehmen können, dass das nicht zutraf.

Mietkaution ist zu verzinsen

Gilt das auch für alte Mietverträge von vor 1983, die dies ausdrücklich ausschließen?

1972 hatte das Ehepaar die Wohnung gemietet und dem Vermieter Kaution gezahlt. Damals waren Vermieter noch nicht verpflichtet, Kautionen zinsbringend anzulegen. Diese Regelung trat erst Anfang 1983 in Kraft. Im Mietvertrag des Ehepaares stand ausdrücklich das Gegenteil: Die Kaution werde zinslos gewährt.

2009 zogen die Mieter aus und verklagten den Vermieter auf Zinszahlung. Sie berechneten die Zinshöhe nach den seit 1972 gültigen Zinsen für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist. Der Vermieter pochte auf die Vertragsklausel im Mietvertrag und lehnte die Forderung ab. Außerdem sei sie ohnehin verjährt.

Ob derartige Klauseln in Mietverträgen, die vor 1983 abgeschlossen wurden, wirksam sind oder nicht, ist in der Rechtsprechung umstritten. Das Landgericht Lübeck bejahte einen Anspruch der Mieter auf Zinszahlung (14 S 59/10). Die Vertragsklausel sei als eine vom Vermieter vorformulierte "Allgemeine Geschäftsbedingung" anzusehen. Er habe seinerzeit in einer Vielzahl von Mietverträgen die Verzinsung der Kaution ausgeschlossen.

Diese Klausel benachteilige Mieter auf unangemessene Weise und sei unwirksam. Auch alte Verträge von vor 1983 seien entsprechend auszulegen. Es sei nur recht und billig, den Mietern, die eine Mietsicherheit stellen müssten, nicht die Zinsen vorzuenthalten. Verjährt sei die Forderung der Mieter ebenfalls nicht, weil der Anspruch auf Zinszahlung erst mit der Kaution "fällig" werde, also wenn das Mietverhältnis ende.

Waffen und Munition in der Wohnung

Das ist vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache, wenn ein Sportschütze die Sicherheitsvorschriften einhält

Der Ehemann einer Mieterin ist Sportschütze. Er besitzt eine waffenrechtliche Erlaubnis, mit Waffen bzw. Munition umzugehen und sie aufzubewahren. Alles, was er für sein Hobby braucht, verwahrt der Sportschütze in speziellen Sicherheitsbehältern in der Mietwohnung. Im Keller stellt er mit einer Wiederladepresse Patronenmunition her.

Obwohl die zuständige Ordnungsbehörde alles kontrolliert und für korrekt erklärt hatte, war der Vermieterin das Treiben suspekt: Waffen und Munition zu lagern, stelle vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar, fand sie. Das Treibmittel, das der Schütze für das Herstellen von Munition benötige, sei feuergefährlich. Die Vermieterin klagte auf Unterlassung, hatte damit aber beim Amtsgericht Hannover keinen Erfolg (546 C 2917/10).

Der strittige Punkt sei vertraglich nicht geregelt, also müsse man den Mietvertrag ergänzend auslegen, so das Gericht. Wer Räume miete, wolle darin auch seine Hobbys ausüben. Soweit niemand beeinträchtigt oder gefährdet werde, gehe das in Ordnung. Wie Waffen und Munition aufzubewahren seien, lege das Waffengesetz fest. Solange diese Sicherheitsauflagen erfüllt würden, bestehe weder für die Mietsache, noch für die Mitmieter eine Gefahr.

Der Sportschütze - der als Ehemann der Mieterin ein eigenes Nutzungsrecht für die Räume habe - bewahre alles in speziellen Sicherheitsbehältern auf, die den Anforderungen des Waffengesetzes entsprächen. Das gelte auch für das Herstellen der Patronen: Das Treibmittel sei wohl feuergefährlich; der Stoff werde jedoch nicht gelagert, sondern verarbeitet. Die Patronen wiederum lägen in eigens dafür zugelassenen Sicherheitsbehältern.

Nebenkostenabrechnung und Einsicht in die Unterlagen:

Mieter muss nicht 400 Kilometer zum Sitz der Vermieterin fahren

Von einer Karlsruher Wohnungsbaugesellschaft hatte Herr X eine Wohnung in Freiburg gemietet. Die GmbH wurde später von einer anderen Immobiliengesellschaft mit Sitz in Bochum übernommen. Als der Mieter eine Nebenkostenabrechnung prüfen wollte, bot ihm die neue Vermieterin an, sie werde ihm Fotokopien der Belege schicken. Alternativ könne Herr X nach Bochum fahren und dort die Originalbelege einsehen.

Doch der Mieter forderte, ihm die Abrechnungsbelege in Freiburg vorzulegen. Im konkreten Fall sei das gerechtfertigt, entschied das Landgericht Freiburg (3 S 348/10). Wohne der Mieter am Wohnort bzw. Firmensitz des Vermieters, seien ihm die Belege in den Räumen des Vermieters vorzulegen.

Wenn die Mietsache jedoch, wie im konkreten Fall, weit vom Firmensitz der Vermieterin entfernt liege, könne der Mieter darauf bestehen, die Unterlagen zur Nebenkostenabrechnung an seinem Wohnort zu prüfen. Das gelte jedenfalls dann, wenn ein Mieter - wie Herr X - nicht damit rechnen musste, zur Einsichtnahme über 400 Kilometer fahren zu müssen. Das sei unzumutbar.

Die Vermieterin müsse aber die Originalbelege nicht aus der Hand geben und dem Mieter übersenden. Denn die Einsichtnahme in die Unterlagen könne ja auch in den Räumen der Hausverwaltung vor Ort geschehen. Eben deshalb müsse sich der Mieter nicht mit Fotokopien zufrieden geben. Er dürfe bei der Hausverwaltung die Originale prüfen, um sich von der Richtigkeit der Abrechnung zu überzeugen.

Zu teure Sonderrisikoversicherung

Vermieterin darf Mieter nur mit "erforderlichen und angemessenen" Nebenkosten belasten

Vermieterin und Mieterin stritten über einen Posten in der Nebenkostenabrechnung. Die Vermieterin verlangte eine Nachzahlung, um Kosten einer Versicherung zu decken. Als die Mieterin diesen Posten anzweifelte, pochte die Vermieterin auf den Mietvertrag: Der Vermieter könne "gegebenenfalls eine Sonderrisikoversicherung zu Lasten der Betriebskosten abschließen", stand da.

Trotzdem scheiterte die Zahlungsklage der Vermieterin beim Kammergericht in Berlin (8 U 147/10). Die Vertragsklausel sei unklar und deshalb unwirksam, erklärte das Gericht. Im Mietvertrag müssten die Nebenkosten konkret angegeben oder wenigstens eindeutig bezeichnet werden, damit Mieter wüssten, welche Belastungen auf sie zukämen.

Hier suggeriere das Wort "gegebenenfalls", es sei noch ungeklärt, ob die Vermieterin eine Sonderrisikoversicherung abschließen werde. Tatsächlich habe die Versicherungspolice schon längst existiert, als die Mieterin in die Wohnung einzog. Schon diese Ungereimtheit benachteilige die Mieterin unangemessen. Doch selbst, wenn die Vertragsklausel wirksam wäre, hätte die Vermieterin keinen Anspruch auf den geforderten Betrag.

Denn die Versicherung sei zu teuer, was gegen das Gebot wirtschaftlichen Handelns verstoße. Die Mieterin habe das wesentlich günstigere Angebot eines anderen Versicherungsunternehmens vorgelegt. Vermieter dürften Mieter nur mit Nebenkosten belasten, die "erforderlich und angemessen" seien. Sie müssten auf dem Markt auch Kostenangebote von Konkurrenzunternehmen einholen und möglichst günstige Verträge abschließen.

Familienkrach im Dach

Nächtliche Ruhestörungen rechtfertigen fristlose Kündigung

Seit 1973 wohnte die Mieterin in ihrer Dachgeschosswohnung. 35 Jahre lang verlief das Mietverhältnis ungetrübt. Doch dann eskalierte ein Familienzwist zwischen der - mittlerweile psychisch erkrankten - Mieterin und ihrer Tochter. Wiederholt kam es nachts zu lautstarken Auseinandersetzungen, manchmal auch zu lautem Gesang und Getrampel. Die Beschwerden der Mitmieter über Ruhestörungen häuften sich.

Deshalb sprach die Vermieterin mehrmals mit der Mieterin, schickte anschließend eine schriftliche Abmahnung - nichts änderte sich. Nach weiterer Randale kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Ihre Räumungsklage hatte beim Landgericht Berlin Erfolg (67 S 382/09).

In einem besonders hellhörigen Mehrfamilienhaus müssten sich Mieter gerade nachts rücksichtsvoll verhalten, so das Gericht, um den notwendigen Schlaf der Mitbewohner nicht zu stören. Familienstreit müsse deshalb in "gemäßigter Weise" ausgetragen werden. Die Mitbewohner müssten nächtliche Ruhestörungen nicht als Dauerzustand hinnehmen - auch wenn die Mieterin krank sei.

Wenn weder Gespräche, noch eine Abmahnung Wirkung zeigten und die Mitbewohner sich immer wieder beschwerten, sei wegen erheblicher Störung des Hausfriedens eine fristlose Kündigung berechtigt - trotz der problemlosen, langen Dauer des Mietverhältnisses.

Mieter fordern Baum-Rückschnitt

Laut Mietvertrag gehörte die Pflege des Gartens zu ihren Aufgaben

Laut Mietvertrag waren die Mieter einer Erdgeschosswohnung mit Garten verpflichtet, sich um Garten und Vorgarten des Hauses zu kümmern. Im Garten stehen zwei Obstbäume, die seit dem Einzug der Mieter im Frühjahr 2006 nicht mehr beschnitten wurden. Äste und Zweige hingen tief herunter. Im Vorgarten wuchs eine Kugelrobinie so hoch und breit, dass sie das Wohnzimmerfenster der Mieter etwas verschattete.

Das Ehepaar war der Ansicht, dass sich ihre Pflichten im Garten auf einfache Arbeiten wie Rasen mähen, Unkraut jäten und Laub entfernen beschränkten. Für den dringend notwendigen Baumrückschnitt seien die Vermieter verantwortlich und die sollten nun endlich aktiv werden. Man könne unter den Bäumen schon nicht mehr stehen, die Zweige störten beim Mähen und der optische Eindruck des Hauses leide.

Wenn die Mieter rechtzeitig und regelmäßig die Zweige gekürzt hätten, wäre der Baumschnitt ohne großen Aufwand mit einer einfachen Gartenschere gelungen, konterten die Vermieter. So sah es auch das Amtsgericht Münster (59 C 3852/09). Allerdings könne die Frage, ob der Rückschnitt von Bäumen zu den Gartenarbeiten zähle, zu denen Mieter verpflichtet seien - sie werde von Gerichten unterschiedlich beantwortet -, hier offen bleiben, stellte der Amtsrichter fest.

Jedenfalls sei aus dem Mietvertrag auch keine Pflicht des Vermieters abzuleiten, die Bäume auf eine bestimmte Höhe zu kürzen und die Zweige so zu schneiden, dass die Mieter bequem darunter Platz hätten. Die Robinie im Vorgarten beeinträchtige den Lichteinfall so geringfügig, dass dies hinzunehmen sei. Wie hoch oder wie breit ein Baum wachsen solle, also die Optik, sei ohnehin eine Geschmacksfrage.

Untaugliche Innendämmung führt zu Schimmel

Dafür ist die Vermieterin verantwortlich: Mieter muss Sanierungskosten nicht ersetzen

Irgendwie hatte es im Schlafzimmer schon lange etwas muffig gerochen. Doch als der Mieter schließlich die Feuchtigkeitsschäden hinter seinen Schränken entdeckte, da hatte der Schimmel bereits deren Rückwände befallen. Da blieb nur noch eins: Er entsorgte die Schränke und alarmierte die Vermieterin, die den Schimmel an den Wänden beseitigen ließ.

Es folgte ein Rechtsstreit um die Kosten: Die Vermieterin hielt dem Mieter vor, er hätte die Schränke nicht direkt an die Wand stellen dürfen. Dass im Schlafzimmer die Wände innen wärmegedämmt seien, habe er doch sehen müssen. Es handle sich um einen Mangel der Mietsache, konterte der Mieter kühl. Und verlangte seinerseits 200 Euro Schadenersatz für die Schränke.

Den Rechtsstreit vor dem Landgericht Münster verlor die Vermieterin (3 S 208/10). Ein Bausachverständiger hatte bestätigt, dass ein bauphysikalischer Mangel, d.h. ein Mangel der Mietsache vorlag. Unter der Wandtapete sei im Schlafzimmer eine alubeschichtete, zwei Millimeter dicke Dämmbahn aus Styropor verlegt worden, die keine Feuchtigkeit durchlasse. Diese Wärmedämmung von innen sei kontraproduktiv, begünstige die Schimmelbildung.

Für die bauliche Beschaffenheit der Mietsache sei die Vermieterin zuständig, so das Landgericht. Möglicherweise hätte der Mieter Feuchtigkeitsschäden vermeiden können, wenn er die Schränke in einem Abstand von zehn Zentimetern zur Wand aufgestellt hätte. Deswegen sei er aber noch lange nicht verantwortlich für den Schimmelbefall.

Zum einen habe ihn die Vermieterin beim Einzug nicht einmal über die besondere Wandtapete informiert um vorzubeugen. Zum anderen sei es für Mieter generell unzumutbar, einen Wandabstand von zehn Zentimetern einzuhalten. Das sei unüblich und reduziere die Wohnfläche. Ein Wohnraum, der nicht normal mit Möbeln einzurichten sei, sei nicht gebrauchstauglich. Deshalb müsse nicht der Mieter die Kosten der Sanierung tragen, umgekehrt schulde ihm die Vermieterin 200 Euro Schadenersatz.

Mieter verzichteten auf Mietminderung ...

... wegen ausstehender "Restarbeiten am Haus", die nie ausgeführt wurden

Im Sommer 2002 war das Ehepaar in das neue Mietshaus eingezogen. Der Vermieter versicherte ihnen, da werde noch ein Fahrstuhl eingebaut und auch sonst sei noch einiges zu tun. Den Mietvertrag ergänzte er handschriftlich: "Bei Mietbeginn sind noch Restarbeiten am Haus auszuführen, u.a. Aufzug, Hauseingang, Briefkastenanlage. Den Mietern ist dies bekannt ... Sie verzichten auf einen evtl. Mietminderungsanspruch ...".

2006 kürzten die Mieter die Miete um insgesamt 896 Euro. In der Zwischenzeit war nichts vorwärts gegangen. Ein Aufzug fehlte immer noch, die Haustüre war nicht zu verschließen … Trotz mehrfacher Aufforderung hatte der Vermieter jahrelang nichts unternommen. Deshalb fühlte sich das Ehepaar an die Vereinbarung im Mietvertrag nicht mehr gebunden.

Zu Recht, wie das Landgericht Konstanz entschied (61 S 40/09 C). Der Hauseigentümer habe mündlich versprochen, die Mängel zu beheben. Und schriftlich: Denn der Zusatz im Mietvertrag ("bei Mietbeginn …") beinhalte ebenfalls die Zusage, die Maßnahmen in absehbarer Zeit durchzuführen. Der Verzicht der Mieter auf Mietkürzung gelte nicht für alle Zeiten.

Mit ihrer Unterschrift unter den Vertrag akzeptierten sie keineswegs die Mängel als Dauerzustand. Das Ehepaar habe diese 2004 und 2006 mehrmals beanstandet und eine Mietkürzung angekündigt. Spätestens zwei Jahre nach Mietbeginn sei diese berechtigt gewesen, zumal es sich um gravierende Mängel handle: ein provisorisch vernagelter Aufzugschacht, in den der zugesagte Fahrstuhl nie eingebaut wurde, und ein nicht verschließbarer Hauseingang, der ein Sicherheitsproblem darstelle.

Mieter kürzen die Miete ...

... wegen Randale eines Mitmieters: Vermieterin erhält Schadenersatz

Der alleinstehende Bremer war für alle Mitbewohner im Mietshaus eine rechte Plage. Oft hörte er extrem laut Musik - zu jeder Tages- und Nachtzeit -, schlug mit Türen, klopfte an Heizungsrohre, warf Möbel um, schrie und randalierte in seiner Wohnung. Im Treppenhaus beschimpfte er jeden, der ihm über den Weg lief. Wer um Rücksicht bat, musste erst recht mit einer aggressiven Reaktion rechnen.

Nach zwei Jahren Lärmbelästigung hatten mehrere Mieter die Nase voll. Eine Partei zog aus, drei andere Mieter kürzten die Miete um 20 Prozent. Nun kündigte die Vermieterin dem Mann wegen permanenter Störung des Hausfriedens. Nach seinem Auszug verklagte sie ihn auf Schadenersatz für die entgangenen Mieteinnahmen. Das Amtsgericht Bremen bestätigte den Anspruch der Vermieterin (17 C 105/10).

Zu Recht hätten die Mieter (und Zeugen) A, B und C wegen der dauernden Störungen die Miete gemindert. Anschaulich und glaubhaft hätten alle geschildert, wie sehr ihre Nachtruhe gelitten habe. Selbst dann, wenn alles ruhig gewesen sei, hätten sie nicht einschlafen können, weil sie ständig damit rechneten, "dass es wieder losgeht". Bedroht hätten sie sich gefühlt, mehrmals die Polizei gerufen und vor dem Verlassen der Wohnung ängstlich "gehorcht", ob "er" im Treppenhaus sei.

Dass das für die Mieter den Wohnwert ihrer Wohnungen reduzierte, verstehe sich von selbst, erklärte das Gericht. Wenn ein Mieter die Interessen der Mitbewohner derart missachte und so nachhaltig störe, sei es nur recht und billig, wenn er der Vermieterin den so provozierten Mietausfall ersetzen müsse.

Eine offenkundig falsche Betriebskostenabrechnung ...

... darf die Vermieterin ausnahmsweise nachträglich korrigieren

Eine Berliner Vermieterin hatte ab 2006 die Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten erhöht. Die Mieterin zahlte den Erhöhungsbetrag fast ein Jahr lang nicht. Dazu wurde sie Ende 2007 vom Landgericht verurteilt. Im Dezember 2008 - kurz vor Ablauf der Abrechnungsfrist - rechnete die Vermieterin die Betriebskosten für 2007 ab.

Statt der tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen von 1.895 Euro trug die Vermieterin dabei aus Versehen den erhöhten Betrag ein, den ihr die Mieterin schuldete (2.640 Euro). Daneben schrieb sie zwar "Sollvorauszahlungen". Doch unter dem Strich kam statt einer Nachforderung von 532 Euro nun ein Guthaben der Mieterin von 203 Euro heraus.

Obwohl es sich offenkundig um einen Irrtum handelte, verrechnete die Mieterin diesen Betrag mit der Miete für Januar 2009. Sofort korrigierte die Vermieterin ihre Abrechnung und forderte von der Mieterin 735 Euro. Während die Vorinstanz ihre Klage abwies (weil die Abrechnungsfrist abgelaufen war), setzte sich die Vermieterin beim Bundesgerichtshof durch (VIII ZR 133/10).

Im Prinzip dürften Vermieter nach Ablauf der Frist (d.h. ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums) eine Betriebskostenabrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren, räumten die Bundesrichter ein, auch dann nicht, wenn ihnen ein Fehler unterlaufen sei. Diese gesetzliche Regelung solle Streit vermeiden und für die Mieter klare Verhältnisse schaffen.

Im konkreten Fall dürfe sich die Mieterin aber ausnahmsweise nicht auf diese Regelung berufen. Gerade erst hatten die Parteien über die Höhe der Vorauszahlungen einen Rechtsstreit geführt und die Mieterin konnte den Fehler der Abrechnung auf den ersten Blick erkennen. Angesichts eines offensichtlichen und kurz nach Fristablauf korrigierten Versehens dürfe die Mieterin nicht auf dieser Abrechnung bestehen.

Kündigung wegen Eigenbedarfs

Wie genau muss ein Vermieter den Kündigungsgrund darlegen?

Die Vermieterin eines Münchner Ein-Zimmer-Appartements kündigte der Mieterin. Im Kündigungsschreiben erklärte sie, ihre ältere Tochter komme nach einem Studienjahr in Neuseeland zurück und wolle dann einen eigenen Hausstand gründen. In das Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung könne die Studentin nicht zurück, weil dort inzwischen die jüngere Tochter eingezogen sei.

Da die Mieterin die Kündigung als unberechtigt zurückwies, erhob die Vermieterin schließlich Räumungsklage. Das Landgericht ließ die Wohnungseigentümerin abblitzen: Die Kündigung sei unwirksam, weil sie die Gründe dafür nicht ausreichend erläutert habe. Dem widersprach der Bundesgerichtshof (VIII ZR 317/10).

Wer das Kündigungsschreiben lese, könne den Kündigungsgrund ohne weiteres "identifizieren", so die Bundesrichter. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sei ausreichend begründet, wenn der Vermieter zwei Bedingungen erfülle: Er müsse die Person benennen, für die er die Wohnung benötige, und das Interesse erläutern, das diese Person daran habe, die Wohnung zu beziehen.

Beides sei im strittigen Kündigungsschreiben dargelegt. Umstände, die dem Mieter/der Mieterin vorher schon mitgeteilt wurden - oder aus anderen Gründen bekannt seien -, müsse der Vermieter im Kündigungsschreiben nicht wiederholen.

Handtuchheizkörper und Mischbatterie ...

... verbessern die Mietsache und rechtfertigen eine moderate Mieterhöhung

Eine Berliner Mieterin sperrte sich gegen Modernisierungsmaßnahmen, die die Vermieterin angekündigt hatte. Sie sah deren Nutzen nicht recht ein und fürchtete eine Mieterhöhung. Über der Badewanne - wo die Mieterin einen Wäscheständer an der Wand befestigt hatte - sollte ein Handtuchheizkörper installiert, der alte Heizkörper entfernt werden. Auch eine Mischbatterie und ein neues WC mit Spülstopp-Vorrichtung wollte die Vermieterin im Bad einbauen.

Die Mieterin muss diese Maßnahmen dulden, entschied das Landgericht Berlin, weil sie die Mietsache verbessern (65 S 321/10). Ein Handtuchheizkörper erhöhe durch seine Doppelfunktion den Gebrauchswert des Bades. Der Wäschetrockner an der Wand werde überflüssig, weil die Mieterin Wäsche künftig am warmen Heizkörper aufhängen könne. Durch die direkte Wärme werde die Wäsche schneller trocken.

Einhebelmischbatterien gehörten heute zum zeitgemäßen Standard in Bädern, denn sie erhöhten den Komfort. Mit einer Mischbatterie sei es wesentlich einfacher als mit zwei Wasserhähnen, die Wassertemperatur richtig einzustellen. Dadurch werde zudem Wasser gespart. Das gelte ebenso für eine Toilettenspülung mit Spül-Stopp, der es erlaube, den Wasserverbrauch besser zu regulieren.

Folgerichtig anerkenne der aktuelle Mietspiegel alle diese Einbauten als Ausstattung, die den Wohnwert einer Wohnung steigerten. Wenn die Vermieterin nach den Modernisierungsmaßnahmen die Miete ein wenig anhebe, sei das also gerechtfertigt.

Hinausgeworfener Ehemann zerlegt Wohnungstür

Überrumpelte Ehefrau muss dem Vermieter den Schaden nicht ersetzen

Nach einigen Prügelattacken des Ehemannes war die Ehe am Ende. Auf Antrag der Frau sprach die Polizei wegen "häuslicher Gewaltausbrüche" einen so genannten "Platzverweis" aus, d.h. sie verbot dem Mann wegen drohender weiterer Angriffe, die Wohnung zu betreten. Davon ließ er sich allerdings nicht abschrecken: Kurz darauf zertrümmerte er die Wohnungstür, um hinein zu kommen.

Die Frau konnte gerade noch fliehen. Damit nicht genug: Nun trat der Vermieter auf den Plan und forderte von ihr Schadenersatz für die Türe. Er verwies auf den Mietvertrag: Demnach hatten Mieter auch ohne eigenes Verschulden für vorsätzliche unerlaubte Handlungen anderer Personen und Mitmieter einzustehen. Da sich die Frau weigerte, eine neue Türe zu bezahlen, klagte der Vermieter auf Schadenersatz - ohne Erfolg.

Sogar die fragliche Klausel im Mietvertrag, auf die der Vermieter seinen Anspruch stütze, setze voraus, dass sich die "anderen Personen" mit Wissen und Wollen des Mieters in der Wohnung aufhielten, so das Landgericht Würzburg (3 T 2449/10). Die Klausel sei nicht anwendbar, wenn sich der Ehepartner - wie hier - gegen den Willen der Mieterin gewaltsam Zutritt zur Wohnung verschaffe.

Der Ehemann sei der Wohnung verwiesen worden und habe keine Schlüssel für die Wohnung mehr besessen. Wenn er rechtswidrig eindringe und vorsätzlich die Tür aufbreche, sei der so verursachte Schaden nicht der überrumpelten und bedrohten Mieterin anzulasten. Der Vermieter müsse sich schon an den Übeltäter halten.

Zu hohe Müllgebühren berechnet?

Vermieterin verstieß nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

Heidelberger Mieter haderten schon lange mit den hohen Müllgebühren. Dabei hatten sie sich diese selbst "eingehandelt": Das Ehepaar trennte den Müll nicht und warf gewohnheitsmäßig Restmüll in die gelben Tonnen, die für Verpackungsmüll bestimmt sind. Deshalb hatte die Gemeinde schon 2002 die kostenlosen gelben Tonnen abtransportiert und durch die kostenpflichtigen Restmülltonnen ersetzt.

Seither beschwerten sich die Mieter bei der Vermieterin regelmäßig über zu hohe Nebenkosten. Anlässlich der Betriebskostenabrechnung 2007 eskalierte der Streit: Die Vermieterin berechnete für die Müllabfuhr 525 Euro. Daraufhin errechnete der Anwalt der Mieter mit dem Betriebskostenspiegel des Mieterbunds einen wesentlich niedrigeren Betrag (185 Euro). Den Differenzbetrag zog das Ehepaar von der Miete ab.

Die Vermieterin forderte die einbehaltene Summe und bekam vom Bundesgerichtshof Recht (VIII ZR 340/10). Sie müsse zwar bei den Nebenkosten auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten ("Wirtschaftlichkeitsgebot"), betonten die Bundesrichter. Auf die Höhe der Müllgebühren habe die Vermieterin aber keinen Einfluss.

Mit dem pauschalen Hinweis auf den "Betriebskostenspiegel für Deutschland" könnten die Mieter ohnehin keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nachweisen - denn die Kostenstruktur bei den Müllgebühren sei ganz unterschiedlich, je nach Region und Kommune.

Überhöht wären die Kosten, wenn das Ehepaar belegt hätte, dass es neuerdings Müll trenne und die Vermieterin verpflichtet gewesen wäre, bei der Kommune Heidelberg wieder die kostenlosen gelben Tonnen zu beantragen. Dazu hätten die Mieter aber nichts vorgetragen. Außerdem hätten sie Verpackungsmüll sowieso weiterhin in gelben Säcken kostenlos entsorgen und so die Kosten reduzieren können. Über diese Möglichkeit habe die Vermieterin das Ehepaar informiert, davon habe es aber keinen Gebrauch gemacht.