Wohnen und Miete

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Heizen in kalten Winternächten

Kurzartikel

Ist in einem Mietvertrag nicht geregelt, wie warm eine Mietwohnung in Winternächten mindestens sein soll, muss der Vermieter die Heizungsanlage so einstellen, dass nachts eine Raumtemperatur von 18 Grad Celsius erreicht wird. Das gilt für die gesamte Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April und für alle Räume. Liegt die Raumtemperatur nachts darunter, stellt dies einen Mietmangel dar, den der Hauseigentümer beseitigen muss.

Betriebskostennachzahlung schuldig geblieben

Kurzartikel

Hat ein Vermieter die Betriebskosten einer Mietwohnung ordnungsgemäß abgerechnet und eine Nachzahlung gefordert, verletzt der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten, wenn er die Nebenkostennachforderung nicht ausgleicht. Gerät er mit einem Betrag in Zahlungsrückstand, der zwei Monatswarmmieten übersteigt, rechtfertigt das sowohl eine fristgemäße, als auch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Messie muss Wohnung räumen

Ist die Mietsache gefährdet, kann der Mieter die Kündigung nicht mit dem Verweis auf eine Erkrankung abwenden

Der langjährige Mieter einer Drei-Zimmer-Wohnung ging den Mitbewohnern im Mietshaus ziemlich auf die Nerven. Immer wieder lagerte er Gegenstände im Hausflur und im Eingangsbereich, die er trotz mehrerer Abmahnungen des Vermieters nicht entfernte. Schließlich bestand der Vermieter darauf, die Wohnung zu besichtigen, und fand das perfekte Chaos vor: Überall stapelte sich Unrat, es stank unerträglich. Ein Raum war gar nicht mehr betretbar, Küche und Bad waren total verwahrlost.

Nach einer Abmahnung kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Ohne Erfolg widersprach der Mieter der Kündigung: Das Amtsgericht Neustadt/Aisch erklärte sie für wirksam (1 C 321/15). Wie der Zustand der Mietsache belege, verhalte sich der Mieter auf krasse Weise vertragswidrig. Er habe die Wohnung komplett zugemüllt und obendrein unzureichend geheizt. Das gefährde auf Dauer die Bausubstanz.

Obwohl der Mieter unter dem so genannten "Messie-Syndrom" leide, der Missstand also auf einer psychischen Erkrankung beruhe, sei unter diesen Umständen eine Kündigung berechtigt. Das gelte erst recht, da der Mieter keine Einsicht in seine Krankheit zeige und keine Hilfsangebote annehmen wolle. Daher überwiege hier das Interesse des Vermieters das Interesse des langjährigen Mieters daran, das Mietverhältnis fortzusetzen — trotz seiner schwierigen Situation.

Das Amtsgericht berücksichtigte diese Situation jedoch, indem es dem Mieter eine Räumungsfrist von einem Jahr zugestand.

Wohnung mit drei Mietern

Kurzartikel

Haben mehrere Mieter gemeinsam eine Wohnung gemietet und sind im Mietvertrag benannt, muss der Vermieter auch eine Kündigung gegenüber allen Mietern erklären. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam. Besagt eine Mietvertragsklausel etwas anderes, ist diese Klausel ebenfalls nichtig. Wenn ein Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung bereits nicht mehr in der Wohnung lebt, muss der Vermieter die anderen Mieter nach dessen neuer Adresse fragen und das Kündigungsschreiben dorthin senden.

Austausch von Heizkostenverteilern

Kurzartikel

Möchte der Eigentümer sein Mietshaus an die zentrale Versorgung mit Fernwärme anschließen und in den Mietwohnungen funkablesbare Mess- und Ablesegeräte installieren, müssen die Mieter diese Modernisierungsmaßnahme dulden. Das gilt, obwohl Heizkostenverteiler den Gebrauchswert der Wohnung nicht unmittelbar erhöhen. Geräte, die den Wärmeverbrauch der Heizung erfassen, sind jedoch in Mehrfamilienhäusern gesetzlich vorgeschrieben und vom energiesparenden Anschluss an die Fernwärmeversorgung nicht zu trennen.

Modehaus statt Mieterfamilie?

Räumungsklage zu Gunsten eines benachbarten Modehauses scheitert vorerst beim Bundesgerichtshof

Die 7-Zimmer-Wohnung einer Familie in St. Blasien wurde zum Zankapfel. Die Vermieterin, eine Handelsgesellschaft, kündigte den Mietvertrag. Sie ist persönlich und wirtschaftlich "verbandelt" mit einer weiteren Handelsgesellschaft, die im Nachbargebäude ein Modehaus betreibt.

Den Mietern schrieb die V-KG, sie wolle das Gebäude abreißen, damit die Inhaberin des Modehauses ihr Geschäft erweitern könne. Durch das langfristige Verpachten von Gewerberäumen an das Modehaus könne sie, die V-KG, einen deutlich höheren Ertrag erwirtschaften.

Die Mieter wehrten sich gegen die Kündigung. Zunächst hatte die Räumungsklage der Hauseigentümerin zwar Erfolg. Doch der Bundesgerichtshof war mit diesem Urteil nicht einverstanden und hob es auf (VIII ZR 243/16). Eine so genannte "Verwertungskündigung" sei nur gerechtfertigt, wenn dem Vermieter beim Fortbestand des Mietverhältnisses "erhebliche wirtschaftliche Nachteile" drohten.

Die Vorinstanz habe betont, dass die Vermieterin ihre Mieteinnahmen langfristig sicherstellen müsse. Wenn das genügen würde, um einen "erheblichen wirtschaftlichen Nachteil" zu bejahen, wäre eine Verwertungskündigung schon dann gerechtfertigt, wenn der Eigentümer einer vermieteten Wohnung mit dieser nicht nach Belieben verfahren könne. Das widerspräche dem Mietrecht, das für Verwertungskündigungen hohe Hürden setze.

Aus dem Eigentum an einer Immobilie sei kein uneingeschränkter Anspruch auf Gewinnoptimierung abzuleiten. Anders formuliert: Es gebe keinen Rechtsanspruch der Vermieterin, ohne Rücksicht auf die Belange der Mieter das Gebäude so zu nutzen, wie es den größtmöglichen Vorteil verspreche.

Zudem habe die V-KG die Interessen ihrer Schwestergesellschaft im Kündigungsschreiben nicht erwähnt. Bei der Prüfung der Wirksamkeit der Kündigung dürfe das Gericht aber nur die im Kündigungsschreiben angeführten Gründe berücksichtigen. Die Vorinstanz müsse sich gemäß diesen Richtlinien noch einmal mit dem Rechtsstreit befassen.

Miete pünktlich gezahlt

Kurzartikel

Zahlen Mieter mehrmals nacheinander die Miete am dritten Werktag des Monats bar bei ihrer Sparkasse ein und erteilen gleichzeitig einen Überweisungsauftrag, haben sie pünktlich gezahlt. Ob ein Zahlungsverzug vorliegt, der eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, hängt nämlich vom Zeitpunkt der Überweisung ab und nicht vom Eingang des Geldes auf dem Vermieterkonto. Eine anderslautende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam.

Schimmel durch Duschen

Kurzartikel

Mieter dürfen die Miete nicht wegen eines Mietmangels - hier: Schimmelbefall im Bad - mindern, den sie selbst verursacht haben. Ist ein Bad mit einer Wanne ohne Duschaufsatz ausgestattet und die Wand darüber nur halbhoch gefliest, stellt es eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache dar, im Stehen zu duschen: Auf diese Weise entstehen zwangsläufig Feuchtigkeitsschäden, weil die tapezierte Wand über den Fliesen ständig durchfeuchtet wird.

Zwangsräumung 13 Jahre aufgeschoben

Kommunale Vermieterin wartet zu lange und verwirkt so ihr Recht auf Räumung

Eine Gemeinde bei München hatte im Jahr 2000 eine kommunale Wohnung an ein Ehepaar mit zwei Kindern vermietet. Von Anfang an zahlten die Mieter unpünktlich. Schließlich kündigte die Gemeinde aus diesem Grund das Mietverhältnis. Im Mai 2003 erklärte das Amtsgericht wegen der Mietrückstände von 3.671 Euro eine Räumung für rechtens.

Trotzdem sah die Gemeinde von der Zwangsräumung ab, weil sich die Eltern- und Jugendberatungsstelle des Landratsamts für die Familie einsetzte. Die Berater fürchteten, die Kinder der Mieter würden durch einen Umzug "entwurzelt". Die Tochter wurde damals sozialpädagogisch betreut. Der kleine Sohn hatte nach einigen Problemen in der örtlichen Grundschule gerade erst zu einem regulären Schulalltag gefunden.

Auch nach dem Räumungsurteil zahlte das Ehepaar nur unregelmäßig und unvollständig Miete. Trotzdem war die Gemeinde sehr geduldig. Erst im März 2016 mahnte die Vermieterin die Mieter, die Zahlungsrückstände auszugleichen. "Nach Durchsicht der Mieterkonten" fehle die "Soll-Miete für Januar, Februar und März", schrieb die Gemeinde. Ende 2016 beauftragte sie einen Gerichtsvollzieher damit, die Wohnung zu räumen.

Dagegen klagten nun die Mieter und hatten mit ihrer "Vollstreckungsabwehrklage" beim Amtsgericht München Erfolg (424 C 26626/16). Die Gemeinde habe ihr Recht verwirkt, das Urteil von 2003 umzusetzen und die Wohnung räumen zu lassen, stellte das Amtsgericht fest. 2003 habe sie das Urteil auf Anraten der Eltern- und Jugendberatungsstelle nicht durchgesetzt, wenngleich das als Aufschub und nicht auf Dauer gedacht war. Danach habe die Vermieterin jedoch über ein Jahrzehnt nichts unternommen.

Deshalb hätten die Mieter nicht damit rechnen müssen, dass die Gemeinde nun doch die Räumung verlange. Vielmehr habe selbst die schriftliche Abmahnung das Ehepaar noch in dem Glauben bestärkt, dass die Vermieterin darauf verzichte. Immerhin sei da von "Mieterkonten" die Rede und von "Soll-Miete". Die Gründe, die die Gemeinde seinerzeit bewogen, die Zwangsräumung aufzuschieben, bestünden schon lange nicht mehr. Dennoch habe sie daraus keine Konsequenzen gezogen und das Räumungsurteil nicht vollstreckt. Also durften die Mieter darauf vertrauen, dass die Gemeinde weiterhin so verfahre.

Attentat auf Vermieter-Hund

Der Tierquälerei beschuldigter Mieter fordert Schadenersatz für eine unberechtigte Kündigung

Seit 2009 wohnte das Ehepaar W im Erdgeschoss eines Münchner Mehrfamilienhauses. Im Einfamilienhaus auf dem Grundstück gleich nebenan lebte die Vermieterin mit mehreren Hunden. Die Tiere gingen mit ihrem Bellen offenbar allen Bewohnern des Mietshauses auf den Geist, ein Hund besonders. Jedenfalls schickten mehrere Mietparteien, darunter auch das Ehepaar W, der Vermieterin 2012 diesen Brief:

"Bitte finden sie eine Lösung, das dauerhafte Bellen ihres Hundes einzuschränken. Der momentane Zustand ist mehr als unzumutbar. Es ist, gerade bei schönem Wetter, nicht möglich, draußen auf der Terrasse/den Balkonen ein normal gesprochenes Wort zu verstehen."

Nichts änderte sich. Drei Jahre später jaulte der besagte Hund so erbärmlich vor Schmerzen, dass ihn die Vermieterin in die Tierklinik brachte. Dort stellte der Tierarzt fest, dass das Tier mit ätzender Säure bespritzt worden war. Da die Hundehalterin Herrn W kurz vor dem Vorfall in der Nähe des Hundes gesehen hatte, beschuldigte sie ihn und erstattete Anzeige wegen Tierquälerei. Das Ermittlungsverfahren wurde aus Mangel an Beweisen bald wieder eingestellt.

Doch da hatte die Vermieterin dem Ehepaar W längst fristlos gekündigt, weil Herr W am Gartenzaun einen "hinterhältigen Säureanschlag" auf ihren Hund verübt habe. Herr W wies die Vorwürfe in mehreren Schreiben zurück und widersprach der Kündigung. Dennoch zog das Ehepaar zehn Wochen später aus. W verklagte die Vermieterin auf Rückzahlung einer halben Monatsmiete und Schadenersatz für die Umzugskosten, weil die Kündigung unbegründet gewesen sei.

Darauf habe W keinen Anspruch, urteilte das Amtsgericht München (411 C 45/16). Wenn seine Behauptung zuträfe, dass der Kündigungsgrund an den Haaren herbeigezogen sei, hätte er nicht umziehen müssen. Gegen eine offenkundig unberechtigte Kündigung hätte der Mieter erfolgreich klagen können. Stattdessen habe das Ehepaar W die Wohnung freiwillig geräumt. Der Schaden in Form der Umzugskosten sei also letztlich nicht auf die Kündigung zurückzuführen. Daher bestehe kein Anspruch auf Schadenersatz.

Mieter müssen Kontrolle der Rauchmelder dulden

Kurzartikel

Kommt ein Techniker im Auftrag des Vermieters, um in den Mietwohnungen die Rauchmelder zu überprüfen, sind Mieter verpflichtet, ihn in ihre Wohnung zu lassen. Das ist tagsüber von 8 Uhr bis 18 Uhr zumutbar. Wenn der Besuch des Technikers mindestens zwei Wochen vorher schriftlich oder per Aushang angekündigt wurde, müssen ihn die Mieter akzeptieren — andernfalls riskieren sie eine Geldbuße (Ordnungsgeld).

"Vorläufige Leistungen" für die Wohnung

Hilfeempfänger erhebt Verfassungsbeschwerde gegen eine Entscheidung des Landessozialgerichts

Das Jobcenter bewilligte einem Hartz-IV-Empfänger nur reduzierte Leistungen für die Kosten von Unterkunft und Heizung. Denn der Sachbearbeiter nahm an, dass der Mann mit seiner Freundin in einer Bedarfsgemeinschaft lebte. Gegen den Bescheid wehrte sich der Mann und beantragte beim Sozialgericht einstweiligen Rechtsschutz.

Tatsächlich verpflichtete das Sozialgericht das Jobcenter, dem Hilfeempfänger vorläufig die höheren Leistungen für Alleinstehende zu gewähren. Vorläufig, d.h. bis zur endgültigen Entscheidung im Rechtsstreit zwischen Jobcenter und Hartz-IV-Empfänger darüber, ob hier eine Bedarfsgemeinschaft bestand oder nicht.

Diesmal legte das Jobcenter Beschwerde ein und bekam vom Landessozialgericht (LSG) Recht. Begründung: Solange noch keine Räumungsklage erhoben sei, drohe dem Hartz-IV-Empfänger wegen der reduzierten Leistungen nicht die Obdachlosigkeit. Daher bestehe keine Notwendigkeit, ihm im Eilverfahren vorläufig höhere Leistungen zuzubilligen.

Nun war wieder der Hilfeempfänger am Zug: Er erhob gegen die Entscheidung des LSG Verfassungsbeschwerde und rügte, sie habe sein Recht auf effektiven Rechtsschutz verletzt. Das LSG habe den Fall zu schematisch beurteilt, fand das Bundesverfassungsgericht, und verwies die Sache zurück (1 BvR 1910/12). Leistungen für Unterkunft und Heizung sollten nicht nur Wohnungslosigkeit verhindern, sondern angemessene Kosten abdecken und so das Existenzminimum sichern. Dazu gehöre es auch, in der gewählten Wohnung bleiben zu können.

In Eilverfahren zu den Kosten der Unterkunft und Heizung müssten Sozialgerichte daher prüfen, welche negativen Folgen reduzierte Leistungen für die Betroffenen haben könnten. Da gehe es nicht nur um Obdachlosigkeit. Vorläufiger Rechtsschutz sei zu gewähren, wenn Antragstellern andernfalls eine erhebliche Verletzung ihrer Rechte drohe, die durch die Entscheidung in der Hauptsache nicht mehr beseitigt werden könne.

Das LSG habe jedoch die "Eilbedürftigkeit vorläufiger Leistungen" allein davon abhängig gemacht, ob der Vermieter schon eine Räumungsklage eingereicht habe. Nachteile oder gar Obdachlosigkeit drohten aber nicht erst dann, wenn das Mietverhältnis bereits wegen Zahlungsschwierigkeiten des Hilfeempfängers gekündigt und Räumungsklage erhoben wurde. Zu diesem Zeitpunkt sei der Verlust der Wohnung häufig gar nicht mehr zu verhindern.

Mieterhöhung und Wohnfläche

Bestreiten Mieter die bei der Mieterhöhung vorausgesetzte Wohnfläche, müssen sie eine abweichende Fläche angeben

2010 hatte Frau D eine Dachwohnung in Mainz gemietet. Im Wohnungsinserat der Vermieterin war die Wohnfläche der 3-Zimmer-Wohnung mit 90 qm angegeben, im Mietvertrag stand dazu nichts. 2014 erhielt die Mieterin ein Schreiben der Hauseigentümerin, in dem sie eine Mieterhöhung von 738 Euro auf 798 Euro ankündigte. Ihren Berechnungen legte die Vermieterin eine Wohnfläche von 92,54 qm zugrunde — wie schon bei den Betriebskostenabrechnungen zuvor.

Die Mieterin akzeptierte die Mieterhöhung nicht, bezweifelte die angegebene Wohnfläche und forderte von der Hauseigentümerin einen Beleg. Den bekam Frau D nicht. Stattdessen klagte die Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung, zunächst ohne Erfolg.

Denn das Landgericht fand, die Hauseigentümerin hätte die tatsächliche Wohnungsgröße beweisen müssen. Mieter müssten bei einer Mieterhöhung nicht die Wohnung selbst vermessen. Das wäre Frau D wegen der Dachschrägen ohnehin nur mit fachlicher Beratung gelungen.

Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Er hob das Urteil auf und verwies den Rechtsstreit ans Landgericht zurück (VIII ZR 181/16). Da die Miete vier Jahre lang unverändert blieb, sei das Anliegen der Vermieterin berechtigt, nun die Miete heraufzusetzen. Bei der Berechnung sei die Wohnfläche von 92,54 qm zugrunde zu legen.

Anders als das Landgericht meine, genüge es nicht, wenn die Mieterin die von der Vermieterin angegebene Wohnfläche lediglich pauschal bestreite. Frau D hätte vielmehr selbst eine bestimmte Wohnfläche vortragen müssen. Behaupte ein Vermieter eine bestimmte Wohnfläche, müsse der Mieter darauf "substanziiert" erwidern, d.h. mit näheren Angaben. Für Mieter sei es durchaus möglich und zumutbar, die Wohnungsgröße überschlägig zu vermessen und einen abweichenden Flächenwert zu benennen.

Das gelte auch für Mieter von Wohnungen mit Dachschrägen und einer Loggia. In einer Dachwohnung sei es zwar komplizierter als üblich, die Wohnfläche zu ermitteln. Um die von der Vermieterin vorgetragene Zahl wirksam zu bestreiten, hätte Frau D aber keinen Bausachverständigen engagieren müssen. Es hätte schon genügt, den behaupteten 92,54 qm das Ergebnis einer laienhaften Messung entgegenzuhalten. Das habe Frau D versäumt.

Lärmende Nachbarn?

Im Prozess um Mietminderung wegen Lärms muss nicht der Mieter, sondern das Gericht die Ursache des Problems klären

Mieter P wohnt in einem Mehrfamilienhaus. Bei der Hauseigentümerin hatte er sich schon öfter über unzumutbare Lärmbelästigungen im Haus beschwert. P schrieb sogar ein so genanntes Lärmprotokoll und hielt genau fest, wann er "Getrampel", "Möbelrücken" oder "Klopfgeräusche" hörte. Seiner Ansicht nach kamen die Geräusche aus der darüber liegenden Wohnung.

Weil die Vermieterin nichts unternahm, minderte P schließlich die Miete. Damit verschlimmerte er erst einmal seine Situation. Denn die Vermieterin kündigte ihm nun wegen Mietrückstands und erhob Räumungsklage. Obwohl Zeugen bestätigten, wie hoch der Geräuschpegel im Haus war, ergriff das Landgericht Partei für die Vermieterin: Wer den Lärm verursache, sei nicht bewiesen. Das Gebäude sei eben sehr "hellhörig".

P wehrte sich gegen diese Entscheidung und bekam vom Bundesgerichtshof Recht (VIII ZR 1/16). Die Bundesrichter hoben das Urteil auf und verwiesen den Rechtsstreit ans Landgericht zurück. Unverständlich fanden sie, wie die Vorinstanz zu dem Ergebnis kam, dass der Mieter nicht berechtigt war, die Miete wegen des Lärmproblems zu kürzen. Grundsätzlich müssten Mieter in so einem Fall nur die Art und den Umfang der Lärmstörungen beschreiben: was, wann, wie lange.

Sie müssten aber nicht zusätzlich die Ursache dieser Störungen korrekt benennen. Vielmehr sei es Sache des Gerichts, in dieser Sache Beweis zu erheben. Da P sich über unzumutbaren Lärm beklage, komme rücksichtsloses Verhalten von Mitbewohnern in Betracht. Aber auch mangelhafter Schallschutz könnte der Grund für das Problem sein oder eine Kombination aus beiden Gründen. Diese Frage hätte das Landgericht klären müssen.

War die Mietkürzung berechtigt, darf die Vermieterin nicht wegen Mietrückstands kündigen. P musste also seine Wohnung erst einmal nicht räumen und hat - mindestens - einen Aufschub bis zur endgültigen Entscheidung des Landgerichts erreicht.

Eigenbedarfskündigung für den Sohn

Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben nicht erläutern, ob für den Sohn auch alternativer Wohnraum in Frage kommt

Mit Frau und zwei Kindern wohnt der Sohn des (2014 verstorbenen) Hauseigentümers im ersten Stock eines Drei-Familien-Hauses. Die Dachgeschosswohnung steht seit 2010 leer. Im Erdgeschoss lebt seit über 20 Jahren ein älteres Ehepaar. 2013 kündigte der Hauseigentümer den Mietern wegen Eigenbedarfs.

Im Kündigungsschreiben erläuterte er seine Pläne: Sein Sohn brauche für die Familie mehr Platz und wolle die Wohnungen im Erdgeschoss und im Obergeschoss zusammenlegen. Wegen einer Erkrankung benötige der Sohn ein Schlafzimmer für sich alleine und auch die kleine Tochter solle endlich ein eigenes Zimmer bekommen.

Die Mieter akzeptierten die Kündigung nicht und bemängelten unter anderen, dass das Kündigungsschreiben die Räume im Dachgeschoss nicht erwähne. Der Sohn des Vermieters könnte doch auch diese Räume nutzen. Der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte diesen formellen Einwand gegen die Kündigung für gegenstandslos (VIII ZR 270/15).

Vermieter müssten bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs nur die Person angeben, für die sie die Wohnung benötigten (= den "Begünstigten"), und das Interesse benennen, das diese Person an der Wohnung habe. Das sei hier geschehen. Das Kündigungsschreiben müsse keine Ausführungen dazu enthalten, ob für den Begünstigten alternativer Wohnraum im Haus in Frage käme. Das sei hier auch deshalb überflüssig, weil das Ehepaar die Verhältnisse im Haus sehr gut kenne.

Dass die Familie nicht das Dachgeschoss mit kleinen Räumen und Dachschrägen bewohnen wolle, sei gut nachvollziehbar. Und die Kinder sollten direkten Zugang zum Garten haben. Im Prinzip sei daher die Kündigung gerechtfertigt, urteilte der BGH.

Trotzdem verwies der BGH den Rechtsstreit zurück an die Vorinstanz. Denn die Mieter machten geltend, für den 1930 geborenen, demenzkranken Senior wäre ein Umzug eine unzumutbare Härte. Mit diesem Einwand müsse sich die Vorinstanz auseinandersetzen, so der BGH. Sei er berechtigt, wäre die Räumungsklage trotz begründeten Eigenbedarfs abzuweisen.

Risse in der Zimmerdecke

Kurzartikel

Vermieter können vom Mieter nicht verlangen, Risse in den Zimmerdecken der Mietwohnung auf eigene Kosten zu beseitigen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter laut Mietvertrag dazu verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Das begründet keine Verpflichtung des Mieters, größere Schäden an der Bausubstanz instand setzen zu lassen. Das ist Sache des Vermieters.

Duschgelflecken an Natursteinfliesen

Im Badezimmer ist der Gebrauch von Körperpflegemitteln nicht zu vermeiden

Als die Mieter umzogen, kam es zum Streit um die Rückzahlung der Mietkaution. Die Vermieterin kündigte an, sie werde die Kaution mit dem Anspruch auf Schadenersatz für Schäden an der Mietsache verrechnen. Denn im Duschbereich des Badezimmers blätterten die Natursteinfliesen ab.

Das mit dem Fall befasste Amtsgericht Brandenburg beauftragte einen Sachverständigen damit, die Schäden zu begutachten. Der Experte erläuterte, dass das Natursteinmaterial im Bad Allzweckreiniger und Körperpflegemittel schlecht vertrage. Diese Mittel verursachten das Abblättern und die Flecken an den Fliesen.

Daraufhin verneinte das Amtsgericht Brandenburg einen Anspruch der Vermieterin auf Schadenersatz (31 C 179/14). Hier handle es sich nicht um Schäden an der Mietsache, für die Mieter einstehen müssten, sondern um ganz normale Gebrauchsspuren durch das Benutzen einer Dusche. Dass dabei Duschgele oder Shampoos verwendet werden, gehöre der Natur der Sache nach zum üblichen Gebrauch eines Badezimmers.

Ablagerungen von Kalk oder Farbflecken seien im Bad gar nicht zu vermeiden, jeder verschütte gelegentlich mal ein Duschgel. Nicht imprägnierte Natursteinfliesen seien in dieser Hinsicht besonders empfindlich und damit für ein Badezimmer nicht sonderlich gut geeignet. Zudem habe die Vermieterin die Mieter nicht einmal darauf hingewiesen, dass dem Naturstein durch Körperpflegemittel dauerhafte Schäden drohten.

Wasserverbrauch sprunghaft gestiegen

Mieter bestreiten wegen unerklärlichen Mehrverbrauchs die Betriebskostenabrechnung

2012 verbrauchte das Rentnerehepaar weniger als 70 Kubikmeter Wasser, 2014 war es genauso. Das entspricht dem durchschnittlichen Pro-Kopf-Verbrauch. Doch 2013, im Jahr dazwischen, sollte das Paar die vierfache Menge Wasser verbraucht haben: So stand es jedenfalls in der Betriebskostenabrechnung der Vermieterin.

Das könne nicht stimmen, erklärten die Mieter: Sie hätten sich nicht anders verhalten als sonst. Das Ehepaar lehnte es ab, die Betriebskosten zu begleichen. Die Zahlungsklage der Vermieterin scheiterte beim Landgericht Rostock (1 S 198/16). Sie habe nicht belegen können, dass der strittige Mehrverbrauch den Mietern anzulasten sei, so das Landgericht. Die Kosten für den geschätzten Mindestverbrauch habe das Ehepaar bezahlt.

Dafür, dass der Wasserverbrauch in der Wohnung signifikant gestiegen sei, gebe es keine vernünftige Erklärung, die den Mietern zuzurechnen wäre. Plausibel erklären lasse sich der plötzlich außergewöhnlich hohe Verbrauch dagegen durch Mängel der Toilettenspülung und des Boilers, für deren Instandhaltung grundsätzlich die Hauseigentümerin zuständig sei. Dass es im Oktober 2013 einschlägige Beschwerden der Mieter und Reparaturversuche der Vermieterin gegeben habe, stehe fest.

Die Mieter hätten glaubwürdig geschildert, dass ihnen die Ursache des Wasserverlustes erst klar geworden sei, als Bekannte sie auf den Defekt der Spülung hinwiesen. Anschließend hätten sie der Vermieterin den Mietmangel sofort angezeigt. Das habe die Vermieterin bezweifelt, aber nicht widerlegt. Eine Pflichtverletzung wäre den Mietern nur vorzuwerfen, wenn sie wider besseres Wissen den Defekt der Hauseigentümerin nicht gemeldet und so verhindert hätten, dass eine Reparatur den Mehrverbrauch rechtzeitig stoppte. Dann müssten sie den Mehrverbrauch bezahlen.

Mieter fordert Maklerprovision zurück

Der Makler war vor der Vereinbarung mit dem Mieter vom Vermieter beauftragt worden, die Wohnung zu vermitteln

Der Makler hatte zuerst versucht, das Mehrparteienhaus im Auftrag des Eigentümers zu verkaufen. Da das nicht gelang, bat ihn der Hauseigentümer, Mieter für die Erdgeschosswohnung zu suchen. Auf ein Online-Inserat des Maklers meldete sich Herr X. Weil der Makler ausdrücklich erklärte, ohne Provisionsvereinbarung werde er den Bewerber nicht als Mieter vorschlagen, unterzeichnete der Wohnungsuchende die Vereinbarung.

Der Mietvertrag kam zustande, Herr X zahlte an das Maklerbüro die geforderte Provision von 1.500 Euro. Zwei Monate später meldete sich der Deutsche Mieterbund beim Makler und forderte im Namen von Herrn X die Provision zurück. Begründung: Da der Makler im Auftrag des Vermieters handelte, hätte er vom Mieter keine Maklergebühr kassieren dürfen.

Der Makler lehnte die Rückzahlung ab: Man könne das Wohnungsvermittlungsgesetz nicht so auslegen, dass es ihm als Makler kaum mehr möglich sei, den Aufwand vergütet zu bekommen. Mit diesem Argument kam er jedoch beim Amtsgericht Freiburg nicht durch: Es verurteilte den Makler dazu, die 1.500 Euro plus Zinsen zurückzuzahlen (5 C 1869/16).

Der Makler könne sich nicht darauf berufen, dass er mit dem Wohnungsuchenden Maklerprovision vereinbart habe. Dieser Vertrag sei nichtig. Denn der Makler habe schon vor dem Vertragsschluss mit X vom Vermieter den Auftrag erhalten, dessen Wohnung anzubieten. Dann dürfe er laut Wohnungsvermittlungsgesetz für diese Wohnung keine Provision von Mietinteressenten verlangen.

Nach der jetzt gültigen Rechtslage dürfe ein Wohnungsvermittler von Wohnungsuchenden nur Provision fordern und kassieren, wenn er ausschließlich in deren Interesse tätig werde. Das setze voraus, dass der Makler noch keinen Auftrag vom Vermieter habe, wenn er vom Wohnungsuchenden einen Suchauftrag erhalte.

Heizkörper defekt?

Wird ein Heizkörper nur in der oberen Hälfte warm, verfälscht das nicht die Heizkostenabrechnung

Ein Mieter erhob Einwände gegen die Heizkostenabrechnung seines Vermieters: Die Heizkörper erwärmten sich nur im oberen Bereich. Die Heizkostenverteiler seien oben angebracht und registrierten daher nur den Verbrauch im oberen, warmen Bereich. Die Messergebnisse könnten nicht stimmen, wenn unberücksichtigt bleibe, dass die Heizkörper in der unteren Hälfte ständig kalt seien.

Das ändere nichts an der Richtigkeit der Verbrauchsmessung, erklärte ihm das Amtsgericht Hanau (37 C 393/13). Laut "Handbuch der Heizkostenabrechnung" seien elektronische Heizkostenverteiler im oberen Drittel zu montieren, idealerweise in ca. 70 Prozent der Gesamthöhe des Heizkörpers. Das sei also korrekt. Und eine kühlere Unterseite stelle weder einen Defekt der Heizanlage dar, noch verfälsche sie die Abrechnung. Daher müsse der Mieter den geforderten Betrag zahlen.

Heißes Wasser sei weniger dicht, das führe zu einer Art von Schichtung. Oft gebe das obere Drittel mehr (oder ausschließlich) Wärme ab, während sich das Wasser beim Durchlauf nach unten abkühle. Werde mehr geheizt, verteile sich die Wärme gleichmäßiger, weil höherer Wasserdurchlauf das Ventil stärker öffne. Auch das sei normal. All diese Umstände würden von den Sensoren der Heizkostenverteiler berücksichtigt.

Es könne zwar auch vorkommen, dass sich ein Heizkörper wegen eines fehlerhaften Ventils nur teilweise erwärme, weil es die Durchlaufgeschwindigkeit des Wassers verringere. Auch das werde aber bei der Messung registriert. In diesem Fall könnte der Mieter eventuell einen Mangel der Mietsache geltend machen, wenn die Wohnung nicht gut genug geheizt würde. Die Heizkostenabrechnung stelle das aber nicht in Frage.