Wohnen und Miete

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Streit um Zahlung der Mietnebenkosten

Genaue Aufschlüsselung erforderlich

Die Betriebskosten für eine vermietete Wohnung werden meist per Vertrag auf den Mieter abgewälzt. Fehlt eine solche Vereinbarung, so muss der Vermieter diese Kosten übernehmen.

In dem vor dem Landgericht Osnabrück verhandelten Fall hatte ein Mieter die Zahlung der Nebenkosten verweigert, obwohl er sich dazu vertraglich verpflichtet hatte. Seine Begründung: Es sei nicht nachvollziehbar, was alles zu den "sonstigen Betriebskosten" zähle, die er laut Mietvertrag zu tragen habe. Dazu rechne der Vermieter nach seiner Kenntnis auch die Unkosten für das hauseigene Schwimmbad und die Sauna. Diese Ausgaben dürften aber nicht als Betriebskosten behandelt werden.

Das Gericht stellte klar, dass auch die Kosten für Sauna und Schwimmbad grundsätzlich unter die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten fallen (11 S 160/94). Allerdings könne der Mieter im konkreten Fall die Zahlung der Betriebskosten verweigern, da der Vermieter nicht eindeutig angegeben habe, wozu er die Zahlungen verwende. Die allgemeine Formulierung "sonstige Betriebskosten" sei zu ungenau gehalten und erlaube dem Mieter, die Nebenkosten zunächst nicht zu zahlen.

Mieterin möchte "Zweithund"

Der Vermieter lehnt ab: Die Wohnung sei zu klein für zwei Hunde

Eine Berliner Hundehalterin lebt in einer ca. 50 qm großen Wohnung. Der Vermieter hatte der Tierhaltung zugestimmt. Die kleine Mischlingshündin der Mieterin war schon zehn Jahre alt und krank. Da die Frau befürchtete, das Tier könnte bald sterben, wollte sie sich einen zweiten Hund zulegen. Im Tierheim suchte sie einen etwas größeren Mischling aus und bat den Vermieter um die Erlaubnis, einen weiteren Hund anzuschaffen.

Doch dieses Mal wies der Vermieter ihre Bitte ab. Auch die Klage der Mieterin auf Zustimmung blieb beim Landgericht Berlin erfolglos (66 S 310/19). Einen Hund zu halten, gehöre grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, betonte das Landgericht. Wenn es aber um einen "Zweithund" gehe, stehe dem Vermieter ein größerer Entscheidungsspielraum zu als bei der Frage, ob Hundehaltung überhaupt zulässig sei.

Der Vermieter habe sein striktes "Nein" zum zweiten Hund absolut nachvollziehbar begründet. Hunde balgten miteinander und verbellten sich gegenseitig. Die Lärmbelastung für die Mitmieter steige also durch einen zweiten Hund, zudem werde die Wohnung verstärkt abgenutzt. Das gelte erst recht für eine so kleine Wohnung, in der eigentlich ein Hund schon zu wenig Auslauf habe. Da Hundehaltung aber prinzipiell erlaubt sei, könne die Mieterin nach dem Tod ihrer Mischlingshündin sofort für Ersatz sorgen.

Schäden in der Mietwohnung

Der Vermieter kann dafür Schadenersatz verlangen, obwohl er die Wohnung unrenoviert verkauft hat

Nachdem sie die Betriebskostenabrechnung erhalten hatten, kündigten die Mieter das Mietverhältnis. Sie zahlten keine Miete mehr und schickten die Wohnungsschlüssel dem Anwalt des Vermieters. Als der Wohnungseigentümer anschließend die Räume besichtigte, entdeckte er erhebliche Schäden. Laut Kostenvoranschlag einer Fachfirma sollte es 2.885 Euro kosten, sie zu beheben.

Von den Ex-Mietern forderte der Eigentümer, sie müssten die Renovierung finanzieren. Dann verkaufte er aber die Wohnung, ohne die Mängel zu beheben. Denn der Käufer wollte die Wohnung umbauen und war an Renovierungsmaßnahmen nicht interessiert.

Das teilte er auch den ehemaligen Mietern mit. Nun müssten sie für die Schäden nicht mehr geradestehen, freuten sich die Eheleute — allerdings zu früh.

Die Klage des Vermieters auf Ausgleich der Mietrückstände und Schadenersatz hatte nämlich beim Landgericht Darmstadt Erfolg (6 S 243/18). Dass die Ex-Mieter den Mietrückstand ausgleichen müssten, verstehe sich von selbst, so das Landgericht. Der Vermieter könne aber auch Ersatz für die Schäden an der Mietsache verlangen. Für Schäden an der Mietsache schuldeten Mieter auch dann Ersatz, wenn der Eigentümer anschließend die Mietsache verkaufe.

Wenn eine Sache beschädigt wurde, sei es nicht unzulässig, fiktive Kosten für die Mängelbeseitigung geltend zu machen. Fiktiv nenne man die Kosten, wenn die Mängel nicht wirklich behoben wurden. Das lag im konkreten Fall daran, dass der Wohnungskäufer auf die Renovierung verzichtet habe. Das sei aber dessen Entscheidung, die sich nicht auf die Rechtsposition des Vermieters auswirke.

"Umfassend modernisierte" Wohnung?

Berliner Mieter beruft sich auf die Mietpreisbremse, der Vermieter auf hohen Renovierungsaufwand

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten und auch nicht für die Erstvermietung von Bestandswohnungen, wenn diese "umfassend modernisiert" wurden. Wie ist diese Bedingung zu verstehen? Darum wurde vor Gericht gestritten, weil ein Berliner Vermieter bei der Neuvermietung die monatliche Nettokaltmiete von 373,44 Euro auf 1.430 Euro erhöht hatte.

2016 hatte er die 130 qm große Wohnung neu vermietet. Für die Sanierung hatte der Eigentümer rund 108.800 Euro ausgegeben. Das rechtfertige die aktuelle Miethöhe, fand das Amtsgericht. Gegen diese Entscheidung legte der Mieter Berufung ein und erreichte beim Landgericht Berlin zumindest einen Teilerfolg (65 S 25/18).

Ein großer Teil des Investitionsaufwands sei darauf zurückzuführen, dass der Vermieter die Wohnung "kernsanieren" musste, erklärte das Landgericht. Sie sei nämlich von 1971 bis Ende 2014 ständig von einem Mieter bewohnt und nie renoviert worden. Daher habe der Vermieter auch reine Instandsetzungsmaßnahmen durchführen müssen, die nur den früher bestehenden Zustand wiederherstellten. Das stelle keine Modernisierung dar.

Umfassend sei Modernisierung, wenn ihr Umfang dem Aufwand für einen Neubau nahekomme. Finanziell ausgedrückt: Die Investition müsse mindestens bei einem Drittel des Aufwands liegen, der für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlich sei. Das sei die quantitative (Kosten-)Seite des Begriffs "umfassend".

Wesentlich sei aber auch die qualitative Seite, d.h. die Auswirkungen der Maßnahmen auf den Wohnwert. Modernisierung müsse den Wohnwert in mehreren wichtigen Bereichen verbessern (z.B. geringerer Energieverbrauch, neue Sanitäranlagen, neue Elektroinstallation etc.).

Das treffe im konkreten Fall nur teilweise zu: Der Vermieter habe die Elektroinstallation erneuert, eine neue Heizung und ein modernes Bad einbauen lassen. Das seien Modernisierungsmaßnahmen. Alles in allem liege hier jedoch keine "Erstvermietung nach umfassender Modernisierung" vor. Den (fast) vierfachen Betrag zu verlangen, sei keinesfalls gerechtfertigt.

Einbauten des Vormieters

Der Vermieter darf die Einbauten bei einer Mieterhöhung als "wohnwertsteigernd" berücksichtigen

Der Vormieter einer Berliner Altbauwohnung hatte in den Räumen hochwertigen Stuck freigelegt, das Bad renoviert und einige Einbauten vorgenommen. Mit dem neuen Mieter P einigte er sich auf eine Ablöse dafür. Einige Jahre nach dem Einzug von Herrn P forderte der Vermieter mehr Miete.

Als der Mieter das Schreiben studierte, fiel ihm auf, dass der Hauseigentümer die Einbauten des Vormieters als Erhöhung des Wohnwerts berücksichtigt hatte. So nicht, dachte P. Er wehrte sich gegen die Mieterhöhung und verwies darauf, dass er für die Verbesserungen in der Wohnung bereits gezahlt hatte, nämlich Ablöse an den Vormieter.

Doch das Landgericht Berlin hielt die Mieterhöhung in der geforderten Höhe für gerechtfertigt: Der Mieter müsse ihr zustimmen (64 S 150/18). Wenn ein Mieter selbst etwas einbaue, z.B. eine Einbauküche, bleibe dies bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete "außen vor". Für Einbauten des Vormieters gelte das aber nicht.

Der Vormieter habe die von ihm eingebauten Sachen nicht mitgenommen. Daher gehörten sie jetzt dem Vermieter und dürften beim Wohnwert berücksichtigt werden. So sei das geregelt.

Dabei spiele es keine Rolle, welche Ablösevereinbarung der vorherige und der neue Mieter untereinander getroffen hätten. Wenn der Vermieter an dieser Vereinbarung nicht beteiligt sei - wie hier -, wirke sie sich nicht auf das neue Mietverhältnis aus.

Wachdienst gegen Gefahren der Großstadt?

Kosten für einen Sicherheitsdienst dürfen Vermieter nur auf die Mieter umlegen, wenn er wirklich notwendig ist

Ein Berliner Mieter protestierte gegen die Nebenkostenabrechnung seiner Vermieterin, weil er sich an den Kosten eines 24-Stunden-Wach- und Schließdienstes beteiligen sollte. Der Sicherheitsdienst sei überflüssig, fand der Mieter, die Kostenumlage daher unzulässig.

Doch die Vermieterin verwies auf den Mietvertrag: Demnach durften die Kosten für einen Sicherheitsdienst als "sonstige Betriebskosten" auf die Mieter umgelegt werden.

Prinzipiell sei eine Kostenumlage zulässig, erklärte das Landgericht Berlin, wenn sie vertraglich geregelt sei. Es gebe allerdings noch eine zweite Bedingung: Ein Concierge- und Wachdienst müsse auch tatsächlich notwendig sein (65 S 231/18). Um das zu belegen, genüge es nicht, auf die allgemeine Gefahrenlage (Kriminalität, Vandalismus etc.) zu verweisen, wie sie praktisch in jeder Großstadt bestehe.

Die Vermieterin hätte schon konkret begründen müssen, welche Risiken für die Mieter in diesem Mietshaus in Berlin Neu-Kölln eine Rund-um-die Uhr-Überwachung erforderlich machten.

Vor Gericht habe sie ausgeführt, es gehe ihr darum, Vandalismus-Schäden und das Ablagern von Sperrmüll am Hauseingang zu verhindern und allgemein das Mietshaus aufzuwerten. Das belege aber nicht, dass speziell für dieses Haus ein Sicherheitsdienst nötig sei. Im Vordergrund stehe dabei das Eigeninteresse der Vermieterin. Damit sei eine Kostenumlage auf die Mieter nicht zu rechtfertigen.

Unwirksames Mieterhöhungsverlangen

Die Mieterhöhung ist trotzdem vereinbart, wenn der Mieter der Forderung zugestimmt hat

Dresdener Vermieter erhöhten zwischen 2007 und 2013 vier Mal die Miete. Jedes Mal stimmte der Mieter hatte dem Mieterhöhungsverlangen zu und zahlte die erhöhte Miete. 2013 stellte sich heraus, dass die Vermieter bei ihrer Berechnung eine zu große Wohnfläche zugrunde gelegt hatten. Das war weder den Vermietern, noch dem Mieter klar gewesen.

Nun bereute der Mieter seine Nachgiebigkeit und forderte zu viel gezahlte Miete ab dem Jahr 2007 zurück, insgesamt ca. 6.000 Euro. Die Vermieter winkten ab und ließen es auf einen Rechtsstreit ankommen, den sie in letzter Instanz beim Bundesgerichtshof gewannen (VIII ZR 234/18).

Dabei hatte es beim Landgericht Dresden noch ganz gut für den Mieter ausgesehen: Zahlen müsse der Mieter nur eine Miete, die der tatsächlichen Quadratmeterzahl entspreche, hatte das Landgericht geurteilt. Die Mieterhöhungsverlangen seien wegen der falsch kalkulierten Wohnfläche unwirksam gewesen.

Dem widersprachen die Bundesrichter: Stimme der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, sei damit die Mieterhöhung vereinbart — das gelte unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsverlangen formell und inhaltlich korrekt war.

Erfolglos pochte der Mieter auf eine Anpassung des Mietvertrags: So sehe es eine Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 313 BGB) vor, wenn sich Vertragsparteien in Bezug auf wesentliche Grundlagen des Vertrags geirrt haben. Hier hätten alle Beteiligten die Wohnfläche falsch eingeschätzt, räumten die Bundesrichter ein. Daher käme grundsätzlich schon eine Vertragsanpassung in Betracht, nicht aber im konkreten Fall.

Für den Mieter sei es zumutbar, an der vereinbarten höheren Miete festzuhalten, weil der Irrtum nicht zu einem Nachteil für ihn geführt habe. Denn selbst auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche liege die erhöhte Miete noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Vermieter hätten also auf jeden Fall die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung verlangen können.

Räumungsklage gegen Unbekannt?

Gegen illegale Hausbesetzer hilft keine Räumungsklage, sondern die Polizei

Die Eigentümerin eines Einfamilienhauses beantragte bei der Justiz, ihr Haus sofort zu räumen: Da tummelten sich einige fremde Leute, erklärte sie. Sie wusste jedoch weder, wer die Bewohner waren, noch, wie viele Personen im Haus wohnten. Sie schätzte ihre Zahl auf sieben bis zehn.

Die ursprüngliche Mieterin habe den fremden Personen den Einzug erlaubt, so die Vermieterin, ohne sie vorher zu fragen oder zu informieren. Genauere Angaben zu den aktuellen Hausbewohnern könne sie nicht machen, weil ihr diese nicht die Tür öffneten und ihr keine Personendaten herausrückten. Die Räumungsklage richte sich daher allgemein gegen alle Bewohner des Hauses.

Das Oberlandesgericht Oldenburg lehnte es deshalb ab, ein Räumungsurteil zu fällen (5 W 247/95). Normalerweise müsse der Gegner in einem Rechtsstreit mit Namen und Anschrift genau bezeichnet werden. Ausnahmsweise genügten auch andere Merkmale, wenn sie es erlaubten, die Identität der gegnerischen Partei eindeutig festzustellen. Im konkreten Fall sei jedoch nicht einmal die Anzahl der in dem Haus dauerhaft lebenden Personen bekannt. Man könne also nicht zwischen den Hausbewohnern und Personen unterscheiden, die sich eventuell nur besuchsweise sich in dem Haus aufhalten. Eine Räumungsklage sei bei so einer ungewissen Lage unmöglich.

Allerdings müsse sich die Hauseigentümerin deshalb nicht mit der Hausbesetzung abfinden. Für illegale Hausbesetzer sei die Polizei zuständig.

Meckern verboten?

Hauseigentümer kündigte Mietern, die sich mit Kritik an der Nebenkostenabrechnung an Mitmieter wandten

Die Nebenkostenabrechnung des Vermieters für 2017/2018 war wesentlich höher ausgefallen als im vorhergegangenen Abrechnungszeitraum. Das kritisierte ein Euskirchener Ehepaar in einem Schreiben an die Mitmieter: Die Reinigungskosten seien um über 200 Prozent gestiegen, rechneten die Mieter vor, das sei "Wucher". Darauf sollte man den Vermieter mal aufmerksam machen, meinten sie.

Das sei "üble Nachrede" und beleidigend, fand der Vermieter. Er kündigte den Mietern fristlos, weil sie die anderen Mieter aufwiegelten und Unfrieden im Mietshaus stifteten.

Davon könne hier keine Rede sein, entschied dagegen das Amtsgericht Euskirchen: Es erklärte die Kündigung für unwirksam (33 C 63/19).

Mieter dürften sich mit der Betriebskostenabrechnung kritisch auseinandersetzen — vor allem dann, wenn die Kosten plötzlich explodierten. Vermieter könnten nicht erwarten, dass Abrechnungen prinzipiell widerspruchslos akzeptiert werden. In Mehrfamilienhäusern müssten sie auch damit rechnen, dass sich die Mieter zusammenschließen, um Konflikte im Zusammenhang mit dem Mietvertrag zu klären.

Alles in allem habe sich das Ehepaar sehr sachlich mit der Nebenkostenabrechnung befasst. In dem Schreiben finde sich keine reißerische oder beleidigende Bemerkung über den Vermieter. Den Begriff "Wucher" zu verwenden, verletze die Pflichten aus dem Mietvertrag nicht. Da den Mietern weder eine Vertragsverletzung, noch eine nachhaltige Störung des Hausfriedens vorzuwerfen sei, dürfe der Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen.

Hunde müssen im Mietshaus an die Leine!

Kurzartikel

Verstoßen Mieter hartnäckig gegen die Hausordnung, indem sie ihre Hunde im Garten des Mietsgebäudes neben dem Kinderspielplatz frei herumlaufen lassen, und missachten stur alle einschlägigen Beschwerden von Mitmietern und Abmahnungen des Vermieters, rechtfertigt dieses Fehlverhalten allemal eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und die angeordnete Räumung.

Untervermieten erlaubt?

Kurzartikel

Ist ein Mieter berufsbedingt häufig abwesend, hat er ein berechtigtes Interesse daran, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten. Trotzdem darf der Vermieter die Erlaubnis dafür verweigern, wenn ihm der Mieter Informationen vorenthält, die der Vermieter braucht, um den Antrag auf Untervermietung zu prüfen: Name und Geburtsdatum des potenziellen Untermieters, dessen letzte Anschrift und Berufstätigkeit.

Dringlicher Eigenbedarf an Wohnraum?

Zweifel am dringend nötigen Umzug nach Berlin: Die Bedarfsperson bemühte sich lange nicht um eine Ersatzunterkunft

Die Vermieterin einer Berliner Wohnung kündigte 2018 ihren Mietern wegen Eigenbedarfs. Eine 81-jährige Angehörige sei seit dem Winter 2017 herzkrank und müsse unbedingt nach Berlin in die Nähe der Vermieterin ziehen. Das dulde keinen Aufschub, sie benötige daher so bald wie möglich die Wohnung.

Die Mieter zweifelten am Eigenbedarf, akzeptierten die Kündigung nicht und ließen es auf eine Räumungsklage ankommen. Das Amtsgericht fand ihre Zweifel berechtigt: Die Angaben der Vermieterin und der Bedarfsperson zum Eigenbedarf seien unglaubwürdig und widersprüchlich. Auch das Landgericht Berlin gab den Mietern Recht und begründete das vor allem damit, dass keine Ersatzwohnung gesucht wurde (67 S 149/19).

Die Vermieterin habe vor zwei Jahren die Kündigung mit der Angabe begründet, die Bedarfsperson benötige ganz dringend eine Wohnung in Berlin. Seitdem seien zwei Jahre vergangen, in denen die Bedarfsperson keinen Versuch unternommen habe, vorübergehend eine andere Wohnung in Berlin zu mieten. Das wäre angesichts der finanziellen Situation der Bedarfsperson keineswegs aussichtslos gewesen.

Da sich die Mieter gegen Kündigung und Räumungsklage wehrten, hätten die Vermieterin und die Bedarfsperson lange Zeit nicht absehen können, ob und wann die Mieter die Wohnung räumen müssten. Wenn sich eine Bedarfsperson mit guter Rente unter diesen Umständen nicht um eine zeitweilige Ersatzunterkunft bemühe, könne der Umzug nicht dringend sein. Daher sei die Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam, die Vermieterin habe keinen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung.

Großneffe soll einziehen

Eine Eigenbedarfskündigung zu Gunsten von Großneffen oder Großnichten ist in der Regel unzulässig

Hauseigentümer kündigten einem Mieter. In die Wohnung sollte der Großneffe des Ehepaares einziehen, der noch bei seinen Eltern lebte. Da eine Kündigung wegen Eigenbedarfs laut Gesetz nur für nahe Angehörige zulässig ist, betonten die Vermieter das "enge Familienverhältnis" zum Großneffen: Jedes Jahr unternehme er mit ihnen eine Bildungsreise, bei Familientreffen sehe man sich mehrmals im Jahr.

Als der Mieter der Kündigung widersprach, klagten die Hauseigentümer auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Darauf hätten sie keinen Anspruch, urteilte das Amtsgericht Fürstenfeldbruck, denn die Kündigung sei unwirksam (5 C 364/19). Ein Großneffe gehöre nicht zur so genannten Kernfamilie bzw. zum engen Familienkreis, für den eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zulässig sei.

Die Eigenbedarfskündigung für entfernte Verwandte sei nur in Ausnahmefällen möglich — und zwar dann, wenn zu ihnen ein ganz besonderes Näheverhältnis bestehe. Es müsse sozialen Kontakt geben, der über "enge Familienbande hinausgehe" und eine so große persönliche Verbundenheit, dass der Vermieter sich zur Fürsorge verpflichtet fühle.

Im konkreten Fall sei aber nicht ersichtlich, woraus sich eine Verantwortlichkeit der Vermieter für den Wohnbedarf des Großneffen ergeben könnte. Die vom Vermieterehepaar geschilderten Kontakte seien nicht so intensiv, dass von einer moralischen Pflicht auszugehen wäre, den Großneffen mit Wohnraum zu versorgen. Wohl zeigten sie einen engen und herzlichen Zusammenhalt der ganzen Familie. Das rechtfertige aber keine Eigenbedarfskündigung.

Neue Fenster, weniger Licht

Negative Folgen einer Modernisierungsmaßnahme rechtfertigen nicht unbedingt eine Mietminderung

Ein Berliner Hauseigentümer ließ die Außenwände des Mietshauses dämmen und in den Wohnungen Wärmeschutzfenster einbauen. Diese Modernisierungsmaßnahme hatte er den Mietern rechtzeitig angekündigt, ohne jedoch auf einen nicht besonders erfreulichen Nebeneffekt der Maßnahme hinzuweisen: Der Lichteinfall in den Wohnungen verschlechterte sich deutlich, ebenso die Sicht nach draußen.

Enttäuschte Mieter forderten deshalb Miete zurück: Die Wohnqualität sei durch die Modernisierung nicht besser, sondern schlechter geworden. Daher sei eine Mietminderung gerechtfertigt, meinten sie.

Doch das Landgericht Berlin entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters (67 S 101/19). Nicht jede nachteilige Veränderung der Mietsache durch eine Modernisierungsmaßnahme berechtige Mieter dazu, die Miete herabzusetzen.

So ein Schritt sei nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter die Verschlechterung bautechnisch hätte vermeiden können. Sei dies technisch möglich, sei der Vermieter nach dem Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme dazu auch verpflichtet. Dass ein modernisierungsbedingter Nachteil bautechnisch vermeidbar gewesen wäre, müssten die Mieter allerdings nachweisen. Andernfalls dürften sie die Miete nicht mindern.

Mieterin verweigert Heizungsaustausch

Modernisierungsarbeiten sind rechtzeitig und schriftlich anzukündigen

Seit 1965 wohnt die Witwe in ihrer Mietwohnung. Als ihr Mann noch lebte, hatte das Paar eine Nachtspeicherheizung auf eigene Kosten einbauen lassen. Laut Mietvertrag sollte die Anlage beim Auszug der Mieter ins Eigentum des Hauseigentümers übergehen. 2017 kündigte der Vermieter der Seniorin. Nach einem Rechtsstreit einigten sich die Parteien Anfang 2018 darauf, dass die Seniorin die Wohnung zum Herbst 2019 räumen sollte.

Kurz nach dem gerichtlichen Vergleich klingelte der Mitarbeiter eines Heizungsinstallateurs bei der Mieterin. Er teilte ihr mit, in allen Wohnungen würden Montagearbeiten durchgeführt, neue Rohre verlegt und die Heizkörper ausgetauscht. Das betreffe auch ihre Nachtspeicherheizung.

Doch die Mieterin verweigerte den Handwerkern den Zutritt mit der Begründung, der Vermieter habe die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt. Das Amtsgericht Gelsenkirchen gab der Mieterin Recht (210 C 456/18). Die Pflicht der Mieter, Modernisierungsarbeiten zu dulden, setze voraus, dass diese ordnungsgemäß angekündigt wurden.

Ordnungsgemäß bedeute: Erstens rechtzeitig, d.h. mindestens drei Monate vor dem Beginn der Arbeiten. Zweitens müssten Vermieter schriftlich darlegen, wann welche Arbeiten durchgeführt werden sollten, wie lange sie dauerten, wie viel Energie dadurch gespart werde und zu welcher Mieterhöhung sie voraussichtlich führten. Im konkreten Fall habe sich der Hauseigentümer damit begnügt, den Mitarbeiter der Handwerksfirma zu schicken, der die Mieterin kurz über das Vorhaben informierte.

Das genüge den gesetzlichen Vorgaben bei weitem nicht. Die Mieterin müsse daher den Heizungstausch nicht akzeptieren. Dass das Mietverhältnis nur noch ein knappes Jahr andauere, sei hier ebenfalls zu berücksichtigen. Es sei der Seniorin in keiner Weise zuzumuten, innerhalb dieser Frist derart umfangreiche Arbeiten in ihrer Wohnung hinzunehmen. Selbst wenn ihre Nachtspeicheröfen veraltet seien: Sie funktionierten sicher, also voraussichtlich auch bis zum Auszug der Mieterin.

Modernisierung: Ohne Vorteil keine Mieterhöhung

Kurzartikel

Der Vermieter darf die Kosten einer energiesparenden Wärmedämmung per Mieterhöhung auf die Mieter umlegen. Das gilt aber nicht für eine Dachgeschosswohnung, die von der Modernisierungsmaßnahme nicht profitiert. Grenzen deren Räume nicht an die gedämmten Außenwände an und sind zudem nicht an die Zentralheizung angeschlossen, sondern werden mit einem Extra-Ofen geheizt, muss sich der Mieter auch nicht an den Modernisierungskosten beteiligen.

Videokameras im Mietshaus

Eine Mieterin fordert den Abbau der Kameras — hat sie auch Anspruch auf Entschädigung?

Der Eigentümer eines Berliner Mietshauses installierte im Flur hinter dem Hauseingang und im ersten Innenhof Videokameras. Eine Mieterin fühlte sich "total kontrolliert" und verlangte vom Vermieter, die Kameras zu entfernen. Während die Unterlassungsklage erfolgreich war, scheiterte sie mit der Forderung nach finanziellem Ausgleich.

Videoüberwachung im Hausflur vor der Wohnung, dem privaten Rückzugsgebiet, greife in rechtswidriger Weise in das Persönlichkeitsrecht der Mieter ein, betonte das Landgericht Berlin (65 S 1/19). Dennoch: Bedeutung und Tragweite dieses Eingriffs in die Privatsphäre seien relativ gering gewesen und rechtfertigten keine Entschädigung.

Zum einen habe es sich hier um Attrappen gehandelt. Mit den Kameras sei nie etwas aufgezeichnet worden, die Veröffentlichung heimlicher Videoaufnahmen sei also nicht zu befürchten. Der Hauseigentümer habe weniger die Mieter überwachen als ungebetene Gäste abschrecken wollen. Zum anderen habe die Mieterin Rechtsschutz für ihre Privatsphäre erreicht. Sie habe schließlich durchgesetzt, dass die Kameras entfernt wurden.

Der Mieterin würde nur dann zusätzlich eine Entschädigung zustehen, wenn ihr Persönlichkeitsrecht wirklich schwerwiegend verletzt worden wäre. Das sei abhängig von den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Dabei komme es wesentlich darauf an, wie weit rechtswidrig gefertigte Aufnahmen öffentlich verbreitet wurden, ob dadurch die Interessen und/oder der gute Ruf des Betroffenen nachhaltig geschädigt wurden. Von alledem könne im konkreten Fall nicht die Rede sein.

Hausmeister-Notdienstpauschale

Nebenkosten: Für eine Notfallbereitschaft des Hausmeisters müssen die Mieter nicht (mehr) zahlen

Der Hausmeister eines Berliner Mietshauses erhielt vom Hauseigentümer Geld für den Fall, dass außerhalb der Geschäftszeiten ein Noteinsatz notwendig wurde: zum Beispiel bei einem Strom- oder Heizungsausfall oder bei einem Wasserrohrbruch. Die "Notdienstpauschale" betrug 2016 knapp 1.200 Euro. Diese Summe wollte der Vermieter mit der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

Doch eine Mietpartei lehnte es ab, ihren Anteil von ca. 100 Euro nachzuzahlen und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Überraschend setzten sich die Mieter beim Bundesgerichtshof durch (VIII ZR 62/19). Überraschend deshalb, weil die Justiz solche "Notdienstpauschalen" bisher meistens als Kosten für den Hauswart, d.h. als umlagefähige Betriebskosten eingestuft hat.

Nun entschieden die Bundesrichter, Mieter müssten für einen Hausmeister-Notdienst nicht zahlen. Begründung: Klassische Hauswart-Kosten entständen durch Aufgaben, die ein Hausmeister "routinemäßig" erledige. So prüfe er/sie z.B. regelmäßig, ob die Türen nachts verschlossen seien und ob das Treppenhaus richtig gereinigt wurde. Bei einer Notfallbereitschaft gehe es jedoch nicht um "allgemeine Kontrollaufgaben".

Trete plötzlich nachts ein Problem auf, solle der Hausmeister erreichbar sein und eine Fachfirma alarmieren, die in der Lage sei, Abhilfe zu schaffen. Tagsüber wäre das die Aufgabe der Hausverwaltung oder des Vermieters, erklärten die Bundesrichter. Die dafür anfallenden Kosten seien daher keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die der Vermieter selbst tragen müsse.

Selbstmordgefahr nach Wohnungskündigung

Gericht muss sich mit den möglichen Folgen einer Zwangsräumung gründlich auseinandersetzen

Ein Mieter wurde durch rechtskräftiges Urteil vom Amtsgericht Tiergarten dazu verurteilt, seine Wohnung zu räumen. Ärzte befürchteten jedoch, er könnte bei einer Zwangsräumung aufgrund einer psychiatrischen Erkrankung Selbstmord begehen. Das Landgericht Berlin beließ es trotzdem bei der angeordneten Räumung: Seiner Ansicht nach belegten die ärztlichen Atteste und Stellungnahmen des Sozialpsychiatrischen Dienstes eine akute Suizidgefahr nicht.

Auf die Beschwerde des Mieters hin hob das Kammergericht in Berlin diesen Beschluss auf (1 W 1818/95). Das Landgericht wäre verpflichtet gewesen, sich "sicheren Aufschluss über die Art der Erkrankung" zu verschaffen und die möglichen Folgen bei einer Zwangsräumung gründlich zu erwägen. Falls nötig, hätte das Gericht weitere ärztliche Gutachten einholen müssen. Diese Pflicht folge aus dem Grundrecht auf "Leben und körperliche Unversehrtheit". Würde der Mieter dadurch in den Selbstmord getrieben, verletzte die Zwangsräumung dieses Grundrecht. Das Landgericht müsse daher nochmal entscheiden.

Wegen Mängeln die Miete gekürzt

Mieter dürfen die Mängelbeseitigung nicht verweigern, um für einen Rechtsstreit "Beweise zu sichern"

Die Drei-Zimmer-Wohnung in Dresden wies zahlreiche Mängel auf: Vor Gericht war die Rede von Rissen, verrotteten Fenstern, Heizgeräuschen und Fäkaliengeruch. Der Rechtsstreit um die angemessene Höhe der Mietminderung beschäftigte lange die Gerichte, währenddessen wurde das Mietshaus verkauft. Die neue Vermieterin, eine X-GmbH, bot den Mietern an, nach einem Besichtigungstermin Handwerker zu schicken.

Doch das lehnten die Mieter ab: Sie seien nicht verpflichtet, jetzt Renovierungsmaßnahmen zu dulden, meinten sie. Damit würden ja die Beweise dafür "vernichtet", dass die Mietsache voller Mängel und ihre Mietkürzung in den zurückliegenden Jahren berechtigt war. Die Mängel dienten noch als Beweis im Prozess gegen den vorherigen Vermieter.

Im Laufe der nächsten Jahre kündigte die X-GmbH den Mietvertrag mehrmals wegen Zahlungsverzugs. Ihrer Räumungsklage gab schließlich der Bundesgerichtshof statt (VIII ZR 12/18). Wenn sich ein Mieter weigere, das Beheben von Mängeln zuzulassen, die er beanstandet und aufgrund derer er die Miete gekürzt habe, entfalle damit sein Recht, die Miete zu mindern, erklärten die Bundesrichter.

Die Mieter durften die Mängelbeseitigung auch nicht ausnahmsweise verweigern, um für ihren Rechtsstreit mit dem ehemaligen Vermieter "Beweise zu sichern". Vor Gericht hätten sie die Mängel der Mietsache ohne weiteres durch zuvor angefertigte Fotos dokumentieren oder durch Zeugenaussagen beweisen können, z.B. durch Aussagen der mit den Renovierungsarbeiten beauftragten Handwerker.

Wenn Mieter kein Recht mehr hätten, einen Teil der Miete einzubehalten, müssten sie die einbehaltenen Beträge sofort nachzahlen. Das hätten die Mieter im konkreten Fall nicht getan. Mittlerweile schuldeten sie der Vermieterin insgesamt ca. fünf Monatsmieten. Daher sei die Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam.