Wohnen und Miete

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Zutritt zur Wohnung verwehrt

Mieter verhindert die Installation von Rauchwarnmeldern in der Wohnung

Zwei Mal hatten die Vermieter den Mieter schriftlich aufgefordert, mit ihnen einen Termin zu vereinbaren: Sie müssten in der Wohnung Rauchwarnmelder installieren, dazu seien sie rechtlich verpflichtet. Einige Termine schlugen sie vor, doch der Mieter sagte alle ab. Daraufhin schrieben ihm die Vermieter, er müsse mit rechtlichen Konsequenzen rechnen, falls er weiterhin den Zutritt zur Wohnung boykottiere.

Er habe die Termine wegen der Krankheit seines Vaters nicht wahrnehmen können, antwortete der Mieter. Um den müsse er sich kümmern. Außerdem müssten ihn die Vermieter erst einmal auf Duldung des Einbaus verklagen, dazu sei er nämlich nicht verpflichtet. Nun kündigten die Vermieter das Mietverhältnis fristlos mit der Begründung, dass ihnen der Mieter den Zutritt zur Mietsache verweigere.

Das Amtsgericht Augsburg erklärte die Kündigung für wirksam (22 C 5317/17). Instandhaltungsmaßnahmen wie die Installation von Rauchwarnmeldern müssten Mieter auf jeden Fall akzeptieren. Vermieter müssen nicht erst vor Gericht ziehen, um Mieter auf Duldung zu verklagen. Im konkreten Fall hätten die Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene Maßnahme zwei Mal angekündigt und jedes Mal habe der Mieter die Installation verhindert.

Auf familiäre Gründe für sein vertragswidriges Verhalten könne sich der Mieter nicht berufen: Wenn der von den Vermietern vorgeschlagene Termin mit seinen familiären Pflichten unvereinbar sei, müsse er einen Vertreter beauftragen oder die Vermieter bitten, einen anderen Termin zu wählen. Stattdessen habe der Mieter jede Kooperation verweigert. Damit habe er vorsätzlich seine Mieterpflichten verletzt, das rechtfertige eine fristlose Kündigung.

Betrunkener Mieter verursacht Wasserschaden

Kurzartikel

Verursacht ein Mieter einen Wasserschaden in seiner Wohnung und im Treppenhaus, weil er betrunken einen Wasseranschluss in der Küche geöffnet hat, rechtfertigt dieses Fehlverhalten eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter infolge seines übermäßigen Alkoholkonsums schon öfter den Hausfrieden gestört und wegen seiner mangelnden Einsicht das Vertrauensverhältnis zum Vermieter endgültig zerstört hat.

Aufzug am Mietshaus angebaut

Mieterhöhung ist zulässig: Ein Aufzug erhöht den Wohnwert und ist eine Modernisierung

Für eine Drei-Zimmer-Wohnung zahlte ein Brandenburger Mieter 291,46 Euro (ohne Nebenkosten). Sie liegt im dritten Stockwerk eines Mietshauses mit fünf Stockwerken. Im Juli 2016 kündigte die Vermieterin an, sie werde einen Personenaufzug am Wohngebäude anbauen lassen. Nach der Modernisierungsmaßnahme sollte der Mieter eine Nettomiete von 406,95 Euro zahlen.

Laut Gesetz dürfen Vermieter nach einer Modernisierung 11 Prozent der Kosten auf die Mieter umlegen. Die Mieterhöhung im konkreten Fall war niedriger — schien dem Mieter aber dennoch zu hoch. Der Anbau sei keine Modernisierung, behauptete er, sondern eine "Luxussanierung", deren Kosten er nicht mittragen müsse. Der Widerstand des Mieters endete mit einer Niederlage beim Amtsgericht Brandenburg (31 C 298/17).

Entscheidend komme es hier darauf an, ob potenzielle Mieter die Maßnahme als Verbesserung des Wohnwerts bewerten würden, erklärte das Amtsgericht. Dann könne die Vermieterin damit rechnen, die Wohnung leichter vermieten zu können als eine vergleichbare und ebenso teure Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt wurde.

Wenn ein fünfstöckiges Mietshaus nachträglich mit einem Aufzug ausgestattet werde, verbessere das zweifellos den Wohnwert. Ein Lift erhöhe den Gebrauchswert der Mietsache - wenn sie im dritten Stock liege, gelte das auf jeden Fall. Zum Beispiel könnten Mieter mit einem Lift Einkäufe und schwere Gegenstände problemlos in die Wohnung schaffen. Mit "Luxus" habe das nichts zu tun.

"No-go-Area" in Münster?

Kurzartikel

Eine in Münster lebende Empfängerin von "Grundsicherung für Arbeitsuchende" kann vom Jobcenter keine höheren Leistungen für die Unterkunft (Finanzierung von Umzug und höherer Miete) verlangen, weil sie angeblich zwingend aus einer "No-go-Area" wegziehen musste. In Münster gibt es nach Ansicht des Sozialgerichts keine Bereiche, in denen das Wohnen pauschal unzumutbar wäre.

Wohnen neben der Baustelle

Müssen Mieter in einer Großstadt Baulärm aushalten, ohne die Miete zu kürzen?

Eine Münchner Mieterin wohnt seit 1997 in der Maxvorstadt. Die Miete für ihre Drei-Zimmer-Wohnung beträgt seit Oktober 2015 brutto 989 Euro. Wegen einer Großbaustelle gleich nebenan minderte die Mieterin von Oktober 2015 bis Juni 2016 die Miete um insgesamt 1.536 Euro. Auf dem Nachbargrundstück wurde eine ehemalige Fabrik abgerissen, auf dem Gelände entstanden über hundert Wohneinheiten.

Die Vermieterin klagte auf Zahlung der vollständigen Miete und bestritt unzumutbare Lärmbelästigungen durch die Baustelle. Der Bauträger habe sich an alle Vorschriften gehalten. In einer Großstadt müsse man sowieso immer mit Baulärm rechnen — erst recht, wenn man eine Wohnung neben einer stillgelegten Fabrik miete. Abwehren könne sie als Vermieterin solche unerheblichen und ortsüblichen Störungen nicht, also müsse auch die Mieterin sie hinnehmen.

Dem widersprach das Amtsgericht München (472 C 18927/16). Der zuständige Richter prüfte Lärmprotokoll und Schallmessungen der Mieterin, ließ zusätzlich ein Sachverständigengutachten zur Lärmbelästigung anfertigen. Lärm und Staub hätten in der fraglichen Zeit den Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigt, lautete sein Fazit. Während der Bauphase 1 (Abriss und Grundarbeiten mit Lärmimmission von 63 Dezibel an 19 Tagen) sei daher eine Mietkürzung um 30 Prozent angemessen, während der Bauphase 2 25 Prozent.

Anders als die Vermieterin meine, sei Baulärm nicht als selbstverständlich hinzunehmen — auch wenn es zutreffe, dass in Großstädten immer irgendwo gebaut werde. Ungestört von Baulärm zu leben, sei trotzdem auch in Großstädten "ortsüblich". Die übergroße Mehrzahl städtischer Wohnungen sei Verkehrslärm, nicht aber Baulärm von diesem Ausmaß ausgesetzt.

Der Hinweis der Vermieterin auf die Fabrik helfe hier schon deshalb nicht weiter, weil die Fabrik beim Einzug der Mieterin noch gar nicht leer stand. Die Mieterin habe also keineswegs von vornherein mit Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück rechnen müssen.

Vermieter warnt Nachfolge-Vermieter

Mieter angeschwärzt: Räumung der gekündigten Wohnung wird aufgeschoben

Gerichte können eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn deren Vollzug "wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist". Auf diesen Paragraphen berief sich ein Mann, nachdem gegen ihn ein rechtskräftiges Räumungsurteil ergangen war. Sein Vermieter hatte den neuen Vermieter vor ihm gewarnt und so den Einzug in eine neue Wohnung verhindert.

Das Oberlandesgericht Köln stellte sich auf die Seite des Mieters (2 W 85/95). Obwohl er bereits einen Mietvertrag für die neue Wohnung unterschrieben habe, sei der Umzug vereitelt worden. Der alte Vermieter habe dem neuen nämlich mitgeteilt, der Grund für den Umzug seien Zahlungsprobleme. Mit dieser Erklärung habe er den Mann unnötigerweise in Misskredit gebracht.

Bei Vermietern sei es ähnlich wie bei Arbeitgebern: Arbeitgeber dürften es Arbeitnehmern - auch nach einer gerechtfertigten Kündigung - nicht erschweren, einen neuen Arbeitsplatz zu finden, indem sie das Zeugnis negativ gestalteten oder mit einem neuen Arbeitgeber Kontakt aufnehmen. Auch Vermieter dürften das Zustandekommen eines neuen Mietverhältnisses nicht behindern und ihren Ex-Mietern "Steine in den Weg legen". Dem Mann müsse daher für die Räumung ein weiterer Aufschub gewährt werden.

Mieters Einbauküche

Kurzartikel

Hat ein Mieter nach dem Einzug in die Mietwohnung mit Erlaubnis des Vermieters die gebrauchte Einbauküche ausgebaut — die vom Vermieter verkauft wurde — und auf eigene Kosten eine neue Küche einbauen lassen, bleibt die neue Einbauküche unberücksichtigt, wenn es darum geht, im Mieterhöhungsverfahren die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

Trompete im Reihenhaus

Berufsmusiker nervt die Nachbarn: In gewissen Grenzen ist Musizieren hinzunehmen

Ein Berufsmusiker besitzt gemeinsam mit seiner Ehefrau ein Reihenhaus in einem Wohngebiet. Der Trompeter übt manchmal im Erdgeschoss, manchmal in einem Probenraum im Dachgeschoss des Hauses: Nach seinen Angaben höchstens 180 Minuten pro Tag, nur an zwei Tagen pro Woche, nie mittags oder nachts. Zwei Stunden wöchentlich unterrichtet er Schüler.

Das Trompetenspiel nervte die Bewohner des Nachbarhauses. Er müsse so spielen, dass sie das Instrument nicht mehr hören könnten, forderten sie vom Musiker. Das Landgericht verbot das Üben im Erdgeschoss des Reihenhauses. Im Dachgeschoss dürfe der Trompeter werktags maximal zehn Stunden pro Woche üben und an höchstens acht Samstagen oder Sonntagen im Jahr zwischen 15 und 18 Uhr eine Stunde.

Gegen das Urteil legte der Musiker mit Erfolg Revision ein: Es wurde vom Bundesgerichtshof aufgehoben (V ZR 143/17). Das Landgericht habe einen zu strengen Maßstab zugrunde gelegt, so die Bundesrichter, und das Trompeten zu stark eingeschränkt. Häusliches Musizieren und Üben gehöre zu den üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung und sei für Musiker von erheblicher Bedeutung für Lebensfreude und Gefühlsleben.

Andererseits hätten die Nachbarn ein Recht darauf, sich in ihrem Haus ungestört entspannen zu können. Man müsse die gegensätzlichen Interessen also ausgleichen und das Musizieren ausgewogen begrenzen. Dabei seien erstens der "Lärmpegel", die Art der Musik und die örtlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen. Zweitens habe ein Berufsmusiker nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker.

Das Landgericht habe vor Ort festgestellt, das Trompetenspiel im Dachgeschoss sei im Wohnzimmer der Nachbarn nicht und in ihrem Schlafzimmer nur leise zu hören. Nach dem Empfinden "verständiger Durchschnittsmenschen" störe dann die Musik nur unwesentlich. Übe der Trompeter in seinem Wohnzimmer, sei die Trompete im angrenzenden Wohnzimmer der Nachbarn in "schwacher Zimmerlautstärke" zu vernehmen. Vollkommen verbieten könne man aber auch das Musizieren im Wohnzimmer nicht.

Auch ein fast vollständiges Verbot in den Abendstunden und am Wochenende — wie vom Landgericht vorgesehen — komme nicht in Frage. Denn in der Regel hätten die Schüler des Berufsmusikers gerade abends und am Wochenende Zeit zum Musizieren. Insgesamt sollte das tägliche Musizieren drei Stunden werktags nicht überschreiten (an Sonn- und Feiertagen eineinhalb bis zwei Stunden höchstens). Vorausgesetzt, das Dachgeschoss eigne sich für Musikunterricht, sollte er nur dort stattfinden.

Mieters Pfanne fing Feuer

Bei einem fahrlässig verursachten Brandschaden muss sich die Vermieterin an die Wohngebäudeversicherung halten

Ein Ehepaar hat in Ottobrunn bei München ein Einfamilienhaus gemietet. Im Sommer 2015 verursachte eine Besucherin der Mieter fahrlässig einen Brand, weil sie eine Pfanne mit Fett auf dem Herd kurz unbeaufsichtigt ließ. Der Schaden war beträchtlich: Die Küche musste vollkommen entsorgt werden, ebenso Türen und Fenster mit Rollläden. Bodenfliesen und Deckenputz waren beschädigt, Bad und Toilette verrußt, elektrische Leitungen mussten überprüft werden.

Die Sanierung des Hauses kostete rund 13.000 Euro. Die Vermieterin meldete den Brandschaden ihrer Wohngebäudeversicherung und kassierte zunächst 19.500 Euro. Denn bei der Versicherung gab sie — angeblich aus Versehen — an, dass die Einbauküche ihr gehörte. Tatsächlich hatten die Mieter die Küche einbauen lassen. Als die Versicherung davon erfuhr, verlangte sie den gesamten Betrag von der Hauseigentümerin zurück. Nun verklagte die Frau die Mieter auf Schadenersatz für die Sanierungskosten.

Das Amtsgericht München wies die Klage ab (412 C 24937/17). Wenn Mieter — nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig, sondern — leicht fahrlässig einen Brandschaden verursachten, müssten Vermieter ihre Wohngebäudeversicherung in Anspruch nehmen. Üblicherweise zahlten Mieter bei den Mietnebenkosten die Versicherungsprämie für die Wohngebäudeversicherung mit. Da sie so bereits ihren Beitrag zur Deckung von Schäden leisteten, könnten sie im Schadensfall auch eine Gegenleistung erwarten.

So liege der Fall auch hier: Das Ehepaar habe im Rahmen der Betriebskosten Versicherungsbeiträge gezahlt. Daher dürfe die Vermieterin von den Mietern keinen Schadenersatz für die Sanierung verlangen, sondern müsse sich an die Versicherung halten. Wenn die Hauseigentümerin bei der Wohngebäudeversicherung falsche Angaben mache, dürften die Konsequenzen nicht zu Lasten der Mieter gehen.

Bolzplatz in reinem Wohngebiet

Müssen Anwohner die Lärmbelästigungen dulden?

In Rendsburg beschwerte sich die Anwohnerin einer Grünanlage wegen des Lärms, der von einem Bolzplatz ausging. Die Anlage war zusammen mit weiteren Einrichtungen wie Sandkasten und Schaukeln unmittelbar neben den Nachbargrundstücken errichtet worden. Die direkten Nachbarn fanden die dort spielenden Kinder und Jugendlichen unerträglich laut.

Das Oberverwaltungsgericht Schleswig bestätigte, dass die Anwohnerin und alle weiteren Betroffenen die Lärmbelästigung durch den Bolzplatz nicht hinnehmen müssen (1 L 1/92). Der Bolzplatz liege genauso wie die umliegenden Grundstücke in einem reinen Wohngebiet. Dort seien laut Baunutzungsverordnung Anlagen für gesundheitliche und sportliche Zwecke nur ausnahmsweise zulässig. Eine Ausnahme käme in Frage, wenn keine anderen Bolzmöglichkeiten in zumutbarer Entfernung vorhanden wären. Das treffe hier aber nicht zu, es befänden sich andere Sportanlagen in der Nähe.

Anders zu beurteilen sei der Kinderspielplatz. Kinderspielplätze seien generell auch in reinen Wohngebieten zulässig, da Kinder von den Eltern oder anderen Begleitpersonen betreut und beaufsichtigt werden müssten. Gegen Spielgeräte wie Schaukeln und Sandkasten könnten die Anwohner also nichts unternehmen.

Waffe und Munition in der Mietwohnung

Bewahrt eine Mieterin rechtswidrig eine Pistole auf, rechtfertigt das eine fristlose Kündigung

Bei einer Wohnungsdurchsuchung fand die Berliner Polizei im Juli 2017 in der Mietwohnung einer Frau eine Pistole und ein Magazin mit Munition. Einen Waffenschein hatte die Mieterin nicht. Wegen dieses Vorfalls kündigte ihr die Vermieterin fristlos. Die Mieterin akzeptierte dies nicht und weigerte sich auszuziehen.

Doch die Räumungsklage der Hauseigentümerin hatte beim Landgericht Berlin Erfolg (65 S 54/18). Unerlaubter Waffenbesitz ziehe in der Regel strafrechtliche Ermittlungen und einen Prozess nach sich, damit müssten Mieter rechnen. Wer solche Konsequenzen bewusst in Kauf nehme, überschreite den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Dazu komme die objektive Gefahr, die von einer Pistole und einem Magazin mit Munition ausgehe. Dadurch komme dem Fehlverhalten der Mieterin "ein besonderes Gewicht" zu. Wer rechtswidrig eine Waffe mit Munition aufbewahre, verstoße aufs Gröbste gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag und störe den Hausfrieden nachhaltig. Das rechtfertige allemal eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, entschied das Landgericht: Die Kündigung sei also wirksam.

Ehefrau aus dem Mietvertrag entlassen?

Nicht immer haftet der/die Mitmieter(in) nach dem Auszug für Mietschulden des Ex-Partners mit

Grundsätzlich gilt: Wenn ein Paar gemeinsam eine Wohnung mietet — also beide Partner den Mietvertrag unterschreiben —, kann der Vermieter von beiden Mietern die Miete verlangen. Das gilt selbst dann noch, wenn einer der Mieter nach dem "Liebes-Aus" schon längst aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen ist. Aber auch von dieser Regel gibt es Ausnahmen, wie folgender Rechtsstreit zeigt.

Schon vor der Scheidung hatte eine Ehefrau die mit dem Ehemann zusammen angemietete Wohnung verlassen. Sie mietete bei demselben Vermieter eine andere Wohnung und zog dort ein. Danach rechnete der Vermieter die Betriebskosten der ehemaligen Ehewohnung nur noch mit dem Ehemann ab. Nach ein paar Jahren geriet der Mann in finanzielle Schwierigkeiten und konnte die Miete nicht mehr zahlen.

Als ein Mietrückstand von rund 4.900 Euro aufgelaufen war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Der Mieter räumte die Wohnung und zahlte einen Teil der Mietschulden. Den restlichen Betrag forderte der Vermieter von der Ehefrau. Zu Unrecht, fand das Amtsgericht Brandenburg (34 C 93/15). Der Vermieter habe sich in diesem Fall so verhalten, dass die Ehefrau annehmen durfte, dass er sie aus dem früheren Mietverhältnis entlassen habe.

Der Vermieter habe mit ihr einen neuen Mietvertrag über eine andere Wohnung abgeschlossen. Die Betriebskosten für die Ehewohnung habe er in den folgenden Jahren allein mit dem Ehemann abgerechnet, dem in der Ehewohnung verbliebenem Mieter. Das sei als eine Art von "Mietaufhebungsvertrag" anzusehen: Die Parteien hätten sich stillschweigend darauf geeinigt, dass der Mietvertrag über die Ehewohnung zwischen dem Vermieter und der Ehefrau nicht mehr fortgesetzt werden sollte.

Modernisierungsankündigung

Kurzartikel

Ein Vermieter kann von den Mietern nur verlangen, eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden, wenn er diese vorher korrekt angekündigt hat. Dazu genügt es nicht, pauschal zu behaupten, dass die Maßnahme Energie einsparen wird. Um welche Maßnahme es sich handelt, wie der Zustand vorher und nachher beschaffen sein soll, muss zumindest so genau beschrieben werden, dass die Mieter anhand dieser Angaben ungefähr einschätzen können, ob auf diese Weise eine Energieeinsparung erreicht werden kann.

Internet-MietpreisCheck

Mit Daten eines Internetportals können Vermieter kein Mieterhöhungsverlangen begründen

Für seine knapp 100 qm große Wohnung in Obergiesing zahlte ein Münchner Mieter 1.189,20 Euro (netto kalt). Im Sommer 2017 kündigte die Vermieterin schriftlich an, sie werde ab September die Miete auf 1.367 Euro erhöhen.

Diese Kaltmiete sei "ortsüblich und angemessen", fand die Vermieterin. Diese Behauptung untermauerte sie mit Daten des "MietpreisChecks" der Internetplattform "Immobilienscout24". Der Mietspiegel der Stadt München sei unbrauchbar, erklärte die Vermieterin, da könne man keine adäquaten Vergleichswohnungen finden.

Der Mieter hielt dieses Vorgehen für unzulässig und stimmte dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu. Das Amtsgericht München schlug sich auf seine Seite und wies die Klage der Vermieterin auf Zustimmung ab (472 C 23258/17). Das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam, erklärte das Gericht: Mit dem vorgelegten MietpreisCheck könnten Vermieter ihr Verlangen nicht begründen.

Dessen Daten basierten auf der Immobiliendatenbank des Internetportals, gewonnen aus dem Immobilienmarkt in ganz Deutschland: Vergleichsmieten in einem Mieterhöhungsverlangen müssten sich aber auf die konkrete Stadt beziehen. Schließlich gehe es da um die "ortsübliche Vergleichsmiete" und die werde gebildet aus den Mieten, die in der jeweiligen Gemeinde in den letzten vier Jahren vereinbart wurden.

Zudem spiegelten die Mietangebote auf "immobilienscout24.de" die einseitigen Preisvorstellungen der Vermieterpartei wider. Die seien darüber hinaus ganz aktuell, so ergebe sich naturgemäß ein höherer Quadratmeterpreis. Das Gesetz schreibe jedoch vor, die Mieten der vergangenen vier Jahre heranzuziehen.

In München seien die Mieten innerhalb der letzten vier Jahre erheblich gestiegen. Daher lieferten die Daten im MietpreisCheck des Internetportals keine Anhaltspunkte für die Prüfung des Mieterhöhungsverlangens. Mieter müssten aber objektiv einschätzen können, ob die im Mieterhöhungsverlangen geforderte neue Nettomiete ortsüblich sei oder nicht.

Mieter soll wegen Vermietung per airbnbn "fliegen"

Die Kündigung ist unwirksam, weil ein Mitarbeiter der Hausverwaltung Detektiv spielte

Ein Berliner Mieter wurde von der Vermieterin abgemahnt, weil er unerlaubt die Wohnung über airbnb für eine Nacht vermietet hatte. Als sich dies wiederholte, flatterte ein Kündigungsschreiben ins Haus. Soweit, so klar: Nicht genehmigtes, gewerbliches Untervermieten einer Mietwohnung rechtfertigt allemal eine Kündigung, wenn der Mieter aus diesem Grund bereits abgemahnt wurde.

Die Umstände in diesem Fall waren allerdings ungewöhnlich: Die Vermieterin hatte den Hausverwalter aufgefordert, den Mieter auf die Probe zu stellen. Daraufhin mietete ein Mitarbeiter der Hausverwaltung die Wohnung zum Schein über airbnb an, um den Mieter zu "überführen". Damit aber nicht genug: Der Mieter teilte dem vermeintlichen Touristen mit, er hinterlege den Wohnungsschlüssel bei einem nahen Kiosk. Dort holte der Mitarbeiter den Schlüssel ab, betrat damit die Wohnung und fotografierte alle Räume.

Der Mieter hielt die Kündigung für unwirksam und weigerte sich auszuziehen. Zu Recht, entschied das Landgericht Berlin: Es wies die Räumungsklage der Vermieterin ab (67 S 20/18). Das Vorgehen der Hausverwaltung habe das Persönlichkeitsrecht des Mieters so schwer verletzt, dass dessen Fehlverhalten im Vergleich damit kaum noch ins Gewicht falle. Der Mitarbeiter des Hausverwalters sei weit über das Erlaubte hinausgegangen.

Durch eine scheinbare Miet-Nachfrage zu testen, ob der Mieter die Abmahnung befolge oder missachte, sei zulässig. Damit sei unerlaubtes Untervermieten bewiesen, denn der Mitarbeiter habe die Wohnung über airbnb anmieten können. Darüber hinaus in die Wohnung einzudringen, bringe keine zusätzlichen Erkenntnisse mehr. Gemessen am Zweck, Beweise zu sammeln, sei es also völlig überflüssig, die Räume des Mieters zu inspizieren und Fotos anzufertigen.

Da der Mitarbeiter der Hausverwaltung rechtswidrig und unverhältnismäßig die Privatsphäre des Mieters gestört habe, rechtfertige dessen vergleichsweise geringfügiges Fehlverhalten keine Kündigung. Dabei habe das Gericht auch berücksichtigt, dass das Mietverhältnis seit mehreren Jahren ohne Probleme verlaufen sei.

Auch eine Altbauwohnung muss "schimmelfrei" sein

Das gehört zum Mindest-Wohnstandard, den Mieter ohne besondere Absprache erwarten dürfen

Mieter beanstandeten die mangelhafte Bausubstanz des Mietshauses. Sie minderten die Miete und verlangten von ihrem Vermieter einen Vorschuss: Damit wollten sie so genannte Wärmebrücken beseitigen lassen, die Schimmelbildung begünstigen. Möbel könnten sie nur im Abstand von 15 Zentimetern vor die Außenwände stellen, kritisierten die Miete, andernfalls entständen Feuchtigkeitsschäden.

Halb so wild, fand der Vermieter, der Zustand des Altbaus entspreche eben den damaligen Baustandards. Maßstab für den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache sei der Stand der Technik zur Bauzeit. Zwar habe der von den Mietern beauftragte Baugutachter die Gefahr von Schimmel bejaht, aber konkret eingetreten sei sie ja noch nicht. Außerdem könnten die Mieter vorbeugen, indem sie die Räume intensiv lüfteten.

Das Landgericht Lübeck entschied den Streit zu Gunsten der Mieter (14 S 14/17). Dass eine Wohnung schimmelfrei sei, gehöre zum Mindest-Wohnstandard, den ein Mieter heutzutage auch ohne besondere Absprache mit dem Vermieter erwarten könne. Das gelte auch für Altbauwohnungen, zu deren Bauzeit die Ursachen für Schimmelbefall noch nicht allgemein bekannt gewesen seien.

Die Mieter könnten daher die Miete mindern. Sie verlangten auch zu Recht einen Vorschuss zur Mängelbeseitigung. Ein Mietmangel sei bereits dann anzunehmen, wenn Mieter aufgrund der Beschaffenheit der Bausubstanz jederzeit einen Schaden befürchten müssten, der die Nutzung der Wohnung beeinträchtigen würde. Und das treffe zu, wenn sie Feuchtigkeitsschäden nur durch übermäßiges und unwirtschaftliches Heizen und Lüften vermeiden könnten.

Grundsätzlich seien Mieter nur verpflichtet, zweimal täglich fünf bis zehn Minuten stoß zu lüften. Sei Schimmelbefall nur durch häufigeres Lüften zu verhindern, sei die Bausubstanz als mangelhaft anzusehen. Auch zum Heizen seien Mieter nur in Grenzen verpflichtet: Das Schlafzimmer müsse eine Temperatur von mindestens 16 Grad Celsius erreichen, alle anderen Räume müssten in der kalten Jahreszeit auf mindestens 20 Grad Celsius geheizt werden. (Der Vermieter hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Untervermieten erlaubt?

Das Interesse eines Mieters, die Miete nicht plötzlich allein stemmen zu müssen, ist berechtigt

Der Mieter hatte in der Mietwohnung lange mit seiner Lebensgefährtin und deren Tochter zusammengelebt. Nach dem Tod der Lebensgefährtin zog die Tochter in eine eigene Wohnung. Nun bat der Mann den Vermieter um die Genehmigung, ein Zimmer an einen Arbeitskollegen unterzuvermieten. Auf diese Weise würde es ihm als Mieter leichter fallen, die Mietzahlungen sicherzustellen.

Doch der Vermieter stellte sich quer und verweigerte die Zustimmung. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof entschied (VIII ZR 105/17). Natürlich habe im Prinzip der Vermieter das Recht, darüber zu bestimmen, wer in seiner Wohnung wohne. Allerdings könne es unter Umständen auch ein berechtigtes Interesse des Mieters am Untervermieten geben, wenn nach dem Abschluss des Mietvertrags eine neue Situation entstehe.

Das gelte jedenfalls dann, wenn — wie hier — einer der Mieter gestorben sei und der Partner plötzlich vor dem Problem stehe, die gesamte Miete alleine aufbringen zu müssen. Beantrage in einem derartigen Fall der Mieter, einen Untermieter in die Wohnung aufnehmen zu dürfen, um so die Kosten teilweise zu decken, dürfe der Vermieter die Erlaubnis zum Untervermieten nicht verweigern.

Pool statt Biotop

Kommune kündigt einem Grundstücksmieter, der rechtswidrig einen Swimmingpool baute

Seit vielen Jahren hat Herr G zwei Grundstücke im Komponistenviertel von Wiesbaden gemietet. Ohne Entgelt durfte er die kommunalen Grundstücke als Garten nutzen und war im Gegenzug verpflichtet, sie zu pflegen. Der kommunale Bebauungsplan sieht auf diesen Flächen Parkanlagen vor: Hier darf nicht gebaut werden. 2013 teilte Herr G der Stadt mit, dass er plane, ein "Biotop mit kleiner Teichanlage" anzulegen.

Nachträglich stritten die Parteien darüber, ob die Umgestaltungsmaßnahme genehmigt wurde. Herr G ließ jedenfalls Erde ausheben, ein Schwimmbecken mit massiven Betonstützwänden bauen und Versorgungsleitungen verlegen. Als die Kommune das erfuhr, forderte sie den Mieter auf, die unerlaubten Baumaßnahmen rückgängig zu machen. Da er darauf nicht reagierte, kündigte sie den Nutzungsvertrag für die Grundstücke fristlos.

Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt (2 U 9/18). Herr G müsse die Bauten entfernen und die Grundstücke räumen. Er habe das Grundstück verbotswidrig mit massiven Betonarbeiten erheblich umgestaltet. Laut den Planungsunterlagen, die der Mieter bei der kommunalen Baubehörde eingereicht habe, hätte das ein "Gartenteich" bzw. ein "Biotop mit Teich" werden sollen. Die Frage, ob die Behörde einen Teich genehmigt habe, spiele hier aber keine Rolle mehr.

Denn die Fotos vom Garten zeigten keinen Teich, sondern ein "massives rechteckiges Becken" aus Beton. Das sei kein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache, sondern verändere deren Substanz. Sollte die Stadt einem Biotop zugestimmt haben, habe sich dieses Einverständnis eindeutig nicht auf den Bau eines Swimmingpools bezogen. Der widerspreche dem Bauverbot in den Parkanlagen.

Vergeblich pochte Herr G darauf, dass er ein "heruntergekommenes, zugemülltes und teilweise kontaminiertes Grundstück" mit viel Arbeit dem ästhetischen und landschaftsgärtnerischen Niveau anderer Parkanlagen der Stadt Wiesbaden angepasst habe.

Das sei ja alles sehr ehrenwert, räumte das OLG ein. Aber bei der Umsetzung seiner Pläne habe der Mieter baurechtswidrig gehandelt und außerdem die Rechte der Nachbarn verletzt, indem er beim Bauen alle Abstandsnormen ignorierte. Die Stadt könne daher verlangen, dass er den Garten aufgebe und vorher einen vertragsgemäßen Zustand wieder herstelle, der ihrem Bebauungsplan entspreche.

Videoüberwachung wegen "Müllattacken"

Grundstücksnachbar wehrt sich wegen Verletzung seines Persönlichkeitsrechts

Zwei Nachbarn wohnten auf gegenüberliegenden Grundstücken, die durch einen etwa 1,20 m breiten öffentlichen Zugangsweg getrennt waren. Da vom Weg aus öfters Müll auf eines der beiden Anwesen geworfen worden war, installierte dessen Eigentümer eine Videokamera, mit der er den Zugangsweg auf ganzer Breite beobachten konnte.

Der Nachbar hielt diese Videoüberwachung für unzulässig und verlangte, die Videoanlage sofort zu entfernen. Die Kamera erfasse nicht nur das Grundstück des Eigentümers, sondern auch alle Vorgänge auf dem gemeinsamen, öffentlichen Zugang. Dadurch fühle er sich ständig kontrolliert. Der Bundesgerichtshof gab ihm Recht und erklärte die Videoüberwachung für unzulässig (VI ZR 272/94).

Zwar gebe es keinen rechtlichen Schutz davor, auf öffentlichen Wegen durch andere beobachtet zu werden. Aber permanente Aufzeichnungen auf dem Weg zum Haus müsse der Nachbar nicht dulden. Dass der Grundstückseigentümer den gemeinsamen Zugangsweg ständig filme, verletze das vom Grundgesetz geschützte allgemeine Persönlichkeitsrecht des Nachbarn schwerwiegend.

Auf den Videofilmen werde nicht nur festgehalten, wann, wie oft und in welcher Begleitung der Nachbar den Weg begehe, sondern auch in welcher Stimmung, mit welchem Gesichtsausdruck etc. er dort unterwegs sei. Die Aufnahmen drängen in unzulässiger Weise in die "unmittelbare Wohnsphäre" des Nachbarn ein. Der Eigentümer müsse die Videokontrolle sofort einstellen.

Videokamera überwacht Hausflur

Behinderte Mieterin fühlt sich so sicherer, andere Hausbewohner fühlen sich beobachtet

Ein älteres Ehepaar bewohnt eine Erdgeschosswohnung. Die Frau ist auf einen Rollstuhl angewiesen und kann sich in der Wohnung nur mühsam mit einer Gehhilfe bewegen. Außerdem ist sie derart sehbehindert, dass sie nur mit einer Spezialbrille sehen kann. Um kontrollieren zu können, wer vor der Wohnungstür steht, ließ die Behinderte im Hausflur eine Videokamera installieren.

Wegen der Videokamera beschwerten sich einige Mitmieter. Daraufhin verlangte der Vermieter von der behinderten Frau, die Kamera zu entfernen: Man müsse eine permanente Überwachung der Geschehnisse im Hausflur befürchten. Das Amtsgericht Köln konnte die Sorge der Mitmieter nicht verstehen (208 C 57/94).

Zwar dürften Mieter - vor allem außerhalb der Mietwohnung - nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters Veränderungen vornehmen. Der Vermieter könne der Mieterin aber nicht ohne guten Grund Einrichtungen verbieten, die ihr das Leben in der Mietwohnung erheblich angenehmer gestalteten und ihn kaum beeinträchtigten.

Dass speziell die Videokamera den Vermieter oder die Mitmieter in ihrer Privatsphäre verletze, sei nicht festzustellen, so das Amtsgericht. Unabhängig von der Videokamera sei nämlich in der Wohnungstür schon ein Spion eingebaut, durch den die Mieter der Erdgeschosswohnung einen Bereich des Hausflurs überblicken könnten. Die von den Mitmietern befürchtete Kontrolle sei auch ohne Videokamera möglich. Die Kamera sei aber nicht zu diesem Zweck installiert worden, sondern um der behinderten Frau das Erkennen der Besucher zu erleichtern.