Wohnen und Miete

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Mieterin verweigert Heizungsaustausch

Modernisierungsarbeiten sind rechtzeitig und schriftlich anzukündigen

Seit 1965 wohnt die Witwe in ihrer Mietwohnung. Als ihr Mann noch lebte, hatte das Paar eine Nachtspeicherheizung auf eigene Kosten einbauen lassen. Laut Mietvertrag sollte die Anlage beim Auszug der Mieter ins Eigentum des Hauseigentümers übergehen. 2017 kündigte der Vermieter der Seniorin. Nach einem Rechtsstreit einigten sich die Parteien Anfang 2018 darauf, dass die Seniorin die Wohnung zum Herbst 2019 räumen sollte.

Kurz nach dem gerichtlichen Vergleich klingelte der Mitarbeiter eines Heizungsinstallateurs bei der Mieterin. Er teilte ihr mit, in allen Wohnungen würden Montagearbeiten durchgeführt, neue Rohre verlegt und die Heizkörper ausgetauscht. Das betreffe auch ihre Nachtspeicherheizung.

Doch die Mieterin verweigerte den Handwerkern den Zutritt mit der Begründung, der Vermieter habe die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt. Das Amtsgericht Gelsenkirchen gab der Mieterin Recht (210 C 456/18). Die Pflicht der Mieter, Modernisierungsarbeiten zu dulden, setze voraus, dass diese ordnungsgemäß angekündigt wurden.

Ordnungsgemäß bedeute: Erstens rechtzeitig, d.h. mindestens drei Monate vor dem Beginn der Arbeiten. Zweitens müssten Vermieter schriftlich darlegen, wann welche Arbeiten durchgeführt werden sollten, wie lange sie dauerten, wie viel Energie dadurch gespart werde und zu welcher Mieterhöhung sie voraussichtlich führten. Im konkreten Fall habe sich der Hauseigentümer damit begnügt, den Mitarbeiter der Handwerksfirma zu schicken, der die Mieterin kurz über das Vorhaben informierte.

Das genüge den gesetzlichen Vorgaben bei weitem nicht. Die Mieterin müsse daher den Heizungstausch nicht akzeptieren. Dass das Mietverhältnis nur noch ein knappes Jahr andauere, sei hier ebenfalls zu berücksichtigen. Es sei der Seniorin in keiner Weise zuzumuten, innerhalb dieser Frist derart umfangreiche Arbeiten in ihrer Wohnung hinzunehmen. Selbst wenn ihre Nachtspeicheröfen veraltet seien: Sie funktionierten sicher, also voraussichtlich auch bis zum Auszug der Mieterin.

Modernisierung: Ohne Vorteil keine Mieterhöhung

Kurzartikel

Der Vermieter darf die Kosten einer energiesparenden Wärmedämmung per Mieterhöhung auf die Mieter umlegen. Das gilt aber nicht für eine Dachgeschosswohnung, die von der Modernisierungsmaßnahme nicht profitiert. Grenzen deren Räume nicht an die gedämmten Außenwände an und sind zudem nicht an die Zentralheizung angeschlossen, sondern werden mit einem Extra-Ofen geheizt, muss sich der Mieter auch nicht an den Modernisierungskosten beteiligen.

Videokameras im Mietshaus

Eine Mieterin fordert den Abbau der Kameras — hat sie auch Anspruch auf Entschädigung?

Der Eigentümer eines Berliner Mietshauses installierte im Flur hinter dem Hauseingang und im ersten Innenhof Videokameras. Eine Mieterin fühlte sich "total kontrolliert" und verlangte vom Vermieter, die Kameras zu entfernen. Während die Unterlassungsklage erfolgreich war, scheiterte sie mit der Forderung nach finanziellem Ausgleich.

Videoüberwachung im Hausflur vor der Wohnung, dem privaten Rückzugsgebiet, greife in rechtswidriger Weise in das Persönlichkeitsrecht der Mieter ein, betonte das Landgericht Berlin (65 S 1/19). Dennoch: Bedeutung und Tragweite dieses Eingriffs in die Privatsphäre seien relativ gering gewesen und rechtfertigten keine Entschädigung.

Zum einen habe es sich hier um Attrappen gehandelt. Mit den Kameras sei nie etwas aufgezeichnet worden, die Veröffentlichung heimlicher Videoaufnahmen sei also nicht zu befürchten. Der Hauseigentümer habe weniger die Mieter überwachen als ungebetene Gäste abschrecken wollen. Zum anderen habe die Mieterin Rechtsschutz für ihre Privatsphäre erreicht. Sie habe schließlich durchgesetzt, dass die Kameras entfernt wurden.

Der Mieterin würde nur dann zusätzlich eine Entschädigung zustehen, wenn ihr Persönlichkeitsrecht wirklich schwerwiegend verletzt worden wäre. Das sei abhängig von den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Dabei komme es wesentlich darauf an, wie weit rechtswidrig gefertigte Aufnahmen öffentlich verbreitet wurden, ob dadurch die Interessen und/oder der gute Ruf des Betroffenen nachhaltig geschädigt wurden. Von alledem könne im konkreten Fall nicht die Rede sein.

Hausmeister-Notdienstpauschale

Nebenkosten: Für eine Notfallbereitschaft des Hausmeisters müssen die Mieter nicht (mehr) zahlen

Der Hausmeister eines Berliner Mietshauses erhielt vom Hauseigentümer Geld für den Fall, dass außerhalb der Geschäftszeiten ein Noteinsatz notwendig wurde: zum Beispiel bei einem Strom- oder Heizungsausfall oder bei einem Wasserrohrbruch. Die "Notdienstpauschale" betrug 2016 knapp 1.200 Euro. Diese Summe wollte der Vermieter mit der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

Doch eine Mietpartei lehnte es ab, ihren Anteil von ca. 100 Euro nachzuzahlen und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Überraschend setzten sich die Mieter beim Bundesgerichtshof durch (VIII ZR 62/19). Überraschend deshalb, weil die Justiz solche "Notdienstpauschalen" bisher meistens als Kosten für den Hauswart, d.h. als umlagefähige Betriebskosten eingestuft hat.

Nun entschieden die Bundesrichter, Mieter müssten für einen Hausmeister-Notdienst nicht zahlen. Begründung: Klassische Hauswart-Kosten entständen durch Aufgaben, die ein Hausmeister "routinemäßig" erledige. So prüfe er/sie z.B. regelmäßig, ob die Türen nachts verschlossen seien und ob das Treppenhaus richtig gereinigt wurde. Bei einer Notfallbereitschaft gehe es jedoch nicht um "allgemeine Kontrollaufgaben".

Trete plötzlich nachts ein Problem auf, solle der Hausmeister erreichbar sein und eine Fachfirma alarmieren, die in der Lage sei, Abhilfe zu schaffen. Tagsüber wäre das die Aufgabe der Hausverwaltung oder des Vermieters, erklärten die Bundesrichter. Die dafür anfallenden Kosten seien daher keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die der Vermieter selbst tragen müsse.

Selbstmordgefahr nach Wohnungskündigung

Gericht muss sich mit den möglichen Folgen einer Zwangsräumung gründlich auseinandersetzen

Ein Mieter wurde durch rechtskräftiges Urteil vom Amtsgericht Tiergarten dazu verurteilt, seine Wohnung zu räumen. Ärzte befürchteten jedoch, er könnte bei einer Zwangsräumung aufgrund einer psychiatrischen Erkrankung Selbstmord begehen. Das Landgericht Berlin beließ es trotzdem bei der angeordneten Räumung: Seiner Ansicht nach belegten die ärztlichen Atteste und Stellungnahmen des Sozialpsychiatrischen Dienstes eine akute Suizidgefahr nicht.

Auf die Beschwerde des Mieters hin hob das Kammergericht in Berlin diesen Beschluss auf (1 W 1818/95). Das Landgericht wäre verpflichtet gewesen, sich "sicheren Aufschluss über die Art der Erkrankung" zu verschaffen und die möglichen Folgen bei einer Zwangsräumung gründlich zu erwägen. Falls nötig, hätte das Gericht weitere ärztliche Gutachten einholen müssen. Diese Pflicht folge aus dem Grundrecht auf "Leben und körperliche Unversehrtheit". Würde der Mieter dadurch in den Selbstmord getrieben, verletzte die Zwangsräumung dieses Grundrecht. Das Landgericht müsse daher nochmal entscheiden.

Wegen Mängeln die Miete gekürzt

Mieter dürfen die Mängelbeseitigung nicht verweigern, um für einen Rechtsstreit "Beweise zu sichern"

Die Drei-Zimmer-Wohnung in Dresden wies zahlreiche Mängel auf: Vor Gericht war die Rede von Rissen, verrotteten Fenstern, Heizgeräuschen und Fäkaliengeruch. Der Rechtsstreit um die angemessene Höhe der Mietminderung beschäftigte lange die Gerichte, währenddessen wurde das Mietshaus verkauft. Die neue Vermieterin, eine X-GmbH, bot den Mietern an, nach einem Besichtigungstermin Handwerker zu schicken.

Doch das lehnten die Mieter ab: Sie seien nicht verpflichtet, jetzt Renovierungsmaßnahmen zu dulden, meinten sie. Damit würden ja die Beweise dafür "vernichtet", dass die Mietsache voller Mängel und ihre Mietkürzung in den zurückliegenden Jahren berechtigt war. Die Mängel dienten noch als Beweis im Prozess gegen den vorherigen Vermieter.

Im Laufe der nächsten Jahre kündigte die X-GmbH den Mietvertrag mehrmals wegen Zahlungsverzugs. Ihrer Räumungsklage gab schließlich der Bundesgerichtshof statt (VIII ZR 12/18). Wenn sich ein Mieter weigere, das Beheben von Mängeln zuzulassen, die er beanstandet und aufgrund derer er die Miete gekürzt habe, entfalle damit sein Recht, die Miete zu mindern, erklärten die Bundesrichter.

Die Mieter durften die Mängelbeseitigung auch nicht ausnahmsweise verweigern, um für ihren Rechtsstreit mit dem ehemaligen Vermieter "Beweise zu sichern". Vor Gericht hätten sie die Mängel der Mietsache ohne weiteres durch zuvor angefertigte Fotos dokumentieren oder durch Zeugenaussagen beweisen können, z.B. durch Aussagen der mit den Renovierungsarbeiten beauftragten Handwerker.

Wenn Mieter kein Recht mehr hätten, einen Teil der Miete einzubehalten, müssten sie die einbehaltenen Beträge sofort nachzahlen. Das hätten die Mieter im konkreten Fall nicht getan. Mittlerweile schuldeten sie der Vermieterin insgesamt ca. fünf Monatsmieten. Daher sei die Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam.

Klopfgeräusche in der Heizung

Kurzartikel

Ruhestörung der besonderen Art: Treten in einer Mietwohnung im Winter Klopfgeräusche in der Heizungsanlage und in den Heizungsrohren in der Wand auf — von 21 bis morgens 5 Uhr und auch dann, wenn die Heizung nicht angestellt ist —, stellt das einen Mietmangel dar, der eine Mietminderung von 25 Prozent rechtfertigt. Da Klopfgeräusche den erholsamen Schlaf stören, beeinträchtigen sie Leistungsfähigkeit und Gesundheit des Mieters. Das mindert auch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich.

Streit um Mietkaution

Vermieter wirft der Mieterin vor, sie habe die (geräumte) Mietsache nicht zurückgegeben

Eine Mieterin von Ladenräumen hatte das Mietverhältnis fristgemäß zum 31. Mai 2016 gekündigt. Vor dem Mietende versuchte sie mehrmals, mit dem Vermieter einen Übergabetermin zu vereinbaren. Nicht einmal, als die Mieterin ihm dafür eine Frist setzte, reagierte der Vermieter. Vor Ende Mai räumte die Geschäftsfrau den Laden und übergab die Schlüssel dem Wachdienst des Vermieters.

So war es dem Vermieter nun aber auch nicht recht: Die Mieterin habe die Mietsache nicht wirksam zurückgegeben, ihm also vorenthalten, behauptete er. Dafür stehe ihm Entschädigung zu. Diesen Anspruch verrechne er mit dem Anspruch der Mieterin auf Rückzahlung der Kaution.

Das waren immerhin 158.000 Euro. Auf diesen Betrag verzichtete die Mieterin natürlich nicht und klagte auf Rückzahlung. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Naumburg (1 U 25/18).

Dem Vermieter sei die Mietsache keineswegs vorenthalten worden. Denn die Mieterin habe den Laden geräumt und der Vermieter habe gewusst, wo sich die Schlüssel befanden. Er habe sie nur nicht abgeholt. Vorher habe die Mieterin erfolglos um einen Termin zur Übergabe gebeten. Der Vermieter habe sich dazu jedoch nicht geäußert und die Räume auch nicht in Besitz genommen.

Unter diesen Umständen sei die Pflicht der Mieterin zur Rückgabe sozusagen "erloschen" — obwohl faktisch keine Übergabe der Mietsache stattgefunden habe. Sie habe ihre Pflicht erfüllt, indem sie die Mietsache leergeräumt und die Schlüssel dem Wachdienst ausgehändigt habe. Die Geschäftsfrau hätte die Schlüssel auch in der Mietsache zurücklassen dürfen.

Der Ex-Mieterin stehe daher die Kaution zu. Das Argument des Vermieters, er habe in der kurzen Zeit keinen Termin für die Übergabe finden können, sei angesichts der rechtzeitigen Kündigung der Mieterin und der mehrmonatigen Kündigungsfrist nicht überzeugend.

Schimmel im Kinderzimmer

Baulich bedingte Feuchtigkeitsschäden berechtigen den Mieter zur fristlosen Kündigung

Nachdem der Mieter im Kinderzimmer Schimmel an den Wänden entdeckt hatte, kündigte er das Mietverhältnis fristlos. Der besorgte Vater fürchtete, sein Kleinkind könnte sich hier eine Atemwegserkrankung zuziehen. Die Feuchtigkeitsschäden seien auf Baumängel zurückzuführen, vermutete er.

Der Vermieter bestritt dies entschieden und verdächtigte gar den Mieter, er habe die Wand selbst durchfeuchtet, um Schäden vorzutäuschen und dann eine fristlose Kündigung aussprechen zu können. Die Kündigung sei daher unwirksam. Bis das Mietverhältnis fristgemäß ende, müsse der Mieter Miete zahlen und darüber hinaus Schadenersatz für die Sanierung der Feuchtigkeitsschäden.

Beim Amtsgericht Bielefeld scheiterte die Zahlungsklage des Vermieters (415 C 56/18). Um mit seinen Forderungen durchzudringen, hätte er beweisen müssen, dass der Schimmel tatsächlich vom Mieter und nicht durch Baumängel verursacht wurde, so das Amtsgericht. Doch der gerichtliche Bausachverständige habe die Einschätzung des Mieters bestätigt.

Feuchte Wände und Schimmel im Kinderzimmer stellten allemal einen wichtigen Grund dar, der den Mieter zu fristloser Kündigung berechtige. Wenn die Gesundheit eines Kleinkindes auf dem Spiel stehe, sei es für den Mieter nicht zumutbar, das Mietverhältnis bis zum Ende der Kündigungsfrist fortzusetzen. Er müsse also auch keine Miete mehr zahlen.

Kein Wasserdruck in der Küche

Kurzartikel

Ist der Wasserdruck in der Küchenspüle so minimal, dass Wasser nur tropfenweise aus dem Zapfhahn kommt, stellt das einen Mietmangel dar. Unter diesen Umständen können Mieter die Spülmaschine nicht mehr benützen und kaum noch ein Wasserglas auffüllen. Wenn Mieter für alltägliche Notwendigkeiten wie Abspülen und Kochen ständig Wasser aus dem Badezimmer holen müssen, rechtfertigt dies eine Mietminderung von fünf Prozent.

Umlage von Betriebskosten

Kurzartikel

Nach den gültigen technischen Regelungen müssen Gasleitungen alle zwölf Jahre auf Dichtigkeit überprüft werden. Grundsätzlich können Vermieter die Kosten dieser Prüfung als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Lässt ein Vermieter die Dichtigkeitsprüfung entgegen den technischen Regelungen alle fünf Jahre durchführen, sind die Kosten jedoch nicht umlagefähig, weil sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit widersprechen.

Zugiger Wintergarten

Es stellt keinen Mietmangel dar, wenn ein Wintergarten nur einfach verglast ist

Der Wintergarten einer Berliner Altbauwohnung war einfach verglast. Hier herrsche ständig Zugluft und wenn es stärker regne, dringe sogar Regenwasser ein, beanstandete die Mieterin. Doch die Vermieterin weigerte sich, dagegen etwas zu unternehmen: Das sei kein Mietmangel, meinte sie. Weil die Mieterin das anders sah, kürzte sie die Miete — vor Gericht trafen sich die Damen wieder.

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg entschied den Streit zu Gunsten der Vermieterin (226 C 211/18). Es verneinte ebenfalls einen Mietmangel: Ein Wintergarten werde in der Regel nicht das ganze Jahr über bewohnt, sondern vorzugsweise im Sommer genutzt. Im Winter könne man dort Pflanzen unterbringen. Wenn hier gelegentlich Zugluft auftrete, beeinträchtige das kaum die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung.

Vor allem argumentierte das Amtsgericht aber mit der Beschaffenheit der Verglasung. Die Mieterin habe die Wohnung inklusive des einfachverglasten Wintergartens gemietet. Einfachverglaste Altbaufenster seien nun einmal nicht dicht, wie allgemein bekannt sei. Altbau-Doppelkastenfenster oder moderne Isolierglasfenster isolierten besser und böten höheren Wohnkomfort.

Im Winter ließen einfachverglaste Altbaufenster Kälte und Zugluft in den Wohnraum, bei Schlagregen könnten sie das Eindringen von Wasser nicht verhindern. Das sei sicher unangenehm, aber kein Mangel der Mietsache, der die Mieterin berechtigen würde, die Miete zu mindern.

"Fräulein" Mieterin?

Mieterin will partout nicht "Fräulein" genannt werden: Eine Beleidigung ist das aber nicht!

Eine Frankfurterin wohnt seit 1984 im Mietshaus eines alten Ehepaares. Seit jeher notieren die Vermieter handschriftlich auf einem Zettel, wer wann das Treppenhaus zu reinigen hat und hängen ihren Putzplan im Treppenhaus auf. Der Name der Mieterin war auf diesen Plänen immer (wie auch im Mietvertrag) mit dem Zusatz "Fräulein" oder "Frl." aufgeführt. Ebenso auf Zetteln, die die Vermieter an ihrer Wohnungstür anbrachten.

Das ärgerte die Mieterin. Mehrmals bat sie die Vermieter, sie nicht mehr öffentlich "Fräulein" zu nennen. Sie sei längst verheiratet und empfinde diese Anrede als diffamierend. Überhaupt verletzten die "öffentlichen Aushänge" mit Angabe der Namen und Wohnungsetagen den Datenschutz. Da die Beschwerden der Mieterin von den Vermietern nicht erhört wurden, zog sie schließlich gegen die Anrede "Fräulein" vor Gericht.

Doch beim Amtsgericht Frankfurt stieß die Frau mit ihrem Anliegen nicht auf Verständnis (29 C 1220/19). Wenn es um Ehrverletzungen gehe, komme es nicht (nur) auf das subjektive Empfinden des vermeintlichen oder realen Opfers an, stellte das Gericht fest. In erster Linie sei der objektive Sinngehalt einer Äußerung zu ermitteln: Wie würde ein verständiger Dritter unter Würdigung aller Begleitumstände diese Anrede verstehen?

Offenkundig sei der latent verniedlichende Begriff Fräulein für unverheiratete Frauen veraltet. Im konkreten Fall sei jedoch zu berücksichtigen, dass die Vermieter mit ihren 89 bzw. 92 Jahren einen eher älteren Wortschatz hätten. Sie seien 1972, als dieser Namenszusatz vom Gesetzgeber offiziell abgeschafft wurde, bereits um die 40 Jahre alt gewesen. Der Begriff "Fräulein" habe für die Vermieter nichts Despektierliches: Sie hätten das Wort als korrekten Namenszusatz kennengelernt.

Zwar lege das Ehepaar wenig Kompromissbereitschaft an den Tag und auch ein gewisses Maß an Unhöflichkeit, räumte das Amtsgericht ein. Dass die Mieterin nicht als "Fräulein" betitelt werden wolle, sei den Vermietern anscheinend gleichgültig. Aber von einer Beleidigung könne keine Rede sein — allenfalls von einem subjektiven Ärgernis. Das sei jedoch nicht "justiziabel", die Mieterin habe keinen Anspruch auf Unterlassung.

Dass sich die Mieterin darüber hinaus auf den Datenschutz berufe, gehe fehl: Im Datenrecht gehe es um gespeicherte, automatisiert verarbeitete Daten. Die Daten der Mieterin, die zu ihrem Ungemach im Treppenhaus gelesen werden könnten, würden jedoch eindeutig nicht "automatisiert verarbeitet", sondern mit der Hand geschrieben auf einem Putzplan alter Pensionäre — also auf eine ganz aus der Zeit gefallene Art.

Laubbläser löst Wutanfall aus

Greift ein Mieter den Hausmeister tätlich an, ist eine fristlose Kündigung berechtigt

Eine ältere Frau wollte gerade ihren Mittagsschlaf halten, da begann der Hausmeister im Hof vor ihrem Balkon mit dem Laubbläser zu werkeln. Sie rief, er solle aufhören, doch der Mann trug Ohrenschützer und hörte sie nicht. Da rief die Mieterin einen Nachbarn und Mitmieter an: Er möge doch den Hausmeister bitten, den Laubbläser auszuschalten, weil sie sonst nicht schlafen könne.

Das hatte ungeahnte Folgen. Der Hausmeister lehnte die zuerst halbwegs freundlich vorgetragene Bitte ab. Daraufhin flippte der — wohl leicht betrunkene — Mieter völlig aus. Er schubste den Hausmeister, zog aggressiv an seiner Jacke und beschimpfte ihn als "Arschloch" und "Scheiß Ausländer". Vier Tage später wurde dem Mieter fristlos gekündigt.

Die Kündigung sei unwirksam, so der Mieter: Schließlich sei das ein einmaliger "Ausraster" gewesen, er habe den Hausfrieden nicht nachhaltig gestört.

Doch die Räumungsklage des Vermieters hatte beim Amtsgericht Gronau Erfolg (2 C 121/18). Ärger über eine Ruhestörung mittags sei zwar verständlich, rechtfertige aber weder eine verbale, noch eine körperliche Attacke. Grobe Beleidigungen und ein tätlicher Angriff auf einen Mitarbeiter der Hausverwaltung seien so gewichtig, dass es für den Vermieter danach nicht mehr zumutbar sei, das Mietverhältnis mit dem Angreifer fortzusetzen.

Daher sei die Kündigung wirksam: Der Mieter müsse ausziehen. Da sich in dem Mietsgebäude auch die Hausverwaltung befinde, hätten sich die Kontrahenten auch in Zukunft regelmäßig getroffen. Das sei nach so einer Auseinandersetzung auch für den Hausmeister unzumutbar. Da man nach so einem Vorfall davon ausgehen könne, dass das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter irreparabel zerrüttet sei, habe der Vermieter den Mieter nicht erst abmahnen müssen, bevor er ihm kündigte.

Baulärm und Mietminderung

Mieter müssen nicht mit Baumaßnahmen rechnen, wenn in Wohnungsnähe keine Baulücken bestehen

Eine Nürnbergerin litt unter den Auswirkungen einer Großbaustelle. Im Sommer 2017 wurden neben ihrer Mietwohnung ein Produktionsgebäude und ein Wohnhaus abgerissen, dann drei neue Häuser mit Tiefgarage erbaut. Wegen dieses Mangels der Mietsache zahlte die Mieterin ab August 2017 die volle Miete nur noch unter Vorbehalt.

Ihr Schlafzimmerfenster lag 20 Meter von der Baustelle entfernt, auf der Straße bewegten sich ab 6.30 Uhr morgens Betonmischer, Bagger und Lastwagen. Da die Mieterin überwiegend in Nachtschicht arbeitet, bekam sie den Baulärm besonders zu spüren. Zur Arbeit ging sie täglich um 15 Uhr, tagsüber konnte sie kaum schlafen. Ab April 2018 wurde der Lärm noch schlimmer, weil die Straße direkt vor dem Schlafzimmer aufgerissen wurde.

Dennoch war die Vermieterin der Ansicht, sie müsse keine Miete zurückzahlen: Wenn Mieter mitten in einer Großstadt wohnten, müssten sie sich prinzipiell auf Bauarbeiten in ihrer Umgebung einstellen.

So pauschal treffe das nicht zu, stellte das Amtsgericht Nürnberg klar (28 C 6191/18). Bilder von Google Maps zeigten, dass auf dem Baugrund zuvor ein Vorderhaus stand: Hier handle es sich also nicht um das — in einer Großstadt erwartbare — Schließen einer Baulücke.

Vor dem Abriss sei für die Anwohner keine Lücke erkennbar gewesen. Also musste die Mieterin nicht schon beim Abschluss des Mietvertrags mit späteren Baumaßnahmen rechnen, was naturgemäß eine Mietminderung wegen Baulärms ausschließe. Zwar sei das Produktionsgebäude im Hinterhof marode gewesen, räumte das Amtsgericht ein. Das bestätige aber nicht das Argument, Baumaßnahmen seien absehbar gewesen. Mieter seien nicht verpflichtet, die Hinterhöfe der Umgebung nach abrissreifen Gebäuden abzusuchen.

Während der besonders störenden Monate, in denen die Straße aufgerissen wurde und die Baulaster Schlange standen, sei eine Mietkürzung von 30 Prozent angemessen. In den restlichen Monaten dürfe die Mieterin die Miete um 25 Prozent mindern. Individuelle Besonderheiten würden bei dieser Quotenregelung jedoch nicht berücksichtigt. Die Schichtarbeit der Mieterin sei kein Grund, ihr eine höhere Rückzahlung zuzugestehen.

Der Raumteiler-Streit

Dürfen Vermieter die Erlaubnis für den Einbau eines Raumteilers verweigern?

Das Verhältnis zwischen dem Berliner Mieter und seinem Vermieter kann man getrost als "zerrüttet" bezeichnen. Schon vor dem Raumteiler-Streit hatten die Parteien einige Prozesse geführt. Im Frühjahr 2018 beantragte der Mieter, den Wohnbereich seiner Zwei-Zimmer-Wohnung von der Küchenzeile abtrennen zu dürfen. Er dachte daran, eine Trockenbauwand einzubauen. Zudem wollte der Mieter einen unbenutzten Kaminofen ausbauen.

Der Vermieter lehnte jede bauliche Veränderung ab. Anschließend bat der Mieter, beraten vom Mieterverein, darum, eine "mit der Bausubstanz nicht fest verankerte, sondern freistehende Konstruktion" aus maßgefertigten Schränken auf Filzmatten aufstellen zu dürfen. Der Vermieter reagierte wie gehabt und verbot das "Entfernen der Feuerstätte" sowie den "Einbau eines wie auch immer gestalteten Raumteilers".

Nun zog der Mieter vor Gericht und klagte auf Feststellung, dass er dazu berechtigt sei, einen Raumteiler einzubauen sowie den Kaminofen auf eigene Kosten fachmännisch demontieren und einlagern zu lassen. Der Vermieter hielt die Klage für unzulässig: Der Mieter könne die Wohnung möblieren, wie er wolle. Aber ein Raumteiler mit Türöffnung schaffe ein weiteres Zimmer und verändere den Charakter der Wohnung, was er als Vermieter nicht akzeptieren müsse.

Einen Raumteiler muss er sehr wohl akzeptieren, entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte — zumindest den jetzt beantragten Raumteiler aus Holz ohne feste Verbindung mit Boden, Decke und Wänden (13 C 117/18). Ein Raumteiler, der nicht in die Bausubstanz eingreife, sei auch keine bauliche Veränderung. Der Mieter dürfe ihn aufstellen. Und er habe dies aus guten Gründen gerichtlich "absegnen" lassen wollen. Das sei nicht unzulässig, sondern angesichts der früheren Auseinandersetzungen durchaus angebracht.

Der Vermieter behaupte zwar, er habe dem Mieter nur — ohnehin verbotene — bauliche Veränderungen an der Mietsache untersagt. So eindeutig seien aber seine Antwortschreiben und auch sein Vorbringen vor Gericht nicht gewesen. Im Gegenteil: Auch vor Gericht habe der Vermieter wiederholt, der beabsichtigte Raumteiler sei eine bauliche Veränderung, weil mit einer Tür versehen. Das treffe jedoch nicht zu, deshalb dürfe der Vermieter die Erlaubnis nicht verweigern. Nur der Abbau des Kaminofens wäre eine bauliche Veränderung. Er setze daher die Genehmigung des Vermieters voraus und sei ohne diese rechtswidrig.

"Dieser Huso kann mich mal"

Wird ein Vermieter vom Mieter auf Facebook öffentlich beleidigt, kann er ihm fristlos kündigen

Wegen Mietrückständen hatte der Vermieter dem Mieter der Zwei-Zimmer-Dachgeschosswohnung bereits gekündigt. Der Mieter hatte das Schreiben zunächst ignoriert, dann der Kündigung widersprochen. Das Verhältnis war also ohnehin schon ziemlich "angespannt", als sich Nachbarn beim Vermieter über die laute Musik des Mieters beschwerten. Einige Wochen später teilte der Mieter folgenden Beitrag öffentlich auf seinem Facebook-Profil:

"Toll … habe Querulanten als Nachbarn … Vermieter war eben bei mir und droht mit Kündigung [vier lachende Smileys] … Dieser Huso kann mich mal …". Einen Ausdruck von diesem Facebook-Beitrag schickten die Nachbarn dem Vermieter. Bei einem Handwerkertermin in der Wohnung des Mieters kam es wenig später zu einem handfesten Streit mit Schubserei zwischen den Parteien. Danach schrieb der Mieter auf Facebook: "Schon wieder fristlose Kündigung Mietvertrag bekommen, wollen die das ich durchdrehe???" Der Beitrag war mit Kot-Smileys hinterlegt.

Zu Recht habe daraufhin der Vermieter das Mietverhältnis wegen Beleidigung und Bedrohung gekündigt, entschied das Amtsgericht Düsseldorf. Es gab der Räumungsklage des Vermieters statt (270 C 346/18). Der zweite Facebook-Beitrag bringe die Wut des Mieters über die Kündigung zum Ausdruck. Die grammatikalisch falsche, rhetorische Frage "wollen die das ich durchdrehe?" habe den Charakter einer Drohung: Im allgemeinen Sprachgebrauch werde "durchdrehen" mit einem Angriff verbunden.

Auch die öffentliche Beleidigung alleine hätte gereicht, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Die Bezeichnung "Huso" werde allgemein als Abkürzung für das Wort "Hurensohn" benutzt. Obwohl die Prostitution mittlerweile ein legaler Beruf sei, werde dieses Wort bekanntlich in sehr vielen Ländern als Schimpfwort gebraucht ("son of a bitch", "fils de pute"). Wenn der Mieter darauf verweise, "Huso" könne auch Hundesohn bedeuten, ändere das nichts: Auch dieses Wort stelle eine Beleidigung und einen Angriff auf die persönliche Würde des Vermieters dar.

Mieter im Krankenhaus, Wohnung weitervermietet!

Räumt ein Vermieter eigenmächtig die Wohnung leer, steht dem Mieter Entschädigung zu

Im Oktober 2017 war ein alter Mann gestürzt und hatte sich an der Hüfte verletzt. Er hatte die Feuerwehr alarmiert, die seine Wohnungstür aufbrechen musste, um ihm helfen zu können. Sie brachte den Senior in ein Krankenhaus. Nach Hüftoperation und Reha wurde er zwei Monate später entlassen. "Zu Hause" wartete auf ihn eine böse Überraschung: Der Schlüssel öffnete nicht mehr.

Durch den Briefschlitz sah der Mieter, dass die Wohnung leer war — auf dem Klingelschild stand ein anderer Name. Er rief die Hausverwaltung an und erfuhr, dass der Vermieter in der Zwischenzeit die Wohnung leergeräumt und weitervermietet hatte. Daraufhin bezog der Mann fürs erste ein Hotelzimmer und verklagte den Vermieter: Er müsse verschwundene und beschädigte Möbel sowie die Hotelkosten ersetzen und obendrein Schmerzensgeld zahlen.

Vor Gericht behauptete der Vermieter, er habe angenommen, der Mieter habe die Wohnung aufgegeben. Denn die Wohnungstür sei aufgebrochen und die Räume verwahrlost gewesen. Er habe dann eine Entrümpelungsfirma damit beauftragt, sie leerzuräumen und die Gegenstände des Mieters einzulagern. Die Firma habe wohl einige Sachen einfach "entsorgt". Damit kam der Vermieter beim Amtsgericht Berlin-Schöneberg nicht durch (6 C 276/18).

Wenn ein Mieter länger abwesend sei — egal, aus welchem Grund —, entfalle dadurch nicht sein Besitzrecht an der Wohnung, so das Amtsgericht. Der Vermieter dürfe sie deshalb nicht eigenmächtig in Besitz nehmen und ausräumen, das sei illegal. Eine aufgebrochene Wohnungstür spreche keineswegs für eine Wohnungsaufgabe, sondern dafür, dass sich hier jemand gewaltsam Zutritt verschafft habe. Auch der Zustand der Räume rechtfertige nicht den Schluss, der Mieter könnte die Wohnung aufgegeben haben.

Die Behauptungen des Eigentümers seien abwegig. Obendrein habe er der Fremdfirma freie Hand beim Ausräumen gelassen, anstatt dafür zu sorgen, dass die Sachen des Mieters sorgfältig und unbeschädigt eingelagert wurden. Der Vermieter schulde dem Senior Ersatz für die finanziellen Folgen seines rechtswidrigen Vorgehens und darüber hinaus 5.000 Euro Schmerzensgeld als Entschädigung für den Verlust seines Lebensmittelpunkts.

30 Jahre habe der alte Mann in der Wohnung gelebt. Nach schwerer Krankheit habe er keinen Ort mehr gehabt, um sich erholen zu können und sei sogar kurzfristig obdachlos gewesen. Vom Verlust persönlicher Gegenstände und Erinnerungsstücke ganz zu schweigen. Da der Vermieter nicht das geringste Unrechtsbewusstsein zeige, falle das Schmerzensgeld für den rausgeschmissenen Mieter umso höher aus.

Bauunternehmen stellte überhöhte Rechnungen

Modernisierungs-Mieterhöhung ist unwirksam, wenn die Vermieterin am "Beschiss" mitwirkte

Im Auftrag einer Vermietungsgesellschaft führte ein Bauunternehmen an einem Berliner Mietshaus Modernisierungsarbeiten durch. Das Bauunternehmen war mit der Vermieterin wirtschaftlich verbunden — beide Unternehmen hatten den gleichen Geschäftsführer. Wie die Mieter später erfuhren, hatte das Bauunternehmen einen Teil der Arbeiten vorsätzlich zu hoch abgerechnet.

Die — jedenfalls teilweise überhöhten — Kosten legte die Vermietungsgesellschaft auf die Mieter um. Da Mieter M die Modernisierungsmieterhöhung nicht akzeptierte, verklagte ihn die Vermieterin auf Zustimmung. Doch das Landgericht Berlin ließ sie abblitzen: Ihr Mieterhöhungsverlangen sei sittenwidrig und daher unwirksam (67 S 342/18).

Die Abrechnung der Vermieterin verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Zwar führe nicht jeder Verstoß gegen dieses Gebot dazu, dass eine Mieterhöhungserklärung insgesamt unwirksam sei. Bei einer absichtlich falschen Abrechnung der Vermieterin in Absprache mit dem ausführenden Bauunternehmen sei das aber angemessen.

Nur so könne die Justiz Mieter wirksam vor überhöht abgerechneten Modernisierungskosten schützen. Die Vermietungsgesellschaft habe in Zusammenarbeit mit dem Bauunternehmen versucht, den Mieter mit überhöhten Kosten zu übervorteilen, um ihren Profit zu maximieren. M hätte Kosten übernehmen sollen, die in deutlichem Missverhältnis zur Arbeitsleistung des Bauunternehmens standen.

Zu früh wegen Mietrückstands gekündigt

Vermieterin warf das Kündigungsschreiben in den Briefkasten, als noch kein Zahlungsverzug vorlag

Dass das Kündigungsschreiben einen Tag zu früh ankam, bewahrte einen Berliner Mieter fürs Erste vor der Kündigung. Anfang Februar 2018 hatte ihm die Vermieterin mit der Begründung fristlos gekündigt, er habe die Miete für Januar und Februar 2018 nicht rechtzeitig gezahlt. Ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten rechtfertigt eine Kündigung, da ist die Rechtsprechung eindeutig.

Der Haken an der Sache: Die Vermieterin hatte das Kündigungsschreiben am Montag, den 5. Februar 2018, in den Briefkasten des Mieters geworfen. Zahlungsverzug konnte jedoch erst am nächsten Tag, am 6. Februar eintreten. Denn der 5. Februar war der dritte Werktag im Monat. Und bis zum dritten Werktag eines Monats können Mieter die Miete fristgerecht zahlen und einen Mietrückstand ausgleichen.

Das Kammergericht in Berlin erklärte die Kündigung deshalb für unwirksam (8 U 132/18). Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs setze voraus, dass der Zahlungsverzug, mit dem die Kündigung begründet werde, tatsächlich bereits eingetreten sei. Entscheidend sei dafür der Zugang des Kündigungsschreibens: Damit sei der Zeitpunkt gemeint, in dem der Mieter den Briefkasten leere und den Inhalt des Kündigungsschreibens zur Kenntnis nehmen könne.

Im konkreten Fall sei es durchaus möglich, dass der Mieter den Briefkasten am 5. Februar geleert und das Schreiben gelesen habe. Aber erst am 6. Februar wäre er mit zwei Monatsmieten im Rückstand gewesen. Eine zu früh ausgesprochene Kündigung sei unwirksam. Sie werde auch nicht nachträglich wirksam: Dass der Mieter die Februarmiete in den folgenden Tagen nicht überwiesen habe — und damit tatsächlich ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten vorlag, der die Vermieterin zur Kündigung berechtigte —, ändere also nichts an der Unwirksamkeit der Kündigung vom 5. Februar.