Wohnen und Miete

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Vermieterin muss Telefonanschluss reparieren

Bei der Wohnungsübergabe müssen Mieter nicht alle möglichen Installationen prüfen

Gerade waren die Mieter einer Berliner Wohnung eingezogen. Als sie im Wohnzimmer Telefon und Fernseher anschließen wollten, bemerkten sie, dass der Anschluss defekt war. Vergeblich baten sie die Vermieterin darum, ihn zu reparieren. Diesen Mangel hätten sie doch gekannt oder jedenfalls bei der Übergabe feststellen können, erklärte die Vermieterin. Im Übergabeprotokoll stehe dazu aber nichts.

Die Mieter zogen vor Gericht und verlangten, die Vermieterin müsse einen funktionsfähigen Telefon- und Kabelanschluss zur Verfügung stellen. Das Landgericht Berlin gab ihnen Recht (65 S 19/20).

Vermieter müssten ihren Mietern die Wohnung in einem Zustand übergeben, der sich für den "vertragsgemäßen Gebrauch" der Mietsache eigne. Ein Telefon- und Kabelanschluss sei mit-vermieteter Bestandteil der Mietsache. Zudem lege die Vermieterin mit den Nebenkosten auch Kosten für die Bereitstellung des Anschlusses um. Also sei sie verpflichtet, ihn instand zu setzen.

Das Übergabeprotokoll spiele hier gar keine Rolle. Bei der Wohnungsübergabe besichtigten die Mieter die Räume. Im Protokoll würden der allgemeiner Zustand der Wohnung und sichtbare Mängel festgehalten. In diesem Rahmen sei es weder üblich, noch für Mieter möglich, sämtliche Installationen — wie z.B. Steckdosen oder die Wasserversorgung — einer Prüfung zu unterziehen. Das gelte erst recht für Telefon- und Kabelanschlüsse. Deren Funktionsfähigkeit könne man nur mit Fachkenntnissen und geeigneten Messgeräten kontrollieren.

Renovierungs(mehr)kosten gehen zu Lasten der Ex-Mieter

Mieter hinterließen Dübellöcher und mit Latexfarbe gestrichene Wände

Nach zwölf Jahren Mietzeit war das Ehepaar 2017 ausgezogen. Laut Mietvertrag hätten die Mieter die Wohnung "vollständig renoviert" und "weiß gestrichen" übergeben sollen. Renoviert waren die Räume jedoch nicht. Der Vermieter zählte 126 Dübellöcher in den Wänden, die zudem mit knallbunten Latexfarben gestrichen waren. Latexfarben sind wasserfest und strapazierfähig, aber auch schwer zu übermalen.

Zumindest müssten sie die Löcher beseitigen und die Wandfarben überstreichen, forderte der Vermieter von den Mietern. Da das Ehepaar ablehnte, beauftragte der Vermieter eine Malerfirma mit der Renovierung. Kostenpunkt: 1.666 Euro. Diesen Betrag verrechnete der Vermieter mit der Mietkaution. Daraufhin zogen die Mieter vor Gericht und verlangten die Rückzahlung der gesamten Kaution.

Beim Landgericht Wuppertal erreichten sie nur einen Teilerfolg (9 S 18/20). "Normale Schönheitsreparaturen" hätten die Mieter nicht durchführen müssen, weil die einschlägige Klausel im Mietvertrag unwirksam sei. Die Pflicht, die Wohnung mit weiß gestrichenen Wänden zurückzugeben, enge die Mieter nämlich in der Farbwahl unangemessen ein.

Die Mieter müssten dem Vermieter aber die Mehrkosten ersetzen, die sie — im Vergleich mit üblichen Renovierungskosten — durch die Dübellöcher und die Wandfarben verursacht hätten. Regale etc. mit Dübeln zu befestigen, gehöre zwar zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung. Mieter müssten die Dübellöcher jedoch beim Ende des Mietverhältnisses entfernen (unabhängig von ihrer Anzahl!) und sie fachgerecht verschließen.

Natürlich habe das Ehepaar während der Mietzeit die Wände frei nach Geschmack streichen dürfen. Diese Farbgestaltung sei allerdings für andere Mieter nicht unbedingt akzeptabel. Um kräftige Latexfarben zu beseitigen, seien Vorarbeiten notwendig, die die Mieter hätten durchführen müssen. Denn der Renovierungsaufwand steige dadurch. Mit anderen Worten: Die Mieter hätten die Wohnung so herrichten müssen, dass anschließend "normale Schönheitsreparaturen ausgereicht hätten".

Mündliche Vereinbarung eines Mietvertrags?

Kommt der Vertrag nicht wirksam zustande, besteht kein Anspruch auf Maklerprovision

Ein Ehepaar ließ sich von einem Immobilienmakler eine Wohnung zeigen. Vor der Besichtigung wurde mündlich vereinbart, dass der Makler zwei Monatsmieten als Provision erhalten sollte, wenn der Mietvertrag zustande käme. Trotz anfänglich großem Interesse unterzeichnete das Ehepaar den Mietvertrag jedoch nicht: Es konnte mit dem Vermieter über verschiedene Fragen keine Übereinkunft erzielen.

Die Provision hatten die Mietinteressenten allerdings schon überwiesen. Den Betrag forderten sie nun vom Makler zurück. Doch der Makler lehnte die Rückzahlung ab. Begründung: Der Mietvertrag sei bereits mündlich vereinbart worden, weil man sich im Gespräch über alle wichtigen Punkte geeinigt habe. Laut Maklervertrag habe er daher Anspruch auf die Provision.

Das Landgericht Görlitz bestätigte zwar, dass ein Mietvertrag auch mündlich zustande kommen kann - vorausgesetzt, die Parteien seien sich über die wesentlichen Vertragspunkte einig (2 S 16/95). Dies sei hier aber gerade nicht der Fall gewesen. So sei etwa die grundlegende Frage der Miethöhe eindeutig offen geblieben. Weil aus diesem Grund kein Mietvertrag zustande gekommen, sei müsse folglich der Makler seine Vermittlerprovision zurückzahlen.

Baumharz tropfte auf der Mieterin Auto

Für Lackschäden durch einen "natürlichen Vorgang" haftet der Vermieter des Pkw-Stellplatzes nicht

Seit vielen Jahren hatte die Autofahrerin eine Wohnung und einen dazugehörigen Pkw-Stellplatz gemietet. Direkt neben dem Stellplatz steht — auf dem Nachbargrundstück — ein großer Baum, von dessen überhängenden Ästen 2018 Harz auf das Auto der Mieterin tropfte. Für die Lackschäden verlangte sie von ihrem Vermieter Schadenersatz, außerdem sollte er den Baum beseitigen. Im aktuellen Zustand erfülle der Parkplatz seinen vorgesehenen Zweck nicht, erklärte die Mieterin: Er sei zum Abstellen von Autos ungeeignet.

Der Vermieter wies jede Verantwortung für den Schaden von sich: Erstens handle es sich nicht um seinen Baum. Zweitens sei der Baum dort schon gewachsen, als die Mieterin den Mietvertrag unterschrieben habe. Dass irgendwann einmal Baumharz auf ihr Auto tropfen könnte, sei also vorhersehbar gewesen. So sah es auch das Amtsgericht Coburg und wies die Zahlungsklage der Mieterin ab (12 C 1657/19).

Der Baum stehe immer schon da und die Mieterin habe das gewusst. Dass beim Parken unter einem Baum mit herunterfallenden Früchten, Laub oder eben mit herabtropfendem Baumharz zu rechnen sei, sei allgemein bekannt. Der Lackschaden sei nicht auf menschliches Handeln oder Unterlassen zurückzuführen, sondern auf einen natürlichen Vorgang.

Manche Risiken, soweit sie durch Gesetze der Natur verursacht würden, müsse man eben als allgemeines Lebensrisiko akzeptieren. Der Vermieter sei weder in der Lage, die natürliche Reaktion eines Baumes zu verhindern, noch sei er dazu verpflichtet. Und auf gar keinen Fall müsse er Bäume auf fremden Grundstücken fällen lassen. (Das Urteil wurde vom Landgericht Coburg am 7.4.2020 bestätigt.)

Mietvertrag kommt wegen "Liebes-Aus" nicht zustande

Vermieter bekommen keinen Schadenersatz für entgangene Mieteinnahmen

Ein unverheiratetes Paar bewarb sich per E-Mail um eine Drei-Zimmer-Wohnung in München, die ein Makler inseriert hatte: Mietbeginn sollte am 1. Oktober 2019 sein. Wie in München üblich, besichtigte eine Menge Bewerber die Wohnung. Schließlich entschieden sich die Vermieter für das Paar. Das teilte der Makler Anfang September per Telefon dem Mann mit, der sich hocherfreut zeigte.

Zu diesem Zeitpunkt war das Paar in Urlaub. Als es Mitte September zurückkehrte, hatte der Makler den schriftlichen Mietvertrag vorbereitet und den anderen Bewerbern abgesagt. Doch nun sagten die auserwählten Mieter ab: Im Urlaub hatten sie festgestellt, dass sie doch nicht zueinander passten … Obwohl sich der Makler bemühte, gelang es ihm nicht, die Wohnung zum 1.10. anderweitig zu vermieten.

Daraufhin forderten die Wohnungseigentümer von den ehemals Liebenden 1.450 Euro Schadenersatz für die entgangene Oktobermiete: Sie hätten den Vertragsschluss als sicher hingestellt und nie nach einem Vertragsentwurf gefragt.

Von einer verbindlichen Zusage hätten die Vermieter nicht ausgehen dürfen, erwiderten die Kontrahenten: Vor dem Urlaub hätten sie ja nur den Text der Internetanzeige gekannt. Natürlich hätten sie erst den Vertrag bekommen und prüfen müssen.

Das Amtsgericht München wies die Klage der Vermieter ab (473 C 21303/19). Solange Mietinteressenten keinen Mietvertrag in Händen hatten — oder wenigstens einen Entwurf —, könnten Vermieter in der Tat nicht mit einem sicheren Vertragsschluss rechnen. Mietinteressenten müssten die Möglichkeit haben, die Pflichten zu prüfen, die mit dem Vertragsschluss auf sie zukämen. Ein Werbeinserat ersetze nicht ansatzweise einen ausgearbeiteten Vertragstext.

Auch in einem angespannten Mietmarkt wie München bestehe kein Zwang, einen Vertrag ohne Prüfung des Inhalts zu unterschreiben. Wenn Interessenten, die als Paar eine Wohnung mieten wollten, im Urlaub merkten, dass sie besser getrennte Wege gehen sollten, sei das allemal Grund genug, die Vertragsverhandlungen abzubrechen. Mietinteressenten seien auch nicht verpflichtet, die künftigen Vermieter während des Urlaubs über erkaltende Gefühle zu informieren. (Die Vermieter haben gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Mietvertrag gegen Abfindung vorzeitig aufgelöst

Die Kosten für Schönheitsreparaturen trägt im Zweifelsfall der Vermieter

Vermieter und Mieter hatten vereinbart, den Mietvertrag vorzeitig aufzulösen. Als Ausgleich dafür hatte der Vermieter eine Abfindung angeboten. Doch dann entstand Streit darüber, wer für die anfallenden Schönheitsreparaturen aufkommen musste. In der Vereinbarung war dies nicht ausdrücklich geregelt. Nach dem Mietvertrag wäre dafür der Mieter verantwortlich gewesen.

Das Landgericht Stuttgart entschied: Wenn eine Wohnung gegen Abfindung vorzeitig zurückgegeben werde, sei dies als abschließende Regelung zwischen Mieter und Vermieter anzusehen (16 S 289/94). Damit sei es dem Vermieter verwehrt, auf die Rückgabeklausel im Mietvertrag zurückzugreifen, welche die Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Auszug des Mieters regle. Auf den abschließenden Charakter einer derartigen Vereinbarung dürften Mieter vertrauen.

Der Mieter verzichte, wenn er vorzeitig ausziehe, auf sein Recht, die Wohnung weiterhin "abzuwohnen". Dafür zahle ihm der Vermieter die vereinbarte Abfindung. Der Mieter müsse keinesfalls damit rechnen, dass er diese Abfindung sofort wieder für Schönheitsreparaturen verwenden müsse. Demnach trage der Vermieter die Kosten der Renovierung. Dies gelte jedenfalls dann, wenn - wie hier - der vorzeitige Auszug auf Wunsch des Vermieters erfolgt sei und die Abfindung dafür eine Art Gegenleistung darstellen solle.

"Polenböller" im Mietshaus

Mieter fliegt raus: Wer Sprengkörper in der Wohnung lagert, gefährdet Haus und Mitmieter

Mit dem etwas despektierlichen, umgangssprachlichen Begriff "Polenböller" werden Feuerwerkskörper bezeichnet, die hierzulande entweder nicht zugelassen sind oder nur von Personen mit pyrotechnischer Ausbildung gezündet werden dürfen. Freunde der Pyrotechnik erstehen sie gerne in Polen oder Tschechien, da gibt es ein reichhaltiges Angebot.

Solche Sprengkörper lagerte ein Mieter in seiner Wohnung. Zusätzlich hatte er die Böller mit Glasscherben ummantelt — angeblich, um sie im Garten gegen Ratten einzusetzen. Die Vermieterin kündigte deshalb das Mietverhältnis fristlos und erhob gegen den Mann Räumungsklage. Zu Recht, wie das Amtsgericht Hannover entschied (474 C 13200/19). Für die Vermieterin sei es nicht zumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Sprengkörper könnten explodieren. Zudem hätten die in Deutschland verbotenen Böller besonders hohe Sprengkraft, weshalb schon der Besitz solcher Feuerwerkskörper gegen das Sprengstoffgesetz verstoße.

Der Plan des Mieters, die Polenböller im Garten des Mietshauses zu zünden, hätte das ohnehin große Risiko noch gesteigert: Sie hätten das Gebäude beschädigen und Mitmieter verletzen können. Umherfliegende Glassplitter hätten die Verletzungsgefahr zusätzlich erhöht.

Daher könne sich der Mieter auch nicht darauf berufen, dass die Kündigung eine soziale Härte darstelle, weil er nach einer Herzoperation zu 30 Prozent behindert sei. "Kurzatmigkeit" und "Herzprobleme" hinderten ihn nicht daran umzuziehen. Dadurch sei keine Verschlechterung seines Gesundheitszustands zu befürchten.

Mieter verschweigt beim Vertragsschluss seine Schulden

Eine falsche "Mieterselbstauskunft" rechtfertigt die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Der Mieter wohnte noch nicht sonderlich lange in der Mietwohnung, als er sich einem Insolvenzverfahren unterziehen musste. Er hatte eine Menge Schulden. Als der Vermieter davon erfuhr, schaute er verwundert auf die Mieterselbstauskunft über die Vermögensverhältnisse, die er beim Vertragsschluss vom Mieter gefordert und erhalten hatte. Da war von Schulden keine Rede. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos.

Ohne Erfolg wehrte sich der Mieter dagegen: Das Landgericht Lüneburg gab dem Vermieter Recht (6 S 1/19). Vermieter hätten ein berechtigtes Interesse daran, ihr Eigentum nur solventen Vertragspartnern zu überlassen. Die Kündigung sei wirksam — schließlich habe der Mieter dem Vermieter seine Schulden verschwiegen und ihn damit über seine finanzielle Lage getäuscht.

Dass der Mieter die Miete trotz seiner Finanzprobleme pünktlich gezahlt habe, ändere nichts: Dieser Umstand könne das durch die Täuschung erschütterte Vertrauensverhältnis nicht wiederherstellen.

Zudem bleibe die Gefahr eines finanziellen Ausfalls für den Vermieter ja bestehen. Dem vorzubeugen, sei berechtigt. Der Vermieter müsse nicht zuwarten, bis die Zahlungsunfähigkeit des Mieters tatsächlich zu einem Mietausfall führe. Damit würde genau der Schaden eintreten, den er von vornherein habe abwenden wollen: durch eine korrekte Auskunft des Mieters zu Mietbeginn.

Lange bekannte Depression entschuldigt Mietrückstand nicht

Kurzartikel

Ist eine Mieterin schon seit mehreren Jahren wegen Depressionen in ärztlicher Behandlung, entschuldigt die psychische Erkrankung ihren Zahlungsverzug nicht. Dass sie in manchen Phasen der Krankheit nicht in der Lage sei, ihre finanziellen Angelegenheiten allein zu regeln, wisse die Frau schon lange, so das Landgericht. Sie hätte also Vorsorge dafür treffen müssen, die Mietzahlungen kontinuierlich zu gewährleisten, z.B. durch die Bestellung eines Betreuers.

Kleinreparatur-Klausel

Kurzartikel

Vermieter können die Kosten kleiner Reparaturen im Mietvertrag auf die Mieter abwälzen. Allerdings darf in einer "Kleinreparatur-Klausel" pro Reparatur nur ein Höchstbetrag von 100 bis 150 Euro und außerdem eine jährliche Höchstgrenze von acht Prozent der Jahreskaltmiete vereinbart werden. Zudem gilt die Vereinbarung nur für solche Teile der Wohnungsausstattung, auf deren Verschleiß der Mieter Einfluss hat, z.B. für Steckdosen.

Untermieter legt Feuer

Dem Hauptmieter der Wohnung deshalb zu kündigen, ist nicht ohne weiteres möglich

Ein Untermieter legte in der Wohnung Feuer, um so Selbstmord zu begehen. Daraufhin wollte der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Er hielt dem Hauptmieter vor, dass diesem das Handeln des Untermieters zuzurechnen sei. Außerdem habe er Räume weitervermietet, ohne die Zustimmung des Vermieters einzuholen.

Der Hauptmieter müsste für die Aktion seines Untermieters nur dann einstehen, wenn dieser schuldhaft gehandelt hätte, stellte das Landgericht Berlin fest (61 T 25/95). Dies sei allerdings sehr fraglich. Lege jemand Feuer, um sich selbst zu töten, dann könne man in der Regel von einer krankhaften Störung der Psyche und/oder der Geistestätigkeit ausgehen, die Schuldfähigkeit ausschließe.

Wenn ein Hauptmieter ohne Genehmigung des Vermieters untervermiete, sei zwar eine Abmahnung berechtigt. Der Vermieter dürfe aber aus diesem Grund keinesfalls sofort kündigen. Unerlaubtes Untervermieten verletze die vertraglichen Pflichten eines Mieters nicht so schwer, dass es für den Vermieter nicht mehr zumutbar wäre, das Mietverhältnis mit dem Hauptmieter fortzusetzen.

Baulärm und Mietminderung

Wenn die Vermieterin gleichzeitig Bauherrin ist, dürfen Mieter auf jeden Fall die Miete kürzen

Von Mai bis Oktober 2018 litt ein Berliner Ehepaar unter dem Lärm von einer Großbaustelle. Auf dem Nachbargrundstück wurde in diesen sechs Monaten der Rohbau eines achtgeschossigen Wohnhauses errichtet und das Schlafzimmer der Mietwohnung "blickt" direkt auf die Baustelle. Wegen Baulärms kürzten die Mieter in dieser Zeit die Miete, weil er die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erheblich beeinträchtigte.

Die Vermieterin — ein städtisches Wohnungsbauunternehmen — verlangte von den Mietern den Differenzbetrag. Doch das Landgericht Berlin wies ihre Zahlungsklage ab (65 S 99/19). Richtig sei: Mieter dürften nicht immer darauf vertrauen, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse unverändert bestehen bleiben, räumte das Landgericht ein. Gehe die Lärmbelästigung vom öffentlichen Verkehr aus oder von der Baustelle eines fremden Bauunternehmens, hätten Vermieter darauf keinen Einfluss.

Unter solchen Umständen rechtfertige Baulärm keine Mietminderung. Denn der Vermieter habe dann selbst keine Möglichkeit, diese Störung der Mietsache abzuwehren. Hier liege der Fall jedoch anders, weil die Vermieterin selbst den Lärm verursache: Sie sei nämlich Bauherrin des neuen Wohnhauses auf dem Nachbargrundstück. Daher müsse sie die Mietkürzung akzeptieren.

Zu Recht habe das Wohnungsbauunternehmen zwar darauf hingewiesen, dass die vom Bauvorhaben ausgehenden Lärmimmissionen unterschiedlich intensiv gewesen seien. Das sei aber bei der Minderungsquote berücksichtigt worden, die die Mieter je nach Bauphase verschieden bemessen hätten. Diese Berechnungen habe die Vermieterin nicht widerlegt, obwohl sie als Bauherrin eigentlich die Lärmsituation vor Ort am besten kennen müsste.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Ex-Mieterin bekommt die Umzugskosten und den "Mietdifferenzschaden" ersetzt

Im Sommer 2017 hatten die Vermieter ihrer Mieterin wegen Eigenbedarfs zum 1.1.2018 gekündigt. Die Frau fand ab Dezember eine neue Wohnung und zog aus. Doch die Vermieter zogen in ihre Wohnung nicht ein, sondern vermieteten diese ab Februar 2018 neu.

Daraufhin forderte die Ex-Mieterin von ihnen Schadenersatz für die Umzugskosten, für die vorübergehende, doppelte Mietbelastung und dafür, dass sie nun eine wesentlich höhere Miete zahlen musste ("Mietdifferenzschaden"). Sie warf den Vermietern vor, die Wohnung schon vor ihrem Umzug der jetzigen Mieterin angeboten zu haben. Die Vermieter hätten nie vorgehabt, dort selbst zu wohnen.

Doch, aber nur nach einem behindertengerechten Umbau, erklärten die Vermieter. Angesichts der Schadenersatzforderungen der Ex-Mieterin hätten sie es sich anders überlegt, weil sie sich das nicht leisten konnten. Nur deshalb hätten sie "schweren Herzens" die Wohnung anderweitig vermietet. Sehr unglaubwürdig fand das Amtsgericht Coesfeld diese Erläuterungen (4 C 156/19).

Wenn Vermieter Eigenbedarf geltend machten und danach die Wohnung gar nicht nutzten, müssten sie plausibel darlegen, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen sei. Ihre Erklärung sei aber alles andere als plausibel: Hätten sie die Wohnung umgebaut und wären anschließend eingezogen, hätte die ehemalige Mieterin keinen Anspruch auf Schadenersatz gehabt. Also hätten sie umbauen können …

Die Vermieter hätten schuldhaft wegen Eigenbedarfs gekündigt, der tatsächlich nicht bestand. Aus diesem Grund müssten sie die Ex-Mieterin für die Folgekosten entschädigen. Der Schadenersatz umfasse neben den Umzugskosten und der doppelten Mietbelastung während eines Monats den Mietdifferenzschaden für die Dauer von dreieinhalb Jahren.

Mieterhöhung scheitert am Mietspiegel

Mit dem Mietspiegel einer Nachbargemeinde ist eine Mieterhöhung nur zu begründen, wenn die Gemeinden vergleichbar sind

2004 hatte eine Frau ein großes Haus mit Garten in Stein bei Nürnberg gemietet. Dafür zahlte sie eine monatliche Nettokaltmiete von 3.000 Euro. Im Herbst 2013 wurde sie von der Vermieterin aufgefordert, einer Mieterhöhung auf 3.450 Euro zuzustimmen. Die Vermieterin begründete dies mit Verweisen auf den Mietspiegel der Stadt Fürth, den sie dem Schreiben beigelegt hatte. In Fürth sind die ortsüblichen Mieten höher.

Die Mieterin lehnte die Forderung ab und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen, den sie in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof gewann (VIII ZR 255/18). Das Mieterhöhungsverlangen sei "nicht ordnungsgemäß", urteilten die Bundesrichter. Mit dem Mietspiegel der Stadt Fürth könne man eine Mieterhöhung in der Stadt Stein nicht begründen, weil die Gemeinden nicht vergleichbar seien.

In Fürth lebten ca.125.000 Menschen, in Stein nur ca. 15.000. Fürth sei eine Großstadt mit besserer wirtschaftlicher, kultureller und sozialer Infrastruktur. Im Stadtgebiet von Stein befinde sich weder eine U-Bahn-Haltestelle, noch eine S-Bahn-Haltestelle, in Fürth gebe es beides. Im Unterschied zu Stein habe Fürth Kinos, ein Theater und ein Krankenhaus. Anders als die Vermieterin meine, werde diese Tatsache nicht dadurch ausgeglichen, dass beide Städte im Großraum Nürnberg lägen.

Miete unpünktlich gezahlt

Eine vier Mal um einige Tage verspätete Überweisung der Miete rechtfertigt keine Kündigung

Die Miete für Dezember 2016 hatte die Mieterin am 7.12., die Miete für Januar 2017 am 13.1. überwiesen. Daraufhin wurde sie von der Vermieterin abgemahnt. Die Mieten für Februar überwies die Mieterin trotzdem erst am 9.2. und die für März am 6.3. Daraufhin kündigte die Vermieterin wegen Zahlungsverzugs das Mietverhältnis fristlos.

Dagegen wehrte sich die Mieterin: Zu Recht, wie das Kammergericht in Berlin entschied (8 U 132/18). Die Nachlässigkeit der Mieterin habe nicht so ein Gewicht, dass sie eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde, erklärte das Kammergericht. Eine erhebliche Pflichtverletzung liege nur vor, wenn ein Mieter über einen längeren Zeitraum schleppend zahle, also etwa ein Jahr lang.

Vier Mal um wenige Tage verspätete Zahlungen begründeten kein berechtigtes Interesse des Vermieters daran, das Mietverhältnis zu beenden. Zwei unpünktliche Zahlungen nach einer — sehr früh ausgesprochenen! — Abmahnung, der wiederum keine erheblich verzögerten Zahlungen vorausgingen, stellten allenfalls eine unerhebliche Pflichtverletzung dar.

Heizkostenverteilung im Mietshaus

Erfassen Messgeräte nur 14 Prozent des Heizenergieverbrauchs, ist die Abrechnung nicht "verbrauchsabhängig"

Mieter beanstandeten die Heizkostenabrechnung des Vermieters. Die Heizkosten wurden zu 50% nach Fläche und zu 50% nach Verbrauch abgerechnet, d.h. gemäß den Werten der Heizkostenverteiler. Das Ehepaar hatte für das Jahr 2015 Vorauszahlungen von 2.832 Euro geleistet. Laut Abrechnung betrugen die auf ihre Wohnung entfallenden Kosten 2.792 Euro, die Mieter waren also im "Plus".

Doch nach ihrer Rechnung stand ihnen ein größeres Guthaben zu, über 700 Euro. Begründung: Die Messgeräte im Mietshaus erfassten nur einen Anteil von ca. 14% des Gesamtverbrauchs an Heizenergie. Größtenteils "verpuffe" die Heizenergie, ohne erfasst zu werden, durch die überwiegend ungedämmten Leitungen. Die Voraussetzungen für eine verbrauchsabhängige Abrechnung lägen also nicht vor.

So sah es auch das Amtsgericht Flensburg (62 C 73/17). Die Vermieter müssten die Heizkosten nach Wohnfläche verteilen. Sie rechneten formal nach Verbrauch ab, doch diese Art der Abrechnung sei aufgrund des hohen Wärmeverlustes unzulässig. Die ungedämmt im Fußboden verlaufenden Heizungsleitungen führten zu Wärmeverlust und damit zu Defiziten bei der Verbrauchserfassung: Der Anteil der bei der Messung erfassten Wärme sei zu niedrig.

Wenn weniger als 14% des Wärmeverbrauchs im Mietshaus anhand der gemessenen Verbrauchsdaten auf die Mieter verteilt werde, handle es sich nicht um eine verbrauchsabhängige Abrechnung. Die Mieter dürften daher ihre Heizkosten nach Wohnfläche neu berechnen und darüber hinaus die Kosten um 15% kürzen, gemäß § 12 der Heizkostenverordnung:

"Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen."

Nebenkostenabrechnung zu spät zugestellt

Kurzartikel

Vermieter müssen Betriebskosten Vermieter im Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums abrechnen. Wenn der Mieter die Abrechnung nicht rechtzeitig erhält, werden Nachforderungen gegenstandslos — sofern der Vermieter die verspätete Zustellung zu verantworten hat. Hat es aber eine Ex-Mieterin versäumt, nach Umzug und Heirat der Ex-Vermieterin ihren neuen Namen mitzuteilen, kann sie sich nicht auf den verspäteten Zugang des Schreibens berufen, um die Nachzahlung von Nebenkosten abzuwehren.

Müssen sich Mieter an Gartenpflegekosten beteiligen?

Ist der Garten einer Wohnanlage öffentlich zugänglich, kann der Vermieter diese Kosten nicht umlegen

Die Wohnung, die das Ehepaar vom Eigentümer gemietet hatte, liegt in einer riesigen Berliner Eigentumswohnungsanlage. Im Mietvertrag hatten die Parteien vereinbart, die Mieter müssten die laufenden Betriebskosten übernehmen. In den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2016 und 2017 beanstandeten die Mieter die geforderten Nachzahlungen für Gartenpflegekosten (408 Euro und 123 Euro).

An diesen Kosten müssten sie sich nicht beteiligen, erklärten sie. Im Wohnquartier lägen Sozialeinrichtungen und eine Sporthalle, die Spielplätze seien "für alle da" — die Grünanlage sei für jedermann zugänglich. Mieter hätten nicht mehr Rechte als alle anderen Berliner. Sie dürften z.B. laut Hausordnung die Gehwege nicht verlassen und auf dem Rasen nicht Fußball spielen.

Das Landgericht Berlin entschied den Streit zu Gunsten der Mieter (65 S 132/19). Die Mieter der Wohnungen nutzten die Parkanlage im gleichen Maße und mit denselben Einschränkungen wie Besucher und Nutzer der öffentlichen Einrichtungen im Quartier. Die Hausordnung enthalte für Mieter die gleichen Regeln wie die Informationstafeln, die auf dem Gelände Besucher von außerhalb über das richtige Verhalten informierten.

Wenn die Grünanlagen einer Wohnanlage von jedermann benutzt werden dürften — unabhängig davon, wer dort eine Wohnung gemietet habe —, könnten Vermieter die Kosten der Gartenpflege nicht als Nebenkosten auf die Mieter abwälzen.

WG darf einzelne Mieter austauschen

Kurzartikel

Hat ein Vermieter mit einer studentischen Wohngemeinschaft einen Mietvertrag abgeschlossen, muss er prinzipiell damit rechnen, dass sich deren Zusammensetzung ändert. Er muss es daher akzeptieren, wenn die Wohngemeinschaft einzelne Mitglieder austauscht — es sei denn, er kann gegen die als neuer Mieter/Mieterin vorgeschlagene Person begründete Einwände erheben.

Einbau von Rauchwarnmeldern

Kurzartikel

Grundsätzlich müssen Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann akzeptieren, wenn sie selbst schon welche installiert haben. Doch Ausnahmen bestätigen die Regel! Es besteht dann keine "Duldungspflicht", wenn die eingebauten, mit einer Alarmanlage verbundenen Funk-Kombi-Rauchwarnmelder nicht nur den gesetzlichen Vorschriften entsprechen, sondern einen deutlich höheren Sicherheitsstandard gewährleisten, und wenn zudem sichergestellt ist, dass die Geräte vorschriftsmäßig gewartet werden.