Wohnen und Miete

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Vermieterin kündigt Balkonanbau an

Verzögert sich der genannte Baubeginn um 16 Monate, ist eine neue Modernisierungsankündigung notwendig

Wie gesetzlich vorgeschrieben, hatte die Eigentümerin eines Berliner Mietshauses die geplanten Modernisierungsmaßnahmen angekündigt: Die Fassade müsse instandgesetzt werden, teilte sie mit, bei der Gelegenheit werde sie Balkone anbauen lassen. Zu diesem Zweck müssten die beauftragten Handwerksfirmen Zutritt zu den Wohnungen bekommen. Auch das Datum des Baubeginns nannte die Vermieterin.

Bald darauf wurde an der Fassade des Mietshauses ein Gerüst aufgestellt und der Putz ausgebessert. Danach aber geschah nichts mehr. Erst 16 Monate später meldete sich eine Firma bei Mieterin X an: Sie müsse vorbereitende Arbeiten für den Außenanbau der Balkone ausführen. Doch nun verweigerte Frau X jede Kooperation.

Das Landgericht Berlin wies die Klage der Vermieterin auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme ab (67 S 95/21). Der Gesetzgeber habe die Hauseigentümer verpflichtet, umfangreiche Modernisierungsarbeiten vorher anzukündigen. Das gelte insbesondere für Maßnahmen, die den Zutritt von Handwerkern oder Bauarbeitern zu den Mietwohnungen erforderten. Mieter sollten sich auf solche Arbeiten einstellen können.

Verzögere sich eine Modernisierungsmaßnahme so extrem wie hier — was ausschließlich die Hauseigentümerin zu verantworten habe —, werde dieses Interesse der Mieter nicht berücksichtigt. Zwischen dem in der Modernisierungsankündigung genannten voraussichtlichen Baubeginn und dem tatsächlichen Baubeginn lägen im konkreten Fall 16 Monate! Unter diesen Umständen könne die Vermieterin keine Duldung mehr verlangen. Sie müsse vielmehr die Modernisierung erneut ankündigen.

Die Hauseigentümerin könne sich auch nicht darauf berufen, dass das für den Balkonanbau nötige Gerüst schon vor 16 Monaten aufgestellt worden sei und damit eigentlich die Arbeiten begonnen hätten. Entscheidend sei, dass sich der Beginn der Arbeiten, die die Mieter selbst betreffen, um 16 Monate verzögert habe. Wann Baumaßnahmen in ihrer Wohnung stattfinden sollten, habe Mieterin X die ganze Zeit über nicht einschätzen können.

Legionellen im Trinkwasser

Legionellenbefall stellt schon dann einen Mangel der Mietsache dar, wenn ein Gesundheitsrisiko nicht auszuschließen ist

Längere Zeit minderte die Mieterin die Miete um zehn Prozent: Zwischen 2014 und 2017 hatten nämlich Untersuchungen des Trinkwassers regelmäßig eine Belastung mit Legionellen ergeben. 2016 wurde im Mietshaus ein Wert von 3.700 "koloniebildenden Einheiten" pro 100 Milliliter festgestellt. Die Wohnungen wurden der Risikoklasse vier (signifikant) bis sechs (hoch) zugeordnet. Technische Maßnahmen verringerten die Konzentration nicht.

2020 verlangte die Vermieterin trotzdem volle Mietzahlung: Die Gesundheit der Mieter sei ja nicht akut gefährdet, meinte sie, also liege auch kein Mietmangel vor. So sah es auch das Amtsgericht Berlin-Mitte, doch das Landgericht Berlin teilte diese Einschätzung nicht (67 S 17/21). Ein Mangel der Mietsache sei nicht erst dann zu bejahen, wenn die Wasserversorgung nachweislich die Gesundheit der Mieter angreife.

Es reiche völlig, dass so eine Gefahr zwischen 2014 und 2021 nicht auszuschließen war. Schon die begründete Sorge um Gesundheitsrisiken durch so eine Gefahrenquelle beeinträchtige den Gebrauch der Mietsache — auch wenn die Mieterin noch nicht erkrankt sei. Immerhin hätten die Gefahrenanalysen der X-GmbH mindestens eine mittlere Kontamination belegt und zur Einordnung in die Risikoklasse sechs geführt.

Bei jeder Messung habe der gemessene Wert den technischen Maßnahmewert der Trinkwasserverordnung (100 "koloniebildende Einheiten" pro 100 Milliliter) überschritten. Laut Sachverständigengutachten gebe es keinen wissenschaftlich belegten Grenzwert für eine unbedenkliche Kontamination des Trinkwassers mit Legionellen. Auch eine sehr geringe Konzentration könne zu einem vermeidbaren Gesundheitsrisiko führen.

Mieter sollen Innentüren ölen

Kurzartikel

Müssen Mieter laut Mietvertrag vor dem Auszug Schönheitsreparaturen inklusive "Streichen der Innentüren" durchführen, kann die Vermieterin von ihnen nicht verlangen, stattdessen die Türrahmen und Türen abzuschleifen und zu ölen. Üblicherweise werden Altbautüren weiß gestrichen, nicht abgebeizt und geölt. Will ein Vermieter vom Standard abweichen, muss er dies dem Mieter gegenüber im Mietvertrag klar zum Ausdruck bringen.

Morsche Birke gefällt: Mieter müssen zahlen

Kurzartikel

Die über 40 Jahre alte Birke vor dem großen Mietshaus war nicht mehr standfest. Die Vermieterin ließ den morschen Baum fällen und legte die Kosten von 2.500 Euro mit der nächsten Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied: In der Betriebskostenverordnung sei die Rede von der umlagefähigen Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, das umfasse auch Baumfällarbeiten. Einen absterbenden Baum zu beseitigen, gehöre zu den Kosten der Gartenpflege und sei zudem für die Mieter "kein völlig unerwartetes Ereignis".

Abfindungen für vorzeitigen Auszug

Immobilienkäufer können Mieterabfindungen nicht als Werbungskosten von der Steuer absetzen

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) vermietet Wohnungen und Grundstücke. 2016 kaufte sie für 1,2 Millionen Euro eine denkmalgeschützte Villa mit vier vermieteten Wohnungen. Da die GbR die Immobilie renovieren — und anschließend teurer vermieten — wollte, bot sie den Mietern Abfindungen an, damit sie ihre Wohnungen vorzeitig räumten (insgesamt 35.000 Euro). Nach ihrem Auszug wurde das Gebäude für 615.000 Euro renoviert.

Bei ihrer Steuererklärung machte die GbR die Abfindungen als Werbungskosten geltend, die sofort von der Steuer abgezogen werden. Doch das Finanzamt winkte ab und stufte die Abfindungen stattdessen als so genannte "anschaffungsnahe Herstellungskosten" ein. Diese können nur über einen längeren Zeitraum abgeschrieben werden.

Die Klage der GbR gegen den Steuerbescheid blieb beim Finanzgericht Münster erfolglos (4 K 1941/20 F). Nur Wartungsarbeiten und andere jährlich anfallende Aufwendungen zur Instandhaltung einer Immobilie seien als Werbungskosten sofort abzugsfähig, so das Finanzgericht. Mieterabfindungen seien dagegen wie Renovierungskosten als "anschaffungsnahe Herstellungskosten" bzw. "anschaffungsnaher Aufwand" zu behandeln.

Dazu zählten nicht nur Baukosten im engeren, technischen Sinn. Auch Abfindungen seien indirekt durch die baulichen Maßnahmen veranlasst. Denn sie würden gezahlt, um durch den Auszug der Mieter die Immobilie schneller und einfacher renovieren zu können.

Laut Einkommensteuergesetz lägen "anschaffungsnahe Herstellungskosten" vor, wenn ein Immobilienkäufer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf modernisiere und dafür mehr als 15 Prozent des Kaufpreises der Immobilie ausgebe. Das treffe hier zu. Für Renovierung und Abfindungen habe die GbR in den zwei Jahren nach dem Kauf insgesamt weit mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten ausgegeben. Abschreibung sei daher möglich.

Vermieter möchte Seniorenstudium beginnen

Nur ein ernsthaft verfolgter Plan rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung

Seit 1960 wohnt die Seniorin in einem Berliner Mietshaus. Im Oktober 2019 kündigte ihr der Vermieter zum zweiten Mal wegen Eigenbedarfs. Begründung: Er wolle in Berlin ab dem Wintersemester 2020 ein Seniorenstudium beginnen (Kunst, Musik, Stadtökologie und Recht), mindestens vier Semester. Die Mieterin bezweifelte seine Absicht, die Wohnung selbst zu nutzen und widersprach der Kündigung.

Zu Recht, entschied das Landgericht Berlin (65 S 344/20). Der vage Plan, zu einem späteren Zeitpunkt ein Seniorenstudium zu beginnen, rechtfertige keine Eigenbedarfskündigung. Sie setze ein konkretes Interesse des Vermieters voraus, die Wohnung bald selbst zu nutzen: Vorratskündigungen für die Zukunft seien unzulässig. Und darum handle es sich hier.

Denn der Vermieter habe im Oktober 2019 nicht einmal ansatzweise begonnen, seinen Plan in die Tat umzusetzen. Ein Jahr später, im Herbst 2020, habe er dem Gericht ein Schreiben der Humboldt-Universität Berlin vorgelegt: Demnach habe sich der Vermieter als Nebenhörer für zwei Lehrveranstaltungen angemeldet (nicht in den angekündigten Fächern). Laut dem Schreiben habe die Anmeldung nicht den Anforderungen entsprochen.

Dass er die im Kündigungsschreiben angegebene Fächerkombination so gar nicht belegen könne, habe der Vermieter offenkundig nicht gewusst. Zum Zeitpunkt der Kündigung habe sich der Vermieter also noch nicht einmal erkundigt gehabt, wie er das Seniorenstudium gestalten könne. Ein ernsthafter Plan sehe anders aus. Mit Blick auf den früheren Versuch der Eigenbedarfskündigung komme da der Gedanke auf, der Wunsch nach eigener Nutzung der Mietsache könnte vorgeschoben sein.

"Schleppende" Abhilfe gegen Mietmangel

Wann entfällt das Recht der Mieter, deswegen einen Teil der Miete zurückzuhalten?

Im Februar 2018 hatten die Mieter erstmals dem Vermieter Feuchtigkeitsschäden angezeigt. Doch die von ihm beauftragten Handwerker waren unzuverlässig und wurstelten immer nur ein wenig herum. Am Ende des Jahres war der Schimmel immer noch nicht beseitigt.

Man einigte sich auf eine Mietminderung für die Dauer von acht Monaten. Doch auch im nächsten Jahr hielten die Mieter einen Teil der Miete zurück — denn die Handwerker waren immer noch zugange.

Im Juli 2019 reichte es dem Vermieter: Die Arbeiten seien nun abgeschlossen, behauptete er und forderte den zurückbehaltenen Betrag ein. Den zahlten die Mieter allerdings erst am 19. September. Am Tag vorher hatte ein Bausachverständiger im Auftrag des Vermieters die Wände untersucht und erklärt, seiner Ansicht nach sei nun die Gebäudesubstanz getrocknet. Am selben Tag kündigte der Vermieter das Mietverhältnis: wegen Zahlungsverzugs von über zwei Monaten.

Während ihm das Amtsgericht Recht gab, entschied das Landgericht Berlin den Streit zu Gunsten der Mieter (65 S 19/21). Sie hätten sich die ganze Zeit über äußerst kooperativ verhalten, seien für den Vermieter und seine sporadisch aufkreuzenden Handwerker ständig erreichbar gewesen. Dass die Mieter angesichts der schleppenden Mängelbeseitigung von ihrem Recht Gebrauch machten, Miete zurückzuhalten, um den Vermieter zu "Fortschritten" zu motivieren, sei nicht zu beanstanden.

Von Zahlungsverzug könne hier keine Rede sein. Zahlungsverzug wäre nur eingetreten, wenn die Erklärung des Vermieters, dass der Mangel behoben sei, im Juli 2019 sachlich richtig gewesen wäre. Das treffe aber nicht zu, wie schon die Tatsache zeige, dass der Vermieter zwei Monate später einen Bausachverständigen geschickt habe — wieder in Absprache mit den Mietern übrigens. Eine Feuchtigkeitsmessung im Herbst wäre überflüssig gewesen, wenn sicher festgestanden hätte, dass die Arbeiten im Juli erfolgreich beendet wurden.

Unstreitig hätten die Handwerker den ganzen Sommer über immer wieder nachgebessert, weil die feuchten Flecken an immer neuen Stellen aufgetreten seien. Deshalb sei das Zurückbehaltungsrecht der Mieter erst an dem Tag entfallen, als der Trocknungsspezialist feststellte, dass die Feuchtigkeitsschäden nun wirklich beseitigt waren. Unmittelbar nach diesem Besichtigungstermin hätten die Mieter den zurückbehaltenen Betrag überwiesen. Die Kündigung sei daher unwirksam.

Wärmemengenzähler defekt

In so einem Fall darf der Vermieter die Heizkosten anhand vergleichbarer Wohnungen schätzen

Eine Mainzer Mieterin fand ihre Heizkosten zu hoch und beanstandete die letzten drei Heizkostenabrechnungen des Vermieters. Daraufhin ließ der Hauseigentümer den Wärmemengenzähler in ihrer Mietwohnung überprüfen. Dabei kam heraus, dass er defekt war. Sofort wurde das Gerät ausgetauscht, doch auch das neue Gerät erfasste den Wärmeverbrauch nicht richtig.

Nun korrigierte der Vermieter die Betriebskostenabrechnungen und behalf sich fürs erste so: Er schätzte die von der Mieterin verbrauchte Wärmemenge anhand des Verbrauchs in vergleichbaren Wohnungen. Diese lagen zum Teil in demselben Mietshaus, zum Teil in anderen Mietshäusern. Ergebnis der Berechnungen: Die Mieterin sollte für vier Heizperioden ca. 1.000 Euro Nebenkosten nachzahlen.

Gegen die Nachforderung klagte die Frau und hatte zunächst damit Erfolg. Doch der Bundesgerichtshof (BGH) fand das Vorgehen des Hauseigentümers korrekt (VIII ZR 264/19). Zum Zeitpunkt der Abrechnung sei die verbrauchte Heizenergie wegen des defekten Zählers nicht korrekt erfasst worden. In so einem Fall dürfe der Vermieter den Verbrauch der Mieterin schätzen, erklärte der BGH.

Als Anhaltspunkte für die verbrauchte Menge dienten dann "Ersatzkriterien" wie die Bausubstanz, die Nutzungsintensität, die Größe der Räume — nicht aber, in welchem Gebäude sich die Räume befänden. Auf diese Weise könne man die Interessen der beiden Parteien zumindest annähernd ausgleichen, obwohl die Heizkosten nicht perfekt erfasst würden.

Das Argument der Mieterin, sie könne die Verbrauchswerte von Wohnungen in fremden Gebäuden nicht kontrollieren, wies der BGH zurück. Dadurch entstehe für sie keineswegs ein unkalkulierbares Kostenrisiko. Zweifle die Mieterin die Abrechnung an, müsse der Hauseigentümer die von ihm herangezogenen Wohnungen und Vergleichskriterien erläutern. Unter Umständen könne das Gericht einen Sachverständigen damit beauftragen, die Vergleichbarkeit der Räume zu begutachten. Mit dieser Vorgabe verwies der BGH den Streit an die Vorinstanz zurück.

Betriebskosten für die Gartenpflege

Vermieterin vergab die Arbeiten zu überhöhten Preisen an eine eigene Firma

Grundsätzlich gehört die Gartenpflege zu den Arbeiten, deren Kosten Vermieter anteilig auf die Mieter umlegen dürfen. Auch bei diesen Betriebskosten ist allerdings das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Maßstab sei der "Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält", so das Amtsgericht Aachen (103 C 131/16).

Im konkreten Fall hatte die Vermieterin - ein Wohnungsunternehmen - wohl eher den maximalen Gewinn im Auge. Die abgerechneten Kosten entsprachen objektiv nicht den Marktpreisen und wurden an eine eigene "Dienstleistungs-GmbH" der Vermieterin überwiesen. Die A-GmbH berechnete für ihre Gartenpflegearbeiten Stundensätze zwischen 40 und 70 Euro. Derartige Stundensätze seien für Hilfskräfte weit überhöht, hatte ein Mieter beanstandet und einen Teil der gezahlten Betriebskosten zurückverlangt.

Zu Recht, entschied das Amtsgericht. Für die A-GmbH seien im Wesentlichen fest angestellte Mitarbeiter der Vermieterin tätig. In Bezug auf diese Personen hätte sie nur die üblichen Personalkosten ansetzen dürfen. Die Vermieterin habe vor Gericht nicht dargelegt, wie der variable Stundensatz zustande komme. Warum die Auslagerung der Gartenarbeiten auf eine eigene Dienstleistungs-GmbH wirtschaftlicher sein sollte als das Ausführen der Gartenpflege mit eigenem Personal, habe sie auch nicht erklären können.

Hausmeistertätigkeit umlagefähig?

Kurzartikel

Ist es im Mietvertrag so vereinbart, muss der Mieter auch die Kosten eines Hausmeisters tragen. "Umlagefähig" sind aber nicht alle Hausmeistertätigkeiten: Die Kosten von Wartungs- und Reinigungsarbeiten z.B. darf der Vermieter auf die Mieter umlegen, nicht jedoch die Kosten von Reparaturen, die der Instandhaltung der Mietsache dienen, oder die Kosten reiner Verwaltungsarbeit. Daher muss der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung die jeweiligen Leistungen des Hausmeisters und die auf sie entfallenden Kosten genau bezeichnen.

Beim Auszug Gemeinschaftseigentum beschädigt

Kurzartikel

Beschädigen die Mitarbeiter des Umzugsunternehmens beim Auszug einer Mieterin das Treppenhaus einer Wohnanlage, darf der Vermieter und Wohnungseigentümer den Schaden nicht mit der von der Mieterin hinterlegten Kaution verrechnen. Anspruch auf Schadenersatz von der Mieterin hat in diesem Fall nur die Eigentümergemeinschaft, weil das Treppenhaus zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Mieter erleiden Rauchgasvergiftung

Heizungs-Abgase zogen nach provisorischem Umbau nicht mehr ab: Dafür haftet der Architekt als Bauaufsicht

Mieter eines Reihenhauses landeten mit Rauchgasvergiftung im Krankenhaus. Was war passiert? In einer Siedlung wurden zwölf Reihenhäuser saniert und umgebaut, dabei sollten Kamine zurückgebaut werden. Der den Umbau planende Architekt hatte zugleich die Bauaufsicht übernommen. Die Häuser wurde mit Gasthermen geheizt, deren Abgase bisher über die funktionierenden Kaminzüge abzogen.

Der Architekt wies den Bauunternehmer an, während der Arbeiten provisorische Ableitungen für die Abgase zu schaffen. In einem Haus verstopften die Bauarbeiter jedoch nur den Kaminzug mit Mineralwolle. Vielleicht dachten sie leichtsinnigerweise, Ende Mai/Anfang Juni werde schon niemand heizen …

Elf Tage später stellten jedoch die Mieter dieses Hauses die Heizung an. Da die Abgase durch den verschlossenen Kaminzug nicht abzogen, stieg in der Raumluft die Konzentration von Kohlenmonoxid an, bis die Mieter erkrankten.

Vom Architekten verlangten sie Schadensatz: Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Köln (7 U 117/20). Die beim Betrieb der Gastherme anfallenden Abgase seien bisher über die Kamine abgeleitet worden — in dieses System habe der Architekt mit seinen Planungen und Maßnahmen eingegriffen und angeordnet, ein Provisorium einzurichten. Angesichts der damit verbundenen Gefahr für die Mieter der Auftraggeberin hätte er sich vergewissern müssen, ob die provisorischen Ableitungsmaßnahmen auch richtig ausgeführt wurden.

Schließlich sei er auch für die Bauüberwachung zuständig gewesen. Das Funktionieren der Provisorien hätte der Architekt regelmäßig kontrollieren müssen. Abgase stellten ein Risiko dar. Da könne sich der Architekt nicht einfach darauf berufen, dass er doch mit einem zuverlässigen Bauunternehmer kooperierte, der regelmäßig für die Wohnungsbaugesellschaft Aufträge ausführe. Die provisorische Ableitung von zwölf Kaminzügen vor Ort zu überprüfen, sei für die Bauaufsicht weder zeitlich, noch technisch unzumutbar gewesen.

Angst vor Corona: Mieter lässt niemand "rein"

Kurzartikel

Sind notwendige Arbeiten auszuführen, müssen Mieter dem Vermieter bzw. dessen Handwerkern Zutritt zur Wohnung gewähren. Verhindert ein 74-jähriger Mieter aus Angst vor einer Corona-Infektion mehrmals den Einbau von Rauchwarnmeldern und den Austausch von Heizkostenverteilern, rechtfertigt dieses Verhalten eine fristlose Kündigung. Solche Arbeiten sind in seinem eigenen Interesse erforderlich und auch zumutbar, da sie unter Einhaltung der nötigen Hygienemaßnahmen durchgeführt werden können.

Kinderspiel oder Lärmbelästigung?

Die Anwesenheit von Kindern beweist nicht, dass Ruhestörungen nur von ihnen ausgehen

Nachbarn hatten sich immer wieder bei der Vermieterin über die Wohngemeinschaft im Mietshaus beschwert. Sie schilderten, dass in der Wohnung ständig Remmidemmi herrsche: Türenschlagen, Schreien und Poltern, Herumrücken von Möbeln — und das manchmal sogar bis Mitternacht. Eine Mutter mit zwei Kindern und ein Paar lebten in der betreffenden Wohnung in Köln. Schließlich kündigte die Vermieterin der Wohngemeinschaft fristlos wegen permanenter Ruhestörung.

Ihre Räumungsklage scheiterte jedoch zunächst. Was genau in der Wohnung passiert sei, habe die Vermieterin nicht dargelegt, kritisierte das Landgericht Köln. Da aber Kinder in den Räumen wohnten, müsse man zu Gunsten der Mieter von der Annahme ausgehen, dass diese öfter spielten. Kinderlärm sei von den Nachbarn als unvermeidlich hinzunehmen. Die Vermieterin legte gegen das Urteil Revision ein.

Beim Bundesgerichtshof erreichte sie zumindest einen Teilerfolg (VIII ZR 134/20). Das Landgericht hätte nicht einfach von zu akzeptierendem Kinderlärm ausgehen dürfen, beanstandeten die Bundesrichter: Das stehe überhaupt nicht fest.

Die Vermieterin habe ihre Klage ausreichend begründet, indem sie den Lärm genau beschrieben habe (Zeitpunkte, Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit). Diese Beschreibung habe sie mit einem detaillierten Lärmprotokoll untermauert, das über eine längere Zeit hinweg angefertigt worden sei.

Das müsse für ein Gericht Grund genug sein, die Nachbarn als Zeugen zu befragen. Die Klage abzuweisen, ohne dem nachzugehen, verletze den Anspruch der Vermieterin auf rechtliches Gehör. Konkreter als mit einer Beschreibung und einem Lärmprotokoll könne sie nicht darstellen, "was genau" in der Wohnung passiert sei — schließlich habe sie in die vermieteten Räume keinen Einblick. Die Vermieterin müsse in der Klagebegründung nicht die konkrete Person des Ruhestörers benennen. Das Landgericht müsse sich mit dem Rechtsstreit noch einmal befassen.

Mieterin soll Keller renovieren

Kurzartikel

Ist eine Mieterin laut Mietvertrag verpflichtet, am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen, umfasst diese Pflicht nicht den Kellerraum. Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich nur Arbeiten in der Wohnung. Das gilt auch dann, wenn der Kellerraum mitvermietet wurde. Anders liegt der Fall nur, wenn in einem Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, dass beim Auszug auch der Kellerraum renoviert werden muss.

Eigentumswohnung gegen Pflegeversprechen

Die Absicht, Angehörige im Haus zu pflegen, rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung

Einem Münchner Ehepaar gehörten zwei Eigentumswohnungen in einem Haus. In einer Wohnung lebten die über 80 Jahre alten Eheleute selbst, eine 77 qm große 3-Zimmer-Wohnung hatten sie vermietet. Das Eigentum an der vermieteten Wohnung übertrugen sie im Sommer 2020 einer Großnichte — gegen die Zahlung einer monatlichen Leibrente von 800 Euro und das Versprechen, die Senioren künftig bei Einkäufen und Arztbesuchen zu unterstützen und sie im Bedarfsfall zu pflegen.

Im Oktober 2020 kündigte die neue Eigentümerin den Mietern, ebenfalls ein älteres Ehepaar. Begründung: Großonkel und Großtante seien auf ihre Hilfe angewiesen. Deshalb hätten sie ihr die Wohnung übertragen, erklärte die Großnichte. Sie arbeite zu Hause, sei daher im Notfall schnell zur Stelle. Dafür benötige sie ein Arbeitszimmer. Außerdem zahle sie für ihre fast drei Kilometer entfernte 2-Zimmer-Wohnung 1.300 Euro Miete. Die 3-Zimmer-Wohnung wolle sie mit ihrem Lebensgefährten und zwei Katzen beziehen.

Erfolglos pochten die Mieter darauf, dass eine Wohnungssuche in München angesichts ihrer knappen Finanzen unzumutbar sei. Zudem sei die Ehefrau gesundheitlich angeschlagen. Dagegen seien die ehemaligen Vermieter noch sehr fit und bräuchten keine Hilfe.

Auf den derzeitigen Gesundheitszustand der Verwandten komme es hier nicht an, so das Amtsgericht München (453 C 3432/21). Schon wegen ihres Alters sei absehbar, dass sie bald Unterstützung benötigen werden.

Der Entschluss einer Vermieterin, die Wohnung selbst nutzen zu wollen, sei grundsätzlich zu achten. Das gelte jedenfalls dann, wenn diese Absicht, wie hier, glaubhaft und nachvollziehbar begründet werde. Dass die 70-jährige Mieterin an Bluthochdruck leide, stelle für sich genommen keine besondere Härte dar, die eine Kündigung ausschließen würde.

Die Mieter müssten sich um eine andere Wohnung bemühen. Allerdings bekämen sie dafür Zeit bis Ende 2021. Denn auf dem Mietmarkt im Großraum München sei es für sie zweifellos schwierig, eine bezahlbare Alternative zu finden.

Unklare Klausel im Mietvertrag

Räumungsklage scheitert an missverständlicher Klausel zur Verlängerung des Mietverhältnisses

Da ein Mieter auch nach einer Aufforderung des Vermieters seine Miete nicht zahlte, drohte dieser mit fristloser Kündigung. Kurz darauf kündigte er und erhob Räumungsklage.

Grundsätzlich rechtfertige ein Zahlungsrückstand von zwei Monaten oder mehr eine fristlose Kündigung, erklärte das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht (4 RE-Miet 1/93). Allerdings sei hier trotz der Kündigung das Mietverhältnis stillschweigend verlängert worden, weil der Mieter in der Wohnung geblieben sei.

Nach Ablauf der Mietzeit verlängere sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Vermieter nicht innerhalb von zwei Wochen ausdrücklich auf dem Auszug bestehe. Im konkreten Fall habe der Vermieter aber nichts dergleichen unternommen, weil er auf eine Klausel im Mietvertrag vertraut habe, mit der er die gesetzliche Regelung zur stillschweigenden Verlängerung ausschließen wollte.

Die Klausel sei jedoch nicht wirksam, entschied das Oberlandesgericht. Denn sie sei unklar, jedenfalls für Mieter, die in der Regel juristisch nicht vorgebildet seien. So eine Ausschlussklausel müsse für jedermann verständlich formuliert sein. Im fraglichen Mietvertrag stehe aber nur der Satz: "Wird nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache vom Mieter fortgesetzt, so findet § 568 BGB keine Anwendung." Dies sei nicht deutlich genug, daher bestehe das Mietverhältnis weiter.

"Fuck you"-Ausruf ist kein Kündigungsgrund

Kurzartikel

Beleidigt ein Mieter im Rahmen eines Streits den Hausverwalter ("fuck you"), berechtigt diese Äußerung den Vermieter nicht dazu, den Mietvertrag zu kündigen. In einer ohnehin angespannten Situation sei so eine "einmalige und jugendsprachlich verbreitete Unmutsäußerung" nicht so schwerwiegend, dass sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar machen würde.

Anwohner wehrt sich gegen Halloween-Party

Ausnahmegenehmigung der Stadt Dormagen für das "Event" war rechtswidrig

Ein privater Veranstalter hatte für den 31.Oktober 2021 bei der Stadt Dormagen eine Ausnahmeerlaubnis für eine Halloween-Party mit (höchstens) 300 Besuchern beantragt. Natürlich mit großer Musikanlage, veranstaltet auf einem Event-Gelände im Partyzelt. Bis drei Uhr früh wurde die Party von der Kommune genehmigt. Im Eilverfahren wandte sich ein Anwohner an die Justiz und forderte, die Halloween-Party zu verbieten.

Das Verwaltungsgericht Düsseldorf gab ihm Recht (3 L 2335/21). Störungen der Nachtruhe seien prinzipiell zu vermeiden. Die Stadt dürfe für Veranstaltungen nur dann eine Ausnahmeerlaubnis erteilen, wenn dafür ein öffentliches Bedürfnis bestehe — z.B. bei einem traditionellen Volksfest. Doch eine Halloween-Party sei im Bewusstsein der breiten Bevölkerung kein unverzichtbarer Bestandteil des kulturellen Angebots.

Bei allem Verständnis für den Wunsch der jüngeren Generation, die nach langer Zeit der Pandemie nun wieder ausgelassen feiern wolle: Die Ausnahmegenehmigung sei rechtswidrig. Denn die Stadt habe bei dieser Entscheidung die Interessen der Anwohner nicht angemessen berücksichtigt und der Nachtruhe im Wohngebiet nicht den gebührenden Stellenwert eingeräumt.

Auf dem Event-Gelände habe die Stadt allein im September 2021 schon sieben Veranstaltungen genehmigt und weitere Feiern seien geplant. Die Geduld der Nachbarn sei damit zur Genüge strapaziert worden. Absolut nicht nachvollziehbar sei das Argument der Kommune, dass während der Party Fenster und Türen geschlossen werden könnten, um die Anwohner nicht zu stören. Wie sollte das denn bei einem Zelt funktionieren?

Streit um die Mietkaution

"Renoviert übergeben" wurde eine Wohnung, wenn sie nur geringfügige Gebrauchsspuren aufwies

Beim Auszug der Mieter verlangte die Vermieterin, sie müssten die Wohnung renovieren. Das komme nicht in Frage, erklärten die Eheleute, schließlich seien die Räume bei ihrem Einzug auch nicht renoviert gewesen. Das bestritt die Vermieterin und weigerte sich, die Mietkaution herauszurücken. Die Mieter zogen vor Gericht, um den Betrag zurückzubekommen.

Das Landgericht Krefeld gab ihnen Recht, weil sie mit Fotos belegen konnten, wie die Mietwohnung bei ihrem Einzug aussah (2 S 26/20). Eine Wohnung werde in renoviertem Zustand übergeben, wenn sie allenfalls geringfügige Gebrauchsspuren aufweise. Bagatellen also, betonte das Landgericht.

Um unwesentliche Gebrauchsspuren gehe es aber nicht, wenn — wie hier — im Wintergarten eine orangefarbene Wand mit Dreiecken bemalt sei, wenn im Kinderzimmer eine lila-grüne Bordüre angebracht und auf der Zimmerdecke ein Sternenhimmel aufgeklebt sei. Von einer renoviert übergebenen Wohnung könne bei so ungewöhnlicher Gestaltung von Decken und Wänden keine Rede sein.

Dass die Mieter bei ihrem Einzug die Dekorationen nicht beanstandeten, spiele dabei keine Rolle. Daraus könne man nicht schließen, dass die Mieter die Wohnung als renoviert betrachtet und damit akzeptiert hätten, bei ihrem Auszug Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen oder zu finanzieren.