Wohnen und Miete

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Braunes Leitungswasser!

Kurzartikel

Kommt in einer Mietwohnung aus mehreren Wasserhähnen bräunliches Leitungswasser und kann die Mieterin obendrein im Bad die Wassertemperatur nicht regulieren — am Waschbecken kommt schon nach wenigen Sekunden nur noch heißes Wasser heraus —, beeinträchtigen diese Mängel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erheblich. Wenn die Mieterin aus diesem Grund ihre Bruttomiete um zehn Prozent mindert, ist das berechtigt.

Luxussanierung?

Mieterin muss Maßnahmen dulden, die den Wohnkomfort aktuellen Standards anpassen

Die Eltern der 70 Jahre alten Münchnerin hatten die Vier-Zimmer-Wohnung im Münchner Gärtnerplatzviertel 1958 gemietet. Für die 100 qm große Wohnung zahlten sie damals 190 DM. Mittlerweile lebt die Rentnerin allein darin und zahlt monatlich 517 Euro Kaltmiete. Die Wohnung ist mit zwei Gaseinzelöfen, doppelt verglasten Fenstern und veralteten, zweiadrigen Elektroleitungen ausgestattet. Nur im Bad gibt es warmes Wasser (durch Gasdurchlauferhitzer).

Nach einem Eigentümerwechsel teilte der neue Vermieter im Mai 2015 mit, er plane Modernisierungsmaßnahmen: den Anbau von Balkonen, einen Außenaufzug, Zentralheizung, Isolierverglasung der Fenster und dreiadrige Stromkabel. Anschließend werde die Miete 1.296 Euro betragen.

Die Mieterin weigerte sich, den Baumaßnahmen zuzustimmen: Mit Luxusmodernisierung wolle der Hauseigentümer die alten Mieter vertreiben. Die Mieterhöhung von 245 Prozent sei enorm, danach könnte sie die Miete nicht mehr bezahlen. Das sei ein Härtefall.

Das Amtsgericht München entschied, dass die Mieterin die Modernisierungsmaßnahmen dulden muss (453 C 22061/15). Der Eigentümer müsse, um die Vermietbarkeit seines Mietshauses langfristig zu sichern, den Wohnkomfort aktuellen Standards anpassen. Um Luxussanierung gehe es hier keineswegs. Der Vermieter plane keine überdurchschnittliche Ausstattung für gutverdienende Mieter. Vielmehr handle es sich um Dinge wie eine Zentralheizung, die heute jeder Mieter als durchschnittliches Niveau erwarte.

Die Maßnahmen würden konkret geplant und nicht nur vorgeschoben, um alte Mieter zu vergraulen. Die angegebene Bauzeit belaufe sich auf zehn Tage, das sei grundsätzlich für alle Bewohner zumutbar. Zwar sei die Mieterhöhung in der Tat erheblich. Und für Mieter sei es bedauerlich, wenn sie sich infolge einer Modernisierung ihre Wohnung nicht mehr leisten könnten. Angesichts der vorsintflutlichen Ausstattung der Mietwohnungen überwiege hier jedoch das Interesse des Eigentümers an Verbesserungen.

Außerdem sei mit diesem Urteil noch keineswegs über die Rechtmäßigkeit der angekündigten Mieterhöhung entschieden. Fest stehe nur, dass die Rentnerin die Baumaßnahmen hinnehmen müsse. (Das Landgericht hat die Berufung der Mieterin gegen das Urteil am 27.9.2017 zurückgewiesen, damit ist es rechtskräftig.)

Mangelhaftes Passivhaus

Mieter dürfen wegen außergewöhnlich starker Zugluft im Haus die Miete mindern

Ein Passivhaus zeichnet sich dadurch aus, dass es wegen guter Wärmedämmung kaum Heizenergie verbraucht. Es nutzt zum Heizen die Sonneneinstrahlung und die Abwärme der Bewohner. Das funktioniert allerdings nur, wenn die Fenster im Winter geschlossen bleiben, wenn also nicht gelüftet wird. Den Luftaustausch erledigt eine Lüftungsanlage — im vorliegenden Fall offenbar "zu gut".

Die Mieter eines neu gebauten Passivhauses beklagten sich über kalte Zugluft. Im Winter habe man es trotz der gut funktionierenden Fußbodenheizung in den Wohnräumen kaum aushalten können. Der Vermieter unternahm dagegen nichts und erklärte, das bisschen frische Luft beeinträchtige die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache überhaupt nicht.

Der Streit landete vor dem Amtsgericht Frankfurt (33 C 1251/17 (76)). Zunächst räumte das Gericht ein, das störende Phänomen sei konstruktionsbedingt. Die meisten Passivhäuser seien ausgestattet mit "Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung", da sei in einem gewissen Maß mit Zugluft zu rechnen. Das sei für die Bewohner wohl nicht besonders angenehm, aber grundsätzlich kein Mangel der Mietsache.

Allerdings gehe in diesem Haus die Zugluft aufgrund eines Fehlers in der Bauausführung bei weitem über das zu erwartende und erträgliche Maß hinaus. Das hätten die Untersuchung und die Messergebnisse des gerichtlichen Sachverständigen gezeigt. Deshalb sei im konkreten Fall doch von einem Mietmangel auszugehen. Auch wenn der störende Effekt nur im Winterhalbjahr auftrete, rechtfertige er eine Kürzung der Miete um zehn Prozent.

Teppich löst sich vom Boden

Der Mieter, Betreiber eines Altenheims, mindert deshalb die Miete um 15 Prozent

In den Wohnungen eines angemieteten Alten- und Pflegeheims lösten sich die Teppichboden. Die aufgeworfenen Kanten in den Böden stellten für die gebrechlichen und pflegebedürftigen Bewohner eine erhebliche Stolpergefahr dar. Deshalb zahlte der Betreiber des Wohnheims dem Vermieter 15 Prozent weniger Miete. Der Vermieter klagte auf Zahlung des vollen Betrags.

Das Oberlandesgericht Celle entschied, dass die Mietminderung gerechtfertigt war (2 U 216/93). Der Zustand des Bodens im Heim sei eine Stolperfalle für die Bewohner. Aber auch die - mit den Räumlichkeiten nicht vertrauten - Besucher der Heimbewohner würden durch die sich lösenden Teppichböden erheblich gefährdet.

Die Höhe der Mietkürzung sei angemessen. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die defekten Teppichböden auch rein optisch hervorträten und dadurch den Wert der Wohnungen verringerten.

Balkon und Wohnfläche

Kurzartikel

Anlässlich des Rechtsstreits um eine Mieterhöhung stellte das Landgericht (LG) Berlin klar, dass die Größe einer Wohnung gemäß der Wohnflächenverordnung zu ermitteln ist. Flächen von Terrassen, Balkonen und Wintergärten sind demnach nur zu einem Viertel zu berücksichtigen und nicht zur Hälfte, wie es in Berlin bei privaten Vermietern üblich ist. Da die Mehrheit der Vermieter die Wohnflächenverordnung als verbindliches Regelwerk ansehe und anwende, so das LG, könne man diese Berliner "Rechenweise" auch nicht als "örtliche Verkehrssitte" gelten lassen.

Wasserleitung angebohrt

Verursacht ein Freund der Mieter leicht fahrlässig einen Wasserschaden, rechtfertigt dieser Vorfall keine Kündigung

Ein Münchner Ehepaar lebt in einer Schwabinger Altbauwohnung. Die Frau, eine Yogalehrerin, nutzt einen Raum als Yoga-Zimmer. Das Malheur passierte, als ihr ein Freund dabei half, in diesem Raum neue Sockelleisten zu verlegen. Für Dübel, die drei Zentimeter in die Wand gingen, bohrte er Löcher. Dabei traf der Helfer die Hauptwasserleitung, die (nach einem Knick) in Höhe der Fußleiste verläuft.

Das Wasser durchfeuchtete den Boden der Wohnung und zerstörte im darunter liegenden Büro die Stuckdecken. Die Reparaturmaßnahmen nach dem Wasserschaden (Trocknen der Räume, Ausbessern des Mauerwerks, Erneuern der Stuckarbeiten) kosteten insgesamt 7.367 Euro. Während der Arbeiten minderte der Büromieter die Miete um 1.576 Euro. Weder die Mieter, noch ihr Helfer hatten den Leitungsverlauf mit einem Metalldetektor geprüft oder sich bei der Vermieterin danach erkundigt.

Wegen des Wasserschadens kündigte die Hauseigentümerin dem Ehepaar: Bei früheren Bauarbeiten seien an anderer Stelle spiegelbildlich verlaufende Wasserleitungen sichtbar geworden. Deshalb hätte sich den Mietern der Gedanke aufdrängen müssen, dass im Yoga-Raum die Wasserleitung über der Fußleiste verlegt sein könnte.

Dass sie den Leitungsverlauf kannten, bestritten die Mieter: Er sei zudem unüblich und entspreche nicht technischen Standards. Einen Metalldetektor hätten sie nicht einsetzen können, weil er Metallalarm ausgelöst habe — vermutlich, weil in der Wand neben dem Heizungsrohr eine nicht isolierte Elektroleitung verlegt sei.

Beim Amtsgericht München scheiterte die Räumungsklage der Vermieterin (424 C 27317/16). Dass die Mieter und ihr Helfer Löcher bohrten, ohne den Leitungsverlauf abzuklären, sei zwar leichtfertig gewesen. Es handle sich aber nicht um eine grob fahrlässige oder schuldhafte Pflichtverletzung, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen würde. Dass die Leitung unter Putz senkrecht abknicke und dann oberhalb der Fußleiste weiter-verlegt sei, sei von außen nicht erkennbar und obendrein sehr ungewöhnlich.

Dass die Überschwemmung zu einem hohen finanziellen Schaden geführt habe, ändere nichts daran, dass hier allenfalls leichte Fahrlässigkeit vorliege. Die Haftpflichtversicherung der Mieter habe sich mit der Schadensregulierung bisher viel Zeit gelassen, das sei aber nicht den Mietern anzulasten. In absehbarer Zeit dürften die Versicherungsleistungen jedenfalls den Verlust der Vermieterin ausgleichen.

Mieter lagern Brennholz in einer Scheune

Ist eine mündliche Absprache mit dem verstorbenen Vermieter für den neuen Eigentümer verbindlich?

Ein Ehepaar hatte 2007 eine Zwei-Zimmer-Wohnung gemietet. Mit dem mittlerweile verstorbenen Vermieter hatten die Mieter seinerzeit vereinbart, dass sie die Scheune neben dem Haus mit-benützen durften. Sie lagerten hier ihr Brennholz, wie andere Mieter auch. Damals gab es im Haus noch keine Zentralheizung.

Die Erben des Hauseigentümers verkauften das Haus 2016 an Herrn T, der das Ehepaar aufforderte, die Scheune zu räumen. Als die Mieter dieser Forderung nicht nachkamen, kündigte er das Mietverhältnis fristlos wegen "unbefugter Lagerung von Brennholz". Eine mündliche Absprache mit dem Voreigentümer binde ihn nicht, meinte der neue Eigentümer. Schließlich stehe im Mietvertrag, "Änderungen … dieses Vertrags" müssten schriftlich erfolgen.

Das Amtsgericht Vaihingen erklärte die Kündigung für unwirksam (1 C 217/16). Hausbewohner hätten als Zeugen die mündliche Absprache mit dem früheren Vermieter bestätigt. Er habe allen Mietern erlaubt, in der angrenzenden Scheune Brennholz und andere Gegenstände zu lagern. An diese Abrede sei der neue Hauseigentümer gebunden. Werde ein Mietshaus verkauft, trete der Käufer in die Rechte und Pflichten des vorherigen Vermieters ein.

Die Klausel im Mietvertragsformular ändere daran nichts — die sei ebenfalls unwirksam. Grundsätzlich hätten individuelle Absprachen Vorrang vor "Allgemeinen Geschäftsbedingungen" in einem vorgedruckten Vertragsformular. Das gelte auch dann, wenn sie nicht schriftlich fixiert seien. Mündliche Vereinbarungen mit dem Vermieter seien keineswegs automatisch nichtig. Die Klausel im Vertragsformular könne die nachträglich getroffene individuelle Abrede nicht außer Kraft setzen.

Im Übrigen heizten die Mieter jetzt nicht mehr mit Holz und bestritten, dass ihnen die Holz-Restbestände in der Scheune gehörten. Angeblich stammten sie sogar vom verstorbenen Hauseigentümer selbst. Das könne hier aber offen bleiben: Denn die auf unbefugte Lagerung von Brennholz gestützte fristlose Kündigung sei so oder so gegenstandslos.

Für Jalousien Löcher gebohrt

Vermieterin darf wegen Jalousien-Schraubenlöchern nicht die Kaution zurückhalten

Als die Mieterin die Dachwohnung in Bremen bezog, zahlte sie 1.900 Euro Mietkaution auf ein Konto der Vermieterin ein. An vier VELUX-Fenstern in den Dachschrägen ließ die Mieterin von einer Fachfirma Jalousien anbringen. Die Firma montierte die "Plissees" mit Schrauben in den Fensterrahmen. Als die Familie aus der Wohnung auszog, nahm die Mieterin die Jalousien ab, ohne die Schraubenlöcher zu verschließen.

Im Übergabeprotokoll, das bei der Rückgabe der Wohnung angefertigt wurde, wurden die Löcher nicht als Mangel vermerkt. Dennoch rückte die Vermieterin erst einmal die Kaution nicht heraus. Sie kündigte an, der Mieterin die Kosten für das Verspachteln der Schraubenlöcher in Rechnung zu stellen und von der Kaution abzuziehen. Die Fenster zu durchbohren, sei nicht genehmigt worden. Auf jeden Fall sei die Mieterin verpflichtet, die Löcher zu beseitigen, weil hier Feuchtigkeit eindringen könne.

Das Amtsgericht Bremen verurteilte die Vermieterin dazu, die Kaution in voller Höhe freizugeben (6 C 285/14). Um gut schlafen zu können, müsse man im Schlafzimmer und Kinderzimmer die Fenster verdunkeln. Es gehöre zur vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung, die dafür nötigen Einrichtungen anzubringen. Wenn Fenster in eine Dachschräge eingelassen seien, könne man Jalousien nur mit Schrauben montieren. Mieter dürften sie festschrauben (lassen), ohne den Vermieter darüber zu informieren oder um Erlaubnis zu fragen.

Zudem habe die Vermieterin die strittigen Löcher im Übergabeprotokoll nicht als Mangel aufgelistet. Bei gründlicher Inspektion der Räume beim Übergabetermin hätte sie die Löcher unschwer erkennen können. Wenn die Hauseigentümerin beim Übergabetermin darauf verzichte, die Schraubenlöcher als Schaden an der Mietsache zu reklamieren, könne sie nicht nachträglich von der Mieterin Mangelbeseitigung verlangen und die Kosten mit der Kaution verrechnen.

5.000 Euro Nachzahlung fürs Heizen!

Bestreiten Mieter die Heizkostenabrechnung, darf der Vermieter die Belegeinsicht nicht verweigern

Ein Ehepaar hat in einem Mehrfamilienhaus eine 94 qm große Drei-Zimmer-Wohnung gemietet. Laut Mietvertrag mussten die Mieter für Nebenkosten monatlich eine Vorauszahlung von 200 Euro leisten. Das gesamte Haus hat eine Wohnfläche von ca. 720 qm und "hängt" an einem einzigen Heizkreis. Für die Jahre 2013 und 2014 forderte die Vermieterin vom Ehepaar 5.000 Euro Nachzahlung für Heizkosten.

Laut Heizkostenabrechnung entfielen auf die Wohnung der Eheleute in diesen zwei Jahren 42 bzw. 47 Prozent der im gesamten Haus verbrauchten Heizenergie. Die Zahlen seien nicht plausibel, fanden die Mieter. So viel könnten sie unmöglich verbraucht haben, die Wärmemenge entspreche in keiner Weise der Wohnfläche. Um die Abrechnung überprüfen zu können, forderte das Ehepaar die Ablesebelege zum Verbrauch der übrigen Wohnungen. Das lehnte die Vermieterin ab.

Da die Mieter daraufhin die Nachzahlung verweigerten, klagte die Hauseigentümerin die 5.000 Euro ein. Zunächst mit Erfolg, das Landgericht Darmstadt gab ihr Recht: Die Mieter hätten nicht konkret dargelegt, warum die außergewöhnlich hohen Heizkosten unberechtigt waren.

Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (VIII ZR 189/17). In so einem Fall müssten nicht die Mieter "objektive Anhaltspunkte" für die Unrichtigkeit der in Rechnung gestellten Verbrauchswerte vortragen, sondern umgekehrt: Wenn ein Vermieter Betriebskosten nachfordere, müsse er belegen, dass er die Kosten richtig erfasst, zusammengestellt und verteilt habe.

Auch die Forderung der Mieter nach Belegeinsicht habe das Landgericht zu Unrecht verworfen. Nur wenn sie eine nachvollziehbare Zusammenstellung der umzulegenden Nebenkosten bekämen, könnten Mieter den auf sie entfallenden Anteil gedanklich und rechnerisch nachprüfen. Ohne Belegeinsicht könnten sie die Abrechnung des Vermieters nicht kontrollieren. Daher gehöre es unter Umständen zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung, Mietern Einsicht in die Abrechnungsunterlagen anderer Mietparteien zu gewähren.

Sie müssten sich bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung — wie hier — Klarheit darüber verschaffen können, ob die Verbrauchsdaten der einzelnen Wohnungen und der Gesamtverbrauch zusammenpassten oder ob andere Bedenken gegen die Kostenverteilung beständen. Solange ein Vermieter unberechtigt die Belegeinsicht verweigere, seien Mieter auch nicht verpflichtet, die geforderte Nachzahlung zu leisten.

Garten vernachlässigt?

Übernimmt der Mieter eines Hauses die Gartenpflege, bedeutet das nicht, dass er Bäume stutzen muss

Laut Mietvertrag war der Mieter eines Einfamilienhauses mit Garten dazu verpflichtet, den Garten zu pflegen. Nach Ansicht des Vermieters erfüllte er diese Aufgabe nicht richtig: Bäume und Sträucher müsste der Mieter jährlich zurückschneiden. Da er diese Aufgabe nicht erledige, habe er, der Hauseigentümer, Profis damit beauftragen müssen. Die Kosten dieser Aktion müsse der Mieter ersetzen.

Mit "Gartenpflege" seien einfache Arbeiten gemeint, konterte der Mieter, aber nicht der Rückschnitt von Bäumen und Sträuchern. Eine weitergehende Regelung enthalte der Mietvertrag nicht — auch nicht die Pflicht, im Rahmen der Betriebskosten die Kosten der Gartenpflege zu übernehmen. So sah es auch das Amtsgericht Würzburg: Es wies die Zahlungsklage des Vermieters ab (13 C 779/17).

Lege der Vermieter eines Hauses bzw. einer Wohnung mit Garten Wert darauf, dass der Mieter auch Bäume und Sträucher zurückschneide, müsse er das im Mietvertrag ausdrücklich festhalten. Ohne eine konkrete Vereinbarung sei der Mieter dazu nicht verpflichtet. Denn unter "Gartenpflege" seien nur einfache Arbeiten zu verstehen, die weder besondere Fachkenntnisse, noch großen Aufwand erforderten. Dazu gehörten zum Beispiel: Laub entfernen, Unkraut jäten, Rasen mähen.

Der Rückschnitt von Hecken, Bäumen und Sträuchern dagegen setze Fachkenntnisse voraus und zähle zu den anspruchsvolleren Arbeiten, die der Begriff "Gartenpflege" nicht umfasse. Ein Anspruch des Hauseigentümers auf Schadenersatz komme daher nicht in Betracht, auch eine Umlage über die Betriebskosten sei nicht vereinbart. Solange ein Garten nicht zu verwahrlosen drohe — und davon könne hier keine Rede sein —, dürften sich Vermieter nicht in die Gartenpflege einmischen.

Kammerjäger im Einsatz

Vermieter oder Mieter: Wer muss den Kampf gegen Bettwanzen bezahlen?

Der Mieter meldete sich beim Vermieter und zeigte an, in der Mietwohnung tummelten sich Bettwanzen. Umgehend beauftragte der Hauseigentümer einen Kammerjäger, um den Tieren den Garaus zu machen. Nach dem erfolgreichen Einsatz forderte der Vermieter vom Mieter den Betrag ersetzt, den er dem Kammerjäger gezahlt hatte.

Die Räume von Ungeziefer zu befreien, gehöre doch wohl zu den Instandhaltungspflichten des Vermieters, meinte der Mieter. Also müsse er auch die Rechnung des Kammerjägers begleichen. Daraufhin klagte der Hauseigentümer den Betrag ein und setzte sich beim Amtsgericht Neukölln durch (16 C 395/16).

Bettwanzen seien Parasiten, die sich von Blut ernährten, stellte das Amtsgericht sachkundig fest. Nach dem Blutsaugen verließen sie den "Wirt" und machten es sich in Betten, Sofas, Teppichen oder gebrauchten Kleidern gemütlich. In der Regel schleppten die Bewohner die Wanzen selbst am Körper in die Wohnung ein — mit den Kleidern.

Zwar könnten auch leere Wohnräume bereits befallen sein. Dass die Parasiten im konkreten Fall schon vor dem Einzug des Bewohners da gewesen seien, sei aber nicht anzunehmen. Schließlich bestehe das Mietverhältnis seit vielen Jahren. Da das Ungeziefer erst jetzt aufgetreten sei, könne man davon ausgehen, dass der Mieter den Befall zu verantworten habe — wenn auch nur leicht fahrlässig und vermutlich unfreiwillig.

Miete nicht überwiesen

Ein fahrlässiger Zahlungsverzug rechtfertigt keine Kündigung ohne Abmahnung

Seit 2001 lebt ein Berliner Ehepaar in seiner Mietwohnung, das Mietverhältnis verlief 15 Jahre lang ohne Probleme. 2016 wurde die Miete ab Februar nicht mehr überwiesen. Der Vermieter kündigte deshalb im April wegen Zahlungsverzugs den Mietvertrag fristlos, hilfsweise fristgerecht. Daraufhin glichen die Mieter den Mietrückstand sofort aus — noch im April. Damit war die außerordentliche Kündigung "vom Tisch".

Doch auf der fristgerechten Kündigung beharrte der Vermieter und erhob Räumungsklage. Die Mieter behaupteten, es habe Abbuchungsprobleme bei der Bank gegeben. Der Vermieter hätte mitteilen müssen, dass die Miete nicht mehr gezahlt wurde. Immerhin hätten sie für die Miete einen Dauerauftrag eingerichtet.

Das genüge nicht, fand der Vermieter: Das Ehepaar hätte seine Kontobewegungen überprüfen und sich darum kümmern müssen, dass die Miete pünktlich überwiesen wurde. Der Vermieter verlor den Prozess beim Amtsgericht und beim Landgericht Berlin (67 S 395/16).

Er habe die Erklärungen der Mieter nicht widerlegen können, stellte das Landgericht fest. Wenn nur durch Nachlässigkeit ein Mietrückstand von 1.204 Euro zustande komme, stelle das keine erhebliche Pflichtverletzung dar.

Nach einem langjährigen Mietverhältnis ohne Beanstandungen rechtfertige ein fahrlässiger Zahlungsverzug keine Kündigung. Zumindest hätte der Vermieter die Mieter vor einer Kündigung abmahnen und zum Ausgleich des Mietrückstands auffordern müssen. Hätte das Ehepaar so eine Aufforderung missachtet, hätte der Vermieter wegen einer schuldhaften Pflichtverletzung der Mieter das Mietverhältnis wirksam kündigen können.

Gelbe oder weiße Wände?

Mieter darf sich die Wandfarbe auch dann aussuchen, wenn der Vermieter renoviert

Dass er es versäumt hatte, dem Mieter vertraglich zu Schönheitsreparaturen zu verpflichten, hat der Vermieter vermutlich bereut. Immerhin ließ sich der Mieter Zeit: Erst nach zwölf Jahren forderte er den Vermieter auf, Decken und Wände streichen zu lassen. Geht in Ordnung, meinte der Vermieter: Er bevorzuge Gelbtöne.

Davon war der Mieter allerdings wenig begeistert und bestand auf einem Anstrich in "Weiß". So kam es zu einem Rechtsstreit um die Wandfarbe, den der Mieter beim Landgericht Berlin gewann (67 S 416/16). Angesichts einer Mietdauer von zwölf Jahren verstehe es sich von selbst, dass die Wohnung renovierungsbedürftig sei, erklärte das Landgericht.

Der Mieter dürfe den angebotenen Anstrich in Gelb ablehnen und verlangen, dass eine Farbe verwendet werde, die ihm gefalle. Die Wohnung sei ein — verfassungsrechtlich geschützter — Bereich, in dem jeder selbstbestimmt leben könne. Deshalb müsse man Mietern in Sachen Dekoration und Geschmack einen "weitgehenden Ermessensspielraum" zubilligen.

Das gelte auch dann, wenn der Vermieter renovieren müsse, weil er diese Pflicht nicht per Mietvertragsklausel auf den Mieter abgewälzt habe. Auch dann müsse der Vermieter die Wünsche des Mieters bei der Farbwahl berücksichtigen — zumindest, wenn dadurch für ihn keine Mehrkosten entstehen oder seine Interessen erheblich beeinträchtigt werden.

Mietwohnung über Airbnb unter-vermietet

Unerlaubtes Untervermieten rechtfertigt keine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ohne Abmahnung

Auf der Webseite von "Airbnb" bot ein Mieter seine Wohnung oder auch einzelne Zimmer für auswärtige Gäste an. Nachdem drei Mal Touristen vorübergehend von diesem Angebot Gebrauch gemacht hatten, erfuhr die Vermieterin davon: Der Mieter hatte sie nicht informiert und nicht um Erlaubnis gefragt. Erbost kündigte ihm die Hauseigentümerin fristlos.

Der Mieter wehrte sich und erklärte, vor einer Kündigung hätte ihn die Vermieterin erst einmal abmahnen müssen. Er habe sich mittlerweile juristisch beraten lassen und das Inserat bei "Airbnb" sofort gelöscht. So hätte er auch auf eine Abmahnung der Vermieterin reagiert. Trotz dieser Beteuerungen gab das Amtsgericht der Räumungsklage der Hauseigentümerin statt.

Doch beim Landgericht Amberg hatte der Mieter mit seiner Berufung Erfolg: Es erklärte die Kündigung für unwirksam (24 S 299/17). Zwar habe der Mieter gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstoßen, räumte das Landgericht ein. Denn er habe die Wohnung ohne Wissen und Zustimmung der Vermieterin mindestens drei Mal über airbnb.com für Urlaubsaufenthalte an Gäste vermietet.

Bei so einem Verstoß gegen den Mietvertrag könnten Vermieter aber erst kündigen, wenn sie den Mieter deswegen erfolglos abgemahnt hätten. Auf eine Abmahnung dürften sie nur verzichten, wenn diese offenkundig aussichtslos sei. Dafür gebe es hier keine Anhaltspunkte. Besondere Umstände wie Schäden an der Mietsache lägen auch nicht vor: Dass deren Zustand unter den Urlaubsgästen gelitten hätte, sei nicht ersichtlich.

Darüber hinaus hätten die Vertragsparteien im Mietvertrag Folgendes vereinbart: Bei "unbefugter Untervermietung" könne die Vermieterin verlangen, dass der Mieter das Untermietverhältnis innerhalb von einem Monat auflöse. Beim Vertragsschluss habe die Vermieterin also unberechtigtes Untervermieten noch nicht als ausreichenden Grund für eine Kündigung angesehen, schlussfolgerte das Landgericht. Daran solle sie sich jetzt halten.

Randalierender Mieter fliegt

Räumungsklage war erfolgreich: Der Mieter hatte die Nachbarn massiv beschimpft und bedroht

1993 hatte der Mann die Wohnung im Münchner Norden gemietet. Im August 2016 stritt er dort lautstark mit seiner Freundin, schlug auf sie ein und zertrümmerte Mobiliar. Die Frau flüchtete aus der Wohnung und läutete bei den Nachbarn Sturm, während sie von dem Wütenden weiter attackiert wurde. Als der Nachbar die Wohnungstür öffnete und den Schläger aufforderte, sich zu beruhigen und aufzuhören, ging der gegen ihn los.

Im Hintergrund rief die Frau des Nachbarn die Polizei an, derweil tobte der Mann im Hausflur und bedrohte die Familie aufs Übelste: "Ich ficke Deine Mutter, Deine Frau, Dein Kind. Komm‘ raus, Du Feigling, Du wirst rauskommen müssen. Ich mache Dich und Deine Familie fertig, ich bringe Euch alle um". Die Polizei beschlagnahmte in der Wohnung des Mieters eine Axt, Kampfmesser und andere gefährliche Gegenstände, die er zuvor den Nachbarn gezeigt hatte, um seinen Drohungen Nachdruck zu verleihen.

Einige Wochen später bedrohte der Mieter den Nachbarn erneut mit den Worten: "Lass mich in Ruhe, sonst stirbst Du". Die vollkommen eingeschüchterte Familie wandte sich an die Vermieterin. Diese kündigte dem Mieter fristlos und erhob schließlich Räumungsklage, weil er sich weigerte auszuziehen. Der Randalierer bestritt alle Vorwürfe und behauptete, die Nachbarn hätten sich aus "reiner Neugier" in eine Debatte mit seiner Lebensgefährtin eingemischt und ihn beleidigt.

Doch das Amtsgericht München glaubte ihm kein Wort und verurteilte ihn, die Wohnung sofort zu räumen (474 C 18956/16). Zwar hatte die geschlagene Freundin die Aussage verweigert. Aber die Nachbarn schilderten vor Gericht den Vorfall so lebhaft und genau, dass die Richterin ihre Aussagen für erwiesen hielt. Die Familie habe große Angst und fühle sich verständlicherweise massiv bedroht.

Vergeblich versuchte der Anwalt des Mieters, die Attacken herunterzuspielen: Im sozialen Wohnungsbau kämen Störungen des Hausfriedens regelmäßig vor, meinte er. Vor diesem Hintergrund erscheine die Auseinandersetzung nicht so schwerwiegend, dass sie eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigte.

Dem hielt die Richterin entgegen, der erste Artikel des Grundgesetzes ("Die Würde des Menschen ist unantastbar") gelte unabhängig vom konkreten Wohnumfeld. Hier gehe es darum, die bedrohten Mit-Mieter zu schützen. In so einem Fall müsse die Vermieterin die Möglichkeit haben, das Mietverhältnis mit dem Randalierer sofort zu beenden.

Mieter verliert Wohnungsschlüssel

Kurzartikel

Muss ein Vermieter die Schließanlage seines Mietshauses teilweise austauschen, weil ein Mieter unter unklaren Umständen seinen Wohnungsschlüssel verloren hat und deshalb nicht auszuschließen ist, dass der Schlüssel bei einem Einbruch missbraucht werden könnte, ist der Mieter verpflichtet, den Schaden in voller Höhe zu ersetzen.

Mieter benützt Stromsteckdose im Keller

Steckt ein Mieter hin und wieder Elektrogeräte an eine Vermieter-Steckdose, rechtfertigt das keine Kündigung

Wenn der Mieter im Keller aufräumte, benutzte er manchmal eine Mehrfachsteckdose, um seinen Staubsauger oder eine Lampe zu betreiben. Die Steckdose war allgemein zugänglich im Vorraum des Kellers angebracht. Die Vermieterin ärgerte sich über den "Stromdiebstahl" und kündigte das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. Der Mieter wies die Kündigung als inakzeptabel und völlig überzogen zurück.

Da die Vermieterin darauf beharrte, traf man sich vor Gericht wieder. Das Amtsgericht Köln vermochte jedoch keine Pflichtverletzung des Mieters zu erkennen (222 C 359/15). Wenn in den Gemeinschaftsräumen im Speicher oder Keller eines Mietshauses eine frei zugängliche Steckdose angebracht sei, dürften Mieter davon ausgehen, diese gelegentlich für elektrische Geräte nutzen zu dürfen, erklärte der Amtsrichter.

Selbst wenn man das Vorgehen des Mieters als illegal einstufen wollte, könnte ihm die Vermieterin deshalb nicht ohne weiteres kündigen. Der Kündigung hätte zumindest eine Abmahnung vorausgehen müssen. Denn es handle sich auf jeden Fall um ein geringfügiges Fehlverhalten des Mieters. Auch wenn er seine Lampe bzw. den Staubsauger im Keller regelmäßig eingeschaltet hätte, hätte dieser Umstand nicht zu einem nennenswerten Stromverbrauch geführt.

"Haushaltsnahe Dienstleistungen"

Vermieter müssen Nebenkostenabrechnungen so aufschlüsseln, dass Mieter Dienstleistungen von der Steuer absetzen können

Herr X hatte 2014 eine Wohnung in Berlin-Charlottenburg gemietet. Wie üblich, leistete er für Heiz- und Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen, über die am Jahresende abgerechnet wurde. Im Mietvertrag stand, der Vermieter sei nicht verpflichtet, dem Mieter eine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen auszustellen.

Darauf bestand jedoch Mieter X, der sich den Steuerabzug für die haushaltsnahen Dienstleistungen bei der Steuererklärung für 2014 nicht entgehen lassen wollte. Seine Klage hatte beim Landgericht Berlin Erfolg (18 S 339/16). Mieter könnten verlangen, dass die Kosten in der Abrechnung so aufgeschlüsselt werden, dass sie gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen könnten, um Steuern zu sparen.

Der Vermieter müsse zwar keine Steuerbescheinigung ausstellen und auch nicht einzelne Betriebskosten ausdrücklich als Aufwendungen für "haushaltsnahe Dienstleistungen" kennzeichnen, betonte das Landgericht. Schließlich seien Vermieter keine Steuerberater. Sie müssten aber die Betriebskosten so abrechnen, dass es für Mieter möglich sei, daraus die Beträge zu ermitteln, die für derartige Dienstleistungen ausgegeben wurden.

Pauschalrechnungen müssten entsprechend aufgeschlüsselt werden. Für Mieter sei es unzumutbar, selbst mittels der Geschäftsunterlagen bei der Hausverwaltung die Einzelrechnungen zu sortieren. Das sei Sache des Vermieters. Dieser Pflicht könne er sich nicht durch eine Mietvertragsklausel entziehen. Diese überraschende Klausel benachteilige die Mieter unangemessen und sei unwirksam.

Zank um die Waschküche

Trotz Problemen darf die Vermieterin den Mietern nicht die Schlüssel für mitvermietete Räume entziehen

Seit 1976 leben die Mieter, ein Ehepaar, in ihrer Mietwohnung im Zentrum von München-Neuperlach. Laut Mietvertrag konnten alle Mietparteien einen Trockenraum und die Waschküche im Keller mit-benutzen.

Doch Ende 2016 nahm die Vermieterin dem Ehepaar die Schlüssel für diese Räume weg: Seit Jahren gebe es andauernd Gezänk um die Nutzung des Wasch- und Trockenkellers, erklärte sie. Deshalb müssten sich die Mieter künftig die Schlüssel bei der Hausverwaltung ausleihen.

Die Vorwürfe: Die Mieter hätten in der Waschküche verschmutzte Stoffwindeln gewaschen, danach habe man den Raum desinfizieren müssen. Immer wieder habe das Ehepaar von innen den Zylinder des Türschlosses herumgedreht, um sich im Keller einzusperren. Erst hätten die Mieter das Schloss beschädigt und es schließlich eigenmächtig ausgetauscht, um dort Gegenstände zu lagern. Damit hätten sie andere Mieter am Betreten der Räume gehindert.

Klar, dass sich die Version der Mieter ganz anders anhörte: Nie hätten sie Stoffwindeln gewaschen, nur verschmutzte Regenmäntel. Nach einem Wasserschaden hätten sie nur deshalb Sachen im Keller lagern müssen, weil die Vermieterin keinen anderen Raum zur Verfügung stellte. Nur für einen Tag (!) sei der Zylinder ausgetauscht worden, damit "nichts wegkommt". Jedenfalls sei es für sie unzumutbar, bei "zwei bis drei Wäschen wöchentlich" jedes Mal vorher bei der Verwaltung die Schlüssel zu holen und wieder abzugeben.

Das Amtsgericht München gab den Mietern in diesem Punkt Recht: Die Vermieterin müsse ihnen die Schlüssel zurückgeben und ungehinderten Zugang zu Waschküche und Trockenraum ermöglichen (452 C 3269/17). Auf eklatant vertragswidriges Verhalten der Mieter, wie es hier vorliege, könne die Vermieterin unterschiedlich reagieren, so der Amtsrichter.

Zum Beispiel mit Kündigung des Mietverhältnisses, die hier durchaus möglich gewesen wäre. Den Mietern einseitig die Nutzung mit-vermieteter Räume zu entziehen oder sie ihnen durch Entzug des Schlüssels unzumutbar zu erschweren, komme dagegen nicht in Frage. Außerdem könne die Vermieterin mit der Schlüssel-Schikane das beanstandete Verhalten der Mieter gar nicht verhindern - also, dass sich die Mieter in der Waschküche einsperrten oder beim Waschen nicht auf Hygiene achteten.

Lebensgefährtin in die Wohnung aufgenommen

Mieter fragte die Vermieterin vor dem Einzug der Lebensgefährtin nicht um Erlaubnis: Kündigung?

Fast 30 Jahre lebte der Berliner in seiner Mietwohnung, Probleme im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis gab es nie. Bis die Lebensgefährtin des Mieters einzog. Denn er fragte die Vermieterin weder um Erlaubnis, noch informierte er sie über den Einzug der Lebensgefährtin.

Eines Tages erfuhr die Hauseigentümerin davon und kündigte: Mieter seien "ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen" (§ 540 BGB). Der Mieter setzte sich zur Wehr und bekam vom Amtsgericht Recht: Es erklärte die Kündigung für unwirksam.

Das Landgericht Berlin bestätigte dieses Urteil (67 S 119/17). Auch wenn es der Mieter versäumt habe, die Vermieterin um Erlaubnis für die Untervermietung zu bitten: Von einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde, könne hier keine Rede sein. Zu seinen Gunsten spreche nicht nur der Umstand, dass das Mietverhältnis seit Jahrzehnten bestehe, ohne dass es jemals zu Streit gekommen wäre.

Zweifellos stehe es dem Mieter auch zu, mit seiner Lebensgefährtin zusammen zu leben. Daher wäre die Vermieterin ohnehin verpflichtet gewesen, ihrer Aufnahme in die Mietwohnung zuzustimmen. Allein der Umstand, dass sie eine Weile vom Einzug der Frau nichts wusste, beeinträchtige ihre Interessen nicht so nachhaltig, dass es für die Vermieterin nicht mehr zumutbar wäre, das Mietverhältnis fortzusetzen.