Wohnen und Miete

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Unzulässige "Parkettklausel"

Mieter müssen nicht den Parkettboden abschleifen: Das ist keine Schönheitsreparatur

Als das Mietverhältnis beendet war, zahlte der Vermieter die von den Mietern geleistete Kaution nur teilweise zurück. Er ziehe von diesem Betrag seine Ausgaben für Malerarbeiten ab, die eigentlich die Mieter hätten ausführen müssen, teilte er mit. Dabei bezog sich der Vermieter auf die Klausel im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen:

"Der Vermieter ist zu Schönheitsreparaturen des Mietobjekts während der Mietdauer nicht verpflichtet. Soweit solche … notwendig werden, obliegt dies den Mietern. Sie sind sobald dies sachlich angezeigt ist, spätestens jedoch bei Beendigung des Mietverhältnisses durchzuführen … Das vorhandene Parkett ist besonders pfleglich zu behandeln und soweit notwendig zu ölen und gegebenenfalls bei Schäden fachgerecht abzuschleifen."

Das Mieter-Ehepaar hielt die Vertragsklausel für unzulässig und forderte Rückzahlung des gesamten Kautionsbetrags. Zu Recht, wie das Amtsgericht Nürnberg entschied (29 C 6568/18). Eine Klausel, die es den Mietern auferlege, das Parkett abzuschleifen, benachteilige die Mieter unangemessen und sei unwirksam. Zu den üblichen Schönheitsreparaturen zählten z.B. das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, Innentüren und Fenstern.

Einen Boden abzuschleifen, was "besondere Werkzeuge, Geschick und Fachkenntnis erfordere", gehöre dagegen nicht zu den Schönheitsreparaturen, die Vermieter auf die Mieter abwälzen dürften. Da der Vermieter unzulässig versucht habe, per Klausel die Mieter zu Instandsetzungsarbeiten am Parkettboden zu verpflichten, sei die gesamte Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam. Daher hätten die Mieter auch keine Malerarbeiten durchführen bzw. in Auftrag geben müssen.

Gegen den Willen des neuen Vermieters untervermietet

Das ist kein Kündigungsgrund, wenn der frühere Hauseigentümer damit einverstanden war

Der Eigentümer eines Anwesens auf der Ostseeinsel Rügen kündigte seiner Mieterin, da diese gegen den Mietvertrag verstoßen habe. Darin sei vereinbart, dass sie nur mit dem Einverständnis des Eigentümers untervermieten dürfe. Obwohl er dem nicht zugestimmt habe, nehme die Mieterin regelmäßig Sommergäste in dem Haus auf.

Doch das Amtsgericht Bergen ergriff die Partei der Mieterin und argumentierte mit einer Art Gewohnheitsrecht (2 C 472/94). Die Mieterin bewohne das Haus seit 1954 und habe während der gesamten DDR-Zeit ständig an Sommergäste vermietet. Der vorherige Vermieter habe das über Jahrzehnte toleriert.

Es sei daher davon auszugehen, dass der Mietvertrag in diesem Punkt erweitert wurde - auch wenn das nicht schriftlich festgehalten worden sei. Dies spiele aber keine Rolle. Der neue Eigentümer sei nicht nur an den Mietvertrag, sondern auch an die Erweiterung in Bezug auf die Untervermietung an Sommergäste gebunden. Die Kündigung sei somit unwirksam.

Mietkürzung wegen einer Baustelle?

Nicht jede Art von Baulärm berechtigt Mieter automatisch dazu, die Miete zu mindern

Niemand wünscht sich eine Baustelle gleich nebenan, natürlich nerven Lärm und Staub. Täglich von 7 Uhr früh bis 19 Uhr abends und manchmal sogar am Samstag sei gearbeitet worden, beschwerten sich die Mieter — teilweise mit schwerem Gerät. Tagsüber habe man lange die Fenster nicht öffnen können.

Die Eheleute verlangten aus diesem Grund "überzahlte" Miete zurück: Sie hätten schon seit Monaten die Miete mindern dürfen. Beim Vermieter stieß die Beschwerde jedoch auf wenig Verständnis: Hier liege kein Mietmangel vor, meinte er, eine Kürzung der Miete komme nicht in Frage. Das Landgericht Berlin gab ihm Recht (65 S 170/18).

Hier handle es sich um eine vorübergehende Belastung mit Baulärm. Sie habe nur dazu geführt, dass die Fenster eine Weile geschlossen bleiben mussten. Zudem bewege sich die Beeinträchtigung — zeitlich und von ihrer Intensität her — in den Grenzen des Berliner Immissionsschutzgesetzes. Das stelle keinen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietkürzung rechtfertige.

Das gelte jedenfalls dann, wenn im Mietvertrag zur Lärmbelastung keine Grenzen vereinbart seien ("Beschaffenheitsvereinbarung"). Vermieter übernähmen mit dem Vertragsschluss nicht die Haftung für ein allgemeines Lebensrisiko, das jeden treffen könne — nämlich das Risiko, in einer Großstadt kurzfristig mit Baulärm leben zu müssen. Die Baustelle sei nicht vorhersehbar gewesen.

Gastherme kaputt

Kurzartikel

Wenn in einer Mietwohnung die Heizung ausfällt und nicht mehr repariert werden kann, müssen Mieter vorübergehend eine provisorische Lösung akzeptieren. Liefert der Vermieter Radiatoren für alle Zimmer und installiert einen Warmwasserboiler, haben die Mieter kein Recht, bis zum Einbau einer neuen Heizung die Miete zu mindern. So eine Maßnahme muss der Vermieter sorgfältig planen.

Wohnungseigentümer kündigt wegen Eigenbedarfs

Entfällt nachträglich der Kündigungsgrund, kann der Vermieter keine Räumung durchsetzen

Eigentlich war es eine klare Angelegenheit: Der Eigentümer einer Berliner Wohnung hatte dem langjährigen Mieter gekündigt, weil er sich beruflich verändern, nach Berlin umziehen und die Wohnung selbst nutzen wollte. Im Januar 2016 kündigte er dem Mieter schriftlich zum 31.1.2017. Doch dann verunglückte der Vermieter im Juni 2016 so schwer, dass er bis März 2018 ununterbrochen krankgeschrieben war.

Aus dem Berufswechsel und dem Umzug nach Berlin wurde nichts. Und deshalb scheiterte schließlich auch die Räumungsklage des Wohnungseigentümers. Da der Kündigungsgrund Eigenbedarf nachträglich — aber noch vor Ablauf der Kündigungsfrist — entfallen sei, könne sich der Vermieter nicht mehr auf die Eigenbedarfskündigung berufen, urteilte das Landgericht Berlin (67 S 9/18).

Ursprünglich sei sein Wille, die Wohnung selbst zu nutzen, berechtigt und die Kündigung wirksam gewesen. Nun sei aber die private und berufliche Zukunft des Eigentümers infolge des schweren Unfalls auf unabsehbare Zeit ungewiss und das weit über den Ablauf der Kündigungsfrist hinaus. Unter diesen Umständen den Anspruch auf Räumung weiter zu verfolgen — obwohl der Wunsch, selbst in der Wohnung zu leben, derzeit nicht realisierbar sei —, wäre rechtsmissbräuchlich.

Eine Eigenbedarfskündigung setze voraus, dass der Vermieter die Räume "alsbald" nach dem Ende des Mietverhältnisses selbst nutzen wolle und könne. Wenn das wieder möglich sei, stehe es dem Eigentümer selbstverständlich frei, erneut eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.

Vermieter darf Rauchmelder selbst installieren

Mieter müssen ihm trotz zahlreicher Konflikte Zutritt zum Haus gewähren

Seit 1997 bewohnen Mutter und Sohn ein gemietetes Reihenhaus in München-Ramersdorf. Nach einigen Jahren war es verkauft worden. Mit dem neuen Eigentümer gab es von Anfang an Konflikte. Zu einem weiteren Streit kam es 2017, weil der Vermieter persönlich Rauchwarnmelder im Haus einbauen wollte. Die Mieter verweigerten ihm den Zutritt.

Nach ausführlichem Schriftwechsel der Parteien forderte der Anwalt des Vermieters die Mieter auf, die Installation der Geräte durch den Eigentümer zu akzeptieren oder sie auf eigene Kosten von einem Fachbetrieb einbauen zu lassen.

Die Montage müsse der Vermieter finanzieren, konterten die Mieter. Aufgrund der anhaltenden Konflikte sei es für sie unzumutbar, ihn ins Haus zu lassen. Schließlich habe er die Mutter 2005 bedroht und auf den Anrufbeantworter gesprochen: "Eines verspreche ich Ihnen beim Leben ihrer Großmutter, dass die Abrechnung zum Schluss gemacht wird". Mit seiner Billigung würden die Nachbarn regelmäßig Gartenabfälle im Garten der Mieter deponieren.

Und so trafen sich die Beteiligten einmal mehr vor Gericht. Das Amtsgericht München erklärte, die Mieter hätten keinen Anspruch auf Installation durch einen Handwerksbetrieb (432 C 6439/18). Der Vermieter sei gesetzlich verpflichtet, die Mietsache mit Rauchmeldern auszustatten, weil sie deren Sicherheit erhöhe. Das müsse nicht unbedingt ein Fachbetrieb ausführen. Wenn er Kosten sparen wolle, könne der Vermieter die Montage auch selbst erledigen.

Die Streitigkeiten zwischen den Parteien änderten nichts an der Pflicht der Mieter, den Einbau der Rauchmelder zu dulden. Dass wegen einer angeblich vor 13 Jahren ausgesprochenen Drohung und/oder wegen irgendwelcher Gartenabfälle eine Gefahr für die alte Mieterin drohen könnte, wenn der Eigentümer ins Haus komme, sei nicht nachvollziehbar. Bei vernünftiger Betrachtung sei kein Verbrechen zu erwarten, wenn der Eigentümer die Rauchmelder installiere.

Außerdem könne die Mieterin Gefahr für ihre Gesundheit durch zu große Aufregung ohne weiteres dadurch abwenden, dass sie während seiner kurzen Anwesenheit das Haus verlasse. Auf diese Weise ein persönliches Aufeinandertreffen mit dem Hauseigentümer zu vermeiden, sei durchaus zumutbar und problemlos möglich. Der Vermieter müsse sein Erscheinen — nur werktags zwischen 8 und 17 Uhr — eine Woche vorher ankündigen.

Spielende Kinder sind kein Mangel der Mietsache

Mieter müssen gelegentlichen, intensiven Kinderlärm in der Nachbarwohnung hinnehmen

Die Mieterin einer Berliner Altbauwohnung litt unter ihren lebhaften Nachbarn. Die Familie mit vier Kindern wohnte direkt über ihr. Natürlich tobten die Kinder manchmal durch die Wohnung, was die Mieterin als Lärmbelästigung empfand. Sie brächten sogar die Gläser in ihren Schränken zum Klirren, klagte die Frau.

Da Beschwerden bei der Hauseigentümerin zu nichts führten, zog sie vor Gericht. Die Vermieterin müsse dafür sorgen, dass die Störungen aufhörten, und zudem für die vergangenen Monate Miete zurückzahlen, meinte die Frau. Denn die andauernde Lärmbelästigung stelle einen Mangel der Mietsache dar, der sie als Mieterin dazu berechtige, die Miete zu kürzen.

Doch das Landgericht Berlin belehrte die Mieterin eines Besseren (63 S 303/17). Grundsätzlich stellten Geräusche durch spielende Kinder keinen Mietmangel dar, betonte das Landgericht Berlin. Komme es aus einer Nachbarwohnung gelegentlich zu Kinderlärm, müssten Mieter dies hinnehmen, selbst wenn der Geräuschpegel hin und wieder hoch ausfalle.

Das bedeute zwar nicht, dass Mitmieter Lärm in jeglicher Form, Dauer und Intensität dulden müssten, nur weil er von Kindern verursacht werde. Das habe schon der Bundesgerichtshof festgestellt (Beschluss vom 22.8.2017, VIII ZR 226/16). Daher müssten Eltern ihre Kinder ermahnen, beim Spielen Rücksicht auf die Nachbarn zu nehmen.

Es gebe im konkreten Fall aber keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Geräuschkulisse das "normale Maß des in einer Mietwohnung sozial Zumutbaren übersteige". Dass es in einer Familie mit mehreren Kindern ab und an auch einmal sehr laut zugehe — sei es bei heftigen Streitereien oder bei einem Kindergeburtstag —, sei nicht zu vermeiden. Solche "Spitzen" seien "sozial üblich" und beeinträchtigten nicht generell die Gebrauchstauglichkeit der umliegenden Wohnungen.

Mieter besteht auf Außenrollläden

Muss die Vermieterin nach dem Balkonanbau wieder ein Außenrollo anbringen?

Im August 2018 hatte eine Münchner Hauseigentümerin an ihrem Gebäude Balkone anbauen lassen, unter anderem an der Zwei-Zimmer-Wohnung des Mieters A im Hochparterre. Dabei wurde das Wohnzimmerfenster mit Außenrollo ersetzt durch ein dreigliedriges, bodentiefes Balkontürenelement. Von den drei Glastüren ist eine nur zu kippen, zwei lassen sich als Balkontüre öffnen.

Herr A hatte der Modernisierung nur unter der Bedingung zugestimmt, dass anschließend wieder Außenrollläden angebracht würden. Das ignorierte die Vermieterin, weshalb der Mieter ein Außenrollo einklagte: Ohne Rollo befürchte er "erhöhte Einbruchsgefahr", so die Begründung. Er schlafe im Wohnzimmer und wage es nicht, die Türelemente zum Lüften zu öffnen. Über Innenrollos könne er die Glasfront nur unzureichend verdunkeln, Außenrollläden dämmten auch besser.

Die alten Jalousiekästen würden bei einem Wiedereinbau die Fassade beschädigen, wandte die Hauseigentümerin ein. Dass das Risiko von Einbrüchen nun höher sei als vorher, sei lächerlich: Kein Mensch breche in einen Raum ein, in dem eine Person schlafe. Die neue Glasfront verschaffe dem Mieter mehr Licht und sei energiesparend. Gleichzeitig habe sie Innenjalousien einbauen lassen. Und überhaupt: Der Mieter habe dem Umbau doch zugestimmt.

Diese Argumente überzeugten das Amtsgericht München nicht (473 C 22571/18): So wie die Wohnung beim Abschluss des Mietvertrags beschaffen war, sei ihr Zustand vertragsgemäß, urteilte das Gericht. Dazu gehörten also Außenrollos an den Fenstern.

Daran ändere die Modernisierungsmaßnahme nichts. Schließlich habe der Mieter eindeutig erklärt, er dulde sie nur unter der Bedingung, dass die Außenrollläden danach wieder angebracht würden. Die Vermieterin müsse sie daher wieder einbauen lassen.

Zwar verbessere ein Balkonanbau durchaus den Wohnwert. Da im konkreten Fall jedoch nicht gleichzeitig die Fassade gedämmt wurde — was im Winter den Kälteschutz erhöhen und Heizkosten einsparen würde —, kompensierten die Vorteile der Modernisierungsmaßnahme insgesamt nicht ihre Nachteile.

Ohne Außenrollläden werde im Sommer die Wohnung durch die große Glasfront aufgeheizt. Außerdem sei der Hinweis auf das höhere Einbruchsrisiko durchaus ernst zu nehmen: Der Balkon im Hochparterre erleichtere das Einsteigen. Und dass keine Einbrüche stattfänden, wenn sich Personen in einem Raum aufhielten, sei schlicht falsch.

Altes Ehepaar soll umziehen

Eigenbedarfskündigung einer Wohnungseigentümerin scheitert am hohen Alter der Mieter

1997 hatte ein — damals schon älteres — Ehepaar eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin-Tiergarten gemietet. Mittlerweile sind die Mieter 87 und 84 Jahre alt. Die Eigentumswohnung wurde 2015 verkauft. Wenige Wochen später kündigte die neue Eigentümerin den Mietvertrag der Senioren und machte Eigenbedarf geltend: Wenn sie ihren erwachsenen Sohn in Berlin besuche, wolle sie nicht in dessen Mietwohnung wohnen.

Die Eheleute widersprachen der Kündigung, die für sie eine besondere Härte bedeute. Sie verwiesen auf ihr Alter, ihren schlechten Gesundheitszustand und ihre beschränkten finanziellen Mittel: Eine entsprechende Ersatzwohnung könnten sie am angespannten Berliner Mietmarkt nicht finden. Zudem würde es ihnen schwerfallen, nach so langer Zeit die vertraute Umgebung zu verlassen. Das Landgericht Berlin gab ihnen Recht (67 S 345/18).

Mit Bewegungsprofilen und Videoaufnahmen der Senioren, die sie von Nachbarn hatte anfertigen lassen (!), wollte die Vermieterin belegen, dass die Mieter ihre gesundheitlichen Probleme schwer übertrieben. Doch auf dieses Argument ließ sich das Gericht gar nicht erst ein und entschied: Unabhängig von ihrem Gesundheitszustand sei ein Umzug für die Mieter allein aufgrund ihres hohen Alters eine unzumutbare Härte. Das gelte jedenfalls dann, wenn Mieter, wie hier, am Wohnort seit vielen Jahren verwurzelt seien.

In dieser Lebensphase nachlassender Kräfte und eingeschränkter persönlicher Möglichkeiten stelle der unfreiwillige Verlust der Wohnung eine schwerwiegende Zäsur dar. Für alte Menschen sei es viel härter als für junge, persönliche Beziehungen zu verlieren und die damit verbundene soziale Isolierung zu verkraften. In einem anderen Stadtteil neu anzufangen, d.h. einen neuen Lebensmittelpunkt zu begründen, sei für sie schwer und eher ungewiss.

Auch die Chance, am Wohnungsmarkt Ersatz zu finden, sei für alte Menschen viel geringer. Das Interesse der Mieter, in der Wohnung zu bleiben, wiege daher im konkreten Fall deutlich schwerer als das Interesse der Eigentümerin, während ihrer kurzen Aufenthalte in Berlin eine Wohnung für sich zu haben, anstatt bei und mit ihrem Sohn "zur Miete zu wohnen".

P.S.: Dass allein hohes Alter genügen soll, um einen "Härtefall" anzunehmen, der eine Eigenbedarfskündigung ausschließt, ist umstritten. Der Bundesgerichtshof hat in einem Grundsatzurteil dazu betont, Faktoren wie Alter oder Verwurzelung in der Umgebung wirkten sich je nach Persönlichkeit und körperlicher Verfassung des Mieters unterschiedlich aus. Sie rechtfertigten nicht generell die Annahme eines Härtefalls - die Gerichte müssten hier die Umstände im Einzelfall genau prüfen und gegebenenfalls ein ärztliches Gutachten einholen (Urteil vom 22.5.2019, Az.: VIII ZR 180/18).

Mieterin zahlt "Allgemeinstrom"

Vermieterin muss den Stromkreislauf der Mietwohnung von dem des übrigen Hauses trennen

Im Frühjahr 2014 hatte Frau A im Landkreis Erding eine Wohnung gemietet. Was ihr die Vermieterin nicht mitteilte: Über ihr Stromkonto lief auch der "Allgemeinstrom" für das kleine Mietshaus (Keller, Treppenhaus etc.), denn die Stromkreisläufe waren nicht getrennt. Im Mietvertrag stand dazu nichts. Für die Wohnung existierte zwar ein Zwischenzähler. Doch der im Haus verbrauchte Allgemeinstrom wurde von ihrem Stromzähler mit erfasst.

Das erfuhr die Mieterin erst bei einem Streit mit dem Stromanbieter über die Höhe der Stromrechnung. Daraufhin forderte sie von der Vermieterin Geld zurück und verlangte auf dem Klageweg, die Stromkreisläufe zu trennen. Das sei technisch unmöglich und wirtschaftlich unzumutbar, behauptete die Hauseigentümerin. Einen neuen Zählerschrank zu installieren, würde über 1.000 Euro kosten.

Das sei keineswegs unangemessen, urteilte das Amtsgericht Erding (5 C 2370/17). Erfasse der Stromzähler einer Wohnung auch fremden Strom, stelle das einen Mangel dar. Mieter könnten erwarten, dass die Mietsache so beschaffen sei, dass sie nicht für fremden Strom zahlen müssten. Dass Frau A über einen Zwischenzähler verfüge, ändere nichts am vertragswidrigen Zustand.

So habe sie zwar die Möglichkeit, ihren eigenen Verbrauch zu schätzen und vom Verbrauch an Allgemeinstrom abzuziehen. Trotzdem müsse die Mieterin den Hausstrom erst einmal (mit-)zahlen und dann ihre Forderung nach finanziellem Ausgleich gegen die Vermieterin durchsetzen. Frau A habe keinerlei Anlass, auf eine sachgerechte Abrechnung zu vertrauen. Schon beim Vertragsschluss habe die Hauseigentümerin die fehlende Trennung des Stromkreislaufs verschwiegen. Und seither gebe es jedes Jahr Streit über die Höhe des Erstattungsbetrags.

Es gebe also keinen Grund anzunehmen, dass die Vermieterin künftig der Mieterin dieses Gezerre ersparen würde, wenn der Zustand unverändert bleibe. Vor diesem Hintergrund sei es keineswegs unzumutbar, von der Hauseigentümerin die Trennung der Stromkreisläufe zu verlangen. Auch wenn ein neuer Zählerschrank eventuell über 1.000 Euro koste, sei dies eine notwendige Investition. Angesichts der monatlichen Mietzahlungen und des bisherigen Aufwands für die Verbrauchserfassung erscheine die Investition auch nicht unwirtschaftlich.

Ein Mietvertrag muss verständlich sein

Die Angabe von Gesetzesparagraphen ohne Hinweis auf ihren Inhalt taugt nur für Juristen

Ein Mietvertrag enthielt folgende Bestimmung: "Wird nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache vom Mieter fortgesetzt, so findet § 568 BGB keine Anwendung." Damit wurde dem Mieter ein Recht genommen, das ihm bei einem Vertrag mit fixer Laufzeit zusteht: nämlich das Recht, in der Wohnung bleiben zu dürfen, wenn der Vermieter bei Vertragsende nicht innerhalb von zwei Wochen auf dem Auszug besteht.

Der betroffene Mieter wusste jedoch nicht, dass sich dieser Inhalt hinter dem Paragraphen verbirgt. Er hielt die Klausel für unwirksam. Das Oberlandesgericht Schleswig stellte sich auf die Seite des Mieters und entschied, die Klausel sei nicht Bestandteil des Vertrags geworden (4 RE-Miet 1/93).

Die Regelung sei "in ihrem Kernbereich unklar" und nur für einen Juristen zu verstehen. Es werde nur der Paragraph eines Gesetzes angeführt, ohne dessen Inhalt wiederzugeben. Für einen rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittsbürger sei nicht nachvollziehbar, was das bedeute. Nicht-Juristen müsse man in so einem Fall die Rechtsfolgen erklären, die sich aus ihrer Unterschrift ergäben.

Mieterhöhung: Mieter muss den Mietspiegel nicht kaufen!

Kurzartikel

Beruft sich ein Vermieter auf einen Mietspiegel, um eine Mieterhöhung zu begründen, muss er ihn dem Mieterhöhungsverlangen hinzufügen. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Mietspiegel nicht allgemein kostenlos zugänglich ist. Für den Mieter ist es nicht zumutbar, zunächst gegen eine Schutzgebühr von 6,50 Euro bei der Stadt ein Exemplar des Mietspiegels bestellen zu müssen, bevor er prüfen kann, ob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist. Die Forderung ist daher formell unwirksam, wenn der Mietspiegel nicht beigefügt wird.

"Haushaltsnahe Dienstleistungen" und Betriebskosten

Kurzartikel

Mieter können Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen, die sie im Rahmen der Betriebskostenvorauszahlungen an den Vermieter gezahlt haben, nur dann von der Steuer absetzen, wenn diese Ausgaben entweder in der Betriebskostenabrechnung oder in einer separaten Bescheinigung extra aufgeschlüsselt sind. Daher sind Vermieter verpflichtet, diese Bestandteile der Abrechnung aufzulisten und dem Mieter diese Aufstellung unentgeltlich zur Verfügung zu stellen. Der Mehraufwand dafür gehört nicht zu den "umlagefähigen Verwaltungskosten".

Sohn des Vermieters "umzugsbereit"?

Eigenbedarfskündigung setzt den ernsthaften Willen voraus, die Mietsache selbst zu nutzen

Der Vermieter dreier Eigentumswohnungen war 2011 mit der Frau eine Weile "liiert". In dieser Zeit hatte er ihr eine Drei-Zimmer-Wohnung in München-Fürstenried vermietet, die sie seither mit ihrer Tochter bewohnt. Im Februar 2017 kündigte er den Mietvertrag zum 31.8. und stützte die Kündigung auf Eigenbedarf:

Sein 22 Jahre alter Sohn verliere bald seine Wohnung. Ihm sei schon gekündigt worden, denn das Mietshaus werde abgerissen. Daher wolle der Sohn mit einem Freund in die Drei-Zimmer-Wohnung ziehen.

Die Mieterin widersprach der Kündigung und bezweifelte den Eigenbedarf. Das Amtsgericht München befragte den Sohn und erklärte danach die Kündigung für unwirksam (433 C 16581/17). Der Student hatte ausgesagt, er habe noch keine schriftliche Kündigung. Aber sein Vermieter habe ihm mitgeteilt, dass das Haus abgerissen werde und er "so langsam ausziehen" müsse. Über dieses Problem habe er dann im Mai oder Juni 2017 mit dem Vater gesprochen. Wie viel Miete der Vater haben wolle, wisse er nicht. Nach dem Studium wolle er jedenfalls in München bleiben.

Eine Eigenbedarfskündigung setze den ernsthaften Willen voraus, die Mietsache selbst zu nutzen oder sie Angehörigen zu überlassen, betonte das Amtsgericht. Der Vermieter habe der Mieterin im Februar gekündigt, als er mit dem Sohn über die Eigentumswohnung noch gar nicht geredet hatte. Vermieter müssten aber vor einer Eigenbedarfskündigung klären, ob die Angehörigen "umzugsbereit" seien — andernfalls sei der Eigenbedarf mehr als fraglich.

Dass der Sohn die Wohnung wirklich nutzen wolle, sei eher unwahrscheinlich. Er habe sich keinerlei Gedanken zur Einrichtung gemacht oder wie die Zimmer in einer eventuellen Wohngemeinschaft verteilt werden sollten. Groß könne also das Interesse an dieser Wohnung nicht sein. Außerdem mache sich ein 20-jähriger Student normalerweise Gedanken über die Miethöhe, der Zeuge habe dazu keine konkrete Vorstellung. Wollte er ernsthaft in die Wohnung einziehen, hätte er das wohl mit seinem Vater geklärt.

Mieter beschimpft Mitbewohnerin

Aggression rechtfertigt keine Kündigung, wenn die Mitmieterin den Mann ständig provozierte

Einem Wohnungsmieter wurde gekündigt. Hintergrund war ein handfester Streit mit einer Mitbewohnerin. Dabei soll der Mann die Frau übel beschimpft haben: "Halt die Fresse, du alte Sau, sonst bekommst du in die Fresse geschlagen". Vorausgegangen waren diesem Wutausbruch ständige Nörgeleien der Mitbewohnerin: Mal sollte der Mieter die Haustür absichtlich offen gelassen haben, mal in Unterwäsche im Treppenhaus herumspaziert sein. Und Mülltrennung — Fehlanzeige.

Alle diese Vorwürfe stammten aus einer Quelle. Bei der Vermieterin fand die Mitbewohnerin Gehör, sie kündigte dem Mann. Doch der Mieter stritt jedes Fehlverhalten ab, nur den Wutausbruch im Treppenhaus räumte er ein. Den habe die Frau provoziert, meinte er, deshalb sei die Kündigung unwirksam. Der Mieter weigerte sich auszuziehen.

Zu Recht, urteilte das Amtsgericht Bad Homburg und wies die Räumungsklage der Vermieterin ab (4 C 216/18 (10)). Die Vorwürfe gegen den Mieter seien haltlos. Die üble Nachrede belege nur, dass es der Mitmieterin ein Herzensanliegen sei, ihn zu denunzieren. Offenbar habe sie zum Nachbarn ein gestörtes Verhältnis und setze alles daran, ihn in ein schlechtes Licht zu rücken.

Unter diesen Umständen rechtfertige das aggressive Verhalten des Mieters keine Kündigung. Die Frau habe ihn regelrecht überwacht und ausspioniert. Immerzu habe sie sein Verhalten registriert und dokumentiert — offenkundig mit dem Ziel, dem Nachbarn ihre Hausordnung und das von ihr als richtig empfundene Verhalten aufzudrängen. Ständig mit Vorhaltungen konfrontiert und gegängelt, habe sich der Mann verständlicherweise provoziert gefühlt.

Hundeverbot im Mietshaus?

Vermieter dürfen die Hundehaltung nicht wegen allgemeiner Befürchtungen verweigern

Münchner Eheleute baten den Vermieter ihrer Viereinhalb-Zimmer-Wohnung um die Erlaubnis, für die beiden Kinder (13 und 15 Jahre alt) einen Hund anzuschaffen. Ein Hund der Rasse Magyar Vizsla oder ein Deutsch-Drahthaar oder ein kleiner Mischling sollte es sein. Im Tierheim hätten die Kinder zu einer Magyar-Vizsla-Hündin bereits Kontakt aufgenommen, unterstützt von einer Hundetrainerin, berichteten die Mieter. Mit den Nachbarn im Mietshaus habe man gesprochen, sie hätten der Tierhaltung zugestimmt.

Dass die Mieter zudem erfahrene Hundehalter waren und eine Empfehlung der Hundetrainerin beilegten, verhalf ihrem Antrag nicht zum Erfolg. Im Namen der Vermieter lehnte ihn der Hausverwalter ab: Die Kinder kämen erst um 16 Uhr aus der Schule und die berufstätigen Eltern könnten sich tagsüber auch nicht um den Hund kümmern. Die Nachbarn hätten wegen des Hausfriedens zugestimmt, tatsächlich aber große Bedenken wegen der Kleinkinder im Haus. Sein eigenes Kind sei schon mal von einem Hund gebissen worden.

Nach dieser Abfuhr zogen die Mieter vor Gericht, um die Einwilligung der Vermieter durchzusetzen. Die Argumente des Hausverwalters seien alle nicht stichhaltig: Die Ehefrau arbeite nur Teilzeit, die Kinder besuchten die Schule nur bis mittags und in der Urlaubszeit könnten die Großeltern den Hund nehmen. Die Betreuung sei also sichergestellt. Vom Amtsgericht München bekamen die Mieter Recht (411 C 976/18).

Die Einwände der Vermieter rechtfertigten kein Verbot. Die Wohnung sei groß genug, um einen Hund artgerecht zu halten — auch wenn kein Garten zur Verfügung stehe. In der Nähe gebe es eine Menge Grünflächen. Wenn der Hund ausreichend Gassi geführt, richtig erzogen und nicht längere Zeit in der Wohnung allein gelassen werde, müsse man nicht befürchten, dass er länger jaule bzw. belle oder in der Wohnung Schaden anrichte.

Vermieter dürften einen Antrag auf Hundehaltung nur ablehnen, wenn sie konkrete Anhaltspunkte dafür hätten, dass dies die Mitbewohner unzumutbar belästigen könnte. Ein wichtiger Grund dafür wäre z.B. der aggressive Charakter einer Hunderasse, der die Haltung schwierig mache. In so einem Fall sei von vornherein mit Problemen zu rechnen. Das treffe auf die von den Mietern genannten Hunderassen jedoch nicht zu. Wegen mehr oder weniger allgemeinen Befürchtungen dürften Vermieter die Erlaubnis nicht verweigern.

Schusswaffen in der Mietwohnung

Mieter lagern illegal scharfe Waffen und Munition: Vermieterin darf fristlos kündigen

Bei einer Wohnungsdurchsuchung hatte ein Sondereinsatzkommando der Berliner Polizei Schusswaffen und Munition sichergestellt. Die Mieter hatten keinen Waffenschein und bewahrten Waffen und Munition illegal in der Mietwohnung auf.

Nachdem die illegalen Aktivitäten durch den Polizeieinsatz aufgeflogen waren, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos: Die Mieter hätten mit der Lagerung scharfer Schusswaffen im Mehrfamilienhaus ihre Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt und die anderen Bewohner gefährdet, so ihre Begründung.

Erfolglos wehrten sich die Mieter gegen die Räumungsklage der Vermieterin: Das Landgericht Berlin erklärte die Kündigung für wirksam (65 S 54/18). Mieter müssten alles unterlassen, was die Rechtsgüter Dritter verletzen könnte — im konkreten Fall hätten die Mieter Risiken für die Mitbewohner billigend in Kauf genommen. Die Vermieterin sei verpflichtet, deren Interessen zu schützen.

Verstöße gegen das Waffengesetz seien besonders schwerwiegend, so das Gericht. Wenn jemand rechtswidrig Schusswaffen in der Wohnung aufbewahre, könne dies den Hausfrieden und das Sicherheitsgefühl der Mitmieter erheblich stören. Für diesen groben Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten seien alle Angehörigen des Haushalts verantwortlich. Daher müssten alle Mieter die Wohnung räumen.

Alte Mieterin muss umziehen

Eigenbedarfskündigung des Vermieters, der als Arzt in München arbeiten möchte, ist wirksam

Seit fast 30 Jahren wohnt die 78 Jahre alte, gehbehinderte Mieterin in ihrer Zwei-Zimmer-Wohnung in München-Neuhausen: zuerst als Mitbewohnerin, seit 1990 als Mieterin. 2005 verkaufte der damalige Eigentümer die Wohnung an ein auswärts lebendes Ehepaar. Die neuen Eigentümer schenkten sie 2011 ihrem Sohn, der in München Medizin studierte.

Schon 2014 kündigte er der Mieterin wegen Eigenbedarfs. Als die Frau sich weigerte auszuziehen, verfolgte der Sohn das Anliegen jedoch erst einmal nicht weiter, weil er in einer anderen Stadt ein Zweitstudium aufnahm. Anschließend trat er in Augsburg eine Stelle an und absolvierte die Ausbildung zum Facharzt. Dort mietete er zwar eine Wohnung, kündigte aber gleichzeitig erneut der Münchner Mieterin.

Spätestens nach Abschluss der Facharztausbildung wolle er nach München umziehen, so die Begründung. Da wohnten seine Freundin, Geschwister und viele Freunde, daher solle München sein Lebensmittelpunkt werden. Wenn er dort nicht gleich Arbeit finde, würde er notfalls zwischen Augsburg und München pendeln. Erfolglos pochte die alte Mieterin darauf, dass es ihr schlecht gehe und sie mit ihrem kleinen Einkommen in München keine bezahlbare Ersatzwohnung bekomme.

Das Amtsgericht München erklärte die Eigenbedarfskündigung des jungen Arztes für wirksam (433 C 19586/17). Der Vermieter habe offenkundig ernsthaft die Absicht, die Wohnung selbst zu nutzen, so das Amtsgericht. Angesichts seiner sozialen Bindungen in München sei das gut nachvollziehbar. Wie Eltern und Bekannte bestätigten, sei die Augsburger Wohnung von vornherein nur eine Notlösung gewesen, weil die Münchner Wohnung nicht frei war.

Dass der Mediziner nach einem Umzug — bis zum angestrebten Stellenwechsel — pendeln müsste, stehe der Kündigung nicht entgegen: Die Lebensplanung des Eigentümers sei angesichts seiner Gründe für einen Umzug nach München zu respektieren.

Allerdings müsse man auch die Belastungen für die alte Mieterin und die Beschaffenheit des Münchner Mietmarktes berücksichtigen. Daher werde ihr eine Räumungsfrist von sechs Monaten zugestanden. So lange müsse der Wohnungseigentümer, der ohnehin erklärtermaßen zum Pendeln bereit sei, diesen Aufwand in Kauf nehmen.

"Uralter" Magdeburger Mietspiegel

Mit einem 20 Jahre alten Mietspiegel können Vermieter keine Mieterhöhung begründen

Für ihre 2014 angemietete Wohnung in Magdeburg zahlte die Mieterin 300 Euro (3,80 Euro pro Quadratmeter). Im Januar 2017 kündigte der Vermieter an, die Grundmiete um 60 Euro zu erhöhen (4,56 Euro pro qm). Das wurde im Mieterhöhungsschreiben mit einem Verweis auf den Mietspiegel für Magdeburg begründet, der von 1998 stammt. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung nicht zu.

Zu Recht, entschied das Landgericht Magdeburg (2 S 37/18). Es wies die Klage des Vermieters auf Zustimmung ab, weil das Mieterhöhungsverlangen aus formellen Gründen unwirksam sei. Wenn es für eine Kommune keinen aktuellen, qualifizierten Mietspiegel gebe, könnten Vermieter zwar ausnahmsweise einen älteren Mietspiegel verwenden. Einen beinahe 20 Jahre alten Mietspiegel dürften sie aber nicht heranziehen.

Mieter müssten in der Lage sein zu beurteilen, ob ein Erhöhungsverlangen sachlich berechtigt sei. Während der Überlegungsfrist sollten sie dies prüfen und überlegen, ob sie der Erhöhung zustimmten. Ein so alter Mietspiegel biete für diese Prüfung keinerlei Anhaltspunkte: Er sei völlig überholt und lasse keinen Rückschluss darauf zu, welche Mieten im Jahr 2017 gezahlt würden. Die Bezugnahme auf einen Mietspiegel von 1998 stelle nur scheinbar eine Begründung des Mieterhöhungsverlangens dar.

Vermieter muss Zwischenablesung zahlen

Kurzartikel

Wird durch einen Mieterwechsel eine Zwischenablesung des Stromzählers notwendig, muss der Vermieter diese Kosten tragen. Er darf sie nicht per Klausel im Formularmietvertrag auf den Mieter abwälzen. So eine Klausel ist unwirksam: Verwaltungskosten im Rahmen eines Nutzerwechsels sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen.