Wohnen und Miete

Zeige 20 von 1113 Urteilen

Mieterin darf im Garten Geräteschuppen aufstellen

Wer zur Gartenpflege verpflichtet ist, muss die dafür nötigen Geräte unterbringen können

Die Mieterin einer Erdgeschosswohnung war laut Mietvertrag verpflichtet, den Garten zu pflegen. Da sie sowieso gerne "gärtnerte", mähte sie nicht nur den Rasen, sondern legte auch Beete an, schnitt Büsche und Hecken, stellte dekorative Pflanzentöpfe auf. Dafür benötigte die Frau diverse Geräte. Um diese zu verstauen, wollte sie im Garten einen kleinen Geräteschuppen aufstellen.

Doch die Vermieterin genehmigte dies nicht: Veränderungen der Mietsache seien ausdrücklich untersagt. Die Garage der Mieterin sei groß genug, um Rasenmäher und Co. unterzubringen. Dafür brauche sie keine zwei Meter lange Metallhütte aus dem Baumarkt.

Mit dieser Auskunft fand sich die Mieterin nicht ab, sondern klagte auf Zustimmung: Sie arbeite mit Häcksler, Rasenmäher, Schubkarre, Vertikutierer etc. All diese Geräte könne sie nicht ständig vom Keller in den Garten und wieder zurücktragen. Das sei schon wegen ihrer Gehbehinderung mühsam und unzumutbar. Bisher lagere sie die Geräte in der Garage, was aber nach der Garagenordnung unzulässig sei.

Das Amtsgericht Vaihingen gab ihr Recht (1 C 315/19). Die Vermieterin habe keinen sachlichen Grund genannt, der es rechtfertigen würde, das Aufstellen eines Geräteschuppens zu verbieten. So eine Maßnahme gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Ein Schuppen greife nicht in die Bausubstanz ein und könne jederzeit wieder abgebaut werden: Er verändere die Mietsache also nicht dauerhaft.

Außerdem gebe es ansonsten keinen geeigneten Ort, wo die Mieterin ihre Gartengeräte lagern könnte. Die Garage sei für das Auto vorgesehen: Dort Gartengeräte aufzubewahren, sei laut Garagenordnung nicht erlaubt. Der Stauraum neben der Terrasse sei zu klein und die Lagerung der Geräte im Keller unzumutbar. Da die Mieterin vertraglich zur Gartenpflege verpflichtet sei, müsse ihr die Vermieterin ermöglichen, die Gartengeräte angemessen unterzubringen.

Sanierung: Mieter ausquartiert, Miete kassiert

Kurzartikel

Während die Mietwohnung saniert wurde, wohnte ein Berliner Ehepaar ein halbes Jahr in einer Ersatzwohnung des Vermieters und zahlte die Miete in gleicher Höhe weiter. Die Mieter können das Geld zurückverlangen, urteilte das Landgericht: Für eine unbewohnbare Wohnung müssten Mieter keine Miete zahlen. Eine anderslautende Vereinbarung zwischen Mietern und Vermieter sei unwirksam.

Unwirksames Mieterhöhungsverlangen

Kurzartikel

Begründet eine Vermieterin die geforderte Mieterhöhung mit — laut Mietspiegel — wohnwerterhöhenden Merkmalen, ohne diese näher zu erläutern, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Nicht allen Mietern sind die Kriterien des Mietspiegels für Wohnwert geläufig: Ohne Erklärungen zu den Merkmalen können sie nicht überprüfen, ob die Bewertung der Vermieterin und damit die höhere Miete gerechtfertigt ist.

Mieter ziehen während des Räumungsverfahrens aus

Vermieter fordert Schadenersatz, weil er deshalb selbst länger Miete zahlen musste

Zwei Jahre, nachdem die Mieter eingezogen waren, kündigte ihnen der Vermieter wegen Eigenbedarfs: Erst für eine Verwandte, dann, weil er die Eigentumswohnung nun selbst nutzen wollte. Da das Ehepaar den Eigenbedarf anzweifelte und die Kündigung nicht akzeptierte, klagte der Vermieter auf Räumung. Einige Monate nach der Kündigung und vor der Verhandlung im Räumungsprozess zogen die Mieter aus.

Als sie die Kaution zurückforderten, winkte der Vermieter ab: Die Mietsicherheit werde er mit seinem Anspruch auf Schadenersatz verrechnen. Da die Mieter seiner berechtigten Kündigung widersprachen, habe er seinen eigenen Mietvertrag nicht rechtzeitig beenden können. Während des Prozesses seien sie "sang- und klanglos ausgezogen", ohne vorher Bescheid zu sagen. Deshalb habe er drei Monate länger Miete zahlen müssen.

Den Mietern sei kein Fehlverhalten vorzuwerfen, entschied das Amtsgericht Bremen: Der Vermieter müsse die Kaution herausrücken (9 C 97/20). Häufig sei es ohne Rechtsstreit für Mieter schwer zu beurteilen, ob eine Eigenbedarfskündigung berechtigt sei oder nicht. Eigenbedarf werde in Zeiten des Immobilienbooms oft nur vorgeschoben. Es sei das gute Recht der Mieter, sich dagegen zu wehren.

Ursprünglich habe der Vermieter Eigenbedarf für Angehörige angemeldet, später für sich selbst. Da könnten schon Zweifel aufkommen … Zu den Gründen habe er im aktuellen Verfahren nichts vorgetragen. Im Räumungsprozess sei kein Urteil ergangen. Ob die Eigenbedarfskündigung wirksam war, stehe daher nicht fest. Gut möglich, dass die Räumungsklage ohne den Auszug der Mieter abgewiesen worden wäre.

Fest stehe jedenfalls: Wenn Mieter während des Räumungsverfahrens ausziehen, ohne dies vorher anzukündigen, stelle das keine schuldhafte Pflichtverletzung dar — das sei "gerichtlicher Alltag". Möglicherweise habe das Ehepaar eben kurzfristig eine Ersatzwohnung gefunden.

Wenn der Vermieter länger Miete zahlen musste, gehe das nicht auf das Konto der Mieter. Das sei vielmehr die Folge seiner richtigen Entscheidung, den eigenen Mietvertrag erst einmal nicht zu kündigen. Er habe vorsichtshalber abwarten wollen, ob seine Räumungsklage Erfolg haben würde.

Gegen Baurecht hilft kein Gewohnheitsrecht

Mieterin baute vor Jahrzehnten ohne Baugenehmigung das Dachgeschoss aus

Frau B bewohnt im obersten Stock eines Mietshauses eine Drei-Zimmer-Wohnung. Schon vor über dreißig Jahren hatte die Mieterin zusätzlich den Speicher ausgebaut und dort ein Schlafzimmer eingerichtet. Diese Option war im Mietvertrag mit dem damaligen Eigentümer durchaus vorgesehen: Die Mieterin könne das Dachgeschoss "sach- und fachgerecht" ausbauen, hieß es da. Nach einigen Eigentümerwechseln stellte 2018 die neue Eigentümerin fest, dass für den Ausbau keine Baugenehmigung vorlag.

Im April 2018 mahnte sie die Mieterin deswegen ab. Frau B war empört, dass sie nach so langer Zeit wegen der Wohnnutzung des Speichers gerügt wurde. Sie berief sich auf Gewohnheitsrecht und bemühte sich gar nicht erst - wie von der Hauseigentümerin vorgeschlagen - um eine nachträgliche Baugenehmigung. Aus diesem Grund wurde schließlich das Mietverhältnis gekündigt. Das Landgericht Köln gab der Räumungsklage der Vermieterin statt (6 S 12/19).

Nutzungsänderungen seien laut Baurecht grundsätzlich genehmigungspflichtig, also auch der Umbau eines Speichers für Wohnzwecke. Wenn laut Mietvertrag ein fachgerechter Ausbau erlaubt sei, bedeute das natürlich auch, dass er öffentlichem Baurecht entsprechen müsse. Zwar sei es zutreffend, dass frühere Eigentümer die fehlende Baugenehmigung nicht gerügt hätten, räumte das Landgericht ein. Auf Gewohnheitsrecht könne sich die Mieterin trotzdem nicht berufen.

Ihre Pflicht, den Verstoß gegen das Baurecht abzustellen, entfalle nicht dadurch, dass viel Zeit vergangen sei: Es gebe keinen Bestandsschutz im Widerspruch zu öffentlichem Baurecht. Im April 2018 habe die Hauseigentümerin Frau B erstmals aufgefordert, den Umbau nachträglich zu legalisieren. Dazu wäre die Mieterin schon deshalb verpflichtet gewesen, weil die Vermieterin durch die fehlende Baugenehmigung höheren Haftungsrisiken ausgesetzt sei, z.B. im Brandfall. Auch Sanktionen von der Baubehörde drohten.

Die Mieterin habe die berechtigte Forderung der Hauseigentümerin ignoriert und den Speicher weiterhin als Aufenthaltsraum genutzt. Ebenso hartnäckig habe sie sich geweigert, sich um eine Baugenehmigung zu kümmern. Dieses Verhalten verstoße so erheblich gegen die Interessen der Vermieterin, dass es ihr nicht länger zuzumuten sei, das Mietverhältnis mit Frau B fortzusetzen.

Zoff im Mietshaus

Ärger mit dem Lebensgefährten einer Mieterin rechtfertigt keine Kündigung ohne vorherige Abmahnung

2015 hatte die Hauseigentümerin dem Lebensgefährten einer Mieterin Hausverbot erteilt: Herr C hatte sich öfter mit einem Mieter gestritten und ihn grob angepöbelt. Die Mieterin wurde wegen der Störung des Hausfriedens abgemahnt. Danach herrschte jahrelang Ruhe im Mietshaus, obwohl Herr C weiterhin ein- und ausging. Bis sich der Mann im Oktober 2019 mit einem anderen Mieter anlegte.

Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis. Begründung: Die Mieterin und ihr Lebensgefährte setzten sich kontinuierlich über das Hausverbot hinweg. Zudem habe Herr C jetzt wieder einen Mieter übel beschimpft, sogar mit Pfefferspray attackiert. Dieses unmögliche Verhalten habe sie, die Vermieterin, schon 2015 abgemahnt. In einem Schreiben an C erneuerte die Hauseigentümerin außerdem das Hausverbot.

Das Amtsgericht Stuttgart wies die Räumungsklage der Vermieterin ab: Die Kündigung sei unwirksam (35 C 4053/20). Dass die Mieterin und ihr Lebensgefährte das Hausverbot von 2015 ignorierten, rechtfertige keine Kündigung. Selbst, wenn es damals zu Recht ausgesprochen worden sei: Es hätte längst aufgehoben werden müssen, weil seither "nichts weiter passiert" sei. Der Mieter, mit dem es früher Konflikte gegeben habe, sei gestorben. C habe den Hausfrieden nicht mehr gestört.

Die Abmahnung von 2015 liege zu lange zurück, entfalte keine Wirkung mehr. Wegen des neuen Streits im Jahr 2019 hätte die Vermieterin die Mieterin zunächst wieder abmahnen müssen, bevor sie kündigte. Damit hätte sie ihr die Möglichkeit eingeräumt, dem Lebensgefährten klarzumachen, dass er sein Verhalten ändern müsse, weil ansonsten das Mietverhältnis auf dem Spiel stehe.

Die Mieterin selbst habe sich keine so schwere Pflichtverletzung geleistet, dass es für die Hauseigentümerin unzumutbar wäre, das Mietverhältnis fortzusetzen. Das Fehlverhalten des Lebensgefährten sei der Mieterin zwar grundsätzlich zuzurechnen. Dennoch sei hier zu berücksichtigen, dass die Störung vom Besucher ausgegangen sei und nicht von der Mieterin. Wenn eine Kündigung auf das Fehlverhalten eines Besuchers gestützt werde, sei prinzipiell eine vorherige Abmahnung des Mieters erforderlich.

Vermieter will seine Wohnung sehen

Lehnt ein Mieter die Besichtigung grundlos und hartnäckig ab, kann eine fristlose Kündigung berechtigt sein

Der Wohnungseigentümer versuchte 2016 mehrmals, mit dem Mieter einen Termin zu vereinbaren. Er wolle in absehbarer Zeit die Wohnung verkaufen, deshalb einen Grundriss erstellen und sich ein Bild vom Zustand der Räume machen, teilte er mit. Der Mieter reagierte auf keinen Anruf und auf kein Schreiben, auch nicht nach einer Abmahnung. 2017 probierte es der Vermieter erneut und erklärte, er wolle die Rauchwarnmelder überprüfen.

Nun behauptete der Mieter, die "Wohnung sei nicht vorzeigbar". Wieder schickte der Vermieter eine Abmahnung und wies auch darauf hin, es sei mit Kündigung zu rechnen, wenn der Mieter die Besichtigung weiterhin ablehne. Im Februar 2020 kündigte der Vermieter schließlich fristlos und erhob Räumungsklage. Zu Recht, wie das Amtsgericht München entschied (473 C 6285/20).

Wenn ein Wohnungseigentümer die Wohnung verkaufen wolle, dürfe er sie Interessenten zeigen. Er könne auch mit einem Gutachter die Räume besichtigen, um ein Aufmaß zu erstellen und sich über den Preis klar zu werden. Auch die Prüfung, ob Rauchwarnmelder richtig gewartet würden, begründe ein berechtigtes Interesse an einer Wohnungsbesichtigung. Die habe der Mieter seit 2016 dauerhaft grundlos vereitelt.

Der Eigentümer habe sich immer wieder um einen Besichtigungstermin bemüht und Terminvorschläge unterbreitet. Der Mieter habe dies lange Zeit hartnäckig ignoriert und dann mit fadenscheinigen Gründen abgelehnt. Auch Abmahnungen habe er ignoriert und vor Gericht nicht die geringste Einsicht gezeigt.

In der Regel reiche es für eine fristlose Kündigung nicht aus, dass ein Mieter dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung verwehre. Im konkreten Fall habe sich der Mieter aber derart renitent verhalten, dass es für den Vermieter unzumutbar sei, das Mietverhältnis fortzusetzen. Ebenso unzumutbar, weil offenkundig aussichtslos, wäre es für den Vermieter gewesen, den Mieter zuerst auf Duldung einer Besichtigung zu verklagen.

Vermieter verschweigt Hochwassergefahr

Nach einem Hochwasser muss er der Mieterin alle Schäden ersetzen

Die Mieterin einer Kellerwohnung wurde von ihrem Vermieter beim Abschluss des Mietvertrags nicht darüber informiert, dass die Wohnung in einem hochwassergefährdeten Gebiet lag. Jahre zuvor war bereits einmal Wasser in die Räume eingedrungen. Dies geschah erneut und zwang die Mieterin, vorübergehend in ein Hotel zu ziehen. Anschließend kam sie bei Bekannten unter, bis sie über einen Makler eine neue Wohnung gefunden hatte. Die Mieterin kündigte den Mietvertrag fristgemäß und verlangte vom Vermieter die Rückzahlung der Kaution sowie Schadenersatz für Hotelkosten, Maklergebühr und Umzugskosten.

Das Amtsgericht Friedberg gab der Mieterin in vollem Umfang Recht (C 1326/94-11). Der Vermieter habe die Mieterin beim Vertragsschluss nicht über das Hochwasserrisiko informiert und außerdem keinerlei technische Maßnahmen getroffen, um seine Mieter zu schützen. Daher müsse er für den Wasserschaden und die Folgekosten geradestehen. Darüber hinaus habe die Mieterin zu Recht seit dem Hochwasser keine Miete mehr gezahlt. Der Anspruch des Vermieters auf Miete entfalle bis zum Kündigungstermin, denn er sei durch das Hochwasser zu 100 Prozent gemindert.

Unberechtigte Eigenbedarfskündigung

Kauft der Mieter daraufhin eine Immobilie, muss die Vermieterin nicht die Maklerprovision ersetzen

Einem Berliner Mieter war von der Vermieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt worden. Dagegen klagte er erfolglos, legte gegen das Räumungsurteil des Amtsgerichts Berufung ein. Während das Verfahren noch lief, kaufte Mieter B mit Hilfe eines Maklers in Berlin eine Eigentumswohnung. Dafür zahlte er 29.543 Euro Provision. Als B die Mietwohnung geräumt hatte, zog die Vermieterin nicht ein, sondern vermietete erneut.

Nun forderte Ex-Mieter B Schadenersatz für die Maklerkosten: Der Eigenbedarf sei offenkundig nur vorgeschoben gewesen. Sollte er nachträglich weggefallen sein, hätte ihn die Vermieterin darüber zumindest informieren müssen, bevor die Kündigungsfrist ablief. Dann wäre er in der Mietwohnung geblieben. Nur wegen der unberechtigten Kündigung habe er Ersatz gebraucht, eine Wohnung erworben und Provision berappen müssen.

Herr B habe Ersatz gebraucht, das stehe fest, so der Bundesgerichtshof (VIII ZR 238/18). Hätte er wieder eine Wohnung gemietet, könnte er Maklerkosten, Umzugskosten etc. als Schadenersatz geltend machen — weil diese Kosten nur durch die Pflichtverletzung der Vermieterin anfielen. Dieser Aufwand wäre direkt auf die unberechtigte Kündigung zurückzuführen. Bei Maklerkosten für einen Immobilienerwerb treffe das jedoch nicht zu.

Damit habe B nicht nur den Verlust der bisherigen Wohnung ausgeglichen, sondern Eigentum und damit eine andere Rechtsstellung erworben. Er könne nun uneingeschränkt über eine eigene Wohnung verfügen, das Nutzungsrecht an den Räumen sei faktisch und zeitlich nicht mehr begrenzt. Dafür habe er die Provision gezahlt. Wenn jemand eine Immobilie erwerbe, decke er seinen Wohnbedarf anders und verfolge andere Interessen als ein Mieter. Wer Eigentum erwerbe, könne für die Maklerprovision keinen Schadenersatz vom pflchtwidrig kündigenden Vermieter verlangen.

Wohnung mangelhaft oder vertragsgemäß?

Entscheidend ist, wie die Mietsache beim Abschluss des Mietvertrags beschaffen war

Eine Mieterin war vom Amtsgericht verurteilt worden, die Mietwohnung zu räumen, weil sie mit mehreren Monatsmieten im Zahlungsrückstand war. Der Vermieter habe daher zu Recht das Mietverhältnis gekündigt, entschied das Amtsgericht. Gegen das Urteil legte die Mieterin Berufung ein.

Ihre Begründung: Das Amtsgericht habe nicht berücksichtigt, dass ihr das Recht zustehe, die Miete zu mindern. Denn im Mietvertrag und im Übergabeprotokoll stehe, es werde eine "kernsanierte" Wohnung übergeben. Dabei hätten von Anfang an erhebliche, offenkundige Mängel vorgelegen. Kurz nach der Übergabe habe ihre Mutter die Vermieter darauf angesprochen. Sie hätten die Mängel bestätigt und zugesichert, Abhilfe zu schaffen. Das sei aber nie geschehen.

Mit dieser Argumentation konnte die Mieterin jedoch bei der Berufungsinstanz, dem Landgericht Hanau, nicht punkten (2 S 84/20). Nach ihren eigenen Angaben sei die Wohnung schon bei der Anmietung in schlechtem Zustand gewesen, so das Landgericht. Also ein Zustand, den man wohl kaum mit "kernsaniert" beschreiben würde. Unter diesen Umständen könne sie aus dem Begriff "kernsaniert" im Vertrag keine Rechte ableiten.

Mieter dürften die Miete nur mindern, wenn ein erheblicher Mangel der Mietsache vorliege. Das sei hier aber — ungeachtet des schlechten Zustands der Wohnung — nicht der Fall. Ob ein Zustand als mangelhaft zu charakterisieren sei oder nicht, hänge allein vom Zeitpunkt ab, an dem der Mietvertrag unterschrieben worden sei. Vermieter schuldeten die Räume grundsätzlich nur in dem Zustand, der beim Vertragsschluss bestand.

Daher könne auch ein schlechter Zustand der Mietsache vertragsgemäß sein — wenn er für den Mieter bereits bei der Wohnungsbesichtigung vor Vertragsschluss erkennbar gewesen sei. Das treffe im konkreten Fall offenkundig zu. Da die Mieterin daher nicht das Recht habe, die Miete zu mindern, sei die Kündigung wegen Zahlungsrückstands wirksam. Die Mieterin müsse ausziehen.

Katzennetz am Balkon

Gehört ein Katzennetz zum "vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache"?

Die Mieterin einer Berliner Wohnung hielt eine Katze, was selbstverständlich erlaubt ist. Anfang 2019 wollte die Frau für das Tier ein Katzennetz auf ihrem Balkon anbringen. Doch die Vermieterin lehnte ab. Das sei absolut nicht zu verstehen, fand die Mieterin: Schließlich seien schon an elf Balkonen des großen Mietshauses Katzennetze gespannt. Außerdem könne sie das Netz so anbringen, dass das Mauerwerk unangetastet bleibe.

Die Tierhalterin klagte und setzte sich beim Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg durch (18 C 336/19). Laut Mietvertrag sei für Anbauten und Installationen der Mieter zwar eine Genehmigung notwendig, räumte das Gericht ein. Im konkreten Fall hätte die Vermieterin die Erlaubnis aber nicht verweigern dürfen, da sie an zahlreichen Balkonen solche Netze schon seit langer Zeit dulde.

Es gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, am Balkon ein Katzennetz zu montieren. Das gelte jedenfalls dann, wenn solche Netze bei anderen Mietern nicht beanstandet würden und das neue Netz ohne Eingriff in die Bausubstanz montiert werde. Von optischer Beeinträchtigung der Hausfassade könne angesichts der anderen Netze hier auch nicht die Rede sein.

Zu berücksichtigen sei auch der Gesichtspunkt, dass so ein Netz eine artgerechtere Haltung von Katzen ermögliche — zumindest im Vergleich mit dem ausschließlichen Aufenthalt in Innenräumen. Immerhin könne das Tier so an die frische Luft, ohne die Nachbarn zu stören oder Singvögel zu jagen.

Mietwohnung wird zu klein

Wird Familienzuwachs erwartet, rechtfertigt das die vorzeitige Kündigung des Mietvertrags

Eine Familie mit einem dreijährigen Kind hatte für vier Jahre einen Mietvertrag über eine Dreizimmerwohnung geschlossen. Das Kinderschlafzimmer war allerdings nur neun Quadratmeter groß. Als das Ehepaar ca. zwei Jahre nach Vertragsschluss ein zweites Kind erwartete, kündigte es den Mietvertrag.

Der Vermieter lehnte es ab, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Man könne durchaus in dem kleinen Kinderzimmer ein weiteres Kind schlafen lassen. Zum Spielen biete das große Wohnzimmer und der verhältnismäßig geräumige Flur genügend Platz. Doch das Landgericht Osnabrück entschied den Streit zu Gunsten der Mieter (13 S 1450/94).

Die Kündigung sei wirksam, so das Landgericht, denn die Wohnung sei für eine Familie mit zwei Kindern unzumutbar klein. Deshalb dürften die Mieter den Mietvertrag vorzeitig auflösen. Dem Vermieter stehe grundsätzlich ein außergewöhnliches Kündigiungsrecht zu, wenn eine Wohnung durch Familienzuwachs der Mieter zu klein werde - denn dann drohe übermäßiger Verschleiß der Mieträume. Dieses Recht müsse auch den Mietern zugestanden werden.

In so einem Fall könne der Vermieter von den Mietern verlangen, dass sie sich um geeignete Nachmieter für die Mietwohnung kümmerten. Dass das hier nicht geklappt habe, sei aber nicht den Mietern vorzuwerfen: Der Vermieter habe mehrere Interessenten für die Wohnung ohne ausreichenden Grund abgelehnt.

Mieter renovierten "grundlos"

Kurzartikel

Renovieren Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses die Wohnung, weil sie irrtümlich annehmen, sie seien zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, besteht keine Pflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag, die Renovierungskosten zu ersetzen. Die einzige Chance der Mieter, Geld zurückzubekommen: Sie können sich unter Umständen darauf berufen, dass der Vermieter durch ihre Leistungen "ohne rechtlichen Grund" bereichert ist. Das setzt aber voraus, dass die Mieter genau belegen, dass und mit welchem Aufwand eine Wertverbesserung der Mietsache erreicht wurde.

Holzdecken sollten aus der Mietwohnung weg

Mieter müssen beim Auszug nur Einbauten entfernen, die sie selbst angebracht haben

Nach 55 Jahren zog ein altes Ehepaar 2019 aus seiner Mietwohnung aus. An den früher mal weiß gestrichenen Decken befanden sich seit Jahrzehnten Platten aus Holz bzw. Styropor. Die Vermieterin verlangte von den Mietern, die Holzdecken und Styroporplatten zu entfernen: Mieter müssten beim Auszug ihre Einbauten beseitigen, erklärte sie.

Das sei im Prinzip richtig, antworteten die Mieter, gelte für sie aber nicht. Denn nicht sie hätten die Zimmerdecken so verkleidet, sondern der ursprüngliche Eigentümer des Mietshauses. Da die Mieter den geforderten Rückbau ablehnten, ließ die derzeitige Vermieterin die Deckeneinbauten selbst entfernen. Anschließend verklagte sie die Ex-Mieter auf Kostenersatz (ca. 1.500 Euro).

Darauf hätte die Hauseigentümerin nur Anspruch, wenn feststünde, dass die Einbauten von den Mietern stammten, urteilte das Amtsgericht Herne (5 C 145/19). Während der langen Mietzeit des Ehepaares hätten sich mehrere Hauseigentümer abgewechselt. Natürlich sei es schwierig, nach so langer Zeit und einigen Wechseln zu beweisen, wer die alten Holzdecken und die Styroporplatten angebracht habe.

Doch auf diese Problematik hätte sich die Vermieterin beim Erwerb des Hauses einstellen können. Schriftliche Belege habe das Ehepaar auch nicht mehr gehabt. Die ehemaligen Mieter hätten aber jedenfalls sehr überzeugend geschildert, wie und wann der frühere Eigentümer die Decken verkleidet habe. Und diese Darstellung zu widerlegen, sei der Hauseigentümerin nicht gelungen.

Dalmatiner nicht erlaubt, aber geduldet

Kurzartikel

Hält der Mieter einer 53 qm großen Wohnung einen Dalmatiner, ohne sich um die Erlaubnis des Vermieters zu bemühen, rechtfertigt das keine Kündigung des Mietverhältnisses. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter die Genehmigung hätte verlangen können, wenn der Vermieter die Hundehaltung über längere Zeit duldete und wenn sich kein Hausbewohner über Störungen durch den Hund beklagt hat.

Neben einem Musikclub eingemietet

Mieter dürfen die Miete nicht wegen Lärmbelästigung durch Kneipen mindern

Das Ehepaar wohnte in einem Frankfurter Mietshaus im ersten Stock. Als die Mieter 2006 in ihre Wohnung eingezogen waren, lag darunter eine Pilsstube. Im Nebenhaus wurde ein Musikclub betrieben, der Disko-Abende mit lauter Musik veranstaltete. Richtig gestört fühlten sich die Mieter aber anscheinend erst, als die Pilsstube aufgegeben wurde.

In die Räume zog eine Shisha-Bar ein. Der süßliche Rauch der Shisha-Pfeifen wurde über eine Abluftanlage nach draußen befördert, die direkt am Fenster der Mieter entlangführte. Danach häuften sich ihre Beschwerden über Lärm und Gerüche durch die Bar und die Abluftanlage. Ab Mai 2019 kürzten die Mieter die Miete wegen erheblicher Mängel um 20 Prozent.

Die Vermieterin klagte auf Zahlung der gekürzten Beträge und bekam vom Amtsgericht Frankfurt Recht (33 C 2685/19). Was an Lärm zumutbar sei, hänge wesentlich davon ab, worauf sich Mieter im zentralen Innenstadtbereich einstellen müssten, erklärte das Amtsgericht. Da in unmittelbarer Nachbarschaft der Wohnung bereits 2006 zwei Gaststätten betrieben wurden, habe das Ehepaar von vornherein gewusst, dass mit erheblichem Lärmpegel zu rechnen war.

Mieter müssten zwar nicht jede erdenkliche Lärmbelästigung ertragen. Betriebsänderungen könnten durchaus zu einer neuen Qualität von Störungen führen. Das sei hier aber nicht der Fall. Seit dem Inhaberwechsel in der Pilsstube führe das Ehepaar ein "Lärmprotokoll": Unzumutbare Störungen könne man dem jedoch nicht entnehmen.

Auch nach den Aussagen des Ehemannes vor Gericht würden in der Shisha-Bar nur an wenigen Abenden im Monat Shishas angezündet und die Abluftanlage eingeschaltet. Nur dann seien durch die Anlage Gerüche und Geräusche wahrzunehmen. Das sei wohl lästig, aber kein erheblicher Mietmangel, der eine Mietminderung rechtfertigte.

Betriebskosten sind im "Original" zu belegen

Kurzartikel

Mieter haben Anspruch darauf, die Originalbelege und Originalrechnungen zu den Betriebskosten einzusehen. Nur so sind sie in der Lage, die Betriebskostenabrechnung des Vermieters zu überprüfen. Der Vermieter darf die Mieter nicht auf Kopien der Belege oder auf eingescannte Daten verweisen. Behauptet er, die Originalbelege eingescannt und anschließend vernichtet zu haben, muss er dies beweisen.

Modernisierungsmieterhöhung zulässig?

Mieter konnten nicht nachvollziehen, wie sich bei der umfangreichen Sanierung die Kosten aufteilten

Nach umfassenden Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten in einem Bremer Wohnblock hatte die Vermieterin 2016 die Mieten erhöht. Ein Ehepaar, dessen Grundmiete 380 Euro betrug, zahlte ohne Vorbehalt 77 Euro mehr im Monat. Doch zwei Jahre später forderten die Mieter den Differenzbetrag zurück.

Ihre Begründung: Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig gewesen. Die Vermieterin habe nur pauschale Beträge angegeben, anhand derer die Modernisierungskosten nicht zu überprüfen waren. So sei z.B. keine Aufteilung auf die verschiedenen beteiligten Gewerke erfolgt.

Das sei auch nicht notwendig, konterte die Vermieterin. Außerdem hätten die Mieter der neuen Miete durch regelmäßige Zahlung zugestimmt.

Das Landgericht Bremen entschied den Streit zu Gunsten der Mieter (1 S 1/19). Die Rechnungspositionen seien im Mieterhöhungsverlangen nicht verständlich aufgeschlüsselt: Auf Basis dieses Schreibens hätten die Mieter die Forderung nicht überprüfen können. Je umfangreicher die Arbeiten seien, desto ausführlicher müssten die Erläuterungen des Vermieters sein. Da das Mieterhöhungsverlangen von 2016 diesen Anforderungen nicht entspreche, sei es unwirksam.

Zum Beispiel sei es unzureichend, für den Posten "Wärmedämmung an den Außenwänden, Fassadenarbeiten" nur einen Gesamtbetrag von 148.868 Euro anzugeben. Diese Zahl gebe keinen Aufschluss darüber, welche Arbeiten konkret ausgeführt wurden und was sie kosteten. Sie sage auch nichts darüber aus, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung oder der Modernisierung zuzuordnen waren. Das sei für die Mieter wichtig zu wissen, denn nur Modernisierungskosten rechtfertigten eine Mieterhöhung.

Bei umfangreichen Maßnahmen müssten einzelne Rechnungspositionen nach Gewerken aufgeschlüsselt und/oder einzelne Kostenpositionen genauer erläutert werden. Das gelte besonders dann, wenn es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung handle. Im konkreten Fall gehe es um Außenarbeiten an einem Objekt, das mehrere Hausnummern umfasse: Da könnten Mieter den Umfang der Arbeiten am wenigsten beurteilen - und vor allem nicht die Frage, inwiefern diese für ihre eigene Wohnung eine Modernisierung bewirkten, also eine Steigerung des Wohnwerts.

Die Vermieterin müsse daher den Differenzbetrag zurückzahlen. Dass die Mieter vorbehaltlos zu viel Miete überwiesen, bedeute nicht, dass "man" sich quasi ohne Worte auf die erhöhte Miete geeinigt hätte. Wenn Mieter, aus Unkenntnis oder um das Mietverhältnis nicht zu gefährden, den verlangten höheren Betrag zahlten, stelle das keine Anerkennung eines unwirksamen Mieterhöhungsverlangens dar.

Eigenbedarfskündigung für die Ex-Frau?

Eine "Geschiedene" zählt zu den Familienangehörigen, für die so eine Kündigung zulässig ist

Im Sommer 2001 war das Einfamilienhaus vermietet worden. Der Hauseigentümer verkaufte es 2015 seinem Sohn und dessen Ehefrau. Obwohl das Paar zu diesem Zeitpunkt schon getrennt lebte und die Scheidung beantragt war, wurden beide Partner als Eigentümer des Hauses im Grundbuch eingetragen. Die geschiedenen Eheleute kündigten im Mai 2017 den Mietern wegen Eigenbedarfs.

Den Eigenbedarf begründeten sie so: Die Ex-Frau benötige das Haus für sich, sie wolle mit den Kindern und ihrem neuen Lebensgefährten in ihr Eigentum einziehen. Durch diesen Umzug verkürzten sich für alle Beteiligten Schulwege und Arbeitswege. Amtsgericht und Landgericht erklärten die Kündigung für wirksam: Die Mieter müssten ausziehen.

Vergeblich pochten die Mieter darauf, dass das Ex-Ehepaar das Grundstück gemeinsam erworben habe. Wenn vermieteter Wohnraum an mehrere Erwerber veräußert werde, ziehe dies eine Kündigungssperre von drei Jahren nach sich (§ 577a Abs.1a Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). Das gelte dann nicht, wenn die Käufer einer Familie angehörten, entschieden die juristischen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (VIII ZR 35/19).

Als Maßstab dafür, wer zu einer Familie gehört, zogen die Bundesrichter die Regelungen zur Zeugnisverweigerung vor Gericht heran. Zu den "privilegierten" Angehörigen, die eine Aussage vor Gericht aus persönlichen Gründen verweigern dürften, zählten die Ehepartner. Das gelte auch, wenn sie getrennt lebten, ein Scheidungsantrag eingereicht oder die Scheidung bereits vollzogen sei — unabhängig davon, wie innig das Verhältnis zwischen den Ex-Partnern im Einzelfall noch sei. Ehepartner gehören unabhängig vom Bestand der Ehe "derselben Familie" an.

So sei es also auch im konkreten Fall: Daher gebe es hier keine Kündigungssperre, weil die "Erwerber derselben Familie angehörten". Und so wäre es auch in Bezug auf eine Eigenbedarfskündigung, die bekanntlich nur für nahe Familienangehörige in Frage komme. Wäre der Ehemann im konkreten Fall Alleineigentümer des Einfamilienhauses, hätte er eine Eigenbedarfskündigung zu Gunsten seiner Ex-Frau aussprechen können, erklärten die Bundesrichter.

Aufzug defekt: Mietmangel

Kurzartikel

Fällt der Lift eines Mietshauses aus, kann eine Mieterin, die im dritten Stock wohnt, die Bruttomiete um zehn Prozent mindern. Denn dieser Mangel beeinträchtigt den Wohnkomfort. Die Vermieterin ist außerdem verpflichtet, den Aufzug zu reparieren. Sie darf sich nicht mit dem Hinweis begnügen, der Lift werde "im Zuge geplanter Modernisierungsmaßnahmen sowieso ausgetauscht", wenn deren Zeitpunkt nicht feststeht.