Wohnen und Miete

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Keine Ablöse für die Küche

Nachmieter nützt gerissen die wesentliche Klausel im Ablösevertrag und zahlt nichts

Frau X hatte ihre Wohnung in der Münchner Maxvorstadt zum 31. Mai 2017 gekündigt. Mietinteressent Y vereinbarte mit ihr schriftlich, dass er für 3.000 Euro Küchenmöbel, Spülmaschine und Lampen übernehmen werde. Die Abrede war ausdrücklich an die Bedingung geknüpft, dass ein Mietvertrag zwischen dem Mietinteressenten und dem Wohnungseigentümer zustande kam.

Kaum war Frau X umgezogen, schrieb ihr Herr Y, er sei an der Küche nicht mehr interessiert. Höchstens 500 Euro würde er zahlen. Nachmieter wurde er allerdings nicht selbst. Stattdessen unterschrieb seine Mutter den Mietvertrag. Doch die Wohnung bezog Y mit seiner Freundin.

Frau X pochte auf den Ablösevertrag: Y schulde ihr den vereinbarten Betrag, weil er in der Wohnung lebe. Auf seine formale Stellung als Mieter komme es nicht an. Die Küche sei fast neuwertig und "das Geld wert". Dem widersprach der neue Bewohner: Der Kaufpreis übersteige bei weitem den Wert der Gegenstände. Letztlich habe die Vormieterin rechtswidrig eine verdeckte Provision dafür kassieren wollen, dass sie ihm die Adresse des Vermieters mitteilte.

Zu Recht weigere sich der Nachmieter, die Ablöse zu zahlen, entschied das Amtsgericht München (414 C 11528/17). Herr Y habe die im Vertrag benannten Gegenstände nur unter der Bedingung erwerben wollen, dass er Mieter der Wohnung werden würde. Diese Bedingung sei nicht eingetreten. Den Mietvertrag für die vorher von Frau X bewohnte Wohnung habe die Mutter unterzeichnet.

Der Amtsrichter fand es auch nachvollziehbar, dass der Mietinteressent die Ablöse nur unter der Bedingung zahlen wollte, dass er im Mietvertrag die Stellung eines Vertragspartners einnahm. Daher komme es hier nicht mehr auf die Frage an, so das Gericht, ob die fraglichen Gegenstände wirklich 3.000 Euro wert waren und ob Frau X tatsächlich eine verdeckte Provision kassieren wollte.

Lift mit mäßigem Nutzen

Kurzartikel

Wird in einem Mietshaus ein Aufzug eingebaut, verbessert das im Prinzip den Wohnwert und rechtfertigt eine Mieterhöhung. Das gilt jedoch nicht für eine Mietwohnung, auf deren Etage der Fahrstuhl nicht hält. Wenn der Mieter mit dem Lift seine Wohnung nicht besser oder schneller erreicht, bringt er ihm keinen Vorteil.

Mieter wegen Zahlungsverzugs abgemahnt

Kurzartikel

Mit einer befristeten Abmahnung verzichtet der Vermieter auf sein Recht, aus dem in der Abmahnung gerügten Grund zu kündigen. Mahnt der Vermieter den Mieter wegen Zahlungsverzugs ab und setzt ihm für die Zahlung eine Frist, darf er ihm daher vor deren Ablauf nicht wegen Zahlungsverzugs kündigen.

Wegen Wasserschadens gekündigt

Kurzartikel

Verursacht ein Mieter fahrlässig einen erheblichen Wasserschaden und meldet ihn der Vermieterin verspätet, rechtfertigt dieses Fehlverhalten keine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung. Das gilt jedenfalls dann, wenn das langjährige Mietverhältnis bis dahin ohne Probleme verlief und die Versicherung des Mieters den Schaden reguliert hat.

Eigentumswohnung an Prostituierte vermietet

WEG-Verwalter kann vom Eigentümer verlangen, der Mieterin zu kündigen

Der Eigentümer einer Wohnung vermietete diese an eine Prostituierte, die für ihre Dienste in Zeitungsanzeigen unter Angabe ihrer vollen Adresse warb. Dagegen wandten sich die übrigen Eigentümer der Wohnanlage und begründeten dies so: Gemäß der geltenden Gemeinschaftsordnung dürfe in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters der Wohnanlage ein Gewerbe ausgeübt werden. Im Normalfall sei er dazu verpflichtet.

Wenn ein Gewerbe die übrigen Wohnungseigentümer aber unzumutbar beeinträchtige, könne der Verwalter sein Einverständnis verweigern. So sah es auch der Verwalter selbst. Er verlangte vom betroffenen Eigentümer, der Mieterin zu kündigen. Der Vermieter meinte dagegen, seine Mieterin übe die Prostitution ausschließlich tagsüber aus und empfange höchstens drei Besucher täglich; dadurch werde niemand gestört.

Doch das Bayerische Oberste Landesgericht bestätigte die Ansicht des Verwalters, dass die Ausübung der Prostitution die anderen Eigentümer unzumutbar beeinträchtige (2Z BR 40/95). Die Prostituierte werbe in der Abendzeitung unter Angabe der vollen Adresse. Damit sei die Gefahr gegeben, dass der Wert der Eigentumswohnungen in dieser Wohnanlage beträchtlich sinke. Dieses Risiko sei allein schon Grund genug, die Ausübung der Prostitution in der Wohnanlage nicht zu dulden. Das Verlangen nach Kündigung sei rechtens.

Kostenexplosion bei den Nebenkosten

Vermieterin musste neue Dienstleister verpflichten: Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit?

Nach der Betriebskostenabrechnung für 2012 kündigte die Dienstleistungsfirma, die sich um ein Mietshaus in Berlin-Charlottenburg gekümmert hatte. Die Hauseigentümerin musste für Winterdienst, Gartenpflege und Hausmeisterarbeiten neue Leute suchen.

Danach schnellten die Betriebskosten in die Höhe. Bei der Abrechnung für 2013 lagen die Kosten für den Winterdienst um 57 %, die Kosten der Gartenpflege um 165 % und die Hauswartkosten um 160 % über den Kosten des Vorjahres. In den folgenden zwei Jahren ergaben sich ebenfalls beträchtliche Steigerungen.

Eine Mieterin weigerte sich, die Kosten zu begleichen. Ihrer Ansicht nach waren sie überhöht und entsprachen nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Den Rechtsstreit entschied das Amtsgericht Charlottenburg zu Gunsten der Mieterin (210 C 387/16). Im Prinzip müssten zwar die Mieter ihre Einwände beweisen, wenn sie die Betriebskosten für überhöht hielten, betonte das Gericht.

Doch bei einem krassen Preisanstieg — mehr als 50 Prozent im Vergleich zum Vorjahr — müsse umgekehrt der Vermieter belegen, dass die Kosten dem Wirtschaftlichkeitsgebot gerecht werden. Im konkreten Fall habe aber die Hauseigentümerin weder Preisangebote anderer Firmen, noch ihre Ausschreibung vorgelegt. Auf diese Weise sei es nicht nachprüfbar, ob und wie sie sich darum bemüht habe, die Kostensteigerung zu begrenzen.

Da die Vermieterin somit die Wirtschaftlichkeit der Betriebskosten nicht belegt habe, könne die Mieterin Schadenersatz für zu viel gezahlte Nebenkosten verlangen. Die Höhe des Betrags habe das Gericht mangels konkreter Angaben der Vermieterin schätzen müssen. Dabei habe man sich am Berliner Betriebskostenspiegel orientiert.

Die angemessenen Beträge seien allerdings nicht, wie die Mieterin meine, anhand der Betriebskosten von 2012 zu berechnen — gemäß dem Vertrag mit dem ehemaligen Dienstleister. Das wäre nur korrekt, wenn die Vermieterin diesen Vertrag selbst gekündigt hätte. Da sie aber nach der Kündigung der Firma gezwungen gewesen sei, die Aufträge neu zu vergeben, müssten die Mieter moderate Preissteigerungen hinnehmen.

Renovieren vor dem Auszug?

"Der Mieter hat die Mieträume in sauberem und renoviertem Zustand" zurückzugeben

Nachdem das Mietverhältnis beendet war, kam es zum Streit: Der Vermieter forderte vom Mieter Schadenersatz, weil er keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hatte. Diese Forderung stützte der Vermieter auf eine (im Vertragsformular vorgegebene) Klausel im Mietvertrag: "Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume in sauberem und renoviertem Zustand und mit allen … Schlüsseln zurückzugeben …".

Das Landgericht Berlin erklärte die Regelung für unwirksam und wies die Zahlungsklage des Vermieters ab (65 S 338/16). Die Klausel erwecke beim Mieter den Eindruck, als müsse er die Wohnung vor dem Auszug auf jeden Fall renovieren — und zwar unabhängig von ihrem Zustand, also vom Grad der Abnutzung. Dieses Verständnis der Vertragsklausel sei jedenfalls aus Sicht eines durchschnittlich informierten Mieters naheliegend.

Lege man die Klausel daher so aus, werde hier der Mieter vertraglich zur Endrenovierung verpflichtet und gleichzeitig dazu, laufende Schönheitsreparaturen durchzuführen. Diese Kombination benachteilige den Mieter unangemessen.

Auch wenn es zulässig sei, die laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen, seien die beiden Formularklauseln zusammen genommen unwirksam. Da sie zusammen gehörten, sei wegen der unwirksamen Endrenovierungsklausel auch die Klausel unzulässig, die dem Mieter Schönheitsreparaturen aufbürde.

Berliner Baustellen

Manchmal müssen Mieter und Vermieter Baulärm gleichermaßen als ortsüblich hinnehmen

In Berlin wird bekanntlich viel gebaut. Neben einem Mietshaus wurde 2015 ein eingeschossiges Gebäude abgerissen. Hier sollte eine Wohnanlage mit 78 Einheiten entstehen. Auf einer benachbarten Freifläche wurden 250 Wohneinheiten gebaut. Wegen des Lärms der beiden Baustellen kürzte ein Mieter die Miete.

Damit war der Hauseigentümer nicht einverstanden. In Berlin sei auf Freiflächen immer mit Bautätigkeit zu rechnen, erklärte er. Darauf habe er als Vermieter überhaupt keinen Einfluss. Er müsse die Baustelle und die damit verbundenen Unannehmlichkeiten ebenso entschädigungslos hinnehmen wie die Mieter.

Auch das Amtsgericht Köpenick hielt die Mietminderung in diesem Fall für unzulässig (7 C 391/16). Anders wäre der Streit zu beurteilen, wenn die Beteiligten im Mietvertrag vereinbart hätten, dass der bei Vertragsschluss bestehende "Immissionsstandard" (d.h. der Lärmpegel) fortdauern sollte. Dann wäre der Baulärm als Mietmangel anzusehen. Eine so genannte Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf Lärmgrenzen sei hier aber nicht getroffen worden.

Ohne so eine Vereinbarung übernehme der Vermieter keine Gewähr dafür, dass das Wohnumfeld so bleibe wie zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. In der Regel stelle es keinen Mietmangel dar, wenn sich während der Mietzeit durch eine Baustelle der Lärmpegel erhöhe — in Berlin müssten jedenfalls auch Vermieter diese Situation als ortsüblich dulden. Das Mietshaus befinde sich in einer Lage, in der man jederzeit mit einer nachteiligen Änderung des Wohnumfelds rechnen musste.

Wasserschaden durch Waschmaschine

Eine neu angeschlossene Waschmaschine unbeaufsichtigt laufen zu lassen, ist grob fahrlässig

Unmittelbar nach dem Einzug der neuen Mieterin kam es in der Mietwohnung und in der darunter liegenden Wohnung zu einem Wasserschaden. Die Vermieterin musste für die Instandsetzung der beiden Wohnungen über 10.000 Euro ausgeben. Was war passiert?

Wie Zeugen später vor Gericht bestätigten, hatte die Mieterin ihre Waschmaschine selbst angeschlossen und das nicht unbedingt fachmännisch. Danach hatte sie die Maschine eingeschaltet und unbeaufsichtigt laufen lassen. Dabei löste sich der Ablaufschlauch.

Für die Reparaturkosten forderte die Hauseigentümerin von der Mieterin Schadenersatz. Sie müsse sich an ihre Gebäudeversicherung halten, meinte dagegen die Mieterin.

Hier treffe das nicht zu, urteilte das Amtsgericht Hamburg-St.Georg (920 C 139/15). In der Regel müssten Vermieter bei von Mietern verursachten Schäden zwar die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen, räumte das Gericht ein. Das gelte jedoch nicht, wenn ein Mieter grob fahrlässig gehandelt habe.

Mieter seien grundsätzlich verpflichtet, die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln. Wer eine Waschmaschine oder Spülmaschine das erste Mal nach dem Anschließen in Betrieb nehme, müsse sie besonders sorgfältig überwachen. Um Schäden in der Wohnung zu vermeiden, müssten Mieter neu angeschlossene Geräte optisch und/oder akustisch in kurzen Abständen kontrollieren.

Das gelte umso mehr, wenn ein Mieter eine Waschmaschine oder Spülmaschine ohne die Hilfe eines Fachmanns selbst installiert habe. Auf keinen Fall dürfe man so eine Maschine bei der ersten Inbetriebnahme unbeaufsichtigt laufen lassen, das sei grob fahrlässig. Daher müsse im konkreten Fall die Mieterin die Reparaturkosten ersetzen. Bei einem so leichtfertig herbeigeführten Schaden müsse nicht die Gebäudeversicherung der Hauseigentümerin einspringen.

Mülltonnen vor dem Küchenfenster

Ein hässlicher Ausblick beeinträchtigt die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung nur "unerheblich"

Die Mietwohnung liegt im Erdgeschoss und auf der Hofseite des Hauses. Als der Mieter vor Jahren den Mietvertrag schloss, standen die Müll- und Biotonnen an einem Hauseingang zur Straße hin, weit entfernt von seiner Wohnung. Dann ließ der Hauseigentümer die Vorderseite des Gebäudes und den Hof umgestalten.

Danach standen im Hof — zehn Meter vor dem Küchenfenster des Mieters — sieben Mülltonnen, drei Biotonnen und zwei gelbe Tonnen. Obendrein wurde der Hauseigentümer durch eine kommunale Satzungsänderung verpflichtet, zusätzlich Behälter für Altpapier aufzustellen. So kam noch eine blaue Tonne dazu. Der Mieter war ob der neuen Aussicht wenig erbaut. Der Mülltonnenbereich im Hof stelle einen Mangel der Mietsache dar, erklärte er — und minderte die Bruttomiete.

Zu Unrecht, entschied das Amtsgericht Brandenburg auf die Klage des Vermieters hin (31 C 156/16). Nachteilige Veränderungen des Wohnumfelds stellten nur dann einen Mangel dar, wenn sie die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erheblich beeinträchtigten. Bei einem Ortstermin habe das Gericht jedoch keine unangenehmen Gerüche oder störenden Geräusche wahrnehmen können. Der Tonnenbereich sei auch nicht verwahrlost.

Dass nun der Ausblick von der Wohnung aus nicht mehr so schön sei wie vorher, sei kein erheblicher Mangel. So eine Veränderung rechtfertige keine Mietkürzung. Jedem Mieter müsse klar sein, dass Abfall entsorgt werden müsse und die benötigte Anzahl der Tonnen im Laufe der Zeit ansteigen könne. Wer rein optisch den "Status quo" sichern wolle, müsse dies im Mietvertrag (per "Beschaffenheitsvereinbarung") ausdrücklich festhalten.

Miete unpünktlich gezahlt

Auch geringfügiges Fehlverhalten kann eine Kündigung rechtfertigen, wenn es trotz Abmahnungen fortgesetzt wird

Immer wieder zahlte ein Berliner Mieter die monatliche Miete etwas verspätet und manchmal nicht in voller Höhe. Der Vermieter mahnte ihn deswegen einige Male ab. Der Effekt war gleich Null. Schließlich hatte der Vermieter die Nase voll und kündigte das Mietverhältnis fristgemäß. Weil sich der Mieter weigerte auszuziehen, erhob er Räumungsklage.

Der Mieter berief sich auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs: Wenn Mieter bis zum dritten Werktag im Monat den Überweisungsauftrag erteilten, sei die Zahlung noch rechtzeitig. Früher habe er die Miete manchmal zwar noch ein bisschen später überwiesen. Aber solche Bagatellen rechtfertigten keine Kündigung. Außerdem sei er krank gewesen und habe seine Angelegenheiten nicht immer korrekt regeln können.

Doch das Amtsgericht Schöneberg verurteilte ihn dazu, die Wohnung zu räumen: Die Kündigung sei wirksam (7 C 186/16). Jeweils für sich betrachtet, sei sein Fehlverhalten nur geringfügig, räumte das Amtsgericht ein. Mit kleinen Verspätungen habe er die Miete gezahlt und auch die Minderzahlung sei nicht erheblich gewesen. Schwerer ins Gewicht falle aber die Tatsache, dass der Mieter sein Fehlverhalten trotz zahlreicher Abmahnungen unbeeindruckt fortgesetzt habe.

Daher könne der Vermieter nicht davon ausgehen, dass sich der Mieter künftig vertragstreu verhalten werde. Bisher hätten weder Abmahnungen, noch eine Kündigung zu korrektem Verhalten geführt. Das sei auch mit Krankheit nicht zu entschuldigen: Die Miete pünktlich zu zahlen, sei keine Leistung, die besondere Fitness erfordere. Der Mieter hätte nur einen Dauerauftrag einrichten müssen.

Mäuse im Altenteilerhaus

Vermieter wollen Schädlingsbekämpfer nicht länger finanzieren: Mietminderung

Ein Ehepaar hat ein Altenteilerhaus gemietet — so nennt man ein separates Gebäude auf einem Bauernhof, das in der Regel nach der Hofübergabe vom Austragsbauern bewohnt wird. Seit Jahren wird das Häuschen regelmäßig im Winter von einer Mäuseplage heimgesucht. Die Tiere krabbeln vor allem nachts in den Zwischendecken herum, man hört sie ständig schaben. In den Wandecken sammeln sich Flüssigkeiten.

Zunächst kümmerten sich die Landwirte und Hauseigentümer um das Problem und beauftragten einen Schädlingsbekämpfer. Doch dem Mann gelang es nicht, die Mäuse dauerhaft zu vertreiben. Im Winter kamen sie immer wieder. Mehrmals riefen die Vermieter den Kammerjäger, ohne durchschlagenden Erfolg. Dann hatten die Mieter genug und minderten die Miete um 50 Euro (6,5 Prozent der Kaltmiete).

Erfolglos klagten die Vermieter den Differenzbetrag ein. Eine Minderung in dieser Höhe sei angemessen, urteilte das Amtsgericht Neustadt/Rübenberge (40 C 330/17). Zweifellos stellten Mäuse im Haus einen Mangel der Mietsache dar. Das kontinuierliche Krabbeln und Kratzen störe die Nachtruhe. Mäuse-Urin in Decken und an Wänden führe zu Geruchsbelästigung. Exkremente in der Wohnung seien unhygienisch und könnten sogar die Gesundheit gefährden.

Die Mieter seien an der Mäuseplage ebenso wenig schuld wie die Vermieter. Dass die Eigentümer nun behaupteten, die Mieter würden häufig die Türen lange offen stehen lassen und so die Mäuse quasi "einladen", sei lebensfremd. Das Ehepaar könne die Rückkehr der Mäuse in den Wintermonaten nicht verhindern.

Vermieter müssten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten. Daher seien die Eigentümer verpflichtet, beim Auftauchen der Mäuse auf ihre Kosten einen Schädlingsbekämpfer zu beauftragen. Sie hätten diese wiederholt auftretenden Kosten durchaus auf die Mieter abwälzen können. Dazu hätten die Vermieter aber im Mietvertrag entsprechende Regelungen treffen müssen.

Kinderwagen im Hausflur

Gehbehinderte Wohnungseigentümerin muss sich mit dem "Hindernis" abfinden

Ein Ehepaar mit einem zweijährigen Kind hatte im ersten Stock einer Wohnanlage eine Wohnung gemietet. Ihren Kinderwagen "parkten" die Mieter regelmäßig im Erdgeschoss, in dem Teil des Hausflurs, der zur Kellertreppe führt. Das störte die gehbehinderte Frau X, die im Erdgeschoss wohnte.

Im Hausflur habe der Kinderwagen nichts zu suchen, meinte die Wohnungseigentümerin: Den könne die Familie ohne weiteres im Keller oder in der Garage abstellen. Sie komme an dem Gefährt kaum vorbei, wenn sie ihre Einkäufe in den Keller bringe. Es gebe keine vernünftige andere Lösung, konterten die Mieter. Außerdem habe die Eigentümergemeinschaft einstimmig beschlossen, dass sie den Kinderwagen im Hausflur abstellen dürften.

Das Amtsgericht Dortmund wies die Klage der Frau X ab (425 C 6305/17). Sie könne ihre Wohnung ohne weiteres erreichen, da stehe der Kinderwagen nicht im Weg. In den Keller werde die Eigentümerin wohl schon wegen ihres Handikaps nicht allzu oft gehen. Außerdem habe das Ehepaar angeboten, den Kinderwagen bei Bedarf wegzuschieben. Ernstzunehmende Alternativvorschläge habe Frau X ebenfalls nicht vorgetragen.

Dass die Mutter den Kinderwagen nicht täglich die steile Kellertreppe hinunter tragen könne, während das Kleinkind im Hausflur unbeaufsichtigt bleibe, verstehe sich von selbst. Den Kinderwagen ständig in die Garage zu transportieren, die zudem anderweitig genutzt werde, sei auch unzumutbar aufwendig. Da der Hausflur zum Gemeinschaftseigentum gehöre, solle sich künftig die Eigentümergemeinschaft um eine einvernehmliche Regelung bemühen.

Baum in der Loggia

Kurzartikel

Ist ein Mieter rechtskräftig dazu verurteilt worden, einen in der Loggia seiner Mietwohnung gepflanzten Ahornbaum mitsamt Erdreich und Wurzeln zu beseitigen, und lehnt dies hartnäckig ab, obwohl ihm der Vermieter obendrein zwei Mal eine Frist dafür gesetzt und im Weigerungsfall die Kündigung angedroht hat, kann der Vermieter fristlos kündigen. Eine so grobe Pflichtverletzung macht es für den Vermieter unzumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Dusche mit undichten Fugen

Mieterin muss einen Mietmangel nicht durch Mehraufwand beim Reinigen ausgleichen

Die mit Silikon gefüllten Fugen in der Dusche waren schon lange undicht. Infolgedessen lagerte sich rundherum Kalk ab und es bildete sich Schimmel — ein stetes Ärgernis für die Mieterin. Schon mehrmals hatte sie die Vermieterin schriftlich aufgefordert, die Silikonabdichtung zu erneuern.

Doch die Vermieterin vertrat den Standpunkt, der Schimmelbefall zeige nur, dass die Mieterin die Dusche nachlässig reinige. Schließlich zog die Mieterin vor Gericht, um Abhilfe durchzusetzen. Zu Recht, wie das Amtsgericht Berlin-Mitte entschied (5 C 93/16). Hier gehe es nicht um einen unsachgemäßen Umgang mit der Mietsache.

Silikonfugen würden mit der Zeit spröde und dann undicht, wie eine Bausachverständige erläutert habe. Das liege in der Natur der Sache: Solche Fugen hielten maximal acht Jahre. Sie müssten alle zwei Jahre kontrolliert und spätestens nach acht Jahren erneuert werden. Doch die Vermieterin habe die notwendigen Wartungs- und Instandsetzungsmaßnahmen unterlassen, zu denen sie verpflichtet sei.

Als Folge ihrer Nachlässigkeit hätten sich die Mängel im Bad immer weiter ausgebreitet. Die Mieterin sei nicht verpflichtet, dieses Versäumnis durch Mehraufwand beim Reinigen auszugleichen. Außerdem könne man mit Schrubben und Abwischen von Spritzwasser die durch undichte Fugen verursachte Schimmelbildung ohnehin nicht stoppen.

Wasserschaden im Keller

Ist der Keller anschließend wieder "trocken", muss der Vermieter hier nicht grundlegend sanieren

Der Wasserschaden ereignete sich im mitvermieteten Keller einer Altbauwohnung. Der Vermieter ließ das Wasser abpumpen. Anschließend wurden die Außenwände des Hauses gedämmt. Der Keller selbst wurde nicht instandgesetzt. Die Mieterin solle warten, bis die Feuchtigkeit ausgetrocknet sei, meinte der Vermieter.

Damit wollte sich die Frau jedoch nicht begnügen. Sie forderte, der Hauseigentümer müsse nun den Keller sanieren, d.h. die Folgen der Feuchtigkeitsschäden (Verfärbungen) und deren Ursache im Mauerwerk beseitigen. Dazu sei er nicht verpflichtet, urteilte jedoch das Amtsgericht Bremen (9 C 476/15).

Vermieter müssten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten, d.h. dafür sorgen, dass sie in gebrauchstauglichem Zustand sei. Ein Keller-Innenraum müsse trocken sein, damit die Mieter dort Gegenstände aufbewahren könnten. Sei das gesichert — und nur darauf komme es hier an —, habe der Vermieter seine Schuldigkeit getan.

Ob und wann er sich um das Mauerwerk kümmere, sei Sache des Eigentümers. Die Mieterin habe schließlich nicht die Bausubstanz des Hauses mit-gemietet. (Die Mieterin hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Unwirksames Mieterhöhungsverlangen?

Vermieter muss die "Spanne" der ortsüblichen Miete nicht konkret benennen, wenn sie sich aus dem Mietspiegel ergibt

Ein Berliner Vermieter wollte die Miete erhöhen. Das teilte er dem Mieter mit und fügte dem Schreiben ein Exemplar des Berliner Mietspiegels von 2015 hinzu. Der qualifizierte Mietspiegel enthält ein Raster mit Feldern, in denen Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne zugeordnet wird. Der Vermieter gab das Feld im Mietspiegel an, das seiner Ansicht nach für die Mietwohnung zutreffend war.

Der Mieter beanstandete, der Vermieter habe die konkrete Spanne nicht mitgeteilt, in der sich laut Mietspiegel die Miete für seine Wohnung bewegen müsse. Daher habe die ihm zustehende Frist zum Nachdenken über das Mieterhöhungsverlangen noch nicht begonnen. Dem widersprach das Landgericht Berlin: Zu Recht verlange der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung (63 S 55/17).

Den qualifizierten Mietspiegel hätte er dem Mieter gar nicht zusenden müssen, denn der sei allgemein zugänglich, z.B. über das Internet. Anhand des Mietspiegels könne der Mieter nachvollziehen, ob die Wohnung richtig eingeordnet sei und welche ortsübliche Vergleichsmiete sich daraus ergebe. Dazu müsse der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen nicht die konkrete Spanne der Miete beziffern.

Wenn er das Feld im Mietspiegel angebe, das seiner Meinung nach zur Wohnung passe, sei das ausreichend. Mit Hilfe dieser Information könne der Mieter ohne weiteres feststellen, ob die geforderte Miete innerhalb der Spanne liege, die der Mietspiegel für diese Wohnungskategorie vorsehe.

Gähnende Leere im Heizöltank

Auch im Sommer müssen Vermieter die Versorgung mit Warmwasser sicherstellen

Der Heizöltank im Mietshaus war leer. Mehrmals forderte eine Mieterin den Vermieter auf, für Nachschub zu sorgen. Doch der ließ sich Zeit: Hat keine Eile, dachte er, es ist ja Sommer.

Das sah die Mieterin anders: Denn mangels Heizöl fiel nicht nur die Heizung aus, sie hatte auch kein warmes Wasser mehr. Da sie gerne mal wieder duschen wollte, beantragte die Frau beim Amtsgericht eine einstweilige Verfügung gegen den Vermieter.

Daraufhin lieferte der Hauseigentümer endlich Heizöl und der wesentliche Streitpunkt war vom Tisch. Nun ging es allerdings noch um die Verfahrenskosten. Die müsse die Mieterin übernehmen, fand das Amtsgericht, denn ihr Eilantrag wäre abgelehnt worden. Begründung: Im Hochsommer stelle es keinen spürbaren Mangel dar, wenn es kein warmes Wasser gebe.

Gegen diese Entscheidung legte die Mieterin Beschwerde ein und bekam vom Landgericht Fulda Recht (5 T 200/17). Die Versorgung mit Heizung und Warmwasser gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Dafür sei der Vermieter verantwortlich. Den Ausfall von Heizung und Warmwasser durch Leerlaufen des Öltanks müsse er verhindern.

Im Hochsommer könnten Mieter vielleicht den Ausfall der Heizung eine Weile hinnehmen. Aber wegen einer Nachlässigkeit des Vermieters wochenlang auf ein Bad bzw. auf eine warme Dusche verzichten zu müssen, sei unzumutbar. Körperhygiene sei gerade im Sommer wichtig, weil man mehr schwitze.

Die Aussage des Amtsgerichts, die Frau hätte Wasser ja auch anders erhitzen können, sei abwegig. Solle sich die Mieterin etwa Duschwasser im Kochtopf warm machen? Da die Mieterin im Recht gewesen sei, müsse der Vermieter die Kosten des Eilverfahrens tragen.

Vermietetes Haus soll "umgekrempelt" werden

Mieter müssen Modernisierung, aber nicht den kompletten Umbau des Hauses dulden

Schon seit 1986 wohnt ein Berliner Ehepaar in einem Reihenhaus, das damals vom Land Berlin vermietet wurde. Vor einigen Jahren verkaufte das Land dieses Haus (neben vielen anderen) an eine Immobiliengesellschaft, die es grundlegend sanieren und umbauen wollte. Geplant waren unter anderen Dämmarbeiten an Dach und Fassaden, Austausch der Fenster und der Heizung, neue Sanitär- und Elektroanlagen und obendrein sollte der Wohnungszuschnitt verändert werden.

Anschließend sollte die Miete steigen. "Voraussichtlich" von monatlich 460 Euro auf 2.150 Euro, wie das Unternehmen mitteilte. Die Mieter weigerten sich, dem Umbau zuzustimmen, den die Immobiliengesellschaft als "Modernisierungsmaßnahme" angekündigt hatte. Der Bundesgerichtshof gab ihnen Recht (VIII ZR 28/17).

Die Maßnahmen, die im konkreten Fall geplant seien, gingen weit über eine Modernisierung hinaus. Modernisierungsarbeiten verfolgten das Ziel, den gegenwärtigen Zustand der Mietsache zu erhalten und zu verbessern. Hier solle die Mietsache so grundlegend verändert werden, dass dadurch sozusagen "etwas Neues entstehen" würde.

Das folge vor allem aus der beabsichtigten Veränderung des Grundrisses, die weitere Räume schaffen solle. Wenn Vermieter Häuser oder Wohnungen so umfangreich umbauen und sanieren wollten, dass deren Charakter vollständig verändert werde ("umkrempeln"), müssten Mieter solche Arbeiten nicht dulden.

Hohe Abfindung für Auszug

Ex-Mieter fordern trotzdem Schadenersatz wegen angeblich vorgetäuschten Eigenbedarfs

Fast 30 Jahre hatte das Ehepaar in einer 97 Quadratmeter großen Wohnung in München gewohnt und dafür in den letzten Jahren 913 Euro Kaltmiete gezahlt. Im Januar 2016 kaufte Herr S die Eigentumswohnung. Mit dem neuen Vermieter schloss das Ehepaar eine "Vereinbarung über die Aufhebung und Beendigung des Mietverhältnisses". Bis zum Jahresende sollten die Mieter ausziehen — dafür winkte ihnen eine Abfindung von 15.000 Euro.

Schon am 29.11.2016 gab das Ehepaar die Mietsache zurück und zog nach Augsburg. Der Zeitgewinn von einem Monat war S weitere 6.000 Euro wert. Er erhöhte die Abfindung um diesen Betrag und verkaufte Anfang 2017 die unvermietete Wohnung weiter. Nun fochten die ehemaligen Mieter die Aufhebungsvereinbarung an: Sie hätten ihr nur zugestimmt, weil Herr S Anfang 2016 Eigenbedarf für seinen Vater angemeldet habe, der nach München zurückziehen wolle. Offenkundig sei das nur vorgetäuscht gewesen.

Das Ehepaar meinte, Herr S schulde ihm Schadenersatz: nämlich die Differenz zwischen der früheren Kaltmiete und der Miete, die es für eine vergleichbare Münchner Wohnung heute zahlen müsste. Berechnet auf zehn Jahre kamen die Ex-Mieter auf eine Summe von über 100.000 Euro. Lächerlich fand Herr S diese Forderung: Die Eheleute hätten das Mietverhältnis aus freien Stücken beendet. Er habe zwar mal erwähnt, eventuell würde sein Vater einziehen. Aber eine Eigenbedarfskündigung habe er nie erwogen oder angekündigt.

Das Amtsgericht München gab ihm Recht und wies die Klage auf Schadenersatz ab (432 C 1222/18). Dass der Vermieter Eigenbedarf vorgetäuscht habe, hätten die ehemaligen Mieter nicht belegt. Dafür gebe es weder neutrale Zeugen, noch andere Beweismittel. Außerdem setze Schadenersatz einen Vermögensschaden voraus. Den Mietern sei aber durch die Auflösung des Mietvertrags kein finanzieller Schaden entstanden, im Gegenteil: Sie hätten davon erheblich profitiert.

Weil er die Wohnung unvermietet besser verkaufen konnte, habe Herr S den Mietern eine sehr großzügige Abstandszahlung von 17 Monatsmieten angeboten. Darüber hinaus habe der Vermieter auf Schönheitsreparaturen verzichtet und die Kaution sehr schnell zurückgezahlt. Dass die Eheleute nun — wenn sie in München wieder eine Wohnung mieten würden, was gar nicht beabsichtigt sei —, mehr Miete zahlen müssten, stelle keinen finanziellen Verlust dar.

Das Ehepaar beklage, nun nicht mehr in München zu wohnen. Dieser Umstand stelle jedoch auch keinen Vermögensschaden dar. Indem sie mit dem Vermieter eine erhebliche Abfindung vereinbarten, hätten die Mieter auf Ausgleichsansprüche verzichtet. Die Vereinbarung drücke den Willen beider Parteien aus, alle gegenseitigen Ansprüche zu regeln und Streit zu vermeiden.