Wohnen und Miete

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Videokamera überwacht Hausflur

Behinderte Mieterin fühlt sich so sicherer, andere Hausbewohner fühlen sich beobachtet

Ein älteres Ehepaar bewohnt eine Erdgeschosswohnung. Die Frau ist auf einen Rollstuhl angewiesen und kann sich in der Wohnung nur mühsam mit einer Gehhilfe bewegen. Außerdem ist sie derart sehbehindert, dass sie nur mit einer Spezialbrille sehen kann. Um kontrollieren zu können, wer vor der Wohnungstür steht, ließ die Behinderte im Hausflur eine Videokamera installieren.

Wegen der Videokamera beschwerten sich einige Mitmieter. Daraufhin verlangte der Vermieter von der behinderten Frau, die Kamera zu entfernen: Man müsse eine permanente Überwachung der Geschehnisse im Hausflur befürchten. Das Amtsgericht Köln konnte die Sorge der Mitmieter nicht verstehen (208 C 57/94).

Zwar dürften Mieter - vor allem außerhalb der Mietwohnung - nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters Veränderungen vornehmen. Der Vermieter könne der Mieterin aber nicht ohne guten Grund Einrichtungen verbieten, die ihr das Leben in der Mietwohnung erheblich angenehmer gestalteten und ihn kaum beeinträchtigten.

Dass speziell die Videokamera den Vermieter oder die Mitmieter in ihrer Privatsphäre verletze, sei nicht festzustellen, so das Amtsgericht. Unabhängig von der Videokamera sei nämlich in der Wohnungstür schon ein Spion eingebaut, durch den die Mieter der Erdgeschosswohnung einen Bereich des Hausflurs überblicken könnten. Die von den Mitmietern befürchtete Kontrolle sei auch ohne Videokamera möglich. Die Kamera sei aber nicht zu diesem Zweck installiert worden, sondern um der behinderten Frau das Erkennen der Besucher zu erleichtern.

Kündigungsgrund Tauben

Kurzartikel

Legt eine Mieterin auf ihrem Balkon immer wieder Futter für Stadttauben aus, rechtfertigt dieses Fehlverhalten eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Mieterin Verbote und eine Abmahnung des Vermieters sowie zahlreiche Beschwerden der Hausbewohner über Taubenkot und Lärmbelästigung über lange Zeit beharrlich ignoriert hat.

Mieter muss Breitbandkabelanschluss akzeptieren

Kurzartikel

Werden in einem Mietshaus Breitbandkabelanschlüsse in den Wohnungen installiert, müssen Mieter dies dulden. Die Vermieterin kann auch die Kabelgebühren mit den Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Das gilt selbst dann, wenn sie kein Kabelfernsehen wünschen oder gar nicht fernsehen.

Kautionsrückzahlung

Kurzartikel

Nach dem Ende eines Mietverhältnisses muss der Ex-Mieter auf die Herausgabe der Kaution warten, bis alle Forderungen aus dem Mietverhältnis geklärt sind und dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen. Streiten die Parteien nach dem Auszug des Mieters noch über eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung vom Vorjahr, muss der Vermieter die Kaution noch nicht zurückzahlen.

Fensterleisten durchbohrt

Wenn Bohrlöcher die Bausubstanz verletzen, ist das kein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache

Der Mieter hatte von einer Fachfirma an vier Wohnungsfenstern Plissees montieren lassen. Um sie zu befestigen, wurden in die Glasleisten aller Fenster je vier Löcher mit einem Durchmesser von 3-4 Millimetern gebohrt. Als das Mietverhältnis beendet war, forderte der Vermieter den Mann auf, die Leisten auszutauschen.

Da sich der Mieter weigerte, gab der Vermieter die Reparatur selbst in Auftrag. Dem Mieter teilte er mit, er werde die Reparaturkosten von 382 Euro mit der Kaution verrechnen. Vergeblich zog der Mieter vor Gericht und verlangte das als Mietsicherheit hinterlegte Sparguthaben zurück.

Das stehe ihm nicht mehr zu, entschied das Amtsgericht Witten: Der Vermieter dürfe seinen Anspruch auf Schadenersatz damit verrechnen (2 C 684/17). Gewöhnliche Dübellöcher in den Wänden gehörten zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache, sofern sich ihre Zahl in Grenzen halte. Jeder Bewohner habe das Recht, Sachen an der Wand zu befestigen.

Bohrungen in die Glasleisten beschädigten jedoch die Fenster. Diese Löcher an sensiblen Stellen könnten nicht ohne weiteres wieder verschlossen werden. Das stelle keinen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache mehr dar: Wenn Mieter die Bausubstanz verletzten, seien sie zu Schadenersatz verpflichtet.

Markise am Balkon mit-vermietet

Entfernt die Vermieterin wegen Bauarbeiten eine Markise, muss sie danach wieder montiert werden

Ein Ehepaar mietete in Nürnberg eine Wohnung. Als es vor Vertragsschluss die Wohnung besichtigt hatte, hatte ihm der Balkon mit einer Markise als Sonnenschutz besonders gefallen. Die Markise hatte der Vormieter dort angebracht und beim Auszug zurückgelassen. Die Vermieterin bestand auf einem Zusatz im Mietvertrag, der besagte, dass sie für die Markise keine Reparaturkosten übernehmen werde.

Ein Jahr später ließ die Hauseigentümerin die Außenfassade des Gebäudes sanieren. Während der Arbeiten musste die Markise abgenommen werden. Als sie beendet waren, wollte die Vermieterin den Sonnenschutz nicht wieder anbringen. Begründung: Den habe der vorherige Mieter da montiert und sie müsse laut Mietvertrag die Markise nicht reparieren.

Doch die Mieter forderten den Sonnenschutz zurück — zu Recht, wie das Amtsgericht Nürnberg entschied (29 C 4898/15). Das Ehepaar verlange von der Vermieterin keine Reparatur, die vertraglich ausgeschlossen sei. Sie solle die Markise lediglich wieder montieren lassen. Die Markise gehöre nun als fester Bestandteil des Gebäudes der Hauseigentümerin und die Mieter hätten sie mit-gemietet.

Der Sonnenschutz sei Teil des Mietvertrags, weil er bei der Wohnungsbesichtigung vorhanden war. Mietinteressenten dürften davon ausgehen, dass alle Gegenstände in der Wohnung mit-vermietet werden, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter stammten oder vom früheren Bewohner. Wenn Vermieter Gegenstände davon ausnehmen möchten, stehe ihnen das frei. Sie müssten dann allerdings die neuen Mieter ausdrücklich darauf hinweisen, was dem Vormieter gehöre und nicht vom Mietvertrag umfasst sei.

Zwangsräumung vor Ende des Schuljahres

Gericht stoppt die Räumung: "Sittenwidrige Härte" für eine sechsköpfige Familie

Gerichte können eine Zwangsräumung aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn deren Vollzug "wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist" (§ 765a ZPO). Auf diesen Paragraphen berief sich eine Familie mit vier minderjährigen Kindern im Alter von 16, 14, 10 und 4 Jahren.

Ein Amtsrichter hatte sie verurteilt, das gemietete Haus zu räumen - dabei baute die Familie gerade ein Eigenheim, das schon vier Monate später bezugsfertig sein sollte. Trotzdem lehnte es der Richter ab, die Räumungsfrist um diese vier Monate zu verlängern. Das Oberlandesgericht Köln half der Familie (2 W 96/95).

Während der Übergangszeit in ein Obdachlosenheim zu ziehen, sei für die Eltern mit vier minderjährigen Kindern nicht zumutbar. Das bedeutete einen doppelten Umzug innerhalb weniger Monate. Schul- und Kindergartenbesuch würden kurz vor Ende des Schuljahres besonders erschwert, da die Obdachlosenunterkunft in einem anderen Stadtteil liege. Bis das neue Haus fertig sei, dürfe die Familie im gemieteten Haus wohnen bleiben.

Rollo kracht zu Boden

Mieterin erschrickt und stürzt eine Treppe hinunter: Haftet dafür der Vermieter?

Eine Frau hatte eine Doppelhaushälfte mit Garten gemietet. Kurz nach dem Einzug teilte sie dem Vermieter mit, ein Rollo im Wohnzimmer sei extrem "schwergängig". Er werde sich beizeiten um das Problem kümmern, versprach er. Zwei Wochen später stürzte die Mieterin auf der Treppe, die von der Terrasse in den hinteren Garten führt. Dafür machte sie den Vermieter verantwortlich, weil er den Rollladen nicht sofort hatte reparieren lassen.

Den Vorfall schilderte die Frau so: Das Rollo sei plötzlich aus 2,20 Metern Höhe mit einem Riesenkrach heruntergefallen. Der Krach habe sie so erschreckt, dass sie das Gleichgewicht verlor. Bei dem Versuch, sich mit der rechten Hand festzuhalten, habe sie sich am Handgelenk verletzt. Deshalb müsse der Vermieter die dringend erforderlichen Kosten für eine Haushaltshilfe ersetzen und obendrein 10.000 Euro Schmerzensgeld zahlen.

Darauf hätte die Mieterin nur Anspruch, wenn es einen direkten Zusammenhang zwischen ihrer Verletzung und dem Mangel der Mietsache gäbe, erklärte das Landgericht Nürnberg-Fürth (7 S 5872/17). So ein Zusammenhang sei aber nicht ersichtlich. Daher könne es offen bleiben, ob der Vermieter seine Instandsetzungspflichten verletzte, weil er nicht unverzüglich einen Reparaturauftrag für das Rollo erteilte. Denn der Unfall der Mieterin habe nichts damit zu tun.

Nicht das defekte Rollo habe ihre Verletzung verursacht — die sei vielmehr auf ihre eigene Reaktion auf den lauten Aufprall zurückzuführen. Plötzliche, laute Geräusche gebe es im Alltag immer und überall. Dabei zu erschrecken und mit unwillkürlichen Bewegungen zu reagieren, gehöre zum Alltagsrisiko jedes Menschen. Anders wäre der Fall zu beurteilen, wenn die Mieterin direkt unter dem Rollladen gestanden hätte und von ihm getroffen worden wäre. Oder wenn sie sich bei einem dadurch ausgelösten Sturz verletzt hätte.

Dreijähriger setzt Bad unter Wasser

Haften die Eltern wegen Verletzung der Aufsichtspflicht für den Wasserschaden?

Die Mutter hatte ihren dreieinhalb Jahre alten Sohn gegen 19 Uhr ins Bett gebracht — mit einem Hörspiel zum Einschlafen. Ohne dass es die Eltern merkten, stand der Kleine etwas später wieder auf und ging zur Toilette. Dabei benutzte er Unmengen an Toilettenpapier, so dass der Abfluss verstopfte. Zudem floss ununterbrochen Wasser nach, als das Kind schon wieder im Bett war. Denn der Spülknopf verhakte sich leicht, wenn man ihn nicht richtig bediente.

Wasser überschwemmte das Badezimmer und tropfte schließlich in die darunter liegende Wohnung. Die Gebäudeversicherung des Vermieters kam für die Reparatur des Wasserschadens auf. Sie zahlte dafür über 15.000 Euro und forderte anschließend Ersatz von den Eltern (bzw. von deren Haftpflichtversicherung): Die Eltern seien für den Schaden verantwortlich, weil sie ihre Aufsichtspflicht verletzt hätten.

Diesen Vorwurf konnte das Oberlandesgericht Düsseldorf nicht nachvollziehen (I-4 U 15/18). In einer geschlossenen Wohnung müssten Eltern einen Dreijährigen nicht ständig beobachten. Das gelte erst recht, wenn das Kind schon im Bett sei. Wenn sich Eltern in Hörweite eines Kleinkindes aufhielten, reiche das völlig aus. Einen nächtlichen Gang des Kindes zur Toilette zu überhören, sei kein grob fahrlässiges Verhalten.

Bei Kindern lückenlose Kontrolle zu fordern, sei ohnehin verkehrt: Denn zu einer vernünftigen Entwicklung gehörten auch Lernprozesse im Umgang mit Gefahren. Dass der Spülknopf der Toilette nicht immer gut funktionierte, ändere an dieser Bewertung nichts. Ein Dreijähriger müsse es lernen, mit der heimischen Toilette umzugehen. Normalerweise entstehe auch kein Wasserschaden (außer höherer Wasserverbrauch), wenn sich ein Spülknopf verhake.

Aus diesem Mangel sei jedenfalls keine Pflicht für die Eltern abzuleiten, die Toilette ständig zu kontrollieren bzw. den Jungen jedes Mal auf die Toilette zu begleiten. So eine Überwachung würde dem Entwicklungsstand eines dreieinhalb Jahre alten Kindes nicht gerecht. Da keine Pflichtverletzung vorliege, müssten die Eltern nicht für den Schaden geradestehen.

Vorzeitiger Auszug der Mieter

Vermieter kann bei grundloser Kündigung auf Mietzahlung bestehen

Bei Mietverträgen mit fester Dauer kommt es immer wieder vor, dass die Bewohner vorzeitig ausziehen wollen. Das Oberlandesgericht Hamm wies darauf hin, dass das nicht so ohne weiteres möglich ist.

Die Mieter hatten fristlos gekündigt und dies mit Lärmbelästigungen durch andere Hausbewohner begründet. Nach dem Auszug des Ehepaares ließ der Vermieter die Räume vorübergehend leer stehen und verklagte die Mieter auf Zahlung der Miete. Das Ehepaar konnte die Lärmbelästigung nicht beweisen. Deshalb änderten die Mieter ihre Argumentation und behaupteten, es sei treuwidrig, eine Wohnung bei der gegenwärtigen Lage auf dem Wohnungsmarkt leer stehen zu lassen. Also müssten sie nun keine Miete mehr zahlen.

Das Oberlandesgericht Hamm entschied jedoch anders (30 REMiet 1/95). Gerade angesichts der großen Nachfrage nach Wohnraum hätte das Ehepaar dem Vermieter leicht einen geeigneten Ersatzmieter präsentieren können. Auch das "soziale Mietrecht" stehe dem nicht entgegen: Es solle die Bewohner gegen Kündigungen und Mieterhöhungen schützen. Die vorzeitige Lösung eines befristeten Mietvertrags habe damit nichts zu tun. Der Vermieter habe Anspruch auf die geforderte Mietnachzahlung.

Gartenpflege gehört zu den Betriebskosten

Kurzartikel

Kosten der Gartenpflege gehören grundsätzlich zu den Betriebskosten, die der Vermieter auf die Mieter umlegen kann. Das gilt nur in Ausnahmefällen nicht, wenn der Vermieter die Gartenfläche auch Dritten zugänglich macht und Mieter von ihr nicht mehr profitieren als Fremde. Exklusive Gartennutzung ist für die Umlage aber keine notwendige Voraussetzung: Wenn alle Bewohner eines Hauses (im konkreten Fall: Mieter und Eigentümer) einen Garten gleichberechtigt nutzen können, müssen sich die Mieter an den Kosten beteiligen.

"Kleinreparaturklausel" im Mietvertrag

Ein Höchstbetrag von 120 Euro für eine vom Mieter zu zahlende Reparatur ist zulässig

Vermieter dürfen die Kosten kleiner Reparaturen vertraglich auf die Mieter abwälzen — allerdings nicht unbegrenzt. Als Richtschnur gilt: Die gesamten Reparaturkosten in einem Jahr sollten sechs Prozent der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigen.

Außerdem muss sich die einschlägige Klausel im Mietvertrag ("Kleinreparaturklausel") auf die Reparatur von Sachen beschränken, auf die Mieter direkt zugreifen können und die sie häufig benutzen (wie z.B. Lichtschalter). Ist die "Kleinreparaturklausel" unwirksam, müssen Mieter für Reparaturen gar nicht zahlen.

Darauf hofften Berliner Mieter, von denen der Vermieter 50 Euro für die Reparatur des Kaltwasserabsperrhahns kassieren wollte. Die Klausel im Mietvertrag sei unwirksam, meinten sie, weil sie ihnen (maximal) 120 Euro für jede Kleinreparatur aufbürde. Dieser Betrag sei unangemessen hoch, da könne von "Kleinreparatur" nicht mehr die Rede sein.

Doch das Amtsgericht Berlin-Schöneberg entschied den Streit zu Gunsten des Vermieters (106 C 46/17). Die Klausel sei wirksam, erklärte das Gericht. Eine vertragliche Obergrenze von 120 Euro pro Reparatur sei noch akzeptabel. Der Austausch eines Kaltwasserabsperrhahns sei der typische Fall einer Kleinreparatur. Kaltwasserhähne gehörten zu den Teilen der Mietsache, auf die (nur) die Mieter Zugriff hätten. Daher verlange der Vermieter zu Recht Ersatz für die Reparaturkosten.

Keine Ablöse für die Küche

Nachmieter nützt gerissen die wesentliche Klausel im Ablösevertrag und zahlt nichts

Frau X hatte ihre Wohnung in der Münchner Maxvorstadt zum 31. Mai 2017 gekündigt. Mietinteressent Y vereinbarte mit ihr schriftlich, dass er für 3.000 Euro Küchenmöbel, Spülmaschine und Lampen übernehmen werde. Die Abrede war ausdrücklich an die Bedingung geknüpft, dass ein Mietvertrag zwischen dem Mietinteressenten und dem Wohnungseigentümer zustande kam.

Kaum war Frau X umgezogen, schrieb ihr Herr Y, er sei an der Küche nicht mehr interessiert. Höchstens 500 Euro würde er zahlen. Nachmieter wurde er allerdings nicht selbst. Stattdessen unterschrieb seine Mutter den Mietvertrag. Doch die Wohnung bezog Y mit seiner Freundin.

Frau X pochte auf den Ablösevertrag: Y schulde ihr den vereinbarten Betrag, weil er in der Wohnung lebe. Auf seine formale Stellung als Mieter komme es nicht an. Die Küche sei fast neuwertig und "das Geld wert". Dem widersprach der neue Bewohner: Der Kaufpreis übersteige bei weitem den Wert der Gegenstände. Letztlich habe die Vormieterin rechtswidrig eine verdeckte Provision dafür kassieren wollen, dass sie ihm die Adresse des Vermieters mitteilte.

Zu Recht weigere sich der Nachmieter, die Ablöse zu zahlen, entschied das Amtsgericht München (414 C 11528/17). Herr Y habe die im Vertrag benannten Gegenstände nur unter der Bedingung erwerben wollen, dass er Mieter der Wohnung werden würde. Diese Bedingung sei nicht eingetreten. Den Mietvertrag für die vorher von Frau X bewohnte Wohnung habe die Mutter unterzeichnet.

Der Amtsrichter fand es auch nachvollziehbar, dass der Mietinteressent die Ablöse nur unter der Bedingung zahlen wollte, dass er im Mietvertrag die Stellung eines Vertragspartners einnahm. Daher komme es hier nicht mehr auf die Frage an, so das Gericht, ob die fraglichen Gegenstände wirklich 3.000 Euro wert waren und ob Frau X tatsächlich eine verdeckte Provision kassieren wollte.

Lift mit mäßigem Nutzen

Kurzartikel

Wird in einem Mietshaus ein Aufzug eingebaut, verbessert das im Prinzip den Wohnwert und rechtfertigt eine Mieterhöhung. Das gilt jedoch nicht für eine Mietwohnung, auf deren Etage der Fahrstuhl nicht hält. Wenn der Mieter mit dem Lift seine Wohnung nicht besser oder schneller erreicht, bringt er ihm keinen Vorteil.

Mieter wegen Zahlungsverzugs abgemahnt

Kurzartikel

Mit einer befristeten Abmahnung verzichtet der Vermieter auf sein Recht, aus dem in der Abmahnung gerügten Grund zu kündigen. Mahnt der Vermieter den Mieter wegen Zahlungsverzugs ab und setzt ihm für die Zahlung eine Frist, darf er ihm daher vor deren Ablauf nicht wegen Zahlungsverzugs kündigen.

Wegen Wasserschadens gekündigt

Kurzartikel

Verursacht ein Mieter fahrlässig einen erheblichen Wasserschaden und meldet ihn der Vermieterin verspätet, rechtfertigt dieses Fehlverhalten keine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung. Das gilt jedenfalls dann, wenn das langjährige Mietverhältnis bis dahin ohne Probleme verlief und die Versicherung des Mieters den Schaden reguliert hat.

Eigentumswohnung an Prostituierte vermietet

WEG-Verwalter kann vom Eigentümer verlangen, der Mieterin zu kündigen

Der Eigentümer einer Wohnung vermietete diese an eine Prostituierte, die für ihre Dienste in Zeitungsanzeigen unter Angabe ihrer vollen Adresse warb. Dagegen wandten sich die übrigen Eigentümer der Wohnanlage und begründeten dies so: Gemäß der geltenden Gemeinschaftsordnung dürfe in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters der Wohnanlage ein Gewerbe ausgeübt werden. Im Normalfall sei er dazu verpflichtet.

Wenn ein Gewerbe die übrigen Wohnungseigentümer aber unzumutbar beeinträchtige, könne der Verwalter sein Einverständnis verweigern. So sah es auch der Verwalter selbst. Er verlangte vom betroffenen Eigentümer, der Mieterin zu kündigen. Der Vermieter meinte dagegen, seine Mieterin übe die Prostitution ausschließlich tagsüber aus und empfange höchstens drei Besucher täglich; dadurch werde niemand gestört.

Doch das Bayerische Oberste Landesgericht bestätigte die Ansicht des Verwalters, dass die Ausübung der Prostitution die anderen Eigentümer unzumutbar beeinträchtige (2Z BR 40/95). Die Prostituierte werbe in der Abendzeitung unter Angabe der vollen Adresse. Damit sei die Gefahr gegeben, dass der Wert der Eigentumswohnungen in dieser Wohnanlage beträchtlich sinke. Dieses Risiko sei allein schon Grund genug, die Ausübung der Prostitution in der Wohnanlage nicht zu dulden. Das Verlangen nach Kündigung sei rechtens.

Kostenexplosion bei den Nebenkosten

Vermieterin musste neue Dienstleister verpflichten: Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit?

Nach der Betriebskostenabrechnung für 2012 kündigte die Dienstleistungsfirma, die sich um ein Mietshaus in Berlin-Charlottenburg gekümmert hatte. Die Hauseigentümerin musste für Winterdienst, Gartenpflege und Hausmeisterarbeiten neue Leute suchen.

Danach schnellten die Betriebskosten in die Höhe. Bei der Abrechnung für 2013 lagen die Kosten für den Winterdienst um 57 %, die Kosten der Gartenpflege um 165 % und die Hauswartkosten um 160 % über den Kosten des Vorjahres. In den folgenden zwei Jahren ergaben sich ebenfalls beträchtliche Steigerungen.

Eine Mieterin weigerte sich, die Kosten zu begleichen. Ihrer Ansicht nach waren sie überhöht und entsprachen nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Den Rechtsstreit entschied das Amtsgericht Charlottenburg zu Gunsten der Mieterin (210 C 387/16). Im Prinzip müssten zwar die Mieter ihre Einwände beweisen, wenn sie die Betriebskosten für überhöht hielten, betonte das Gericht.

Doch bei einem krassen Preisanstieg — mehr als 50 Prozent im Vergleich zum Vorjahr — müsse umgekehrt der Vermieter belegen, dass die Kosten dem Wirtschaftlichkeitsgebot gerecht werden. Im konkreten Fall habe aber die Hauseigentümerin weder Preisangebote anderer Firmen, noch ihre Ausschreibung vorgelegt. Auf diese Weise sei es nicht nachprüfbar, ob und wie sie sich darum bemüht habe, die Kostensteigerung zu begrenzen.

Da die Vermieterin somit die Wirtschaftlichkeit der Betriebskosten nicht belegt habe, könne die Mieterin Schadenersatz für zu viel gezahlte Nebenkosten verlangen. Die Höhe des Betrags habe das Gericht mangels konkreter Angaben der Vermieterin schätzen müssen. Dabei habe man sich am Berliner Betriebskostenspiegel orientiert.

Die angemessenen Beträge seien allerdings nicht, wie die Mieterin meine, anhand der Betriebskosten von 2012 zu berechnen — gemäß dem Vertrag mit dem ehemaligen Dienstleister. Das wäre nur korrekt, wenn die Vermieterin diesen Vertrag selbst gekündigt hätte. Da sie aber nach der Kündigung der Firma gezwungen gewesen sei, die Aufträge neu zu vergeben, müssten die Mieter moderate Preissteigerungen hinnehmen.

Renovieren vor dem Auszug?

"Der Mieter hat die Mieträume in sauberem und renoviertem Zustand" zurückzugeben

Nachdem das Mietverhältnis beendet war, kam es zum Streit: Der Vermieter forderte vom Mieter Schadenersatz, weil er keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hatte. Diese Forderung stützte der Vermieter auf eine (im Vertragsformular vorgegebene) Klausel im Mietvertrag: "Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume in sauberem und renoviertem Zustand und mit allen … Schlüsseln zurückzugeben …".

Das Landgericht Berlin erklärte die Regelung für unwirksam und wies die Zahlungsklage des Vermieters ab (65 S 338/16). Die Klausel erwecke beim Mieter den Eindruck, als müsse er die Wohnung vor dem Auszug auf jeden Fall renovieren — und zwar unabhängig von ihrem Zustand, also vom Grad der Abnutzung. Dieses Verständnis der Vertragsklausel sei jedenfalls aus Sicht eines durchschnittlich informierten Mieters naheliegend.

Lege man die Klausel daher so aus, werde hier der Mieter vertraglich zur Endrenovierung verpflichtet und gleichzeitig dazu, laufende Schönheitsreparaturen durchzuführen. Diese Kombination benachteilige den Mieter unangemessen.

Auch wenn es zulässig sei, die laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen, seien die beiden Formularklauseln zusammen genommen unwirksam. Da sie zusammen gehörten, sei wegen der unwirksamen Endrenovierungsklausel auch die Klausel unzulässig, die dem Mieter Schönheitsreparaturen aufbürde.

Berliner Baustellen

Manchmal müssen Mieter und Vermieter Baulärm gleichermaßen als ortsüblich hinnehmen

In Berlin wird bekanntlich viel gebaut. Neben einem Mietshaus wurde 2015 ein eingeschossiges Gebäude abgerissen. Hier sollte eine Wohnanlage mit 78 Einheiten entstehen. Auf einer benachbarten Freifläche wurden 250 Wohneinheiten gebaut. Wegen des Lärms der beiden Baustellen kürzte ein Mieter die Miete.

Damit war der Hauseigentümer nicht einverstanden. In Berlin sei auf Freiflächen immer mit Bautätigkeit zu rechnen, erklärte er. Darauf habe er als Vermieter überhaupt keinen Einfluss. Er müsse die Baustelle und die damit verbundenen Unannehmlichkeiten ebenso entschädigungslos hinnehmen wie die Mieter.

Auch das Amtsgericht Köpenick hielt die Mietminderung in diesem Fall für unzulässig (7 C 391/16). Anders wäre der Streit zu beurteilen, wenn die Beteiligten im Mietvertrag vereinbart hätten, dass der bei Vertragsschluss bestehende "Immissionsstandard" (d.h. der Lärmpegel) fortdauern sollte. Dann wäre der Baulärm als Mietmangel anzusehen. Eine so genannte Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf Lärmgrenzen sei hier aber nicht getroffen worden.

Ohne so eine Vereinbarung übernehme der Vermieter keine Gewähr dafür, dass das Wohnumfeld so bleibe wie zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. In der Regel stelle es keinen Mietmangel dar, wenn sich während der Mietzeit durch eine Baustelle der Lärmpegel erhöhe — in Berlin müssten jedenfalls auch Vermieter diese Situation als ortsüblich dulden. Das Mietshaus befinde sich in einer Lage, in der man jederzeit mit einer nachteiligen Änderung des Wohnumfelds rechnen musste.