Wohnen und Miete

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Beim Auszug Gemeinschaftseigentum beschädigt

Kurzartikel

Beschädigen die Mitarbeiter des Umzugsunternehmens beim Auszug einer Mieterin das Treppenhaus einer Wohnanlage, darf der Vermieter und Wohnungseigentümer den Schaden nicht mit der von der Mieterin hinterlegten Kaution verrechnen. Anspruch auf Schadenersatz von der Mieterin hat in diesem Fall nur die Eigentümergemeinschaft, weil das Treppenhaus zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Mieter erleiden Rauchgasvergiftung

Heizungs-Abgase zogen nach provisorischem Umbau nicht mehr ab: Dafür haftet der Architekt als Bauaufsicht

Mieter eines Reihenhauses landeten mit Rauchgasvergiftung im Krankenhaus. Was war passiert? In einer Siedlung wurden zwölf Reihenhäuser saniert und umgebaut, dabei sollten Kamine zurückgebaut werden. Der den Umbau planende Architekt hatte zugleich die Bauaufsicht übernommen. Die Häuser wurde mit Gasthermen geheizt, deren Abgase bisher über die funktionierenden Kaminzüge abzogen.

Der Architekt wies den Bauunternehmer an, während der Arbeiten provisorische Ableitungen für die Abgase zu schaffen. In einem Haus verstopften die Bauarbeiter jedoch nur den Kaminzug mit Mineralwolle. Vielleicht dachten sie leichtsinnigerweise, Ende Mai/Anfang Juni werde schon niemand heizen …

Elf Tage später stellten jedoch die Mieter dieses Hauses die Heizung an. Da die Abgase durch den verschlossenen Kaminzug nicht abzogen, stieg in der Raumluft die Konzentration von Kohlenmonoxid an, bis die Mieter erkrankten.

Vom Architekten verlangten sie Schadensatz: Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Köln (7 U 117/20). Die beim Betrieb der Gastherme anfallenden Abgase seien bisher über die Kamine abgeleitet worden — in dieses System habe der Architekt mit seinen Planungen und Maßnahmen eingegriffen und angeordnet, ein Provisorium einzurichten. Angesichts der damit verbundenen Gefahr für die Mieter der Auftraggeberin hätte er sich vergewissern müssen, ob die provisorischen Ableitungsmaßnahmen auch richtig ausgeführt wurden.

Schließlich sei er auch für die Bauüberwachung zuständig gewesen. Das Funktionieren der Provisorien hätte der Architekt regelmäßig kontrollieren müssen. Abgase stellten ein Risiko dar. Da könne sich der Architekt nicht einfach darauf berufen, dass er doch mit einem zuverlässigen Bauunternehmer kooperierte, der regelmäßig für die Wohnungsbaugesellschaft Aufträge ausführe. Die provisorische Ableitung von zwölf Kaminzügen vor Ort zu überprüfen, sei für die Bauaufsicht weder zeitlich, noch technisch unzumutbar gewesen.

Angst vor Corona: Mieter lässt niemand "rein"

Kurzartikel

Sind notwendige Arbeiten auszuführen, müssen Mieter dem Vermieter bzw. dessen Handwerkern Zutritt zur Wohnung gewähren. Verhindert ein 74-jähriger Mieter aus Angst vor einer Corona-Infektion mehrmals den Einbau von Rauchwarnmeldern und den Austausch von Heizkostenverteilern, rechtfertigt dieses Verhalten eine fristlose Kündigung. Solche Arbeiten sind in seinem eigenen Interesse erforderlich und auch zumutbar, da sie unter Einhaltung der nötigen Hygienemaßnahmen durchgeführt werden können.

Kinderspiel oder Lärmbelästigung?

Die Anwesenheit von Kindern beweist nicht, dass Ruhestörungen nur von ihnen ausgehen

Nachbarn hatten sich immer wieder bei der Vermieterin über die Wohngemeinschaft im Mietshaus beschwert. Sie schilderten, dass in der Wohnung ständig Remmidemmi herrsche: Türenschlagen, Schreien und Poltern, Herumrücken von Möbeln — und das manchmal sogar bis Mitternacht. Eine Mutter mit zwei Kindern und ein Paar lebten in der betreffenden Wohnung in Köln. Schließlich kündigte die Vermieterin der Wohngemeinschaft fristlos wegen permanenter Ruhestörung.

Ihre Räumungsklage scheiterte jedoch zunächst. Was genau in der Wohnung passiert sei, habe die Vermieterin nicht dargelegt, kritisierte das Landgericht Köln. Da aber Kinder in den Räumen wohnten, müsse man zu Gunsten der Mieter von der Annahme ausgehen, dass diese öfter spielten. Kinderlärm sei von den Nachbarn als unvermeidlich hinzunehmen. Die Vermieterin legte gegen das Urteil Revision ein.

Beim Bundesgerichtshof erreichte sie zumindest einen Teilerfolg (VIII ZR 134/20). Das Landgericht hätte nicht einfach von zu akzeptierendem Kinderlärm ausgehen dürfen, beanstandeten die Bundesrichter: Das stehe überhaupt nicht fest.

Die Vermieterin habe ihre Klage ausreichend begründet, indem sie den Lärm genau beschrieben habe (Zeitpunkte, Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit). Diese Beschreibung habe sie mit einem detaillierten Lärmprotokoll untermauert, das über eine längere Zeit hinweg angefertigt worden sei.

Das müsse für ein Gericht Grund genug sein, die Nachbarn als Zeugen zu befragen. Die Klage abzuweisen, ohne dem nachzugehen, verletze den Anspruch der Vermieterin auf rechtliches Gehör. Konkreter als mit einer Beschreibung und einem Lärmprotokoll könne sie nicht darstellen, "was genau" in der Wohnung passiert sei — schließlich habe sie in die vermieteten Räume keinen Einblick. Die Vermieterin müsse in der Klagebegründung nicht die konkrete Person des Ruhestörers benennen. Das Landgericht müsse sich mit dem Rechtsstreit noch einmal befassen.

Mieterin soll Keller renovieren

Kurzartikel

Ist eine Mieterin laut Mietvertrag verpflichtet, am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen, umfasst diese Pflicht nicht den Kellerraum. Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich nur Arbeiten in der Wohnung. Das gilt auch dann, wenn der Kellerraum mitvermietet wurde. Anders liegt der Fall nur, wenn in einem Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, dass beim Auszug auch der Kellerraum renoviert werden muss.

Eigentumswohnung gegen Pflegeversprechen

Die Absicht, Angehörige im Haus zu pflegen, rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung

Einem Münchner Ehepaar gehörten zwei Eigentumswohnungen in einem Haus. In einer Wohnung lebten die über 80 Jahre alten Eheleute selbst, eine 77 qm große 3-Zimmer-Wohnung hatten sie vermietet. Das Eigentum an der vermieteten Wohnung übertrugen sie im Sommer 2020 einer Großnichte — gegen die Zahlung einer monatlichen Leibrente von 800 Euro und das Versprechen, die Senioren künftig bei Einkäufen und Arztbesuchen zu unterstützen und sie im Bedarfsfall zu pflegen.

Im Oktober 2020 kündigte die neue Eigentümerin den Mietern, ebenfalls ein älteres Ehepaar. Begründung: Großonkel und Großtante seien auf ihre Hilfe angewiesen. Deshalb hätten sie ihr die Wohnung übertragen, erklärte die Großnichte. Sie arbeite zu Hause, sei daher im Notfall schnell zur Stelle. Dafür benötige sie ein Arbeitszimmer. Außerdem zahle sie für ihre fast drei Kilometer entfernte 2-Zimmer-Wohnung 1.300 Euro Miete. Die 3-Zimmer-Wohnung wolle sie mit ihrem Lebensgefährten und zwei Katzen beziehen.

Erfolglos pochten die Mieter darauf, dass eine Wohnungssuche in München angesichts ihrer knappen Finanzen unzumutbar sei. Zudem sei die Ehefrau gesundheitlich angeschlagen. Dagegen seien die ehemaligen Vermieter noch sehr fit und bräuchten keine Hilfe.

Auf den derzeitigen Gesundheitszustand der Verwandten komme es hier nicht an, so das Amtsgericht München (453 C 3432/21). Schon wegen ihres Alters sei absehbar, dass sie bald Unterstützung benötigen werden.

Der Entschluss einer Vermieterin, die Wohnung selbst nutzen zu wollen, sei grundsätzlich zu achten. Das gelte jedenfalls dann, wenn diese Absicht, wie hier, glaubhaft und nachvollziehbar begründet werde. Dass die 70-jährige Mieterin an Bluthochdruck leide, stelle für sich genommen keine besondere Härte dar, die eine Kündigung ausschließen würde.

Die Mieter müssten sich um eine andere Wohnung bemühen. Allerdings bekämen sie dafür Zeit bis Ende 2021. Denn auf dem Mietmarkt im Großraum München sei es für sie zweifellos schwierig, eine bezahlbare Alternative zu finden.

Unklare Klausel im Mietvertrag

Räumungsklage scheitert an missverständlicher Klausel zur Verlängerung des Mietverhältnisses

Da ein Mieter auch nach einer Aufforderung des Vermieters seine Miete nicht zahlte, drohte dieser mit fristloser Kündigung. Kurz darauf kündigte er und erhob Räumungsklage.

Grundsätzlich rechtfertige ein Zahlungsrückstand von zwei Monaten oder mehr eine fristlose Kündigung, erklärte das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht (4 RE-Miet 1/93). Allerdings sei hier trotz der Kündigung das Mietverhältnis stillschweigend verlängert worden, weil der Mieter in der Wohnung geblieben sei.

Nach Ablauf der Mietzeit verlängere sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Vermieter nicht innerhalb von zwei Wochen ausdrücklich auf dem Auszug bestehe. Im konkreten Fall habe der Vermieter aber nichts dergleichen unternommen, weil er auf eine Klausel im Mietvertrag vertraut habe, mit der er die gesetzliche Regelung zur stillschweigenden Verlängerung ausschließen wollte.

Die Klausel sei jedoch nicht wirksam, entschied das Oberlandesgericht. Denn sie sei unklar, jedenfalls für Mieter, die in der Regel juristisch nicht vorgebildet seien. So eine Ausschlussklausel müsse für jedermann verständlich formuliert sein. Im fraglichen Mietvertrag stehe aber nur der Satz: "Wird nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache vom Mieter fortgesetzt, so findet § 568 BGB keine Anwendung." Dies sei nicht deutlich genug, daher bestehe das Mietverhältnis weiter.

"Fuck you"-Ausruf ist kein Kündigungsgrund

Kurzartikel

Beleidigt ein Mieter im Rahmen eines Streits den Hausverwalter ("fuck you"), berechtigt diese Äußerung den Vermieter nicht dazu, den Mietvertrag zu kündigen. In einer ohnehin angespannten Situation sei so eine "einmalige und jugendsprachlich verbreitete Unmutsäußerung" nicht so schwerwiegend, dass sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar machen würde.

Anwohner wehrt sich gegen Halloween-Party

Ausnahmegenehmigung der Stadt Dormagen für das "Event" war rechtswidrig

Ein privater Veranstalter hatte für den 31.Oktober 2021 bei der Stadt Dormagen eine Ausnahmeerlaubnis für eine Halloween-Party mit (höchstens) 300 Besuchern beantragt. Natürlich mit großer Musikanlage, veranstaltet auf einem Event-Gelände im Partyzelt. Bis drei Uhr früh wurde die Party von der Kommune genehmigt. Im Eilverfahren wandte sich ein Anwohner an die Justiz und forderte, die Halloween-Party zu verbieten.

Das Verwaltungsgericht Düsseldorf gab ihm Recht (3 L 2335/21). Störungen der Nachtruhe seien prinzipiell zu vermeiden. Die Stadt dürfe für Veranstaltungen nur dann eine Ausnahmeerlaubnis erteilen, wenn dafür ein öffentliches Bedürfnis bestehe — z.B. bei einem traditionellen Volksfest. Doch eine Halloween-Party sei im Bewusstsein der breiten Bevölkerung kein unverzichtbarer Bestandteil des kulturellen Angebots.

Bei allem Verständnis für den Wunsch der jüngeren Generation, die nach langer Zeit der Pandemie nun wieder ausgelassen feiern wolle: Die Ausnahmegenehmigung sei rechtswidrig. Denn die Stadt habe bei dieser Entscheidung die Interessen der Anwohner nicht angemessen berücksichtigt und der Nachtruhe im Wohngebiet nicht den gebührenden Stellenwert eingeräumt.

Auf dem Event-Gelände habe die Stadt allein im September 2021 schon sieben Veranstaltungen genehmigt und weitere Feiern seien geplant. Die Geduld der Nachbarn sei damit zur Genüge strapaziert worden. Absolut nicht nachvollziehbar sei das Argument der Kommune, dass während der Party Fenster und Türen geschlossen werden könnten, um die Anwohner nicht zu stören. Wie sollte das denn bei einem Zelt funktionieren?

Streit um die Mietkaution

"Renoviert übergeben" wurde eine Wohnung, wenn sie nur geringfügige Gebrauchsspuren aufwies

Beim Auszug der Mieter verlangte die Vermieterin, sie müssten die Wohnung renovieren. Das komme nicht in Frage, erklärten die Eheleute, schließlich seien die Räume bei ihrem Einzug auch nicht renoviert gewesen. Das bestritt die Vermieterin und weigerte sich, die Mietkaution herauszurücken. Die Mieter zogen vor Gericht, um den Betrag zurückzubekommen.

Das Landgericht Krefeld gab ihnen Recht, weil sie mit Fotos belegen konnten, wie die Mietwohnung bei ihrem Einzug aussah (2 S 26/20). Eine Wohnung werde in renoviertem Zustand übergeben, wenn sie allenfalls geringfügige Gebrauchsspuren aufweise. Bagatellen also, betonte das Landgericht.

Um unwesentliche Gebrauchsspuren gehe es aber nicht, wenn — wie hier — im Wintergarten eine orangefarbene Wand mit Dreiecken bemalt sei, wenn im Kinderzimmer eine lila-grüne Bordüre angebracht und auf der Zimmerdecke ein Sternenhimmel aufgeklebt sei. Von einer renoviert übergebenen Wohnung könne bei so ungewöhnlicher Gestaltung von Decken und Wänden keine Rede sein.

Dass die Mieter bei ihrem Einzug die Dekorationen nicht beanstandeten, spiele dabei keine Rolle. Daraus könne man nicht schließen, dass die Mieter die Wohnung als renoviert betrachtet und damit akzeptiert hätten, bei ihrem Auszug Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen oder zu finanzieren.

Unzulässige Modernisierungsmieterhöhung

Kurzartikel

Eine Heizungsanlage war gemäß § 10 Energieeinsparverordnung veraltet und musste ausgetauscht werden. Danach erhöhte der Vermieter die Miete: Er habe den Energieverbrauch gesenkt, also die Mietsache modernisiert, so die Begründung. Das Landgericht Bonn erklärte die Mieterhöhung für unzulässig: Wenn Vermieter aufgrund gesetzlicher Vorschriften verpflichtet seien, die Heizung zu erneuern, sei dies als Instandhaltung und nicht als Modernisierungsmaßnahme anzusehen. Eine Umlage der Kosten auf die Mieter komme daher nicht in Frage.

Regnet’s rein oder zieht’s?

Amtsgericht Neukölln: Undichte Fenster sind nicht automatisch ein Mangel der Mietsache

Berliner Mieter forderten von den Vermietern, Mängel an den Fenstern ihrer Wohnung zu beseitigen: Einige seien undicht, bei Kälte draußen spüre man in den Zimmern die Zugluft. Die Kastendoppelfenster klirrten, weil sie in ihren Rahmen schlecht befestigt seien. Die Miete zahlten die Mieter einstweilen unter Vorbehalt — gegebenenfalls würden sie die Miete mindern, kündigten sie an.

Die Vermieter schickten einen Meister für Holztechnik, der aber fand, da gebe es nicht viel zu tun. Laut seiner Rechnung prüfte er mehrere Türen und die Balkonfenster. Im Schlafzimmer sorgte der Handwerker dafür, dass die Fensterflügel wieder schließen. Den Kastendoppelfenstern bescheinigte er "im Hinblick auf Schließung und Dichtigkeit" einen "ordnungsgemäßen Zustand".

Daraufhin beschwerten sich die Mieter über den Handwerker: Er habe die Fenster besichtigt, aber nicht repariert. Nur das ständige Klirren habe er beseitigt, indem er mit einem Hobel etwas Holz abschabte. Die Dichtigkeit habe der Handwerker gar nicht geprüft. Stattdessen habe er empfohlen, Dichtungen in die Fensterrahmen einzukleben. In den zehn Monaten bis zu ihrem Auszug dürften sie die Miete um 15 Prozent mindern, meinten die Mieter, insgesamt 1.318 Euro.

Dieser Betrag stehe den Vermietern zu, entschied jedoch das Amtsgericht Berlin-Neukölln (14 C 75/20). Holz-Kastendoppelfenster müssten nicht komplett luftdicht schließen, das sei "mitunter sogar kontraproduktiv". Das Klirren sei behoben worden. Außerdem: Wenn bei älteren Fenstern ein gewisses Spiel feststellbar sei, sei das in einem Altbau kein Mangel, der eine Mietkürzung rechtfertigte. Im Wesentlichen komme es darauf an, ob Fenster gebrauchstauglich seien oder nicht.

Ihre Hauptfunktion bestehe darin, Regen und Feuchtigkeit von außen abzuhalten. Nur wenn diese Funktion nicht gewährleistet sei, Regen eindringe oder Zugluft die Bewohner erheblich beeinträchtige, könne man von einem Mietmangel ausgehen. Den hätten die Mieter aber nicht konkret genug belegt. Sie hätten nur ganz allgemein "Wärmeverlust" und Zugigkeit beklagt, aber nicht genau erläutert, inwiefern dies die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigte. So lasse sich keine Minderungsquote bestimmen.

Kann man eine Ein-Zimmer-Wohnung untervermieten?

Der Antrag des Mieters auf Untervermietung muss sich auf einen "Teil der Mietsache" beziehen

Verweigern Vermieter Mietern zu Unrecht die Erlaubnis zum Untervermieten, besteht unter Umständen Anspruch auf Schadenersatz. Voraussetzung: Der Mieter/die Mieterin hat ein berechtigtes Interesse daran, "einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen".

Eine Mieterin klagte beim Landgericht Berlin auf Schadenersatz, weil ihr die Erlaubnis verweigert worden war (67 S 87/21). Die Klage wurde mit der Begründung abgewiesen, die Mieterin habe allgemein Zustimmung zur Untervermietung verlangt, ohne diese "räumlich konkret einzuschränken".

Deshalb hätten die Vermieter ihrem Antrag zu Recht nicht entsprochen, entschied das Landgericht: Bei einer Ein-Zimmer-Wohnung erscheine es fernliegend, ja praktisch ausgeschlossen, einem Untermieter die Mietsache nur "teilweise zu überlassen".

Einer dritten Person die Mietsache vollständig zu überlassen, stelle keine Untervermietung dar und sei unzulässig. Im Antrag auf Untervermietung müssten Mieter den Teil des Wohnraums genau bezeichnen, den sie einem Untermieter zur Verfügung stellen wollten.

Zählen Kellerräume zur Wohnfläche?

Was zur Wohnfläche gehört, kann auch von individuellen Vereinbarungen im Mietvertrag abhängen

Eine Bonner Vermieterin forderte von ihren Mietern mehr Miete. Im Mieterhöhungsverlangen ging sie von 177 Quadratmetern (qm) Wohnfläche aus. Zur Wohnfläche gehörten laut Mietvertrag Zimmer im "Erdgeschoss, im Unter- und Zwischengeschoss", insgesamt ca. 180 qm.

Die Mieter wandten ein, die tatsächliche Wohnfläche betrage nur 144,5 qm. Die Kellerräume, in die kaum Licht falle, zählten nicht dazu — die seien als Wohnraum gar nicht zulässig. Daher sei die Mieterhöhung nicht gerechtfertigt. Vielmehr müsse ihnen die Vermieterin umgekehrt zu viel gezahlte Miete zurückzahlen, insgesamt 47.500 Euro.

Doch das Landgericht Bonn gab der Vermieterin Recht: Hier gehe es nicht um einen Mietmangel. Denn in § 1 des Mietvertrags stehe, dass die Zimmer in allen drei Stockwerken "als Wohnräume" vermietet werden. Das gelte also auch für die Kellerräume. Der Bundesgerichtshof bestätigte das Urteil (VIII ZR 26/20).

Dass die — nach objektiven Kriterien ermittelte — tatsächliche Wohnungsgröße von der Angabe im Mietvertrag wesentlich abweiche, begründe im konkreten Fall keinen Mangel der Mietsache. Mietparteien könnten individuell festlegen, wie sie die Wohnfläche definierten. Hier sei vertraglich vereinbart worden, dass auch die schlecht beleuchteten Kellerräume als Wohnräume vermietet würden.

Daher zählten sie zur Wohnfläche, obwohl man sie bei einer Berechnung der Wohnungsgröße gemäß "Wohnflächenverordnung" nicht berücksichtigen dürfte. Die Mieter hätten die Kellerräume im Übrigen ja auch als Wohnräume eingerichtet und genutzt. Da der von ihnen beanstandete Mietmangel (d.h. eine kleinere Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben) nicht bestehe, hätten sie auch keinen Anspruch auf Rückzahlung.

Daran ändere auch das Argument nichts, die Räume im Kellergeschoss seien als Wohnraum nicht genehmigungsfähig und würden nur als Gästezimmer benützt. Solange die Baubehörde die Nutzung als Wohnraum nicht verbiete, hätten die Mieter nicht das Recht, wegen fehlender Nutzungsmöglichkeit der Kellerräume die Miete zu kürzen.

Mieterhöhung: Müssen Vermieter den Mietspiegel mitschicken?

Kurzartikel

Begründen Vermieter ihre Forderung nach höherer Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete, müssen sie dem Mieterhöhungsverlangen nicht unbedingt den Mietspiegel hinzufügen — vorausgesetzt, sie beziehen sich auf einen "allgemein zugänglichen Mietspiegel", der gegen eine geringe Schutzgebühr erhältlich ist. Dann ist es für Mieter zumutbar, sich diesen Mietspiegel zu besorgen, um die Berechtigung der Forderung überprüfen zu können.

Undichte Fenster in der Mietwohnung

Vermieterin will lange bekannte Mängel plötzlich in der Urlaubszeit beseitigen

Schon 2013 hatte der Mieter gemeldet, dass die Fenster und die Balkontüre der Mietwohnung undicht waren. Die Holzrahmen hätten sich verzogen. Seit Dezember 2014 wusste die Vermieterin außerdem über einen Wasserschaden mit Schimmelbildung Bescheid. Es geschah jedoch lange — nichts. Ab Januar 2015 minderte der Mieter wegen der Mängel die Miete.

Im März 2015 besichtigte ein Tischler die Mängel. Er sollte die Holzrahmen instand setzen. Doch der Mieter erklärte, so würden die Mängel nur notdürftig repariert und nicht behoben. Fenster und Balkontüre müssten ausgetauscht werden. Wieder geschah nichts.

Ende Juni 2015 erhielt der Mieter ein Schreiben, in dem die Vermieterin ankündigte, sie werde nun einen Handwerker schicken. Alle zur Auswahl gestellten Termine für die Mängelbeseitigung lagen in der Urlaubszeit (Juli/August). Da der Mieter in dieser Zeit auch wirklich in Urlaub fuhr, fanden weder Reparatur, noch ein Austausch statt.

Nun dürfe er die Miete nicht mehr mindern, fand die Vermieterin, denn er habe die Mängelbeseitigung selbst vereitelt. Sie klagte auf Zahlung des Differenzbetrags, scheiterte damit jedoch beim Landgericht Berlin (65 S 205/19). Hier könne keine Rede davon sein, dass der Mieter ihr Angebot zur Beseitigung der beanstandeten Mängel nicht angenommen habe, urteilte das Landgericht.

Die seit zwei Jahren bekannten Mängel müssten nicht plötzlich ganz dringend mitten in der Urlaubszeit behoben werden — mit kurz vorher benannten Terminen. Bei so einem Vorgehen müsse die Vermieterin mit urlaubsbedingter Abwesenheit des Mieters rechnen: Die Monate Juli und August seien als Urlaubsmonate anerkannt. Ein korrektes Angebot zur Mängelbeseitigung nenne konkret die auszuführenden Arbeiten, die ausführenden Personen/Handwerker und schlage dem Mieter akzeptable Termine vor.

Solaranlage auf dem Balkon

Kurzartikel

Schon wegen der erwünschten Einsparung von Energie gehört es grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung, auf dem Balkon eine Solaranlage zu installieren. Vermieter dürfen dies nicht ohne triftigen Grund verbieten. Allerdings muss die Anlage fachmännisch installiert werden, ohne die Mietsache zu verschlechtern: Sie muss baurechtlich zulässig, optisch nicht störend und leicht rückbaubar sein.

Mieterhöhungsverlangen und Vergleichsmiete

Kurzartikel

Wird im Rechtsstreit um eine Mieterhöhung von Gutachtern die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet, ist der Stichtag für deren Ermittlung nicht der Zeitpunkt, ab dem die höhere Miete gezahlt werden sollte. Entscheidend ist vielmehr der Zeitpunkt, an dem den Mietern das Schreiben mit dem Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist.

Nichtiges Mieterhöhungsverlangen

Setzt der Mieter die Erhöhung einseitig fest, ist die Zahlung der Mieter nicht als Einverständnis zu werten

Münchner Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung erhielten im Abstand von drei Jahren Mieterhöhungsverlangen ihres Vermieters. So oder so ähnlich formuliert:

"Leider haben sich die Unterhaltskosten für Ihre Wohnung in den vergangenen Jahren drastisch erhöht. Ihr Mietzins jedoch blieb seit … unverändert. Das zwingt mich die Gebühren der Nettomiete und der Nebenkosten ab … um 4 Prozent zu erhöhen. Daraus ergeben sich … folgende Zahlungen: …".

Das Ehepaar zahlte jeweils den geforderten Betrag. Als die Wohnung verkauft wurde und der neue Eigentümer erneut mehr Miete verlangte, ließen sich die Mieter von einem Anwalt beraten. So erfuhren sie, dass die Mieterhöhungsverlangen des vorherigen Vermieters unwirksam waren. Nun klagten die Mieter auf Rückzahlung der zu Unrecht gezahlten Beträge.

Das Amtsgericht wies die Klage mit der Begründung ab, das Ehepaar habe den Mieterhöhungen zumindest indirekt zugestimmt, indem es die erhöhte Miete zahlte. Mit Erfolg legten die Mieter gegen diese Entscheidung beim Landgericht München I Berufung ein (14 S 11480/20).

Grundsätzlich seien Vermieter verpflichtet, Mieterhöhungsverlangen schriftlich zu begründen, so das Landgericht. Dabei könnten sie sich auf einen Mietspiegel beziehen, auf das begründete Gutachten eines anerkannten Sachverständigen stützen oder drei Vergleichswohnungen benennen (§ 558 Abs.2 Bürgerliches Gesetzbuch). Mieter könnten dann dem Verlangen zustimmen oder widersprechen.

Im konkreten Fall habe der frühere Vermieter nicht einmal versucht, eine Begründung zu liefern. Die Mieterhöhungsverlangen seien schon deshalb unwirksam gewesen. Ausnahmsweise könne man bei einem unwirksamen Erhöhungsverlangen die Zahlung der Mieter als Einverständnis deuten. Das setze aber voraus, dass man das unwirksame Erhöhungsverlangen zumindest in ein Angebot des Vermieters umdeuten könne, den Mietvertrag einvernehmlich zu ändern.

Das sei hier ausgeschlossen. Der Vermieter habe in seinen Schreiben nicht um Zustimmung zur Mieterhöhung gebeten, sondern einseitig eine höhere Miete festgelegt. So einem Mieterhöhungsverlangen könnten Mieter nicht wirksam zustimmen, auch nicht durch vorbehaltlose Zahlung.

Aus erhöhten "Unterhaltskosten" (welchen?) ergebe sich folgende Zahlung … So formuliere man kein Angebot, das sich der Mieter überlegen solle. So eine Ankündigung könnten Mieter objektiv nur so verstehen, dass die neue Miete bereits feststehe. Folgerichtig — wenn auch unzutreffend - sei das Ehepaar davon ausgegangen, dass es diesen Betrag zahlen müsse. Die ohne (Rechts-)Grund zu viel gezahlte Miete müsse der ehemalige Vermieter zurückzahlen.

Mitvermieteter Herd ist gleichwertig zu ersetzen

Hobbykoch muss sich nicht mit schlechterem Gerät in Kunststoffoptik abspeisen lassen

2010 hatte der Berliner eine 3-Zimmer-Wohnung gemietet. Die Miete betrug 514 Euro. Für die mitvermietete Einbauküche hatte die damalige Vermieterin einen Aufschlag von 32 Euro monatlich verlangt. So war es mit dem Mieter eigens vereinbart, denn er legte Wert auf einen guten Herd.

Deshalb hatte die Vermieterin einen Elektroherd der Marke Zanussi besorgt: aus Edelstahl, mit ClearingClean-Beschichtung, Kühlgebläse, Doppelglastür (die verhindert, dass die äußere Tür beim Betrieb heiß wird), mit Ceran-Kochfeldern (das größte Kochfeld mit 21 cm Durchmesser).

Nach acht Jahren war der Herd defekt. Vom Mieter informiert, ließ die aktuelle Vermieterin einen neuen Herd einbauen. Das Produkt der unbekannten Marke Amica war zwar energiesparend (Energieklasse A), aber ansonsten nicht mit dem vorherigen Herd vergleichbar: Kunststoffgehäuse statt Edelstahl, kleinere Kochfelder, ein lauteres Gebläse, keine Doppelglastüre … Der Hobbykoch kaufte als erste Nothilfe eine Kochplatte mit großem Kochfeld.

Die Vermieterin forderte er auf, den neuen Herd erneut auszutauschen — er sei längst nicht so gut wie der ursprünglich mitvermietete Herd. Die beiden Geräte seien im Prinzip gleichwertig, behauptete dagegen die Vermieterin. Von Mängeln könne keine Rede sein, da gehe es höchstens um Bagatellen. Einen Austausch lehnte die Vermieterin ab. Deshalb und wegen diverser anderer Mietmängel sah man sich schließlich vor Gericht wieder.

Zu Recht verlange der Mieter einen besseren Herd, entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte (123 C 165/20). 2010 habe die damalige Vermieterin auf ausdrücklichen Wunsch des Mieters und gegen entsprechende Zuzahlung einen hochwertigen Herd zur Verfügung gestellt. Daher habe der Mann nun auch Anspruch auf ein im Wesentlichen vergleichbares Gerät.

Der Amica-Herd habe keine doppelte Glastür, werde also außen heiß, wenn der Ofen in Betrieb sei. Auch der geringere Durchmesser des größten Kochfeldes stelle einen Mangel dar. Größere Töpfe und Pfannen könnten auf kleinen Kochfeldern nicht so gut verwendet werden. Das Gebläse sei deutlich lauter. Da der Zanussi-Herd in Edelstahl-Design ausgeführt war, müsse der Mieter auch die minderwertige Kunststoff-Optik des Amica-Modells nicht hinnehmen.

Die Vermieterin müsse einen Elektroherd im Edelstahl-Design einbauen (Marke Zanussi, Siemens, Bosch, AEG, Miele, Samsung oder Neff), mit einer Zweikreis-Kochzone von mindestens 21 cm Durchmesser und einer Bräterzone. Bis dahin könne der Mieter die Miete um acht Prozent mindern.