Wohnen und Miete

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Ferienwohnung für Mai 2020 gemietet

Spanienurlaub war unmöglich: Geschäftsgrundlage des Mietvertrags durch Corona-Pandemie entfallen

Ein Ehepaar aus Norddeutschland hatte im Dezember 2019 eine Ferienwohnung in Spanien gemietet. Zwei Wochen Urlaub vom 25.5. bis 8.6.2020 waren geplant. Für die Wohnung überwies das Paar dem Bremer Wohnungseigentümer 500 Euro Anzahlung. Als sich jedoch im Frühjahr 2020 das Coronavirus in Deutschland und Spanien immer mehr ausbreitete, beschlossen die Eheleute, auf den Urlaub zu verzichten.

Sie kündigten schriftlich den Mietvertrag und verlangten die Anzahlung zurück. Ihrem Brief legten die Mieter den Wohnungsschlüssel bei, den ihnen der Vermieter bereits geschickt hatte. Doch der Vermieter erklärte, Verträge seien einzuhalten. Zudem sei der Schlüssel bei ihm nicht angekommen, dafür stehe ihm Schadenersatz zu.

Vom Amtsgericht Bremen bekamen beide Streitparteien Recht (9 C 360/20). Der Vermieter müsse die 500 Euro zurückzahlen, so das Amtsgericht. Die Anzahlung dürfte er nur dann behalten, wenn die Mieter aus persönlichen Gründen die gemietete Wohnung nicht nutzen könnten. Solche Gründe befreiten Mieter nicht von der Mietzahlung, das gelte auch für Ferienwohnungen.

Doch um persönliche Gründe gehe es hier nicht. Vielmehr sei die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags durch die in Europa grassierende Corona-Pandemie nachträglich weggefallen. Das Ehepaar habe den Vertrag kündigen dürfen, weil es objektiv wichtige Gründe gegeben habe, die Reise nicht anzutreten. Die Mieter hätten sich einem hohen gesundheitlichen Risiko ausgesetzt und womöglich zur Verbreitung der Seuche beigetragen.

Wenn allerdings der Schlüssel bei der Post verloren gegangen sein sollte — so ein spitzer Schlüssel könne ja leicht das Kuvertpapier durchstechen —, schuldeten die Eheleute dem Vermieter Schadenersatz. Der müsste dann nämlich das Türschloss auswechseln.

Das Ehepaar hätte dafür sorgen müssen, dass der Schlüssel auch wirklich beim Vermieter ankommt, um ein Sicherheitsrisiko zu vermeiden. Da hätte es zwei Möglichkeiten gegeben: Die Mieter hätten den Schlüssel persönlich in Bremen abgeben oder ihn per Einwurfsendung zurückschicken können.

Wohngeld für Musikstudentin

Ist bei der Mutter kein Platz zum Üben, benötigt die Studentin dauerhaft eine eigene Wohnung

Eine Musikstudentin, die am Studienort in einem Einzimmer-Appartement wohnt, beantragte Wohngeld. Zunächst ohne Erfolg. Begründung des ablehnenden Bescheids: Als Studentin sei sie vom elterlichen Haushalt nur "vorübergehend abwesend" und habe deshalb keinen Anspruch auf den Zuschuss.

Für die Musikstudentin war es aber gar nicht möglich, in die Wohnung der Mutter zurückzukehren. Denn dort gab es keinen Raum, in dem sie hätte musizieren können. Auf ihrem Instrument täglich zu üben, war für die Musikstudentin aber unbedingt notwendig. Das Verwaltungsgericht Berlin stellte sich auf die Seite der Studentin (VG 21 A 11.92).

Während des Studiums müsse die junge Frau üben und das könne sie in der Wohnung der Mutter nicht. Auch nach Abschluss des Studiums sei nach Lage der Dinge "vernünftigerweise nicht mehr mit der Rückkehr in den Familienhaushalt" zu rechnen - schon deshalb, weil die Wohnung der Mutter sehr klein sei. Dass die Tochter von der elterlichen Wohnung nur "vorübergehend abwesend" sei, treffe also nicht zu. Deshalb habe sie Anspruch auf Wohngeld.

Couchsurfing-Angebot zum kostenlosen Übernachten

Wegen so eines Übernachtungsangebots darf der Vermieter dem Mieter nicht kündigen

Weil der Mieter seine Drei-Zimmer-Wohnung gelegentlich über "Airbnb" weitervermietet hatte, hatte ihn der Vermieter bereits 2017 abgemahnt. Deshalb hörte der Mieter damit auf, auf diese Weise etwas dazu zu verdienen. Was er sich aber nicht nehmen lassen wollte, war die Teilnahme an den Internetplattformen "couchsurfing.com" und "hospitalityclub.org". Beide Webseiten vermitteln kostenloses Übernachten bei Klubmitgliedern.

Der Vermieter sah da keinen Unterschied: Es handle sich um "vertragswidrige Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte", erklärte er und kündigte das Mietverhältnis. Doch das Landgericht Lübeck sah das anders und entschied den Streit zu Gunsten des Mieters (14 S 61/20). Von vertragswidrigem Verhalten des Mieters könne hier keine Rede sein.

"Gebrauchsüberlassung" bedeute im Mietrecht, dass der Mieter Dritten die Möglichkeit einräume, selbständig über die Mietsache zu verfügen ("Mitbesitz"). Damit habe das Prinzip von "hospitalityclub" oder "couchsurfing" nichts zu tun. Die Idee sei vielmehr, dass sich die Mitglieder der "community" gegenseitig besuchten. Der Gastgeber/die Gastgeberin sei also selbst zuhause, während die Besucher bei ihm/ihr kostenlos übernachteten.

Das Prinzip: Gastgeber laden für kurze Zeit Besucher dazu ein, ihre Wohnung mitzubenutzen. Das gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Dass der Mieter den Gästen während ihres Aufenthalts einen Zweitschlüssel gebe, führe zu keinem anderen Ergebnis. Dadurch verschaffe er den Besuchern keinen Mitbesitz an der Wohnung, sondern die Möglichkeit, alleine in der Stadt etwas zu unternehmen und anschließend wieder in die Wohnung hineinzukommen.

Feuchtigkeit in den Wänden

Mieter müssen sich rechtzeitig wehren: Nachträglich die Miete zu kürzen, ist unzulässig

Eine Mieterin ließ in ihrer Wohnung auf eigene Kosten Feuchtigkeitsschäden beseitigen - denn der Vermieter hatte sechs Monate lang nichts unternommen, obwohl er über die Schäden Bescheid wusste. Die Reparaturkosten wollte die Mieterin dann mit der Miete verrechnen, indem sie die fällige Mieterhöhung nicht zahlte. Der Vermieter verlangte jedoch den kompletten Betrag.

Das Amtsgericht Köln stellte sich auf seine Seite (201 C 495/93). Die Mieterin habe trotz der Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung über einen Zeitraum von sechs Monaten die Miete in voller Höhe weitergezahlt. Damit seien ihre Ansprüche gegen den Vermieter entfallen. Im Nachhinein die Reparaturkosten mit der Mieterhöhung zu verrechnen, sei unzulässig. Richtig wäre es gewesen, in der Zeit, in der der Vermieter nichts unternommen habe, weniger oder gar keine Miete zu zahlen.

Frau blieb nach der Trennung in der Ehewohnung

Nach einem Jahr muss sie den Mietvertrag übernehmen oder der Kündigung zustimmen

Im Herbst 2018 hatte das Ehepaar beschlossen, sich zu trennen. Mit dem gemeinsamen Sohn zog der Ehemann Anfang 2019 aus der Ehewohnung aus und beantragte beim Amtsgericht Frankfurt die Scheidung. Die Ehefrau blieb in der vor Jahren gemeinsam angemieteten 5-Zimmer-Wohnung, die der Ehemann weiterhin finanzierte (1.850 Euro Kaltmiete plus 350 Euro Nebenkosten).

Nach neun Monaten bat er sie erfolglos darum, den Mietvertrag allein zu übernehmen. Anschließend wurde in einem Güterichterverfahren versucht, die Mietfrage einvernehmlich zu lösen. Das gelang jedoch nicht. Daraufhin kündigte der Ehemann im November 2019 das Mietverhältnis und forderte von seiner Frau, der Kündigung zuzustimmen. Zu Recht, wie das Amtsgericht Frankfurt entschied (477 F 23297/20 RI).

Nach der endgültigen Trennung könne in der Regel ein Ehepartner vom anderen verlangen, dass dieser bei der Kündigung der ehemaligen Ehewohnung mitwirke — auch wenn die Ehe noch nicht rechtskräftig geschieden sei. Von einer endgültigen Trennung sei im konkreten Fall auszugehen: Die Beteiligten ständen sich in drei Gerichtsverfahren gegenüber und hätten auch in diesem Prozess massive Konflikte ausgetragen.

Die Ehefrau behaupte, der Ehemann habe ihr versprochen, Trennungsunterhalt in Form der Miete zu zahlen: 2.200 Euro Unterhalt im Monat sei ja wohl das Mindeste … Belege gebe es dafür aber nicht. Der Ehemann bestreite die Vereinbarung und auch die Höhe des Anspruchs, so das Amtsgericht. Die von der Frau angestellten Berechnungen zum Unterhalt beruhten auf Zahlen aus einem Internetauftritt des Ehemannes und widersprächen seinen Auskünften zum Einkommen. Aber das sei im eigentlichen Scheidungsverfahren zu klären.

Hier gehe es nur um das berechtigte Interesse des Mannes, nicht länger finanziellen Belastungen durch das Mietverhältnis ausgesetzt zu sein. Dagegen könne die Ehefrau nun nicht mehr den Grundsatz der ehelichen Solidarität ins Feld führen. Natürlich habe sie nach der Trennung Zeit gebraucht, um sich neu zu orientieren, um ihre Lebensverhältnisse neu zu ordnen und mit dem Ehemann Regelungen zu finden.

Seit dem Auszug des Mannes sei aber bereits mehr als ein Jahr vergangen. Dieser Zeitraum genüge trotz der komplexen finanziellen Verflechtungen der Eheleute. Die Ehefrau habe also ausreichend Zeit gehabt, sich um eine neue Wohnung zu bemühen. Dazu sei sie verpflichtet, da es abgelehnt habe, in den Mietvertrag der Ehewohnung als Alleinmieterin einzusteigen. Warum nicht in der Lage sei, eine andere Wohnung anzumieten — so ihre Behauptung —, sei nicht nachvollziehbar.

Befristeter Auslandsjob: Mieterin darf untervermieten

Kurzartikel

Wird die Mieterin einer Einzimmerwohnung vom Arbeitgeber für ein Jahr ins Ausland versetzt, darf ihr die Vermieterin nicht die Erlaubnis verweigern, während der befristeten Abwesenheit die Wohnung unterzuvermieten. Nennt die Mieterin Namen, Geburtsort und Beruf der Untermieterin, sind diese Informationen ausreichend. Die Mieterin ist nicht verpflichtet, der Vermieterin den Ausweis der Untermieterin, deren Arbeitsvertrag und einen Untermietvertrag vorzulegen.

Hohes Alter allein begründet keinen Härtefall

Berliner Seniorin kämpft seit Jahren gegen eine Eigenbedarfskündigung

Ob die — mittlerweile fast 90 Jahre alte — Mieterin nun wirklich aus ihrer Wohnung ausziehen muss, in der sie seit über zwei Jahrzehnten lebt, ist immer noch nicht entschieden. Eines steht allerdings nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs fest: Die Begründung, mit der das Landgericht Berlin (LG) die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen hat, war nicht ausreichend. Das LG war der Ansicht, dass allein das Alter der Seniorin genüge, um hier einen Härtefall anzunehmen.

Die Wohnungseigentümerin lebt nicht in Berlin. Sie wollte aber bei Besuchen in der Hauptstadt nicht mehr ihrem Sohn in dessen Mietwohnung "zur Last fallen" und ihre eigene Wohnung nutzen. Deshalb kündigte sie 2015 der Mieterin wegen Eigenbedarfs. Die Seniorin widersprach der Kündigung und pochte auf ihr Alter, auf ihren miserablen Gesundheitszustand, ihre Verwurzelung im Bezirk. Zudem mache es ihre kleine Rente unmöglich, in Berlin eine bezahlbare Wohnung zu finden. Ein Umzug wäre für sie eine unzumutbare Härte.

Zu diesem Ergebnis kam auch das LG. Gegen das Urteil rief die Vermieterin den Bundesgerichtshof an und bekam hier zumindest in einem Punkt Recht: Alter allein begründe keinen Härtefall, mit dem die Mieterin die an sich wirksame Kündigung abwenden könnte, stellten die Bundesrichter klar (VIII ZR 68/19). Fehlerhaft habe das LG die Lebensplanung der Vermieterin nicht berücksichtigt. Es habe also die gegensätzlichen Interessen nicht korrekt abgewogen und müsse sich deshalb mit dem Fall noch einmal auseinandersetzen.

Die Frage, ob der Auszug für die Mieterin eine unzumutbare Härte wäre — eine Härte, die auch dann nicht zu rechtfertigen wäre, wenn man die Interessen der Eigentümerin angemessen berücksichtige —, sei immer noch ungeklärt. Da das LG davon ausging, das Alter der Mieterin sei allein ausschlaggebend, habe es folgerichtig deren weitere Einwände nicht gewürdigt.

Dabei liege bereits ein Sachverständigengutachten vor, das sich mit den Wirkungen befasse, die der Verlust der vertrauten Umgebung auf das Leben der Seniorin haben könnte. Auch die Berliner Mietsituation und der Vortrag der Mieterin zu ihrem konkreten Bemühen, eine neue Wohnung zu finden, müsse in ein Urteil einfließen.

Modernisierung und Mieterhöhung

Hat die Vermieterin die Arbeiten vor der Gesetzesänderung korrekt angekündigt, darf sie die Miete nach altem Recht erhöhen

Ende 2018 wurden die gesetzlichen Vorschriften zu Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen geändert. Seither können Vermieter nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete draufschlagen — vorher waren es elf Prozent. Wenige Tage vor der Gesetzesänderung hatte die Eigentümerin einer großen Münchner Mietwohnungsanlage noch schnell Modernisierungsmaßnahmen angekündigt. Hier darf man wohl getrost einen Zusammenhang unterstellen …

Denn die Modernisierung sollte erst ab Dezember 2019 durchgeführt werden und bis Juni 2023 dauern: Wärmedämmung von Fassaden, Austausch von Fenstern, Anbau von Balkonen. Der Mieterverein zog gegen die Vermieterin vor Gericht, um feststellen zu lassen, dass sie die Miete nur nach neuem Recht, also höchstens um acht Prozent der Modernisierungskosten erhöhen dürfe — obwohl sie die Maßnahmen 2018 ankündigte. Zwischen Ankündigung und dem Beginn der Arbeiten liege fast ein Jahr, da fehle jeder zeitliche Zusammenhang.

Der sei laut Gesetz nicht nötig, urteilte jedoch der Bundesgerichtshof (VIII ZR 305/19). Die Planungen müssten allerdings soweit fortgeschritten sein, dass die Eigentümer die Mieter über die Modernisierungsmaßnahmen korrekt informieren könnten. Wenn das Ankündigungsschreiben den gesetzlichen Anforderungen entspreche, so sei das für die Vermieter günstigere, bis Ende 2018 geltende Recht anzuwenden — auch, wenn die Arbeiten erst später beginnen sollten.

Das Ankündigungsschreiben der Münchner Vermieterin enthalte alle Angaben zu den Arbeiten, zu denen sie laut Gesetz verpflichtet sei: Angaben zu Art und voraussichtlichem Umfang der Maßnahmen, den geplanten Beginn und ihre voraussichtliche Dauer, die zu erwartende Mieterhöhung etc.

Selbst wenn die Eigentümerin die Modernisierung im Dezember 2018 ankündigte, um noch in den Genuss der für sie günstigeren, bis Ende 2018 gültigen Regelung zu kommen, wäre dies kein Rechtsmissbrauch. Der Gesetzgeber habe den Übergang klar geregelt: Entscheidend für die Frage "altes oder neues Recht" sei allein das Datum, an dem den Mietern eine korrekte Modernisierungsankündigung zugestellt werde.

Vermieter kündigt und bietet Alternativwohnung an

Lehnt der Mieter das Angebot grundlos ab, kann er keinen Härtefall mehr geltend machen

Über 20 Jahre lebte Mieter B in der 3-Zimmer-Wohnung, als ihm der Vermieter im Februar 2019 wegen Eigenbedarfs kündigte. Die Kündigungsfrist betrug ein Jahr. Im März wurde im Mietshaus eine 2-Zimmer-Wohnung frei, die der Vermieter Herrn B anbot. Im Schreiben vom 29.3.2019 gab er Miethöhe, Größe und Ausstattung der Alternativwohnung an und bat den Mieter um Antwort innerhalb einer Woche.

Doch der Mieter hüllte sich in Schweigen. Nach zehn Tagen teilte der Vermieter mit, er werde die 2-Zimmer-Wohnung ab Mai anderweitig vermieten. Wieder reagierte Herr B nicht. Erst im Dezember 2019 erhielt der Vermieter ein Schreiben, in dem der Anwalt des Mieters die Kündigung zurückwies. Als B nach Ablauf der Kündigungsfrist im Februar 2020 nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage.

Vor Gericht bestritt der Mieter den Eigenbedarf des Vermieters, nannte die angebotene Alternativwohnung "ungeeignet" und pochte auf seinen angegriffenen Gesundheitszustand: Wohnungssuche und Umzug stellten in seinem Fall eine unzumutbare Härte dar.

Doch das Amtsgericht München entschied den Streit zu Gunsten des Vermieters (473 C 2138/20).

Der Eigenbedarf sei keineswegs nur vorgeschoben, wie die Beweisaufnahme ergeben habe. Der Vermieter habe im Prinzip alles richtig gemacht: Als unerwartet der Mieter der 2-Zimmer-Wohnung kündigte, habe der Hauseigentümer diese Wohnung umgehend dem B zu ortsüblichen Konditionen angeboten, ihn über die Beschaffenheit der Ersatzwohnung und die wichtigsten Vertragsdaten informiert.

Doch der Mieter habe die durchaus zumutbare Ersatzwohnung ohne sachliche Gründe abgelehnt. Deshalb könne er sich nicht mehr darauf berufen, dass er ein Härtefall sei. Hätte B das Angebot akzeptiert, müsste er jetzt keine Wohnung suchen. Da er mit dem Vermieter über die Alternativwohnung nicht einmal habe verhandeln wollen, habe dieser zu Recht die 2-Zimmer-Wohnung anderweitig vermietet.

Allerdings setzte das Amtsgericht eine Räumungsfrist bis März 2021 fest, weil es die angeschlagene Gesundheit des Mieters und die lange Dauer des Mietverhältnisses berücksichtigte. Zusätzlich mache es die derzeitige Corona-Pandemie schwer, eine Ersatzwohnung zu finden — noch schwieriger, als es in München ohnehin schon sei.

Geschiedene Frau will Ehewohnung nicht räumen

Nur im Jahr nach der Scheidung kann sie verlangen, dass der Mann ihr seine Eigentumswohnung überlässt

Während der Ehe hatte das Paar in der Eigentumswohnung des Ehemannes zusammengelebt. Als sich das Paar 2014 trennte, zog er aus und überließ ihr die Wohnung. Auch nach der Scheidung im Dezember 2015 nutzte die Frau seine Wohnung allein, zahlte dafür weder Miete noch Nebenkosten. Im selben Haus besaß sie zwar auch eine Wohnung, die sie aber 2016 einem Sohn übertrug.

Zunächst forderte der Mann von seiner Ex-Frau, für die frühere Ehewohnung zumindest Nutzungsentschädigung zu zahlen. Später verlangte er — ebenso erfolglos — von ihr, die Wohnung zu räumen.

Zu Recht, urteilte der Bundesgerichtshof (XII ZB 243/20). Grundsätzlich könne bei einer Scheidung der Partner, der mehr auf die Ehewohnung angewiesen sei, vom anderen Partner verlangen, ihm die Wohnung zu überlassen (§ 1568a Bürgerliches Gesetzbuch). Das gelte aber nur zeitlich begrenzt, nämlich für ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung.

Dass in solchen Fällen Nutzungsverhältnisse ohne Mietvertrag entstehen, habe der Gesetzgeber möglichst vermeiden wollen. Deshalb habe er im Interesse der Rechtsklarheit vorgesehen, dass ein Überlassungsverhältnis im Regelfall spätestens ein Jahr nach der Scheidung (miet-)vertraglich abgesichert werden sollte — auch und gerade dann, wenn der zur Überlassung verpflichtete Partner (Allein-)Eigentümer der Ehewohnung sei.

Der Anspruch auf Überlassung greife in dessen Eigentumsrecht ein. Zeitlich beschränkt auf ein Jahr, sei dieser Eingriff jedoch gerechtfertigt, weil die Ehewohnung der Lebensmittelpunkt der Familie sei. Im konkreten Fall sei die Jahresfrist seit mehr als vier Jahren abgelaufen. Die geschiedene Frau habe mit dem Ex-Mann und Eigentümer weder einen Mietvertrag abgeschlossen, noch stehe ihr aufgrund anderer Vereinbarungen der Besitz an der Wohnung zu. Sie müsse die Wohnung daher räumen und herausgeben.

Mieter müssen abwechselnd den Gehsteig säubern

Während des Urlaubs genügt es, eine zuverlässige Ersatzkraft zu beauftragen

Die Mieter in einem Mehrfamilienhaus waren verpflichtet, abwechselnd den Gehsteig vor dem Haus sauber zu halten. Ein Bewohner fuhr in Urlaub, als er gerade mit der Reinigung an der Reihe gewesen wäre. In dieser Zeit rutschte ein anderer Mieter auf dem Gehweg aus und verletzte sich. Die Schuld gab er dem Urlauber.

Denn er sei nur gestürzt, so der Mieter, weil sich vor dem Gartentor Laub und Beerenmatsch angesammelt habe. Der in der fraglichen Zeit für den Gehsteig Verantwortliche habe die Reinigungsarbeiten zwar einer Bekannten übertragen, müsse aber dennoch selbst Schmerzensgeld und Schadenersatz zahlen. Das Oberlandesgericht Köln wies die Forderung des Verletzten zurück (26 U 44/94).

Der abwesende Mieter habe seine Sorgfaltspflichten erfüllt. Er habe eine zuverlässige Ersatzkraft damit beauftragt, ihn während seines Urlaubs zu vertreten und den Gehweg zu säubern. Allein diese Tatsache befreie den Mieter von jeder Haftung für den Unfall. Daher müsse man auch nicht mehr aufklären, ob der Sturz des Mitmieters überhaupt auf den verschmutzten Gehweg zurückzuführen sei.

Mieter beschädigen Türen und Badewanne

Finanzielle Entschädigung kann die Vermieterin erst beim Auszug verlangen

Eine Vermieterin registrierte in den vermieteten Räumen einige Schäden. Türblätter waren beschädigt, die Badewanne hatte eine Schlagstelle und PVC-Scheuerleisten fehlten. Sie verlangte von den Mietern Geld, um die Schäden beseitigen zu lassen. Da die Mieter ablehnten, landete der Streit vor Gericht.

Das Landgericht Berlin entschied, dass die Vermieterin während der Mietzeit keinen Schadenersatz in Geld fordern kann (63 S 178/94). Grundsätzlich hätten Vermieter zwar Anspruch darauf, dass sich die Mietsache nicht verschlechtere. Solange das Mietverhältnis bestehe, müssten aber die Mieter selbst dafür sorgen, dass Schäden in der Wohnung beseitigt werden. Erst, wenn der Mietvertrag beendet sei, könne die Vermieterin finanzielle Entschädigung fordern: Vorausgesetzt, die Wohnung werde nicht in dem Zustand zurückgegeben, in dem sie angemietet wurde.

Umstrittene Heizenergie-Abrechnung

Vermieter müssen ungenutzte Heizkörper nicht verplomben, Mieter sind zum Heizen verpflichtet

Seit 50 Jahren wohnt ein älteres Ehepaar in seiner Münchner Mietwohnung. Nach eigenen Angaben heizten die Mieter die Kinderzimmer seit Jahren nicht mehr, seit dem Auszug ihrer Kinder. Angeblich heizten sie auch Bad und Toilette nicht. Bis 2009 waren die Heizenergie-Verbrauchseinheiten für diese Räume mit "Null" angesetzt worden. In der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 berechneten die Vermieter dagegen für diese Räume Heizkosten von 62,58 Euro.

Die Mieter beanstandeten die Abrechnung. Ihr Vorschlag: Die Abrechnungsfirma habe angeregt, die Heizkörper zu verplomben — damit seien sie stillgelegt und es werde kein Verbrauch mehr abgerechnet. Dass die Räume schon lange nicht mehr geheizt würden, schade dem Mauerwerk nicht, meinte das Ehepaar. Gelüftet werde selbstverständlich regelmäßig.

Auf diesen Vorschlag gingen die Vermieter jedoch nicht ein. Heizkörper stillzulegen, wirke sich negativ auf die Hydraulik der gesamten Heizanlage aus. Außerdem seien die Mieter verpflichtet, im Winter zu heizen, ansonsten drohten Schäden an der Bausubstanz (sprich: Schimmel).

Das Amtsgericht München gab den Vermietern Recht: Die Mieter könnten nicht verlangen, dass die Heizkörper verplombt werden (416 C 10714/20). Sie seien verpflichtet, im Winter alle Räume der Wohnung zu heizen und zu lüften, damit sich in den Mauern keine Feuchtigkeitsschäden ausbreiteten. Dauerhaft ungeheizte Räume führten zu Schimmel und außerdem zu hohen Heizkosten für die Nachbarn.

Die Mitmieter müssten nämlich versuchen, die kalten Räume des Ehepaares irgendwie auszugleichen und die angrenzenden Räume in ihrer eigenen Wohnung durch vermehrtes Heizen richtig zu temperieren und vor Schimmel zu bewahren. Davon abgesehen, sei es für Vermieter prinzipiell unzumutbar, Heizkörper nach den individuellen Wünschen der Mieter stillzulegen: Bei jedem Mieterwechsel müssten sie die entsprechenden technischen Vorrichtungen ein- oder ausbauen.

Krebskranke Mieterin muss nicht ins Hotel

Die Pflicht von Mietern, Instandsetzungsmaßnahmen in der Wohnung zu dulden, hat Grenzen

Die Leitungen im Mietshaus waren alt und marode, überschritten immer wieder die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung für Blei. Mieter forderten schon lange, der Vermieter müsse die Wasserrohre austauschen. Darunter auch Frau T, die wegen des erheblichen Mangels die Miete gemindert hatte.

Schließlich kündigte der Vermieter im Frühjahr 2020 Abhilfe an: Voraussichtlich dauerten die Arbeiten in jeder Wohnung acht Tage, teilte er mit. In dieser Zeit sollten die jeweils gerade betroffenen Mieter auf seine Kosten ins Hotel ziehen.

Das sei für sie unzumutbar, erklärte Frau T, die eben erst an Lymphdrüsenkrebs operiert worden war. Sie müsse sich demnächst einer Strahlentherapie unterziehen. Der Vermieter solle einstweilen die Rohre in den übrigen Wohnungen erneuern.

Das Landgericht Hamburg wies die Klage des Vermieters auf Duldung ab (316 S 15/20). Im Prinzip seien Mieter verpflichtet, Instandsetzungsmaßnahmen zu akzeptieren, betonte das Landgericht. Aber auch dabei gelte das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme. Im konkreten Fall sei es für die Mieterin derzeit unzumutbar, vorübergehend die Wohnung zu verlassen und in einem Hotel zu wohnen.

Frau T sei akut schwer krank und ohnehin gesundheitlich angeschlagen, weil ihr vor zwei Jahren wegen eines Karzinoms ein Lungenflügel entfernt werden musste. Zudem trage sie einen Herzschrittmacher. Ein provisorischer Umzug wäre für sie eine große Belastung. Obendrein wäre ein Hotelaufenthalt während der Corona-Pandemie für die Mieterin als Hochrisikopatientin ein zusätzliches Gesundheitsrisiko.

Wenn Frau T sich weigere, die Arbeiten in ihrer Wohnung durchführen zu lassen, könne sie sich zwar nicht mehr auf das Recht berufen, wegen der Bleileitungen die Miete zu mindern. Daraus folge aber nicht, dass sich die Mieterin jetzt nicht auf die aktuellen Gesundheitsrisiken berufen könne und ins Hotel ziehen müsse.

Mieterin darf im Garten Geräteschuppen aufstellen

Wer zur Gartenpflege verpflichtet ist, muss die dafür nötigen Geräte unterbringen können

Die Mieterin einer Erdgeschosswohnung war laut Mietvertrag verpflichtet, den Garten zu pflegen. Da sie sowieso gerne "gärtnerte", mähte sie nicht nur den Rasen, sondern legte auch Beete an, schnitt Büsche und Hecken, stellte dekorative Pflanzentöpfe auf. Dafür benötigte die Frau diverse Geräte. Um diese zu verstauen, wollte sie im Garten einen kleinen Geräteschuppen aufstellen.

Doch die Vermieterin genehmigte dies nicht: Veränderungen der Mietsache seien ausdrücklich untersagt. Die Garage der Mieterin sei groß genug, um Rasenmäher und Co. unterzubringen. Dafür brauche sie keine zwei Meter lange Metallhütte aus dem Baumarkt.

Mit dieser Auskunft fand sich die Mieterin nicht ab, sondern klagte auf Zustimmung: Sie arbeite mit Häcksler, Rasenmäher, Schubkarre, Vertikutierer etc. All diese Geräte könne sie nicht ständig vom Keller in den Garten und wieder zurücktragen. Das sei schon wegen ihrer Gehbehinderung mühsam und unzumutbar. Bisher lagere sie die Geräte in der Garage, was aber nach der Garagenordnung unzulässig sei.

Das Amtsgericht Vaihingen gab ihr Recht (1 C 315/19). Die Vermieterin habe keinen sachlichen Grund genannt, der es rechtfertigen würde, das Aufstellen eines Geräteschuppens zu verbieten. So eine Maßnahme gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Ein Schuppen greife nicht in die Bausubstanz ein und könne jederzeit wieder abgebaut werden: Er verändere die Mietsache also nicht dauerhaft.

Außerdem gebe es ansonsten keinen geeigneten Ort, wo die Mieterin ihre Gartengeräte lagern könnte. Die Garage sei für das Auto vorgesehen: Dort Gartengeräte aufzubewahren, sei laut Garagenordnung nicht erlaubt. Der Stauraum neben der Terrasse sei zu klein und die Lagerung der Geräte im Keller unzumutbar. Da die Mieterin vertraglich zur Gartenpflege verpflichtet sei, müsse ihr die Vermieterin ermöglichen, die Gartengeräte angemessen unterzubringen.

Sanierung: Mieter ausquartiert, Miete kassiert

Kurzartikel

Während die Mietwohnung saniert wurde, wohnte ein Berliner Ehepaar ein halbes Jahr in einer Ersatzwohnung des Vermieters und zahlte die Miete in gleicher Höhe weiter. Die Mieter können das Geld zurückverlangen, urteilte das Landgericht: Für eine unbewohnbare Wohnung müssten Mieter keine Miete zahlen. Eine anderslautende Vereinbarung zwischen Mietern und Vermieter sei unwirksam.

Unwirksames Mieterhöhungsverlangen

Kurzartikel

Begründet eine Vermieterin die geforderte Mieterhöhung mit — laut Mietspiegel — wohnwerterhöhenden Merkmalen, ohne diese näher zu erläutern, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Nicht allen Mietern sind die Kriterien des Mietspiegels für Wohnwert geläufig: Ohne Erklärungen zu den Merkmalen können sie nicht überprüfen, ob die Bewertung der Vermieterin und damit die höhere Miete gerechtfertigt ist.

Mieter ziehen während des Räumungsverfahrens aus

Vermieter fordert Schadenersatz, weil er deshalb selbst länger Miete zahlen musste

Zwei Jahre, nachdem die Mieter eingezogen waren, kündigte ihnen der Vermieter wegen Eigenbedarfs: Erst für eine Verwandte, dann, weil er die Eigentumswohnung nun selbst nutzen wollte. Da das Ehepaar den Eigenbedarf anzweifelte und die Kündigung nicht akzeptierte, klagte der Vermieter auf Räumung. Einige Monate nach der Kündigung und vor der Verhandlung im Räumungsprozess zogen die Mieter aus.

Als sie die Kaution zurückforderten, winkte der Vermieter ab: Die Mietsicherheit werde er mit seinem Anspruch auf Schadenersatz verrechnen. Da die Mieter seiner berechtigten Kündigung widersprachen, habe er seinen eigenen Mietvertrag nicht rechtzeitig beenden können. Während des Prozesses seien sie "sang- und klanglos ausgezogen", ohne vorher Bescheid zu sagen. Deshalb habe er drei Monate länger Miete zahlen müssen.

Den Mietern sei kein Fehlverhalten vorzuwerfen, entschied das Amtsgericht Bremen: Der Vermieter müsse die Kaution herausrücken (9 C 97/20). Häufig sei es ohne Rechtsstreit für Mieter schwer zu beurteilen, ob eine Eigenbedarfskündigung berechtigt sei oder nicht. Eigenbedarf werde in Zeiten des Immobilienbooms oft nur vorgeschoben. Es sei das gute Recht der Mieter, sich dagegen zu wehren.

Ursprünglich habe der Vermieter Eigenbedarf für Angehörige angemeldet, später für sich selbst. Da könnten schon Zweifel aufkommen … Zu den Gründen habe er im aktuellen Verfahren nichts vorgetragen. Im Räumungsprozess sei kein Urteil ergangen. Ob die Eigenbedarfskündigung wirksam war, stehe daher nicht fest. Gut möglich, dass die Räumungsklage ohne den Auszug der Mieter abgewiesen worden wäre.

Fest stehe jedenfalls: Wenn Mieter während des Räumungsverfahrens ausziehen, ohne dies vorher anzukündigen, stelle das keine schuldhafte Pflichtverletzung dar — das sei "gerichtlicher Alltag". Möglicherweise habe das Ehepaar eben kurzfristig eine Ersatzwohnung gefunden.

Wenn der Vermieter länger Miete zahlen musste, gehe das nicht auf das Konto der Mieter. Das sei vielmehr die Folge seiner richtigen Entscheidung, den eigenen Mietvertrag erst einmal nicht zu kündigen. Er habe vorsichtshalber abwarten wollen, ob seine Räumungsklage Erfolg haben würde.

Gegen Baurecht hilft kein Gewohnheitsrecht

Mieterin baute vor Jahrzehnten ohne Baugenehmigung das Dachgeschoss aus

Frau B bewohnt im obersten Stock eines Mietshauses eine Drei-Zimmer-Wohnung. Schon vor über dreißig Jahren hatte die Mieterin zusätzlich den Speicher ausgebaut und dort ein Schlafzimmer eingerichtet. Diese Option war im Mietvertrag mit dem damaligen Eigentümer durchaus vorgesehen: Die Mieterin könne das Dachgeschoss "sach- und fachgerecht" ausbauen, hieß es da. Nach einigen Eigentümerwechseln stellte 2018 die neue Eigentümerin fest, dass für den Ausbau keine Baugenehmigung vorlag.

Im April 2018 mahnte sie die Mieterin deswegen ab. Frau B war empört, dass sie nach so langer Zeit wegen der Wohnnutzung des Speichers gerügt wurde. Sie berief sich auf Gewohnheitsrecht und bemühte sich gar nicht erst - wie von der Hauseigentümerin vorgeschlagen - um eine nachträgliche Baugenehmigung. Aus diesem Grund wurde schließlich das Mietverhältnis gekündigt. Das Landgericht Köln gab der Räumungsklage der Vermieterin statt (6 S 12/19).

Nutzungsänderungen seien laut Baurecht grundsätzlich genehmigungspflichtig, also auch der Umbau eines Speichers für Wohnzwecke. Wenn laut Mietvertrag ein fachgerechter Ausbau erlaubt sei, bedeute das natürlich auch, dass er öffentlichem Baurecht entsprechen müsse. Zwar sei es zutreffend, dass frühere Eigentümer die fehlende Baugenehmigung nicht gerügt hätten, räumte das Landgericht ein. Auf Gewohnheitsrecht könne sich die Mieterin trotzdem nicht berufen.

Ihre Pflicht, den Verstoß gegen das Baurecht abzustellen, entfalle nicht dadurch, dass viel Zeit vergangen sei: Es gebe keinen Bestandsschutz im Widerspruch zu öffentlichem Baurecht. Im April 2018 habe die Hauseigentümerin Frau B erstmals aufgefordert, den Umbau nachträglich zu legalisieren. Dazu wäre die Mieterin schon deshalb verpflichtet gewesen, weil die Vermieterin durch die fehlende Baugenehmigung höheren Haftungsrisiken ausgesetzt sei, z.B. im Brandfall. Auch Sanktionen von der Baubehörde drohten.

Die Mieterin habe die berechtigte Forderung der Hauseigentümerin ignoriert und den Speicher weiterhin als Aufenthaltsraum genutzt. Ebenso hartnäckig habe sie sich geweigert, sich um eine Baugenehmigung zu kümmern. Dieses Verhalten verstoße so erheblich gegen die Interessen der Vermieterin, dass es ihr nicht länger zuzumuten sei, das Mietverhältnis mit Frau B fortzusetzen.

Zoff im Mietshaus

Ärger mit dem Lebensgefährten einer Mieterin rechtfertigt keine Kündigung ohne vorherige Abmahnung

2015 hatte die Hauseigentümerin dem Lebensgefährten einer Mieterin Hausverbot erteilt: Herr C hatte sich öfter mit einem Mieter gestritten und ihn grob angepöbelt. Die Mieterin wurde wegen der Störung des Hausfriedens abgemahnt. Danach herrschte jahrelang Ruhe im Mietshaus, obwohl Herr C weiterhin ein- und ausging. Bis sich der Mann im Oktober 2019 mit einem anderen Mieter anlegte.

Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis. Begründung: Die Mieterin und ihr Lebensgefährte setzten sich kontinuierlich über das Hausverbot hinweg. Zudem habe Herr C jetzt wieder einen Mieter übel beschimpft, sogar mit Pfefferspray attackiert. Dieses unmögliche Verhalten habe sie, die Vermieterin, schon 2015 abgemahnt. In einem Schreiben an C erneuerte die Hauseigentümerin außerdem das Hausverbot.

Das Amtsgericht Stuttgart wies die Räumungsklage der Vermieterin ab: Die Kündigung sei unwirksam (35 C 4053/20). Dass die Mieterin und ihr Lebensgefährte das Hausverbot von 2015 ignorierten, rechtfertige keine Kündigung. Selbst, wenn es damals zu Recht ausgesprochen worden sei: Es hätte längst aufgehoben werden müssen, weil seither "nichts weiter passiert" sei. Der Mieter, mit dem es früher Konflikte gegeben habe, sei gestorben. C habe den Hausfrieden nicht mehr gestört.

Die Abmahnung von 2015 liege zu lange zurück, entfalte keine Wirkung mehr. Wegen des neuen Streits im Jahr 2019 hätte die Vermieterin die Mieterin zunächst wieder abmahnen müssen, bevor sie kündigte. Damit hätte sie ihr die Möglichkeit eingeräumt, dem Lebensgefährten klarzumachen, dass er sein Verhalten ändern müsse, weil ansonsten das Mietverhältnis auf dem Spiel stehe.

Die Mieterin selbst habe sich keine so schwere Pflichtverletzung geleistet, dass es für die Hauseigentümerin unzumutbar wäre, das Mietverhältnis fortzusetzen. Das Fehlverhalten des Lebensgefährten sei der Mieterin zwar grundsätzlich zuzurechnen. Dennoch sei hier zu berücksichtigen, dass die Störung vom Besucher ausgegangen sei und nicht von der Mieterin. Wenn eine Kündigung auf das Fehlverhalten eines Besuchers gestützt werde, sei prinzipiell eine vorherige Abmahnung des Mieters erforderlich.