In einer großen Münchner Wohnanlage mit rund 200 Eigentumswohnungen wollten Mieter an ihrem Tiefgaragen-Stellplatz eine Elektroladestation für ein E-Mobil installieren. In der Anlage gab es bereits drei Ladeboxen, errichtet von der X-GmbH: Diese Firma wollten die Mieter auf eigene Kosten beauftragen.

Doch die Vermieterin — Eigentümerin einer Vielzahl von Wohneinheiten — erlaubte es ihnen nicht. Begründung: Pro Hausanschluss mehr als zehn Ladestationen einzurichten, sei technisch nur möglich, wenn dies die Stadtwerke München ausführten. Sie wolle alle Mieter gleich behandeln, die auf E-Fahrzeuge umsteigen möchten.

Daraufhin zogen die Mieter vor Gericht, um die Ladestation durchzusetzen: Man könne ohne Weiteres in der Garage Kapazität für mehr Ladeboxen schaffen. Das sei kein Grund, ihnen einen bestimmten Vertragspartner für die Installation vorzuschreiben. Im Übrigen sei es völlig offen, ob sich überhaupt weitere Mieter ein Elektrofahrzeug anschaffen wollten.

So sah es auch das Landgericht München I (31 S 12015/21). Mieter hätten grundsätzlich Anspruch darauf, dass Vermieter einer baulichen Veränderung zustimmten, die dem Laden von Elektrofahrzeugen diene — es sei denn, es wäre für den Vermieter unzumutbar. Das sei hier nicht ersichtlich. Die Kapazität reiche für mindestens 5 bis 10 Ladeboxen aus. Vorhanden seien bisher nur drei. Daher sei es derzeit technisch problemlos machbar, eine weitere Station zu errichten.

Zwar sei es durchaus möglich, dass irgendwann weitere Mieter eine Ladestation wünschten und dann nur die Stadtwerke die technische Ausstattung dafür installieren könnten. Den aktuellen Antrag der Mieter dürfe die Vermieterin aber nicht mit dem vagen Verweis auf eventuelle, zukünftige Wünsche anderer Mieter abweisen.

Die Mieter könnten den Bau des Anschlusses durch die erfahrene Fachfirma X-GmbH verlangen. Diese Ladebox stehe einer späteren Erweiterung der Kapazitäten durch die Stadtwerke München nicht im Wege, falls sie notwendig werden sollte.

Seit 2002 wohnte die an fortschreitender Multipler Sklerose erkrankte Mieterin in ihrer Wiesbadener Wohnung. Im April 2018 machte der Wohnungseigentümer Eigenbedarf geltend und kündigte das Mietverhältnis. Dagegen wandte die Mieterin ein, ein Umzug sei für sie unzumutbar, weil sich dadurch die Krankheit verschlimmern würde. Das bescheinigte auch der Hausarzt mit einem Attest.

Das Amtsgericht Wiesbaden beauftragte einen Facharzt für Psychiatrie und Psychotherapie mit einem Gutachten. Der Mediziner erklärte, die Mieterin könne schlecht gehen — aber wie sich die Krankheit künftig entwickle, könne er fachlich nicht einschätzen. Mit dieser (Nicht-)Auskunft gab sich das Amtsgericht zufrieden und entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Auch das Landgericht Wiesbaden erklärte die Eigenbedarfskündigung für wirksam: Wenn jemand nicht mehr gut gehen könne, begründe das noch keinen Härtefall.

Die Mieterin wehrte sich weiter gegen Kündigung und Räumung. Beim Bundesgerichtshof erreichte sie zumindest einen vorläufigen Erfolg: Amtsgericht und Landgericht hätten einen Härtefall verneint, ohne ein wichtiges Beweisangebot der Mieterin — ein neurologisches Sachverständigengutachten — zu berücksichtigen, kritisierten die Bundesrichter (VIII ZR 429/21). Dieses Vorgehen verstoße gegen den Anspruch der Mieterin auf rechtliches Gehör.

Erkläre die Mieterin, der erzwungene Umzug würde sich gesundheitlich für sie katastrophal auswirken, dann müsse das Gericht mangels eigener Sachkunde den Sachverhalt mit Hilfe von Experten sorgfältig aufklären, so die Bundesrichter. Falls erforderlich, mit einem zweiten Sachverständigengutachten. Das erste Sachverständigengutachten — erstellt vom Facharzt für Psychiatrie — habe sich darauf beschränkt, "Beeinträchtigungen beim Gehen" festzustellen. Das helfe natürlich überhaupt nicht weiter … Mit dieser Aussage hätte sich das Landgericht nicht zufriedengeben dürfen.

Es habe damit den wesentlichen Einwand der Mieterin gegen die Kündigung schlicht übergangen, anstatt sich mit dem neurologischen Gutachten auseinanderzusetzen. Wenn die Frau behaupte, die Krankheit würde sich verschlechtern, müsse das Gericht klären, welche gesundheitlichen Folgen ein Umzug auslösen bzw. mit welcher Wahrscheinlichkeit eine gravierende Schädigung der Gesundheit eintreten könnte. Mit dieser Vorgabe verwiesen die Bundesrichter den Fall an eine andere Kammer des Landgerichts zurück.

Wird im Mietvertrag eine Einrichtung der Mietsache (hier: der Gartenbewässerungsanschluss) nicht ausdrücklich erwähnt, bedeutet das nicht, dass Vermieter diese gegen den Willen der Mieter ersatzlos entfernen dürfen. Ist ein Gartenanteil mitvermietet, den die Mieter pflegen und gießen müssen, gehört der Außenwasseranschluss zum vertragsgemäßen Zustand der Mietsache. Die Vermieterin muss daher die Verschlechterung der Mietsache rückgängig machen.

Prinzipiell sind Vermieter verpflichtet, die Mietsache instand zu halten. Verlangt eine Mieterin von der Vermieterin, den abgenutzten Teppichboden der Mietwohnung zu renovieren, muss sie allerdings nachweisen, dass der Teppichboden mitvermietet wurde. Ergibt sich dies weder aus einem Übergabeprotokoll, noch aus dem Mietvertrag, hat die Mieterin keinen Anspruch auf Instandsetzung.

2015 hatte ein Ehepaar in Berlin eine Wohnung gemietet. Seither zahlte es die Miete permanent immer etwas zu spät. Bis zum Sommer 2020 nahm der Vermieter diese schlechte Gewohnheit hin, ohne die Mieter zu pünktlicher Zahlung aufzufordern. Erst im Juli 2020 mahnte er sie erfolglos ab. Doch auch in nächsten drei Monaten zahlten die Eheleute verspätet. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis.

Seine Räumungsklage scheiterte erst beim Amtsgericht Berlin-Mitte, dann beim Landgericht Berlin (67 S 158/21). Die Kündigung sei unwirksam, da der Vermieter die verspäteten Zahlungen von Anfang an widerspruchslos hingenommen habe. Wenn er so ein Verhalten über Jahre dulde, erwecke der Vermieter den Anschein, darin keine besondere Beeinträchtigung seiner Interessen zu sehen. Damit sende er den Mietern quasi das Signal, diese Vertragsverletzung sei für ihn unerheblich.

Auf das Verhalten des Ehepaares vor der Abmahnung könne der Vermieter deshalb die Kündigung nicht stützen, erklärte das Landgericht. Mit der Abmahnung habe er dann zum ersten Mal klargestellt, dass ihn die unpünktliche Zahlweise störe und eine Pflichtverletzung darstelle. Diese Pflichtverletzung sei allerdings wegen des kurzen Zeitraums von drei Monaten nur als geringfügig einzustufen. Sie rechtfertige (noch) keine Kündigung.

1981 hatte das Ehepaar eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin gemietet. Hier wurden seine zwei Töchter geboren. 1996 mieteten die Eltern in der Nähe noch eine andere, größere Altbauwohnung, die sie über längere Zeit renovierten. 2003 zogen sie dort ein und überließen der älteren Tochter die Zwei-Zimmer-Wohnung.

Viele Jahre später gab es einen Eigentümerwechsel im Mietshaus. 2019 kündigte die neue Vermieterin den Mietern: Sie hätten vertragswidrig ohne ihre Erlaubnis die Wohnung einer anderen Person zum "alleinigen Gebrauch überlassen". Das Ehepaar lebe mittlerweile in der Zweitwohnung, die ihr längst ihr Hauptwohnsitz sei.

Das bestritten die Mieter: Ihr Mobiliar befinde sich immer noch in der Zwei-Zimmer-Wohnung. Sie seien schon deshalb oft dort, weil die Familie gerne zusammen koche …

Das Amtsgericht Berlin-Mitte erklärte die Kündigung für unwirksam (123 C 5105/19). Ob es überhaupt zulässig sei, den Mietvertrag wegen einer (angeblichen) Pflichtverletzung der Mieter zu kündigen, die seit 2003 andauere, sei fraglich. Das könne hier jedoch offenbleiben: Denn das Ehepaar habe die Wohnung keinesfalls vertragswidrig "Dritten" zum Gebrauch überlassen. Das Verbot der "Gebrauchsüberlassung" ohne Einverständnis des Vermieters gelte nicht für Familienmitglieder.

Solange Mieter die Wohnung auch selbst benützten, hätten sie das Recht, Ehepartner und nahe Verwandte in ihre Räume aufzunehmen. Auch wenn das Ehepaar im konkreten Fall wohl inzwischen überwiegend in der zweiten Wohnung lebe, sei das nicht vertragswidrig: Für Mieter gebe es schließlich keine Pflicht, eine gemietete Wohnung zu bewohnen. Immerhin halte sich das Ehepaar in der ersten Wohnung noch regelmäßig auf.

Die Mieter hätten ihr Besitzrecht an der Zwei-Zimmer-Wohnung nie vollständig aufgegeben. Sie besäßen nach wie vor alle Schlüssel, kümmerten sich um die Mietsache und ständen als Ansprechpartner für die Vermieterin zur Verfügung, wenn sich aus dem Vertragsverhältnis Probleme ergäben. Von einer Pflichtverletzung der Mieter, welche die Vermieterin zur Kündigung berechtigte, könne daher keine Rede sein.

Ein Frankfurter Vermieter unterbrach Ende Juni 2022 die Gasversorgung im Mietshaus — und damit die Versorgung der Mieter mit warmem Wasser. Zur Begründung verwies er auf die Preissteigerungen infolge des Ukrainekriegs: Er müsse die Mieter vor steigenden Gaskosten schützen. Außerdem sei es zumutbar, warmes Wasser in der Küche selbst zuzubereiten. Im Winter könnten die Mieter mit Elektroheizlüftern heizen. Warmwasser schulde er ihnen laut Mietvertrag nicht.

Eine ältere, pflegebedürftige Hausbewohnerin beschwerte sich beim Wohnungsamt Frankfurt über diese Maßnahme. Die Behörde reagierte prompt und ordnete an, der Vermieter müsse die Gasversorgung im Haus wiederherstellen. Dafür habe er höchstens eine Woche Zeit: Gerade im Sommer sei warmes Wasser für die Körperhygiene sehr wichtig.

Gegen diese Anordnung zog der Mieter erfolglos vor Gericht. Er dürfe nicht willkürlich die Warmwasserversorgung und damit den üblichen Wohnstandard abschaffen, erklärte das Verwaltungsgericht Frankfurt (8 L K 1907/22.F). Auch wenn das in seinen Mietvertragsformularen nicht drinstehe: In einem Land wie der Bundesrepublik Deutschland gehöre die Versorgung mit Warmwasser zu den Mindeststandards menschenwürdigen Wohnens.

Letztlich müssten die Mieter die Kosten für Warmwasser und Heizung tragen: zunächst mit Vorauszahlungen und dann nach der Jahresendabrechnung des Vermieters. Wie die Mieter mit den steigenden Energiekosten umgehen und wo sie sparen wollten, müsse ihnen der Vermieter überlassen. Es stehe ihm jedenfalls nicht zu, einseitig und bevormundend die auf Gas basierende Warmwasserversorgung einzustellen.

Ein Vermieter nahm es mit der Hausordnung besonders genau: Er verklagte einen Mieter, der seine Wäsche auf dem Balkon zum Trocknen aufgehängt hatte. Dies verstoße gegen die Vorschrift, "niemals" Wäsche auf dem Balkon zu trocknen. Zudem störe es den optischen Gesamteindruck der Hausfassade und könnte andere Hausbewohner dazu verleiten, den Verstoß gegen die Hausordnung nachzuahmen.

Der Richter wies die Klage ab, nachdem er sich in der Verhandlung Fotos vom "Tatort" angesehen hatte (13 C 663/94). Der Mieter dürfe seine Sportbekleidung weiterhin auf dem Wäscheständer aufhängen, auch hin und wieder Kinderwäsche. Das Verbot in der Hausordnung könne sich bei richtigem Verständnis nur auf die "große Wäsche" beziehen.

Da der Wäscheständer lediglich einige Zentimeter über die Balkonbrüstung rage, könne er die Optik des Gebäudes wohl kaum erheblich stören. Außerdem beeinträchtige es weder die Wohnung des Mieters, noch die Wohnung der Nachbarn, wenn der Mann gelegentlich Handwäsche auf dem Balkon trockne. Damit gestalte der Mieter seinen privaten Lebensbereich in zulässiger Weise.

Im August 2018 hatte Herr F in Hamburg für ein knappes Jahr eine möblierte Wohnung gemietet und 3.600 Euro Kaution hinterlegt. Die Miete betrug monatlich 1.800 Euro. Im Dezember 2018 meldete Herr F der Verwaltung der Vermieterin, beim Duschen sei Wasser ausgetreten, über den Flur gelaufen und habe den Parkettboden beschädigt. Als der Mieter im Mai 2019 auszog, ließ die Vermieterin das Parkett abschleifen und erneuern (9.126 Euro) und für 1.454 Euro die gläserne Duschtrennwand polieren.

Dafür verlangte sie von Herrn F Schadenersatz, obendrein 900 Euro für den Mietausfall während der Reparaturen. Die Dichtungslippe der Duschtrennwand sei verkalkt und teilweise gebrochen gewesen, so begründete die Vermieterin ihre Forderung: Offenbar sei deshalb wiederholt Nässe aus der Dusche ausgetreten und der Mieter habe das Wasser stehen lassen. Seine mangelnde Pflege habe den Schaden am Parkett verursacht. Vom Gesamtbetrag werde sie dann die Kaution abziehen, bot die Vermieterin großzügig an.

Herr F ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen und gewann ihn beim Amtsgericht Hamburg (48 C 483/19). Zutreffend habe der Ex-Mieter geltend gemacht, dass die Dichtung der Dusche schon bei seinem Einzug verkalkt und zudem konstruktionsbedingt undicht gewesen sei, so das Amtsgericht. Rost und Verkalkungen an der Duschtrennwand: So ein Zustand der Duschkabine sei ein Mietmangel, den die Vermieterin auf ihre Kosten beheben müsse.

Ihre Behauptung, dies sei das Ergebnis schlechter Pflege, entbehre angesichts der kurzen Mietdauer jeder Grundlage. Zudem sei das (durch Fotos dokumentierte) Schadensbild am Boden mit einem einmaligen Wasserschaden nur vier Monate nach Mietbeginn unvereinbar. Eine Pflichtverletzung des Mieters sei nicht belegt. Verschleißerscheinungen, wie sie mit der vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache einhergehen, seien mit der Mietzahlung abgegolten.

Bevor die Vermieterin Ersatz für Schäden an der Mietsache verlange, müsse sie zunächst alle in ihren Verantwortungsbereich fallenden Schadensursachen ausschließen. Und wenn es um die Höhe des Schadens gehe, dürfe sie weder die Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch berücksichtigen, noch die Verschleißerscheinungen, die bei der Wohnungsübergabe bereits vorhanden gewesen seien.

Der Vortrag der Vermieterin erlaube es nicht, die Schadenshöhe realistisch einzuschätzen. Zum Zustand des Parketts beim Einzug von Herrn F habe sie nichts vorgetragen. Nach den Fotos zu urteilen, dürfte der Boden bereits zu diesem Zeitpunkt renovierungsbedürftig gewesen sein.

Viele Bremer Wohnungsmieter klagten gegen die Mieterhöhungen, die ihre Vermieterin, eine Immobiliengesellschaft, nach Modernisierungsmaßnahmen ankündigte. Gemäß Mietrecht können Vermieter die jährliche Miete um bis zu acht Prozent erhöhen, wenn sie Maßnahmen zur Energieeinsparung durchgeführt haben. Den Umfang der Erhöhung müssen sie den Mietern erläutern.

Die Bremer hielten die Mieterhöhungserklärungen der Vermieterin für unwirksam, weil die Modernisierungskosten unzureichend erläutert seien. Das Landgericht Bremen gab ihnen Recht: Bei umfassenden Modernisierungsmaßnahmen an mehreren Gebäuden müssten Vermieter die Kostenpositionen weiter untergliedern, z.B. nach verschiedenen Gewerken oder konkreten Einzelarbeiten aufschlüsseln. Nur so könnten die Mieter die Kosten und die damit begründete Mieterhöhung auf ihre Berechtigung überprüfen.

Damit übertreibe die Vorinstanz die Anforderungen an so eine Erklärung, urteilte dagegen der Bundesgerichtshof (VIII ZR 337/21 u.a.). In erster Linie komme es darauf an, dass Vermieter deutlich machten, welchen Anteil der Gesamtsumme auf Instandsetzungsmaßnahmen entfalle. Denn deren Kosten dürften sie nicht auf die Mieter umlegen. Den Anteil der Instandsetzungskosten müssten Vermieter daher mit einer Quote oder einem bezifferten Betrag kenntlich machen.

Für die Mieter bringe es keinen zusätzlichen Erkenntnisgewinn, wenn Vermieter die entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder ähnlichen Kriterien "aufdröselten". Außerdem könnten Mieter, wenn sie die Angaben des Vermieters zu den Kosten überprüfen wollten, ohnehin Auskunft und Einsicht in die Kostenbelege verlangen. Auch so könnten sie herausfinden, ob weiterer Klärungsbedarf bestehe, und eventuell juristisch oder bautechnisch sachkundige Personen hinzuziehen.

Haben Mietvertragsparteien vereinbart, dass die Mietsache nicht die Heizungsanlage umfasst, ist die Vermieterin nicht verpflichtet, den defekten, 48 Jahre alten Gasheizofen in der Mietwohnung zu ersetzen. In so einem Fall muss das Jobcenter die Kosten für Kauf und Installation eines Heizofens ausnahmsweise als "einmaligen Bedarf" anerkennen und der Mieterin entsprechenden Zuschuss bewilligen, wenn diese Grundsicherung bezieht.

Mietnebenkosten müssen "wirtschaftlich" sein, andernfalls sind Mieter nicht verpflichtet, die Kosten zu bezahlen. Beauftragt die Vermieterin mit der Gebäudereinigung eine Firma, obwohl die Mieter diese seit langem zuverlässig selbst organisiert und tadellos durchgeführt haben, entspricht das nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Wenn die Vermieterin keine Umstände vortragen kann, die trotzdem den Auftrag an eine Spezialfirma erforderlich machen, ist es in so einem Fall unzulässig, die Kosten der Gebäudereinigung auf die Mieter umzulegen.

Vermieter dürfen bei der Betriebskostenabrechnung nicht völlig disparate Nebenkosten - wie die Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung und der Straßenreinigung - als "sonstige Betriebskosten" in einer Position zusammenfassen. Das ist nur bei sachlich zusammenhängenden Kosten zulässig wie z.B. bei den Kosten der Sachversicherung und der Haftpflichtversicherung. Gibt es so einen engen sachlichen Zusammenhang nicht, müssen Vermieter die unter "Sonstiges" abgerechneten Kostenarten aufschlüsseln.

Als die Mieter auszogen, sprachen sie mit dem Sohn des Vermieters über diverse Einbauten: einen Glasaufsatz auf der Badewanne, einen Einbauschrank, Laminatboden. Die Einbauten müssten sie nicht abmontieren, wenn sie stattdessen Malerarbeiten in der Mietwohnung durchführten, bot der Sohn dem Ehepaar an. Die Mieter waren einverstanden und strichen alle Wände. Bei der Wohnungsübergabe beanstandete der Vermieter die Einbauten nicht.

Sein Sohn schickte den Mietern kurz darauf eine SMS-Nachricht: Die Nachmieter übernähmen die Einbauten. Trotzdem verlangte der Vermieter einige Wochen später Schadenersatz von den Ex-Mietern für fiktive Rückbaukosten: Sein Sohn habe nur für den Fall auf das Entfernen der Einbauten verzichten sollen, dass die Mieter deren Übernahme extra mit den Nachmietern vereinbarten und die Nachmieter den späteren Rückbau zusagten.

Das Landgericht Berlin wies die Schadenersatzklage des Vermieters ab (64 S 219/20). Die Mieter konnten davon ausgehen, dass der Sohn — wie schon früher — den Vermieter vertrat und bei der Abwicklung des Mietverhältnisses verbindliche Absprachen treffen konnte. Sie durften sich auf dessen Mitteilung verlassen, dass die Nachmieter die Einbauten akzeptierten.

Zudem habe der Vermieter selbst bei der Wohnungsrückgabe die Einbauten nicht einmal angesprochen. Daher durften die Mieter darauf vertrauen, dass er den Zustand der Wohnung als vertragsgemäß ansah. Das gelte umso mehr, als unstreitig alle Einbauten tatsächlich in der Wohnung blieben, von den Nachmietern akzeptiert und weiterhin benutzt wurden.

Der Vermieter habe die Wohnung unverändert weitervermietet, ohne die Einbauten auszubauen. Da somit keine Kosten anfielen, bestehe auch kein Anspruch auf Schadenersatz für Rückbaukosten: Das Interesse des Vermieters, die Einbauten bis zum Ablauf ihrer Lebensdauer zu nutzen, von den Ex-Mietern aber die Kosten ihrer — eventuellen — zukünftigen Entfernung zu verlangen, sei nicht schützenswert.

Drei Jahre hatte die Mieterin schon in einem Berliner Hinterhaus gewohnt, als sie sich Anfang 2020 mit der Vermieterin auf einen Umzug innerhalb des Mietshauses einigte. Im Februar wechselte sie die Wohnung. Die Parteien schlossen einen neuen Mietvertrag. Dabei erwähnte die Vermieterin nicht, dass sich die Bankverbindung geändert hatte. Das Vertragsformular übergab sie der Mieterin erst Ende März. Die Mieterin überwies weiterhin die Miete auf dasselbe Bankkonto.

Im Juni 2020 kündigte ihr die Vermieterin wegen Zahlungsverzugs. Verständlicherweise fand die Mieterin dies unbegründet und widersprach. Wie schon das Amtsgericht wies auch das Landgericht Berlin die Räumungsklage der Vermieterin ab (65 S 134/21). Da die Mieterin den Zahlungsverzug nicht zu verantworten habe, sei die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam.

Gehe die Vermieterin mit einer Mieterin ein neues Mietverhältnis über eine andere Wohnung ein, müsse sie die Mieterin ausdrücklich darauf hinweisen, wenn sich die Bankverbindung geändert habe. Das gelte erst recht, wenn sie ihr den Mietvertrag erst sechs Wochen nach Mietbeginn aushändige, betonte das Landgericht.

Zwar hätte die Mieterin dem Vertragsformular die neue Kontonummer entnehmen können. Da die Vermieterin aber bei den Vertragsverhandlungen kein Wort darüber verlor, könne sie der Mieterin nicht im Nachhinein vorwerfen, dass sie die Miete (immer pünktlich!) auf das ihr bekannte Bankkonto überwiesen habe. Stattdessen hätte die Vermieterin die Frau auf den Fehler hinweisen müssen. Wenn sie dies unterlasse und die Miete infolgedessen mehrere Monate auf dem "falschen" Konto lande, rechtfertige dies keine Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Vermieter dürfen per Mietvertrag die Pflicht, in der Mietwohnung Schönheitsreparaturen durchzuführen, auf die Mieter abwälzen. Aber nicht unbegrenzt: Eine Vertragsklausel, die den Mieter nicht nur verpflichtet, Decken und Wände zu streichen bzw. zu tapezieren, sondern ihm zusätzlich auferlegt, die mitvermieteten Einbaumöbel zu streichen, ist unwirksam.

Ein Berliner Mieter hatte im Januar 2018 135,41 Euro zu wenig Miete gezahlt, im Februar blieb er die monatliche Miete von 704 Euro ganz schuldig. Wegen des Zahlungsrückstands kündigte ihm der Vermieter im Februar 2018 fristlos.

In der Regel kann der Mieter die Kündigung noch abwenden, wenn er den Mietrückstand ausgleicht (die so genannte "Schonfristregelung"). Dadurch wird die Kündigung unwirksam. Die "Schonfristregelung" gilt jedoch nicht, wenn im Laufe der letzten zwei Jahre schon einmal eine — wegen Zahlungsrückstands ausgesprochene — Kündigung auf diese Weise vermieden wurde.

Das traf im konkreten Fall zu. Deshalb fand der Vermieter die Kündigung richtig, obwohl der Mieter auch diesmal den ausstehenden Betrag nach einigen Wochen zahlte. Doch das Landgericht Berlin wies die Räumungsklage des Vermieters ab.

Begründung: Gemessen an einer Monatsmiete von 704 Euro sei der Rückstand von 135,41 Euro im Januar 2018 als "unerheblich" anzusehen, die Kündigung daher nicht gerechtfertigt.

Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Er hob das Urteil des Landgerichts auf (VIII ZR 32/20). Die fristlose Kündigung des Vermieters habe das Mietverhältnis wirksam beendet, weil sie wegen eines erheblichen Zahlungsrückstands ausgesprochen worden sei.

Denn dabei komme es allein auf die Gesamthöhe der ausstehenden Teilbeträge an. Der Mietrückstand sei jedenfalls dann nicht mehr als "unerheblich" einzustufen, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteige. Eine gesonderte Bewertung einzelner monatlicher Rückstände im Verhältnis zur Monatsmiete sehe das Mietrecht nicht vor.

In einer Berliner Mietwohnung kam es im Sommer 2020 zu einer Überschwemmung im Badezimmer. Anschließend wollte die Vermieterin umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen durchführen: Badewanne und Toilette, Fliesen und Bodenbelag sollten ausgetauscht, die Badezimmertür ausgebaut und Trocknungsmaschinen aufgestellt werden. Das Wohnungsunternehmen teilte dem Mieter jedoch nicht mit, wie lange die Arbeiten dauern sollten.

Verständlicherweise fragte sich der Mieter, wo er während der Sanierung auf die Toilette gehen und duschen könnte. Da ihm die Vermieterin keine Ersatzwohnung anbot, weigerte er sich, einen Termin für den Beginn der Sanierungsarbeiten auszumachen. Daraufhin kündigte sie fristlos. Da der Mieter dies nicht akzeptierte, erhob die Vermieterin Räumungsklage.

Ohne Erfolg: Das Amtsgericht Berlin-Mitte erklärte die Kündigung für unwirksam (104 C 183/21). Mieter müssten zwar prinzipiell Instandsetzungsmaßnahmen dulden und dem Vermieter bzw. dessen Handwerkern dafür Zutritt zur Wohnung gewähren. Sie seien aber nicht verpflichtet, Bauarbeiten hinzunehmen, die nicht rechtzeitig und vollständig angekündigt wurden. Oder die sogar, wie im konkreten Fall, ohne jede Rücksicht auf die Belange des Mieters ausgeführt werden sollten.

Wenn der Mieter unter diesen Umständen nicht gewillt sei, Termine zu vereinbaren, rechtfertige das keine Kündigung. Bei so umfangreichen Sanierungsarbeiten genüge es nicht, dem Mieter die geplanten Maßnahmen mitzuteilen. In so einem Fall müsse der Mieter während der Bauarbeiten die Wohnung verlassen. Also hätte die Vermieterin mit ihm klären müssen, wie sein Eigentum zu sichern sei, wo sie ihm eine Ersatzwohnung zur Verfügung stellen könne und wie diese ausgestattet sei.

Mieter dürfen nahe Angehörige in ihre Wohnung aufnehmen. Dieses "Angehörigenprivileg" gilt aber nur, wenn sie die Wohnung selbst nutzen. Anders liegt der Fall, wenn eine Mieterin eine Wohnung von vornherein nur mietet, um sie ohne Wissen der Vermieterin an ihren Bruder weiterzuvermieten. Dieses Vorgehen stellt eine "unbefugte Gebrauchsüberlassung an einen Dritten" dar, die eine fristlose Kündigung des Mietvertrags rechtfertigt.

Käufer einer Eigentumswohnung hatten vor dem Kauf keine Gelegenheit, die Räume zu besichtigen, weil die Mieter die Besichtigung hartnäckig verweigerten. Setzen sie diese Blockade nach dem Kauf fort, so dass innerhalb von fünf Monaten kein Termin zustande kommt, obwohl mehrmals ein Besichtigungstermin vereinbart wurde, rechtfertigt dieses Fehlverhalten eine fristlose Kündigung des Mietvertrags. Das gilt jedenfalls dann, wenn sie keine triftigen "Verhinderungsgründe" für die jeweiligen Termine vortragen und beweisen.