Wohnen und Miete

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Ein Mietvertrag muss verständlich sein

Die Angabe von Gesetzesparagraphen ohne Hinweis auf ihren Inhalt taugt nur für Juristen

Ein Mietvertrag enthielt folgende Bestimmung: "Wird nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache vom Mieter fortgesetzt, so findet § 568 BGB keine Anwendung." Damit wurde dem Mieter ein Recht genommen, das ihm bei einem Vertrag mit fixer Laufzeit zusteht: nämlich das Recht, in der Wohnung bleiben zu dürfen, wenn der Vermieter bei Vertragsende nicht innerhalb von zwei Wochen auf dem Auszug besteht.

Der betroffene Mieter wusste jedoch nicht, dass sich dieser Inhalt hinter dem Paragraphen verbirgt. Er hielt die Klausel für unwirksam. Das Oberlandesgericht Schleswig stellte sich auf die Seite des Mieters und entschied, die Klausel sei nicht Bestandteil des Vertrags geworden (4 RE-Miet 1/93).

Die Regelung sei "in ihrem Kernbereich unklar" und nur für einen Juristen zu verstehen. Es werde nur der Paragraph eines Gesetzes angeführt, ohne dessen Inhalt wiederzugeben. Für einen rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittsbürger sei nicht nachvollziehbar, was das bedeute. Nicht-Juristen müsse man in so einem Fall die Rechtsfolgen erklären, die sich aus ihrer Unterschrift ergäben.

Sohn des Vermieters "umzugsbereit"?

Eigenbedarfskündigung setzt den ernsthaften Willen voraus, die Mietsache selbst zu nutzen

Der Vermieter dreier Eigentumswohnungen war 2011 mit der Frau eine Weile "liiert". In dieser Zeit hatte er ihr eine Drei-Zimmer-Wohnung in München-Fürstenried vermietet, die sie seither mit ihrer Tochter bewohnt. Im Februar 2017 kündigte er den Mietvertrag zum 31.8. und stützte die Kündigung auf Eigenbedarf:

Sein 22 Jahre alter Sohn verliere bald seine Wohnung. Ihm sei schon gekündigt worden, denn das Mietshaus werde abgerissen. Daher wolle der Sohn mit einem Freund in die Drei-Zimmer-Wohnung ziehen.

Die Mieterin widersprach der Kündigung und bezweifelte den Eigenbedarf. Das Amtsgericht München befragte den Sohn und erklärte danach die Kündigung für unwirksam (433 C 16581/17). Der Student hatte ausgesagt, er habe noch keine schriftliche Kündigung. Aber sein Vermieter habe ihm mitgeteilt, dass das Haus abgerissen werde und er "so langsam ausziehen" müsse. Über dieses Problem habe er dann im Mai oder Juni 2017 mit dem Vater gesprochen. Wie viel Miete der Vater haben wolle, wisse er nicht. Nach dem Studium wolle er jedenfalls in München bleiben.

Eine Eigenbedarfskündigung setze den ernsthaften Willen voraus, die Mietsache selbst zu nutzen oder sie Angehörigen zu überlassen, betonte das Amtsgericht. Der Vermieter habe der Mieterin im Februar gekündigt, als er mit dem Sohn über die Eigentumswohnung noch gar nicht geredet hatte. Vermieter müssten aber vor einer Eigenbedarfskündigung klären, ob die Angehörigen "umzugsbereit" seien — andernfalls sei der Eigenbedarf mehr als fraglich.

Dass der Sohn die Wohnung wirklich nutzen wolle, sei eher unwahrscheinlich. Er habe sich keinerlei Gedanken zur Einrichtung gemacht oder wie die Zimmer in einer eventuellen Wohngemeinschaft verteilt werden sollten. Groß könne also das Interesse an dieser Wohnung nicht sein. Außerdem mache sich ein 20-jähriger Student normalerweise Gedanken über die Miethöhe, der Zeuge habe dazu keine konkrete Vorstellung. Wollte er ernsthaft in die Wohnung einziehen, hätte er das wohl mit seinem Vater geklärt.

Mieter beschimpft Mitbewohnerin

Aggression rechtfertigt keine Kündigung, wenn die Mitmieterin den Mann ständig provozierte

Einem Wohnungsmieter wurde gekündigt. Hintergrund war ein handfester Streit mit einer Mitbewohnerin. Dabei soll der Mann die Frau übel beschimpft haben: "Halt die Fresse, du alte Sau, sonst bekommst du in die Fresse geschlagen". Vorausgegangen waren diesem Wutausbruch ständige Nörgeleien der Mitbewohnerin: Mal sollte der Mieter die Haustür absichtlich offen gelassen haben, mal in Unterwäsche im Treppenhaus herumspaziert sein. Und Mülltrennung — Fehlanzeige.

Alle diese Vorwürfe stammten aus einer Quelle. Bei der Vermieterin fand die Mitbewohnerin Gehör, sie kündigte dem Mann. Doch der Mieter stritt jedes Fehlverhalten ab, nur den Wutausbruch im Treppenhaus räumte er ein. Den habe die Frau provoziert, meinte er, deshalb sei die Kündigung unwirksam. Der Mieter weigerte sich auszuziehen.

Zu Recht, urteilte das Amtsgericht Bad Homburg und wies die Räumungsklage der Vermieterin ab (4 C 216/18 (10)). Die Vorwürfe gegen den Mieter seien haltlos. Die üble Nachrede belege nur, dass es der Mitmieterin ein Herzensanliegen sei, ihn zu denunzieren. Offenbar habe sie zum Nachbarn ein gestörtes Verhältnis und setze alles daran, ihn in ein schlechtes Licht zu rücken.

Unter diesen Umständen rechtfertige das aggressive Verhalten des Mieters keine Kündigung. Die Frau habe ihn regelrecht überwacht und ausspioniert. Immerzu habe sie sein Verhalten registriert und dokumentiert — offenkundig mit dem Ziel, dem Nachbarn ihre Hausordnung und das von ihr als richtig empfundene Verhalten aufzudrängen. Ständig mit Vorhaltungen konfrontiert und gegängelt, habe sich der Mann verständlicherweise provoziert gefühlt.

Hundeverbot im Mietshaus?

Vermieter dürfen die Hundehaltung nicht wegen allgemeiner Befürchtungen verweigern

Münchner Eheleute baten den Vermieter ihrer Viereinhalb-Zimmer-Wohnung um die Erlaubnis, für die beiden Kinder (13 und 15 Jahre alt) einen Hund anzuschaffen. Ein Hund der Rasse Magyar Vizsla oder ein Deutsch-Drahthaar oder ein kleiner Mischling sollte es sein. Im Tierheim hätten die Kinder zu einer Magyar-Vizsla-Hündin bereits Kontakt aufgenommen, unterstützt von einer Hundetrainerin, berichteten die Mieter. Mit den Nachbarn im Mietshaus habe man gesprochen, sie hätten der Tierhaltung zugestimmt.

Dass die Mieter zudem erfahrene Hundehalter waren und eine Empfehlung der Hundetrainerin beilegten, verhalf ihrem Antrag nicht zum Erfolg. Im Namen der Vermieter lehnte ihn der Hausverwalter ab: Die Kinder kämen erst um 16 Uhr aus der Schule und die berufstätigen Eltern könnten sich tagsüber auch nicht um den Hund kümmern. Die Nachbarn hätten wegen des Hausfriedens zugestimmt, tatsächlich aber große Bedenken wegen der Kleinkinder im Haus. Sein eigenes Kind sei schon mal von einem Hund gebissen worden.

Nach dieser Abfuhr zogen die Mieter vor Gericht, um die Einwilligung der Vermieter durchzusetzen. Die Argumente des Hausverwalters seien alle nicht stichhaltig: Die Ehefrau arbeite nur Teilzeit, die Kinder besuchten die Schule nur bis mittags und in der Urlaubszeit könnten die Großeltern den Hund nehmen. Die Betreuung sei also sichergestellt. Vom Amtsgericht München bekamen die Mieter Recht (411 C 976/18).

Die Einwände der Vermieter rechtfertigten kein Verbot. Die Wohnung sei groß genug, um einen Hund artgerecht zu halten — auch wenn kein Garten zur Verfügung stehe. In der Nähe gebe es eine Menge Grünflächen. Wenn der Hund ausreichend Gassi geführt, richtig erzogen und nicht längere Zeit in der Wohnung allein gelassen werde, müsse man nicht befürchten, dass er länger jaule bzw. belle oder in der Wohnung Schaden anrichte.

Vermieter dürften einen Antrag auf Hundehaltung nur ablehnen, wenn sie konkrete Anhaltspunkte dafür hätten, dass dies die Mitbewohner unzumutbar belästigen könnte. Ein wichtiger Grund dafür wäre z.B. der aggressive Charakter einer Hunderasse, der die Haltung schwierig mache. In so einem Fall sei von vornherein mit Problemen zu rechnen. Das treffe auf die von den Mietern genannten Hunderassen jedoch nicht zu. Wegen mehr oder weniger allgemeinen Befürchtungen dürften Vermieter die Erlaubnis nicht verweigern.

Schusswaffen in der Mietwohnung

Mieter lagern illegal scharfe Waffen und Munition: Vermieterin darf fristlos kündigen

Bei einer Wohnungsdurchsuchung hatte ein Sondereinsatzkommando der Berliner Polizei Schusswaffen und Munition sichergestellt. Die Mieter hatten keinen Waffenschein und bewahrten Waffen und Munition illegal in der Mietwohnung auf.

Nachdem die illegalen Aktivitäten durch den Polizeieinsatz aufgeflogen waren, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos: Die Mieter hätten mit der Lagerung scharfer Schusswaffen im Mehrfamilienhaus ihre Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt und die anderen Bewohner gefährdet, so ihre Begründung.

Erfolglos wehrten sich die Mieter gegen die Räumungsklage der Vermieterin: Das Landgericht Berlin erklärte die Kündigung für wirksam (65 S 54/18). Mieter müssten alles unterlassen, was die Rechtsgüter Dritter verletzen könnte — im konkreten Fall hätten die Mieter Risiken für die Mitbewohner billigend in Kauf genommen. Die Vermieterin sei verpflichtet, deren Interessen zu schützen.

Verstöße gegen das Waffengesetz seien besonders schwerwiegend, so das Gericht. Wenn jemand rechtswidrig Schusswaffen in der Wohnung aufbewahre, könne dies den Hausfrieden und das Sicherheitsgefühl der Mitmieter erheblich stören. Für diesen groben Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten seien alle Angehörigen des Haushalts verantwortlich. Daher müssten alle Mieter die Wohnung räumen.

Alte Mieterin muss umziehen

Eigenbedarfskündigung des Vermieters, der als Arzt in München arbeiten möchte, ist wirksam

Seit fast 30 Jahren wohnt die 78 Jahre alte, gehbehinderte Mieterin in ihrer Zwei-Zimmer-Wohnung in München-Neuhausen: zuerst als Mitbewohnerin, seit 1990 als Mieterin. 2005 verkaufte der damalige Eigentümer die Wohnung an ein auswärts lebendes Ehepaar. Die neuen Eigentümer schenkten sie 2011 ihrem Sohn, der in München Medizin studierte.

Schon 2014 kündigte er der Mieterin wegen Eigenbedarfs. Als die Frau sich weigerte auszuziehen, verfolgte der Sohn das Anliegen jedoch erst einmal nicht weiter, weil er in einer anderen Stadt ein Zweitstudium aufnahm. Anschließend trat er in Augsburg eine Stelle an und absolvierte die Ausbildung zum Facharzt. Dort mietete er zwar eine Wohnung, kündigte aber gleichzeitig erneut der Münchner Mieterin.

Spätestens nach Abschluss der Facharztausbildung wolle er nach München umziehen, so die Begründung. Da wohnten seine Freundin, Geschwister und viele Freunde, daher solle München sein Lebensmittelpunkt werden. Wenn er dort nicht gleich Arbeit finde, würde er notfalls zwischen Augsburg und München pendeln. Erfolglos pochte die alte Mieterin darauf, dass es ihr schlecht gehe und sie mit ihrem kleinen Einkommen in München keine bezahlbare Ersatzwohnung bekomme.

Das Amtsgericht München erklärte die Eigenbedarfskündigung des jungen Arztes für wirksam (433 C 19586/17). Der Vermieter habe offenkundig ernsthaft die Absicht, die Wohnung selbst zu nutzen, so das Amtsgericht. Angesichts seiner sozialen Bindungen in München sei das gut nachvollziehbar. Wie Eltern und Bekannte bestätigten, sei die Augsburger Wohnung von vornherein nur eine Notlösung gewesen, weil die Münchner Wohnung nicht frei war.

Dass der Mediziner nach einem Umzug — bis zum angestrebten Stellenwechsel — pendeln müsste, stehe der Kündigung nicht entgegen: Die Lebensplanung des Eigentümers sei angesichts seiner Gründe für einen Umzug nach München zu respektieren.

Allerdings müsse man auch die Belastungen für die alte Mieterin und die Beschaffenheit des Münchner Mietmarktes berücksichtigen. Daher werde ihr eine Räumungsfrist von sechs Monaten zugestanden. So lange müsse der Wohnungseigentümer, der ohnehin erklärtermaßen zum Pendeln bereit sei, diesen Aufwand in Kauf nehmen.

Vermieter muss Zwischenablesung zahlen

Kurzartikel

Wird durch einen Mieterwechsel eine Zwischenablesung des Stromzählers notwendig, muss der Vermieter diese Kosten tragen. Er darf sie nicht per Klausel im Formularmietvertrag auf den Mieter abwälzen. So eine Klausel ist unwirksam: Verwaltungskosten im Rahmen eines Nutzerwechsels sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen.

An der Küche war der Lack ab

Kurzartikel

Weist die besonders empfindliche, lackierte Einbauküche einer Mietwohnung leichte Lackabsplitterungen an den Fronten auf, muss der Mieter bei seinem Auszug dafür keinen Schadenersatz zahlen. Beim Ein- und Ausräumen von Geschirr sind leichte Stöße gegen die Küchenmöbel kaum zu vermeiden. Kratzer und Absplitterungen gehören daher, zumal in einem Haushalt mit Kleinkindern, zum alltäglichen, vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Kranke Mieterin belästigt Mitbewohner

Ihr Vermieter haftet nicht für die Folgen einer psychischen Störung

In einer Eigentumswohnungsanlage belästigte eine psychisch gestörte Frau ständig ihre Mitbewohner. Sie störte die Hausruhe durch Hämmern und bewusst lautes Hantieren in der Wohnung und vor dem Haus. Ihr Fernseher lief fortwährend mit großer Lautstärke. In ihrer Wohnung hielt die Mieterin so viele Katzen, dass dies nicht nur im Treppenhaus zu "riechen" war, sondern auch in anderen Wohnungen.

Zwei benachbarte Mieterinnen kürzten wegen dieser unzumutbaren Zustände ihre Miete um insgesamt 5.041 DM. Für diesen Betrag forderte der Eigentümer der beiden Wohnungen vom Vermieter der psychisch kranken Frau Schadenersatz. Doch das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied, dass er darauf keinen Anspruch hat (3 Wx 472/94).

Zwar müüssten Wohnungseigentümer nach dem Gesetz dafür sorgen, dass ihre Mieter keinem Mitbewohner schadeten. Aber die betreffende Frau leide an einer krankhaften psychischen Störung, die eine "freie Willensbildung" ausschließe. Für so einen Umstand könne der Vermieter - anders als wenn ein Mieter den Hausfrieden absichtlich und bewusst störe - nicht haftbar gemacht werden.

Wohnung unrenoviert übernommen

Kurzartikel

Haben Mieter ihre Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen, ist zwar die Klausel im Mietvertrag unwirksam, nach der sie verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Umgekehrt haben die Mieter dann aber auch keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter dies übernimmt: Da sie den unrenovierten Zustand als vertragsgemäß akzeptiert haben, wird die Mietsache auch durch zunehmenden Verschleiß im Laufe des Mietverhältnisses nicht mangelhaft - solange nicht die Bausubstanz gefährdet ist.

Skiwerkstatt in der Garage

Unerlaubte gewerbliche Nutzung eines gemieteten Hauses kann die Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen

In Unterschleißheim bei München hatte die vierköpfige Familie im Sommer 2016 eine Doppelhaushälfte mit Garten und Garage gemietet. Im November brachten die Mieter am Balkon im ersten Stock gut sichtbar ein Plakat an.

"Skiservice: Montag — Freitag 16:00 — 19:30 Uhr — Ski- und Snowboard-Service wachsen, schleifen und mehr."

Auch im lokalen Anzeigeblatt inserierte das Ehepaar: "Skiservice ab jetzt in Unterschleißheim/Lohhof — Damit Ihr optimal in die kommende Wintersaison starten könnt, bieten wir unseren klassischen Skiservice für Euch an. … An- und Verkauf von gebrauchten Ski und Skischuhen ...".

Sofort meldete sich die Vermieterin und forderte die Mieter auf, die gewerbliche Tätigkeit zu unterlassen. Das sei nicht abgesprochen und sie befürchte Ärger mit der Gemeinde, Kosten für Genehmigungen und Umbaumaßnahmen. Man habe sehr wohl darüber gesprochen, konterten die Mieter, dass in der Garage ein gemeinnützig tätiger Skiverein untergebracht werden sollte. Die Hauseigentümerin habe genehmigt, dass der Verein während der Skisaison an einigen Stunden pro Woche Skiservice für Mitglieder anbiete.

Vielleicht hatte man sich da missverstanden? Jedenfalls kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung der Mietsache. Zu Recht, entschied das Amtsgericht München (423 C 8953/17). Bannerwerbung und Zeitungsanzeige richteten sich an einen unbestimmten Kreis von Kunden und nicht an wenige Vereinsmitglieder. In der Reklame finde sich kein Hinweis auf einen Verein.

Das Ehepaar biete Skiservice mehrere Monate im Jahr an - also nicht nur gelegentlich, sondern gewerblich. Die Mieter hätten selbst eingeräumt, dass das Gewerbe seit Jahren gemeldet sei. Dass bei der Besichtigung des Mietobjekts ausdrücklich vereinbart wurde, in der Garage einen gewerblichen Skiservice mit Publikumsverkehr einzurichten, erscheine nicht sonderlich lebensnah.

Die Vermieterin bestreite dies und die Mieter hätten nicht beweisen können, dass die gewerbliche Nutzung der Mietsache genehmigt war. Unterstützt durch Werbebanner und Anzeigen locke der Skiservice viele Kunden an. Ski und Snowboards würden üblicherweise mit dem Auto in die Servicewerkstatt gebracht, so dass im Wohngebiet mehr Verkehr entstehe. Diese Art von Störung müsse die Vermieterin nicht dulden, sie rechtfertige eine Kündigung.

Mieter darf Türspion einbauen

Sicherheitsvorkehrungen an der Wohnungstür gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache

Ein Mieter bat die Eigentümerin des großen Mietshauses darum, in seine Wohnungstür einen Türspion einbauen zu dürfen. Das komme nicht in Frage, lautete die Antwort der Vermieterin, denn dafür müsste er das Türblatt aufbohren und teilweise zerstören. Trotz Verbots brachte der Mann einen Türspion an.

Daraufhin zog die Vermieterin vor Gericht und verlangte, der Mieter müsse den Türspion fachgerecht beseitigen. Sie habe den Einbau ausdrücklich untersagt.

Doch das Amtsgericht Meißen stellte sich auf die Seite des Mieters und entschied, dass zusätzliche Sicherheitsvorkehrungen an der Wohnungstür einer Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehörten (112 C 353/17). Solange das Mietverhältnis bestehe, müsse die Vermieterin den Türspion dulden — obwohl ihn der Mieter eigenmächtig eingebaut habe.

Bei diesem Streit sei es unnötig, den Schutz des Eigentums gegen das Sicherheitsbedürfnis des Mieters abzuwägen. Denn der Eingriff in die Bausubstanz sei nur geringfügig. Wenn er ausziehe, müsse der Mieter natürlich den ursprünglichen Zustand wiederherstellen: Falls der Eingriff ins Türblatt nicht anders rückgängig gemacht werden könne, müsse er es auf seine Kosten auswechseln lassen. Während der Mietzeit könne die Vermieterin den "Rückbau" jedoch nicht verlangen.

Streit um Nebenkosten-Belege

Kurzartikel

Hat die Vermieterin den Mietern mit der Nebenkostenabrechnung nur unvollständige Kopien zu einigen Posten zugeschickt und will darüber hinaus keine Belegeinsicht gewähren, steht ihr die Nachforderung zu den Betriebskosten des Vorjahres nicht zu. Wenn Mieter keine Gelegenheit bekommen, die Abrechnung zu überprüfen, dürfen sie die Zahlung solange verweigern, bis sie die Abrechnungsunterlagen einsehen können.

Zutritt zur Wohnung verwehrt

Mieter verhindert die Installation von Rauchwarnmeldern in der Wohnung

Zwei Mal hatten die Vermieter den Mieter schriftlich aufgefordert, mit ihnen einen Termin zu vereinbaren: Sie müssten in der Wohnung Rauchwarnmelder installieren, dazu seien sie rechtlich verpflichtet. Einige Termine schlugen sie vor, doch der Mieter sagte alle ab. Daraufhin schrieben ihm die Vermieter, er müsse mit rechtlichen Konsequenzen rechnen, falls er weiterhin den Zutritt zur Wohnung boykottiere.

Er habe die Termine wegen der Krankheit seines Vaters nicht wahrnehmen können, antwortete der Mieter. Um den müsse er sich kümmern. Außerdem müssten ihn die Vermieter erst einmal auf Duldung des Einbaus verklagen, dazu sei er nämlich nicht verpflichtet. Nun kündigten die Vermieter das Mietverhältnis fristlos mit der Begründung, dass ihnen der Mieter den Zutritt zur Mietsache verweigere.

Das Amtsgericht Augsburg erklärte die Kündigung für wirksam (22 C 5317/17). Instandhaltungsmaßnahmen wie die Installation von Rauchwarnmeldern müssten Mieter auf jeden Fall akzeptieren. Vermieter müssen nicht erst vor Gericht ziehen, um Mieter auf Duldung zu verklagen. Im konkreten Fall hätten die Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene Maßnahme zwei Mal angekündigt und jedes Mal habe der Mieter die Installation verhindert.

Auf familiäre Gründe für sein vertragswidriges Verhalten könne sich der Mieter nicht berufen: Wenn der von den Vermietern vorgeschlagene Termin mit seinen familiären Pflichten unvereinbar sei, müsse er einen Vertreter beauftragen oder die Vermieter bitten, einen anderen Termin zu wählen. Stattdessen habe der Mieter jede Kooperation verweigert. Damit habe er vorsätzlich seine Mieterpflichten verletzt, das rechtfertige eine fristlose Kündigung.

Betrunkener Mieter verursacht Wasserschaden

Kurzartikel

Verursacht ein Mieter einen Wasserschaden in seiner Wohnung und im Treppenhaus, weil er betrunken einen Wasseranschluss in der Küche geöffnet hat, rechtfertigt dieses Fehlverhalten eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter infolge seines übermäßigen Alkoholkonsums schon öfter den Hausfrieden gestört und wegen seiner mangelnden Einsicht das Vertrauensverhältnis zum Vermieter endgültig zerstört hat.

Aufzug am Mietshaus angebaut

Mieterhöhung ist zulässig: Ein Aufzug erhöht den Wohnwert und ist eine Modernisierung

Für eine Drei-Zimmer-Wohnung zahlte ein Brandenburger Mieter 291,46 Euro (ohne Nebenkosten). Sie liegt im dritten Stockwerk eines Mietshauses mit fünf Stockwerken. Im Juli 2016 kündigte die Vermieterin an, sie werde einen Personenaufzug am Wohngebäude anbauen lassen. Nach der Modernisierungsmaßnahme sollte der Mieter eine Nettomiete von 406,95 Euro zahlen.

Laut Gesetz dürfen Vermieter nach einer Modernisierung 11 Prozent der Kosten auf die Mieter umlegen. Die Mieterhöhung im konkreten Fall war niedriger — schien dem Mieter aber dennoch zu hoch. Der Anbau sei keine Modernisierung, behauptete er, sondern eine "Luxussanierung", deren Kosten er nicht mittragen müsse. Der Widerstand des Mieters endete mit einer Niederlage beim Amtsgericht Brandenburg (31 C 298/17).

Entscheidend komme es hier darauf an, ob potenzielle Mieter die Maßnahme als Verbesserung des Wohnwerts bewerten würden, erklärte das Amtsgericht. Dann könne die Vermieterin damit rechnen, die Wohnung leichter vermieten zu können als eine vergleichbare und ebenso teure Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt wurde.

Wenn ein fünfstöckiges Mietshaus nachträglich mit einem Aufzug ausgestattet werde, verbessere das zweifellos den Wohnwert. Ein Lift erhöhe den Gebrauchswert der Mietsache - wenn sie im dritten Stock liege, gelte das auf jeden Fall. Zum Beispiel könnten Mieter mit einem Lift Einkäufe und schwere Gegenstände problemlos in die Wohnung schaffen. Mit "Luxus" habe das nichts zu tun.

Wohnen neben der Baustelle

Müssen Mieter in einer Großstadt Baulärm aushalten, ohne die Miete zu kürzen?

Eine Münchner Mieterin wohnt seit 1997 in der Maxvorstadt. Die Miete für ihre Drei-Zimmer-Wohnung beträgt seit Oktober 2015 brutto 989 Euro. Wegen einer Großbaustelle gleich nebenan minderte die Mieterin von Oktober 2015 bis Juni 2016 die Miete um insgesamt 1.536 Euro. Auf dem Nachbargrundstück wurde eine ehemalige Fabrik abgerissen, auf dem Gelände entstanden über hundert Wohneinheiten.

Die Vermieterin klagte auf Zahlung der vollständigen Miete und bestritt unzumutbare Lärmbelästigungen durch die Baustelle. Der Bauträger habe sich an alle Vorschriften gehalten. In einer Großstadt müsse man sowieso immer mit Baulärm rechnen — erst recht, wenn man eine Wohnung neben einer stillgelegten Fabrik miete. Abwehren könne sie als Vermieterin solche unerheblichen und ortsüblichen Störungen nicht, also müsse auch die Mieterin sie hinnehmen.

Dem widersprach das Amtsgericht München (472 C 18927/16). Der zuständige Richter prüfte Lärmprotokoll und Schallmessungen der Mieterin, ließ zusätzlich ein Sachverständigengutachten zur Lärmbelästigung anfertigen. Lärm und Staub hätten in der fraglichen Zeit den Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigt, lautete sein Fazit. Während der Bauphase 1 (Abriss und Grundarbeiten mit Lärmimmission von 63 Dezibel an 19 Tagen) sei daher eine Mietkürzung um 30 Prozent angemessen, während der Bauphase 2 25 Prozent.

Anders als die Vermieterin meine, sei Baulärm nicht als selbstverständlich hinzunehmen — auch wenn es zutreffe, dass in Großstädten immer irgendwo gebaut werde. Ungestört von Baulärm zu leben, sei trotzdem auch in Großstädten "ortsüblich". Die übergroße Mehrzahl städtischer Wohnungen sei Verkehrslärm, nicht aber Baulärm von diesem Ausmaß ausgesetzt.

Der Hinweis der Vermieterin auf die Fabrik helfe hier schon deshalb nicht weiter, weil die Fabrik beim Einzug der Mieterin noch gar nicht leer stand. Die Mieterin habe also keineswegs von vornherein mit Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück rechnen müssen.

Vermieter warnt Nachfolge-Vermieter

Mieter angeschwärzt: Räumung der gekündigten Wohnung wird aufgeschoben

Gerichte können eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn deren Vollzug "wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist". Auf diesen Paragraphen berief sich ein Mann, nachdem gegen ihn ein rechtskräftiges Räumungsurteil ergangen war. Sein Vermieter hatte den neuen Vermieter vor ihm gewarnt und so den Einzug in eine neue Wohnung verhindert.

Das Oberlandesgericht Köln stellte sich auf die Seite des Mieters (2 W 85/95). Obwohl er bereits einen Mietvertrag für die neue Wohnung unterschrieben habe, sei der Umzug vereitelt worden. Der alte Vermieter habe dem neuen nämlich mitgeteilt, der Grund für den Umzug seien Zahlungsprobleme. Mit dieser Erklärung habe er den Mann unnötigerweise in Misskredit gebracht.

Bei Vermietern sei es ähnlich wie bei Arbeitgebern: Arbeitgeber dürften es Arbeitnehmern - auch nach einer gerechtfertigten Kündigung - nicht erschweren, einen neuen Arbeitsplatz zu finden, indem sie das Zeugnis negativ gestalteten oder mit einem neuen Arbeitgeber Kontakt aufnehmen. Auch Vermieter dürften das Zustandekommen eines neuen Mietverhältnisses nicht behindern und ihren Ex-Mietern "Steine in den Weg legen". Dem Mann müsse daher für die Räumung ein weiterer Aufschub gewährt werden.

Mieters Einbauküche

Kurzartikel

Hat ein Mieter nach dem Einzug in die Mietwohnung mit Erlaubnis des Vermieters die gebrauchte Einbauküche ausgebaut — die vom Vermieter verkauft wurde — und auf eigene Kosten eine neue Küche einbauen lassen, bleibt die neue Einbauküche unberücksichtigt, wenn es darum geht, im Mieterhöhungsverfahren die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

Mieters Pfanne fing Feuer

Bei einem fahrlässig verursachten Brandschaden muss sich die Vermieterin an die Wohngebäudeversicherung halten

Ein Ehepaar hat in Ottobrunn bei München ein Einfamilienhaus gemietet. Im Sommer 2015 verursachte eine Besucherin der Mieter fahrlässig einen Brand, weil sie eine Pfanne mit Fett auf dem Herd kurz unbeaufsichtigt ließ. Der Schaden war beträchtlich: Die Küche musste vollkommen entsorgt werden, ebenso Türen und Fenster mit Rollläden. Bodenfliesen und Deckenputz waren beschädigt, Bad und Toilette verrußt, elektrische Leitungen mussten überprüft werden.

Die Sanierung des Hauses kostete rund 13.000 Euro. Die Vermieterin meldete den Brandschaden ihrer Wohngebäudeversicherung und kassierte zunächst 19.500 Euro. Denn bei der Versicherung gab sie — angeblich aus Versehen — an, dass die Einbauküche ihr gehörte. Tatsächlich hatten die Mieter die Küche einbauen lassen. Als die Versicherung davon erfuhr, verlangte sie den gesamten Betrag von der Hauseigentümerin zurück. Nun verklagte die Frau die Mieter auf Schadenersatz für die Sanierungskosten.

Das Amtsgericht München wies die Klage ab (412 C 24937/17). Wenn Mieter — nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig, sondern — leicht fahrlässig einen Brandschaden verursachten, müssten Vermieter ihre Wohngebäudeversicherung in Anspruch nehmen. Üblicherweise zahlten Mieter bei den Mietnebenkosten die Versicherungsprämie für die Wohngebäudeversicherung mit. Da sie so bereits ihren Beitrag zur Deckung von Schäden leisteten, könnten sie im Schadensfall auch eine Gegenleistung erwarten.

So liege der Fall auch hier: Das Ehepaar habe im Rahmen der Betriebskosten Versicherungsbeiträge gezahlt. Daher dürfe die Vermieterin von den Mietern keinen Schadenersatz für die Sanierung verlangen, sondern müsse sich an die Versicherung halten. Wenn die Hauseigentümerin bei der Wohngebäudeversicherung falsche Angaben mache, dürften die Konsequenzen nicht zu Lasten der Mieter gehen.