Wohnen und Miete

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Unklare Klausel im Mietvertrag

Räumungsklage scheitert an missverständlicher Klausel zur Verlängerung des Mietverhältnisses

Da ein Mieter auch nach einer Aufforderung des Vermieters seine Miete nicht zahlte, drohte dieser mit fristloser Kündigung. Kurz darauf kündigte er und erhob Räumungsklage.

Grundsätzlich rechtfertige ein Zahlungsrückstand von zwei Monaten oder mehr eine fristlose Kündigung, erklärte das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht (4 RE-Miet 1/93). Allerdings sei hier trotz der Kündigung das Mietverhältnis stillschweigend verlängert worden, weil der Mieter in der Wohnung geblieben sei.

Nach Ablauf der Mietzeit verlängere sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Vermieter nicht innerhalb von zwei Wochen ausdrücklich auf dem Auszug bestehe. Im konkreten Fall habe der Vermieter aber nichts dergleichen unternommen, weil er auf eine Klausel im Mietvertrag vertraut habe, mit der er die gesetzliche Regelung zur stillschweigenden Verlängerung ausschließen wollte.

Die Klausel sei jedoch nicht wirksam, entschied das Oberlandesgericht. Denn sie sei unklar, jedenfalls für Mieter, die in der Regel juristisch nicht vorgebildet seien. So eine Ausschlussklausel müsse für jedermann verständlich formuliert sein. Im fraglichen Mietvertrag stehe aber nur der Satz: "Wird nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache vom Mieter fortgesetzt, so findet § 568 BGB keine Anwendung." Dies sei nicht deutlich genug, daher bestehe das Mietverhältnis weiter.

"Fuck you"-Ausruf ist kein Kündigungsgrund

Kurzartikel

Beleidigt ein Mieter im Rahmen eines Streits den Hausverwalter ("fuck you"), berechtigt diese Äußerung den Vermieter nicht dazu, den Mietvertrag zu kündigen. In einer ohnehin angespannten Situation sei so eine "einmalige und jugendsprachlich verbreitete Unmutsäußerung" nicht so schwerwiegend, dass sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar machen würde.

Anwohner wehrt sich gegen Halloween-Party

Ausnahmegenehmigung der Stadt Dormagen für das "Event" war rechtswidrig

Ein privater Veranstalter hatte für den 31.Oktober 2021 bei der Stadt Dormagen eine Ausnahmeerlaubnis für eine Halloween-Party mit (höchstens) 300 Besuchern beantragt. Natürlich mit großer Musikanlage, veranstaltet auf einem Event-Gelände im Partyzelt. Bis drei Uhr früh wurde die Party von der Kommune genehmigt. Im Eilverfahren wandte sich ein Anwohner an die Justiz und forderte, die Halloween-Party zu verbieten.

Das Verwaltungsgericht Düsseldorf gab ihm Recht (3 L 2335/21). Störungen der Nachtruhe seien prinzipiell zu vermeiden. Die Stadt dürfe für Veranstaltungen nur dann eine Ausnahmeerlaubnis erteilen, wenn dafür ein öffentliches Bedürfnis bestehe — z.B. bei einem traditionellen Volksfest. Doch eine Halloween-Party sei im Bewusstsein der breiten Bevölkerung kein unverzichtbarer Bestandteil des kulturellen Angebots.

Bei allem Verständnis für den Wunsch der jüngeren Generation, die nach langer Zeit der Pandemie nun wieder ausgelassen feiern wolle: Die Ausnahmegenehmigung sei rechtswidrig. Denn die Stadt habe bei dieser Entscheidung die Interessen der Anwohner nicht angemessen berücksichtigt und der Nachtruhe im Wohngebiet nicht den gebührenden Stellenwert eingeräumt.

Auf dem Event-Gelände habe die Stadt allein im September 2021 schon sieben Veranstaltungen genehmigt und weitere Feiern seien geplant. Die Geduld der Nachbarn sei damit zur Genüge strapaziert worden. Absolut nicht nachvollziehbar sei das Argument der Kommune, dass während der Party Fenster und Türen geschlossen werden könnten, um die Anwohner nicht zu stören. Wie sollte das denn bei einem Zelt funktionieren?

Unzulässige Modernisierungsmieterhöhung

Kurzartikel

Eine Heizungsanlage war gemäß § 10 Energieeinsparverordnung veraltet und musste ausgetauscht werden. Danach erhöhte der Vermieter die Miete: Er habe den Energieverbrauch gesenkt, also die Mietsache modernisiert, so die Begründung. Das Landgericht Bonn erklärte die Mieterhöhung für unzulässig: Wenn Vermieter aufgrund gesetzlicher Vorschriften verpflichtet seien, die Heizung zu erneuern, sei dies als Instandhaltung und nicht als Modernisierungsmaßnahme anzusehen. Eine Umlage der Kosten auf die Mieter komme daher nicht in Frage.

Kann man eine Ein-Zimmer-Wohnung untervermieten?

Der Antrag des Mieters auf Untervermietung muss sich auf einen "Teil der Mietsache" beziehen

Verweigern Vermieter Mietern zu Unrecht die Erlaubnis zum Untervermieten, besteht unter Umständen Anspruch auf Schadenersatz. Voraussetzung: Der Mieter/die Mieterin hat ein berechtigtes Interesse daran, "einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen".

Eine Mieterin klagte beim Landgericht Berlin auf Schadenersatz, weil ihr die Erlaubnis verweigert worden war (67 S 87/21). Die Klage wurde mit der Begründung abgewiesen, die Mieterin habe allgemein Zustimmung zur Untervermietung verlangt, ohne diese "räumlich konkret einzuschränken".

Deshalb hätten die Vermieter ihrem Antrag zu Recht nicht entsprochen, entschied das Landgericht: Bei einer Ein-Zimmer-Wohnung erscheine es fernliegend, ja praktisch ausgeschlossen, einem Untermieter die Mietsache nur "teilweise zu überlassen".

Einer dritten Person die Mietsache vollständig zu überlassen, stelle keine Untervermietung dar und sei unzulässig. Im Antrag auf Untervermietung müssten Mieter den Teil des Wohnraums genau bezeichnen, den sie einem Untermieter zur Verfügung stellen wollten.

Zählen Kellerräume zur Wohnfläche?

Was zur Wohnfläche gehört, kann auch von individuellen Vereinbarungen im Mietvertrag abhängen

Eine Bonner Vermieterin forderte von ihren Mietern mehr Miete. Im Mieterhöhungsverlangen ging sie von 177 Quadratmetern (qm) Wohnfläche aus. Zur Wohnfläche gehörten laut Mietvertrag Zimmer im "Erdgeschoss, im Unter- und Zwischengeschoss", insgesamt ca. 180 qm.

Die Mieter wandten ein, die tatsächliche Wohnfläche betrage nur 144,5 qm. Die Kellerräume, in die kaum Licht falle, zählten nicht dazu — die seien als Wohnraum gar nicht zulässig. Daher sei die Mieterhöhung nicht gerechtfertigt. Vielmehr müsse ihnen die Vermieterin umgekehrt zu viel gezahlte Miete zurückzahlen, insgesamt 47.500 Euro.

Doch das Landgericht Bonn gab der Vermieterin Recht: Hier gehe es nicht um einen Mietmangel. Denn in § 1 des Mietvertrags stehe, dass die Zimmer in allen drei Stockwerken "als Wohnräume" vermietet werden. Das gelte also auch für die Kellerräume. Der Bundesgerichtshof bestätigte das Urteil (VIII ZR 26/20).

Dass die — nach objektiven Kriterien ermittelte — tatsächliche Wohnungsgröße von der Angabe im Mietvertrag wesentlich abweiche, begründe im konkreten Fall keinen Mangel der Mietsache. Mietparteien könnten individuell festlegen, wie sie die Wohnfläche definierten. Hier sei vertraglich vereinbart worden, dass auch die schlecht beleuchteten Kellerräume als Wohnräume vermietet würden.

Daher zählten sie zur Wohnfläche, obwohl man sie bei einer Berechnung der Wohnungsgröße gemäß "Wohnflächenverordnung" nicht berücksichtigen dürfte. Die Mieter hätten die Kellerräume im Übrigen ja auch als Wohnräume eingerichtet und genutzt. Da der von ihnen beanstandete Mietmangel (d.h. eine kleinere Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben) nicht bestehe, hätten sie auch keinen Anspruch auf Rückzahlung.

Daran ändere auch das Argument nichts, die Räume im Kellergeschoss seien als Wohnraum nicht genehmigungsfähig und würden nur als Gästezimmer benützt. Solange die Baubehörde die Nutzung als Wohnraum nicht verbiete, hätten die Mieter nicht das Recht, wegen fehlender Nutzungsmöglichkeit der Kellerräume die Miete zu kürzen.

Undichte Fenster in der Mietwohnung

Vermieterin will lange bekannte Mängel plötzlich in der Urlaubszeit beseitigen

Schon 2013 hatte der Mieter gemeldet, dass die Fenster und die Balkontüre der Mietwohnung undicht waren. Die Holzrahmen hätten sich verzogen. Seit Dezember 2014 wusste die Vermieterin außerdem über einen Wasserschaden mit Schimmelbildung Bescheid. Es geschah jedoch lange — nichts. Ab Januar 2015 minderte der Mieter wegen der Mängel die Miete.

Im März 2015 besichtigte ein Tischler die Mängel. Er sollte die Holzrahmen instand setzen. Doch der Mieter erklärte, so würden die Mängel nur notdürftig repariert und nicht behoben. Fenster und Balkontüre müssten ausgetauscht werden. Wieder geschah nichts.

Ende Juni 2015 erhielt der Mieter ein Schreiben, in dem die Vermieterin ankündigte, sie werde nun einen Handwerker schicken. Alle zur Auswahl gestellten Termine für die Mängelbeseitigung lagen in der Urlaubszeit (Juli/August). Da der Mieter in dieser Zeit auch wirklich in Urlaub fuhr, fanden weder Reparatur, noch ein Austausch statt.

Nun dürfe er die Miete nicht mehr mindern, fand die Vermieterin, denn er habe die Mängelbeseitigung selbst vereitelt. Sie klagte auf Zahlung des Differenzbetrags, scheiterte damit jedoch beim Landgericht Berlin (65 S 205/19). Hier könne keine Rede davon sein, dass der Mieter ihr Angebot zur Beseitigung der beanstandeten Mängel nicht angenommen habe, urteilte das Landgericht.

Die seit zwei Jahren bekannten Mängel müssten nicht plötzlich ganz dringend mitten in der Urlaubszeit behoben werden — mit kurz vorher benannten Terminen. Bei so einem Vorgehen müsse die Vermieterin mit urlaubsbedingter Abwesenheit des Mieters rechnen: Die Monate Juli und August seien als Urlaubsmonate anerkannt. Ein korrektes Angebot zur Mängelbeseitigung nenne konkret die auszuführenden Arbeiten, die ausführenden Personen/Handwerker und schlage dem Mieter akzeptable Termine vor.

Solaranlage auf dem Balkon

Kurzartikel

Schon wegen der erwünschten Einsparung von Energie gehört es grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung, auf dem Balkon eine Solaranlage zu installieren. Vermieter dürfen dies nicht ohne triftigen Grund verbieten. Allerdings muss die Anlage fachmännisch installiert werden, ohne die Mietsache zu verschlechtern: Sie muss baurechtlich zulässig, optisch nicht störend und leicht rückbaubar sein.

Nichtiges Mieterhöhungsverlangen

Setzt der Mieter die Erhöhung einseitig fest, ist die Zahlung der Mieter nicht als Einverständnis zu werten

Münchner Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung erhielten im Abstand von drei Jahren Mieterhöhungsverlangen ihres Vermieters. So oder so ähnlich formuliert:

"Leider haben sich die Unterhaltskosten für Ihre Wohnung in den vergangenen Jahren drastisch erhöht. Ihr Mietzins jedoch blieb seit … unverändert. Das zwingt mich die Gebühren der Nettomiete und der Nebenkosten ab … um 4 Prozent zu erhöhen. Daraus ergeben sich … folgende Zahlungen: …".

Das Ehepaar zahlte jeweils den geforderten Betrag. Als die Wohnung verkauft wurde und der neue Eigentümer erneut mehr Miete verlangte, ließen sich die Mieter von einem Anwalt beraten. So erfuhren sie, dass die Mieterhöhungsverlangen des vorherigen Vermieters unwirksam waren. Nun klagten die Mieter auf Rückzahlung der zu Unrecht gezahlten Beträge.

Das Amtsgericht wies die Klage mit der Begründung ab, das Ehepaar habe den Mieterhöhungen zumindest indirekt zugestimmt, indem es die erhöhte Miete zahlte. Mit Erfolg legten die Mieter gegen diese Entscheidung beim Landgericht München I Berufung ein (14 S 11480/20).

Grundsätzlich seien Vermieter verpflichtet, Mieterhöhungsverlangen schriftlich zu begründen, so das Landgericht. Dabei könnten sie sich auf einen Mietspiegel beziehen, auf das begründete Gutachten eines anerkannten Sachverständigen stützen oder drei Vergleichswohnungen benennen (§ 558 Abs.2 Bürgerliches Gesetzbuch). Mieter könnten dann dem Verlangen zustimmen oder widersprechen.

Im konkreten Fall habe der frühere Vermieter nicht einmal versucht, eine Begründung zu liefern. Die Mieterhöhungsverlangen seien schon deshalb unwirksam gewesen. Ausnahmsweise könne man bei einem unwirksamen Erhöhungsverlangen die Zahlung der Mieter als Einverständnis deuten. Das setze aber voraus, dass man das unwirksame Erhöhungsverlangen zumindest in ein Angebot des Vermieters umdeuten könne, den Mietvertrag einvernehmlich zu ändern.

Das sei hier ausgeschlossen. Der Vermieter habe in seinen Schreiben nicht um Zustimmung zur Mieterhöhung gebeten, sondern einseitig eine höhere Miete festgelegt. So einem Mieterhöhungsverlangen könnten Mieter nicht wirksam zustimmen, auch nicht durch vorbehaltlose Zahlung.

Aus erhöhten "Unterhaltskosten" (welchen?) ergebe sich folgende Zahlung … So formuliere man kein Angebot, das sich der Mieter überlegen solle. So eine Ankündigung könnten Mieter objektiv nur so verstehen, dass die neue Miete bereits feststehe. Folgerichtig — wenn auch unzutreffend - sei das Ehepaar davon ausgegangen, dass es diesen Betrag zahlen müsse. Die ohne (Rechts-)Grund zu viel gezahlte Miete müsse der ehemalige Vermieter zurückzahlen.

Mitvermieteter Herd ist gleichwertig zu ersetzen

Hobbykoch muss sich nicht mit schlechterem Gerät in Kunststoffoptik abspeisen lassen

2010 hatte der Berliner eine 3-Zimmer-Wohnung gemietet. Die Miete betrug 514 Euro. Für die mitvermietete Einbauküche hatte die damalige Vermieterin einen Aufschlag von 32 Euro monatlich verlangt. So war es mit dem Mieter eigens vereinbart, denn er legte Wert auf einen guten Herd.

Deshalb hatte die Vermieterin einen Elektroherd der Marke Zanussi besorgt: aus Edelstahl, mit ClearingClean-Beschichtung, Kühlgebläse, Doppelglastür (die verhindert, dass die äußere Tür beim Betrieb heiß wird), mit Ceran-Kochfeldern (das größte Kochfeld mit 21 cm Durchmesser).

Nach acht Jahren war der Herd defekt. Vom Mieter informiert, ließ die aktuelle Vermieterin einen neuen Herd einbauen. Das Produkt der unbekannten Marke Amica war zwar energiesparend (Energieklasse A), aber ansonsten nicht mit dem vorherigen Herd vergleichbar: Kunststoffgehäuse statt Edelstahl, kleinere Kochfelder, ein lauteres Gebläse, keine Doppelglastüre … Der Hobbykoch kaufte als erste Nothilfe eine Kochplatte mit großem Kochfeld.

Die Vermieterin forderte er auf, den neuen Herd erneut auszutauschen — er sei längst nicht so gut wie der ursprünglich mitvermietete Herd. Die beiden Geräte seien im Prinzip gleichwertig, behauptete dagegen die Vermieterin. Von Mängeln könne keine Rede sein, da gehe es höchstens um Bagatellen. Einen Austausch lehnte die Vermieterin ab. Deshalb und wegen diverser anderer Mietmängel sah man sich schließlich vor Gericht wieder.

Zu Recht verlange der Mieter einen besseren Herd, entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte (123 C 165/20). 2010 habe die damalige Vermieterin auf ausdrücklichen Wunsch des Mieters und gegen entsprechende Zuzahlung einen hochwertigen Herd zur Verfügung gestellt. Daher habe der Mann nun auch Anspruch auf ein im Wesentlichen vergleichbares Gerät.

Der Amica-Herd habe keine doppelte Glastür, werde also außen heiß, wenn der Ofen in Betrieb sei. Auch der geringere Durchmesser des größten Kochfeldes stelle einen Mangel dar. Größere Töpfe und Pfannen könnten auf kleinen Kochfeldern nicht so gut verwendet werden. Das Gebläse sei deutlich lauter. Da der Zanussi-Herd in Edelstahl-Design ausgeführt war, müsse der Mieter auch die minderwertige Kunststoff-Optik des Amica-Modells nicht hinnehmen.

Die Vermieterin müsse einen Elektroherd im Edelstahl-Design einbauen (Marke Zanussi, Siemens, Bosch, AEG, Miele, Samsung oder Neff), mit einer Zweikreis-Kochzone von mindestens 21 cm Durchmesser und einer Bräterzone. Bis dahin könne der Mieter die Miete um acht Prozent mindern.

Eigentumswohnung über AirBNB vermietet

Sie während berufsbedingter Abwesenheit anzubieten, ist keine Zweckentfremdung von Wohnraum

Eine Stewardess benutzt ihre Münchner Eigentumswohnung im Prinzip selbst. Da sie berufsbedingt öfter abwesend ist, vermietete sie die Wohnung hin und wieder für einige Tage über die Vermittlungsplattform AirBnB. Dagegen schritt die Landeshauptstadt München ein: An Touristen zu vermieten, stelle eine unzulässige Zweckentfremdung von Wohnraum dar, erklärte die zuständige Behörde. Damit müsse sofort Schluss sein.

Gegen diesen Bescheid klagte die Flugbegleiterin und bekam vom Verwaltungsgerichtshof (VGH) München Recht (12 B 21.913). In diesem Fall sei das Verbot sinnlos, so der VGH. Damit wolle die Stadt den Wohnungsmarkt entlasten. Die Stewardess nutze ihre Eigentumswohnung jedoch überwiegend selbst und vermiete sie immer nur kurz, wenn sie beruflich unterwegs sei. Wenn man ihr das untersage, helfe das dem Münchner Wohnungsmarkt überhaupt nicht.

Von Zweckentfremdung von Wohnraum könne hier nicht die Rede sein. Dieser Vorwurf treffe zu, wenn Eigentümer eine — selbst nicht dauerhaft genutzte — Wohnung an Touristen vermieteten, um die Mieteinnahmen zu maximieren. Zum Beispiel an ständig wechselnde Medizintouristen, wie das in München oft vorkomme.

In solchen Fällen sorge das Vermietungsverbot dafür, dass der Wohnraum wieder dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stehe. Im Fall der Stewardess führe das Verbot nur dazu, dass die Wohnung während ihrer Abwesenheit leer stehe.

Betriebskostenabrechnung: Frist für Einwände beachten!

Kurzartikel

Sind Mieter der Ansicht, dass der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen hat, müssen sie ihre Einwände innerhalb eines Jahres geltend machen. Die Jahresfrist beginnt mit dem Zugang der Abrechnung. Nur wenn Mieter diese Frist schuldlos versäumen, können sie auch später noch Einwände erheben. Zweck dieser Regelung ist es, möglichst bald Klarheit darüber herzustellen, ob die Abrechnung wirksam ist.

Glitzernde Mietwohnung

Beim Auszug dürfen Mieter die Räume nicht schrill gestaltet zurückgeben

Als die Mieterin in die Wohnung eingezogen war, waren alle Wände weiß gestrichen. Das war ihr wohl zu eintönig, sie wollte ein wenig Glamour um sich herum … Die Frau ließ die Wände neu dekorieren: mit einer blau-grünen Wandfarbe, die Glitzerpartikel enthielt. Dadurch schillerten und glitzerten die Wände, wenn das Licht in einem bestimmten Winkel einfiel.

Im Februar 2020 endete das Mietverhältnis. Schon Monate zuvor hatte die Vermieterin die Mieterin aufgefordert, die glitzernden Wände beim Auszug überstreichen zu lassen. Da sich die Frau weigerte zu renovieren, beauftragte die Vermieterin eine Malerfirma und verklagte die Mieterin auf Kostenübernahme. Das Amtsgericht Paderborn erklärte die Forderung für berechtigt (57 C 44/20).

Habe ein Mieter die Mietsache dezent dekoriert übernommen, müsse er/sie die Wohnung auch neutral gestaltet zurückgeben. Das gelte auch dann, wenn die farbliche Gestaltung der Mietsache im Mietvertrag nicht geregelt sei. Denn Mieter müssten auf die Interessen des Vertragspartners Rücksicht nehmen. Dieses Interesse bestehe darin, die Wohnung so unkompliziert wie möglich wieder zu vermieten.

Das setze eine Farbgebung voraus, die den Geschmack möglichst vieler Mietinteressenten treffe. Die von der Mieterin gewählte Dekoration sei aber nicht unauffällig dezent, sondern apart und ungewöhnlich — insbesondere wegen der Glitzerpartikel in der Farbe. Deshalb wäre sie verpflichtet gewesen, die Wände beim Auszug in dezenten Farben zu überstreichen. Da die Mieterin dies abgelehnt habe, müsse sie nun die Malerkosten erstatten.

Vermieterin lebt im Ausland

Unter diesen Umständen ist eine Eigenbedarfskündigung "erläuterungsbedürftig"

Ein Hamburger Ehepaar hatte eine 78 qm große Zwei-Zimmer-Wohnung gemietet, deren Eigentümerin in der schwedischen Hauptstadt Stockholm lebte. Umso größer das Erstaunen der Mieter, als ihnen im Dezember 2019 wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde. Sie wolle künftig ihre Hamburger Wohnung selbst nutzen, erklärte die Vermieterin. Die Mieter wehrten sich gegen die Kündigung.

Die Räumungsklage der Wohnungseigentümerin wurde vom Amtsgericht Hamburg abgewiesen (49 C 569/20). Ihre Kündigung sei nicht ausreichend begründet und damit unwirksam, so das Amtsgericht. Da die Eigentümerin ihren Wohnsitz im Ausland habe, hätte sie darlegen müssen, ob und warum sie zurückkehren wolle. Ohne entsprechende Erläuterungen sei der bekundete Wille, die Wohnung künftig selbst zu nutzen, widersprüchlich.

Wenn jemand in Stockholm lebe, sei das im Prinzip nicht mit dem Aufenthalt in einer Hamburger Wohnung zu vereinbaren. Dem Kündigungsschreiben sei keine Information darüber zu entnehmen, ob die Eigentümerin eine Rückkehr nach Hamburg plane und welche Gründe es dafür gebe. Oder ob die Eigentümerin an eine nur sporadische Nutzung denke, für den Fall, dass sie sich eventuell hin und wieder hier aufhalten sollte. Ohne solche Informationen könnten die Mieter nicht prüfen, ob der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich bestehe.

Mietwohnung nach Wasserschaden unbewohnbar

Müssen die Mieter während der Sanierung Miete für die Ersatzwohnung zahlen?

Nach einem Wasserschaden, den die Mieter nicht zu verantworten hatten, musste ihre 130-qm-Wohnung in Berlin umfassend saniert werden. Mindestens ein halbes Jahr würden die Arbeiten dauern, vermutete der Vermieter. Er stellte den Mietern in demselben Gebäude eine Ersatzwohnung zur Verfügung. Die Ersatzwohnung war allerdings viel kleiner, so dass die Mieter nicht alle Möbel unterbringen konnten. Schimmelflecken und ein verschmutzter, uralter Herd steigerten ihr Wohlbefinden auch nicht gerade.

Miete wollte der Vermieter für die Ersatzwohnung trotzdem kassieren, doch die Mieter überwiesen nichts mehr. Deshalb kündigte ihnen der Vermieter wegen Zahlungsverzugs und forderte sie zum Auszug auf. Doch das Landgericht Berlin wies seine Räumungsklage ab (67 S 336/20). Die Kündigung sei unwirksam: Da die Mieter keine Miete schuldeten, liege hier auch kein Zahlungsverzug vor.

Aufgrund der Sanierungsarbeiten sei die Mietwohnung von Mai 2019 bis Januar 2020 unbewohnbar gewesen. Damit entfalle für diesen Zeitraum die Pflicht, Miete zu zahlen. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass die Mieter vorübergehend in einer Ersatzwohnung untergebracht wurden.

Anders wäre die Situation nur zu beurteilen, wenn die Parteien vor dem Wohnungstausch ausdrücklich vereinbart hätten, dass die Mietzahlungspflicht fortbestehen solle. Davon sei hier nicht auszugehen. Jedenfalls habe der Vermieter dafür keine Beweise vorgelegt.

Appartement für Boxerhund zu klein?

Vermieter verweigert die Erlaubnis für die Hundehaltung, weil sie dem Tierwohl widerspricht

Im Mietvertrag der Ein-Zimmer-Wohnung stand: "Das Halten … von Haustieren ist nach Zustimmung des Vermieters für das jeweilige Tier gestattet". Für andere Hausbewohner und Nachbarn dürften dadurch aber keine Nachteile entstehen, hieß es weiter. Der Mieter des 38 qm großen Appartements bat den Vermieter um die Erlaubnis, sich einen Boxerhund anzuschaffen.

Er leide unter Depressionen, erklärte der Mieter, ein Tier würde ihm da sehr helfen. In dem großen Mietshaus gebe es ja ohnehin schon mehrere Hunde und Katzen. Sogar das "Ok" der direkten Nachbarn im Haus hatte sich der Mieter schon schriftlich geben lassen. Trotzdem weigerte sich der Vermieter, die Hundehaltung zu genehmigen. Sein Argument: Die Wohnung sei zu klein, um so einen Hund zu halten. Das widerspreche dem Tierwohl.

Der Mieter zog vor Gericht, um die Zustimmung des Vermieters zu erreichen. Das Amtsgericht Köln gab ihm Recht (210 C 208/20). Das Halten von Kleintieren sei ohnehin generell erlaubt. Wenn es um Hundehaltung gehe, sei anhand der Umstände im Einzelfall zu entscheiden. Ob sie genehmigt werden müsse, hänge von dem bestimmten Tier ab, von den Nachbarn, vom Vorhandensein anderer Tiere im Haus, von den Bedürfnissen des Mieters und den Interessen des Vermieters.

Im konkreten Fall seien keine wichtigen sachlichen Gründe ersichtlich, die gegen die Hundehaltung sprächen. Der Vermieter dürfe sie nicht verweigern: Er habe mehreren anderen Hausbewohnern das Halten von Hunden und Katzen erlaubt. Die Nachbarn des Mieters hätten keine Einwände erhoben. Darüber hinaus habe der Mieter mit einem gut begründeten ärztlichen Attest belegt, dass ein Hund seiner psychischen Gesundheit zuträglich wäre.

Im Mietrecht komme es darauf an, ob die Hundehaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehöre. Ob es in einer Wohnung möglich sei, einen Boxerhund artgerecht zu halten, spiele dabei überhaupt keine Rolle. (Der Vermieter hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Zu viele Hunde im Haus?

Hält die Mieterin vermutlich mehr Hunde als genehmigt, darf der Vermieter vor Ort die Lage prüfen

Laut Mietvertrag hing die Hundehaltung in dem kleinen Wohnhaus von der Erlaubnis des Vermieters ab. Mit Tochter und drei Hunden war die Mieterin eingezogen, darüber wusste er Bescheid. Als der Vermieter jedoch bemerkte, dass zwei weitere Hunde im Garten herumliefen, forderte er die Mieterin auf, sie wegzugeben. Später wollte er deswegen die Mietsache besichtigen.

Dagegen protestierte die Mieterin: Der Vermieter sei doch vor wenigen Wochen erst da gewesen, wisse also auch, wie viele Hunde sie halte. Doch der Vermieter bestand auf seinem Besichtigungsrecht und setzte es beim Amtsgericht Alsfeld durch (30 C 73/20).

Wenn für die Hundehaltung eine Genehmigung nötig sei, müsse diese ausdrücklich erteilt werden, erklärte das Amtsgericht. Das sei bei zwei Tieren nicht geschehen. Also habe der Vermieter durchaus Anlass zu der Vermutung, dass die Mietsache vertragswidrig genutzt werde. Das genüge als sachlicher Grund dafür, sein Besichtigungsrecht geltend zu machen.

Der Vermieter habe der Mieterin klar zu verstehen gegeben, dass er mit fünf Hunden im Haus nicht einverstanden sei. Die Frau müsse ihm auf jeden Fall die Möglichkeit einräumen, den Zustand des Hauses zu überprüfen und Größe, Art und Verhalten der Tiere festzustellen. Nur so könne der Vermieter das Pro und Contra der Hundehaltung abwägen und ihr auf dieser Grundlage zustimmen oder die Erlaubnis dafür verweigern.

Mieter nutzen angeblich nur die Kellertreppe

An den Reinigungskosten für das Treppenhaus müssen sie sich trotzdem beteiligen

Mieter einer Wohnung in Brandenburg stritten mit dem Vermieter über mehrere Posten der Betriebskostenabrechnung. Unter anderem weigerten sie sich, die Reinigung des Treppenhauses mitzufinanzieren. Denn, so die Begründung der Mieter, sie benützten ausschließlich die Kellertreppe.

Die Klage des Vermieters auf Zahlung hatte beim Amtsgericht Brandenburg Erfolg (31 C 295/19). In welchem Umfang einzelne Mieter Gemeinschaftsräume wie das Treppenhaus tatsächlich nutzten, spiele bei der Abrechnung keine Rolle, so das Amtsgericht. Das auseinander zu dividieren, wäre gar nicht praktikabel. Unterschiedliche Nutzungen zu berücksichtigen, würde Abrechnungen unübersichtlich machen. Sie würden sich dauernd ändern und wären damit auch für die Mieter schwerer zu überprüfen.

Daher sei es unvermeidlich, dass manchmal Mieter in unterschiedlichem Maß von Betriebskosten profitierten. Der Vermieter könne Reinigungskosten für gemeinsam genutzte Räume grundsätzlich umlegen — ausgenommen davon seien nur Räume, die einzelnen Mietern exklusiv zur Verfügung ständen. Die Mieter müssten sich anteilig an den Kosten für die Reinigung des Treppenhauses beteiligen.

Vermieter will auf Hartz-IV-Leistungen zugreifen

Das Jobcenter darf mit der Grundsicherung keine Altschulden der ehemaligen Mieterin abzahlen

Ein Vermieter meldete sich beim Jobcenter und legte Vereinbarungen vor, die er mit seiner ehemaligen Mieterin getroffen hatte. Von deren Hartz-IV-Leistungen müsse ihm die Sozialbehörde pro Monat 50 Euro auszahlen. Diesen Betrag habe ihm die Mieterin abgetreten, um so ratenweise Schulden zu tilgen. In den letzten Jahren sei ihm die Frau nämlich fast 2.000 Euro Nebenkosten schuldig geblieben.

Das Jobcenter lehnte es ab, von der Grundsicherungsleistung Geld für den Vermieter abzuzweigen. Was die Altschulden betreffe, habe er seine Ansprüche bereits vom Amtsgericht sichern lassen ("Vollstreckungstitel"). Hartz-IV-Leistungen sollten die Existenz des Hilfeempfängers sichern und nicht der Tilgung von Schulden dienen.

Gegen den Behördenbescheid wehrte sich der Vermieter vergeblich: Das Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen gab dem Jobcenter Recht (L 11 AS 234/18). Laut Gesetz sei so eine Abtretung von Schulden nur "im wohlverstandenen Interesse" des Hilfeempfängers zulässig. Das wäre etwa der Fall, wenn es um aktuelle Mietschulden ginge und die Betroffene durch das Abstottern dieser Schulden vor einer Kündigung geschützt würde.

Darum gehe es hier aber nicht, denn die Frau sei sowieso schon ausgezogen. Die Grundsicherung solle den laufenden Lebensunterhalt des Hilfeempfängers sicherstellen. Mit diesem Zweck sei es nicht vereinbar, aus der Regelleistung Altschulden abzutragen. Auch das Jobcenter selbst dürfe von einem Hartz-IV-Empfänger, dem ein Darlehen gewährt worden sei, maximal zehn Prozent des Regelsatzes einbehalten, um das Darlehen zu tilgen.

Räumungsklage: Attest soll Härtefall belegen

Bestreitet der Vermieter die Depression des Mieters, ist ein Sachverständigengutachten einzuholen

Das Landgericht hatte die Räumungsklage des Vermieters abgewiesen, der für die Tochter Eigenbedarf an seiner 85 qm großen Drei-Zimmer-Wohnung in Berlin geltend machte. Der Mieter lebt seit 1986 in der Wohnung und berief sich auf einen Härtefall: Er sei in seiner Umgebung fest verwurzelt und könne einen Ortswechsel nicht verkraften. Ein Psychiater bescheinigte in einem Attest, der alte Herr leide unter einer Depression. Ein Umzug würde aus ärztlicher Sicht die Krankheit unweigerlich verschlimmern.

Das Attest genügte dem Landgericht, um die Räumung als unzumutbare Härte abzulehnen: Sie sei wegen des fortgeschrittenen Alters und der schlechten gesundheitlichen Verfassung des Mieters nicht zu rechtfertigen. Doch die Revision des Vermieters gegen das Urteil hatte beim Bundesgerichtshof Erfolg (VIII ZR 6/19). Das Attest des behandelnden Arztes reiche nicht aus, um die Räumungsklage abzuweisen, so die Bundesrichter.

Das gelte jedenfalls dann, wenn die Gegenseite den Inhalt des Attests bestreite. Und so liege der Fall hier. Der Vermieter habe im Laufe des Rechtsstreits mehrfach ein Sachverständigengutachten zum Gesundheitszustand des Mieters beantragt. Dass das Landgericht die Schilderungen aus dem Attest einfach übernommen habe, sei auch deshalb unverständlich, weil ein Gerichtsgutachter in einem ersten Kündigungsprozess erklärt habe, er finde keine Indizien für eine "klinisch relevante depressive Symptomatik" des Mieters und dafür, dass der Verlust der Wohnung zu Suizid führen könnte.

Der Bundesgerichtshof verwies den Fall an eine andere Kammer des Landgerichts zurück: Sie müsse ein Sachverständigengutachten zu "Art, Umfang und konkreten Auswirkungen der behaupteten Erkrankungen" auf die Lebensführung des Mieters einholen. Geklärt werden müssten die möglichen Konsequenzen im Fall der Räumung, also des erzwungenen Verlustes des vertrauten Umfeldes. So ein Verlust könne sich, je nach körperlicher und psychischer Verfassung des Mieters, unterschiedlich auswirken. Alter und Krankheit allein stellten jedenfalls keinen Härtefall dar, der eine Räumung grundsätzlich ausschließe.