In einem Mietvertrag stand, die Grundmiete erhöhe sich nach fünf Jahren um 150 DM. So eine Vereinbarung über eine automatische Mietsteigerung (so genannte Staffelmiete) war früher nach herrschender Rechtsprechung unwirksam, wenn im Vertrag nicht zugleich der Gesamtbetrag der neuen, höheren Miete angegeben wurde.

1993 änderte der Gesetzgeber das Mietrecht: Von da an genügte es, wenn Vermieter den Betrag in den Vertrag schrieben, um den sich die monatliche Zahlung erhöht. So wie im konkreten Fall eben um 150 DM. Trotzdem war der Mieter der Auffassung, die neue Rechtslage könne für seinen Mietvertrag nicht gelten, weil er vor der Gesetzesänderung geschlossen worden sei. Er weigerte sich daher, die höhere Miete zu zahlen.

Das Landgericht Hamburg verurteilte ihn jedoch, die Staffelmietvereinbarung einzuhalten (316 S 151/94). Die frühere Rechtslage sei keineswegs eindeutig gewesen. Der Gesetzgeber habe gerade deswegen klargestellt, dass der Vermieter auch dann mehr verlangen könne, wenn im Vertrag nur der Erhöhungsbetrag stehe und nicht zugleich der neue Gesamtbetrag. Daher könnten sich Mieter mit alten Staffelmietverträgen nicht darauf berufen, sie hätten darauf vertraut, dass sich bei ihren Verträgen nichts ändern werde.

Berliner Mieter wollten sich einen Hund zulegen. Dafür benötigten sie nach einer Klausel im Mietvertrag die Erlaubnis der Vermieterin. Doch die Hauseigentümerin ließ das Paar abblitzen. Daraufhin zogen die Mieter vor Gericht, um feststellen zu lassen, dass Hundehaltung in ihrer Zwei-Zimmer-Wohnung zulässig ist. Die Mietvertragsklausel nenne für die geforderte Zustimmung der Vermieterin zur Tierhaltung keine sachlichen Kriterien, bemängelte das Paar.

Bei einer derartigen Abwägung spielten so viele Gesichtspunkte und Interessen eine Rolle, dass man sie in einer Vertragsklausel gar nicht alle aufzählen könne, fand das Amtsgericht und wies die Klage der Mieter ab. Damit war allerdings das Landgericht Berlin nicht einverstanden: Es fand den Einwand der Mieter berechtigt (64 S 151/22).

Bei so einer Entscheidung müssten Vermieter die Interessen aller Beteiligten sorgsam abwägen und berücksichtigen. Die Klausel im Mietvertrag gebe keine Kriterien vor, an denen sich die Vermieterin orientieren sollte, wenn es um das Für und Wider von Haustieren gehe.

Die Regelung könnte daher so (miss-)verstanden werden, als könnte die Vermieterin in diesem Punkt willkürlich entscheiden — als stände die Zustimmung zum Halten von Haustieren in ihrem freien Belieben. Die Mietvertragsklausel sei daher unwirksam, weil sie die Mieter unangemessen benachteilige.

Der Eigentümer eines Berliner Miethauses kündigte 2021 einer älteren Mieterin, die schon lange in ihrer Drei-Zimmer-Wohnung wohnte und im Haus die geringste Miete zahlte. Er benötige den Wohnraum für seinen Enkel, so die Begründung, der junge Mann wolle eine Familie gründen. Der junge Mann war allerdings Single … Da die alte Dame die Eigenbedarfskündigung nicht akzeptierte, erhob der Vermieter Räumungsklage.

Damit scheiterte er beim Amtsgericht Berlin-Charlottenburg und auch die Berufung blieb ohne Erfolg. Die Kündigung sei missbräuchlich, entschied das Landgericht Berlin, weil ihr Ausgangspunkt kein tatsächlicher Wohnbedarf des Enkels sei (64 S 260/22). Vielmehr habe der Hauseigentümer unabhängig davon aus wirtschaftlichen Gründen beschlossen, das Mietverhältnis mit der alten Dame zu beenden.

Deshalb habe er den Enkel überhaupt erst auf die Idee gebracht, er könne vorsorglich schon mal eine Drei-Zimmer-Wohnung beziehen — obwohl eine Familiengründung nicht ansatzweise bevorstehe. Nach den Plänen des Enkels habe er sich nicht einmal erkundigt, sondern gleich auf die betreffende Wohnung verwiesen. So habe der Enkel jedenfalls das Gespräch geschildert: In der Drei-Zimmer-Wohnung lebe eine ältere Dame, gegen die er Eigenbedarf geltend machen könne, habe der Großvater gesagt.

Fazit des Landgerichts: Offenbar habe der Enkel nicht einmal eine feste Freundin. Seine "Familienpläne" — falls diese Bezeichnung hier überhaupt angebracht sei — seien bestenfalls vage zu nennen. Sie rechtfertigten es nicht, für den Enkel eine Drei-Zimmer-Wohnung zu kündigen: Diese Wohnung entspreche aktuell nicht seinem tatsächlichen Bedarf.

Die Eigentümerin eines Mietshauses in Halle ließ 2012 in den Wohnungen Rauchwarnmelder einbauen. Die Geräte hatte sie gemietet, die Kosten legte sie als Nebenkosten auf die Mieter um. Das Ehepaar K zahlte diese Position der Abrechnung nicht. 2019 beschloss die Vermieterin, die Rauchwarnmelder zu erneuern. Diesmal kaufte sie die Geräte und beendete den Mietvertrag für die Altgeräte.

Die Wohnung des Ehepaares K wurde im Schlafzimmer, im Wohnzimmer und im Flur mit neuen Rauchwarnmeldern ausgestattet. Dadurch erhöhe sich die Monatsmiete um 0,79 Euro, teilte die Hauseigentümerin den Mietern mit. Doch das Ehepaar zahlte auch den Erhöhungsbetrag nicht. Trotz des geringen Betrags zog die Vermieterin nun vor Gericht: Jetzt ging es ums Prinzip.

Der Bundesgerichtshof wies in letzter Instanz ihre Zahlungsklage ab (VIII ZR 213/21). Unstrittig gehöre der erstmalige Einbau von Rauchwarnmeldern zu den Modernisierungsmaßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhten und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbesserten. Ob die Geräte gemietet oder gekauft seien, spiele dabei keine Rolle: Vermieter könnten die Kosten auf die Mieter umlegen, weil Rauchwarnmelder im Brandfall deren Sicherheit dienten.

Würden Geräte erneuert, stelle dies jedoch keine Modernisierungsmaßnahme dar. Das gelte jedenfalls dann, wenn mit dem Austausch keine technische Verbesserung verknüpft sei, sondern die vorhandenen Rauchwarnmelder durch gleichwertige Geräte ersetzt würden. So ein Austausch wirke sich nicht auf den baulichen Zustand der Mietsache aus, verbessere nicht die Anlagentechnik im Gebäude. Deshalb könne die Vermieterin ihre Ausgaben für den Austausch nicht per Mieterhöhung auf die Mieter abwälzen. Die vom Ehepaar K schuldig gebliebenen Nebenkosten für die gemieteten Geräte hätte die Vermieterin damals einklagen müssen.

Nach den Kriterien des Berliner Mietspiegels 2021 befindet sich die ca. 130 qm große Altbau-Wohnung in lärmbelasteter, einfacher Wohnlage. Die Zimmer sind einzeln an mehrere Personen vermietet, überwiegend an Studenten. Küche, Bad und Flur wurden gemeinsam genutzt. Ein Mieter zahlte für sein ca. 22 qm großes Zimmer 429 Euro (inklusive Betriebskosten, Strom, Telefon und Internet sowie Möblierungszuschlag). Beim Auszug forderte er von der Vermieterin zu viel gezahlte Miete zurück, rund 4.500 Euro.

Begründung: Die Miete habe die gemäß "Mietpreisbremse" zulässige Höchstmiete überschritten. Laut Berliner Mietspiegel 2021 liege sie für ein Zimmer dieser Größe in dieser Lage bei 171 Euro. Unter anderem habe die Vermieterin unzulässigerweise einen Zuschlag für ein "möbliertes Zimmer" kassiert.

Der Mietspiegel sei hier überhaupt nicht anwendbar, konterte die Vermieterin. Da es sich um ein vollmöbliertes Zimmer in einer Wohngemeinschaft handle, sei die Mietsache mit Mietspiegel-Wohnungen nicht vergleichbar.

Dem widersprach das Landgericht Berlin (66 S 273/22). Eine Mietsache sei nur dann "möbliert" vermietet, wenn der Vermieter dies als vertragsgemäßen Zustand schulde. Das träfe zu, wenn vertraglich vereinbart worden wäre, was an Möbeln tatsächlich vorhanden war. Im Mietvertrag seien Möbel aber nur beispielhaft erwähnt: Sie sollten zur Mietsache gehören — "sofern vorhanden". Demnach seien also keine bestimmten Gegenstände mit-vermietet.

Von einem Mietvertrag über möblierten Wohnraum könne daher keine Rede sein. Nur möglicherweise vorhandene Gegenstände im Zimmer oder in den Gemeinschaftsräumen rechtfertigten keinen Zuschlag: Die Vermieterin könne keinen Möblierungszuschlag für "irgendetwas" verlangen. Ebenso wenig belegten eventuell vorhandene Möbel die Annahme der Vermieterin, dass das Zimmer zu einem eigenständigen Teilmarkt des Wohnungsmarkts gehöre ("möblierte WG-Zimmer"), für den der Mietspiegel nicht gelte.

Der fristgemäßen Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsrückständen widersprachen die Mieter: Die Miete sei zu Unrecht erhöht worden. Sie hätten den höheren Betrag daher nicht zahlen müssen. Doch das Landgericht Frankfurt erklärte den Mietern, dass es in ihrem Fall gar nicht mehr auf den verweigerten Mieterhöhungsbetrag ankam (2-11 S 13/23).

Die Mieter hätten für die Jahre 2019 und 2020 die Betriebskostennachzahlungen in Höhe von 1.162 Euro nicht geleistet. Und als Grund für eine ordentliche Kündigung komme auch Zahlungsverzug durch nicht gezahlte Betriebskosten in Betracht. Nur eine fristlose Kündigung aus diesem Grund sei unzulässig.

Höhe und Dauer des Rückstands bei den Betriebskosten genügten hier durchaus, um den Mietern eine "nicht unerhebliche Pflichtverletzung" vorzuwerfen. Allein dieser Verzug begründe ein berechtigtes Interesse des Vermieters daran, das Mietverhältnis zu beenden.

Denn sachliche Einwände gegen die Betriebskostenabrechnungen hätten die Mieter nicht vorgetragen. Vermieter müssten die inhaltliche Richtigkeit der Forderungen belegen: d.h., dass sie die Nebenkosten richtig erfasst, zusammengestellt und richtig auf die einzelnen Mieter verteilt haben. Mieter könnten mit Einwänden dagegen nur gehört werden, wenn sie vorher von ihrem Recht auf Belegeinsicht Gebrauch gemacht hätten und gegen die Berechnungen konkrete Argumente vorbrächten.

Eine Mieterin kündigte schriftlich das Mietverhältnis zum 30. April — die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Sie steckte das Schreiben in einen Umschlag und warf ihn am 4. Februar 2020 um 22.30 Uhr in den Briefkasten des Vermieters. Dann läutete sie und teilte ihm über die Gegensprechanlage mit, sie habe soeben die Kündigung in den Briefkasten eingeworfen. Der Vermieter holte das Schreiben erst am nächsten Tag heraus.

Wann ihm die Kündigung zugegangen ist, wurde zum Gegenstand eines Rechtsstreits. Warum ist das wichtig? Der 4. Februar 2020 war der dritte Werktag des Monats. Geht dem Vermieter das Schreiben bis zum dritten Werktag des Monats zu, wird die Kündigung Ende April wirksam. Bei Zugang des Schreibens nach dem dritten Werktag des Monats wird die Kündigung erst Ende Mai wirksam und die Mieterin ist einen Monat länger zur Mietzahlung verpflichtet (§ 573c Abs.1 Bürgerliches Gesetzbuch).

Ein um 22.30 Uhr eingeworfenes Kündigungsschreiben geht dem Empfänger erst am nächsten Tag zu, entschied das Landgericht Krefeld (2 S 27/21). Niemand sei verpflichtet, seinen Briefkasten so spät zu leeren bzw. nachts zu prüfen, ob rechtserhebliche Willenserklärungen eingegangen seien. Dem Empfänger sei zuzugestehen, dass er zur Nachtzeit den Inhalt von Schreiben nicht zur Kenntnis nehmen müsse.

Das gelte auch dann, wenn die Mieterin den Vermieter obendrein auch mündlich über den Einwurf informiert habe. Die Information über die Gegensprechanlage bewirke selbst keinen Zugang des Kündigungsschreibens: Kündigungen müssten schriftlich erfolgen.

Die Mieterin einer Eigentumswohnung räumte in ihrem Kellerabteil herum. Während sie sich dort aufhielt, ließ sie die Eingangstür zu den Kellerabteilen offen stehen und den Kellerschlüssel außen stecken. Als sie den Keller verließ, war der Schlüssel verschwunden. Mit dem Einheitsschlüssel kam man nicht nur in den Keller der Wohnanlage: Er passte auch für die Haustür und für die Tiefgarage.

In der Garage wurden nach dem Schlüsselverlust einige Gegenstände gestohlen. Deswegen ließ die Eigentümergemeinschaft im Gebäude eine neue Schließanlage einbauen und forderte vom Vermieter der Wohnung Ersatz für die Kosten: Er müsse für das leichtsinnige Verhalten seiner Mieterin geradestehen. Der Wohnungseigentümer wies die Forderung zurück, doch die Gemeinschaft setzte sie beim Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg durch (10 U 100/22).

Wohnungseigentümer hafteten gegenüber den Miteigentümern für schuldhaftes Verhalten ihrer Mieter und Untermieter, so das OLG. Und die Mieterin habe sich hier fahrlässig verhalten: Wer einen Schlüssel außen an der Eingangstüre zum Kellergeschoss stecken lasse, ermögliche auf diese Weise leichtfertig Fremden den Zugriff. So ein Risiko hätte die Frau nicht eingehen dürfen: Schlüssel müsse man sorgfältig verwahren. Den Kellerschlüssel ins Kellerabteil mitzunehmen, sei ohne Weiteres zumutbar.

Als das Ehepaar die Hamburger Wohnung 2012 gemietet hatte, hatte es eine Kaution von drei Monatsmieten (3.363 Euro) gezahlt. Im Sommer 2020 zogen die Mieter um und verlangten den Betrag zurück. Doch der Vermieter rückte die Mietsicherheit nicht heraus.

Die Mieter schuldeten ihm einen weit höheren Betrag als Schadenersatz, weil sie die Schönheitsreparaturen nicht wie vertraglich vereinbart durchgeführt hätten, erklärte er. So habe er auf eigene Kosten (20.946 Euro) die heruntergewirtschaftete Wohnung renovieren lassen: Fensterbänke, Verbindungstüren, Heizungen, Boden — alles sei zerkratzt gewesen und habe geschliffen und lackiert werden müssen.

Die ehemaligen Mieter klagten auf Rückzahlung der Kaution und bekamen vom Amtsgericht Hamburg Recht (49 C 104/21). Sie schuldeten dem Vermieter nichts. Er habe ihnen die Wohnung, in der er vorher 14 Jahre lang selbst gewohnt habe, 2012 nicht frisch renoviert übergeben (laut Übergabeprotokoll z.B. mit einem von ihm grün gestrichenen Bad). Unter diesen Umständen seien Mieter nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet — unabhängig davon, ob sie diese laut Mietvertrag durchführen müssten oder nicht.

Anders wäre die Rechtslage zu bewerten, wenn es um Schäden durch vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache ginge. Derartige Schäden lägen jedoch nicht vor. Der Vermieter habe vielmehr Gebrauchsspuren beseitigen lassen, die sich — nach 22 Jahren ohne Schönheitsreparaturen! — durchaus im Rahmen des Üblichen bewegten. Wenn man z.B. seine Fotos vom Fußboden betrachte, sehe man eben einen abgenutzten Boden. Das sei naheliegend, weil die letzte Grundsanierung 1998 stattgefunden habe. Nach so vielen Jahren müsse jeder Dielenboden erneut abgeschliffen und versiegelt werden.

Anfang 2018 hatte der Senior eine kleine Wohnung (Wohnzimmer mit Kochnische, Schlafzimmer und Bad) an ein Paar vermietet. Die Mieter sollten sich um das dazugehörige große Grundstück mit Fischteich kümmern, was sie auch umsetzten. Nach drei Jahren wollte der Vermieter das Paar aber unbedingt loswerden. Zwei Mal scheiterte er vor Gericht mit Kündigungen. Ende 2022 kündigte er erneut wegen Eigenbedarfs.

Begründung des 74-Jährigen: Er wolle die vermietete Wohnung als Altersruhesitz selbst beziehen. Sie sei mit 60 qm kleiner als seine bisherige Mietwohnung (70-80 qm). Außerdem falle ihm die Gartenpflege immer schwerer, die er für seinen Vermieter Dr. W erledigen müsse. Zur kleineren Wohnung gehöre zwar auch ein Gartengrundstück, dort könne ihn aber ein Bekannter unterstützen. Obendrein gehe er durch einen Umzug weiteren Querelen mit Vermieter W aus dem Wege.

Der Eigenbedarf sei nur vorgeschoben, konterten die Mieter. Die beiden Wohnungen seien fast gleich groß und das von ihnen gepflegte Gartengrundstück mit 3.500 qm wesentlich größer als das jetzt vom Vermieter bewohnte Grundstück. Die Gartenpflege sei hier — inklusive Teich- und Bachpflege, Heckenschneiden und Rasenmähen — deutlich intensiver. Die Streitigkeiten mit Dr. W seien erfunden, die beiden alten Herren gut befreundet.

Das Amtsgericht Nienburg wies die Räumungsklage ab: Die Kündigung wegen Eigenbedarfs sei unwirksam (6 C 100/23). Vernünftige und nachvollziehbare Gründe habe der Vermieter für den beabsichtigten Wohnungswechsel nicht vorgetragen. Sein Wunsch allein genüge nicht: Dass er die vermietete Wohnung für sich "benötige", sei nicht ersichtlich. Ein berechtigtes Interesse an einem Ende des Mietverhältnisses bestehe nicht.

Nach seinen eigenen Angaben unterschieden sich die beiden Wohnungen in der Größe kaum und seien fast identisch geschnitten. Der Unterschied: In der jetzigen Wohnung habe er eine Extra-Küche statt einer Kochnische, also eher ein Vorteil. Der Vermieter berufe sich darauf, dass er aus Altersgründen den Garten nicht mehr pflegen könne, der zu seiner jetzigen Wohnung gehöre. Hier müsse er aber nur Rasen mähen …

Der Pflegeaufwand für das andere Grundstück sei weitaus höher, umfasse es doch mehrere Fischteiche, einen Bachlauf und eine lange Hecke. Und warum sollte sein Bekannter nur dort bereit sein, ihn bei der Gartenpflege zu unterstützen — nicht aber bei der Pflege des aktuell bewohnten Grundstücks? Auch der Einwand der Mieter, die Querelen mit Dr. W seien "fingiert", sei nicht von der Hand zu weisen: Zeugen dafür hätten sich nicht gefunden. (Der Vermieter hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

2016 musste ein Berliner Mietshaus umfassend saniert werden, weil es massiv von echtem Hausschwamm befallen war: Betroffen waren das Dach, die Decke des vierten Stockwerks, dort auch der Boden und das Mauerwerk der darunter liegenden Wohnung. Eine Wohnung im dritten Stock konnte nicht mehr gefahrlos genutzt werden — die Baubehörde hatte bereits angekündigt, sie demnächst zu sperren. Bevor es so weit kam, hatte die Hauseigentümerin Sanierungsmaßnahmen in Auftrag gegeben.

Vier Jahre später stritten sich die neuen Mieter der Wohnung im dritten Stock mit der Vermieterin darüber, ob sie sich an die Mietpreisbremse hätte halten müssen. Diese gelte hier nicht, argumentierte die Hauseigentümerin, denn es habe sich um die "erste Vermietung nach umfassender Modernisierung" gehandelt. Aufgrund des hohen Aufwands, der nötig gewesen sei, um den Hausschwamm zu beseitigen, sei die Sanierung zu behandeln wie ein Neubau.

Das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg gab der Vermieterin Recht: Die Vorschriften zur Mietpreisbremse seien hier nicht anzuwenden (7 C 128/21). Werde mit erheblichem Bauaufwand ein Gebäude wieder bewohnbar gemacht, werde dadurch "sozusagen" neuer Wohnraum geschaffen — ebenso wie mit einem Neubau. Von einem "erheblichen Bauaufwand" sei auszugehen, wenn die Sanierungskosten bei einem Drittel der Summe lägen, die für eine vergleichbare Neubauwohnung hätte investiert werden müssen.

Vor den Sanierungsarbeiten seien die betroffenen Räume in einem Zustand gewesen, der eine Nutzung aus bauordnungsrechtlichen Gründen ausgeschlossen habe. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Baubehörde bereits verboten habe, die Räume zu bewohnen. Es genüge, dass aufgrund des Zustands der Räume ein Verbot drohte. Wollte man dies anders bewerten, würde der Vermieter, der rechtzeitig saniere, unangemessen benachteiligt gegenüber einem Vermieter, der das Einschreiten der Baubehörde abwarte.

Ein Berliner Mietshaus wurde umfangreich saniert: Das Gebäude wurde eingerüstet und alle Fenster mit Folien verklebt. Der Ausbau des Dachgeschosses war mit großem Baulärm verbunden und führte in der darunter liegenden Wohnung zu beträchtlichen Schäden an der Decke. Die Mieter verlangten deshalb eine vorübergehende Kürzung der Miete.

Das komme nicht in Frage, erklärte die Vermieterin: Laut Mietvertrag bestehe kein Recht, bei erforderlichen Instandsetzungsarbeiten die Miete zu mindern. Auf die Klage der Mieter hin erklärte das Amtsgericht Berlin-Schöneberg diese Klausel im Mietvertrag für unwirksam (17 C 96/21).

Das Recht auf Mietminderung für den Fall auszuschließen, dass Instandsetzungsarbeiten und Baumaßnahmen die Gebrauchstauglichkeit der Wohnräume verringern, benachteilige die Mieter unangemessen. Dass umfassende Bauarbeiten, eingerüstete Fassaden, verklebte Fenster und Putzschäden die Mieter erheblich beeinträchtigten, sei offenkundig. Sie dürften die Bruttomiete um 30 Prozent herabsetzen, bis die Bauarbeiten beendet seien.

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Vermieter den Kautionsbetrag in Aktien investiert, hat der Mieter Anspruch auf Herausgabe der Aktien, wenn das Mietverhältnis endet. Mieter müssen sich in so einem Fall nicht mit der Rückzahlung der Mietsicherheit begnügen. Erträge aus der Kaution stehen dem Mieter zu und zwar unabhängig von der Anlageform: bei Aktien auch etwaige Kursgewinne.

Der Eigentümer hatte seine Wohnung an ein Ehepaar vermietet. Mit der Nebenkostenabrechnung stellte er den Mietern mehrere Posten in Rechnung: Treppenhausreinigung, Schneeräumdienst, Gartenpflege und die Kontrolle von Rauchwarnmeldern. Für diese Ausgaben beantragten die Eheleute bei ihrer Einkommensteuererklärung den Steuerbonus für "haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen" (§ 35a Einkommensteuergesetz).

Doch das Finanzamt spielte da nicht mit: Es verweigerte den Steuerzahlern die Ermäßigung mit dem Argument, sie hätten die Dienstleister nicht selbst beauftragt und mit ihnen keine Verträge abgeschlossen. So argumentierte auch das Finanzgericht. Doch beim Bundesfinanzhof (BFH) hatte die Klage des Ehepaares gegen den Steuerbescheid Erfolg (VI R 24/20).

Mieter könnten Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen steuermindernd geltend machen, obwohl nicht sie, sondern der Vermieter die Verträge mit den betreffenden Dienstleistern schließe, urteilte der BFH. Wesentlich sei nur, dass die Leistungen den Mietern zugutekämen. Natürlich brauche es dafür die vom Gesetz geforderten Belege.

Als Nachweis genüge aber die Nebenkostenabrechnung des Vermieters (oder eine Bescheinigung, die dem Muster der Finanzverwaltung entspreche), wenn man ihr die wesentlichen Informationen entnehmen könne: Art, Inhalt und Zeitpunkt der Leistung, den ausführenden Dienstleister, das vom Mieter geschuldete Entgelt und einen Hinweis auf die Überweisung des Mieters an den Vermieter.

Wenn sich den Finanzbeamten — oder dem Finanzgericht im Klageverfahren — Zweifel an diesen Unterlagen aufdrängten, könnten sie von den Steuerzahlern auch die Rechnungen der Dienstleister verlangen (Original oder Kopie). Die müssten sich die Mieter dann vom Vermieter geben lassen. Das gelte auch für einschlägige Aufwendungen von Wohnungseigentümern, wenn die Eigentümergemeinschaft die Aufträge an die Dienstleister vergeben habe.

Ein Hauseigentümer wollte seine Garage in eine Kfz-Werkstatt mit Hebebühne umwandeln. Für so eine Nutzungsänderung ist eine Baugenehmigung erforderlich, die dem Kfz-Mechaniker jedoch von der Bauaufsichtsbehörde verweigert wurde. Ein Kfz-Betrieb mit Hol- und Bringservice sei in einem allgemeinen Wohngebiet generell unzulässig, lautete die Auskunft, auch wenn er nur an einem Tag der Woche offen sei.

Gegen den ablehnenden Bescheid klagte der Mann: So ein kleiner Betrieb störe doch nicht und sei in die dörfliche Struktur der Gemeinde ohne weiteres einzuordnen. Doch das Verwaltungsgericht Mainz blieb hart: Auch eine im Nebenerwerb geführte kleine Kfz-Werkstatt sei bauplanungsrechtlich in einem allgemeinen Wohngebiet unzulässig — unabhängig davon, ob der konkrete Betrieb störe oder nicht (3 K 121/22).

Wohngebiete müssten dem Wohnen vorbehalten bleiben, dieser Gebietscharakter sei gesetzlich geschützt: Daher komme es bei der Prüfung des gewerblichen Vorhabens nicht darauf an, ob ein Betrieb tatsächlich eine Lärmbelästigung darstelle und den Gebietscharakter beeinträchtige. Dennoch sei festzuhalten, dass seine Nebenerwerbswerkstatt dem Ruhebedürfnis der Anwohner tatsächlich zuwiderlaufen würde: Schließlich beabsichtige der Mechaniker, vor allem in den Abendstunden und an Samstagen in seiner Garage zu arbeiten.

Als sich im Frühjahr 2020 die Corona-Pandemie ausbreitete, bewohnte das Ehepaar mit seiner fünfjährigen Tochter eine 65 qm große Wohnung ohne Arbeitszimmer. Aufgrund der Pandemie verlagerte sich der Schwerpunkt ihrer beruflichen Tätigkeit mehr und mehr ins "Homeoffice". Deshalb suchten die beiden Angestellten nach einer größeren Wohnung. Im Juli 2020 zogen sie in eine 110 qm große Wohnung mit zwei Arbeitszimmern von je 10,57 qm.

Bei ihrer Einkommensteuererklärung für 2020 machten die Eheleute die Umzugskosten als Werbungskosten geltend. Doch das Finanzamt lehnte dies ab: Die Steuerzahler hätten aus rein privaten Gründen eine größere Wohnung mit höherem Wohnwert bevorzugt.

Deren Klage gegen den Steuerbescheid hatte beim Finanzgericht Hamburg Erfolg (5 K 190/22). Die Umzugskosten seien steuermindernd zu berücksichtigen, entschied das Finanzgericht, denn der Umzug sei durchaus beruflich begründet gewesen.

Seit Beginn der Pandemie habe das Ehepaar zuhause gearbeitet und deshalb eine Wohnung mit zwei zusätzlichen Zimmern ausgewählt. Um ungestört arbeiten zu können, benötige jeder der Partner ein eigenes Arbeitszimmer. Es gebe auch keinen Grund anzunehmen, das Ehepaar habe in erster Linie den Wohnkomfort erhöhen wollen.

Die neue Wohnung sei zwar größer. Andererseits hätten die Partner mit dem Umzug auf eine Terrasse mit Zugang zu einem Gemeinschaftsgarten und damit auf Wohnkomfort verzichtet. Nun könne das Kind nur noch auf einem Balkon spielen. Auch der zeitliche Ablauf der Wohnungssuche spreche dafür, dass der Umzug beruflich veranlasst gewesen sei.

Schon seit Jahren zog sich der Rechtsstreit dahin: Die Mieterin einer Wohnung in Görlitz hatte einer Mieterhöhung der Vermieterin widersprochen. In zweiter Instanz lag der Fall bereits beim Landgericht Görlitz, als er eine unerwartete Wendung nahm: Nach einem heftigen Streit der Mieterin mit dem Ehemann der Vermieterin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs.

Zu diesem Zeitpunkt waren in dem Mietshaus drei andere — gleich große — Wohnungen frei. Im Kündigungsschreiben gab die Vermieterin jedoch an, dass ihre Tochter genau die gekündigte Wohnung benötige: Sie werde demnächst in Görlitz eine neue Arbeitsstelle antreten. Da die Mieterin die Kündigung nicht akzeptierte, erhob die Vermieterin Räumungsklage.

Beim Amtsgericht Görlitz hatte sie damit keinen Erfolg (9 C 255/22). Die Mieterin müsse die Wohnung nicht räumen, denn die Eigenbedarfskündigung sei unwirksam gewesen, entschied das Amtsgericht. Es gebe genügend Anhaltspunkte dafür, dass der Eigenbedarf nur ein Vorwand sei, um die widerspenstige Mieterin wegen des laufenden Rechtsstreits loszuwerden.

Ein echtes Interesse daran, die betreffende Wohnung selbst zu nutzen — d.h.: der Tochter zu überlassen —, sei in diesem Fall nicht anzunehmen. Sollte der Eigenbedarf doch nicht vorgeschoben sein, hätte die Vermieterin in ihrem Mietshaus für die Tochter andere Wohnungen zur Auswahl.

2017 hatte die Frau die Wohnung gemietet. Zwei Jahre später forderten die Vermieter sie auf, dem Makler mit Kaufinteressenten Zutritt zu gewähren, weil sie die Wohnung verkaufen wollten. Doch die Mieterin wollte keine Besichtigung dulden und begründete dies mit einer schwerwiegenden psychischen Erkrankung. Daraufhin zogen die Eigentümer vor Gericht und pochten auf den Formularmietvertrag, in dem ausdrücklich geregelt sei, dass sie bei einem geplanten Verkauf das Recht hätten, die Räume zu besichtigen.

Das Landgericht Nürnberg-Fürth beauftragte einen Psychiater. Er bestätigte, dass die Frau schon lange an einer komplexen psychischen Störung leide. Nach mehreren Selbstmordversuchen drohe möglicherweise ein weiterer, wenn "Fremde" ihren "einzigen Schutzraum", die Wohnung, betreten. Auf Basis dieses Gutachtens lehnte das Landgericht die Klage der Vermieter als "derzeit unbegründet" ab.

Sie legten gegen das Urteil Revision ein, erreichten beim Bundesgerichtshof (BGH) jedoch nur einen Teilerfolg (VIII ZR 420/21). Grundsätzlich seien Mieter verpflichtet, Vermietern Zutritt zu ihrer Wohnung zu ermöglichen, wenn es dafür einen sachlichen Grund gebe, betonte der BGH - zum Beispiel einen Wohnungsverkauf. Diese Nebenpflicht aus dem Mietverhältnis sei im konkreten Fall sogar zusätzlich im Mietvertrag fixiert worden.

Das Besichtigungsrecht der Vermieter könne aber eingeschränkt werden, wenn dadurch Gesundheit oder Leben der Mieterin ernsthaft in Gefahr gerieten. Dann müssten die Interessen der Eigentümer zurückstehen.

Das Landgericht habe allerdings die Möglichkeit außer Acht gelassen, die Besichtigung in Abwesenheit der Mieterin durchzuführen. Der Sachverständige habe erklärt, dass sich die Gesundheitsgefahr reduzieren ließe, wenn an ihrer Stelle eine Vertrauensperson der Mieterin an der Wohnungsbesichtigung teilnähme. Mit der Vorgabe, diese Möglichkeit näher zu prüfen, verwies der BGH den Fall ans Landgericht zurück.

Als das Paar aus dem Sommerurlaub 2021 zurückkam, entdeckten sie braune Verfärbungen an der Decke und am Küchenboden eine Wasserpfütze. Die Mieter vermuteten einen Wasserschaden, der von der oberen Wohnung ausging. Sie stand schon seit langem leer. Der Mann eilte nach oben und brach die Wohnungstüre auf, um dort das Wasser abzustellen.

Telefonisch informierte er den Vermieter über den Wasserschaden. Der Vermieter versprach zwar, einen Handwerker zu schicken. Über den "unnötigen und mutwilligen Einbruch" in die leerstehende Wohnung war er jedoch so empört, dass er den Mietern kündigte. Da das Paar die Kündigung als unbegründet zurückwies, erhob der Vermieter Räumungsklage.

Das Verhalten des Mieters rechtfertige keine Kündigung, entschied das Amtsgericht Lichtenberg. Das Landgericht Berlin bestätigte diese Entscheidung (66 S 162/22). Auch wenn die Mieter noch kein Wasser die Wände herablaufen sahen, bedeute das nicht, dass kein akuter Wasserschaden vorgelegen habe und die Aktion "unnötig" gewesen sei. Die Mieter hätten die Ursache in der leerstehenden Wohnung vermutet und weiteren Wasserabfluss verhindern wollen.

Dass der Mann deshalb die Wohnungstür aufgehebelt habe, erscheine durchaus nachvollziehbar. Da auch seine eigene Wohnung wegen des Urlaubs zwei Wochen unbeaufsichtigt war, habe der Gedanke nahegelegen, dass bereits seit geraumer Zeit unbemerkt Wasser ausgetreten sein könnte.

Schreite jemand in so einer Situation zur Selbsthilfe, stelle dies keine so schwerwiegende Pflichtverletzung dar, dass es für den Vermieter unzumutbar wäre, das Mietverhältnis fortzusetzen. Zudem hätten ihn die Mieter sofort über den Vorfall unterrichtet.

Verlangt der Vermieter einer Wohnung mit hochwertigem Parkett von den Mietern (zusätzlich zur dreifachen Nettokaltmiete) eine Kaution von 25 Euro pro qm, weil sie mit ihrem Mischlingshund einziehen, verstößt dies nicht gegen die gesetzliche Kautions-Obergrenze. Mit der Zusatzkaution eventuelle Schäden durch den Hund abzusichern, ist zulässig, weil mit der Erlaubnis zur Hundehaltung das Risiko von Parkettschäden deutlich steigt: Hunde können ihre Krallen nicht einziehen.