Wohnen und Miete

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Mieter beschädigen Türen und Badewanne

Finanzielle Entschädigung kann die Vermieterin erst beim Auszug verlangen

Eine Vermieterin registrierte in den vermieteten Räumen einige Schäden. Türblätter waren beschädigt, die Badewanne hatte eine Schlagstelle und PVC-Scheuerleisten fehlten. Sie verlangte von den Mietern Geld, um die Schäden beseitigen zu lassen. Da die Mieter ablehnten, landete der Streit vor Gericht.

Das Landgericht Berlin entschied, dass die Vermieterin während der Mietzeit keinen Schadenersatz in Geld fordern kann (63 S 178/94). Grundsätzlich hätten Vermieter zwar Anspruch darauf, dass sich die Mietsache nicht verschlechtere. Solange das Mietverhältnis bestehe, müssten aber die Mieter selbst dafür sorgen, dass Schäden in der Wohnung beseitigt werden. Erst, wenn der Mietvertrag beendet sei, könne die Vermieterin finanzielle Entschädigung fordern: Vorausgesetzt, die Wohnung werde nicht in dem Zustand zurückgegeben, in dem sie angemietet wurde.

Krebskranke Mieterin muss nicht ins Hotel

Die Pflicht von Mietern, Instandsetzungsmaßnahmen in der Wohnung zu dulden, hat Grenzen

Die Leitungen im Mietshaus waren alt und marode, überschritten immer wieder die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung für Blei. Mieter forderten schon lange, der Vermieter müsse die Wasserrohre austauschen. Darunter auch Frau T, die wegen des erheblichen Mangels die Miete gemindert hatte.

Schließlich kündigte der Vermieter im Frühjahr 2020 Abhilfe an: Voraussichtlich dauerten die Arbeiten in jeder Wohnung acht Tage, teilte er mit. In dieser Zeit sollten die jeweils gerade betroffenen Mieter auf seine Kosten ins Hotel ziehen.

Das sei für sie unzumutbar, erklärte Frau T, die eben erst an Lymphdrüsenkrebs operiert worden war. Sie müsse sich demnächst einer Strahlentherapie unterziehen. Der Vermieter solle einstweilen die Rohre in den übrigen Wohnungen erneuern.

Das Landgericht Hamburg wies die Klage des Vermieters auf Duldung ab (316 S 15/20). Im Prinzip seien Mieter verpflichtet, Instandsetzungsmaßnahmen zu akzeptieren, betonte das Landgericht. Aber auch dabei gelte das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme. Im konkreten Fall sei es für die Mieterin derzeit unzumutbar, vorübergehend die Wohnung zu verlassen und in einem Hotel zu wohnen.

Frau T sei akut schwer krank und ohnehin gesundheitlich angeschlagen, weil ihr vor zwei Jahren wegen eines Karzinoms ein Lungenflügel entfernt werden musste. Zudem trage sie einen Herzschrittmacher. Ein provisorischer Umzug wäre für sie eine große Belastung. Obendrein wäre ein Hotelaufenthalt während der Corona-Pandemie für die Mieterin als Hochrisikopatientin ein zusätzliches Gesundheitsrisiko.

Wenn Frau T sich weigere, die Arbeiten in ihrer Wohnung durchführen zu lassen, könne sie sich zwar nicht mehr auf das Recht berufen, wegen der Bleileitungen die Miete zu mindern. Daraus folge aber nicht, dass sich die Mieterin jetzt nicht auf die aktuellen Gesundheitsrisiken berufen könne und ins Hotel ziehen müsse.

Mieterin darf im Garten Geräteschuppen aufstellen

Wer zur Gartenpflege verpflichtet ist, muss die dafür nötigen Geräte unterbringen können

Die Mieterin einer Erdgeschosswohnung war laut Mietvertrag verpflichtet, den Garten zu pflegen. Da sie sowieso gerne "gärtnerte", mähte sie nicht nur den Rasen, sondern legte auch Beete an, schnitt Büsche und Hecken, stellte dekorative Pflanzentöpfe auf. Dafür benötigte die Frau diverse Geräte. Um diese zu verstauen, wollte sie im Garten einen kleinen Geräteschuppen aufstellen.

Doch die Vermieterin genehmigte dies nicht: Veränderungen der Mietsache seien ausdrücklich untersagt. Die Garage der Mieterin sei groß genug, um Rasenmäher und Co. unterzubringen. Dafür brauche sie keine zwei Meter lange Metallhütte aus dem Baumarkt.

Mit dieser Auskunft fand sich die Mieterin nicht ab, sondern klagte auf Zustimmung: Sie arbeite mit Häcksler, Rasenmäher, Schubkarre, Vertikutierer etc. All diese Geräte könne sie nicht ständig vom Keller in den Garten und wieder zurücktragen. Das sei schon wegen ihrer Gehbehinderung mühsam und unzumutbar. Bisher lagere sie die Geräte in der Garage, was aber nach der Garagenordnung unzulässig sei.

Das Amtsgericht Vaihingen gab ihr Recht (1 C 315/19). Die Vermieterin habe keinen sachlichen Grund genannt, der es rechtfertigen würde, das Aufstellen eines Geräteschuppens zu verbieten. So eine Maßnahme gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Ein Schuppen greife nicht in die Bausubstanz ein und könne jederzeit wieder abgebaut werden: Er verändere die Mietsache also nicht dauerhaft.

Außerdem gebe es ansonsten keinen geeigneten Ort, wo die Mieterin ihre Gartengeräte lagern könnte. Die Garage sei für das Auto vorgesehen: Dort Gartengeräte aufzubewahren, sei laut Garagenordnung nicht erlaubt. Der Stauraum neben der Terrasse sei zu klein und die Lagerung der Geräte im Keller unzumutbar. Da die Mieterin vertraglich zur Gartenpflege verpflichtet sei, müsse ihr die Vermieterin ermöglichen, die Gartengeräte angemessen unterzubringen.

Sanierung: Mieter ausquartiert, Miete kassiert

Kurzartikel

Während die Mietwohnung saniert wurde, wohnte ein Berliner Ehepaar ein halbes Jahr in einer Ersatzwohnung des Vermieters und zahlte die Miete in gleicher Höhe weiter. Die Mieter können das Geld zurückverlangen, urteilte das Landgericht: Für eine unbewohnbare Wohnung müssten Mieter keine Miete zahlen. Eine anderslautende Vereinbarung zwischen Mietern und Vermieter sei unwirksam.

Gegen Baurecht hilft kein Gewohnheitsrecht

Mieterin baute vor Jahrzehnten ohne Baugenehmigung das Dachgeschoss aus

Frau B bewohnt im obersten Stock eines Mietshauses eine Drei-Zimmer-Wohnung. Schon vor über dreißig Jahren hatte die Mieterin zusätzlich den Speicher ausgebaut und dort ein Schlafzimmer eingerichtet. Diese Option war im Mietvertrag mit dem damaligen Eigentümer durchaus vorgesehen: Die Mieterin könne das Dachgeschoss "sach- und fachgerecht" ausbauen, hieß es da. Nach einigen Eigentümerwechseln stellte 2018 die neue Eigentümerin fest, dass für den Ausbau keine Baugenehmigung vorlag.

Im April 2018 mahnte sie die Mieterin deswegen ab. Frau B war empört, dass sie nach so langer Zeit wegen der Wohnnutzung des Speichers gerügt wurde. Sie berief sich auf Gewohnheitsrecht und bemühte sich gar nicht erst - wie von der Hauseigentümerin vorgeschlagen - um eine nachträgliche Baugenehmigung. Aus diesem Grund wurde schließlich das Mietverhältnis gekündigt. Das Landgericht Köln gab der Räumungsklage der Vermieterin statt (6 S 12/19).

Nutzungsänderungen seien laut Baurecht grundsätzlich genehmigungspflichtig, also auch der Umbau eines Speichers für Wohnzwecke. Wenn laut Mietvertrag ein fachgerechter Ausbau erlaubt sei, bedeute das natürlich auch, dass er öffentlichem Baurecht entsprechen müsse. Zwar sei es zutreffend, dass frühere Eigentümer die fehlende Baugenehmigung nicht gerügt hätten, räumte das Landgericht ein. Auf Gewohnheitsrecht könne sich die Mieterin trotzdem nicht berufen.

Ihre Pflicht, den Verstoß gegen das Baurecht abzustellen, entfalle nicht dadurch, dass viel Zeit vergangen sei: Es gebe keinen Bestandsschutz im Widerspruch zu öffentlichem Baurecht. Im April 2018 habe die Hauseigentümerin Frau B erstmals aufgefordert, den Umbau nachträglich zu legalisieren. Dazu wäre die Mieterin schon deshalb verpflichtet gewesen, weil die Vermieterin durch die fehlende Baugenehmigung höheren Haftungsrisiken ausgesetzt sei, z.B. im Brandfall. Auch Sanktionen von der Baubehörde drohten.

Die Mieterin habe die berechtigte Forderung der Hauseigentümerin ignoriert und den Speicher weiterhin als Aufenthaltsraum genutzt. Ebenso hartnäckig habe sie sich geweigert, sich um eine Baugenehmigung zu kümmern. Dieses Verhalten verstoße so erheblich gegen die Interessen der Vermieterin, dass es ihr nicht länger zuzumuten sei, das Mietverhältnis mit Frau B fortzusetzen.

Vermieter will seine Wohnung sehen

Lehnt ein Mieter die Besichtigung grundlos und hartnäckig ab, kann eine fristlose Kündigung berechtigt sein

Der Wohnungseigentümer versuchte 2016 mehrmals, mit dem Mieter einen Termin zu vereinbaren. Er wolle in absehbarer Zeit die Wohnung verkaufen, deshalb einen Grundriss erstellen und sich ein Bild vom Zustand der Räume machen, teilte er mit. Der Mieter reagierte auf keinen Anruf und auf kein Schreiben, auch nicht nach einer Abmahnung. 2017 probierte es der Vermieter erneut und erklärte, er wolle die Rauchwarnmelder überprüfen.

Nun behauptete der Mieter, die "Wohnung sei nicht vorzeigbar". Wieder schickte der Vermieter eine Abmahnung und wies auch darauf hin, es sei mit Kündigung zu rechnen, wenn der Mieter die Besichtigung weiterhin ablehne. Im Februar 2020 kündigte der Vermieter schließlich fristlos und erhob Räumungsklage. Zu Recht, wie das Amtsgericht München entschied (473 C 6285/20).

Wenn ein Wohnungseigentümer die Wohnung verkaufen wolle, dürfe er sie Interessenten zeigen. Er könne auch mit einem Gutachter die Räume besichtigen, um ein Aufmaß zu erstellen und sich über den Preis klar zu werden. Auch die Prüfung, ob Rauchwarnmelder richtig gewartet würden, begründe ein berechtigtes Interesse an einer Wohnungsbesichtigung. Die habe der Mieter seit 2016 dauerhaft grundlos vereitelt.

Der Eigentümer habe sich immer wieder um einen Besichtigungstermin bemüht und Terminvorschläge unterbreitet. Der Mieter habe dies lange Zeit hartnäckig ignoriert und dann mit fadenscheinigen Gründen abgelehnt. Auch Abmahnungen habe er ignoriert und vor Gericht nicht die geringste Einsicht gezeigt.

In der Regel reiche es für eine fristlose Kündigung nicht aus, dass ein Mieter dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung verwehre. Im konkreten Fall habe sich der Mieter aber derart renitent verhalten, dass es für den Vermieter unzumutbar sei, das Mietverhältnis fortzusetzen. Ebenso unzumutbar, weil offenkundig aussichtslos, wäre es für den Vermieter gewesen, den Mieter zuerst auf Duldung einer Besichtigung zu verklagen.

Vermieter verschweigt Hochwassergefahr

Nach einem Hochwasser muss er der Mieterin alle Schäden ersetzen

Die Mieterin einer Kellerwohnung wurde von ihrem Vermieter beim Abschluss des Mietvertrags nicht darüber informiert, dass die Wohnung in einem hochwassergefährdeten Gebiet lag. Jahre zuvor war bereits einmal Wasser in die Räume eingedrungen. Dies geschah erneut und zwang die Mieterin, vorübergehend in ein Hotel zu ziehen. Anschließend kam sie bei Bekannten unter, bis sie über einen Makler eine neue Wohnung gefunden hatte. Die Mieterin kündigte den Mietvertrag fristgemäß und verlangte vom Vermieter die Rückzahlung der Kaution sowie Schadenersatz für Hotelkosten, Maklergebühr und Umzugskosten.

Das Amtsgericht Friedberg gab der Mieterin in vollem Umfang Recht (C 1326/94-11). Der Vermieter habe die Mieterin beim Vertragsschluss nicht über das Hochwasserrisiko informiert und außerdem keinerlei technische Maßnahmen getroffen, um seine Mieter zu schützen. Daher müsse er für den Wasserschaden und die Folgekosten geradestehen. Darüber hinaus habe die Mieterin zu Recht seit dem Hochwasser keine Miete mehr gezahlt. Der Anspruch des Vermieters auf Miete entfalle bis zum Kündigungstermin, denn er sei durch das Hochwasser zu 100 Prozent gemindert.

Katzennetz am Balkon

Gehört ein Katzennetz zum "vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache"?

Die Mieterin einer Berliner Wohnung hielt eine Katze, was selbstverständlich erlaubt ist. Anfang 2019 wollte die Frau für das Tier ein Katzennetz auf ihrem Balkon anbringen. Doch die Vermieterin lehnte ab. Das sei absolut nicht zu verstehen, fand die Mieterin: Schließlich seien schon an elf Balkonen des großen Mietshauses Katzennetze gespannt. Außerdem könne sie das Netz so anbringen, dass das Mauerwerk unangetastet bleibe.

Die Tierhalterin klagte und setzte sich beim Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg durch (18 C 336/19). Laut Mietvertrag sei für Anbauten und Installationen der Mieter zwar eine Genehmigung notwendig, räumte das Gericht ein. Im konkreten Fall hätte die Vermieterin die Erlaubnis aber nicht verweigern dürfen, da sie an zahlreichen Balkonen solche Netze schon seit langer Zeit dulde.

Es gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, am Balkon ein Katzennetz zu montieren. Das gelte jedenfalls dann, wenn solche Netze bei anderen Mietern nicht beanstandet würden und das neue Netz ohne Eingriff in die Bausubstanz montiert werde. Von optischer Beeinträchtigung der Hausfassade könne angesichts der anderen Netze hier auch nicht die Rede sein.

Zu berücksichtigen sei auch der Gesichtspunkt, dass so ein Netz eine artgerechtere Haltung von Katzen ermögliche — zumindest im Vergleich mit dem ausschließlichen Aufenthalt in Innenräumen. Immerhin könne das Tier so an die frische Luft, ohne die Nachbarn zu stören oder Singvögel zu jagen.

Mietwohnung wird zu klein

Wird Familienzuwachs erwartet, rechtfertigt das die vorzeitige Kündigung des Mietvertrags

Eine Familie mit einem dreijährigen Kind hatte für vier Jahre einen Mietvertrag über eine Dreizimmerwohnung geschlossen. Das Kinderschlafzimmer war allerdings nur neun Quadratmeter groß. Als das Ehepaar ca. zwei Jahre nach Vertragsschluss ein zweites Kind erwartete, kündigte es den Mietvertrag.

Der Vermieter lehnte es ab, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Man könne durchaus in dem kleinen Kinderzimmer ein weiteres Kind schlafen lassen. Zum Spielen biete das große Wohnzimmer und der verhältnismäßig geräumige Flur genügend Platz. Doch das Landgericht Osnabrück entschied den Streit zu Gunsten der Mieter (13 S 1450/94).

Die Kündigung sei wirksam, so das Landgericht, denn die Wohnung sei für eine Familie mit zwei Kindern unzumutbar klein. Deshalb dürften die Mieter den Mietvertrag vorzeitig auflösen. Dem Vermieter stehe grundsätzlich ein außergewöhnliches Kündigiungsrecht zu, wenn eine Wohnung durch Familienzuwachs der Mieter zu klein werde - denn dann drohe übermäßiger Verschleiß der Mieträume. Dieses Recht müsse auch den Mietern zugestanden werden.

In so einem Fall könne der Vermieter von den Mietern verlangen, dass sie sich um geeignete Nachmieter für die Mietwohnung kümmerten. Dass das hier nicht geklappt habe, sei aber nicht den Mietern vorzuwerfen: Der Vermieter habe mehrere Interessenten für die Wohnung ohne ausreichenden Grund abgelehnt.

Mieter renovierten "grundlos"

Kurzartikel

Renovieren Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses die Wohnung, weil sie irrtümlich annehmen, sie seien zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, besteht keine Pflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag, die Renovierungskosten zu ersetzen. Die einzige Chance der Mieter, Geld zurückzubekommen: Sie können sich unter Umständen darauf berufen, dass der Vermieter durch ihre Leistungen "ohne rechtlichen Grund" bereichert ist. Das setzt aber voraus, dass die Mieter genau belegen, dass und mit welchem Aufwand eine Wertverbesserung der Mietsache erreicht wurde.

Holzdecken sollten aus der Mietwohnung weg

Mieter müssen beim Auszug nur Einbauten entfernen, die sie selbst angebracht haben

Nach 55 Jahren zog ein altes Ehepaar 2019 aus seiner Mietwohnung aus. An den früher mal weiß gestrichenen Decken befanden sich seit Jahrzehnten Platten aus Holz bzw. Styropor. Die Vermieterin verlangte von den Mietern, die Holzdecken und Styroporplatten zu entfernen: Mieter müssten beim Auszug ihre Einbauten beseitigen, erklärte sie.

Das sei im Prinzip richtig, antworteten die Mieter, gelte für sie aber nicht. Denn nicht sie hätten die Zimmerdecken so verkleidet, sondern der ursprüngliche Eigentümer des Mietshauses. Da die Mieter den geforderten Rückbau ablehnten, ließ die derzeitige Vermieterin die Deckeneinbauten selbst entfernen. Anschließend verklagte sie die Ex-Mieter auf Kostenersatz (ca. 1.500 Euro).

Darauf hätte die Hauseigentümerin nur Anspruch, wenn feststünde, dass die Einbauten von den Mietern stammten, urteilte das Amtsgericht Herne (5 C 145/19). Während der langen Mietzeit des Ehepaares hätten sich mehrere Hauseigentümer abgewechselt. Natürlich sei es schwierig, nach so langer Zeit und einigen Wechseln zu beweisen, wer die alten Holzdecken und die Styroporplatten angebracht habe.

Doch auf diese Problematik hätte sich die Vermieterin beim Erwerb des Hauses einstellen können. Schriftliche Belege habe das Ehepaar auch nicht mehr gehabt. Die ehemaligen Mieter hätten aber jedenfalls sehr überzeugend geschildert, wie und wann der frühere Eigentümer die Decken verkleidet habe. Und diese Darstellung zu widerlegen, sei der Hauseigentümerin nicht gelungen.

Dalmatiner nicht erlaubt, aber geduldet

Kurzartikel

Hält der Mieter einer 53 qm großen Wohnung einen Dalmatiner, ohne sich um die Erlaubnis des Vermieters zu bemühen, rechtfertigt das keine Kündigung des Mietverhältnisses. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter die Genehmigung hätte verlangen können, wenn der Vermieter die Hundehaltung über längere Zeit duldete und wenn sich kein Hausbewohner über Störungen durch den Hund beklagt hat.

Neben einem Musikclub eingemietet

Mieter dürfen die Miete nicht wegen Lärmbelästigung durch Kneipen mindern

Das Ehepaar wohnte in einem Frankfurter Mietshaus im ersten Stock. Als die Mieter 2006 in ihre Wohnung eingezogen waren, lag darunter eine Pilsstube. Im Nebenhaus wurde ein Musikclub betrieben, der Disko-Abende mit lauter Musik veranstaltete. Richtig gestört fühlten sich die Mieter aber anscheinend erst, als die Pilsstube aufgegeben wurde.

In die Räume zog eine Shisha-Bar ein. Der süßliche Rauch der Shisha-Pfeifen wurde über eine Abluftanlage nach draußen befördert, die direkt am Fenster der Mieter entlangführte. Danach häuften sich ihre Beschwerden über Lärm und Gerüche durch die Bar und die Abluftanlage. Ab Mai 2019 kürzten die Mieter die Miete wegen erheblicher Mängel um 20 Prozent.

Die Vermieterin klagte auf Zahlung der gekürzten Beträge und bekam vom Amtsgericht Frankfurt Recht (33 C 2685/19). Was an Lärm zumutbar sei, hänge wesentlich davon ab, worauf sich Mieter im zentralen Innenstadtbereich einstellen müssten, erklärte das Amtsgericht. Da in unmittelbarer Nachbarschaft der Wohnung bereits 2006 zwei Gaststätten betrieben wurden, habe das Ehepaar von vornherein gewusst, dass mit erheblichem Lärmpegel zu rechnen war.

Mieter müssten zwar nicht jede erdenkliche Lärmbelästigung ertragen. Betriebsänderungen könnten durchaus zu einer neuen Qualität von Störungen führen. Das sei hier aber nicht der Fall. Seit dem Inhaberwechsel in der Pilsstube führe das Ehepaar ein "Lärmprotokoll": Unzumutbare Störungen könne man dem jedoch nicht entnehmen.

Auch nach den Aussagen des Ehemannes vor Gericht würden in der Shisha-Bar nur an wenigen Abenden im Monat Shishas angezündet und die Abluftanlage eingeschaltet. Nur dann seien durch die Anlage Gerüche und Geräusche wahrzunehmen. Das sei wohl lästig, aber kein erheblicher Mietmangel, der eine Mietminderung rechtfertigte.

Betriebskosten sind im "Original" zu belegen

Kurzartikel

Mieter haben Anspruch darauf, die Originalbelege und Originalrechnungen zu den Betriebskosten einzusehen. Nur so sind sie in der Lage, die Betriebskostenabrechnung des Vermieters zu überprüfen. Der Vermieter darf die Mieter nicht auf Kopien der Belege oder auf eingescannte Daten verweisen. Behauptet er, die Originalbelege eingescannt und anschließend vernichtet zu haben, muss er dies beweisen.

Modernisierungsmieterhöhung zulässig?

Mieter konnten nicht nachvollziehen, wie sich bei der umfangreichen Sanierung die Kosten aufteilten

Nach umfassenden Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten in einem Bremer Wohnblock hatte die Vermieterin 2016 die Mieten erhöht. Ein Ehepaar, dessen Grundmiete 380 Euro betrug, zahlte ohne Vorbehalt 77 Euro mehr im Monat. Doch zwei Jahre später forderten die Mieter den Differenzbetrag zurück.

Ihre Begründung: Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig gewesen. Die Vermieterin habe nur pauschale Beträge angegeben, anhand derer die Modernisierungskosten nicht zu überprüfen waren. So sei z.B. keine Aufteilung auf die verschiedenen beteiligten Gewerke erfolgt.

Das sei auch nicht notwendig, konterte die Vermieterin. Außerdem hätten die Mieter der neuen Miete durch regelmäßige Zahlung zugestimmt.

Das Landgericht Bremen entschied den Streit zu Gunsten der Mieter (1 S 1/19). Die Rechnungspositionen seien im Mieterhöhungsverlangen nicht verständlich aufgeschlüsselt: Auf Basis dieses Schreibens hätten die Mieter die Forderung nicht überprüfen können. Je umfangreicher die Arbeiten seien, desto ausführlicher müssten die Erläuterungen des Vermieters sein. Da das Mieterhöhungsverlangen von 2016 diesen Anforderungen nicht entspreche, sei es unwirksam.

Zum Beispiel sei es unzureichend, für den Posten "Wärmedämmung an den Außenwänden, Fassadenarbeiten" nur einen Gesamtbetrag von 148.868 Euro anzugeben. Diese Zahl gebe keinen Aufschluss darüber, welche Arbeiten konkret ausgeführt wurden und was sie kosteten. Sie sage auch nichts darüber aus, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung oder der Modernisierung zuzuordnen waren. Das sei für die Mieter wichtig zu wissen, denn nur Modernisierungskosten rechtfertigten eine Mieterhöhung.

Bei umfangreichen Maßnahmen müssten einzelne Rechnungspositionen nach Gewerken aufgeschlüsselt und/oder einzelne Kostenpositionen genauer erläutert werden. Das gelte besonders dann, wenn es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung handle. Im konkreten Fall gehe es um Außenarbeiten an einem Objekt, das mehrere Hausnummern umfasse: Da könnten Mieter den Umfang der Arbeiten am wenigsten beurteilen - und vor allem nicht die Frage, inwiefern diese für ihre eigene Wohnung eine Modernisierung bewirkten, also eine Steigerung des Wohnwerts.

Die Vermieterin müsse daher den Differenzbetrag zurückzahlen. Dass die Mieter vorbehaltlos zu viel Miete überwiesen, bedeute nicht, dass "man" sich quasi ohne Worte auf die erhöhte Miete geeinigt hätte. Wenn Mieter, aus Unkenntnis oder um das Mietverhältnis nicht zu gefährden, den verlangten höheren Betrag zahlten, stelle das keine Anerkennung eines unwirksamen Mieterhöhungsverlangens dar.

Eigenbedarfskündigung für die Ex-Frau?

Eine "Geschiedene" zählt zu den Familienangehörigen, für die so eine Kündigung zulässig ist

Im Sommer 2001 war das Einfamilienhaus vermietet worden. Der Hauseigentümer verkaufte es 2015 seinem Sohn und dessen Ehefrau. Obwohl das Paar zu diesem Zeitpunkt schon getrennt lebte und die Scheidung beantragt war, wurden beide Partner als Eigentümer des Hauses im Grundbuch eingetragen. Die geschiedenen Eheleute kündigten im Mai 2017 den Mietern wegen Eigenbedarfs.

Den Eigenbedarf begründeten sie so: Die Ex-Frau benötige das Haus für sich, sie wolle mit den Kindern und ihrem neuen Lebensgefährten in ihr Eigentum einziehen. Durch diesen Umzug verkürzten sich für alle Beteiligten Schulwege und Arbeitswege. Amtsgericht und Landgericht erklärten die Kündigung für wirksam: Die Mieter müssten ausziehen.

Vergeblich pochten die Mieter darauf, dass das Ex-Ehepaar das Grundstück gemeinsam erworben habe. Wenn vermieteter Wohnraum an mehrere Erwerber veräußert werde, ziehe dies eine Kündigungssperre von drei Jahren nach sich (§ 577a Abs.1a Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). Das gelte dann nicht, wenn die Käufer einer Familie angehörten, entschieden die juristischen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (VIII ZR 35/19).

Als Maßstab dafür, wer zu einer Familie gehört, zogen die Bundesrichter die Regelungen zur Zeugnisverweigerung vor Gericht heran. Zu den "privilegierten" Angehörigen, die eine Aussage vor Gericht aus persönlichen Gründen verweigern dürften, zählten die Ehepartner. Das gelte auch, wenn sie getrennt lebten, ein Scheidungsantrag eingereicht oder die Scheidung bereits vollzogen sei — unabhängig davon, wie innig das Verhältnis zwischen den Ex-Partnern im Einzelfall noch sei. Ehepartner gehören unabhängig vom Bestand der Ehe "derselben Familie" an.

So sei es also auch im konkreten Fall: Daher gebe es hier keine Kündigungssperre, weil die "Erwerber derselben Familie angehörten". Und so wäre es auch in Bezug auf eine Eigenbedarfskündigung, die bekanntlich nur für nahe Familienangehörige in Frage komme. Wäre der Ehemann im konkreten Fall Alleineigentümer des Einfamilienhauses, hätte er eine Eigenbedarfskündigung zu Gunsten seiner Ex-Frau aussprechen können, erklärten die Bundesrichter.

Aufzug defekt: Mietmangel

Kurzartikel

Fällt der Lift eines Mietshauses aus, kann eine Mieterin, die im dritten Stock wohnt, die Bruttomiete um zehn Prozent mindern. Denn dieser Mangel beeinträchtigt den Wohnkomfort. Die Vermieterin ist außerdem verpflichtet, den Aufzug zu reparieren. Sie darf sich nicht mit dem Hinweis begnügen, der Lift werde "im Zuge geplanter Modernisierungsmaßnahmen sowieso ausgetauscht", wenn deren Zeitpunkt nicht feststeht.

Vermieterin muss Telefonanschluss reparieren

Bei der Wohnungsübergabe müssen Mieter nicht alle möglichen Installationen prüfen

Gerade waren die Mieter einer Berliner Wohnung eingezogen. Als sie im Wohnzimmer Telefon und Fernseher anschließen wollten, bemerkten sie, dass der Anschluss defekt war. Vergeblich baten sie die Vermieterin darum, ihn zu reparieren. Diesen Mangel hätten sie doch gekannt oder jedenfalls bei der Übergabe feststellen können, erklärte die Vermieterin. Im Übergabeprotokoll stehe dazu aber nichts.

Die Mieter zogen vor Gericht und verlangten, die Vermieterin müsse einen funktionsfähigen Telefon- und Kabelanschluss zur Verfügung stellen. Das Landgericht Berlin gab ihnen Recht (65 S 19/20).

Vermieter müssten ihren Mietern die Wohnung in einem Zustand übergeben, der sich für den "vertragsgemäßen Gebrauch" der Mietsache eigne. Ein Telefon- und Kabelanschluss sei mit-vermieteter Bestandteil der Mietsache. Zudem lege die Vermieterin mit den Nebenkosten auch Kosten für die Bereitstellung des Anschlusses um. Also sei sie verpflichtet, ihn instand zu setzen.

Das Übergabeprotokoll spiele hier gar keine Rolle. Bei der Wohnungsübergabe besichtigten die Mieter die Räume. Im Protokoll würden der allgemeiner Zustand der Wohnung und sichtbare Mängel festgehalten. In diesem Rahmen sei es weder üblich, noch für Mieter möglich, sämtliche Installationen — wie z.B. Steckdosen oder die Wasserversorgung — einer Prüfung zu unterziehen. Das gelte erst recht für Telefon- und Kabelanschlüsse. Deren Funktionsfähigkeit könne man nur mit Fachkenntnissen und geeigneten Messgeräten kontrollieren.

Renovierungs(mehr)kosten gehen zu Lasten der Ex-Mieter

Mieter hinterließen Dübellöcher und mit Latexfarbe gestrichene Wände

Nach zwölf Jahren Mietzeit war das Ehepaar 2017 ausgezogen. Laut Mietvertrag hätten die Mieter die Wohnung "vollständig renoviert" und "weiß gestrichen" übergeben sollen. Renoviert waren die Räume jedoch nicht. Der Vermieter zählte 126 Dübellöcher in den Wänden, die zudem mit knallbunten Latexfarben gestrichen waren. Latexfarben sind wasserfest und strapazierfähig, aber auch schwer zu übermalen.

Zumindest müssten sie die Löcher beseitigen und die Wandfarben überstreichen, forderte der Vermieter von den Mietern. Da das Ehepaar ablehnte, beauftragte der Vermieter eine Malerfirma mit der Renovierung. Kostenpunkt: 1.666 Euro. Diesen Betrag verrechnete der Vermieter mit der Mietkaution. Daraufhin zogen die Mieter vor Gericht und verlangten die Rückzahlung der gesamten Kaution.

Beim Landgericht Wuppertal erreichten sie nur einen Teilerfolg (9 S 18/20). "Normale Schönheitsreparaturen" hätten die Mieter nicht durchführen müssen, weil die einschlägige Klausel im Mietvertrag unwirksam sei. Die Pflicht, die Wohnung mit weiß gestrichenen Wänden zurückzugeben, enge die Mieter nämlich in der Farbwahl unangemessen ein.

Die Mieter müssten dem Vermieter aber die Mehrkosten ersetzen, die sie — im Vergleich mit üblichen Renovierungskosten — durch die Dübellöcher und die Wandfarben verursacht hätten. Regale etc. mit Dübeln zu befestigen, gehöre zwar zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung. Mieter müssten die Dübellöcher jedoch beim Ende des Mietverhältnisses entfernen (unabhängig von ihrer Anzahl!) und sie fachgerecht verschließen.

Natürlich habe das Ehepaar während der Mietzeit die Wände frei nach Geschmack streichen dürfen. Diese Farbgestaltung sei allerdings für andere Mieter nicht unbedingt akzeptabel. Um kräftige Latexfarben zu beseitigen, seien Vorarbeiten notwendig, die die Mieter hätten durchführen müssen. Denn der Renovierungsaufwand steige dadurch. Mit anderen Worten: Die Mieter hätten die Wohnung so herrichten müssen, dass anschließend "normale Schönheitsreparaturen ausgereicht hätten".

Mündliche Vereinbarung eines Mietvertrags?

Kommt der Vertrag nicht wirksam zustande, besteht kein Anspruch auf Maklerprovision

Ein Ehepaar ließ sich von einem Immobilienmakler eine Wohnung zeigen. Vor der Besichtigung wurde mündlich vereinbart, dass der Makler zwei Monatsmieten als Provision erhalten sollte, wenn der Mietvertrag zustande käme. Trotz anfänglich großem Interesse unterzeichnete das Ehepaar den Mietvertrag jedoch nicht: Es konnte mit dem Vermieter über verschiedene Fragen keine Übereinkunft erzielen.

Die Provision hatten die Mietinteressenten allerdings schon überwiesen. Den Betrag forderten sie nun vom Makler zurück. Doch der Makler lehnte die Rückzahlung ab. Begründung: Der Mietvertrag sei bereits mündlich vereinbart worden, weil man sich im Gespräch über alle wichtigen Punkte geeinigt habe. Laut Maklervertrag habe er daher Anspruch auf die Provision.

Das Landgericht Görlitz bestätigte zwar, dass ein Mietvertrag auch mündlich zustande kommen kann - vorausgesetzt, die Parteien seien sich über die wesentlichen Vertragspunkte einig (2 S 16/95). Dies sei hier aber gerade nicht der Fall gewesen. So sei etwa die grundlegende Frage der Miethöhe eindeutig offen geblieben. Weil aus diesem Grund kein Mietvertrag zustande gekommen, sei müsse folglich der Makler seine Vermittlerprovision zurückzahlen.