Wohnen und Miete

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Eigenbedarfskündigung nur für "Angehörige"

Die Tochter der Lebensgefährtin ist keine Familienangehörige und gehört nicht zum Haushalt des Vermieters

Eine Wohnung in seinem Mehrfamilienhaus bewohnt der Hauseigentümer selbst mit seiner Lebensgefährtin. Dem Mieter der Dachgeschosswohnung kündigte er fristgemäß und begründete dies mit Eigenbedarf: Die Tochter seiner Lebensgefährtin werde demnächst ihr Studium beenden und wolle dann wieder in die Nähe der Familie ziehen.

Der Mieter wehrte sich gegen die Kündigung: Die Studentin gehöre nicht zu dem Personenkreis, für den eine Eigenbedarfskündigung zulässig sei, meinte er. Das Amtsgericht Siegburg gab dem Mieter Recht und wies die Räumungsklage des Vermieters ab (105 C 97/18). Die Kündigung sei unwirksam, weil der Hauseigentümer die Räume nicht als Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötige.

Zweck dieser Regelung sei es, im Interesse der Mieter die Möglichkeiten der Kündigung wegen Eigenbedarfs klar einzugrenzen. Eigenbedarf dürften Vermieter nur für Familienangehörige oder für Angehörige ihres Haushalts geltend machen. Doch mit der Tochter seiner Lebensgefährtin sei der Vermieter weder verwandt noch verschwägert. Sie sei nicht sein leibliches Kind und habe auch nie in seiner Wohnung gelebt, sei also auch keine Angehörige seines Haushalts.

Zwar habe sich in den letzten Jahren das Verständnis des Begriffs Familie sehr verändert, räumte das Amtsgericht ein. Patchwork-Familien seien gesellschaftlich weit verbreitet und beinahe normal geworden. Vielfach lebten Eltern und Kinder als Familie zusammen, ohne dass die Eltern verheiratet wären. Oft seien nicht alle "Familienmitglieder" miteinander verwandt.

Um für Mieter Rechtssicherheit zu gewährleisten, müsse man den Begriff Familienangehöriger trotzdem weiterhin eng auslegen. Für Mieter müsse erkennbar sein, für welchen Personenkreis eine Eigenbedarfskündigung in Betracht komme — welche Personen diesen "privilegierten Status" hätten.

Beim Auszug Wohnung nicht leergeräumt

Mieter müssen bei Vertragsende die Mietsache grundsätzlich ohne Einbauten zurückgeben

1978 hatte Herr P die Erdgeschosswohnung mit Gartenanteil gemietet. Nach seinem Tod 2015 trat die Witwe in den Mietvertrag ein und wohnte dort noch zwei Jahre. 2017 kündigte sie das Mietverhältnis und zog aus. Danach entbrannte ein Streit um ihre "Hinterlassenschaften": Wandpaneelen, ein Einbauschrank, Stromleitungen und Heizkörperverkleidungen.

Der Vermieter forderte Schadenersatz für die nun erforderlichen Arbeiten und Umbauten: Frau P habe ihre Pflicht verletzt, das Mietobjekt in dem Zustand zurückzugeben, wie es der verstorbene Mieter zu Vertragsbeginn übernommen habe. Diesen Vorwurf konnte die Ex-Mieterin überhaupt nicht nachvollziehen: Ihre Einbauten gehörten doch jetzt dem Vermieter, meinte sie.

Doch das Landgericht Bochum entschied den Streit zu dessen Gunsten (10 S 26/18). Von den üblichen Gebrauchsspuren einmal abgesehen, müssten Mieter das Mietobjekt grundsätzlich in dem Zustand zurückgeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befunden habe. Sie müssten also ihre Einrichtungen, Einbauten etc. beseitigen. Das gelte unabhängig davon, ob sie nun dem Vermieter gehörten oder nicht.

Eigentümer hätten grundsätzlich das Recht, die Mietsache unverändert zurückzuerhalten. Die Pflicht zum Rückbau — inklusive Entfernung aller Einbauspuren — bestehe auch dann, wenn der Vermieter die Veränderungen gebilligt habe. Damit sei nicht das Versprechen verbunden, die Veränderungen auch über das Vertragsende hinaus zu akzeptieren und damit möglicherweise die Chance zur Weitervermietung einzuschränken.

Etwas anderes könne ausnahmsweise gelten, wenn eine auf Dauer angelegte Baumaßnahme — die nicht auf den speziellen Geschmack des Mieters abgestimmt sei — erstens nur mit erheblichem Kostenaufwand zu entfernen wäre und der Rückbau zweitens das Mietobjekt "in einen schlechteren Zustand zurückversetzen würde". Davon könne hier aber nicht die Rede sein.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Kurzartikel

Hat eine Vermieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt, zieht aber nach dem Auszug der Mieterin nicht selbst ein, sondern vermietet die Wohnung zu weitaus höherer Miete an Fremde, muss sie belegen, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Wurde der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, schuldet die Vermieterin der Ex-Mieterin Ersatz für die unnötigen Umzugskosten und für die Mehrkosten durch die teurere neue Wohnung (hier: 24 Monate lang).

Vermieter will Mängel überprüfen

Die Mietsache zu besichtigen, ist sein gutes Recht — aber nicht zusammen mit x-beliebigen Personen

Die Mieter eines Reihenhauses hatten dem Vermieter wiederholt Mängel der Mietsache gemeldet, was aus seiner Sicht völlig unbegründet war. Reine Schikane, fand er — doch habe er die Mängel nicht überprüfen können. Denn die Mieter hätten es ihm mehrmals verwehrt, das Reihenhaus zusammen mit einem Zeugen zu besichtigen. So begründete der Hauseigentümer schließlich die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Das Amtsgericht Erlangen wies seine Räumungsklage ab, weil die Kündigung unwirksam gewesen sei. Wenn es darum gehe, Schäden an der Mietsache festzustellen, könne ein Vermieter selbstverständlich Zutritt zur Wohnung bzw. zum Haus verlangen. Er könne auch mit dritten Personen erscheinen, aber nur, wenn sie mit dem Anlass der Besichtigung etwas zu tun haben.

Dieser Ansicht war auch das Landgericht Nürnberg-Fürth, es bestätigte das Urteil des Amtsgerichts (7 S 8432/17). Bei einem Besichtigungstermin wegen Mängeln könne der Vermieter fachkundige Personen wie Handwerker oder Sachverständige mitbringen, die in der Lage seien, den angezeigten Mangel zu prüfen und gegebenenfalls zu beheben. Von sachunkundigen Bekannten dürfe er sich nicht begleiten lassen.

Wenn die Mieter sich dagegen wehrten, rechtfertige das keine Kündigung. Vermieter müssten die Privatsphäre der Mieter respektieren, schließlich garantiere die Verfassung die Unverletzlichkeit der Wohnung. Diesem Grundsatz werde der Hauseigentümer nur gerecht, wenn er die "eigenen vier Wände" seiner Mieter gemeinsam mit fachkundigen Personen besichtige und sich dabei auf die Mängel konzentriere.

Mieter zieht nach 14 Jahren aus

Für Kerben oder Verfärbungen im Boden schuldet der Mieter nach so langer Zeit keinen Schadenersatz

Als der Mieter einer Wohnung nach 14 Jahren auszog, verlangte der Vermieter von ihm Ersatz für Schäden. Der in der Wohnung verlegte Laminatboden weise Kerben auf, der Teppichboden sei an zahlreichen Stellen verfärbt. Normale Gebrauchsspuren seien das nicht, meinte der Vermieter. Das Landgericht Wiesbaden sah das anders und entschied den Streit zu Gunsten des ehemaligen Mieters (3 S 31/19).

Der verlegte Laminatboden sei von einfacher Qualität: Die Lebensdauer so eines Bodens übersteige auf keinen Fall 14 Jahre, also die Dauer des Mietverhältnisses in diesem Fall. Kerben im Boden seien nach so langer Zeit gewöhnliche Verschleißerscheinungen und kein Schaden an der Mietsache, der einen Anspruch auf Schadenersatz begründen würde.

Der Vermieter könne vom Ex-Mieter auch nicht verlangen, den Teppichboden auf seine Kosten auszutauschen. Selbst ein hochwertiger Teppichboden — um den es sich hier ohnehin nicht handle — habe nur eine durchschnittliche Lebensdauer von zehn Jahren. Dass ein Teppichboden nach 14 Jahren Verfärbungen zeige, sei ebenfalls eine normale Abnutzungserscheinung.

In einem Zeitraum von 14 Jahren würden in einer Wohnung naturgemäß Instandhaltungsmaßnahmen notwendig. Diese durchzuführen und zu finanzieren, sei Sache des Vermieters. Das seien nicht ersatzfähige "Sowieso"-Kosten, d.h.: Kosten, die sowieso angefallen wären.

Heizkostenvorschuss

Zu viel gezahlt: Nach vier Jahren gibt es kein Geld mehr zurück

Dem Mieter einer Verkaufshalle war es erlaubt, das Objekt unterzuvermieten. Dabei wurde es ihm mit der Zeit zu umständlich, die monatliche Vorauszahlung der Heizkosten von 600 DM jeweils vom Untermieter zu kassieren und dann an den Eigentümer der Halle weiterzuleiten. Es wurde daher vereinbart, dass der Untermieter diese Nebenkosten unmittelbar an den Eigentümer zahlen sollte, was auch geschah.

Allerdings vergaß der Gewerbemieter, den Dauerauftrag zu kündigen. Der Eigentümer der Halle erhielt die Vorauszahlung daher doppelt. Erst nach 11 1/2 Jahren wurde das Versehen entdeckt. Der Mieter forderte das Geld zurück, immerhin 82.800 DM. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm kann er jedoch den überzahlten Heizkostenvorschuss nicht mehr in voller Höhe zurückverlangen (30 U 178/94).

Das gelte jedenfalls dann, wenn die Zahlung mehr als vier Kalenderjahre zurückliege. Fordere ein Mieter zuviel gezahlte Miete zurück, gelte (nicht die übliche Verjährungsfrist von 30 Jahren, sondern) eine auf vier Jahre begrenzte Verjährungsfrist. Diese verkürzte Frist sei auf den vorliegenden Fall übertragbar, auch wenn das Gesetz nicht ausdrücklich regle, wie bei einem zuviel gezahlten Heizkostenvorschuss zu verfahren sei.

Mieter verlangt Innendämmung

"Wärmebrücken" rechtfertigen keine Mietminderung, wenn der zur Bauzeit gültige Baustandard eingehalten wird

Schon 1971 war das Mietshaus gebaut worden, der Mieter hatte seine Drei-Zimmer-Wohnung 1986 bezogen. 30 Jahre danach forderte er per Klage von der Vermieterin einen Kostenvorschuss, um die Wohnung innen zu dämmen. In zwei Räumen seien die Wände von Schimmel befallen. Aufgrund von Wärmebrücken in den Außenwänden, z.B. undichten Fensterrahmen, bestehe überall die Gefahr weiterer Feuchtigkeitsschäden. Daher sehe er sich berechtigt, zusätzlich die Miete um 20 Prozent zu mindern.

Vom Landgericht (LG) Lübeck bekam der Mieter Recht, das LG wurde jedoch vom Bundesgerichtshof "zurückgepfiffen" (VIII ZR 271/17). Zweifellos seien poröse Fensterrahmen und teils schadhaftes Mauerwerk Ursachen des Schimmelbefalls, räumten die Bundesrichter ein. Bis dieser Mietmangel beseitigt sei, dürfe der Mieter die Miete um zehn Prozent kürzen. Anspruch auf einen Kostenvorschuss habe er aber nicht, weil die fehlende Wärmedämmung keinen Mietmangel darstelle.

1971 seien Hauseigentümer noch nicht verpflichtet gewesen, Gebäude zu dämmen. Das Mietshaus sei nach den damaligen Regeln der Baukunst errichtet worden — seinerzeit gehörten Wärmebrücken sozusagen zum "allgemein üblichen Bauzustand". Um zu beurteilen, ob ein Mietmangel vorliege, dürfe das LG keine Bauvorschriften heranziehen, die erst Jahrzehnte nach dem Bau in Kraft traten. Anzulegen sei prinzipiell der beim Bau des Hauses geltende Maßstab.

Entgegen diesen Grundsätzen habe das LG "quasi durch die Hintertür" einen Mangel konstruiert, indem es sich auf einen "Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens" berufe. Das liefe letztlich darauf hinaus, für Altbauwohnungen (auch für nicht-modernisierte) einen Neubaustandard zugrunde zu legen. Zu diesem Mindeststandard gehöre es angeblich, dass Mieter nicht öfter als zwei Mal täglich fünf bis zehn Minuten stoßlüften müssten. Das sei verfehlt: Da habe das LG einseitig Mieterinteressen berücksichtigt.

Um Schimmelbefall zu vermeiden, würden dreimaliges Stoßlüften von je zehn Minuten oder Querlüften von jeweils drei Minuten ausreichen, habe der Sachverständige ausgeführt — obwohl das Ehepaar jeweils 20 Minuten täglich zu duschen pflege. So oft zu lüften sei keineswegs unzumutbar, im Gegenteil. Nach dem Kochen, Duschen oder Waschen Räume zu lüften, um die erhöhte Feuchtigkeit zu entfernen, sei sogar allgemein üblich.

In London jobbender Mieter darf untervermieten

Kurzartikel

Will ein Mieter seine Wohnung untervermieten, weil er vorübergehend im Ausland arbeitet, dürfen ihm die Vermieter die Erlaubnis nicht verweigern. Der Wunsch des Mieters ist auch dann berechtigt, wenn er die Dauer des Auslandsaufenthalts zunächst nicht genau benennen kann. Im Arbeitsleben wird zunehmend Flexibilität gefordert und häufig ist es unumgänglich, im Ausland zu arbeiten. Es ist vernünftig, wenn Mieter die Kosten der doppelten Haushaltsführung in dieser Zeit verringern möchten.

Mieter fällen im Garten Bäume

Unklare Regelung im Mietvertrag: Sind aus der Pflicht zur Gartenpflege auch Rechte abzuleiten?

Die Mieter eines Hauses in Berlin hatten im Garten mehrere Bäume gefällt. Den Eigentümern passte das ganz und gar nicht: Sie behaupteten, sie hätten die Mieter bei Vertragsschluss mündlich darüber informiert, dass die Bäume "tabu" seien. Für den "Kahlschlag" verlangten die Vermieter Schadenersatz.

Doch die Mieter beriefen sich auf den Formularmietvertrag: Demnach seien sie zur Gartenpflege verpflichtet. Zwar stehe da nicht ausdrücklich, dass sie zum Fällen von Bäumen berechtigt seien. Wenn sie aber "Um- und Anbauten, Installationen oder andere Veränderungen der Mietsache" vornehmen dürften, sei damit auch der Garten gemeint. Wie sollte man das sonst verstehen?

Das Amtsgericht Berlin-Spandau gab den Mietern Recht. Der Mietvertrag habe den Mietern die Gartenpflege auferlegt und treffe zum Fällen von Bäumen keine Regelung. Daher stelle es keine Pflichtverletzung der Mieter, sondern vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar, wenn sie den Garten nach ihren Vorstellungen gestalteten.

Gegen diese Entscheidung legten die Hauseigentümer Berufung ein und erzielten beim Landgericht Berlin zumindest einen Teilerfolg (67 S 100/19). Unklare Regelungen zu den Befugnissen der Mieter im Mietvertrag gingen zu Lasten der Vermieter, betonte das Landgericht.

Wenn sie die Gartenpflege auf die Mieter abwälzten, könne dies auch das Recht der Mieter beinhalten, schadhafte oder störende Bäume zu fällen. Das gelte jedenfalls dann, wenn das Fällen von Bäumen vertraglich nicht konkret geregelt sei.

Dennoch hätte das Amtsgericht den Einwand der Vermieter nicht übergehen dürfen, dass sie den Mietern bei der Unterzeichnung des Mietvertrags ausdrücklich gesagt hätten, sie dürften keine Bäume fällen. Wenn das zutreffe, sei das Vorgehen der Mieter unzulässig gewesen. Das Amtsgericht müsse deshalb den Rechtsstreit neu verhandeln.

Verluste durch Vermietung?

"Mietvertrag" zwischen Lebensgefährten in einer gemeinsamen Wohnung wird steuerlich nicht anerkannt

Steuerzahlerin X besitzt ein Haus mit mehreren Wohnungen. Ihr Büro hat sie im Erdgeschoss eingerichtet, das Dachgeschoss an Fremde vermietet. Im ersten Stock wohnt sie mit ihrem Lebensgefährten. Dem Finanzamt legte die Frau ein Dokument vor, das sie als Mietvertrag bezeichnete: Demnach war die Hälfte der Wohnung an den Lebensgefährten vermietet, dafür zahlte er pro Monat 350 Euro Miete und ein Haushaltsgeld von 150 Euro.

In ihrer Einkommensteuererklärung machte Frau X Verluste aus der Vermietung im Dachgeschoss und im ersten Stock geltend. Was ihre eigene Wohnung betraf, wurde der Verlust vom Finanzamt steuerlich nicht berücksichtigt. Dagegen setzte sich die Steuerzahlerin vergeblich zur Wehr. Das Finanzgericht Baden-Württemberg teilte die Ansicht der Finanzbehörde und wies die Klage der Hauseigentümerin ab (1 K 699/19).

Hier liege kein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis vor, weil Frau X die zur Hälfte vermietete Wohnung mit ihrem Lebensgefährten gemeinsam bewohne. Ein fremder Dritter würde sich niemals darauf einlassen, eine Wohnung zu teilen — ohne abgrenzbare Wohnräume, die der Mieter alleine nutzen könne, also ohne jegliche Privatsphäre. Die Behauptung, dass jeder ein Schlafzimmer individuell nutze, sei nicht nachprüfbar.

Grundlage des gemeinsamen Wohnens sei nicht der Mietvertrag, sondern die persönliche Beziehung, die nichteheliche Lebensgemeinschaft. Beide Partner zahlten gemäß ihren Möglichkeiten für die gemeinsame Lebensführung und dazu gehöre auch das Wohnen. Die Mieteinnahmen, die Frau X vom Lebensgefährten kassiere, seien letztlich nur Beiträge zum gemeinsamen Haushalt. Ihre Aufwendungen für diese Wohnung seien nicht vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen.

Mieterhöhung wegen Modernisierung?

Ein etwas größerer Balkon erhöht den Gebrauchswert einer kleinen Wohnung nicht nachhaltig

Die Eigentümerin eines Hamburger Mietshauses hatte die Balkone vergrößern lassen: von 2,44 qm auf 4,83 qm. Anschließend verlangte sie mehr Miete: Der Balkon biete so mehr Bewegungsfreiheit und Stellfläche, das mache das Wohnen angenehmer und bequemer, fand die Vermieterin. Die Mieter einer 60 qm großen Wohnung widersprachen: Das sei keine Modernisierungsmaßnahme, die eine Mieterhöhung rechtfertige.

Das Landgericht Hamburg teilte die Ansicht der Mieter (334 S 5/19). Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung setze voraus, dass die Maßnahme den Wohnwert deutlich und dauerhaft verbessere. Der zusätzliche Nutzen von 2,4 qm mehr Balkonfläche sei jedoch gering. Die Mieter hätten auch auf dem alten Balkon sitzen können. Nun könnten sie vielleicht ein paar Pflanzen mehr oder andere Dinge dort aufstellen.

Bei einer kleinen Wohnung erhöhe ein etwas größerer Balkon den Gebrauchswert der Wohnung nicht spürbar. Wenn man bei der Wohnfläche die Größe des Balkons berücksichtige (mit 1/4), erhöhe sich die benutzbare Fläche durch den Umbau nur um 0,6 qm. Damit könne die Vermieterin keine Modernisierungsmieterhöhung begründen.

Wohngemeinschaft darf untervermieten

Die Vermieterin kann die Erlaubnis nicht von einem Untermietzuschlag abhängig machen

Vier Bewohner waren offiziell Mieter einer großen Berliner Altbauwohnung, meistens waren zusätzlich zwei Zimmer untervermietet. Als Mieter X 2017 bei der Hauseigentümerin eine neue Untermieterin anmeldete, war die Vermieterin grundsätzlich wieder mit der Untervermietung einverstanden. Allerdings wollte sie im Gegenzug die Miete um 25,56 Euro pro Monat erhöhen: Von so einem Untermietzuschlag dürfe sie laut Gesetz (§ 553 Abs.2 Bürgerliches Gesetzbuch) ihre Zustimmung abhängig machen, meinte sie.

Das treffe aber nur dann zu, wenn für einen Vermieter das Untervermieten ohne angemessene Mieterhöhung "unzumutbar" sei, erklärte das Landgericht Berlin (64 S 104/18). Es gab Herrn X Recht, der auf Zustimmung geklagt hatte. Wieso es im konkreten Fall unzumutbar sein könnte, die Untervermietung ohne Untermietzuschlag zu genehmigen, sei nicht ersichtlich, so das Landgericht.

In erster Linie sei hier zu berücksichtigen, dass die Wohnung von Anfang an, seit dem Vertragsschluss mit den Vormietern, von sechs Personen bewohnt worden sei. Die Räume würden also durch erneutes Untervermieten nicht einmal stärker belegt als vorher. Wobei die Nutzung durch mehr Personen für sich genommen auch nicht unbedingt einen Mietzuschlag rechtfertige. Jedenfalls fehle jeder Anhaltspunkt dafür, dass die Vermieterin durch die neue Untermieterin irgendeinen wirtschaftlichen Nachteil hinnehmen müsste.

Die Wohngemeinschaft verfolge nicht die Absicht, auf Kosten der Vermieterin selbst Gewinn zu erzielen. Die Gesamtmiete betrage 1.142 Euro. Untermieter zahlten 330 Euro Miete inklusive Nebenkosten (darin enthalten Strom, Telefon und Internetanschluss, GEZ sowie Rücklagen für Neuanschaffungen der Wohngemeinschaft).

Zweitwohnung im Feriengebiet?

Bundesverfassungsgericht kritisiert pauschale Ganzjahressteuer

Den Gemeinden auf den nordfriesischen Inseln sind die zahlreichen, oft leer stehenden Zweitwohnungen ein Dorn im Auge. Die Gemeinden Wittdün auf der Insel Amrum und Nieblum auf der Insel Föhr belegten diese Wohnungen deshalb mit einer eigenen Steuer. Zweitwohnung definierten die kommunalen Satzungen so: Wohnungen, die jemandem neben einer Hauptwohnung für den persönlichen Lebensbedarf dienten.

Aber auch Eigentümer, die ihre Wohnung zeitweise vermieteten, sollten diese Steuer für das ganze Jahr zahlen. Dagegen wehrten sich Betroffene vergeblich durch alle Gerichtsinstanzen. Erst eine Verfassungsbeschwerde hatte Erfolg. Die Karlsruher Verfassungsrichter zeigten zwar Verständnis für das Anliegen der Ferienorte und auch dafür, dass bei der Besteuerung als "Massengeschäft" allgemeine Regelungen zu treffen sind (1 BvR 1800/94).

In einem Feriengebiet dürften die Gemeinden durchaus davon ausgehen, dass Zweitwohnungen der persönlichen Lebensführung dienten. Wohnungseigentümer müssten aber die Möglichkeit haben, das Gegenteil zu beweisen. Auch wenn ein Eigentümer nicht durchgängig für das ganze Jahr eine Vermietung belegen könne, müsse es sich nicht automatisch um eine rein persönlich genutzte Zweitwohnung handeln.

Die Nachfrage nach Urlaubsquartieren schwanke erfahrungsgemäß in vielen Erholungsgebieten mit den Jahreszeiten - insbesondere auch auf den Nordseeinseln. Eine Klägerin wohne ständig auf der Insel, auf der sie auch eine Zweitwohnung besitze. Daher spreche wenig dafür, dass sie die zweite Wohnung selbst nutze. Das sei auch in den Zeiten unwahrscheinlich, in denen sie die zweite Wohnung nicht an Gäste vermieten könne. Die Steuerbescheide seien daher aufzuheben.

"Modernisierungsankündigung"

Kurzartikel

Kündigen Vermieter eine energetische Modernisierung an, müssen sie die geplanten Maßnahmen so beschreiben, dass Mieter deren Umfang und die behauptete Einsparung von Energie in etwa einschätzen können. Vermieter müssen den alten und den neuen Zustand plausibel und konkret in Bezug auf die betreffende Wohnung darlegen. Unzureichend ist eine pauschale Angabe wie die, dass der Austausch "Gasetagenheizung gegen Gaszentralheizung mit Brennwertkessel" zu "deutlicher Einsparung von Heizenergie" führen werde.

Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten

Kurzartikel

Wird im Mietvertrag unter der Überschrift "Nebenkosten" vereinbart, dass der Mieter eine monatliche Pauschale für Verwaltungskosten zu zahlen hat, ist diese Klausel unwirksam. Allgemeine Verwaltungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten, die Vermieter - gemäß den Regeln der Betriebskostenverordnung - auf die Mieter umlegen dürfen.

Mieter im Zahlungsverzug?

Kurzartikel

Erfährt ein Mieter erst Ende Oktober, dass ein Vermieterwechsel stattgefunden und sich dadurch auch die Bankverbindung geändert hat, muss ihm der neue Vermieter eine Frist einräumen, um den Bankauftrag für die Mietzahlung zu ändern. Trifft die Miete nicht pünktlich am dritten Werktag des Monats November ein, weil der Mieter erst den Dauerauftrag bzw. die Einzugsermächtigung umstellen musste, darf ihm der Vermieter nicht wegen Zahlungsverzugs kündigen.

Löcher in der Decke für Halogenleuchten zu klein

Mietwohnungen müssen nicht passend für einen bestimmten Typ Leuchten ausgestattet sein

Das Paar hatte für viel Geld eine "Luxus-Dachgeschoss-Wohnung" angemietet. Die Ansprüche waren dementsprechend hoch — zu hoch, wie das Landgericht Nürnberg-Fürth befand. Die Mieter hatten bemängelt, die Löcher in den Decken der Wohnräume seien zu klein. Da könnten sie keine Standard-Halogeneinbauleuchten montieren.

Deshalb minderten sie die Miete um acht Prozent und forderten den Vermieter auf, den Mietmangel zu beseitigen. Von einem Mietmangel könne hier keine Rede sein, fand der Hauseigentümer und klagte den Differenzbetrag ein. Auch das Landgericht Nürnberg-Fürth konnte hier keinen Mangel erkennen und gab dem Vermieter Recht (7 S 2223/18).

Nur wenn die Leuchten-Frage im Mietvertrag geregelt wäre, hätten die Mieter Anspruch darauf, die gewünschten Leuchten installieren zu können, so das Landgericht. Dann müsste die Wohnung so beschaffen sein wie vereinbart. Zum Mietwohnungs-Standard, den Mieter grundsätzlich erwarten könnten, gehöre der Einbau von Halogendeckenleuchten dagegen nicht — nicht einmal bei einer Luxuswohnung.

Schließlich hänge es vom individuellen Geschmack der Mieter ab, mit welchen Leuchten sie ihre Räume ausstatten möchten. Anderen Mietern wären Löcher, die für Halogendeckenleuchten passten, eventuell zu groß … Mieter hätten Anspruch auf eine ausreichende Zahl von Anschlüssen, aber nicht darauf, bestimmte Leuchten montieren zu können.

Eine minimale Einschränkung bei der Auswahl passender Leuchten stelle jedenfalls keinen Mietmangel dar, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtige und damit eine Kürzung der Miete rechtfertige. Auch mit anderen Einbauleuchten sei eine gute Beleuchtung zu erreichen. Die für Halogeneinbauleuchten nicht passenden Löcher seien eine Bagatelle, höchstens ein kleiner Schönheitsfehler.

Mietsache "umgebaut": Kündigung

Kurzartikel

Jeder Eingriff in die Bausubstanz, der das Mietobjekt erheblich verändert, setzt das Einverständnis des Eigentümers voraus. Hat ein Mieter im Haus Heizgeräte, Elektroleitungen sowie eine Treppe ins Obergeschoss entfernt, ohne die Zustimmung des Vermieters einzuholen, stellt das eine gravierende Pflichtverletzung dar. Der Vermieter kann aus diesem Grund das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Sind niedrige Heizkosten verdächtig?

Vermieterin darf in der Wohnung keine Datenlogger zur Kontrolle montieren

Seit Jahren verbrauchte ein Mieter-Ehepaar extrem wenig Heizenergie. Bei den Abrechnungen der Heizkosten blieb jedes Mal ein Guthaben übrig. Die modernen, funkgesteuerten Heizkostenverteiler an den Heizkörpern waren zwar elektronisch gegen Manipulation und Demontage gesichert. Trotzdem argwöhnte die Vermieterin, die Mieter hätten die Erfassungsgeräte manipuliert.

Anders sei es nicht zu erklären, behauptete sie, dass die Nachbarn in der Wohnung nebenan so viel mehr Heizenergie verbrauchten. Das sei sehr wohl zu erklären, konterten die Mieter: Ihre Wohnung liege über dem Sanitärbereich eines Sportstudios, so dass von unten kontinuierlich Wärmezufuhr komme. Im Übrigen schätzten sie es, wenn die Wohnräume eher kühl seien.

Mit dieser Auskunft gab sich die Hauseigentümerin jedoch nicht zufrieden. Sie behielt das Betriebskostenguthaben ein und kündigte an, an den Heizkörpern Datenlogger zu montieren. Außerdem müssten es die Mieter akzeptieren, dass sie künftig einmal im Monat die Heizkörper besichtigen werde. Da das Ehepaar diese Überwachungsmaßnahmen empört zurückwies und sein Guthaben verlangte, landete der Streit vor Gericht. Das Amtsgericht Dresden entschied ihn zu Gunsten der Mieter (140 C 1593/18).

Ein geringer Verbrauch von Heizenergie sei kein sachlicher Grund, der die Vermieterin dazu berechtigte, Zutritt zur Wohnung zu verlangen und Informationen über das "Wohnverhalten" der Mieter zu sammeln. Das Privatleben in der Wohnung sei zu respektieren: Mieter hätten das Recht, dort in Ruhe gelassen zu werden. Die für die Abrechnung nötigen Informationen bekomme die Vermieterin ohnehin durch die exakt arbeitenden Heizkostenverteiler.

Mit deren Daten könne sie die Heizkosten für alle Mieter genau abrechnen. Die funkbasierten Erfassungsgeräte seien sogar mit softwaregestützter Manipulationskontrolle ausgerüstet. Der Verdacht der Vermieterin, hier liege "irgendeine krumme Tour" vor, sei also unbegründet. Ein nur auf Vermutungen gestützter Verdacht gebe ihr nicht das Recht, gegen den Willen der Mieter Datenlogger aufzustellen oder ohne konkreten Anlass regelmäßig die Heizkörper zu inspizieren. (Die Vermieterin hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Austausch undichter Fenster

92-jährige Mieterin verlangt ein Hotelzimmer während der Aufmaßarbeiten

Seit 2005 wohnt die 92 Jahre alte Witwe in einer Wohnung in München-Arabellapark. Bereits 2007 hatte sie sich beim damaligen Vermieter über die undichten Fenster beschwert, die zu Schimmel an den Wänden führten. In Absprache mit ihm hatte sie seither 15 Prozent weniger Miete gezahlt. Nach dem Tod des Vermieters erbte sein Sohn die Eigentumswohnung.

Im Sommer 2018 teilte er der alten Dame mit, dass die Eigentümerversammlung nun endlich beschlossen habe, die Fenster auszutauschen. Die Vorbereitungsarbeiten dafür dürften ca. vier Tage dauern: Asbesthaltige Fensterelemente müssten hinter einer Staubschutzwand demontiert, Heizkörper und Küchenelemente direkt am Fenster müssten kurzfristig entfernt werden. Dann könne der Fensterbauer "Maß nehmen" und den späteren Arbeitsaufwand einschätzen.

Der neue Vermieter nannte der Mieterin für diese Aufmaßarbeiten verschiedene Termine im September 2019. Doch nun stellte sich die Seniorin quer: Vorher müsse er ihr schriftlich zusagen, in dieser Zeit Hotelkosten und Verpflegung zu übernehmen sowie die Wohnung gründlich zu reinigen, forderte sie. In anderen Wohnungen seien die Mieter bei so einer Renovierung fast eine Woche ohne Küche gewesen. Im Alter werde man ängstlich, mit ihr müsse man behutsamer umgehen als mit jungen Mietern.

Die Mieterin sei noch sehr rüstig, erwiderte der Vermieter. Vor allem aber habe sie selbst massiv auf den Austausch der mangelhaften, alten Fenster gedrängt. Ohne Inspektion durch die Handwerker, die erst einmal den Umfang der nötigen Arbeiten klären müssten, könne sie keinen Hotelaufenthalt fordern. Das Amtsgericht München gab dem Vermieter Recht (418 C 18466/18).

Mieter müssten alle Maßnahmen dulden, die zur Instandhaltung der Mietsache notwendig seien. Im konkreten Fall habe der Vermieter die Arbeiten rechtzeitig angekündigt und in groben Zügen beschrieben, was geplant sei und wie lange es dauern werde. Auf Basis dieser Informationen könne die Mieterin die mit den Aufmaßarbeiten verbundenen Umstände einschätzen.

Für den Fenstertausch, den die Mieterin seit langem fordere, seien diese Vorbereitungen notwendig. Auch 92-jährige Mieter müssten solche Arbeiten akzeptieren. Und zwar unabhängig davon, ob man ihnen währenddessen Ersatzwohnung und Mahlzeiten zur Verfügung stelle. Die Mieterin müsse die Handwerker nach vorheriger schriftlicher Anmeldung in die Wohnung lassen.