Wohnen und Miete

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Selbstmordgefahr nach Wohnungskündigung

Gericht muss sich mit den möglichen Folgen einer Zwangsräumung gründlich auseinandersetzen

Ein Mieter wurde durch rechtskräftiges Urteil vom Amtsgericht Tiergarten dazu verurteilt, seine Wohnung zu räumen. Ärzte befürchteten jedoch, er könnte bei einer Zwangsräumung aufgrund einer psychiatrischen Erkrankung Selbstmord begehen. Das Landgericht Berlin beließ es trotzdem bei der angeordneten Räumung: Seiner Ansicht nach belegten die ärztlichen Atteste und Stellungnahmen des Sozialpsychiatrischen Dienstes eine akute Suizidgefahr nicht.

Auf die Beschwerde des Mieters hin hob das Kammergericht in Berlin diesen Beschluss auf (1 W 1818/95). Das Landgericht wäre verpflichtet gewesen, sich "sicheren Aufschluss über die Art der Erkrankung" zu verschaffen und die möglichen Folgen bei einer Zwangsräumung gründlich zu erwägen. Falls nötig, hätte das Gericht weitere ärztliche Gutachten einholen müssen. Diese Pflicht folge aus dem Grundrecht auf "Leben und körperliche Unversehrtheit". Würde der Mieter dadurch in den Selbstmord getrieben, verletzte die Zwangsräumung dieses Grundrecht. Das Landgericht müsse daher nochmal entscheiden.

Klopfgeräusche in der Heizung

Kurzartikel

Ruhestörung der besonderen Art: Treten in einer Mietwohnung im Winter Klopfgeräusche in der Heizungsanlage und in den Heizungsrohren in der Wand auf — von 21 bis morgens 5 Uhr und auch dann, wenn die Heizung nicht angestellt ist —, stellt das einen Mietmangel dar, der eine Mietminderung von 25 Prozent rechtfertigt. Da Klopfgeräusche den erholsamen Schlaf stören, beeinträchtigen sie Leistungsfähigkeit und Gesundheit des Mieters. Das mindert auch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich.

Streit um Mietkaution

Vermieter wirft der Mieterin vor, sie habe die (geräumte) Mietsache nicht zurückgegeben

Eine Mieterin von Ladenräumen hatte das Mietverhältnis fristgemäß zum 31. Mai 2016 gekündigt. Vor dem Mietende versuchte sie mehrmals, mit dem Vermieter einen Übergabetermin zu vereinbaren. Nicht einmal, als die Mieterin ihm dafür eine Frist setzte, reagierte der Vermieter. Vor Ende Mai räumte die Geschäftsfrau den Laden und übergab die Schlüssel dem Wachdienst des Vermieters.

So war es dem Vermieter nun aber auch nicht recht: Die Mieterin habe die Mietsache nicht wirksam zurückgegeben, ihm also vorenthalten, behauptete er. Dafür stehe ihm Entschädigung zu. Diesen Anspruch verrechne er mit dem Anspruch der Mieterin auf Rückzahlung der Kaution.

Das waren immerhin 158.000 Euro. Auf diesen Betrag verzichtete die Mieterin natürlich nicht und klagte auf Rückzahlung. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Naumburg (1 U 25/18).

Dem Vermieter sei die Mietsache keineswegs vorenthalten worden. Denn die Mieterin habe den Laden geräumt und der Vermieter habe gewusst, wo sich die Schlüssel befanden. Er habe sie nur nicht abgeholt. Vorher habe die Mieterin erfolglos um einen Termin zur Übergabe gebeten. Der Vermieter habe sich dazu jedoch nicht geäußert und die Räume auch nicht in Besitz genommen.

Unter diesen Umständen sei die Pflicht der Mieterin zur Rückgabe sozusagen "erloschen" — obwohl faktisch keine Übergabe der Mietsache stattgefunden habe. Sie habe ihre Pflicht erfüllt, indem sie die Mietsache leergeräumt und die Schlüssel dem Wachdienst ausgehändigt habe. Die Geschäftsfrau hätte die Schlüssel auch in der Mietsache zurücklassen dürfen.

Der Ex-Mieterin stehe daher die Kaution zu. Das Argument des Vermieters, er habe in der kurzen Zeit keinen Termin für die Übergabe finden können, sei angesichts der rechtzeitigen Kündigung der Mieterin und der mehrmonatigen Kündigungsfrist nicht überzeugend.

Umlage von Betriebskosten

Kurzartikel

Nach den gültigen technischen Regelungen müssen Gasleitungen alle zwölf Jahre auf Dichtigkeit überprüft werden. Grundsätzlich können Vermieter die Kosten dieser Prüfung als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Lässt ein Vermieter die Dichtigkeitsprüfung entgegen den technischen Regelungen alle fünf Jahre durchführen, sind die Kosten jedoch nicht umlagefähig, weil sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit widersprechen.

"Fräulein" Mieterin?

Mieterin will partout nicht "Fräulein" genannt werden: Eine Beleidigung ist das aber nicht!

Eine Frankfurterin wohnt seit 1984 im Mietshaus eines alten Ehepaares. Seit jeher notieren die Vermieter handschriftlich auf einem Zettel, wer wann das Treppenhaus zu reinigen hat und hängen ihren Putzplan im Treppenhaus auf. Der Name der Mieterin war auf diesen Plänen immer (wie auch im Mietvertrag) mit dem Zusatz "Fräulein" oder "Frl." aufgeführt. Ebenso auf Zetteln, die die Vermieter an ihrer Wohnungstür anbrachten.

Das ärgerte die Mieterin. Mehrmals bat sie die Vermieter, sie nicht mehr öffentlich "Fräulein" zu nennen. Sie sei längst verheiratet und empfinde diese Anrede als diffamierend. Überhaupt verletzten die "öffentlichen Aushänge" mit Angabe der Namen und Wohnungsetagen den Datenschutz. Da die Beschwerden der Mieterin von den Vermietern nicht erhört wurden, zog sie schließlich gegen die Anrede "Fräulein" vor Gericht.

Doch beim Amtsgericht Frankfurt stieß die Frau mit ihrem Anliegen nicht auf Verständnis (29 C 1220/19). Wenn es um Ehrverletzungen gehe, komme es nicht (nur) auf das subjektive Empfinden des vermeintlichen oder realen Opfers an, stellte das Gericht fest. In erster Linie sei der objektive Sinngehalt einer Äußerung zu ermitteln: Wie würde ein verständiger Dritter unter Würdigung aller Begleitumstände diese Anrede verstehen?

Offenkundig sei der latent verniedlichende Begriff Fräulein für unverheiratete Frauen veraltet. Im konkreten Fall sei jedoch zu berücksichtigen, dass die Vermieter mit ihren 89 bzw. 92 Jahren einen eher älteren Wortschatz hätten. Sie seien 1972, als dieser Namenszusatz vom Gesetzgeber offiziell abgeschafft wurde, bereits um die 40 Jahre alt gewesen. Der Begriff "Fräulein" habe für die Vermieter nichts Despektierliches: Sie hätten das Wort als korrekten Namenszusatz kennengelernt.

Zwar lege das Ehepaar wenig Kompromissbereitschaft an den Tag und auch ein gewisses Maß an Unhöflichkeit, räumte das Amtsgericht ein. Dass die Mieterin nicht als "Fräulein" betitelt werden wolle, sei den Vermietern anscheinend gleichgültig. Aber von einer Beleidigung könne keine Rede sein — allenfalls von einem subjektiven Ärgernis. Das sei jedoch nicht "justiziabel", die Mieterin habe keinen Anspruch auf Unterlassung.

Dass sich die Mieterin darüber hinaus auf den Datenschutz berufe, gehe fehl: Im Datenrecht gehe es um gespeicherte, automatisiert verarbeitete Daten. Die Daten der Mieterin, die zu ihrem Ungemach im Treppenhaus gelesen werden könnten, würden jedoch eindeutig nicht "automatisiert verarbeitet", sondern mit der Hand geschrieben auf einem Putzplan alter Pensionäre — also auf eine ganz aus der Zeit gefallene Art.

Laubbläser löst Wutanfall aus

Greift ein Mieter den Hausmeister tätlich an, ist eine fristlose Kündigung berechtigt

Eine ältere Frau wollte gerade ihren Mittagsschlaf halten, da begann der Hausmeister im Hof vor ihrem Balkon mit dem Laubbläser zu werkeln. Sie rief, er solle aufhören, doch der Mann trug Ohrenschützer und hörte sie nicht. Da rief die Mieterin einen Nachbarn und Mitmieter an: Er möge doch den Hausmeister bitten, den Laubbläser auszuschalten, weil sie sonst nicht schlafen könne.

Das hatte ungeahnte Folgen. Der Hausmeister lehnte die zuerst halbwegs freundlich vorgetragene Bitte ab. Daraufhin flippte der — wohl leicht betrunkene — Mieter völlig aus. Er schubste den Hausmeister, zog aggressiv an seiner Jacke und beschimpfte ihn als "Arschloch" und "Scheiß Ausländer". Vier Tage später wurde dem Mieter fristlos gekündigt.

Die Kündigung sei unwirksam, so der Mieter: Schließlich sei das ein einmaliger "Ausraster" gewesen, er habe den Hausfrieden nicht nachhaltig gestört.

Doch die Räumungsklage des Vermieters hatte beim Amtsgericht Gronau Erfolg (2 C 121/18). Ärger über eine Ruhestörung mittags sei zwar verständlich, rechtfertige aber weder eine verbale, noch eine körperliche Attacke. Grobe Beleidigungen und ein tätlicher Angriff auf einen Mitarbeiter der Hausverwaltung seien so gewichtig, dass es für den Vermieter danach nicht mehr zumutbar sei, das Mietverhältnis mit dem Angreifer fortzusetzen.

Daher sei die Kündigung wirksam: Der Mieter müsse ausziehen. Da sich in dem Mietsgebäude auch die Hausverwaltung befinde, hätten sich die Kontrahenten auch in Zukunft regelmäßig getroffen. Das sei nach so einer Auseinandersetzung auch für den Hausmeister unzumutbar. Da man nach so einem Vorfall davon ausgehen könne, dass das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter irreparabel zerrüttet sei, habe der Vermieter den Mieter nicht erst abmahnen müssen, bevor er ihm kündigte.

Baulärm und Mietminderung

Mieter müssen nicht mit Baumaßnahmen rechnen, wenn in Wohnungsnähe keine Baulücken bestehen

Eine Nürnbergerin litt unter den Auswirkungen einer Großbaustelle. Im Sommer 2017 wurden neben ihrer Mietwohnung ein Produktionsgebäude und ein Wohnhaus abgerissen, dann drei neue Häuser mit Tiefgarage erbaut. Wegen dieses Mangels der Mietsache zahlte die Mieterin ab August 2017 die volle Miete nur noch unter Vorbehalt.

Ihr Schlafzimmerfenster lag 20 Meter von der Baustelle entfernt, auf der Straße bewegten sich ab 6.30 Uhr morgens Betonmischer, Bagger und Lastwagen. Da die Mieterin überwiegend in Nachtschicht arbeitet, bekam sie den Baulärm besonders zu spüren. Zur Arbeit ging sie täglich um 15 Uhr, tagsüber konnte sie kaum schlafen. Ab April 2018 wurde der Lärm noch schlimmer, weil die Straße direkt vor dem Schlafzimmer aufgerissen wurde.

Dennoch war die Vermieterin der Ansicht, sie müsse keine Miete zurückzahlen: Wenn Mieter mitten in einer Großstadt wohnten, müssten sie sich prinzipiell auf Bauarbeiten in ihrer Umgebung einstellen.

So pauschal treffe das nicht zu, stellte das Amtsgericht Nürnberg klar (28 C 6191/18). Bilder von Google Maps zeigten, dass auf dem Baugrund zuvor ein Vorderhaus stand: Hier handle es sich also nicht um das — in einer Großstadt erwartbare — Schließen einer Baulücke.

Vor dem Abriss sei für die Anwohner keine Lücke erkennbar gewesen. Also musste die Mieterin nicht schon beim Abschluss des Mietvertrags mit späteren Baumaßnahmen rechnen, was naturgemäß eine Mietminderung wegen Baulärms ausschließe. Zwar sei das Produktionsgebäude im Hinterhof marode gewesen, räumte das Amtsgericht ein. Das bestätige aber nicht das Argument, Baumaßnahmen seien absehbar gewesen. Mieter seien nicht verpflichtet, die Hinterhöfe der Umgebung nach abrissreifen Gebäuden abzusuchen.

Während der besonders störenden Monate, in denen die Straße aufgerissen wurde und die Baulaster Schlange standen, sei eine Mietkürzung von 30 Prozent angemessen. In den restlichen Monaten dürfe die Mieterin die Miete um 25 Prozent mindern. Individuelle Besonderheiten würden bei dieser Quotenregelung jedoch nicht berücksichtigt. Die Schichtarbeit der Mieterin sei kein Grund, ihr eine höhere Rückzahlung zuzugestehen.

Der Raumteiler-Streit

Dürfen Vermieter die Erlaubnis für den Einbau eines Raumteilers verweigern?

Das Verhältnis zwischen dem Berliner Mieter und seinem Vermieter kann man getrost als "zerrüttet" bezeichnen. Schon vor dem Raumteiler-Streit hatten die Parteien einige Prozesse geführt. Im Frühjahr 2018 beantragte der Mieter, den Wohnbereich seiner Zwei-Zimmer-Wohnung von der Küchenzeile abtrennen zu dürfen. Er dachte daran, eine Trockenbauwand einzubauen. Zudem wollte der Mieter einen unbenutzten Kaminofen ausbauen.

Der Vermieter lehnte jede bauliche Veränderung ab. Anschließend bat der Mieter, beraten vom Mieterverein, darum, eine "mit der Bausubstanz nicht fest verankerte, sondern freistehende Konstruktion" aus maßgefertigten Schränken auf Filzmatten aufstellen zu dürfen. Der Vermieter reagierte wie gehabt und verbot das "Entfernen der Feuerstätte" sowie den "Einbau eines wie auch immer gestalteten Raumteilers".

Nun zog der Mieter vor Gericht und klagte auf Feststellung, dass er dazu berechtigt sei, einen Raumteiler einzubauen sowie den Kaminofen auf eigene Kosten fachmännisch demontieren und einlagern zu lassen. Der Vermieter hielt die Klage für unzulässig: Der Mieter könne die Wohnung möblieren, wie er wolle. Aber ein Raumteiler mit Türöffnung schaffe ein weiteres Zimmer und verändere den Charakter der Wohnung, was er als Vermieter nicht akzeptieren müsse.

Einen Raumteiler muss er sehr wohl akzeptieren, entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte — zumindest den jetzt beantragten Raumteiler aus Holz ohne feste Verbindung mit Boden, Decke und Wänden (13 C 117/18). Ein Raumteiler, der nicht in die Bausubstanz eingreife, sei auch keine bauliche Veränderung. Der Mieter dürfe ihn aufstellen. Und er habe dies aus guten Gründen gerichtlich "absegnen" lassen wollen. Das sei nicht unzulässig, sondern angesichts der früheren Auseinandersetzungen durchaus angebracht.

Der Vermieter behaupte zwar, er habe dem Mieter nur — ohnehin verbotene — bauliche Veränderungen an der Mietsache untersagt. So eindeutig seien aber seine Antwortschreiben und auch sein Vorbringen vor Gericht nicht gewesen. Im Gegenteil: Auch vor Gericht habe der Vermieter wiederholt, der beabsichtigte Raumteiler sei eine bauliche Veränderung, weil mit einer Tür versehen. Das treffe jedoch nicht zu, deshalb dürfe der Vermieter die Erlaubnis nicht verweigern. Nur der Abbau des Kaminofens wäre eine bauliche Veränderung. Er setze daher die Genehmigung des Vermieters voraus und sei ohne diese rechtswidrig.

Mieter im Krankenhaus, Wohnung weitervermietet!

Räumt ein Vermieter eigenmächtig die Wohnung leer, steht dem Mieter Entschädigung zu

Im Oktober 2017 war ein alter Mann gestürzt und hatte sich an der Hüfte verletzt. Er hatte die Feuerwehr alarmiert, die seine Wohnungstür aufbrechen musste, um ihm helfen zu können. Sie brachte den Senior in ein Krankenhaus. Nach Hüftoperation und Reha wurde er zwei Monate später entlassen. "Zu Hause" wartete auf ihn eine böse Überraschung: Der Schlüssel öffnete nicht mehr.

Durch den Briefschlitz sah der Mieter, dass die Wohnung leer war — auf dem Klingelschild stand ein anderer Name. Er rief die Hausverwaltung an und erfuhr, dass der Vermieter in der Zwischenzeit die Wohnung leergeräumt und weitervermietet hatte. Daraufhin bezog der Mann fürs erste ein Hotelzimmer und verklagte den Vermieter: Er müsse verschwundene und beschädigte Möbel sowie die Hotelkosten ersetzen und obendrein Schmerzensgeld zahlen.

Vor Gericht behauptete der Vermieter, er habe angenommen, der Mieter habe die Wohnung aufgegeben. Denn die Wohnungstür sei aufgebrochen und die Räume verwahrlost gewesen. Er habe dann eine Entrümpelungsfirma damit beauftragt, sie leerzuräumen und die Gegenstände des Mieters einzulagern. Die Firma habe wohl einige Sachen einfach "entsorgt". Damit kam der Vermieter beim Amtsgericht Berlin-Schöneberg nicht durch (6 C 276/18).

Wenn ein Mieter länger abwesend sei — egal, aus welchem Grund —, entfalle dadurch nicht sein Besitzrecht an der Wohnung, so das Amtsgericht. Der Vermieter dürfe sie deshalb nicht eigenmächtig in Besitz nehmen und ausräumen, das sei illegal. Eine aufgebrochene Wohnungstür spreche keineswegs für eine Wohnungsaufgabe, sondern dafür, dass sich hier jemand gewaltsam Zutritt verschafft habe. Auch der Zustand der Räume rechtfertige nicht den Schluss, der Mieter könnte die Wohnung aufgegeben haben.

Die Behauptungen des Eigentümers seien abwegig. Obendrein habe er der Fremdfirma freie Hand beim Ausräumen gelassen, anstatt dafür zu sorgen, dass die Sachen des Mieters sorgfältig und unbeschädigt eingelagert wurden. Der Vermieter schulde dem Senior Ersatz für die finanziellen Folgen seines rechtswidrigen Vorgehens und darüber hinaus 5.000 Euro Schmerzensgeld als Entschädigung für den Verlust seines Lebensmittelpunkts.

30 Jahre habe der alte Mann in der Wohnung gelebt. Nach schwerer Krankheit habe er keinen Ort mehr gehabt, um sich erholen zu können und sei sogar kurzfristig obdachlos gewesen. Vom Verlust persönlicher Gegenstände und Erinnerungsstücke ganz zu schweigen. Da der Vermieter nicht das geringste Unrechtsbewusstsein zeige, falle das Schmerzensgeld für den rausgeschmissenen Mieter umso höher aus.

Bauunternehmen stellte überhöhte Rechnungen

Modernisierungs-Mieterhöhung ist unwirksam, wenn die Vermieterin am "Beschiss" mitwirkte

Im Auftrag einer Vermietungsgesellschaft führte ein Bauunternehmen an einem Berliner Mietshaus Modernisierungsarbeiten durch. Das Bauunternehmen war mit der Vermieterin wirtschaftlich verbunden — beide Unternehmen hatten den gleichen Geschäftsführer. Wie die Mieter später erfuhren, hatte das Bauunternehmen einen Teil der Arbeiten vorsätzlich zu hoch abgerechnet.

Die — jedenfalls teilweise überhöhten — Kosten legte die Vermietungsgesellschaft auf die Mieter um. Da Mieter M die Modernisierungsmieterhöhung nicht akzeptierte, verklagte ihn die Vermieterin auf Zustimmung. Doch das Landgericht Berlin ließ sie abblitzen: Ihr Mieterhöhungsverlangen sei sittenwidrig und daher unwirksam (67 S 342/18).

Die Abrechnung der Vermieterin verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Zwar führe nicht jeder Verstoß gegen dieses Gebot dazu, dass eine Mieterhöhungserklärung insgesamt unwirksam sei. Bei einer absichtlich falschen Abrechnung der Vermieterin in Absprache mit dem ausführenden Bauunternehmen sei das aber angemessen.

Nur so könne die Justiz Mieter wirksam vor überhöht abgerechneten Modernisierungskosten schützen. Die Vermietungsgesellschaft habe in Zusammenarbeit mit dem Bauunternehmen versucht, den Mieter mit überhöhten Kosten zu übervorteilen, um ihren Profit zu maximieren. M hätte Kosten übernehmen sollen, die in deutlichem Missverhältnis zur Arbeitsleistung des Bauunternehmens standen.

Zu früh wegen Mietrückstands gekündigt

Vermieterin warf das Kündigungsschreiben in den Briefkasten, als noch kein Zahlungsverzug vorlag

Dass das Kündigungsschreiben einen Tag zu früh ankam, bewahrte einen Berliner Mieter fürs Erste vor der Kündigung. Anfang Februar 2018 hatte ihm die Vermieterin mit der Begründung fristlos gekündigt, er habe die Miete für Januar und Februar 2018 nicht rechtzeitig gezahlt. Ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten rechtfertigt eine Kündigung, da ist die Rechtsprechung eindeutig.

Der Haken an der Sache: Die Vermieterin hatte das Kündigungsschreiben am Montag, den 5. Februar 2018, in den Briefkasten des Mieters geworfen. Zahlungsverzug konnte jedoch erst am nächsten Tag, am 6. Februar eintreten. Denn der 5. Februar war der dritte Werktag im Monat. Und bis zum dritten Werktag eines Monats können Mieter die Miete fristgerecht zahlen und einen Mietrückstand ausgleichen.

Das Kammergericht in Berlin erklärte die Kündigung deshalb für unwirksam (8 U 132/18). Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs setze voraus, dass der Zahlungsverzug, mit dem die Kündigung begründet werde, tatsächlich bereits eingetreten sei. Entscheidend sei dafür der Zugang des Kündigungsschreibens: Damit sei der Zeitpunkt gemeint, in dem der Mieter den Briefkasten leere und den Inhalt des Kündigungsschreibens zur Kenntnis nehmen könne.

Im konkreten Fall sei es durchaus möglich, dass der Mieter den Briefkasten am 5. Februar geleert und das Schreiben gelesen habe. Aber erst am 6. Februar wäre er mit zwei Monatsmieten im Rückstand gewesen. Eine zu früh ausgesprochene Kündigung sei unwirksam. Sie werde auch nicht nachträglich wirksam: Dass der Mieter die Februarmiete in den folgenden Tagen nicht überwiesen habe — und damit tatsächlich ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten vorlag, der die Vermieterin zur Kündigung berechtigte —, ändere also nichts an der Unwirksamkeit der Kündigung vom 5. Februar.

Vermieter verhält sich widersprüchlich

Nach Räumungsklagen fordert ein Vermieter von der Mieterin, die Kündigungsfrist einzuhalten

2014 hatte der Mann die Eigentumswohnung gekauft. Zwei Jahre später startete er den ersten Versuch, die alte Mieterin loszuwerden, die seit 1978 in der Wohnung lebte. Doch das Amtsgericht erklärte die Kündigung für unwirksam und wies seine Räumungsklage ab. 2017 kündigte der Vermieter erneut fristlos, gestützt auf andere Gründe.

Über diesen Streit war noch nicht entschieden, als im Mai 2018 die Mieterin selbst kündigte. Die erste Reaktion des Vermieters: Damit sei nun das Mietverhältnis beendet, erklärte er schriftlich. Doch am nächsten Tag überlegte er es sich wieder anders: Die fristlose Kündigung der Mieterin sei unwirksam, meinte er jetzt. Sie müsse bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist am 31. August 2018 Miete zahlen.

Dazu sei die Frau nicht verpflichtet, entschied das Landgericht Stuttgart (4 S 233/18). Es sei widersprüchlich und unzulässig, wenn der Vermieter, der zuvor fristlose Kündigungen ausgesprochen und die Mieterin auf Räumung verklagt habe, nun von ihr verlange, die dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten und bis zu deren Ablauf Miete zu zahlen.

Diese Forderung sei mit seinem früheren Verhalten sachlich unvereinbar und missbrauche das Recht. Das gelte unabhängig davon, ob seine vorherigen Klagen berechtigt gewesen seien oder nicht. Zwei Jahre lang habe er alles Mögliche unternommen, um das Mietverhältnis so schnell wie möglich zu beenden. Daher habe die Frau darauf vertrauen dürfen, dass er sie aus dem Mietvertrag entlassen werde, wenn sie nun freiwillig ausziehe.

Wohnen mit dem Lebenspartner?

Kurzartikel

Grundsätzlich können Mieter vom Vermieter verlangen, dass er der Aufnahme eines nichtehelichen Lebenspartners in die Wohnung zustimmt. Das gilt jedoch nicht, wenn die Partnerschaft bereits vor dem Abschluss des Mietvertrags bestanden hat. Der Wunsch des Mieters ist dann nicht als berechtigt anzusehen, wenn der Verdacht naheliegt, er habe vor dem Vertragsschluss die Partnerschaft in der Annahme verschwiegen, dass der Vermieter nicht an eine Wohngemeinschaft vermieten würde.

Mieter darf selbst putzen!

Kurzartikel

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, der zu Folge der Mieter nach dem Auszug auf seine Kosten eine Reinigungs-Fachfirma damit beauftragen muss, die Wohnung zu reinigen, ist diese "Endreinigungsklausel" unwirksam. Die Regelung schließt es aus, dass der Mieter die Schlussreinigung selbst vornimmt und benachteiligt ihn damit auf unangemessene Weise.

Eigenbedarfskündigung nur für "Angehörige"

Die Tochter der Lebensgefährtin ist keine Familienangehörige und gehört nicht zum Haushalt des Vermieters

Eine Wohnung in seinem Mehrfamilienhaus bewohnt der Hauseigentümer selbst mit seiner Lebensgefährtin. Dem Mieter der Dachgeschosswohnung kündigte er fristgemäß und begründete dies mit Eigenbedarf: Die Tochter seiner Lebensgefährtin werde demnächst ihr Studium beenden und wolle dann wieder in die Nähe der Familie ziehen.

Der Mieter wehrte sich gegen die Kündigung: Die Studentin gehöre nicht zu dem Personenkreis, für den eine Eigenbedarfskündigung zulässig sei, meinte er. Das Amtsgericht Siegburg gab dem Mieter Recht und wies die Räumungsklage des Vermieters ab (105 C 97/18). Die Kündigung sei unwirksam, weil der Hauseigentümer die Räume nicht als Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötige.

Zweck dieser Regelung sei es, im Interesse der Mieter die Möglichkeiten der Kündigung wegen Eigenbedarfs klar einzugrenzen. Eigenbedarf dürften Vermieter nur für Familienangehörige oder für Angehörige ihres Haushalts geltend machen. Doch mit der Tochter seiner Lebensgefährtin sei der Vermieter weder verwandt noch verschwägert. Sie sei nicht sein leibliches Kind und habe auch nie in seiner Wohnung gelebt, sei also auch keine Angehörige seines Haushalts.

Zwar habe sich in den letzten Jahren das Verständnis des Begriffs Familie sehr verändert, räumte das Amtsgericht ein. Patchwork-Familien seien gesellschaftlich weit verbreitet und beinahe normal geworden. Vielfach lebten Eltern und Kinder als Familie zusammen, ohne dass die Eltern verheiratet wären. Oft seien nicht alle "Familienmitglieder" miteinander verwandt.

Um für Mieter Rechtssicherheit zu gewährleisten, müsse man den Begriff Familienangehöriger trotzdem weiterhin eng auslegen. Für Mieter müsse erkennbar sein, für welchen Personenkreis eine Eigenbedarfskündigung in Betracht komme — welche Personen diesen "privilegierten Status" hätten.

Beim Auszug Wohnung nicht leergeräumt

Mieter müssen bei Vertragsende die Mietsache grundsätzlich ohne Einbauten zurückgeben

1978 hatte Herr P die Erdgeschosswohnung mit Gartenanteil gemietet. Nach seinem Tod 2015 trat die Witwe in den Mietvertrag ein und wohnte dort noch zwei Jahre. 2017 kündigte sie das Mietverhältnis und zog aus. Danach entbrannte ein Streit um ihre "Hinterlassenschaften": Wandpaneelen, ein Einbauschrank, Stromleitungen und Heizkörperverkleidungen.

Der Vermieter forderte Schadenersatz für die nun erforderlichen Arbeiten und Umbauten: Frau P habe ihre Pflicht verletzt, das Mietobjekt in dem Zustand zurückzugeben, wie es der verstorbene Mieter zu Vertragsbeginn übernommen habe. Diesen Vorwurf konnte die Ex-Mieterin überhaupt nicht nachvollziehen: Ihre Einbauten gehörten doch jetzt dem Vermieter, meinte sie.

Doch das Landgericht Bochum entschied den Streit zu dessen Gunsten (10 S 26/18). Von den üblichen Gebrauchsspuren einmal abgesehen, müssten Mieter das Mietobjekt grundsätzlich in dem Zustand zurückgeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befunden habe. Sie müssten also ihre Einrichtungen, Einbauten etc. beseitigen. Das gelte unabhängig davon, ob sie nun dem Vermieter gehörten oder nicht.

Eigentümer hätten grundsätzlich das Recht, die Mietsache unverändert zurückzuerhalten. Die Pflicht zum Rückbau — inklusive Entfernung aller Einbauspuren — bestehe auch dann, wenn der Vermieter die Veränderungen gebilligt habe. Damit sei nicht das Versprechen verbunden, die Veränderungen auch über das Vertragsende hinaus zu akzeptieren und damit möglicherweise die Chance zur Weitervermietung einzuschränken.

Etwas anderes könne ausnahmsweise gelten, wenn eine auf Dauer angelegte Baumaßnahme — die nicht auf den speziellen Geschmack des Mieters abgestimmt sei — erstens nur mit erheblichem Kostenaufwand zu entfernen wäre und der Rückbau zweitens das Mietobjekt "in einen schlechteren Zustand zurückversetzen würde". Davon könne hier aber nicht die Rede sein.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Kurzartikel

Hat eine Vermieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt, zieht aber nach dem Auszug der Mieterin nicht selbst ein, sondern vermietet die Wohnung zu weitaus höherer Miete an Fremde, muss sie belegen, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Wurde der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, schuldet die Vermieterin der Ex-Mieterin Ersatz für die unnötigen Umzugskosten und für die Mehrkosten durch die teurere neue Wohnung (hier: 24 Monate lang).

Vermieter will Mängel überprüfen

Die Mietsache zu besichtigen, ist sein gutes Recht — aber nicht zusammen mit x-beliebigen Personen

Die Mieter eines Reihenhauses hatten dem Vermieter wiederholt Mängel der Mietsache gemeldet, was aus seiner Sicht völlig unbegründet war. Reine Schikane, fand er — doch habe er die Mängel nicht überprüfen können. Denn die Mieter hätten es ihm mehrmals verwehrt, das Reihenhaus zusammen mit einem Zeugen zu besichtigen. So begründete der Hauseigentümer schließlich die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Das Amtsgericht Erlangen wies seine Räumungsklage ab, weil die Kündigung unwirksam gewesen sei. Wenn es darum gehe, Schäden an der Mietsache festzustellen, könne ein Vermieter selbstverständlich Zutritt zur Wohnung bzw. zum Haus verlangen. Er könne auch mit dritten Personen erscheinen, aber nur, wenn sie mit dem Anlass der Besichtigung etwas zu tun haben.

Dieser Ansicht war auch das Landgericht Nürnberg-Fürth, es bestätigte das Urteil des Amtsgerichts (7 S 8432/17). Bei einem Besichtigungstermin wegen Mängeln könne der Vermieter fachkundige Personen wie Handwerker oder Sachverständige mitbringen, die in der Lage seien, den angezeigten Mangel zu prüfen und gegebenenfalls zu beheben. Von sachunkundigen Bekannten dürfe er sich nicht begleiten lassen.

Wenn die Mieter sich dagegen wehrten, rechtfertige das keine Kündigung. Vermieter müssten die Privatsphäre der Mieter respektieren, schließlich garantiere die Verfassung die Unverletzlichkeit der Wohnung. Diesem Grundsatz werde der Hauseigentümer nur gerecht, wenn er die "eigenen vier Wände" seiner Mieter gemeinsam mit fachkundigen Personen besichtige und sich dabei auf die Mängel konzentriere.

Mieter zieht nach 14 Jahren aus

Für Kerben oder Verfärbungen im Boden schuldet der Mieter nach so langer Zeit keinen Schadenersatz

Als der Mieter einer Wohnung nach 14 Jahren auszog, verlangte der Vermieter von ihm Ersatz für Schäden. Der in der Wohnung verlegte Laminatboden weise Kerben auf, der Teppichboden sei an zahlreichen Stellen verfärbt. Normale Gebrauchsspuren seien das nicht, meinte der Vermieter. Das Landgericht Wiesbaden sah das anders und entschied den Streit zu Gunsten des ehemaligen Mieters (3 S 31/19).

Der verlegte Laminatboden sei von einfacher Qualität: Die Lebensdauer so eines Bodens übersteige auf keinen Fall 14 Jahre, also die Dauer des Mietverhältnisses in diesem Fall. Kerben im Boden seien nach so langer Zeit gewöhnliche Verschleißerscheinungen und kein Schaden an der Mietsache, der einen Anspruch auf Schadenersatz begründen würde.

Der Vermieter könne vom Ex-Mieter auch nicht verlangen, den Teppichboden auf seine Kosten auszutauschen. Selbst ein hochwertiger Teppichboden — um den es sich hier ohnehin nicht handle — habe nur eine durchschnittliche Lebensdauer von zehn Jahren. Dass ein Teppichboden nach 14 Jahren Verfärbungen zeige, sei ebenfalls eine normale Abnutzungserscheinung.

In einem Zeitraum von 14 Jahren würden in einer Wohnung naturgemäß Instandhaltungsmaßnahmen notwendig. Diese durchzuführen und zu finanzieren, sei Sache des Vermieters. Das seien nicht ersatzfähige "Sowieso"-Kosten, d.h.: Kosten, die sowieso angefallen wären.

Heizkostenvorschuss

Zu viel gezahlt: Nach vier Jahren gibt es kein Geld mehr zurück

Dem Mieter einer Verkaufshalle war es erlaubt, das Objekt unterzuvermieten. Dabei wurde es ihm mit der Zeit zu umständlich, die monatliche Vorauszahlung der Heizkosten von 600 DM jeweils vom Untermieter zu kassieren und dann an den Eigentümer der Halle weiterzuleiten. Es wurde daher vereinbart, dass der Untermieter diese Nebenkosten unmittelbar an den Eigentümer zahlen sollte, was auch geschah.

Allerdings vergaß der Gewerbemieter, den Dauerauftrag zu kündigen. Der Eigentümer der Halle erhielt die Vorauszahlung daher doppelt. Erst nach 11 1/2 Jahren wurde das Versehen entdeckt. Der Mieter forderte das Geld zurück, immerhin 82.800 DM. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm kann er jedoch den überzahlten Heizkostenvorschuss nicht mehr in voller Höhe zurückverlangen (30 U 178/94).

Das gelte jedenfalls dann, wenn die Zahlung mehr als vier Kalenderjahre zurückliege. Fordere ein Mieter zuviel gezahlte Miete zurück, gelte (nicht die übliche Verjährungsfrist von 30 Jahren, sondern) eine auf vier Jahre begrenzte Verjährungsfrist. Diese verkürzte Frist sei auf den vorliegenden Fall übertragbar, auch wenn das Gesetz nicht ausdrücklich regle, wie bei einem zuviel gezahlten Heizkostenvorschuss zu verfahren sei.