Wohnen und Miete

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Gegen den Willen des neuen Vermieters untervermietet

Das ist kein Kündigungsgrund, wenn der frühere Hauseigentümer damit einverstanden war

Der Eigentümer eines Anwesens auf der Ostseeinsel Rügen kündigte seiner Mieterin, da diese gegen den Mietvertrag verstoßen habe. Darin sei vereinbart, dass sie nur mit dem Einverständnis des Eigentümers untervermieten dürfe. Obwohl er dem nicht zugestimmt habe, nehme die Mieterin regelmäßig Sommergäste in dem Haus auf.

Doch das Amtsgericht Bergen ergriff die Partei der Mieterin und argumentierte mit einer Art Gewohnheitsrecht (2 C 472/94). Die Mieterin bewohne das Haus seit 1954 und habe während der gesamten DDR-Zeit ständig an Sommergäste vermietet. Der vorherige Vermieter habe das über Jahrzehnte toleriert.

Es sei daher davon auszugehen, dass der Mietvertrag in diesem Punkt erweitert wurde - auch wenn das nicht schriftlich festgehalten worden sei. Dies spiele aber keine Rolle. Der neue Eigentümer sei nicht nur an den Mietvertrag, sondern auch an die Erweiterung in Bezug auf die Untervermietung an Sommergäste gebunden. Die Kündigung sei somit unwirksam.

Vermieter darf Rauchmelder selbst installieren

Mieter müssen ihm trotz zahlreicher Konflikte Zutritt zum Haus gewähren

Seit 1997 bewohnen Mutter und Sohn ein gemietetes Reihenhaus in München-Ramersdorf. Nach einigen Jahren war es verkauft worden. Mit dem neuen Eigentümer gab es von Anfang an Konflikte. Zu einem weiteren Streit kam es 2017, weil der Vermieter persönlich Rauchwarnmelder im Haus einbauen wollte. Die Mieter verweigerten ihm den Zutritt.

Nach ausführlichem Schriftwechsel der Parteien forderte der Anwalt des Vermieters die Mieter auf, die Installation der Geräte durch den Eigentümer zu akzeptieren oder sie auf eigene Kosten von einem Fachbetrieb einbauen zu lassen.

Die Montage müsse der Vermieter finanzieren, konterten die Mieter. Aufgrund der anhaltenden Konflikte sei es für sie unzumutbar, ihn ins Haus zu lassen. Schließlich habe er die Mutter 2005 bedroht und auf den Anrufbeantworter gesprochen: "Eines verspreche ich Ihnen beim Leben ihrer Großmutter, dass die Abrechnung zum Schluss gemacht wird". Mit seiner Billigung würden die Nachbarn regelmäßig Gartenabfälle im Garten der Mieter deponieren.

Und so trafen sich die Beteiligten einmal mehr vor Gericht. Das Amtsgericht München erklärte, die Mieter hätten keinen Anspruch auf Installation durch einen Handwerksbetrieb (432 C 6439/18). Der Vermieter sei gesetzlich verpflichtet, die Mietsache mit Rauchmeldern auszustatten, weil sie deren Sicherheit erhöhe. Das müsse nicht unbedingt ein Fachbetrieb ausführen. Wenn er Kosten sparen wolle, könne der Vermieter die Montage auch selbst erledigen.

Die Streitigkeiten zwischen den Parteien änderten nichts an der Pflicht der Mieter, den Einbau der Rauchmelder zu dulden. Dass wegen einer angeblich vor 13 Jahren ausgesprochenen Drohung und/oder wegen irgendwelcher Gartenabfälle eine Gefahr für die alte Mieterin drohen könnte, wenn der Eigentümer ins Haus komme, sei nicht nachvollziehbar. Bei vernünftiger Betrachtung sei kein Verbrechen zu erwarten, wenn der Eigentümer die Rauchmelder installiere.

Außerdem könne die Mieterin Gefahr für ihre Gesundheit durch zu große Aufregung ohne weiteres dadurch abwenden, dass sie während seiner kurzen Anwesenheit das Haus verlasse. Auf diese Weise ein persönliches Aufeinandertreffen mit dem Hauseigentümer zu vermeiden, sei durchaus zumutbar und problemlos möglich. Der Vermieter müsse sein Erscheinen — nur werktags zwischen 8 und 17 Uhr — eine Woche vorher ankündigen.

Spielende Kinder sind kein Mangel der Mietsache

Mieter müssen gelegentlichen, intensiven Kinderlärm in der Nachbarwohnung hinnehmen

Die Mieterin einer Berliner Altbauwohnung litt unter ihren lebhaften Nachbarn. Die Familie mit vier Kindern wohnte direkt über ihr. Natürlich tobten die Kinder manchmal durch die Wohnung, was die Mieterin als Lärmbelästigung empfand. Sie brächten sogar die Gläser in ihren Schränken zum Klirren, klagte die Frau.

Da Beschwerden bei der Hauseigentümerin zu nichts führten, zog sie vor Gericht. Die Vermieterin müsse dafür sorgen, dass die Störungen aufhörten, und zudem für die vergangenen Monate Miete zurückzahlen, meinte die Frau. Denn die andauernde Lärmbelästigung stelle einen Mangel der Mietsache dar, der sie als Mieterin dazu berechtige, die Miete zu kürzen.

Doch das Landgericht Berlin belehrte die Mieterin eines Besseren (63 S 303/17). Grundsätzlich stellten Geräusche durch spielende Kinder keinen Mietmangel dar, betonte das Landgericht Berlin. Komme es aus einer Nachbarwohnung gelegentlich zu Kinderlärm, müssten Mieter dies hinnehmen, selbst wenn der Geräuschpegel hin und wieder hoch ausfalle.

Das bedeute zwar nicht, dass Mitmieter Lärm in jeglicher Form, Dauer und Intensität dulden müssten, nur weil er von Kindern verursacht werde. Das habe schon der Bundesgerichtshof festgestellt (Beschluss vom 22.8.2017, VIII ZR 226/16). Daher müssten Eltern ihre Kinder ermahnen, beim Spielen Rücksicht auf die Nachbarn zu nehmen.

Es gebe im konkreten Fall aber keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Geräuschkulisse das "normale Maß des in einer Mietwohnung sozial Zumutbaren übersteige". Dass es in einer Familie mit mehreren Kindern ab und an auch einmal sehr laut zugehe — sei es bei heftigen Streitereien oder bei einem Kindergeburtstag —, sei nicht zu vermeiden. Solche "Spitzen" seien "sozial üblich" und beeinträchtigten nicht generell die Gebrauchstauglichkeit der umliegenden Wohnungen.

Mieterin zahlt "Allgemeinstrom"

Vermieterin muss den Stromkreislauf der Mietwohnung von dem des übrigen Hauses trennen

Im Frühjahr 2014 hatte Frau A im Landkreis Erding eine Wohnung gemietet. Was ihr die Vermieterin nicht mitteilte: Über ihr Stromkonto lief auch der "Allgemeinstrom" für das kleine Mietshaus (Keller, Treppenhaus etc.), denn die Stromkreisläufe waren nicht getrennt. Im Mietvertrag stand dazu nichts. Für die Wohnung existierte zwar ein Zwischenzähler. Doch der im Haus verbrauchte Allgemeinstrom wurde von ihrem Stromzähler mit erfasst.

Das erfuhr die Mieterin erst bei einem Streit mit dem Stromanbieter über die Höhe der Stromrechnung. Daraufhin forderte sie von der Vermieterin Geld zurück und verlangte auf dem Klageweg, die Stromkreisläufe zu trennen. Das sei technisch unmöglich und wirtschaftlich unzumutbar, behauptete die Hauseigentümerin. Einen neuen Zählerschrank zu installieren, würde über 1.000 Euro kosten.

Das sei keineswegs unangemessen, urteilte das Amtsgericht Erding (5 C 2370/17). Erfasse der Stromzähler einer Wohnung auch fremden Strom, stelle das einen Mangel dar. Mieter könnten erwarten, dass die Mietsache so beschaffen sei, dass sie nicht für fremden Strom zahlen müssten. Dass Frau A über einen Zwischenzähler verfüge, ändere nichts am vertragswidrigen Zustand.

So habe sie zwar die Möglichkeit, ihren eigenen Verbrauch zu schätzen und vom Verbrauch an Allgemeinstrom abzuziehen. Trotzdem müsse die Mieterin den Hausstrom erst einmal (mit-)zahlen und dann ihre Forderung nach finanziellem Ausgleich gegen die Vermieterin durchsetzen. Frau A habe keinerlei Anlass, auf eine sachgerechte Abrechnung zu vertrauen. Schon beim Vertragsschluss habe die Hauseigentümerin die fehlende Trennung des Stromkreislaufs verschwiegen. Und seither gebe es jedes Jahr Streit über die Höhe des Erstattungsbetrags.

Es gebe also keinen Grund anzunehmen, dass die Vermieterin künftig der Mieterin dieses Gezerre ersparen würde, wenn der Zustand unverändert bleibe. Vor diesem Hintergrund sei es keineswegs unzumutbar, von der Hauseigentümerin die Trennung der Stromkreisläufe zu verlangen. Auch wenn ein neuer Zählerschrank eventuell über 1.000 Euro koste, sei dies eine notwendige Investition. Angesichts der monatlichen Mietzahlungen und des bisherigen Aufwands für die Verbrauchserfassung erscheine die Investition auch nicht unwirtschaftlich.

Ein Mietvertrag muss verständlich sein

Die Angabe von Gesetzesparagraphen ohne Hinweis auf ihren Inhalt taugt nur für Juristen

Ein Mietvertrag enthielt folgende Bestimmung: "Wird nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache vom Mieter fortgesetzt, so findet § 568 BGB keine Anwendung." Damit wurde dem Mieter ein Recht genommen, das ihm bei einem Vertrag mit fixer Laufzeit zusteht: nämlich das Recht, in der Wohnung bleiben zu dürfen, wenn der Vermieter bei Vertragsende nicht innerhalb von zwei Wochen auf dem Auszug besteht.

Der betroffene Mieter wusste jedoch nicht, dass sich dieser Inhalt hinter dem Paragraphen verbirgt. Er hielt die Klausel für unwirksam. Das Oberlandesgericht Schleswig stellte sich auf die Seite des Mieters und entschied, die Klausel sei nicht Bestandteil des Vertrags geworden (4 RE-Miet 1/93).

Die Regelung sei "in ihrem Kernbereich unklar" und nur für einen Juristen zu verstehen. Es werde nur der Paragraph eines Gesetzes angeführt, ohne dessen Inhalt wiederzugeben. Für einen rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittsbürger sei nicht nachvollziehbar, was das bedeute. Nicht-Juristen müsse man in so einem Fall die Rechtsfolgen erklären, die sich aus ihrer Unterschrift ergäben.

Mieterhöhung: Mieter muss den Mietspiegel nicht kaufen!

Kurzartikel

Beruft sich ein Vermieter auf einen Mietspiegel, um eine Mieterhöhung zu begründen, muss er ihn dem Mieterhöhungsverlangen hinzufügen. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Mietspiegel nicht allgemein kostenlos zugänglich ist. Für den Mieter ist es nicht zumutbar, zunächst gegen eine Schutzgebühr von 6,50 Euro bei der Stadt ein Exemplar des Mietspiegels bestellen zu müssen, bevor er prüfen kann, ob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist. Die Forderung ist daher formell unwirksam, wenn der Mietspiegel nicht beigefügt wird.

"Haushaltsnahe Dienstleistungen" und Betriebskosten

Kurzartikel

Mieter können Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen, die sie im Rahmen der Betriebskostenvorauszahlungen an den Vermieter gezahlt haben, nur dann von der Steuer absetzen, wenn diese Ausgaben entweder in der Betriebskostenabrechnung oder in einer separaten Bescheinigung extra aufgeschlüsselt sind. Daher sind Vermieter verpflichtet, diese Bestandteile der Abrechnung aufzulisten und dem Mieter diese Aufstellung unentgeltlich zur Verfügung zu stellen. Der Mehraufwand dafür gehört nicht zu den "umlagefähigen Verwaltungskosten".

Sohn des Vermieters "umzugsbereit"?

Eigenbedarfskündigung setzt den ernsthaften Willen voraus, die Mietsache selbst zu nutzen

Der Vermieter dreier Eigentumswohnungen war 2011 mit der Frau eine Weile "liiert". In dieser Zeit hatte er ihr eine Drei-Zimmer-Wohnung in München-Fürstenried vermietet, die sie seither mit ihrer Tochter bewohnt. Im Februar 2017 kündigte er den Mietvertrag zum 31.8. und stützte die Kündigung auf Eigenbedarf:

Sein 22 Jahre alter Sohn verliere bald seine Wohnung. Ihm sei schon gekündigt worden, denn das Mietshaus werde abgerissen. Daher wolle der Sohn mit einem Freund in die Drei-Zimmer-Wohnung ziehen.

Die Mieterin widersprach der Kündigung und bezweifelte den Eigenbedarf. Das Amtsgericht München befragte den Sohn und erklärte danach die Kündigung für unwirksam (433 C 16581/17). Der Student hatte ausgesagt, er habe noch keine schriftliche Kündigung. Aber sein Vermieter habe ihm mitgeteilt, dass das Haus abgerissen werde und er "so langsam ausziehen" müsse. Über dieses Problem habe er dann im Mai oder Juni 2017 mit dem Vater gesprochen. Wie viel Miete der Vater haben wolle, wisse er nicht. Nach dem Studium wolle er jedenfalls in München bleiben.

Eine Eigenbedarfskündigung setze den ernsthaften Willen voraus, die Mietsache selbst zu nutzen oder sie Angehörigen zu überlassen, betonte das Amtsgericht. Der Vermieter habe der Mieterin im Februar gekündigt, als er mit dem Sohn über die Eigentumswohnung noch gar nicht geredet hatte. Vermieter müssten aber vor einer Eigenbedarfskündigung klären, ob die Angehörigen "umzugsbereit" seien — andernfalls sei der Eigenbedarf mehr als fraglich.

Dass der Sohn die Wohnung wirklich nutzen wolle, sei eher unwahrscheinlich. Er habe sich keinerlei Gedanken zur Einrichtung gemacht oder wie die Zimmer in einer eventuellen Wohngemeinschaft verteilt werden sollten. Groß könne also das Interesse an dieser Wohnung nicht sein. Außerdem mache sich ein 20-jähriger Student normalerweise Gedanken über die Miethöhe, der Zeuge habe dazu keine konkrete Vorstellung. Wollte er ernsthaft in die Wohnung einziehen, hätte er das wohl mit seinem Vater geklärt.

Mieter beschimpft Mitbewohnerin

Aggression rechtfertigt keine Kündigung, wenn die Mitmieterin den Mann ständig provozierte

Einem Wohnungsmieter wurde gekündigt. Hintergrund war ein handfester Streit mit einer Mitbewohnerin. Dabei soll der Mann die Frau übel beschimpft haben: "Halt die Fresse, du alte Sau, sonst bekommst du in die Fresse geschlagen". Vorausgegangen waren diesem Wutausbruch ständige Nörgeleien der Mitbewohnerin: Mal sollte der Mieter die Haustür absichtlich offen gelassen haben, mal in Unterwäsche im Treppenhaus herumspaziert sein. Und Mülltrennung — Fehlanzeige.

Alle diese Vorwürfe stammten aus einer Quelle. Bei der Vermieterin fand die Mitbewohnerin Gehör, sie kündigte dem Mann. Doch der Mieter stritt jedes Fehlverhalten ab, nur den Wutausbruch im Treppenhaus räumte er ein. Den habe die Frau provoziert, meinte er, deshalb sei die Kündigung unwirksam. Der Mieter weigerte sich auszuziehen.

Zu Recht, urteilte das Amtsgericht Bad Homburg und wies die Räumungsklage der Vermieterin ab (4 C 216/18 (10)). Die Vorwürfe gegen den Mieter seien haltlos. Die üble Nachrede belege nur, dass es der Mitmieterin ein Herzensanliegen sei, ihn zu denunzieren. Offenbar habe sie zum Nachbarn ein gestörtes Verhältnis und setze alles daran, ihn in ein schlechtes Licht zu rücken.

Unter diesen Umständen rechtfertige das aggressive Verhalten des Mieters keine Kündigung. Die Frau habe ihn regelrecht überwacht und ausspioniert. Immerzu habe sie sein Verhalten registriert und dokumentiert — offenkundig mit dem Ziel, dem Nachbarn ihre Hausordnung und das von ihr als richtig empfundene Verhalten aufzudrängen. Ständig mit Vorhaltungen konfrontiert und gegängelt, habe sich der Mann verständlicherweise provoziert gefühlt.

Hundeverbot im Mietshaus?

Vermieter dürfen die Hundehaltung nicht wegen allgemeiner Befürchtungen verweigern

Münchner Eheleute baten den Vermieter ihrer Viereinhalb-Zimmer-Wohnung um die Erlaubnis, für die beiden Kinder (13 und 15 Jahre alt) einen Hund anzuschaffen. Ein Hund der Rasse Magyar Vizsla oder ein Deutsch-Drahthaar oder ein kleiner Mischling sollte es sein. Im Tierheim hätten die Kinder zu einer Magyar-Vizsla-Hündin bereits Kontakt aufgenommen, unterstützt von einer Hundetrainerin, berichteten die Mieter. Mit den Nachbarn im Mietshaus habe man gesprochen, sie hätten der Tierhaltung zugestimmt.

Dass die Mieter zudem erfahrene Hundehalter waren und eine Empfehlung der Hundetrainerin beilegten, verhalf ihrem Antrag nicht zum Erfolg. Im Namen der Vermieter lehnte ihn der Hausverwalter ab: Die Kinder kämen erst um 16 Uhr aus der Schule und die berufstätigen Eltern könnten sich tagsüber auch nicht um den Hund kümmern. Die Nachbarn hätten wegen des Hausfriedens zugestimmt, tatsächlich aber große Bedenken wegen der Kleinkinder im Haus. Sein eigenes Kind sei schon mal von einem Hund gebissen worden.

Nach dieser Abfuhr zogen die Mieter vor Gericht, um die Einwilligung der Vermieter durchzusetzen. Die Argumente des Hausverwalters seien alle nicht stichhaltig: Die Ehefrau arbeite nur Teilzeit, die Kinder besuchten die Schule nur bis mittags und in der Urlaubszeit könnten die Großeltern den Hund nehmen. Die Betreuung sei also sichergestellt. Vom Amtsgericht München bekamen die Mieter Recht (411 C 976/18).

Die Einwände der Vermieter rechtfertigten kein Verbot. Die Wohnung sei groß genug, um einen Hund artgerecht zu halten — auch wenn kein Garten zur Verfügung stehe. In der Nähe gebe es eine Menge Grünflächen. Wenn der Hund ausreichend Gassi geführt, richtig erzogen und nicht längere Zeit in der Wohnung allein gelassen werde, müsse man nicht befürchten, dass er länger jaule bzw. belle oder in der Wohnung Schaden anrichte.

Vermieter dürften einen Antrag auf Hundehaltung nur ablehnen, wenn sie konkrete Anhaltspunkte dafür hätten, dass dies die Mitbewohner unzumutbar belästigen könnte. Ein wichtiger Grund dafür wäre z.B. der aggressive Charakter einer Hunderasse, der die Haltung schwierig mache. In so einem Fall sei von vornherein mit Problemen zu rechnen. Das treffe auf die von den Mietern genannten Hunderassen jedoch nicht zu. Wegen mehr oder weniger allgemeinen Befürchtungen dürften Vermieter die Erlaubnis nicht verweigern.

Schusswaffen in der Mietwohnung

Mieter lagern illegal scharfe Waffen und Munition: Vermieterin darf fristlos kündigen

Bei einer Wohnungsdurchsuchung hatte ein Sondereinsatzkommando der Berliner Polizei Schusswaffen und Munition sichergestellt. Die Mieter hatten keinen Waffenschein und bewahrten Waffen und Munition illegal in der Mietwohnung auf.

Nachdem die illegalen Aktivitäten durch den Polizeieinsatz aufgeflogen waren, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos: Die Mieter hätten mit der Lagerung scharfer Schusswaffen im Mehrfamilienhaus ihre Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt und die anderen Bewohner gefährdet, so ihre Begründung.

Erfolglos wehrten sich die Mieter gegen die Räumungsklage der Vermieterin: Das Landgericht Berlin erklärte die Kündigung für wirksam (65 S 54/18). Mieter müssten alles unterlassen, was die Rechtsgüter Dritter verletzen könnte — im konkreten Fall hätten die Mieter Risiken für die Mitbewohner billigend in Kauf genommen. Die Vermieterin sei verpflichtet, deren Interessen zu schützen.

Verstöße gegen das Waffengesetz seien besonders schwerwiegend, so das Gericht. Wenn jemand rechtswidrig Schusswaffen in der Wohnung aufbewahre, könne dies den Hausfrieden und das Sicherheitsgefühl der Mitmieter erheblich stören. Für diesen groben Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten seien alle Angehörigen des Haushalts verantwortlich. Daher müssten alle Mieter die Wohnung räumen.

Alte Mieterin muss umziehen

Eigenbedarfskündigung des Vermieters, der als Arzt in München arbeiten möchte, ist wirksam

Seit fast 30 Jahren wohnt die 78 Jahre alte, gehbehinderte Mieterin in ihrer Zwei-Zimmer-Wohnung in München-Neuhausen: zuerst als Mitbewohnerin, seit 1990 als Mieterin. 2005 verkaufte der damalige Eigentümer die Wohnung an ein auswärts lebendes Ehepaar. Die neuen Eigentümer schenkten sie 2011 ihrem Sohn, der in München Medizin studierte.

Schon 2014 kündigte er der Mieterin wegen Eigenbedarfs. Als die Frau sich weigerte auszuziehen, verfolgte der Sohn das Anliegen jedoch erst einmal nicht weiter, weil er in einer anderen Stadt ein Zweitstudium aufnahm. Anschließend trat er in Augsburg eine Stelle an und absolvierte die Ausbildung zum Facharzt. Dort mietete er zwar eine Wohnung, kündigte aber gleichzeitig erneut der Münchner Mieterin.

Spätestens nach Abschluss der Facharztausbildung wolle er nach München umziehen, so die Begründung. Da wohnten seine Freundin, Geschwister und viele Freunde, daher solle München sein Lebensmittelpunkt werden. Wenn er dort nicht gleich Arbeit finde, würde er notfalls zwischen Augsburg und München pendeln. Erfolglos pochte die alte Mieterin darauf, dass es ihr schlecht gehe und sie mit ihrem kleinen Einkommen in München keine bezahlbare Ersatzwohnung bekomme.

Das Amtsgericht München erklärte die Eigenbedarfskündigung des jungen Arztes für wirksam (433 C 19586/17). Der Vermieter habe offenkundig ernsthaft die Absicht, die Wohnung selbst zu nutzen, so das Amtsgericht. Angesichts seiner sozialen Bindungen in München sei das gut nachvollziehbar. Wie Eltern und Bekannte bestätigten, sei die Augsburger Wohnung von vornherein nur eine Notlösung gewesen, weil die Münchner Wohnung nicht frei war.

Dass der Mediziner nach einem Umzug — bis zum angestrebten Stellenwechsel — pendeln müsste, stehe der Kündigung nicht entgegen: Die Lebensplanung des Eigentümers sei angesichts seiner Gründe für einen Umzug nach München zu respektieren.

Allerdings müsse man auch die Belastungen für die alte Mieterin und die Beschaffenheit des Münchner Mietmarktes berücksichtigen. Daher werde ihr eine Räumungsfrist von sechs Monaten zugestanden. So lange müsse der Wohnungseigentümer, der ohnehin erklärtermaßen zum Pendeln bereit sei, diesen Aufwand in Kauf nehmen.

"Uralter" Magdeburger Mietspiegel

Mit einem 20 Jahre alten Mietspiegel können Vermieter keine Mieterhöhung begründen

Für ihre 2014 angemietete Wohnung in Magdeburg zahlte die Mieterin 300 Euro (3,80 Euro pro Quadratmeter). Im Januar 2017 kündigte der Vermieter an, die Grundmiete um 60 Euro zu erhöhen (4,56 Euro pro qm). Das wurde im Mieterhöhungsschreiben mit einem Verweis auf den Mietspiegel für Magdeburg begründet, der von 1998 stammt. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung nicht zu.

Zu Recht, entschied das Landgericht Magdeburg (2 S 37/18). Es wies die Klage des Vermieters auf Zustimmung ab, weil das Mieterhöhungsverlangen aus formellen Gründen unwirksam sei. Wenn es für eine Kommune keinen aktuellen, qualifizierten Mietspiegel gebe, könnten Vermieter zwar ausnahmsweise einen älteren Mietspiegel verwenden. Einen beinahe 20 Jahre alten Mietspiegel dürften sie aber nicht heranziehen.

Mieter müssten in der Lage sein zu beurteilen, ob ein Erhöhungsverlangen sachlich berechtigt sei. Während der Überlegungsfrist sollten sie dies prüfen und überlegen, ob sie der Erhöhung zustimmten. Ein so alter Mietspiegel biete für diese Prüfung keinerlei Anhaltspunkte: Er sei völlig überholt und lasse keinen Rückschluss darauf zu, welche Mieten im Jahr 2017 gezahlt würden. Die Bezugnahme auf einen Mietspiegel von 1998 stelle nur scheinbar eine Begründung des Mieterhöhungsverlangens dar.

Vermieter muss Zwischenablesung zahlen

Kurzartikel

Wird durch einen Mieterwechsel eine Zwischenablesung des Stromzählers notwendig, muss der Vermieter diese Kosten tragen. Er darf sie nicht per Klausel im Formularmietvertrag auf den Mieter abwälzen. So eine Klausel ist unwirksam: Verwaltungskosten im Rahmen eines Nutzerwechsels sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen.

An der Küche war der Lack ab

Kurzartikel

Weist die besonders empfindliche, lackierte Einbauküche einer Mietwohnung leichte Lackabsplitterungen an den Fronten auf, muss der Mieter bei seinem Auszug dafür keinen Schadenersatz zahlen. Beim Ein- und Ausräumen von Geschirr sind leichte Stöße gegen die Küchenmöbel kaum zu vermeiden. Kratzer und Absplitterungen gehören daher, zumal in einem Haushalt mit Kleinkindern, zum alltäglichen, vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Kranke Mieterin belästigt Mitbewohner

Ihr Vermieter haftet nicht für die Folgen einer psychischen Störung

In einer Eigentumswohnungsanlage belästigte eine psychisch gestörte Frau ständig ihre Mitbewohner. Sie störte die Hausruhe durch Hämmern und bewusst lautes Hantieren in der Wohnung und vor dem Haus. Ihr Fernseher lief fortwährend mit großer Lautstärke. In ihrer Wohnung hielt die Mieterin so viele Katzen, dass dies nicht nur im Treppenhaus zu "riechen" war, sondern auch in anderen Wohnungen.

Zwei benachbarte Mieterinnen kürzten wegen dieser unzumutbaren Zustände ihre Miete um insgesamt 5.041 DM. Für diesen Betrag forderte der Eigentümer der beiden Wohnungen vom Vermieter der psychisch kranken Frau Schadenersatz. Doch das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied, dass er darauf keinen Anspruch hat (3 Wx 472/94).

Zwar müüssten Wohnungseigentümer nach dem Gesetz dafür sorgen, dass ihre Mieter keinem Mitbewohner schadeten. Aber die betreffende Frau leide an einer krankhaften psychischen Störung, die eine "freie Willensbildung" ausschließe. Für so einen Umstand könne der Vermieter - anders als wenn ein Mieter den Hausfrieden absichtlich und bewusst störe - nicht haftbar gemacht werden.

Wohnung unrenoviert übernommen

Kurzartikel

Haben Mieter ihre Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen, ist zwar die Klausel im Mietvertrag unwirksam, nach der sie verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Umgekehrt haben die Mieter dann aber auch keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter dies übernimmt: Da sie den unrenovierten Zustand als vertragsgemäß akzeptiert haben, wird die Mietsache auch durch zunehmenden Verschleiß im Laufe des Mietverhältnisses nicht mangelhaft - solange nicht die Bausubstanz gefährdet ist.

Skiwerkstatt in der Garage

Unerlaubte gewerbliche Nutzung eines gemieteten Hauses kann die Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen

In Unterschleißheim bei München hatte die vierköpfige Familie im Sommer 2016 eine Doppelhaushälfte mit Garten und Garage gemietet. Im November brachten die Mieter am Balkon im ersten Stock gut sichtbar ein Plakat an.

"Skiservice: Montag — Freitag 16:00 — 19:30 Uhr — Ski- und Snowboard-Service wachsen, schleifen und mehr."

Auch im lokalen Anzeigeblatt inserierte das Ehepaar: "Skiservice ab jetzt in Unterschleißheim/Lohhof — Damit Ihr optimal in die kommende Wintersaison starten könnt, bieten wir unseren klassischen Skiservice für Euch an. … An- und Verkauf von gebrauchten Ski und Skischuhen ...".

Sofort meldete sich die Vermieterin und forderte die Mieter auf, die gewerbliche Tätigkeit zu unterlassen. Das sei nicht abgesprochen und sie befürchte Ärger mit der Gemeinde, Kosten für Genehmigungen und Umbaumaßnahmen. Man habe sehr wohl darüber gesprochen, konterten die Mieter, dass in der Garage ein gemeinnützig tätiger Skiverein untergebracht werden sollte. Die Hauseigentümerin habe genehmigt, dass der Verein während der Skisaison an einigen Stunden pro Woche Skiservice für Mitglieder anbiete.

Vielleicht hatte man sich da missverstanden? Jedenfalls kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung der Mietsache. Zu Recht, entschied das Amtsgericht München (423 C 8953/17). Bannerwerbung und Zeitungsanzeige richteten sich an einen unbestimmten Kreis von Kunden und nicht an wenige Vereinsmitglieder. In der Reklame finde sich kein Hinweis auf einen Verein.

Das Ehepaar biete Skiservice mehrere Monate im Jahr an - also nicht nur gelegentlich, sondern gewerblich. Die Mieter hätten selbst eingeräumt, dass das Gewerbe seit Jahren gemeldet sei. Dass bei der Besichtigung des Mietobjekts ausdrücklich vereinbart wurde, in der Garage einen gewerblichen Skiservice mit Publikumsverkehr einzurichten, erscheine nicht sonderlich lebensnah.

Die Vermieterin bestreite dies und die Mieter hätten nicht beweisen können, dass die gewerbliche Nutzung der Mietsache genehmigt war. Unterstützt durch Werbebanner und Anzeigen locke der Skiservice viele Kunden an. Ski und Snowboards würden üblicherweise mit dem Auto in die Servicewerkstatt gebracht, so dass im Wohngebiet mehr Verkehr entstehe. Diese Art von Störung müsse die Vermieterin nicht dulden, sie rechtfertige eine Kündigung.

Mieter darf Türspion einbauen

Sicherheitsvorkehrungen an der Wohnungstür gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache

Ein Mieter bat die Eigentümerin des großen Mietshauses darum, in seine Wohnungstür einen Türspion einbauen zu dürfen. Das komme nicht in Frage, lautete die Antwort der Vermieterin, denn dafür müsste er das Türblatt aufbohren und teilweise zerstören. Trotz Verbots brachte der Mann einen Türspion an.

Daraufhin zog die Vermieterin vor Gericht und verlangte, der Mieter müsse den Türspion fachgerecht beseitigen. Sie habe den Einbau ausdrücklich untersagt.

Doch das Amtsgericht Meißen stellte sich auf die Seite des Mieters und entschied, dass zusätzliche Sicherheitsvorkehrungen an der Wohnungstür einer Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehörten (112 C 353/17). Solange das Mietverhältnis bestehe, müsse die Vermieterin den Türspion dulden — obwohl ihn der Mieter eigenmächtig eingebaut habe.

Bei diesem Streit sei es unnötig, den Schutz des Eigentums gegen das Sicherheitsbedürfnis des Mieters abzuwägen. Denn der Eingriff in die Bausubstanz sei nur geringfügig. Wenn er ausziehe, müsse der Mieter natürlich den ursprünglichen Zustand wiederherstellen: Falls der Eingriff ins Türblatt nicht anders rückgängig gemacht werden könne, müsse er es auf seine Kosten auswechseln lassen. Während der Mietzeit könne die Vermieterin den "Rückbau" jedoch nicht verlangen.

Streit um Nebenkosten-Belege

Kurzartikel

Hat die Vermieterin den Mietern mit der Nebenkostenabrechnung nur unvollständige Kopien zu einigen Posten zugeschickt und will darüber hinaus keine Belegeinsicht gewähren, steht ihr die Nachforderung zu den Betriebskosten des Vorjahres nicht zu. Wenn Mieter keine Gelegenheit bekommen, die Abrechnung zu überprüfen, dürfen sie die Zahlung solange verweigern, bis sie die Abrechnungsunterlagen einsehen können.