Wohnen und Miete

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Undichte Fenster in der Mietwohnung

Vermieterin will lange bekannte Mängel plötzlich in der Urlaubszeit beseitigen

Schon 2013 hatte der Mieter gemeldet, dass die Fenster und die Balkontüre der Mietwohnung undicht waren. Die Holzrahmen hätten sich verzogen. Seit Dezember 2014 wusste die Vermieterin außerdem über einen Wasserschaden mit Schimmelbildung Bescheid. Es geschah jedoch lange — nichts. Ab Januar 2015 minderte der Mieter wegen der Mängel die Miete.

Im März 2015 besichtigte ein Tischler die Mängel. Er sollte die Holzrahmen instand setzen. Doch der Mieter erklärte, so würden die Mängel nur notdürftig repariert und nicht behoben. Fenster und Balkontüre müssten ausgetauscht werden. Wieder geschah nichts.

Ende Juni 2015 erhielt der Mieter ein Schreiben, in dem die Vermieterin ankündigte, sie werde nun einen Handwerker schicken. Alle zur Auswahl gestellten Termine für die Mängelbeseitigung lagen in der Urlaubszeit (Juli/August). Da der Mieter in dieser Zeit auch wirklich in Urlaub fuhr, fanden weder Reparatur, noch ein Austausch statt.

Nun dürfe er die Miete nicht mehr mindern, fand die Vermieterin, denn er habe die Mängelbeseitigung selbst vereitelt. Sie klagte auf Zahlung des Differenzbetrags, scheiterte damit jedoch beim Landgericht Berlin (65 S 205/19). Hier könne keine Rede davon sein, dass der Mieter ihr Angebot zur Beseitigung der beanstandeten Mängel nicht angenommen habe, urteilte das Landgericht.

Die seit zwei Jahren bekannten Mängel müssten nicht plötzlich ganz dringend mitten in der Urlaubszeit behoben werden — mit kurz vorher benannten Terminen. Bei so einem Vorgehen müsse die Vermieterin mit urlaubsbedingter Abwesenheit des Mieters rechnen: Die Monate Juli und August seien als Urlaubsmonate anerkannt. Ein korrektes Angebot zur Mängelbeseitigung nenne konkret die auszuführenden Arbeiten, die ausführenden Personen/Handwerker und schlage dem Mieter akzeptable Termine vor.

Nichtiges Mieterhöhungsverlangen

Setzt der Mieter die Erhöhung einseitig fest, ist die Zahlung der Mieter nicht als Einverständnis zu werten

Münchner Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung erhielten im Abstand von drei Jahren Mieterhöhungsverlangen ihres Vermieters. So oder so ähnlich formuliert:

"Leider haben sich die Unterhaltskosten für Ihre Wohnung in den vergangenen Jahren drastisch erhöht. Ihr Mietzins jedoch blieb seit … unverändert. Das zwingt mich die Gebühren der Nettomiete und der Nebenkosten ab … um 4 Prozent zu erhöhen. Daraus ergeben sich … folgende Zahlungen: …".

Das Ehepaar zahlte jeweils den geforderten Betrag. Als die Wohnung verkauft wurde und der neue Eigentümer erneut mehr Miete verlangte, ließen sich die Mieter von einem Anwalt beraten. So erfuhren sie, dass die Mieterhöhungsverlangen des vorherigen Vermieters unwirksam waren. Nun klagten die Mieter auf Rückzahlung der zu Unrecht gezahlten Beträge.

Das Amtsgericht wies die Klage mit der Begründung ab, das Ehepaar habe den Mieterhöhungen zumindest indirekt zugestimmt, indem es die erhöhte Miete zahlte. Mit Erfolg legten die Mieter gegen diese Entscheidung beim Landgericht München I Berufung ein (14 S 11480/20).

Grundsätzlich seien Vermieter verpflichtet, Mieterhöhungsverlangen schriftlich zu begründen, so das Landgericht. Dabei könnten sie sich auf einen Mietspiegel beziehen, auf das begründete Gutachten eines anerkannten Sachverständigen stützen oder drei Vergleichswohnungen benennen (§ 558 Abs.2 Bürgerliches Gesetzbuch). Mieter könnten dann dem Verlangen zustimmen oder widersprechen.

Im konkreten Fall habe der frühere Vermieter nicht einmal versucht, eine Begründung zu liefern. Die Mieterhöhungsverlangen seien schon deshalb unwirksam gewesen. Ausnahmsweise könne man bei einem unwirksamen Erhöhungsverlangen die Zahlung der Mieter als Einverständnis deuten. Das setze aber voraus, dass man das unwirksame Erhöhungsverlangen zumindest in ein Angebot des Vermieters umdeuten könne, den Mietvertrag einvernehmlich zu ändern.

Das sei hier ausgeschlossen. Der Vermieter habe in seinen Schreiben nicht um Zustimmung zur Mieterhöhung gebeten, sondern einseitig eine höhere Miete festgelegt. So einem Mieterhöhungsverlangen könnten Mieter nicht wirksam zustimmen, auch nicht durch vorbehaltlose Zahlung.

Aus erhöhten "Unterhaltskosten" (welchen?) ergebe sich folgende Zahlung … So formuliere man kein Angebot, das sich der Mieter überlegen solle. So eine Ankündigung könnten Mieter objektiv nur so verstehen, dass die neue Miete bereits feststehe. Folgerichtig — wenn auch unzutreffend - sei das Ehepaar davon ausgegangen, dass es diesen Betrag zahlen müsse. Die ohne (Rechts-)Grund zu viel gezahlte Miete müsse der ehemalige Vermieter zurückzahlen.

Eigentumswohnung über AirBNB vermietet

Sie während berufsbedingter Abwesenheit anzubieten, ist keine Zweckentfremdung von Wohnraum

Eine Stewardess benutzt ihre Münchner Eigentumswohnung im Prinzip selbst. Da sie berufsbedingt öfter abwesend ist, vermietete sie die Wohnung hin und wieder für einige Tage über die Vermittlungsplattform AirBnB. Dagegen schritt die Landeshauptstadt München ein: An Touristen zu vermieten, stelle eine unzulässige Zweckentfremdung von Wohnraum dar, erklärte die zuständige Behörde. Damit müsse sofort Schluss sein.

Gegen diesen Bescheid klagte die Flugbegleiterin und bekam vom Verwaltungsgerichtshof (VGH) München Recht (12 B 21.913). In diesem Fall sei das Verbot sinnlos, so der VGH. Damit wolle die Stadt den Wohnungsmarkt entlasten. Die Stewardess nutze ihre Eigentumswohnung jedoch überwiegend selbst und vermiete sie immer nur kurz, wenn sie beruflich unterwegs sei. Wenn man ihr das untersage, helfe das dem Münchner Wohnungsmarkt überhaupt nicht.

Von Zweckentfremdung von Wohnraum könne hier nicht die Rede sein. Dieser Vorwurf treffe zu, wenn Eigentümer eine — selbst nicht dauerhaft genutzte — Wohnung an Touristen vermieteten, um die Mieteinnahmen zu maximieren. Zum Beispiel an ständig wechselnde Medizintouristen, wie das in München oft vorkomme.

In solchen Fällen sorge das Vermietungsverbot dafür, dass der Wohnraum wieder dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stehe. Im Fall der Stewardess führe das Verbot nur dazu, dass die Wohnung während ihrer Abwesenheit leer stehe.

Betriebskostenabrechnung: Frist für Einwände beachten!

Kurzartikel

Sind Mieter der Ansicht, dass der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen hat, müssen sie ihre Einwände innerhalb eines Jahres geltend machen. Die Jahresfrist beginnt mit dem Zugang der Abrechnung. Nur wenn Mieter diese Frist schuldlos versäumen, können sie auch später noch Einwände erheben. Zweck dieser Regelung ist es, möglichst bald Klarheit darüber herzustellen, ob die Abrechnung wirksam ist.

Glitzernde Mietwohnung

Beim Auszug dürfen Mieter die Räume nicht schrill gestaltet zurückgeben

Als die Mieterin in die Wohnung eingezogen war, waren alle Wände weiß gestrichen. Das war ihr wohl zu eintönig, sie wollte ein wenig Glamour um sich herum … Die Frau ließ die Wände neu dekorieren: mit einer blau-grünen Wandfarbe, die Glitzerpartikel enthielt. Dadurch schillerten und glitzerten die Wände, wenn das Licht in einem bestimmten Winkel einfiel.

Im Februar 2020 endete das Mietverhältnis. Schon Monate zuvor hatte die Vermieterin die Mieterin aufgefordert, die glitzernden Wände beim Auszug überstreichen zu lassen. Da sich die Frau weigerte zu renovieren, beauftragte die Vermieterin eine Malerfirma und verklagte die Mieterin auf Kostenübernahme. Das Amtsgericht Paderborn erklärte die Forderung für berechtigt (57 C 44/20).

Habe ein Mieter die Mietsache dezent dekoriert übernommen, müsse er/sie die Wohnung auch neutral gestaltet zurückgeben. Das gelte auch dann, wenn die farbliche Gestaltung der Mietsache im Mietvertrag nicht geregelt sei. Denn Mieter müssten auf die Interessen des Vertragspartners Rücksicht nehmen. Dieses Interesse bestehe darin, die Wohnung so unkompliziert wie möglich wieder zu vermieten.

Das setze eine Farbgebung voraus, die den Geschmack möglichst vieler Mietinteressenten treffe. Die von der Mieterin gewählte Dekoration sei aber nicht unauffällig dezent, sondern apart und ungewöhnlich — insbesondere wegen der Glitzerpartikel in der Farbe. Deshalb wäre sie verpflichtet gewesen, die Wände beim Auszug in dezenten Farben zu überstreichen. Da die Mieterin dies abgelehnt habe, müsse sie nun die Malerkosten erstatten.

Vermieterin lebt im Ausland

Unter diesen Umständen ist eine Eigenbedarfskündigung "erläuterungsbedürftig"

Ein Hamburger Ehepaar hatte eine 78 qm große Zwei-Zimmer-Wohnung gemietet, deren Eigentümerin in der schwedischen Hauptstadt Stockholm lebte. Umso größer das Erstaunen der Mieter, als ihnen im Dezember 2019 wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde. Sie wolle künftig ihre Hamburger Wohnung selbst nutzen, erklärte die Vermieterin. Die Mieter wehrten sich gegen die Kündigung.

Die Räumungsklage der Wohnungseigentümerin wurde vom Amtsgericht Hamburg abgewiesen (49 C 569/20). Ihre Kündigung sei nicht ausreichend begründet und damit unwirksam, so das Amtsgericht. Da die Eigentümerin ihren Wohnsitz im Ausland habe, hätte sie darlegen müssen, ob und warum sie zurückkehren wolle. Ohne entsprechende Erläuterungen sei der bekundete Wille, die Wohnung künftig selbst zu nutzen, widersprüchlich.

Wenn jemand in Stockholm lebe, sei das im Prinzip nicht mit dem Aufenthalt in einer Hamburger Wohnung zu vereinbaren. Dem Kündigungsschreiben sei keine Information darüber zu entnehmen, ob die Eigentümerin eine Rückkehr nach Hamburg plane und welche Gründe es dafür gebe. Oder ob die Eigentümerin an eine nur sporadische Nutzung denke, für den Fall, dass sie sich eventuell hin und wieder hier aufhalten sollte. Ohne solche Informationen könnten die Mieter nicht prüfen, ob der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich bestehe.

Mietwohnung nach Wasserschaden unbewohnbar

Müssen die Mieter während der Sanierung Miete für die Ersatzwohnung zahlen?

Nach einem Wasserschaden, den die Mieter nicht zu verantworten hatten, musste ihre 130-qm-Wohnung in Berlin umfassend saniert werden. Mindestens ein halbes Jahr würden die Arbeiten dauern, vermutete der Vermieter. Er stellte den Mietern in demselben Gebäude eine Ersatzwohnung zur Verfügung. Die Ersatzwohnung war allerdings viel kleiner, so dass die Mieter nicht alle Möbel unterbringen konnten. Schimmelflecken und ein verschmutzter, uralter Herd steigerten ihr Wohlbefinden auch nicht gerade.

Miete wollte der Vermieter für die Ersatzwohnung trotzdem kassieren, doch die Mieter überwiesen nichts mehr. Deshalb kündigte ihnen der Vermieter wegen Zahlungsverzugs und forderte sie zum Auszug auf. Doch das Landgericht Berlin wies seine Räumungsklage ab (67 S 336/20). Die Kündigung sei unwirksam: Da die Mieter keine Miete schuldeten, liege hier auch kein Zahlungsverzug vor.

Aufgrund der Sanierungsarbeiten sei die Mietwohnung von Mai 2019 bis Januar 2020 unbewohnbar gewesen. Damit entfalle für diesen Zeitraum die Pflicht, Miete zu zahlen. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass die Mieter vorübergehend in einer Ersatzwohnung untergebracht wurden.

Anders wäre die Situation nur zu beurteilen, wenn die Parteien vor dem Wohnungstausch ausdrücklich vereinbart hätten, dass die Mietzahlungspflicht fortbestehen solle. Davon sei hier nicht auszugehen. Jedenfalls habe der Vermieter dafür keine Beweise vorgelegt.

Appartement für Boxerhund zu klein?

Vermieter verweigert die Erlaubnis für die Hundehaltung, weil sie dem Tierwohl widerspricht

Im Mietvertrag der Ein-Zimmer-Wohnung stand: "Das Halten … von Haustieren ist nach Zustimmung des Vermieters für das jeweilige Tier gestattet". Für andere Hausbewohner und Nachbarn dürften dadurch aber keine Nachteile entstehen, hieß es weiter. Der Mieter des 38 qm großen Appartements bat den Vermieter um die Erlaubnis, sich einen Boxerhund anzuschaffen.

Er leide unter Depressionen, erklärte der Mieter, ein Tier würde ihm da sehr helfen. In dem großen Mietshaus gebe es ja ohnehin schon mehrere Hunde und Katzen. Sogar das "Ok" der direkten Nachbarn im Haus hatte sich der Mieter schon schriftlich geben lassen. Trotzdem weigerte sich der Vermieter, die Hundehaltung zu genehmigen. Sein Argument: Die Wohnung sei zu klein, um so einen Hund zu halten. Das widerspreche dem Tierwohl.

Der Mieter zog vor Gericht, um die Zustimmung des Vermieters zu erreichen. Das Amtsgericht Köln gab ihm Recht (210 C 208/20). Das Halten von Kleintieren sei ohnehin generell erlaubt. Wenn es um Hundehaltung gehe, sei anhand der Umstände im Einzelfall zu entscheiden. Ob sie genehmigt werden müsse, hänge von dem bestimmten Tier ab, von den Nachbarn, vom Vorhandensein anderer Tiere im Haus, von den Bedürfnissen des Mieters und den Interessen des Vermieters.

Im konkreten Fall seien keine wichtigen sachlichen Gründe ersichtlich, die gegen die Hundehaltung sprächen. Der Vermieter dürfe sie nicht verweigern: Er habe mehreren anderen Hausbewohnern das Halten von Hunden und Katzen erlaubt. Die Nachbarn des Mieters hätten keine Einwände erhoben. Darüber hinaus habe der Mieter mit einem gut begründeten ärztlichen Attest belegt, dass ein Hund seiner psychischen Gesundheit zuträglich wäre.

Im Mietrecht komme es darauf an, ob die Hundehaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehöre. Ob es in einer Wohnung möglich sei, einen Boxerhund artgerecht zu halten, spiele dabei überhaupt keine Rolle. (Der Vermieter hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Zu viele Hunde im Haus?

Hält die Mieterin vermutlich mehr Hunde als genehmigt, darf der Vermieter vor Ort die Lage prüfen

Laut Mietvertrag hing die Hundehaltung in dem kleinen Wohnhaus von der Erlaubnis des Vermieters ab. Mit Tochter und drei Hunden war die Mieterin eingezogen, darüber wusste er Bescheid. Als der Vermieter jedoch bemerkte, dass zwei weitere Hunde im Garten herumliefen, forderte er die Mieterin auf, sie wegzugeben. Später wollte er deswegen die Mietsache besichtigen.

Dagegen protestierte die Mieterin: Der Vermieter sei doch vor wenigen Wochen erst da gewesen, wisse also auch, wie viele Hunde sie halte. Doch der Vermieter bestand auf seinem Besichtigungsrecht und setzte es beim Amtsgericht Alsfeld durch (30 C 73/20).

Wenn für die Hundehaltung eine Genehmigung nötig sei, müsse diese ausdrücklich erteilt werden, erklärte das Amtsgericht. Das sei bei zwei Tieren nicht geschehen. Also habe der Vermieter durchaus Anlass zu der Vermutung, dass die Mietsache vertragswidrig genutzt werde. Das genüge als sachlicher Grund dafür, sein Besichtigungsrecht geltend zu machen.

Der Vermieter habe der Mieterin klar zu verstehen gegeben, dass er mit fünf Hunden im Haus nicht einverstanden sei. Die Frau müsse ihm auf jeden Fall die Möglichkeit einräumen, den Zustand des Hauses zu überprüfen und Größe, Art und Verhalten der Tiere festzustellen. Nur so könne der Vermieter das Pro und Contra der Hundehaltung abwägen und ihr auf dieser Grundlage zustimmen oder die Erlaubnis dafür verweigern.

Mieter nutzen angeblich nur die Kellertreppe

An den Reinigungskosten für das Treppenhaus müssen sie sich trotzdem beteiligen

Mieter einer Wohnung in Brandenburg stritten mit dem Vermieter über mehrere Posten der Betriebskostenabrechnung. Unter anderem weigerten sie sich, die Reinigung des Treppenhauses mitzufinanzieren. Denn, so die Begründung der Mieter, sie benützten ausschließlich die Kellertreppe.

Die Klage des Vermieters auf Zahlung hatte beim Amtsgericht Brandenburg Erfolg (31 C 295/19). In welchem Umfang einzelne Mieter Gemeinschaftsräume wie das Treppenhaus tatsächlich nutzten, spiele bei der Abrechnung keine Rolle, so das Amtsgericht. Das auseinander zu dividieren, wäre gar nicht praktikabel. Unterschiedliche Nutzungen zu berücksichtigen, würde Abrechnungen unübersichtlich machen. Sie würden sich dauernd ändern und wären damit auch für die Mieter schwerer zu überprüfen.

Daher sei es unvermeidlich, dass manchmal Mieter in unterschiedlichem Maß von Betriebskosten profitierten. Der Vermieter könne Reinigungskosten für gemeinsam genutzte Räume grundsätzlich umlegen — ausgenommen davon seien nur Räume, die einzelnen Mietern exklusiv zur Verfügung ständen. Die Mieter müssten sich anteilig an den Kosten für die Reinigung des Treppenhauses beteiligen.

Vermieter will auf Hartz-IV-Leistungen zugreifen

Das Jobcenter darf mit der Grundsicherung keine Altschulden der ehemaligen Mieterin abzahlen

Ein Vermieter meldete sich beim Jobcenter und legte Vereinbarungen vor, die er mit seiner ehemaligen Mieterin getroffen hatte. Von deren Hartz-IV-Leistungen müsse ihm die Sozialbehörde pro Monat 50 Euro auszahlen. Diesen Betrag habe ihm die Mieterin abgetreten, um so ratenweise Schulden zu tilgen. In den letzten Jahren sei ihm die Frau nämlich fast 2.000 Euro Nebenkosten schuldig geblieben.

Das Jobcenter lehnte es ab, von der Grundsicherungsleistung Geld für den Vermieter abzuzweigen. Was die Altschulden betreffe, habe er seine Ansprüche bereits vom Amtsgericht sichern lassen ("Vollstreckungstitel"). Hartz-IV-Leistungen sollten die Existenz des Hilfeempfängers sichern und nicht der Tilgung von Schulden dienen.

Gegen den Behördenbescheid wehrte sich der Vermieter vergeblich: Das Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen gab dem Jobcenter Recht (L 11 AS 234/18). Laut Gesetz sei so eine Abtretung von Schulden nur "im wohlverstandenen Interesse" des Hilfeempfängers zulässig. Das wäre etwa der Fall, wenn es um aktuelle Mietschulden ginge und die Betroffene durch das Abstottern dieser Schulden vor einer Kündigung geschützt würde.

Darum gehe es hier aber nicht, denn die Frau sei sowieso schon ausgezogen. Die Grundsicherung solle den laufenden Lebensunterhalt des Hilfeempfängers sicherstellen. Mit diesem Zweck sei es nicht vereinbar, aus der Regelleistung Altschulden abzutragen. Auch das Jobcenter selbst dürfe von einem Hartz-IV-Empfänger, dem ein Darlehen gewährt worden sei, maximal zehn Prozent des Regelsatzes einbehalten, um das Darlehen zu tilgen.

Räumungsklage: Attest soll Härtefall belegen

Bestreitet der Vermieter die Depression des Mieters, ist ein Sachverständigengutachten einzuholen

Das Landgericht hatte die Räumungsklage des Vermieters abgewiesen, der für die Tochter Eigenbedarf an seiner 85 qm großen Drei-Zimmer-Wohnung in Berlin geltend machte. Der Mieter lebt seit 1986 in der Wohnung und berief sich auf einen Härtefall: Er sei in seiner Umgebung fest verwurzelt und könne einen Ortswechsel nicht verkraften. Ein Psychiater bescheinigte in einem Attest, der alte Herr leide unter einer Depression. Ein Umzug würde aus ärztlicher Sicht die Krankheit unweigerlich verschlimmern.

Das Attest genügte dem Landgericht, um die Räumung als unzumutbare Härte abzulehnen: Sie sei wegen des fortgeschrittenen Alters und der schlechten gesundheitlichen Verfassung des Mieters nicht zu rechtfertigen. Doch die Revision des Vermieters gegen das Urteil hatte beim Bundesgerichtshof Erfolg (VIII ZR 6/19). Das Attest des behandelnden Arztes reiche nicht aus, um die Räumungsklage abzuweisen, so die Bundesrichter.

Das gelte jedenfalls dann, wenn die Gegenseite den Inhalt des Attests bestreite. Und so liege der Fall hier. Der Vermieter habe im Laufe des Rechtsstreits mehrfach ein Sachverständigengutachten zum Gesundheitszustand des Mieters beantragt. Dass das Landgericht die Schilderungen aus dem Attest einfach übernommen habe, sei auch deshalb unverständlich, weil ein Gerichtsgutachter in einem ersten Kündigungsprozess erklärt habe, er finde keine Indizien für eine "klinisch relevante depressive Symptomatik" des Mieters und dafür, dass der Verlust der Wohnung zu Suizid führen könnte.

Der Bundesgerichtshof verwies den Fall an eine andere Kammer des Landgerichts zurück: Sie müsse ein Sachverständigengutachten zu "Art, Umfang und konkreten Auswirkungen der behaupteten Erkrankungen" auf die Lebensführung des Mieters einholen. Geklärt werden müssten die möglichen Konsequenzen im Fall der Räumung, also des erzwungenen Verlustes des vertrauten Umfeldes. So ein Verlust könne sich, je nach körperlicher und psychischer Verfassung des Mieters, unterschiedlich auswirken. Alter und Krankheit allein stellten jedenfalls keinen Härtefall dar, der eine Räumung grundsätzlich ausschließe.

Schimmel im Hochsommer

Mieterin hielt sich an ein Info-Blatt des Vermieters zur "Vermeidung von Schimmel"

Feuchtigkeitsschäden und Schimmel treten vor allem in den Wintermonaten auf, als Folge von Baumängeln oder unzulänglichem Heizen und Lüften. Eher ungewöhnlich: In einer Berliner Wohnung kam es im August zu Schimmelbefall. Die Mieterin löste mit ihrem Sohn die Tapeten von den Wänden, beseitigte die Schäden und forderte für den Aufwand Schadenersatz vom Vermieter.

Obendrein stritten die Parteien darüber, ob es sich um einen Mietmangel handelte, der die Mieterin dazu berechtigte, für einige Monate die Miete zu kürzen. In der Regel sind Vermieter für Schimmel verantwortlich, wenn der Befall auf Baumängel zurückzuführen ist. Dann können Mieter die Miete mindern. Das gilt natürlich nicht, wenn Schimmel entsteht, weil Mieter zu wenig heizen und lüften.

Das Besondere im konkreten Fall: Die Mieterin pochte darauf, sie habe sich exakt an die Anweisungen des Vermieters gehalten, zusammengefasst in einem Informationsblatt "zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung". Das Landgericht Berlin gab ein Sachverständigengutachten in Auftrag und entschied aufgrund dessen den Streit zu Gunsten der Mieterin (67 S 358/20).

Dem Schimmelbefall lägen hier zwar keine Baumängel zugrunde, so das Landgericht. Trotzdem sei er dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuzurechnen. Denn er sei nur deshalb aufgetreten, weil sich die Mieterin nach dem Informationsblatt gerichtet und deswegen fehlerhaft gelüftet habe.

Im Sommer sei tagsüber die Außenluft wärmer und feuchter als die Raumluft. Deshalb entfeuchte es die Wohnung nicht, wenn untertags gelüftet werde, wie der Sachverständige erläutert habe. Im Gegenteil: Dadurch steige die Luftfeuchtigkeit in den Räumen weiter an, was Feuchtigkeitsschäden begünstige. Also dürfe man erst nachts lüften, wenn sich draußen die Temperatur abgekühlt habe.

So ein Hinweis auf das sommerlichen Temperaturen angepasste Ablüften in der Nacht fehle jedoch im Informationsblatt. Da viele Laien über diese Zusammenhänge nicht Bescheid wüssten, sei ein Fehlverhalten der Mieterin nicht erkennbar, urteilte das Landgericht. Sie habe die Vermieter-Tipps befolgt. Deshalb könne die Mieterin nachträglich für die Monate, in denen der Mietmangel bestand, die Bruttomiete um 25 Prozent mindern. Der Vermieter müsse diesen Betrag zurückzahlen. Zudem stehe der Mieterin als Ersatz für den Arbeitsaufwand ein Betrag von 2.444 Euro zu.

Endrenovierungsklausel im Mietvertrag

Unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung oder gültige, individuell ausgehandelte Vereinbarung?

Der Mietvertrag von Frau B war überschrieben mit "Individual-Mietvertrag". Im Mietvertrag und im — angeblich auch individuell ausgehandelten - Übergabeprotokoll stand, der Mieter müsse am Ende des Mietverhältnisses die Mietsache vollständig geräumt, fachmännisch renoviert und bezugsfertig zurückgeben. Als Mieterin B 2019 den Mietvertrag kündigte, renovierte sie deshalb mit Freunden die Wohnung.

Das hätte sie nicht tun müssen: Denn Vertragsklauseln, die den Mieter prinzipiell und unabhängig vom Zustand der Wohnung zu Schönheitsreparaturen beim Auszug verpflichten, sind grundsätzlich unwirksam.

Frau B ließ sich offenbar erst juristisch beraten, nachdem die Hausverwaltung des Vermieters ihre Renovierung als unzulänglich beanstandet hatte. Als ihr klar wurde, dass sie sich die Arbeit hätte sparen können, forderte sie vom Vermieter Schadenersatz für den Aufwand.

Zu Recht, entschied das Amtsgericht Bautzen (20 C 6/20). Erfolglos pochte der Vermieter darauf, der Mietvertrag sei mitsamt der Renovierungsklausel zwischen Frau B und seiner Hausverwaltung individuell ausgehandelt worden. Sie habe die Klausel gebilligt, also sei die entsprechende Vereinbarung gültig.

Dass im Protokoll und im Vertrag stehe, die Klausel sei "individuell ausgehandelt", beweise noch nicht, dass das auch wirklich stimme, betonte das Amtsgericht. So ein maschinenschriftlich vorformulierter Absatz finde sich inhaltlich identisch im Übergabeprotokoll des Nachmieters und in anderen Mietverträgen.

Es handle sich um von der Hausverwaltung des Vermieters vorbereitete Texte, denen man durch Hinweise auf vermeintliches Aushandeln den Anschein von Individualvereinbarungen geben wolle. Offenbar versuche die Hausverwaltung systematisch, an sich unwirksame Renovierungsklauseln auf diese Weise zu retten, um die Kosten für Schönheitsreparaturen auf die Mieter abzuwälzen. Hier solle bewusst mieterschützendes Recht umgangen werden.

Mietzahlung von der Bank fehlgeleitet

Erteilten die Mieter rechtzeitig den Zahlungsauftrag, ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unberechtigt

Neun Jahre lang hatten Berliner Mieter immer pünktlich die Miete bezahlt. Im August 2019 passierte ein Missgeschick — allerdings nicht den Mietern, sondern ihrer Bank. Ihr Girokonto wurde am 1.8.2019 zwar mit der Miete belastet, aber der Betrag wurde dem Konto der Vermieterin nicht gutgeschrieben. Aufgrund eines Fehlers der Bank landete das Geld bei einem falschen Empfänger.

Aufgeklärt wurde das Versehen erst im März 2020, als die Bank der Vermieterin bei der Bank der Mieter um Auskunft bat. Da hatte die Vermieterin das Mietverhältnis bereits gekündigt: Denn im November 2019 hatten die Mieter die Miete nicht pünktlich überwiesen. Wegen eines Mietrückstands von insgesamt 1.796 Euro — zwei Monatsmieten — kündigte die Vermieterin am 12.11.2019.

Dagegen wehrten sich die Mieter zunächst erfolglos. Das Amtsgericht urteilte, das Risiko einer Fehlüberweisung treffe die Schuldner, d.h. die Mieter. Doch das Landgericht Berlin entschied den Rechtsstreit zu deren Gunsten: Die fristlose Kündigung sei unwirksam, weil zu keiner Zeit ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete vorgelegen habe (65 S 189/20).

Eine Mietzahlung sei dann rechtzeitig, wenn die Mieter ihrem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung rechtzeitig (bis zum dritten Werktag des Monats) erteilten und wenn ihr Konto ausreichend gedeckt war. Das treffe hier zu.

Der Eingang der August-Miete sei nicht unterblieben, weil das Girokonto der Mieter zu wenig Guthaben aufgewiesen hätte, sondern wegen eines unstreitig fehlgeleiteten Betrags. Für ein Mitverschulden der Mieter gebe es keinerlei Anhaltspunkte. Ob der Betrag dem Konto der Vermieterin gutgeschrieben werde, liege nicht in ihrer Hand.

Die Mieter hätten den Zahlungsauftrag fehlerfrei erteilt — also geleistet, was sie dem Vermieter schuldeten. Nur im November hätten sie acht Tage zu spät gezahlt. Eine Verzögerung von einer Woche stelle keine erhebliche Pflichtverletzung dar, die eine Kündigung rechtfertigen würde. Zudem hätten die Mieter den Fehlbetrag sofort nach Eingang des Kündigungsschreibens ausglichen.

Erlaubnis zum Untervermieten?

Mieter zieht um, möchte aber weiter ein Zimmer nutzen und untervermieten

Die Drei-Zimmer-Wohnung war der vierköpfigen Familie zu eng geworden. Sie zog in eine 100 qm große Vier-Zimmer-Wohnung um. Aber auch dort sah sich der Familienvater außerstande, in Ruhe im "Homeoffice" zu arbeiten. Platz für seine Modelleisenbahn fehlte ebenfalls. Deshalb wollte der Mieter die Drei-Zimmer-Wohnung nicht aufgeben, sondern ein Zimmer weiterhin als Arbeits- und Hobbyraum nutzen.

Zwei Zimmer wollte er für 500 Euro im Monat untervermieten. Dafür hatte der Mann auch schon einen geeigneten Kandidaten gefunden, Herrn U. Doch die Vermieterin lehnte seinen Vorschlag rundweg ab. Sie war der Ansicht, eine Wohnung von 100 qm sei für eine Familie groß genug. Es bestehe daher kein Anspruch auf Erlaubnis zum Untervermieten. Diese Ansicht teilte das Amtsgericht Stuttgart nicht (30 C 1099/20).

Der Anspruch des Mieters sei nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil er seinen Lebensmittelpunkt in eine andere Wohnung verlegt habe. Es sei allein Sache des Mieters, wie er seinen Platzbedarf einschätze und sein Privatleben gestalte. Sofern er einen Teil der Drei-Zimmer-Wohnung wirklich selbst nutze, habe er auch ein berechtigtes Interesse daran, die anderen Zimmer unter zu vermieten. Das reduziere die Belastung durch die doppelte Miete.

Unter diesen Umständen dürfe die Vermieterin die Erlaubnis zum Untervermieten nur ablehnen, wenn sie gegen den Untermieter U konkrete Einwände habe. Solche Bedenken habe sie aber nicht vorgetragen, sondern die Erlaubnis zu Unrecht pauschal verweigert.

Umstrttene Miethöhe bei Neuvermietung

Von der Miet-Obergrenze ausgenommen ist auch die Neuvermietung nach umfassender Modernisierung

Der Vormieter hatte für die rund 85 qm große Wohnung in Berlin monatlich 485 Euro Nettomiete gezahlt. Als das Ehepaar X 2016 die Wohnung mietete, lag die Nettomiete bei 1.199 Euro (pro qm 13,99 Euro). Vor dem Einzug der neuen Mieter war die Wohnung gründlich renoviert worden: Einbau einer Küche, Bad und Küche gefliest, Elektrik erneuert etc.

Dennoch fand das Ehepaar, dass eine derart massive Mieterhöhung gegen die gesetzlichen Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe verstößt. Hintergrund: In Bereichen mit "angespanntem Wohnungsmarkt" wie Berlin darf die Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen, wenn eine Wohnung neu vermietet wird (§ 556d Bürgerliches Gesetzbuch).

Doch die Vermieterin pochte darauf, diese Beschränkung gelte nicht für Neubauten und für die Neuvermietung "umfassend modernisierter" Wohnungen. Also auch nicht für die Wohnung des Ehepaares X. Vor Gericht ging es im Wesentlichen um die Frage, ob das Kriterium "umfassend modernisiert" hier zutraf und die Vermieterin tatsächlich nicht an den "Mietendeckel" gebunden war.

Der Bundesgerichtshof entschied zwar den konkreten Rechtsstreit nicht abschließend. Er stellte aber grundsätzlich klar, wie "umfassende Modernisierung" zu verstehen ist (VIII ZR 369/18). Erstens müssten Kosten und Bauaufwand erheblich sein, d.h. sie müssten mindestens ein Drittel des finanziellen Aufwands erreichen, der für eine vergleichbare Neubauwohnung anfallen würde.

Zweitens müsse dieser Aufwand den baulichen Zustand qualitativ verbessern. Das Ergebnis müsse ein Zustand der Wohnung sein, der dem eines Neubaus im Wesentlichen entspreche (das betreffe in erster Linie die Ausstattung mit Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, energetische Eigenschaften).

Beide Kriterien für umfassende Modernisierung — wesentlicher Bauaufwand und verbesserter Zustand — seien von gleichem Gewicht. In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürften zudem nur Kosten einfließen, die für Modernisierungsmaßnahmen ausgegeben wurden: Maßnahmen der Instandhaltung zählten dabei nicht.

Der konkrete Fall wurde ans Landgericht zurückverwiesen: Es müsse klären, wie sich hier die Kosten auf Modernisierung und Instandhaltungsmaßnahmen verteilt hätten. Darüber hinaus sei auch zu prüfen, ob der bauliche Zustand der Wohnung den Standard einer Neubauwohnung erreiche.

Bettwanzen in der Mietwohnung

Kann der Mieter wegen Mietmangels die Miete kürzen oder ist ihm mangelnde Hygiene vorzuwerfen?

In einer Mietwohnung tummelten sich Bettwanzen. Der Mieter hielt das für einen Mangel der Mietsache, die ihn dazu berechtigte, die Miete zu kürzen. Dagegen warfen ihm die Vermieter vor, zu wenig auf Hygiene zu achten. Der Streit um die Mietminderung landete schließlich beim Amtsgericht Stuttgart, das zunächst einmal einen Sachverständigen mit der Ursachenforschung beauftragte (35 C 5509/19).

Fazit des Gutachtens: Am häufigsten würden Bettwanzen mit Taschen, Gepäckstücken oder gebrauchten Gegenständen in die Wohnungen "eingeschleppt". So sei es mit Sicherheit auch im konkreten Fall gewesen — mit unzulänglicher Reinigung der Wohnung habe das nichts zu tun, erklärte der Sachverständige.

Daraufhin gab das Amtsgericht dem Mieter Recht: Der Wanzenbefall sei nicht auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen. Offenbar könne man als Mieter so ein Malheur überhaupt nicht verhindern. Effektive Vorbeugung scheine unmöglich, wenn jede außerhalb der Wohnung einmal abgestellte Tasche, der Kauf gebrauchter Gegenstände und selbst der tägliche Einkauf dazu führen könne, dass man unfreiwillig Wanzen in die Wohnung transportiere.

Alle diese Aktivitäten gehörten unzweifelhaft zum üblichen Gebrauch einer Mietsache. Wenn trotz des vertragsgemäßen Verhaltens des Mieters Wanzen die Räume heimsuchten, stelle der Befall einen Mietmangel dar — auch wenn der Vermieter dafür ebenfalls keine Verantwortung trage. Der Mieter könne die Bruttomiete um 60 Prozent mindern.

Vermieter ließ Mietwohnung voreilig räumen

Wird das Räumungsurteil von der nächsten Instanz aufgehoben, steht den Mietern Schadenersatz zu

Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben. Da die Mieter gegen das Urteil Berufung einlegten, war es noch nicht rechtskräftig. Trotzdem setzte der Vermieter per Zwangsvollstreckung durch, dass die Wohnung geräumt wurde. Die Familie war bereits umgezogen, als das Berufungsgericht die Kündigung für unberechtigt und die Räumung für unzulässig erklärte.

Wahrscheinlich ein eher schwacher Trost für die Mieter, dass ihnen das Landgericht Berlin Schadenersatz zusprach (65 S 4/17). Den Mietern sei durch die voreilige Vollstreckung des Räumungsurteils ein Schaden entstanden, so das Landgericht. Denn sie hätten eine teurere Wohnung neu anmieten müssen.

Vorausgesetzt, die neue Wohnung sei mit der bisherigen Wohnung vergleichbar — nach den Kriterien Ausstattung, Größe, Schnitt, Wohnlage etc. —, stehe den Mietern Schadenersatz in Höhe der Mietdifferenz zu. Dabei sei der Wohnwert beider Wohnungen nach diesen objektiven Kriterien zu beurteilen. Könnten sich die Parteien darüber nicht einigen, seien die Wohnungen von einem Sachverständigen zu bewerten.

Fazit: Vermieter gehen ein erhebliches Risiko ein, wenn sie ein noch nicht rechtskräftiges Räumungsurteil vollstrecken lassen. Das Urteil kann von der nächsten Instanz aufgehoben oder abgeändert werden. Aus welchen Gründen auch immer ein Vermieter das endgültige Urteil nicht abwarten möchte: Auf jeden Fall muss er dann für eventuelle Schäden haften. Klüger ist es daher, nicht sofort vollendete Tatsachen zu schaffen, sondern die Überprüfung des Urteils durch die Berufungsinstanz abzuwarten.

Mieterin zieht aus, die Handwerker ein

Entfällt dadurch der Anspruch des Vermieters auf die restliche Miete bis zum Mietende?

Nach über 20 Jahren in ihrer Mietwohnung beschloss die alte Dame, in ein Seniorenheim umzuziehen. Anfang 2019 teilte sie dem Vermieter mit, sie wolle Mitte März ausziehen und werde bis Ende März Miete zahlen. Nach dem Umzug behauptete die Mieterin, das sei mündlich so vereinbart worden. Doch der Vermieter wollte davon nichts wissen und verlangte von ihr die Miete für April und Mai.

Auch wenn er die Vereinbarung jetzt bestreite, habe er auf weitere Mietzahlungen keinen Anspruch mehr, erklärte die Seniorin. Schließlich habe der Vermieter die Wohnung ab Mitte März an Handwerker weitervermietet, die die Räume renovierten. Er habe ihnen einen Kühlschrank gestellt. Die Maler hätten dort gewohnt und Möbel des Vermieters benutzt, die sie, die Mieterin, in der Wohnung zurückgelassen habe.

Wenn sie die Wohnung noch einmal hätte nutzen wollen, hätte er sofort die Handwerker weggeschickt, konterte der Vermieter und bestand auf Zahlung. Zu Recht, entschied das Landgericht Koblenz (6 S 188/20).

Zum einen könne die Seniorin nichts Schriftliches vorweisen: weder eine Kündigung zum 31. März, noch eine Aufhebungsvereinbarung mit dem Vermieter. Daher gelte der Mietvertrag bis Ende Mai. Auch die Tatsache, dass Handwerker während der Renovierungsarbeiten in der Wohnung übernachteten, ändere nichts an der Zahlungspflicht der Mieterin bis Ende Mai. Allein dadurch entfalle der Anspruch des Vermieters nicht.

Das wäre nur der Fall, wenn er wegen der Handwerker nicht mehr in der Lage gewesen wäre, der Mieterin den Gebrauch der Wohnung wieder zu ermöglichen — wenn sie es denn verlangt hätte (§ 537 Abs.2 BGB). Der Vermieter behaupte, er wäre so einer Forderung sofort nachgekommen. Das sei kaum zu widerlegen. Die Renovierung der Wohnung sei jedenfalls nicht so gründlich gewesen, dass das eine Rückkehr der Mieterin bis Ende Mai ausgeschlossen hätte. Der Vermieter habe nur Decken und Wände streichen lassen.