Wohnen und Miete

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Streit über die Betriebskostenabrechnung

Können Mieter wegen der Corona-Pandemie verlangen, Belegkopien zugeschickt zu bekommen?

Dresdener Mieter beanstandeten die Betriebskostenabrechnung des Vermieters für das Jahr 2019: Kosten der Müllabfuhr, Heizkosten und vor allem die Kosten für den Hausmeister seien um ein Vielfaches gestiegen, das verstoße gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Zu Unrecht halte ihnen der Vermieter vor, sie hätten die Belege zur Abrechnung prüfen sollen, um ihre Einwände präzisieren zu können. Schließlich habe es an der Corona-Pandemie gelegen, dass sie das Büro der Hausverwaltung nicht aufsuchen konnten.

Das Amtsgericht Dresden verurteilte die Mieter zur Nachzahlung und das Landgericht Dresden bestätigte die Entscheidung (4 S 222/21). Mieter dürften sich nicht darauf beschränken, pauschal die Richtigkeit einzelner Positionen der Betriebskostenabrechnung zu bestreiten. Ohne Belegeinsicht könnten sie sich nicht argumentativ mit den Rechnungen auseinandersetzen, die der Abrechnung zugrunde lägen.

Im konkreten Fall habe die Hausverwaltung des Vermieters per E-Mail den Mietern Termine für die Belegeinsicht vorgeschlagen und angeboten, Belege zu kopieren. Grundsätzlich hätten Mieter keinen Anspruch darauf, Kopien der Rechnungsbelege zugesandt zu bekommen. Sie müssten die Rechnungsbelege beim Vermieter oder Wohnungsverwalter einsehen — außer, dies sei im Ausnahmefall unzumutbar.

Allein die Tatsache, dass im Frühherbst 2020 die Corona-Pandemie andauerte, stelle jedoch keinen solchen Ausnahmefall dar. Die Belege im Büro der Hausverwaltung durchzusehen, sei keineswegs unzumutbar gewesen. Die Hausverwaltung habe den Mietern ausdrücklich zugesichert, dass in den Büroräumen Masken getragen und die Abstandsregeln eingehalten werden.

Wenn der Vermieter untätig bleibt

Dürfen Mieter bei Mängeln der Mietsache zur Selbsthilfe greifen?

Als der Wasserboiler im Bad defekt war, forderten die Mieter ihren Vermieter auf, den Schaden zu beheben. Als nichts geschah, entschlossen sie sich zur Eigeninitiative. Es stellte sich dann heraus, dass es mit einer Reparatur nicht getan war: Der Boiler musste ausgetauscht werden. Als die Mieter dem Vermieter die Rechnung dafür präsentierten, lehnte er eine Kostenübernahme ab.

Zu Recht, entschied das Landgericht Gießen (1 S 249/94). Wenn der Vermieter mit Reparaturarbeiten in Verzug gerate, dürften die Mieter zwar grundsätzlich zur Selbsthilfe greifen - auf Kosten des Vermieters. Im konkreten Fall hätten die Mieter aber nur eine Reparatur des Boilers angemahnt, aber nicht den Austausch gegen ein neues Gerät.

Mit der Erneuerung des Boilers sei der Vermieter also noch nicht "zu spät dran" gewesen und damit die Mieter nicht dazu berechtigt, den Austausch in Eigenregie durchzuführen. Vorher hätten sie eine zweite Mahnung aussprechen müssen. Erst wenn der Vermieter darauf wieder nicht reagiert hätte, hätte er die Kosten der Selbsthilfe, d.h. des neuen Boilers tragen müssen.

Keller extra vermietet

Mit zwei separaten Mietvereinbarungen die Berliner Mietpreisbremse umgangen

In Berlin gilt seit 2015 die so genannte Mietpreisbremse, weil hier die "ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist".

Ab Januar 2020 mietete ein Berliner Ehepaar eine 95 qm große Wohnung für eine Nettokaltmiete von 1.029 Euro. Die Hausverwaltung der vermietenden Immobiliengesellschaft verlangte, dass die Mieter den Kellerverschlag für 120 Euro pro Monat zusätzlich mieten müssten. Die Kellernutzung wurde extra vereinbart.

Im Sommer 2021 schrieben die Mieter der Hausverwaltung, ihre Miete sei überhöht. Die Miete für den Keller sei zur Wohnungsmiete dazuzurechnen. Die separate Vereinbarung diene nur dazu, die Mietpreisbremse zu umgehen. Die Vermieterin müsse den zu viel gezahlten Betrag zurückzahlen. Dieser Ansicht war auch das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg (13 C 119/21).

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen eine Mietpreisbremse gelte, dürfe die Miete (bei neuen Mietverträgen) die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen, stellte das Gericht fest. Die Nettokaltmiete von 1.029 Euro erreiche diese Grenze nicht. Doch zur Miete seien die 120 Euro für den Keller hinzuzurechnen, Wohnung und Keller seien eine einheitliche Mietsache.

Auch die nach dem Mietspiegel ermittelten Miethöhen gingen ganz selbstverständlich von mitvermieteten Kellern aus: Das Fehlen eines Kellers sei sogar ein Negativmerkmal. Dass die Mieter den Keller separat gemietet hätten, ändere daran nichts. Darauf könne sich die Vermieterin nicht berufen. Diese Vereinbarung sei offenkundig ein Umgehungsgeschäft und damit unwirksam.

Der "Keller-Extra-Vertrag" solle die Nettokaltmiete künstlich reduzieren, um die gesetzlich vorgesehene Höchstmiete einzuhalten und Miet-Rückforderungen der Mieter zu verhindern. Die Eheleute seien unter Druck gesetzt worden, damit sie bei dem Umgehungsgeschäft mitmachten: Sie mussten entweder beide Verträge am gleichen Tag unterzeichnen oder es wäre mit ihnen gar kein Mietvertrag geschlossen worden.

Mieter gleicht Zahlungsrückstand aus

Auf diese Weise können Mieter nur die fristlose, nicht die ordentliche Kündigung abwenden

Ein Berliner Mieter minderte die Miete wegen Mietmängeln, die von der Vermieterin bestritten wurden, um 20 Prozent. Darüber hinaus weigerte er sich, eine durch gerichtlichen Vergleich vereinbarte Mieterhöhung zu zahlen. Schließlich geriet der Mann mit mehr als zwei Monatsmieten in Zahlungsrückstand.

Deshalb kündigte ihm die Vermieterin fristlos und hilfsweise ordentlich — für den Fall, dass die fristlose Kündigung unwirksam sein sollte. Ordentliche Kündigung bedeutet: Das Mietverhältnis endet nicht sofort (fristlos), sondern erst nach Ablauf der von der Mietdauer abhängigen Kündigungsfrist.

Da der Mieter die Kündigung nicht akzeptierte, erhob die Vermieterin Räumungsklage. Sechs Wochen, nachdem ihm die Räumungsklage zugestellt worden war, beglich der Mieter den Mietrückstand. Das Amtsgericht entschied, die ordentliche Kündigung sei dennoch wirksam. Wenn die Kündigungsfrist vorbei sei, müsse der Mieter ausziehen.

Doch die nächste Instanz, das Landgericht Berlin, wies die Räumungsklage der Vermieterin ab, weil der Mieter seinen Zahlungsrückstand ausgeglichen habe. Mit der so genannten "Schonfristzahlung" werde auch die ordentliche Kündigung unwirksam.

Dem widersprach der Bundesgerichtshof und gab der Vermieterin Recht (VIII ZR 307/21). Auf die ordentliche Kündigung wirke sich eine Schonfristzahlung nicht aus, betonten die Bundesrichter. Eine einschlägige Gesetzesänderung sei zwar im Parlament diskutiert worden, der Gesetzgeber habe den Antrag aber letztlich verworfen.

Also bleibe es bei der ständigen Rechtsprechung: Wer innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die Mietrückstände begleiche, erreiche damit (nur), dass die außerordentliche, fristlose Kündigung unwirksam werde. So erwirkten Mieter eine "Schonfrist", die Räumund drohe dann erst nach Ablauf der Kündigungsfrist.

Lärmbelästigung durch Staubsaugen?

Mieter sind nicht verpflichtet, jedes störende Geräusch prinzipiell zu vermeiden

In einem sehr hellhörigen Mehrfamilienhaus ohne Trittschaldämmung herrschte jahrelang Dauerknatsch zwischen der Mieterin A im Erdgeschoss und der über ihr wohnenden Nachbarin B. 2021 zog Frau A vor Gericht und verlangte, die Nachbarin müsse die ständigen und unerträglichen Lärmstörungen unterlassen.

Frau B feierte aber keineswegs wilde, nächtliche Partys. Vielmehr ging es um häufiges Staubsaugen gegen 12 Uhr und um Türenknallen und Trampeln kurz nach 7 Uhr früh.

Das Amtsgericht Singen wies die Klage von Mieterin A ab (1 C 235/21). Hier handle es sich um Bagatellen und nicht um Ruhestörung. Mieter dürften tagsüber den Staubsauger anwerfen. Das Schließen von Fenstern und Türen seien punktuell vielleicht mal etwas lauter. Solche Geräusche gehörten aber zum Alltag und seien von den Mitbewohnern hinzunehmen.

Frau A könne von Frau B nicht verlangen, am frühen Morgen behutsam durch die Wohnung zu schleichen und keinen Laut von sich zu geben. Nicht einmal eine Hausordnung könne vorgeben, dass Mieter jedes störende Geräusch prinzipiell vermeiden müssten. Es gebe nun einmal Alltagstätigkeiten wie Staubsaugen, die naturgesetzlich mit Geräuschen verknüpft seien. Die seien zulässig, auch wenn Nachbarn sie als Ruhestörung einstuften.

Prozess um Schuhe vor der Wohnungstür

Gegenstände im Treppenhaus abzustellen, gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache

Vielleicht war der Wohnungsflur etwas eng? Oder wollte die Mieterin ihre Teppiche schonen? Aus welchem Grund auch immer: Regelmäßig ließen die Mieterin und ihre drei Kinder die Schuhe vor der Wohnungstür stehen. Diese Gewohnheit war der Vermieterin ein Dorn im Auge: Sie forderte die Mieterin mehrmals auf, die Schuhe zu entfernen und sich im Treppenhaus nicht so auszubreiten.

Das sah die alleinerziehende Mutter allerdings als ihr gutes Recht an … Nach einer erfolglosen schriftlichen Abmahnung fuhr die Hauseigentümerin gegen die Kinderschuhe schweres Geschütz auf und zog vor Gericht. Das Amtsgericht Frankfurt verbot es der Mieterin, künftig Schuhe vor der Wohnungstür stehen zu lassen — anderenfalls drohe eine Geldbuße (33 C 2354/21).

Laut Hausordnung sei das Abstellen von Gegenständen aller Art im Treppenhaus untersagt, so das Amtsgericht, um für den Fall eines Brandes diesen Rettungsweg freizuhalten. Hier Sachen abzustellen, setze jedenfalls die Zustimmung der Vermieterin voraus, die unstreitig nicht vorliege.

Unabhängig davon, ob diese Frage im Mietvertrag ausdrücklich geregelt sei oder nicht, gelte allgemein: Treppenhäuser und Aufgänge seien Gemeinschaftsflächen. Sie seien nicht mitvermietet und dürften von den Mietern nur genutzt werden, um die angemietete Wohnung zu erreichen. Nicht aber dazu, irgendwelche Gegenstände aufzubewahren oder vorübergehend abzustellen: Das gehöre nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Rauchwarnmelder gemietet

Kurzartikel

Vermieter dürfen die Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht als "sonstige Betriebskosten" auf die Mieter umlegen. Diese Kosten sind letztlich nur "verbrämte" Anschaffungskosten, weil sich Vermieter damit den Erwerb der Geräte ersparen. Anschaffungskosten stellen aber grundsätzlich keine umlagefähigen Betriebskosten dar. Diesen Grundsatz dürfen Vermieter nicht umgehen, indem sie Rauchwarnmelder mieten statt sie zu kaufen.

Streit um die Wohnfläche

Quadratmeterangabe im Mietvertrag wird durch einen Vertragszusatz unverbindlich

In der Regel ist eine im Mietvertrag bezifferte Wohnfläche verbindlich vereinbart — selbst dann, wenn vor der Quadratmeterangabe ein "ca." steht. Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent ab, kann der Mieter die Miete mindern. Im konkreten Fall hatte jedoch der Vermieter der Quadratmeterangabe im Mietvertrag folgende Einschränkung hinzugefügt:

"Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstands. Der räumliche Umfang der Mietsache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume."

Als der Mieter wegen einer Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche Rückzahlung zu viel gezahlter Miete forderte, scheiterte er mit seiner Klage auf ganzer Linie. Der Zusatz stelle eindeutig klar, dass hier nicht die im Vertrag konkret angegebene Quadratmeterzahl als Mindestfläche vereinbart wurde, entschieden Amtsgericht und Landgericht Berlin (67 S 96/22).

Die "Sollbeschaffenheit" der Mietsache richte sich nach der Zahl der Räume und nicht nach der Fläche der Wohnung — so hätten es die Parteien des Mietvertrags eindeutig geregelt und gebilligt. Die Regelung sei klar und in keiner Weise interpretationsbedürftig. Daher löse die Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von der Quadratmeterangabe hier keine Ansprüche auf Rückzahlung aus.

Mieter: "Dann hauen wir euch in die Fresse"

Amtsgericht: Das Nahles-Zitat ist grenzwertig, rechtfertigt aber keine Kündigung

Eine Lübecker Vermieterin kündigte einem älteren Ehepaar mehrmals. Zunächst warf sie den Mietern Zahlungsrückstand vor. Später zusätzlich eine Bedrohung. Eskaliert war der Streit 2018 nach mehreren massiven Wasserschäden in der Mietwohnung. Danach hatte das Ehepaar die Miete gemindert. Ein Versuch, die Leckage zu beseitigen, scheiterte, weil die Mieter den Termin ablehnten und abwesend waren.

Danach erhielt die Vermieterin ein wütendes Schreiben des Mannes: "Wir wollen von Ihnen telefonisch nie mehr belästigt werden, sonst machen wir es wie Ministerin Nahles sagt: dann hauen wir euch in die Fresse". Das wertete die Vermieterin als Bedrohung. Sie kündigte fristlos und erhob Räumungsklage, die das Amtsgericht Lübeck jedoch abwies (24 C 2626/19).

Die Mieter seien nie erhebliche Beträge schuldig geblieben, stellte das Amtsgericht fest. Ein halbes Jahr lang habe das Ehepaar wegen der stark durchfeuchteten Wände — belegt mit Fotos — die Miete mindern dürfen. Darüber hinaus sei nach einem (lange unentdeckten) Todesfall im Haus und der anschließenden Entrümpelung das Treppenhaus monatelang stark verdreckt gewesen, was ebenfalls eine Kürzung rechtfertige (15 Prozent). Eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands komme daher nicht in Betracht.

Das Schreiben mit dem Nahles-Zitat sei sicherlich grenzwertig rüde. Das Zitat sei aber keine Beleidigung oder Bedrohung, die eine Kündigung rechtfertigen würde. Die ehemalige Ministerin Nahles habe damit provokativ ihre Absicht formuliert, als Oppositionsführerin die Regierung schärfer kritisieren zu wollen ("Ab morgen kriegen sie in die Fresse"). Eine schärfere Gangart bei Auseinandersetzungen sei damit gemeint, keine Gewalttat. Hier werde keine Tätlichkeit gegen die Vermieterin angekündigt.

Bei der Abwägung der gegensätzlichen Interessen müsse man außerdem berücksichtigen, wie viel Frust sich bei dem betagten, aus einfachen Verhältnissen stammenden Mieter aufgestaut habe. Die wiederholten, massiven Wasserschäden ebenso wie der Konflikt um den Handwerkertermin hätten ihn sehr belastet. Der Mann habe sich von der Vermieterin unter Druck gesetzt gefühlt. Alles in allem sei es trotz seines aufbrausenden Verhaltens für die Vermieterin vielleicht anstrengend, aber nicht unzumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Wann verjährt der Schadenersatzanspruch des Vermieters?

Eine dilettantische Badsanierung der Mieter führte 32 Jahre später zu einem Wasserschaden

1984 hatte ein Berliner Ehepaar das Badezimmer seiner Mietwohnung renoviert. Die Mieter entfernten die Dielen und verlegten Bodenfliesen — inklusive Bodenabfluss, aber ohne die nötigen Dichtungen. 32 Jahre später tropfte im Badezimmer der darunter gelegenen Wohnung eine Menge Wasser durch die Decke. Ein Bauexperte erklärte den Vermietern, die Zwischendecke könne jederzeit einstürzen: Offenbar sei seit vielen Jahren Feuchtigkeit von oben eingedrungen und habe die Holzbalken ruiniert.

Nun forderten die Vermieter von der Mieterin (ihr Mann war schon vor Jahren gestorben) 37.650 Euro. Sie müsse für den Schaden haften: Zum einen, weil der Boden seinerzeit unsachgemäß renoviert worden sei. Zum anderen, weil durch den unzulänglich abgedichteten Boden seit ca. 20 Jahren ständig Wasser in die darunter liegende Holzkonstruktion eingesickert sei. Denn die Rollstuhlfahrerin habe regelmäßig außerhalb der Badewanne geduscht.

Die Vorinstanzen wiesen die Klage der Vermieter mit der Begründung ab, ihr Anspruch auf Schadenersatz sei verjährt. Dem widersprach der Bundesgerichtshof (VIII ZR 132/20). Wenn Mieter die Mietsache beschädigten, verjährten die Ersatzansprüche der Vermieter zwar nach sechs Monaten. Aber diese Verjährungsfrist beginne erst, wenn das Mietverhältnis ende und die Vermieter die Mietsache zurückerhalten.

Die Verjährungsfrist sei ausdrücklich an die Rückgabe der Wohnung geknüpft (§ 548 Bürgerliches Gesetzbuch). Die Frist sei mit sechs Monaten relativ kurz bemessen. Dies solle Vermieter dazu bringen, nach dem Ende des Mietvertrags möglichst zügig ihre Ansprüche zu klären, die mit dem Zustand der Mietsache zusammenhängen. So hätten beide Vertragsparteien schnell Rechtsklarheit.

Im konkreten Fall wohne jedoch die Mieterin immer noch in der beschädigten Wohnung. Daher könnten die Vermieter ihre Ansprüche geltend machen, obwohl die schadenauslösende Abdichtung schon vor 32 Jahren verpfuscht wurde, betonten die Bundesrichter.

Mit dieser Vorgabe verwiesen sie den Rechtsstreit ans Landgericht zurück. Die Vorinstanz müsse nun noch prüfen, ob der Anspruch der Vermieter inhaltlich begründet sei. Darüber hinaus sei zu klären, ob die Vermieter eventuell vorrangig ihre Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen müssten.

Des Mieters Pflicht zur Gartenpflege

Kurzartikel

Hinter dem Garten einer Eigentumswohnung befindet sich, abgegrenzt durch eine Natursteinmauer, etwas erhöht ein weiterer Garten. Dass sich das Sondernutzungsrecht des Vermieters auch auf den hinteren Gartenteil erstreckt, wirkt sich nicht automatisch auf des Mieters Pflicht zur Gartenpflege aus. Ist die von ihm zu pflegende Gartenfläche im Mietvertrag nicht genau bestimmt, muss er sich nur um den Gartenteil innerhalb der Stützmauer kümmern, die den hinteren Gartenteil optisch vom vorderen abtrennt.

Ladestation fürs E-Mobil

Mieter möchten in der Tiefgarage einer Wohneigentumsanlage eine Ladebox installieren

In einer großen Münchner Wohnanlage mit rund 200 Eigentumswohnungen wollten Mieter an ihrem Tiefgaragen-Stellplatz eine Elektroladestation für ein E-Mobil installieren. In der Anlage gab es bereits drei Ladeboxen, errichtet von der X-GmbH: Diese Firma wollten die Mieter auf eigene Kosten beauftragen.

Doch die Vermieterin — Eigentümerin einer Vielzahl von Wohneinheiten — erlaubte es ihnen nicht. Begründung: Pro Hausanschluss mehr als zehn Ladestationen einzurichten, sei technisch nur möglich, wenn dies die Stadtwerke München ausführten. Sie wolle alle Mieter gleich behandeln, die auf E-Fahrzeuge umsteigen möchten.

Daraufhin zogen die Mieter vor Gericht, um die Ladestation durchzusetzen: Man könne ohne Weiteres in der Garage Kapazität für mehr Ladeboxen schaffen. Das sei kein Grund, ihnen einen bestimmten Vertragspartner für die Installation vorzuschreiben. Im Übrigen sei es völlig offen, ob sich überhaupt weitere Mieter ein Elektrofahrzeug anschaffen wollten.

So sah es auch das Landgericht München I (31 S 12015/21). Mieter hätten grundsätzlich Anspruch darauf, dass Vermieter einer baulichen Veränderung zustimmten, die dem Laden von Elektrofahrzeugen diene — es sei denn, es wäre für den Vermieter unzumutbar. Das sei hier nicht ersichtlich. Die Kapazität reiche für mindestens 5 bis 10 Ladeboxen aus. Vorhanden seien bisher nur drei. Daher sei es derzeit technisch problemlos machbar, eine weitere Station zu errichten.

Zwar sei es durchaus möglich, dass irgendwann weitere Mieter eine Ladestation wünschten und dann nur die Stadtwerke die technische Ausstattung dafür installieren könnten. Den aktuellen Antrag der Mieter dürfe die Vermieterin aber nicht mit dem vagen Verweis auf eventuelle, zukünftige Wünsche anderer Mieter abweisen.

Die Mieter könnten den Bau des Anschlusses durch die erfahrene Fachfirma X-GmbH verlangen. Diese Ladebox stehe einer späteren Erweiterung der Kapazitäten durch die Stadtwerke München nicht im Wege, falls sie notwendig werden sollte.

Ist für eine schwerkranke Mieterin ein Umzug zumutbar?

Beruft sie sich gegen die Kündigung auf einen Härtefall, muss das Gericht den Sachverhalt gründlich aufklären

Seit 2002 wohnte die an fortschreitender Multipler Sklerose erkrankte Mieterin in ihrer Wiesbadener Wohnung. Im April 2018 machte der Wohnungseigentümer Eigenbedarf geltend und kündigte das Mietverhältnis. Dagegen wandte die Mieterin ein, ein Umzug sei für sie unzumutbar, weil sich dadurch die Krankheit verschlimmern würde. Das bescheinigte auch der Hausarzt mit einem Attest.

Das Amtsgericht Wiesbaden beauftragte einen Facharzt für Psychiatrie und Psychotherapie mit einem Gutachten. Der Mediziner erklärte, die Mieterin könne schlecht gehen — aber wie sich die Krankheit künftig entwickle, könne er fachlich nicht einschätzen. Mit dieser (Nicht-)Auskunft gab sich das Amtsgericht zufrieden und entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Auch das Landgericht Wiesbaden erklärte die Eigenbedarfskündigung für wirksam: Wenn jemand nicht mehr gut gehen könne, begründe das noch keinen Härtefall.

Die Mieterin wehrte sich weiter gegen Kündigung und Räumung. Beim Bundesgerichtshof erreichte sie zumindest einen vorläufigen Erfolg: Amtsgericht und Landgericht hätten einen Härtefall verneint, ohne ein wichtiges Beweisangebot der Mieterin — ein neurologisches Sachverständigengutachten — zu berücksichtigen, kritisierten die Bundesrichter (VIII ZR 429/21). Dieses Vorgehen verstoße gegen den Anspruch der Mieterin auf rechtliches Gehör.

Erkläre die Mieterin, der erzwungene Umzug würde sich gesundheitlich für sie katastrophal auswirken, dann müsse das Gericht mangels eigener Sachkunde den Sachverhalt mit Hilfe von Experten sorgfältig aufklären, so die Bundesrichter. Falls erforderlich, mit einem zweiten Sachverständigengutachten. Das erste Sachverständigengutachten — erstellt vom Facharzt für Psychiatrie — habe sich darauf beschränkt, "Beeinträchtigungen beim Gehen" festzustellen. Das helfe natürlich überhaupt nicht weiter … Mit dieser Aussage hätte sich das Landgericht nicht zufriedengeben dürfen.

Es habe damit den wesentlichen Einwand der Mieterin gegen die Kündigung schlicht übergangen, anstatt sich mit dem neurologischen Gutachten auseinanderzusetzen. Wenn die Frau behaupte, die Krankheit würde sich verschlechtern, müsse das Gericht klären, welche gesundheitlichen Folgen ein Umzug auslösen bzw. mit welcher Wahrscheinlichkeit eine gravierende Schädigung der Gesundheit eintreten könnte. Mit dieser Vorgabe verwiesen die Bundesrichter den Fall an eine andere Kammer des Landgerichts zurück.

Vermieterin entfernte Wasseranschluss im Garten

Kurzartikel

Wird im Mietvertrag eine Einrichtung der Mietsache (hier: der Gartenbewässerungsanschluss) nicht ausdrücklich erwähnt, bedeutet das nicht, dass Vermieter diese gegen den Willen der Mieter ersatzlos entfernen dürfen. Ist ein Gartenanteil mitvermietet, den die Mieter pflegen und gießen müssen, gehört der Außenwasseranschluss zum vertragsgemäßen Zustand der Mietsache. Die Vermieterin muss daher die Verschlechterung der Mietsache rückgängig machen.

Vermieterin soll Teppichboden instand setzen

Kurzartikel

Prinzipiell sind Vermieter verpflichtet, die Mietsache instand zu halten. Verlangt eine Mieterin von der Vermieterin, den abgenutzten Teppichboden der Mietwohnung zu renovieren, muss sie allerdings nachweisen, dass der Teppichboden mitvermietet wurde. Ergibt sich dies weder aus einem Übergabeprotokoll, noch aus dem Mietvertrag, hat die Mieterin keinen Anspruch auf Instandsetzung.

Unpünktliche Mietzahlung lange geduldet

Nach fünf Jahren kündigte der Vermieter wegen dieser Pflichtverletzung

2015 hatte ein Ehepaar in Berlin eine Wohnung gemietet. Seither zahlte es die Miete permanent immer etwas zu spät. Bis zum Sommer 2020 nahm der Vermieter diese schlechte Gewohnheit hin, ohne die Mieter zu pünktlicher Zahlung aufzufordern. Erst im Juli 2020 mahnte er sie erfolglos ab. Doch auch in nächsten drei Monaten zahlten die Eheleute verspätet. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis.

Seine Räumungsklage scheiterte erst beim Amtsgericht Berlin-Mitte, dann beim Landgericht Berlin (67 S 158/21). Die Kündigung sei unwirksam, da der Vermieter die verspäteten Zahlungen von Anfang an widerspruchslos hingenommen habe. Wenn er so ein Verhalten über Jahre dulde, erwecke der Vermieter den Anschein, darin keine besondere Beeinträchtigung seiner Interessen zu sehen. Damit sende er den Mietern quasi das Signal, diese Vertragsverletzung sei für ihn unerheblich.

Auf das Verhalten des Ehepaares vor der Abmahnung könne der Vermieter deshalb die Kündigung nicht stützen, erklärte das Landgericht. Mit der Abmahnung habe er dann zum ersten Mal klargestellt, dass ihn die unpünktliche Zahlweise störe und eine Pflichtverletzung darstelle. Diese Pflichtverletzung sei allerdings wegen des kurzen Zeitraums von drei Monaten nur als geringfügig einzustufen. Sie rechtfertige (noch) keine Kündigung.

Mietwohnung vertragswidrig "Dritten" überlassen?

Die Vorschrift zur "Gebrauchsüberlassung" gilt nicht für Familienangehörige der Mieter

1981 hatte das Ehepaar eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin gemietet. Hier wurden seine zwei Töchter geboren. 1996 mieteten die Eltern in der Nähe noch eine andere, größere Altbauwohnung, die sie über längere Zeit renovierten. 2003 zogen sie dort ein und überließen der älteren Tochter die Zwei-Zimmer-Wohnung.

Viele Jahre später gab es einen Eigentümerwechsel im Mietshaus. 2019 kündigte die neue Vermieterin den Mietern: Sie hätten vertragswidrig ohne ihre Erlaubnis die Wohnung einer anderen Person zum "alleinigen Gebrauch überlassen". Das Ehepaar lebe mittlerweile in der Zweitwohnung, die ihr längst ihr Hauptwohnsitz sei.

Das bestritten die Mieter: Ihr Mobiliar befinde sich immer noch in der Zwei-Zimmer-Wohnung. Sie seien schon deshalb oft dort, weil die Familie gerne zusammen koche …

Das Amtsgericht Berlin-Mitte erklärte die Kündigung für unwirksam (123 C 5105/19). Ob es überhaupt zulässig sei, den Mietvertrag wegen einer (angeblichen) Pflichtverletzung der Mieter zu kündigen, die seit 2003 andauere, sei fraglich. Das könne hier jedoch offenbleiben: Denn das Ehepaar habe die Wohnung keinesfalls vertragswidrig "Dritten" zum Gebrauch überlassen. Das Verbot der "Gebrauchsüberlassung" ohne Einverständnis des Vermieters gelte nicht für Familienmitglieder.

Solange Mieter die Wohnung auch selbst benützten, hätten sie das Recht, Ehepartner und nahe Verwandte in ihre Räume aufzunehmen. Auch wenn das Ehepaar im konkreten Fall wohl inzwischen überwiegend in der zweiten Wohnung lebe, sei das nicht vertragswidrig: Für Mieter gebe es schließlich keine Pflicht, eine gemietete Wohnung zu bewohnen. Immerhin halte sich das Ehepaar in der ersten Wohnung noch regelmäßig auf.

Die Mieter hätten ihr Besitzrecht an der Zwei-Zimmer-Wohnung nie vollständig aufgegeben. Sie besäßen nach wie vor alle Schlüssel, kümmerten sich um die Mietsache und ständen als Ansprechpartner für die Vermieterin zur Verfügung, wenn sich aus dem Vertragsverhältnis Probleme ergäben. Von einer Pflichtverletzung der Mieter, welche die Vermieterin zur Kündigung berechtigte, könne daher keine Rede sein.

Vermieter kappt Warmwasserversorgung

Wegen hoher Gaspreise dürfen Vermieter nicht die Mindeststandards für menschenwürdiges Wohnen abschaffen

Ein Frankfurter Vermieter unterbrach Ende Juni 2022 die Gasversorgung im Mietshaus — und damit die Versorgung der Mieter mit warmem Wasser. Zur Begründung verwies er auf die Preissteigerungen infolge des Ukrainekriegs: Er müsse die Mieter vor steigenden Gaskosten schützen. Außerdem sei es zumutbar, warmes Wasser in der Küche selbst zuzubereiten. Im Winter könnten die Mieter mit Elektroheizlüftern heizen. Warmwasser schulde er ihnen laut Mietvertrag nicht.

Eine ältere, pflegebedürftige Hausbewohnerin beschwerte sich beim Wohnungsamt Frankfurt über diese Maßnahme. Die Behörde reagierte prompt und ordnete an, der Vermieter müsse die Gasversorgung im Haus wiederherstellen. Dafür habe er höchstens eine Woche Zeit: Gerade im Sommer sei warmes Wasser für die Körperhygiene sehr wichtig.

Gegen diese Anordnung zog der Mieter erfolglos vor Gericht. Er dürfe nicht willkürlich die Warmwasserversorgung und damit den üblichen Wohnstandard abschaffen, erklärte das Verwaltungsgericht Frankfurt (8 L K 1907/22.F). Auch wenn das in seinen Mietvertragsformularen nicht drinstehe: In einem Land wie der Bundesrepublik Deutschland gehöre die Versorgung mit Warmwasser zu den Mindeststandards menschenwürdigen Wohnens.

Letztlich müssten die Mieter die Kosten für Warmwasser und Heizung tragen: zunächst mit Vorauszahlungen und dann nach der Jahresendabrechnung des Vermieters. Wie die Mieter mit den steigenden Energiekosten umgehen und wo sie sparen wollten, müsse ihnen der Vermieter überlassen. Es stehe ihm jedenfalls nicht zu, einseitig und bevormundend die auf Gas basierende Warmwasserversorgung einzustellen.

Große Wäsche und kleine Wäsche

Vermieter kämpft mit der Hausordnung gegen Wäscheständer auf dem Balkon

Ein Vermieter nahm es mit der Hausordnung besonders genau: Er verklagte einen Mieter, der seine Wäsche auf dem Balkon zum Trocknen aufgehängt hatte. Dies verstoße gegen die Vorschrift, "niemals" Wäsche auf dem Balkon zu trocknen. Zudem störe es den optischen Gesamteindruck der Hausfassade und könnte andere Hausbewohner dazu verleiten, den Verstoß gegen die Hausordnung nachzuahmen.

Der Richter wies die Klage ab, nachdem er sich in der Verhandlung Fotos vom "Tatort" angesehen hatte (13 C 663/94). Der Mieter dürfe seine Sportbekleidung weiterhin auf dem Wäscheständer aufhängen, auch hin und wieder Kinderwäsche. Das Verbot in der Hausordnung könne sich bei richtigem Verständnis nur auf die "große Wäsche" beziehen.

Da der Wäscheständer lediglich einige Zentimeter über die Balkonbrüstung rage, könne er die Optik des Gebäudes wohl kaum erheblich stören. Außerdem beeinträchtige es weder die Wohnung des Mieters, noch die Wohnung der Nachbarn, wenn der Mann gelegentlich Handwäsche auf dem Balkon trockne. Damit gestalte der Mieter seinen privaten Lebensbereich in zulässiger Weise.

Wasserschaden am Parkett

Lag es am Mieter oder an der undichten Duschabtrennung?

Im August 2018 hatte Herr F in Hamburg für ein knappes Jahr eine möblierte Wohnung gemietet und 3.600 Euro Kaution hinterlegt. Die Miete betrug monatlich 1.800 Euro. Im Dezember 2018 meldete Herr F der Verwaltung der Vermieterin, beim Duschen sei Wasser ausgetreten, über den Flur gelaufen und habe den Parkettboden beschädigt. Als der Mieter im Mai 2019 auszog, ließ die Vermieterin das Parkett abschleifen und erneuern (9.126 Euro) und für 1.454 Euro die gläserne Duschtrennwand polieren.

Dafür verlangte sie von Herrn F Schadenersatz, obendrein 900 Euro für den Mietausfall während der Reparaturen. Die Dichtungslippe der Duschtrennwand sei verkalkt und teilweise gebrochen gewesen, so begründete die Vermieterin ihre Forderung: Offenbar sei deshalb wiederholt Nässe aus der Dusche ausgetreten und der Mieter habe das Wasser stehen lassen. Seine mangelnde Pflege habe den Schaden am Parkett verursacht. Vom Gesamtbetrag werde sie dann die Kaution abziehen, bot die Vermieterin großzügig an.

Herr F ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen und gewann ihn beim Amtsgericht Hamburg (48 C 483/19). Zutreffend habe der Ex-Mieter geltend gemacht, dass die Dichtung der Dusche schon bei seinem Einzug verkalkt und zudem konstruktionsbedingt undicht gewesen sei, so das Amtsgericht. Rost und Verkalkungen an der Duschtrennwand: So ein Zustand der Duschkabine sei ein Mietmangel, den die Vermieterin auf ihre Kosten beheben müsse.

Ihre Behauptung, dies sei das Ergebnis schlechter Pflege, entbehre angesichts der kurzen Mietdauer jeder Grundlage. Zudem sei das (durch Fotos dokumentierte) Schadensbild am Boden mit einem einmaligen Wasserschaden nur vier Monate nach Mietbeginn unvereinbar. Eine Pflichtverletzung des Mieters sei nicht belegt. Verschleißerscheinungen, wie sie mit der vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache einhergehen, seien mit der Mietzahlung abgegolten.

Bevor die Vermieterin Ersatz für Schäden an der Mietsache verlange, müsse sie zunächst alle in ihren Verantwortungsbereich fallenden Schadensursachen ausschließen. Und wenn es um die Höhe des Schadens gehe, dürfe sie weder die Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch berücksichtigen, noch die Verschleißerscheinungen, die bei der Wohnungsübergabe bereits vorhanden gewesen seien.

Der Vortrag der Vermieterin erlaube es nicht, die Schadenshöhe realistisch einzuschätzen. Zum Zustand des Parketts beim Einzug von Herrn F habe sie nichts vorgetragen. Nach den Fotos zu urteilen, dürfte der Boden bereits zu diesem Zeitpunkt renovierungsbedürftig gewesen sein.