Ein Jahr lang hatte der Vermieter vergeblich versucht, mit seiner Mieterin einen Termin zu vereinbaren: Er wollte in der Mietwohnung Rauchwarnmelder installieren. Doch die Frau reagierte auf keine Terminanfrage, obwohl es der Vermieter oft versuchte. Im Februar 2021 mahnte er sie deshalb ab. Als darauf wieder keine Reaktion erfolgte, kündigte er den Mietvertrag fristgemäß. Die Mieterin wies die Kündigung zurück und erklärte ihr Verhalten mit einer Depression.

Die Räumungsklage des Vermieters hatte beim Amtsgericht Berlin-Spandau Erfolg (6 C 217/21). Der Einbau gehöre zu den Modernisierungsmaßnahmen, die Mieter akzeptieren müssten, betonte das Gericht. Schließlich seien die Vermieter gesetzlich verpflichtet, Rauchwarnmelder zu installieren. Wenn die Mieterin dies verweigere — nicht ausdrücklich, aber faktisch —, verletze sie damit ihre Pflichten aus dem Mietvertrag.

Ein Jahr lang habe der Vermieter schriftlich Termine angekündigt, Aufforderungsschreiben und Handwerker geschickt — ohne je eine Antwort zu erhalten. Auch nach einer Abmahnung habe die Mieterin ihr Verhalten nicht geändert. Das sei auch mit einer Depression nicht zu rechtfertigen.

Dass die Mieterin im Verlauf eines Jahres nicht einmal in der Lage gewesen sein sollte, mit dem Vermieter in Kontakt zu treten, einen Termin zu vereinbaren oder den Handwerkern die Tür zu öffnen, sei nicht nachvollziehbar. Schließlich sei die Frau ja auch einkaufen gegangen und habe regelmäßig ihren Briefkasten geleert.

Das Amtsgericht widersprach auch der Ansicht der Mieterin, der Vermieter hätte die Maßnahme förmlich als Modernisierung ankündigen müssen: Dazu sei er nicht verpflichtet, denn die Montage von Rauchwarnmeldern sei nur eine Bagatelle. Sie sei problemlos und mit geringem Aufwand in der Wohnung durchzuführen und habe keine Mieterhöhung zur Folge.

Im Januar 2019 zog eine Wohnungseigentümerin mit Ehemann und Sohn zu ihren Eltern — in eine 3-Zimmer-Wohnung. Ihre eigene Wohnung vermietete sie auf "unbestimmte Zeit". Im Januar 2021 kündigte die Frau den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs: Die Wohnung ihrer Eltern sei für vier erwachsene Personen und ein Kind zu klein, so die Begründung.

Die Räumungsklage der Vermieterin scheiterte beim Amtsgericht Marbach (3 C 166/21). Ihre Eigenbedarfskündigung sei unwirksam, so das Amtsgericht, weil der behauptete Eigenbedarf bereits beim Abschluss des Mietvertrags Anfang 2019 vorhersehbar gewesen sei. Dass die Wohnung der Eltern zu klein sei, um auf Dauer dort zu fünft zu leben, könne für die Vermieterin keine Überraschung gewesen sein.

Unter solchen Umständen sei es widersprüchlich, die Wohnung auf unbestimmte Dauer zu vermieten. Die Vermieterin habe von vorneherein beabsichtigt, die Wohnung bald selbst wieder in Gebrauch zu nehmen (oder habe dies zumindest ernsthaft erwogen). Unter diesen Umständen hätte sie die Mieter vor dem Vertragsschluss über die absehbar begrenzte Mietdauer informieren müssen.

Die Aussicht auf baldigen Eigenbedarf schrecke natürlich Mietinteressenten ab. Die meisten Menschen wünschten sich eine längere Mietdauer und scheuten das Risiko, schon nach kurzer Mietzeit wieder umziehen zu müssen. Schließlich stelle jeder Umzug eine Belastung dar. Deshalb dürften es Vermieter nicht verschweigen, wenn sie planten, die Wohnung in absehbarer Zeit selbst zu beziehen. Andernfalls sei die spätere Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.

Vermieter können die Kosten für die Wartung der Pumpe auf die Mieter umlegen, wenn im Mietvertrag vorgesehen ist, dass sie Kosten der Entwässerung tragen müssen. Pumpenwartungskosten sind dem Bereich "Wassergewinnung bzw. Entwässerung" zuzuordnen und gehören damit zu den regelmäßig in Betriebskostenabrechnungen vorkommenden Positionen, so das Amtsgericht Rheine.

Zwischen Juni und Dezember 2021 stand eine Leipzigerin sechsmal nachts vor ihrer Wohnungstür und konnte sie nicht öffnen: Unbekannte hatten die Wohnungstür der Mietwohnung mit Leim verklebt. In ihrer Not rief die Frau jedes Mal einen Schlüsselnotdienst zu Hilfe, ließ die Tür öffnen und das Schloss austauschen.

Anschließend informierte sie den Vermieter über die Leim-Attacke und verlangte von ihm, die Kosten des Schlüsselnotdienstes zu ersetzen. Der Vermieter winkte ab: Schließlich hätte ihm die Mieterin die Notfälle melden können, statt immer gleich den teuren Notdienst zu beauftragen. Diese Abfuhr nahm die Frau nicht hin, sie klagte auf Schadenersatz.

Zu Recht, entschied das Amtsgericht Leipzig (134 C 5827/21). Die Schichtarbeiterin sei zwingend darauf angewiesen, nachts in ihre Wohnung zu kommen. Für die Mieterin sei es unzumutbar, sich ein Hotelzimmer zu suchen, bei Bekannten zu übernachten oder vor der Wohnungstür zu warten, bis der Vermieter reagieren könne. In so einem Notfall dürften Mieter ohne vorherige Rücksprache mit dem Vermieter einen Schüsselnotdienst beauftragen - das gelte jedenfalls in den Nachtstunden nach 22 Uhr bis zum frühen Morgen.

In dieser Zeit könnten Mieter nicht erwarten, dass ihr Vermieter erreichbar sei und zudem Kontakte zu einem Schlüsselnotdienst habe, der sofort nachts tätig werden könne. Mit so einem Entgegenkommen müssten sie daher auch nicht rechnen. Anders wäre dies im konkreten Fall zu beurteilen, wenn der Vermieter nach dem ersten Vorfall dieser Art der Mieterin eingeschärft hätte, dass er im Wiederholungsfall rund um die Uhr für sie erreichbar sei und sofort eine Reparatur veranlassen könne. Das treffe jedoch nicht zu.

In einem Mietshaus im Frankfurter Westend sind einige Räume als Büro vermietet. Der Hauseigentümer wohnt im Erdgeschoss. Eine Büromieterin beanstandete Mietmängel und kürzte deshalb die Miete. Als Mängel benannte sie beträchtlichen Baulärm in der Nachbarschaft, Gerümpel im Treppenhaus, Küchengerüche und das unsittliche Treiben des Vermieters. Der sonnte sich nämlich gerne nackt im Garten.

Mit seiner Klage auf Zahlung des Differenzbetrags hatte der Vermieter beim Landgericht und beim Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt überwiegend Erfolg (2 U 43/22). Während umfangreicher Baumaßnahmen in der Nähe habe die Büromieterin die Miete um 15 Prozent kürzen dürfen, so das OLG. Lärm und Staub beeinträchtigten die Nutzung der Räume. Da das Gebäude in einem ruhigen, gehobenen Wohngebiet liege, sei das ruhige, gediegene Ambiente Bestandteil der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit der Mietsache.

Die weiteren, von der Büromieterin angeführten Gründe rechtfertigten jedoch keine Mietminderung. Dass im Flur Kinderwagen und Schuhe abgestellt werden und gelegentlich Küchengerüche durch das Treppenhaus waberten, sei in einem Mietshaus mit Wohnungen durchaus üblich. Wenn sich der Vermieter öfters nackt im Hof sonne, stelle dies ebenfalls keinen Mietmangel dar — auch wenn es möglicherweise das ästhetische Empfinden der Mieterin verletze.

Doch die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache werde durch diese Gewohnheit des Hauseigentümers nicht beeinträchtigt. Ungehörig oder unsittlich sei sein Verhalten keineswegs. Die Liege des Vermieters stehe in einer Ecke im Hof, die die Mieterin nur einsehen könne, wenn sie sich weit aus dem Fenster lehne. Dies könne sie ja leicht vermeiden. Dass der Vermieter auch nackt durch das Treppenhaus in den Hof gehe, habe die Mieterin nicht belegen können. Der Mann habe jedenfalls glaubhaft bekundet, im Haus stets einen Bademantel zu tragen.

Ein Berliner Vermieter kündigte eine Mietwohnung wegen Eigenbedarfs: Er benötige die Räume für zwei seiner vier Kinder nach deren Rückkehr vom Auslandsstudium. Namentlich genannt wurden die gemeinten Kinder im Kündigungsschreiben nicht. Wer warum in die Wohnung einziehen möchte, sei unklar, erklärten die Mieter: Die Kündigung sei für sie nicht akzeptabel.

Das Landgericht Berlin gab ihnen Recht: Die Kündigung sei unwirksam (67 S 288/22). Vermieter müssten bei einer Eigenbedarfskündigung ihre Gründe konkret angeben, damit die Mieter so früh wie möglich ihre Rechtsposition einschätzen könnten, so das Landgericht. Wenn Mieter die Kündigung nicht akzeptierten, müssten sie ihre Verteidigung nach dem angegebenen Kündigungsgrund ausrichten können.

Daher sei grundsätzlich die Person (oder die Personen) anzugeben, für die die Wohnung gebraucht werde. Zudem sei deren Interesse an der Wohnung darzulegen. Diese gesetzlich vorgeschriebenen Mindestangaben fehlten im Kündigungsschreiben des Vermieters.

Die als "Bedarfspersonen" genannten Kinder seien weder namentlich genannt, noch sonst näher bezeichnet worden. So seien sie für die Mieter nicht identifizierbar: Sie könnten daher die Gründe des Vermieters für die Eigenbedarfskündigung nicht überprüfen.

Jedes Mal, wenn die Mieterin der Erdgeschosswohnung den Vermieter auf die feuchten Wände im Keller und in der Wohnung ansprach und um Abhilfe bat, lautete die Antwort, sie müsse eben mehr lüften. Schließlich zog die Frau vor Gericht: Der Hauseigentümer müsse den Mietmangel beseitigen und das Mauerwerk instand setzen, forderte sie, bis dahin werde sie die Miete halbieren.

Beim Amtsgericht Paderborn scheiterte die Mieterin mit ihrem Anliegen (51 C 90/21). Dabei hatte der gerichtliche Bausachverständige sogar bestätigt, dass sie ausreichend lüftete: Dass die Feuchtigkeit von der Raumfeuchte herkomme, sei ausgeschlossen. Salzablagerungen wie an den Wänden dieser Wohnung könnten nur entstehen, wenn die Feuchtigkeit aus dem Mauerwerk komme. Würde die Mieterin nicht regelmäßig lüften, hätte sich schon längst Schimmel ausgebreitet.

Die Außenwände seien im Sockelbereich sehr feucht, bis zur Höhe von ca. einem Meter über dem Fußboden, so die "Diagnose" des Experten. Schimmelbefall gebe es in der Wohnung aber noch nicht. Die Feuchtigkeit dringe aus dem Kellergeschoss hoch in die Wände der Wohnung, weil im Baujahr des Mietshauses - 1926 - noch keine horizontalen Abdichtungen ("Horizontalsperren") eingebaut wurden. Die erste DIN-Abdichtungsnorm stamme aus dem Jahr 1932. "Zeittypische" Bodenplatten seien nicht wasserdicht.

Die Wohnung sei "renoviert" vermietet worden, stellte das Amtsgericht fest, d.h. mit frisch gestrichenen Wänden und Decken. Ansonsten sei im Mietvertrag zur Beschaffenheit der Wohnung nichts vereinbart. Deshalb schulde der Vermieter nur den Mindeststandard einer nicht modernisierten Altbauwohnung. Das bedeute: Wenn der Zustand der Wohnung den Bauvorschriften und technischen Normen im Baujahr 1926 entspreche, liege kein Mietmangel vor, der die Mieterin zur Mietminderung berechtige.

Und das treffe hier zu. Die Tatsache, dass sich in der Wohnung noch kein Schimmel gebildet habe, beweise nach Ansicht des Sachverständigen, dass regelmäßiges Lüften genüge, um Schimmelbildung zu verhindern. Dass es für die Mieterin unzumutbar wäre, dies weiterhin zu tun, sei nicht ersichtlich. Dass der Wandputz an den feuchten Stellen teilweise zerbrösele, mindere die Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung nur unerheblich. Unten an den Wänden, im Sockelbereich knapp über dem Boden hänge man ja keine Bilder oder Möbel auf.

Schon vor der Heirat hatte der Mann alleine in der späteren Ehewohnung gelebt. Im Sommer 2018 trennte sich das Ehepaar, die Frau zog aus. Rechtskräftig geschieden sind die Partner seit Februar 2020. Gestritten wurde um die Höhe des Trennungsunterhalts für die Frau, der ihr von Sommer 2018 bis Februar 2020 zustand.

Der unterhaltspflichtige Mann forderte, das Gericht müsse bei der Festsetzung des Unterhaltsbetrags berücksichtigen, dass sich durch die Trennung für ihn die Miete verdoppelt habe.

Die gestiegenen Wohnkosten minderten seine Unterhaltspflicht nicht, urteilte das Oberlandesgericht Brandenburg (13 UF 212/19). Wenn sich Eheleute endgültig trennten und ein Partner vereinbarungsgemäß die Ehewohnung allein übernehme, hafte dieser Partner (nach Ablauf der mietvertraglichen Kündigungsfrist) allein für die Miete. Im konkreten Fall habe der Ehemann mit seiner Frau und mit dem Vermieter im August 2018 vereinbart, die Frau solle aus dem Mietverhältnis entlassen werden.

Dass er von da an die Miete allein zahlen musste, sei klar gewesen. Sollte er damit überfordert sein, müsse er sich eine günstigere Wohnung suchen. Beim Selbstbehalt des Unterhaltspflichtigen sei fürs Wohnen ein Betrag von 380 Euro vorgesehen. Den Selbstbehalt wegen einer höheren Miete zu erhöhen und dies beim Trennungsunterhalt anzurechnen, komme nur in Betracht, wenn der Unterhaltspflichtige zwangsläufig mehr Geld fürs Wohnen ausgeben müsse als 380 Euro.

Das treffe hier jedoch nicht zu. Dass sich der geschiedene Mann um günstigeren Wohnraum bemüht habe, habe er nicht dargelegt. Nichts spreche dafür, dass dies unmöglich oder unzumutbar wäre. Der Mann habe sich freiwillig für die jetzige Wohnsituation entschieden.

In einem Mietshaus mit 70 Parteien hatten die Hauseigentümer fünf Überwachungskameras installiert — um weitere "Straftaten zu Lasten der Mieter abzuwenden", so ihre Begründung. Eine Kamera war im Flur auf den Hauseingang gerichtet, eine auf die Briefkastenanlage, weitere zwei Kameras hatten die Türen zu Keller und Waschküche im Visier und eine nahm im Müllraum die Mülltonnen auf. Eine Mieterin kritisierte die "totale Kontrolle" als unzulässigen Eingriff in ihre Privatsphäre und verlangte, die Kameras zu entfernen.

Zu Recht, entschied das Amtsgericht München und das Landgericht München I bestätigte das Urteil (14 S 2185/22). Erfolglos pochten die Vermieter auf ihre guten Absichten: Regelmäßig hinterließen Fremde im Briefkastenbereich Abfall, Post und Pakete seien gestohlen und im Keller Unrat abgestellt worden. Müll werde häufig neben die Tonnen gestellt, verbreite Gestank und ziehe Ungeziefer an. Weil die Videoüberwachung diese Missstände eindämme, seien über 70 Prozent der Mieter damit einverstanden.

Die Zustimmung der Mehrheit der Hausbewohner mache das Einverständnis der Mieterin, die sich kontrolliert fühle, nicht überflüssig, erklärte das Landgericht. Hier sei ihr Persönlichkeitsrecht und das aller Mieter berührt: Denn es werde jede Person gefilmt, die das Haus betrete oder verlasse. Zwar seien durchaus Umstände denkbar, die es rechtfertigten, Kameras in einem Mietshaus zu installieren. Videoüberwachung könne vorbeugend wirken, wenn es um Straftaten wie Diebstahl, Hausfriedensbruch oder Sachbeschädigung gehe.

Im konkreten Fall sei dies aber unangemessen. Wenn Mieter gelegentlich den Müll neben die Tonnen stellten, begründe so ein Verstoß gegen die Hausordnung nicht die Notwendigkeit von Videoaufnahmen. Um die von den Vermietern beklagten Folgen wie das Auftreten von Ungeziefer zu verhindern, genügten regelmäßige Kontrollen durch den Hausmeister.

Und die paar Straftaten, die bisher vorgefallen seien, stellten nur Bagatellen dar. Dass man hier unbedingt mit dem einschneidenden Instrument umfangreicher Videoaufzeichnungen gegensteuern müsste, sei nicht nachzuvollziehen — zumal sich trotz der Kontrolle weiterhin Bagatelldelikte ereigneten.

Fünf aktuelle und ehemalige Mieter eines Düsseldorfer Mietshauses forderten von der Vermieterin Geld zurück. Ihrer Ansicht nach hatte sie ihnen von 2016 bis 2018 für das Müllmanagement einen zu hohen Betrag abgeknöpft (56,04 Euro pro Jahr). Bereits im Jahr 2010 hatte die Vermieterin eine externe Dienstleistungsfirma damit beauftragt, den Müll nachzusortieren, die Restabfallmenge pro Haushalt zu erfassen und die Tonnenstandplätze zu reinigen.

Das Landgericht Düsseldorf gab den Mietern Recht: Die Vermieterin habe nicht dargelegt, dass diese zusätzlichen Kosten erforderlich gewesen seien. Mit diesem Urteil war jedoch der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Er hob es auf und verwies den Rechtsstreit ans Landgericht zurück (VIII ZR 230/21).

Zwar gehöre es zu den vertraglichen (Neben-)Pflichten des Vermieters, den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten, d.h. bei den Betriebskosten auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Im konkreten Fall könne die Vermieterin jedoch mit dem Abschluss ihres (eventuell ungünstigen) Vertrags mit der Dienstleisterin nicht gegen diesen Grundsatz verstoßen haben: Denn 2010 bestanden die Mietverhältnisse der Kläger noch gar nicht.

Ein Verstoß der Vermieterin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot käme daher nur in Betracht, wenn sie einen eventuell ungünstigen Vertrag später, also während des Mietverhältnisses, hätte korrigieren oder kündigen können, um so beim Müllmanagement ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu erreichen.

Dass dies möglich und wirtschaftlich zumutbar gewesen wäre und die Vermieterin diese Möglichkeit trotzdem nicht ergriffen habe, müssten aber die Mieter belegen, wenn sie Rückzahlung forderten. Nicht die Vermieterin sei hier beweispflichtig. Grundsätzlich gelte: Vor Gericht müsse jede Partei die für sie günstigen Tatsachen darlegen und beweisen.

Der langjährigen Mieterin einer Zwei-Zimmer-Wohnung wurde wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die Frau hatte kurz vorher ihr Baby verloren und berief sich auf einen Härtefall: Sie leide unter einer Depression und einer Angststörung. Die Wohnung sei für sie der letzte Rückzugsort, im Fall eines Umzugs werde sie wohl nicht mehr eigenständig leben können.

Der Vermieter klagte auf Räumung und bekam vom Amtsgericht Fürstenfeldbruck Recht: Es sah keine Gesundheitsgefahr und ignorierte den Vortrag der Mieterin. Sie ging in Berufung und legte dem Landgericht München II das Attest eines Facharztes für Psychotherapie vor, der die Diagnose einer psychischen Erkrankung bestätigte. Für den Fall einer Räumung sei eine schwerwiegende Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes zu befürchten, so das Fazit des Befunds.

Das Attest habe keine Aussagekraft und sei wenig schlüssig, erklärte das Landgericht München II und ließ die Mieterin abblitzen. Doch die Frau wehrte sich weiterhin und erreichte beim Bundesgerichtshof (BGH) zumindest einen vorläufigen Erfolg (VIII ZR 96/22). Der BGH rüffelte die Münchner Richter: Sie hätten die Einwände der Mieterin mit oberflächlichen Argumenten abgetan, anstatt sie gebührend zu würdigen.

Das verletze den Anspruch der Frau auf rechtliches Gehör. Wenn von ihr vorgetragen werde, dass durch einen Wohnungswechsel Gesundheitsgefahr drohe, könne es sich tatsächlich um einen Härtefall handeln. Das müsse unbedingt gründlich geprüft werden. Und wenn das Gericht das Gutachten des Facharztes für unzureichend halte, müsse es ein weiteres Sachverständigengutachten einholen.

Stattdessen habe das Landgericht das fachärztliche Attest umstandslos und ungetrübt von eigener medizinischer Sachkunde für unverständlich und widersprüchlich erklärt. Dabei seien die vom Landgericht aufgezählten Widersprüche allesamt aus dem Zusammenhang gerissen. Deshalb müsse es sich nochmals mit dem Rechtsstreit befassen, um zu klären, ob ein Härtefall vorliege oder nicht.

2008 mietete das Ehepaar H in einem Berliner Mehrfamilienhaus eine Wohnung, die mit einer Gastherme für Heizung und Warmwasser ausgestattet war. 2015 ließ die Vermieterin im Haus eine Zentralheizung einbauen, an die mehrere Wohnungen angeschlossen wurden — nicht aber die Wohnung der Eheleute H. Ein Jahr später meldeten sie der Vermieterin, die Gastherme sei irreparabel defekt.

Die Mieter forderten die Hauseigentümerin auf, die Therme innerhalb einer bestimmten Frist auszutauschen — andernfalls würden sie dies selbst organisieren. Das Angebot der Vermieterin, ihre Wohnung an die zentrale Heizungs- und Warmwasseranlage anzuschließen, lehnten sie ab. Schließlich ließen die Mieter die Gastherme für 3.393 Euro erneuern und klagten auf Kostenersatz.

Die Vermieterin verlangte im Gegenzug von den Mietern, den Anschluss an die zentrale Anlage und den Abriss der Gasetagenheizung zu dulden. Den Rechtsstreit verlor sie in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (VIII ZR 194/21). Mieter könnten einen Mangel der Mietsache selbst beseitigen (lassen) und Ersatz für die nötigen Ausgaben verlangen, wenn Vermieter mit der Beseitigung des Mangels "in Verzug" seien, so die Bundesrichter. Und dies treffe im konkreten Fall zu.

Die Vermieterin habe den geforderten Austausch der defekten Gasetagenheizung verweigert. Mit dem Einbau einer neuen Gastherme hätten die Mieter den Mietmangel selbst behoben. Anspruch auf Instandsetzung könne die Vermieterin damit nicht mehr geltend machen. Die Wohnung sei von Anfang an mit einer Gasetagenheizung ausgestattet gewesen, die damit zum Wohnstandard und zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehöre.

Das Angebot der Vermieterin, die Wohnung an die zentrale Anlage anzuschließen, hätten die Mieter nicht annehmen müssen. Sie könne sich nicht darauf berufen, dass Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden müssten. Diese Pflicht bestehe nämlich nur, wenn der Vermieter die Modernisierung rechtzeitig und ordnungsgemäß ankündige. Als das Ehepaar H die Therme austauschen ließ, habe jedoch keine Modernisierungsankündigung der Vermieterin vorgelegen.

Als Mieter M im September 2017 die Wohnung im Erdgeschoss bezog, teilte ihm die Hausverwaltung Folgendes mit: Es sei zwar nicht verboten, aber unerwünscht, dass die Mieter in der Wohnung Wäsche waschen und trocknen. Dafür sei im Keller eine Waschküche mit Waschmaschine und Trockner eingerichtet. M war es recht.

Der Eingang zur EG-Wohnung befand sich im Garten. Damit er die Waschküche nutzen konnte, bekam M auch einen Schlüssel für den Haupteingang des Mietshauses.

Im Sommer 2020 kündigte die Vermieterin an, die Waschküche zu schließen. Begründung: Außer M habe sich seit Monaten kein einziger Mieter mehr ins Waschbuch eingetragen. Eine Woche später wurde das Schloss an der Hauseingangstür ausgewechselt und M hatte keinen Zugang mehr zur Waschküche. Die Hausverwaltung bot ihm an, in seiner Wohnung einen Waschmaschinenanschluss zu installieren.

Darauf ließ sich der Mieter aber nicht ein: Die Waschküche sei eine "mitvermietete Gemeinschaftsfläche", meinte er, man müsse ihm dort wieder Zugang verschaffen sowie Waschmaschine und Wäschetrockner zur Verfügung stellen. Seine Klage blieb jedoch erfolglos.

Im Mietvertrag sei die Waschküche nicht als "mitvermietete" Fläche aufgeführt, stellte der Bundesgerichtshof fest (VIII ZR 394/21). Auch wenn die Vermieterin 2017 wünschte, dass die Mieter die Waschküche nutzten, und allen einen Schlüssel dafür aushändigte: Dies habe nicht notwendig zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dazugehört. Die Vermieterin habe Waschmaschine und Wäschetrockner nicht als Mietgegenstände angesehen.

Auch in Zukunft sei der Mieter auf die Nutzung der Waschküche nicht angewiesen, weil er in seiner Wohnung eine Waschmaschine aufstellen könne. Dass die Vermieterin die Erlaubnis, die Geräte in der Waschküche zu benützen, zurückgezogen habe, sei keine Schikane, sondern sachlich begründet: Die anderen Mieter hätten daran kein Interesse. Und die Geräte ausschließlich für einen einzigen Mieter zu betreiben, sei unwirtschaftlich.

2020 kam es in einem Berliner Mietshaus mehrmals zu Auseinandersetzungen, weil ein Mieter zu später Stunde laut Musik hörte. Seinen Nachbarn, den Bruder des Vermieters, brachte es auf die Palme, dass er immer wieder nachts durch die Musik aufgeweckt wurde. Er klopfte und klingelte wiederholt an der Tür des Ruhestörers, um sich zu beschweren. Hinter der Tür schrie der einmal: "Klingel hier nie wieder! Wir machen dich fertig".

Einige Wochen später wiederholte sich die Szene. Der genervte Mitbewohner klingelte um zwei Uhr früh und hörte durch die Tür: "Ich habe dir doch schon gesagt, wenn du nochmal klingelst, dann werde ich dich umbringen". Diesmal hatte der Mitbewohner sein Handy dabei und rief zurück: "Ich habe das aufgenommen". Daraufhin öffnete der Übeltäter die Wohnungstür, kam mit einem Knüppel in der Hand auf den Mitbewohner zu und drohte noch einmal, ihn umzubringen.

Aus diesem Grund kündigte der Vermieter dem Mieter fristlos und erhob Räumungsklage: Zu Recht, entschied das Amtsgericht Köpenick (3 C 33/21). Einem Mitmieter massiv mit Gewalt zu drohen, der sich wegen nächtlichen Lärms beschwere, rechtfertige allemal eine fristlose Kündigung, betonte das Amtsgericht. Das gelte jedenfalls dann, wenn der bedrohte Mitbewohner dafür keinen Anlass gegeben habe.

Um seine Nachtruhe gebracht, habe der Bruder des Vermieters zwar seinen Unmut durch Klopfen an der Tür und Dauerklingeln geäußert. Das sei vielleicht keine sinnvolle Reaktion, stelle aber keinesfalls eine Provokation dar, die eine Gewaltdrohung rechtfertigen könnte. Der Mieter habe häufig den Hausfrieden gestört und mit seinen Drohungen unmissverständlich klargestellt, dass er nicht bereit sei, die Nachtruhe zu wahren und Rücksicht auf die Nachbarn zu nehmen.

In so einem Fall müsse der Vermieter den Mieter vor der Kündigung nicht einmal mehr abmahnen. Denn das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien werde durch so ein Verhalten nachhaltig zerstört. Das Mietverhältnis fortzusetzen, sei für den Vermieter unter diesen Umständen unzumutbar.

Vermieter dürfen nach Ansicht des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg nicht eigenmächtig eine analoge durch eine digitale Klingelanlage ersetzen. Die neue Anlage sei nicht funktionstüchtig, weil die Mieter sie mit Smartphone, Computer oder Festnetztelefon bedienen müssten. Für die Mieter sei es aber unzumutbar, sich eigens für die Klingelanlage Geräte anzuschaffen. Der Vermieter müsse den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.

Mieter müssen weder Fenster, noch Außentüren von außen streichen. Eine Klausel im Mietvertrag, nach der die Mieter "zum Streichen der Fenster und der Außentüren von innen" verpflichtet sind, ist unklar formuliert und damit unwirksam. Denn es wird nicht deutlich, dass sich der Zusatz "von innen" auch auf die Fenster beziehen soll, Mieter auch die Fenster nur von innen streichen müssen. Mit einer unklaren Klausel kann der Vermieter die laufenden Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf die Mieter abwälzen.

Dresdener Mieter beanstandeten die Betriebskostenabrechnung des Vermieters für das Jahr 2019: Kosten der Müllabfuhr, Heizkosten und vor allem die Kosten für den Hausmeister seien um ein Vielfaches gestiegen, das verstoße gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Zu Unrecht halte ihnen der Vermieter vor, sie hätten die Belege zur Abrechnung prüfen sollen, um ihre Einwände präzisieren zu können. Schließlich habe es an der Corona-Pandemie gelegen, dass sie das Büro der Hausverwaltung nicht aufsuchen konnten.

Das Amtsgericht Dresden verurteilte die Mieter zur Nachzahlung und das Landgericht Dresden bestätigte die Entscheidung (4 S 222/21). Mieter dürften sich nicht darauf beschränken, pauschal die Richtigkeit einzelner Positionen der Betriebskostenabrechnung zu bestreiten. Ohne Belegeinsicht könnten sie sich nicht argumentativ mit den Rechnungen auseinandersetzen, die der Abrechnung zugrunde lägen.

Im konkreten Fall habe die Hausverwaltung des Vermieters per E-Mail den Mietern Termine für die Belegeinsicht vorgeschlagen und angeboten, Belege zu kopieren. Grundsätzlich hätten Mieter keinen Anspruch darauf, Kopien der Rechnungsbelege zugesandt zu bekommen. Sie müssten die Rechnungsbelege beim Vermieter oder Wohnungsverwalter einsehen — außer, dies sei im Ausnahmefall unzumutbar.

Allein die Tatsache, dass im Frühherbst 2020 die Corona-Pandemie andauerte, stelle jedoch keinen solchen Ausnahmefall dar. Die Belege im Büro der Hausverwaltung durchzusehen, sei keineswegs unzumutbar gewesen. Die Hausverwaltung habe den Mietern ausdrücklich zugesichert, dass in den Büroräumen Masken getragen und die Abstandsregeln eingehalten werden.

Als der Wasserboiler im Bad defekt war, forderten die Mieter ihren Vermieter auf, den Schaden zu beheben. Als nichts geschah, entschlossen sie sich zur Eigeninitiative. Es stellte sich dann heraus, dass es mit einer Reparatur nicht getan war: Der Boiler musste ausgetauscht werden. Als die Mieter dem Vermieter die Rechnung dafür präsentierten, lehnte er eine Kostenübernahme ab.

Zu Recht, entschied das Landgericht Gießen (1 S 249/94). Wenn der Vermieter mit Reparaturarbeiten in Verzug gerate, dürften die Mieter zwar grundsätzlich zur Selbsthilfe greifen - auf Kosten des Vermieters. Im konkreten Fall hätten die Mieter aber nur eine Reparatur des Boilers angemahnt, aber nicht den Austausch gegen ein neues Gerät.

Mit der Erneuerung des Boilers sei der Vermieter also noch nicht "zu spät dran" gewesen und damit die Mieter nicht dazu berechtigt, den Austausch in Eigenregie durchzuführen. Vorher hätten sie eine zweite Mahnung aussprechen müssen. Erst wenn der Vermieter darauf wieder nicht reagiert hätte, hätte er die Kosten der Selbsthilfe, d.h. des neuen Boilers tragen müssen.

In Berlin gilt seit 2015 die so genannte Mietpreisbremse, weil hier die "ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist".

Ab Januar 2020 mietete ein Berliner Ehepaar eine 95 qm große Wohnung für eine Nettokaltmiete von 1.029 Euro. Die Hausverwaltung der vermietenden Immobiliengesellschaft verlangte, dass die Mieter den Kellerverschlag für 120 Euro pro Monat zusätzlich mieten müssten. Die Kellernutzung wurde extra vereinbart.

Im Sommer 2021 schrieben die Mieter der Hausverwaltung, ihre Miete sei überhöht. Die Miete für den Keller sei zur Wohnungsmiete dazuzurechnen. Die separate Vereinbarung diene nur dazu, die Mietpreisbremse zu umgehen. Die Vermieterin müsse den zu viel gezahlten Betrag zurückzahlen. Dieser Ansicht war auch das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg (13 C 119/21).

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen eine Mietpreisbremse gelte, dürfe die Miete (bei neuen Mietverträgen) die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen, stellte das Gericht fest. Die Nettokaltmiete von 1.029 Euro erreiche diese Grenze nicht. Doch zur Miete seien die 120 Euro für den Keller hinzuzurechnen, Wohnung und Keller seien eine einheitliche Mietsache.

Auch die nach dem Mietspiegel ermittelten Miethöhen gingen ganz selbstverständlich von mitvermieteten Kellern aus: Das Fehlen eines Kellers sei sogar ein Negativmerkmal. Dass die Mieter den Keller separat gemietet hätten, ändere daran nichts. Darauf könne sich die Vermieterin nicht berufen. Diese Vereinbarung sei offenkundig ein Umgehungsgeschäft und damit unwirksam.

Der "Keller-Extra-Vertrag" solle die Nettokaltmiete künstlich reduzieren, um die gesetzlich vorgesehene Höchstmiete einzuhalten und Miet-Rückforderungen der Mieter zu verhindern. Die Eheleute seien unter Druck gesetzt worden, damit sie bei dem Umgehungsgeschäft mitmachten: Sie mussten entweder beide Verträge am gleichen Tag unterzeichnen oder es wäre mit ihnen gar kein Mietvertrag geschlossen worden.

Betreibt ein Mieter ohne Erlaubnis der Vermieter zeitweise auf seinem Balkon ein Notstromaggregat, rechtfertigt dies keine fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses. Es handelt sich dabei nicht um eine schwerwiegende Pflichtverletzung. Davon ist jedenfalls auszugehen, wenn die Vermieter keine negativen Auswirkungen des Notstromaggregat-Betriebs auf sich oder auf andere Mieter dargelegt haben.