Wohnen und Miete

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Mietzahlung von der Bank fehlgeleitet

Erteilten die Mieter rechtzeitig den Zahlungsauftrag, ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unberechtigt

Neun Jahre lang hatten Berliner Mieter immer pünktlich die Miete bezahlt. Im August 2019 passierte ein Missgeschick — allerdings nicht den Mietern, sondern ihrer Bank. Ihr Girokonto wurde am 1.8.2019 zwar mit der Miete belastet, aber der Betrag wurde dem Konto der Vermieterin nicht gutgeschrieben. Aufgrund eines Fehlers der Bank landete das Geld bei einem falschen Empfänger.

Aufgeklärt wurde das Versehen erst im März 2020, als die Bank der Vermieterin bei der Bank der Mieter um Auskunft bat. Da hatte die Vermieterin das Mietverhältnis bereits gekündigt: Denn im November 2019 hatten die Mieter die Miete nicht pünktlich überwiesen. Wegen eines Mietrückstands von insgesamt 1.796 Euro — zwei Monatsmieten — kündigte die Vermieterin am 12.11.2019.

Dagegen wehrten sich die Mieter zunächst erfolglos. Das Amtsgericht urteilte, das Risiko einer Fehlüberweisung treffe die Schuldner, d.h. die Mieter. Doch das Landgericht Berlin entschied den Rechtsstreit zu deren Gunsten: Die fristlose Kündigung sei unwirksam, weil zu keiner Zeit ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete vorgelegen habe (65 S 189/20).

Eine Mietzahlung sei dann rechtzeitig, wenn die Mieter ihrem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung rechtzeitig (bis zum dritten Werktag des Monats) erteilten und wenn ihr Konto ausreichend gedeckt war. Das treffe hier zu.

Der Eingang der August-Miete sei nicht unterblieben, weil das Girokonto der Mieter zu wenig Guthaben aufgewiesen hätte, sondern wegen eines unstreitig fehlgeleiteten Betrags. Für ein Mitverschulden der Mieter gebe es keinerlei Anhaltspunkte. Ob der Betrag dem Konto der Vermieterin gutgeschrieben werde, liege nicht in ihrer Hand.

Die Mieter hätten den Zahlungsauftrag fehlerfrei erteilt — also geleistet, was sie dem Vermieter schuldeten. Nur im November hätten sie acht Tage zu spät gezahlt. Eine Verzögerung von einer Woche stelle keine erhebliche Pflichtverletzung dar, die eine Kündigung rechtfertigen würde. Zudem hätten die Mieter den Fehlbetrag sofort nach Eingang des Kündigungsschreibens ausglichen.

Erlaubnis zum Untervermieten?

Mieter zieht um, möchte aber weiter ein Zimmer nutzen und untervermieten

Die Drei-Zimmer-Wohnung war der vierköpfigen Familie zu eng geworden. Sie zog in eine 100 qm große Vier-Zimmer-Wohnung um. Aber auch dort sah sich der Familienvater außerstande, in Ruhe im "Homeoffice" zu arbeiten. Platz für seine Modelleisenbahn fehlte ebenfalls. Deshalb wollte der Mieter die Drei-Zimmer-Wohnung nicht aufgeben, sondern ein Zimmer weiterhin als Arbeits- und Hobbyraum nutzen.

Zwei Zimmer wollte er für 500 Euro im Monat untervermieten. Dafür hatte der Mann auch schon einen geeigneten Kandidaten gefunden, Herrn U. Doch die Vermieterin lehnte seinen Vorschlag rundweg ab. Sie war der Ansicht, eine Wohnung von 100 qm sei für eine Familie groß genug. Es bestehe daher kein Anspruch auf Erlaubnis zum Untervermieten. Diese Ansicht teilte das Amtsgericht Stuttgart nicht (30 C 1099/20).

Der Anspruch des Mieters sei nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil er seinen Lebensmittelpunkt in eine andere Wohnung verlegt habe. Es sei allein Sache des Mieters, wie er seinen Platzbedarf einschätze und sein Privatleben gestalte. Sofern er einen Teil der Drei-Zimmer-Wohnung wirklich selbst nutze, habe er auch ein berechtigtes Interesse daran, die anderen Zimmer unter zu vermieten. Das reduziere die Belastung durch die doppelte Miete.

Unter diesen Umständen dürfe die Vermieterin die Erlaubnis zum Untervermieten nur ablehnen, wenn sie gegen den Untermieter U konkrete Einwände habe. Solche Bedenken habe sie aber nicht vorgetragen, sondern die Erlaubnis zu Unrecht pauschal verweigert.

Umstrttene Miethöhe bei Neuvermietung

Von der Miet-Obergrenze ausgenommen ist auch die Neuvermietung nach umfassender Modernisierung

Der Vormieter hatte für die rund 85 qm große Wohnung in Berlin monatlich 485 Euro Nettomiete gezahlt. Als das Ehepaar X 2016 die Wohnung mietete, lag die Nettomiete bei 1.199 Euro (pro qm 13,99 Euro). Vor dem Einzug der neuen Mieter war die Wohnung gründlich renoviert worden: Einbau einer Küche, Bad und Küche gefliest, Elektrik erneuert etc.

Dennoch fand das Ehepaar, dass eine derart massive Mieterhöhung gegen die gesetzlichen Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe verstößt. Hintergrund: In Bereichen mit "angespanntem Wohnungsmarkt" wie Berlin darf die Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen, wenn eine Wohnung neu vermietet wird (§ 556d Bürgerliches Gesetzbuch).

Doch die Vermieterin pochte darauf, diese Beschränkung gelte nicht für Neubauten und für die Neuvermietung "umfassend modernisierter" Wohnungen. Also auch nicht für die Wohnung des Ehepaares X. Vor Gericht ging es im Wesentlichen um die Frage, ob das Kriterium "umfassend modernisiert" hier zutraf und die Vermieterin tatsächlich nicht an den "Mietendeckel" gebunden war.

Der Bundesgerichtshof entschied zwar den konkreten Rechtsstreit nicht abschließend. Er stellte aber grundsätzlich klar, wie "umfassende Modernisierung" zu verstehen ist (VIII ZR 369/18). Erstens müssten Kosten und Bauaufwand erheblich sein, d.h. sie müssten mindestens ein Drittel des finanziellen Aufwands erreichen, der für eine vergleichbare Neubauwohnung anfallen würde.

Zweitens müsse dieser Aufwand den baulichen Zustand qualitativ verbessern. Das Ergebnis müsse ein Zustand der Wohnung sein, der dem eines Neubaus im Wesentlichen entspreche (das betreffe in erster Linie die Ausstattung mit Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, energetische Eigenschaften).

Beide Kriterien für umfassende Modernisierung — wesentlicher Bauaufwand und verbesserter Zustand — seien von gleichem Gewicht. In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürften zudem nur Kosten einfließen, die für Modernisierungsmaßnahmen ausgegeben wurden: Maßnahmen der Instandhaltung zählten dabei nicht.

Der konkrete Fall wurde ans Landgericht zurückverwiesen: Es müsse klären, wie sich hier die Kosten auf Modernisierung und Instandhaltungsmaßnahmen verteilt hätten. Darüber hinaus sei auch zu prüfen, ob der bauliche Zustand der Wohnung den Standard einer Neubauwohnung erreiche.

Bettwanzen in der Mietwohnung

Kann der Mieter wegen Mietmangels die Miete kürzen oder ist ihm mangelnde Hygiene vorzuwerfen?

In einer Mietwohnung tummelten sich Bettwanzen. Der Mieter hielt das für einen Mangel der Mietsache, die ihn dazu berechtigte, die Miete zu kürzen. Dagegen warfen ihm die Vermieter vor, zu wenig auf Hygiene zu achten. Der Streit um die Mietminderung landete schließlich beim Amtsgericht Stuttgart, das zunächst einmal einen Sachverständigen mit der Ursachenforschung beauftragte (35 C 5509/19).

Fazit des Gutachtens: Am häufigsten würden Bettwanzen mit Taschen, Gepäckstücken oder gebrauchten Gegenständen in die Wohnungen "eingeschleppt". So sei es mit Sicherheit auch im konkreten Fall gewesen — mit unzulänglicher Reinigung der Wohnung habe das nichts zu tun, erklärte der Sachverständige.

Daraufhin gab das Amtsgericht dem Mieter Recht: Der Wanzenbefall sei nicht auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen. Offenbar könne man als Mieter so ein Malheur überhaupt nicht verhindern. Effektive Vorbeugung scheine unmöglich, wenn jede außerhalb der Wohnung einmal abgestellte Tasche, der Kauf gebrauchter Gegenstände und selbst der tägliche Einkauf dazu führen könne, dass man unfreiwillig Wanzen in die Wohnung transportiere.

Alle diese Aktivitäten gehörten unzweifelhaft zum üblichen Gebrauch einer Mietsache. Wenn trotz des vertragsgemäßen Verhaltens des Mieters Wanzen die Räume heimsuchten, stelle der Befall einen Mietmangel dar — auch wenn der Vermieter dafür ebenfalls keine Verantwortung trage. Der Mieter könne die Bruttomiete um 60 Prozent mindern.

Vermieter ließ Mietwohnung voreilig räumen

Wird das Räumungsurteil von der nächsten Instanz aufgehoben, steht den Mietern Schadenersatz zu

Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben. Da die Mieter gegen das Urteil Berufung einlegten, war es noch nicht rechtskräftig. Trotzdem setzte der Vermieter per Zwangsvollstreckung durch, dass die Wohnung geräumt wurde. Die Familie war bereits umgezogen, als das Berufungsgericht die Kündigung für unberechtigt und die Räumung für unzulässig erklärte.

Wahrscheinlich ein eher schwacher Trost für die Mieter, dass ihnen das Landgericht Berlin Schadenersatz zusprach (65 S 4/17). Den Mietern sei durch die voreilige Vollstreckung des Räumungsurteils ein Schaden entstanden, so das Landgericht. Denn sie hätten eine teurere Wohnung neu anmieten müssen.

Vorausgesetzt, die neue Wohnung sei mit der bisherigen Wohnung vergleichbar — nach den Kriterien Ausstattung, Größe, Schnitt, Wohnlage etc. —, stehe den Mietern Schadenersatz in Höhe der Mietdifferenz zu. Dabei sei der Wohnwert beider Wohnungen nach diesen objektiven Kriterien zu beurteilen. Könnten sich die Parteien darüber nicht einigen, seien die Wohnungen von einem Sachverständigen zu bewerten.

Fazit: Vermieter gehen ein erhebliches Risiko ein, wenn sie ein noch nicht rechtskräftiges Räumungsurteil vollstrecken lassen. Das Urteil kann von der nächsten Instanz aufgehoben oder abgeändert werden. Aus welchen Gründen auch immer ein Vermieter das endgültige Urteil nicht abwarten möchte: Auf jeden Fall muss er dann für eventuelle Schäden haften. Klüger ist es daher, nicht sofort vollendete Tatsachen zu schaffen, sondern die Überprüfung des Urteils durch die Berufungsinstanz abzuwarten.

Mieterin zieht aus, die Handwerker ein

Entfällt dadurch der Anspruch des Vermieters auf die restliche Miete bis zum Mietende?

Nach über 20 Jahren in ihrer Mietwohnung beschloss die alte Dame, in ein Seniorenheim umzuziehen. Anfang 2019 teilte sie dem Vermieter mit, sie wolle Mitte März ausziehen und werde bis Ende März Miete zahlen. Nach dem Umzug behauptete die Mieterin, das sei mündlich so vereinbart worden. Doch der Vermieter wollte davon nichts wissen und verlangte von ihr die Miete für April und Mai.

Auch wenn er die Vereinbarung jetzt bestreite, habe er auf weitere Mietzahlungen keinen Anspruch mehr, erklärte die Seniorin. Schließlich habe der Vermieter die Wohnung ab Mitte März an Handwerker weitervermietet, die die Räume renovierten. Er habe ihnen einen Kühlschrank gestellt. Die Maler hätten dort gewohnt und Möbel des Vermieters benutzt, die sie, die Mieterin, in der Wohnung zurückgelassen habe.

Wenn sie die Wohnung noch einmal hätte nutzen wollen, hätte er sofort die Handwerker weggeschickt, konterte der Vermieter und bestand auf Zahlung. Zu Recht, entschied das Landgericht Koblenz (6 S 188/20).

Zum einen könne die Seniorin nichts Schriftliches vorweisen: weder eine Kündigung zum 31. März, noch eine Aufhebungsvereinbarung mit dem Vermieter. Daher gelte der Mietvertrag bis Ende Mai. Auch die Tatsache, dass Handwerker während der Renovierungsarbeiten in der Wohnung übernachteten, ändere nichts an der Zahlungspflicht der Mieterin bis Ende Mai. Allein dadurch entfalle der Anspruch des Vermieters nicht.

Das wäre nur der Fall, wenn er wegen der Handwerker nicht mehr in der Lage gewesen wäre, der Mieterin den Gebrauch der Wohnung wieder zu ermöglichen — wenn sie es denn verlangt hätte (§ 537 Abs.2 BGB). Der Vermieter behaupte, er wäre so einer Forderung sofort nachgekommen. Das sei kaum zu widerlegen. Die Renovierung der Wohnung sei jedenfalls nicht so gründlich gewesen, dass das eine Rückkehr der Mieterin bis Ende Mai ausgeschlossen hätte. Der Vermieter habe nur Decken und Wände streichen lassen.

Ferienwohnung für Mai 2020 gemietet

Spanienurlaub war unmöglich: Geschäftsgrundlage des Mietvertrags durch Corona-Pandemie entfallen

Ein Ehepaar aus Norddeutschland hatte im Dezember 2019 eine Ferienwohnung in Spanien gemietet. Zwei Wochen Urlaub vom 25.5. bis 8.6.2020 waren geplant. Für die Wohnung überwies das Paar dem Bremer Wohnungseigentümer 500 Euro Anzahlung. Als sich jedoch im Frühjahr 2020 das Coronavirus in Deutschland und Spanien immer mehr ausbreitete, beschlossen die Eheleute, auf den Urlaub zu verzichten.

Sie kündigten schriftlich den Mietvertrag und verlangten die Anzahlung zurück. Ihrem Brief legten die Mieter den Wohnungsschlüssel bei, den ihnen der Vermieter bereits geschickt hatte. Doch der Vermieter erklärte, Verträge seien einzuhalten. Zudem sei der Schlüssel bei ihm nicht angekommen, dafür stehe ihm Schadenersatz zu.

Vom Amtsgericht Bremen bekamen beide Streitparteien Recht (9 C 360/20). Der Vermieter müsse die 500 Euro zurückzahlen, so das Amtsgericht. Die Anzahlung dürfte er nur dann behalten, wenn die Mieter aus persönlichen Gründen die gemietete Wohnung nicht nutzen könnten. Solche Gründe befreiten Mieter nicht von der Mietzahlung, das gelte auch für Ferienwohnungen.

Doch um persönliche Gründe gehe es hier nicht. Vielmehr sei die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags durch die in Europa grassierende Corona-Pandemie nachträglich weggefallen. Das Ehepaar habe den Vertrag kündigen dürfen, weil es objektiv wichtige Gründe gegeben habe, die Reise nicht anzutreten. Die Mieter hätten sich einem hohen gesundheitlichen Risiko ausgesetzt und womöglich zur Verbreitung der Seuche beigetragen.

Wenn allerdings der Schlüssel bei der Post verloren gegangen sein sollte — so ein spitzer Schlüssel könne ja leicht das Kuvertpapier durchstechen —, schuldeten die Eheleute dem Vermieter Schadenersatz. Der müsste dann nämlich das Türschloss auswechseln.

Das Ehepaar hätte dafür sorgen müssen, dass der Schlüssel auch wirklich beim Vermieter ankommt, um ein Sicherheitsrisiko zu vermeiden. Da hätte es zwei Möglichkeiten gegeben: Die Mieter hätten den Schlüssel persönlich in Bremen abgeben oder ihn per Einwurfsendung zurückschicken können.

Wohngeld für Musikstudentin

Ist bei der Mutter kein Platz zum Üben, benötigt die Studentin dauerhaft eine eigene Wohnung

Eine Musikstudentin, die am Studienort in einem Einzimmer-Appartement wohnt, beantragte Wohngeld. Zunächst ohne Erfolg. Begründung des ablehnenden Bescheids: Als Studentin sei sie vom elterlichen Haushalt nur "vorübergehend abwesend" und habe deshalb keinen Anspruch auf den Zuschuss.

Für die Musikstudentin war es aber gar nicht möglich, in die Wohnung der Mutter zurückzukehren. Denn dort gab es keinen Raum, in dem sie hätte musizieren können. Auf ihrem Instrument täglich zu üben, war für die Musikstudentin aber unbedingt notwendig. Das Verwaltungsgericht Berlin stellte sich auf die Seite der Studentin (VG 21 A 11.92).

Während des Studiums müsse die junge Frau üben und das könne sie in der Wohnung der Mutter nicht. Auch nach Abschluss des Studiums sei nach Lage der Dinge "vernünftigerweise nicht mehr mit der Rückkehr in den Familienhaushalt" zu rechnen - schon deshalb, weil die Wohnung der Mutter sehr klein sei. Dass die Tochter von der elterlichen Wohnung nur "vorübergehend abwesend" sei, treffe also nicht zu. Deshalb habe sie Anspruch auf Wohngeld.

Couchsurfing-Angebot zum kostenlosen Übernachten

Wegen so eines Übernachtungsangebots darf der Vermieter dem Mieter nicht kündigen

Weil der Mieter seine Drei-Zimmer-Wohnung gelegentlich über "Airbnb" weitervermietet hatte, hatte ihn der Vermieter bereits 2017 abgemahnt. Deshalb hörte der Mieter damit auf, auf diese Weise etwas dazu zu verdienen. Was er sich aber nicht nehmen lassen wollte, war die Teilnahme an den Internetplattformen "couchsurfing.com" und "hospitalityclub.org". Beide Webseiten vermitteln kostenloses Übernachten bei Klubmitgliedern.

Der Vermieter sah da keinen Unterschied: Es handle sich um "vertragswidrige Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte", erklärte er und kündigte das Mietverhältnis. Doch das Landgericht Lübeck sah das anders und entschied den Streit zu Gunsten des Mieters (14 S 61/20). Von vertragswidrigem Verhalten des Mieters könne hier keine Rede sein.

"Gebrauchsüberlassung" bedeute im Mietrecht, dass der Mieter Dritten die Möglichkeit einräume, selbständig über die Mietsache zu verfügen ("Mitbesitz"). Damit habe das Prinzip von "hospitalityclub" oder "couchsurfing" nichts zu tun. Die Idee sei vielmehr, dass sich die Mitglieder der "community" gegenseitig besuchten. Der Gastgeber/die Gastgeberin sei also selbst zuhause, während die Besucher bei ihm/ihr kostenlos übernachteten.

Das Prinzip: Gastgeber laden für kurze Zeit Besucher dazu ein, ihre Wohnung mitzubenutzen. Das gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Dass der Mieter den Gästen während ihres Aufenthalts einen Zweitschlüssel gebe, führe zu keinem anderen Ergebnis. Dadurch verschaffe er den Besuchern keinen Mitbesitz an der Wohnung, sondern die Möglichkeit, alleine in der Stadt etwas zu unternehmen und anschließend wieder in die Wohnung hineinzukommen.

Feuchtigkeit in den Wänden

Mieter müssen sich rechtzeitig wehren: Nachträglich die Miete zu kürzen, ist unzulässig

Eine Mieterin ließ in ihrer Wohnung auf eigene Kosten Feuchtigkeitsschäden beseitigen - denn der Vermieter hatte sechs Monate lang nichts unternommen, obwohl er über die Schäden Bescheid wusste. Die Reparaturkosten wollte die Mieterin dann mit der Miete verrechnen, indem sie die fällige Mieterhöhung nicht zahlte. Der Vermieter verlangte jedoch den kompletten Betrag.

Das Amtsgericht Köln stellte sich auf seine Seite (201 C 495/93). Die Mieterin habe trotz der Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung über einen Zeitraum von sechs Monaten die Miete in voller Höhe weitergezahlt. Damit seien ihre Ansprüche gegen den Vermieter entfallen. Im Nachhinein die Reparaturkosten mit der Mieterhöhung zu verrechnen, sei unzulässig. Richtig wäre es gewesen, in der Zeit, in der der Vermieter nichts unternommen habe, weniger oder gar keine Miete zu zahlen.

Frau blieb nach der Trennung in der Ehewohnung

Nach einem Jahr muss sie den Mietvertrag übernehmen oder der Kündigung zustimmen

Im Herbst 2018 hatte das Ehepaar beschlossen, sich zu trennen. Mit dem gemeinsamen Sohn zog der Ehemann Anfang 2019 aus der Ehewohnung aus und beantragte beim Amtsgericht Frankfurt die Scheidung. Die Ehefrau blieb in der vor Jahren gemeinsam angemieteten 5-Zimmer-Wohnung, die der Ehemann weiterhin finanzierte (1.850 Euro Kaltmiete plus 350 Euro Nebenkosten).

Nach neun Monaten bat er sie erfolglos darum, den Mietvertrag allein zu übernehmen. Anschließend wurde in einem Güterichterverfahren versucht, die Mietfrage einvernehmlich zu lösen. Das gelang jedoch nicht. Daraufhin kündigte der Ehemann im November 2019 das Mietverhältnis und forderte von seiner Frau, der Kündigung zuzustimmen. Zu Recht, wie das Amtsgericht Frankfurt entschied (477 F 23297/20 RI).

Nach der endgültigen Trennung könne in der Regel ein Ehepartner vom anderen verlangen, dass dieser bei der Kündigung der ehemaligen Ehewohnung mitwirke — auch wenn die Ehe noch nicht rechtskräftig geschieden sei. Von einer endgültigen Trennung sei im konkreten Fall auszugehen: Die Beteiligten ständen sich in drei Gerichtsverfahren gegenüber und hätten auch in diesem Prozess massive Konflikte ausgetragen.

Die Ehefrau behaupte, der Ehemann habe ihr versprochen, Trennungsunterhalt in Form der Miete zu zahlen: 2.200 Euro Unterhalt im Monat sei ja wohl das Mindeste … Belege gebe es dafür aber nicht. Der Ehemann bestreite die Vereinbarung und auch die Höhe des Anspruchs, so das Amtsgericht. Die von der Frau angestellten Berechnungen zum Unterhalt beruhten auf Zahlen aus einem Internetauftritt des Ehemannes und widersprächen seinen Auskünften zum Einkommen. Aber das sei im eigentlichen Scheidungsverfahren zu klären.

Hier gehe es nur um das berechtigte Interesse des Mannes, nicht länger finanziellen Belastungen durch das Mietverhältnis ausgesetzt zu sein. Dagegen könne die Ehefrau nun nicht mehr den Grundsatz der ehelichen Solidarität ins Feld führen. Natürlich habe sie nach der Trennung Zeit gebraucht, um sich neu zu orientieren, um ihre Lebensverhältnisse neu zu ordnen und mit dem Ehemann Regelungen zu finden.

Seit dem Auszug des Mannes sei aber bereits mehr als ein Jahr vergangen. Dieser Zeitraum genüge trotz der komplexen finanziellen Verflechtungen der Eheleute. Die Ehefrau habe also ausreichend Zeit gehabt, sich um eine neue Wohnung zu bemühen. Dazu sei sie verpflichtet, da es abgelehnt habe, in den Mietvertrag der Ehewohnung als Alleinmieterin einzusteigen. Warum nicht in der Lage sei, eine andere Wohnung anzumieten — so ihre Behauptung —, sei nicht nachvollziehbar.

Befristeter Auslandsjob: Mieterin darf untervermieten

Kurzartikel

Wird die Mieterin einer Einzimmerwohnung vom Arbeitgeber für ein Jahr ins Ausland versetzt, darf ihr die Vermieterin nicht die Erlaubnis verweigern, während der befristeten Abwesenheit die Wohnung unterzuvermieten. Nennt die Mieterin Namen, Geburtsort und Beruf der Untermieterin, sind diese Informationen ausreichend. Die Mieterin ist nicht verpflichtet, der Vermieterin den Ausweis der Untermieterin, deren Arbeitsvertrag und einen Untermietvertrag vorzulegen.

Hohes Alter allein begründet keinen Härtefall

Berliner Seniorin kämpft seit Jahren gegen eine Eigenbedarfskündigung

Ob die — mittlerweile fast 90 Jahre alte — Mieterin nun wirklich aus ihrer Wohnung ausziehen muss, in der sie seit über zwei Jahrzehnten lebt, ist immer noch nicht entschieden. Eines steht allerdings nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs fest: Die Begründung, mit der das Landgericht Berlin (LG) die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen hat, war nicht ausreichend. Das LG war der Ansicht, dass allein das Alter der Seniorin genüge, um hier einen Härtefall anzunehmen.

Die Wohnungseigentümerin lebt nicht in Berlin. Sie wollte aber bei Besuchen in der Hauptstadt nicht mehr ihrem Sohn in dessen Mietwohnung "zur Last fallen" und ihre eigene Wohnung nutzen. Deshalb kündigte sie 2015 der Mieterin wegen Eigenbedarfs. Die Seniorin widersprach der Kündigung und pochte auf ihr Alter, auf ihren miserablen Gesundheitszustand, ihre Verwurzelung im Bezirk. Zudem mache es ihre kleine Rente unmöglich, in Berlin eine bezahlbare Wohnung zu finden. Ein Umzug wäre für sie eine unzumutbare Härte.

Zu diesem Ergebnis kam auch das LG. Gegen das Urteil rief die Vermieterin den Bundesgerichtshof an und bekam hier zumindest in einem Punkt Recht: Alter allein begründe keinen Härtefall, mit dem die Mieterin die an sich wirksame Kündigung abwenden könnte, stellten die Bundesrichter klar (VIII ZR 68/19). Fehlerhaft habe das LG die Lebensplanung der Vermieterin nicht berücksichtigt. Es habe also die gegensätzlichen Interessen nicht korrekt abgewogen und müsse sich deshalb mit dem Fall noch einmal auseinandersetzen.

Die Frage, ob der Auszug für die Mieterin eine unzumutbare Härte wäre — eine Härte, die auch dann nicht zu rechtfertigen wäre, wenn man die Interessen der Eigentümerin angemessen berücksichtige —, sei immer noch ungeklärt. Da das LG davon ausging, das Alter der Mieterin sei allein ausschlaggebend, habe es folgerichtig deren weitere Einwände nicht gewürdigt.

Dabei liege bereits ein Sachverständigengutachten vor, das sich mit den Wirkungen befasse, die der Verlust der vertrauten Umgebung auf das Leben der Seniorin haben könnte. Auch die Berliner Mietsituation und der Vortrag der Mieterin zu ihrem konkreten Bemühen, eine neue Wohnung zu finden, müsse in ein Urteil einfließen.

Modernisierung und Mieterhöhung

Hat die Vermieterin die Arbeiten vor der Gesetzesänderung korrekt angekündigt, darf sie die Miete nach altem Recht erhöhen

Ende 2018 wurden die gesetzlichen Vorschriften zu Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen geändert. Seither können Vermieter nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete draufschlagen — vorher waren es elf Prozent. Wenige Tage vor der Gesetzesänderung hatte die Eigentümerin einer großen Münchner Mietwohnungsanlage noch schnell Modernisierungsmaßnahmen angekündigt. Hier darf man wohl getrost einen Zusammenhang unterstellen …

Denn die Modernisierung sollte erst ab Dezember 2019 durchgeführt werden und bis Juni 2023 dauern: Wärmedämmung von Fassaden, Austausch von Fenstern, Anbau von Balkonen. Der Mieterverein zog gegen die Vermieterin vor Gericht, um feststellen zu lassen, dass sie die Miete nur nach neuem Recht, also höchstens um acht Prozent der Modernisierungskosten erhöhen dürfe — obwohl sie die Maßnahmen 2018 ankündigte. Zwischen Ankündigung und dem Beginn der Arbeiten liege fast ein Jahr, da fehle jeder zeitliche Zusammenhang.

Der sei laut Gesetz nicht nötig, urteilte jedoch der Bundesgerichtshof (VIII ZR 305/19). Die Planungen müssten allerdings soweit fortgeschritten sein, dass die Eigentümer die Mieter über die Modernisierungsmaßnahmen korrekt informieren könnten. Wenn das Ankündigungsschreiben den gesetzlichen Anforderungen entspreche, so sei das für die Vermieter günstigere, bis Ende 2018 geltende Recht anzuwenden — auch, wenn die Arbeiten erst später beginnen sollten.

Das Ankündigungsschreiben der Münchner Vermieterin enthalte alle Angaben zu den Arbeiten, zu denen sie laut Gesetz verpflichtet sei: Angaben zu Art und voraussichtlichem Umfang der Maßnahmen, den geplanten Beginn und ihre voraussichtliche Dauer, die zu erwartende Mieterhöhung etc.

Selbst wenn die Eigentümerin die Modernisierung im Dezember 2018 ankündigte, um noch in den Genuss der für sie günstigeren, bis Ende 2018 gültigen Regelung zu kommen, wäre dies kein Rechtsmissbrauch. Der Gesetzgeber habe den Übergang klar geregelt: Entscheidend für die Frage "altes oder neues Recht" sei allein das Datum, an dem den Mietern eine korrekte Modernisierungsankündigung zugestellt werde.

Vermieter kündigt und bietet Alternativwohnung an

Lehnt der Mieter das Angebot grundlos ab, kann er keinen Härtefall mehr geltend machen

Über 20 Jahre lebte Mieter B in der 3-Zimmer-Wohnung, als ihm der Vermieter im Februar 2019 wegen Eigenbedarfs kündigte. Die Kündigungsfrist betrug ein Jahr. Im März wurde im Mietshaus eine 2-Zimmer-Wohnung frei, die der Vermieter Herrn B anbot. Im Schreiben vom 29.3.2019 gab er Miethöhe, Größe und Ausstattung der Alternativwohnung an und bat den Mieter um Antwort innerhalb einer Woche.

Doch der Mieter hüllte sich in Schweigen. Nach zehn Tagen teilte der Vermieter mit, er werde die 2-Zimmer-Wohnung ab Mai anderweitig vermieten. Wieder reagierte Herr B nicht. Erst im Dezember 2019 erhielt der Vermieter ein Schreiben, in dem der Anwalt des Mieters die Kündigung zurückwies. Als B nach Ablauf der Kündigungsfrist im Februar 2020 nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage.

Vor Gericht bestritt der Mieter den Eigenbedarf des Vermieters, nannte die angebotene Alternativwohnung "ungeeignet" und pochte auf seinen angegriffenen Gesundheitszustand: Wohnungssuche und Umzug stellten in seinem Fall eine unzumutbare Härte dar.

Doch das Amtsgericht München entschied den Streit zu Gunsten des Vermieters (473 C 2138/20).

Der Eigenbedarf sei keineswegs nur vorgeschoben, wie die Beweisaufnahme ergeben habe. Der Vermieter habe im Prinzip alles richtig gemacht: Als unerwartet der Mieter der 2-Zimmer-Wohnung kündigte, habe der Hauseigentümer diese Wohnung umgehend dem B zu ortsüblichen Konditionen angeboten, ihn über die Beschaffenheit der Ersatzwohnung und die wichtigsten Vertragsdaten informiert.

Doch der Mieter habe die durchaus zumutbare Ersatzwohnung ohne sachliche Gründe abgelehnt. Deshalb könne er sich nicht mehr darauf berufen, dass er ein Härtefall sei. Hätte B das Angebot akzeptiert, müsste er jetzt keine Wohnung suchen. Da er mit dem Vermieter über die Alternativwohnung nicht einmal habe verhandeln wollen, habe dieser zu Recht die 2-Zimmer-Wohnung anderweitig vermietet.

Allerdings setzte das Amtsgericht eine Räumungsfrist bis März 2021 fest, weil es die angeschlagene Gesundheit des Mieters und die lange Dauer des Mietverhältnisses berücksichtigte. Zusätzlich mache es die derzeitige Corona-Pandemie schwer, eine Ersatzwohnung zu finden — noch schwieriger, als es in München ohnehin schon sei.

Geschiedene Frau will Ehewohnung nicht räumen

Nur im Jahr nach der Scheidung kann sie verlangen, dass der Mann ihr seine Eigentumswohnung überlässt

Während der Ehe hatte das Paar in der Eigentumswohnung des Ehemannes zusammengelebt. Als sich das Paar 2014 trennte, zog er aus und überließ ihr die Wohnung. Auch nach der Scheidung im Dezember 2015 nutzte die Frau seine Wohnung allein, zahlte dafür weder Miete noch Nebenkosten. Im selben Haus besaß sie zwar auch eine Wohnung, die sie aber 2016 einem Sohn übertrug.

Zunächst forderte der Mann von seiner Ex-Frau, für die frühere Ehewohnung zumindest Nutzungsentschädigung zu zahlen. Später verlangte er — ebenso erfolglos — von ihr, die Wohnung zu räumen.

Zu Recht, urteilte der Bundesgerichtshof (XII ZB 243/20). Grundsätzlich könne bei einer Scheidung der Partner, der mehr auf die Ehewohnung angewiesen sei, vom anderen Partner verlangen, ihm die Wohnung zu überlassen (§ 1568a Bürgerliches Gesetzbuch). Das gelte aber nur zeitlich begrenzt, nämlich für ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung.

Dass in solchen Fällen Nutzungsverhältnisse ohne Mietvertrag entstehen, habe der Gesetzgeber möglichst vermeiden wollen. Deshalb habe er im Interesse der Rechtsklarheit vorgesehen, dass ein Überlassungsverhältnis im Regelfall spätestens ein Jahr nach der Scheidung (miet-)vertraglich abgesichert werden sollte — auch und gerade dann, wenn der zur Überlassung verpflichtete Partner (Allein-)Eigentümer der Ehewohnung sei.

Der Anspruch auf Überlassung greife in dessen Eigentumsrecht ein. Zeitlich beschränkt auf ein Jahr, sei dieser Eingriff jedoch gerechtfertigt, weil die Ehewohnung der Lebensmittelpunkt der Familie sei. Im konkreten Fall sei die Jahresfrist seit mehr als vier Jahren abgelaufen. Die geschiedene Frau habe mit dem Ex-Mann und Eigentümer weder einen Mietvertrag abgeschlossen, noch stehe ihr aufgrund anderer Vereinbarungen der Besitz an der Wohnung zu. Sie müsse die Wohnung daher räumen und herausgeben.

Mieter müssen abwechselnd den Gehsteig säubern

Während des Urlaubs genügt es, eine zuverlässige Ersatzkraft zu beauftragen

Die Mieter in einem Mehrfamilienhaus waren verpflichtet, abwechselnd den Gehsteig vor dem Haus sauber zu halten. Ein Bewohner fuhr in Urlaub, als er gerade mit der Reinigung an der Reihe gewesen wäre. In dieser Zeit rutschte ein anderer Mieter auf dem Gehweg aus und verletzte sich. Die Schuld gab er dem Urlauber.

Denn er sei nur gestürzt, so der Mieter, weil sich vor dem Gartentor Laub und Beerenmatsch angesammelt habe. Der in der fraglichen Zeit für den Gehsteig Verantwortliche habe die Reinigungsarbeiten zwar einer Bekannten übertragen, müsse aber dennoch selbst Schmerzensgeld und Schadenersatz zahlen. Das Oberlandesgericht Köln wies die Forderung des Verletzten zurück (26 U 44/94).

Der abwesende Mieter habe seine Sorgfaltspflichten erfüllt. Er habe eine zuverlässige Ersatzkraft damit beauftragt, ihn während seines Urlaubs zu vertreten und den Gehweg zu säubern. Allein diese Tatsache befreie den Mieter von jeder Haftung für den Unfall. Daher müsse man auch nicht mehr aufklären, ob der Sturz des Mitmieters überhaupt auf den verschmutzten Gehweg zurückzuführen sei.

Mieter beschädigen Türen und Badewanne

Finanzielle Entschädigung kann die Vermieterin erst beim Auszug verlangen

Eine Vermieterin registrierte in den vermieteten Räumen einige Schäden. Türblätter waren beschädigt, die Badewanne hatte eine Schlagstelle und PVC-Scheuerleisten fehlten. Sie verlangte von den Mietern Geld, um die Schäden beseitigen zu lassen. Da die Mieter ablehnten, landete der Streit vor Gericht.

Das Landgericht Berlin entschied, dass die Vermieterin während der Mietzeit keinen Schadenersatz in Geld fordern kann (63 S 178/94). Grundsätzlich hätten Vermieter zwar Anspruch darauf, dass sich die Mietsache nicht verschlechtere. Solange das Mietverhältnis bestehe, müssten aber die Mieter selbst dafür sorgen, dass Schäden in der Wohnung beseitigt werden. Erst, wenn der Mietvertrag beendet sei, könne die Vermieterin finanzielle Entschädigung fordern: Vorausgesetzt, die Wohnung werde nicht in dem Zustand zurückgegeben, in dem sie angemietet wurde.

Umstrittene Heizenergie-Abrechnung

Vermieter müssen ungenutzte Heizkörper nicht verplomben, Mieter sind zum Heizen verpflichtet

Seit 50 Jahren wohnt ein älteres Ehepaar in seiner Münchner Mietwohnung. Nach eigenen Angaben heizten die Mieter die Kinderzimmer seit Jahren nicht mehr, seit dem Auszug ihrer Kinder. Angeblich heizten sie auch Bad und Toilette nicht. Bis 2009 waren die Heizenergie-Verbrauchseinheiten für diese Räume mit "Null" angesetzt worden. In der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 berechneten die Vermieter dagegen für diese Räume Heizkosten von 62,58 Euro.

Die Mieter beanstandeten die Abrechnung. Ihr Vorschlag: Die Abrechnungsfirma habe angeregt, die Heizkörper zu verplomben — damit seien sie stillgelegt und es werde kein Verbrauch mehr abgerechnet. Dass die Räume schon lange nicht mehr geheizt würden, schade dem Mauerwerk nicht, meinte das Ehepaar. Gelüftet werde selbstverständlich regelmäßig.

Auf diesen Vorschlag gingen die Vermieter jedoch nicht ein. Heizkörper stillzulegen, wirke sich negativ auf die Hydraulik der gesamten Heizanlage aus. Außerdem seien die Mieter verpflichtet, im Winter zu heizen, ansonsten drohten Schäden an der Bausubstanz (sprich: Schimmel).

Das Amtsgericht München gab den Vermietern Recht: Die Mieter könnten nicht verlangen, dass die Heizkörper verplombt werden (416 C 10714/20). Sie seien verpflichtet, im Winter alle Räume der Wohnung zu heizen und zu lüften, damit sich in den Mauern keine Feuchtigkeitsschäden ausbreiteten. Dauerhaft ungeheizte Räume führten zu Schimmel und außerdem zu hohen Heizkosten für die Nachbarn.

Die Mitmieter müssten nämlich versuchen, die kalten Räume des Ehepaares irgendwie auszugleichen und die angrenzenden Räume in ihrer eigenen Wohnung durch vermehrtes Heizen richtig zu temperieren und vor Schimmel zu bewahren. Davon abgesehen, sei es für Vermieter prinzipiell unzumutbar, Heizkörper nach den individuellen Wünschen der Mieter stillzulegen: Bei jedem Mieterwechsel müssten sie die entsprechenden technischen Vorrichtungen ein- oder ausbauen.

Krebskranke Mieterin muss nicht ins Hotel

Die Pflicht von Mietern, Instandsetzungsmaßnahmen in der Wohnung zu dulden, hat Grenzen

Die Leitungen im Mietshaus waren alt und marode, überschritten immer wieder die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung für Blei. Mieter forderten schon lange, der Vermieter müsse die Wasserrohre austauschen. Darunter auch Frau T, die wegen des erheblichen Mangels die Miete gemindert hatte.

Schließlich kündigte der Vermieter im Frühjahr 2020 Abhilfe an: Voraussichtlich dauerten die Arbeiten in jeder Wohnung acht Tage, teilte er mit. In dieser Zeit sollten die jeweils gerade betroffenen Mieter auf seine Kosten ins Hotel ziehen.

Das sei für sie unzumutbar, erklärte Frau T, die eben erst an Lymphdrüsenkrebs operiert worden war. Sie müsse sich demnächst einer Strahlentherapie unterziehen. Der Vermieter solle einstweilen die Rohre in den übrigen Wohnungen erneuern.

Das Landgericht Hamburg wies die Klage des Vermieters auf Duldung ab (316 S 15/20). Im Prinzip seien Mieter verpflichtet, Instandsetzungsmaßnahmen zu akzeptieren, betonte das Landgericht. Aber auch dabei gelte das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme. Im konkreten Fall sei es für die Mieterin derzeit unzumutbar, vorübergehend die Wohnung zu verlassen und in einem Hotel zu wohnen.

Frau T sei akut schwer krank und ohnehin gesundheitlich angeschlagen, weil ihr vor zwei Jahren wegen eines Karzinoms ein Lungenflügel entfernt werden musste. Zudem trage sie einen Herzschrittmacher. Ein provisorischer Umzug wäre für sie eine große Belastung. Obendrein wäre ein Hotelaufenthalt während der Corona-Pandemie für die Mieterin als Hochrisikopatientin ein zusätzliches Gesundheitsrisiko.

Wenn Frau T sich weigere, die Arbeiten in ihrer Wohnung durchführen zu lassen, könne sie sich zwar nicht mehr auf das Recht berufen, wegen der Bleileitungen die Miete zu mindern. Daraus folge aber nicht, dass sich die Mieterin jetzt nicht auf die aktuellen Gesundheitsrisiken berufen könne und ins Hotel ziehen müsse.