Wohneigentum

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Sonnensegel am Penthouse

Das ist eine bauliche Veränderung, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen

Ein Penthouse bildete die oberste Etage einer exklusiven Wohnungseigentumsanlage. Die Eigentümer ließen auf ihrer Dachterrasse ein großes Sonnensegel montieren. An der Außenseite des Terrassengeländers brachten sie als Sichtschutz graue Matten an. Beides gefiel den Miteigentümern nicht: Matten und Sonnensegel müssten weg, forderten sie.

Das konnten die Eigentümer der Penthousewohnung gar nicht verstehen: Das Sonnensegel sehe man nur aus bestimmten Positionen und wenn es ausgefahren sei. Letztlich sei es nicht anders zu beurteilen als ein Sonnenschirm. Sichtschutzmatten hätten auch andere Wohnungseigentümer an ihr Balkongeländer gehängt.

Doch das Landgericht Karlsruhe sah das anders und gab den Miteigentümern Recht (11 S 34/14). Die Eigentümer der Penthousewohnung hätten die Installationen an der Dachterrasse vorgenommen, ohne die Zustimmung der Miteigentümer einzuholen. Diese müssten aber keine nachteiligen baulichen Veränderungen dulden.

Installationen, die das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage beeinträchtigten, seien als Nachteil für die Miteigentümer einzustufen. Und das treffe hier zu, obwohl das hochwertige Sonnensegel nur von der Rückseite des Hauses aus zu sehen und fachgerecht installiert sei. Mit einem Sonnenschirm sei es aber nicht vergleichbar: Denn man könne es auch im eingefahrenen Zustand deutlich als eine Art Balken über der Terrasse erkennen.

Der schräge, große Balken füge sich optisch nicht in die Fassade ein, sondern falle sofort ins Auge. Das Sonnensegel bestehe aus einigen Haltestangen, einer auffälligen, quer verlaufenden Rolle und mehreren Drahtseilen. Die Konstruktion sei zudem fest ans Terrassengeländer und an die Fassade angeschraubt worden. Auch die Sichtschutzmatten wirkten an der Dachterrasse optisch sehr störend.

Steinmauer als Gartenzaun

So einer baulichen Veränderung der Gartenanlage müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen

Die Nachbarn bewohnten in der Eigentumswohnanlage zwei Erdgeschosswohnungen nebeneinander. Besonders gut hatten sie sich nie vertragen — dann brachte eine so genannte "Gabionenwand" das Fass zum Überlaufen. Der Begriff stammt aus dem Italienischen ("gabbione"). Er bezeichnet eine Steinwand, bestehend aus losen Bruchsteinen und aufgeschüttet in einem Stahlgerüst.

So eine Steinwand ließ das Ehepaar A an der Grenze zwischen den beiden Gartenanteilen aufstellen. Daraufhin zogen die Eigentümer von nebenan vor Gericht und forderten, die Gabionenwand zu beseitigen. Zu Recht, entschied das Landgericht Frankfurt (2-13 S 82/12).

Hier gehe es um eine bauliche Veränderung der Wohnanlage, die nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer zulässig sei. Auch wenn die Eigentümergemeinschaft den Eigentümern A an einem Teil des gemeinschaftlichen Gartens ein Sondernutzungsrecht eingeräumt habe: Daraus sei nicht das Recht abzuleiten, eine so massive Steinmauer zu errichten. Das gehe weit über die übliche Gartenpflege oder Gartengestaltung hinaus.

Wer den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage erheblich verändere, beeinträchtige potenziell die Miteigentümer. Trotz eines Sichtschutzes blickten nun die direkten Nachbarn notgedrungen auf die Gabionenwand. Sie sei von mehreren Zimmern aus zu sehen, im Garten dominiere sie sowieso. Wie Fotos zeigten, überrage sie den Sichtschutz in der Höhe und sei um fast vier Meter länger als dieser.

Deshalb komme es nicht darauf an, ob die "Bauherren" ihre Steinwand schön und vorteilhaft fänden. Sie dominiere optisch die gesamte Gartenanlage. Da sie den Miteigentümern ein Dorn im Auge sei, müsse das Ehepaar A die Mauer entfernen.

Liftverbot für Tiere

Eigentümerin ficht vergeblich diesen Beschluss der Eigentümerversammlung an

In einer Eigentumswohnungsanlage hatte ein älteres Ehepaar eine Wohnung im Dachgeschoss gemietet. Ihr ebenfalls schon etwas betagter Hund schaffte es über die Treppe kaum noch nach oben. Deshalb benutzten die Mieter mit ihm regelmäßig den Lift. Offenkundig störte das einige Mitbewohner. Denn die Eigentümerversammlung änderte mit Mehrheit die Hausordnung und legte fest, dass Tiere den Aufzug nicht benutzen dürfen.

Unterstützt von ihrer Vermieterin ignorierten die Tierhalter erst einmal die neue Lage. Daraufhin zog eine Miteigentümerin vor Gericht. Sie forderte von der Eigentümerin der Dachgeschosswohnung, die Hausordnung gegen ihre Mieter durchzusetzen. Die Hausordnung sei auch Bestandteil des Mietvertrags.

Die neue Hausordnung schränke den Gebrauch ihres Wohneigentums in sittenwidriger Weise ein, konterte die Vermieterin. Die Regel, dass Haustiere nur das Treppenhaus, aber nicht den Aufzug benutzen dürften, laufe im konkreten Fall auf ein Verbot der Tierhaltung hinaus. Daher sei der Versammlungsbeschluss nichtig.

Diese Argumentation überzeugte das Landgericht Karlsruhe nicht — es hatte kein Herz für alte Tiere (5 S 43/13). Die Wohnungseigentümer könnten den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums regeln, stellte das Landgericht fest. Und mit der "Liftklausel" in der Hausordnung hätten sie ihre Kompetenzen nicht überschritten. Die Klausel beinhalte kein generelles Verbot, Haustiere zu halten. Das

würde den Gebrauch des Wohneigentums unzulässig beschränken, nicht aber ein Fahrstuhlverbot für Tiere.

Einschränkungen der Hundehaltung seien keinesfalls sittenwidrig und nichtig. Dass der "konkrete Hund" wegen altersbedingter Beschwerden die Wohnung über das Treppenhaus nicht mehr erreichen könne, ändere daran nichts. Im übrigen würden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander nicht durch Mietverträge und mündliche Vereinbarungen mit Mietern eingeschränkt. Die Eigentümergemeinschaft könne deshalb von der Vermieterin der Dachgeschosswohnung verlangen, gegenüber ihren Mietern die Hausordnung durchzusetzen.

Feuchtes Mauerwerk

Ist die Ursache unklar, kann der Wohnungskäufer vom Kaufvertrag zurücktreten

Herr Z erwarb 2003 von der Bauträgerin B eine 100 qm große Wohnung in einer (noch zu errichtenden) Wohnungseigentumsanlage. Bald nach dem Einzug meldete er sich bei der Immobiliengesellschaft B und beanstandete Feuchtigkeitsflecken an der Außenwand eines Wohnraums. Z forderte die Verkäuferin auf, die Mängel zu beheben.

Über dem betroffenen Zimmer lag die Loggia der oberen Wohnung. Die Immobiliengesellschaft ließ deren Brüstung abdichten. Doch der Zustand des Mauerwerks verbesserte sich nur vorübergehend. Ende 2005 traten wieder Feuchtigkeitsschäden auf und zwar noch intensiver als vorher. Nun schickte Bauträgerin B einen Handwerker, der jedoch die Ursache des Problems nicht fand.

Ein weiteres Mal verlangte der Käufer Mängelbeseitigung und setzte der Verkäuferin dafür eine Frist. Ohne Erfolg. Daraufhin erklärte Z den Rücktritt vom Kaufvertrag und klagte auf Rückzahlung des Kaufpreises. Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm gab ihm Recht (21 U 35/13).

Erst später sei durch Bausachverständige die Ursache der Feuchtigkeitsschäden festgestellt worden, so das OLG: Die Metallabdeckung der oberhalb gelegenen Loggia habe nicht gepasst. Letztlich sei dieser Mangel unerheblich gewesen. Ihn auszubessern, habe nur 3.500 Euro gekostet.

Normalerweise würde so ein Mangel den Käufer nicht dazu berechtigen, den Wohnungskauf rückgängig zu machen. Hier komme es aber darauf an, wie sich der Baumangel für Herrn Z darstellte, als er den Rücktritt vom Vertrag erklärte. Zu diesem Zeitpunkt habe er dessen Ursache nicht gekannt. Der von der Verkäuferin beauftragte Handwerker habe das Rätsel nicht aufklären können.

Z habe also das Schlimmste, nämlich Schimmel und dauerhafte Schäden an der Bausubstanz fürchten müssen. Es gebe keinen Baustoff, der bei langfristiger Durchfeuchtung nicht schimmle. Daher habe Z die Feuchtigkeitsflecken zu Recht als gravierenden Mangel angesehen, der sich weiter zu verschlimmern drohte. Das rechtfertige allemal einen Rücktritt vom Kaufvertrag.

Spanische Wohnungseigentümerin

Auf einer Eigentümerversammlung hat sie das Recht auf einen Dolmetscher

Bei einer Versammlung von Wohnungseigentümern standen u.a. Beschlüsse über bauliche Veränderungen und die Zusammenlegung von Teileigentumseinheiten auf der Tagesordnung. Eine Miteigentümerin ist Spanierin. Sie brachte zur Versammlung ihren deutschen Lebensgefährten mit und beantragte, ihn als Dolmetscher zuzulassen.

Weil das abgelehnt wurde, verließ die Frau die Versammlung unter Protest. Sie focht später alle Beschlüsse an: Sie beherrsche die deutsche Sprache nicht so gut, dass sie die Debatten lückenlos verfolgen könnte. Für die Eigentümerversammlung brauche sie daher einen Dolmetscher.

Das Amtsgericht Wiesbaden stellte sich auf ihre Seite (92 C 217/11). In einer Eigentümerversammlung gehe es um spezielle Fragen, die mit dem gängigen Alltagsvokabular nicht ohne Weiteres zu verstehen seien. Dafür reichten die Sprachkenntnisse der spanischen Eigentümerin nicht aus. Also stehe ihr grundsätzlich das Recht zu, auf der Versammlung einen Dolmetscher einzusetzen.

Zwar seien Eigentümerversammlungen nicht öffentlich. Doch gebe es keine Bedenken dagegen, den Lebensgefährten einer Miteigentümerin als Dolmetscher zuzulassen. Anders wäre das zu beurteilen, wenn gegen ihn begründete Einwände beständen, er z.B. in der Wohnanlage negativ aufgefallen wäre. Das treffe aber nicht zu.

Da der Lebensgefährte also zu Unrecht nicht zur Versammlung zugelassen wurde, könnten die dort gefassten Beschlüsse keinen Bestand haben. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Stimme der Eigentümerin das Abstimmungsergebnis geändert hätte. Hätte sie an der Versammlung teilgenommen, hätte sie zumindest die Willensbildung der Eigentümer beeinflussen können.

Überteuerte Eigentumswohnung?

Käufer kann arglistige Täuschung durch die kreditgebende Bank nicht beweisen

Herr T kaufte im Herbst 1999 eine Eigentumswohnung in einem sanierten Altbau: 273.900 DM für knapp 60 Quadratmeter. Bei der A-Bank nahm er dafür Kredit auf. Kauf und Darlehen vermittelte Objektvermittlerin Firma X, die mit der Bank kooperierte.

Ein Berater der Firma hatte dem Käufer erklärt, es handle sich um ein völlig risikoloses, steuersparendes Anlagegeschäft. Die Immobilie befinde sich in sehr guter Lage. Nach zehn Jahren könne Herr T die Immobilie sicher mit 80.000 DM Gewinn weiter verkaufen. In der Zwischenzeit trage sich die Kapitalanlage durch Miete und Steuerersparnis von selbst. Zehn Jahre später sah man sich vor Gericht wieder.

T warf der kreditgebenden A-Bank vor, ihn arglistig getäuscht zu haben. Die Immobilie sei höchstens 59.000 Euro wert. Verkaufen könne er sie nicht. Alle Angaben des Beraters zur Lage, zu Mieterträgen, zu Steuerersparnis und Wertsteigerung der Immobilie seien evident falsch gewesen. Das müsse die A-Bank gewusst haben, schließlich habe sie intern den Verkehrswert der Wohnung ermittelt. Über 80.000 Euro habe er verloren.

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt verneinte eine arglistige Täuschung des Käufers und wies seine Klage auf Schadenersatz ab (1 U 284/11). Die Bank habe ihn nicht schuldhaft unzureichend oder gar falsch informiert, erklärte das OLG.

Über Rentabilität und Risiken des finanzierten Geschäfts müsse sie Kreditnehmer nur in Ausnahmefällen aufklären. In der Regel dürften Kreditinstitute davon ausgehen, dass Kunden selbst über die notwendigen Kenntnisse verfügten oder sich von Fachleuten beraten lassen. Sie müssten nicht die Geldanlage prüfen, bevor sie Darlehen vergeben — nur die Bonität des Kunden.

Dass die A-Bank über den angeblich sittenwidrig überteuerten Kaufpreis der Wohnung Bescheid wusste oder von dieser Erkenntnis bewusst nichts wissen wollte, sei nicht bewiesen. Mit der internen Wertermittlung könne der Käufer diesen Vorwurf nicht begründen. Die führten Banken nur im eigenen Interesse durch (und im Interesse der Sicherheit des Bankensystems), nicht im Interesse des Kunden.

Daraus sei keine Aufklärungspflicht gegenüber dem Kunden abzuleiten — es sei denn, die Bank stehe in enger Geschäftsbeziehung mit dem Immobilienanbieter. Selbst wenn die A-Bank über die Reklamesprüche der Vermittlerin Firma X Bescheid wusste, wäre der Vorwurf arglistiger Täuschung nicht gerechtfertigt.

Denn deren Berater habe nur marktschreierische Anpreisungen von sich gegeben, die jeder Anleger unschwer als solche erkennen konnte. Die Aussage, in zehn Jahren winke ein Gewinn von 80.000 Euro, sei offenkundig eine Prognose, deren Eintritt von der Lage auf dem Immobilienmarkt abhänge, die also unsicher sei.

Pfützen auf dem Balkon

Kurzartikel

Werden die Balkone einer Wohnanlage so unzureichend entwässert, dass nach jedem Regen Wasser auf den Flächen steht und die Hausbewohner ihre Balkone nicht nutzen können, sind diese nicht funktionstauglich und damit mangelhaft. Die unzulängliche Werkleistung des Bauträgers begründet einen Anspruch der Wohnungseigentümer auf Schadenersatz.

Vogelhäuschen als Zankapfel

Kurzartikel

Ein Wohnungseigentümer darf eine Vogelfutterstelle an seinem Balkongeländer nicht so anbringen, dass sie über den Balkon hinausragt. Wenn ständig Futterreste, Federn und Vogelkot den Balkon und das Balkon-Vordach der darunter liegenden Wohnung verschmutzen, belästigt das den Nachbarn in unzumutbarer Weise.

Rauchverbot auf dem Balkon?

Wohnungseigentümer hat einen zweiten Balkon, wo der Rauch den Nachbarn weniger stört

Die Eigentümer der untereinander liegenden Wohnungen gerieten immer wieder aneinander. Herr A, Raucher und Eigentümer der Wohnung im dritten Stock, beschwerte sich über Vogelkot auf seinem Südbalkon: Herr B, Eigentümer der Wohnung im vierten Stock, hatte ein Vogelhäuschen außen an der Balkonbrüstung angebracht. Von dort landete so einiges auf dem unteren Balkon.

Das Vogelhaus müsse weg, fand A. Im Gegenzug beschwerte sich Herr B darüber, dass A und seine Lebensgefährtin auf dem Nordostbalkon "exzessiv rauchten". Der Rauch ziehe nach oben in sein Schlafzimmer und beeinträchtige seine Lebensqualität, klagte B. Das Amtsgericht Frankfurt setzte dem Streit (zumindest vorläufig) ein Ende (33 C 1922/13).

Die Vogelfutterstelle von B müsse innen am Balkongeländer installiert werden, entschied das Gericht, so bleibe A künftig von Vogelkot und Futterabfällen verschont. Und Eigentümer A dürfe auf dem Nordostbalkon nicht mehr rauchen.

Einerseits könnten Wohnungseigentümer zwar mit ihrem Eigentum nach Belieben verfahren. Andererseits dürfe den Nachbarn dadurch kein Nachteil entstehen, der über das "bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß" hinausgehe.

Die Geruchsbelästigung durch den Rauch sei hier keineswegs unvermeidlich, denn die Wohnungen verfügten über zwei Balkone. Herr A und seine Lebensgefährtin könnten ebenso gut auf dem Südbalkon rauchen, wo es den Nachbarn weniger störe. Daher beeinträchtige sie das Rauchverbot auf dem Nordostbalkon nicht unangemessen.

Herr A wolle in seiner eigenen Wohnung nicht rauchen, um sie nicht einzunebeln, sondern lieber den Balkon dafür nutzen. Das sei verständlich. Verstehen sollte er dann aber auch, dass B in seinem Schlafzimmer ebenfalls von Geruch und Rauch verschont werden möchte. (Das Urteil wurde am 28.1.2014 vom Landgericht Frankfurt bestätigt, Az.: 2-09 S 71/13)

Flutöffnungen sind kein Baumangel!

Kurzartikel

Wird eine Wohnungseigentumsanlage in der Nähe eines Flusses errichtet, muss die Bauträgerin Flutöffnungen einbauen, die bei Hochwasser ein Eindringen von Wasser in den Keller ermöglichen und so das Gebäude schützen. Dazu ist sie verpflichtet. Da die Flutöffnungen als Sicherungsmaßnahme zwingend notwendig sind, stellen sie keinen Mangel der Eigentumswohnungen dar. Das gilt auch dann, wenn sie in der Baubeschreibung nicht erwähnt sind.

Immobilien-Kleinanzeigen

Inserate ohne Hinweis auf Provisionspflicht für Kunden sind unzulässig!

Die Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs beanstandete Immobilienangebote einer Maklerfirma. In deren Kleinanzeigen fehlten Hinweise darauf, dass Kunden im Fall der erfolgreichen Vermittlung einer Immobilie Provision zahlen mussten.

Die Maklerfirma fand so eine Information überflüssig: Es handle sich erkennbar um gewerbliche Angebote, so ihre Begründung. Damit stehe ohnehin fest, dass Maklergebühren anfielen. Zudem enthalte der Anzeigentext einen Verweis auf ein Maklerportal im Internet, nämlich "Immo-Boerse24.de".

Diese Argumentation überzeugte das Landgericht Berlin nicht (16 O 512/13). Die Firma dürfe keine Immobilienangebote publizieren, ohne auf die Provisionspflicht für Maklerkunden hinzuweisen, so das Gericht. Das gehöre zu den wesentlichen Informationen, die Anbieter — nach den Bestimmungen des Wettbewerbsrechts — Verbrauchern nicht vorenthalten dürften.

Werde mit Anzeigen der falsche Eindruck erweckt, auf den Immobilienkäufer kämen außer dem angegebenen Kaufpreis keine weiteren Kosten zu, täusche dies die Verbraucher. Dass Leser den gewerblichen Charakter der Anzeige erkennen könnten, ändere daran nichts. Denn das lege nicht automatisch den Rückschluss nahe, dass es sich hier um das Angebot eines Maklers handle und Provisionspflicht bestehe.

Schließlich gebe es auch gewerbliche Anbieter, wie zum Beispiel Bauträgerunternehmen, die provisionsfrei Immobilien aus dem eigenen Bestand verkauften. Auch der Link auf das Internetportal "Immo-Boerse24.de" sei kein "selbsterklärender" Hinweis auf Maklertätigkeit oder Provisionspflicht.

Online-Börsen seien virtuelle Orte im Internet, an denen Anbieter und Nachfrager zusammenträfen. Solche Internet-Plattformen würden von gewerblichen Anbietern, aber auch von Privatpersonen genützt. (Die Immobilienfirma hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Automatische Ablesegeräte indiskret?

Wohnungseigentümer dürfen funkbasierte Heizkostenverteiler einbauen

Das Ablesen des Verbrauchs an Heizenergie zu organisieren, war in dieser Wohnanlage immer schon schwierig gewesen: Obwohl sich die Messfirma jedes Mal vorher ankündigte, war immer jemand abwesend, wenn sie dann vorbeikam — mal ein Eigentümer, mal ein Mieter. Deshalb beschloss die Eigentümergemeinschaft schließlich, funkbasierte Heizkostenverteiler installieren zu lassen.

Diese Geräte speichern automatisch pro Monat 18 Verbrauchswerte und aktualisieren jeden Monat die Datenübertragung an den Energieversorger. Niemand muss mehr fürs Ablesen der Daten die Wohnungen betreten. Klingt eigentlich praktisch. Doch ein Eigentümer fürchtete um seine Privatsphäre: Wenn ständig der Verbrauch aufgezeichnet werde, könne man Anwesenheit und Heizverhalten der Hausbewohner in ungeahntem Ausmaß nachvollziehen und auswerten. Wann er welche Heizkörper nutze und wann er in Urlaub fahre, gehe aber niemanden etwas an.

Vergeblich focht der Mann den Beschluss der Eigentümerversammlung an. Laut Heizkostenverordnung sei der Einbau funkbasierter Heizkostenverteiler zu dulden und steigere den Wohnwert, stellte das Amtsgericht Dortmund fest (512 C 42/13). Probleme für den Datenschutz entstünden dadurch nicht. Wann und wie lange die Daten gespeichert werden sollten und wer darauf zugreifen dürfe, habe die Eigentümergemeinschaft noch nicht festgelegt. Sie müsse das eben so regeln, dass Datenmissbrauch so weit wie möglich ausgeschlossen sei. Dann entspreche der Einbau den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Sofern die Verbrauchsdaten nur einmal jährlich rückwirkend — eben für die abgelaufene Abrechnungsperiode — ausgelesen werden, erfahre man dadurch nichts über die Bewohner. Nur die Heizmenge insgesamt, aber die habe man auch früher schon feststellen können. Allerdings müssten die Bewohner den Ableser zu diesem Zweck in ihre Wohnung lassen. Viele Menschen betrachteten das als größeren Eingriff in die Privatsphäre als die Aufzeichnungen eines Geräts.

Im übrigen sei ohnehin zweifelhaft, ob Wärmeverbrauchsdaten zu den geschützten personenbezogenen Daten gehörten. In einer Eigentümergemeinschaft hätten jedenfalls die Bewohner Anspruch darauf, den Energieverbrauch der Mit-Bewohner zu kennen. Die neuen Geräte senkten auch die Kosten für alle: Wenn die Messfirma mehrfach kommen müsse, um die Daten abzulesen, entstünden mehrfache Fahrtkosten, die nun wegfielen.

Mobilfunkmast auf der Wohnanlage

Eigentümerin verhindert die bauliche Veränderung mit ihrem Veto

Ein Mobilfunkunternehmen wollte auf dem Fahrstuhldach einer Wohnanlage eine Mobilfunksendeanlage errichten. Es fragte bei der Wohnungseigentümergemeinschaft nach, ob man ins Geschäft kommen könnte. Diese beschloss 2010 mit Mehrheit, die Mobilfunkanlage zu genehmigen. Eigentümerin X war damit nicht einverstanden und focht den Beschluss an.

Wie schon die Vorinstanzen bewertete auch der Bundesgerichtshof die Installation eines Sendemasten als bauliche Veränderung, die das "Ja" aller Wohnungseigentümer voraussetzt (V ZR 48/13). Maßnahmen, die potenziell die Interessen der Eigentümer beeinträchtigten, könnten nur einstimmig beschlossen werden. Sie müssten keine Nachteile gegen ihren Willen dulden.

Seit Jahren gebe es in der Öffentlichkeit eine kontroverse Diskussion über Gefahren, die von Mobilfunksendeanlagen und ihren elektromagnetischen Strahlen ausgehen. Dadurch ausgelöste Ängste könnten — unabhängig davon, wie rational sie seien — den Verkaufswert von Eigentumswohnungen mindern und es erschweren, dafür Mieter zu finden. Das stelle einen Nachteil dar, den Frau X nicht akzeptieren müsse.

Vergeblich pochte die Gemeinschaft der Eigentümer auf eine Regelung im BGB (§ 906 Abs. 1): Da heißt es: Strahlenimmissionen oder andere Einflüsse zwischen benachbarten Grundstücken seien in der Regel als unwesentlich anzusehen, wenn die einschlägigen Grenzwerte eingehalten werden. Solche Immissionen könnten Eigentümer nicht verbieten.

Das Zusammenleben in einer Wohnungseigentumsanlage verlange ein stärkeres Maß an Rücksichtnahme als unter Grundstücksnachbarn, erklärte der BGH. Das gelte auch und gerade bei Entscheidungen über bauliche Veränderungen mit ihren Vorzügen und Nachteilen.

Grundsätzlich müsse das Recht jedes Eigentümers unangetastet bleiben, auf solche Entscheidungen Einfluss zu nehmen. Dieses Recht dürfe nur beschränkt werden, wenn Eigentümer von einer Maßnahme gar nicht oder nur ganz geringfügig betroffen seien.

Wildes Parken vor der Wohnanlage

Eigentümer wollen Rasen mit großen Steinen blockieren: bauliche Veränderung?

Vor der Wohnanlage liegt ein Vorgarten mit gepflegtem Rasen. Sehr zum Ärger der meisten Wohnungseigentümer parkten immer wieder Hausbewohner, Besucher oder Nachbarn auf der Rasenfläche, obwohl es verboten war. Um dem wilden Parken einen Riegel vorzuschieben, beschloss die Eigentümerversammlung mit einer Gegenstimme, den Rasen zu ver-barrikadieren. Mit "zwei bis drei stattlichen Findlingen".

Der überstimmte Eigentümer klagte gegen den Beschluss: Im Vorgarten Findlinge (= einzelne, große Steine) auszulegen, stelle eine bauliche Veränderung der Wohnanlage dar. Große Steine würden die Optik des Vorgartens beeinträchtigen, das sei ja dann keine Grünfläche mehr. Außerdem könnte er künftig dort kein Sonnenbad mehr nehmen.

Der Eigentümer schlug vor, den Rasen stattdessen mit Büschen oder einem Zaun abzugrenzen. Das Amtsgericht Oberhausen entschied in seinem Sinne: Solange ein Eigentümer der geplanten Schutzmaßnahme gegen Wildparker widerspreche, müsse die Eigentümergemeinschaft darauf verzichten, Findlinge aufzustellen (34 C 94/12).

Um dauerhaft illegales Parken auf dem Rasen zu verhindern, müssten die Steine so groß und schwer sein, dass Autofahrer sie nicht ohne weiteres wegschieben könnten, um Platz für ihren Wagen zu schaffen. Hätten Steine ein derartiges Gewicht, dass man sie ohne Hilfsmittel nicht bewegen könne, wäre es jedoch eine bauliche Veränderung, sie vor der Wohnanlage zu platzieren.

Das sei von der Rechtsprechung bereits für Trittplatten bejaht worden, die einen Gehweg bilden sollten, und für Parksperrbügel im Hof. Das müsse erst recht für "stattliche Findlinge" vor dem Gebäude gelten. Solche Steine benachteiligten zudem den Eigentümer "über Gebühr", weil damit der Rasen nicht mehr vollständig als Grünfläche, also gemäß seiner eigentlichen Bestimmung, genutzt werden könne.

Zypresse soll weichen

Wohnungseigentümer streiten um ein "Schmuckstück im Garten"

Der schöne Garten rund um die Wohnanlage wird von allen Bewohnern genutzt und gehört der Eigentümergemeinschaft. Umringt von Büschen steht im Garten eine zehn Meter hohe Zypresse. Die Eigentümerin einer Erdgeschosswohnung beantragte auf einer Versammlung der Eigentümer, den Baum zu fällen — er verschatte ihre Wohnung und ihre Terrasse. Fast einstimmig wurde beschlossen, die Zypresse zu entfernen.

Nur eine Eigentümerin legte sich für den Baum ins Zeug und focht den Beschluss an: Die Zypresse sei ein Schmuckstück im Garten und präge die gesamte Gartenanlage. Für sie persönlich stelle er Sichtschutz dar und biete ihr zugleich das ganze Jahr über einen Blick ins Grüne. Schon aus Gründen des Naturschutzes müsse man den Baum erhalten.

Ein einzelner Eigentümer kann einen Beschluss der Eigentümerversammlung nur aushebeln, wenn es um eine bauliche Veränderung geht: So eine Maßnahme setzt nämlich die Zustimmung aller Eigentümer voraus. Das Gericht musste also entscheiden, ob es sich um "ordnungsmäßige Instandhaltung des Eigentums" handeln würde, den Baum zu fällen — oder um eine (darüber hinausgehende) bauliche Veränderung.

Das Landgericht Hamburg gab der Naturschützerin Recht und stufte das Fällen als "bauliche Veränderung" ein (318 S 5/13). Der Baum präge wesentlich den optischen Eindruck der Wohnanlage und sei für die Gartenanlage charakteristisch. Vom übrigen Baumbestand auf dem parkähnlich angelegten Garten hebe er sich auffällig ab. Würde er entfernt, entstünde dort regelrecht eine Lücke, fand das Landgericht.

Mit der laufenden Gartenpflege hätte es nichts zu tun, wenn man den Baum beseitigte, da er in gutem Zustand sei. Der Gegnerin des Beschlusses ginge dadurch der Blick ins Grüne verloren und ein Teil des Grundstücks verlöre seinen Charakter als parkähnlicher Garten. Das wäre für die Eigentümerin ein Nachteil, den sie nicht akzeptieren müsse. Der Mehrheitsbeschluss der Eigentümer, die Zypresse zu fällen, sei daher unwirksam.

Bank haftet nicht für Provision

Muss die finanzierende Bank den Immobilienkäufer über eine hohe Innenprovision informieren?

1992 hatte Herr G auf Anraten eines Anlagenvermittlers eine Eigentumswohnung gekauft, um Steuern zu sparen. Den Kaufpreis von 105.000 Mark finanzierte eine Bank. Einige Jahre später geriet G in finanzielle Schwierigkeiten und hörte auf, den Bankkredit zu bedienen. Nun beantragte die Bank die Zwangsvollstreckung.

Dagegen klagte Herr G und behauptete, die Bank habe beim Vertragsschluss ihre Aufklärungspflicht verletzt. Beim Kauf habe man ihm verschwiegen, dass vom Kaufpreis, den er an den Bauträger überwiesen habe, 18,25 Prozent Innenprovision gezahlt wurden (hauptsächlich an den Vermittler).

Darüber habe die Bank Bescheid gewusst. Angesichts der genauen Aufschlüsselung im Verkaufsprospekt — da sei in 16 Positionen aufgelistet, wie sich der Kaufpreis zusammensetzte (Mietgarantie, Notarkosten etc.) — habe er darauf vertraut, dass alle wichtigen Positionen angegeben seien. Mit einem horrenden Prozentsatz Provision habe er nicht gerechnet - das sei wohl ein Ablenkungsmanöver gewesen.

Der Bundesgerichtshof sah das anders (XI ZR 149/11). Dem Prospekt sei zu entnehmen, dass vom Kaufpreis auch Vertriebsprovisionen bezahlt werden sollten. Von einer Täuschung könne keine Rede sein. Aus dem Umstand, dass andere Ausgaben detailliert bis zur zweiten Kommastelle ausgewiesen wurden, sei nicht abzuleiten, dass hier etwas verschleiert werden sollte.

Allein die Höhe der verdeckten Provision begründe keine Aufklärungspflicht der (nicht beratenden, nur Kredit gebenden) Bank — vorausgesetzt, der Käufer wisse im Prinzip darüber Bescheid, dass eine Innenprovision anfalle. So eine Pflicht bestehe nur, wenn der Kaufpreis (auch) durch die Innenprovision in sittenwidrige Höhen getrieben werde und die Bank davon Kenntnis habe. Das treffe hier jedoch nicht zu.

Habe der Kreditnehmer mit der Bank keinen Anlageberatungsvertrag geschlossen, sei diese nicht einmal verpflichtet, ihn beim Immobilienkauf auf einen zu hohen Preis hinzuweisen. Käufer hätten grundsätzlich keinen Anspruch darauf, eine Immobilie zu ihrem Verkehrswert zu erwerben.

Räumpflicht auf WEG-Parkplatz

Wohnungseigentümer müssen privaten Grund nicht räumen wie öffentliche Wege

Vor einer großen Wohnungseigentumsanlage stehen Garagen, angeordnet um einen Vorplatz auf privatem Grund, der zur Wohnanlage gehört und sich an eine öffentliche Straße anschließt. Regelmäßig überqueren auch "fremde" Fußgänger — die dort nicht wohnen oder ihre Garage haben — den Garagenvorplatz und nutzen ihn als Abkürzung.

Nach starkem Schneefall im Dezember 2010 waren weder der Garagenvorplatz, noch die Straße oder der öffentliche Gehweg geräumt. Auf einer vereisten Stelle vor den Garagen rutschte ein Fußgänger aus, stürzte und brach sich den Knöchel. Mit dem Rettungswagen wurde er in eine Klinik gebracht und dort operiert.

Von der Wohnungseigentümergemeinschaft forderte der Pechvogel 2.000 Euro für eine Haushaltshilfe und 10.000 Euro Schmerzensgeld. Die Eigentümer hätten den Garagenvorplatz räumen und streuen müssen, meinte er. Schließlich wüssten alle darüber Bescheid, dass ihr privater Vorplatz ständig von Passanten benutzt werde.

Das Oberlandesgericht Hamm wies die Zahlungsklage des Verletzten ab: Die Wohnungseigentümer hätten sich nichts vorzuwerfen (6 U 178/12). Wenn die Eigentümer eines privaten Grundstücks duldeten, dass Unbefugte es regelmäßig überqueren, könne dies zwar in engen Grenzen zu Sicherungspflichten führen. Aber nur, wenn es um Gefahren gehe, die selbst umsichtige Verkehrsteilnehmer schlecht erkennen könnten.

Grundsätzlich müssten sich Verkehrsteilnehmer auf die gegebenen Straßenverhältnisse einstellen und bei Winterwetter mit Glätte rechnen. Auf privatem Grund gelte das erst recht. Zudem habe man gut sehen können, dass der Garagenvorplatz vereist war — wie Fotos belegten. Der verletzte Fußgänger, der ein paar Häuser weiter wohne, hätte die glatte Fläche nicht betreten müssen.

Bei privaten Grundstücken seien beim Winterdienst nicht so strenge Maßstäbe anzulegen wie bei öffentlichen Gehwegen. Auf die seien Fußgänger mehr oder weniger angewiesen. Wenn Fußgänger aber aus Bequemlichkeit Privatgelände nutzten, um ihren Weg abzukürzen, könnten sie nicht erwarten, dass die Eigentümer hier schneller und gründlicher räumten als der kommunale Winterdienst.

Wohnungseingangstüren sind Gemeinschaftseigentum

Urteile in einem Satz

Anlässlich eines Streits von Wohnungseigentümern um die Gestaltung der Eingangstüren zu den Wohneinheiten hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Wohnungseingangstüren zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören - selbst dann, wenn die Teilungserklärung der Wohnanlage die Türen dem Sondereigentum zuordnet; Eingangstüren grenzen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum voneinander ab und hängen daher mit beiden zusammen: Räumlich und funktional steht jedoch die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum.

Eigentumswohnung zu klein?

Eine "ca."-Angabe im Makler-Exposé ist keine Beschaffenheitsvereinbarung

Beim Wohnungskauf sollte man Eigenschaften, auf die es besonders ankommt, ausdrücklich und präzise vereinbaren, wie folgender Fall wieder einmal zeigt. Für 170.000 Euro kaufte Herr X eine Eigentumswohnung in Saarbrücken. Im Exposé des (von der Eigentümerin Y beauftragten) Maklers war die Wohnfläche mit "ca. 130 qm" angegeben. Dagegen stand in den Wohngeldabrechnungen als Abrechnungsschlüssel eine Wohnfläche von 108,25 qm.

Der Käufer fühlte sich getäuscht: Frau Y habe ihm die tatsächliche Wohnfläche arglistig verschwiegen. Er verlangte über 30.000 Euro zurück. Die Verkäuferin fand seinen Vorwurf unberechtigt: Ob der Wohngeldberechnung eine richtige Wohnfläche zugrunde gelegt sei, habe sie nie nachgeprüft. Zur Wohnfläche habe sie selbst keine Angaben gemacht, die Angaben im Makler-Exposé seien ihr nicht zuzurechnen.

Das Oberlandesgericht Saarbrücken wies die Klage ab (1 U 377/12). Da die Wohnungsgröße nicht wirksam vereinbart sei ("Beschaffenheitsvereinbarung"), greife der im Kaufvertrag enthaltene Ausschluss von Gewährleistung für Mängel.

Die "ca."-Angabe im Makler-Exposé sei zu ungenau: Damit sei keine bestimmte Wohnfläche vereinbart. Außerdem weiche die Flächenangabe in der Wohngeldberechnung, die Herrn X vor Vertragsschluss vorlag, von der Zahl im Exposé ab. Das hätte ihm zu denken geben müssen. Schon wegen der Differenz beider Zahlen könne die Zahl im Exposé nicht als vereinbart gelten.

Der Vorwurf arglistiger Täuschung gehe fehl: Herr X habe vorgetragen, in der Wohngeldberechnung habe er nur nach der Höhe des Wohngelds geschaut und nicht nach der Wohnfläche. Die Zahl sei ihm nicht aufgefallen. Warum sollte das bei Frau Y anders sein? Zumindest stehe nicht fest, dass sie Kenntnis davon hatte.

Nicht einmal, wenn die Verkäuferin dem Käufer eine Wohnflächenberechnung übergeben hätte, läge darin eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung. Das gelte jedenfalls dann, wenn diese keinen klaren Hinweis auf die Berechnungsgrundlage enthalte.

Frau X sei in Sachen Immobilien ein Laie — also ohne Fachkenntnis in Flächenberechnungen, die man nach unterschiedlichen DIN-Vorschriften erstellen könne. Der Begriff "Wohnfläche" sei vieldeutig. Wenn ein Käufer Wert lege auf eine exakt nach einer bestimmten Berechnungsart ermittelte Wohnfläche, müsse er sich diese explizit vertraglich zusichern lassen.

Falschen Heizkessel eingebaut

Urteile in einem Satz

Baut ein Bauträger in einer Wohnungseigentumsanlage - abweichend von der Baubeschreibung, in der eine Brennwertheizung vereinbart war - einen weniger energieeffizienten Niedrigtemperatur-Kessel ein, stellt das einen Werkmangel dar; trotzdem kann die Eigentümergemeinschaft vom Bauträger nicht verlangen, die Heizanlage auszutauschen, wenn es nur um Mehrkosten von 55 Euro jährlich geht; beträgt der Mehrverbrauch des Niedrigtemperatur-Kessels in diesem Gebäude nur 1,5 Prozent (weil die Brennwertheizung wegen der vorhandenen Heizkörper gar nicht mit der optimalen Vorlauftemperatur arbeiten könnte), wäre der Einspareffekt durch einen Austausch der Heizung gering und, daran gemessen, die Kosten der Mängelbeseitigung unverhältnismäßig hoch.