Wohneigentum

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Die WEG-Brunnen-Fete

Kurzartikel

Beschließt eine Eigentümerversammlung mit Mehrheit, am Brunnen im Garten der Wohnungseigentumsanlage ein WEG-Sommerfest zu veranstalten und die Kosten von ca. 2.000 Euro anteilig auf die Eigentümer umzulegen, ist dieser Beschluss ungültig. Das gilt selbst dann, wenn es den Festbefürwortern gelingt, die Kosten durch private Spenden zu reduzieren. Denn das Vermögen der Eigentümergemeinschaft darf nur ausgegeben werden, um im Interesse aller Eigentümer das Gemeinschaftseigentum zu erhalten und zu verbessern. Das trifft auf ein Gartenfest zu: Da wird es gemindert, um ein Freizeitvergnügen zu finanzieren. Aus der Sicht "objektiv vernünftig und wirtschaftlich denkender" Eigentümer stellt das keinen ordnungsgemäßen Umgang mit gemeinschaftlichem Vermögen dar.

Mühsames Einparken

Ungünstiger Stellplatz fürs Auto kann den Wert einer Eigentumswohnung mindern

870.000 Euro hatte der Immobilienkäufer für seine Wohnung (inklusive Stellplatz) gezahlt. Der Bauträger hatte sie in seinem Verkaufsprospekt als "repräsentativ und hochwertig ausgestattet" angepriesen. Das traf auf die Wohnung auch zu, doch über den Parkplatz ärgerte sich der Käufer sehr. Seinen Wagen der gehobenen Mittelklasse konnte er nur äußerst mühsam einparken — rückwärts und mit mehrmaligem Rangieren.

Aus diesem Grund wollte der Käufer den Kaufpreis mindern. Das lehnte der Bauträger rundweg ab. Die Beschaffenheit des Parkplatzes stelle schon deshalb keinen Mangel der Immobilie dar, weil von der Baubehörde kein größerer Stellplatz genehmigt worden wäre, erklärte die Immobiliengesellschaft.

Mit diesem Argument war das Landgericht Frankfurt nicht einverstanden. Es verdonnerte den Bauträger dazu, dem Käufer 42.000 Euro zurückzuzahlen. Diesen Betrag fand auch das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt angemessen (3 U 110/13). Wenn man nur mit höchster Konzentration und viel Aufwand einparken könne, stelle das einen Mangel der Kaufsache dar, urteilte das OLG.

Das gelte jedenfalls dann, wenn der Bauträger die teure Wohnung als "hochwertig ausgestattet" angeboten habe. Dann könne der Käufer auch erwarten, dass er auf dem zur Wohnung gehörenden Stellplatz seinen Wagen problemlos parken könne — sogar dann, wenn der Parkplatz selbst nicht als besonders komfortabel beschrieben wurde. Sei der Parkplatz nicht problemlos zu benützen, mindere das den Wert der Wohnung.

In Großstädten sei eine Parkmöglichkeit ein wertbestimmender Faktor für Immobilien. Schon möglich, dass der Bauträger baurechtlich keinen größeren Stellplatz errichten durfte. Das widerlege aber nicht, dass der ungünstige Parkplatz einen Mangel der Kaufsache darstelle. Ein Mangel liege vor, wenn die Wohnung nicht die übliche Beschaffenheit aufweise, die der Käufer nach der Beschreibung erwarten könne. (Das Urteil wurde vom Bundesgerichtshof am 16.10.2014 bestätigt — VII ZR 61/14)

Kein Außenlift für behinderte Hausbewohner

Vorrang hat in einer Wohnanlage das Recht der Miteigentümer auf Schutz vor Wertverlust

Im Dachgeschoss einer Wohnungseigentumsanlage in München-Milbertshofen wohnt ein gesundheitlich schwer angeschlagener Eigentümer, der kaum noch die Treppe hochkommt. In einer Wohnung im zweiten Stock lebt die schwerbehinderte alte Mutter eines anderen Eigentümers, die auf den Rollstuhl angewiesen ist. Die beiden Eigentümer beantragten auf einer Eigentümerversammlung, auf eigene Kosten außen am Haus einen Aufzug bauen zu dürfen. Denn der Einbau eines Treppenlifts im Haus war technisch nicht möglich.

Der Antrag wurde mit Mehrheit abgelehnt. Diesen Beschluss wollten die Antragsteller für ungültig erklären lassen und die Miteigentümer auf ein "Ja" verpflichten. Doch ihre Klage scheiterte beim Amtsgericht München (411 C 8027/13).

Zwar hätten behinderte Wohnungseigentümer das Recht auf einen barrierefreien Zugang zu ihren Wohnungen, betonte der Amtsrichter. Aber nicht uneingeschränkt, wenn dem das Interesse der anderen Eigentümer am Schutz ihres Eigentums gegenüber stehe. Im konkreten Fall seien die unterschiedlichen Interessen leider unvereinbar.

Außen einen Aufzug anzubauen, würde den Wert aller Wohnungen deutlich mindern, weil das die Nutzung der Garagen erschweren würde. Ein Bausachverständiger habe erläutert, dass das Einfahren in die Garagen — jetzt problemlos in einem Zug möglich — danach vielfaches Rangieren erforderte. Je größer der Aufwand für das Ein- und Ausparken, desto geringer sei der Wert der Garage, erklärte der Amtsrichter. Und das schlage auf den Wert der Wohnungen durch.

Bei diesem Interessenkonflikt habe das Interesse der übrigen Eigentümer am Werterhalt ihres Eigentums Vorrang. Die Befürworter des Außenlifts müssten sich vorhalten lassen, eine Wohnung ohne Aufzug gekauft zu haben. Wer das tue, nehme es bewusst in Kauf, die Wohnung bei nachlassender Mobilität im Alter eventuell nur noch eingeschränkt nutzen zu können.

Hier falle das Anliegen der behinderten Mitbewohner auch deshalb weniger ins Gewicht, weil der Eigentümer der Dachgeschosswohnung noch einen weiteren Wohnsitz habe und die Rollstuhlfahrerin in absehbarer Zeit ausziehe.

Naturheilpraxis in der Eigentumswohnung

Das Amtsgericht München erklärt diese Art der Nutzung für zulässig

Die Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentumsanlage hat das Anliegen der Heilpraktikerin abgeschmettert: Sie hatte die Erlaubnis dafür beantragt, ihre Zweieinhalb-Zimmer-Wohnung auch als Naturheilpraxis nutzen zu dürfen.

Laut Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft war berufliche Tätigkeit in den Wohnungen zwar mit Einwilligung des Verwalters möglich — allerdings nur, wenn dadurch das Gemeinschaftseigentum und die Miteigentümer nicht beeinträchtigt werden.

Darauf berief sich nun die Heilpraktikerin. Sie focht den Beschluss der Eigentümerversammlung an und bekam vom Amtsgericht München Recht (485 C 31869/13). Werde eine Wohnung als Naturheilpraxis genutzt, beeinträchtige das die Mitbewohner und Miteigentümer nicht über das übliche, zumutbare Maß hinaus.

Dass eine Vielzahl von Patienten das Treppenhaus stürme (= das Gemeinschaftseigentum beeinträchtige), sei bei so einer Art von Praxis nicht zu befürchten. Da es sich nur um zweieinhalb Räume handle, müsse man nicht damit rechnen, dass mehrere Patienten gleichzeitig kämen, behauptete das Gericht. So viel Wechsel wie bei Ärzten gebe es auch nicht, weil beim Heilpraktiker die Sprechstunde länger dauere.

Ob das generell so stimmt, sei mal dahin gestellt. Jedenfalls verließ sich das Amtsgericht auf die Aussage der Heilpraktikerin: Sie habe zugesichert, dass sie nicht mehr als fünf, maximal sechs Patienten an einem Tag empfange. Das störe nicht mehr als der zulässige private Besuch von drei oder sechs Bekannten oder Freunden in einer der Eigentumswohnungen.

Nicht genehmigte Pergola im Vorgarten

Als der Wohnungseigentümer die Pergola austauscht, verlangen die Miteigentümer Rückbau

In einer aus Reihenhäusern bestehenden Wohnungseigentumsanlage hatte einer der Eigentümer schon vor vielen Jahren eine Pergola aus Holz im Vorgarten aufgestellt. Das ist eine Art Laubengang, an dem sich Pflanzen emporranken. Die Holzkonstruktion wurde von der Eigentümergemeinschaft geduldet, aber nie genehmigt.

Als der Eigentümer die Holz-Pergola eines Tages durch eine Pergola aus Aluminiumstangen ersetzte, regte sich jedoch Widerstand. Miteigentümer forderten, er müsse den "Schwarzbau" beseitigen. Dagegen pochte der Eigentümer auf die Macht der Gewohnheit: Der Anspruch auf Beseitigung der Holz-Pergola sei längst verjährt, die neue sehe kaum anders aus. Notfalls baue er eben die Holz-Pergola wieder auf.

Doch das Landgericht Frankfurt verurteilt den Eigentümer zum Rückbau (2-13 S 38/13). Er habe schon die Holz-Pergola rechtswidrig errichtet. Bauliche Veränderungen könnten den optischen Gesamteindruck der Anlage beeinträchtigen und dürften daher nur mit Zustimmung aller Miteigentümer vorgenommen werden. Laut Gemeinschaftsordnung dieser Wohnanlage seien sie generell verboten.

Diese Vereinbarung der Eigentümer bleibe auch dann bestehen, wenn eine bauliche Veränderung — davon abweichend — lange Jahre toleriert werde. Dieser Umstand bedeute nicht, dass die Eigentümer stillschweigend die Gemeinschaftsordnung und Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes außer Kraft setzen wollten.

Zwar sei der Anspruch der Miteigentümer auf einen Rückbau der Holz-Pergola tatsächlich verjährt gewesen. Wenn der Eigentümer aber dieses illegal errichtete Bauwerk erneut verändere, könnten die Miteigentümer den Rückbau verlangen. Nachdem die Holz-Pergola einmal entfernt wurde, habe der Eigentümer auch kein Recht, die früher geduldete Pergola wieder aufzubauen.

Höchstens drei Minuten Redezeit?

Wohnungseigentümer dürfen Redezeit in der Eigentümerversammlung nicht generell einschränken

Auf einer Eigentümerversammlung fassten Wohnungseigentümer den Beschluss, die Redezeit der Teilnehmer auf drei Minuten zu beschränken. Das sollte für alle Punkte der Tagesordnung gelten und nicht nur für die aktuelle Versammlung, sondern auch für zukünftige Versammlungen. Den Beschluss focht ein Eigentümer an.

Zu Recht, entschied das Landgericht Frankfurt (2-09 S 6/13). Der Beschluss entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und sei ungültig. Es könne offen bleiben, ob Erfahrungen aus früheren Versammlungen für so eine radikale Regelung Anlass gaben, weil Teilnehmer überlange Sitzungen befürchten mussten.

Generell und ausnahmslos eine feste Redezeit vorzusehen, sei auf jeden Fall unzulässig. Redezeiten müssten sich an Bedeutung und Komplexität der konkret zu behandelnden Materie orientieren und alle Eigentümer gleich behandeln.

Das verständliche Interesse daran, Versammlungen zügig und effektiv durchzuführen, rechtfertige es nicht, die Redezeit unabhängig vom Gegenstand der Erörterung ein für allemal festzulegen. Das beeinträchtige das Mitwirkungsrecht der Eigentümer einschneidend: Für schwierige, komplexe Themen müsse man Ausnahmen vorsehen.

Kinderwagenrampe abgelehnt

Eltern können sich gegen die anderen Wohnungseigentümer nicht durchsetzen

Ein Wohnungseigentümer beantragte auf einer Eigentümerversammlung die Erlaubnis, den Eingangsbereich der Wohnanlage umbauen zu dürfen. Das Gebäude war nämlich nur über sieben Treppenstufen zu betreten. Der Münchner hatte eine dreijährige Tochter, seine Frau erwartete ein zweites Kind. Deshalb wollte er die etwa zweieinhalb Meter breite Treppe vor dem Haus verschmälern und an ihrem Rand auf eigene Kosten eine Rampe für den Kinderwagen errichten.

Da die anderen Eigentümer seinen Wunsch nach einem "barrierefreien Eingang" ablehnten, zog der Vater vor Gericht. Die Miteigentümer müssten den Umbau dulden, meinte er, damit er und seine Frau den Kinderwagen über die Treppe schieben könnten. Anders sei es unpraktisch und sogar gefährlich, weil man beim Tragen des Kinderwagens über die Stufen stolpern könne.

Auch beim Amtsgericht München konnte sich der Familienvater nicht durchsetzen (481 C 21932/12). Sein Wunsch nach Bequemlichkeit begründe keinen Rechtsanspruch auf einen barrierefreien Zugang zum Haus. Wenn man auf der Seite eine Rampe einbaute, wäre die Treppe nur noch 1,68 Meter breit. Das würde für alle anderen Hausbewohner Transporte und Umzüge erschweren.

Bei Dunkelheit, Feuchtigkeit, Schnee- oder Eisglätte bestünde obendrein die Gefahr, dass Personen aus Versehen auf die Rampe treten, ausrutschten und sich verletzten. Das beeinträchtigte das Interesse der Miteigentümer an einem leichten und gefahrlosen Zugang zu ihren Wohnungen. Dieses Interesse überwiege das Interesse der Eltern an einer Rampe für den Kinderwagen — von der optisch nachteiligen Veränderung des Erscheinungsbildes der Wohnanlage einmal ganz abgesehen.

82-Jähriger mit Winterdienst beauftragt

Wohnungseigentümergemeinschaft muss prüfen, ob er ihn zuverlässig ausführt

Seit mehr als 20 Jahren pflegte der 82 Jahre alte Rentner die Grünflächen rund um eine Wohnungseigentumsanlage und erledigte den Winterdienst. An einem Januarmorgen 2010 hatte er nicht gestreut, weil er in seinem Haus mit einem Rohrbruch beschäftigt war. Prompt stürzte an diesem Tag ein Fußgänger auf dem eisglatten Gehweg vor dem Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und verletzte sich schwer.

Seine Unfallversicherung kam für die Behandlungskosten auf und forderte anschließend von der WEG über 16.000 Euro Schadenersatz. Begründung: Nach der kommunalen Satzung sei die WEG verpflichtet, ab acht Uhr früh Schnee zu räumen und zu streuen. Dieser Pflicht sei sie am Unfalltag nicht nachgekommen, also sei sie für den Unfall verantwortlich.

Das Oberlandesgericht Oldenburg gab der Versicherung Recht und verurteilte die WEG zur Zahlung (1 U 77/13). Im Prinzip könnten die Eigentümer zwar ihre Streupflicht auf andere Personen übertragen. Wenn sie mit dem Winterdienst aber einen betagten Rentner beauftragten, müssten sie auch kritisch prüfen, ob er ihn sicher und zuverlässig ausführe.

Das sei bei einer Person in diesem Alter ja nicht selbstverständlich. Spätestens ab dessen 80. Lebensjahr hätte die WEG überwachen müssen, wie der Rentner seine Aufgabe erfüllte. Zudem habe es schon einige Nachlässigkeiten gegeben. Daher wäre es angebracht gewesen, die Streu- und Räumpflicht einer anderen Person zu übertragen oder die Tätigkeit des Rentners regelmäßig zu kontrollieren. Da die WEG dies versäumte, hafte sie für den Unfall auf dem nicht geräumten Gehweg.

Keine Zweitwohnungssteuer für leere Wohnung

Kurzartikel

Die bayerischen Gemeinden Feldafing und Bad Wiessee verlangten von Wohnungseigentümern, deren Wohnungen seit Jahren leer standen, Zweitwohnungssteuer. Dagegen wehrten sich die Eigentümer mit Erfolg. Grundsätzlich sei es zwar richtig, räumte das Bundesverwaltungsgericht ein, wenn Kommunen von der Annahme ausgehen, dass eine Zweitwohnung für private Benutzung gedacht sei - auch wenn sie vorübergehend leerstehe. Wenn sie aber ausschließlich als Kapitalanlage diene, komme das nicht in Frage. Werde jahrelang kein Wasser und kein Strom verbraucht, die Wohnung also nachweislich nicht genutzt, dürften Gemeinden keine Zweitwohnungssteuer erheben.

Muss der Mieter Innenaufnahmen dulden?

Vermieter möchte die Eigentumswohnung verkaufen und sie für eine Internetanzeige fotografieren

Ein Wohnungseigentümer wollte seine vermietete Wohnung verkaufen. Dem Mieter teilte er das mit und kündigte an, demnächst werde er ein paar Mal mit potenziellen Käufern erscheinen, um mit ihnen die Räume zu besichtigen. Vorher wolle er aber in der Wohnung Fotos machen, um sie mit einem Verkaufsangebot auf einer Immobilienbörse ins Internet einzustellen.

Doch der Mieter pochte auf seine Privatsphäre und weigerte sich. Daraufhin mahnte ihn der Vermieter ab und zog schließlich vor Gericht, um sein Besichtigungsrecht durchzusetzen. Immobilienkauf und -verkauf finde heutzutage nun einmal im Internet statt, argumentierte er. Und eine Internetanzeige habe ohne Fotos vom Kaufobjekt kaum eine Erfolgschance.

Nur in Bezug auf die Besichtigungstermine gab das Amtsgericht Steinfurt dem Wohnungseigentümer Recht (21 C 987/13). Der Mieter müsse es akzeptieren, dass der Eigentümer mit Kaufinteressenten die Wohnung in Augenschein nehme. Nur so könnten sich potenzielle Käufer einen Eindruck von der Wohnung verschaffen. Der Vermieter müsse die Besuche allerdings vorher anmelden.

Dagegen müsse es der Mieter nicht dulden, dass der Eigentümer die Wohnung innen fotografiere, um die Bilder im Internet zu veröffentlichen. Die eigenen vier Wände seien ein besonders geschützter Bereich: Niemand müsse einer unbekannten Menge von Internetnutzern Einblick in seine Wohnung gewähren. Die Privatsphäre des Mieters wiege hier schwerer als das Verkaufsinteresse des Eigentümers.

Zumal das unter dem Fotoverbot nicht besonders leide: Anders als der Vermieter behaupte, sei es nämlich durchaus möglich, Wohnungen ohne Innenaufnahmen im Internet-Exposé zu verkaufen. Auf den einschlägigen Internetbörsen würden Wohnungen häufig nur mit Grundriss, einer Beschreibung und einigen Fotos von außen angeboten. Zudem gebe es auch noch die herkömmliche Methode, eine Immobilie in der Zeitung oder über Makler an den Mann bzw. an die Frau zu bringen.

Sonnensegel am Penthouse

Das ist eine bauliche Veränderung, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen

Ein Penthouse bildete die oberste Etage einer exklusiven Wohnungseigentumsanlage. Die Eigentümer ließen auf ihrer Dachterrasse ein großes Sonnensegel montieren. An der Außenseite des Terrassengeländers brachten sie als Sichtschutz graue Matten an. Beides gefiel den Miteigentümern nicht: Matten und Sonnensegel müssten weg, forderten sie.

Das konnten die Eigentümer der Penthousewohnung gar nicht verstehen: Das Sonnensegel sehe man nur aus bestimmten Positionen und wenn es ausgefahren sei. Letztlich sei es nicht anders zu beurteilen als ein Sonnenschirm. Sichtschutzmatten hätten auch andere Wohnungseigentümer an ihr Balkongeländer gehängt.

Doch das Landgericht Karlsruhe sah das anders und gab den Miteigentümern Recht (11 S 34/14). Die Eigentümer der Penthousewohnung hätten die Installationen an der Dachterrasse vorgenommen, ohne die Zustimmung der Miteigentümer einzuholen. Diese müssten aber keine nachteiligen baulichen Veränderungen dulden.

Installationen, die das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage beeinträchtigten, seien als Nachteil für die Miteigentümer einzustufen. Und das treffe hier zu, obwohl das hochwertige Sonnensegel nur von der Rückseite des Hauses aus zu sehen und fachgerecht installiert sei. Mit einem Sonnenschirm sei es aber nicht vergleichbar: Denn man könne es auch im eingefahrenen Zustand deutlich als eine Art Balken über der Terrasse erkennen.

Der schräge, große Balken füge sich optisch nicht in die Fassade ein, sondern falle sofort ins Auge. Das Sonnensegel bestehe aus einigen Haltestangen, einer auffälligen, quer verlaufenden Rolle und mehreren Drahtseilen. Die Konstruktion sei zudem fest ans Terrassengeländer und an die Fassade angeschraubt worden. Auch die Sichtschutzmatten wirkten an der Dachterrasse optisch sehr störend.

Steinmauer als Gartenzaun

So einer baulichen Veränderung der Gartenanlage müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen

Die Nachbarn bewohnten in der Eigentumswohnanlage zwei Erdgeschosswohnungen nebeneinander. Besonders gut hatten sie sich nie vertragen — dann brachte eine so genannte "Gabionenwand" das Fass zum Überlaufen. Der Begriff stammt aus dem Italienischen ("gabbione"). Er bezeichnet eine Steinwand, bestehend aus losen Bruchsteinen und aufgeschüttet in einem Stahlgerüst.

So eine Steinwand ließ das Ehepaar A an der Grenze zwischen den beiden Gartenanteilen aufstellen. Daraufhin zogen die Eigentümer von nebenan vor Gericht und forderten, die Gabionenwand zu beseitigen. Zu Recht, entschied das Landgericht Frankfurt (2-13 S 82/12).

Hier gehe es um eine bauliche Veränderung der Wohnanlage, die nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer zulässig sei. Auch wenn die Eigentümergemeinschaft den Eigentümern A an einem Teil des gemeinschaftlichen Gartens ein Sondernutzungsrecht eingeräumt habe: Daraus sei nicht das Recht abzuleiten, eine so massive Steinmauer zu errichten. Das gehe weit über die übliche Gartenpflege oder Gartengestaltung hinaus.

Wer den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage erheblich verändere, beeinträchtige potenziell die Miteigentümer. Trotz eines Sichtschutzes blickten nun die direkten Nachbarn notgedrungen auf die Gabionenwand. Sie sei von mehreren Zimmern aus zu sehen, im Garten dominiere sie sowieso. Wie Fotos zeigten, überrage sie den Sichtschutz in der Höhe und sei um fast vier Meter länger als dieser.

Deshalb komme es nicht darauf an, ob die "Bauherren" ihre Steinwand schön und vorteilhaft fänden. Sie dominiere optisch die gesamte Gartenanlage. Da sie den Miteigentümern ein Dorn im Auge sei, müsse das Ehepaar A die Mauer entfernen.

Liftverbot für Tiere

Eigentümerin ficht vergeblich diesen Beschluss der Eigentümerversammlung an

In einer Eigentumswohnungsanlage hatte ein älteres Ehepaar eine Wohnung im Dachgeschoss gemietet. Ihr ebenfalls schon etwas betagter Hund schaffte es über die Treppe kaum noch nach oben. Deshalb benutzten die Mieter mit ihm regelmäßig den Lift. Offenkundig störte das einige Mitbewohner. Denn die Eigentümerversammlung änderte mit Mehrheit die Hausordnung und legte fest, dass Tiere den Aufzug nicht benutzen dürfen.

Unterstützt von ihrer Vermieterin ignorierten die Tierhalter erst einmal die neue Lage. Daraufhin zog eine Miteigentümerin vor Gericht. Sie forderte von der Eigentümerin der Dachgeschosswohnung, die Hausordnung gegen ihre Mieter durchzusetzen. Die Hausordnung sei auch Bestandteil des Mietvertrags.

Die neue Hausordnung schränke den Gebrauch ihres Wohneigentums in sittenwidriger Weise ein, konterte die Vermieterin. Die Regel, dass Haustiere nur das Treppenhaus, aber nicht den Aufzug benutzen dürften, laufe im konkreten Fall auf ein Verbot der Tierhaltung hinaus. Daher sei der Versammlungsbeschluss nichtig.

Diese Argumentation überzeugte das Landgericht Karlsruhe nicht — es hatte kein Herz für alte Tiere (5 S 43/13). Die Wohnungseigentümer könnten den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums regeln, stellte das Landgericht fest. Und mit der "Liftklausel" in der Hausordnung hätten sie ihre Kompetenzen nicht überschritten. Die Klausel beinhalte kein generelles Verbot, Haustiere zu halten. Das

würde den Gebrauch des Wohneigentums unzulässig beschränken, nicht aber ein Fahrstuhlverbot für Tiere.

Einschränkungen der Hundehaltung seien keinesfalls sittenwidrig und nichtig. Dass der "konkrete Hund" wegen altersbedingter Beschwerden die Wohnung über das Treppenhaus nicht mehr erreichen könne, ändere daran nichts. Im übrigen würden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander nicht durch Mietverträge und mündliche Vereinbarungen mit Mietern eingeschränkt. Die Eigentümergemeinschaft könne deshalb von der Vermieterin der Dachgeschosswohnung verlangen, gegenüber ihren Mietern die Hausordnung durchzusetzen.

Feuchtes Mauerwerk

Ist die Ursache unklar, kann der Wohnungskäufer vom Kaufvertrag zurücktreten

Herr Z erwarb 2003 von der Bauträgerin B eine 100 qm große Wohnung in einer (noch zu errichtenden) Wohnungseigentumsanlage. Bald nach dem Einzug meldete er sich bei der Immobiliengesellschaft B und beanstandete Feuchtigkeitsflecken an der Außenwand eines Wohnraums. Z forderte die Verkäuferin auf, die Mängel zu beheben.

Über dem betroffenen Zimmer lag die Loggia der oberen Wohnung. Die Immobiliengesellschaft ließ deren Brüstung abdichten. Doch der Zustand des Mauerwerks verbesserte sich nur vorübergehend. Ende 2005 traten wieder Feuchtigkeitsschäden auf und zwar noch intensiver als vorher. Nun schickte Bauträgerin B einen Handwerker, der jedoch die Ursache des Problems nicht fand.

Ein weiteres Mal verlangte der Käufer Mängelbeseitigung und setzte der Verkäuferin dafür eine Frist. Ohne Erfolg. Daraufhin erklärte Z den Rücktritt vom Kaufvertrag und klagte auf Rückzahlung des Kaufpreises. Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm gab ihm Recht (21 U 35/13).

Erst später sei durch Bausachverständige die Ursache der Feuchtigkeitsschäden festgestellt worden, so das OLG: Die Metallabdeckung der oberhalb gelegenen Loggia habe nicht gepasst. Letztlich sei dieser Mangel unerheblich gewesen. Ihn auszubessern, habe nur 3.500 Euro gekostet.

Normalerweise würde so ein Mangel den Käufer nicht dazu berechtigen, den Wohnungskauf rückgängig zu machen. Hier komme es aber darauf an, wie sich der Baumangel für Herrn Z darstellte, als er den Rücktritt vom Vertrag erklärte. Zu diesem Zeitpunkt habe er dessen Ursache nicht gekannt. Der von der Verkäuferin beauftragte Handwerker habe das Rätsel nicht aufklären können.

Z habe also das Schlimmste, nämlich Schimmel und dauerhafte Schäden an der Bausubstanz fürchten müssen. Es gebe keinen Baustoff, der bei langfristiger Durchfeuchtung nicht schimmle. Daher habe Z die Feuchtigkeitsflecken zu Recht als gravierenden Mangel angesehen, der sich weiter zu verschlimmern drohte. Das rechtfertige allemal einen Rücktritt vom Kaufvertrag.

Spanische Wohnungseigentümerin

Auf einer Eigentümerversammlung hat sie das Recht auf einen Dolmetscher

Bei einer Versammlung von Wohnungseigentümern standen u.a. Beschlüsse über bauliche Veränderungen und die Zusammenlegung von Teileigentumseinheiten auf der Tagesordnung. Eine Miteigentümerin ist Spanierin. Sie brachte zur Versammlung ihren deutschen Lebensgefährten mit und beantragte, ihn als Dolmetscher zuzulassen.

Weil das abgelehnt wurde, verließ die Frau die Versammlung unter Protest. Sie focht später alle Beschlüsse an: Sie beherrsche die deutsche Sprache nicht so gut, dass sie die Debatten lückenlos verfolgen könnte. Für die Eigentümerversammlung brauche sie daher einen Dolmetscher.

Das Amtsgericht Wiesbaden stellte sich auf ihre Seite (92 C 217/11). In einer Eigentümerversammlung gehe es um spezielle Fragen, die mit dem gängigen Alltagsvokabular nicht ohne Weiteres zu verstehen seien. Dafür reichten die Sprachkenntnisse der spanischen Eigentümerin nicht aus. Also stehe ihr grundsätzlich das Recht zu, auf der Versammlung einen Dolmetscher einzusetzen.

Zwar seien Eigentümerversammlungen nicht öffentlich. Doch gebe es keine Bedenken dagegen, den Lebensgefährten einer Miteigentümerin als Dolmetscher zuzulassen. Anders wäre das zu beurteilen, wenn gegen ihn begründete Einwände beständen, er z.B. in der Wohnanlage negativ aufgefallen wäre. Das treffe aber nicht zu.

Da der Lebensgefährte also zu Unrecht nicht zur Versammlung zugelassen wurde, könnten die dort gefassten Beschlüsse keinen Bestand haben. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Stimme der Eigentümerin das Abstimmungsergebnis geändert hätte. Hätte sie an der Versammlung teilgenommen, hätte sie zumindest die Willensbildung der Eigentümer beeinflussen können.

Überteuerte Eigentumswohnung?

Käufer kann arglistige Täuschung durch die kreditgebende Bank nicht beweisen

Herr T kaufte im Herbst 1999 eine Eigentumswohnung in einem sanierten Altbau: 273.900 DM für knapp 60 Quadratmeter. Bei der A-Bank nahm er dafür Kredit auf. Kauf und Darlehen vermittelte Objektvermittlerin Firma X, die mit der Bank kooperierte.

Ein Berater der Firma hatte dem Käufer erklärt, es handle sich um ein völlig risikoloses, steuersparendes Anlagegeschäft. Die Immobilie befinde sich in sehr guter Lage. Nach zehn Jahren könne Herr T die Immobilie sicher mit 80.000 DM Gewinn weiter verkaufen. In der Zwischenzeit trage sich die Kapitalanlage durch Miete und Steuerersparnis von selbst. Zehn Jahre später sah man sich vor Gericht wieder.

T warf der kreditgebenden A-Bank vor, ihn arglistig getäuscht zu haben. Die Immobilie sei höchstens 59.000 Euro wert. Verkaufen könne er sie nicht. Alle Angaben des Beraters zur Lage, zu Mieterträgen, zu Steuerersparnis und Wertsteigerung der Immobilie seien evident falsch gewesen. Das müsse die A-Bank gewusst haben, schließlich habe sie intern den Verkehrswert der Wohnung ermittelt. Über 80.000 Euro habe er verloren.

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt verneinte eine arglistige Täuschung des Käufers und wies seine Klage auf Schadenersatz ab (1 U 284/11). Die Bank habe ihn nicht schuldhaft unzureichend oder gar falsch informiert, erklärte das OLG.

Über Rentabilität und Risiken des finanzierten Geschäfts müsse sie Kreditnehmer nur in Ausnahmefällen aufklären. In der Regel dürften Kreditinstitute davon ausgehen, dass Kunden selbst über die notwendigen Kenntnisse verfügten oder sich von Fachleuten beraten lassen. Sie müssten nicht die Geldanlage prüfen, bevor sie Darlehen vergeben — nur die Bonität des Kunden.

Dass die A-Bank über den angeblich sittenwidrig überteuerten Kaufpreis der Wohnung Bescheid wusste oder von dieser Erkenntnis bewusst nichts wissen wollte, sei nicht bewiesen. Mit der internen Wertermittlung könne der Käufer diesen Vorwurf nicht begründen. Die führten Banken nur im eigenen Interesse durch (und im Interesse der Sicherheit des Bankensystems), nicht im Interesse des Kunden.

Daraus sei keine Aufklärungspflicht gegenüber dem Kunden abzuleiten — es sei denn, die Bank stehe in enger Geschäftsbeziehung mit dem Immobilienanbieter. Selbst wenn die A-Bank über die Reklamesprüche der Vermittlerin Firma X Bescheid wusste, wäre der Vorwurf arglistiger Täuschung nicht gerechtfertigt.

Denn deren Berater habe nur marktschreierische Anpreisungen von sich gegeben, die jeder Anleger unschwer als solche erkennen konnte. Die Aussage, in zehn Jahren winke ein Gewinn von 80.000 Euro, sei offenkundig eine Prognose, deren Eintritt von der Lage auf dem Immobilienmarkt abhänge, die also unsicher sei.

Pfützen auf dem Balkon

Kurzartikel

Werden die Balkone einer Wohnanlage so unzureichend entwässert, dass nach jedem Regen Wasser auf den Flächen steht und die Hausbewohner ihre Balkone nicht nutzen können, sind diese nicht funktionstauglich und damit mangelhaft. Die unzulängliche Werkleistung des Bauträgers begründet einen Anspruch der Wohnungseigentümer auf Schadenersatz.

Vogelhäuschen als Zankapfel

Kurzartikel

Ein Wohnungseigentümer darf eine Vogelfutterstelle an seinem Balkongeländer nicht so anbringen, dass sie über den Balkon hinausragt. Wenn ständig Futterreste, Federn und Vogelkot den Balkon und das Balkon-Vordach der darunter liegenden Wohnung verschmutzen, belästigt das den Nachbarn in unzumutbarer Weise.

Rauchverbot auf dem Balkon?

Wohnungseigentümer hat einen zweiten Balkon, wo der Rauch den Nachbarn weniger stört

Die Eigentümer der untereinander liegenden Wohnungen gerieten immer wieder aneinander. Herr A, Raucher und Eigentümer der Wohnung im dritten Stock, beschwerte sich über Vogelkot auf seinem Südbalkon: Herr B, Eigentümer der Wohnung im vierten Stock, hatte ein Vogelhäuschen außen an der Balkonbrüstung angebracht. Von dort landete so einiges auf dem unteren Balkon.

Das Vogelhaus müsse weg, fand A. Im Gegenzug beschwerte sich Herr B darüber, dass A und seine Lebensgefährtin auf dem Nordostbalkon "exzessiv rauchten". Der Rauch ziehe nach oben in sein Schlafzimmer und beeinträchtige seine Lebensqualität, klagte B. Das Amtsgericht Frankfurt setzte dem Streit (zumindest vorläufig) ein Ende (33 C 1922/13).

Die Vogelfutterstelle von B müsse innen am Balkongeländer installiert werden, entschied das Gericht, so bleibe A künftig von Vogelkot und Futterabfällen verschont. Und Eigentümer A dürfe auf dem Nordostbalkon nicht mehr rauchen.

Einerseits könnten Wohnungseigentümer zwar mit ihrem Eigentum nach Belieben verfahren. Andererseits dürfe den Nachbarn dadurch kein Nachteil entstehen, der über das "bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß" hinausgehe.

Die Geruchsbelästigung durch den Rauch sei hier keineswegs unvermeidlich, denn die Wohnungen verfügten über zwei Balkone. Herr A und seine Lebensgefährtin könnten ebenso gut auf dem Südbalkon rauchen, wo es den Nachbarn weniger störe. Daher beeinträchtige sie das Rauchverbot auf dem Nordostbalkon nicht unangemessen.

Herr A wolle in seiner eigenen Wohnung nicht rauchen, um sie nicht einzunebeln, sondern lieber den Balkon dafür nutzen. Das sei verständlich. Verstehen sollte er dann aber auch, dass B in seinem Schlafzimmer ebenfalls von Geruch und Rauch verschont werden möchte. (Das Urteil wurde am 28.1.2014 vom Landgericht Frankfurt bestätigt, Az.: 2-09 S 71/13)

Flutöffnungen sind kein Baumangel!

Kurzartikel

Wird eine Wohnungseigentumsanlage in der Nähe eines Flusses errichtet, muss die Bauträgerin Flutöffnungen einbauen, die bei Hochwasser ein Eindringen von Wasser in den Keller ermöglichen und so das Gebäude schützen. Dazu ist sie verpflichtet. Da die Flutöffnungen als Sicherungsmaßnahme zwingend notwendig sind, stellen sie keinen Mangel der Eigentumswohnungen dar. Das gilt auch dann, wenn sie in der Baubeschreibung nicht erwähnt sind.