Wohneigentum

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Garten ist kein Hundeklo

Wohnungseigentümerin darf ihrem Schäferhund nicht "freien Lauf lassen"

In einem Münchner Haus bilden zwei Geschwister eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Im ersten Stock wohnt die Schwester mit Mann und Schäferhund, im Erdgeschoss der Bruder mit Ehefrau. Seit der Hund im Haus war, gab es Streit. Denn die Schwester ließ den Schäferhund ständig frei im gemeinschaftlichen Garten herumlaufen, der naturgemäß dort auch urinierte und sein "Geschäft verrichtete".

Das wurmte die Mitbewohner gewaltig. Dass der Schäferhund sie ebenfalls nicht leiden konnte und häufig aggressiv verbellte, verbesserte die Stimmung im Haus auch nicht gerade. Schließlich verklagte der Bruder seine Schwester: Das Amtsgericht München sollte sie dazu verurteilen, das Tier auf dem Grundstück und im Treppenhaus nicht mehr unbeaufsichtigt und ohne Leine laufen, urinieren und koten zu lassen.

Diese Forderung stieß auf Unverständnis bei der Hundehalterin: Sie entferne den Kot doch immer gleich. Ihr Hund sei ruhig und ausgeglichen, habe sogar erfolgreich die Begleithundeprüfung abgelegt. Er verbelle ihren Bruder und dessen Frau nur, weil sie ihn provozierten. Mit dieser Argumentation konnte "Frauchen" das Amtsgericht München jedoch nicht überzeugen, es stellte sich auf die Seite des Bruders (483 C 33323/12 WEG).

Da der Hund eine potenzielle Gefahrenquelle darstelle, dürfe ihn die Miteigentümerin auf den Gemeinschaftsflächen nicht mehr ohne Maulkorb und Leine laufen lassen. Auf einem vom Bruder gedrehten Video sei zu sehen, wie der Schäferhund die Eigentümer der Erdgeschosswohnung aggressiv anbelle, die Zähne fletsche und von der Hundebesitzerin kaum gebändigt werden konnte. Sie habe ihn zwischen die Beine nehmen müssen, sonst wäre er auf die Mitbewohner zugerannt.

Daher seien Leinenzwang und Maulkorb als Vorsichtsmaßnahme gerechtfertigt und angemessen. Man müsse nicht unbedingt die erste Beißattacke abwarten. Ob der Bruder und seine Frau den Schäferhund tatsächlich provozierten, spiele dabei keine Rolle. Selbst dann müssten sie sich nicht beißen lassen. Ebenso wenig müssten es die Mitbewohner akzeptieren, dass der Hund immer im Garten uriniere. Die Hundehalterin müsse zu diesem Zweck mit dem Tier "Gassi" gehen. Wenn sie sich an diese Auflagen nicht halten sollte, drohe Ordnungsgeld.

"Seniorengerechte" Eigentumswohnung

Stimmt die Beschreibung, wenn der Zugang zum Balkon über eine Schwelle führt?

Ein älterer Herr erwarb vom Bauträger, einer Immobiliengesellschaft, eine Eigentumswohnung. Das Unternehmen stellte die Wohnanlage in einem Exposé vor. In dem Prospekt pries es die Wohnungen als "seniorengerecht und barrierefrei".

In den Vertragsverhandlungen betonte der Käufer, das sei für ihn das entscheidende Kriterium. Denn er sei gehbehindert und werde möglicherweise in nicht allzu ferner Zukunft auf einen Rollstuhl angewiesen sein.

Als die Wohnanlage fertiggestellt war, entdeckte der Käufer, dass an der Balkontüre eine Schwelle zu überwinden war. Mit einem Rollstuhl würde er also Schwierigkeiten haben, den Balkon zu nutzen. Daraufhin behielt der Mann einen Teil des Kaufpreises ein: Anders als vereinbart sei die Wohnung nicht wirklich "barrierefrei".

Es kam zum Rechtsstreit, den das Landgericht zu Gunsten der Immobiliengesellschaft entschied: Dass die Wohnung schwellenfrei sein sollte, sei nicht explizit vereinbart worden. Gegen das Urteil legte der Käufer Berufung ein und hatte damit beim Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe Erfolg (19 U 27/13).

Das OLG ließ es offen, ob bereits mit der Beschreibung im Bauprospekt ("barrierefrei") die verbindliche Zusage verbunden ist, in der Wohnung alle Türen inklusive der Balkontüre ohne Schwellen zu gestalten. Die Parteien hätten jedoch auf andere Weise eine "Beschaffenheitsvereinbarung" getroffen: Zeugen hätten bestätigt, dass der Käufer vor Vertragsschluss klar formuliert habe, dass er besonderen Wert auf eine schwellenfreie Wohnung lege.

Selbst wenn der Bauträger mit seinen Formulierungen im Exposé keine "schwellenfreie" Bauausführung versprechen wollte, werde sie durch die Vertragsverhandlungen zum Vertragsinhalt: Der Bauträger habe den Wunsch des Käufers gekannt und unter dieser Voraussetzung den Kaufvertrag mit ihm geschlossen. Dann müsse er die Wohnung so bauen, dass ältere und behinderte Personen die Räume im Prinzip ohne fremde Hilfe nutzen könnten.

Doppelfenster werden trüb

Wer muss den Schaden in der Eigentumsanlage beheben?

In der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentumsanlage stand, dass die Mitglieder für Glasschäden in ihren Wohnungen selbst aufkommen müssen. Die Eigentümergemeinschaft hatte dementsprechend auch festgelegt, blind gewordene Isolierglasscheiben müssten auf Kosten der jeweiligen Eigentümer ausgewechselt werden.

An diesen Beschluss wollte sich ein Eigentümer nicht halten und argumentierte, bei trüben Scheiben handle es sich nicht um Glasschäden. Außerdem müsse die Eigentümergemeinschaft schon deshalb die Kosten übernehmen, weil die Außenfenster zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörten.

Das Bayerische Oberste Landesgericht belehrte ihn jedoch eines Besseren (2Z BR 129/94).

Es sei zwar richtig, dass die Doppelfenster Gemeinschaftseigentum seien, räumte das Bayerische Oberste Landesgericht ein. Die Gemeinschaftsordnung könne die Zuständigkeit für das Beheben von Glasschäden trotzdem anders regeln. Seien Fensterscheiben zuvor durchsichtig gewesen, sei es nach "normalem Sprachgebrauch" als Glasschaden aufzufassen, wenn sie "trüb" oder "blind" werden. Egal, ob Glas zersplittere, zerstört oder stark verkratzt werde - Glas verliere dadurch eine wesentliche Eigenschaft und sei zu erneuern.

"Lügner und Betrüger"

Wohnungseigentümer schenken sich nichts, für die Beleidigungen gibt es jedoch keine Entschädigung

Der Ausgangspunkt des erbitterten Konflikts zwischen Wohnungseigentümern war offenbar vor langer Zeit der Streit um ein Sondernutzungsrecht. Nach einigen Prozessen hat sich der Konflikt aber wohl verselbständigt. Jedenfalls beschimpfte Eigentümerin X das Ehepaar Y von nebenan bei jeder Gelegenheit, die sich bot.

Da fielen harte Worte wie "Lügner und Betrüger", "vorbestraft" und Ähnliches. Frau X bezeichnete die Nachbarin sogar als "dreckige alte Schlampe". Daraufhin zog Herr Y vor Gericht und forderte ein Ende der Beleidigungen und 3.000 Euro Entschädigung. Um zulässige Meinungsäußerungen handle es sich hier nicht mehr, erklärte das Landgericht München I (1 S 1836/13).

Zwar könnten Bezeichnungen wie "Lügner" durchaus mal als zugespitzte, scharf formulierte Kritik im Streit von Meinungen durchgehen, wenn ihnen ein sachlicher Bezug zugrunde liege. Wenn so ein "Kompliment" aber im Rahmen einer privaten Fehde und losgelöst von jedem bestimmten Anlass falle, handle es sich um eine Beleidigung, die vom Grundrecht auf Meinungsfreiheit nicht gedeckt sei. Eigentümerin X müsse ihre Tiraden einstellen.

Anspruch auf finanzielle Entschädigung billigte das Landgericht den Eigentümern Y jedoch nicht zu. Selbst die Bezeichnung der Nachbarin als "dreckige alte Schlampe" sei kein so schwerer Eingriff in das Persönlichkeitsrecht, dass dies nur noch mit Geld auszugleichen wäre.

P.S.: Dieses Argument des Landgerichts München I ist in der Rechtsprechung eher ungewöhnlich. Selbst für eine schlichte "Schlampe" ohne abwertende Adjektive brummten andere Gerichte den Übeltätern schon mal eine Geldentschädigung von 600 Euro auf.

Tropfwasser verdirbt Morgenkaffee

Dass Gießwasser aus einem Blumenkasten tropft, ist unvermeidlich

Der Münchner Wohnungseigentümer A ärgerte sich schwarz über Nachbar B, dem die darüber liegende Wohnung gehörte. Immer wieder tropfte Wasser aus den Blumenkästen von oben herunter, wenn er gemütlich auf der Terrasse frühstücken wollte. Manchmal direkt in seinen Morgenkaffee.

Die Streithähne waren offenkundig nicht willens, dieses Problem miteinander zu regeln. Stattdessen verklagte Herr A den Nachbarn auf Unterlassung. B konterte, es sei nicht zu vermeiden, dass Blumengießwasser vom Balkon herunter tropfe. Das müsse Eigentümer A schlicht und einfach akzeptieren.

Das Amtsgericht München ließ Kläger A mit dem Argument abblitzen, er hätte ein "Tropfprotokoll" anfertigen, also genau darlegen müssen, wann genau sich diese unerhörten Vorfälle ereigneten. A legte gegen das Urteil Berufung ein und erreichte beim Landgericht München I zumindest einen Teilerfolg (1 S 1836/13 WEG).

Allerdings betonte auch das Landgericht, es sei total normal, dass Blumengießwasser aus einem Blumenkasten herauslaufe. Insbesondere im Sommer, wenn die Erde trocken sei, sei das gar nicht zu verhindern. Und schlimmer als Regen sei das auch nicht, eine Terrasse werde eben manchmal nass.

Dass Nachbar B an der Außenseite des Balkons Blumenkästen anbringe und die Blumen regelmäßig gieße, stelle die übliche Art und Weise dar, einen Balkon zu nutzen. Das müsse A prinzipiell hinnehmen.

Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft seien jedoch verpflichtet, aufeinander Rücksicht zu nehmen. Wenn sich erkennbar Personen unter dem Balkon befänden, müsse Eigentümer B mit dem Gießen warten, bis sie weg seien. Oder er müsse diese Personen fragen, ob er jetzt gießen könne. Dass Blumenwasser im Kaffee störe, müsse Herr A nicht durch ein "Tropfprotokoll" unter Beweis stellen.

Dönerbude ist kein Laden

Eigentümergemeinschaft wehrt sich gegen eine Imbissstube in der Wohnanlage

Die Wohnanlage in München-Neuhausen besteht aus 46 Einheiten: 45 Wohnungen und eine gewerbliche Einheit. Laut Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft war das ein "Laden im Erdgeschoss" (Ladenraum, Büro, Vorratsraum, WC und Flur). Als die Eigentümer diese Räume an einen Gastwirt vermieteten, gab es Ärger.

Der Gastwirt bot in "L…’s Essecke" den Gästen Pizza und Döner an. Die Eigentümerversammlung verlangte von den Miteigentümern und Vermietern, diese Zweckentfremdung der Gewerbeeinheit zu beenden: Eine Dönerbude mit Ausschank störe die Bewohner der Anlage wesentlich mehr als ein Laden. So beurteilte auch das Amtsgericht München die Lage (483 C 2983/14 WEG).

Ein "Laden" sei eine Verkaufsstätte, in der sich Personal aufhalte. Da gingen nur während der Ladenöffnungszeiten Kunden ein und aus, gelegentlich würden Waren angeliefert. Mit dieser Zweckbestimmung sei eine Imbissstube prinzipiell nicht zu vereinbaren. Eine Gaststätte störe den Wohncharakter der Anlage viel intensiver als ein Ladengeschäft.

In einer Gaststätte werde gekocht, was unvermeidlich zu Essensgerüchen führe. Besucher hielten sich in einer Pizza- oder Dönerbude länger auf. Typischerweise werde eine Gaststätte auch abends und nachts besucht. An den Tischen vor dem Laden säßen ständig Raucher, was natürlich die Lärmbelästigung steigere. Die Vermieter müssten diese unzulässige Nutzung des Ladens bleiben lassen, andernfalls drohe Ordnungsgeld.

Tochter als Hausverwalterin gewählt

Kurzartikel

Besitzt eine Wohnungseigentümerin so viele Eigentumseinheiten in einer Wohnanlage, dass sie in der Eigentümerversammlung über Stimmenmehrheit verfügt, und wählt ihre Tochter für fünf Jahre zur neuen Hausverwalterin, indem sie die anderen Eigentümer überstimmt, ist die so zustande gekommene Wahl ungültig. Ein Hausverwalter muss mit allen Eigentümern vertrauensvoll zusammenarbeiten. Das ist nicht gewährleistet, wenn aufgrund der engen verwandtschaftlichen Beziehung zwischen Verwalterin und Mehrheitseigentümerin erhebliche Zweifel an der notwendigen Neutralität der Verwalterin bestehen.

Schlecht abgedichtete Dachterrasse

Wohnungseigentümerin streitet mit dem Bauträger um die Kosten der Mängelbeseitigung

Kaum war Frau A in ihre neu gebaute Eigentumswohnung eingezogen, musste sie sich mit einem Problem herumschlagen. Weil die Dachterrasse schlecht abgedichtet war, drang Feuchtigkeit in die Wohnung ein. Erfolglos forderte die Käuferin den Bauträger auf, den Mangel innerhalb einer bestimmten Frist zu beseitigen. Frau A blieb am Ende nichts anderes übrig, als selbst ein Bauunternehmen damit zu beauftragen.

Dessen Mitarbeiter erhöhten den — ursprünglich ebenerdigen — Terrassenausgang mit einer Schwelle und tauschten die Terrassentüren aus. Vom Bauträger verlangte die Eigentümerin Schadenersatz für die Umbaukosten, was dieser ablehnte.

Den folgenden Rechtsstreit verlor Frau A beim Landgericht. Es wäre nicht notwendig gewesen, die großzügig angelegte Fensterfront zu verkleinern, entschied das Landgericht. Das habe unnötig hohe Kosten verursacht, für die der Bauträger nicht einstehen müsse.

Dem widersprach das Oberlandesgericht (OLG) Hamm und stellte sich auf die Seite der Eigentümerin (24 U 64/13). Selbst wenn die teuren Sanierungsarbeiten objektiv nicht (oder nicht in diesem Umfang) erforderlich gewesen sein sollten, um Feuchtigkeitsschäden in den Wohnräumen abzuwenden: Vertretbar seien sie auf jeden Fall.

Frau A habe ein Fachunternehmen beauftragt und nach sachkundiger Beratung die vorgeschlagenen Umbauten sowie den dafür nötigen Aufwand für vernünftig gehalten. Dagegen sei nichts einzuwenden. Denn das Prognoserisiko liege in so einem Fall beim Bauträger, betonte das OLG.

Prognoserisiko bedeutet: Der Bauträger hat erst mangelhaft gebaut und sich anschließend geweigert, die Fehler auszubügeln. Damit geht er bewusst das Risiko ein, dass die Immobilienkäuferin sich selbst um die Beseitigung der Schäden bemüht. Wenn dabei dann Maßnahmen ergriffen werden, die sich nachträglich als unnötig und unangemessen teuer erweisen, muss der Bauträger in gewissen Grenzen auch solche Ausgaben übernehmen.

SAT-Anlage soll demontiert werden

Wohnungseigentümer dürfen nicht per Beschluss in den Besitz eines Mit-Eigentümers eingreifen

Im Mittelpunkt des Streits in der Wohnanlage stand eine Satellitenschüssel. Die Eigentümer einer Erdgeschoss-Wohnung, ein Ehepaar, hatten die Antenne an der Außenwand über ihrer Terrasse angebracht. Sie beriefen sich auf Gewohnheitsrecht: Schon der vorherige Eigentümer habe seine Antenne dort installiert. Die SAT-Anlage sei außerdem für sie wichtig, weil die Gemeinschaftsantenne nur eine mediale Grundversorgung gewährleiste. Die Ehefrau reise als Produktmanagerin öfters in den asiatischen Raum und benötige deshalb direkte Informationen aus den betreffenden Regionen.

Trotzdem beschloss die Eigentümerversammlung mit Mehrheit, das Anbringen von SAT-Anlagen am Gemeinschaftseigentum generell zu verbieten und die Satellitenschüssel des Ehepaars auf dessen Kosten fachgerecht entfernen zu lassen. Gegen diesen Beschluss wehrte sich das Ehepaar, erreichte allerdings beim Amtsgericht Hamburg-Wandsbek nur einen Teilerfolg (750 C 24/14).

Die Gemeinschaft dürfe die Antenne nicht eigenmächtig abmontieren lassen, so das Gericht, insoweit sei der Beschluss nichtig. Die Eigentümer könnten sich nicht per Beschluss selbst das Recht zuerkennen, in den Besitz eines Eigentümers einzugreifen. So ein Anliegen müssten sie auf dem Rechtsweg verfolgen. Dagegen überschreite das allgemeine Verbot von SAT-Anlagen am Gemeinschaftseigentum nicht die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft.

Das wäre nur der Fall, wenn das Verbot den Kern des individuellen Rechts auf Information tangieren würde. Dazu gehöre das Recht von Ausländern, Rundfunk und Fernsehen in ihrer Sprache aus dem Heimatland empfangen zu können. Vielreisende optimal mit Informationen aus aller Welt zu versorgen, gehöre jedoch nicht zum Kernbereich der Informationsfreiheit.

Um gegen den Willen der Mehrheit die Satellitenschüssel an dieser auffälligen Stelle behalten zu dürfen, hätte die Geschäftsfrau schon genauer begründen müssen, auf welche - nicht über die Gemeinschaftsantenne oder Internet empfangbaren - Sender sie beruflich dringend angewiesen sei. Bisher stehe nicht einmal fest, ob sie überhaupt die Landessprachen der betreffenden Länder beherrsche (China, Indien).

Streit um Schallschutz: Teppichboden oder Parkett?

Kurzartikel

Vorausgesetzt, die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentumsanlage schreibt kein höheres Schallschutzniveau vor, müssen Wohnungseigentümer nur die Grenzwerte für den Schallschutz (Schallschutznorm 4109) einhalten, die zu dem Zeitpunkt gültig waren, als das Gebäude gebaut wurde. Solange diese Werte nicht überschritten werden, dürfen Eigentümer nach Belieben den Bodenbelag wechseln und Parkettboden statt Teppichboden verlegen, auch wenn sich dadurch der Trittschall geringfügig erhöht. Dass die Wohnungen der Anlage vor Jahrzehnten mit Teppichböden ausgestattet wurden, ist für die jetzigen Bewohner nicht verbindlich: Im Lauf der Zeit ändern sich auch die geschmacklichen Vorlieben für Bodenbeläge.

Die WEG-Brunnen-Fete

Kurzartikel

Beschließt eine Eigentümerversammlung mit Mehrheit, am Brunnen im Garten der Wohnungseigentumsanlage ein WEG-Sommerfest zu veranstalten und die Kosten von ca. 2.000 Euro anteilig auf die Eigentümer umzulegen, ist dieser Beschluss ungültig. Das gilt selbst dann, wenn es den Festbefürwortern gelingt, die Kosten durch private Spenden zu reduzieren. Denn das Vermögen der Eigentümergemeinschaft darf nur ausgegeben werden, um im Interesse aller Eigentümer das Gemeinschaftseigentum zu erhalten und zu verbessern. Das trifft auf ein Gartenfest zu: Da wird es gemindert, um ein Freizeitvergnügen zu finanzieren. Aus der Sicht "objektiv vernünftig und wirtschaftlich denkender" Eigentümer stellt das keinen ordnungsgemäßen Umgang mit gemeinschaftlichem Vermögen dar.

Mühsames Einparken

Ungünstiger Stellplatz fürs Auto kann den Wert einer Eigentumswohnung mindern

870.000 Euro hatte der Immobilienkäufer für seine Wohnung (inklusive Stellplatz) gezahlt. Der Bauträger hatte sie in seinem Verkaufsprospekt als "repräsentativ und hochwertig ausgestattet" angepriesen. Das traf auf die Wohnung auch zu, doch über den Parkplatz ärgerte sich der Käufer sehr. Seinen Wagen der gehobenen Mittelklasse konnte er nur äußerst mühsam einparken — rückwärts und mit mehrmaligem Rangieren.

Aus diesem Grund wollte der Käufer den Kaufpreis mindern. Das lehnte der Bauträger rundweg ab. Die Beschaffenheit des Parkplatzes stelle schon deshalb keinen Mangel der Immobilie dar, weil von der Baubehörde kein größerer Stellplatz genehmigt worden wäre, erklärte die Immobiliengesellschaft.

Mit diesem Argument war das Landgericht Frankfurt nicht einverstanden. Es verdonnerte den Bauträger dazu, dem Käufer 42.000 Euro zurückzuzahlen. Diesen Betrag fand auch das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt angemessen (3 U 110/13). Wenn man nur mit höchster Konzentration und viel Aufwand einparken könne, stelle das einen Mangel der Kaufsache dar, urteilte das OLG.

Das gelte jedenfalls dann, wenn der Bauträger die teure Wohnung als "hochwertig ausgestattet" angeboten habe. Dann könne der Käufer auch erwarten, dass er auf dem zur Wohnung gehörenden Stellplatz seinen Wagen problemlos parken könne — sogar dann, wenn der Parkplatz selbst nicht als besonders komfortabel beschrieben wurde. Sei der Parkplatz nicht problemlos zu benützen, mindere das den Wert der Wohnung.

In Großstädten sei eine Parkmöglichkeit ein wertbestimmender Faktor für Immobilien. Schon möglich, dass der Bauträger baurechtlich keinen größeren Stellplatz errichten durfte. Das widerlege aber nicht, dass der ungünstige Parkplatz einen Mangel der Kaufsache darstelle. Ein Mangel liege vor, wenn die Wohnung nicht die übliche Beschaffenheit aufweise, die der Käufer nach der Beschreibung erwarten könne. (Das Urteil wurde vom Bundesgerichtshof am 16.10.2014 bestätigt — VII ZR 61/14)

Kein Außenlift für behinderte Hausbewohner

Vorrang hat in einer Wohnanlage das Recht der Miteigentümer auf Schutz vor Wertverlust

Im Dachgeschoss einer Wohnungseigentumsanlage in München-Milbertshofen wohnt ein gesundheitlich schwer angeschlagener Eigentümer, der kaum noch die Treppe hochkommt. In einer Wohnung im zweiten Stock lebt die schwerbehinderte alte Mutter eines anderen Eigentümers, die auf den Rollstuhl angewiesen ist. Die beiden Eigentümer beantragten auf einer Eigentümerversammlung, auf eigene Kosten außen am Haus einen Aufzug bauen zu dürfen. Denn der Einbau eines Treppenlifts im Haus war technisch nicht möglich.

Der Antrag wurde mit Mehrheit abgelehnt. Diesen Beschluss wollten die Antragsteller für ungültig erklären lassen und die Miteigentümer auf ein "Ja" verpflichten. Doch ihre Klage scheiterte beim Amtsgericht München (411 C 8027/13).

Zwar hätten behinderte Wohnungseigentümer das Recht auf einen barrierefreien Zugang zu ihren Wohnungen, betonte der Amtsrichter. Aber nicht uneingeschränkt, wenn dem das Interesse der anderen Eigentümer am Schutz ihres Eigentums gegenüber stehe. Im konkreten Fall seien die unterschiedlichen Interessen leider unvereinbar.

Außen einen Aufzug anzubauen, würde den Wert aller Wohnungen deutlich mindern, weil das die Nutzung der Garagen erschweren würde. Ein Bausachverständiger habe erläutert, dass das Einfahren in die Garagen — jetzt problemlos in einem Zug möglich — danach vielfaches Rangieren erforderte. Je größer der Aufwand für das Ein- und Ausparken, desto geringer sei der Wert der Garage, erklärte der Amtsrichter. Und das schlage auf den Wert der Wohnungen durch.

Bei diesem Interessenkonflikt habe das Interesse der übrigen Eigentümer am Werterhalt ihres Eigentums Vorrang. Die Befürworter des Außenlifts müssten sich vorhalten lassen, eine Wohnung ohne Aufzug gekauft zu haben. Wer das tue, nehme es bewusst in Kauf, die Wohnung bei nachlassender Mobilität im Alter eventuell nur noch eingeschränkt nutzen zu können.

Hier falle das Anliegen der behinderten Mitbewohner auch deshalb weniger ins Gewicht, weil der Eigentümer der Dachgeschosswohnung noch einen weiteren Wohnsitz habe und die Rollstuhlfahrerin in absehbarer Zeit ausziehe.

Naturheilpraxis in der Eigentumswohnung

Das Amtsgericht München erklärt diese Art der Nutzung für zulässig

Die Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentumsanlage hat das Anliegen der Heilpraktikerin abgeschmettert: Sie hatte die Erlaubnis dafür beantragt, ihre Zweieinhalb-Zimmer-Wohnung auch als Naturheilpraxis nutzen zu dürfen.

Laut Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft war berufliche Tätigkeit in den Wohnungen zwar mit Einwilligung des Verwalters möglich — allerdings nur, wenn dadurch das Gemeinschaftseigentum und die Miteigentümer nicht beeinträchtigt werden.

Darauf berief sich nun die Heilpraktikerin. Sie focht den Beschluss der Eigentümerversammlung an und bekam vom Amtsgericht München Recht (485 C 31869/13). Werde eine Wohnung als Naturheilpraxis genutzt, beeinträchtige das die Mitbewohner und Miteigentümer nicht über das übliche, zumutbare Maß hinaus.

Dass eine Vielzahl von Patienten das Treppenhaus stürme (= das Gemeinschaftseigentum beeinträchtige), sei bei so einer Art von Praxis nicht zu befürchten. Da es sich nur um zweieinhalb Räume handle, müsse man nicht damit rechnen, dass mehrere Patienten gleichzeitig kämen, behauptete das Gericht. So viel Wechsel wie bei Ärzten gebe es auch nicht, weil beim Heilpraktiker die Sprechstunde länger dauere.

Ob das generell so stimmt, sei mal dahin gestellt. Jedenfalls verließ sich das Amtsgericht auf die Aussage der Heilpraktikerin: Sie habe zugesichert, dass sie nicht mehr als fünf, maximal sechs Patienten an einem Tag empfange. Das störe nicht mehr als der zulässige private Besuch von drei oder sechs Bekannten oder Freunden in einer der Eigentumswohnungen.

Nicht genehmigte Pergola im Vorgarten

Als der Wohnungseigentümer die Pergola austauscht, verlangen die Miteigentümer Rückbau

In einer aus Reihenhäusern bestehenden Wohnungseigentumsanlage hatte einer der Eigentümer schon vor vielen Jahren eine Pergola aus Holz im Vorgarten aufgestellt. Das ist eine Art Laubengang, an dem sich Pflanzen emporranken. Die Holzkonstruktion wurde von der Eigentümergemeinschaft geduldet, aber nie genehmigt.

Als der Eigentümer die Holz-Pergola eines Tages durch eine Pergola aus Aluminiumstangen ersetzte, regte sich jedoch Widerstand. Miteigentümer forderten, er müsse den "Schwarzbau" beseitigen. Dagegen pochte der Eigentümer auf die Macht der Gewohnheit: Der Anspruch auf Beseitigung der Holz-Pergola sei längst verjährt, die neue sehe kaum anders aus. Notfalls baue er eben die Holz-Pergola wieder auf.

Doch das Landgericht Frankfurt verurteilt den Eigentümer zum Rückbau (2-13 S 38/13). Er habe schon die Holz-Pergola rechtswidrig errichtet. Bauliche Veränderungen könnten den optischen Gesamteindruck der Anlage beeinträchtigen und dürften daher nur mit Zustimmung aller Miteigentümer vorgenommen werden. Laut Gemeinschaftsordnung dieser Wohnanlage seien sie generell verboten.

Diese Vereinbarung der Eigentümer bleibe auch dann bestehen, wenn eine bauliche Veränderung — davon abweichend — lange Jahre toleriert werde. Dieser Umstand bedeute nicht, dass die Eigentümer stillschweigend die Gemeinschaftsordnung und Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes außer Kraft setzen wollten.

Zwar sei der Anspruch der Miteigentümer auf einen Rückbau der Holz-Pergola tatsächlich verjährt gewesen. Wenn der Eigentümer aber dieses illegal errichtete Bauwerk erneut verändere, könnten die Miteigentümer den Rückbau verlangen. Nachdem die Holz-Pergola einmal entfernt wurde, habe der Eigentümer auch kein Recht, die früher geduldete Pergola wieder aufzubauen.

Höchstens drei Minuten Redezeit?

Wohnungseigentümer dürfen Redezeit in der Eigentümerversammlung nicht generell einschränken

Auf einer Eigentümerversammlung fassten Wohnungseigentümer den Beschluss, die Redezeit der Teilnehmer auf drei Minuten zu beschränken. Das sollte für alle Punkte der Tagesordnung gelten und nicht nur für die aktuelle Versammlung, sondern auch für zukünftige Versammlungen. Den Beschluss focht ein Eigentümer an.

Zu Recht, entschied das Landgericht Frankfurt (2-09 S 6/13). Der Beschluss entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und sei ungültig. Es könne offen bleiben, ob Erfahrungen aus früheren Versammlungen für so eine radikale Regelung Anlass gaben, weil Teilnehmer überlange Sitzungen befürchten mussten.

Generell und ausnahmslos eine feste Redezeit vorzusehen, sei auf jeden Fall unzulässig. Redezeiten müssten sich an Bedeutung und Komplexität der konkret zu behandelnden Materie orientieren und alle Eigentümer gleich behandeln.

Das verständliche Interesse daran, Versammlungen zügig und effektiv durchzuführen, rechtfertige es nicht, die Redezeit unabhängig vom Gegenstand der Erörterung ein für allemal festzulegen. Das beeinträchtige das Mitwirkungsrecht der Eigentümer einschneidend: Für schwierige, komplexe Themen müsse man Ausnahmen vorsehen.

Kinderwagenrampe abgelehnt

Eltern können sich gegen die anderen Wohnungseigentümer nicht durchsetzen

Ein Wohnungseigentümer beantragte auf einer Eigentümerversammlung die Erlaubnis, den Eingangsbereich der Wohnanlage umbauen zu dürfen. Das Gebäude war nämlich nur über sieben Treppenstufen zu betreten. Der Münchner hatte eine dreijährige Tochter, seine Frau erwartete ein zweites Kind. Deshalb wollte er die etwa zweieinhalb Meter breite Treppe vor dem Haus verschmälern und an ihrem Rand auf eigene Kosten eine Rampe für den Kinderwagen errichten.

Da die anderen Eigentümer seinen Wunsch nach einem "barrierefreien Eingang" ablehnten, zog der Vater vor Gericht. Die Miteigentümer müssten den Umbau dulden, meinte er, damit er und seine Frau den Kinderwagen über die Treppe schieben könnten. Anders sei es unpraktisch und sogar gefährlich, weil man beim Tragen des Kinderwagens über die Stufen stolpern könne.

Auch beim Amtsgericht München konnte sich der Familienvater nicht durchsetzen (481 C 21932/12). Sein Wunsch nach Bequemlichkeit begründe keinen Rechtsanspruch auf einen barrierefreien Zugang zum Haus. Wenn man auf der Seite eine Rampe einbaute, wäre die Treppe nur noch 1,68 Meter breit. Das würde für alle anderen Hausbewohner Transporte und Umzüge erschweren.

Bei Dunkelheit, Feuchtigkeit, Schnee- oder Eisglätte bestünde obendrein die Gefahr, dass Personen aus Versehen auf die Rampe treten, ausrutschten und sich verletzten. Das beeinträchtigte das Interesse der Miteigentümer an einem leichten und gefahrlosen Zugang zu ihren Wohnungen. Dieses Interesse überwiege das Interesse der Eltern an einer Rampe für den Kinderwagen — von der optisch nachteiligen Veränderung des Erscheinungsbildes der Wohnanlage einmal ganz abgesehen.

82-Jähriger mit Winterdienst beauftragt

Wohnungseigentümergemeinschaft muss prüfen, ob er ihn zuverlässig ausführt

Seit mehr als 20 Jahren pflegte der 82 Jahre alte Rentner die Grünflächen rund um eine Wohnungseigentumsanlage und erledigte den Winterdienst. An einem Januarmorgen 2010 hatte er nicht gestreut, weil er in seinem Haus mit einem Rohrbruch beschäftigt war. Prompt stürzte an diesem Tag ein Fußgänger auf dem eisglatten Gehweg vor dem Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und verletzte sich schwer.

Seine Unfallversicherung kam für die Behandlungskosten auf und forderte anschließend von der WEG über 16.000 Euro Schadenersatz. Begründung: Nach der kommunalen Satzung sei die WEG verpflichtet, ab acht Uhr früh Schnee zu räumen und zu streuen. Dieser Pflicht sei sie am Unfalltag nicht nachgekommen, also sei sie für den Unfall verantwortlich.

Das Oberlandesgericht Oldenburg gab der Versicherung Recht und verurteilte die WEG zur Zahlung (1 U 77/13). Im Prinzip könnten die Eigentümer zwar ihre Streupflicht auf andere Personen übertragen. Wenn sie mit dem Winterdienst aber einen betagten Rentner beauftragten, müssten sie auch kritisch prüfen, ob er ihn sicher und zuverlässig ausführe.

Das sei bei einer Person in diesem Alter ja nicht selbstverständlich. Spätestens ab dessen 80. Lebensjahr hätte die WEG überwachen müssen, wie der Rentner seine Aufgabe erfüllte. Zudem habe es schon einige Nachlässigkeiten gegeben. Daher wäre es angebracht gewesen, die Streu- und Räumpflicht einer anderen Person zu übertragen oder die Tätigkeit des Rentners regelmäßig zu kontrollieren. Da die WEG dies versäumte, hafte sie für den Unfall auf dem nicht geräumten Gehweg.

Keine Zweitwohnungssteuer für leere Wohnung

Kurzartikel

Die bayerischen Gemeinden Feldafing und Bad Wiessee verlangten von Wohnungseigentümern, deren Wohnungen seit Jahren leer standen, Zweitwohnungssteuer. Dagegen wehrten sich die Eigentümer mit Erfolg. Grundsätzlich sei es zwar richtig, räumte das Bundesverwaltungsgericht ein, wenn Kommunen von der Annahme ausgehen, dass eine Zweitwohnung für private Benutzung gedacht sei - auch wenn sie vorübergehend leerstehe. Wenn sie aber ausschließlich als Kapitalanlage diene, komme das nicht in Frage. Werde jahrelang kein Wasser und kein Strom verbraucht, die Wohnung also nachweislich nicht genutzt, dürften Gemeinden keine Zweitwohnungssteuer erheben.

Muss der Mieter Innenaufnahmen dulden?

Vermieter möchte die Eigentumswohnung verkaufen und sie für eine Internetanzeige fotografieren

Ein Wohnungseigentümer wollte seine vermietete Wohnung verkaufen. Dem Mieter teilte er das mit und kündigte an, demnächst werde er ein paar Mal mit potenziellen Käufern erscheinen, um mit ihnen die Räume zu besichtigen. Vorher wolle er aber in der Wohnung Fotos machen, um sie mit einem Verkaufsangebot auf einer Immobilienbörse ins Internet einzustellen.

Doch der Mieter pochte auf seine Privatsphäre und weigerte sich. Daraufhin mahnte ihn der Vermieter ab und zog schließlich vor Gericht, um sein Besichtigungsrecht durchzusetzen. Immobilienkauf und -verkauf finde heutzutage nun einmal im Internet statt, argumentierte er. Und eine Internetanzeige habe ohne Fotos vom Kaufobjekt kaum eine Erfolgschance.

Nur in Bezug auf die Besichtigungstermine gab das Amtsgericht Steinfurt dem Wohnungseigentümer Recht (21 C 987/13). Der Mieter müsse es akzeptieren, dass der Eigentümer mit Kaufinteressenten die Wohnung in Augenschein nehme. Nur so könnten sich potenzielle Käufer einen Eindruck von der Wohnung verschaffen. Der Vermieter müsse die Besuche allerdings vorher anmelden.

Dagegen müsse es der Mieter nicht dulden, dass der Eigentümer die Wohnung innen fotografiere, um die Bilder im Internet zu veröffentlichen. Die eigenen vier Wände seien ein besonders geschützter Bereich: Niemand müsse einer unbekannten Menge von Internetnutzern Einblick in seine Wohnung gewähren. Die Privatsphäre des Mieters wiege hier schwerer als das Verkaufsinteresse des Eigentümers.

Zumal das unter dem Fotoverbot nicht besonders leide: Anders als der Vermieter behaupte, sei es nämlich durchaus möglich, Wohnungen ohne Innenaufnahmen im Internet-Exposé zu verkaufen. Auf den einschlägigen Internetbörsen würden Wohnungen häufig nur mit Grundriss, einer Beschreibung und einigen Fotos von außen angeboten. Zudem gebe es auch noch die herkömmliche Methode, eine Immobilie in der Zeitung oder über Makler an den Mann bzw. an die Frau zu bringen.