Wohneigentum

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Wasserschaden in der Dachgeschosswohnung

Der Verwalter einer Wohnanlage muss das Flachdach kontrollieren lassen, wenn bereits feuchte Stellen gemeldet wurden

In einer Hamburger Wohnanlage meldete der Mieter der Dachgeschosswohnung dem Eigentümer, er habe unter der Tapete im Flur eine Wasserblase entdeckt. Sofort informierte der Eigentümer den Verwalter der Wohnanlage, der eine Fachfirma damit beauftragte, die feuchte Stelle zu überprüfen. Doch dann teilte der Mieter der Firma mit, die Stelle sei wieder trocken, "da müsse man wohl nichts mehr unternehmen".

Daraufhin beschloss der Verwalter nach Rücksprache mit der Firma, die Angelegenheit auf sich beruhen zu lassen. Das hatte fatale Folgen, denn ein paar Tage später zogen Stürme auf. Starke Regenfälle führten zu einem massiven Wasserschaden in der Dachgeschosswohnung. Der Wohnungseigentümer verklagte den Verwalter auf Schadenersatz und bekam vom Amtsgericht Hamburg-Wandsbek Recht (750 C 16/14).

Wenn ein Hausbewohner feuchte Stellen in Wänden oder Decken melde, liege es nahe, dass ein Mangel des Gemeinschaftseigentums vorliege. Das könne ein Schaden an Rohrleitungen sein oder ein undichtes Dach. Im konkreten Fall sei am Dach ein Ablaufrohr verstopft gewesen. Dieser Missstand habe in der Dachgeschosswohnung zuerst den minimalen und dann den großen Wasserschaden verursacht.

Verwalter seien verpflichtet, für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen und die dafür nötigen Maßnahmen zu treffen. Liege eine Schadensmeldung vor, müsse der Verwalter eine Kontrolle veranlassen. Auf die Einschätzung des Mieters hätte er nicht vertrauen dürfen!

Vielmehr hätte der Verwalter trotz der Entwarnung durch den Mieter die Fachfirma auffordern müssen, das Flachdach zu überprüfen — zumal die Wetterprognosen Stürme vorhersagten. So hätte man den Wassereinbruch vermeiden können. Untätigkeit stelle unter diesen Umständen eine Pflichtverletzung dar.

Wildschweine auf dem Vormarsch

Vermieter müssen Mieter vor Wildschweinen schützen und einen beschädigten Grundstückszaun reparieren

Schon seit einiger Zeit haben Hausbesitzer, Wohnungseigentümer und Mieter am Stadtrand von Berlin mit diesem Problem zu kämpfen: Wildtiere — Füchse, Marder, Wildschweine — wagen sich immer weiter ins Stadtgebiet vor und suchen in Vorgärten nach Essbarem. Mit dieser "Invasion" bekam es auch ein Mieter zu tun, der in einem Berliner Vorort nahe an einem Waldgebiet lebt.

Wildschweine hatten die Wohnanlage schon mehrmals heimgesucht und die Mülltonnen durchsucht. Den Maschendrahtzaun, der das Gelände umgab und eigentlich die Tiere fernhalten sollte, hatten sie unterwühlt und beschädigt: Freie Bahn! Nun fühlte sich der Mieter auf seiner Terrasse nicht mehr sicher und verlangte vom Wohnungseigentümer, das Eindringen von Wildschweinen in den Garten zu verhindern. Er müsse den Zaun reparieren lassen oder andere Schutzmaßnahmen treffen.

Der Vermieter sah sich allerdings nicht in der Pflicht, etwas gegen den unerwünschten Besuch zu unternehmen: Das Auftreten von Wildschweinen sei höchstens abstrakt eine Gefahr für die Hausbewohner und stelle keinen Mangel der Mietsache dar, meinte er. Menschen würden sie nur angreifen, wenn diese sich falsch verhielten. Doch das Landgericht Berlin belehrte ihn eines Besseren: Der Vermieter müsse den Mieter schützen und Abhilfe schaffen (67 S 65/14).

Wenn Wildschweine bis an Wohnhäuser herankämen, stelle bereits die Möglichkeit eines Angriffs eine sehr konkrete Gefahr für die Bewohner dar. Insbesondere Wildschweine mit Frischlingen attackierten sehr schnell, also sei die Gesundheit der Mieter gefährdet. Der Vermieter müsse dafür sorgen, dass der Mieter die Gartenterrasse wieder nutzen könne, ohne ein Risiko einzugehen.

Als der Mieter den Mietvertrag abgeschlossen habe, sei diese Problematik — dass Wildtiere bis in Wohnsiedlungen vordringen — noch unbekannt gewesen. Daher könne ihm der Vermieter nicht vorhalten, bei einer Wohnlage am Waldrand müsse er mit Wildschweinen rechnen. Der Mieter dürfe die Miete so lange mindern, bis der Wohnungseigentümer seine Sicherungspflicht erfülle: um 10 Prozent im Sommer, um 20 Prozent in der kalten Jahreszeit, in der die Tiere bekanntlich häufiger aufkreuzten.

Undichtes Penthouse-Dach

Existieren für das Beheben von Baumängeln technisch gleichwertige Varianten, müssen Auftraggeber die günstigere wählen

Kaum war die neue Wohnanlage fertiggestellt, kam es zum Streit zwischen dem Bauträger und der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die etliche Mängel beanstandete. Unter anderem ging es um Feuchtigkeitsschäden am Penthouse-Flachdach. Die WEG beauftragte einen Bausachverständigen mit einem Gutachten zur Mängelbeseitigung.

Der Fachmann schlug zwei Möglichkeiten vor: Die Metallabdeckungen mit einer leichten Neigung zu versehen, damit das Wasser ablaufen könne. Oder die Blechstöße besser abzudichten. Ein Gefälle herzustellen, sollte ca. 7.000 Euro kosten, die Abdichtung nur 1.200 Euro. Dennoch verlangte die WEG vom Bauträger 7.000 Euro Kostenvorschuss für die Nachbesserung. Diese Kosten seien nicht erforderlich, konterte der Bauträger und zahlte gar nichts.

1.200 Euro müsse er für die Baumaßnahme herausrücken, urteilte das Oberlandesgericht (OLG) Celle (14 U 188/13). Obwohl ihm die WEG für das Beheben der Mängel eine Frist gesetzt habe, habe er die Feuchtigkeitsschäden nicht selbst beseitigt, so das OLG. Also schulde der Bauträger den Eigentümern einen Kostenvorschuss für die Dachsanierung.

In solchen Fällen dürften die Auftraggeber — hier: die Wohnungseigentümer — grundsätzlich einen sicheren Weg der Mängelbeseitigung wählen. Sie müssten sich vom Auftragnehmer nicht auf die billigste Variante verweisen lassen. Laut dem Gutachten des Sachverständigen handle es sich hier jedoch um bautechnisch gleichwertige Maßnahmen, die beide geeignet seien, die Feuchtigkeitsschäden am Flachdach dauerhaft zu beseitigen.

Daher sei davon auszugehen, dass ein wirtschaftlich denkender Bauherr den kostengünstigeren Weg beschreiten und sich nicht für die teure Herstellung eines Gefälles entscheiden würde. Wenn feststehe, dass die günstigere Variante ebenso zum angestrebten Erfolg führe — und nur dann! —, müssten Auftraggeber die günstigere wählen, um die Nachbesserungskosten in angemessenen Grenzen zu halten.

Verwalter einer Wohnanlage muss neutral sein

Kurzartikel

Wählt eine tief zerstrittene Eigentümergemeinschaft einen Verwalter, an dessen Neutralität aufgrund seines engen Kontakts mit einem der streitenden Eigentümer Zweifel bestehen, ist die Wahl ungültig. Dass unter diesen Umständen keine vertrauensvolle Zusammenarbeit mit der Gegenpartei zu erwarten ist, spricht gegen den Kandidaten. Fehlt es ihm zudem wegen fehlender Ausbildung und Berufserfahrung als Immobilienverwalter an fachlicher Kompetenz, ist er als Verwalter ungeeignet.

Eigentumswohnung mit Dachraum gekauft

Darf ein ausgebauter Dachboden laut Teilungsplan nicht bewohnt werden, muss der Verkäufer diesen Umstand offenbaren

2010 kaufte ein Ehepaar zum Preis von 805.000 Euro eine Eigentumswohnung in Berlin-Charlottenburg. Damit verbunden war ein Sondernutzungsrecht an einem zum Wohnen ausgebauten Dachraum. Laut Maklerexposé hatte das Wohnungseigentum inklusive Dachboden eine Wohnfläche von 272 qm.

Der Haken an der Sache: In der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft wurde das Dachgeschoss als Bodenraum bezeichnet. Die Nutzung als Wohnraum war nicht vorgesehen und von der Eigentümerversammlung auch nicht gewünscht. Die Eigentümer diskutierten schon seit Jahren immer wieder über einen Rückbau — was der Verkäufer natürlich wusste, nicht aber die Käufer.

Kaum waren die Eheleute eingezogen, ließ ein Miteigentümer die weitere Nutzung des Dachgeschosses als Wohnraum verbieten. Daraufhin verlangten die Käufer vom Verkäufer Schadenersatz. Wenn dieser zusätzliche Wohnraum wegzufallen drohte, hätte er sie darüber vor Vertragsschluss informieren müssen, fanden sie. So sah es auch das Kammergericht in Berlin und verurteilte den früheren Wohnungseigentümer, den Käufern 250.000 Euro zurückzuzahlen (22 U 272/13).

Dass einige Miteigentümer entschieden für einen Rückbau plädierten, hätte der Verkäufer dem Ehepaar bei den Vertragsverhandlungen mitteilen müssen. Er habe den Käufern bewusst eine für die Kaufentscheidung bedeutsame Tatsache verschwiegen. Dieses Fehlverhalten könne er nicht mit dem Argument rechtfertigen, das Ehepaar hätte der Teilungserklärung entnehmen können, dass das Dach eigentlich kein Wohnraum war.

Richtig sei: Wenn die Teilungserklärung den Dachraum als "Bodenraum" bezeichne, werde damit nicht nur die Lage des Raums beschrieben. Das schränke auch die Möglichkeiten der Nutzung ein. Genau genommen dürfe der Inhaber des Sondernutzungsrechts den Dachboden nicht als Wohnraum ausgestalten und nutzen — auch wenn das eine Weile geduldet worden sei.

Das müssten die Käufer als juristische Laien aber nicht wissen. Hätten sie davon Kenntnis gehabt, hätten sie die Wohnung nicht oder jedenfalls nicht zum vereinbarten Kaufpreis erworben. Die Benutzbarkeit des Dachraums als Wohnraum stelle einen wertbildenden Faktor für das Wohneigentum dar, "ohne" sei es weniger wert. Daher müsse der Verkäufer die Käufer entschädigen.

Wohnung bezahlt, Bau gebilligt

Wohnungseigentümer verklagen den Bauträger wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum

1994 waren die Wohnungskäufer in die neu errichtete Wohnanlage eingezogen. In den Bauverträgen mit der Immobiliengesellschaft stand, dass eine förmliche Abnahme der Bauleistung erfolgen sollte. Doch die frisch gebackenen Wohnungseigentümer bestanden damals nicht darauf. Alle Eigentümer überwiesen der Bauträgerin den Kaufpreis in voller Höhe.

Erst im Jahr 2010 meldete die Eigentümergemeinschaft wieder bei der Immobiliengesellschaft und rügte Mängel am Gemeinschaftseigentum. Der Anspruch auf Mängelbeseitigung — wenn er denn bestanden hätte — sei längst verjährt, lautete die Auskunft der Immobiliengesellschaft.

Auch das Oberlandesgericht Bamberg sah das so und wies die Klage der Eigentümergemeinschaft ab (8 U 23/15). Vergeblich pochten die Wohnungseigentümer auf den Bauvertrag: Da sie die Bauleistung nicht förmlich abgenommen hätten — wie im Vertrag vorgesehen —, habe auch die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche nicht zu laufen begonnen.

Dem widersprach das OLG: Wenn das Bauprojekt fertig gestellt sei und die Käufer ihre Wohnungen bezahlten, sei dieses Verhalten als Abnahme zu bewerten. Objektiv betrachtet, bedeute die Zahlung des Kaufpreises, dass der Käufer mit der Bauleistung zufrieden sei und diese billige. Das gelte auch für das Gemeinschaftseigentum. Dass im Bauvertrag förmliche Abnahme vereinbart sei, ändere daran nichts.

Alle Erwerber hätten 1994 gewusst, dass zum Gemeinschaftseigentum kein Abnahmeprotokoll existierte. Wer trotzdem die letzte Rate des Kaufpreises vollständig und ohne Vorbehalt überweise, bringe damit zum Ausdruck, dass er die Bauleistung als korrekt akzeptiere und auf ein offizielles Abnahmeprotokoll verzichte. Also habe seinerzeit die Verjährungsfrist zu laufen begonnen. Die Gewährleistungsansprüche der Eigentümergemeinschaft seien verjährt.

Wer zahlt die Reparatur der "Außenrollos"?

Kurzartikel

Bei der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft legt der Verwalter Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum auf die Eigentümergemeinschaft um. Immer wieder gibt es deshalb Streit darüber, was zum Gemeinschaftseigentum zählt und was zum Sondereigentum, dessen Reparatur die betroffenen Eigentümer allein finanzieren müssen. In Bezug auf Rollläden gilt: Außen anliegende Rollläden gehören nur dann zum Sondereigentum, wenn sie nicht in die Außenmauer integriert sind - wenn sie also montiert oder demontiert werden können, ohne die Fassade zu beeinträchtigen. Andernfalls handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum.

Nur geeichte Zähler dürfen messen!

Kurzartikel

Der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft darf bei der jährlichen Verbrauchsabrechnung nicht auf die Messwerte ungeeichter Zwischenzähler zurückgreifen. Laut Eichgesetz ist es verboten, "im geschäftlichen Verkehr" ungeeichte Messgeräte einzusetzen. Das gilt auch für Zwischenzähler, mit deren Hilfe der Verwalter den Energie- und Wasserverbrauch der Eigentümergemeinschaft verrechnet.

Wohnungseigentümer will Wand durchbrechen

Kurzartikel

Möchte ein Wohnungseigentümer zwei nebeneinander liegende Wohnungen verbinden, indem er eine Wand durchbricht und eine Tür einbaut, ist dieser Umbau zulässig, wenn dadurch weder die Statik des Gebäudes, noch der Brandschutz beeinträchtigt werden. Ein gegenteiliger Beschluss der Eigentümerversammlung ist unwirksam, weil der Umbau für die übrigen Eigentümer keinen Nachteil darstellt. Baulärm während eines Tages ist zumutbar.

Der digitale Türspion

Waffenbesitzer und Wohnungseigentümer überwacht mit Videokamera den Hausflur der Wohnanlage

Bei einer Routineüberprüfung, wie sie bei Waffenbesitzern gelegentlich durchgeführt wird, schauten zwei Polizisten in der Eigentumswohnung eines Ehepaares vorbei. Der Mann war Jäger und hatte einen Waffenschein, alles war in Ordnung. Da er von Einbruchsversuchen in der Wohnanlage berichtete, empfahlen ihm die Beamten, einen Feuerlöscher zu besorgen und als Schutz vor Einbrechern eine Tür-Alarmanlage zu installieren.

Gesagt, getan: Das Ehepaar baute in die Eingangstür der Erdgeschosswohnung einen digitalen Türspion ein. Die Türkameraanlage wurde durch Klingeln aktiviert und sollte der Einlasskontrolle dienen. Die Kamera erfasste den Hausflur vor der Wohnung und war mit dem Smartphone der Ehefrau verbunden.

Über den elektronischen Türspion ärgerten sich allerdings die Miteigentümer. Sie beschlossen auf einer Eigentümerversammlung, der Jäger müsse die Kameraanlage entfernen. Videoüberwachung von Gemeinschaftseigentum sei unzulässig.

So sah es auch das Amtsgericht Bergisch Gladbach (70 C 17/15). Das Ehepaar hätte vor der Installation des Türspions auf jeden Fall einen Beschluss der Eigentümer herbeiführen müssen. Eine private Kameraanlage sei nur erlaubt, wenn ihr alle Miteigentümer zustimmten oder wenn sie ausschließlich das Sondereigentum des Eigentümers erfasse. Doch der Hausflur zähle zum Gemeinschaftseigentum.

Im Parterre müssten alle an der Wohnungstür des Jägers vorbei: Die Videoüberwachung greife also in das Persönlichkeitsrecht aller Hausbewohner und Besucher ein. Die Türkamera biete dem Ehepaar sogar die Möglichkeit, Aufnahmen nicht nur vor Ort, sondern per Smartphone überall zu empfangen. Das baue einen unzulässigen Überwachungsdruck auf. Ständig könnte die Kamera laufen, doch man wisse nie, ob sie tatsächlich aufzeichne. Das müssten die Miteigentümer nicht hinnehmen.

Das gelte auch dann, wenn die Polizei diese Maßnahme empfohlen habe. Da der Jäger Waffen besitze und die Gefahr von Einbrüchen real sei, sei es zwar nachvollziehbar, dass er für Sicherheit sorgen wolle — zumal das Ehepaar häufig abwesend sei. Trotzdem dürfe er nicht ohne jede Kontrolle durch die Gemeinschaft den Hausflur überwachen. Im Übrigen: Sollte sein Vortrag zutreffen, dass die Kamera nur durch die Klingel aktiviert werde, verhindere sie sowieso keinen Einbruch. Denn Einbrecher kündigten ihre Straftat in der Regel nicht durch vorheriges Klingeln an.

Ohne Eigentümerbeschluss keine bauliche Veränderung!

Kurzartikel

Bitten Wohnungseigentümer schriftlich alle Miteigentümer, den Bau einer Garage auf einer Freifläche der Wohnanlage zu genehmigen, und widerspricht eine Partei dem Bauvorhaben, dürfen sich die Wohnungseigentümer nicht direkt ans Gericht wenden, um die Zustimmung der widersprechenden Miteigentümer einzuklagen. Wer von den anderen Eigentümern die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung erreichen will, muss grundsätzlich sein Anliegen zuerst der Eigentümerversammlung vorlegen und einen förmlichen Beschluss der Eigentümergemeinschaft herbeiführen, bevor er Klage erheben kann. Fällt der Beschluss negativ aus, kann er ihn vor Gericht anfechten.

"Unverbaubaren Skyline-Blick" verbaut

Käufer dürfen deshalb die Eigentumswohnung an den Bauträger zurückgeben

2008 hatte ein Frankfurter Ehepaar mit einer Immobiliengesellschaft einen Kaufvertrag über eine noch zu bauende Eigentumswohnung abgeschlossen. Auf die rund 326.000 Euro teure Immobilie waren die Kunden durch einen Verkaufsprospekt aufmerksam geworden. Darin warb der Bauträger überaus poetisch für sein Angebot: "… auf der Südterrasse über dem Park, die Türme der Stadt fest im Blick" oder "Der Abend, die Stadt mit ihren Türmen glüht …".

Doch schon bald nach dem Einzug der Käufer 2009 glühte nichts mehr. Denn die Immobiliengesellschaft baute am anderen Ende des Parks ein weiteres Gebäude mit drei Stockwerken, das den Käufern die Sicht vermieste: kein freier Blick mehr von der Terrasse auf die Frankfurter Skyline und ihre markanten Bauten, nur der halbe Messeturm und die Europäische Zentralbank waren noch zu sehen.

Den verbauten Blick ließ sich das Ehepaar nicht gefallen und erklärte den Rücktritt vom Kaufvertrag. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt (3 U 4/14). Der "Skyline-Blick" sei ein wesentlicher Grund für die Käufer gewesen, speziell diese Wohnung zu erwerben. Diese Beschaffenheit der Immobilie sei auch verbindlich vereinbart worden. Denn der Verkaufsprospekt des Bauträgers habe ganz auf diesen Vorzug der Wohnung abgestellt und die Terrasse vollmundig als "Bühne für den unverbaubaren Skyline-Blick" angepriesen.

Nach dem Verkauf habe der Bauträger den unverbaubaren Blick selbst zugebaut und sein Versprechen gebrochen. Unter Skyline verstehe man das Panorama einer Stadt mit ihren höchsten und prägenden Bauwerken vor dem Horizont. Seit das neue Gebäude die Sicht verstelle, fehle das gesamte Bankenviertel inklusive Commerzbank-Tower. Das stelle eine nachträgliche Pflichtverletzung des Bauträgers dar, der deshalb die Wohnung zurücknehmen und den Kaufpreis zurückzahlen müsse.

Mieter als Störenfriede?

Eigentümergemeinschaft möchte den Verkauf einer Wohnung an Mieter verhindern

Wohnungseigentümer beschlossen, ihre Wohnung zu verkaufen. Zuerst fragten sie die Mieter, die schon lange in der Wohnung lebten. Und das Mieterehepaar sagte "Ja". Danach wandten sich die Eigentümer an den Verwalter. Denn die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft sah vor, dass der Verwalter einem Verkauf zustimmen muss.

Der Verwalter äußerte sich sehr zurückhaltend, setzte aber das Thema bei der nächsten Eigentümerversammlung auf die Tagesordnung. Wie von ihm vorhergesagt, lehnte die Versammlung den Antrag auf Zustimmung mit Mehrheit ab.

Hintergrund: Die Mieter galten als Störenfriede im Haus, welche die Mitbewohner drangsalierten. Der Verwalter warf ihnen vor, ständig Fotos von angeblichen Missständen im Haus zu knipsen, um andere anzuschwärzen. Die Mieter kooperierten außerdem nicht mit ihm und ließen keine Handwerker in die Wohnung.

Die verkaufswilligen Eigentümer fochten den Beschluss der Eigentümerversammlung an und setzten sich beim Amtsgericht Paderborn durch (52 C 17/14). Die Miteigentümer dürften ihre Zustimmung zum Verkauf einer Wohneinheit nur verweigern, wenn er unzumutbar erscheine, betonte das Gericht.

Da müssten schon objektiv begründete Zweifel daran bestehen, dass die Erwerber ihre Pflichten erfüllen und die Rechte der anderen achten würden. Die potenziellen Käufer müssten quasi eine "gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer darstellen". Persönliche Spannungen und Antipathien, wie sie in jeder Eigentümergemeinschaft vorkommen könnten, seien kein ausreichender Grund für ein endgültiges "Nein".

Und um Animositäten der üblichen Art handle es sich im konkreten Fall. Gespräche mit allen Beteiligten hätten gezeigt, dass die Eigentümergemeinschaft gespalten sei. Das Gericht sei aber nicht zu der Überzeugung gekommen, dass das allein am Verhalten der Mieter liege. Der ablehnende Beschluss sei daher aufzuheben. Die Miteigentümer müssten den Verkauf an die Mieter akzeptieren.

Das störende Gerätehäuschen

Nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer darf es im Garten aufgestellt werden

In einer kleinen Münchner Wohnanlage wurde ein Gartenhäuschen zum Zankapfel. Ein Ehepaar, das im Erdgeschoss wohnte, hatte im Garten ein kleines Gerätehaus (1,3 x 1,8 Meter, zwei Meter hoch) für den Rasenmäher und andere Gartengeräte aufgestellt. Dabei hatte die Eigentümerversammlung zuvor den Antrag der Eigentümer auf ein Gerätehaus abgelehnt. Das Ehepaar benutzte zudem eine klappbare Terrasse, wenn es im Garten sitzen wollte, weil der Boden sehr uneben war.

Miteigentümer fanden das Häuschen ebenso störend wie die mobile Holzterrasse. Der Nachbar aus dem ersten Stock klagte, um die missliebigen Installationen loszuwerden: Das Häuschen beeinträchtige die Optik des Anwesens, beanstandete er. Und überhaupt störe es ihn bei der Arbeit zu Hause, dass das Ehepaar "den Garten so intensiv nutze".

Das Amtsgericht München gab dem Miteigentümer Recht und verurteilte das Ehepaar dazu, das Gartenhaus zu beseitigen und die mobile Terrasse nicht mehr aufzubauen (483 C 2225/14 WEG). Wie Fotos zeigten, stellten Geräteschuppen und Klappterrasse eine bauliche Veränderung der Wohnanlage dar, so der Amtsrichter.

Das Häuschen beeinträchtige ihr äußeres Erscheinungsbild. Denn seine braune Farbe hebe sich krass von der weißen Hausfassade und den weißen Fenstern ab. Auch die umliegenden Häuser seien weiß gestrichen. Ohne Zustimmung der Miteigentümer dürfe das Ehepaar seine "Sondernutzungsfläche" (= Garten) nicht baulich verändern. Auch die Gemeinschaftsordnung verbiete es, ein Gartenhaus aufzustellen.

Lärmintensive Eigentumswohnung

Verkäufer verschwieg den Mangel arglistig: Käuferin kann sich vom Vertrag lösen

Im Sommer 2012 erwarb Frau A eine Eigentumswohnung, die sie zum Teil durch ein Darlehen finanzierte. Obwohl sie die Wohnung mehrfach besichtigt hatte, war ihr nicht aufgefallen, dass man aus der darunter liegenden Seniorentagesstätte fast jedes Geräusch hörte.

Im Unterschied zu ihr hatte es Verkäufer B sofort bemerkt: Er war selbst erst im Herbst 2011 in die Wohnung eingezogen und hatte sich sogleich vehement bei der Hausverwaltung über die Lärmbelästigung beschwert. Dem Problem lag schlechter Schallschutz zugrunde — ein Baumangel, der Herrn B bewog, die Wohnung sofort wieder zu verkaufen. Frau A informierte er darüber allerdings nicht.

Bei den Vertragsverhandlungen erwähnte Herr B nur "gelegentliches Türenschlagen" im Erdgeschoss. Ein Umbau in der Seniorentagesstätte habe jetzt die Lärmdämmung verbessert, behauptete B wider besseres Wissen. Die neue Eigentümerin war nach einigen Monaten in der Wohnung total genervt und verlangte vom Verkäufer, den Kaufvertrag rückgängig zu machen: Man höre die Klingel der Seniorentagesstätte, Singen und jedes Gespräch. Der Lärm sei auf Dauer unerträglich. Diesen Mangel habe ihr der Verkäufer verschwiegen.

Das Landgericht Coburg beauftragte einen Bauexperten damit, den baulichen Zustand des Gebäudes zu prüfen (23 O 358/13). Der Gutachter stellte miserable Schalldämmwerte fest. Dämmung sei quasi nicht vorhanden. Deshalb nehme die Störung ein unzumutbares Ausmaß an, obwohl es in der Seniorentagesstätte keineswegs übermäßig laut zugehe. Um diesen Mangel zu beheben, müsste die gesamte Fassade saniert werden.

Die Stellungnahme des Bauexperten widerlege die Behauptung des Verkäufers, er habe angenommen, dass der Mangel behoben sei, erklärte das Landgericht. Dazu komme eine Zeugenaussage: B habe dem Hausverwalter mehrmals gesagt — auch nach dem Umbau noch —, er werde wegen der Lärmbelästigung die Wohnung wieder aufgeben.

Damit stand für das Landgericht fest, dass B der Käuferin den mangelnden Schallschutz vor dem Vertragsschluss arglistig verschwiegen hatte. Sie durfte daher vom Kaufvertrag zurücktreten. B muss den Kaufpreis zurückzahlen und Verluste durch den eigens für den Wohnungskauf aufgenommenen Kredit ersetzen.

Leinenzwang im WEG-Garten?

Wohnungseigentümergemeinschaft erlaubte frei spielende Hunde auf dem Rasen

Mit Mehrheit hatte die Eigentümerversammlung im Januar 2013 beschlossen, Hunde von Eigentümern und Mietern dürften bis auf Weiteres auf dem Rasen hinter der Wohnanlage frei laufend spielen. Allerdings müssten die Tierhalter Kot auf der Stelle entfernen. Die Erlaubnis gelte zudem nur unter dem Vorbehalt, dass die Hunde Mitbewohner und Gäste nicht belästigten, z.B. anspringen.

Diese Regelung passte einem Wohnungseigentümer überhaupt nicht, obwohl sie faktisch nur einen einzigen Hund betraf. Die Anleinpflicht im Garten konnte er aber nicht durchsetzen. Seine Klage scheiterte in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (V ZR 163/14). Die Eigentümerversammlung habe mit dem Beschluss ihre Kompetenzen nicht überschritten, erklärten die Bundesrichter — und sie plädierten für Flexibilität.

Leinenzwang bestehe nur für gefährliche Hunde und für alle Hunde in den Räumen, die von den Hausbewohnern gemeinsam genutzt werden: Treppenhäuser, Aufzüge, Flure etc. Das gelte aber nicht zwingend für den Garten. Die Eigentümergemeinschaft müsse nicht aus Rücksicht auf andere Wohnungseigentümer prinzipiell Anleinpflicht anordnen. Das könne im Einzelfall geboten sein, hier jedoch nicht.

Wenn der Gegner des Beschlusses auf das Risiko hinweise, frei laufende Hunde könnten auf Bewohner und Besucher zulaufen, diese Personen anspringen, verbellen oder gar beißen, argumentiere er mit einer abstrakten Gefahr. Im konkreten Fall bestehe diese aber nicht: Bis jetzt spiele nur ein Mieter auf dem Rasen mit einem kleinen Hund und der habe noch niemanden belästigt.

Zudem habe die Eigentümergemeinschaft in dem angegriffenen Beschluss ohnehin bereits festgelegt, die Erlaubnis zum Spielen im Garten solle kontinuierlich überprüft und — nach negativen Erfahrungen — gegebenenfalls korrigiert werden.

Treppenhaus in "lichtem Grau"

Wohnungseigentümer müssen Vergleichsangebote mehrerer Maler einholen

Im Sommer 2013 beschlossen Hamburger Wohnungseigentümer auf einer Eigentümerversammlung, das Treppenhaus und die Kellerflure neu streichen zu lassen. Nach der Schätzung eines Fachunternehmens sollte die Renovierungsmaßnahme ca. 12.000 Euro kosten. Miteigentümer klagten gegen den Beschluss.

Sie kritisierten, dass die Eigentümergemeinschaft keine Vergleichsangebote anderer Maler eingeholt habe. Außerdem passte es ihnen nicht, dass ein Miteigentümer die endgültige Farbauswahl treffen sollte: Da habe die Eigentümerversammlung unzulässig eine wichtige Entscheidung delegiert. Und überhaupt: So eine Entscheidung könne nicht gegen ihre Stimme durchgesetzt werden.

Nur im ersten Kritikpunkt stellte sich das Landgericht Hamburg auf die Seite der Miteigentümer (318 S 74/14). Zu Recht hätten die Kläger beanstandet, dass keine Konkurrenzangebote eingeholt wurden. Bei Kosten von voraussichtlich 12.000 Euro sei das keineswegs überflüssig. Vor der Vergabe kostspieliger Renovierungsarbeiten müssten die Eigentümer Angebote vergleichen können. Schließlich solle die Eigentümerversammlung entscheiden, welches Unternehmen den Auftrag bekomme.

Im Punkt Farbauswahl gehe jedoch der Renovierungsbeschluss in Ordnung. Die endgültige Auswahl des Farbtons einem Eigentümer zu übertragen, stelle keine "unzulässige Delegation" dar, wenn es dabei nur um Details gehe. Und das treffe hier zu: Die Eigentümerversammlung habe sich für einen "lichten Grauton" ausgesprochen und damit den Rahmen ausreichend genau vorgegeben.

Das hätten die Eigentümer auch mit einfacher Mehrheit beschließen dürfen: Wenn der Farbton der Wände im Treppenhaus von weiß in "lichtes Grau" geändert werden solle, sei das nicht als bauliche Veränderung anzusehen, der alle Eigentümer zustimmen müssten.

Zaun als WEG-Zankapfel

Eigentümerin verlangt seine Beseitigung, weil er die Parkfläche einschränkt

Eigentlich sollten vor der Wohnanlage mehrere Parkplätze entstehen. So stand es jedenfalls im Bauplan und in der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft. Da das Gelände hinter der geplanten Parkfläche aber steil abfiel, entschieden sich die Eigentümer einvernehmlich für eine andere Lösung. Die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen zogen um ihre Gärten einen Zaun, um Bewohner und Besucher vor Abstürzen zu bewahren.

Aus diesem Grund konnte man die Fläche nicht mehr im vorgesehenen Umfang als Parkplatz nutzen. Das störte aber niemanden, bis eines Tages eine Wohnung im ersten Stock den Eigentümer wechselte. Die neue Eigentümerin forderte, die Zäune zu entfernen: Zum einen könne nur so die ursprüngliche Planung mit mehr Parkfläche realisiert werden. Zum anderen beeinträchtigten die hässlichen Zäune die Optik der Wohnanlage.

Doch das Amtsgericht Landsberg wies die Klage der neuen Eigentümerin ab (1 C 373/14). Von einer baulichen Veränderung, der alle Eigentümer zustimmen müssten, könne hier keine Rede sein. Von Anfang an sei der Parkplatz anders umgesetzt worden als geplant und stattdessen die Zäune errichtet worden. Die Zäune fielen in der Anlage mit viel Grün kaum auf und störten das Erscheinungsbild der Wohnanlage nicht.

Schon möglich, dass die Eigentümerin keinen Gefallen daran finde. Hier gehe es aber nicht um subjektive Empfindungen. Ob die Zäune ihr Eigentum beeinträchtigten, sei objektiv zu beurteilen: Dabei müssten die Interessen aller Beteiligten abgewogen und die besonderen Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden.

Und das Ergebnis dieser Abwägung laute hier, dass die Zäune bleiben. Sie seien für die Klägerin kaum zu sehen, erklärte das Amtsgericht. Zudem hätten die Eigentümer die Zäune bewusst und mit gutem Grund aufgestellt, um die Gartenfläche vom Abhang abzugrenzen und Personen vor Abstürzen zu schützen.

Sandkastenstreit

Kurzartikel

Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheit, aber gegen die Stimme einer Eigentümerin, im Garten der Wohnanlage - der Gemeinschaftseigentum darstellt - eine Schaukel und einen Sandkasten für die Kinder von Hausbewohnern zu installieren, ist dieser Beschluss unwirksam. Spielgeräte im Garten stellen eine bauliche Veränderung der Wohnanlage dar. So eine Maßnahme ist daher nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer zulässig.

Haustür bleibt nachts unverschlossen

Kurzartikel

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf nicht per Hausordnung regeln, dass die Haustür nachts zwischen 22 Uhr und 6 Uhr abzuschließen ist. Das könnte bei einem Brand oder in anderen Notsituationen Eigentümern und Besuchern die Flucht erschweren, weil sie das Gebäude nur mit Schlüssel verlassen können. Gerade in einer Paniksituation hat nicht jeder den Schlüssel griffbereit. Eine verschlossene Haustür könnte sich dann als tödliches Hindernis erweisen.