Schon 2006 hatte die Eigentümergemeinschaft einer Wohnanlage in Hannover beschlossen, das Halten von Hunden und Katzen generell zu untersagen. Das Verbot sollte für alle Eigentümer und auch bei Neuvermietungen gelten. Im Sommer 2014 mietete ein Ehepaar eine Wohnung in dieser Eigentumsanlage. Laut ihrer Selbstauskunft hatten die Mieter keine Haustiere. Doch nach dem Einzug verloren sie ihr Herz an den kleinen Mischlingshund "Toby".

Der Wohnungseigentümer akzeptierte den neuen Mitbewohner nicht: "Toby" müsse weg, forderte er und verwies auf den Eigentümerbeschluss von 2006. Die Eigentümer fühlten sich durch den Hund gestört. "Toby" belle, tobe manchmal unangeleint durch den Hausflur und zerkratze die Treppenstufen. Daraufhin zogen die Mieter vor Gericht, um die Erlaubnis zur Hundehaltung durchzusetzen.

Das Amtsgericht Hannover gab ihnen Recht (541 C 3858/15). Natürlich könnten die Eigentümer beschließen, Hunde sollten "draußen bleiben". So eine Vereinbarung verpflichte aber nur die Eigentümer. Gegenüber Mietern sei ein generelles Verbot der Tierhaltung unzulässig. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung seien Mieter-Anträge auf Tierhaltung gemäß den jeweiligen Umständen und Interessen im Einzelfall zu entscheiden.

Demnach bestehe kein Anspruch des Vermieters darauf, dass die Mieter ihren "Toby" weggeben. Die Hausbewohner hätten nicht bestätigt, dass "Toby" viel belle. Die fast 100 qm große 4-Zimmer-Wohnung sei groß genug, um darin einen Hund zu halten. Und das angeblich so strapazierte Treppenhaus mache einen gepflegten und sauberen Eindruck. Kleine Kratzer seien auch in den oberen Stockwerken festzustellen, in denen der Hund sich nie aufhalte.

Ein Treppenhaus werde ständig genutzt. Im Winter oder bei Regen schleppten die Bewohner mit den Schuhen Split und Schmutz von draußen hinein. In einem Mehrparteienhaus sei das normal und habe nichts mit dem Tier zu tun. Dass der kleine Hund die Hausgemeinschaft nennenswert störe, sei nicht ersichtlich. "Toby" dürfe daher in der Mietwohnung bleiben: Einen Hund zu halten, gehöre zum höchstpersönlichen Lebensbereich der Mieter, den diese frei gestalten dürften.

Auf einem Immobilienportal bot eine Immobilienmaklerin eine Eigentumswohnung zum Verkauf an und veröffentlichte eine detaillierte Beschreibung mit Fotos. Auf die Internetanzeige hin meldete sich ein Kaufinteressent und vereinbarte am Telefon mit der Maklerin einen Besichtigungstermin. Angaben zum Verkäufer machte die Geschäftsfrau bei diesem Gespräch nicht.

Am nächsten Tag sagte der Interessent den Termin ab, weitere Kontakte fanden nicht statt. Einige Wochen später erwarb der Mann die Eigentumswohnung über einen anderen Makler. Daraufhin verklagte ihn die Immobilienmaklerin auf Zahlung von Provision. Sie verlor jedoch den Prozess vor dem Landgericht Berlin (11 O 98/14). Anspruch auf Maklerhonorar setze voraus, dass der Makler den Vertragsschluss vermittelt habe, so das Landgericht.

Zumindest müsse das Maklerbüro dem Interessenten die Möglichkeit verschafft haben, mit dem Verkäufer Kontakt aufzunehmen und in Kaufverhandlungen einzutreten (Nachweisleistung). Auch das treffe aber im konkreten Fall nicht zu. Denn die Maklerin habe dem Anrufer Namen und Adresse des Wohnungsverkäufers nicht genannt. Ihr einziger Beitrag zum Immobilienkauf liege darin, den Kaufinteressenten per Anzeige auf das Objekt aufmerksam gemacht zu haben.

Ein Internetinserat stelle jedoch keine Maklerleistung dar, aus der die Maklerin einen Anspruch auf Provision ableiten könnte. Den Abschluss des Kaufvertrags habe ein anderer Makler vermittelt. Gebe ein Makler vor einer Provisionsvereinbarung Informationen über ein Kaufobjekt preis, handle er auf eigenes Risiko. Wenn ein Kaufinteressent diese Angaben nutze, müsse er dafür kein Maklerhonorar zahlen.

In der Teilungserklärung einer großen Wohnungseigentumsanlage wurde eine gewerbliche Teileigentumseinheit im Erdgeschoss als "Post" bezeichnet. Die Deutsche Post hatte dann aber wohl doch kein Interesse an den Räumen. Der Eigentümer vermietete sie an eine Kindertagesstätte. Die Betreiberin der Kita nutzte den Spielplatz der Wohnanlage täglich mit 30 bis 36 Kindern, zwei Stunden vormittags und zwei Stunden nachmittags.

Dagegen protestierte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und verlangte den Rückzug vom Spielplatz. Vermieter und Mieterin konterten, der Spielplatz sei wegen der vielen Wohnungen im Hochhaus für so viele Kinder ausgelegt, dass die Kita gar nicht ins Gewicht falle. Außerdem benenne die Teilungserklärung mit "Post" nur den damals geplanten Mieter. Das sei keine Vorschrift, wie die Räume zu nutzen seien.

Mit dieser Argumentation war das Landgericht Hamburg nicht einverstanden (318 S 40/15). Werde die Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung als "Post" bezeichnet, dann sei damit auch ihr Zweck festgelegt, also die Art und Weise, wie sie zu nutzen sei. Wenn diese Vereinbarung nicht eingehalten werde, könne das die anderen Eigentümer beeinträchtigen. Von der vereinbarten Nutzung abzuweichen, sei daher nur zulässig, wenn sich dadurch das Störpotenzial nicht erhöhe.

Im konkreten Fall führe die Abweichung jedoch zu wesentlich intensiverer Nutzung: Hätte wirklich die Post die Räume bezogen, hätten gelegentlich Kinder von Postkunden auf dem Spielplatz gespielt. Wenn über 30 Kinder jeden Tag vier Stunden lang auf der Anlage herumtobten, sei das wesentlich lärmintensiver und vom Störpotenzial her nicht vergleichbar. Die Eigentümergemeinschaft habe Anspruch darauf, dass diese übermäßige Nutzung des Gemeinschaftseigentums künftig unterbleibe.

Zwei Eigentumswohnungen im neunten und im zwölften Stock einer Münchner Wohnanlage gehörten Herrn S. Ohne sich mit den Miteigentümern abzustimmen oder einen Eigentümerbeschluss zu beantragen, beseitigte er 2012 im zwölften Stock die alten Holz-Alu-Fenster. Die alten Fenster hatten keinen Mittelsteg und waren alufarben. Stattdessen ließ der Wohnungseigentümer weiße Kunststofffenster mit Mittelsteg einbauen.

Das stieß bei den Miteigentümern nicht auf Gegenliebe. Herr S müsse den alten Zustand wieder herstellen, forderten sie und pochten auf die Gemeinschaftsordnung. Darin stand, Wohnungseigentümer dürften "die äußere Gestalt des Bauwerks oder seine im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bestandteile — insbesondere die Farbe der außerhalb des Sondereigentums sichtbaren Anstriche — nicht ändern." Der Außenanstrich sei Sache der Eigentümergemeinschaft, auch wenn jeder Sondereigentümer verpflichtet sei, die Fenster instand zu halten.

Eigentümer S dachte nicht daran, die neuen Fenster zu entfernen, im Gegenteil: Auch in der zweiten Wohnung tauschte er die Fenster aus. Seiner Ansicht nach störten die weißen Fenster die Optik überhaupt nicht, weil die Fassade des Gebäudes ohnehin uneinheitlich gestaltet war. Außerdem wäre ein erneuter Austausch mit einem immensen Aufwand verbunden und vollkommen unverhältnismäßig, meinte S.

Das Amtsgericht München verurteilte ihn trotzdem dazu, den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten wieder herzustellen (481 C 12070/14 WEG). Fenster und Fensterrahmen gehörten zum Gemeinschaftseigentum, deshalb sei für den Austausch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig. Sie habe jedoch die baulichen Veränderungen des Herrn S nicht genehmigt.

Laut Gemeinschaftsordnung seien zwar die einzelnen Eigentümer verpflichtet, die Fenster instand zu halten. Davon werde jedoch der Außenanstrich ausdrücklich ausgenommen. Behalte sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gelte das erst recht für eine vollständige Erneuerung der Fenster. Mit dieser Regelung habe sie die einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen wollen. Daher bestehe die Eigentümergemeinschaft jetzt auch zu Recht darauf, dass die neuen Fenster entfernt werden müssten.

Eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage, die baurechtlich als Wohngebäude eingestuft ist, darf nicht tage- oder wochenweise an Feriengäste vermietet werden. Das stellt eine "Nutzungsänderung" dar, die der Eigentümer nicht ohne Baugenehmigung der Baubehörde vornehmen darf. Die Berliner Baubehörde hat es jedoch zu Recht verboten, die Wohnung als Ferienwohnung zu verwerten: Der damit verbundene ständige Wechsel der Bewohner kann zu Problemen mit den Eigentümern führen und ist mit einer auf Dauer angelegten Wohnnutzung nicht vergleichbar.

Der Eigentümer eines Tiefgaragen-Stellplatzes in einer Wohnanlage kann von den Miteigentümern nicht verlangen, dass sie einer neuen Stromzuleitung vom Hausverteiler in die Garage zustimmen, weil er dort eine Ladesteckdose für ein Elektroauto installieren möchte. Da die Maßnahme eine bauliche Veränderung darstellt, die nur mit dem Einverständnis aller Eigentümer zulässig ist, darf die Eigentümerversammlung die Maßnahme mit einfacher Mehrheit ablehnen. Auch wenn solche Lademöglichkeiten in vielen neuen Wohnanlagen schon vorhanden und zweifellos umweltfreundlich sind, gehören sie in Tiefgaragen älterer Wohnanlagen nicht zum Mindeststandard.

Im Garten einer Berliner Wohneigentumsanlage standen drei schöne Laubbäume, eine Buche, eine Kastanie und eine neunzig Jahre alte Roteiche. Die Eiche war mit einer Höhe von 28 Metern und einer beinahe ebenso breiten Krone besonders eindrucksvoll.

Ungeachtet dessen beschloss die Mehrheit der Eigentümer, den Baum ersatzlos zu fällen: Er sei alt und nicht mehr standsicher genug. Mit diesem Beschluss fanden sich die in der Abstimmung unterlegenen Baumfreunde nicht ab und erhoben Klage. Das Landgericht Berlin gab ihnen Recht (53 S 69/15).

Die Roteiche präge optisch mit ihrem großen Wuchs die gesamte Gartenanlage. Außerdem bestehe das Ensemble im Garten nur aus drei Laubbäumen. Die Eiche zu beseitigen, würde daher eine bauliche Veränderung (im Sinne von § 22 Abs.1 Wohnungseigentumsgesetz) darstellen. So eine Maßnahme dürfe nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden.

Zudem habe ein Baumsachverständiger erklärt, die Roteiche sei standsicher und würde das bestimmt noch mehrere Jahre bleiben. Unter diesen Umständen entspreche es nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, den Baum ersatzlos zu fällen.

In einer kleinen Münchner Wohnanlage tat sich plötzlich ein großes Loch auf. Die Eigentümer einer Erdgeschosswohnung hatten im Garten eine - 4,5 mal 5,5 Meter große und zwei Meter tiefe - Baugrube für einen Swimmingpool ausheben lassen. Die Miteigentümer waren sehr überrascht, denn sie waren nicht gefragt worden.

Umso entschiedener meldete sich eine Eigentümerin hinterher zu Wort und forderte, die Baumaßnahme rückgängig zu machen. Das Erdreich unter Rasen und Terrasse gehöre zum Gemeinschaftseigentum. Außerdem würde ein Swimmingpool das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage beeinträchtigen. Dagegen pochten die Bauherren auf ihr Sondernutzungsrecht am Garten: Sie müssten die Miteigentümer nicht um Erlaubnis fragen, wenn sie einen Pool einbauten.

Müssen sie doch, entschied das Amtsgericht München (484 C 5329/15 WEG). Laut Teilungserklärung hätten die Eigentümer der Wohnung im Parterre das ausschließliche Sondernutzungsrecht an "Gartenoberfläche und Gartenterrasse". Das sei wörtlich zu nehmen: Den Eigentümern werde nur ein Sondernutzungsrecht an der Oberfläche und nicht am darunterliegenden Erdreich eingeräumt. Das sei auch logisch, weil sich im Erdreich häufig Einrichtungen zur Versorgung des Anwesens befänden, im konkreten Fall eine Sickergrube.

Die Poolfreunde könnten dem nicht entgegenhalten, dass sie nach dieser Logik auch für jede Pflanze im Garten die anderen Eigentümer um Zustimmung bitten müssten. Pflanzen ohne tiefe Wurzeln tangierten nur die Gartenoberfläche und nicht das Erdreich. Solche Pflanzen zu setzen, stehe den Eigentümern frei. Im Übrigen würde ein Pool die anderen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft auch dadurch beeinträchtigen, dass das Gemeinschaftseigentum intensiver als vorher genutzt würde.

Schreibt eine landesrechtliche Norm wie die Bauordnung Nordrhein-Westfalens den Einbau von Rauchwarnmeldern vor, sind Wohnungseigentümergemeinschaften dazu verpflichtet, diese Norm umzusetzen. Der einzelne Eigentümer muss den Einbau und die kostenpflichtige Wartung dieser Geräte in seinem Sondereigentum auch dann akzeptieren und mit-finanzieren, wenn er selbst bereits Rauchwarnmelder installiert hat. Das ist zumutbar, weil ein höheres Maß an Sicherheit erreicht wird, wenn eine Fachfirma Einbau und Wartung für das ganze Haus übernimmt und die Rauchwarnmelder "in einer Hand sind".

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) forderte vom Bauträger ihrer neuen Wohnanlage, einen grundlegenden Mangel des Bauwerks zu beseitigen: Die Gebäudehülle sei so dicht, dass kein Luftaustausch stattfinde. Der Bauträger habe keine Grundlüftung vorgesehen. Luftwechsel sei aber notwendig, um dauerhaft Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden. Bei dieser Bauweise müssten die Bewohner alle zwei Stunden lüften, sonst drohe Schimmel.

Die Klage der WEG hatte beim Landgericht München I Erfolg (8 O 2699/10). Um die Feuchtigkeit in Wohnräumen abzubauen, müsse die Baukonstruktion eine Mindestluftwechselrate gewährleisten (0,5 h-1). Ansonsten entstehe Schimmel an Wänden und Decken. Der notwendige Luftaustausch müsse unabhängig vom — nicht planbaren — Verhalten der Bewohner erreicht werden.

So eine Grundlüftung gehöre seit Jahrzehnten zu den allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik. Sie würden durch die neuen Anforderungen in Sachen Wärmeschutz und Heizenergie (Wärmeschutzverordnung, Energieeinsparverordnung) keineswegs außer Kraft gesetzt. Neue Anforderungen dürften nicht dazu führen, andere bautechnische Notwendigkeiten und Kriterien für ein gesundes Wohnklima komplett zu vernachlässigen.

Genau genommen, sei der Mindestluftaustausch jetzt sogar wichtiger denn je: Denn je dichter die Gebäudehüllen gebaut werden — um Heizenergie einzusparen —, desto größer werde die Gefahr von Feuchtigkeitsschäden. Daher steige die Bedeutung einer nutzerunabhängigen Grundlüftung. Für die Erwerber einer Eigentumswohnung (oder eines Hauses) sei es unzumutbar, sieben bis zehn Mal täglich querzulüften. So eine Wohnung sei nicht gebrauchstauglich und damit mangelhaft. Der Bauträger müsse den Mangel beheben.

In einer Hamburger Wohnanlage meldete der Mieter der Dachgeschosswohnung dem Eigentümer, er habe unter der Tapete im Flur eine Wasserblase entdeckt. Sofort informierte der Eigentümer den Verwalter der Wohnanlage, der eine Fachfirma damit beauftragte, die feuchte Stelle zu überprüfen. Doch dann teilte der Mieter der Firma mit, die Stelle sei wieder trocken, "da müsse man wohl nichts mehr unternehmen".

Daraufhin beschloss der Verwalter nach Rücksprache mit der Firma, die Angelegenheit auf sich beruhen zu lassen. Das hatte fatale Folgen, denn ein paar Tage später zogen Stürme auf. Starke Regenfälle führten zu einem massiven Wasserschaden in der Dachgeschosswohnung. Der Wohnungseigentümer verklagte den Verwalter auf Schadenersatz und bekam vom Amtsgericht Hamburg-Wandsbek Recht (750 C 16/14).

Wenn ein Hausbewohner feuchte Stellen in Wänden oder Decken melde, liege es nahe, dass ein Mangel des Gemeinschaftseigentums vorliege. Das könne ein Schaden an Rohrleitungen sein oder ein undichtes Dach. Im konkreten Fall sei am Dach ein Ablaufrohr verstopft gewesen. Dieser Missstand habe in der Dachgeschosswohnung zuerst den minimalen und dann den großen Wasserschaden verursacht.

Verwalter seien verpflichtet, für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen und die dafür nötigen Maßnahmen zu treffen. Liege eine Schadensmeldung vor, müsse der Verwalter eine Kontrolle veranlassen. Auf die Einschätzung des Mieters hätte er nicht vertrauen dürfen!

Vielmehr hätte der Verwalter trotz der Entwarnung durch den Mieter die Fachfirma auffordern müssen, das Flachdach zu überprüfen — zumal die Wetterprognosen Stürme vorhersagten. So hätte man den Wassereinbruch vermeiden können. Untätigkeit stelle unter diesen Umständen eine Pflichtverletzung dar.

Schon seit einiger Zeit haben Hausbesitzer, Wohnungseigentümer und Mieter am Stadtrand von Berlin mit diesem Problem zu kämpfen: Wildtiere — Füchse, Marder, Wildschweine — wagen sich immer weiter ins Stadtgebiet vor und suchen in Vorgärten nach Essbarem. Mit dieser "Invasion" bekam es auch ein Mieter zu tun, der in einem Berliner Vorort nahe an einem Waldgebiet lebt.

Wildschweine hatten die Wohnanlage schon mehrmals heimgesucht und die Mülltonnen durchsucht. Den Maschendrahtzaun, der das Gelände umgab und eigentlich die Tiere fernhalten sollte, hatten sie unterwühlt und beschädigt: Freie Bahn! Nun fühlte sich der Mieter auf seiner Terrasse nicht mehr sicher und verlangte vom Wohnungseigentümer, das Eindringen von Wildschweinen in den Garten zu verhindern. Er müsse den Zaun reparieren lassen oder andere Schutzmaßnahmen treffen.

Der Vermieter sah sich allerdings nicht in der Pflicht, etwas gegen den unerwünschten Besuch zu unternehmen: Das Auftreten von Wildschweinen sei höchstens abstrakt eine Gefahr für die Hausbewohner und stelle keinen Mangel der Mietsache dar, meinte er. Menschen würden sie nur angreifen, wenn diese sich falsch verhielten. Doch das Landgericht Berlin belehrte ihn eines Besseren: Der Vermieter müsse den Mieter schützen und Abhilfe schaffen (67 S 65/14).

Wenn Wildschweine bis an Wohnhäuser herankämen, stelle bereits die Möglichkeit eines Angriffs eine sehr konkrete Gefahr für die Bewohner dar. Insbesondere Wildschweine mit Frischlingen attackierten sehr schnell, also sei die Gesundheit der Mieter gefährdet. Der Vermieter müsse dafür sorgen, dass der Mieter die Gartenterrasse wieder nutzen könne, ohne ein Risiko einzugehen.

Als der Mieter den Mietvertrag abgeschlossen habe, sei diese Problematik — dass Wildtiere bis in Wohnsiedlungen vordringen — noch unbekannt gewesen. Daher könne ihm der Vermieter nicht vorhalten, bei einer Wohnlage am Waldrand müsse er mit Wildschweinen rechnen. Der Mieter dürfe die Miete so lange mindern, bis der Wohnungseigentümer seine Sicherungspflicht erfülle: um 10 Prozent im Sommer, um 20 Prozent in der kalten Jahreszeit, in der die Tiere bekanntlich häufiger aufkreuzten.

Kaum war die neue Wohnanlage fertiggestellt, kam es zum Streit zwischen dem Bauträger und der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die etliche Mängel beanstandete. Unter anderem ging es um Feuchtigkeitsschäden am Penthouse-Flachdach. Die WEG beauftragte einen Bausachverständigen mit einem Gutachten zur Mängelbeseitigung.

Der Fachmann schlug zwei Möglichkeiten vor: Die Metallabdeckungen mit einer leichten Neigung zu versehen, damit das Wasser ablaufen könne. Oder die Blechstöße besser abzudichten. Ein Gefälle herzustellen, sollte ca. 7.000 Euro kosten, die Abdichtung nur 1.200 Euro. Dennoch verlangte die WEG vom Bauträger 7.000 Euro Kostenvorschuss für die Nachbesserung. Diese Kosten seien nicht erforderlich, konterte der Bauträger und zahlte gar nichts.

1.200 Euro müsse er für die Baumaßnahme herausrücken, urteilte das Oberlandesgericht (OLG) Celle (14 U 188/13). Obwohl ihm die WEG für das Beheben der Mängel eine Frist gesetzt habe, habe er die Feuchtigkeitsschäden nicht selbst beseitigt, so das OLG. Also schulde der Bauträger den Eigentümern einen Kostenvorschuss für die Dachsanierung.

In solchen Fällen dürften die Auftraggeber — hier: die Wohnungseigentümer — grundsätzlich einen sicheren Weg der Mängelbeseitigung wählen. Sie müssten sich vom Auftragnehmer nicht auf die billigste Variante verweisen lassen. Laut dem Gutachten des Sachverständigen handle es sich hier jedoch um bautechnisch gleichwertige Maßnahmen, die beide geeignet seien, die Feuchtigkeitsschäden am Flachdach dauerhaft zu beseitigen.

Daher sei davon auszugehen, dass ein wirtschaftlich denkender Bauherr den kostengünstigeren Weg beschreiten und sich nicht für die teure Herstellung eines Gefälles entscheiden würde. Wenn feststehe, dass die günstigere Variante ebenso zum angestrebten Erfolg führe — und nur dann! —, müssten Auftraggeber die günstigere wählen, um die Nachbesserungskosten in angemessenen Grenzen zu halten.

Wählt eine tief zerstrittene Eigentümergemeinschaft einen Verwalter, an dessen Neutralität aufgrund seines engen Kontakts mit einem der streitenden Eigentümer Zweifel bestehen, ist die Wahl ungültig. Dass unter diesen Umständen keine vertrauensvolle Zusammenarbeit mit der Gegenpartei zu erwarten ist, spricht gegen den Kandidaten. Fehlt es ihm zudem wegen fehlender Ausbildung und Berufserfahrung als Immobilienverwalter an fachlicher Kompetenz, ist er als Verwalter ungeeignet.

2010 kaufte ein Ehepaar zum Preis von 805.000 Euro eine Eigentumswohnung in Berlin-Charlottenburg. Damit verbunden war ein Sondernutzungsrecht an einem zum Wohnen ausgebauten Dachraum. Laut Maklerexposé hatte das Wohnungseigentum inklusive Dachboden eine Wohnfläche von 272 qm.

Der Haken an der Sache: In der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft wurde das Dachgeschoss als Bodenraum bezeichnet. Die Nutzung als Wohnraum war nicht vorgesehen und von der Eigentümerversammlung auch nicht gewünscht. Die Eigentümer diskutierten schon seit Jahren immer wieder über einen Rückbau — was der Verkäufer natürlich wusste, nicht aber die Käufer.

Kaum waren die Eheleute eingezogen, ließ ein Miteigentümer die weitere Nutzung des Dachgeschosses als Wohnraum verbieten. Daraufhin verlangten die Käufer vom Verkäufer Schadenersatz. Wenn dieser zusätzliche Wohnraum wegzufallen drohte, hätte er sie darüber vor Vertragsschluss informieren müssen, fanden sie. So sah es auch das Kammergericht in Berlin und verurteilte den früheren Wohnungseigentümer, den Käufern 250.000 Euro zurückzuzahlen (22 U 272/13).

Dass einige Miteigentümer entschieden für einen Rückbau plädierten, hätte der Verkäufer dem Ehepaar bei den Vertragsverhandlungen mitteilen müssen. Er habe den Käufern bewusst eine für die Kaufentscheidung bedeutsame Tatsache verschwiegen. Dieses Fehlverhalten könne er nicht mit dem Argument rechtfertigen, das Ehepaar hätte der Teilungserklärung entnehmen können, dass das Dach eigentlich kein Wohnraum war.

Richtig sei: Wenn die Teilungserklärung den Dachraum als "Bodenraum" bezeichne, werde damit nicht nur die Lage des Raums beschrieben. Das schränke auch die Möglichkeiten der Nutzung ein. Genau genommen dürfe der Inhaber des Sondernutzungsrechts den Dachboden nicht als Wohnraum ausgestalten und nutzen — auch wenn das eine Weile geduldet worden sei.

Das müssten die Käufer als juristische Laien aber nicht wissen. Hätten sie davon Kenntnis gehabt, hätten sie die Wohnung nicht oder jedenfalls nicht zum vereinbarten Kaufpreis erworben. Die Benutzbarkeit des Dachraums als Wohnraum stelle einen wertbildenden Faktor für das Wohneigentum dar, "ohne" sei es weniger wert. Daher müsse der Verkäufer die Käufer entschädigen.

1994 waren die Wohnungskäufer in die neu errichtete Wohnanlage eingezogen. In den Bauverträgen mit der Immobiliengesellschaft stand, dass eine förmliche Abnahme der Bauleistung erfolgen sollte. Doch die frisch gebackenen Wohnungseigentümer bestanden damals nicht darauf. Alle Eigentümer überwiesen der Bauträgerin den Kaufpreis in voller Höhe.

Erst im Jahr 2010 meldete die Eigentümergemeinschaft wieder bei der Immobiliengesellschaft und rügte Mängel am Gemeinschaftseigentum. Der Anspruch auf Mängelbeseitigung — wenn er denn bestanden hätte — sei längst verjährt, lautete die Auskunft der Immobiliengesellschaft.

Auch das Oberlandesgericht Bamberg sah das so und wies die Klage der Eigentümergemeinschaft ab (8 U 23/15). Vergeblich pochten die Wohnungseigentümer auf den Bauvertrag: Da sie die Bauleistung nicht förmlich abgenommen hätten — wie im Vertrag vorgesehen —, habe auch die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche nicht zu laufen begonnen.

Dem widersprach das OLG: Wenn das Bauprojekt fertig gestellt sei und die Käufer ihre Wohnungen bezahlten, sei dieses Verhalten als Abnahme zu bewerten. Objektiv betrachtet, bedeute die Zahlung des Kaufpreises, dass der Käufer mit der Bauleistung zufrieden sei und diese billige. Das gelte auch für das Gemeinschaftseigentum. Dass im Bauvertrag förmliche Abnahme vereinbart sei, ändere daran nichts.

Alle Erwerber hätten 1994 gewusst, dass zum Gemeinschaftseigentum kein Abnahmeprotokoll existierte. Wer trotzdem die letzte Rate des Kaufpreises vollständig und ohne Vorbehalt überweise, bringe damit zum Ausdruck, dass er die Bauleistung als korrekt akzeptiere und auf ein offizielles Abnahmeprotokoll verzichte. Also habe seinerzeit die Verjährungsfrist zu laufen begonnen. Die Gewährleistungsansprüche der Eigentümergemeinschaft seien verjährt.

Bei der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft legt der Verwalter Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum auf die Eigentümergemeinschaft um. Immer wieder gibt es deshalb Streit darüber, was zum Gemeinschaftseigentum zählt und was zum Sondereigentum, dessen Reparatur die betroffenen Eigentümer allein finanzieren müssen. In Bezug auf Rollläden gilt: Außen anliegende Rollläden gehören nur dann zum Sondereigentum, wenn sie nicht in die Außenmauer integriert sind - wenn sie also montiert oder demontiert werden können, ohne die Fassade zu beeinträchtigen. Andernfalls handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum.

Der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft darf bei der jährlichen Verbrauchsabrechnung nicht auf die Messwerte ungeeichter Zwischenzähler zurückgreifen. Laut Eichgesetz ist es verboten, "im geschäftlichen Verkehr" ungeeichte Messgeräte einzusetzen. Das gilt auch für Zwischenzähler, mit deren Hilfe der Verwalter den Energie- und Wasserverbrauch der Eigentümergemeinschaft verrechnet.

Möchte ein Wohnungseigentümer zwei nebeneinander liegende Wohnungen verbinden, indem er eine Wand durchbricht und eine Tür einbaut, ist dieser Umbau zulässig, wenn dadurch weder die Statik des Gebäudes, noch der Brandschutz beeinträchtigt werden. Ein gegenteiliger Beschluss der Eigentümerversammlung ist unwirksam, weil der Umbau für die übrigen Eigentümer keinen Nachteil darstellt. Baulärm während eines Tages ist zumutbar.

Bei einer Routineüberprüfung, wie sie bei Waffenbesitzern gelegentlich durchgeführt wird, schauten zwei Polizisten in der Eigentumswohnung eines Ehepaares vorbei. Der Mann war Jäger und hatte einen Waffenschein, alles war in Ordnung. Da er von Einbruchsversuchen in der Wohnanlage berichtete, empfahlen ihm die Beamten, einen Feuerlöscher zu besorgen und als Schutz vor Einbrechern eine Tür-Alarmanlage zu installieren.

Gesagt, getan: Das Ehepaar baute in die Eingangstür der Erdgeschosswohnung einen digitalen Türspion ein. Die Türkameraanlage wurde durch Klingeln aktiviert und sollte der Einlasskontrolle dienen. Die Kamera erfasste den Hausflur vor der Wohnung und war mit dem Smartphone der Ehefrau verbunden.

Über den elektronischen Türspion ärgerten sich allerdings die Miteigentümer. Sie beschlossen auf einer Eigentümerversammlung, der Jäger müsse die Kameraanlage entfernen. Videoüberwachung von Gemeinschaftseigentum sei unzulässig.

So sah es auch das Amtsgericht Bergisch Gladbach (70 C 17/15). Das Ehepaar hätte vor der Installation des Türspions auf jeden Fall einen Beschluss der Eigentümer herbeiführen müssen. Eine private Kameraanlage sei nur erlaubt, wenn ihr alle Miteigentümer zustimmten oder wenn sie ausschließlich das Sondereigentum des Eigentümers erfasse. Doch der Hausflur zähle zum Gemeinschaftseigentum.

Im Parterre müssten alle an der Wohnungstür des Jägers vorbei: Die Videoüberwachung greife also in das Persönlichkeitsrecht aller Hausbewohner und Besucher ein. Die Türkamera biete dem Ehepaar sogar die Möglichkeit, Aufnahmen nicht nur vor Ort, sondern per Smartphone überall zu empfangen. Das baue einen unzulässigen Überwachungsdruck auf. Ständig könnte die Kamera laufen, doch man wisse nie, ob sie tatsächlich aufzeichne. Das müssten die Miteigentümer nicht hinnehmen.

Das gelte auch dann, wenn die Polizei diese Maßnahme empfohlen habe. Da der Jäger Waffen besitze und die Gefahr von Einbrüchen real sei, sei es zwar nachvollziehbar, dass er für Sicherheit sorgen wolle — zumal das Ehepaar häufig abwesend sei. Trotzdem dürfe er nicht ohne jede Kontrolle durch die Gemeinschaft den Hausflur überwachen. Im Übrigen: Sollte sein Vortrag zutreffen, dass die Kamera nur durch die Klingel aktiviert werde, verhindere sie sowieso keinen Einbruch. Denn Einbrecher kündigten ihre Straftat in der Regel nicht durch vorheriges Klingeln an.