Wohneigentum

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Wohnungseigentümer als Verwalter ungeeignet?

Unberechtigtes Vorgehen gegen Miteigentümer kann ernsthafte Zweifel an der Neutralität eines Verwalters begründen

In einer Wohnanlage mit fünf Wohneinheiten war Eigentümer A, dem drei Wohnungen gehörten, zugleich Verwalter der Eigentümergemeinschaft. Eine der zwei Wohnungen, die ihm nicht gehörten, war vor Jahren an ein Ehepaar tunesischer Herkunft vermietet worden. Später beschloss der Eigentümer dieser Wohnung, sie den Mietern zu verkaufen.

Laut Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft muss der Verwalter einem Wohnungsverkauf zustimmen. Diese Zustimmung verweigerte Verwalter A, was er ausdrücklich mit der ausländischen Herkunft der Mieter begründete. Das Amtsgericht hob die unzulässige Blockade auf und genehmigte den Immobilienkauf. Das war nicht der letzte Prozess zwischen A und den neuen Eigentümern.

Als wieder die Verwalterwahl anstand, kandidierte A erneut für das Amt. Um sich die Stimmenmehrheit zu sichern — gemäß der Teilungserklärung hatte jeder Eigentümer eine Stimme —, übertrug er Eigentumsanteile auf seine Lebensgefährtin und auf seinen Bruder. Mit deren Stimmen und seiner eigenen erreichte A die Mehrheit und wurde als Verwalter wiederbestellt. Doch das Ehepaar focht den Beschluss an und hatte damit beim Amtsgericht Pinneberg Erfolg (60 C 49/16).

Das Gericht erklärte den Beschluss für unwirksam: Wichtige Gründe sprächen gegen die Wiederbestellung von Eigentümer A als Verwalter. Er habe seinerzeit unberechtigt die Zustimmung zum Wohnungsverkauf an das Ehepaar verweigert. Und weil A gewusst habe, dass ihn die neuen Eigentümer nicht wählen würden, habe er vor der Verwalterwahl durch ein juristisches Manöver für ein Stimmenübergewicht gesorgt.

Dieses Verhalten begründe ernsthafte Zweifel daran, dass A künftig sein Verwalteramt neutral und objektiv ausüben werde. Also sei er für dieses Amt nicht (mehr) geeignet. Die Eigentümergemeinschaft müsse einen professionellen und von den bisherigen Konflikten unbelasteten Verwalter mit dieser Aufgabe betrauen.

Videokamera in der Tiefgarage

Wohnungseigentümer filmt mit im Auto montierter Kamera in der Garage Fahrzeuge und Personen

Für den Fall, dass jemand in der Tiefgarage der Wohnanlage seinen Wagen beschädigen oder gar aufbrechen sollte, wollte Wohnungseigentümer A gerüstet sein. Er installierte mit einem Gummisauger an der Windschutzscheibe seines Wagens eine Videokamera, die mit einem Bewegungsmelder ausgestattet war. Löste der Sensor aus, zeichnete die "Dash-Kamera" die Umgebung des Stellplatzes auf.

Miteigentümer B gefiel diese Videokontrolle gar nicht: Er forderte Eigentümer A auf, die Kamera zu entfernen, allerdings ohne Erfolg. Das Amtsgericht Hamburg-Barmbek gab Herrn B Recht (880 C 9/16). A dürfe keine Aufnahmen von Personen und anderen Fahrzeugen machen, die sich auf der Gemeinschaftsfläche der Tiefgarage befänden.

Die Videoüberwachung verletze die Miteigentümer in ihrem Recht auf Eigentum und in ihrem allgemeinen Persönlichkeitsrecht. Jemanden ohne dessen Einverständnis zu filmen, greife unzulässig in das Recht am eigenen Bild ein.

A könne sich nicht darauf berufen, mit der Kamera nur sein Fahrzeug zu sichern und damit ein berechtigtes Interesse zu verfolgen. In der Wohnanlage sei noch nie ein Auto beschädigt oder aufgebrochen worden. Einen konkreten Anlass für die Filmerei gebe es also nicht. Die Aufnahmen seien rechtswidrig.

Pianistin contra Eigentümergemeinschaft

In der Hausordnung einer Wohnanlage sind alle Lärmquellen gleich zu behandeln

In einer Wohnanlage streiten die Wohnungseigentümer seit Jahren darum, wann und wie lange im Haus musiziert werden darf. Eine Eigentümerin ist Pianistin und Klavierlehrerin. Generell verbot die Hausordnung "Lärmen, lautes Betreiben von Tonanlagen und Türschlagen … Unbedingte Ruhe ist von 13 bis 15 Uhr sowie von 20 bis 7 Uhr einzuhalten."

Die Eigentümerversammlung ergänzte diese Regeln um eine Klausel, die ausschließlich die Klavierlehrerin betraf: "Musizieren und Klavierspielen ist nur an Werktagen Montag bis Freitag von 9 bis 12 Uhr und von 15-19 Uhr und Samstag von 9 bis 12 Uhr und von 15 bis 17 Uhr zulässig; die Musizier- und Klavierspielzeit ist täglich auf zwei Stunden begrenzt."

Mit Erfolg zog die Klavierlehrerin gegen den Eigentümerbeschluss vor Gericht: Das Landgericht Frankfurt erklärte ihn für unwirksam (2-13 S 131/16). Die beschlossene Regelung sei unzulässig, weil sie sich auf das Musizieren beschränke und Klavierspielen anders behandle als andere lärmintensive Tätigkeiten im Haus. Wenn es um Ruhezeiten und deren Zweck gehe, Störungen der Mitbewohner zu verhindern, müssten alle Lärmquellen gleich behandelt werden.

Doch die Hausordnung bevorzuge — aufgrund des Mehrheitsbeschlusses — ohne sachlichen Grund einzelne Störer gegenüber anderen: Heimwerken zum Beispiel wäre nach dieser Regelung schon ab 7 Uhr früh erlaubt, Musizieren erst ab 9 Uhr. Mit Ausnahme des Klaviers gebe es außerhalb der Ruhezeiten für "Lärm" keine Einschränkungen. So eine Extra-Regelung fürs Musizieren sei ungültig. Die Eigentümerversammlung müsse die Hausordnung in diesem Punkt neu formulieren.

Schrottimmobilie erworben

Sittenwidriges Wuchergeschäft: Kaufpreis war um ein Vielfaches höher als der Wert der Eigentumswohnung

Beim Sport wurde Herr A von einem Bekannten gefragt, ob er eventuell Geld anlegen wolle. Man kam ins Gespräch. Der Bekannte B empfahl A eine Eigentumswohnung ("Betongeld") und ganz zufällig hatte B selbst eine Wohnung in einer entfernten Stadt zu verkaufen. Im Vertrauen auf B’s Angaben und ein Exposé der Immobilie erwarb A die Wohnung für 95.000 Euro, ohne sie zu besichtigen.

Den Kaufpreis hatte B per Abfrage bei einer Datenbank "ermittelt", die für eine einfache Ausstattung einen Quadratmeterpreis von 1.026 Euro ergab. Doch die ca. 93 qm große, leer stehende Wohnung war heruntergekommen und in diesem Zustand nicht zu vermieten. Als Käufer B fast ein Jahr nach Vertragsschluss erstmals die Wohnung betrat, stellte er fest, warum: vergammeltes Bad, alte Öfen, feuchte Wände, uralte Wandverkleidungen und Bodenbeläge.

B zahlte 25.000 Euro zurück. Mit dieser Summe sollte A die dringendsten Renovierungsarbeiten finanzieren. Damit begnügte sich A jedoch nicht: Er wollte den Kauf rückgängig machen und verlangte auch den restlichen Kaufpreis zurück.

Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Koblenz entschied (5 U 176/16). Der gerichtliche Bausachverständige gehe von einem Verkehrswert von knapp 39.000 Euro aus, wenn die Wohnung renoviert sei. Im "Jetzt-Zustand" müsse man vom Verkehrswert mindestens 16.500 Euro für dringend zu behebende Mängel abziehen.

Also habe der Kaufpreis den tatsächlichen Wert der Immobilie um ein Vielfaches überstiegen. Auch wenn B die Höhe der vom Sachverständigen geschätzten Renovierungskosten bestreite: In jedem Fall sei der Immobilienwert weit geringer als die Hälfte des Kaufpreises. Bei so einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung handle es sich um ein sittenwidriges Wuchergeschäft.

Daher sei der Kaufvertrag nichtig. B müsse den gesamten Kaufpreis (abzüglich der 25.000 Euro) zurückzahlen. Welchen Betrag er selbst für die Schrottimmobilie gezahlt habe, habe B hartnäckig verschwiegen. Auf jeden Fall habe er ohne weiteres erkennen können, dass sie den Kaufpreis von 95.000 Euro nicht ansatzweise wert sei.

Wer ist für die Wildkirsche zuständig?

Ist im Garten einer Wohnanlage ein Baum zu fällen, muss sich in der Regel die Eigentümergemeinschaft darum kümmern

In einer Münchner Wohnanlage steht am Zaun zwischen zwei Gärten ("Sondernutzungsflächen") eine zwölf Meter hohe Wildkirsche. Den Baum hatte Eigentümerin A vor 20 Jahren auf ihrer Seite gepflanzt - nicht aus freien Stücken, sondern weil es die Baugenehmigung so vorsah. Die Baugenehmigung wiederum entsprach dem Freiflächengestaltungsplan der Stadt München.

Mittlerweile ragen die Äste des Vogelkirschbaums weit in den Gartenanteil der Eigentümerin B hinein. 2017 beantragte Frau B mehrfach, den Baum zu fällen. Doch das für Naturschutz zuständige Amt der Stadt München lehnte ab. Die Eigentümer dürften nur die Baumkrone um maximal 25 Prozent einkürzen, lautete die Auskunft. Eigentümerin B gab deshalb ihr Anliegen aber nicht auf, sondern hielt sich an die Nachbarin.

Sie zog vor Gericht und verlangte von Frau A, den Baum zu fällen oder ihn zumindest drastisch zurückzuschneiden. Die Wildkirsche sei von Schädlingen, vor allem von Pilzen befallen. Diese breiteten sich auf ihren, Frau B’s, Pflanzen aus. Das sei nicht hinnehmbar. Eigentümerin A bestritt diesen Sachverhalt nicht. Sie forderte Frau B jedoch auf, die Eigentümergemeinschaft (WEG) zu verklagen.

Zu Recht, wie das Amtsgericht München entschied (481 C 24911/16 WEG). Die WEG könne zwar die Pflicht zum Instandhalten des gemeinschaftlichen Eigentums (bzw. zur Finanzierung solcher Maßnahmen) einzelnen Eigentümern auferlegen. Das setze aber eine klare Regelung in der Teilungserklärung der Wohnanlage voraus. Im Zweifel bleibe es bei der gesetzlich vorgeschriebenen Zuständigkeit der WEG. Und so liege der Fall hier.

In der Teilungserklärung dieser Wohnanlage sei festgelegt, dass die (damals von der Stadt München geforderten) Bäume auf den Gemeinschaftsflächen "von den Eigentümern nach Miteigentumsanteilen zu zahlen sind". Das spreche dafür, dass auch die Folgekosten von allen Eigentümern zu tragen seien. Auch aus dem in der Teilungserklärung fixierten Recht der einzelnen Eigentümer, den Garten frei zu gestalten (Pflanzenauswahl, Anlegen von Beeten etc.), lasse sich nicht ableiten, dass diese Eigentümer verpflichtet wären, die Bäume im Gemeinschaftseigentum auf eigene Kosten zu pflegen bzw. instand zu halten.

Miteigentümer müssen Kinderspiel hinnehmen

In einer Wohnanlage müssen Ruhestörungen aber nicht grenzenlos toleriert werden

Seit sechs Jahren wohnte eine Familie mit drei Kindern (zwei, vier und sieben Jahre alt) in der Münchner Wohnanlage: in einem achtstöckigen Hochhaus mit vier bis fünf Wohnungen pro Stockwerk. Und seit sechs Jahren gab es immer wieder Querelen, weil die Familie beinahe rund um die Uhr lärmte. Laut Hausordnung waren Ruhezeiten von 12 bis 14 Uhr und von 20 bis 7 Uhr früh einzuhalten.

Die Mitbewohner listeten vielerlei Beschwerden auf: Staubsaugen am Abend, laute Musik oft bis Mitternacht, ebenso Fernsehen zum "Mithören" in mehreren Stockwerken, lautes Telefonieren mit einer Freisprecheinrichtung. Kinderlärm durch Herumtrampeln, Seilspringen, Türenwerfen und Geschrei. Immer wieder forderten Miteigentümer und Mieter die Familie auf, Ruhestörungen zu unterlassen. Nichts half. Schließlich zog die Eigentümergemeinschaft vor Gericht.

Das Amtsgericht München hatte Verständnis für das Anliegen und verurteilte die lauten Eigentümer zu mehr Rücksicht (281 C 17481/16). Die Familie dürfe ihre Geräte nicht über Zimmerlautstärke hinaus betreiben. Zudem müssten die Eltern dafür sorgen, dass ihre Kinder den "üblichen Lärmpegel spielender Kinder" nicht überträfen. Bereitwillig sagten die geplagten Nachbarn vor Gericht als Zeugen aus und legten Lärmprotokolle vor.

Eine Eigentümerin war inzwischen sogar wegen der Familie aus der Wohnanlage ausgezogen. Was hier vor sich gehe, habe nichts mit normaler Wohnnutzung oder dem üblichen — immer lebhaften — Kinderspiel zu tun, erklärte die Amtsrichterin. Die Zeiten, in denen gelärmt werde, Frequenz und Lautstärke der Ruhestörungen seien unzumutbar. Bei weiteren Verstößen gegen die Hausordnung der Wohnanlage werde Ordnungsgeld fällig.

Dass die Kinder noch gegen 21 Uhr mit Kinderfahrrädern und Rollern im Hausflur herumtobten oder in der Wohnung Seilhüpfen veranstalteten, gehe weit über das hinaus, was Mitbewohner akzeptieren müssten. Obendrein hätten die Eltern auf alle Aufforderungen, den Lärmpegel zu senken, extrem uneinsichtig reagiert: Sie könnten tun und lassen, was sie wollten, hätten sie jedes Mal betont. So eine Rücksichtslosigkeit sei im Zusammenleben nicht hinnehmbar.

Fußgängerin stürzt in Tiefgaragen-Ausfahrt

Die Eigentümergemeinschaft haftet nicht, wenn die Garagennutzerin "bestimmungswidrig" die Autoausfahrt betrat

Es regnete in Strömen, als ein Ehepaar in die Einkaufsstraße H-Gasse fuhr. Um das Auto während des Einkaufs abzustellen, fuhr der Ehemann in ein Parkhaus. Vorher war seine Frau an der Einfahrt in der H-Gasse ausgestiegen. Es handelte sich um die Tiefgarage einer Eigentümergemeinschaft, die teilweise als öffentliches Parkhaus genutzt wird.

Weil es so stark regnete, hatte die Ehefrau keine Lust, oben auf ihren Mann zu warten. Sie stieg kurzerhand die abschüssige Ausfahrt für Fahrzeuge hinunter — einen Fußgänger-Zugang zur Tiefgarage gibt es von der H-Gasse aus nicht. Auf einem regennassen Wasserablaufgitter aus Metall rutschte die Frau aus und brach sich das Sprunggelenk.

Von der Eigentümergemeinschaft (WEG) forderte die Verletzte Schadenersatz und Schmerzensgeld: Als Betreiberin des Parkhauses sei die WEG hier für Verkehrssicherheit zuständig. Dieser Pflicht sei sie nicht nachgekommen. An Ein- und Ausfahrten müsse die WEG geriffelte, rutschfeste Gitterroste installieren. Zumindest wären für Fußgänger Warnhinweise angezeigt, um sie über die große Rutschgefahr zu informieren.

Das Landgericht Heidelberg konnte kein Versäumnis der WEG erkennen und wies die Klage ab (3 O 128/17). In Parkhäusern mit Publikumsverkehr müssten Zugänge und Wege für Fußgänger so beschaffen sein, dass sie sich gefahrlos bewegen könnten. Aber eben nur die Fußgängerwege. Die Ein- und Ausfahrten der Tiefgarage seien für Autos da und offenkundig nicht für den Fußgängerverkehr.

Den Sturz habe sich die Verletzte selbst zuzuschreiben: Sie hätte die sichtlich rutschige Ausfahrt nicht betreten sollen, nur um einen kleinen Umweg zu vermeiden. Wenn man sich vorsichtig bewege, könne man das Wasserablaufgitter zwar durchaus überqueren. Vorgesehen sei die Ausfahrt aber für Fahrzeuge und nicht dafür, bei Regen von Fußgängern abwärts begangen zu werden.

Deshalb wäre auch ein Warnhinweis für Fußgänger — den die Verletzte hier vermisse — kontraproduktiv. Würde ein Schild auf besondere Rutschgefahr aufmerksam machen, könnten Fußgänger diesen Hinweis geradezu als "Aufforderung" missverstehen, die Tiefgarage über die Autoausfahrt zu betreten.

Wohnungseigentümer bleibt Hausgeld schuldig

Kurzartikel

Wenn ein Wohnungseigentümer die Abrechnungen des WEG-Verwalters ignoriert und das Hausgeld schuldig bleibt, können einzelne Mit-Eigentümer von ihm keinen Schadenersatz verlangen. Anspruch auf Zahlung von Hausgeld hat die Eigentümergemeinschaft, daher steht bei Nichtzahlung auch nur der Eigentümergemeinschaft ein Anspruch auf Schadenersatz zu.

Störende Satellitenanlage am Balkon

Kurzartikel

Ein Wohnungseigentümer kann vom Mieter seiner Wohnung verlangen, eine Satellitenanlage zu entfernen, wenn sie ohne Erlaubnis des Verwalters der Eigentumsanlage am Balkon installiert wurde und die Antenne das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage optisch beeinträchtigt.

Trampolin im "Ziergarten"?

Wohnungseigentümer dürfen auf der Terrasse Spielgerät für ihre Kinder aufstellen

In einer Wohneigentumsanlage aus mehreren Häusern lag zwischen Haus 1 und Haus 4 ein großer Spielplatz. Im Haus 4 wohnte ein Ehepaar mit Kindern in der Erdgeschosswohnung. Der den Eigentümern zugewiesene Gartenanteil sollte laut Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft als "Terrasse" bzw. "Ziergarten" genutzt werden. Das Ehepaar stellte dort für die Kinder hinter einer Hecke ein drei Meter hohes Trampolin auf.

Das missfiel einem anderen Ehepaar, dem eine Wohnung im gegenüberliegenden Haus 1 gehörte. Er fühle sich von dem Trampolin gestört, wenn er täglich hier vorbeigehe, erklärte der Ehemann und verlangte, das Spielgerät zu entfernen. Das Trampolin sei überflüssig, schließlich wohne die Familie direkt neben dem Spielplatz. Es sehe aus wie eine "schwarze Wand", stelle eine unzulässige bauliche Veränderung dar und verschandele optisch die Wohnanlage. Dabei solle ein "Ziergarten" doch schmücken und der optischen Erbauung dienen.

Dieser Definition mochte sich das Amtsgericht München nicht anschließen (485 C 12677/17 WEG). Der Begriff "Ziergarten" sei nicht so auszulegen, dass dort nur "schmückende Pflanzen" stehen sollten und Kinder dort nicht spielen dürften. Wohnungseigentümer müssten spielende Kinder anderer Eigentümer oder Mieter akzeptieren, sofern sie nicht übermäßig störten. Und wo Kinder spielten, gehörten auch Spielgeräte dazu.

Der Kinderspielplatz zwischen den Häusern mache weiteres Spielgerät nicht überflüssig. Die Eltern hätten zu Recht darauf verwiesen, dass er das Herzstück der Wohnanlage sei, die für Familien konzipiert und als besonders kinderfreundlich beworben wurde. Das Trampolin sei zwar groß, aber keineswegs "überdimensioniert" und zudem von einer dichten Hecke verdeckt. Da es nicht fest im Terrassenboden verankert sei — im Winter werde es abgebaut —, stelle das Trampolin auch keine bauliche Veränderung dar, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssten. (Die Trampolin-Gegner haben gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Keine e-Mobil-Box vor der Wohnanlage

Eigentümergemeinschaft muss einer Ladestation fürs Elektromobil vor dem Hauseingang nicht zustimmen

Ein gehbehinderter Wohnungseigentümer handelte umweltbewusst und kaufte ein Elektromobil. Doch die Eigentümerversammlung verweigerte ihm die passende "Tankstelle". Sie lehnte seinen Antrag ab, vor dem Hauseingang eine Unterstellmöglichkeit inklusive Ladestation für das kleine Fahrzeug aufstellen zu dürfen.

Zu Recht, wie das Landgericht Bremen entschied (4 S 250/15). Der Antrag des Eigentümers sei zu ungenau gewesen, um so einen Beschluss fassen zu können. Eine Box zum Unterstellen — also eine Lade-Box mit Stromanschluss — stelle eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum dar, der alle Eigentümer zustimmen müssten. Wenn die Eigentümerversammlung einen Beschluss über eine bauliche Veränderung fassen solle, müsse dieser inhaltlich bestimmt sein.

Also hätte der Elektromobil-Fahrer die geplante bauliche Maßnahme präzise beschreiben müssen: Wie groß sei die e-Mobil-Box, wie sehe sie aus, wo genau solle sie stehen? Wie sollten die Stromkabel verlaufen? Wie sei die Finanzierung geregelt? Das sei alles unklar gewesen, müsste aber der Inhalt eines WEG-Beschlusses sein. Andernfalls könnten ihn einzelne Eigentümer jederzeit anfechten.

Dazu komme: Dass der gehbehinderte Antragsteller auf ein Fahrzeug angewiesen sei, um mobil zu bleiben, sei ohne weiteres nachvollziehbar. Dass er darauf angewiesen sei, eine e-Mobil-Box vor der Wohnanlage aufzustellen, habe er aber noch nicht überzeugend dargelegt.

Verspätete Beleidigungsklage

Hausverwalter las in der Eigentümerversammlung falsche Anschuldigungen vor

Harmonisch war das Verhältnis der beiden Wohnungseigentümerinnen A und B wohl nie. Der Konflikt erreichte während einer Eigentümerversammlung seinen Höhepunkt: Der Versammlungsleiter — Geschäftsführer der Hausverwaltung — las ein Schreiben der Frau A vor. Darin beschuldigte Frau A den Lebensgefährten von Frau B, sie rüde attackiert zu haben. Herr P wohnt mit Frau B in deren Eigentumswohnung und nahm als ihr Vertreter an der Eigentümerversammlung teil.

Der Inhalt des Schreibens: Sie sei am Abend mit dem Rad in die Tiefgarage gefahren, so Frau A, und habe es kurz vor dem Garagentor von Frau B abgestellt. Da sei Herr P dazu gekommen und habe das Fahrrad und den darauf liegenden Ordner in ihre Garage geworfen. Er habe sie angeschrien und "mit den schlimmsten Ausdrücken" beschimpft. "Sein Verhalten mir gegenüber ist so aggressiv, dass man es mit der Angst zu tun bekommt …".

Die vorgelesenen Behauptungen waren frei erfunden, wurden jedoch ins Versammlungsprotokoll aufgenommen. Herr P verklagte zunächst Frau A auf Unterlassung, was diese akzeptierte. Seltsamerweise zog er erst Jahre später gegen die Hausverwaltung vor Gericht. Von ihr forderte P, die beleidigenden Anschuldigungen zu unterlassen und den Text aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung zu entfernen. Der Geschäftsführer habe gegen das Neutralitätsgebot verstoßen und seine, P’s, Persönlichkeitsrechte verletzt, indem er das verleumderische Schreiben vorgelesen habe.

Mit der Klage habe der Hausbewohner zu lange gewartet, urteilte das Amtsgericht München (213 C 10547/16 (2)). Einen vernünftigen Grund dafür habe P nicht nennen können. Einen aktuellen Anlass für seine Forderungen gebe es auch nicht (z.B. dass der Verwalter die Beschuldigungen wieder "aufgewärmt" hätte). Dass Herr P über Jahre hinweg keine Zeit gefunden habe, sich um diese Angelegenheit zu kümmern, sei nicht nachvollziehbar. Viel Zeit hätte es ihn nicht gekostet, darüber mit seinem Anwalt zu sprechen.

Wenn jemand, der beleidigt oder verleumdet werde, dies widerspruchslos hinnehme und sich darum jahrelang nicht kümmere, erwecke er den Anschein, als sei die Sache erledigt. Und er bringe damit auch objektiv zum Ausdruck, dass ihm das Verbreiten der Beschuldigungen nicht so wichtig war. Nach mehr als einem Jahr bestehe in Bezug auf unwahre und ehrverletzende Behauptungen kein Rechtsschutzbedürfnis mehr.

Mieterin verwüstet Eigentumswohnung

Die Eigentümerin kann die Kosten der Mängelbeseitigung als Werbungskosten von der Steuer abziehen

2007 hatte Frau X eine vermietete Eigentumswohnung gekauft — in tadellosem Zustand. Im Jahr darauf weigerte sich die Mieterin, die geforderten Nebenkosten zu bezahlen. Nach dem Streit darüber kündigte die Eigentümerin das Mietverhältnis, wofür sich die Mieterin gründlich rächte.

Als Frau X nach dem Auszug der Mieterin ihre Wohnung besichtigte, waren Türscheiben eingeschlagen, Bodenfliesen zerstört und an den Wänden schimmelte es. Obendrein hatte die Mieterin einen Rohrbruch im Bad nicht gemeldet: Hier war bereits die Bausubstanz beschädigt.

Von der verschuldeten, insolventen Ex-Mieterin konnte die Eigentümerin keinen Schadenersatz eintreiben. Sie musste die Wohnung daher auf eigene Kosten renovieren. Um die gravierenden Schäden zu beheben, gab Frau X rund 20.000 Euro aus. Diesen Betrag machte sie bei ihrer Einkommensteuererklärung für 2008 als "Erhaltungsaufwand" geltend. Erhaltungsaufwand wird sofort steuermindernd berücksichtigt.

Doch das Finanzamt "spielte" nicht mit und versagte den direkten Abzug: Hier handle es sich um so genannte "anschaffungsnahe Herstellungskosten", fand die Behörde. Die Reparaturkosten lägen höher als 15 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie. Deshalb könne die Steuerzahlerin diese Kosten nur über einen Zeitraum von 50 Jahren abschreiben.

Gegen den Steuerbescheid klagte die Wohnungseigentümerin und setzte sich beim Finanzgericht Düsseldorf durch. Der Bundesfinanzhof bestätigte dessen Urteil (IX R 6/16). Im konkreten Fall gehe es nicht um Schönheitsreparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie. Um "anschaffungsnahe Herstellungskosten" handle es sich nur, wenn Mängel behoben werden, die beim Kauf schon vorhanden waren.

Als Frau X die Eigentumswohnung kaufte, habe aber kein Baumangel vorgelegen. Die Wohnung sei nicht renovierungsbedürftig gewesen. Nachweislich habe die Mieterin erst nach dem Kauf der Immobilie durch Vandalismus Schäden verursacht. Aufwendungen für das Beseitigen so zustande gekommener Schäden an der Bausubstanz seien als "Erhaltungsaufwand" anzusehen und damit sofort als Werbungskosten von der Steuer abzuziehen.

WEG-Verwalter erhält Energieausweis

Kurzartikel

Wenn der Bauträger eine Wohnungseigentumsanlage fertiggestellt und übergeben hat, muss er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch eine Kopie des Energieausweises für das Gebäude aushändigen. Diese Kopie erhält der Verwalter. Der Bauträger ist nicht verpflichtet, Kopien für einzelne Eigentümer anzufertigen und herauszugeben.

WEG: Gewächshaus auf der Dachterrasse

Die Eigentümergemeinschaft fordert von Miteigentümern, ein Glashaus von der Terrasse zu entfernen

In einer Wohnanlage nahe München bewohnte ein Ehepaar die oberste Etage. Auf der Dachterrasse seiner Eigentumswohnung hatte das Paar ein so genanntes "Anlehngewächshaus" aufgestellt, das nicht mit der Fassade verbunden wird. Es besteht aus seitlichen Glaselementen, einem Dach aus Kunststoff und Aluminiumprofilen.

Das Glashäuschen missfiel den anderen Eigentümern. Die Eigentümergemeinschaft forderte das Ehepaar auf, die "bauliche Veränderung" rückgängig zu machen. Die Eheleute fanden allerdings, hier könne von einer "baulichen Veränderung" keine Rede sein, weil das Gewächshaus nicht befestigt sei. Außerdem herrsche in der Wohnanlage sowieso ein Wirrwarr und Wildwuchs an vielerlei Veränderungen.

Schließlich landete der Streit vor dem Amtsgericht München, das ihn zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft entschied (481 C 26682/15 WEG). Ob das Gewächshaus befestigt sei oder nicht, spiele keine Rolle, erklärte der Amtsrichter. Es sei von der Straße aus gut sichtbar, das verändere deutlich das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage. Schon deshalb stelle es eine bauliche Veränderung dar.

Jede Umgestaltung, die vom ursprünglichen Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweiche, sei als bauliche Veränderung einzustufen, die nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig sei. Dass auch andere Eigentümer das Gemeinschaftseigentum umgestaltet hätten, ändere daran nichts. Die Eigentümer der Dachwohnung müssten das Gewächshaus entfernen.

Wärmedämmung einer Grenzwand

Nachbarschaftsrecht: Nachbarn müssen "grenzüberschreitende Wärmedämmung" nur bei Altbauten dulden

Herr X besitzt in Berlin ein Reihenendhaus, das an der Grenze zum benachbarten Grundstück steht. Auf diesem Grundstück hatte ein Bauträger 2004/2005 eine Wohnanlage errichtet und das Mehrfamilienhaus direkt an das Reihenendhaus von X angebaut. Die Giebelwände der Gebäude sind allerdings nicht deckungsgleich: Die Seitenwand der Wohnanlage steht entlang der Grundstücksgrenze rund 1,60 Meter vor.

Auf diesen Vorsprung hatte der Bauträger 2005 Dämmmaterial angebracht, das sieben Zentimeter (cm) in das Grundstück des Nachbarn X hineinragt. Das Dämmmaterial wurde seinerzeit weder verputzt, noch gestrichen. Das wollte die Eigentümergemeinschaft nun nachholen: Putz plus Anstrich sollten höchstens 0,5 cm dick werden. Sie verlangte von X, diese Maßnahme auf seinem Grund zu dulden.

Als sich der Nachbar weigerte, zog die Wohnungseigentümergemeinschaft vor Gericht und berief sich auf das Berliner Nachbarschaftsrechtsgesetz: Grundstückseigentümer müssten die Überbauung ihres Grundstücks für Zwecke der Wärmedämmung dulden, wenn das zu dämmende Gebäude auf dem Nachbargrundstück bereits bestehe (§ 16a). Der Bundesgerichtshof wies die Klage ab (V ZR 196/16).

Das Land Berlin habe mit dieser Vorschrift den Zweck verfolgt, die energetische Sanierung von Altbauten zu erleichtern. Sie sollte nicht daran scheitern, dass Nachbarn eine grenzüberschreitende Wärmedämmung, also den Überbau auf ihrem Grundstück verweigerten. Für Neubauten gelte die Duldungspflicht der Nachbarn jedoch nicht.

Denn bei einem Neubau könnten Architekten von vornherein so planen, dass das Gebäude die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) an den Wärmeschutz erfülle. Bei Neubauten müsse die Wärmedämmung daher in den Grenzen des eigenen Grundstücks bleiben.

Das habe der Bauträger beim Bau der Wohnanlage nicht beachtet. Er habe die 2005 schon gültigen Vorgaben der EnEV ignoriert, das Mehrfamilienhaus ohne Dämmung unmittelbar an die Grenze zum Grundstück von Herrn X gebaut und anschließend den Wärmeschutz auf dessen Grundstück angebracht. Auf die Regelung für Altbauten könne sich die Eigentümergemeinschaft daher nicht berufen: Angesichts der besonderen Situation müsse der Nachbar keinen weiteren Überbau dulden.

Dauer-Rauch stinkt den Nachbarn

Kurzartikel

Ein Ehepaar muss sich künftig beim Rauchen auf der eigenen Terrasse in einer Wohnanlage an einen gerichtlich festgesetzten Stundenplan halten. Demnach darf das Paar auf der Terrasse höchstens drei Stunden rauchen und muss anschließend ebenso lang pausieren. Nachbarn haben die Raucher verklagt. Weil ständig Rauch direkt in ihre Wohnung zog, konnten sie nachts nicht mehr bei offenem Fenster schlafen. Nun gilt der Raucher-Stundenplan rund um die Uhr.

Silberfischchen in der Eigentumswohnung

OLG Hamm: In einer fast 20 Jahre alten Wohnung stellen Silberfischchen keinen Mangel dar

117.000 Euro hatte die Käuferin im Dezember 2013 für eine Eigentumswohnung bezahlt, die Wohnanlage war 1994 gebaut worden. Nach ihrem Einzug im März 2014 tauchten immer mehr Silberfischchen auf — so schilderte es jedenfalls die Käuferin. Sie hätten sich trotz intensiver Gegenmaßnahmen in der Wohnung ausgebreitet, nicht einmal der Kammerjäger habe dagegen etwas ausrichten können.

Gewiss sei die Wohnung schon beim Vertragsschluss massiv befallen gewesen, behauptete die Frau, sie erkläre deshalb den Rücktritt vom Kaufvertrag. Da der Verkäufer den Rücktritt nicht akzeptierte, landete der Streit bei der Justiz. Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm wies die Klage der Käuferin auf Rückzahlung des Kaufpreises ab (22 U 64/16).

Wer eine ältere Wohnung erwerbe, müsse mit einem gewissen "Grundbestand an Silberfischchen" rechnen, so das OLG. In genutzten Wohnungen sei das Auftreten dieser Spezies durchaus üblich, wie ein Sachverständiger erläutert habe. Käufer könnten deshalb nicht erwarten, dass so eine Wohnung völlig frei von Insekten sei. Silberfischchen stellten keinen Sachmangel dar, der es rechtfertigen würde, den Wohnungskauf rückgängig zu machen.

Insekten seien nur dann als gravierender Mangel einer Immobilie anzusehen, wenn sich die Räume wegen des Befalls nicht mehr als Wohnräume eigneten. Das treffe hier aber nicht zu: Von Silberfischchen gehe keine Gefahr für die Gesundheit der Bewohner aus.

Dass die Wohnung schon zum Zeitpunkt des Kaufs stark befallen gewesen sei, habe die Käuferin nicht beweisen können. Laut Sachverständigengutachten sei es sehr wohl möglich, dass die Anzahl der Silberfischchen vor dem Kauf unauffällig war und anschließend stark angestiegen sei.

Rutschige Rampe

Kurzartikel

Stürzt eine Mieterin bei Regen auf der nassen Rampe zur Tiefgarage einer Wohnanlage und verletzt sich, muss die Eigentümergemeinschaft für die Unfallfolgen einstehen. Das gilt aber nur, wenn die Rampe eine erkennbare Gefahrenquelle darstellt und der Hausverwalter nachweislich darüber Bescheid weiß, dass die Rampe bei Nässe besonders rutschig ist. Das Amtsgericht zieht als Maßstab für die Entscheidung die Arbeitsschutzregeln heran, weil es für die Rutschfestigkeit von Tiefgaragenfußböden keine eindeutigen Regeln gibt. Fazit: Sicherungsmaßnahmen sind nicht zwingend notwendig, wenn der Betonboden einer Rampe die Rutschklasse "R 10" der Arbeitsschutzregeln erreicht, wie es hier der Fall war.

Pfusch bei der Balkonsanierung

Eigentümergemeinschaft wirft dem Architekten mangelhafte Bauaufsicht bei der Sanierung vor

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ließ sämtliche Balkone der Wohnanlage sanieren. Einen Architekten engagierte sie, um die Baumaßnahmen zu planen und zu beaufsichtigen. Das Resultat der Sanierung war jedoch alles andere als erfreulich: Mängel an den Metallgeländern, die Balkonböden waren nicht richtig abgedichtet.

Von der WEG mit diesen Mängeln konfrontiert, verwies der Architekt auf die Handwerksfirma, die auch die Ausführungsplanung übernommen habe. Das sei nicht Bestandteil seines Auftrags als Architekt gewesen. Kontrolliert habe er die Baumaßnahmen natürlich schon, und zwar im gebotenen Umfang. Das bestritten die Auftraggeber und verklagten ihn auf Zahlung von 80.000 Euro Schadenersatz.

Zu Recht, wie das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf entschied (21 U 102/05). Bei Mängeln des Bauwerks, die für Fachleute auf den ersten Blick zu erkennen seien, spreche alles dafür, dass der Architekt die Bauaufsicht nachlässig gehandhabt habe. Dann müsse der Architekt das Gegenteil beweisen, um sich zu entlasten, d.h. er müsse darlegen, wie er die Arbeiten kontrolliert habe.

Im konkreten Fall habe der Architekt die Vorwürfe nicht widerlegt. So habe er es versäumt, sich die Planungsunterlagen des Handwerkers geben zu lassen und diese zu prüfen. Ohne Planungsunterlagen könne der Architekt nicht kontrollieren, ob die Bauhandwerker die Vorgaben korrekt umsetzten. Zudem hätte er klären müssen, ob für die geplanten Metallarbeiten ein statischer Nachweis vorlag.

Schwierige oder gefährliche Arbeiten müssten Architekten besonders aufmerksam überwachen. Wer die Aufgabe übernehme, Baumaßnahmen zu koordinieren und zu beaufsichtigen, trage die Verantwortung dafür, dass die Arbeiten mit der Baugenehmigung und den Ausführungsplänen übereinstimmten und gemäß den einschlägigen Regeln der Technik durchgeführt werden.