Wohneigentum

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WEG-Beschluss zur Heizungsanlage

Ein Instandsetzungsbeschluss muss festlegen, welche Firma die Arbeiten ausführen soll

Wohnungseigentümer hatten auf der Eigentümerversammlung mit Mehrheit beschlossen, die Heizungsanlage auszutauschen. Der Verwalter hatte vorher ein Planungsbüro damit beauftragt, die technische Umsetzung zu prüfen und die Kosten zu schätzen. Auf der Versammlung informierte er die Teilnehmer über die Stellungnahme des Planungsbüros, das Angebote von vier Heizungsbaufirmen eingeholt hatte.

Die Eigentümer billigten die Vorschläge zur Vergabe des Auftrags. Mit diesem Beschluss wurde der Verwalter zugleich bevollmächtigt, die nötigen Bau- und Architektenaufträge abzuschließen. Über die vier Angebote wurde auf der Versammlung jedoch nicht abgestimmt. Das kritisierten zwei Eigentümer, die den Instandsetzungsbeschluss anfochten.

Zu Recht, wie das Amtsgericht Marl entschied (34 C 8/17). Beschlüsse zu Sanierungsmaßnahmen müssten zumindest die Grundfragen der Instandsetzung, also die Art und Weise ihrer Durchführung regeln. Welche Firma die geplanten Arbeiten ausführen solle, müsse aus dem Beschluss hervorgehen. Da das hier nicht der Fall sei, sei der Eigentümerbeschluss zu unbestimmt. Auch im Protokoll der Versammlung stehe nichts zur ausführenden Firma.

WEG-Umzugskostenpauschale

Kurzartikel

Eine Eigentümergemeinschaft kann mehrheitlich beschließen, bei Wohnungswechseln eine Umzugskostenpauschale zu erheben, um den zusätzlichen Reinigungsaufwand im Treppenhaus bzw. kleinere Schäden wie Kratzer in Wänden oder Türen auszugleichen. Angemessen ist dafür ein Betrag von höchstens 50 Euro.

Verwalter muss WEG-Beschlüsse durchführen

Kurzartikel

Wenn Wohnungseigentümer beschließen, Feuchtigkeitsmängel am gemeinschaftlichen Eigentum zu beheben, worum sich der Verwalter aber nicht ausreichend kümmert, können einzelne Eigentümer wegen dieser Pflichtverletzung keinen Schadenersatz von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen. Der Verwalter ist verpflichtet, deren Beschlüsse durchzuführen. Einzelne Wohnungseigentümer müssten sich deshalb an den Verwalter halten und von ihm fordern, dass er seinen Pflichten nachkommt.

Sonderumlage und Wohnungsverkauf

Kurzartikel

Beschließt die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage und kommt es danach bei einer Wohnung zum Eigentümerwechsel, kann der neue Eigentümer die Zahlung seines Anteils nicht mit dem Argument verweigern, er habe die Wohnung erst nach dem Beschluss zur Sonderumlage gekauft. Maßgeblich für die Zahlungspflicht ist nämlich nicht das Datum des Beschlusses, sondern die Fälligkeit der Sonderumlage, d.h. der Zeitpunkt, zu dem der Verwalter den Betrag abruft.

Feuchte Wände im Souterrain

Wohnungseigentümer müssen Feuchtigkeitsschäden am Gemeinschaftseigentum sanieren lassen

Der Altbau aus dem Jahr 1890 war 1986 in eine Eigentumswohnungsanlage umgewandelt worden: mit zwölf Wohnungen und drei Teileigentumseinheiten im Souterrain für Läden und Büros. Dort befinden sich derzeit zwei Agenturen und eine Naturheilpraxis. Die Wände im Souterrain sind stark durchfeuchtet. Von der Eigentümergemeinschaft mit der Ursachenforschung beauftragte Bauexperten erklärten, es fehle eine Sockelabdichtung außen und eine Horizontalsperre.

Auf Basis dieser Gutachten beantragten die Eigentümer der Souterrain-Räume auf einer Eigentümerversammlung, das Gebäude entsprechend zu sanieren. Der Antrag wurde mit Mehrheit abgelehnt. Stattdessen sollte ein weiteres Sachverständigengutachten eingeholt werden. Die betroffenen Eigentümer fochten die Beschlüsse der Eigentümerversammlung an — zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied (V ZR 203/17).

Dass Innen- und Außenwände im Souterrain massiv durchfeuchtet seien, stehe unstrittig fest, so die Bundesrichter. Hier handle es sich um gravierende bauliche Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums. Gemeinschaftseigentum zu sanieren, sei die Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Da es um die Bausubstanz gehe, seien sie dazu sogar verpflichtet.

Zudem sei laut Teilungserklärung das Souterrain als Büro bzw. Laden vorgesehen und nicht als Keller. Also müssten die Räume auch als Aufenthaltsort für Menschen tauglich sein. Das sei nicht mehr der Fall: Dass bis jetzt noch kein gesundheitsschädlicher Schimmel aufgetreten sei, ändere daran nichts. Ohne Sanierung könnten die Räume im Souterrain zu dem in der Teilungserklärung festgelegten Zweck bald nicht mehr genutzt werden — das müssten die betroffenen Eigentümer nicht hinnehmen.

Dass die Eigentümer den Sanierungsantrag mit Mehrheit ablehnten, habe den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen. Auf ein weiteres Gutachten zu warten, sei überflüssig. Das verzögere nur unnötig die erforderlichen Maßnahmen. Die geschätzten Sanierungskosten von 300.000 Euro seien zwar hoch, aber angesichts der drohenden Schäden für die Gebäudesubstanz keineswegs unverhältnismäßig.

"Falsche" Fenster eingebaut

Immobilienkäuferin kann vom Bauträger Austausch vertragswidrig verglaster Fenster verlangen

Frau T hatte 2011 für 330.000 Euro eine Eigentumswohnung in einer — noch nicht gebauten — Wohnanlage erworben. Die Baubeschreibung für dieses Objekt war Bestandteil des notariellen Kaufvertrags mit dem Bauträger, einer Immobiliengesellschaft. Laut Baubeschreibung sollten "Kunststoff-Fenster mit 3-fach Wärmeschutz-Verglasung" eingebaut werden. 2012 beauftragte die Käuferin einen Bausachverständigen damit, verschiedene Mängel der Wohnung zu klären.

Der Gutachter stellte u.a. fest, dass die eingebauten Dachflächenfenster nicht der Baubeschreibung entsprachen: Sie waren nicht dreifach verglast, sondern nur zweifach — was geringeren Wärmeschutz bedeutet. Die Immobiliengesellschaft weigerte sich, den Mangel zu beheben und erklärte ihn zur Bagatelle: Frau T müsse deswegen höchstens acht Euro pro Jahr mehr fürs Heizen ausgeben. Die Verglasung auszutauschen, würde zwischen 4.500 Euro und 6.700 Euro kosten — das wäre total unverhältnismäßig.

Die Käuferin sah das anders und bekam vom Oberlandesgericht Karlsruhe Recht (9 U 52/17). Nach dem Wortlaut der Baubeschreibung sei der Bauträger verpflichtet, alle Fenster als Kunststoff-Fenster mit Dreifach-Wärmeschutz-Verglasung und einem bestimmten U-Wert (= Maßeinheit für Wärmeschutz) auszuführen. Eine Ausnahmeregelung für Dachflächenfenster sei dem Bauträgervertrag nicht zu entnehmen.

Da eindeutig eine bestimmte Eigenschaft der Fenster vertraglich vereinbart sei, könne Frau T verlangen, dass der Bauträger den Vertrag erfülle. Er könne sich auch nicht darauf berufen, dass der Aufwand dafür "unverhältnismäßig" sei. Da komme es nicht allein auf das rechnerische Verhältnis zwischen dem Vorteil für die Käuferin und den Kosten der Mängelbeseitigung an.

Abzuwägen sei auch, ob das Unternehmen ein Verschulden treffe und die Käuferin ein nachvollziehbares Interesse an der Vertragserfüllung habe. Beides treffe hier zu. Der von der Immobiliengesellschaft beauftragte Fensterbauer sei schuldhaft von der eindeutigen Baubeschreibung abgewichen, die er natürlich gekannt habe. Als Bauprofi wisse er auch über die Bedeutung von Wärmeschutz-Gesichtspunkten auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt Bescheid.

Für Immobilienkäufer sei der Wärmeschutz wichtig. Dabei gehe es nicht nur um die Heizkosten, sondern auch um den Wert der Immobilie. Im Falle eines Verkaufs der Wohnung müsse Frau T damit rechnen, dass diese Frage eine Rolle spiele: Heutzutage gehöre Wärmeschutz zu den Merkmalen einer Immobilie, die auf dem Markt ihren Wert (mit-)bestimmten. Daher habe Frau T ein berechtigtes Interesse daran, dass der Baustandard eingehalten werde.

Gartenpflege gehört zu den Betriebskosten

Kurzartikel

Kosten der Gartenpflege gehören grundsätzlich zu den Betriebskosten, die der Vermieter auf die Mieter umlegen kann. Das gilt nur in Ausnahmefällen nicht, wenn der Vermieter die Gartenfläche auch Dritten zugänglich macht und Mieter von ihr nicht mehr profitieren als Fremde. Exklusive Gartennutzung ist für die Umlage aber keine notwendige Voraussetzung: Wenn alle Bewohner eines Hauses (im konkreten Fall: Mieter und Eigentümer) einen Garten gleichberechtigt nutzen können, müssen sich die Mieter an den Kosten beteiligen.

Holzplanken auf der Steinterrasse

Kurzartikel

Legt ein Wohnungseigentümer auf die Steinplatten der Terrasse dunkle Holzplanken, verändert das den optischen Eindruck der Wohnanlage, weil anderes Material in einer anderen Farbe verwendet und die Terrasse erhöht wird. So eine Maßnahme ist nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig. Das gilt auch dann, wenn die Wohnanlage aus getrennten Häusern besteht.

Schlichtung ist Pflicht!

Kurzartikel

Bei Streit zwischen Nachbarn um Störungen wie z.B. Lärmbelästigung oder Pflanzenüberwuchs müssen Grundstückseigentümer und Wohnungseigentümer zwingend vor einer Klage ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren bei einer anerkannten Gütestelle durchführen. Denn eine einvernehmlich getroffene Regelung ist eher geeignet, die soziale Beziehung zwischen den Kontrahenten zu "kitten".

Eigentumswohnung an Prostituierte vermietet

WEG-Verwalter kann vom Eigentümer verlangen, der Mieterin zu kündigen

Der Eigentümer einer Wohnung vermietete diese an eine Prostituierte, die für ihre Dienste in Zeitungsanzeigen unter Angabe ihrer vollen Adresse warb. Dagegen wandten sich die übrigen Eigentümer der Wohnanlage und begründeten dies so: Gemäß der geltenden Gemeinschaftsordnung dürfe in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters der Wohnanlage ein Gewerbe ausgeübt werden. Im Normalfall sei er dazu verpflichtet.

Wenn ein Gewerbe die übrigen Wohnungseigentümer aber unzumutbar beeinträchtige, könne der Verwalter sein Einverständnis verweigern. So sah es auch der Verwalter selbst. Er verlangte vom betroffenen Eigentümer, der Mieterin zu kündigen. Der Vermieter meinte dagegen, seine Mieterin übe die Prostitution ausschließlich tagsüber aus und empfange höchstens drei Besucher täglich; dadurch werde niemand gestört.

Doch das Bayerische Oberste Landesgericht bestätigte die Ansicht des Verwalters, dass die Ausübung der Prostitution die anderen Eigentümer unzumutbar beeinträchtige (2Z BR 40/95). Die Prostituierte werbe in der Abendzeitung unter Angabe der vollen Adresse. Damit sei die Gefahr gegeben, dass der Wert der Eigentumswohnungen in dieser Wohnanlage beträchtlich sinke. Dieses Risiko sei allein schon Grund genug, die Ausübung der Prostitution in der Wohnanlage nicht zu dulden. Das Verlangen nach Kündigung sei rechtens.

WEG-Versammlung in der Waschküche

Amtsgericht erklärt an "ungeeignetem Ort" getroffene Eigentümerbeschlüsse für unwirksam

Eigentümer einer Wohnung fochten Beschlüsse an, die auf einer Eigentümerversammlung der Wohnanlage im Sommer 2017 gegen ihren Willen getroffen wurden. Originell: Die Versammlung hatte in der Waschkeller der Wohnanlage stattgefunden. Das Ehepaar war zu diesem Zeitpunkt in Urlaub gewesen und hatte seinen Anwalt als Vertreter geschickt.

Der fand erst die Waschküche nicht. Kaum hatte er sie im Keller ausfindig gemacht, war die Versammlung auch schon wieder beendet, nach gerade einmal sieben Minuten. Die Art und Weise, wie die Eigentümerversammlung durchgeführt wurde, sei unzulässig, meinten die Eheleute.

Das Amtsgericht Dortmund gab ihnen Recht: Was auf dieser Versammlung beschlossen wurde, sei schon wegen des ungeeigneten Versammlungsorts unwirksam (512 C 31/17). Immerhin sei es bei diesem Treffen um strittige Punkte gegangen. Dass diese entsprechend demokratischen Gepflogenheiten sachlich diskutiert würden, wenn im Waschkeller im Stehen eine Versammlung stattfinde, sei kaum vorstellbar. Und wie der zeitliche Ablauf zeige, sei eine eingehende, sachliche Debatte wohl auch nicht geplant gewesen.

Außerdem sei der Weg zur Waschküche so eine Art Schnitzeljagd durch alle möglichen Kellergänge. Also sei auch der Zugang zum Versammlungsort problematisch gewesen. Anders als der WEG-Verwalter meine — der zur Versammlung an diesem absonderlichen Ort eingeladen habe —, müssten nicht die abwesenden Eigentümer dafür sorgen, dass ihr Bevollmächtigter rechtzeitig zur Versammlung komme. Vielmehr müsse der WEG-Verwalter als Versammlungsleiter einen problemlos und frei zugänglichen Ort auswählen.

Boardinghaus in der Wohnanlage

Kurzartikel

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Betrieb eines Boardinghauses für wechselnde Arbeitnehmer von Zeitarbeitsfirmen im Hinterhaus der Wohnanlage nicht verhindern, wenn die Teilungserklärung der Anlage gewerbliche Nutzung aller Art im Hinterhaus erlaubt. Die Nutzung von Teileigentum als Boardinghaus ist nicht störender als die zulässige Nutzung von Räumen als Heim, als Pension oder als Restaurant mit Abendbetrieb.

Kinderwagen im Hausflur

Gehbehinderte Wohnungseigentümerin muss sich mit dem "Hindernis" abfinden

Ein Ehepaar mit einem zweijährigen Kind hatte im ersten Stock einer Wohnanlage eine Wohnung gemietet. Ihren Kinderwagen "parkten" die Mieter regelmäßig im Erdgeschoss, in dem Teil des Hausflurs, der zur Kellertreppe führt. Das störte die gehbehinderte Frau X, die im Erdgeschoss wohnte.

Im Hausflur habe der Kinderwagen nichts zu suchen, meinte die Wohnungseigentümerin: Den könne die Familie ohne weiteres im Keller oder in der Garage abstellen. Sie komme an dem Gefährt kaum vorbei, wenn sie ihre Einkäufe in den Keller bringe. Es gebe keine vernünftige andere Lösung, konterten die Mieter. Außerdem habe die Eigentümergemeinschaft einstimmig beschlossen, dass sie den Kinderwagen im Hausflur abstellen dürften.

Das Amtsgericht Dortmund wies die Klage der Frau X ab (425 C 6305/17). Sie könne ihre Wohnung ohne weiteres erreichen, da stehe der Kinderwagen nicht im Weg. In den Keller werde die Eigentümerin wohl schon wegen ihres Handikaps nicht allzu oft gehen. Außerdem habe das Ehepaar angeboten, den Kinderwagen bei Bedarf wegzuschieben. Ernstzunehmende Alternativvorschläge habe Frau X ebenfalls nicht vorgetragen.

Dass die Mutter den Kinderwagen nicht täglich die steile Kellertreppe hinunter tragen könne, während das Kleinkind im Hausflur unbeaufsichtigt bleibe, verstehe sich von selbst. Den Kinderwagen ständig in die Garage zu transportieren, die zudem anderweitig genutzt werde, sei auch unzumutbar aufwendig. Da der Hausflur zum Gemeinschaftseigentum gehöre, solle sich künftig die Eigentümergemeinschaft um eine einvernehmliche Regelung bemühen.

Fassadendämmung in der Wohnanlage

Das ist trotz hoher Kosten eine Instandsetzung, die mit Mehrheit beschlossen werden kann

Auf der Eigentümerversammlung einer älteren Berliner Wohnanlage wurde mehrheitlich beschlossen, Dächer zu sanieren. An jedem Wohnblock waren bereits drei Fassaden wärmegedämmt, die vierte sollte nun ebenfalls gedämmt werden. Um die Arbeiten zu finanzieren, beabsichtigten die Eigentümer, auf Rücklagen von 70.000 Euro zurückzugreifen und die restlichen Kosten umzulegen.

Ein Eigentümer wollte für diese Maßnahmen nicht zahlen und focht die Beschlüsse an: Hier handle es sich nicht um eine Instandsetzung der Gebäude, sondern um eine bauliche Veränderung, der alle Eigentümer zustimmen müssten, meinte er. Dem widersprach das Landgericht Berlin (55 S 76/15 WEG). Instandsetzung bedeute nicht zwingend, dass nur der bisherige Zustand wiederhergestellt werde.

Instandsetzung solle einen Mangel beheben. Dabei dürften sich die Eigentümer auch für eine Lösung entscheiden, die etwas verändere — wenn die Lösung technisch besser und wirtschaftlich sinnvoller sei als eine bloße "Reparatur". Wenn man die Maßstäbe eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Hauseigentümers anlege, treffe das hier zu: Denn an allen Fassadenwänden habe Sanierungsbedarf bestanden.

Die übrigen Fassaden zu dämmen, sei eine ordnungsgemäße Instandhaltung, die mit Mehrheit beschlossen werden könne. Auch Mehrkosten ständen dem Beschluss nicht entgegen, da Wärmedämmung nach den Vorschriften der Energieeinsparverordnung ohnehin anstehe. Wenn Sanierungsmaßnahmen notwendig und unaufschiebbar seien, weil sich andernfalls der Bauzustand laufend verschlechtere, müssten Eigentümer auch eine hohe finanzielle Belastung akzeptieren.

Der "Fahrrad-Erlass"

Eigentümergemeinschaft darf den Transport von Rädern durchs Treppenhaus in die Wohnungen verbieten

Auf der Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentumsanlage wurde mit Mehrheit beschlossen, die Hausordnung zu ändern: Von nun an sollten die Bewohner ihre Fahrräder nur noch im gemeinschaftlichen Fahrradraum, auf dem eigenen Tiefgaragen-Stellplatz oder im eigenen Keller abstellen dürfen. Ausdrücklich verboten wurde der Transport von Rädern durch das Treppenhaus in die Wohnungen.

Ein Miteigentümer — natürlich Radfahrer — focht diesen Beschluss an: Das Verbot diskriminiere die Fahrradbesitzer und greife zudem in unverhältnismäßiger Weise in sein Eigentumsrecht ein. Dem widersprach das Landgericht München I (36 S 3100/17 WEG).

Wenn es darum gehe, den Umgang mit Gemeinschaftseigentum zu regeln, stehe der Eigentümergemeinschaft ein Ermessensspielraum zu. Der sei hier nicht überschritten worden. Denn es zähle nicht zu den Kernelementen des Eigentums an einer Wohnung, dort Fahrräder einzustellen.

Fahrradbesitzer würden durch den Beschluss auch nicht unzulässig diskriminiert. Der Radfahrer müsse es hinnehmen, dass Kinderwägen, Rollstühle oder Rollatoren — anders als Räder — durch das Treppenhaus in die Wohnungen transportiert werden dürften. Diese Gegenstände würden von einigen Hausbewohnern gebraucht, um überhaupt die Wohnung zu erreichen. Und: Wer auf einen Rollstuhl angewiesen sei, der benötige dieses Hilfsmittel auch in der Wohnung. Die Ungleichbehandlung sei also sachlich begründet.

"Wackeliger" Maibaum

Der Maibaum muss weg: Grundstückseigentümer scheuen das Haftungsrisiko

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hatte 1991 mit einem Verein zur Pflege bayerischen Brauchtums vertraglich vereinbart, dass er auf ihrem Münchner Grundstück auf eigene Kosten einen Maibaum aufstellen durfte. Der Verein schloss eine Haftpflichtversicherung für den Maibaum ab und sicherte zu, die WEG im Fall des Falles von allen Haftungsansprüchen Dritter freizustellen.

Im Januar 2015 musste die Feuerwehr den ca. 30 Meter hohen Maibaum umlegen, weil er nach einer stürmischen Nacht bedenklich schwankte. Die Polizei sperrte während dieser Aktion teilweise die anliegende Kreuzung. Nach Verhandlungen mit der Stadt und der Versicherung durfte der Verein den Maibaum wieder aufstellen — allerdings ohne Motivtafeln und Kranz. Nur so sei er sturmsicher, fand die Versicherung.

Doch nach dem Motto "ein Maibaum ohne Tafeln ist wie ein Auto ohne Räder" brachte der Verein 2017 wieder zwei Kränze und zehn Wappentafeln an. Nun wurde der WEG allmählich mulmig zumute: Angesichts der deutlich angerosteten Halterung des Maibaums erschien ihr das Haftungsrisiko zu groß — zumal der Versicherungsschutz des Vereins wegen Verstoßes gegen die Versicherungsbedingungen erloschen war.

Ob der Maibaum dem nächsten Sturm standhalten würde, sei unsicher, erklärte der WEG-Verwalter, und forderte den Verein auf, den Maibaum zu entfernen. Zu Recht, wie das Amtsgericht München entschied (155 C 20108/17). Hier handle es sich um eine Gefälligkeit: Die WEG habe dem Verein unentgeltlich erlaubt, den Maibaum auf ihrem Grund aufzustellen. So eine Vereinbarung könne jederzeit gekündigt werden, wenn es dafür einen vernünftigen Grund gebe.

Und das treffe hier zu. Neben einer stark befahrenen Straße stelle ein Maibaum eine Gefahrenquelle dar — er könne umfallen oder es könnten Teile herunterfallen. Angeblich habe ihn ein Vereinsmitglied "beim Gassigehen" regelmäßig abgeklopft, um die Standfestigkeit zu prüfen. Hätte er den Maibaum aber gründlich kontrolliert, hätte die Halterung nicht so verrosten können, wie es 2016 und 2017 festgestellt wurde.

Alles in allem habe der Verein die Forderungen der Versicherung nicht erfüllt. Dazu hätte er in festen Zeitabständen und auf jeden Fall nach Stürmen den Baum von einem Sachverständigen untersuchen lassen müssen. (Der Verein hat gegen das Urteil des Amtsgerichts Berufung eingelegt.)

Gartenhaus statt Laube?

Wohnungseigentümerin stellt ohne Zustimmung der Miteigentümer ein Gartenhaus auf

Als die Münchner Wohnanlage vor einigen Jahren gebaut wurde, stellte der Bauträger in den Gartenanteilen der Erdgeschosswohnungen Lauben auf. Alle waren nach drei Seiten offen. Die Laube der Eigentümerin A war bald auf einer Seite von Pflanzen berankt und zugewachsen. Nach einigen Jahren ließ Frau A die Laube abreißen und an ihrer Stelle ein Gartenhaus errichten — ohne Wissen und Einverständnis der übrigen Eigentümer.

Prompt erhob Miteigentümerin B Einwände: Statt grüner Wiese stehe im Garten nun ein braunes Holzhaus und verschandle das Aussehen der Wohnanlage. Sie verlangte, das Gartenhaus zu entfernen.

Das sah Frau A jedoch überhaupt nicht ein: Das Häuschen beeinträchtige die Ästhetik der Wohnanlage nicht und ersetze lediglich die Gartenlaube, die nach der Gemeinschaftsordnung ja zulässig gewesen sei. Außerdem habe Frau B doch selbst ein Glashaus aufgestellt.

Dadurch verliere die Miteigentümerin nicht ihren Anspruch auf Beseitigung des Holzhauses, erklärte das Amtsgericht München (484 C 22917/16 WEG). Umgekehrt könnte Frau A durchaus verlangen, das Glashaus zu entfernen — weil es ebenso wie das Gartenhaus ohne Zustimmung der Eigentümer aufgestellt wurde. Eigentümerin A könne sich auch nicht darauf berufen, dass das Gartenhaus nur die Laube ersetzt habe.

Denn das dunkelbraune Holzhaus sei größer als die Laube, wirke viel wuchtiger und störe das Erscheinungsbild der Gesamtanlage wesentlich mehr als eine Gartenlaube. Die sei nach einigen Seiten offen und darüber hinaus von grünem Efeu umrankt gewesen, was entschieden luftiger und weniger aufdringlich wirke als das kompakte Gartenhaus in dunkelbrauner Farbe. Grundsätzlich dürfe das Gemeinschaftseigentum nicht gegen den Willen der Miteigentümer umgestaltet werden.

Hohe Abfindung für Auszug

Ex-Mieter fordern trotzdem Schadenersatz wegen angeblich vorgetäuschten Eigenbedarfs

Fast 30 Jahre hatte das Ehepaar in einer 97 Quadratmeter großen Wohnung in München gewohnt und dafür in den letzten Jahren 913 Euro Kaltmiete gezahlt. Im Januar 2016 kaufte Herr S die Eigentumswohnung. Mit dem neuen Vermieter schloss das Ehepaar eine "Vereinbarung über die Aufhebung und Beendigung des Mietverhältnisses". Bis zum Jahresende sollten die Mieter ausziehen — dafür winkte ihnen eine Abfindung von 15.000 Euro.

Schon am 29.11.2016 gab das Ehepaar die Mietsache zurück und zog nach Augsburg. Der Zeitgewinn von einem Monat war S weitere 6.000 Euro wert. Er erhöhte die Abfindung um diesen Betrag und verkaufte Anfang 2017 die unvermietete Wohnung weiter. Nun fochten die ehemaligen Mieter die Aufhebungsvereinbarung an: Sie hätten ihr nur zugestimmt, weil Herr S Anfang 2016 Eigenbedarf für seinen Vater angemeldet habe, der nach München zurückziehen wolle. Offenkundig sei das nur vorgetäuscht gewesen.

Das Ehepaar meinte, Herr S schulde ihm Schadenersatz: nämlich die Differenz zwischen der früheren Kaltmiete und der Miete, die es für eine vergleichbare Münchner Wohnung heute zahlen müsste. Berechnet auf zehn Jahre kamen die Ex-Mieter auf eine Summe von über 100.000 Euro. Lächerlich fand Herr S diese Forderung: Die Eheleute hätten das Mietverhältnis aus freien Stücken beendet. Er habe zwar mal erwähnt, eventuell würde sein Vater einziehen. Aber eine Eigenbedarfskündigung habe er nie erwogen oder angekündigt.

Das Amtsgericht München gab ihm Recht und wies die Klage auf Schadenersatz ab (432 C 1222/18). Dass der Vermieter Eigenbedarf vorgetäuscht habe, hätten die ehemaligen Mieter nicht belegt. Dafür gebe es weder neutrale Zeugen, noch andere Beweismittel. Außerdem setze Schadenersatz einen Vermögensschaden voraus. Den Mietern sei aber durch die Auflösung des Mietvertrags kein finanzieller Schaden entstanden, im Gegenteil: Sie hätten davon erheblich profitiert.

Weil er die Wohnung unvermietet besser verkaufen konnte, habe Herr S den Mietern eine sehr großzügige Abstandszahlung von 17 Monatsmieten angeboten. Darüber hinaus habe der Vermieter auf Schönheitsreparaturen verzichtet und die Kaution sehr schnell zurückgezahlt. Dass die Eheleute nun — wenn sie in München wieder eine Wohnung mieten würden, was gar nicht beabsichtigt sei —, mehr Miete zahlen müssten, stelle keinen finanziellen Verlust dar.

Das Ehepaar beklage, nun nicht mehr in München zu wohnen. Dieser Umstand stelle jedoch auch keinen Vermögensschaden dar. Indem sie mit dem Vermieter eine erhebliche Abfindung vereinbarten, hätten die Mieter auf Ausgleichsansprüche verzichtet. Die Vereinbarung drücke den Willen beider Parteien aus, alle gegenseitigen Ansprüche zu regeln und Streit zu vermeiden.

WEG-Streit um Winterdienst

Auch Winterdienst auf "fremdem Grund" kann der Eigentümergemeinschaft dienen

Eine Hamburger Wohnanlage besteht aus mehreren Gebäuden und liegt direkt neben einer öffentlichen Grünanlage. Einige Eigentümer nutzten regelmäßig einen Weg im Erholungsgelände, um vom Parkplatz zu ihren Wohnungen zu gelangen. Auf einer Eigentümerversammlung wurde auf ihren Antrag hin beschlossen, auch diesen Weg im Winter zu räumen und zu streuen.

Diesen Beschluss focht ein Miteigentümer an, weil er für den Winterdienst nicht mitzahlen wollte. Das Amtsgericht erklärte den Beschluss für nichtig: Die Gemeinschaft dürfe nur ihre Verwaltungsaufgaben regeln. Allein das Interesse von ein paar Eigentümern, den fraglichen Weg nach Schneefällen begehen zu können, mache den Winterdienst "auf fremdem Grund" nicht zu einer Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft.

Gegen diese Entscheidung wehrte sich die Eigentümergemeinschaft und bekam vom Landgericht Hamburg Recht (318 S 95/16). Um die Eingänge der Gebäude E-Weg und D-Weg zu erreichen, müssten Wohnungseigentümer den Weg in der öffentlichen Grünanlage benützen. Er verbinde auch die zwei Häuser und diene daher der Eigentümergemeinschaft. Der Winterdienst hier liege in ihrem Interesse.

Daher sei die Eigentümerversammlung auch befugt gewesen, den Winterdienst zu beschließen. Der Weg in der Grünanlage werde von der Hansestadt Hamburg im Winter weder geräumt noch gestreut. Ihn in den Winterdienst einzubeziehen, sei vernünftig: Nur so könnten die vom E-Weg kommenden Eigentümer gefahrlos bis zum Eingang des Gebäudes D-Weg gelangen und umgekehrt.

Eigentumswohnung verkauft

Verkäuferin verschwieg die auf dem Nachbargrundstück geplante Bebauung: Schadenersatz?

Frau X hatte einen Makler beauftragt, ihre Eigentumswohnung zu verkaufen. Die Käufer, das Ehepaar Y, sah sie erstmals beim Notar. Der Kaufvertrag schloss die Gewährleistung der Verkäuferin für Mängel der Immobilie aus. Ein halbes Jahr nach Vertragsschluss ließ der Eigentümer des Grundstücks neben der Wohnanlage sein altes Gebäude abreißen und ein mehrstöckiges Mehrfamilienhaus bauen.

Natürlich ärgerte sich das Ehepaar Y über die laute Baustelle. Frau X hatte mit dem Verwalter der Eigentümergemeinschaft über das Bauvorhaben gesprochen, sie wusste vor dem Wohnungsverkauf darüber Bescheid. Deshalb verlangten die Käufer nun zehn Prozent des Kaufpreises als Schadenersatz zurück: Hätten sie die Baupläne gekannt, hätten sie die Immobilie nicht oder jedenfalls nicht zu diesem Preis gekauft. Die Verkäuferin hätte sie über die Baupläne informieren müssen.

Doch Frau X verwies auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss. Außerdem müssten Verkäufer nicht von sich aus über Tatsachen aufklären, die gar nicht Gegenstand der Vertragsverhandlungen seien. Mit diesem Argument war das Landgericht Hamburg nicht einverstanden (326 O 193/15). Zwar sei der Gewährleistungsausschluss wirksam vereinbart, betonte das Landgericht. Und dass die Verkäuferin die Baupläne arglistig verschwiegen habe, sei auch nicht nachzuweisen.

Wenn sie die Baupläne kenne, bestehe aber eine "vorvertragliche Aufklärungspflicht" gegenüber den Käufern. Frau X hätte das Ehepaar auf die geplante Bebauung des Nachbargrundstücks hinweisen müssen. Drohe direkt neben der Wohnung eine Baustelle, sei das selbstverständlich wichtig für die Kaufentscheidung. Frau X müsse fünf Prozent des Kaufpreises zurückzahlen.