Wohneigentum

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Harte Tritte

Streit um Lärmbelästigung durch "Hackenschuhe" in Wohneigentumsanlage

Der Hamburger Altbau, aufgeteilt in Wohneigentumseinheiten, war nicht sonderlich solide gebaut. Die Dämmung war schlecht - das ist der Hintergrund des Streits. Ein Eigentümer beschwerte sich regelmäßig über Lärmbelästigung. In der Wohnung über der seinen werde ständig mit Hackenschuhen über Fliesen gegangen, das ewige "Klack-Klack" ruiniere seine Nerven.

Schließlich zog er mit seinem Anliegen vor Gericht und setzte sich beim Landgericht Hamburg durch (316 S 14/09). Wenn es um die Einhaltung technischer Normen gehe, so das Landgericht, sei grundsätzlich nicht der aktuelle Maßstab anzulegen, sondern der beim Bau des Gebäudes geltende Wert.

Damals um die Jahrhundertwende (1900) habe es allerdings noch gar keine Normen für Schallschutz gegeben. Also sei die erste der späteren Normen heranzuziehen. Und die stamme aus dem Jahr 1962. Der damals gültige obere Grenzwert liege bei 63 Dezibel. Mehr als einen Pegel von 63 Dezibel dürfe die Belastung durch Trittschall nicht betragen.

In einem akustisch anfälligen Altbau auf nicht dämpfenden, lärmintensiven Fußbodenbelägen wie Fliesen und Laminat in Schuhen mit harten Absätzen herumzulaufen, verursache Lärm, der über 63 Dezibel hinausgehe. Das entspreche nicht dem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung und sei eine nicht hinnehmbare Lärmbelästigung. Es sei für die Eigentümer der oberen Wohnung zumutbar, derartige Schuhe an der Eingangstür auszuziehen.

Schrottimmobilien: Getäuschte Wohnungskäuferin

Vertriebsprovision für Makler und Finanzvermittler war viel höher als angegeben

Von einem Finanzvermittler beschwatzt, hatte eine Krankenschwester 1996 eine Hamburger Eigentumswohnung gekauft, um Steuern zu sparen. Die Frau nahm einen Bankkredit von 178.000 DM auf, um damit den Kaufpreis der Wohnung (147.511 DM) und Provisionen für Vermittler und Wohnungsmakler zu finanzieren. Den Bankkredit wollte sie mit Bausparverträgen tilgen, die sie extra dafür bei der Bausparkasse abschloss.

Der Finanzvermittler sollte für seine Tätigkeit 3.560 DM und der Wohnungsmakler 5.089 DM erhalten, das entspricht 5,86 Prozent des Kaufpreises. In Wirklichkeit lagen die Provisionen weit höher. Da die Schrottimmobilie nicht zu vermieten war, forderte die Käuferin später - wie viele andere getäuschte Geldanleger auch - Schadenersatz von Bank und Bausparkasse. Mit Erfolg.

Die Kreditinstitute hätten die Käuferin über die arglistige Täuschung der Vermittler aufklären müssen, urteilte der Bundesgerichtshof (XI ZR 104/08). Die Kreditinstitute hätten mit den Vermittlern einvernehmlich und in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet. Also habe ihnen die wahre Höhe der - im offiziellen Vermittlungsauftrag falsch angegebenen - Provisionen bekannt sein müssen. Statt die Kunden zu informieren, hätten Bank und Bausparkasse die Täuschung mitgemacht.

Die Vermittler hätten Vertriebsprovisionen von mindestens 15 Prozent des Kaufpreises kassiert. Bundesweit seien bei der Verkaufsaktion gleichlautende Vermittlungsformulare verwendet worden. Deren Text habe bei den Kaufinteressenten gezielt die falsche Vorstellung erweckt, die Vermittlerfirmen erhielten nur eine "marktübliche" Provision, obwohl sie fast drei Mal so hoch war.

Ernsthafte Drohung oder Beschimpfung?

Wohnungseigentümer beantragte "Schutzzone" gemäß Gewaltschutzgesetz

Die notorischen Streithähne X und Y sind Wohnungseigentümer, Y ist gleichzeitig Verwalter der Eigentümergemeinschaft. Begleitet von einer Bekannten erschien X im Büro von Y, um Beschlüsse einer Eigentümerversammlung einzusehen. Sie lagen noch nicht vor, worüber X sich maßlos aufregte. Es kam wieder einmal zu einem verbalen Schlagabtausch, am Ende rief X beim Hinausgehen: "Was willst Du überhaupt, Du kleiner Wichser?" und hielt dem Y dabei die Faust vor das Gesicht.

Für Y ein willkommener Anlass, ein weiteres Mal vor Gericht zu ziehen: Er beantragte beim Amtsgericht den Erlass einer einstweiligen Anordnung nach dem Gewaltschutzgesetz. X dürfe sich seiner Wohnung nicht nähern und ihn nicht mehr bedrohen, beschloss der Amtsrichter. Die Beschwerde des X gegen diese Auflagen hatte beim Oberlandesgericht (OLG) Bremen Erfolg (4 UF 9/10). So eine Anordnung setze voraus, dass jemand ernsthaft mit Körperverletzung bedroht wurde, so das OLG.

Das treffe hier aber nicht zu. Der Wutanfall des X sei aus der Sicht eines "objektiven Durchschnittsmenschen" als Beschimpfung anzusehen und stelle keine ernstzunehmende Ankündigung einer Gewalttat dar. Die Kontrahenten hätten sich in diversen Prozessen, die sie gegeneinander führten, wiederholt wechselseitig wüst beschimpft: als "kotzig und ekelig", "völlig idiotisch" etc. Eine Schlägerei habe es aber noch nicht gegeben.

Im Kontext dieses rüden Umgangstons sei auch der Streit im Büro zu sehen. X habe angefangen zu toben, weil die Protokolle noch nicht fertig gewesen seien. In dem Moment, als X unverrichteter Dinge das Büro verließ - für ihn eine "Niederlage" -, ließ er sich zu einer Drohgebärde und einer Beleidigung hinreißen. So etwas sei aber keine ernst gemeinte Drohung, sondern eine aufgeregte Bekundung großen Ärgers.

Eigentumswohnung "reserviert"

Baubetreuerin wollte dafür 750 Euro einbehalten, weil kein Vertrag zustande kam

Ein Ehepaar interessierte sich für eine Eigentumswohnung. Baubetreuerin B arbeitete für die Immobiliengesellschaft, die die Wohnungen baute und verkaufte. Bei Frau B unterschrieb das Ehepaar einen "Auftrag zur Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrags". Frau B sollte den Vertrag vorbereiten und die Wohnung für die "Kaufinteressenten reservieren".

Dafür zahlte das Ehepaar 1.500 Euro, die später mit dem Kaufpreis verrechnet werden sollten: 750 Euro für die Reservierung, 750 Euro als Ausgleich für den Arbeitsaufwand beim Kaufvertrag. Für den Fall, dass kein Kaufvertrag zustande kam, wurde laut den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) von Frau B nur das Entgelt für die Reservierung fällig.

Das Ehepaar überlegte es sich anders und ließ das Geschäft platzen. Frau B zahlte 750 Euro zurück. Den restlichen Betrag klagte das Ehepaar mit Erfolg ein. Die einschlägige AGB-Klausel benachteilige die Kaufinteressenten unangemessen und sei unwirksam, urteilte der Bundesgerichtshof (III ZR 21/10).

Damit sichere sich die Baubetreuerin auf Kosten der Kunden eine vom Er-folg unabhängige Vergütung. Da gebe es kein ausgewogenes Verhältnis von Leistung und Gegenleistung. Die Kunden müssten selbst dann, wenn der Vertrag an der Verkäuferin scheitern sollte, 750 Euro zahlen! Dabei bringe ihnen die Reservierung überhaupt keinen Vorteil.

Dass Frau B die Wohnung nicht mehr anbiete, lasse nämlich das Recht der Immobiliengesellschaft unberührt, das Objekt selbst an Dritte zu veräußern, ohne Frau B einzuschalten. Die Kunden hätten also trotz des "Auftrags" und der Vereinbarung mit Frau B keinerlei Garantie, das gewünschte Objekt wirklich erwerben zu können.

Eigentumswohnung für die Enkelin

Ein Ergänzungspfleger muss den Schenkungsvertrag genehmigen, weil er "rechtlich nicht nur vorteilhaft" ist

Die Großmutter wollte der (noch minderjährigen) Enkelin die kleine Eigentumswohnung schenken, in der sie selbst wohnte. Ein Schenkungsvertrag wurde aufgesetzt, in dem sich die alte Dame ein lebenslanges Wohnrecht garantieren ließ. Doch das Grundbuchamt spielte nicht mit: Der Vertrag werde nur wirksam, wenn ein Ergänzungspfleger ihn genehmige.

Hintergrund: Ist ein Rechtsgeschäft für einen Minderjährigen "nicht nur vorteilhaft", muss es vom gesetzlichen Vertreter genehmigt werden. Das sind in der Regel die Eltern oder ein Vormund. Ausnahme: Rechtsgeschäfte zwischen dem Minderjährigen und Personen, die den Eltern oder dem Vormund nahestehen (Ehegatte, Lebenspartner, Verwandte in gerader Linie). Dann ist wegen möglicher Interessenkonflikte ein Ergänzungspfleger zu bestellen, der die Interessen des Minderjährigen vertritt (z.B. das Jugendamt oder ein Anwalt).

Da im konkreten Fall der Vater der Beschenkten "in gerader Linie" mit der Großmutter verwandt ist, forderte das Grundbuchamt, ein Ergänzungspfleger müsse den Vertrag prüfen und bewilligen. Vergeblich legte die Familie gegen den Behördenbescheid Beschwerde ein und verwies darauf, dass die Schenkung für das Mädchen von Vorteil sei.

Rechtlich gesehen, sei der Schenkungsvertrag "nicht nur vorteilhaft", erklärte der Bundesgerichtshof (V ZB 206/10). Denn die Beschenkte werde dadurch auch mit Pflichten belastet, für die sie mit der geschenkten Wohnung und mit ihrem sonstigen Vermögen hafte. Die Enkelin bekomme nicht nur das Eigentum an der Wohnung, sondern werde dadurch auch Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Eigentümer müssten sich anteilig an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligen (Instandhaltung, Verwaltung etc.). Diese Kosten könnten je nach dem Zustand des Gebäudes ein erhebliches Ausmaß annehmen. Wenn die Eigentümergemeinschaft jemandem etwas schulde, hafteten die Eigentümer gegenüber den Gläubigern mit ihrem Vermögen.

Immobilienkäufer reingelegt

Finanzierende Bank kann ihre Darlehen nicht zurückfordern

Mehrere geschäftlich unerfahrene Kapitalanleger waren beim Immobilienkauf übers Ohr gehauen worden. Eine Treuhand-Gesellschaft hatte vor Jahren Eigentumswohnungen in einem größeren Wohnkomplex verkauft und dabei mit einer großen deutschen Bank eng zusammen gearbeitet. Die Bank empfahl Kunden den Erwerb der Immobilien als Kapitalanlage und viele Anleger schlossen mit ihr Kreditverträge, um einen Teil des Kaufpreises mit Kredit zu finanzieren.

Der Anlageprospekt der Treuhand-Gesellschaft unterschlug einige der von den Käufern zu tragenden Kosten. Insbesondere die so genannte "Innenprovision", d.h. die Vermittlungsprovision, welche die Bank bei dem Geschäft verdiente. Sie betrug satte 18 Prozent des Kaufpreises der Immobilie, verschlechterte also für die Käufer die Anlagekonditionen erheblich. Jahre später stellten einige Käufer ihre Ratenzahlungen an die Bank ein. Das Kreditinstitut wollte das ausstehende Geld per Zwangsvollstreckung eintreiben.

Dagegen wehrten sich die geprellten Käufer und bekamen vom Oberlandesgericht Oldenburg Recht (8 U 53/10). Nicht immer müsse eine Bank Kunden darüber informieren, wenn im Kaufpreis eine versteckte Innenprovision für den Vertrieb der Immobilie enthalten sei. In diesem Fall aber schon: Denn die finanzierende Bank sei darüber informiert gewesen, dass die Kunden in Bezug auf die Vermittlungsprovision arglistig getäuscht wurden.

Da das Kreditinstitut mit der Immobilienverkäuferin "institutionalisiert zusammenwirkte", konnten oder mussten die Bankmitarbeiter wissen, dass den Kunden die im Kaufpreis enthaltene hohe Innenprovision verschwiegen wurde. Die Anlageberater wären verpflichtet gewesen, die Kapitalanleger darüber aufzuklären. Wenn eine Bank die Kunden - im Einverständnis mit der Immobilienverkäuferin - täusche, habe sie keinen Anspruch auf Rückzahlung des zur Finanzierung gewährten Darlehens.