Wohneigentum

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Wohnungseigentümerin will vermieten

Miteigentümer dürfen die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern

In der Gemeinschaftsordnung einer Eigentümergemeinschaft hieß es: Bevor eine Eigentumswohnung vermietet wird, müssen die übrigen Wohnungseigentümer schriftlich zustimmen. Als eine Eigentümerin ihre Wohnung einer Frau mit drei Kindern überlassen wollte, stellten sich die anderen Eigner quer. Das kam sie teuer zu stehen. Das Bayerische Oberste Landesgericht sprach der verhinderten Vermieterin Schadenersatz zu (2Z BR 141/03).

Wer seine Wohnung vermieten wolle, so die Richter, müsse den anderen Eigentümern Nachforschungen in Bezug auf den zukünftigen Mitbewohner ermöglichen und ihnen daher Namen, Anschrift und Erwerbstätigkeit des potenziellen Mieters nennen. Die Wohnungseigentümer dürften ihre Zustimmung jedoch nur verweigern, wenn die in Frage kommende Person für die Gemeinschaft unzumutbar sei.

Im konkreten Fall reichten die Einwände gegen die Mieterin nicht für eine Ablehnung. Unordnung im Garten ihrer derzeitigen Wohnung spiele keine Rolle. Weiteres Argument: Es "fehlten Messeinrichtungen für die getrennte Erfassung von Verbrauchskosten". Über Messeinrichtungen müssten sich die Eigentümer untereinander einigen. Dieser Punkt habe nichts mit der Frage zu tun, ob die Frau als Mieterin für die Hausbewohner zumutbar sei oder nicht. Die Zahl der Personen sei angesichts der Größe der Wohnung auch kein stichhaltiges Argument gegen eine Vermietung. Außerdem sei die Mieterin finanziell leistungsfähig.

Mit Maklerin Wohnung besichtigt ...

... und 15 Monate später billiger gekauft: Ist dann Maklergebühr fällig?

Ein Mann suchte eine Eigentumswohnung und wandte sich an eine Immobilienmaklerin. Sie nannte ihm Wohnungen aus "ihrem Angebot" und sandte Exposés einer neuen Wohnanlage. Eine der Wohnungen besichtigte die Maklerin mit dem Kunden. Einschließlich Tiefgarage sollte die Wohnung 509.000 Mark kosten. Das war dem Mann zu teuer, also platzte das Geschäft. 15 Monate später kaufte er die Wohnung für 340.000 Mark direkt vom Bauträger. Vergeblich forderte die Maklerin von ihm Provision.

Darauf habe die Immobilienmaklerin keinen Anspruch, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt (24 U 5/02). Zwischen ihren Bemühungen für den Kunden und dem Vertragsschluss liege ein Zeitraum von 15 Monaten; dieser Umstand spreche gegen einen ursächlichen Zusammenhang. Maklergebühr stehe ihr nur zu, wenn ein Kaufvertrag das Ergebnis ihrer Leistungen für den Kunden sei.

Und es gebe weitere Indizien dafür, dass der späte Entschluss des Käufers nichts mit den früheren Verhandlungen zu tun habe. Er sei weitläufig mit dem Geschäftsführer des Bauträgers verwandt. Der Wohnungssuchende habe den Verwandten irgendwann nach der (nach wie vor freien) Wohnung gefragt. Doch erst als sie für zwei Drittel des von der Maklerin genannten Preises zu haben war, habe er sich zum Kauf durchgerungen. Daher müsse der Käufer keine Provision zahlen.

Verwalter entlassen

Eigenmächtig vergab er Bauaufträge - ohne Beschluss der Wohnungseigentümer

In dem Haus sollte laut Gemeinschaftsordnung ein Lift eingebaut werden. Der von den Wohnungseigentümern bestellte Verwalter hielt es für zeitraubend und umständlich, in dieser Sache Beschlüsse der Eigentümer abzuwarten. Er machte Nägel mit Köpfen und vergab auf eigene Faust Planungs- und Handwerkeraufträge - zu Konditionen, die er selbst festsetzte. Als die Mehrheit der Wohnungseigentümer das eigenmächtige Treiben beenden wollte, widersetzte sich der Verwalter beharrlich. Daraufhin schickten ihm die Wohnungseigentümer einen blauen Brief und kündigten den Verwaltervertrag.

Das Bayerische Oberste Landesgericht billigte dies (2Z BR 181/03). Umbauten am gemeinschaftlichen Eigentum seien in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer. Als Vollzugsorgan der Wohnungseigentümer sei der Verwalter deren Treuhänder und an ihre Weisungen gebunden; er habe lediglich umzusetzen, was diese untereinander vereinbarten. Wenn ein Verwalter einen Umbau organisiere und dabei die Wohnungseigentümer übergehe, überschreite er bei weitem seine Befugnisse.

Besonders kreideten ihm die Richter an, dass er seinen "grob irrigen Rechtsstandpunkt" in einer wirtschaftlich so bedeutsamen Angelegenheit bis zuletzt vertreten und gegen die Mehrheit der finanziell betroffenen Wohnungseigentümer vehement verteidigt hatte. Damit habe er "das Vertrauensverhältnis zu den Wohnungseigentümern unheilbar zerstört".

Mit Entzug des Wohneigentums gedroht

Eigentümergemeinschaft will "anfechtungswütige" Streithansel zur Räson bringen ...

Jährlich wiederholte sich das Ritual: Kaum waren die wesentlichen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gefasst (Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Instandsetzungsmaßnahmen usw.usf.), wurden sie von den Eheleuten K. angefochten. Jedes Mal ging der Streit durch alle Instanzen bis zum Oberlandesgericht. Auf einer Eigentümerversammlung hielt man dem Paar sein Sündenregister vor: Gewaltige Anwalts-, Gerichts- und Gutachterkosten, Verzögerung aller Baumaßnahmen und damit höhere Sanierungskosten, Abschreckung potenzieller Käufer von Wohnungen.

Nach über zehnjährigem Gerichtsmarathon sei man nicht länger bereit, dies hinzunehmen, hieß es in dem Versammlungsbeschluss. Die Eheleute K. seien von der Verwaltung abzumahnen, sie dürften nicht länger willkürlich Beschlüsse anfechten. Ansonsten werde man das Verfahren zum Entzug des Wohneigentums in Gang setzen. Diese Drohung erklärte das Oberlandesgericht Köln für unzulässig (16 Wx 7/04).

Die Anfechtung missliebiger Beschlüsse sei ein elementares Recht jedes Wohnungseigentümers. Angesichts einer solchen Drohgebärde könnten die Eheleute K. ihr Recht aber nicht mehr unbefangen ausüben. Ständig müssten sie fürchten, ihr Wohneigentum zu verlieren. Und die Drohung sei außerdem auch gar nicht notwendig, um die Eigentümergemeinschaft vor willkürlichen Gerichtsverfahren zu schützen. Wenn das Gericht feststelle, dass ein Beschluss der Eigentümerversammlung willkürlich angefochten werde, so könne es den Antragstellern die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Verfahrens auferlegen.

Wohnungseigentümergemeinschaft muss Energie bezahlen ...

... auch wenn der Hausverwalter dafür bestimmte Beträge veruntreut hat

Bei den Stadtwerken München liefen für eine Wohnanlage immer mehr Forderungen auf. Nur sehr sporadisch zahlte die Wohnungseigentümergemeinschaft 2001 bis Ende 2004 für Strom, Gas und Wasser. Schließlich klagte die Lieferantin die ausstehenden Beträge ein und erfuhr vor Gericht den Grund für die Versäumnisse.

Der Hausverwalter hätte die Rechnungen vom Wohngeld begleichen sollen, verteidigte sich die Eigentümergemeinschaft. Der habe jedoch eine beachtliche Summe vom Wohngeld für sich "abgezweigt" und nicht an die Stadtwerke weitergeleitet. Vermutlich habe das Energieunternehmen sogar darüber Bescheid gewusst. Sonst hätte es doch längst wegen des Zahlungsrückstands "den Hahn zugedreht".

Die Eigentümergemeinschaft zeigte den Verwalter wegen Veruntreuung an. Den Prozess gegen die Stadtwerke München verlor sie allerdings: Das Landgericht München I verurteilte sie zum Ausgleich des Zahlungsrückstands (26 O 13359/06). Dass die Stadtwerke keine Versorgungssperre verhängten, beweise noch lange keine Kooperation von Energielieferant und Hausverwalter zu Lasten der Eigentümergemeinschaft, fand der Richter.

Einen vertrauenswürdigen Hausverwalter zu engagieren, sei deren Problem. Natürlich könne man da auch mal an den Falschen geraten. Aber dieses Risiko könne die Eigentümergemeinschaft nicht ihren Vertragspartnern aufbürden. Die Folgen von dessen Untreue müsse sie selbst tragen und niemand sonst. Man könne den Stadtwerken auch nicht vorwerfen, den Eigentümern die Zahlungsrückstände "verschwiegen" zu haben. Der Hausverwalter habe viele Wohnanlagen betreut (und betrogen): Alle betroffenen Eigentümer einzeln auf unbezahlte Rechnungen aufmerksam zu machen, sei für die Stadtwerke bei einem Massengeschäft dieser Größenordnung unzumutbar.

Falsche Bautenstandsberichte

Immobilienkäufer kann vom Architekten Schadenersatz verlangen

Ist ein Architekt für Bautenstandsberichte zuständig und unterschlägt darin Baumängel, kann der Käufer einer Immobilie von ihm Schadenersatz verlangen. Das gilt auch dann, wenn er den Architekten nicht selbst beauftragt hat, urteilte der Bundesgerichtshof.

Hintergrund: Ein Bautenstandsbericht gibt Auskunft über den Stand der Dinge beim Rohbau und Ausbau eines Bauwerks, über eventuelle Baumängel und den Wert des bisher fertig gestellten Baus. Ist Ratenzahlung gemäß dem Stand des Bauwerks vereinbart, müssen Architekt oder Bauleiter den Bericht unterschreiben. Der Bauherr bzw. Käufer legt ihn dann seiner kreditgebenden Bank vor, die daraufhin dem Bauträger die entsprechende Rate des Kaufpreises überweist. Die Berichte sollen also u.a. verhindern, dass Immobilienkäufer zahlen, obwohl das Bauwerk vom Bauträger noch gar nicht so weit fertig gestellt ist, dass die nächste Rate fällig wäre.

Im konkreten Fall hatte ein Bauträger den Architekten, der die Bautätigkeit überwachte, auch damit beauftragt, die Bautenstandsberichte für die Käufer von Eigentumswohnungen anzufertigen. Auf Grundlage dieser Berichte zahlte die Bank der Käufer dem Bauträger die jeweils fällige Rate des Kaufpreises.

In mehreren Berichten unterschlug der Architekt Abweichungen der Bauausführung von der Baugenehmigung und erhebliche Baumängel. Hätte er die Bautenstandsberichte korrekt abgefasst, hätten die Käufer wegen der Mängel die Raten zurückgehalten. Im Ergebnis erwarben sie aufgrund der geschönten Berichte eine Immobilie, die den Kaufpreis nicht wert war.

Sie verklagten den Architekten auf Schadenersatz und setzten sich beim Bundesgerichtshof durch (VII ZR 35/07). Er hafte für die falschen Berichte, auch wenn er nur mit dem Bauträger einen Vertrag geschlossen habe und nicht mit den Käufern. Bautenstandsberichte sollten Immobilienkäufer vor Schäden bewahren, deshalb entfalte der Vertrag zwischen Bauträger und Architekt auch ihnen gegenüber Schutzwirkung.

Mieter kauft "seine" Wohnung

Makler erhält keine Provision, wenn der Kaufpreis wesentlich höher ist als vorausgesetzt

Das Ehepaar hatte die Eigentumswohnung vom Eigentümer gemietet. Als dieser beschloss, die Wohnung zu verkaufen, erfuhr ein Immobilienmakler davon. Der Makler wandte sich an die Mieter und informierte sie über den Plan. Falls sie am Kauf der Wohnung interessiert seien, könnte er sich darum bemühen. Man wurde einig. Makler und Mieter gingen - das wurde auch schriftlich festgehalten - davon aus, dass der Kaufpreis für die Wohnung bei ca. 220.000 Euro lag. Im Erfolgsfall sollte der Makler Provision erhalten.

Der Kauf kam zwar zustande, aber der Eigentümer knöpfte dem Ehepaar wesentlich mehr Geld ab als veranschlagt, nämlich 275.000 Euro. Deshalb weigerten sich die Käufer, dem Makler Provision zu zahlen. Zu Recht, wie das Oberlandesgericht (OLG) Dresden entschied (8 U 1167/08). Bei einer Preisdifferenz von 25 Prozent sei das vom Kunden ins Auge gefasste Ziel - wofür er dem Makler Honorar versprach - nicht annähernd erreicht, so das OLG.

Nur wenn der angestrebte und der dann tatsächlich geschlossene Kaufvertrag einigermaßen gleichwertig seien, könne der Makler Provision verlangen. Erwerbe der Kunde eine Immobilie jedoch zu einem wesentlich höheren Preis als dem, der von allen Parteien übereinstimmend vorausgesetzt wurde, entstehe grundsätzlich kein Provisionsanspruch. (Die meisten Gerichte sehen eine Preisdifferenz von zehn Prozent als Grenze an.) Dann könne keine Rede davon sein, dass der Makler erfolgreich einen Kaufvertrag vermittelt und den Verkäufer im Sinne des Kunden beeinflusst habe.

Allein auf den Nachweis einer Kaufgelegenheit könne der Makler seinen Anspruch erst recht nicht stützen: Ein Mieter verspreche nicht für den schlichten Hinweis, dass der - ihm ohnehin bekannte - Vermieter verkaufen wolle, eine beträchtliche Provision. Diese Annahme sei lebensfremd. In der Regel informiere der Vermieter die Mieter darüber selbst im eigenen Interesse. Wenn der Mieter in dieser Situation eine Vereinbarung mit dem Makler treffe, dann sei klar, dass er nur für eine erfolgreiche Vermittlung Honorar zahlen wolle.

Harte Tritte

Streit um Lärmbelästigung durch "Hackenschuhe" in Wohneigentumsanlage

Der Hamburger Altbau, aufgeteilt in Wohneigentumseinheiten, war nicht sonderlich solide gebaut. Die Dämmung war schlecht - das ist der Hintergrund des Streits. Ein Eigentümer beschwerte sich regelmäßig über Lärmbelästigung. In der Wohnung über der seinen werde ständig mit Hackenschuhen über Fliesen gegangen, das ewige "Klack-Klack" ruiniere seine Nerven.

Schließlich zog er mit seinem Anliegen vor Gericht und setzte sich beim Landgericht Hamburg durch (316 S 14/09). Wenn es um die Einhaltung technischer Normen gehe, so das Landgericht, sei grundsätzlich nicht der aktuelle Maßstab anzulegen, sondern der beim Bau des Gebäudes geltende Wert.

Damals um die Jahrhundertwende (1900) habe es allerdings noch gar keine Normen für Schallschutz gegeben. Also sei die erste der späteren Normen heranzuziehen. Und die stamme aus dem Jahr 1962. Der damals gültige obere Grenzwert liege bei 63 Dezibel. Mehr als einen Pegel von 63 Dezibel dürfe die Belastung durch Trittschall nicht betragen.

In einem akustisch anfälligen Altbau auf nicht dämpfenden, lärmintensiven Fußbodenbelägen wie Fliesen und Laminat in Schuhen mit harten Absätzen herumzulaufen, verursache Lärm, der über 63 Dezibel hinausgehe. Das entspreche nicht dem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung und sei eine nicht hinnehmbare Lärmbelästigung. Es sei für die Eigentümer der oberen Wohnung zumutbar, derartige Schuhe an der Eingangstür auszuziehen.

Schrottimmobilien: Getäuschte Wohnungskäuferin

Vertriebsprovision für Makler und Finanzvermittler war viel höher als angegeben

Von einem Finanzvermittler beschwatzt, hatte eine Krankenschwester 1996 eine Hamburger Eigentumswohnung gekauft, um Steuern zu sparen. Die Frau nahm einen Bankkredit von 178.000 DM auf, um damit den Kaufpreis der Wohnung (147.511 DM) und Provisionen für Vermittler und Wohnungsmakler zu finanzieren. Den Bankkredit wollte sie mit Bausparverträgen tilgen, die sie extra dafür bei der Bausparkasse abschloss.

Der Finanzvermittler sollte für seine Tätigkeit 3.560 DM und der Wohnungsmakler 5.089 DM erhalten, das entspricht 5,86 Prozent des Kaufpreises. In Wirklichkeit lagen die Provisionen weit höher. Da die Schrottimmobilie nicht zu vermieten war, forderte die Käuferin später - wie viele andere getäuschte Geldanleger auch - Schadenersatz von Bank und Bausparkasse. Mit Erfolg.

Die Kreditinstitute hätten die Käuferin über die arglistige Täuschung der Vermittler aufklären müssen, urteilte der Bundesgerichtshof (XI ZR 104/08). Die Kreditinstitute hätten mit den Vermittlern einvernehmlich und in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet. Also habe ihnen die wahre Höhe der - im offiziellen Vermittlungsauftrag falsch angegebenen - Provisionen bekannt sein müssen. Statt die Kunden zu informieren, hätten Bank und Bausparkasse die Täuschung mitgemacht.

Die Vermittler hätten Vertriebsprovisionen von mindestens 15 Prozent des Kaufpreises kassiert. Bundesweit seien bei der Verkaufsaktion gleichlautende Vermittlungsformulare verwendet worden. Deren Text habe bei den Kaufinteressenten gezielt die falsche Vorstellung erweckt, die Vermittlerfirmen erhielten nur eine "marktübliche" Provision, obwohl sie fast drei Mal so hoch war.

Ernsthafte Drohung oder Beschimpfung?

Wohnungseigentümer beantragte "Schutzzone" gemäß Gewaltschutzgesetz

Die notorischen Streithähne X und Y sind Wohnungseigentümer, Y ist gleichzeitig Verwalter der Eigentümergemeinschaft. Begleitet von einer Bekannten erschien X im Büro von Y, um Beschlüsse einer Eigentümerversammlung einzusehen. Sie lagen noch nicht vor, worüber X sich maßlos aufregte. Es kam wieder einmal zu einem verbalen Schlagabtausch, am Ende rief X beim Hinausgehen: "Was willst Du überhaupt, Du kleiner Wichser?" und hielt dem Y dabei die Faust vor das Gesicht.

Für Y ein willkommener Anlass, ein weiteres Mal vor Gericht zu ziehen: Er beantragte beim Amtsgericht den Erlass einer einstweiligen Anordnung nach dem Gewaltschutzgesetz. X dürfe sich seiner Wohnung nicht nähern und ihn nicht mehr bedrohen, beschloss der Amtsrichter. Die Beschwerde des X gegen diese Auflagen hatte beim Oberlandesgericht (OLG) Bremen Erfolg (4 UF 9/10). So eine Anordnung setze voraus, dass jemand ernsthaft mit Körperverletzung bedroht wurde, so das OLG.

Das treffe hier aber nicht zu. Der Wutanfall des X sei aus der Sicht eines "objektiven Durchschnittsmenschen" als Beschimpfung anzusehen und stelle keine ernstzunehmende Ankündigung einer Gewalttat dar. Die Kontrahenten hätten sich in diversen Prozessen, die sie gegeneinander führten, wiederholt wechselseitig wüst beschimpft: als "kotzig und ekelig", "völlig idiotisch" etc. Eine Schlägerei habe es aber noch nicht gegeben.

Im Kontext dieses rüden Umgangstons sei auch der Streit im Büro zu sehen. X habe angefangen zu toben, weil die Protokolle noch nicht fertig gewesen seien. In dem Moment, als X unverrichteter Dinge das Büro verließ - für ihn eine "Niederlage" -, ließ er sich zu einer Drohgebärde und einer Beleidigung hinreißen. So etwas sei aber keine ernst gemeinte Drohung, sondern eine aufgeregte Bekundung großen Ärgers.

Eigentumswohnung "reserviert"

Baubetreuerin wollte dafür 750 Euro einbehalten, weil kein Vertrag zustande kam

Ein Ehepaar interessierte sich für eine Eigentumswohnung. Baubetreuerin B arbeitete für die Immobiliengesellschaft, die die Wohnungen baute und verkaufte. Bei Frau B unterschrieb das Ehepaar einen "Auftrag zur Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrags". Frau B sollte den Vertrag vorbereiten und die Wohnung für die "Kaufinteressenten reservieren".

Dafür zahlte das Ehepaar 1.500 Euro, die später mit dem Kaufpreis verrechnet werden sollten: 750 Euro für die Reservierung, 750 Euro als Ausgleich für den Arbeitsaufwand beim Kaufvertrag. Für den Fall, dass kein Kaufvertrag zustande kam, wurde laut den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) von Frau B nur das Entgelt für die Reservierung fällig.

Das Ehepaar überlegte es sich anders und ließ das Geschäft platzen. Frau B zahlte 750 Euro zurück. Den restlichen Betrag klagte das Ehepaar mit Erfolg ein. Die einschlägige AGB-Klausel benachteilige die Kaufinteressenten unangemessen und sei unwirksam, urteilte der Bundesgerichtshof (III ZR 21/10).

Damit sichere sich die Baubetreuerin auf Kosten der Kunden eine vom Er-folg unabhängige Vergütung. Da gebe es kein ausgewogenes Verhältnis von Leistung und Gegenleistung. Die Kunden müssten selbst dann, wenn der Vertrag an der Verkäuferin scheitern sollte, 750 Euro zahlen! Dabei bringe ihnen die Reservierung überhaupt keinen Vorteil.

Dass Frau B die Wohnung nicht mehr anbiete, lasse nämlich das Recht der Immobiliengesellschaft unberührt, das Objekt selbst an Dritte zu veräußern, ohne Frau B einzuschalten. Die Kunden hätten also trotz des "Auftrags" und der Vereinbarung mit Frau B keinerlei Garantie, das gewünschte Objekt wirklich erwerben zu können.

Eigentumswohnung für die Enkelin

Ein Ergänzungspfleger muss den Schenkungsvertrag genehmigen, weil er "rechtlich nicht nur vorteilhaft" ist

Die Großmutter wollte der (noch minderjährigen) Enkelin die kleine Eigentumswohnung schenken, in der sie selbst wohnte. Ein Schenkungsvertrag wurde aufgesetzt, in dem sich die alte Dame ein lebenslanges Wohnrecht garantieren ließ. Doch das Grundbuchamt spielte nicht mit: Der Vertrag werde nur wirksam, wenn ein Ergänzungspfleger ihn genehmige.

Hintergrund: Ist ein Rechtsgeschäft für einen Minderjährigen "nicht nur vorteilhaft", muss es vom gesetzlichen Vertreter genehmigt werden. Das sind in der Regel die Eltern oder ein Vormund. Ausnahme: Rechtsgeschäfte zwischen dem Minderjährigen und Personen, die den Eltern oder dem Vormund nahestehen (Ehegatte, Lebenspartner, Verwandte in gerader Linie). Dann ist wegen möglicher Interessenkonflikte ein Ergänzungspfleger zu bestellen, der die Interessen des Minderjährigen vertritt (z.B. das Jugendamt oder ein Anwalt).

Da im konkreten Fall der Vater der Beschenkten "in gerader Linie" mit der Großmutter verwandt ist, forderte das Grundbuchamt, ein Ergänzungspfleger müsse den Vertrag prüfen und bewilligen. Vergeblich legte die Familie gegen den Behördenbescheid Beschwerde ein und verwies darauf, dass die Schenkung für das Mädchen von Vorteil sei.

Rechtlich gesehen, sei der Schenkungsvertrag "nicht nur vorteilhaft", erklärte der Bundesgerichtshof (V ZB 206/10). Denn die Beschenkte werde dadurch auch mit Pflichten belastet, für die sie mit der geschenkten Wohnung und mit ihrem sonstigen Vermögen hafte. Die Enkelin bekomme nicht nur das Eigentum an der Wohnung, sondern werde dadurch auch Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Eigentümer müssten sich anteilig an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligen (Instandhaltung, Verwaltung etc.). Diese Kosten könnten je nach dem Zustand des Gebäudes ein erhebliches Ausmaß annehmen. Wenn die Eigentümergemeinschaft jemandem etwas schulde, hafteten die Eigentümer gegenüber den Gläubigern mit ihrem Vermögen.

Immobilienkäufer reingelegt

Finanzierende Bank kann ihre Darlehen nicht zurückfordern

Mehrere geschäftlich unerfahrene Kapitalanleger waren beim Immobilienkauf übers Ohr gehauen worden. Eine Treuhand-Gesellschaft hatte vor Jahren Eigentumswohnungen in einem größeren Wohnkomplex verkauft und dabei mit einer großen deutschen Bank eng zusammen gearbeitet. Die Bank empfahl Kunden den Erwerb der Immobilien als Kapitalanlage und viele Anleger schlossen mit ihr Kreditverträge, um einen Teil des Kaufpreises mit Kredit zu finanzieren.

Der Anlageprospekt der Treuhand-Gesellschaft unterschlug einige der von den Käufern zu tragenden Kosten. Insbesondere die so genannte "Innenprovision", d.h. die Vermittlungsprovision, welche die Bank bei dem Geschäft verdiente. Sie betrug satte 18 Prozent des Kaufpreises der Immobilie, verschlechterte also für die Käufer die Anlagekonditionen erheblich. Jahre später stellten einige Käufer ihre Ratenzahlungen an die Bank ein. Das Kreditinstitut wollte das ausstehende Geld per Zwangsvollstreckung eintreiben.

Dagegen wehrten sich die geprellten Käufer und bekamen vom Oberlandesgericht Oldenburg Recht (8 U 53/10). Nicht immer müsse eine Bank Kunden darüber informieren, wenn im Kaufpreis eine versteckte Innenprovision für den Vertrieb der Immobilie enthalten sei. In diesem Fall aber schon: Denn die finanzierende Bank sei darüber informiert gewesen, dass die Kunden in Bezug auf die Vermittlungsprovision arglistig getäuscht wurden.

Da das Kreditinstitut mit der Immobilienverkäuferin "institutionalisiert zusammenwirkte", konnten oder mussten die Bankmitarbeiter wissen, dass den Kunden die im Kaufpreis enthaltene hohe Innenprovision verschwiegen wurde. Die Anlageberater wären verpflichtet gewesen, die Kapitalanleger darüber aufzuklären. Wenn eine Bank die Kunden - im Einverständnis mit der Immobilienverkäuferin - täusche, habe sie keinen Anspruch auf Rückzahlung des zur Finanzierung gewährten Darlehens.