Wohneigentum

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Vermietete Ferienwohnung bringt Verluste

Gewerbliche Vermietung oder Liebhaberei?

Eheleute vermieteten ihre Ferienwohnung gelegentlich an Feriengäste, im Jahr 1995 an 121 Tagen. Als sie bei der Einkommensteuererklärung Verluste durch gewerbliche Vermietung geltend machten (12.318 DM), gab es beim Finanzamt Schwierigkeiten. Es handle sich um nebenher betriebene "Liebhaberei", teilten die Finanzbeamten mit, und nicht um gewerbliche Vermietung mit der Absicht, Einkünfte zu erzielen. Also würden die Verluste bei der Einkommensteuer nicht berücksichtigt.

Die Steuersache ging bis zum Bundesfinanzhof. Die Bundesrichter hielten das Urteil "Liebhaberei" hier für unzulänglich begründet (IX R 18/02). Werde eine Wohnung dauerhaft an (wechselnde) Feriengäste vermietet, könne man davon ausgehen, dass der Vermieter damit langfristig Gewinn erzielen wolle (selbst wenn vorübergehend die Kosten höher seien als die Einnahmen). Dann sei ohne weitere Prüfung vorauszusetzen, dass der Steuerpflichtige gewerblich vermiete.

Wenn die Ferienwohnung nicht nur vermietet, sondern zeitweise auch privat genutzt werde, müsse man dies genauer prüfen. Zunächst sei festzustellen, welche Kosten jährlich auf die private Nutzung entfielen und welche Kosten auf die Vermietung. Daraus lasse sich dann schließen, ob auf lange Sicht (30 Jahre) die Möglichkeit bestehe, durch die Vermietung einen Totalüberschuss zu erzielen. Wenn das der Fall sei, handle es sich um gewerbliche Vermietung.

Diese Prüfung muss im konkreten Fall das Finanzgericht nachholen.

Trennwand zu dünn

Kann die Käuferin einer Eigentumswohnung dafür Schadenersatz verlangen?

In der Baubeschreibung der Eigentumswohnungen war von einer Wandstärke von 20,5 Zentimetern die Rede. Tatsächlich fiel der Gipskarton jedoch um fünf Zentimeter dünner aus. Eine Käuferin beanstandete dies als Mangel ihrer Eigentumswohnung und verlangte von der Verkäuferin Schadenersatz: für Nachbesserungsarbeiten; für die Vergütung des Architekten, der den Mangel ermittelt hatte; für Hotelkosten während der Umbauzeit.

Die Immobilienfirma, gleichzeitig Bauherrin der Anlage, pochte darauf, dass sie trotz der dünneren Trennwand die vertraglich vereinbarten Schalldämmwerte eingehalten hatte. Vom Oberlandesgericht (OLG) Bamberg wurde sie dennoch dazu verdonnert, der unzufriedenen Käuferin 33.595 DM zu überweisen (4 U 283/01). Bereits die Abweichung vom Bauplan mindere den Wert einer Eigentumswohnung, urteilte das OLG. Trotz ausreichender Schalldämmwerte sei die Wohnung mangelhaft, denn die jetzige Besitzerin werde wohl kaum einen weiteren Käufer finden, der für eine nicht vertragsgerecht gebaute Wohnung den üblichen Preis zahle. Daher müsse die Bauherrin für die Schlamperei ihres Architekten einstehen.

Verwalterin einer Wohnanlage vermittelt Mietvertrag

Bekommt sie dafür Maklerprovision oder nicht?

Bei der Wohnungssuche ist es sinnvoll, sich an Leute zu wenden, die an der "Quelle" sitzen - wie z.B. die Verwalter von Wohnungseigentum. So dachte jedenfalls eine Frau und versprach der Verwalterin einer Wohnanlage Provision für die Vermittlung eines Mietvertrags. Die Sache klappte. Als der Vertrag unterschrieben war, weigerte sich allerdings die frischgebackene Mieterin, die vereinbarte Provision von 960 Euro zu zahlen. Ein Wohnungsverwalter dürfe nicht gleichzeitig als Makler Geld einsacken, fiel ihr jetzt ein. Sie pochte auf die einschlägige Vorschrift im Wohnungsvermittlungsgesetz.

Der Bundesgerichtshof gab der Klage der Verwalterin statt und entschied, dass ihr Maklerhonorar zustehe (III ZR 299/02). Denn sie verwalte gar nicht die vermittelte Wohnung, sondern nur das Gemeinschaftseigentum der Wohnanlage. Verwaltung und Vermietung der Wohnräume sei in der betreffenden Wohnanlage Sache der einzelnen Wohnungseigentümer. Daher dürfe die Verwalterin auch als Vermittlerin tätig werden. Sie habe die Provision verdient, weil der Vertrag zwischen Mieterin und Wohnungseigentümerin durch ihre Vermittlung zu Stande gekommen sei.

Katzennetz am Balkon

Wohnungseigentümer: Optik der Fassade wichtiger als eine Katze

Wenn es um die Fassade geht, sind Wohnungsbesitzer oft sehr pingelig. So bekam eine Wohnungseigentümerin Scherereien wegen eines Katzennetzes, das sie zwischen ihrem und dem darüber liegenden Balkon gespannt hatte, um ihre Katze vor einem Absturz zu bewahren. Über die "bauliche Veränderung" wurde in einer Eigentümerversammlung abgestimmt. Das Katzennetz solle entfernt werden, war das Ergebnis. Vergeblich wehrte sich die Katzenliebhaberin gegen den Beschluss.

Das Bayerische Oberste Landesgericht segnete die Entscheidung ab (2Z BR 38/03). Ob hier wirklich eine bauliche Veränderung vorliege, sei zwar fraglich, so das Gericht. Denn in das Mauerwerk werde ja nicht eingegriffen. Auf jeden Fall aber verunstalte das Katzennetz als "optischer Fremdkörper" in einer ansonsten regelmäßig gegliederten Fassade das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage. Das müssten die übrigen Eigentümer nicht hinnehmen.

Bordell in der Wohnanlage

Wohnungseigentümer kann sich nicht auf die verfassungsmäßige Garantie des Eigentums berufen

In einer Wohnanlage mit mehreren Gebäuden litten die Bewohner schwer unter einem Bordell im Rückgebäude. Fast jede Nacht gab es Störungen aller Art: durch laute Musik, durch Freier, die an falschen Türen klingelten oder an Fenster klopften, durch Kampfhunde von Zuhältern, durch Taxiverkehr. Einige Miteigentümer verlegten ihr Schlafzimmer, andere wollten sogar ihre Wohnung verkaufen - fanden aber keine Käufer. Daraufhin zogen sie vor Gericht, um dem Treiben ein Ende zu setzen.

Der Eigentümer der fraglichen Räume müsse die missliebigen Mieter vor die Tür setzen, entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (3 Wx 369/02). Dass der Bordellbetrieb das Zusammenleben auf dem gemeinsamen Grundstück erheblich störe, stehe fest - permanente Ruhestörungen und anstößiges Verhalten von Prostituierten und Freiern machten den Mitbewohnern das Leben schwer.

Darüber hinaus mindere ein solcher - "mit einem sozialen Unwerturteil breiter Bevölkerungskreise behafteter" - Betrieb den Verkehrswert und die Mietpreise der Wohnungen. Jeder potenzielle Käufer verliere sofort das Interesse, wenn er bemerke, wie es auf dem Gelände zugehe. Auf die freie Verfügung über sein Eigentum könne sich der Vermieter der Bordellräume daher nicht berufen, um den Antrag der Mitbewohner abzuwehren. Denn deren Eigentum werde durch seine fragwürdigen Mieter erheblich beeinträchtigt.

Tiefgarageneinfahrt zu eng?

OLG Frankfurt: Maßstab ist der "durchschnittliche Autofahrer"

Für eine Wohnanlage wurde eine Tiefgarage gebaut. Die rund drei Meter breite Zufahrtsrampe war kurvig, die Einfahrt 2,65 Meter breit. Die 15 Eigentümer hielten die Zufahrt für zu eng und klagten gegen das Bauunternehmen: Die Arbeit sei mangelhaft und müsse nachgebessert werden. Der Unternehmer hielt ihnen entgegen, dass das Bauwerk genau der Baubeschreibung entspreche.

Das überzeugte die Richter des Oberlandesgerichts Frankfurt jedoch nicht; er wurde dazu verurteilt, die Einfahrt zur Tiefgarage zu "überarbeiten" (17 U 9/97). Eine Zufahrt müsse so beschaffen sein, dass ein durchschnittlicher Autofahrer damit zurecht komme, ohne sein Auto zu gefährden, erklärten die Richter. Und gemessen an diesem Maßstab sei die Zufahrtsrampe mangelhaft.

Ein Sachverständiger habe mit Skizzen und Fotos belegt, wie eng die Zufahrtsrampe sei. Hier könne niemand zügig aus- und einfahren, ohne den Wagen zu beschädigen. Bei Probefahrten habe es der Sachverständige zweimal hintereinander nicht geschafft, in einem Zug in die Garage zu fahren. Vor der Einfahrt habe er anhalten und zurückfahren müssen, um nicht am Mauervorsprung anzustoßen, der direkt an der Einfahrt etwa 0,25 Meter in die Fahrspur rage. Erschwerend komme hinzu, dass die Rampe eine Steigung zwischen 10 und 17 Prozent und eine Querneigung von 12 Prozent aufweise, was im Winter bei Schneeglätte und Eis besonders gefährlich sei.

Getrennt lebende Frau will Ehewohnung vermieten

"Zuweisung der Ehewohnung" an einen Partner setzt voraus, dass dieser dort wohnen will

Ein Ehepaar hatte sich getrennt. Der Mann, der zu Hause und anderswo des Öfteren handgreiflich geworden war, saß im Gefängnis. Seine Frau mietete sich eine Wohnung und verließ die gemeinsame Eigentumswohnung. Um diese vermieten zu können, beantragte sie bei Gericht, ihr die Ehewohnung zur alleinigen Nutzung zuzuweisen. Dagegen setzte sich der Mann zur Wehr.

Vom Oberlandesgericht Frankfurt bekam er Recht (3 UF 112/03). Eine solche Maßnahme komme nur in Betracht, wenn erstens eine räumliche Trennung des Paares nötig sei, um Härten zu vermeiden, und zweitens einer der Partner (allein) in der Wohnung bleiben wolle. Nach dem Willen des Gesetzgebers sei die Zuweisung auch nur eine vorläufige Maßnahme, nur für die Zeit des Getrenntlebens gedacht. Denn: Solange die Scheidung noch nicht rechtskräftig sei, sollten in Bezug auf Wohnung und Hausrat keine endgültigen Regelungen getroffen werden. Genau das wäre aber der Fall, wenn man der Antragstellerin jetzt erlauben würde, die Ehewohnung zu vermieten oder zu verkaufen.

Legionellen in der Wohnanlage

Gefahr für die Gesundheit beim Wohnungsverkauf verschwiegen

Für rund 220.000 Euro kaufte eine Familie eine Eigentumswohnung in Oberschleißheim bei München. Die Verkäufer versicherten, sie sei ohne Mängel, und verschwiegen ein gravierendes Problem: Zwei Jahre vorher hatte sich ein Bewohner die Legionärskrankheit zugezogen, im Trinkwassersystem der Wohnanlage fand sich danach eine erhöhte Konzentration von Legionellen (Erreger der tödlichen Krankheit). Gegenmaßnahmen waren nur vorübergehend erfolgreich. Darüber informierte das Gesundheitsamt alle Hausbewohner, auch die Wohnungsverkäufer wussten Bescheid. Als die Käufer davon erfuhren, fochten sie den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an.

Zu Recht, urteilte das Landgericht München I (2 O 8482/03). In der heutigen Zeit seien die Menschen sehr gesundheitsbewusst. Viele Leute leisteten sich nur einmal im Leben eine Wohnung; bei einer Investition von dieser Größenordnung beeinflussten gesundheitliche Risiken den Kaufentschluss erheblich. Von Legionellen gehe große Gefahr aus, auf dieses Problem hätten die Verkäufer bei den Kaufverhandlungen ausdrücklich hinweisen müssen. Da sie den Käufern diese wichtige Information vorenthielten, müssten die früheren Eigentümer ihre Wohnung zurücknehmen und den Kaufpreis zurückzahlen.

Mülltonnen mit Öffnungszeiten

Zeitweises Absperren des Mülltonnenraums ist unzulässig

In einer Wohnungseigentumsanlage wurde öfters Müll neben den Mülltonnen abgestellt oder falsch eingeworfen. Drei Wohnungseigentümer setzten sich mit ihrer Forderung durch - entsprechend ihren Miteigentumsanteilen waren sie in der Mehrheit -, den Mülltonnenraum nur noch an zwei Tagen in der Woche zu öffnen. Als der Raum teilweise gesperrt worden war, gingen die übrigen Eigentümer gerichtlich gegen die Verwalterin vor. Die Sperre müsse wieder aufgehoben werden, verlangten sie.

Mit ihrem Antrag hatten sie beim Amtsgericht Aachen Erfolg (12 UR II 53/02). Die Sperre verletze das Recht der Miteigentümer (bzw. ihrer Mieter) auf Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums, entschied der Richter. Auch wenn sich einzelne Hausbewohner in Sachen Müll nicht korrekt verhielten, sei das kein Grund, den Zutritt zum Mülltonnenraum zeitlich zu beschränken. Jeder Wohnungseigentümer müsse jederzeit die Möglichkeit haben, Müll in die Tonnen einzuwerfen.

Wohnungseigentümerin will vermieten

Miteigentümer dürfen die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern

In der Gemeinschaftsordnung einer Eigentümergemeinschaft hieß es: Bevor eine Eigentumswohnung vermietet wird, müssen die übrigen Wohnungseigentümer schriftlich zustimmen. Als eine Eigentümerin ihre Wohnung einer Frau mit drei Kindern überlassen wollte, stellten sich die anderen Eigner quer. Das kam sie teuer zu stehen. Das Bayerische Oberste Landesgericht sprach der verhinderten Vermieterin Schadenersatz zu (2Z BR 141/03).

Wer seine Wohnung vermieten wolle, so die Richter, müsse den anderen Eigentümern Nachforschungen in Bezug auf den zukünftigen Mitbewohner ermöglichen und ihnen daher Namen, Anschrift und Erwerbstätigkeit des potenziellen Mieters nennen. Die Wohnungseigentümer dürften ihre Zustimmung jedoch nur verweigern, wenn die in Frage kommende Person für die Gemeinschaft unzumutbar sei.

Im konkreten Fall reichten die Einwände gegen die Mieterin nicht für eine Ablehnung. Unordnung im Garten ihrer derzeitigen Wohnung spiele keine Rolle. Weiteres Argument: Es "fehlten Messeinrichtungen für die getrennte Erfassung von Verbrauchskosten". Über Messeinrichtungen müssten sich die Eigentümer untereinander einigen. Dieser Punkt habe nichts mit der Frage zu tun, ob die Frau als Mieterin für die Hausbewohner zumutbar sei oder nicht. Die Zahl der Personen sei angesichts der Größe der Wohnung auch kein stichhaltiges Argument gegen eine Vermietung. Außerdem sei die Mieterin finanziell leistungsfähig.

Mit Maklerin Wohnung besichtigt ...

... und 15 Monate später billiger gekauft: Ist dann Maklergebühr fällig?

Ein Mann suchte eine Eigentumswohnung und wandte sich an eine Immobilienmaklerin. Sie nannte ihm Wohnungen aus "ihrem Angebot" und sandte Exposés einer neuen Wohnanlage. Eine der Wohnungen besichtigte die Maklerin mit dem Kunden. Einschließlich Tiefgarage sollte die Wohnung 509.000 Mark kosten. Das war dem Mann zu teuer, also platzte das Geschäft. 15 Monate später kaufte er die Wohnung für 340.000 Mark direkt vom Bauträger. Vergeblich forderte die Maklerin von ihm Provision.

Darauf habe die Immobilienmaklerin keinen Anspruch, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt (24 U 5/02). Zwischen ihren Bemühungen für den Kunden und dem Vertragsschluss liege ein Zeitraum von 15 Monaten; dieser Umstand spreche gegen einen ursächlichen Zusammenhang. Maklergebühr stehe ihr nur zu, wenn ein Kaufvertrag das Ergebnis ihrer Leistungen für den Kunden sei.

Und es gebe weitere Indizien dafür, dass der späte Entschluss des Käufers nichts mit den früheren Verhandlungen zu tun habe. Er sei weitläufig mit dem Geschäftsführer des Bauträgers verwandt. Der Wohnungssuchende habe den Verwandten irgendwann nach der (nach wie vor freien) Wohnung gefragt. Doch erst als sie für zwei Drittel des von der Maklerin genannten Preises zu haben war, habe er sich zum Kauf durchgerungen. Daher müsse der Käufer keine Provision zahlen.

Verwalter entlassen

Eigenmächtig vergab er Bauaufträge - ohne Beschluss der Wohnungseigentümer

In dem Haus sollte laut Gemeinschaftsordnung ein Lift eingebaut werden. Der von den Wohnungseigentümern bestellte Verwalter hielt es für zeitraubend und umständlich, in dieser Sache Beschlüsse der Eigentümer abzuwarten. Er machte Nägel mit Köpfen und vergab auf eigene Faust Planungs- und Handwerkeraufträge - zu Konditionen, die er selbst festsetzte. Als die Mehrheit der Wohnungseigentümer das eigenmächtige Treiben beenden wollte, widersetzte sich der Verwalter beharrlich. Daraufhin schickten ihm die Wohnungseigentümer einen blauen Brief und kündigten den Verwaltervertrag.

Das Bayerische Oberste Landesgericht billigte dies (2Z BR 181/03). Umbauten am gemeinschaftlichen Eigentum seien in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer. Als Vollzugsorgan der Wohnungseigentümer sei der Verwalter deren Treuhänder und an ihre Weisungen gebunden; er habe lediglich umzusetzen, was diese untereinander vereinbarten. Wenn ein Verwalter einen Umbau organisiere und dabei die Wohnungseigentümer übergehe, überschreite er bei weitem seine Befugnisse.

Besonders kreideten ihm die Richter an, dass er seinen "grob irrigen Rechtsstandpunkt" in einer wirtschaftlich so bedeutsamen Angelegenheit bis zuletzt vertreten und gegen die Mehrheit der finanziell betroffenen Wohnungseigentümer vehement verteidigt hatte. Damit habe er "das Vertrauensverhältnis zu den Wohnungseigentümern unheilbar zerstört".

Mit Entzug des Wohneigentums gedroht

Eigentümergemeinschaft will "anfechtungswütige" Streithansel zur Räson bringen ...

Jährlich wiederholte sich das Ritual: Kaum waren die wesentlichen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gefasst (Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Instandsetzungsmaßnahmen usw.usf.), wurden sie von den Eheleuten K. angefochten. Jedes Mal ging der Streit durch alle Instanzen bis zum Oberlandesgericht. Auf einer Eigentümerversammlung hielt man dem Paar sein Sündenregister vor: Gewaltige Anwalts-, Gerichts- und Gutachterkosten, Verzögerung aller Baumaßnahmen und damit höhere Sanierungskosten, Abschreckung potenzieller Käufer von Wohnungen.

Nach über zehnjährigem Gerichtsmarathon sei man nicht länger bereit, dies hinzunehmen, hieß es in dem Versammlungsbeschluss. Die Eheleute K. seien von der Verwaltung abzumahnen, sie dürften nicht länger willkürlich Beschlüsse anfechten. Ansonsten werde man das Verfahren zum Entzug des Wohneigentums in Gang setzen. Diese Drohung erklärte das Oberlandesgericht Köln für unzulässig (16 Wx 7/04).

Die Anfechtung missliebiger Beschlüsse sei ein elementares Recht jedes Wohnungseigentümers. Angesichts einer solchen Drohgebärde könnten die Eheleute K. ihr Recht aber nicht mehr unbefangen ausüben. Ständig müssten sie fürchten, ihr Wohneigentum zu verlieren. Und die Drohung sei außerdem auch gar nicht notwendig, um die Eigentümergemeinschaft vor willkürlichen Gerichtsverfahren zu schützen. Wenn das Gericht feststelle, dass ein Beschluss der Eigentümerversammlung willkürlich angefochten werde, so könne es den Antragstellern die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Verfahrens auferlegen.

Wohnungseigentümergemeinschaft muss Energie bezahlen ...

... auch wenn der Hausverwalter dafür bestimmte Beträge veruntreut hat

Bei den Stadtwerken München liefen für eine Wohnanlage immer mehr Forderungen auf. Nur sehr sporadisch zahlte die Wohnungseigentümergemeinschaft 2001 bis Ende 2004 für Strom, Gas und Wasser. Schließlich klagte die Lieferantin die ausstehenden Beträge ein und erfuhr vor Gericht den Grund für die Versäumnisse.

Der Hausverwalter hätte die Rechnungen vom Wohngeld begleichen sollen, verteidigte sich die Eigentümergemeinschaft. Der habe jedoch eine beachtliche Summe vom Wohngeld für sich "abgezweigt" und nicht an die Stadtwerke weitergeleitet. Vermutlich habe das Energieunternehmen sogar darüber Bescheid gewusst. Sonst hätte es doch längst wegen des Zahlungsrückstands "den Hahn zugedreht".

Die Eigentümergemeinschaft zeigte den Verwalter wegen Veruntreuung an. Den Prozess gegen die Stadtwerke München verlor sie allerdings: Das Landgericht München I verurteilte sie zum Ausgleich des Zahlungsrückstands (26 O 13359/06). Dass die Stadtwerke keine Versorgungssperre verhängten, beweise noch lange keine Kooperation von Energielieferant und Hausverwalter zu Lasten der Eigentümergemeinschaft, fand der Richter.

Einen vertrauenswürdigen Hausverwalter zu engagieren, sei deren Problem. Natürlich könne man da auch mal an den Falschen geraten. Aber dieses Risiko könne die Eigentümergemeinschaft nicht ihren Vertragspartnern aufbürden. Die Folgen von dessen Untreue müsse sie selbst tragen und niemand sonst. Man könne den Stadtwerken auch nicht vorwerfen, den Eigentümern die Zahlungsrückstände "verschwiegen" zu haben. Der Hausverwalter habe viele Wohnanlagen betreut (und betrogen): Alle betroffenen Eigentümer einzeln auf unbezahlte Rechnungen aufmerksam zu machen, sei für die Stadtwerke bei einem Massengeschäft dieser Größenordnung unzumutbar.

Falsche Bautenstandsberichte

Immobilienkäufer kann vom Architekten Schadenersatz verlangen

Ist ein Architekt für Bautenstandsberichte zuständig und unterschlägt darin Baumängel, kann der Käufer einer Immobilie von ihm Schadenersatz verlangen. Das gilt auch dann, wenn er den Architekten nicht selbst beauftragt hat, urteilte der Bundesgerichtshof.

Hintergrund: Ein Bautenstandsbericht gibt Auskunft über den Stand der Dinge beim Rohbau und Ausbau eines Bauwerks, über eventuelle Baumängel und den Wert des bisher fertig gestellten Baus. Ist Ratenzahlung gemäß dem Stand des Bauwerks vereinbart, müssen Architekt oder Bauleiter den Bericht unterschreiben. Der Bauherr bzw. Käufer legt ihn dann seiner kreditgebenden Bank vor, die daraufhin dem Bauträger die entsprechende Rate des Kaufpreises überweist. Die Berichte sollen also u.a. verhindern, dass Immobilienkäufer zahlen, obwohl das Bauwerk vom Bauträger noch gar nicht so weit fertig gestellt ist, dass die nächste Rate fällig wäre.

Im konkreten Fall hatte ein Bauträger den Architekten, der die Bautätigkeit überwachte, auch damit beauftragt, die Bautenstandsberichte für die Käufer von Eigentumswohnungen anzufertigen. Auf Grundlage dieser Berichte zahlte die Bank der Käufer dem Bauträger die jeweils fällige Rate des Kaufpreises.

In mehreren Berichten unterschlug der Architekt Abweichungen der Bauausführung von der Baugenehmigung und erhebliche Baumängel. Hätte er die Bautenstandsberichte korrekt abgefasst, hätten die Käufer wegen der Mängel die Raten zurückgehalten. Im Ergebnis erwarben sie aufgrund der geschönten Berichte eine Immobilie, die den Kaufpreis nicht wert war.

Sie verklagten den Architekten auf Schadenersatz und setzten sich beim Bundesgerichtshof durch (VII ZR 35/07). Er hafte für die falschen Berichte, auch wenn er nur mit dem Bauträger einen Vertrag geschlossen habe und nicht mit den Käufern. Bautenstandsberichte sollten Immobilienkäufer vor Schäden bewahren, deshalb entfalte der Vertrag zwischen Bauträger und Architekt auch ihnen gegenüber Schutzwirkung.

Mieter kauft "seine" Wohnung

Makler erhält keine Provision, wenn der Kaufpreis wesentlich höher ist als vorausgesetzt

Das Ehepaar hatte die Eigentumswohnung vom Eigentümer gemietet. Als dieser beschloss, die Wohnung zu verkaufen, erfuhr ein Immobilienmakler davon. Der Makler wandte sich an die Mieter und informierte sie über den Plan. Falls sie am Kauf der Wohnung interessiert seien, könnte er sich darum bemühen. Man wurde einig. Makler und Mieter gingen - das wurde auch schriftlich festgehalten - davon aus, dass der Kaufpreis für die Wohnung bei ca. 220.000 Euro lag. Im Erfolgsfall sollte der Makler Provision erhalten.

Der Kauf kam zwar zustande, aber der Eigentümer knöpfte dem Ehepaar wesentlich mehr Geld ab als veranschlagt, nämlich 275.000 Euro. Deshalb weigerten sich die Käufer, dem Makler Provision zu zahlen. Zu Recht, wie das Oberlandesgericht (OLG) Dresden entschied (8 U 1167/08). Bei einer Preisdifferenz von 25 Prozent sei das vom Kunden ins Auge gefasste Ziel - wofür er dem Makler Honorar versprach - nicht annähernd erreicht, so das OLG.

Nur wenn der angestrebte und der dann tatsächlich geschlossene Kaufvertrag einigermaßen gleichwertig seien, könne der Makler Provision verlangen. Erwerbe der Kunde eine Immobilie jedoch zu einem wesentlich höheren Preis als dem, der von allen Parteien übereinstimmend vorausgesetzt wurde, entstehe grundsätzlich kein Provisionsanspruch. (Die meisten Gerichte sehen eine Preisdifferenz von zehn Prozent als Grenze an.) Dann könne keine Rede davon sein, dass der Makler erfolgreich einen Kaufvertrag vermittelt und den Verkäufer im Sinne des Kunden beeinflusst habe.

Allein auf den Nachweis einer Kaufgelegenheit könne der Makler seinen Anspruch erst recht nicht stützen: Ein Mieter verspreche nicht für den schlichten Hinweis, dass der - ihm ohnehin bekannte - Vermieter verkaufen wolle, eine beträchtliche Provision. Diese Annahme sei lebensfremd. In der Regel informiere der Vermieter die Mieter darüber selbst im eigenen Interesse. Wenn der Mieter in dieser Situation eine Vereinbarung mit dem Makler treffe, dann sei klar, dass er nur für eine erfolgreiche Vermittlung Honorar zahlen wolle.

Harte Tritte

Streit um Lärmbelästigung durch "Hackenschuhe" in Wohneigentumsanlage

Der Hamburger Altbau, aufgeteilt in Wohneigentumseinheiten, war nicht sonderlich solide gebaut. Die Dämmung war schlecht - das ist der Hintergrund des Streits. Ein Eigentümer beschwerte sich regelmäßig über Lärmbelästigung. In der Wohnung über der seinen werde ständig mit Hackenschuhen über Fliesen gegangen, das ewige "Klack-Klack" ruiniere seine Nerven.

Schließlich zog er mit seinem Anliegen vor Gericht und setzte sich beim Landgericht Hamburg durch (316 S 14/09). Wenn es um die Einhaltung technischer Normen gehe, so das Landgericht, sei grundsätzlich nicht der aktuelle Maßstab anzulegen, sondern der beim Bau des Gebäudes geltende Wert.

Damals um die Jahrhundertwende (1900) habe es allerdings noch gar keine Normen für Schallschutz gegeben. Also sei die erste der späteren Normen heranzuziehen. Und die stamme aus dem Jahr 1962. Der damals gültige obere Grenzwert liege bei 63 Dezibel. Mehr als einen Pegel von 63 Dezibel dürfe die Belastung durch Trittschall nicht betragen.

In einem akustisch anfälligen Altbau auf nicht dämpfenden, lärmintensiven Fußbodenbelägen wie Fliesen und Laminat in Schuhen mit harten Absätzen herumzulaufen, verursache Lärm, der über 63 Dezibel hinausgehe. Das entspreche nicht dem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung und sei eine nicht hinnehmbare Lärmbelästigung. Es sei für die Eigentümer der oberen Wohnung zumutbar, derartige Schuhe an der Eingangstür auszuziehen.

Schrottimmobilien: Getäuschte Wohnungskäuferin

Vertriebsprovision für Makler und Finanzvermittler war viel höher als angegeben

Von einem Finanzvermittler beschwatzt, hatte eine Krankenschwester 1996 eine Hamburger Eigentumswohnung gekauft, um Steuern zu sparen. Die Frau nahm einen Bankkredit von 178.000 DM auf, um damit den Kaufpreis der Wohnung (147.511 DM) und Provisionen für Vermittler und Wohnungsmakler zu finanzieren. Den Bankkredit wollte sie mit Bausparverträgen tilgen, die sie extra dafür bei der Bausparkasse abschloss.

Der Finanzvermittler sollte für seine Tätigkeit 3.560 DM und der Wohnungsmakler 5.089 DM erhalten, das entspricht 5,86 Prozent des Kaufpreises. In Wirklichkeit lagen die Provisionen weit höher. Da die Schrottimmobilie nicht zu vermieten war, forderte die Käuferin später - wie viele andere getäuschte Geldanleger auch - Schadenersatz von Bank und Bausparkasse. Mit Erfolg.

Die Kreditinstitute hätten die Käuferin über die arglistige Täuschung der Vermittler aufklären müssen, urteilte der Bundesgerichtshof (XI ZR 104/08). Die Kreditinstitute hätten mit den Vermittlern einvernehmlich und in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet. Also habe ihnen die wahre Höhe der - im offiziellen Vermittlungsauftrag falsch angegebenen - Provisionen bekannt sein müssen. Statt die Kunden zu informieren, hätten Bank und Bausparkasse die Täuschung mitgemacht.

Die Vermittler hätten Vertriebsprovisionen von mindestens 15 Prozent des Kaufpreises kassiert. Bundesweit seien bei der Verkaufsaktion gleichlautende Vermittlungsformulare verwendet worden. Deren Text habe bei den Kaufinteressenten gezielt die falsche Vorstellung erweckt, die Vermittlerfirmen erhielten nur eine "marktübliche" Provision, obwohl sie fast drei Mal so hoch war.

Ernsthafte Drohung oder Beschimpfung?

Wohnungseigentümer beantragte "Schutzzone" gemäß Gewaltschutzgesetz

Die notorischen Streithähne X und Y sind Wohnungseigentümer, Y ist gleichzeitig Verwalter der Eigentümergemeinschaft. Begleitet von einer Bekannten erschien X im Büro von Y, um Beschlüsse einer Eigentümerversammlung einzusehen. Sie lagen noch nicht vor, worüber X sich maßlos aufregte. Es kam wieder einmal zu einem verbalen Schlagabtausch, am Ende rief X beim Hinausgehen: "Was willst Du überhaupt, Du kleiner Wichser?" und hielt dem Y dabei die Faust vor das Gesicht.

Für Y ein willkommener Anlass, ein weiteres Mal vor Gericht zu ziehen: Er beantragte beim Amtsgericht den Erlass einer einstweiligen Anordnung nach dem Gewaltschutzgesetz. X dürfe sich seiner Wohnung nicht nähern und ihn nicht mehr bedrohen, beschloss der Amtsrichter. Die Beschwerde des X gegen diese Auflagen hatte beim Oberlandesgericht (OLG) Bremen Erfolg (4 UF 9/10). So eine Anordnung setze voraus, dass jemand ernsthaft mit Körperverletzung bedroht wurde, so das OLG.

Das treffe hier aber nicht zu. Der Wutanfall des X sei aus der Sicht eines "objektiven Durchschnittsmenschen" als Beschimpfung anzusehen und stelle keine ernstzunehmende Ankündigung einer Gewalttat dar. Die Kontrahenten hätten sich in diversen Prozessen, die sie gegeneinander führten, wiederholt wechselseitig wüst beschimpft: als "kotzig und ekelig", "völlig idiotisch" etc. Eine Schlägerei habe es aber noch nicht gegeben.

Im Kontext dieses rüden Umgangstons sei auch der Streit im Büro zu sehen. X habe angefangen zu toben, weil die Protokolle noch nicht fertig gewesen seien. In dem Moment, als X unverrichteter Dinge das Büro verließ - für ihn eine "Niederlage" -, ließ er sich zu einer Drohgebärde und einer Beleidigung hinreißen. So etwas sei aber keine ernst gemeinte Drohung, sondern eine aufgeregte Bekundung großen Ärgers.

Eigentumswohnung "reserviert"

Baubetreuerin wollte dafür 750 Euro einbehalten, weil kein Vertrag zustande kam

Ein Ehepaar interessierte sich für eine Eigentumswohnung. Baubetreuerin B arbeitete für die Immobiliengesellschaft, die die Wohnungen baute und verkaufte. Bei Frau B unterschrieb das Ehepaar einen "Auftrag zur Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrags". Frau B sollte den Vertrag vorbereiten und die Wohnung für die "Kaufinteressenten reservieren".

Dafür zahlte das Ehepaar 1.500 Euro, die später mit dem Kaufpreis verrechnet werden sollten: 750 Euro für die Reservierung, 750 Euro als Ausgleich für den Arbeitsaufwand beim Kaufvertrag. Für den Fall, dass kein Kaufvertrag zustande kam, wurde laut den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) von Frau B nur das Entgelt für die Reservierung fällig.

Das Ehepaar überlegte es sich anders und ließ das Geschäft platzen. Frau B zahlte 750 Euro zurück. Den restlichen Betrag klagte das Ehepaar mit Erfolg ein. Die einschlägige AGB-Klausel benachteilige die Kaufinteressenten unangemessen und sei unwirksam, urteilte der Bundesgerichtshof (III ZR 21/10).

Damit sichere sich die Baubetreuerin auf Kosten der Kunden eine vom Er-folg unabhängige Vergütung. Da gebe es kein ausgewogenes Verhältnis von Leistung und Gegenleistung. Die Kunden müssten selbst dann, wenn der Vertrag an der Verkäuferin scheitern sollte, 750 Euro zahlen! Dabei bringe ihnen die Reservierung überhaupt keinen Vorteil.

Dass Frau B die Wohnung nicht mehr anbiete, lasse nämlich das Recht der Immobiliengesellschaft unberührt, das Objekt selbst an Dritte zu veräußern, ohne Frau B einzuschalten. Die Kunden hätten also trotz des "Auftrags" und der Vereinbarung mit Frau B keinerlei Garantie, das gewünschte Objekt wirklich erwerben zu können.