Wohneigentum

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Wärmeschutzverordnung geändert

Woran muss sich der Bauträger halten?

Der Bauantrag für das Projekt wurde 1994 genehmigt: 1995 und 1996 wurden Häuser aufgestockt, in Wohnungseigentum aufgeteilt und die Wohnungen verkauft. Abgenommen wurden die Bauleistungen im März 1996. Am 1. Januar 1995 war eine neue Wärmeschutzverordnung in Kraft getreten, deren höhere Anforderungen die Dächer der ausgebauten Häuser nicht erfüllten. Schon bald nach dem Bezug der Wohnungen mussten deshalb zusätzliche Wärmeschutzmaßnahmen durchgeführt werden.

Vom Bauträger verlangten die Wohnungseigentümer deshalb 37.000 Euro Schadenersatz. Doch der winkte ab: Das Projekt sei 1994 beantragt und genehmigt worden. Die Maßstäbe der neuen Wärmeschutzverordnung seien aber nur für Neubauten und bauliche Änderungen verbindlich, die ab 1995 beantragt wurden. So steht es in der Tat in der Wärmeschutzverordnung, dennoch unterlag der Bauträger im Prozess vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf (22 U 32/04).

Die öffentlich-rechtliche Regelung gelte nicht zwingend für das zivilrechtliche Vertragsverhältnis zwischen Bauträger und Wohnungseigentümern, erklärten die Richter. Der Bauträger schulde den Wohnungskäufern den bei Vertragsschluss typischen Standard von Bauleistungen - Mindeststandard sei deren Ausführung nach den anerkannten Regeln der Technik. Das Dach sei mangelhaft, weil zum Zeitpunkt der Baumaßnahmen und der Abnahme der Bauleistungen die neue Wärmeschutzverordnung bereits gegolten habe. Daher hätte der Bauträger die Käufer zumindest über die Änderung informieren müssen. Nur wenn diese mit einer Ausführung nach altem Standard einverstanden gewesen wären, entginge er der Haftung.

Gefährliche "Reha"

Pezzi-Ball bei der Krankengymnastik geplatzt - Patientin an der Wirbelsäule verletzt

In einer Rehabilitations- und Kurklinik wollte eine 65-jährige Frau nach überwundener Krankheit wieder richtig gesund werden. Doch die Rehabilitation missglückte auf spektakuläre Art und Weise: Während der Krankengymnastik platzte ihr Gymnastikball ("Pezzi-Ball"), die Patientin stürzte und verletzte sich an der Wirbelsäule. Sie verklagte den Träger der Klinik auf Schmerzensgeld.

Das Oberlandesgericht Stuttgart hielt 20.000 Euro für angemessen (1 U 3/06). Trotz des verständlichen Interesses der Klinik, den Kostenaufwand in Grenzen zu halten, dürfe sie für die krankengymnastischen Übungen nur berstsichere Bälle verwenden. Sie sei für die Sicherheit der Geräte verantwortlich, die sie für die Rehabilitation der Patienten einsetze.

Auch wenn es nicht häufig vorkomme, dass Gymnastikbälle platzten - ein bloß theoretisches Risiko sei das nicht. Immerhin biete ja der Hersteller auch berstsichere Modelle an. In den Herstellerangaben weise das Unternehmen ausdrücklich darauf hin, dass die anderen Bälle bei beschädigter Oberfläche platzen könnten und dann die Gefahr bestehe, sich zu verletzen. Die Klinik habe ihre Bälle zu einem Zeitpunkt angeschafft, als längst berstsichere Modelle angeboten wurden, die kaum mehr kosteten (nicht einmal einen Euro mehr). Um jedes Risiko für die Patienten auszuschließen, hätte die Kurklinik daher berstsichere Bälle kaufen und in der Krankengymnastik verwenden müssen.

Schallschutz im WEG-Doppelhaus

Baubeschreibung sah nur eine einschalige Trennwand vor

Schon vor dem Bau hatten die Käufer mit der Bauträgerin, einer Immobiliengesellschaft, einen notariellen Kaufvertrag abgeschlossen: Sie erwarben die Hälfte eines Doppelhauses als Wohnungseigentum. Als das traute Heim fertig war, mussten die Eigentümer feststellen, dass sie fast jedes Geräusch von nebenan mitbekamen: Der Schallschutz war erbärmlich schlecht. Die Käufer forderten von der Immobiliengesellschaft Schadenersatz. Dafür sah die Bauträgerin allerdings überhaupt keinen Anlass: Laut Baubeschreibung sei nur eine einschalige Trennwand vorgesehen, damit habe sie die Schallschutzvorschriften für Eigentumswohnungen erfüllt.

Damit kam das Unternehmen beim Oberlandesgericht (OLG) München nicht durch (28 U 1921/05). Das OLG bestätigte das Urteil des Landgerichts, das die Bauträgerin zur Zahlung von 16.000 Euro für Nachbesserung verurteilt und darüber hinaus den Käufern eine Minderung des Kaufpreises von 24.000 Euro zuerkannt hatte.

Auch wenn es sich rechtlich um Wohnungseigentum handelte, so das OLG, hätte die Bauträgerin beim Schallschutz die für Doppelhäuser geltenden Normen einhalten müssen. Es gehe hier um ein Anwesen mit mehreren Geschossen, mit getrenntem Keller, eigener Warmwasser- und Heizversorgung, eigenem Treppenhaus, eigener Haustür und eigener Hausnummer. Solche Objekte seien nicht als Wohnung, sondern als Doppelhaushälfte einzustufen und müssten nach den Regeln der Technik anders gedämmt werden.

Der Verweis auf die Baubeschreibung helfe nicht weiter - die enthalte schließlich nichts anderes als die Pläne der Bauträgerin. Und die seien eben von vorneherein mangelhaft gewesen. Man hätte im Übrigen auch mit einer einschaligen Trennwand - durch anspruchsvollere Bauausführung - die Schallschutzanforderungen für Doppelhäuser erfüllen können. Dass die Käufer die Baubeschreibung kannten, dürfe ihnen die Bauträgerin ebenfalls nicht entgegenhalten: Wenn da von einer einschaligen Trennwand die Rede sei, wüssten die Käufer als technische Laien noch lange nicht, was auf sie zukomme.

Hohe Provision beim Immobilienkauf

Kreditnehmer darf von der Bank nur in Ausnahmefällen Aufklärung erwarten

Dem Käufer einer Eigentumswohnung erging es wie derzeit vielen Leidensgenossen: Die für das Objekt kalkulierte Miete war am Markt nicht zu erzielen, der Bankkredit musste höher als vorausberechnet bedient werden. Tausende von Immobilienkäufern gerieten so in finanzielle Schwierigkeiten und versuchten dann, sich an den Kreditinstituten schadlos zu halten - freilich selten mit Erfolg. Im konkreten Fall warf der Immobilienkäufer seiner Bank vor, dass im Kaufpreis der Eigentumswohnung eine Provision für die Bank enthalten war. Darüber war der Kreditnehmer nicht unterrichtet worden.

Mit seiner Klage scheiterte er beim Bundesgerichtshof (XI ZR 194/02). Nach dessen ständiger Rechtsprechung dürfen Banken bei steuersparenden Bauherrenmodellen davon ausgehen, dass die Kunden über Risiken selbst ausreichend Bescheid wissen bzw. zu deren Beurteilung Fachleute einschalten. Nur in Ausnahmefällen - z.B. wenn das Kreditinstitut enge Geschäftsbeziehungen zum Bauträger pflegt - müssten Banken den Kreditnehmer informieren. Anders als ein Anlagevermittler, der seine Kunden über alle für die Anlageentscheidung bedeutsamen Umstände aufklären müsse, sei die Bank dazu nicht verpflichtet - sofern sie die kreditfinanzierte Anlage nicht empfehle, sondern sich rein auf ihre Rolle als Kreditgeberin beschränke. Risiken bei der Verwendung des Kredits trage der Kunde. Banken müssten Kunden nicht darauf hinweisen, dass der Kaufpreis einer Immobilie unangemessen hoch oder die Anlage nicht rentabel sei.

Und sie müssten sie auch nicht informieren, wenn im Kaufpreis eine "Innenprovision" für das Kreditinstitut versteckt sei (hier immerhin 18,4 Prozent des Kaufpreises). Allerdings dürfe eine Innenprovision nicht zu einem krassen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung führen, die Bank dürfe den Kreditnehmer nicht in sittenwidriger Weise übervorteilen. Steige der Kaufpreis durch die Provision auf das Doppelte des Verkehrswerts der Immobilie, dann müsse die Bank den Kunden darüber aufklären. Im konkreten Fall dagegen sah der Bundesgerichtshof die Bank noch nicht in der Pflicht.

Badewanne läuft über

Ferienwohnung beschädigt: Muss der 13-jährige Gast Schadenersatz leisten?

Bis zu diesem Abend im August 2003 waren zwei Familien gut befreundet. Ehepaar A besuchte mit seinem 13-jährigen Sohn Familie B und wohnte während des Aufenthalts in deren Ferienwohnung. Am Abend spielte Familie A ein Gesellschaftsspiel. Der Junge dachte, er werde bald verlieren und ließ schon mal das Badewasser ein. Doch dann wendete sich das Blatt, er hatte Glück und gewann. Darüber vergaß er, dass er eigentlich baden wollte. Die Badewanne lief über und verursachte beträchtlichen Wasserschaden.

Die Wohnungseigentümer mussten renovieren und verlangten anschließend vom Jugendlichen Ersatz für die Handwerkerkosten (1.677 Euro): Der 13-Jährige habe vermutlich ein Handtuch oder ein Kleidungsstück über den Überlauf der Badewanne gelegt, meinten sie. Denn dieser funktioniere eigentlich tadellos. Der Jugendliche bestritt dies, auch das Oberlandesgericht Naumburg konnte kein Verschulden erkennen (12 W 118/04).

Niemand setze sich neben die Badewanne, um das Einlaufen des Wassers zu beaufsichtigen. Bei üblicher Fließgeschwindigkeit des Wassers verhindere der Überlauf einen Schaden. Dass der Junge den Überlauf abgedeckt haben könnte, sei durch nichts belegt. Möglicherweise habe er das Wasser zu schnell laufen lassen. Doch die richtige Fließgeschwindigkeit könnten auch Erwachsene kaum einschätzen, von grober Fahrlässigkeit könne daher keine Rede sein.

Natürlich sei der Junge abgelenkt gewesen, als sich das verloren geglaubte Spiel überraschend zu seinen Gunsten drehte. Da sich schon Erwachsene in solchen Situationen vom Spielfieber packen ließen, sei es einem Jugendlichen erst recht nicht zu verdenken, wenn er wegen der unverhofften Glückssträhne Nebensächliches wie Badewasser vergesse.

Videokamera in der Waschküche

Heimliche Aufzeichnungen sind als Beweismittel vor Gericht unzulässig

Der Streit zwischen zwei Bewohnerinnen einer Wohneigentumsanlage eskalierte, als die neue Waschmaschine von Frau A. mit Tritten beschädigt wurde. Die Reparatur kostete 250 Euro. Das schien jedoch das geringste Problem von Frau A. zu sein, denn sie stürzte sich in weit höhere Unkosten. Sie beauftragte einen Detektiv damit, ihre Kontrahentin B. zu überwachen und ließ in der gemeinsamen Waschküche verdeckt eine Videokamera installieren. Aufnahmen von Eigentümerin B., die den Verdacht bestätigten - Frau B. schlug noch einmal zu -, gab A. dann sogar an die Boulevardpresse, die über B ganz übel herzog.

Doch mit ihrer Klage auf Schadenersatz für die Reparaturkosten scheiterte Frau A. Rechtswidrig erlangte Beweismittel zählten vor Gericht nicht, erklärte ihr das Oberlandesgericht Köln (24 U 12/05). Heimliche Aufzeichnungen ohne Genehmigung der Abgebildeten verletzten deren Persönlichkeitsrecht. Solche Aufnahmen seien auch dann rechtswidrig, wenn es darum gehe, eine Straftat aufzuklären (zumindest, solange es sich nicht um erhebliche Delikte handle wie z.B. tätliche Angriffe auf Personen).

Im konkreten Fall sei der Eingriff in die Privatsphäre besonders schwerwiegend, weil Frau B. im privaten Wohnbereich sozusagen "rund um die Uhr" heimlich beobachtet worden sei. Selbstverständlich habe A. ein berechtigtes Interesse daran, ihr Eigentum vor weiteren Beschädigungen zu schützen. Das aber wäre durch eine offene Videoüberwachung besser gelungen. Konfrontiert mit einer sichtbaren Kamera hätte die Täterin wohl von weiteren Attacken abgesehen.

Da die heimliche Aufnahme nicht verwertet werden dürfe, gelte der Tatvorwurf gegen B. als "nicht bewiesen". Damit gebe es für Schadenersatz keine rechtliche Grundlage, für die Erstattung der Detektivkosten (die A. ebenfalls gefordert hatte) erst recht nicht. Für einen verständigen Menschen mache es keinen Sinn, für das Eintreiben von Schadenersatz zehn Mal so viel Geld auszugeben, wie die Reparatur der Waschmaschine gekostet habe.

Wohnungseigentümer kämpft um seine Huskies

Mehrheitsbeschluss zur Tierhaltung in der Wohnanlage ist bindend

Auf der Eigentümerversammlung einer Wohnanlage wurde mit Mehrheit beschlossen, die Haltung von Haustieren zu beschränken: Höchstens ein Hund oder eine Katze pro Wohneinheit sollte erlaubt sein. So war es fast allen recht - bis auf einen Eigentümer, der zwei Huskies besaß. Vergeblich lief er gegen den Eigentümerbeschluss Sturm. Huskies seien Rudeltiere, meinte er, deshalb wäre es nicht artgerecht, nur einen zu (be-)halten.

Das Oberlandesgericht Celle erklärte den Beschluss für wirksam (4 W 15/03). Das Recht des Wohnungseigentümers, mit seinen Räumen nach Belieben zu verfahren, gelte nicht für die Tierhaltung. Auch wenn dafür in der Teilungserklärung der Wohnanlage keine Einschränkung vorgesehen sei: Da Tiere im Haus potenziell immer eine Belästigung der Mitbewohner mit sich brächten, sei es völlig in Ordnung, wenn die Eigentümer eine Regelung verabschiedeten, um die Haustierhaltung einzuschränken. Das Interesse der Mehrheit habe Vorrang vor dem Interesse des Hundehalters, der auf artgerechte Tierhaltung dränge. Er müsse sich der Mehrheit unterordnen und notfalls seine Hunde weggeben.

Vermietete Ferienwohnung bringt Verluste

Gewerbliche Vermietung oder Liebhaberei?

Eheleute vermieteten ihre Ferienwohnung gelegentlich an Feriengäste, im Jahr 1995 an 121 Tagen. Als sie bei der Einkommensteuererklärung Verluste durch gewerbliche Vermietung geltend machten (12.318 DM), gab es beim Finanzamt Schwierigkeiten. Es handle sich um nebenher betriebene "Liebhaberei", teilten die Finanzbeamten mit, und nicht um gewerbliche Vermietung mit der Absicht, Einkünfte zu erzielen. Also würden die Verluste bei der Einkommensteuer nicht berücksichtigt.

Die Steuersache ging bis zum Bundesfinanzhof. Die Bundesrichter hielten das Urteil "Liebhaberei" hier für unzulänglich begründet (IX R 18/02). Werde eine Wohnung dauerhaft an (wechselnde) Feriengäste vermietet, könne man davon ausgehen, dass der Vermieter damit langfristig Gewinn erzielen wolle (selbst wenn vorübergehend die Kosten höher seien als die Einnahmen). Dann sei ohne weitere Prüfung vorauszusetzen, dass der Steuerpflichtige gewerblich vermiete.

Wenn die Ferienwohnung nicht nur vermietet, sondern zeitweise auch privat genutzt werde, müsse man dies genauer prüfen. Zunächst sei festzustellen, welche Kosten jährlich auf die private Nutzung entfielen und welche Kosten auf die Vermietung. Daraus lasse sich dann schließen, ob auf lange Sicht (30 Jahre) die Möglichkeit bestehe, durch die Vermietung einen Totalüberschuss zu erzielen. Wenn das der Fall sei, handle es sich um gewerbliche Vermietung.

Diese Prüfung muss im konkreten Fall das Finanzgericht nachholen.

Trennwand zu dünn

Kann die Käuferin einer Eigentumswohnung dafür Schadenersatz verlangen?

In der Baubeschreibung der Eigentumswohnungen war von einer Wandstärke von 20,5 Zentimetern die Rede. Tatsächlich fiel der Gipskarton jedoch um fünf Zentimeter dünner aus. Eine Käuferin beanstandete dies als Mangel ihrer Eigentumswohnung und verlangte von der Verkäuferin Schadenersatz: für Nachbesserungsarbeiten; für die Vergütung des Architekten, der den Mangel ermittelt hatte; für Hotelkosten während der Umbauzeit.

Die Immobilienfirma, gleichzeitig Bauherrin der Anlage, pochte darauf, dass sie trotz der dünneren Trennwand die vertraglich vereinbarten Schalldämmwerte eingehalten hatte. Vom Oberlandesgericht (OLG) Bamberg wurde sie dennoch dazu verdonnert, der unzufriedenen Käuferin 33.595 DM zu überweisen (4 U 283/01). Bereits die Abweichung vom Bauplan mindere den Wert einer Eigentumswohnung, urteilte das OLG. Trotz ausreichender Schalldämmwerte sei die Wohnung mangelhaft, denn die jetzige Besitzerin werde wohl kaum einen weiteren Käufer finden, der für eine nicht vertragsgerecht gebaute Wohnung den üblichen Preis zahle. Daher müsse die Bauherrin für die Schlamperei ihres Architekten einstehen.

Verwalterin einer Wohnanlage vermittelt Mietvertrag

Bekommt sie dafür Maklerprovision oder nicht?

Bei der Wohnungssuche ist es sinnvoll, sich an Leute zu wenden, die an der "Quelle" sitzen - wie z.B. die Verwalter von Wohnungseigentum. So dachte jedenfalls eine Frau und versprach der Verwalterin einer Wohnanlage Provision für die Vermittlung eines Mietvertrags. Die Sache klappte. Als der Vertrag unterschrieben war, weigerte sich allerdings die frischgebackene Mieterin, die vereinbarte Provision von 960 Euro zu zahlen. Ein Wohnungsverwalter dürfe nicht gleichzeitig als Makler Geld einsacken, fiel ihr jetzt ein. Sie pochte auf die einschlägige Vorschrift im Wohnungsvermittlungsgesetz.

Der Bundesgerichtshof gab der Klage der Verwalterin statt und entschied, dass ihr Maklerhonorar zustehe (III ZR 299/02). Denn sie verwalte gar nicht die vermittelte Wohnung, sondern nur das Gemeinschaftseigentum der Wohnanlage. Verwaltung und Vermietung der Wohnräume sei in der betreffenden Wohnanlage Sache der einzelnen Wohnungseigentümer. Daher dürfe die Verwalterin auch als Vermittlerin tätig werden. Sie habe die Provision verdient, weil der Vertrag zwischen Mieterin und Wohnungseigentümerin durch ihre Vermittlung zu Stande gekommen sei.

Katzennetz am Balkon

Wohnungseigentümer: Optik der Fassade wichtiger als eine Katze

Wenn es um die Fassade geht, sind Wohnungsbesitzer oft sehr pingelig. So bekam eine Wohnungseigentümerin Scherereien wegen eines Katzennetzes, das sie zwischen ihrem und dem darüber liegenden Balkon gespannt hatte, um ihre Katze vor einem Absturz zu bewahren. Über die "bauliche Veränderung" wurde in einer Eigentümerversammlung abgestimmt. Das Katzennetz solle entfernt werden, war das Ergebnis. Vergeblich wehrte sich die Katzenliebhaberin gegen den Beschluss.

Das Bayerische Oberste Landesgericht segnete die Entscheidung ab (2Z BR 38/03). Ob hier wirklich eine bauliche Veränderung vorliege, sei zwar fraglich, so das Gericht. Denn in das Mauerwerk werde ja nicht eingegriffen. Auf jeden Fall aber verunstalte das Katzennetz als "optischer Fremdkörper" in einer ansonsten regelmäßig gegliederten Fassade das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage. Das müssten die übrigen Eigentümer nicht hinnehmen.

Bordell in der Wohnanlage

Wohnungseigentümer kann sich nicht auf die verfassungsmäßige Garantie des Eigentums berufen

In einer Wohnanlage mit mehreren Gebäuden litten die Bewohner schwer unter einem Bordell im Rückgebäude. Fast jede Nacht gab es Störungen aller Art: durch laute Musik, durch Freier, die an falschen Türen klingelten oder an Fenster klopften, durch Kampfhunde von Zuhältern, durch Taxiverkehr. Einige Miteigentümer verlegten ihr Schlafzimmer, andere wollten sogar ihre Wohnung verkaufen - fanden aber keine Käufer. Daraufhin zogen sie vor Gericht, um dem Treiben ein Ende zu setzen.

Der Eigentümer der fraglichen Räume müsse die missliebigen Mieter vor die Tür setzen, entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (3 Wx 369/02). Dass der Bordellbetrieb das Zusammenleben auf dem gemeinsamen Grundstück erheblich störe, stehe fest - permanente Ruhestörungen und anstößiges Verhalten von Prostituierten und Freiern machten den Mitbewohnern das Leben schwer.

Darüber hinaus mindere ein solcher - "mit einem sozialen Unwerturteil breiter Bevölkerungskreise behafteter" - Betrieb den Verkehrswert und die Mietpreise der Wohnungen. Jeder potenzielle Käufer verliere sofort das Interesse, wenn er bemerke, wie es auf dem Gelände zugehe. Auf die freie Verfügung über sein Eigentum könne sich der Vermieter der Bordellräume daher nicht berufen, um den Antrag der Mitbewohner abzuwehren. Denn deren Eigentum werde durch seine fragwürdigen Mieter erheblich beeinträchtigt.

Tiefgarageneinfahrt zu eng?

OLG Frankfurt: Maßstab ist der "durchschnittliche Autofahrer"

Für eine Wohnanlage wurde eine Tiefgarage gebaut. Die rund drei Meter breite Zufahrtsrampe war kurvig, die Einfahrt 2,65 Meter breit. Die 15 Eigentümer hielten die Zufahrt für zu eng und klagten gegen das Bauunternehmen: Die Arbeit sei mangelhaft und müsse nachgebessert werden. Der Unternehmer hielt ihnen entgegen, dass das Bauwerk genau der Baubeschreibung entspreche.

Das überzeugte die Richter des Oberlandesgerichts Frankfurt jedoch nicht; er wurde dazu verurteilt, die Einfahrt zur Tiefgarage zu "überarbeiten" (17 U 9/97). Eine Zufahrt müsse so beschaffen sein, dass ein durchschnittlicher Autofahrer damit zurecht komme, ohne sein Auto zu gefährden, erklärten die Richter. Und gemessen an diesem Maßstab sei die Zufahrtsrampe mangelhaft.

Ein Sachverständiger habe mit Skizzen und Fotos belegt, wie eng die Zufahrtsrampe sei. Hier könne niemand zügig aus- und einfahren, ohne den Wagen zu beschädigen. Bei Probefahrten habe es der Sachverständige zweimal hintereinander nicht geschafft, in einem Zug in die Garage zu fahren. Vor der Einfahrt habe er anhalten und zurückfahren müssen, um nicht am Mauervorsprung anzustoßen, der direkt an der Einfahrt etwa 0,25 Meter in die Fahrspur rage. Erschwerend komme hinzu, dass die Rampe eine Steigung zwischen 10 und 17 Prozent und eine Querneigung von 12 Prozent aufweise, was im Winter bei Schneeglätte und Eis besonders gefährlich sei.

Getrennt lebende Frau will Ehewohnung vermieten

"Zuweisung der Ehewohnung" an einen Partner setzt voraus, dass dieser dort wohnen will

Ein Ehepaar hatte sich getrennt. Der Mann, der zu Hause und anderswo des Öfteren handgreiflich geworden war, saß im Gefängnis. Seine Frau mietete sich eine Wohnung und verließ die gemeinsame Eigentumswohnung. Um diese vermieten zu können, beantragte sie bei Gericht, ihr die Ehewohnung zur alleinigen Nutzung zuzuweisen. Dagegen setzte sich der Mann zur Wehr.

Vom Oberlandesgericht Frankfurt bekam er Recht (3 UF 112/03). Eine solche Maßnahme komme nur in Betracht, wenn erstens eine räumliche Trennung des Paares nötig sei, um Härten zu vermeiden, und zweitens einer der Partner (allein) in der Wohnung bleiben wolle. Nach dem Willen des Gesetzgebers sei die Zuweisung auch nur eine vorläufige Maßnahme, nur für die Zeit des Getrenntlebens gedacht. Denn: Solange die Scheidung noch nicht rechtskräftig sei, sollten in Bezug auf Wohnung und Hausrat keine endgültigen Regelungen getroffen werden. Genau das wäre aber der Fall, wenn man der Antragstellerin jetzt erlauben würde, die Ehewohnung zu vermieten oder zu verkaufen.

Legionellen in der Wohnanlage

Gefahr für die Gesundheit beim Wohnungsverkauf verschwiegen

Für rund 220.000 Euro kaufte eine Familie eine Eigentumswohnung in Oberschleißheim bei München. Die Verkäufer versicherten, sie sei ohne Mängel, und verschwiegen ein gravierendes Problem: Zwei Jahre vorher hatte sich ein Bewohner die Legionärskrankheit zugezogen, im Trinkwassersystem der Wohnanlage fand sich danach eine erhöhte Konzentration von Legionellen (Erreger der tödlichen Krankheit). Gegenmaßnahmen waren nur vorübergehend erfolgreich. Darüber informierte das Gesundheitsamt alle Hausbewohner, auch die Wohnungsverkäufer wussten Bescheid. Als die Käufer davon erfuhren, fochten sie den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an.

Zu Recht, urteilte das Landgericht München I (2 O 8482/03). In der heutigen Zeit seien die Menschen sehr gesundheitsbewusst. Viele Leute leisteten sich nur einmal im Leben eine Wohnung; bei einer Investition von dieser Größenordnung beeinflussten gesundheitliche Risiken den Kaufentschluss erheblich. Von Legionellen gehe große Gefahr aus, auf dieses Problem hätten die Verkäufer bei den Kaufverhandlungen ausdrücklich hinweisen müssen. Da sie den Käufern diese wichtige Information vorenthielten, müssten die früheren Eigentümer ihre Wohnung zurücknehmen und den Kaufpreis zurückzahlen.

Mülltonnen mit Öffnungszeiten

Zeitweises Absperren des Mülltonnenraums ist unzulässig

In einer Wohnungseigentumsanlage wurde öfters Müll neben den Mülltonnen abgestellt oder falsch eingeworfen. Drei Wohnungseigentümer setzten sich mit ihrer Forderung durch - entsprechend ihren Miteigentumsanteilen waren sie in der Mehrheit -, den Mülltonnenraum nur noch an zwei Tagen in der Woche zu öffnen. Als der Raum teilweise gesperrt worden war, gingen die übrigen Eigentümer gerichtlich gegen die Verwalterin vor. Die Sperre müsse wieder aufgehoben werden, verlangten sie.

Mit ihrem Antrag hatten sie beim Amtsgericht Aachen Erfolg (12 UR II 53/02). Die Sperre verletze das Recht der Miteigentümer (bzw. ihrer Mieter) auf Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums, entschied der Richter. Auch wenn sich einzelne Hausbewohner in Sachen Müll nicht korrekt verhielten, sei das kein Grund, den Zutritt zum Mülltonnenraum zeitlich zu beschränken. Jeder Wohnungseigentümer müsse jederzeit die Möglichkeit haben, Müll in die Tonnen einzuwerfen.

Wohnungseigentümerin will vermieten

Miteigentümer dürfen die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern

In der Gemeinschaftsordnung einer Eigentümergemeinschaft hieß es: Bevor eine Eigentumswohnung vermietet wird, müssen die übrigen Wohnungseigentümer schriftlich zustimmen. Als eine Eigentümerin ihre Wohnung einer Frau mit drei Kindern überlassen wollte, stellten sich die anderen Eigner quer. Das kam sie teuer zu stehen. Das Bayerische Oberste Landesgericht sprach der verhinderten Vermieterin Schadenersatz zu (2Z BR 141/03).

Wer seine Wohnung vermieten wolle, so die Richter, müsse den anderen Eigentümern Nachforschungen in Bezug auf den zukünftigen Mitbewohner ermöglichen und ihnen daher Namen, Anschrift und Erwerbstätigkeit des potenziellen Mieters nennen. Die Wohnungseigentümer dürften ihre Zustimmung jedoch nur verweigern, wenn die in Frage kommende Person für die Gemeinschaft unzumutbar sei.

Im konkreten Fall reichten die Einwände gegen die Mieterin nicht für eine Ablehnung. Unordnung im Garten ihrer derzeitigen Wohnung spiele keine Rolle. Weiteres Argument: Es "fehlten Messeinrichtungen für die getrennte Erfassung von Verbrauchskosten". Über Messeinrichtungen müssten sich die Eigentümer untereinander einigen. Dieser Punkt habe nichts mit der Frage zu tun, ob die Frau als Mieterin für die Hausbewohner zumutbar sei oder nicht. Die Zahl der Personen sei angesichts der Größe der Wohnung auch kein stichhaltiges Argument gegen eine Vermietung. Außerdem sei die Mieterin finanziell leistungsfähig.

Mit Maklerin Wohnung besichtigt ...

... und 15 Monate später billiger gekauft: Ist dann Maklergebühr fällig?

Ein Mann suchte eine Eigentumswohnung und wandte sich an eine Immobilienmaklerin. Sie nannte ihm Wohnungen aus "ihrem Angebot" und sandte Exposés einer neuen Wohnanlage. Eine der Wohnungen besichtigte die Maklerin mit dem Kunden. Einschließlich Tiefgarage sollte die Wohnung 509.000 Mark kosten. Das war dem Mann zu teuer, also platzte das Geschäft. 15 Monate später kaufte er die Wohnung für 340.000 Mark direkt vom Bauträger. Vergeblich forderte die Maklerin von ihm Provision.

Darauf habe die Immobilienmaklerin keinen Anspruch, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt (24 U 5/02). Zwischen ihren Bemühungen für den Kunden und dem Vertragsschluss liege ein Zeitraum von 15 Monaten; dieser Umstand spreche gegen einen ursächlichen Zusammenhang. Maklergebühr stehe ihr nur zu, wenn ein Kaufvertrag das Ergebnis ihrer Leistungen für den Kunden sei.

Und es gebe weitere Indizien dafür, dass der späte Entschluss des Käufers nichts mit den früheren Verhandlungen zu tun habe. Er sei weitläufig mit dem Geschäftsführer des Bauträgers verwandt. Der Wohnungssuchende habe den Verwandten irgendwann nach der (nach wie vor freien) Wohnung gefragt. Doch erst als sie für zwei Drittel des von der Maklerin genannten Preises zu haben war, habe er sich zum Kauf durchgerungen. Daher müsse der Käufer keine Provision zahlen.

Verwalter entlassen

Eigenmächtig vergab er Bauaufträge - ohne Beschluss der Wohnungseigentümer

In dem Haus sollte laut Gemeinschaftsordnung ein Lift eingebaut werden. Der von den Wohnungseigentümern bestellte Verwalter hielt es für zeitraubend und umständlich, in dieser Sache Beschlüsse der Eigentümer abzuwarten. Er machte Nägel mit Köpfen und vergab auf eigene Faust Planungs- und Handwerkeraufträge - zu Konditionen, die er selbst festsetzte. Als die Mehrheit der Wohnungseigentümer das eigenmächtige Treiben beenden wollte, widersetzte sich der Verwalter beharrlich. Daraufhin schickten ihm die Wohnungseigentümer einen blauen Brief und kündigten den Verwaltervertrag.

Das Bayerische Oberste Landesgericht billigte dies (2Z BR 181/03). Umbauten am gemeinschaftlichen Eigentum seien in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer. Als Vollzugsorgan der Wohnungseigentümer sei der Verwalter deren Treuhänder und an ihre Weisungen gebunden; er habe lediglich umzusetzen, was diese untereinander vereinbarten. Wenn ein Verwalter einen Umbau organisiere und dabei die Wohnungseigentümer übergehe, überschreite er bei weitem seine Befugnisse.

Besonders kreideten ihm die Richter an, dass er seinen "grob irrigen Rechtsstandpunkt" in einer wirtschaftlich so bedeutsamen Angelegenheit bis zuletzt vertreten und gegen die Mehrheit der finanziell betroffenen Wohnungseigentümer vehement verteidigt hatte. Damit habe er "das Vertrauensverhältnis zu den Wohnungseigentümern unheilbar zerstört".

Mit Entzug des Wohneigentums gedroht

Eigentümergemeinschaft will "anfechtungswütige" Streithansel zur Räson bringen ...

Jährlich wiederholte sich das Ritual: Kaum waren die wesentlichen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gefasst (Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Instandsetzungsmaßnahmen usw.usf.), wurden sie von den Eheleuten K. angefochten. Jedes Mal ging der Streit durch alle Instanzen bis zum Oberlandesgericht. Auf einer Eigentümerversammlung hielt man dem Paar sein Sündenregister vor: Gewaltige Anwalts-, Gerichts- und Gutachterkosten, Verzögerung aller Baumaßnahmen und damit höhere Sanierungskosten, Abschreckung potenzieller Käufer von Wohnungen.

Nach über zehnjährigem Gerichtsmarathon sei man nicht länger bereit, dies hinzunehmen, hieß es in dem Versammlungsbeschluss. Die Eheleute K. seien von der Verwaltung abzumahnen, sie dürften nicht länger willkürlich Beschlüsse anfechten. Ansonsten werde man das Verfahren zum Entzug des Wohneigentums in Gang setzen. Diese Drohung erklärte das Oberlandesgericht Köln für unzulässig (16 Wx 7/04).

Die Anfechtung missliebiger Beschlüsse sei ein elementares Recht jedes Wohnungseigentümers. Angesichts einer solchen Drohgebärde könnten die Eheleute K. ihr Recht aber nicht mehr unbefangen ausüben. Ständig müssten sie fürchten, ihr Wohneigentum zu verlieren. Und die Drohung sei außerdem auch gar nicht notwendig, um die Eigentümergemeinschaft vor willkürlichen Gerichtsverfahren zu schützen. Wenn das Gericht feststelle, dass ein Beschluss der Eigentümerversammlung willkürlich angefochten werde, so könne es den Antragstellern die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Verfahrens auferlegen.