Wohneigentum

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Eigentumswohnung über AirBNB vermietet

Sie während berufsbedingter Abwesenheit anzubieten, ist keine Zweckentfremdung von Wohnraum

Eine Stewardess benutzt ihre Münchner Eigentumswohnung im Prinzip selbst. Da sie berufsbedingt öfter abwesend ist, vermietete sie die Wohnung hin und wieder für einige Tage über die Vermittlungsplattform AirBnB. Dagegen schritt die Landeshauptstadt München ein: An Touristen zu vermieten, stelle eine unzulässige Zweckentfremdung von Wohnraum dar, erklärte die zuständige Behörde. Damit müsse sofort Schluss sein.

Gegen diesen Bescheid klagte die Flugbegleiterin und bekam vom Verwaltungsgerichtshof (VGH) München Recht (12 B 21.913). In diesem Fall sei das Verbot sinnlos, so der VGH. Damit wolle die Stadt den Wohnungsmarkt entlasten. Die Stewardess nutze ihre Eigentumswohnung jedoch überwiegend selbst und vermiete sie immer nur kurz, wenn sie beruflich unterwegs sei. Wenn man ihr das untersage, helfe das dem Münchner Wohnungsmarkt überhaupt nicht.

Von Zweckentfremdung von Wohnraum könne hier nicht die Rede sein. Dieser Vorwurf treffe zu, wenn Eigentümer eine — selbst nicht dauerhaft genutzte — Wohnung an Touristen vermieteten, um die Mieteinnahmen zu maximieren. Zum Beispiel an ständig wechselnde Medizintouristen, wie das in München oft vorkomme.

In solchen Fällen sorge das Vermietungsverbot dafür, dass der Wohnraum wieder dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stehe. Im Fall der Stewardess führe das Verbot nur dazu, dass die Wohnung während ihrer Abwesenheit leer stehe.

Baumangel im WEG-Neubau

Ein Wohnungseigentümer musste wieder ausziehen und erhält dafür Nutzungsausfallentschädigung

Eine Wohnungseigentumsanlage für drei Familien sollte der Bauunternehmer errichten — für Auftraggeber A eine Maisonette-Wohnung im Dachgeschoss zum Festpreis von 140.800 Euro. Die Bauleistungen waren abgenommen und A bereits in die Dachwohnung eingezogen, als eine mangelhafte Rohrleitungsabzweigung in seinem Badezimmer zu einem erheblichen Wasserschaden führte. Dem Eigentümer blieb nichts anderes übrig, als wieder auszuziehen.

Denn um den Schaden zu beseitigen, musste die untere Etage der Maisonette-Wohnung in den Rohbauzustand zurückgebaut werden. A kaufte ein Einfamilienhaus, zog dort ein und sanierte die Dachgeschoss-Wohnung weitgehend selbst. Für den Aufwand entschädigte ihn die Versicherung des Auftragnehmers mit rund 31.000 Euro. Vom Bauunternehmer forderte A zusätzlich Entschädigung dafür, dass er die (nach der Sanierung verkaufte) Eigentumswohnung während der Baumaßnahmen 14 Monate lang nicht nutzen konnte.

Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken (5 U 79/19). Wenn sich der "Verlust der Gebrauchsmöglichkeit" merklich auf die Lebenshaltung eines Auftraggebers auswirke, habe dieser Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung. Das treffe hier zweifellos zu, da der Neubau unbewohnbar gewesen sei und A habe ausziehen müssen. Das OLG sprach ihm für die Dauer der Sanierungsmaßnahmen 27.000 Euro zu und orientierte sich bei der Berechnung der Schadenshöhe an der ortsüblichen Vergleichsmiete.

(Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung am 10.03.2021 bestätigt, AZ.: VII ZR 128/20)

Vermieterin lebt im Ausland

Unter diesen Umständen ist eine Eigenbedarfskündigung "erläuterungsbedürftig"

Ein Hamburger Ehepaar hatte eine 78 qm große Zwei-Zimmer-Wohnung gemietet, deren Eigentümerin in der schwedischen Hauptstadt Stockholm lebte. Umso größer das Erstaunen der Mieter, als ihnen im Dezember 2019 wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde. Sie wolle künftig ihre Hamburger Wohnung selbst nutzen, erklärte die Vermieterin. Die Mieter wehrten sich gegen die Kündigung.

Die Räumungsklage der Wohnungseigentümerin wurde vom Amtsgericht Hamburg abgewiesen (49 C 569/20). Ihre Kündigung sei nicht ausreichend begründet und damit unwirksam, so das Amtsgericht. Da die Eigentümerin ihren Wohnsitz im Ausland habe, hätte sie darlegen müssen, ob und warum sie zurückkehren wolle. Ohne entsprechende Erläuterungen sei der bekundete Wille, die Wohnung künftig selbst zu nutzen, widersprüchlich.

Wenn jemand in Stockholm lebe, sei das im Prinzip nicht mit dem Aufenthalt in einer Hamburger Wohnung zu vereinbaren. Dem Kündigungsschreiben sei keine Information darüber zu entnehmen, ob die Eigentümerin eine Rückkehr nach Hamburg plane und welche Gründe es dafür gebe. Oder ob die Eigentümerin an eine nur sporadische Nutzung denke, für den Fall, dass sie sich eventuell hin und wieder hier aufhalten sollte. Ohne solche Informationen könnten die Mieter nicht prüfen, ob der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich bestehe.

Preisanpassungsklausel im Verwaltervertrag

Eine pauschale jährliche Preiserhöhung benachteiligt die Wohnungseigentümer unangemessen

Die Hausverwalterfirma hatte den Verwaltervertrag mit der Eigentümergemeinschaft schon 1993 abgeschlossen. Darin war vereinbart, dass sich das Entgelt jedes Jahr am 1. November um vier Prozent erhöhen sollte. Im November 2003 wurde das Vertragsverhältnis per Beschluss um fünf Jahre verlängert. Laut Beschluss sollte die Vergütung entgegen der vertraglichen Vereinbarung bis 31.10.2008 nicht steigen.

2008 und 2013 wurde das Vertragsverhältnis erneut verlängert. Doch in den einschlägigen Beschlüssen fehlte ein Hinweis zur Erhöhung des Entgelts, da stand nur: "Die genauen Konditionen regelt der bereits bestehende Verwaltervertrag". Seit 2019 streitet die Eigentümergemeinschaft mit der Hausverwalterfirma darüber, ob die Firma im Zeitraum 2016 bis 2018 dazu berechtigt war, die Vergütung um jeweils vier Prozent zu erhöhen.

Nein, lautete die Antwort des Landgerichts Frankfurt (2-13 S 35/20). Bei Verträgen mit Verbrauchern — und dazu gehöre auch ein Verwaltervertrag — seien "Preisanpassungsklauseln" zwar prinzipiell zulässig. Es müsse aber sichergestellt sein, dass sich das ausgehandelte Verhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht durch die Preiserhöhungen einseitig verschiebe. Der Verwender der Klausel dürfe sich damit nicht die Möglichkeit verschaffen, einseitig seinen Gewinn zu erhöhen.

Im konkreten Fall sei die Klausel unwirksam. Denn der Preis für die Hausverwaltung solle pauschal um vier Prozent im Jahr steigen — unabhängig davon, ob die Verwalterfirma selbst im gleichen Umfang mit Preissteigerungen fertig werden müsse.

Im Jahr 2016 habe die Inflationsrate bei 0,5 Prozent gelegen, bis 2018 sei sie nur auf 1,8 Prozent gestiegen. Die vertraglich vereinbarte Preissteigerung von vier Prozent sei mehr als doppelt so hoch. Sie verändere das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung erheblich zugunsten der Hausverwalterfirma.

Wasserschaden: Eigentumswohnung unbewohnbar

Eigentümer steht Ersatz für entgangene Mieteinnahmen zu, wenn die Versicherung unzulässig nicht zahlt

Im Dezember 2009 kam es in einer Eigentumswohnung zu einem Leitungswasserschaden. Eigentümer H meldete den Vorfall seiner Wohngebäudeversicherung, die sich jedoch grundlos weigerte, den Schaden zu regulieren. H verklagte die Versicherung auf Zahlung, der Prozess zog sich jahrelang hin. 2013 schickte das Landgericht Nürnberg-Fürth einen Sachverständigen in die Wohnung, um ihren Zustand im Rahmen eines Beweissicherungsverfahrens zu überprüfen.

Da die Wohnung unbewohnbar war, konnte der Eigentümer sie lange nicht vermieten. Trotzdem wollte er offenbar die Sanierung nicht vorfinanzieren. Stattdessen erweiterte Herr H die Klage und verlangte vom Versicherungsunternehmen zusätzlich Schadenersatz für den Mietausfall. 2020 entschied das Landgericht, dass die Versicherung dem Eigentümer wegen pflichtwidrig verzögerter Schadensregulierung Schadenersatz für entgangene Mieteinnahmen schulde.

Überwiegend gehe jedoch der Mietausfall auf das Konto des Wohnungseigentümers selbst, betonte das Landgericht, daher sei sein Anspruch zeitlich zu begrenzen. Nach der gerichtlichen Beweissicherung 2013 hätte er die Wohnung erst einmal auf eigene Kosten sanieren lassen müssen, um den Mietausfall einzuschränken. Deshalb stehe Herrn H Schadenersatz nur bis Januar 2014 zu. Das Oberlandesgericht Nürnberg wies die Berufung des Eigentümers gegen das Urteil des Landgerichts zurück (8 U 3174/20).

Für H wäre es möglich und zumutbar gewesen, die Wohnung zunächst mit eigenen Mitteln in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen. Nach dem Abschluss der gerichtlichen Beweissicherung sei es nicht mehr nötig gewesen, sie in dem Zustand vom Dezember 2009 zu belassen, um den Schaden zu dokumentieren. Der Zahlungsanspruch gegen die Versicherung habe damit festgestanden. Außerdem sei durch den jahrelangen Leerstand weitaus mehr Verlust entstanden, als die Sanierung gekostet hätte.

Wasserschaden in der Wohnanlage

Haftet auch der Eigentümer einer vermieteten Teileigentumseinheit für den Schaden mit?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestand nur aus zwei Eigentümern, die beide ihre Teileigentumseinheit gewerblich vermietet hatten: Der Mieter der Räume im Erdgeschoss betrieb ein Restaurant, im oberen Stockwerk befand sich eine Zahnarztpraxis. In einer sehr kalten Winternacht platzte in der Praxis eine Kaltwasserleitung, das Wasser lief ins Erdgeschoss.

Der Eigentümer der Praxisräume nahm seine Gebäudeversicherung in Anspruch. Sie regulierte den beträchtlichen Wasserschaden, der im Restaurant durch den Leitungsbruch entstanden war (über 73.000 Euro). Anschließend forderte die Versicherung das Geld allerdings teilweise vom Versicherungsnehmer zurück ("Regress"). Zu Recht, fanden Amtsgericht und Landgericht.

Damit war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (V ZR 193/19). Es gebe Anhaltspunkte dafür, dass der Zahnarzt die Praxis nicht geheizt habe, stellten die Bundesrichter fest. Das müsse die Vorinstanz noch aufklären. Denn: Wenn das der Fall wäre, wäre der Wasserschaden auf fahrlässiges Handeln des Mieters zurückzuführen, eventuell sogar allein darauf.

Unter diesen Umständen träfe den Versicherungsnehmer und Eigentümer keine Verantwortung — der Gebäudeversicherer müsste den gesamten Schadensbetrag von der Betriebshaftpflichtversicherung des Zahnarztes fordern.

Der Eigentümer müsste nur dann die Hälfte des Schadens tragen, wenn die Wasserleitung schon vor dem Versicherungsfall schadhaft gewesen wäre. Wenn ein Leitungsschaden in seinem Sondereigentum den Wasserschaden mit-verursacht hätte, wäre die Überschwemmung im Restaurant auch dem Eigentümer der Praxisräume zuzurechnen.

WEG: Ein Café ist kein Restaurant

Eigentümer darf nicht an einen Restaurantbetreiber vermieten, wenn nur ein "Café ohne Vollküche" zulässig ist

Die Eigentumswohnung von Herrn X liegt im ersten Stock einer Wohnanlage — direkt über einer gewerblich genutzten Teileigentumseinheit. Als diese an einen Restaurantinhaber vermietet wurde, bekam Herr X die Wirkung unmittelbar zu spüren: Ständig drangen Küchengerüche aus dem Erdgeschoss in seine Räume, vom Lärm ganz zu schweigen.

Eigentümer X verklagte den Eigentümer der Teileigentumseinheit auf Unterlassung — gestützt auf die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft. Darin hieß es: "Ausdrücklich unzulässig in jeder Einheit sind jegliche Spiel- und Wettbetriebe sowie Betriebe mit Bezug zum Rotlichtmilieu gleich welcher konkreten Ausgestaltung. Eine Nutzung als Bewirtungsbetrieb (Café ohne Vollküche) ist nur dem jeweiligen Eigentümer … gestattet."

Der Eigentümer der Räume im Erdgeschoss hätte nicht an einen Gastronomen vermieten dürfen, der ein Restaurant führe, erklärte Herr X: Eine "Vollküche" sei hier unzulässig. Von ihr gehe eine auf die Dauer unerträgliche Geruchsbelästigung aus.

So sah es auch das Amtsgericht Berlin-Mitte: Das Mietverhältnis mit dem Restaurantinhaber müsse beendet werden (26 C 21/19). Der Klammerzusatz in der Gemeinschaftsordnung bedeute, ein "Café ohne Vollküche" sei zulässig. Das bedeute im Umkehrschluss, dass der Betrieb eines Restaurants mit Vollküche ausgeschlossen sein solle.

In einem Café werden in erster Linie Kaffee und Tee ausgeschenkt, Kuchen und andere Backwaren angeboten. Das beeinträchtige die Wohnungseigentümer nicht über ein verträgliches Maß hinaus. Das Störungspotenzial einer Vollküche, in der warme Speisen zubereitet werden — Gerüche, Dämpfe, Geräusche —, sei natürlich weit größer das Störungspotenzial eines Cafés.

Unter Eigentümern hat Datenschutz Grenzen

Kurzartikel

Steht auf der Tagesordnung einer Eigentümerversammlung der Umgang mit Zahlungsrückständen, müssen die Teilnehmer vorher erfahren, worum es konkret geht. Der Verwalter darf daher der Einladung eine Liste der säumigen Zahler und ihrer Rückstände hinzufügen. Da dieses Schreiben nur an Eigentümer verschickt wird, verstößt das nicht gegen den Datenschutz.

WEG: Sachverständiger soll Sanierungsbedarf klären

Kurzartikel

Muss in einer Wohnanlage der Sanierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum ermittelt werden, kann die Eigentümergemeinschaft damit einen vereidigten Sachverständigen beauftragen, ohne vorher Alternativangebote einzuholen. Qualifikation und Preise sind bei öffentlich bestellten Sachverständigen vergleichbar.

Lebensmittelhändler braucht Klimaanlage

Doch eine bauliche Veränderung durch eine Außenklimaanlage muss die Eigentümergemeinschaft nicht hinnehmen

Im Erdgeschoss einer großen Münchner Wohnanlage hatte der Eigentümer Ladenräume an einen indischen Lebensmittelhandel vermietet. Der Mieter brauchte für sein Geschäft eine Außenklimaanlage, um die Frischware zu kühlen. Die installierte der Händler an der Außenfassade, ohne die Eigentümergemeinschaft um Erlaubnis zu fragen. An der Fassade prangten nun also Leitungen und Befestigungsvorrichtungen nebst einigen Löchern.

Weil sich viele Eigentümer darüber beschwerten, forderte der Vermieter der Ladenräume den Händler auf, die Klimaanlage zu entfernen. Doch sein Mieter tat nichts dergleichen: Beim Abschluss des Mietvertrags habe er doch mitgeteilt, dass er eine Klimaanlage für das Geschäft benötige. Der Eigentümer ließ die Sache auf sich beruhen, nicht aber die Eigentümergemeinschaft.

Ihre Klage gegen Mieter und Vermieter auf Rückbau hatte beim Amtsgericht München Erfolg (481 C 16084/19 WEG). Eine Klimaanlage an der Außenfassade stelle eine bauliche Veränderung dar, die nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer zulässig sei. Sie verändere die Fassade nachteilig. So eine Anlage eigenmächtig zu installieren, beeinträchtige daher die Rechte der übrigen Eigentümer.

Daher hätte der Vermieter entschieden dafür sorgen müssen, dass der Mieter die Anlage beseitigt. Er müsse sich beim Vermieten an die WEG-Regeln halten.

Der Mieter könne sich nicht darauf berufen, dass ihm der Vermieter vertraglich das Recht eingeräumt habe, das Ladenlokal seinen Zwecken entsprechend zu nutzen. Das Recht des Mieters könne nicht "weiterreichen als die Befugnis des Eigentümers" des Sondereigentums. Auch für ihn seien die WEG-Regeln verbindlich. Dass der Händler für sein Geschäft eine Außenklimaanlage benötige, ändere daran nichts.

Geplanter Immobilienkauf zunächst geplatzt

Kauft der Interessent das Haus 14 Monate später, erhält der Makler keine Provision mehr

Herr F wollte ein Haus kaufen und wandte sich an einen Makler. Der Makler schickte ihm ein Exposé. Herrn F gefiel das Anwesen bei der Besichtigung, er entschloss sich zum Kauf. Als beim Notar alles klargemacht werden sollte, platzte jedoch das Geschäft: Das Grundstück müsse erst aufgeteilt werden und da "gebe es noch Probleme", erklärte der Notar.

Daraufhin mietete Herr F das Haus. Erst über ein Jahr später, als die Probleme behoben waren, erwarb F von den Verkäufern die Immobilie. Nun forderte der Makler Provision. Seine Zahlungsklage scheiterte beim Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken (5 U 42/20).

Seit der Makler Herrn F das Exposé zum Objekt zusandte, seien 14 Monate vergangen. Nach so langer Zeit sei nicht mehr anzunehmen, dass der Vertragsschluss durch seine damalige Vermittlungstätigkeit zustande gekommen sei, stellte das OLG fest — zumal Herr F in der Zwischenzeit den Plan, die Immobilie zu kaufen, komplett aufgegeben habe.

Er habe das Objekt gemietet und ein erneutes Kaufangebot der Verkäufer abgelehnt. Während F dort wohnte, hätten deshalb auch weiterhin Kaufinteressenten das Anwesen besichtigt. Weil die Hauseigentümer nun endlich verkaufen wollten, hätten sie den Mietvertrag mit Herrn F gekündigt. Wenn man diese Umstände berücksichtige, hänge der Kauf der Immobilie — über ein Jahr nach dem ersten Notartermin — nicht ursächlich mit der Leistung des Maklers zusammen.

Feuchtigkeit in der gekauften Eigentumswohnung

Der Verkäufer muss die geschätzten, voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung tragen

Für 79.800 Euro hatte ein Paar 2014 eine Eigentumswohnung gekauft. Wie üblich wurde vertraglich die Haftung des Verkäufers für Mängel ausgeschlossen, mit einer Einschränkung. Der Eigentümer, der selbst in der Wohnung gewohnt hatte, bestätigte schriftlich, dass es "an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit" gegeben hatte. Sollte bis Ende 2015 der Schaden wieder auftreten, werde er ihn auf eigene Kosten beheben. Das wurde vertraglich fixiert.

Trotzdem hielt der Verkäufer sein Versprechen nicht, als sich im Winter 2014 im Schlafzimmer erneut feuchte Flecken zeigten. Vergeblich forderten ihn die Wohnungskäufer auf, die Schäden zu beheben. Schließlich zogen sie vor Gericht und verlangten die voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung (ohne Umsatzsteuer rund 8.000 Euro) sowie Ersatz für die Anwaltskosten.

Völlig überhöht sei die Kostenschätzung, fand der Verkäufer: Solange die Sanierungsmaßnahmen nicht ausgeführt und bezahlt seien, werde er kein Geld herausrücken. Die Höhe des Schadenersatzes im Voraus zu schätzen und als "fiktive Mängelbeseitigungskosten" geltend zu machen, sei rechtlich sowieso umstritten.

Das sei im Baurecht geändert worden, erklärte ihm der Bundesgerichtshof, die Änderung gelte aber nicht für den Immobilienkauf (V ZR 33/19). Bei Mängeln einer erworbenen Bestands-Immobilie könne die Höhe des Schadenersatzes weiterhin anhand der voraussichtlich entstehenden Kosten der Mängelbeseitigung berechnet werden (so genannte "fiktive Kosten").

Es wäre unzumutbar, wenn die Käufer die Arbeiten vorfinanzieren müssten. Sie seien nicht verpflichtet, so einen hohen Betrag bis zum Abschluss der nötigen Sanierungsmaßnahmen vorzustrecken.

Diese Regelung benachteilige auch den Wohnungsverkäufer nicht, denn der Anspruch der Käufer auf Schadenersatz sei im Kaufrecht begrenzt: Der Verkäufer dürfe sich weigern, die Mängelbeseitigungskosten zu übernehmen, wenn die Kosten unverhältnismäßig seien. Die Käufer könnten dann den mangelbedingten Minderwert der Wohnung ersetzt verlangen.

Standsichere Erle wird nicht gefällt

Kurzartikel

Beschließt eine Eigentümergemeinschaft, eine Erle auf der Wohnanlage zu fällen, ist dieser Beschluss unwirksam, wenn die Möglichkeit besteht, den Baum zu erhalten. Zunächst müssen die Eigentümer prüfen, ob andere, weniger einschneidende Maßnahmen in Frage kommen - ob die Erle z.B. durch Kronenpflege erhalten werden kann. Wirklich umsturzgefährdet könne sie gar nicht sein, vermutete das Amtsgericht, da über den Baum seit Jahren diskutiert werde und die Erle trotz einiger Herbststürme immer noch stehe.

Geschiedene Frau will Ehewohnung nicht räumen

Nur im Jahr nach der Scheidung kann sie verlangen, dass der Mann ihr seine Eigentumswohnung überlässt

Während der Ehe hatte das Paar in der Eigentumswohnung des Ehemannes zusammengelebt. Als sich das Paar 2014 trennte, zog er aus und überließ ihr die Wohnung. Auch nach der Scheidung im Dezember 2015 nutzte die Frau seine Wohnung allein, zahlte dafür weder Miete noch Nebenkosten. Im selben Haus besaß sie zwar auch eine Wohnung, die sie aber 2016 einem Sohn übertrug.

Zunächst forderte der Mann von seiner Ex-Frau, für die frühere Ehewohnung zumindest Nutzungsentschädigung zu zahlen. Später verlangte er — ebenso erfolglos — von ihr, die Wohnung zu räumen.

Zu Recht, urteilte der Bundesgerichtshof (XII ZB 243/20). Grundsätzlich könne bei einer Scheidung der Partner, der mehr auf die Ehewohnung angewiesen sei, vom anderen Partner verlangen, ihm die Wohnung zu überlassen (§ 1568a Bürgerliches Gesetzbuch). Das gelte aber nur zeitlich begrenzt, nämlich für ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung.

Dass in solchen Fällen Nutzungsverhältnisse ohne Mietvertrag entstehen, habe der Gesetzgeber möglichst vermeiden wollen. Deshalb habe er im Interesse der Rechtsklarheit vorgesehen, dass ein Überlassungsverhältnis im Regelfall spätestens ein Jahr nach der Scheidung (miet-)vertraglich abgesichert werden sollte — auch und gerade dann, wenn der zur Überlassung verpflichtete Partner (Allein-)Eigentümer der Ehewohnung sei.

Der Anspruch auf Überlassung greife in dessen Eigentumsrecht ein. Zeitlich beschränkt auf ein Jahr, sei dieser Eingriff jedoch gerechtfertigt, weil die Ehewohnung der Lebensmittelpunkt der Familie sei. Im konkreten Fall sei die Jahresfrist seit mehr als vier Jahren abgelaufen. Die geschiedene Frau habe mit dem Ex-Mann und Eigentümer weder einen Mietvertrag abgeschlossen, noch stehe ihr aufgrund anderer Vereinbarungen der Besitz an der Wohnung zu. Sie müsse die Wohnung daher räumen und herausgeben.

"Paddling-Boards" an der Kaimauer

Eigentümergemeinschaft setzt sich gegen Eigentümer durch: Die Halterung für Surfbretter muss weg!

Die Hamburger Wohnanlage liegt idyllisch am Isebekkanal, einem beliebten Tummelplatz für Sportler: Kanufahrer, Stand-Up-Paddler, im Winter Schlittschuhfahrer usw. Auch einer der Wohnungseigentümer ist passionierter Stand-Up-Paddler. Allerdings störte er die Idylle, indem er an der Kaimauer zum Kanal eine Art Gerüst für seine Paddling-Boards anbrachte. Das störte die Miteigentümer.

Da sich der Sportler weigerte, das Gestell zu entfernen, zog der WEG-Verwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft vor Gericht: Die Halterungsstangen veränderten unzulässig das Gemeinschaftseigentum, sie müssten weg. Zudem vergrößerten die Bohrlöcher in der Stützmauer die Gefahr von Frostschäden.

Das Amtsgericht Hamburg gab der Eigentümergemeinschaft Recht: Der Eigentümer müsse den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Das Landgericht Hamburg bestätigte das Urteil (318 S 83/19).

Da die Kaimauer zum Gemeinschaftseigentum zähle, sei der Wassersportler verpflichtet, die Halterungen zu beseitigen. Die Miteigentümer müssten die — ohne ihre Zustimmung vorgenommene — bauliche Veränderung der Wohnanlage nicht dulden. Das optische Erscheinungsbild der Mauer werde durch das Metallgestell unzumutbar beeinträchtigt.

Doch es könne hier sogar offenbleiben, ob die Kaimauer ausschließlich auf dem Grund der Eigentümergemeinschaft stehe und damit ihr Eigentum sei. Oder ob sie als Grenzeinrichtung der Stadt Hamburg gehöre, wie der Paddler behaupte. Denn: Bei einer Grenzanlage könnten beide Nachbarn — also die Eigentümergemeinschaft und die Stadt — verlangen, dass sie unverändert bleibe.

Die Stadt Hamburg hätte also einen Anspruch auf Rückbau des Gestells. Es könne aber auch "intern" jeder Wohnungseigentümer von den anderen Eigentümern verlangen, dass diese die Grenzanlage nur so nutzten, wie es dem Interesse der Eigentümergemeinschaft entspreche. Um den Rückbau der Halterung komme der Paddler also nicht herum.

Fenstertausch in der Wohnanlage

Die Eigentümergemeinschaft muss für Instandsetzungsmaßnahmen nicht unbedingt ein "Gesamtkonzept" vereinbaren

Die meisten Fenster einer großen Wohnanlage waren aus Holz und über 20 Jahre alt. 2017 hatte die Eigentümerversammlung folgenden Beschluss gefasst: Die Hausverwaltung solle eine Fachfirma damit beauftragen, erneuerungsbedürftige Fenster gegen Kunststofffenster auszutauschen. Die Kosten würden gemäß den Eigentumsanteilen auf die Eigentümer umgelegt.

Eine Eigentümerin wandte sich gegen den Beschluss: Er entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, denn die Fenster seien teilweise überhaupt nicht marode. Also gehe es nicht um reine Instandsetzung. Vielmehr sei pauschal und unabhängig vom Instandsetzungsbedarf beschlossen worden, Fenster zu erneuern. Für eine Modernisierung fehle jedoch ein von allen gebilligtes Gesamtkonzept.

So ein Konzept sei im konkreten Fall nicht unbedingt erforderlich, entschied das Landgericht Frankfurt (2-13 S 78/19). Der Austausch undichter, alter Holzfenster sei keine Modernisierungsmaßnahme. Die Fenster würden keineswegs grundlos einem höheren Stand der Technik angepasst: Vielmehr seien die betreffenden Fenster laut Gutachten des Fensterbauers tatsächlich sanierungsbedürftig. Der Austausch sei daher als — modernisierende — Instandsetzung anzusehen.

Es stehe grundsätzlich im Ermessen der Eigentümer, ob sie für eine Sanierung einen mehrjährigen Plan erstellten oder sich darauf beschränkten, nur direkt anstehende, einzelne Maßnahmen zu beschließen. Der Eigentümerbeschluss sei also nicht deshalb unzulässig, weil ein Gesamtkonzept fehle.

Richtig sei: Auch vor einer Instandsetzung müssten die Mängel beurteilt werden. So eine Bestandsaufnahme müsse aber nicht zwingend ein Bausachverständiger vornehmen. Stehe die Schadensursache, wie hier, eindeutig fest und seien die Arbeiten technisch einfach auszuführen, reiche der Sachverstand einer Handwerkerfirma aus dem Bereich Fensterbau vollkommen aus. Ihr die Beurteilung der Mängel und die Instandsetzung anzuvertrauen, sei daher angemessen.

Bauabnahme des Gemeinschaftseigentums

Kurzartikel

Eine Klausel im Bauträgervertrag, nach der der TÜV das Gemeinschaftseigentum einer neu errichteten Wohnanlage abnehmen, d.h. den Bau als vertragsgerecht billigen soll, ist unwirksam. Der Bausachverständige darf nicht allein vom Bauträger bestimmt werden: Das Gutachten könnte sonst einseitig ausfallen. Daher beschneidet so eine Klausel die Rechte der Wohnungskäufer unangemessen.

Ast demoliert Auto einer Wohnungseigentümerin

Kurzartikel

Bricht auf dem Parkplatz einer Wohnanlage ein großer Ast von einer Platane ab und fällt auf das Auto einer Wohnungseigentümerin, haftet die Eigentümergemeinschaft nicht für den Schaden, wenn sie die Baumpflege und damit ihre Verkehrssicherungspflicht einer Dienstleistungsfirma übertragen hat. Die Geschädigte muss die Firma verklagen, die die Bäume beschnitten und die Kronen möglicherweise unzureichend kontrolliert hat.

Fußgängerin stürzte auf eisigem WEG-Gelände

Haftet die Eigentümergemeinschaft für Unfälle, wenn sie den Winterdienst einer Firma übertragen hat?

Der Unfall ereignete sich in einer öffentlich zugänglichen Passage, die auch als Zufahrt zur Tiefgarage einer Wohnungseigentümergemeinschaft dient. Die Passage gehört zu deren Gemeinschaftseigentum. Gemäß kommunaler Satzung war die Eigentümergemeinschaft hier für den Winterdienst zuständig. An einem Wintertag rutschte eine Fußgängerin in der Passage auf Glatteis aus und brach sich beim Sturz die rechte Hand.

Dafür machte die Frau die Eigentümergemeinschaft verantwortlich und verlangte Schmerzensgeld. Die Verwalterin wies im Namen der Eigentümergemeinschaft die Forderung zurück: Seit Jahren sei der Winterdienst an eine zuverlässige Hausmeisterfirma delegiert, deren Mitarbeiter am Unfalltag in der Passage gestreut habe. Das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe wies die Zahlungsklage der Verletzten ab (9 U 34/19).

Wohnungseigentümergemeinschaften könnten ihre Räum- und Streupflicht einem professionellen Hausmeisterdienst wirksam übertragen. Daher hafte im Fall des Falles nicht die Eigentümergemeinschaft, sondern die Hausmeisterfirma. Die Fußgängerin müsse sich an die Firma halten. Der Stundenzettel und Fotos des Hausmeisters sprächen dafür, dass der Mann am Unfalltag seinen Pflichten nachgekommen sei. Das müsse allerdings im Prozess gegen die Eigentümergemeinschaft nicht geklärt werden.

Wenn die Grundstückseigentümerin ihre Verkehrssicherungspflicht an ein erfahrenes, zuverlässiges Fachunternehmen delegiere, dürfe sie sich grundsätzlich darauf verlassen, dass der Winterdienst funktioniere. Nur im Ausnahmefall komme dann noch eine Haftung in Betracht: Wenn die Eigentümergemeinschaft ihre Pflicht vernachlässige, die Arbeit des Unternehmens zu kontrollieren. Kontrolle bedeute jedoch nicht, dass die Verwalterin täglich überprüfen müsse, ob ordnungsgemäß geräumt und gestreut wurde.

Die Hausverwaltung müsse nur tätig werden, wenn es konkrete Anhaltspunkte für schludriges Arbeiten der Hausmeisterfirma gebe. Die Eigentümer seien als Bewohner des Anwesens selbst am meisten daran interessiert, dass der Winterdienst ordentlich ausgeführt und glatte Stellen sofort beseitigt werden. Werde das nicht zu ihrer Zufriedenheit erledigt, teilten sie das der Verwalterin in der Regel sofort mit. Hier habe es jedoch nie Hinweise darauf gegeben, dass der Hausmeister seine Aufgaben unzureichend erfüllte.

Eigentümerversammlung in Pandemie-Zeiten

Eine Eigentümerin kritisiert die Einladung des Verwalters: Sie stelle "eine Ausladung dar"

Wohnungseigentümerin P hatte an der Eigentümerversammlung nicht teilgenommen. Dass die übrigen Eigentümer einen Fassadenanstrich beschlossen, passte ihr nicht: Sie hielt die Farben, die zum Einsatz kommen sollten, für gesundheitsschädlich. Deshalb zog Frau P vor Gericht: Der Beschluss sei schon deshalb unwirksam, weil die Einladung des Verwalters zur Eigentümerversammlung elementare Mitwirkungsrechte der elf Eigentümer verletzt habe.

Der Stein des Anstoßes: Der Hausverwalter hatte in der Einladung darauf hingewiesen, dass nicht alle Eigentümer teilnehmen könnten. Unter Corona-Bedingungen sei im Sitzungsraum nur Platz für ihn und neun Teilnehmer. Würde die Höchstzahl überschritten, könne er die Versammlung nicht durchführen. Der Verwalter schlug vor, möglichst ihm oder dem Verwaltungsbeirat eine Vollmacht für die Abstimmungen zu erteilen.

Das Amtsgericht Kassel gab Frau P Recht: Diese Einladung zur Versammlung komme einer Ausladung gleich. Dem widersprach jedoch das Landgericht Frankfurt, das gegen das Einladungsschreiben keine Einwände hatte (2-13 S 108/20). Die von der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse seien wirksam, so das Landgericht.

Richtig sei, dass auch während der Corona-Pandemie alle Eigentümer das Recht hätten, an Eigentümerversammlungen persönlich teilzunehmen. Nur so könnten sie durch eigene Beiträge die Willensbildung der Teilnehmer in ihrem Sinn beeinflussen. Dieses Recht habe der Verwalter durch die Einladung aber nicht verletzt. Er habe die Eigentümer nicht aufgefordert fernzubleiben, sondern darauf hingewiesen, dass er einen Raum für zehn Personen gemietet habe und die Möglichkeit bestehe, Vollmachten zu erteilen.

In Zeiten der Pandemie müsse der Verwalter das Abstandsgebot und die Hygiene-Vorschriften einhalten. Der Verwalter müsse für die Versammlung aber nicht unbedingt einen Saal anmieten, der für alle Eigentümer groß genug sei — wenn nicht zu erwarten sei, dass alle teilnehmen. Es sei sachgerecht, bei der Auswahl des Versammlungsorts die wahrscheinliche Teilnehmerzahl zu berücksichtigen. Er dürfe auch dafür werben, dass sich einige Eigentümer bei der Versammlung vertreten lassen.

Gegen die Mitwirkungsrechte von Frau P hätte der Verwalter verstoßen, wenn er ihr wegen "Überfüllung" den Zugang zum Saal verweigert hätte. Sie sei aber der Versammlung ohnehin - aus anderen Gründen - ferngeblieben. Auch die Ankündigung des Verwalters sei nicht zu beanstanden, dass er bei Überschreitung der Höchstzahl von zehn Personen die Versammlung nicht durchführen könne. Verstoße die Teilnehmerzahl gegen geltende Infektionsschutz-Auflagen, bleibe dem Verwalter gar nichts anderes übrig, als die Versammlung abzusagen.