Ein Wohnungseigentümer beantragte bei Gericht, einen Beschluss der Eigentümerversammlung für ungültig zu erklären. Gegen seinen Willen war entschieden worden, die Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen zuzulassen.

Der Gesetzgeber hat dies im neuen WEG-Recht allerdings vorgesehen, damit sich auch weiter entfernt wohnende Eigentümer einfacher an Versammlungen beteiligen können. Die Eigentümergemeinschaft kann die Online-Teilnahme mit einfacher Mehrheit erlauben.

Der Videokonferenz-Gegner beanstandete am WEG-Beschluss zum einen, dass der WEG-Verwalter bestimmen durfte, mit welcher Software die Kommunikation organisiert werden sollte. Das dürfe man nicht dem Verwalter überlassen, meinte der Eigentümer. Zum anderen passte es ihm nicht, dass laut Beschluss die Versammlung auch dann fortgesetzt werden sollte, wenn Online-Teilnehmer aufgrund von Übertragungsfehlern "rausflogen".

Das Amtsgericht München teilte diese Bedenken nicht (1292 C 19128/21 WEG). Zu den Aufgaben des Verwalters gehöre es, Eigentümerversammlungen zu organisieren und durchzuführen. Bei digitalen Videokonferenzen oder "hybriden" Versammlungen — Präsenzveranstaltungen mit Online-Teilnehmern — gehöre auch die Wahl des Kommunikationsmittels und der Software dazu. Sie den einzelnen Eigentümern zu überlassen, wäre lebensfremd.

Laut WEG-Beschluss solle der Verwalter die Online-Teilnahme über einen verschlüsselten Zugang ermöglichen. Damit seien die Vorschriften der Datenschutz-Grundverordnung ebenfalls erfüllt. Auch der Satz, dass technische Pannen nicht das Ende der Eigentümerversammlung bedeuten sollten, sei nicht zu beanstanden.

Man könne im Vorfeld klären, welcher persönlich anwesende Eigentümer in so einem Fall den Online-Teilnehmer vertreten könne. Deswegen aber die anwesenden Eigentümer nach Hause zu schicken, liefe dem Willen des Gesetzgebers zuwider. Denn nach neuem WEG-Recht sei jede Eigentümerversammlung beschlussfähig. Jeder Eigentümer könne frei entscheiden, ob er persönlich oder "online" an einer Versammlung teilnehme.

Eine zerstrittene, kleine Eigentümergemeinschaft hatte die Hausverwaltung S bis 31.10.2020 zur Verwalterin bestellt. Im Sommer 2020 fand eine Eigentümerversammlung statt, auf der unter anderem der Vertrag der Verwalterin verlängert werden sollte. Der Beschlussantrag fand keine Mehrheit. Die Eigentümer A waren der Ansicht, die Hausverwalter-Firma S sei im Dauerstreit "nicht neutral und verlange ein überhöhtes Honorar".

Im April 2021 forderte das Ehepaar A die Verwalterin schriftlich auf zu bestätigen, dass sie nicht mehr Verwalterin sei. Das wies die Hausverwalterin S zurück. Im Juni lud sie die Eigentümer zur Eigentümerversammlung am 12. Juli 2021 ein und sandte ihnen die Tagesordnung zu. Diese Versammlung fand ohne das Ehepaar A statt.

Anschließend beantragte das Paar beim Amtsgericht, alle während der Versammlung gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären: Sie entsprächen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Firma S habe zur Versammlung überhaupt nicht mehr einladen dürfen, da sie nicht mehr Verwalterin sei. Schließlich sei ihr Verwaltervertrag auf der Eigentümerversammlung von 2020 nicht verlängert worden.

Dem widersprach das Amtsgericht Darmstadt (304 C 20/22). Laut Gesetz bleibe der Verwalter im Amt, bis er abberufen werde oder ein neuer Verwalter bestellt worden sei. So solle vermieden werden, dass eine Wohnlage völlig ohne Verwaltung dastehe. Während der Versammlung im Sommer 2020 habe der Antrag, den Verwaltervertrag der Firma S zu verlängern, keine Mehrheit gefunden. Damit sei die Verwalterin aber nicht etwa abberufen worden.

Vielmehr habe die Eigentümerversammlung keine Entscheidung getroffen. Wenn eine Eigentümergemeinschaft aber keine Regelung treffe, gelte die Vertragszeit des Verwalters als verlängert. Die Verwalterin sei also noch im Amt, obwohl sie eigentlich nur bis zum 31.10.2020 bestellt worden war. Daher sei sie auch dazu berechtigt gewesen, die Eigentümer im nächsten Jahr zur Eigentümerversammlung einzuladen.

Wohnungseigentümer müssen es nicht hinnehmen, wenn Miteigentümer ihre Terrassenfläche eigenmächtig vergrößern. Die von der Eigentümerversammlung beschlossene "Auflage, die Konstruktion auf die ursprüngliche Größe der Terrasse zu reduzieren", ist aber anfechtbar, weil zu unbestimmt. Die "ursprüngliche Größe" ist konkret anzugeben. Beschlüsse müssen aus sich heraus klar und eindeutig erkennen lassen, was gelten soll.

Soll auf einer Eigentümerversammlung über die Vergabe von Bauaufträgen oder Reparaturaufträgen abgestimmt werden, müssen den Eigentümern vor der Versammlung mindestens drei Angebote von Fachunternehmen vorliegen — ansonsten sind die gefassten Beschlüsse ungültig. Nur mit einem Überblick über die Marktlage können die Eigentümer vernünftig prüfen, ob Honorarvorstellungen der Anbieter angemessen sind, bevor sie sich entscheiden.

Auch wenn eine Eigentümerversammlung über neun Stunden getagt hat, können einzelne Eigentümer nicht verlangen, allein deswegen Beschlüsse für ungültig zu erklären. Das gilt jedenfalls dann, wenn es um eine sehr große Eigentümergemeinschaft mit 1.700 Mitgliedern geht und die Tagesordnung nach corona-bedingtem Ausfall der Versammlung im Vorjahr sehr umfangreich war. Zudem wäre es mit hohen Zusatzkosten verbunden, die Tagesordnung zu "halbieren" und die Kongresshalle in der Nachbarstadt zwei Mal für eine Versammlung zu mieten.

Der Eigentümer hatte seine Wohnung an ein Ehepaar vermietet. Mit der Nebenkostenabrechnung stellte er den Mietern mehrere Posten in Rechnung: Treppenhausreinigung, Schneeräumdienst, Gartenpflege und die Kontrolle von Rauchwarnmeldern. Für diese Ausgaben beantragten die Eheleute bei ihrer Einkommensteuererklärung den Steuerbonus für "haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen" (§ 35a Einkommensteuergesetz).

Doch das Finanzamt spielte da nicht mit: Es verweigerte den Steuerzahlern die Ermäßigung mit dem Argument, sie hätten die Dienstleister nicht selbst beauftragt und mit ihnen keine Verträge abgeschlossen. So argumentierte auch das Finanzgericht. Doch beim Bundesfinanzhof (BFH) hatte die Klage des Ehepaares gegen den Steuerbescheid Erfolg (VI R 24/20).

Mieter könnten Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen steuermindernd geltend machen, obwohl nicht sie, sondern der Vermieter die Verträge mit den betreffenden Dienstleistern schließe, urteilte der BFH. Wesentlich sei nur, dass die Leistungen den Mietern zugutekämen. Natürlich brauche es dafür die vom Gesetz geforderten Belege.

Als Nachweis genüge aber die Nebenkostenabrechnung des Vermieters (oder eine Bescheinigung, die dem Muster der Finanzverwaltung entspreche), wenn man ihr die wesentlichen Informationen entnehmen könne: Art, Inhalt und Zeitpunkt der Leistung, den ausführenden Dienstleister, das vom Mieter geschuldete Entgelt und einen Hinweis auf die Überweisung des Mieters an den Vermieter.

Wenn sich den Finanzbeamten — oder dem Finanzgericht im Klageverfahren — Zweifel an diesen Unterlagen aufdrängten, könnten sie von den Steuerzahlern auch die Rechnungen der Dienstleister verlangen (Original oder Kopie). Die müssten sich die Mieter dann vom Vermieter geben lassen. Das gelte auch für einschlägige Aufwendungen von Wohnungseigentümern, wenn die Eigentümergemeinschaft die Aufträge an die Dienstleister vergeben habe.

Das Wohnungseigentümer-Ehepaar B war mit der Verwaltung der Wohnanlage unzufrieden. Obwohl die nächste Eigentümerversammlung erst Ende September 2022 stattfinden sollte, schrieben die Eheleute dem Verwalter schon im März. Sie forderten, bei der Versammlung mehrere Themen auf die Tagesordnung zu setzen. Dabei kam es ihnen vor allem auf diesen Punkt an: "Der Vertrag mit Firma F. Immobilien wird gekündigt, da die Verwaltung ihren Aufgaben nicht nachkommt und Herr S.F. wird als Verwalter abberufen".

Die Einladung zur Versammlung, die Herr S.F. am 5. September an die Wohnungseigentümer verschickte, enthielt die geforderten Tagesordnungspunkte nicht. Daraufhin erinnerten ihn die Eigentümer B an ihre Anliegen. Als der Verwalter darauf nicht reagierte, zog das Ehepaar vor Gericht und beantragte am 22. September eine einstweilige Verfügung. Das Amtsgericht sollte die Eigentümergemeinschaft dazu verpflichten, auf der Eigentümerversammlung die Abberufung des Verwalters zum Thema zu machen.

Dafür sei es zu spät, entschied das Amtsgericht Schwerin (14 C 299/22). Spätestens drei Wochen vor einer Versammlung müsse den Eigentümern die Einladung dazu vorliegen und diese Einladung müsse alle zu besprechenden Tagesordnungspunkte benennen. Diese Frist könne man gerade bei so einem wichtigen Gegenstand nicht ausnahmsweise verkürzen: Das würde die übrigen Eigentümer unzumutbar an der Ausübung ihrer Rechte hindern.

Auf so eine Problematik wie das Auflösen eines Verwaltervertrags müssten sich alle Eigentümer angemessen vorbereiten können. Die Vorwürfe gegen den Verwalter müssten geklärt, gegebenenfalls Angebote anderer Hausverwaltungen geprüft werden.

Zwar könne grundsätzlich jeder Miteigentümer verlangen, dass ein von ihm für wichtig gehaltener Punkt auf der Eigentümerversammlung behandelt werde, wenn es sachliche Gründe dafür gebe, das Thema zu erörtern und darüber abzustimmen.

Doch das Ehepaar B hätte früher klären können und müssen, ob der Verwalter bereit war, auf ihre Anliegen einzugehen. Richtig wäre es gewesen, die Eigentümer hätten von der Hausverwaltung — rechtzeitig vor der Versammlung! — eine Stellungnahme dazu verlangt und dafür eine Frist gesetzt. Hätte die Hausverwaltung auf dieses Verlangen nicht reagiert oder erklärt, die vom Ehepaar B gewünschten Themen würden nicht berücksichtigt, hätte das Ehepaar seine Tagesordnungspunkte per Klage durchsetzen können. Dies hätte aber rechtzeitig vor der Einladungsfrist für die Versammlung geschehen müssen.

Ein Wohnungseigentümer war gerichtlich dazu verpflichtet worden, eine unzulässige bauliche Veränderung zu beseitigen. Ohne diese Auflage zu erfüllen, verkaufte er kurz danach die Wohnung. Das Problem wurde er so aber nicht los. Das Amtsgericht entschied, dass die Rückbaupflicht gegen den Ex-Eigentümer mit Zwangsgeld durchgesetzt wird: Dass ihm die Wohnung nicht mehr gehöre, spiele keine Rolle. Der Zahlung könne der Mann nur entgehen, wenn er nachweislich mit allen legalen Mitteln versuche, den Käufer zur Mitwirkung am Rückbau zu bewegen — notfalls mit Hilfe der Justiz.

Die Münchner Wohnanlage wurde 1911/12 im Jugendstil erbaut und steht unter Denkmalschutz. Das Vorderhaus mit prachtvoller Fassade und das schlichte Hinterhaus (ehemaliges "Gesindehaus") sind im Hochparterre durch einen langen Durchgang verbunden. Das Vorderhaus verfügt über einen Lift, das Hinterhaus nicht: Für einen Lift ist hier das Treppenhaus zu eng.

Im Hinterhaus wohnende Eigentümer beantragten auf einer Eigentümerversammlung den Anbau eines Außenaufzugs: Entweder sollte die Eigentümergemeinschaft den Lift bauen lassen. Oder: Falls sich dafür keine Mehrheit fand, boten die Antragsteller an, den Anbau auf eigene Kosten zu organisieren, um die Wohnungen im Hinterhaus für Menschen mit Behinderung zu erschließen. Doch die Mehrheit der Eigentümer lehnte beide Anträge ab.

Nun zogen die Antragsteller vor Gericht und verlangten von der Eigentümergemeinschaft (WEG), dem Außenaufzug zuzustimmen. Das Amtsgericht verneinte so einen Anspruch: Der Anbau würde das denkmalgeschützte Ensemble grundlegend umgestalten. Das Landgericht München I sah das anders (36 S 3944/22 WEG). Wie das Bauvorhaben ausgeführt werden solle, sei Sache der WEG, so das Landgericht. Vor Gericht gehe es erst einmal nur darum, "ob" der Lift gebaut werden dürfe.

Nach neuem WEG-Recht hätte die WEG den Bau nicht ablehnen dürfen. Bestimmte bauliche Veränderungen seien nach dem Willen des Gesetzgebers jetzt "privilegiert". Dazu gehörten u.a. Maßnahmen für die Elektromobilität und Baumaßnahmen, die Barrieren für behinderte Menschen reduzierten. Jeder Eigentümer könne solche Maßnahmen auf eigene Kosten verlangen — unabhängig davon, ob die Mehrheit dafür sei oder dagegen. Das gelte auch dann, wenn er selbst, seine Angehörigen oder seine Mieter nicht behindert seien.

Da im Hinterhaus ein Innenaufzug aus baulichen Gründen nicht in Frage komme, sei die optische Veränderung durch einen Außenlift in Kauf zu nehmen. Das bedeute keineswegs, dass die gesamte Wohnanlage grundlegend umgestaltet werde. Die Fassade des Stuckaltbaus, die den Charakter der Wohnanlage wesentlich präge, sei von diesem Vorhaben überhaupt nicht berührt. Ein Anbau am Gesindehaus sei kein krasser Eingriff in die Gesamtanlage. Und darüber, wie der Lift optisch gestaltet werde, entscheide die WEG sowieso mit.

Ein Ehepaar hatte 2009 eine Eigentumswohnung erworben, die es kostenlos der Mutter der Ehefrau zur Verfügung stellte. Als die Mutter 2016 starb, verkauften die Eigentümer die Wohnung. Dass das Finanzamt für den Gewinn aus dem Verkauf Steuern festsetzte, fanden sie rechtswidrig. Die Steuerzahler klagten gegen den Einkommensteuerbescheid.

Ihr Argument: Wenn selbst genutzte Immobilien verkauft würden, sei das Geschäft grundsätzlich steuerfrei. Das gelte auch dann, wenn Kinder der Steuerzahler eine Immobilie bewohnt hätten. Zwischen Kindern und anderen unterhaltsberechtigten Personen zu unterscheiden, sei widersprüchlich. Außerdem habe die Ehefrau die Mutter so oft besucht, dass man durchaus von "Eigennutzung" sprechen könne.

Das Finanzgericht Düsseldorf entschied den Streit im Sinne der Steuerbehörde (14 K 1525/19 E, F). Im konkreten Fall sei nicht von selbst genutztem Wohnraum auszugehen. Dass sich die Ehefrau besuchsweise dort aufgehalten habe, reiche nicht aus, um "Selbstnutzung" zu bejahen. Das gelte auch für häufige Besuche … Dass im Unterschied dazu von "selbst genutztem Wohnraum" ausgegangen werde, wenn Eigentümer unterhaltsberechtigten Kindern eine Immobilie überlassen, sei sachlich gerechtfertigt.

Die Unterhaltspflicht gegenüber Kindern beinhalte auch Ausgaben für Wohnraum. Eltern seien verpflichtet, Kindern Wohnraum zur Verfügung zu stellen: Aufgrund dieser Pflicht werde das Überlassen einer Immobilie an Kinder als "Selbstnutzung" bewertet. Entsprechend seien Aufwendungen für unterhaltsberechtigte Kinder auch bei der Einkommensteuer zu berücksichtigen, Aufwendungen für andere Personen dagegen nicht.

Sind die Mitglieder einer nur aus zwei Parteien bestehenden Eigentümergemeinschaft heillos zerstritten, ist es unzumutbar, die Eigentümerversammlung auf der Terrasse einer Eigentümerin abzuhalten. Hier kann sich die andere Partei nicht vertraut bewegen: Der Versammlungsort muss neutral sein. Die auf der Terrasse gefassten Beschlüsse sind daher ungültig.

In einer Bremer Eigentümergemeinschaft wurde darüber gestritten, ob die Dachgeschosswohnung mit einer Klimaanlage ausgerüstet werden darf. Deren Eigentümer hatte die Installation beantragt. Dem Antrag stimmte auf einer Eigentümerversammlung die Mehrheit zu, doch ein Eigentümer focht den Beschluss an.

Sein Einwand: Selbst, wenn die Klimaanlage wie geplant auf dem Dach einige Meter zurückversetzt montiert werde, sei sie von der Straße aus sichtbar. Das beeinträchtige die Fassadenoptik. Die Klimaanlage auf dem Dach stelle eine bauliche Veränderung dar, räumte das Amtsgericht Bremen ein (28 C 34/22).

Aber nach neuem WEG-Recht sei dafür nicht mehr automatisch eine Zustimmung aller Eigentümer erforderlich. Der Gesetzgeber habe mit der Einführung des Mehrheitsprinzips bauliche Veränderungen grundsätzlich erleichtern wollen: Eine einfache Mehrheit genüge, um sie zu beschließen — auch wenn die bauliche Veränderung möglicherweise die Optik der Wohnanlage ein wenig nachteilig beeinflusse.

Nur in besonderen Fällen müssten weiterhin alle Eigentümer einer baulichen Veränderung zustimmen: nämlich dann, wenn es um eine "grundlegende Umgestaltung" der Wohnanlage gehe. Oder dann, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer durch eine bauliche Veränderung gegenüber anderen Eigentümern unbillig benachteiligt werde. Betreffe der Nachteil — wie hier — alle oder zumindest mehrere andere Eigentümer, werde niemand "unbillig benachteiligt".

In einer großen Wohnanlage mit mehr als 30 Wohneinheiten besaßen Mutter und Tochter gemeinsam eine Wohnung, die sie an den Enkel bzw. Sohn vermietet hatten. Mit ihrem Einverständnis ließ der junge Mann am Balkongeländer eine kleine Photovoltaikanlage anbringen, um auf dem Balkon sein E-Bike aufzuladen.

Allerdings waren die anderen Wohnungseigentümer nicht gefragt worden, ob sie dem "Balkonkraftwerk" zustimmten. Auf einer Eigentümerversammlung lehnten sie den Antrag der Vermieterinnen ab, die Solaranlage nachträglich zu genehmigen: Am Balkongeländer Sonnenkollektoren aufzuhängen, sei eine rechtswidrige bauliche Veränderung, lautete der Beschluss.

Dagegen wehrten sich die Eigentümerinnen: Die Fassade der Wohnanlage sei ohnehin sehr uneinheitlich mit unterschiedlichen Farben, Markisen und Balkonkästen. Da falle die Mini-Solaranlage gar nicht auf. Zudem bejahe das neue WEG-Recht ausdrücklich bauliche Veränderungen im Interesse des Klimaschutzes, nämlich Ladestationen für Elektroautos.

Mit diesem Argument drangen die beiden Frauen weder bei der Eigentümergemeinschaft, noch beim Amtsgericht Konstanz durch (4 C 425/22). Der Gesetzgeber habe die Elektromobilität fördern wollen und es deshalb erleichtert, die technischen Bedingungen (Wall-Boxen) für das Aufladen von Fahrzeugen zu installieren, so das Amtsgericht. Das bedeute aber keineswegs, dass ohne Zustimmung der Miteigentümer Solarstromanlagen auf dem Balkon zulässig seien.

Zwar ändere so ein kleines "Balkonkraftwerk" bei diesem großen Haus nicht gleich den Gesamteindruck der Außenfassade. Die Miteigentümer würden jedoch schon dann beeinträchtigt, wenn die bauliche Veränderung optisch störe. Und das Modul des Mieters falle sehr wohl deutlich auf — mehr durch die schwarze Farbe als durch seine Größe. Vor allem für die Balkonnachbarn sei das schwarze Modul ein störendes optisches Element. Da es ohne das nötige Einverständnis der Miteigentümer montiert worden sei, könne die Eigentümergemeinschaft den Abbau verlangen.

Der Eigentümer einer "Teileigentumseinheit bestehend aus Hobby- und Abstellraum" kann diese auch als Buchhaltungsbüro gewerblich nutzen. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft — wie hier — die Nutzung als Hobby- oder Abstellraum nicht zwingend vorschreibt und die alternative Verwendung die Miteigentümer nicht beeinträchtigt. Das trifft zu, da Büroarbeit ohne Publikumsverkehr die Mitbewohner nicht stört.

Zoff in einer Tölzer Wohnanlage: Herr H, Eigentümer einer Erdgeschosswohnung, frönte ausgiebig seinem Hobby, im Freien auf der Terrasse zu grillen — im Sommer 2020 sogar mehrmals die Woche. Herr B, dem eine Wohnung im zweiten Stock gehört, war genervt von Gerüchen und Rauchentwicklung.

Seine Beschwerden prallten an H jedoch ab: Sein Elektrogrill könne gar niemanden stören, fand H. Wahrscheinlich kämen die störenden Gerüche aus den Küchen im ersten Stock. Mit dieser Auskunft gab sich B jedoch nicht zufrieden. Er zog vor Gericht und forderte Auflagen für das Grillen: Mit fünf Grillabenden im Jahr könne er sich arrangieren, lautete sein Vorschlag.

Diese Einschränkung fand das Landgericht München I zu rigide (1 S 7620/22 WEG). Das Grillen in der Wohnanlage sei von der Eigentümergemeinschaft nicht allgemein geregelt worden, stellte das Landgericht fest. Deshalb komme es darauf an, ob die damit verknüpften Gerüche die Miteigentümer über das beim Zusammenleben "unvermeidliche Maß hinaus" beeinträchtigten. Das hänge ab vom Standort des Grills, vom verwendeten Gerät und von der Häufigkeit.

Dazu befragte das Landgericht einige Mitbewohner. Das Meinungsbild reichte von "manchmal riecht die Wohnung wie eine Räucherkammer" bis zu "wenn man das Fenster schließt, stört das Grillen eigentlich nicht". Jedenfalls grille H sehr oft, darin stimmten alle überein.

Fazit des Gerichts nach einem Ortstermin: Obwohl ein Elektrogrill weniger Rauch entwickle als ein Holzofengrill, seien Rauch und Gerüche - jedenfalls bei geöffnetem Fenster — deutlich wahrnehmbar, wesentlich intensiver als beim Kochen in den Küchen.

Bei schönem Wetter müssten sich die Nachbarn auch einmal ungestört von Grillgerüchen und Rauch auf ihrem Balkon aufhalten können oder mit offenen Fenstern in der Wohnung. H müsse auf deren Bedürfnisse Rücksicht nehmen. Künftig dürfe H maximal viermal im Monat grillen, an den Wochenenden entweder am Samstag oder am Sonntag, nicht an beiden Tagen, und auch nicht an zwei aufeinanderfolgenden Sonn- und Feiertagen. Dieses Maß habe H häufig überschritten, wie die Zeugenaussagen belegten.

Die Eigentümer zweier Doppelhaushälften bilden eine kleine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit nur zwei Parteien. Das Grundstück steht im Gemeinschaftseigentum. Gemäß der Gemeinschaftsordnung steht jedem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an seinem Gartenteil zu. Ehepaar A begann in seiner Hälfte des Gartens mit dem Bau eines Swimmingpools — gegen den Willen der Nachbarin B.

Eigentümerin B klagte erfolgreich gegen den Bau. Das Sondernutzungsrecht am halben Grundstück berechtige Eigentümer nicht dazu, ihre Hälfte eigenmächtig grundlegend umzugestalten, betonte der Bundesgerichtshof (V ZR 140/22). Bauliche Veränderungen müssten laut Gesetz von den Wohnungseigentümern per Beschluss genehmigt werden, so die Bundesrichter: Und daran fehle es hier.

Zwar werde Frau B durch den Bau des Swimmingpools nicht beeinträchtigt. Trotzdem: Seit das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz Ende 2020 in Kraft getreten sei, gelte für solche Vorhaben sozusagen "Beschlusszwang". Wenn ein Wohnungseigentümer eine in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehene bauliche Veränderung durchführen wolle, müsse er sich dies vor dem Baubeginn per WEG-Beschluss genehmigen lassen.

Der Gesetzgeber habe so sicherstellen wollen, dass Wohnungseigentümer rechtzeitig über alle baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums informiert werden. Gebe es darüber unter den Eigentümern keine Einigung, müsse der/die Bauwillige einen WEG-Beschluss notfalls per Klage erzwingen ("Beschlussersetzungsklage").

In einer Wohnanlage hatte A, der Eigentümer der Dachgeschosswohnung, hinter der Wohnung eine Terrasse ausgebaut — ohne die anderen Wohnungseigentümer um Erlaubnis zu fragen. Dagegen war Eigentümer B vor Gericht gezogen. Er setzte durch, dass die bauliche Veränderung rückgängig gemacht werden muss. A wurde dazu verurteilt, die Dachfläche ohne Aufbauten wieder herzustellen.

Daraufhin beantragte A bei der nächsten Eigentümerversammlung, den Bau der Terrasse nachträglich zu genehmigen und sie ihm für 50 Euro monatlich zu vermieten. Dem stimmte die Mehrheit der Eigentümer zu. Wieder legte sich Eigentümer B quer. Er focht diesen Beschluss der Eigentümerversammlung an. Zu Recht, entschied das Landgericht Saarbrücken (5 S 3/22).

Der Beschluss sei rechtswidrig und nichtig, weil er den rechtskräftig festgestellten Anspruch des Eigentümers B auf Beseitigung der Dachterrasse ausheble. Wenn die Eigentümergemeinschaft (WEG) mit Eigentümer A einen Mietvertrag über die Dachterrasse schließe, gestatte sie damit eine gerichtlich für unzulässig erklärte bauliche Veränderung. Die WEG könne sich nicht die Kompetenz anmaßen, ein gerichtliches Urteil abzuändern.

PS: Die Vorinstanz, das Amtsgericht Saarbrücken, hatte dagegen den Streit zu Gunsten von A entschieden und dies so begründet: Die nachträgliche Zustimmung der WEG zur baulichen Veränderung und der Abschluss eines Mietvertrags hätten den "Lebenssachverhalt verändert", der der Verurteilung von A zum Rückbau zugrunde lag — die Beschlüsse der WEG hätten dem Urteil sozusagen die Grundlage entzogen.

Wohnungseigentümer W gehören in einer großen Wohnanlage mehrere Appartements. Nach der Heizkostenabrechnung für 2017 wollte er die außerordentlich hohen Heizkosten in einer seiner Wohneinheiten klären lassen. Der Grund dafür sei kein großes Geheimnis, bemerkten andere Eigentümer: Die betreffende Wohnung im obersten Stockwerk habe mehrere Außenwände und die Mieterin möge es eben warm. Gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung setzte W bei Gericht durch, dass ein Sachverständiger beauftragt wurde.

Der Bauexperte bestätigte im Prinzip die Ansicht der anderen Eigentümer und verlangte für das Gutachten über 14.000 Euro. Auf der nächsten Eigentümerversammlung wurde beschlossen, den Betrag aus den WEG-Rücklagen vorzufinanzieren und dann bei W einzutreiben: Hätte W die Mieterin zu ihrem Heizverhalten befragt und die Einwände auf der Eigentümerversammlung ernst genommen, hätte es die teure Untersuchung nicht gebraucht.

W focht den Beschluss an: Zu Recht, wie das Amtsgericht Hamburg-St. Georg entschied (980b C 32/21 WEG). Auch wenn die Kritik der Eigentümergemeinschaft (WEG) nachvollziehbar erscheine, dass das Gutachten überflüssig gewesen sei: Dass die Kosten für den Sachverständigen anfielen, beruhe nicht auf einem pflichtwidrigen Verhalten des Eigentümers W, so das Amtsgericht. Grundlage für den Auftrag sei immerhin ein rechtskräftiges Urteil gewesen, das ein Gutachten zu den Heizkosten anordnete.

Das sei für die WEG finanziell nachteilig. Dennoch sei es nicht als Vertragsverletzung anzusehen, wenn ein Eigentümer einen gerichtlich festgelegten Anspruch durchsetze. Damit mache er sich der WEG gegenüber nicht schadenersatzpflichtig, W müsse die Gutachtenkosten nicht allein tragen. Wenn die WEG die gerichtliche Entscheidung, die Heizkosten überprüfen zu lassen, für falsch hielt, hätte sie direkt dagegen vorgehen und Rechtsmittel einlegen müssen.

Die ehemalige Verwalterin einer Wohnanlage muss einer Eigentümerin, die ihre Abrechnungen anzweifelt, keine Einsicht in die Kontoauszüge von 2018 bis 2020 gewähren. Solche Ansprüche gegen Verwalter kann nach neuem Recht nur noch die Eigentümergemeinschaft (WEG) geltend machen, nicht ein einzelner Wohnungseigentümer. Die Eigentümerin muss zunächst versuchen, einen entsprechenden Beschluss der WEG zu erreichen.

2018 hatte sich ein Paar nach elf Jahren Ehe getrennt. Der Ehemann lebt mit neuer Partnerin in einer neuen Wohnung zusammen. Ehefrau und Tochter blieben im eigenen Haus: Es gehört zu 88,5 Prozent dem Ehemann, zu 11,5 Prozent der Ehefrau. In dem Anwesen gab es immer schon zwei Wohnungen: Eine Wohnung im Dachgeschoss war vermietet, die restliche Wohnfläche diente als Ehewohnung. Nach der Trennung baute die Ehefrau das Obergeschoss um und integrierte einige Räume in die vermietete Dachgeschosswohnung.

Anfang 2022 beantragte der Mann eine Teilungsversteigerung des Hauses: Er brauche das Geld und sei nicht damit einverstanden, dass seine Frau hier wohnen bleibe. Die Ehewohnung existiere ja nach dem Umbau nicht mehr.

Dagegen wehrte sich die Frau: Man müsse ihr die Ehewohnung zur alleinigen Nutzung zuweisen, forderte sie. Das sei für ihren "Ex" durchaus zumutbar: Schließlich zahle sie ihm Nutzungsentschädigung und trage die Hälfte der Kreditraten für das Haus. Obendrein kassiere der Mann den Löwenanteil der Miete für die Dachgeschosswohnung.

Das Oberlandesgericht München gab der Ehefrau Recht (16 UF 907/22). Wenn ein Ehepartner nach der Trennung ausziehe und nicht innerhalb von sechs Monaten ankündige, zurückkehren zu wollen, werde davon ausgegangen, dass dem in der Wohnung verbliebenen Ehepartner das alleinige Nutzungsrecht an der Wohnung zustehe (§ 1361b Abs.4, Bürgerliches Gesetzbuch). Im konkreten Fall habe die Ehefrau zwar einige Räume von der Ehewohnung abgetrennt und in die Dachgeschosswohnung integriert, um sie besser vermieten zu können.

Trotz des Umbaus handle es sich aber immer noch um die Ehewohnung. Eine Ehewohnung sei erst dann keine mehr, wenn beide Partner sie einvernehmlich mit dem festen Willen verlassen, nicht zurückzukehren. Wolle ein Partner aber bleiben, sei es zu seinem Schutz — und zum Schutz der betroffenen Kinder — erforderlich, dass die Ehewohnung während der gesamten Trennungszeit weiterhin als solche gelte. Eine Versteigerung des Hauses gegen den Willen der Ehefrau komme nicht in Frage.