Wohneigentum

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Ast demoliert Auto einer Wohnungseigentümerin

Kurzartikel

Bricht auf dem Parkplatz einer Wohnanlage ein großer Ast von einer Platane ab und fällt auf das Auto einer Wohnungseigentümerin, haftet die Eigentümergemeinschaft nicht für den Schaden, wenn sie die Baumpflege und damit ihre Verkehrssicherungspflicht einer Dienstleistungsfirma übertragen hat. Die Geschädigte muss die Firma verklagen, die die Bäume beschnitten und die Kronen möglicherweise unzureichend kontrolliert hat.

Wartungsintensive Holzrollläden sind mangelhaft

Immobilienkäufer müssen die "Fertigstellungsrate" nicht zahlen, solange erhebliche Mängel vorliegen

Die Bauträgerin verlangte von den Erwerbern einer Eigentumswohnung die Fertigstellungsrate. Das Ehepaar zahlte nicht und erklärte, die letzte Rate sei keineswegs fällig, weil noch wesentliche Mängel vorlägen. Die von der Bauträgerin montierten Holzrollläden seien nämlich mangelhaft: Sie quietschten beim Hoch- und Runterfahren, sie seien unansehnlich, durch gut sichtbare Spalten zwischen den Lamellen dringe zu viel Licht.

Das Oberlandesgericht München wies die Zahlungsklage der Immobiliengesellschaft ab (28 U 4568/19 Bau). Sie müsse zunächst die Mängel beseitigen. Nach dem Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen entsprächen die Holzrollläden nicht dem Standard an Sonnenschutz, den Käufer einer Immobilie gehobener Ausstattung erwarten könnten.

Durch die unregelmäßigen, ziemlich breiten Fugen dringe erkennbar Tageslicht in die Räume, weil sich die Holzstäbe verformt hätten. Das sei bei Holz zwangsläufig so. Holz sei als Material für Rollläden daher bei sehr breiten Fenstern — wie hier — technisch ungeeignet. So jedenfalls das Fazit des gerichtlichen Gutachtens.

Dagegen habe der von der Bauträgerin beauftragte private Sachverständige einen Mangel verneint: Lichtschlitze seien seiner Ansicht nach unvermeidlich. Aufgerollt länger liegende Holzstäbe verformten sich. Holzstäbe eines Holzrollladens müssten sich erst einmal zwei, drei Jahre lang aneinander gewöhnen. Deshalb müsse man sie täglich öffnen und schließen. Das stehe auch in der Wartungs- und Pflegeanleitung, die dem Ehepaar ausgehändigt worden sei.

Diese Erläuterungen bestätigten letztlich aber nur, dass die Bauleistung mangelhaft sei. Funktionierten Holzrollläden nur dann (möglicherweise in zwei Jahren) gut, wenn sie täglich gemäß Pflegeanleitung aufgerollt werden, seien diese Bauteile nicht funktionstauglich. Ein derart intensiver Wartungsaufwand stelle einen Mangel dar.

Dem Bauträgervertrag sei jedenfalls nicht zu entnehmen, dass auf die Erwerber so ein Aufwand zukomme. Dass ihnen die Bauträgerin für die Rollläden eine Wartungsanleitung spendiert habe, ändere daran nichts.

Neubestellung eines Verwalters

Wohnungseigentümer müssen sich auf so eine wichtige Entscheidung gut vorbereiten können

Eine größere Eigentümergemeinschaft suchte eine Nachfolgerin für die Verwalterfirma X-GmbH. In der Eigentümerversammlung informierte der Verwaltungsbeirat die Eigentümer über drei Angebote anderer Firmen. Auf seine Empfehlung hin entschieden sich die Wohnungseigentümer für das Angebot einer Y-GmbH und beauftragten den Verwaltungsbeirat, den Verwaltervertrag abzuschließen.

Diesen Beschluss focht ein Eigentümer an, weil er die Angebote nicht habe prüfen können. Das Landgericht fand jedoch, der Beschluss sei ordnungsgemäß zustande gekommen: Der Verwaltungsbeirat habe nämlich mehrere Angebote eingeholt und in der Versammlung deren wichtigste Punkte vorgestellt. Zudem hätten die Eigentümer alle Angebote während der Versammlung einsehen können.

Das genüge nicht, entschied der Bundesgerichtshof (V ZR 110/19). Auf die Revision des Eigentümers hin erklärten die Bundesrichter den Eigentümerbeschluss für unwirksam, weil er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Die Eigentümer hätten die Angebote der Bewerber vor der Eigentümerversammlung erhalten müssen. Mit der Einladung zwei Wochen vor der Versammlung oder separat, jedenfalls in angemessener Frist.

Dass die Eigentümer die Unterlagen beim Verwaltungsbeirat oder während der Eigentümerversammlung einsehen konnten, reiche nicht aus, um sich inhaltlich damit zu befassen und so eine bedeutende Entscheidung vorzubereiten. Da der Verwalter eine für die Wohnungseigentümer wichtige Funktion wahrnehme, benötigten diese vor der Bestellung eines neuen Verwalters Zeit und Gelegenheit, um sich nach den Bewerbern zu erkundigen.

Sie müssten also deren Namen erfahren. Um Stärken und Schwächen der Angebote beurteilen zu können, müssten die Eigentümer darüber hinaus zumindest die wichtigsten Daten erfahren, also Laufzeit des Vertrags, Leistungsumfang, Höhe des Honorars. Wer dies wünsche, müsse auch Gelegenheit bekommen, die vollständigen Angebote vor der Eigentümerversammlung zu prüfen.

Eigentumswohnung zu spät fertiggestellt

Kurzartikel

Übergibt der Bauträger eine Eigentumswohnung acht Monate später als vertraglich vereinbart, muss er die Unterkunftskosten der Erwerber ersetzen, die in der Zwischenzeit in Hotels und einer kleinen Ferienwohnung wohnten. Sind die Ersatzunterkünfte mit der Wohnung nicht vergleichbar, steht den Käufern zusätzlich Nutzungsausfallentschädigung zu.

Corona: Versammlung ohne Eigentümer?

Kurzartikel

Die Diskussion über Beschlussanträge ist ein wesentliches Recht der Wohnungseigentümer. Hält der WEG-Verwalter eine Versammlung ab, bei der sie "wegen Corona" nicht persönlich erscheinen, sondern schriftlich per Vollmacht abstimmen sollen, sind daher die dort gefassten Beschlüsse nichtig.

Der Jalousien-Streit

Wohnungseigentümer können eine eigenmächtige Veränderung von Gemeinschaftseigentum nachträglich genehmigen

Der Jalousien-Streit einer Brandenburger Eigentümergemeinschaft begann mit einer Eigentümerversammlung 2012: Damals wurde beschlossen, dass die Eigentümer an ihren Fenstern und Türen zum Hof hin Jalousien, Lamellen oder andere Schattenspender fest installieren dürfen. Für die vor der Glasfassade der Wohnanlage angebrachte Stahlbaukonstruktion sollte der Verwalter entsprechende Angebote einholen, weil sie zum Gemeinschaftseigentum gehört.

An der Stahlbaukonstruktion der Hofseite ließen im Herbst 2013 zwei Eigentümer Außenjalousien anbringen. Miteigentümer forderten, die Jalousien zu entfernen, weil sie ihre Wohnungen verschatteten und die freie Sicht von ihren Fenstern und Balkonen aus einschränkten. Ohne ihr Einverständnis sei Gemeinschaftseigentum unzulässig verändert worden. Die Klagen der Miteigentümer scheiterten.

Auf den langen Rechtsstreit reagierte die Eigentümerversammlung im September 2018 mit einem neuen Beschluss: Den Eigentümern werde erlaubt, auf eigene Kosten an die hofseitige Fassaden- und Balkonkonstruktion fachmännisch "Verschattungsanlagen" anzubringen. Sie sollten "in einheitlicher Art und Form ausgeführt werden" und sich den vorhandenen Jalousien weitestgehend anpassen.

Die Miteigentümer wollten sich aber mit den Jalousien nicht abfinden. Dazu seien sie verpflichtet, urteilte der Bundesgerichtshof (V ZR 64/19). Wohnungseigentümer könnten eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die ohne die erforderliche Zustimmung vorgenommen wurde, nachträglich genehmigen. Das sei im September 2018 geschehen. Oberflächlich betrachtet, sei in dem neuen Beschluss zwar von zukünftigen "Verschattungsanlagen" die Rede.

Da jedoch beschlossen wurde, neue Anlagen müssten sich den vorhandenen Jalousien so weit wie möglich "anpassen", habe die Mehrheit der Eigentümer damit offenkundig auch die früher installierten Anlagen gebilligt. Dieser Beschluss wäre nur rechtswidrig, wenn die umstrittenen Jalousien für die betroffenen Miteigentümer völlig unzumutbar wären. Das sei jedoch nicht ersichtlich; vor allem, wenn man Vor- und Nachteile objektiv abwäge. Für die meisten Eigentümer überwiege wohl der Vorteil der Schattenspender, da sich im Sommer die Hitze hinter der Glasfassade staue.

Souterrain zur Wohnfläche gerechnet

Käufer einer Eigentumswohnung verlangen Schadenersatz von der Maklerin

Für 590.000 Euro hatte ein Ehepaar eine Eigentumswohnung erworben. Im Exposé der vom Ehepaar beauftragten Maklerin waren zwei Räume im Souterrain als "Gäste- und Wohnzimmer" bezeichnet und zur Wohnfläche gerechnet worden. Tatsächlich handelte es sich nicht um Wohnraum, sondern um einen Hobbyraum und einen Kellerraum. Nicht von der Verkäuferin, sondern von der Maklerin verlangten die Käufer Schadenersatz.

Begründung: Die Immobilienmaklerin hätte sie bei den Vertragsverhandlungen darüber aufklären müssen, dass Flächen im Souterrain — gemäß öffentlich-rechtlichen Vorschriften zur Fenstergröße — nicht zur Wohnfläche zählten. Sie hätten das nicht gewusst. Die Maklerin müsse ihren Verlust ausgleichen, d.h. die Differenz zwischen dem gezahlten Preis für die vermeintliche Wohnfläche und dem tatsächlichen Preis für die faktisch vorhandene Kellerfläche.

Die Informationen im Exposé stammten alle von der Verkäuferin, verteidigte sich die Immobilienmaklerin, sie habe keine Pläne verfälscht. Außerdem nutzten die Käufer die Räume, die angeblich keine Wohnfläche darstellten, sehr wohl als Wohnraum. Das Oberlandesgericht Frankfurt entschied den Rechtsstreit zu Gunsten der Maklerin, der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidung (I ZR 194/19).

Anspruch auf Schadenersatz hätten die Käufer nur, wenn die Maklerin ihnen gegenüber wirklich eine Hinweispflicht verletzt hätte. Das setze jedoch zweierlei voraus: Der betreffende Umstand müsse — für die Maklerin erkennbar — für den Kaufentschluss der Auftraggeber von Bedeutung sein. Und die Auftraggeber müssten in Bezug auf diesen Umstand "offenbar belehrungsbedürftig" sein.

Der sachkundigen Maklerin hätte sich in der Tat der Gedanke aufdrängen müssen, dass die Souterrain-Räume keine Wohnfläche sein könnten. Nach dem Grundriss im Exposé verfügten die Souterrain-Räume nicht über ausreichende Fensterfläche und zählten damit gemäß Wohnflächen-Verordnung nicht zum Wohnraum. Aber: Die Maklerin habe hier davon ausgehen dürfen, dass sie die Auftraggeber darauf nicht eigens hinweisen müsse, entschieden die Bundesrichter.

Sie und ihre Mitarbeiterin hätten nämlich bei der Besichtigung des Objekts mit dem Ehepaar über die Lichtverhältnisse im Souterrain gesprochen. Vor dem Fenster habe der Mann gesagt: Hier sei es zu dunkel, das Problem könne man aber über indirekte Beleuchtung lösen. Die sei im Schlafzimmer — das er hier einrichten wolle — sowieso gemütlicher.

Wenn dem Käufer jedoch bewusst war, dass im Souterrain Tageslicht fehlte, könne er daraus auch selbst den Schluss ziehen, dass es sich hier nicht um Wohnraum handelte. Die Maklerin habe daher ihre Informationspflichten nicht verletzt.

Eigentümerversammlung im Freien

Kurzartikel

Eine Wohnungseigentümerin kann es dem Verwalter nicht gerichtlich verbieten lassen, aufgrund der Corona-Pandemie die Eigentümerversammlung vorsichtshalber auf dem Spielplatz der Wohnanlage im Freien durchzuführen. Das sei ungewöhnlich, so das Amtsgericht, widerspreche aber mit Blick auf das Risiko durch das Coronavirus nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dass Nichtbeteiligte unbefugt mithörten, sei so gut wie ausgeschlossen. Denn der Spielplatz dürfe nur von Eigentümern genutzt werden.

Eigentumswohnung fertig, aber nicht übergeben

Muss die Bauträgerin der Käuferin die für Bauverzögerungen vereinbarte Schadenspauschale zahlen?

Mit einer Immobilienfirma hatte Frau G im Sommer 2015 einen Bauträgervertrag geschlossen, d.h. eine noch zu bauende Eigentumswohnung erworben. Bis zum 31.12.2016 sollte das Objekt bezugsfertig sein. Bei Verzögerungen sollte die Bauträgerin für jeden (angefangenen) Monat eine Schadenspauschale von 4.500 Euro zahlen. Die Wohnung wurde rechtzeitig fertig. Doch Frau G weigerte sich wegen erheblicher Baumängel, sie als "im Prinzip vertragsgemäß" abzunehmen.

Die Käuferin hinterlegte die Schlussrate ("Bezugsfertigkeitsrate") auf dem Treuhandkonto eines Notars ("Notaranderkonto"), um ihre prinzipielle Zahlungsbereitschaft zu dokumentieren. Dennoch weigerte sich die Immobilienfirma, ihr die Wohnung zu übergeben: Ohne Abnahme keine Wohnungsschlüssel und kein Besitz an der Wohnung, so die Devise der Bauträgerin.

Deshalb zog Frau G vor Gericht und forderte die Schadenspauschale für zwei Monate. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht München (28 U 3555/18 Bau). Es spiele keine Rolle, dass das Objekt an sich bezugsfertig sei. Ohne Übergabe sei die Tatsache, dass die Wohnung fertiggestellt wurde, für die Erwerberin wertlos: Denn sie könne nicht einziehen und die Wohnung nicht nutzen.

Eine Schadenspauschale werde vereinbart, um im Fall einer (von der Bauträgerin zu vertretenden) Verzögerung den verspäteten Einzug finanziell auszugleichen. Diese Pauschale werde auch dann fällig, wenn die Bauträgerin die Wohnung wegen eines Streits um Baumängel nicht übergebe. Denn die Immobilienfirma sei verpflichtet, das fertige Objekt mit der Zahlung der Schlussrate zu übergeben — unabhängig von der Bauabnahme.

Wenn das im Bauträgervertrag abweichend geregelt sei, also die Übergabe der Eigentumswohnung von der förmlichen Abnahme abhängig gemacht werde, sei diese Vertragsklausel nichtig. Denn sie beschneide unzulässig die Rechte der Käuferin, Mängel des Objekts geltend zu machen. Sie müsste, ohne die Wohnung zu besitzen, die Abnahme des Sondereigentums erklären und alle damit verbundenen Risiken tragen.

Bodenfliesen statt Teppichboden

Kurzartikel

Verschlechtert der neue Bodenbelag in einer Eigentumswohnung den Trittschallschutz für die darunterliegende Wohnung, muss der Eigentümer den vorherigen Standard wiederherstellen. Auch bei nachträglichen Änderungen sind die zum Zeitpunkt des Baus gültigen Schallschutz-Normen zu beachten.

Eigentümer verklagt die Gemeinschaft

Kurzartikel

Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Schadenersatz gegen die Miteigentümer wegen unterlassener Sanierung von Feuchtigkeitsschäden in seinem Teileigentum, wenn er den ablehnenden Beschluss der Eigentümerversammlung nicht angefochten und danach sein Anliegen jahrelang nicht mehr verfolgt hat. Unter diesen Umständen ist eine Schadenersatzklage rechtsmissbräuchlich.

Beton-Balkone einer Wohnanlage zerbröckelten

Die Eigentümergemeinschaft verklagt die Verwalterin wegen unterlassener Sanierung

Die Wohnanlage besteht aus vier Gebäuden mit über 300 Wohnungen und ist ein typischer Bau aus den 60er Jahren: Balkone rundherum an allen vier Fassaden, gebaut aus Betonplatten mit Brüstungen aus Stahl und Fertigbetonteilen. An ihnen nagte der Zahn der Zeit, der Stahl korrodierte und der Beton bröselte. Im Jahr 2000 beauftragte die Verwalterin der Wohnanlage ein Ingenieurbüro damit, die Sicherheit der Balkonbrüstungen zu prüfen.

Der Sachverständige stellte diverse Mängel fest und empfahl eine "umfassende Betonsanierung". Trotzdem wurde jahrelang nichts unternommen. Dabei gab es immer wieder Schadensmeldungen von Bewohnern, weil z.B. Betonbrocken von Balkonen heruntergefallen waren ... Danach ließ die Hausverwaltung jeweils einzelne Balkone ausbessern. Dafür gab sie zwischen 2003 und 2010 rund 200.000 Euro aus.

Auf Eigentümerversammlungen waren die Balkone kein Thema, bis der dringende Sanierungsbedarf wohl nicht mehr zu übersehen war. 2011 löste die Eigentümergemeinschaft die Verwalterin ab und verklagte sie auf Zahlung von 219.000 Euro Schadenersatz. Begründung: Für die verspäteten Sanierungsarbeiten müssten die Eigentümer jetzt viel mehr ausgeben als im Jahr 2000. Schon damals hätte die Ex-Verwalterin Maßnahmen ergreifen müssen.

Das Landgericht Köln verneinte eine Pflichtverletzung der Verwalterin: Die Wohnungseigentümer hätten über die Mängel selbst Bescheid gewusst und rechtzeitig Sanierungsbeschlüsse fassen können. Mit diesem Argument war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Er gab der Eigentümergemeinschaft Recht (V ZR 101/19). Es sei nicht Aufgabe der Eigentümer, sondern Aufgabe des Verwalters zu überprüfen, ob ein Mangel am Gemeinschaftseigentum vorliege und wie er zu beseitigen sei, betonten die Bundesrichter.

Dass einzelne Eigentümer über den "Stand der Dinge informiert" waren, ändere daran nichts. Es wäre die Pflicht der Verwalterin gewesen, die Gesamtheit der Eigentümer über die Mängel bzw. die Empfehlung des Sachverständigen zu unterrichten und entsprechende Beschlüsse vorzubereiten. Darauf dürften sich die Eigentümer verlassen. Wenn Umfang und Häufigkeit der Schäden darauf schließen lassen, dass eine tiefergehende Ursache vorliege, müsse der Verwalter diese klären lassen, die Eigentümer informieren und geeignete Gegenmaßnahmen in die Wege leiten.

Time-Sharing-Vertrag auf dem Prüfstand

Auch ein Wohnrecht auf Zeit muss durch Eintragung im Grundbuch abgesichert sein

Wieder einmal ging es vor Gericht um einen Time-Sharing-Vertrag. Bei einer solchen Vereinbarung erwirbt der Käufer für eine oder mehrere Wochen im Jahr ein Wohnrecht in einem Appartement einer Ferienanlage. Die Frage im konkreten Fall: Ist diese Art von Kaufvertrag auch dann gültig, wenn der Käufer des "Teilzeitwohnrechts" laut Vertrag nicht ins Grundbuch eingetragen wird?

Der Bundesgerichtshof erklärte die einschlägige Vertragsklausel für unzulässig, weil sie für den Käufer überraschend sei (V ZR 184/94). Laut Kaufprospekt erwerbe der Kunde ein Dauerwohnrecht, das werde mehrmale betont. Diese Behauptung sei allerdings irreführend, wenn der Käufer nicht durch einen Eintrag im Grundbuch abgesichert werde.

Deshalb sei der Vertrag aber nicht insgesamt unwirksam. Vielmehr müsse der Verkäufer den Erwerber, den gesetzlichen Vorgaben entsprechend, ins Grundbuch eintragen lassen. Dazu sei er verpflichtet, auch wenn im Kaufvertrag eine anderslautende Klausel stehe.

Müssen sich Mieter an Gartenpflegekosten beteiligen?

Ist der Garten einer Wohnanlage öffentlich zugänglich, kann der Vermieter diese Kosten nicht umlegen

Die Wohnung, die das Ehepaar vom Eigentümer gemietet hatte, liegt in einer riesigen Berliner Eigentumswohnungsanlage. Im Mietvertrag hatten die Parteien vereinbart, die Mieter müssten die laufenden Betriebskosten übernehmen. In den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2016 und 2017 beanstandeten die Mieter die geforderten Nachzahlungen für Gartenpflegekosten (408 Euro und 123 Euro).

An diesen Kosten müssten sie sich nicht beteiligen, erklärten sie. Im Wohnquartier lägen Sozialeinrichtungen und eine Sporthalle, die Spielplätze seien "für alle da" — die Grünanlage sei für jedermann zugänglich. Mieter hätten nicht mehr Rechte als alle anderen Berliner. Sie dürften z.B. laut Hausordnung die Gehwege nicht verlassen und auf dem Rasen nicht Fußball spielen.

Das Landgericht Berlin entschied den Streit zu Gunsten der Mieter (65 S 132/19). Die Mieter der Wohnungen nutzten die Parkanlage im gleichen Maße und mit denselben Einschränkungen wie Besucher und Nutzer der öffentlichen Einrichtungen im Quartier. Die Hausordnung enthalte für Mieter die gleichen Regeln wie die Informationstafeln, die auf dem Gelände Besucher von außerhalb über das richtige Verhalten informierten.

Wenn die Grünanlagen einer Wohnanlage von jedermann benutzt werden dürften — unabhängig davon, wer dort eine Wohnung gemietet habe —, könnten Vermieter die Kosten der Gartenpflege nicht als Nebenkosten auf die Mieter abwälzen.

Immobilienkauf: Makler erteilt falsche Auskunft

Wer wissentlich die Interessen des Kunden gefährdet, verliert den Anspruch auf Maklerprovision

Eine Maklerfirma, die Makler A mit seinem Sohn führte, war von einem Eigentümer beauftragt worden, seine Wohnung zu verkaufen. Bald meldete sich ein Interessent, Herr B. Im Gespräch mit dem Makler betonte er, ihm sei es sehr wichtig, "in einer Eigentümerversammlung nicht überstimmt werden zu können". Obwohl A keine Ahnung hatte, wie die Eigentümergemeinschaft rechtlich ausgestaltet war, behauptete er, da müsse sich B keine Sorgen machen.

Es gebe nur einen weiteren Eigentümer im Haus, erklärte A, und in der Eigentümerversammlung werde nach Kopfteilen abgestimmt. Niemand könne B also überstimmen. Zudem behauptete A, über die konkrete Aufteilung in Miteigentumsanteile liege noch keine Teilungserklärung vor. Dabei hatte sein Sohn vom Immobilienverkäufer bereits eine Teilungserklärung erhalten, der man hätte entnehmen können, dass die Auskünfte des Maklers falsch waren.

Das erfuhr Herr B jedoch erst nach dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrags. Daraufhin weigerte er sich, der Maklerfirma die vereinbarte Provision zu zahlen. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Koblenz (2 U 1482/18). Der Kaufinteressent habe ausdrücklich sein Interesse an der Ausgestaltung der Eigentümergemeinschaft hervorgehoben. Statt offenzulegen, dass er diese Frage nicht beantworten könne, habe der Makler "ins Blaue hinein" falsche Behauptungen aufgestellt.

Damit habe er die Interessen des Maklerkunden "mit an Vorsatz grenzender Leichtfertigkeit" gefährdet. B habe auf seine Auskünfte vertrauen dürfen. Wenn A sein Büro und die Zusammenarbeit mit seinem Sohn richtig organisiert hätte, hätte er zu diesem Zeitpunkt die Teilungserklärung und damit auch die tatsächliche Rechtslage gekannt. Wegen dieses pflichtwidrigen Vorgehens entfalle der Anspruch des Maklers auf Provision — unabhängig davon, ob der Kunde durch die falsche Auskunft tatsächlich geschädigt wurde.

Bodenfliesen statt Teppichboden

Neuer Bodenbelag verschlechtert den Schallschutz: Wohnungseigentümer muss den vorherigen Standard wiederherstellen

1995 war in einer Wohnanlage das Dachgeschoss zur Wohnung ausgebaut und mit Teppichboden ausgestattet worden. Über 20 Jahre später ersetzte ein Mieter den Teppich durch Bodenfliesen — sehr zum Ärger der Eigentümer der darunterliegenden Wohnung. Denn die Änderung verschlechterte den Trittschallschutz erheblich. Die Miteigentümer forderten vom Eigentümer der Dachgeschosswohnung, wieder einen Teppichboden zu verlegen.

Wie er die gebotene Schalldämmung herstelle, sei Sache des Eigentümers, erklärte das Landgericht Düsseldorf: Aber den 1995 gültigen Standard (DIN 4109) für den Trittschallschutz müsse er einhalten (19 S 152/18). Die Miteigentümer könnten eine Schalldämmung verlangen, die dem Niveau vor dem Austausch des Bodenbelags entspreche.

Auch bei nachträglichen Änderungen müssten die zum Zeitpunkt des Baus gültigen Schallschutz-Normen beachtet werden. Im konkreten Fall sei allerdings nicht das Baujahr des Gebäudes ausschlaggebend, sondern das Jahr 1995, weil der Dachboden erst 1995 ausgebaut worden sei.

Vergeblich pochte der Eigentümer dagegen auf sein Recht, sein Sondereigentum umzugestalten. Das stehe ihm selbstverständlich zu, betonte das Landgericht. Änderungen dürften aber nicht zu einem erheblichen Nachteil für die Miteigentümer führen.

Diesen Grundsatz müssten auch die Mieter beachten: Der Eigentümer könne sich also nicht darauf berufen, dass nicht er, sondern sein Mieter die Fliesen verlegt habe. Eigentümer müssten dafür sorgen, dass ihre Mieter die im Wohnungseigentumsrecht festgelegten Pflichten erfüllten.

Auch der Verweis darauf, dass bereits der Estrich — der zum Gemeinschaftseigentum gehöre — schlecht verlegt worden sei, helfe hier nicht weiter. Natürlich sei der Eigentümer nicht verpflichtet, auf eigene Kosten das Gemeinschaftseigentum zu verbessern. Das verlange aber auch niemand. Er könne den Schallschutz verbessern, ohne den Estrich auszutauschen: Bevor die Fliesen verlegt wurden, sei die Trittschalldämmung trotz des mangelhaften Estrichs viel besser gewesen.

Verlängerungsklausel im Maklervertrag

Dass sich der Alleinverkaufsauftrag für eine Immobilie ohne Kündigung automatisch verlängert, ist zulässig

Frau P wollte ihre Eigentumswohnung verkaufen und beauftragte Maklerin A. Folgendes wurde vereinbart: Im Erfolgsfall sollte die Maklerin von der Auftraggeberin und vom Wohnungskäufer Provision erhalten. Der auf sechs Monate befristete Alleinverkaufsauftrag sollte sich ohne Kündigung jeweils um drei Monate verlängern.

Im vorformulierten Text bat die Maklerin darum, auch die "Informationen für den Verbraucher" in den Anlagen zum Vertrag zu beachten. Darin hieß es u.a.: "Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird".

Ohne den Vertrag mit Maklerin A zu kündigen, beauftragte Frau P kurz vor dem Ablauf von sechs Monaten den Makler B. Einige Wochen später vermittelte er den Verkauf und kassierte von beiden Vertragsparteien Provision. Nun verklagte Maklerin A Frau P auf Schadenersatz in Höhe der ihr entgangenen Provisionen. Frau P berief sich darauf, dass die Verlängerungsklausel im Maklervertrag nichtig sei.

Gegen die Klausel sei grundsätzlich nichts einzuwenden, fand dagegen der Bundesgerichtshof (I ZR 40/19). Bei einem Immobilienverkauf sei eine Mindestlaufzeit des Maklervertrags von sechs Monaten angemessen. Eine automatische Verlängerung und die vierwöchige Frist für die Kündigung des Makleralleinauftrags benachteiligten Kunden ebenfalls nicht unangemessen.

Trotzdem habe die Maklerin im konkreten Fall keinen Anspruch auf Provision. Denn: Allgemeine Geschäftsbedingungen — wie hier die Kündigungsfrist — würden nur zum Bestandteil eines Vertrags, wenn der Verwender der Klausel deutlich darauf hinweise und wenn die andere Vertragspartei in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis nehmen könne.

Diese Bedingungen erfülle der Hinweis von Maklerin A auf die Kündigungsfrist von vier Wochen nicht, weil er nur in der Anlage zum Formularvertrag stehe. Wenn die Maklerin "Informationen für Verbraucher" ankündige, könne der Kunde diesem Titel nicht entnehmen, dass es hier um Regelungen zum Vertragsinhalt gehe. Die Vier-Wochen-Kündigungsfrist sei deshalb nicht Vertragsbestandteil geworden.

Da nach dem Willen der Maklerin die Verlängerungsklausel zusammen mit der Kündigungsfrist gelten sollte, sei die Klausel insgesamt unwirksam. Aus diesem Grund habe sich der Makleralleinauftrag nach sechs Monaten nicht automatisch verlängert. Er sei schon abgelaufen gewesen, als Frau P die Wohnung verkaufte. Daher stehe Maklerin A kein Schadenersatz für entgangene Provisionen zu.

"Sonderwünsche" beim Bauträgervertrag

Nach Vertragsschluss mit dem Bauträger vereinbarte Änderungen müssen notariell beurkundet werden

Ein Ehepaar erwarb vom Bauträger für 1,16 Millionen Euro eine noch zu errichtende Doppelhaushälfte. Der Bauträgervertrag enthielt eine Klausel, nach der Sonderwünsche nur mit Zustimmung des Bauträgers zulässig waren und die Erwerber die Mehrkosten tragen müssten. Welche Änderungen das Ehepaar wünschte, ist dem Urteil nicht zu entnehmen. Jedenfalls einigten sich die Vertragsparteien darauf, dass einige Sonderwünsche ausgeführt werden sollten.

Das verzögerte natürlich die Fertigstellung des Bauvorhabens. Es kam zum Streit darüber, wann die nächsten Raten des Kaufpreises fällig sein sollten. Schließlich forderte der Bauträger die Rückabwicklung des Vertrags. Begründung: Der Bauträgervertrag sei wegen nicht beurkundeter, nachträglicher Sonderwünsche der Erwerber insgesamt nichtig. Die Klage des Unternehmens wurde vom Oberlandesgericht (OLG) München abgewiesen (9 U 3345/17 Bau).

Als Sonderwunsch werde es bezeichnet, wenn Erwerber vom "Leistungspaket" des Bauträgers abweichen wollten, so das OLG. Da könne es sich um zusätzliche Baumaßnahmen oder um Materialien handeln, die höherwertig seien als die zunächst vorgesehenen. Solche Sonderwünsche müssten notariell beurkundet werden, bestätigte das OLG, andernfalls seien die Vereinbarungen nichtig. (Das gelte zumindest, bis die Erwerber als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen seien. Mit dem Eintrag entfalle die Notwendigkeit, die Änderungen notariell zu beurkunden.)

Wenn die nach Vertragsschluss getroffenen Vereinbarungen mangels Beurkundung nichtig seien, führe das aber nicht dazu, dass der Bauträgervertrag insgesamt nachträglich unwirksam werde. Im Vertrag stehe ausdrücklich, Sonderwünsche bedürften der Einwilligung des Bauträgers und die Erwerber müssten dadurch entstehende Mehrkosten übernehmen. Damit hätten die Parteien sehr deutlich zum Ausdruck gebracht, dass der Vertrag auch im Falle späterer Änderungen fortbestehen sollte.

Sobald der restliche Kaufpreis bezahlt sei, müsse der Bauträger deshalb den Käufern das Eigentum an der Immobilie per Grundbucheintrag übertragen. (Das Urteil wurde am 20.2.2019 vom Bundesgerichtshof bestätigt, AZ.: VII ZR 184/18)

Treppe steiler gebaut als im Prospekt dargestellt

Ein Bauträger muss seine Bauleistungen auch an "Reklamebildern" messen lassen

Ein Ehepaar hatte zum Preis von 698.000 Euro eine Dachgeschosswohnung in einer — noch zu errichtenden — Wohnanlage erworben. Die Bauträgerin, eine Immobiliengesellschaft, hatte für das Bauprojekt mit einem Exposé geworben. Es zeigte Pläne und schöne Bilder, unter anderem die grafische Darstellung einer "eleganten Treppe aus Sichtbeton" mit 16 Stufen. Sie führte aus dem Wohnbereich zur Dachterrasse.

In der schnöden Wirklichkeit bestand die Treppe allerdings nicht aus Sichtbeton, sondern aus Betonimitat (eine Trockenbaukonstruktion mit Betonoptik). Vor allem aber war sie viel steiler als im Prospekt dargestellt, weil sie nur über 13 Stufen verfügte. Aus diesem Grund weigerten sich die Käufer, die Wohnung mitsamt der Treppe zu akzeptieren und die Schlussrate nach "Fertigstellung" zu zahlen.

Daraufhin trat die Immobiliengesellschaft vom Bauträgervertrag zurück. Zu Unrecht, entschied das Kammergericht in Berlin (21 U 116/18). Die Wohneinheit sei nicht "bezugsfertig", so das Gericht, denn sie weise erhebliche Mängel auf. Die letzte Rate sei daher nicht fällig gewesen. Wie der Bauträger bauen müsse, bestimme nicht allein die Baubeschreibung.

Dabei spielten auch "vertragsbegleitende Umstände" eine Rolle. Das gelte insbesondere für Prospekte und Visualisierungen, mit denen der Bauträger für das Bauprojekt geworben habe. Ein Exposé müsse das angestrebte Bauwerk zutreffend wiedergeben — von dieser Verpflichtung könnten sich Bauträger nicht mit dem Hinweis lossagen, Angaben in Reklameprospekten seien unverbindlich.

Soweit es um Punkte gehe, die für den oder die Erwerber erkennbar wichtig seien, seien sie sehr wohl verbindlich. Für Änderungen an den Bauplänen nach dem Vertragsschluss müsse es triftige Gründe geben (z.B. technische Notwendigkeiten), die der Bauträger vorher noch nicht erkennen konnte.

Eigentümerversammlung am Pfingstmontag

Kurzartikel

An Sonntagen oder Feiertagen abends eine Eigentümerversammlung abzuhalten, ist prinzipiell zulässig. Wird der Termin um 19 Uhr angesetzt, ist es am Pfingstmontag auch für Kirchenbesucher oder Wochenendausflügler zumutbar, an der Versammlung teilzunehmen.