Wohneigentum

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Wohnungseigentümer wollten Versammlung durchsetzen

Kurzartikel

Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft verlangten 2021 vom Verwalter, eine Eigentümerversammlung durchzuführen. Ihr Antrag auf den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen den Verwalter scheiterte jedoch am neuen WEG-Recht: Demnach müssen Eigentümer so eine Forderung nämlich gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend machen. Ein direkter Anspruch gegen den Verwalter besteht nicht mehr.

Aufzüge sollen barrierefrei werden

Wohnungseigentümer, die eine bauliche Veränderung wünschen, müssen die Mehrkosten tragen

Die beiden Aufzüge einer großen Wohnanlage wiesen einige leichte Macken auf. Wegen dieses Problems wurde 2019 eine Eigentümerversammlung einberufen. Einige Eigentümer forderten, die Fahrstühle im Zuge der jetzt ohnehin anfallenden Reparaturen auch gleich barrierefrei zu gestalten. Die Gesamtkosten von geschätzt 164.000 Euro könne man den Rücklagen der Eigentümergemeinschaft (WEG) entnehmen.

Gemäß der Teilungserklärung der WEG konnten die Eigentümer auch größere Instandsetzungsmaßnahmen mit einfacher Mehrheit beschließen. Für den Antrag, auf Kosten der WEG barrierefreie Lifte herzustellen, stimmte zwar eine Mehrheit. Doch der Versammlungsleiter erklärte, für einen Beschluss dieses Inhalts wäre die Zustimmung aller Eigentümer nötig gewesen — er sei daher nicht wirksam.

Deshalb einigte man sich darauf, erst einmal nur die Mängel beheben zu lassen. Darüber hinaus beschloss die Versammlung, dass die Eigentümer, die barrierefreie Lifte wünschten, auch die Mehrkosten für eine Runderneuerung der Aufzüge übernehmen müssten (je Aufzug ca. 30.000 Euro). Ein betroffener Eigentümer zog daraufhin vor Gericht, um den ersten, gescheiterten Beschluss zu Gunsten barrierefreier Aufzüge durchzusetzen.

Seine Klage scheiterte jedoch beim Amtsgericht Kassel (800 C 4204/19). Mit Mehrheit könne nur eine Instandsetzung beschlossen werden, betonte das Amtsgericht. Instandsetzung bedeute, den ordnungsgemäßen Zustand der Aufzüge durch Reparaturen wiederherzustellen. Einen alten Aufzug durch einen neuen zu ersetzen, der erstmals barrierefrei sein solle, gehe weit über eine Instandsetzung hinaus.

Das sei eine mindestens eine Modernisierungsmaßnahme, wenn nicht sogar eine bauliche Veränderung. Zu Recht habe daher der Versammlungsleiter den ersten Beschluss für unwirksam erklärt. Denn für barrierefreie Fahrstühle habe sich weder eine qualifizierte Mehrheit der Eigentümer ausgesprochen (Bedingung für eine Modernisierung), noch sei ein einstimmiger Beschluss erreicht worden (Bedingung für eine bauliche Veränderung).

Was stattdessen als Alternative beschlossen worden sei, entspreche aber nach neuem und nach altem WEG-Recht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung: Erstens seien die Reparaturen auf Kosten der WEG durchzuführen. Zweitens stimmten alle Eigentümer einer baulichen Veränderung zu, sofern die Eigentümer, die eine barrierefreie Ausführung wünschten und von ihr profitieren würden, die dadurch entstehenden Mehrkosten tragen.

WEG lehnt Elektroautos in der Tiefgarage ab

Eigentümer befürchten Brandgefahr: Beschluss der Eigentümerversammlung ist unzulässig

Der Mieter einer Eigentumswohnung in Wiesbaden kaufte sich ein Elektrofahrzeug (Hybrid-Fahrzeug), das er auf seinem mitgemieteten Stellplatz in der Tiefgarage abstellte. Das führte zu Aufruhr unter den Eigentümern: Immer wieder höre man von brennenden Batterien, so ihr Einwand, Elektroautos seien gefährlich. Auf einer Eigentümerversammlung wurde beschlossen, das Parken von Elektroautos in der Tiefgarage zu verbieten.

Gegen diesen WEG-Beschluss klagte die Vermieterin des Elektroauto-Fahrers. Zu Recht, entschied das Amtsgericht Wiesbaden (92 C 2541/21). Das Verbot verstoße gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Laut Gesetz habe jeder Wohnungseigentümer das Recht auf bauliche Maßnahmen, die dem "Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge" dienten.

Dieses individuelle Recht der Eigentümerin laufe ins Leere, wenn sie die Installation einer Ladestation verlangen könne, aber ihr Elektroauto (oder das eines Mieters) in der Garage nicht abgestellt und geladen werden dürfe.

Selbst wenn man zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft unterstelle, dass von Elektrofahrzeugen tatsächlich ein besondere Brandgefahr ausgehe, sei der einschlägige Beschluss unzulässig: Das Verbot heble ein Recht der Eigentümerin aus und widerspreche dem Ziel des Gesetzgebers, durch das Recht aufs Installieren von Ladeinfrastruktur allgemein die Elektromobilität zu fördern.

Trennwand mangelhaft schallisoliert

Der Kostenvorschuss der Bauträgerin für die WEG reichte nicht aus, um den Mangel zu beseitigen

Eine Immobiliengesellschaft hatte ein Mehrfamilienhaus umfassend renoviert und die Wohnungen anschließend verkauft. Schon bald stellten sich gravierende Schallschutzmängel heraus: Insbesondere waren die Geräusche aus dem Badezimmer einer Familie im angrenzenden Raum der Nachbarwohnung deutlich hörbar. Die Eigentümergemeinschaft (WEG) verlangte von der Bauträgerin einen Kostenvorschuss, um die unzulänglich isolierte Trennwand zu sanieren.

Ein Sachverständiger schätzte die Kosten auf rund 16.000 Euro und das Landgericht (LG) Köln verurteilte die Immobiliengesellschaft zur Zahlung. Da man nicht ausschließen könne, dass es letztlich teurer werde, müsse die Bauträgerin — falls notwendig — auch weitere Aufwendungen ersetzen, stellte das LG fest. Und so kam es dann auch. Da sich die Bauträgerin weigerte, weitere ca. 24.700 Euro Vorschuss zu zahlen, zog die WEG erneut vor Gericht.

Die Nachforderung sei gerechtfertigt, urteilte das Oberlandesgericht Köln (11 U 33/20). Das LG habe in einem ersten Urteil zur Vorschussklage der WEG festgestellt, dass die Immobiliengesellschaft die Mängelbeseitigungskosten tragen müsse. Wenn sich bei der Sanierung oder schon bei ihrer Planung herausstelle, dass der gezahlte Vorschuss nicht ausreichen werde, um den Baumangel zu beseitigen, könne die WEG weiteren Kostenvorschuss gerichtlich geltend machen.

Eine Nachforderung setze nicht voraus, dass sich der Sachverhalt grundlegend geändert habe. Eine so genannte Vorschussklage decke vielmehr Erhöhungen der Sanierungskosten mit ab — unabhängig davon, worauf die höheren Kosten zurückzuführen seien. Die Prognose eines Sachverständigen könne sich als falsch erweisen. Wenn sich im Zuge der Arbeiten oder bei ihrer Vorbereitung zeige, dass der Aufwand unterschätzt wurde, könne der Auftraggeber (bzw. hier: die WEG) mehr verlangen.

Ladestation fürs E-Mobil

Mieter möchten in der Tiefgarage einer Wohneigentumsanlage eine Ladebox installieren

In einer großen Münchner Wohnanlage mit rund 200 Eigentumswohnungen wollten Mieter an ihrem Tiefgaragen-Stellplatz eine Elektroladestation für ein E-Mobil installieren. In der Anlage gab es bereits drei Ladeboxen, errichtet von der X-GmbH: Diese Firma wollten die Mieter auf eigene Kosten beauftragen.

Doch die Vermieterin — Eigentümerin einer Vielzahl von Wohneinheiten — erlaubte es ihnen nicht. Begründung: Pro Hausanschluss mehr als zehn Ladestationen einzurichten, sei technisch nur möglich, wenn dies die Stadtwerke München ausführten. Sie wolle alle Mieter gleich behandeln, die auf E-Fahrzeuge umsteigen möchten.

Daraufhin zogen die Mieter vor Gericht, um die Ladestation durchzusetzen: Man könne ohne Weiteres in der Garage Kapazität für mehr Ladeboxen schaffen. Das sei kein Grund, ihnen einen bestimmten Vertragspartner für die Installation vorzuschreiben. Im Übrigen sei es völlig offen, ob sich überhaupt weitere Mieter ein Elektrofahrzeug anschaffen wollten.

So sah es auch das Landgericht München I (31 S 12015/21). Mieter hätten grundsätzlich Anspruch darauf, dass Vermieter einer baulichen Veränderung zustimmten, die dem Laden von Elektrofahrzeugen diene — es sei denn, es wäre für den Vermieter unzumutbar. Das sei hier nicht ersichtlich. Die Kapazität reiche für mindestens 5 bis 10 Ladeboxen aus. Vorhanden seien bisher nur drei. Daher sei es derzeit technisch problemlos machbar, eine weitere Station zu errichten.

Zwar sei es durchaus möglich, dass irgendwann weitere Mieter eine Ladestation wünschten und dann nur die Stadtwerke die technische Ausstattung dafür installieren könnten. Den aktuellen Antrag der Mieter dürfe die Vermieterin aber nicht mit dem vagen Verweis auf eventuelle, zukünftige Wünsche anderer Mieter abweisen.

Die Mieter könnten den Bau des Anschlusses durch die erfahrene Fachfirma X-GmbH verlangen. Diese Ladebox stehe einer späteren Erweiterung der Kapazitäten durch die Stadtwerke München nicht im Wege, falls sie notwendig werden sollte.

WEG und Gebäudeversicherung

Ist für den Schadensfall ein Selbstbehalt vereinbart, müssen ihn die Eigentümer gemeinsam tragen

Eine Eigentümergemeinschaft (WEG) hat für die Wohnanlage (Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum) eine Gebäudeversicherung abgeschlossen, die auch Leitungswasserschäden abdeckt. Da in den Wohnungen von Eigentümerin A mangelhafte Wasserleitungen verlegt wurden, traten hier wiederholt Wasserschäden auf. Allein 2018 betrug der Schaden 85.000 Euro. Aus diesem Grund läuft schon lange ein Rechtsstreit zwischen der WEG und der Handwerksfirma, die die Kupferrohre verlegt hat.

Bei jedem Schaden beauftragte die Verwalterin ein Fachunternehmen mit den Reparaturen und beglich die Rechnung vom Gemeinschaftskonto. Die Gebäudeversicherung ersetzte den Schaden - bis auf den vereinbarten Selbstbehalt. Den Selbstbehalt legte die Verwalterin auf die Eigentümer um, so, wie es ihren Miteigentumsanteilen entsprach. Er stieg mit jedem Schadensfall und belief sich zuletzt auf 7.500 Euro.

Gegen die Umlage des Selbstbehalts protestierte Eigentümerin B, der eine große Gewerbeeinheit gehört: Bei ihr sei noch nie ein Schaden aufgetreten, die Mängel beträfen nur das Sondereigentum der Eigentümerin A. Eigentümerin B wollte sich deshalb nicht mehr an den Kosten für die Beseitigung von Leitungsschäden beteiligen und verlangte, den Selbstbehalt anders aufzuteilen. Beim Bundesgerichtshof erreichte sie einen Teilerfolg (V ZR 69/21).

Die derzeitige Praxis der Verwalterin sei rechtmäßig, so die Bundesrichter. Es entspreche der Interessenlage der Eigentümer, wenn der Sondereigentümer den Selbstbehalt bei einem Versicherungsfall nicht alleine finanzieren müsse. Schließlich profitierten von einem Selbstbehalt alle Eigentümer, weil so die WEG als Versicherungsnehmerin einen niedrigeren Versicherungsbeitrag zahle. Also müssten auch alle die Kosten tragen: Ebenso wie der Beitrag sei der Selbstbehalt gemäß den Eigentumsanteilen aufzuteilen.

Allerdings könne die WEG durchaus vereinbaren, für die Zukunft den Verteilungsschlüssel zu ändern. Darauf hätte die Eigentümerin B Anspruch, wenn die bisherige Regelung sie unbillig belaste. Das wäre der Fall, wenn das Leitungsnetz in den Wohneinheiten und in der Gewerbeeinheit unterschiedlich gebaut bzw. installiert sei — wenn also absehbar wäre, dass Leitungswasserschäden weiterhin (nur) in den Wohneinheiten auftreten und B trotzdem regelmäßig die Kosten mittragen müsste.

Dann müsste die WEG den Verteilungsschlüssel für den Selbstbehalt ändern. Die Bundesrichter verwiesen den Rechtsstreit zurück an die Vorinstanz: Sie müsse nun klären, ob tatsächlich unterschiedliche bauliche Verhältnisse vorlägen.

Arztpraxis in der Eigentumswohnung

Eigentümergemeinschaft will nach 25 Jahren die "zweckwidrige Nutzung" beenden

Seit 25 Jahren betreibt eine Medizinerin ihre Hausarztpraxis in einer Wohnanlage mit Eigentumswohnungen. Die Ärztin hat die Wohnung von einem Bekannten gemietet, der sie zu diesem Zweck 1994 erworben hatte. Laut Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft war zwar diese Art der Nutzung des Sondereigentums "zweckwidrig". Doch alle Eigentümer wussten Bescheid und niemand erhob in all diesen Jahren Einwände.

In der Praxis wurde im üblichen Umfang auch die "Ersatzdroge" Methadon verschrieben. 2019 randalierte ein Patient im Treppenhaus und beschädigte Gemeinschaftseigentum. Danach beantragten neue Mitglieder der Eigentümergemeinschaft (WEG) auf einer Eigentümerversammlung, dass die WEG etwas gegen die zweckwidrige Nutzung der Wohnräume unternehmen müsse: Die Lage habe sich durch die steigende Zahl an Patienten grundlegend geändert und nun kämen auch noch "Drogenkonsumenten".

So begründete die Eigentümergemeinschaft dann auch ihre Unterlassungsklage gegen den Eigentümer der Praxisräume. Sie scheiterte jedoch beim Landgericht Frankfurt (2-13 S 131/20). Das Sondereigentum werde zwar offenkundig nicht zum Wohnen, also zweckwidrig genutzt, so das Landgericht. Doch der Unterlassungsanspruch der Eigentümergemeinschaft sei verwirkt, weil er über Jahrzehnte nicht geltend gemacht wurde.

Ein größerer Patientenstamm und Behandlungsmethoden wie die Methadonvergabe stellten keine neue Störung dar, die sich qualitativ von der bisherigen unterscheiden würde. Die Ärztin und der Eigentümer, der ihr die Räume vermietet habe, hätten sich berechtigterweise darauf eingestellt, dass die WEG die Praxis dauerhaft akzeptierte. Immerhin habe die WEG Klingelschilder für die Praxis angebracht und der Ärztin Parkplätze überlassen. Nach 25 Jahren Duldung müssten sich die Eigentümer weiterhin mit der Arztpraxis abfinden.

Dem Sohn die Eigentumswohnung überlassen

Lärmterror: Stört der psychisch kranke Sohn die Mitbewohner, muss der Eigentümer Abhilfe schaffen

Ein Wohnungseigentümer überließ seine Wohnung einem Sohn, der sich seit langem in psychiatrischer Behandlung befand. Für die Mitbewohner begannen damit drei nervtötende Jahre, in denen sie öfter die Polizei rufen mussten. Denn der kranke Mann randalierte häufig. Bei Tag und auch bei Nacht schrie er herum, knallte mit den Türen und schlug Sachen gegen Wände. Eine stationäre Behandlung änderte an diesen Ausrastern nichts.

Schließlich zog der Eigentümer der darunter liegenden Wohnung vor Gericht. Der Zustand sei unerträglich, erklärte er: Der Miteigentümer solle seinen Sohn in einer betreuten Wohneinrichtung unterbringen, wo der Kranke besser aufgehoben wäre. Jedenfalls müsse er durch geeignete Maßnahmen sicherstellen, dass aus seiner Wohnung kein überlautes Grunzen und Rufen von Schimpfwörtern ertöne und mit Gegenständen auf Decken und Wände eingeschlagen werde.

Das Amtsgericht Hamburg verurteilte den Vater dazu, für eine andere Unterkunft zu sorgen (9 C 42/21). Der Sohn könne nicht länger in der Wohnung bleiben, zumal keine Besserung zu erwarten sei. Intensität, Art und Häufigkeit der Störungen gingen über das dauerhaft hinnehmbare Maß hinaus, auch wenn man bei psychisch kranken Menschen Toleranz aufbringen müsse. Schließlich seien sie aufgrund ihrer Krankheit nicht in der Lage, ihr Verhalten zu steuern.

Grundsätzlich sei dem Eigentümer das Verhalten seines Sohnes zuzurechnen, der permanent die Hausbewohner störe. Wer als Eigentümer seine Wohnung einem Dritten zum alleinigen Gebrauch überlasse, verabschiede sich damit nicht aus der Verantwortung gegenüber den Miteigentümern. Vielmehr sei der Eigentümer verpflichtet, alles zu tun, was in seiner Macht stehe, um das berechtigte Anliegen der Miteigentümer umzusetzen.

Vollversammlung gleicht "Einladungsmangel" aus

Kurzartikel

Hat eine unwirksam zur WEG-Verwalterin bestellte Person zu einer Eigentümerversammlung eingeladen, sind die dort gefassten Beschlüsse zum Wirtschaftsplan trotz des "Einladungsmangels" gültig, wenn alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft bei der Versammlung anwesend waren und somit alle Stimmberechtigten an der Abstimmung teilgenommen haben.

Eigentumswohnung zu spät fertiggestellt

Schiebt das Bauunternehmen die Verzögerung auf die Pandemie, muss es deren Wirkungen auf den Bauablauf genau dokumentieren

Herr S hatte vor Jahren mit einem Wohnungsbauunternehmen einen Bauträgervertrag abgeschlossen, d.h. er erwarb eine noch zu bauende Eigentumswohnung. Laut Vertrag sollte die Wohnung bis Ende Juni 2018 bezugsfertig sein. Tatsächlich stellte das Bauunternehmen die Wohnanlage erst im Sommer 2020 fertig. Käufer S musste für die Zwischenzeit eine Wohnung mieten und forderte vom Bauunternehmen Schadenersatz für die Mietkosten.

Der Bauträger behauptete, die Verzögerung gehe nicht auf sein Konto. Teilweise sei sie auf die Corona-Pandemie zurückzuführen: 2020 hätten ausländische Arbeitskräfte vorübergehend nicht nach Deutschland einreisen können, die er fest eingeplant habe. Außerdem seien wiederholt Lieferungen von Baustoffen ausgeblieben.

Mit dieser Auskunft gab sich Herr S nicht zufrieden: Dass die Corona-Pandemie den Auftragnehmer tatsächlich beeinträchtigt habe, könne er nicht erkennen — zumal sie erst im Februar/März 2020 einsetzte. Da sei der Bauunternehmer bereits eineinhalb Jahre in Verzug gewesen.

So beurteilte auch das Kammergericht Berlin den Fall (21 U 156/21). Generell gelte: Sei eine verspätete Leistung auf unvorhersehbare, gravierende Änderungen der wirtschaftlichen, politischen oder sozialen Rahmenbedingungen zurückzuführen, treffe das Bauunternehmen kein Verschulden. Dann müsse es nicht für die Folgen haften. Diesen Zusammenhang müsse der Auftragnehmer aber belegen, anstatt sich nur abstrakt auf erschwerte Bedingungen zu berufen.

In so einem Fall müsse das Bauunternehmen konkret darlegen, wie sich der schwerwiegende und unvorhersehbare Umstand, auf den es sich berufe, auf den Ablauf des Bauvorhabens ausgewirkt habe. Konkret bedeute: Das Unternehmen müsse belegen, welche Arbeitsabläufe wann und wie lange gestört wurden — zum Beispiel durch die Corona-bedingte Grenzsperrung. Wie habe konkret welche ausbleibende Lieferung welchen Materials die Fertigstellung der Arbeiten beeinflusst?

Bauunternehmer müssten schon während der Bauarbeiten alle Umstände (auch baubeschleunigende) ausreichend dokumentieren, um zu zeigen, wie die Bauzeit beeinflusst wurde. Im konkreten Fall habe das Bauunternehmen — trotz Aufforderung des Gerichts — so eine "bauablaufbezogene Darlegung" nicht geliefert. Daher hafte die Firma für Folgen der vertragswidrigen Verzögerung und müsse die Mietkosten des Käufers S übernehmen.

Aufzug vor Jahrzehnten stillgelegt

Eigentümergemeinschaft muss den Lift der Wohnanlage wieder in Gang setzen

Der Aufzug einer Wohneigentumsanlage war bereits in den 90er Jahren stillgelegt worden. Seither gab es zwar mehrmals Anträge, ihn reparieren zu lassen. Es war sogar in einem Gerichtsverfahren festgestellt worden, dass die Eigentümer verpflichtet sind, den Lift wieder in Gang zu setzen oder einen neuen Lift zu installieren. Passiert war aber nichts — außer einem langfristigen Programm zur Vorbereitung von Maßnahmen.

2020 beantragte der Eigentümer der Dachgeschosswohnung in der Eigentümerversammlung, nun endlich eine Fachfirma mit der Instandsetzung der Liftanlage zu beauftragen. Da der Antrag jedoch mit Mehrheit abgelehnt wurde, zog der Mann vor Gericht und forderte einen funktionsfähigen Aufzug. Zu Recht, wie das Amtsgericht Saarbrücken entschied (36 C 117/21).

Jeder Wohnungseigentümer habe Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung und Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die zum Gemeinschaftseigentum gehörende Liftanlage dauerhaft stillzulegen, widerspreche diesem Recht: Sie verändere vielmehr die Substanz des Gemeinschaftseigentums, entziehe ihm einen wesentlichen Bestandteil.

Die Eigentümergemeinschaft sorge mit ihrer Verweigerungshaltung dafür, dass die oberen Stockwerke mit dem Aufzug nicht mehr erreichbar seien. Der Zugang zu diesen Wohnungen sei somit nicht mehr barrierefrei, was die Eigentümer der oberen Wohnungen im Vergleich mit den Eigentümern der Erdgeschosswohnungen benachteilige. Mit ordnungsgemäßer Verwaltung sei das unvereinbar.

Auch geringfügige Geräusche können stören

Kurzartikel

Nur mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer darf ein Eigentümer auf seinem Balkon ein Klimagerät installieren. Auch geringfügige Geräusche wie das Brummen eines Kühlschranks oder eben das Surren einer Klimaanlage zwei Meter vom Schlafzimmerfenster entfernt können eine Beeinträchtigung sein, die die Nachbarn nicht hinnehmen müssen.

Dachgeschosswohnung umgebaut

Hätten die Architekten die Bauherren über eine Steuervergünstigung informieren müssen?

Die Eigentümer einer Frankfurter Dachgeschosswohnung hatten diese umbauen und sanieren lassen. Mit der Grundlagenermittlung und Entwurfsplanung war ein Architekturbüro (A-GmbH) beauftragt. Als das Bauvorhaben beendet war, behielten die Auftraggeber einen Teil des Honorars ein. Sie verrechneten diesen Betrag mit ihrem Anspruch auf Schadenersatz, erklärten sie.

Ihr Vorwurf: Die A-GmbH habe behauptet, beim Innenausbau spielten Gesichtspunkte des Denkmalschutzes keine Rolle. Das sei falsch gewesen. Wenn sie, die Eigentümer, richtig informiert worden wären, hätten sie das Bauvorhaben im denkmalgeschützten Gebäude fördern lassen können und wären so in den Genuss einer Steuervergünstigung gekommen (Sonderabschreibung). Durch die Fehlinformation des Architekturbüros sei ihnen ein (Steuer-)Schaden von rund 5.000 Euro entstanden.

Das Oberlandesgericht Frankfurt entschied den Streit zu Gunsten der A-GmbH (29 U 185/20). Grundsätzlich gelte zwar: Wenn ein Architekt die Entwurfsplanung für ein Bauvorhaben übernehme, müsse er den Auftraggeber darüber informieren, ob das Vorhaben genehmigt werden müsse. Das sei hier der Fall.

Die A-GmbH hätte also die Bauherren darauf hinweisen müssen, dass die geplanten Umbaumaßnahmen eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde voraussetzten. Eventuell wäre dann der von den Bauherren behauptete Steuerschaden — die entgangene Abschreibungsmöglichkeit von Baukosten — nicht entstanden.

Dafür hafte aber das Architekturbüro trotz der Pflichtverletzung nicht. Im Vertragsrecht gelte nämlich: Der Verstoß gegen eine Beratungspflicht begründe nur dann einen Anspruch des unzureichend Beratenen auf Schadenersatz, wenn das Ziel der Beratungs- oder Hinweispflicht genau darin bestehe, den eingetretenen Schaden zu verhindern. Die Pflicht von Architekten, auf erforderliche Genehmigungen von Behörden hinzuweisen, ziele jedoch nicht darauf, dem Auftraggeber steuerliche Vergünstigungen zu erschließen.

Ob ein Bauvorhaben genehmigungspflichtig sei, müssten Architekten klären, um festzustellen, ob das Vorhaben überhaupt realisierbar sei und unter welchen Bedingungen. Architekten seien aber nicht verpflichtet, in jeder möglichen Hinsicht die Vermögensinteressen der Auftraggeber wahrzunehmen. Etwas anderes könne gelten, wenn ein Auftraggeber ein Bauvorhaben von vornherein als Abschreibungsobjekt betrachte — und der Architekt darüber beim Vertragsschluss Bescheid wisse. So liege der konkrete Fall aber nicht.

"Ein-Mann-Eigentümerversammlung" ist unzulässig

Kurzartikel

Auch in Zeiten der Corona-Pandemie ist es unzulässig, eine "Eigentümerversammlung" so abzuhalten, dass 24 Eigentümer nicht persönlich teilnehmen, sondern nur die Verwalterin bevollmächtigen. Damit wird den Eigentümern ihr wichtigstes Recht verwehrt, in der Versammlung über die anstehenden Beschlüsse zu diskutieren und sich persönlich einzubringen. Beschlüsse, die auf diese Weise zustande kommen, sind nichtig.

Lieferfahrzeuge in der Feuerwehrzufahrt

Gehbehinderte Eigentümerin verlangt freien Zugang zu ihrer Wohnung im Hinterhof

Eine Eigentumsanlage besteht aus mehreren Gebäuden. Im Vorderhaus betreibt ein Mieter einen Supermarkt. Im Hinterhofgebäude wohnt eine gehbehinderte Eigentümerin. Fußgänger können den Hinterhof über eine stufenlose Rampe (= die Feuerwehrzufahrt) betreten oder über einen Fußweg mit mehreren Treppenstufen.

2008 hatte die Eigentümergemeinschaft (WEG) den Lieferverkehr des Supermarkts geregelt: Jeden Vormittag dürfe ein Fahrzeug auf die Rampe, ansonsten sei der Lieferverkehr in einer Zone vor dem Markteingang abzuwickeln.

So lautete damals der Beschluss, mit dem die WEG die Konflikte um die oft zugestellte Feuerwehrzufahrt beenden wollte. Da jedoch das Parkverbot vor dem Supermarkt häufig ignoriert und die Lieferzone von Pkws blockiert wurde, wurde die Rampe öfter und länger für die Anlieferung von Waren benutzt, als dies der WEG-Beschluss vorsah.

Nur mühsam konnte dann die gehbehinderte Frau über Treppenstufen ihre Wohnung erreichen. Deshalb zog sie schließlich vor Gericht: Der Supermarktbetreiber dürfe die Rampe nicht mehr benutzen, forderte sie, auch weil im Brandfall die Zufahrt frei sein müsse.

Nach neuem WEG-Recht hätte sich die Eigentümerin mit ihrem Anliegen an die Eigentümergemeinschaft wenden müssen, stellte der Bundesgerichtshof zunächst fest, da die Rampe zum Gemeinschaftseigentum gehöre (V ZR 106/21). Die störenden Lieferfahrzeuge blockierten nicht ihr Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum: Dagegen müsse jetzt die WEG vorgehen, nicht einzelne Eigentümer. Da die Eigentümerin ihre Klage aber vor der Gesetzesreform eingereicht habe, sei sie klageberechtigt.

Der WEG-Beschluss von 2008 sei nichtig, da in Feuerwehrzufahrten absolutes Halteverbot bestehe. Es sei daher rechtswidrig, hier (wenn auch nur eingeschränkt) das Anliefern von Waren zu erlauben. Das Halteverbot diene dem Brandschutz und damit auch den Eigentümern. Wenn sie Verstöße dagegen bewusst duldeten, könnte im Brandfall ihr Versicherungsschutz gefährdet sein. Grundstückseigentümer müssten Feuerwehrzufahrten auf ihrem Grund freihalten und dies notfalls gegenüber Dritten durchsetzen.

In Eigentumsanlagen sei das die Aufgabe der WEG: Sie könne nicht mehrheitlich beschließen, von der Erfüllung von Brandschutzvorschriften abzusehen und Rechtsverstöße dauerhaft hinzunehmen. Zu Recht habe die gehbehinderte Eigentümerin einen Unterlassungsanspruch geltend gemacht. Dass sie 2008 dem WEG-Beschluss zugestimmt habe, bedeute nicht, dass sie sich unbefristet daran festhalten lassen müsse.

Neue Eigentümer dürfen Wohnung besichtigen

Kurzartikel

Käufer einer Eigentumswohnung hatten vor dem Kauf keine Gelegenheit, die Räume zu besichtigen, weil die Mieter die Besichtigung hartnäckig verweigerten. Setzen sie diese Blockade nach dem Kauf fort, so dass innerhalb von fünf Monaten kein Termin zustande kommt, obwohl mehrmals ein Besichtigungstermin vereinbart wurde, rechtfertigt dieses Fehlverhalten eine fristlose Kündigung des Mietvertrags. Das gilt jedenfalls dann, wenn sie keine triftigen "Verhinderungsgründe" für die jeweiligen Termine vortragen und beweisen.

Umstrittene Elektroladestation

Eigentümer muss einen Baustopp gerichtlich gegen die Eigentümergemeinschaft durchsetzen, nicht gegen den Verwalter

Einige Eigentümer einer Münchner Wohnanlage wollten in der Tiefgarage eine Elektroladeinfrastruktur für Elektroautos installieren. Im April 2021 wurde auf einer Eigentümerversammlung ein entsprechender Beschluss gefasst. Auf Antrag von Eigentümer X wurde dieser Beschluss im Dezember jedoch vom Amtsgericht für nichtig erklärt — wegen Fehlern bei der Einladung zur Eigentümerversammlung.

Unbeeindruckt von dieser Gerichtsentscheidung ließ der Verwalter im Keller weiterhin von einer Spezialfirma Löcher bohren und Kabel für die Ladestationen verlegen. Nun wurde ein anderer Wohnungseigentümer, Herr Y, aktiv: Er fand, mit dem Beschluss vom April 2021 seien diese Maßnahmen jetzt nicht mehr zu begründen. Vermutlich sei der Beschluss ja nichtig.

Herr Y beantragte bei Gericht, gegen den Verwalter per einstweiliger Verfügung einen Baustopp zu verhängen. Doch das Landgericht München I wies den Antrag ab (36 T 1514/22). Es spreche zwar viel dafür, dass der Beschluss zur Elektroladeinfrastruktur nichtig sei und vom Verwalter nicht umgesetzt werden dürfe, betonte das Landgericht.

Aber nach neuem Wohnungseigentumsrecht könne nur die Eigentümergemeinschaft gegen einen pflichtwidrig handelnden Verwalter gerichtlich vorgehen, nicht einzelne Eigentümer. Eigentümer Y hätte daher seinen Antrag auf Baustopp — allgemein formuliert: auf ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums — gegen die Eigentümergemeinschaft richten müssen und nicht gegen den Verwalter.

Dann wäre sehr wahrscheinlich die Eigentümergemeinschaft dazu verpflichtet worden, den Beschluss nicht zu vollziehen — und diese Pflicht träfe dann auch den Verwalter als das "ausführende Organ" der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

WEG: Wer zahlt für E-Auto-Ladestationen?

Grundsätzlich die Wohnungseigentümer, die die bauliche Veränderung verlangen

Einige Wohnungseigentümer wollten ihre Stellplätze in der Tiefgarage und vor der Wohnanlage mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge ausstatten. Auf einer Eigentümerversammlung ging es um maximal zehn Anschlüsse für Wallboxen. Ladeinfrastruktur für Elektromobilität gehört zu den paar "privilegierten baulichen Veränderungen", die jeder Eigentümer von der Eigentümergemeinschaft verlangen kann.

Auf der Versammlung einigte man sich auf einen so genannten Duldungsbeschluss: Die Eigentümer sollten sich damit einverstanden erklären, dass auf den Außenstellplätzen und in der Tiefgarage Ladestationen errichtet werden. Die Kosten seien dann "auf alle Nutzer angemessen zu verteilen". Diese Kostenverteilung entspreche nicht der Gesetzeslage, beanstandete ein Eigentümer und focht den Beschluss in diesem Punkt an.

Zu Recht, wie das Amtsgericht Lübeck entschied (35 C 39/21 WEG). Die Kosten einer "privilegierten baulichen Veränderung" müssten grundsätzlich die Wohnungseigentümer tragen, die sie verlangten (Wohnungseigentumsgesetz § 21). Handle es sich um mehrere Eigentümer, seien die Kosten im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile unter ihnen aufzuteilen. Die Wohnungseigentümer könnten zwar eine von der Gesetzeslage abweichende Verteilung beschließen, dürften aber durch so einen Beschluss keinem Eigentümer Kosten auferlegen, der die bauliche Veränderung weder verlangt habe, noch diese nutzen möchte.

WEG-Verwalterin beauftragt eigenmächtig eine "billigere" Firma

Eigentümergemeinschaft verlangt von der Verwalterin das an die Firma gezahlte Geld zurück

In einer großen Wohnanlage sollten die Eingangstüren und die Briefkastenanlage erneuert werden. Nach einem Beschluss der Eigentümer sollte die Verwalterin X-GmbH mit den Arbeiten das Unternehmen B beauftragen, mit dem die Eigentümergemeinschaft (WEG) gute Erfahrungen gemacht hatte. 40.000 Euro hatte B für die Arbeiten veranschlagt. Doch die Verwalterin vergab den Auftrag an Firma M, weil sie ein günstigeres Angebot vorlegte. 36.300 Euro zahlte die Verwalterin dafür aus Mitteln der WEG.

Die WEG genehmigte den Vertrag nicht und verlangte von der X-GmbH den an die Firma M gezahlten Betrag zurück. Begründung: Die Verwalterin habe diese Firma gegen den Willen der Eigentümer beauftragt, also das Geld der WEG "nicht bestimmungsgemäß" ausgegeben. Die (mittlerweile ehemalige) Verwalterin konterte mit einer Gegenforderung: "Aufwendungsersatz" stehe ihr zu. Schließlich profitiere die WEG davon, dass die Instandsetzungsmaßnahme durchgeführt wurde — wenn auch nicht von Unternehmen B.

So sah es auch der Bundesgerichtshof (V ZR 32/21). Zweifellos sei die Verwalterin pflichtwidrig vom Beschluss der Wohnungseigentümer abgewichen und habe die Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum eigenmächtig an eine andere Firma vergeben, räumten die Bundesrichter ein. Prinzipiell habe die WEG daher Anspruch auf Rückzahlung.

Dennoch müsse die Verwalterin nicht den gesamten Betrag zurückzahlen, denn die Maßnahme sei für die Eigentümergemeinschaft ja nicht ohne Wert. Grundsätzlich hätten die Instandsetzungsarbeiten den Wünschen und der Planung der Eigentümer entsprochen. Daher wäre es unbillig, wenn sie das Ergebnis der Arbeiten unentgeltlich behalten könnten. Mit dieser Vorgabe verwiesen die Bundesrichter den Rechtsstreit an die Vorinstanz zurück.

Sie müsse nun prüfen, welchen objektiven Wert die Leistung der — inzwischen insolventen und im Handelsregister gelöschten — Firma M für die Eigentümer gehabt habe. Dieser Betrag sei als "Aufwendungsersatz" vom Anspruch der WEG abzuziehen.

Zu berücksichtigen seien bei der Berechnung auch Mängel der Werkleistung von Firma M ebenso wie eventuelle wirtschaftliche Nachteile für die WEG durch die Pflichtverletzung der Verwalterin: Denn die WEG habe auf die bestehende Geschäftsbeziehung zum ortsansässigen Traditionsunternehmen B großen Wert gelegt, weil es stets schnell und zuverlässig arbeitete.

Haustierhaltung in der Wohnanlage "ausgeschlossen"?

Amtsgericht erklärt ein generelles Verbot durch die WEG-Gemeinschaftsordnung für unwirksam

Im Frühjahr 2021 erwarb ein Ehepaar für seine zehnjährige Tochter eine Retriever-Hündin. Der Welpe wurde in der Eigentumswohnung des Paares gehalten. Kaum angeschafft, wurde das Tier zum Streitobjekt. Aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung forderte der Verwalter das Ehepaar auf, den Hund aus der Wohnanlage zu entfernen. In der Gemeinschaftsordnung stehe klipp und klar: "Haustierhaltung ist — soweit gesetzlich zulässig — ausgeschlossen."

Die Wohnungseigentümer weigerten sich, der Tochter den Hund wegzunehmen: Er tue dem Kind nach den schwierigen Lockdown-Zeiten gut. Außerdem belästige das Tier niemanden und belle nicht sonderlich viel. Das Ehepaar ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen und setzte sich beim Amtsgericht Konstanz durch (4 C 397/21 WEG): Ein generelles Verbot der Haustierhaltung per Gemeinschaftsordnung sei unzulässig, entschied das Amtsgericht.

Die Regelung sei schon deshalb unwirksam, weil sie völlig unbestimmt sei. Mit Haustier könnten von Fischen im Aquarium — die Mitbewohner unmöglich stören könnten — bis hin zum Hausschwein alle möglichen Tiere gemeint sein. Vor allem aber: Ohne sachlichen Grund dürfe die Gemeinschaft nicht in den Kernbereich der Eigentümerrechte eingreifen. Eigentümer dürften mit ihrem Sondereigentum nach Belieben verfahren, das umfasse auch die Tierhaltung.

Ein sachlicher Grund für ein Verbot der Tierhaltung läge nur vor, wenn die Miteigentümer dadurch erheblich - d.h. über das im Zusammenleben akzeptable Maß hinaus - beeinträchtigt würden. Im konkreten Fall habe der WEG-Verwalter jedoch gegen den kleinen Retriever nichts vorgebracht, was das Zusammenleben in der Wohnanlage nennenswert stören könnte. Dass der Hund gelegentlich belle, rechtfertige es jedenfalls nicht, dem Ehepaar die Hundehaltung zu verbieten.

Der Einschub in der einschlägigen Klausel der Gemeinschaftsordnung ("soweit gesetzlich zulässig") rette das Verbot der Tierhaltung nicht: Dass sich die Eigentümergemeinschaft an die gesetzlichen Vorschriften halte, sei ja wohl selbstverständlich.