Wohneigentum

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Carport auf dem Kfz-Stellplatz?

Kurzartikel

Ein Wohnungseigentümer mit Sondernutzungsrecht an einem Auto-Stellplatz darf dort kein Carport errichten. Das gilt auch dann, wenn von einem Kastanienbaum neben dem Stellplatz Kastanien auf das Auto fallen und Harz herabtropft — womit der Eigentümer wegen des Baums von vornherein rechnen musste. Ein Carport ist in jedem Fall als unzulässige bauliche Veränderung anzusehen.

Alte Mieterin muss umziehen

Eigenbedarfskündigung des Vermieters, der als Arzt in München arbeiten möchte, ist wirksam

Seit fast 30 Jahren wohnt die 78 Jahre alte, gehbehinderte Mieterin in ihrer Zwei-Zimmer-Wohnung in München-Neuhausen: zuerst als Mitbewohnerin, seit 1990 als Mieterin. 2005 verkaufte der damalige Eigentümer die Wohnung an ein auswärts lebendes Ehepaar. Die neuen Eigentümer schenkten sie 2011 ihrem Sohn, der in München Medizin studierte.

Schon 2014 kündigte er der Mieterin wegen Eigenbedarfs. Als die Frau sich weigerte auszuziehen, verfolgte der Sohn das Anliegen jedoch erst einmal nicht weiter, weil er in einer anderen Stadt ein Zweitstudium aufnahm. Anschließend trat er in Augsburg eine Stelle an und absolvierte die Ausbildung zum Facharzt. Dort mietete er zwar eine Wohnung, kündigte aber gleichzeitig erneut der Münchner Mieterin.

Spätestens nach Abschluss der Facharztausbildung wolle er nach München umziehen, so die Begründung. Da wohnten seine Freundin, Geschwister und viele Freunde, daher solle München sein Lebensmittelpunkt werden. Wenn er dort nicht gleich Arbeit finde, würde er notfalls zwischen Augsburg und München pendeln. Erfolglos pochte die alte Mieterin darauf, dass es ihr schlecht gehe und sie mit ihrem kleinen Einkommen in München keine bezahlbare Ersatzwohnung bekomme.

Das Amtsgericht München erklärte die Eigenbedarfskündigung des jungen Arztes für wirksam (433 C 19586/17). Der Vermieter habe offenkundig ernsthaft die Absicht, die Wohnung selbst zu nutzen, so das Amtsgericht. Angesichts seiner sozialen Bindungen in München sei das gut nachvollziehbar. Wie Eltern und Bekannte bestätigten, sei die Augsburger Wohnung von vornherein nur eine Notlösung gewesen, weil die Münchner Wohnung nicht frei war.

Dass der Mediziner nach einem Umzug — bis zum angestrebten Stellenwechsel — pendeln müsste, stehe der Kündigung nicht entgegen: Die Lebensplanung des Eigentümers sei angesichts seiner Gründe für einen Umzug nach München zu respektieren.

Allerdings müsse man auch die Belastungen für die alte Mieterin und die Beschaffenheit des Münchner Mietmarktes berücksichtigen. Daher werde ihr eine Räumungsfrist von sechs Monaten zugestanden. So lange müsse der Wohnungseigentümer, der ohnehin erklärtermaßen zum Pendeln bereit sei, diesen Aufwand in Kauf nehmen.

Ein Eiscafé ist kein "Ladengeschäft"

Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft sieht in den Erdgeschossräumen einen "Laden" vor

Gemäß der Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft konnten die Räume im Erdgeschoss der Wohnanlage als "Laden" gewerblich genutzt werden. Die zwei Eigentümer dieser Räume vermieteten sie an den Inhaber einer Eisdiele. Doch da hatten sie die Rechnung ohne die Eigentümergemeinschaft gemacht: Sie verhinderte das Eiscafé per Klage.

Die Eigentümergemeinschaft könne vom Mieter und von den Eigentümern der Wohneinheit verlangen, hier kein Eiscafé einzurichten, entschied das Landgericht Frankfurt (2-13 S 138/17). Wenn es die Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft erlaube, Räume im Erdgeschoss als "Laden" zu nutzen, bedeute das nicht, dass dort eine Eisdiele betrieben werden dürfe.

Eine Eisdiele störe die Bewohner und Eigentümer viel intensiver als ein Ladengeschäft, so das Landgericht. Hier kauften die Kunden nicht kurz ein, um dann den Laden wieder zu verlassen. In einem Eiscafé setzten sich die Kunden gemütlich hin, um zu konsumieren und um sich zu unterhalten. Gespräche vieler Kunden untereinander führten logischerweise zu einem wesentlich höheren Geräuschpegel als Bestellungen in einem Laden.

Kunden durften Maklervertrag widerrufen

Die von der Maklerin verwendete Widerrufsbelehrung der Webseite "Immobilienscout24" war unwirksam

Maklerin S hatte mit einem Ehepaar über das Internetportal "Immobilienscout24" einen Maklervertrag — inklusive Provisionsvereinbarung — geschlossen und den Kunden eine Eigentumswohnung vermittelt. Der Kaufvertrag kam zustande, doch die Provision blieben die Kunden schuldig. Monate später widerriefen sie den Maklervertrag mit der Begründung, sie hätten von Frau S keine "ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung" erhalten.

Hintergrund: Verbrauchern steht im Versandhandel und Onlinehandel — d.h. bei so genannten Fernabsatzverträgen — ein Widerrufsrecht zu. Auch ein über das Internet angebahnter Maklervertrag zählt zu den Fernabsatzverträgen. Die Widerrufsfrist von 14 Tagen beginnt grundsätzlich mit dem Vertragsabschluss zu laufen — aber nur, wenn der Verbraucher korrekt über sein Widerrufsrecht informiert wurde.

Das Oberlandesgericht Naumburg entschied, dass der Widerruf im konkreten Fall wirksam war und die Maklerin daher keinen Anspruch auf die Provision hat (7 U 13/18). Die Kunden hätten den Vertrag nicht zu spät widerrufen: Denn die Widerrufsfrist sei wegen einer unzulänglichen Widerrufsbelehrung nicht nach 14 Tagen abgelaufen.

Die Maklerin habe den Kunden eine vorformulierte Bestätigungs-E-Mail des Internetportals "Immobilienscout24" geschickt. Die darin enthaltene, ebenfalls von der Webseite vorformulierte Widerrufsbelehrung zum Maklervertrag entspreche nicht den strengen gesetzlichen Anforderungen. Eine Widerrufsbelehrung müsse den Unternehmer, der sie abgebe, eindeutig erkennen lassen und den Vertrag konkret benennen, auf den sie sich beziehen solle.

In der Standard-E-Mail von "Immobilienscout 24" fehle jeder Hinweis darauf, dass sich die Informationen zum Widerruf auf den Maklervertrag mit Frau S beziehen. Dem Text sei auch nicht zu entnehmen, dass er von Frau S gesendet wurde. Vielmehr entstehe beim Lesen der Eindruck, die Mail und die Belehrung stammten von der Betreiberin der Webseite, deren Unternehmenslogo im Briefkopf der Mail abgebildet sei. Am Ende stehe die Grußformel "Ihr ImmobilienScout24-Team", gefolgt von Werbung.

Dieses Vorgehen sei unzulässig. Makler und andere Unternehmer dürften nicht irgendwelche Widerrufsbelehrungen von Internetportalen nutzen und ohne Bezug auf das eigene Unternehmen durch Kopieren übernehmen.

Kranke Mieterin belästigt Mitbewohner

Ihr Vermieter haftet nicht für die Folgen einer psychischen Störung

In einer Eigentumswohnungsanlage belästigte eine psychisch gestörte Frau ständig ihre Mitbewohner. Sie störte die Hausruhe durch Hämmern und bewusst lautes Hantieren in der Wohnung und vor dem Haus. Ihr Fernseher lief fortwährend mit großer Lautstärke. In ihrer Wohnung hielt die Mieterin so viele Katzen, dass dies nicht nur im Treppenhaus zu "riechen" war, sondern auch in anderen Wohnungen.

Zwei benachbarte Mieterinnen kürzten wegen dieser unzumutbaren Zustände ihre Miete um insgesamt 5.041 DM. Für diesen Betrag forderte der Eigentümer der beiden Wohnungen vom Vermieter der psychisch kranken Frau Schadenersatz. Doch das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied, dass er darauf keinen Anspruch hat (3 Wx 472/94).

Zwar müüssten Wohnungseigentümer nach dem Gesetz dafür sorgen, dass ihre Mieter keinem Mitbewohner schadeten. Aber die betreffende Frau leide an einer krankhaften psychischen Störung, die eine "freie Willensbildung" ausschließe. Für so einen Umstand könne der Vermieter - anders als wenn ein Mieter den Hausfrieden absichtlich und bewusst störe - nicht haftbar gemacht werden.

Streit um Ladesäulen für Elektroautos

Wohnungseigentümer kann die Installation von Ladesäulen vor dem Haus nicht verhindern

"Tankstellen"-Verkehr vor der Wohnanlage befürchtete ein Münchner Wohnungseigentümer, als er von den kommunalen Plänen erfuhr: Auf Parkplätzen vor der Wohnanlage sollten zwei Ladesäulen mit vier Ladepunkten für Elektromobile errichtet werden. Dafür bräuchte die Straßenverkehrsbehörde eine Baugenehmigung, meinte der Wohnungseigentümer, die liege aber nicht vor.

Bei der Justiz beantragte der Mann einstweiligen Rechtsschutz gegen den Bau der Ladesäulen. Doch der Verwaltungsgerichtshof München ließ ihn abblitzen (8 CE 18.1071). Im "öffentlichen Straßenverkehrsraum" — und dazu zählten die Parkplätze — sei für Ladesäulen keine Baugenehmigung nötig: Hier gelten Ladesäulen als "Straßenzubehör", ähnlich wie Verkehrszeichen oder andere Verkehrsanlagen, die der Sicherheit des Straßenverkehrs dienten.

Aus umweltpolitischen Gründen fördere die Regierung die Elektromobilität, für die eine flächendeckende Ladeinfrastruktur vonnöten sei. Bisher hätten Elektroautos eine geringe Reichweite: Umso wichtiger sei ein flächendeckendes Netz von Ladesäulen, um reibungslosen Verkehrsfluss zu gewährleisten. Auch gelte es, Risiken für den übrigen Verkehr zu vermeiden, die entstehen könnten, wenn Elektroautos aufgrund von Energiemangel unterwegs stehen blieben.

WEG: Anwalt als Hausmeister?

Kurzartikel

Das Amtsgericht Köln hat auf Antrag eines Eigentümers einen Eigentümerbeschluss aufgehoben, mit dem ein Mieter zum Hausmeister der Eigentümergemeinschaft bestimmt wurde: Zum einen sei es zweifelhaft, so das Amtsgericht, ob eine kleine Wohnanlage mit vier Eigentumseinheiten wirklich unbedingt einen Hausmeisterdienst brauche. Zum anderen sei unsicher, ob der Mieter als Rechtsanwalt über genügend Zeit und die notwendige Sachkunde verfüge, um die Pflichten eines Hausmeisters erfüllen zu können.

Wasserschaden: Eigentümer verweigern Notreparatur

Die Eigentümergemeinschaft beschließt, erst einmal ein Schadensgutachten zum undichten Dach einzuholen

Das Flachdach einer Wohnanlage war undicht. In die oberste Wohnung von Eigentümer G drang Regenwasser ein und hatte bereits zu einem beträchtlichen Wasserschaden geführt. Die Hausverwaltung bemühte sich um Angebote von Handwerksfirmen, um die Probleme beheben zu lassen. In einer Eigentümerversammlung beantragte Herr G, zunächst eine Notreparatur in seiner Wohnung durchzuführen.

Obwohl G mit Fotos das Ausmaß der Schäden belegte, wurde sein Antrag abgelehnt. Dagegen klagte der Eigentümer und bekam vom Amtsgericht Kassel Recht (800 C 4100/17). Der negative Beschluss der Eigentümerversammlung entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung: Er sei nichtig, soweit eine Notreparatur abgelehnt und die Dachsanierung bis auf weiteres aufgeschoben worden sei.

Angesichts der unübersehbaren Schäden in seiner Wohnung habe G Anspruch auf die Vornahme von (Not-)Reparaturmaßnahmen — und zwar sofort. Es genüge nicht, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen, um erst einmal die Schadensursache am Dach genau zu klären. Eigentümer G habe auf der Versammlung die Schäden detailliert beschrieben und Lichtbilder dazu vorgelegt.

Die Miteigentümer hätten sich mit dem Schadensbild also bereits in der Versammlung auseinandersetzen können und müssen. Im Übrigen hätte eine Notreparatur die Eigentümer keineswegs daran gehindert, gleichzeitig die endgültige Dachsanierung mit einem Schadensgutachten vorzubereiten. Das Verhalten der Wohnungseigentümer sei als Rechtsverweigerung gegenüber Eigentümer G zu bewerten.

Maklerprovision verwirkt?

Bei falschen Angaben im Exposé kommt es darauf an, wie schwerwiegend die Pflichtverletzung des Maklers ist

Ein Immobilienmakler hatte mit einer Immobilienbesitzerin einen Maklervertrag abgeschlossen, die ein weiteres Mietshaus erwerben wollte. Er vermittelte ihr ein Gebäude mit mehreren vermieteten Wohnungen. In seinem Exposé war allerdings der Stand der Vermietungen falsch dargestellt. Die Maklerkundin fand deshalb, ihm stehe die vereinbarte Provision nicht zu.

Das Landgericht war anderer Ansicht: Die Fehler im Exposé hätten sich auf den Kaufvertrag nicht ausgewirkt, weil die Käuferin ohnehin vor dem Vertragsschluss sämtliche Mietverträge erhalten habe. Mit dieser Begründung war das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt nicht einverstanden, es sprach dem Makler jedoch ebenfalls die Provision zu (19 U 191/17).

Falsche Angaben im Exposé zu wesentlichen Eigenschaften einer Immobilie (z.B. Baujahr oder Wohnfläche) könnten den Verlust der Provision rechtfertigen, betonte das OLG. Ein Makler "verwirke" die Provision aber nicht nur, wenn durch seine Fehler der Maklerkunde konkret geschädigt werde. Provisionsverlust sei eine Sanktion für vorsätzliches oder grob leichtfertiges Fehlverhalten eines Maklers — unabhängig von den Folgen.

Dennoch: Wenn es darum gehe, das Fehlverhalten zu beurteilen, müsse schon berücksichtigt werden, wie leicht oder schwer ein Fehler zu korrigieren sei. Hier gehe es nur um einen leicht richtig zu stellenden Informationsfehler. Zudem sei dieser Fehler nicht allein auf die nachlässige Arbeitsweise des Maklers zurückzuführen, sondern beruhe auf unvollständigen Angaben des Verkäufers. Er rechtfertige deshalb nicht den Verlust der Provision, die Kundin müsse zahlen.

Schallschutz bei Altbausanierung

Bei grundlegendem Umbau eines Altbaus in eine Eigentumswohnanlage gilt der heutige Schallschutz-Standard

Ein Kölner Altbau aus dem Jahr 1900 wurde zu einer Eigentumswohnanlage umgebaut. Der Bauträger, eine Immobiliengesellschaft, schloss vor den Arbeiten mit Käufern Bauträgerverträge und verpflichtete sich, die Altbauwohnungen nach aktuellem Standard zu sanieren, gemäß der Baubeschreibung im Kaufvertrag. Vertraglich ausgeschlossen wurden nur Mängelrechte der Erwerber, die mit der Altbausubstanz zusammenhingen.

Bei der Abnahme stellte ein Käufer erhebliche Lärmbelästigungen fest und beanstandete den miserablen Schallschutz. Zu Recht, urteilte das Oberlandesgericht Köln: Die Immobiliengesellschaft müsse nachbessern (19 U 166/15). Zwar handle es sich um einen Altbau, für den in der Regel die technischen Standards des Baujahres gelten.

Im konkreten Fall aber nicht: Denn bei dieser Altbausanierung gehe es nicht bloß um Instandsetzungsmaßnahmen, sondern um Bauleistungen, die nach Umfang und Bedeutung mit einem Neubau vergleichbar seien. Die Eigentumswohnungen sollten bei der Übergabe komplett umgebaut und saniert sein. Und der Bauträger habe sich vertraglich verpflichtet, sie nach den heute gültigen Regeln der Baukunst technisch einwandfrei zu erstellen.

Daher könne der Käufer eine Wohnung verlangen, in der auch der Schallschutz den heute anerkannten Regeln der Technik entspreche. Die üblichen Schallschutzanforderungen müssten erfüllt werden, auch wenn sie in der Baubeschreibung nicht ausdrücklich erwähnt seien. Die "anerkannten Regeln der Baukunst" umfassten auch den Schallschutz.

Beim Immobilienverkauf Wohnfläche falsch angegeben

Verkäufer einer Eigentumswohnung "dichtete" elf Quadratmeter dazu: Schadenersatz

Der Sohn eines Wohnungseigentümers kümmerte sich um den Verkauf von dessen Wohnung. Den Interessenten gegenüber trat der Sohn allerdings auf, als wäre er der Eigentümer. Zunächst gab er in einer Internetanzeige die Wohnfläche der Eigentumswohnung in Stuttgart-Bad Cannstatt mit 98 qm an. Vor dem Vertragsschluss korrigierte der "Verkäufer" die Wohnungsgröße auf "circa 89 qm".

Für 250.000 Euro kaufte ein Ehepaar die tatsächlich nur 78,2 qm große Wohnung. Als die Käufer bemerkten, dass die Größenangabe nicht stimmte, forderten sie Schadenersatz vom Sohn des Eigentümers. Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart sprach ihnen rund 18.000 Euro zu (14 U 44/18).

Der vermeintliche Verkäufer habe eine wesentliche Eigenschaft der Wohnung falsch angegeben. Vermutlich mit Absicht, vermutete das OLG. Doch selbst wenn nicht: Wer solche Angaben "ins Blaue hinein" mache und sein Unwissen nicht offenbare, handle ebenfalls schuldhaft und beeinflusse in unzulässiger Weise den Kaufentschluss der Interessenten.

Zudem habe sich der Sohn des Eigentümers bis zum Notartermin als Verkäufer aufgeführt. Das Ehepaar hielt ihn jedenfalls für den Eigentümer und sei davon ausgegangen, dass er zur Wohnung fundierte Angaben machen konnte. Die Käufer könnten daher den Betrag zurückverlangen, um den sie die Wohnung zu teuer erworben hätten.

Bei Größenangaben von Immobilienverkäufern sei maximal eine Abweichung von fünf Prozent zulässig. Der Sohn habe mit 89 qm ca. 12 Prozent "dazu gedichtet". Als unzulässige Abweichung blieben demnach ca. 6,35 qm übrig. Um den geschuldeten Schadenersatz zu berechnen, sei diese Zahl mit dem Quadratmeterpreis zu multiplizieren.

Rauchwarnmelder in der Wohnanlage

Eigentümergemeinschaft darf beschließen, dass die Geräte "einheitlich" eingebaut und gewartet werden

Im Bundesland Nordrhein-Westfalen schreibt die Bauordnung vor, dass nicht nur Neubauten, sondern auch Wohnungen aus dem Bestand mit Rauchwarnmeldern auszurüsten sind. Deshalb beschloss 2015 eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern, Rauchwarnmelder in allen Wohnungen der Anlage von einer Fachfirma installieren und warten zu lassen.

Die Geräte sollten aus den Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen finanziert werden. Die laufenden Kosten seien entsprechend ihren Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer umzulegen, lautete der Beschluss.

Einige Eigentümer verlangten, man müsse sie von dieser Regelung ausnehmen: Sie hatten ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet. Da das von der Mehrheit der Eigentümer abgelehnt wurde, fochten die Betroffenen den Beschluss zu den Rauchwarnmeldern gerichtlich an. Der Bundesgerichtshof hatte allerdings gegen den Beschluss keine Einwände: Er entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung (V ZR 273/17).

Wenn die Eigentümergemeinschaft eine Ausnahmeregelung für Eigentümer verweigere, die solche Geräte bereits installiert hätten, sei das nicht zu beanstanden. Lägen Einbau und Wartung der Rauchwarnmelder im gesamten Gebäude in einer Hand, gewährleiste dies ein hohes Maß an Sicherheit. So stelle die Eigentümergemeinschaft sicher, dass die Geräte den DIN-Normen entsprächen und qualifiziertes Fachpersonal die Arbeiten durchführe. Dieses Vorgehen verringere auch versicherungsrechtliche Risiken.

Dagegen führten individuelle Lösungen für den Verwalter vor allem in größeren Wohnanlagen zu erheblichem Mehraufwand. Er müsse in jedem Einzelfall prüfen, ob Eigentümer ihre Einbau- und Wartungspflicht erfüllt hätten. Dies einheitlich zu regeln, sei sicherer und praktikabler. Demgegenüber sei die finanzielle Mehrbelastung für die Eigentümer, die bereits Rauchwarnmelder eingebaut hätten, nur gering. Die gewichtigeren Argumente sprächen für eine "Gesamtlösung".

"Bauabnahme" einer Wohnanlage

Bauträger dürfen den Gutachter, der die Bauleistung "abnehmen" soll, nicht selbst bestimmen

Eine Eigentümergemeinschaft stritt mit der Bauträgerin der neuen Wohnanlage, einer Immobiliengesellschaft, über Mängel und Gewährleistungsansprüche. Das Unternehmen erklärte die Ansprüche der Eigentümer für verjährt: Die Abnahme der Bauleistung sei schon vor mehr als fünf Jahren erfolgt. Dennoch klagte die Eigentümergemeinschaft erfolgreich auf Schadenersatz für die Mängelbeseitigung.

Ihre Ansprüche seien noch nicht verjährt, urteilte das Oberlandesgericht Karlsruhe, weil die Abnahme seinerzeit unwirksam gewesen sei (8 U 19/14). Deshalb habe die Verjährungsfrist nicht mit der Abnahme zu laufen begonnen. Grund dafür sei die nichtige Abnahmeklausel im Bauträgervertrag: Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums "erfolge durch einen vom Verwalter zu beauftragenden vereidigten Sachverständigen".

Diese Vertragsklausel sei unwirksam, weil sie die Wohnungskäufer unangemessen benachteilige. Auf diese Weise bestimme der Bauträger nämlich zumindest indirekt über den Gutachter und damit über die Abnahme: Die Immobiliengesellschaft bestelle einen (wirtschaftlich und/oder rechtlich mit ihr verbundenen) Verwalter und der Verwalter wähle den Sachverständigen aus. Dieser werde also ebenfalls "beste Beziehungen" zum Bauträger unterhalten.

Bei so einer Regelung bestehe die Gefahr, dass der Gutachter die Bauleistungen und ihre Abnahmefähigkeit nicht objektiv untersuche. Den Erwerbern der Wohnungen werde so die Möglichkeit genommen, die Bauleistungen durch einen neutralen Sachverständigen ihres Vertrauens prüfen zu lassen.

WEG: Sanierung einer Dachterrasse

Benutzt ein Eigentümer Gemeinschaftseigentum allein, muss er auch die Instandsetzungskosten tragen

Ist in einer Wohnanlage gemeinschaftliches Eigentum sanierungsbedürftig, muss die Eigentümergemeinschaft für die Instandsetzungskosten aufkommen. So lautet die Regel. Bekanntlich bestätigen Ausnahmen die Regel, so auch in folgendem Fall.

Zur Dachgeschosswohnung einer Wohnanlage gehört eine Dachterrasse, die undicht wurde. Daraufhin beschloss die Eigentümergemeinschaft, die Dachterrasse auf Kosten des Eigentümers der Dachgeschosswohnung zu sanieren.

So entsprach es der Gemeinschaftsordnung: Wenn Einrichtungen nur einem Eigentümer dienten, müsse der Sondereigentümer Mängel auf eigene Kosten beseitigen lassen, hieß es da. Trotz dieser Regelung wollte sich der Eigentümer der Dachgeschosswohnung mit dem Beschluss nicht abfinden. Er pochte darauf, dass seine Dachterrasse gleichzeitig die Decke der darunter liegenden Räume bilde. Also diene die Terrasse nicht nur ihm allein.

Doch der Bundesgerichtshof fand am Sanierungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft nichts auszusetzen (V ZR 163/17). Eine in das Dach integrierte Terrasse sei eine Sonderausstattung der Dachgeschosswohnung, die deren Eigentümer exklusiv nutze. Da es in der Gemeinschaftsordnung so vereinbart sei, müsse der Sondereigentümer daher die Gesamtkosten der Terrassensanierung übernehmen — obwohl die konstruktiven Teile der Dachterrasse zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörten.

Damit entfalle zwar ein Teil der Sanierungskosten auf die Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums. Dennoch sei die Regelung in der Gemeinschaftsordnung sinnvoll: Sie solle alle übrigen Eigentümer davor bewahren, die mit einer Sanierung verbundenen Lasten tragen zu müssen, weil für sie die Terrasse nutzlos sei. Dass die Terrasse zugleich das "Dach" der unteren Wohnung darstelle, spiele in diesem Zusammenhang keine Rolle.

Eigentümergemeinschaft muss Spielplatz fertigstellen

Spielplatz-Auflagen in der kommunalen Baugenehmigung für die Wohnanlage sind auch nach Jahren noch verpflichtend

Ein Münchner Eigentümer ärgerte sich über den vergammelten Sandkasten im Garten der Wohnanlage. Hier wollte er seine Kinder nicht spielen lassen. Seine Recherchen ergaben, dass die Pläne ursprünglich ganz anders aussahen. In der kommunalen Baugenehmigung für die 1982 errichtete Wohnanlage war detailliert beschrieben, wie der Spielplatz zu gestalten sei: mit Sandkasten, Sitzgruppe, Schaukel und Hänge-Klettergerüst. Spätestens 1983 müsse der Spielplatz fertig sein und danach dauerhaft instandgehalten werden.

Auf einer Eigentümerversammlung beantragte der Mann, die Auflagen der Baugenehmigung nun endlich umzusetzen. Das wurde von der Mehrheit der Eigentümer mit dem Argument abgelehnt, immerhin gebe es ja einen Sandkasten. Die Vorgaben der Stadt für bestimmte Spielgeräte seien nicht verbindlich. Diesen Beschluss focht der Vater an und bekam vom Amtsgericht München Recht (481 C 17409/15 WEG).

Der rechtswidrige Beschluss widerspreche der ordnungsgemäßen Verwaltung der Wohnanlage. Spielplätze und ihre Ausstattung gehörten zum Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümergemeinschaft sei verpflichtet, Gemeinschaftseigentum instand zu halten. Statt die öffentlich-rechtlichen Vorschriften umzusetzen, habe die Eigentümergemeinschaft die Auflagen in der Baugenehmigung von Anfang an ignoriert: Der Spielplatz sei nur zum Teil eingerichtet und dann nie richtig unterhalten worden.

Die Eigentümergemeinschaft könne sich von ihrer Instandhaltungspflicht nicht mit dem Hinweis befreien, dass der Sandkasten nun schon seit Jahren verschmutzt und unbenutzt verkomme. Eine Verpflichtung wie die zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gelte auf Dauer und verjähre nicht. Und eine kommunale Baugenehmigung müsse befolgt werden: Das sei kein Vorschlag, den die Eigentümer nach Belieben mehr oder weniger kinderfreundlich umsetzen könnten oder auch nicht.

WEG-Wirtschaftsplan zu spät verteilt

Kurzartikel

Soll auf einer Eigentümerversammlung der Wirtschaftsplan beschlossen werden, muss der Verwalter den Eigentümern den Entwurf dazu schon vorher zur Verfügung stellen. Geschieht das nicht, ist der Beschluss zum Wirtschaftsplan ungültig. Bereits mit der Einladung ist den Eigentümern der Entwurf zuzusenden, damit sie ausreichend Zeit haben, den Plan zu überprüfen und sich inhaltlich auf die Versammlung vorzubereiten.

Randalierender Wohnungseigentümer

Läuft gegen den Störenfried bereits ein Verfahren auf Entzug des Eigentums, muss er nicht noch einmal abgemahnt werden

Ein Wohnungseigentümer war schon häufig auffällig und ausfällig geworden. Den Verwalter, den Hausmeister und andere Eigentümer hatte er beleidigt, bedroht und körperlich attackiert. Deshalb hatte die Eigentümergemeinschaft bereits ein gerichtliches Verfahren auf Entzug des Wohnungseigentums gegen ihn in Gang gesetzt. Das spornte den Störenfried anscheinend nur an: Dem Hausmeister erklärte er kurz darauf, er werde ihn fertig machen und ihm die "Eier abschneiden".

Das mit dem Entziehungsverfahren befasste Gericht berücksichtigte diese erneuten Drohungen nicht, weil die Gemeinschaft den Eigentümer deswegen nicht nochmals abgemahnt hatte. Die Klage der Eigentümergemeinschaft wurde abgewiesen. In so einem Fall sei eine erneute Abmahnung überflüssig, entschied dagegen der Bundesgerichtshof, und hob das Urteil des Berufungsgerichts auf (V ZR 141/17).

Generell setze eine Klage auf Entzug des Wohnungseigentums zwar eine Abmahnung voraus. Sie solle den betroffenen Eigentümer auf seine Pflichten aufmerksam machen und ihm Gelegenheit geben, sein Verhalten zu ändern. Die Abmahnung sei gedacht als letztes Mittel, um eventuell ohne Klage den Hausfrieden wiederherzustellen. Im konkreten Fall habe aber der Eigentümer, gegen den bereits eine Klage laufe, das per Klage beanstandete Verhalten ungerührt fortgesetzt.

Unter diesen Umständen müsse man dem Eigentümer nicht nochmals per Abmahnung verdeutlichen, dass die Eigentümergemeinschaft sein Verhalten nicht länger hinnehmen werde. Das sei mit der Klage auf Entzug des Eigentums schon ausreichend klargestellt. Wenn der Eigentümer sich davon nicht beeindrucken lasse, fehle ihm ohnehin jeder Wille, sein Verhalten zu ändern. Die Vorinstanz müsse sich mit dem Fall noch einmal befassen.

Schallschutz in der Wohnanlage

Nur bei grundlegendem Umbau muss der aktuell gültige Schallschutz-Standard eingehalten werden

In einer 1990 erbauten Wohnanlage ließen Eigentümer im Badezimmer eine Fußbodenheizung installieren und den Fliesenbelag erneuern. Danach beschwerte sich die Eigentümerin der darunter liegenden Wohnung: Durch die Renovierungsmaßnahme habe sich der Schallschutz verschlechtert, sie höre nun in ihrem Bad jeden Schritt von oben.

Die Frau zog vor Gericht und forderte, die "Renovierer" müssten nochmals Installateure beauftragen und die Schallschutzstufe III — gemäß VDI Richtlinie von 2012 — herstellen. Sollte dieser Standard inakzeptabel sein, verlange sie Trittschallschutz gemäß dem 1989 gültigen Standard (DIN 4109). Nur mit dem zweiten Antrag hatte die Eigentümerin Erfolg.

Schallschutz richte sich grundsätzlich nach den zur Bauzeit des Gebäudes geltenden Anforderungen, erklärte der Bundesgerichtshof (V ZR 276/16). Nur bei einem grundlegenden Umbau mit erheblichen Eingriffen in die Gebäudesubstanz — z.B. bei einem Ausbau des Dachgeschosses —, könnten die Miteigentümer verlangen, dass die aktuell gültigen technischen Regeln umgesetzt werden. Bei normalen Instandsetzungsmaßnahmen müsse lediglich der bestehende Standard erhalten bleiben.

Nach diesen Maßstäben müssten die Eigentümer im konkreten Fall bei der Modernisierung des Bades nur die Schallschutznorm aus dem Jahr 1989 einhalten. Sie hätten zwar den Estrich entfernt und den Bodenaufbau erneuert und damit eine bauliche Veränderung vorgenommen. Das sei aber noch kein erheblicher Eingriff in die Gebäudesubstanz, sondern eine typische, auf einen Raum beschränkte Sanierungsmaßnahme.

Eine Einfahrt ist zum Fahren da

Bezeichnet die Teilungserklärung einer Eigentumswohnanlage eine Fläche als Einfahrt, darf dort nicht geparkt werden

Die Wohnungseigentümer, die in der Einfahrt des Wohnanlagen-Grundstücks zu parken pflegten, beriefen sich auf Gewohnheitsrecht: Sie hätten ihre Autos immer schon hier abgestellt. Außerdem widerspreche es dem (in der Teilungserklärung festgehaltenen) Zweck "Einfahrt" ja nicht, wenn hier Autos parkten. Zwei Eigentümer störte diese Praxis allerdings und sie klagten dagegen.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, doch das Landgericht Dortmund gab den beiden Eigentümern Recht (1 S 357/16). Wenn in der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft eine Fläche als "Einfahrt" gekennzeichnet sei, dürften Eigentümer und Mieter diese Fläche zwar nutzen, um kurzfristig Einkäufe auszuladen oder um Gegenstände ins Auto einzuladen. Sie dürften dort aber nicht parken oder zulassen, dass ihre Besucher dort parkten.

Dabei komme es nicht darauf an, wie das bisher gehandhabt wurde. Wie gemeinschaftliches Eigentum genutzt werden dürfe, richte sich nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Zweck. Zweck einer Einfahrt sei es, befahren zu werden — und dafür stehe sie nicht offen, wenn dort ständig Autos parkten. Daher sei diese Praxis unzulässig, Gewohnheit hin oder her.

Da die zwei Eigentümer ihr Anliegen unmittelbar auf die Teilungserklärung stützen könnten, hätten sie direkt vor Gericht ziehen und auf Unterlassung klagen können. Anders als die Gegenseite meine, hätten sie nicht vorher versuchen müssen, in der Eigentümerversammlung einen entsprechenden Beschluss der Eigentümer herbeizuführen.

Der Lack (an der Haustür) soll ab!

So eine Maßnahme ist nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer zulässig

In einem Berliner Altbau war der Wohnraum vor Jahren in Eigentumswohnungen umgewandelt worden. Seit jeher war das Holz von Haustür und Hoftür außen dunkelrot lackiert, innen waren die Türen in dem gleichen Hellgrau lackiert wie der hölzerne Handlauf des Treppengeländers. Im Herbst 2017 beschloss die Eigentümerversammlung mit Mehrheit, den Lack an Türen und Handlauf zu entfernen.

Einige Eigentümer waren mit dem Beschluss nicht einverstanden und klagten dagegen: Sie betrachteten das Abbeizen des Lacks als bauliche Veränderung der Wohnanlage, die nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig sei. So sah es auch das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (771 C 91/17). Es erklärte den Beschluss für unwirksam, weil die Eigentümer so eine Maßnahme nur einstimmig beschließen dürften.

Wenn der Lack entfernt werde, verändere dies das optische Erscheinungsbild der Holztüren und der Holzelemente im Treppenhaus erheblich. Was auch immer man von der Idee halte, das Holz freizulegen — man könne diese Veränderung als architektonisch oder ästhetisch geglückt ansehen oder auch nicht —, diese Maßnahme setze auf jeden Fall die Zustimmung aller Eigentümer voraus. Denn eine merkliche Umgestaltung der Wohnanlage beeinträchtige diejenigen Eigentümer, denen die alte Variante besser gefalle.