Wohneigentum

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WEG-Erlaubnis für Hundehaltung erforderlich

Dieser Beschluss einer Eigentümergemeinschaft zur Tierhaltung ist nicht zu unbestimmt

Laut dem Beschluss einer Eigentümerversammlung war für das Halten von Hunden in der Wohnanlage die Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss erforderlich. Zudem sollten weiterhin die Regeln der Hausordnung gelten, die Tierhaltung grundsätzlich erlaubte, mit Ausnahme von Reptilien und gefährlichen Hunden.

Den Beschluss focht ein Wohnungseigentümer an, weil er ihn zu unpräzise fand: Da fehle eine klare Regel, wer in Zukunft warum einen Hund halten dürfe. Diesen Vorwurf konnte das Amtsgericht Bonn nicht nachvollziehen: Wie der Beschluss umzusetzen sei, sei hinreichend klar (27 C 95/18).

Wer sich einen Hund anschaffen wolle, müsse den Verwalter bitten, den Antrag auf Erlaubnis auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen. Tierhaltung von der Genehmigung per Mehrheitsbeschluss der Eigentümer abhängig zu machen, entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, solange dies nicht praktisch zu einem Verbot der Tierhaltung führe.

Aber vorweg per Beschluss "klare, allgemeine Regeln" aufzustellen, sei wenig sinnvoll: Über Tierhaltung müssten die Eigentümer nach den Umständen im Einzelfall entscheiden. Schließlich komme es da auf die Größe eines Hundes an, auf die Rasse etc. Ein Eigentümerbeschluss zur Tierhaltung im Allgemeinen könne kaum abschließend regeln, wann die Eigentümerversammlung die Erlaubnis zur Hundehaltung verweigern dürfe und wann nicht.

Allgemein festhalten könne man Folgendes: Die Eigentümer dürften nur "nein" sagen, wenn sie dies nach gebührender Abwägung aller Interessen sachlich begründen könnten. Und betroffene Wohnungseigentümer könnten diese Abwägung gerichtlich überprüfen lassen.

Klimaaußenanlage auf der Terrasse

Die Eigentümerversammlung lehnt es mehrheitlich ab, die Installation nachträglich zu genehmigen

Eine "Klimatruhe" führte zu Konflikten in einer Münchener Wohnanlage. Ohne die Miteigentümer zu informieren, hatten die Eigentümer einer Erdgeschosswohnung im Frühjahr 2018 auf ihrer Terrasse eine Klimaaußenanlage installiert, die sie mit dünnen, weißen Holzlatten verkleideten. Die dafür nötigen Versorgungsleitungen wurden durch den Fensterrahmen ins Gebäudeinnere verlegt.

Auf einer Eigentümerversammlung beantragte das Ehepaar Monate später, den Einbau der Klimaanlage nachträglich zu genehmigen. Mit Mehrheit lehnten die Miteigentümer den Antrag ab. Sie forderten stattdessen, die Anlage und die Schäden an der Fassade "unverzüglich zu beseitigen". Da das Ehepaar dieser Aufforderung nicht nachkam, zog die Eigentümergemeinschaft vor Gericht.

Ihr Standpunkt: Der Einbau der Klimaanlage stelle eine bauliche Veränderung dar, die das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage störe und zudem zu erheblichen Schäden am Gemeinschaftseigentum geführt habe. Denn der Installateur habe die Fassade durchbohrt, um die Leitungen zu verlegen. Wenn die Anlage in Betrieb sei, verursache sie zudem beträchtlichen Lärm (bis zu 50 dBA).

Dass die Installation das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigte, bestritten die Eheleute: Die Außenwand sei ja nicht durchbohrt worden, nur ein Fensterrahmen. Außerdem sei die Anlage unauffällig verkleidet. Sie hätten ein Kleinkind, das stark unter der Hitze leide und die werde in den nächsten Jahren wohl noch schlimmer. Mit kleinen Kindern könne man auch nicht bei jeder Hitzewelle verreisen …

Heiße Räume könne man im Sommer nicht nur mit einer Außen-Klimaanlage abkühlen, erklärte das Amtsgericht München (484 C 17510/18 WEG). Wenn sich die Eltern um die Gesundheit des Kleinkindes sorgten, hätten sie auch eine Innenklimaanlage anschaffen können. Auf jeden Fall hätte das Paar vor dem Einbau die Zustimmung der Miteigentümer einholen müssen.

Das Klimagerät auf der Terrasse stelle nämlich eine bauliche Veränderung dar. Auch wenn es das Ehepaar nicht wahrhaben wolle — auch Fenster und Fensterrahmen zählten zum Gemeinschaftseigentum. Durch den Fensterrahmen Löcher für Leitungen zu bohren, beeinträchtige also das Gemeinschaftseigentum und damit auch die Miteigentümer. Das Ehepaar müsse den ursprünglichen Zustand wieder herstellen.

Mieterin fällt in ein ungesichertes "Pflanzloch"

Wohnungseigentümergemeinschaft wollte "Pflanzeninseln" neu bepflanzen

Die Wohnanlage besteht aus mehreren Gebäuden, dazwischen liegt ein mit hellen Steinen gepflasterter Platz. Hier standen einige Bäume inmitten von Pflanzeninseln (Metallgitter, die bündig zum Pflaster in den Boden eingesetzt waren, mit einer kreisförmigen Aussparung für den Baum in der Mitte). Im Mai 2017 ließ die Eigentümergemeinschaft drei Bäume ausgraben, um die Pflanzeninseln am übernächsten Tag neu zu bepflanzen.

Zurück blieb in deren Mitte jeweils eine Grube von zehn bis fünfzehn Zentimetern Tiefe. Eine Bewohnerin der Wohnanlage betrat, aus welchem Grund auch immer, eine dieser Inseln. Sie stürzte in das Pflanzloch und brach sich das rechte Handgelenk. Die Frau musste operiert werden und litt lange an Schmerzen. Für den Unfall machte sie die Eigentümergemeinschaft verantwortlich, die die Vertiefung in der Pflanzeninsel nicht gesichert bzw. gekennzeichnet habe. Die Verletzte forderte Schadenersatz und 5.000 Euro Schmerzensgeld.

Das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe billigte ihr nur 1.500 Euro zu, weil ihr hälftiges Mitverschulden anzurechnen sei (7 U 128/18). Wenn zum Schutz von Bäumen in einer Fußgängerzone so genannte Baumscheiben in den Boden eingelassen werden, dienten diese Metallgitter erkennbar nicht als Gehweg für Fußgänger. Das Baumgitter unterscheide sich in Farbe, Material und Struktur deutlich von den Pflastersteinen. Zudem könnten aufmerksame Fußgänger ein Loch mit einem Durchmesser von mindestens 60 Zentimetern Umfang erkennen und ausweichen, erklärte das OLG.

Allerdings habe die Eigentümergemeinschaft ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt und so zum Unfall beigetragen. Hier gehe es nicht um kleine Höhenunterschiede im Pflaster — damit müssten Fußgänger zurechtkommen —, sondern um 10-15 Zentimeter tiefe Erdlöcher. Fotos vom Unfallort zeigten, dass sich die gepflasterte Fläche und die Gitterflächen ohne Baum nicht mehr so deutlich voneinander abhoben. Bei oberflächlicher Betrachtung könne der Eindruck entstehen, sie seien als einheitliche Fläche begehbar. Die drei Baumgitter mit den Pflanzlöchern abzusperren oder ein Warnschild aufzustellen, wäre also angebracht gewesen.

Dem Miteigentümer Umbaupläne mitgeteilt

Wenn der Miteigentümer dazu schweigt, stellt das keine Zustimmung dar

Die Eigentümergemeinschaft bestand nur aus zwei Parteien: Im Obergeschoss des Wohnhauses lebte das Ehepaar A, im Parterre Familie B. Zum Sondereigentum der Eheleute A gehörte ein Gartenanteil. Im Sommer 2017 informierten sie Familie B schriftlich darüber, dass sie Renovierungsmaßnahmen planten. Unter anderem wollten die Eigentümer A eine Wendeltreppe bauen, die von ihrer Dachterrasse zu ihrem Gartenanteil führen sollte.

Auf die Mitteilung reagierte Eigentümer B nicht. Erst als im Herbst der Umbau begann, erhob er Einspruch und verlangte den Rückbau der Treppe, weil er dem Bau nicht zugestimmt habe. Das Amtsgericht Kassel gab dem Miteigentümer Recht (800 C 3071/18). Dem Ehepaar A stehe zwar ein Teil des Gartens zur "Sondernutzung" zu, dennoch zähle der Garten zum Gemeinschaftseigentum.

Und die Treppe sei eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Sie verändere die Optik des Gebäudes erheblich. Zudem greife die Treppe nachhaltig in die Bausubstanz ein, weil sie an der Außenwand und im Garten befestigt werden müsse. So eine Maßnahme sei nur mit Zustimmung der Miteigentümer zulässig. Die liege aber nicht vor.

Dass Eigentümer B zu den Umbauplänen geschwiegen habe, sei nicht als Zustimmung zu deuten. Schweigen sei nur im Ausnahmefall so zu interpretieren — nämlich dann, wenn weitere Indizien dazukämen, aus denen die andere Seite unzweifelhaft auf stillschweigendes Einverständnis schließen dürfe. Das sei hier jedoch nicht der Fall.

Austausch undichter Fenster

92-jährige Mieterin verlangt ein Hotelzimmer während der Aufmaßarbeiten

Seit 2005 wohnt die 92 Jahre alte Witwe in einer Wohnung in München-Arabellapark. Bereits 2007 hatte sie sich beim damaligen Vermieter über die undichten Fenster beschwert, die zu Schimmel an den Wänden führten. In Absprache mit ihm hatte sie seither 15 Prozent weniger Miete gezahlt. Nach dem Tod des Vermieters erbte sein Sohn die Eigentumswohnung.

Im Sommer 2018 teilte er der alten Dame mit, dass die Eigentümerversammlung nun endlich beschlossen habe, die Fenster auszutauschen. Die Vorbereitungsarbeiten dafür dürften ca. vier Tage dauern: Asbesthaltige Fensterelemente müssten hinter einer Staubschutzwand demontiert, Heizkörper und Küchenelemente direkt am Fenster müssten kurzfristig entfernt werden. Dann könne der Fensterbauer "Maß nehmen" und den späteren Arbeitsaufwand einschätzen.

Der neue Vermieter nannte der Mieterin für diese Aufmaßarbeiten verschiedene Termine im September 2019. Doch nun stellte sich die Seniorin quer: Vorher müsse er ihr schriftlich zusagen, in dieser Zeit Hotelkosten und Verpflegung zu übernehmen sowie die Wohnung gründlich zu reinigen, forderte sie. In anderen Wohnungen seien die Mieter bei so einer Renovierung fast eine Woche ohne Küche gewesen. Im Alter werde man ängstlich, mit ihr müsse man behutsamer umgehen als mit jungen Mietern.

Die Mieterin sei noch sehr rüstig, erwiderte der Vermieter. Vor allem aber habe sie selbst massiv auf den Austausch der mangelhaften, alten Fenster gedrängt. Ohne Inspektion durch die Handwerker, die erst einmal den Umfang der nötigen Arbeiten klären müssten, könne sie keinen Hotelaufenthalt fordern. Das Amtsgericht München gab dem Vermieter Recht (418 C 18466/18).

Mieter müssten alle Maßnahmen dulden, die zur Instandhaltung der Mietsache notwendig seien. Im konkreten Fall habe der Vermieter die Arbeiten rechtzeitig angekündigt und in groben Zügen beschrieben, was geplant sei und wie lange es dauern werde. Auf Basis dieser Informationen könne die Mieterin die mit den Aufmaßarbeiten verbundenen Umstände einschätzen.

Für den Fenstertausch, den die Mieterin seit langem fordere, seien diese Vorbereitungen notwendig. Auch 92-jährige Mieter müssten solche Arbeiten akzeptieren. Und zwar unabhängig davon, ob man ihnen währenddessen Ersatzwohnung und Mahlzeiten zur Verfügung stelle. Die Mieterin müsse die Handwerker nach vorheriger schriftlicher Anmeldung in die Wohnung lassen.

Wohnungseigentümer zahlte Fenstertausch selbst

Die eigentlich zuständige Eigentümergemeinschaft muss dem Eigentümer die Kosten nicht nachträglich ersetzen

Die große Wohnanlage mit über 200 Eigentumswohnungen war 2005 noch überwiegend mit einfach verglasten Holzfenstern aus dem Baujahr 1972 ausgestattet. 2005 ließ Eigentümer A — wie zuvor schon einige andere Eigentümer — die Holzfenster in seiner Wohnung durch moderne, dreifach isolierte Kunststofffenster ersetzen. Der Fenstertausch kostete 5.500 Euro. Wie alle Eigentümer, die renoviert hatten, nahm auch A irrtümlich an, er müsse den Fenstertausch selbst finanzieren.

Dass das nicht zutraf, stand spätestens im März 2012 fest. Damals hatte der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, die Renovierung von Gemeinschaftseigentum sei eine gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer (V ZR 174/11). Als Eigentümer A davon erfuhr, verlangte er von der Eigentümergemeinschaft Kostenersatz. Doch seine Klage blieb in allen Instanzen bis hin zum BGH ohne Erfolg (V ZR 254/17).

Wie bei Instandsetzungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums zu verfahren sei, schreibe das Wohnungseigentumsgesetz genau vor, so der BGH. Darüber müsse die Eigentümergemeinschaft per Beschluss entscheiden, sie müsse die Maßnahmen auch finanzieren. Wenn ein einzelner Eigentümer eine bestimmte Maßnahme wünsche, müsse er also vorher einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft herbeiführen. Gelinge das nicht, müsse er/sie den Rechtsweg beschreiten.

Auch wenn A sich in diesem Punkt getäuscht und deshalb den Fenstertausch auf eigene Kosten durchgeführt habe: Anspruch auf Erstattung von der Eigentümergemeinschaft habe er nicht. Denn das liefe den Interessen der anderen Eigentümer zuwider. Zwar müssten Eigentümer stets damit rechnen, dass Mängel des Gemeinschaftseigentums zu unvorhersehbaren Ausgaben führten. Sie müssten aber nicht finanziell für längst abgeschlossene Renovierungsaktionen einzelner Eigentümer einstehen, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten.

Darüber hinaus hätten in einer großen Wohnanlage in so einem Fall viele Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Kostenersatz. Der damit verbundene "Hin-und Her-Ausgleich" zwischen allen Betroffenen wäre mit hohem Berechnungsaufwand verknüpft, ohne dass sich zwangsläufig ein als gerecht empfundenes Ergebnis einstellen würde.

Wohnungseigentümer kündigt wegen Eigenbedarfs

Entfällt nachträglich der Kündigungsgrund, kann der Vermieter keine Räumung durchsetzen

Eigentlich war es eine klare Angelegenheit: Der Eigentümer einer Berliner Wohnung hatte dem langjährigen Mieter gekündigt, weil er sich beruflich verändern, nach Berlin umziehen und die Wohnung selbst nutzen wollte. Im Januar 2016 kündigte er dem Mieter schriftlich zum 31.1.2017. Doch dann verunglückte der Vermieter im Juni 2016 so schwer, dass er bis März 2018 ununterbrochen krankgeschrieben war.

Aus dem Berufswechsel und dem Umzug nach Berlin wurde nichts. Und deshalb scheiterte schließlich auch die Räumungsklage des Wohnungseigentümers. Da der Kündigungsgrund Eigenbedarf nachträglich — aber noch vor Ablauf der Kündigungsfrist — entfallen sei, könne sich der Vermieter nicht mehr auf die Eigenbedarfskündigung berufen, urteilte das Landgericht Berlin (67 S 9/18).

Ursprünglich sei sein Wille, die Wohnung selbst zu nutzen, berechtigt und die Kündigung wirksam gewesen. Nun sei aber die private und berufliche Zukunft des Eigentümers infolge des schweren Unfalls auf unabsehbare Zeit ungewiss und das weit über den Ablauf der Kündigungsfrist hinaus. Unter diesen Umständen den Anspruch auf Räumung weiter zu verfolgen — obwohl der Wunsch, selbst in der Wohnung zu leben, derzeit nicht realisierbar sei —, wäre rechtsmissbräuchlich.

Eine Eigenbedarfskündigung setze voraus, dass der Vermieter die Räume "alsbald" nach dem Ende des Mietverhältnisses selbst nutzen wolle und könne. Wenn das wieder möglich sei, stehe es dem Eigentümer selbstverständlich frei, erneut eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.

Nachlässiger Verwalter

Kurzartikel

Wenn am Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer Sachschäden entstehen, weil der Verwalter der Wohnanlage Beschlüsse der Eigentümerversammlung zu notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen nicht zügig umgesetzt und durch diese "schuldhafte Untätigkeit" seine Pflichten verletzt hat, haben die betroffenen Eigentümer Anspruch auf Schadenersatz.

Eigentümer verkauft lange selbst genutzte Wohnung

Der Verkaufserlös ist auch dann "steuerfrei", wenn der Eigentümer die Wohnung kurz vermietet hatte

Herr P hatte 2006 eine Eigentumswohnung gekauft, die er bis April 2014 selbst bewohnte. Von Mai bis Dezember 2014 vermietete er sie, im Dezember 2014 verkaufte er die Eigentumswohnung. Vom Erlös wollte auch das Finanzamt profitieren: Es ermittelte einen "steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn" von 44.338 Euro.

Gegen den Steuerbescheid klagte Herr P: Laut Einkommensteuergesetz werde beim Verkauf selbst genutzter Immobilien keine Steuer fällig, argumentierte er. Das müsse auch für ihn gelten, weil er seine Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den Jahren vorher selbst bewohnt habe. Das Finanzgericht Baden-Württemberg gab dem Steuerzahler Recht (13 K 289/17).

Nach den einschlägigen Vorschriften müsse eine Immobilie nicht "ausschließlich" selbst bewohnt werden, um sie "steuerfrei" verkaufen zu können, so das Finanzgericht. Laut Bundesfinanzhof genüge dafür ein "zusammenhängender Zeitraum der Eigennutzung", der sich mindestens über drei Jahre erstrecke. Diese Bedingung sei im Fall von Steuerzahler P erfüllt.

Diesen Verkauf zu besteuern, als wäre P ein Immobilienhändler, wäre ungerecht. Wenn der Eigentümer einer Immobilie am Ende langjähriger Eigennutzung umziehe — z.B. weil er den Arbeitsplatz wechsle —, bleibe oft keine andere Möglichkeit, als die Immobilie vorübergehend zu vermieten. Schließlich müsse man für eine Immobilie erst einmal einen Käufer finden.

Unter solchen Umständen sei, entgegen der Ansicht des Finanzamts, eine kurzfristige Vermietung vor dem Verkauf steuerlich nicht anders zu behandeln als eine längerfristige Vermietung, die zum Zeitpunkt des Verkaufs mehr als drei Jahre zurückliege. In beiden Fällen sei der Verkauf "steuerfrei".

Altes Ehepaar soll umziehen

Eigenbedarfskündigung einer Wohnungseigentümerin scheitert am hohen Alter der Mieter

1997 hatte ein — damals schon älteres — Ehepaar eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin-Tiergarten gemietet. Mittlerweile sind die Mieter 87 und 84 Jahre alt. Die Eigentumswohnung wurde 2015 verkauft. Wenige Wochen später kündigte die neue Eigentümerin den Mietvertrag der Senioren und machte Eigenbedarf geltend: Wenn sie ihren erwachsenen Sohn in Berlin besuche, wolle sie nicht in dessen Mietwohnung wohnen.

Die Eheleute widersprachen der Kündigung, die für sie eine besondere Härte bedeute. Sie verwiesen auf ihr Alter, ihren schlechten Gesundheitszustand und ihre beschränkten finanziellen Mittel: Eine entsprechende Ersatzwohnung könnten sie am angespannten Berliner Mietmarkt nicht finden. Zudem würde es ihnen schwerfallen, nach so langer Zeit die vertraute Umgebung zu verlassen. Das Landgericht Berlin gab ihnen Recht (67 S 345/18).

Mit Bewegungsprofilen und Videoaufnahmen der Senioren, die sie von Nachbarn hatte anfertigen lassen (!), wollte die Vermieterin belegen, dass die Mieter ihre gesundheitlichen Probleme schwer übertrieben. Doch auf dieses Argument ließ sich das Gericht gar nicht erst ein und entschied: Unabhängig von ihrem Gesundheitszustand sei ein Umzug für die Mieter allein aufgrund ihres hohen Alters eine unzumutbare Härte. Das gelte jedenfalls dann, wenn Mieter, wie hier, am Wohnort seit vielen Jahren verwurzelt seien.

In dieser Lebensphase nachlassender Kräfte und eingeschränkter persönlicher Möglichkeiten stelle der unfreiwillige Verlust der Wohnung eine schwerwiegende Zäsur dar. Für alte Menschen sei es viel härter als für junge, persönliche Beziehungen zu verlieren und die damit verbundene soziale Isolierung zu verkraften. In einem anderen Stadtteil neu anzufangen, d.h. einen neuen Lebensmittelpunkt zu begründen, sei für sie schwer und eher ungewiss.

Auch die Chance, am Wohnungsmarkt Ersatz zu finden, sei für alte Menschen viel geringer. Das Interesse der Mieter, in der Wohnung zu bleiben, wiege daher im konkreten Fall deutlich schwerer als das Interesse der Eigentümerin, während ihrer kurzen Aufenthalte in Berlin eine Wohnung für sich zu haben, anstatt bei und mit ihrem Sohn "zur Miete zu wohnen".

P.S.: Dass allein hohes Alter genügen soll, um einen "Härtefall" anzunehmen, der eine Eigenbedarfskündigung ausschließt, ist umstritten. Der Bundesgerichtshof hat in einem Grundsatzurteil dazu betont, Faktoren wie Alter oder Verwurzelung in der Umgebung wirkten sich je nach Persönlichkeit und körperlicher Verfassung des Mieters unterschiedlich aus. Sie rechtfertigten nicht generell die Annahme eines Härtefalls - die Gerichte müssten hier die Umstände im Einzelfall genau prüfen und gegebenenfalls ein ärztliches Gutachten einholen (Urteil vom 22.5.2019, Az.: VIII ZR 180/18).

Eigentumswohnung überschwemmt

Installateur pfuschte: Der Eigentümer und Auftraggeber haftet für den Wasserschaden bei den Miteigentümern

Die Eigentumswohnung von Herrn S liegt direkt über der — vermieteten — Wohnung des Ehepaares T. Herr S beauftragte einen Installateur mit Sanitärarbeiten im Bad. Der Handwerker arbeitete so schlampig, dass in der Wohnung des Auftraggebers mehrere Wasserschäden entstanden. Das Wasser sickerte durch bis in die untere Wohnung und führte auch dort zu erheblichen Schäden.

Die Eheleute T forderten von S Ersatz der Folgeschäden: Mietausfall, Anwaltskosten und Renovierungsaufwand. Sie hätten die Wohnung selbst instand gesetzt. S bestritt die Folgeschäden und verwies die Miteigentümer außerdem auf den Gebäudeversicherer der Eigentümergemeinschaft, der für ihre Schäden zuständig sei.

Doch die Miteigentümer beharrten auf ihrer Forderung: Zu Recht, wie das Amtsgericht Pinneberg entschied (60 C 40/17). Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft könnten voneinander verlangen, dass Instandsetzungsarbeiten aller Art einwandfrei durchgeführt werden. Andernfalls bestehe sehr wohl Anspruch auf Schadenersatz. Dabei müsse sich Herr S das Verschulden des Sanitärinstallateurs zurechnen lassen, den er beauftragt habe.

Auf die Versicherung der Eigentümergemeinschaft komme es hier nicht an. Die Schäden beträfen nicht das Gemeinschaftseigentum, sondern ausschließlich das Sondereigentum der Eheleute T. Herr S müsse alle von den geschädigten Eigentümern aufgezählten Kosten erstatten. Tatsächlich geleistete, geldwerte Eigenarbeit, die objektiv erforderlich und sinnvoll sei, sei ebenso auszugleichen wie der Mietausfall in Höhe einer Brutto-Kaltmiete.

Bei Renovierungsarbeiten Kabel zerstört

Wohnungseigentümer haftet, wenn er fahrlässig die Telefonanlage eines Miteigentümers außer Gefecht setzt

Ein Wohnungseigentümer renovierte die gerade erworbene Wohnung. Dabei trennte er ein Kabel in der Wand durch — es handelte sich um eine Telefonleitung, an dem die Telefonanlage eines Miteigentümers "hing". Logischerweise funktionierte anschließend die Anlage nicht mehr.

Der betroffene Nachbar forderte Schadenersatz. Darauf habe er als einzelner Eigentümer keinen Anspruch, meinte der Übeltäter: Er habe eine Versorgungsleitung beschädigt und die gehöre zum Gemeinschaftseigentum. Doch das Amtsgericht Frankfurt entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Nachbarn (3 C 225/17).

Das zerstörte Kabel diene ausschließlich dessen Wohnung, auch wenn sie zum Teil außerhalb seiner Räume verlaufe. Daher zähle sie zum Sondereigentum. Und dieses Sondereigentum habe der neue Eigentümer schuldhaft beschädigt. Daher müsse er für die Folgen geradestehen.

Es sei fahrlässig, als Laie in einer neuen Wohnung Kabel unbekannten Zwecks abzutrennen, ohne sich vorher um Auskunft über deren Funktion zu bemühen. Der neue Eigentümer hätte einen fachkundigen Handwerker hinzuziehen oder zumindest den Voreigentümer um Pläne oder Auskünfte bitten müssen, bevor er eigenmächtig eine Leitung zerstörte.

Zweitbalkon überflüssig?

So eine Modernisierungsmaßnahme kann den Wert einer Eigentumswohnung erhöhen

Eine Eigentümerversammlung beschloss, die Wohnanlage mit weiteren Balkonen auszustatten. An der Ostseite des Gebäudes waren Balkone vorhanden. Nun sollten auch an der Westseite — zum Garten hin — Vorstellbalkone angebracht werden. Gegen diesen Beschluss klagte eine Eigentümerin.

Sie wertete die Baumaßnahme als überflüssigen Luxus, weil das Wohnhaus bereits über Balkone verfügte. So eine "Luxusmaßnahme" setze die Zustimmung aller Wohnungseigentümer voraus, meinte die Frau. Das Landgericht Frankfurt hielt den Anbau dagegen nicht für Luxus, sondern für Modernisierung (2-09 S 34/18).

Die Zweitbalkone seien geräumiger geplant als die Balkone im Osten und sie lägen zum Garten hin, erklärte das Landgericht. Damit stellten sie einen zusätzlichen Erholungsfaktor dar und böten den Eigentümern mehr Möglichkeiten der Gestaltung auf größerer Nutzungsfläche. Eine Baumaßnahme, die den Wohnwert erhöhe, sei als Modernisierungsmaßnahme anzusehen.

So eine Maßnahme könne die Eigentümerversammlung mit qualifizierter Mehrheit beschließen. Einstimmigkeit sei in so einem Fall nicht nötig. Auch wenn die Eigentümerin hier keinerlei Bedarf erkennen wolle: Der Anbau der Zweitbalkone steigere nachhaltig den Gebrauchswert der Eigentumswohnungen und damit auch ihren Wert für den Fall der Vermietung bzw. des Verkaufs.

Steinterrasse vergrößert

Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage setzt Rückbau der Terrasse durch

Ein Ehepaar bewohnte im Erdgeschoss der Wohnanlage eine Terrassenwohnung. Im Frühjahr 2015 vergrößerten die Eigentümer ihre Steinterrasse, für die ihnen ein Sondernutzungsrecht zustand. Im Grundriss der Wohnanlage war die Terrassenfläche mit 5,53 qm angegeben, nach dem Ausbau war sie fast doppelt so groß, zwölf qm. Die Eigentümergemeinschaft beschloss auf einer Versammlung mit Mehrheit, den Rückbau zu verlangen.

Begründung: Die Terrasse sei aus jedem Fenster der darüber liegenden Wohnungen zu sehen, sie beeinträchtige die Optik der Anlage. Außerdem sei zu befürchten, dass die größere Fläche auch intensiver genutzt werde. In den Sommermonaten müssten die Miteigentümer dann mit mehr Belästigung durch Lärm, Grillgerüche etc. rechnen. Die bauliche Veränderung sei nicht genehmigt worden und daher unzulässig.

Das Ehepaar fand die Bedenken abwegig, Miteigentümer könnten durch mehr Terrassenfläche gestört werden. Außerdem hätten auch andere Miteigentümer Anbauten errichtet: zusätzliche Terrassendächer, Schuppen zum Unterstellen von Fahrrädern, Sichtschutz an den Terrassen — von den zahlreichen Satellitenschüsseln ganz zu schweigen. Gegen keine dieser baulichen Maßnahmen sei die Eigentümergemeinschaft bisher eingeschritten. Also habe sie auch in Bezug auf die Terrasse keinen Anspruch auf Rückbau.

Mit diesem Argument war das Amtsgericht München nicht einverstanden: Es gebe "keine Gleichheit im Unrecht" (485 C 5290/18 WEG). Bauliche Veränderungen seien prinzipiell nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig. Durch ungenehmigte Veränderungen beeinträchtigte Wohnungseigentümer seien aber nicht verpflichtet, gegen alle "Störer" in gleicher Weise vorzugehen.

Bisher habe es praktisch keine Lärmbelästigungen oder andere Störungen gegeben. Objektiv sei dies aber möglich: Denn eine größere Terrassenfläche erlaube es den Bewohnern, die Terrasse intensiver zu nutzen. Allein die Tatsache, dass diese Möglichkeit bestehe, beeinträchtige die Miteigentümer. Sie müssten den Ausbau nicht hinnehmen und zwar unabhängig davon, ob das Ehepaar nun wirklich Grillfeste plane oder nicht.

Außerdem wirke sich die Veränderung objektiv nachteilig auf das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage aus. Hier gelte ein strenger Maßstab: Die Rechtsprechung gehe grundsätzlich vom Interesse der Eigentümer aus, das äußere Erscheinungsbild beizubehalten. Eine nachteilige Veränderung sei daher schon dann anzunehmen, wenn sie von außen wahrnehmbar sei. Die Fotos der Wohnanlage zeigten, dass die Terrasse jedenfalls von den darüber liegenden Balkonen aus sehr ins Auge falle.

Scheidende WEG-Verwalterin muss abrechnen

Kurzartikel

Wird die Verwalterin einer Wohneigentumsanlage von der Eigentümerversammlung abberufen, darf sie sich deshalb nicht weigern, die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr zu erstellen. Dazu ist bei einem Verwalterwechsel grundsätzlich der alte Verwalter verpflichtet. Er oder sie kann auch weiterhin Unterlagen und Belege einsehen. Übernimmt die neue Verwalterin diese Aufgabe, weil es die scheidende Verwalterin abgelehnt hat, die Jahresabrechnung durchzuführen, muss letztere die Kosten ersetzen.

Neue Balkone für die Wohnanlage?

Werden alte Balkone abgerissen und neu errichtet, handelt es sich nicht um eine "Instandsetzungsmaßnahme"

Auf einer Eigentümerversammlung hatten die Wohnungseigentümer mit Mehrheit beschlossen, die Balkone der Anlage instand zu setzen. Der Sanierungsplan sah vor, dass die vorhandenen Balkone abgerissen und in Ständerbauweise neu errichtet werden sollten. Auch ca. 50 cm tiefer sollten die neuen Balkone sein. Ein Eigentümer zog gegen den Beschluss der Eigentümergemeinschaft gerichtlich zu Felde.

Zu Recht, wie das Amtsgericht Pinneberg entschied (60 C 41/17). Denn hier gehe es gar nicht um eine Instandsetzungsmaßnahme, welche die Eigentümer mit Mehrheit beschließen könnten. Wenn Balkone abgerissen und neu errichtet würden, handle es sich weder um eine Reparatur, noch um eine modernisierende Instandsetzung. Eine modernisierende Instandsetzung setze voraus, dass ein baulicher Mangel durch eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvolle Lösung behoben werde.

Die Ständerbauweise sei aber keine Alternative, die anderen Bauarten überlegen sei. Dabei blieben von den alten Balkonen Balkonplattenstümpfe übrig, die ein "Einfallstor für Feuchtigkeit" bildeten und später selbst wieder instandgesetzt werden müssten. Diese Bauweise sei auch nicht preiswerter als andere. Daher sei der Austausch der Balkone als bauliche Veränderung einzustufen, die nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig sei.

Die Baumaßnahme würde den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage stark verändern: aufgrund der durchgehenden Pfosten am Balkoneck, aber auch wegen der größeren Tiefe der Balkone. Damit ändere sich nicht nur die Optik der Fassade, sondern auch der Blick der Eigentümer und Hausbewohner von den Balkonen aus. Da nicht alle Eigentümer dem Sanierungsbeschluss zugestimmt hätten, dürfe die bauliche Veränderung nicht durchgeführt werden.

Wohnung mit Sozialbindung gekauft

Kurzartikel

Wurde eine Wohnung mit öffentlichen Mitteln gefördert, muss der Eigentümer beim Verkauf den Käufer darauf ungefragt hinweisen. Verschweigt er dies, kann der Käufer den Kaufvertrag rückgängig machen, weil die Sozialbindung einen Rechtsmangel darstellt: Sie schränkt nämlich die Befugnisse des Eigentümers bei Vermietung und Eigennutzung ein.

Carport auf dem Kfz-Stellplatz?

Kurzartikel

Ein Wohnungseigentümer mit Sondernutzungsrecht an einem Auto-Stellplatz darf dort kein Carport errichten. Das gilt auch dann, wenn von einem Kastanienbaum neben dem Stellplatz Kastanien auf das Auto fallen und Harz herabtropft — womit der Eigentümer wegen des Baums von vornherein rechnen musste. Ein Carport ist in jedem Fall als unzulässige bauliche Veränderung anzusehen.

Alte Mieterin muss umziehen

Eigenbedarfskündigung des Vermieters, der als Arzt in München arbeiten möchte, ist wirksam

Seit fast 30 Jahren wohnt die 78 Jahre alte, gehbehinderte Mieterin in ihrer Zwei-Zimmer-Wohnung in München-Neuhausen: zuerst als Mitbewohnerin, seit 1990 als Mieterin. 2005 verkaufte der damalige Eigentümer die Wohnung an ein auswärts lebendes Ehepaar. Die neuen Eigentümer schenkten sie 2011 ihrem Sohn, der in München Medizin studierte.

Schon 2014 kündigte er der Mieterin wegen Eigenbedarfs. Als die Frau sich weigerte auszuziehen, verfolgte der Sohn das Anliegen jedoch erst einmal nicht weiter, weil er in einer anderen Stadt ein Zweitstudium aufnahm. Anschließend trat er in Augsburg eine Stelle an und absolvierte die Ausbildung zum Facharzt. Dort mietete er zwar eine Wohnung, kündigte aber gleichzeitig erneut der Münchner Mieterin.

Spätestens nach Abschluss der Facharztausbildung wolle er nach München umziehen, so die Begründung. Da wohnten seine Freundin, Geschwister und viele Freunde, daher solle München sein Lebensmittelpunkt werden. Wenn er dort nicht gleich Arbeit finde, würde er notfalls zwischen Augsburg und München pendeln. Erfolglos pochte die alte Mieterin darauf, dass es ihr schlecht gehe und sie mit ihrem kleinen Einkommen in München keine bezahlbare Ersatzwohnung bekomme.

Das Amtsgericht München erklärte die Eigenbedarfskündigung des jungen Arztes für wirksam (433 C 19586/17). Der Vermieter habe offenkundig ernsthaft die Absicht, die Wohnung selbst zu nutzen, so das Amtsgericht. Angesichts seiner sozialen Bindungen in München sei das gut nachvollziehbar. Wie Eltern und Bekannte bestätigten, sei die Augsburger Wohnung von vornherein nur eine Notlösung gewesen, weil die Münchner Wohnung nicht frei war.

Dass der Mediziner nach einem Umzug — bis zum angestrebten Stellenwechsel — pendeln müsste, stehe der Kündigung nicht entgegen: Die Lebensplanung des Eigentümers sei angesichts seiner Gründe für einen Umzug nach München zu respektieren.

Allerdings müsse man auch die Belastungen für die alte Mieterin und die Beschaffenheit des Münchner Mietmarktes berücksichtigen. Daher werde ihr eine Räumungsfrist von sechs Monaten zugestanden. So lange müsse der Wohnungseigentümer, der ohnehin erklärtermaßen zum Pendeln bereit sei, diesen Aufwand in Kauf nehmen.

Ein Eiscafé ist kein "Ladengeschäft"

Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft sieht in den Erdgeschossräumen einen "Laden" vor

Gemäß der Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft konnten die Räume im Erdgeschoss der Wohnanlage als "Laden" gewerblich genutzt werden. Die zwei Eigentümer dieser Räume vermieteten sie an den Inhaber einer Eisdiele. Doch da hatten sie die Rechnung ohne die Eigentümergemeinschaft gemacht: Sie verhinderte das Eiscafé per Klage.

Die Eigentümergemeinschaft könne vom Mieter und von den Eigentümern der Wohneinheit verlangen, hier kein Eiscafé einzurichten, entschied das Landgericht Frankfurt (2-13 S 138/17). Wenn es die Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft erlaube, Räume im Erdgeschoss als "Laden" zu nutzen, bedeute das nicht, dass dort eine Eisdiele betrieben werden dürfe.

Eine Eisdiele störe die Bewohner und Eigentümer viel intensiver als ein Ladengeschäft, so das Landgericht. Hier kauften die Kunden nicht kurz ein, um dann den Laden wieder zu verlassen. In einem Eiscafé setzten sich die Kunden gemütlich hin, um zu konsumieren und um sich zu unterhalten. Gespräche vieler Kunden untereinander führten logischerweise zu einem wesentlich höheren Geräuschpegel als Bestellungen in einem Laden.