Wohneigentum

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Haustierhaltung in der Wohnanlage "ausgeschlossen"?

Amtsgericht erklärt ein generelles Verbot durch die WEG-Gemeinschaftsordnung für unwirksam

Im Frühjahr 2021 erwarb ein Ehepaar für seine zehnjährige Tochter eine Retriever-Hündin. Der Welpe wurde in der Eigentumswohnung des Paares gehalten. Kaum angeschafft, wurde das Tier zum Streitobjekt. Aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung forderte der Verwalter das Ehepaar auf, den Hund aus der Wohnanlage zu entfernen. In der Gemeinschaftsordnung stehe klipp und klar: "Haustierhaltung ist — soweit gesetzlich zulässig — ausgeschlossen."

Die Wohnungseigentümer weigerten sich, der Tochter den Hund wegzunehmen: Er tue dem Kind nach den schwierigen Lockdown-Zeiten gut. Außerdem belästige das Tier niemanden und belle nicht sonderlich viel. Das Ehepaar ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen und setzte sich beim Amtsgericht Konstanz durch (4 C 397/21 WEG): Ein generelles Verbot der Haustierhaltung per Gemeinschaftsordnung sei unzulässig, entschied das Amtsgericht.

Die Regelung sei schon deshalb unwirksam, weil sie völlig unbestimmt sei. Mit Haustier könnten von Fischen im Aquarium — die Mitbewohner unmöglich stören könnten — bis hin zum Hausschwein alle möglichen Tiere gemeint sein. Vor allem aber: Ohne sachlichen Grund dürfe die Gemeinschaft nicht in den Kernbereich der Eigentümerrechte eingreifen. Eigentümer dürften mit ihrem Sondereigentum nach Belieben verfahren, das umfasse auch die Tierhaltung.

Ein sachlicher Grund für ein Verbot der Tierhaltung läge nur vor, wenn die Miteigentümer dadurch erheblich - d.h. über das im Zusammenleben akzeptable Maß hinaus - beeinträchtigt würden. Im konkreten Fall habe der WEG-Verwalter jedoch gegen den kleinen Retriever nichts vorgebracht, was das Zusammenleben in der Wohnanlage nennenswert stören könnte. Dass der Hund gelegentlich belle, rechtfertige es jedenfalls nicht, dem Ehepaar die Hundehaltung zu verbieten.

Der Einschub in der einschlägigen Klausel der Gemeinschaftsordnung ("soweit gesetzlich zulässig") rette das Verbot der Tierhaltung nicht: Dass sich die Eigentümergemeinschaft an die gesetzlichen Vorschriften halte, sei ja wohl selbstverständlich.

Mieter kaufen in "ihrem" Haus eine Wohnung

Hat der Immobilienmakler Anspruch auf Provision, wenn die Käufer das Objekt schon kannten?

In einem Haus mit mehreren Eigentumswohnungen beschloss Eigentümerin X, ihre Wohnung zu verkaufen. Sie beauftragte damit im Juni 2018 ein Maklerbüro. Das Ehepaar K, das im selben Haus zur Miete wohnte, meldete sich beim Maklerbüro und bekundete Interesse. Per Mail schickte ein Mitarbeiter des Maklers ein Exposé und weitere Unterlagen. Anfang Juli führte er mit dem Ehepaar K eine Wohnungsbesichtigung durch.

Wenig später schlossen die Interessenten mit Verkäuferin X einen notariellen Kaufvertrag. Sie erwarben die Wohnung für 325.000 Euro, das Maklerbüro verlangte 11.602 Euro Provision. Doch die Käufer stellten die Forderung in Frage: Schließlich hätten sie die Immobilie und die Verkäuferin schon lange gekannt …

So sah es auch das Oberlandesgericht Hamm: Dem Makler stehe keine Provision zu, weil der Kaufvertrag nicht durch seine Vermittlungstätigkeit zustande gekommen sei (18 U 68/20). Herr K habe früh erfahren, dass die Wohnung verkauft werden sollte. Er habe beim Maklerbüro bereits angerufen, als dort nicht einmal das Exposé fertiggestellt war. In einer E-Mail habe er das Objekt und die Person der potenziellen Vertragspartnerin benannt.

Unter Umständen könne ein Makler Provision auch verdienen, wenn der Kunde über das Objekt vor dem Abschluss des Maklervertrags Bescheid wisse. Das setze allerdings voraus, dass der Makler zusätzliche Informationen liefere oder Hilfe leiste, die zum Vertragsschluss mit dem Immobilienverkäufer führe. Das sei z.B. der Fall, wenn der Kunde durch den Nachweis des Maklers erst den "konkreten Anstoß" bekomme, sich um eine bereits bekannte Immobilie zu kümmern. Auch die Organisation einer Besichtigung könne so eine Maklerleistung sein oder Hilfe bei der Finanzierung des Immobiliengeschäfts.

Im konkreten Fall treffe aber nichts davon zu. Das Interesse des Ehepaares an der Wohnung sei nicht erst durch das Maklerbüro geweckt worden. Es sei in den letzten Jahren einige Male bei Frau X zu Besuch gewesen, habe die Wohnung gut gekannt und schön gefunden. Der Besichtigungstermin habe also zum Vertragsschluss nicht wesentlich beigetragen. Auch die Finanzierung des Kaufs habe Herr K in einem Gespräch mit seiner Bank geklärt, bevor er vom Maklerbüro im Juni 2018 die ersten Unterlagen zugesandt bekam.

Reservierungsgebühr für eine Immobilie

So eine Vereinbarung ist nur wirksam, wenn sie notariell beglaubigt wurde

Herr A interessierte sich 2018 für ein Haus in Köln, das zum Verkauf stand. Mit den Eigentümern einigte er sich auf einen Kaufpreis von 1.200.000 Euro. Zugleich vereinbarten die Parteien eine "Reservierungsgebühr" von 10.000 Euro. Laut einer von A selbst formulierten "Reservierungsvereinbarung" sollte die Gebühr den Verkäufern gehören, falls der Kaufvertrag nicht bis Jahresende zustande kam.

Ein Notar war bereits beauftragt, den Vertrag auszuarbeiten. Doch wegen Umbauwünschen des Käufers, für die keine Baugenehmigung vorlag, scheiterten schließlich die Verhandlungen im Februar 2019. Trotzdem forderte A von den Hauseigentümern die 10.000 Euro Reservierungsgebühr zurück: Die Vereinbarung sei unwirksam, weil sie nicht notariell beglaubigt sei. Außerdem seien die Eigentümer schuld am Abbruch der Vertragsverhandlungen …

Das Landgericht Köln gab Herrn A Recht (2 O 292/19). Die Reservierungsvereinbarung hätte — ebenso wie der Kaufvertrag für das Hausgrundstück — notariell beurkundet werden müssen. Die Zahlung sei direkt an den Kaufvertrag über die Immobilie geknüpft und so hoch, dass sie einen indirekten Zwang ausübe, die Immobilie tatsächlich zu kaufen. Ohne notarielle Beglaubigung sei so eine Vereinbarung nichtig.

Es sei dem Kaufinteressenten auch nicht verwehrt, sich auf den Formmangel — die fehlende notarielle Beurkundung — zu berufen, da er das Grundstücksgeschäft keineswegs treuwidrig selbst verhindert habe. Zwar habe er viele Änderungswünsche angemeldet. Am Ende habe er aber aus sachlichen Gründen, wegen einer fehlenden Baugenehmigung, vom Kauf Abstand genommen.

Besichtigungsrecht des Vermieters hat Grenzen

Wohnungseigentümer will verkaufen: Mieter verweigern nach mehreren Besichtigungen den Zutritt

Ein Berliner Wohnungseigentümer wollte seine vermietete Wohnung unbedingt verkaufen. Im Internet hatte er sie inseriert, doch offenbar entschloss sich kein Interessent zum Kauf. Mehrmals vereinbarte der Vermieter Besichtigungstermine mit den Mietern und kündigte an, er komme, um die Wohnung zu vermessen und ihren Zustand zu prüfen. Dann erschien er mit Kaufinteressenten.

Im Dezember 2019 wurde es dem Ehepaar zu viel. Der Vermieter hatte die Mieter aufgefordert, "zeitnah" drei Termine für Ausmessungen zu benennen, damit sich ein "Mitarbeiter der Verwaltung einen Eindruck vom Zustand der Wohnung verschaffen könne". Doch diesmal verweigerten die Mieter den Zutritt. Prompt kündigte ihnen der Vermieter fristlos.

Zu Unrecht, entschied das Landgericht Berlin: Die Kündigung sei unwirksam (65 S 194/20). Der Vermieter habe die Mieter vorher nicht abgemahnt. Vor allem aber fehle ein "wichtiger Grund" für die Kündigung. Hier seien die gegensätzlichen Interessen zu berücksichtigen und nicht einseitig das Besichtigungsrecht des Vermieters. Dem Eigentumsrecht stehe das Recht des Mieters auf ungestörtes Wohnen gegenüber.

Grundsätzlich seien Mieter verpflichtet, dem Vermieter die Besichtigung seiner Wohnung zu ermöglichen. Sie müssten ihm aber nur zu dem Zweck Zutritt gewähren, den er vorher als Grund der Besichtigung angegeben habe. Und im konkreten Fall habe der Vermieter Termine für die Vermessung und Bestandsaufnahme angefragt. Das durchaus kooperative Ehepaar habe mehrere vereinbarte Besichtigungen zugelassen, obwohl er mit Kaufinteressenten kam und nicht, um die Räume zu vermessen.

Warum es nötig sein sollte, die Wohnung zu vermessen, sei ohnehin nicht nachvollziehbar: Deren Größe habe der Vermieter im Mietvertrag selbst angegeben. Auch im Internet habe er die Wohnung mit Größenangabe und Fotos angeboten. Kein Wunder also, dass weder der Vermieter, noch ein Verwaltungsmitarbeiter die Räume ausmaßen oder ihren Zustand prüften. Die Termine seien immer nur für die Besichtigung mit Kaufinteressenten genutzt worden. In so einer Situation überwiege das Recht der Mieter auf Ungestörtheit.

Stechend-beißender Geruch aus der Eigentumswohnung

Der psychisch kranke Eigentümer kann zum Verkauf seiner Wohnung gezwungen werden

Unsere Rechtsordnung schützt zwar das Eigentum, in besonders gelagerten Fällen kann es dennoch entzogen werden. Dies zeigte sich bei der Klage einer Eigentümergemeinschaft gegen einen Miteigentümer. Aus dessen Wohnung drangen kontinuierlich Fäkalgerüche, die zudem durch Ventilatoren in die Nachbarwohnungen geblasen wurden. Terrassen und Gärten waren praktisch unbenutzbar, da der Gestank den Bewohnern den Atem verschlug.

Das Landgericht Tübingen verpflichtete den Eigentümer, seine Wohnung zu verkaufen (1 S 39/94). Dies sei zwar der schwerste aller möglichen Eingriffe in das Eigentum. Der Mann sei jedoch psychisch so schwer erkrankt, dass anders eine Besserung der Lage nicht zu erwarten sei. Laut Gesetz dürfe einem Eigentümer die Wohnung zwar nur entzogen werden, wenn er die Eigentümerpflichten schwer verletze. Angesichts der Krankheit des Betroffenen könne man auch wohl kaum von vorwerfbarem Verschulden sprechen. Da er die Miteigentümer jedoch massiv im Gebrauch ihres Eigentums beeinträchtige, sei die angeordnete Zwangsmaßnahme hier gerechtfertigt.

Wasserschaden: Undichte Fuge zwischen Wand und Wanne

Kurzartikel

Kommt es wegen einer undichten Fuge zwischen der Duschwanne und der angrenzenden Wand zu einem Wasserschaden in einem Gebäude, muss die Wohngebäudeversicherung dafür nicht aufkommen. Versichert sind nach den Versicherungsbedingungen nämlich nur Schäden durch Leitungswasser, das "bestimmungswidrig" aus "Einrichtungen" austritt, die direkt physisch mit Rohren der Wasserversorgung verbunden sind.

Immobilienbaujahr falsch angegeben

Kurzartikel

Nicht jeder fahrlässige Fehler eines Immobilienmaklers führt dazu, dass er seinen Anspruch auf Provision verliert. Dazu muss er seine Treuepflicht gegenüber den Kunden schon vorsätzlich oder zumindest grob leichtfertig verletzt haben. Ist im Maklerexposé das Baujahr eines Hauses falsch angegeben, weil der Makler Angaben der Verkäufer ungeprüft übernommen hat, stellt das keine arglistige Täuschung dar, die den Anspruch auf Provision ausschließt.

Wiederwahl des Verwalters unwirksam

Kurzartikel

Liegen Alternativangebote mehrerer Verwalterfirmen vor, müssen die Eigentümer über deren Konditionen informiert werden, bevor auf einer Eigentümerversammlung der WEG-Verwalter neu bestellt wird. Andernfalls ist der Beschluss zur Wiederbestellung des bisherigen Verwalters unwirksam, weil den Eigentümern kein Vergleich möglich war.

Eigentümergemeinschaft auf Auskunft verklagt

Kurzartikel

Die Eigentümergemeinschaft und ihr Verwalter müssen einem Wohnungseigentümer keine Auskunft darüber erteilen, welche Firmen mit der Dachsanierung beauftragt wurden. Das ist unschwer den Verwaltungsunterlagen zu entnehmen, die er jederzeit einsehen kann: Sie enthalten Beschlüsse, Versammlungsprotokolle und Verträge mit Handwerkern. Anspruch auf Auskunft haben Eigentümer nur in Bezug auf Informationen, die sie durch Einsicht in die Unterlagen nicht bekommen können.

Verwalterin mit zu viel Entscheidungsspielraum?

"In Grenzen" können Wohnungseigentümer die Verwalterbefugnisse per Beschluss erweitern

Auf einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer, mit der S-GmbH einen Verwaltervertrag zu schließen. Zugleich übertrug man der künftigen Verwalterin die Befugnis, Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum auch ohne Beschluss der Eigentümer einzuleiten — bis zu einem Auftragswert von 4.000 Euro brutto — und dabei Sonderfachleute wie Ingenieure oder Gutachter einzuschalten.

Einer Wohnungseigentümerin ging das zu weit: Hier würden Aufgaben unzulässig an die Verwaltung delegiert, solche Entscheidungen seien Sache der Eigentümer. Sie focht den Beschluss an und wollte ihn für ungültig erklären lassen. Ihre Klage scheiterte jedoch in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (V ZR 215/20).

Grundsätzlich sollten Eigentümer notwendige Entscheidungen über das Ob und Wie von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen selbst treffen, räumten die Bundesrichter ein. Das Recht der Eigentümer auf Selbstorganisation schließe aber auch die Kompetenz ein, per Beschluss den gesetzlichen Aufgabenkreis des Verwalters zu erweitern — vorausgesetzt, die begrenzte Verlagerung von Kompetenzen bedeute für den einzelnen Eigentümer kein unüberschaubares Risiko. Das sei hier aber nicht zu befürchten.

Die Befugnisse der S-GmbH seien durch eine Wertobergrenze für die einzelne Maßnahme beschränkt und durch eine Obergrenze für das jährliche Gesamtbudget. Also sei pro Jahr und Wohneinheit dadurch nur eine relativ geringe Belastung zu erwarten, höchstens ein niedriger dreistelliger Betrag. Der positive Effekt sei dagegen beachtlich: Die Befugnisse der Verwalterin zu erweitern, vereinfache bei kleineren Aufträgen den Verwaltungsaufwand und beschleunige die Entscheidungsprozesse. Bei einer großen Wohnanlage mit 70 Wohneinheiten sei dies für alle Wohnungseigentümer von Vorteil.

Solaranlagen-Leistung falsch berechnet

Eine Eigentümergemeinschaft verlangt vom beratenden Ingenieur Schadenersatz

Eine Eigentümergemeinschaft beauftragte ein Ingenieurbüro mit "Vor-Ort-Energieberatung". Der Ingenieur empfahl, die Heizungsanlage durch eine Gas-Brennwert-Anlage und eine Solaranlage zu ersetzen. So wurde es auf der Eigentümerversammlung beschlossen — auf Basis der Wirtschaftlichkeitsberechnungen des Ingenieurs, der dann auch die Anlagen plante und die Installation überwachte.

Der Bau der Solaranlage werde ca. 45.000 Euro kosten, hatte der Berater geschätzt, ihr Betrieb werde jährlich 74.844 kWh Strom sparen. Das entspreche (bei 0,07 Euro pro kWh = Strompreis von 2011) einem Betrag von 5.239 Euro. In ca. achteinhalb Jahren sollte sich demnach die Anlage amortisiert haben. Dieses Ziel wurde nicht annähernd erreicht, die Berechnungen des Planers waren fehlerhaft. Im Laufe von fünf Jahren schwankte die Energieersparnis durch die Solaranlage zwischen 11.282 kWh und 16.486 kWh.

Deshalb verklagte die Eigentümergemeinschaft den beratenden Ingenieur auf Zahlung von über 30.000 Euro Schadenersatz: Sie habe die Solaranlage nur in Auftrag gegeben, weil er eine hohe Energieersparnis versprochen habe. Angesichts ihrer geringen Leistung stelle die Anlage eine Fehlinvestition dar.

Die Anlage leiste vielleicht weniger als erwartet, erklärte das Landgericht, das habe aber nicht zu einem finanziellen Schaden für die Eigentümer geführt. Immerhin werde weniger Strom verbraucht als früher. Mit dieser Begründung wies das Landgericht die Klage der Eigentümergemeinschaft ab.

Damit war das Oberlandesgericht Düsseldorf nicht einverstanden (22 U 66/21). Anders als angenommen, amortisiere sich die Anlage nicht nach achteinhalb Jahren. Die Ermittlung der Energieersparnis gehörte zur Planungsaufgabe. Falsche Berechnungen seien der Grund für den Planungsauftrag ans Ingenieurbüro und für den Installationsauftrag gewesen. Insofern sei sehr wohl von einem Schaden auszugehen. Der sei aber anders zu berechnen, als die Eigentümergemeinschaft meine.

Der Ingenieur müsse sie finanziell nicht so stellen, als würde die Anlage funktionieren wie versprochen. Denn zum einen habe sich der Planer da zu einer unmöglichen Leistung verpflichtet: Eine Solaranlage mit der versprochenen Leistung sei technisch gar nicht realisierbar. Zum anderen könnten die Eigentümer die Solaranlage insgesamt über 20 Jahre lang nutzen und damit stetig Energie sparen, wenn auch nicht so viel wie erhofft.

Um den Schaden durch die falsche Beratung zu berechnen, müsse man die Kosten der Anlage ihren Erträgen gegenüberstellen: den Erträgen, die bis jetzt erzielt wurden und künftigen Erträgen, die die Anlage bis zum Ende ihrer Lebensdauer noch erzielen könne. Bei stetig steigenden Energiepreisen dürfte der Vorteil durch die Anlage mindestens bei 25.000 Euro liegen. Demnach belaufe sich der zu ersetzende Schaden auf knapp 11.000 Euro (20.000 Euro minus KfW-Zuschuss für die Anlage).

Maklerprovision futsch

Hauskäufer durften den Maklervertrag wegen unzutreffender Widerrufsbelehrung widerrufen

Ein Immobilienmakler bot im Internet ein Einfamilienhaus zum Verkauf an. In der Anzeige wies er auf die fällige Käuferprovision im Erfolgsfall hin. Ein Ehepaar meldete sich per Mail und bekundete Interesse an dem Angebot.

Der Makler schickte den Kaufinteressenten Vertragsformulare, in denen von "Verzichtserklärung" in Bezug auf ihr Widerrufsrecht die Rede war. Darüber hinaus standen da Formulierungen wie "Wenn Sie auf Ihr Widerrufsrecht verzichten wollen …" oder "Hiermit verzichte ich auf mein Widerrufsrecht".

Das Ehepaar kaufte die Immobilie. Nach Vertragsschluss zahlte es jedoch keine Provision (rund 25.000 Euro), sondern widerrief den Maklervertrag. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg, und wies die Zahlungsklage des Maklers ab (7 U 117/20). Grundsätzlich entfalle zwar das Recht der Verbraucher, den Vertrag mit einem Unternehmer (hier: mit dem Makler) zu widerrufen, wenn dieser den Vertrag vollständig erfüllt habe.

Das setze aber voraus, dass die Verbraucher korrekt über ihr Widerrufsrecht informiert wurden, betonte das OLG. Im konkreten Fall sei das Widerrufsrecht der Hauskäufer nicht erloschen, weil die Widerrufsbelehrung des Maklers im Vertragsformular falsch sei oder zumindest missverständlich. Der Makler habe im Vertragstext nämlich den Anschein erweckt, die Käufer könnten auf ihr Widerrufsrecht verzichten und es dadurch verlieren.

Das treffe nicht zu. Weder das Bürgerliche Gesetzbuch, noch die Musterbelehrungen zum Widerruf sähen einen Verzicht auf dieses Recht vor. Nur wenn der Makler die vereinbarte Leistung vollständig erbracht habe, entfalle das Widerrufsrecht.

Kaufinteressenten könnten den Maklervertrag auch dann noch widerrufen, wenn der Makler mit seinen Dienstleistungen schon begonnen habe oder wenn sie den Makler dazu aufgefordert hätten, damit zu beginnen. Trotz des Widerrufs müssten sie ihn dann allerdings für das Geleistete bezahlen — wenn sie über diese Rechtsfolge korrekt informiert wurden.

Psychisch erkrankte Nachbarin lärmt

Wohnungseigentümer muss Störungen hinnehmen, die bei geschlossenen Fenstern kaum zu hören sind

Ein Wohnungseigentümer verklagte seine Nachbarin: Sie müsse die ständigen Ruhestörungen unterlassen, forderte er. Die psychisch kranke Eigentümerin der Wohnung, die direkt unter seiner Wohnung lag, schrie gelegentlich oder sprach laut mit sich selbst. Die Lärmbelästigung belegte der Eigentümer mit Tonaufnahmen. Während das Amtsgericht Kassel die Frau zum Stillschweigen verdonnerte, wies das Landgericht Frankfurt die Klage des Eigentümers ab (2-13 S 88/20).

Sich ewig wiederholende Geräusche könnten nerven, räumte das Landgericht ein, die Laute der Nachbarin seien aber nicht sonderlich intensiv. Die aufgezeichneten Geräusche seien kaum lauter als die Geräusche, die man bei offenen Fenstern ohnehin von der Straße her mitbekomme. Jedenfalls seien die Vögel im Garten auf der Tonaufnahme deutlicher zu hören als die Äußerungen der Nachbarin.

Von deren Selbstgesprächen bekomme der Wohnungseigentümer nur etwas mit, wenn in beiden Wohnungen die Fenster offenständen. Er könne also die Lärmstörung ohne Weiteres abstellen, indem er seine Fenster schließe. Die Fenster zu öffnen, sei einerseits sein gutes Recht, räumte das Landgericht ein.

Andererseits müsse man hier berücksichtigen, dass die Frau infolge ihrer psychischen Störung manchmal ihr Verhalten nicht steuern könne. Angesichts der Umstände sei es für den Eigentümer zumutbar, auf die Nachbarin ein wenig Rücksicht zu nehmen und im Fall des Falles die Fenster zu schließen.

Eigentümerversammlung "ordnungsgemäß einberufen"?

Das Einladungsschreiben soll mehrere Eigentümer nicht oder zu spät erreicht haben

Auf einer Eigentümerversammlung wurde die bisherige Verwalterin wieder bestellt. Dieser Beschluss missfiel einigen Eigentümern, die jedoch an der Versammlung nicht teilgenommen hatten. Nun behaupteten sie, der Beschluss sei ungültig, weil die Eigentümerversammlung nicht ordnungsgemäß einberufen worden sei: Die Einladung habe manche Eigentümer gar nicht erreicht, bei anderen sei sie zu spät angekommen.

In der Gemeinschaftsordnung stand zur Einberufung der lapidare Satz: "Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist." Zum Zeitpunkt der "Absendung" schweigt sich die Gemeinschaftsordnung aus.

Amtsgericht und Landgericht entschieden den Streit zu Gunsten der Eigentümer und erklärten die Berufung der Verwalterin für ungültig. Damit war jedoch der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (V ZR 196/19). Die Klausel in der Gemeinschaftsordnung sei nicht eindeutig formuliert, so die Bundesrichter.

Jedenfalls könne man nicht behaupten, eine Versammlung werde nur dann ordnungsgemäß einberufen, wenn das Schreiben bei allen Eigentümern mehrere Tage vor dem Termin im Briefkasten liege. Voraussetzung für eine "ordnungsgemäße Einberufung" sei nicht der Zugang des Schreibens, sondern das rechtzeitige Absenden. Grundsätzlich dürfe der Verwalter darauf vertrauen, dass ein rechtzeitiger Postversand ausreiche, um die Einladungen "ordnungsgemäß" zu den Eigentümern zu bringen.

Mit dieser Vorgabe verwiesen die Bundesrichter den Rechtsstreit ans Landgericht Nürnberg-Fürth zurück: Es müsse nun noch klären, ob die Verwalterin die Schreiben rechtzeitig bei der Post aufgegeben habe. Wenn das zutreffe, habe sie die Versammlung ordnungsgemäß einberufen.

Letztlich liege es im Interesse der Wohnungseigentümer, den Verwaltungs- und Kostenaufwand für die Versammlung möglichst gering zu halten. Könnten sie ihr Recht, an der Versammlung teilzunehmen, infolge von Fehlern bei der Post nicht wahrnehmen, stelle das keinen so gravierenden Eingriff in ihr Mitwirkungsrecht dar, dass deshalb der Beschluss zur Verwalterbestellung für unwirksam erklärt werden müsste.

Einladung als Ausladung

Wohnungseigentümer sollten "wegen Corona" nicht zur Eigentümerversammlung erscheinen

Im Juni 2020 lud die Hausverwaltung einer Wohnanlage zu einer Versammlung der Wohnungseigentümer im Juli ein. Allerdings forderte sie die Eigentümer in der "Einladung" auf, "bitte nicht zu erscheinen". Weiter hieß es: "Sollten Eigentümer/innen erscheinen, wären wir zum sofortigen Abbruch der Veranstaltung gezwungen". Jedem Schreiben lag eine Vollmacht bei, mit der die Eigentümer ihr Stimmrecht auf den Verwalter übertragen und so wahrnehmen konnten.

Eigentümer X focht die auf der Versammlung beschlossenen Änderungen der Hausordnung an: Die Ausladung verstoße gegen sein Recht, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. So könne keine Diskussion über die Tagesordnungspunkte stattfinden.

Der Verwalter behauptete, er habe niemanden ausgeschlossen. Vielmehr habe er eine "Vertreterversammlung" mit Stimmrechtsvollmachten durchführen wollen, um das Infektionsrisiko zu vermeiden. Wäre Herr X persönlich erschienen, wäre die Versammlung abgebrochen und die Hausordnung nicht geändert worden.

Das Amtsgericht Hannover entschied den Streit zu Gunsten des Eigentümers und erklärte die Beschlüsse der "Vertreterversammlung" für nichtig (480 C 8302/20). Das Einladungsschreiben verbiete den Eigentümern quasi die Teilnahme an der Versammlung. Auch wenn sie ihre Vollmacht mit Anweisungen versehen konnten: Eine Auseinandersetzung über die Tagesordnung und eine Diskussion der Eigentümer über die Beschlüsse sei auf diese Weise unmöglich. Und diese Art der Willensbildung gehöre zum Kernbereich der Eigentümerrechte.

Ob der Hausverwalter einen Raum hätte mieten können, der groß genug gewesen wäre, um eine Versammlung mit allen Eigentümern corona-konform abzuhalten, könne offenbleiben. Denn letztlich hätte man die Versammlung problemlos verschieben können: Dringlich seien die anstehenden Änderungen der Hausordnung nicht gewesen. Per Vollmacht gefasste Beschlüsse seien nicht unbedingt notwendig, um z.B. das Abstellen von Schuhen im Treppenhaus zu untersagen. So groß sei die Brandgefahr durch Schuhe nun auch wieder nicht, dass über diesen Punkt eilends entschieden werden musste.

Beim Auszug Gemeinschaftseigentum beschädigt

Kurzartikel

Beschädigen die Mitarbeiter des Umzugsunternehmens beim Auszug einer Mieterin das Treppenhaus einer Wohnanlage, darf der Vermieter und Wohnungseigentümer den Schaden nicht mit der von der Mieterin hinterlegten Kaution verrechnen. Anspruch auf Schadenersatz von der Mieterin hat in diesem Fall nur die Eigentümergemeinschaft, weil das Treppenhaus zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Eigentümerversammlung auf dem Spielplatz?

Unter bestimmten Voraussetzungen ist gegen eine "corona-konforme" Versammlung im Freien nichts einzuwenden

Der Verwalter einer Berliner Wohnanlage hatte eigentlich schon Anfang April 2020 zur Eigentümerversammlung eingeladen, dann aber wegen des Lockdowns abgesagt. Anschließend legte er den Eigentümern den wichtigsten Punkt der Tagesordnung im schriftlichen Umlaufverfahren zur Abstimmung vor. Dabei müssen alle Eigentümer dem Abstimmungsverfahren und dem geplanten Beschluss schriftlich zustimmen.

Da zwei von 36 Wohnungseigentümern mit dieser Art der Abstimmung nicht einverstanden waren, scheiterte das schriftliche Verfahren. Nun berief der Verwalter eine Eigentümerversammlung für Juni ein. Um die Ansteckungsgefahr zu verringern, sollte sie im Freien stattfinden: auf dem Spielplatz der Eigentümergemeinschaft. Aber auch dieser Vorschlag traf auf Widerstand.

Ein Eigentümer kritisierte den Versammlungsort: Auf dem Spielplatz könnten alle möglichen Leute zuhören, das Grundstück sei ja für jedermann zugänglich. Eigentümerversammlungen müssten aber prinzipiell "nichtöffentlich" durchgeführt werden. Doch das Amtsgericht Wedding teilte diese Bedenken nicht: Eine Versammlung unter freiem Himmel widerspreche nicht grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung (9 C 214/20).

Eigentümer sollten bei einer Versammlung das Für und Wider einer Entscheidung erörtern — unter sich, ohne äußere Einflüsse. Das sei aber im konkreten Fall durchaus möglich. Zu Recht verweise der Verwalter darauf, dass der Spielplatz keineswegs öffentlich zugänglich sei. Hohe Bäume und dichte Sträucher schützten vor Beobachtung von außen. Was dort besprochen werde, könne man auf den umliegenden Grundstücken nicht belauschen. Störungen seien also nicht zu befürchten.

Den Eigentümern selbst sei der Inhalt der Beschlussanträge ohnehin durch das vorherige Umlaufverfahren bereits bekannt. Dass der Verwalter die Versammlung angesichts der Pandemie nicht im geschlossenen Raum, sondern im Freien abhalten wolle, sei sehr gut nachvollziehbar. Die Gefahr, sich im engen Kontakt mit so vielen Menschen mit COVID-19 zu infizieren, sei im Freien wesentlich geringer. Und die Eigentümergemeinschaft spare sich die Miete für den sehr großen Raum, der andernfalls gemietet werden müsste.

Eigentumswohnung gegen Pflegeversprechen

Die Absicht, Angehörige im Haus zu pflegen, rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung

Einem Münchner Ehepaar gehörten zwei Eigentumswohnungen in einem Haus. In einer Wohnung lebten die über 80 Jahre alten Eheleute selbst, eine 77 qm große 3-Zimmer-Wohnung hatten sie vermietet. Das Eigentum an der vermieteten Wohnung übertrugen sie im Sommer 2020 einer Großnichte — gegen die Zahlung einer monatlichen Leibrente von 800 Euro und das Versprechen, die Senioren künftig bei Einkäufen und Arztbesuchen zu unterstützen und sie im Bedarfsfall zu pflegen.

Im Oktober 2020 kündigte die neue Eigentümerin den Mietern, ebenfalls ein älteres Ehepaar. Begründung: Großonkel und Großtante seien auf ihre Hilfe angewiesen. Deshalb hätten sie ihr die Wohnung übertragen, erklärte die Großnichte. Sie arbeite zu Hause, sei daher im Notfall schnell zur Stelle. Dafür benötige sie ein Arbeitszimmer. Außerdem zahle sie für ihre fast drei Kilometer entfernte 2-Zimmer-Wohnung 1.300 Euro Miete. Die 3-Zimmer-Wohnung wolle sie mit ihrem Lebensgefährten und zwei Katzen beziehen.

Erfolglos pochten die Mieter darauf, dass eine Wohnungssuche in München angesichts ihrer knappen Finanzen unzumutbar sei. Zudem sei die Ehefrau gesundheitlich angeschlagen. Dagegen seien die ehemaligen Vermieter noch sehr fit und bräuchten keine Hilfe.

Auf den derzeitigen Gesundheitszustand der Verwandten komme es hier nicht an, so das Amtsgericht München (453 C 3432/21). Schon wegen ihres Alters sei absehbar, dass sie bald Unterstützung benötigen werden.

Der Entschluss einer Vermieterin, die Wohnung selbst nutzen zu wollen, sei grundsätzlich zu achten. Das gelte jedenfalls dann, wenn diese Absicht, wie hier, glaubhaft und nachvollziehbar begründet werde. Dass die 70-jährige Mieterin an Bluthochdruck leide, stelle für sich genommen keine besondere Härte dar, die eine Kündigung ausschließen würde.

Die Mieter müssten sich um eine andere Wohnung bemühen. Allerdings bekämen sie dafür Zeit bis Ende 2021. Denn auf dem Mietmarkt im Großraum München sei es für sie zweifellos schwierig, eine bezahlbare Alternative zu finden.

WEG bestellt unzuverlässigen Verwalter

Kurzartikel

Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft einen Verwalter wieder bestellt, der entgegen einem Eigentümerbeschluss lange Zeit keine Gebäudefeuerversicherung abgeschlossen hat. Das kann im Schadensfall zu Totalverlust führen. Ein Eigentümer muss es nicht hinnehmen, wenn der ungeeignete Verwalter trotz dieser massiven Pflichtverletzung erneut gewählt wird.

Neuer Stellplatz für WEG-Mülltonnen

Wohnungseigentümer befürchten Gestank nahe dem Schlafzimmerfenster

Bisher stand das Mülltonnen-Häuschen neben der Einfahrt zur Tiefgarage der Münchner Wohnanlage. Doch einige Wohnungseigentümer fanden, dass es beim Ausfahren aus der Garage die Sicht verstellte. Auf einer Eigentümerversammlung wurde deshalb beschlossen, das Mülltonnen-Häuschen zu verlegen. Künftig sollten die Tonnen am Zugangsweg stehen — rund vier Meter entfernt vom Schlafzimmerfenster des Ehepaares H.

Die betroffenen Eigentümer wehrten sich erfolgreich gegen den Beschluss. Das Amtsgericht München stufte die Verlegung der Mülltonnen als bauliche Veränderung ein, die nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden kann (481 C 17917/19 WEG). Zu Recht beanstande das Ehepaar H, dass es durch den neuen Standort der Mülltonnen über Gebühr benachteiligt wäre, erklärte das Amtsgericht nach einer Besichtigung der Wohnanlage.

Nach dem Ortstermin stehe für das Gericht fest, dass das Mülltonnen-Häuschen gerade in den Sommermonaten voll der Mittagssonne ausgesetzt wäre. Dass in den warmen Monaten Geruchsbelästigung drohe, sei deshalb naheliegend. Dass der Eigentümer, vor dessen Erdgeschosswohnung die Tonnen derzeit ständen, keine Beeinträchtigung feststellen könne, liege daran, dass zwischen seinen Fenstern und dem Mülltonnen-Häuschen eine hohe, dichte Hecke stehe.

Der Stellplatz neben dem Zugangsweg stelle nicht die einzige Möglichkeit dar, die Mülltonnen neu zu platzieren und die Sichtbehinderung an der Tiefgaragenausfahrt zu beseitigen. Mit dem angegriffenen Beschluss habe die Eigentümerversammlung die Interessen der betroffenen Eigentümer ungenügend berücksichtigt und das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme missachtet. Der Beschluss widerspreche daher ordnungsgemäßer Verwaltung und sei ungültig.