Wohneigentum

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Eigentumswohnung überschwemmt

Installateur pfuschte: Der Eigentümer und Auftraggeber haftet für den Wasserschaden bei den Miteigentümern

Die Eigentumswohnung von Herrn S liegt direkt über der — vermieteten — Wohnung des Ehepaares T. Herr S beauftragte einen Installateur mit Sanitärarbeiten im Bad. Der Handwerker arbeitete so schlampig, dass in der Wohnung des Auftraggebers mehrere Wasserschäden entstanden. Das Wasser sickerte durch bis in die untere Wohnung und führte auch dort zu erheblichen Schäden.

Die Eheleute T forderten von S Ersatz der Folgeschäden: Mietausfall, Anwaltskosten und Renovierungsaufwand. Sie hätten die Wohnung selbst instand gesetzt. S bestritt die Folgeschäden und verwies die Miteigentümer außerdem auf den Gebäudeversicherer der Eigentümergemeinschaft, der für ihre Schäden zuständig sei.

Doch die Miteigentümer beharrten auf ihrer Forderung: Zu Recht, wie das Amtsgericht Pinneberg entschied (60 C 40/17). Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft könnten voneinander verlangen, dass Instandsetzungsarbeiten aller Art einwandfrei durchgeführt werden. Andernfalls bestehe sehr wohl Anspruch auf Schadenersatz. Dabei müsse sich Herr S das Verschulden des Sanitärinstallateurs zurechnen lassen, den er beauftragt habe.

Auf die Versicherung der Eigentümergemeinschaft komme es hier nicht an. Die Schäden beträfen nicht das Gemeinschaftseigentum, sondern ausschließlich das Sondereigentum der Eheleute T. Herr S müsse alle von den geschädigten Eigentümern aufgezählten Kosten erstatten. Tatsächlich geleistete, geldwerte Eigenarbeit, die objektiv erforderlich und sinnvoll sei, sei ebenso auszugleichen wie der Mietausfall in Höhe einer Brutto-Kaltmiete.

Bei Renovierungsarbeiten Kabel zerstört

Wohnungseigentümer haftet, wenn er fahrlässig die Telefonanlage eines Miteigentümers außer Gefecht setzt

Ein Wohnungseigentümer renovierte die gerade erworbene Wohnung. Dabei trennte er ein Kabel in der Wand durch — es handelte sich um eine Telefonleitung, an dem die Telefonanlage eines Miteigentümers "hing". Logischerweise funktionierte anschließend die Anlage nicht mehr.

Der betroffene Nachbar forderte Schadenersatz. Darauf habe er als einzelner Eigentümer keinen Anspruch, meinte der Übeltäter: Er habe eine Versorgungsleitung beschädigt und die gehöre zum Gemeinschaftseigentum. Doch das Amtsgericht Frankfurt entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Nachbarn (3 C 225/17).

Das zerstörte Kabel diene ausschließlich dessen Wohnung, auch wenn sie zum Teil außerhalb seiner Räume verlaufe. Daher zähle sie zum Sondereigentum. Und dieses Sondereigentum habe der neue Eigentümer schuldhaft beschädigt. Daher müsse er für die Folgen geradestehen.

Es sei fahrlässig, als Laie in einer neuen Wohnung Kabel unbekannten Zwecks abzutrennen, ohne sich vorher um Auskunft über deren Funktion zu bemühen. Der neue Eigentümer hätte einen fachkundigen Handwerker hinzuziehen oder zumindest den Voreigentümer um Pläne oder Auskünfte bitten müssen, bevor er eigenmächtig eine Leitung zerstörte.

Zweitbalkon überflüssig?

So eine Modernisierungsmaßnahme kann den Wert einer Eigentumswohnung erhöhen

Eine Eigentümerversammlung beschloss, die Wohnanlage mit weiteren Balkonen auszustatten. An der Ostseite des Gebäudes waren Balkone vorhanden. Nun sollten auch an der Westseite — zum Garten hin — Vorstellbalkone angebracht werden. Gegen diesen Beschluss klagte eine Eigentümerin.

Sie wertete die Baumaßnahme als überflüssigen Luxus, weil das Wohnhaus bereits über Balkone verfügte. So eine "Luxusmaßnahme" setze die Zustimmung aller Wohnungseigentümer voraus, meinte die Frau. Das Landgericht Frankfurt hielt den Anbau dagegen nicht für Luxus, sondern für Modernisierung (2-09 S 34/18).

Die Zweitbalkone seien geräumiger geplant als die Balkone im Osten und sie lägen zum Garten hin, erklärte das Landgericht. Damit stellten sie einen zusätzlichen Erholungsfaktor dar und böten den Eigentümern mehr Möglichkeiten der Gestaltung auf größerer Nutzungsfläche. Eine Baumaßnahme, die den Wohnwert erhöhe, sei als Modernisierungsmaßnahme anzusehen.

So eine Maßnahme könne die Eigentümerversammlung mit qualifizierter Mehrheit beschließen. Einstimmigkeit sei in so einem Fall nicht nötig. Auch wenn die Eigentümerin hier keinerlei Bedarf erkennen wolle: Der Anbau der Zweitbalkone steigere nachhaltig den Gebrauchswert der Eigentumswohnungen und damit auch ihren Wert für den Fall der Vermietung bzw. des Verkaufs.

Steinterrasse vergrößert

Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage setzt Rückbau der Terrasse durch

Ein Ehepaar bewohnte im Erdgeschoss der Wohnanlage eine Terrassenwohnung. Im Frühjahr 2015 vergrößerten die Eigentümer ihre Steinterrasse, für die ihnen ein Sondernutzungsrecht zustand. Im Grundriss der Wohnanlage war die Terrassenfläche mit 5,53 qm angegeben, nach dem Ausbau war sie fast doppelt so groß, zwölf qm. Die Eigentümergemeinschaft beschloss auf einer Versammlung mit Mehrheit, den Rückbau zu verlangen.

Begründung: Die Terrasse sei aus jedem Fenster der darüber liegenden Wohnungen zu sehen, sie beeinträchtige die Optik der Anlage. Außerdem sei zu befürchten, dass die größere Fläche auch intensiver genutzt werde. In den Sommermonaten müssten die Miteigentümer dann mit mehr Belästigung durch Lärm, Grillgerüche etc. rechnen. Die bauliche Veränderung sei nicht genehmigt worden und daher unzulässig.

Das Ehepaar fand die Bedenken abwegig, Miteigentümer könnten durch mehr Terrassenfläche gestört werden. Außerdem hätten auch andere Miteigentümer Anbauten errichtet: zusätzliche Terrassendächer, Schuppen zum Unterstellen von Fahrrädern, Sichtschutz an den Terrassen — von den zahlreichen Satellitenschüsseln ganz zu schweigen. Gegen keine dieser baulichen Maßnahmen sei die Eigentümergemeinschaft bisher eingeschritten. Also habe sie auch in Bezug auf die Terrasse keinen Anspruch auf Rückbau.

Mit diesem Argument war das Amtsgericht München nicht einverstanden: Es gebe "keine Gleichheit im Unrecht" (485 C 5290/18 WEG). Bauliche Veränderungen seien prinzipiell nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig. Durch ungenehmigte Veränderungen beeinträchtigte Wohnungseigentümer seien aber nicht verpflichtet, gegen alle "Störer" in gleicher Weise vorzugehen.

Bisher habe es praktisch keine Lärmbelästigungen oder andere Störungen gegeben. Objektiv sei dies aber möglich: Denn eine größere Terrassenfläche erlaube es den Bewohnern, die Terrasse intensiver zu nutzen. Allein die Tatsache, dass diese Möglichkeit bestehe, beeinträchtige die Miteigentümer. Sie müssten den Ausbau nicht hinnehmen und zwar unabhängig davon, ob das Ehepaar nun wirklich Grillfeste plane oder nicht.

Außerdem wirke sich die Veränderung objektiv nachteilig auf das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage aus. Hier gelte ein strenger Maßstab: Die Rechtsprechung gehe grundsätzlich vom Interesse der Eigentümer aus, das äußere Erscheinungsbild beizubehalten. Eine nachteilige Veränderung sei daher schon dann anzunehmen, wenn sie von außen wahrnehmbar sei. Die Fotos der Wohnanlage zeigten, dass die Terrasse jedenfalls von den darüber liegenden Balkonen aus sehr ins Auge falle.

Scheidende WEG-Verwalterin muss abrechnen

Kurzartikel

Wird die Verwalterin einer Wohneigentumsanlage von der Eigentümerversammlung abberufen, darf sie sich deshalb nicht weigern, die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr zu erstellen. Dazu ist bei einem Verwalterwechsel grundsätzlich der alte Verwalter verpflichtet. Er oder sie kann auch weiterhin Unterlagen und Belege einsehen. Übernimmt die neue Verwalterin diese Aufgabe, weil es die scheidende Verwalterin abgelehnt hat, die Jahresabrechnung durchzuführen, muss letztere die Kosten ersetzen.

Neue Balkone für die Wohnanlage?

Werden alte Balkone abgerissen und neu errichtet, handelt es sich nicht um eine "Instandsetzungsmaßnahme"

Auf einer Eigentümerversammlung hatten die Wohnungseigentümer mit Mehrheit beschlossen, die Balkone der Anlage instand zu setzen. Der Sanierungsplan sah vor, dass die vorhandenen Balkone abgerissen und in Ständerbauweise neu errichtet werden sollten. Auch ca. 50 cm tiefer sollten die neuen Balkone sein. Ein Eigentümer zog gegen den Beschluss der Eigentümergemeinschaft gerichtlich zu Felde.

Zu Recht, wie das Amtsgericht Pinneberg entschied (60 C 41/17). Denn hier gehe es gar nicht um eine Instandsetzungsmaßnahme, welche die Eigentümer mit Mehrheit beschließen könnten. Wenn Balkone abgerissen und neu errichtet würden, handle es sich weder um eine Reparatur, noch um eine modernisierende Instandsetzung. Eine modernisierende Instandsetzung setze voraus, dass ein baulicher Mangel durch eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvolle Lösung behoben werde.

Die Ständerbauweise sei aber keine Alternative, die anderen Bauarten überlegen sei. Dabei blieben von den alten Balkonen Balkonplattenstümpfe übrig, die ein "Einfallstor für Feuchtigkeit" bildeten und später selbst wieder instandgesetzt werden müssten. Diese Bauweise sei auch nicht preiswerter als andere. Daher sei der Austausch der Balkone als bauliche Veränderung einzustufen, die nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig sei.

Die Baumaßnahme würde den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage stark verändern: aufgrund der durchgehenden Pfosten am Balkoneck, aber auch wegen der größeren Tiefe der Balkone. Damit ändere sich nicht nur die Optik der Fassade, sondern auch der Blick der Eigentümer und Hausbewohner von den Balkonen aus. Da nicht alle Eigentümer dem Sanierungsbeschluss zugestimmt hätten, dürfe die bauliche Veränderung nicht durchgeführt werden.

Wohnung mit Sozialbindung gekauft

Kurzartikel

Wurde eine Wohnung mit öffentlichen Mitteln gefördert, muss der Eigentümer beim Verkauf den Käufer darauf ungefragt hinweisen. Verschweigt er dies, kann der Käufer den Kaufvertrag rückgängig machen, weil die Sozialbindung einen Rechtsmangel darstellt: Sie schränkt nämlich die Befugnisse des Eigentümers bei Vermietung und Eigennutzung ein.

Carport auf dem Kfz-Stellplatz?

Kurzartikel

Ein Wohnungseigentümer mit Sondernutzungsrecht an einem Auto-Stellplatz darf dort kein Carport errichten. Das gilt auch dann, wenn von einem Kastanienbaum neben dem Stellplatz Kastanien auf das Auto fallen und Harz herabtropft — womit der Eigentümer wegen des Baums von vornherein rechnen musste. Ein Carport ist in jedem Fall als unzulässige bauliche Veränderung anzusehen.

Alte Mieterin muss umziehen

Eigenbedarfskündigung des Vermieters, der als Arzt in München arbeiten möchte, ist wirksam

Seit fast 30 Jahren wohnt die 78 Jahre alte, gehbehinderte Mieterin in ihrer Zwei-Zimmer-Wohnung in München-Neuhausen: zuerst als Mitbewohnerin, seit 1990 als Mieterin. 2005 verkaufte der damalige Eigentümer die Wohnung an ein auswärts lebendes Ehepaar. Die neuen Eigentümer schenkten sie 2011 ihrem Sohn, der in München Medizin studierte.

Schon 2014 kündigte er der Mieterin wegen Eigenbedarfs. Als die Frau sich weigerte auszuziehen, verfolgte der Sohn das Anliegen jedoch erst einmal nicht weiter, weil er in einer anderen Stadt ein Zweitstudium aufnahm. Anschließend trat er in Augsburg eine Stelle an und absolvierte die Ausbildung zum Facharzt. Dort mietete er zwar eine Wohnung, kündigte aber gleichzeitig erneut der Münchner Mieterin.

Spätestens nach Abschluss der Facharztausbildung wolle er nach München umziehen, so die Begründung. Da wohnten seine Freundin, Geschwister und viele Freunde, daher solle München sein Lebensmittelpunkt werden. Wenn er dort nicht gleich Arbeit finde, würde er notfalls zwischen Augsburg und München pendeln. Erfolglos pochte die alte Mieterin darauf, dass es ihr schlecht gehe und sie mit ihrem kleinen Einkommen in München keine bezahlbare Ersatzwohnung bekomme.

Das Amtsgericht München erklärte die Eigenbedarfskündigung des jungen Arztes für wirksam (433 C 19586/17). Der Vermieter habe offenkundig ernsthaft die Absicht, die Wohnung selbst zu nutzen, so das Amtsgericht. Angesichts seiner sozialen Bindungen in München sei das gut nachvollziehbar. Wie Eltern und Bekannte bestätigten, sei die Augsburger Wohnung von vornherein nur eine Notlösung gewesen, weil die Münchner Wohnung nicht frei war.

Dass der Mediziner nach einem Umzug — bis zum angestrebten Stellenwechsel — pendeln müsste, stehe der Kündigung nicht entgegen: Die Lebensplanung des Eigentümers sei angesichts seiner Gründe für einen Umzug nach München zu respektieren.

Allerdings müsse man auch die Belastungen für die alte Mieterin und die Beschaffenheit des Münchner Mietmarktes berücksichtigen. Daher werde ihr eine Räumungsfrist von sechs Monaten zugestanden. So lange müsse der Wohnungseigentümer, der ohnehin erklärtermaßen zum Pendeln bereit sei, diesen Aufwand in Kauf nehmen.

Ein Eiscafé ist kein "Ladengeschäft"

Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft sieht in den Erdgeschossräumen einen "Laden" vor

Gemäß der Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft konnten die Räume im Erdgeschoss der Wohnanlage als "Laden" gewerblich genutzt werden. Die zwei Eigentümer dieser Räume vermieteten sie an den Inhaber einer Eisdiele. Doch da hatten sie die Rechnung ohne die Eigentümergemeinschaft gemacht: Sie verhinderte das Eiscafé per Klage.

Die Eigentümergemeinschaft könne vom Mieter und von den Eigentümern der Wohneinheit verlangen, hier kein Eiscafé einzurichten, entschied das Landgericht Frankfurt (2-13 S 138/17). Wenn es die Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft erlaube, Räume im Erdgeschoss als "Laden" zu nutzen, bedeute das nicht, dass dort eine Eisdiele betrieben werden dürfe.

Eine Eisdiele störe die Bewohner und Eigentümer viel intensiver als ein Ladengeschäft, so das Landgericht. Hier kauften die Kunden nicht kurz ein, um dann den Laden wieder zu verlassen. In einem Eiscafé setzten sich die Kunden gemütlich hin, um zu konsumieren und um sich zu unterhalten. Gespräche vieler Kunden untereinander führten logischerweise zu einem wesentlich höheren Geräuschpegel als Bestellungen in einem Laden.

Kunden durften Maklervertrag widerrufen

Die von der Maklerin verwendete Widerrufsbelehrung der Webseite "Immobilienscout24" war unwirksam

Maklerin S hatte mit einem Ehepaar über das Internetportal "Immobilienscout24" einen Maklervertrag — inklusive Provisionsvereinbarung — geschlossen und den Kunden eine Eigentumswohnung vermittelt. Der Kaufvertrag kam zustande, doch die Provision blieben die Kunden schuldig. Monate später widerriefen sie den Maklervertrag mit der Begründung, sie hätten von Frau S keine "ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung" erhalten.

Hintergrund: Verbrauchern steht im Versandhandel und Onlinehandel — d.h. bei so genannten Fernabsatzverträgen — ein Widerrufsrecht zu. Auch ein über das Internet angebahnter Maklervertrag zählt zu den Fernabsatzverträgen. Die Widerrufsfrist von 14 Tagen beginnt grundsätzlich mit dem Vertragsabschluss zu laufen — aber nur, wenn der Verbraucher korrekt über sein Widerrufsrecht informiert wurde.

Das Oberlandesgericht Naumburg entschied, dass der Widerruf im konkreten Fall wirksam war und die Maklerin daher keinen Anspruch auf die Provision hat (7 U 13/18). Die Kunden hätten den Vertrag nicht zu spät widerrufen: Denn die Widerrufsfrist sei wegen einer unzulänglichen Widerrufsbelehrung nicht nach 14 Tagen abgelaufen.

Die Maklerin habe den Kunden eine vorformulierte Bestätigungs-E-Mail des Internetportals "Immobilienscout24" geschickt. Die darin enthaltene, ebenfalls von der Webseite vorformulierte Widerrufsbelehrung zum Maklervertrag entspreche nicht den strengen gesetzlichen Anforderungen. Eine Widerrufsbelehrung müsse den Unternehmer, der sie abgebe, eindeutig erkennen lassen und den Vertrag konkret benennen, auf den sie sich beziehen solle.

In der Standard-E-Mail von "Immobilienscout 24" fehle jeder Hinweis darauf, dass sich die Informationen zum Widerruf auf den Maklervertrag mit Frau S beziehen. Dem Text sei auch nicht zu entnehmen, dass er von Frau S gesendet wurde. Vielmehr entstehe beim Lesen der Eindruck, die Mail und die Belehrung stammten von der Betreiberin der Webseite, deren Unternehmenslogo im Briefkopf der Mail abgebildet sei. Am Ende stehe die Grußformel "Ihr ImmobilienScout24-Team", gefolgt von Werbung.

Dieses Vorgehen sei unzulässig. Makler und andere Unternehmer dürften nicht irgendwelche Widerrufsbelehrungen von Internetportalen nutzen und ohne Bezug auf das eigene Unternehmen durch Kopieren übernehmen.

Kranke Mieterin belästigt Mitbewohner

Ihr Vermieter haftet nicht für die Folgen einer psychischen Störung

In einer Eigentumswohnungsanlage belästigte eine psychisch gestörte Frau ständig ihre Mitbewohner. Sie störte die Hausruhe durch Hämmern und bewusst lautes Hantieren in der Wohnung und vor dem Haus. Ihr Fernseher lief fortwährend mit großer Lautstärke. In ihrer Wohnung hielt die Mieterin so viele Katzen, dass dies nicht nur im Treppenhaus zu "riechen" war, sondern auch in anderen Wohnungen.

Zwei benachbarte Mieterinnen kürzten wegen dieser unzumutbaren Zustände ihre Miete um insgesamt 5.041 DM. Für diesen Betrag forderte der Eigentümer der beiden Wohnungen vom Vermieter der psychisch kranken Frau Schadenersatz. Doch das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied, dass er darauf keinen Anspruch hat (3 Wx 472/94).

Zwar müüssten Wohnungseigentümer nach dem Gesetz dafür sorgen, dass ihre Mieter keinem Mitbewohner schadeten. Aber die betreffende Frau leide an einer krankhaften psychischen Störung, die eine "freie Willensbildung" ausschließe. Für so einen Umstand könne der Vermieter - anders als wenn ein Mieter den Hausfrieden absichtlich und bewusst störe - nicht haftbar gemacht werden.

Streit um Ladesäulen für Elektroautos

Wohnungseigentümer kann die Installation von Ladesäulen vor dem Haus nicht verhindern

"Tankstellen"-Verkehr vor der Wohnanlage befürchtete ein Münchner Wohnungseigentümer, als er von den kommunalen Plänen erfuhr: Auf Parkplätzen vor der Wohnanlage sollten zwei Ladesäulen mit vier Ladepunkten für Elektromobile errichtet werden. Dafür bräuchte die Straßenverkehrsbehörde eine Baugenehmigung, meinte der Wohnungseigentümer, die liege aber nicht vor.

Bei der Justiz beantragte der Mann einstweiligen Rechtsschutz gegen den Bau der Ladesäulen. Doch der Verwaltungsgerichtshof München ließ ihn abblitzen (8 CE 18.1071). Im "öffentlichen Straßenverkehrsraum" — und dazu zählten die Parkplätze — sei für Ladesäulen keine Baugenehmigung nötig: Hier gelten Ladesäulen als "Straßenzubehör", ähnlich wie Verkehrszeichen oder andere Verkehrsanlagen, die der Sicherheit des Straßenverkehrs dienten.

Aus umweltpolitischen Gründen fördere die Regierung die Elektromobilität, für die eine flächendeckende Ladeinfrastruktur vonnöten sei. Bisher hätten Elektroautos eine geringe Reichweite: Umso wichtiger sei ein flächendeckendes Netz von Ladesäulen, um reibungslosen Verkehrsfluss zu gewährleisten. Auch gelte es, Risiken für den übrigen Verkehr zu vermeiden, die entstehen könnten, wenn Elektroautos aufgrund von Energiemangel unterwegs stehen blieben.

WEG: Anwalt als Hausmeister?

Kurzartikel

Das Amtsgericht Köln hat auf Antrag eines Eigentümers einen Eigentümerbeschluss aufgehoben, mit dem ein Mieter zum Hausmeister der Eigentümergemeinschaft bestimmt wurde: Zum einen sei es zweifelhaft, so das Amtsgericht, ob eine kleine Wohnanlage mit vier Eigentumseinheiten wirklich unbedingt einen Hausmeisterdienst brauche. Zum anderen sei unsicher, ob der Mieter als Rechtsanwalt über genügend Zeit und die notwendige Sachkunde verfüge, um die Pflichten eines Hausmeisters erfüllen zu können.

Wasserschaden: Eigentümer verweigern Notreparatur

Die Eigentümergemeinschaft beschließt, erst einmal ein Schadensgutachten zum undichten Dach einzuholen

Das Flachdach einer Wohnanlage war undicht. In die oberste Wohnung von Eigentümer G drang Regenwasser ein und hatte bereits zu einem beträchtlichen Wasserschaden geführt. Die Hausverwaltung bemühte sich um Angebote von Handwerksfirmen, um die Probleme beheben zu lassen. In einer Eigentümerversammlung beantragte Herr G, zunächst eine Notreparatur in seiner Wohnung durchzuführen.

Obwohl G mit Fotos das Ausmaß der Schäden belegte, wurde sein Antrag abgelehnt. Dagegen klagte der Eigentümer und bekam vom Amtsgericht Kassel Recht (800 C 4100/17). Der negative Beschluss der Eigentümerversammlung entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung: Er sei nichtig, soweit eine Notreparatur abgelehnt und die Dachsanierung bis auf weiteres aufgeschoben worden sei.

Angesichts der unübersehbaren Schäden in seiner Wohnung habe G Anspruch auf die Vornahme von (Not-)Reparaturmaßnahmen — und zwar sofort. Es genüge nicht, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen, um erst einmal die Schadensursache am Dach genau zu klären. Eigentümer G habe auf der Versammlung die Schäden detailliert beschrieben und Lichtbilder dazu vorgelegt.

Die Miteigentümer hätten sich mit dem Schadensbild also bereits in der Versammlung auseinandersetzen können und müssen. Im Übrigen hätte eine Notreparatur die Eigentümer keineswegs daran gehindert, gleichzeitig die endgültige Dachsanierung mit einem Schadensgutachten vorzubereiten. Das Verhalten der Wohnungseigentümer sei als Rechtsverweigerung gegenüber Eigentümer G zu bewerten.

Maklerprovision verwirkt?

Bei falschen Angaben im Exposé kommt es darauf an, wie schwerwiegend die Pflichtverletzung des Maklers ist

Ein Immobilienmakler hatte mit einer Immobilienbesitzerin einen Maklervertrag abgeschlossen, die ein weiteres Mietshaus erwerben wollte. Er vermittelte ihr ein Gebäude mit mehreren vermieteten Wohnungen. In seinem Exposé war allerdings der Stand der Vermietungen falsch dargestellt. Die Maklerkundin fand deshalb, ihm stehe die vereinbarte Provision nicht zu.

Das Landgericht war anderer Ansicht: Die Fehler im Exposé hätten sich auf den Kaufvertrag nicht ausgewirkt, weil die Käuferin ohnehin vor dem Vertragsschluss sämtliche Mietverträge erhalten habe. Mit dieser Begründung war das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt nicht einverstanden, es sprach dem Makler jedoch ebenfalls die Provision zu (19 U 191/17).

Falsche Angaben im Exposé zu wesentlichen Eigenschaften einer Immobilie (z.B. Baujahr oder Wohnfläche) könnten den Verlust der Provision rechtfertigen, betonte das OLG. Ein Makler "verwirke" die Provision aber nicht nur, wenn durch seine Fehler der Maklerkunde konkret geschädigt werde. Provisionsverlust sei eine Sanktion für vorsätzliches oder grob leichtfertiges Fehlverhalten eines Maklers — unabhängig von den Folgen.

Dennoch: Wenn es darum gehe, das Fehlverhalten zu beurteilen, müsse schon berücksichtigt werden, wie leicht oder schwer ein Fehler zu korrigieren sei. Hier gehe es nur um einen leicht richtig zu stellenden Informationsfehler. Zudem sei dieser Fehler nicht allein auf die nachlässige Arbeitsweise des Maklers zurückzuführen, sondern beruhe auf unvollständigen Angaben des Verkäufers. Er rechtfertige deshalb nicht den Verlust der Provision, die Kundin müsse zahlen.

Schallschutz bei Altbausanierung

Bei grundlegendem Umbau eines Altbaus in eine Eigentumswohnanlage gilt der heutige Schallschutz-Standard

Ein Kölner Altbau aus dem Jahr 1900 wurde zu einer Eigentumswohnanlage umgebaut. Der Bauträger, eine Immobiliengesellschaft, schloss vor den Arbeiten mit Käufern Bauträgerverträge und verpflichtete sich, die Altbauwohnungen nach aktuellem Standard zu sanieren, gemäß der Baubeschreibung im Kaufvertrag. Vertraglich ausgeschlossen wurden nur Mängelrechte der Erwerber, die mit der Altbausubstanz zusammenhingen.

Bei der Abnahme stellte ein Käufer erhebliche Lärmbelästigungen fest und beanstandete den miserablen Schallschutz. Zu Recht, urteilte das Oberlandesgericht Köln: Die Immobiliengesellschaft müsse nachbessern (19 U 166/15). Zwar handle es sich um einen Altbau, für den in der Regel die technischen Standards des Baujahres gelten.

Im konkreten Fall aber nicht: Denn bei dieser Altbausanierung gehe es nicht bloß um Instandsetzungsmaßnahmen, sondern um Bauleistungen, die nach Umfang und Bedeutung mit einem Neubau vergleichbar seien. Die Eigentumswohnungen sollten bei der Übergabe komplett umgebaut und saniert sein. Und der Bauträger habe sich vertraglich verpflichtet, sie nach den heute gültigen Regeln der Baukunst technisch einwandfrei zu erstellen.

Daher könne der Käufer eine Wohnung verlangen, in der auch der Schallschutz den heute anerkannten Regeln der Technik entspreche. Die üblichen Schallschutzanforderungen müssten erfüllt werden, auch wenn sie in der Baubeschreibung nicht ausdrücklich erwähnt seien. Die "anerkannten Regeln der Baukunst" umfassten auch den Schallschutz.

Beim Immobilienverkauf Wohnfläche falsch angegeben

Verkäufer einer Eigentumswohnung "dichtete" elf Quadratmeter dazu: Schadenersatz

Der Sohn eines Wohnungseigentümers kümmerte sich um den Verkauf von dessen Wohnung. Den Interessenten gegenüber trat der Sohn allerdings auf, als wäre er der Eigentümer. Zunächst gab er in einer Internetanzeige die Wohnfläche der Eigentumswohnung in Stuttgart-Bad Cannstatt mit 98 qm an. Vor dem Vertragsschluss korrigierte der "Verkäufer" die Wohnungsgröße auf "circa 89 qm".

Für 250.000 Euro kaufte ein Ehepaar die tatsächlich nur 78,2 qm große Wohnung. Als die Käufer bemerkten, dass die Größenangabe nicht stimmte, forderten sie Schadenersatz vom Sohn des Eigentümers. Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart sprach ihnen rund 18.000 Euro zu (14 U 44/18).

Der vermeintliche Verkäufer habe eine wesentliche Eigenschaft der Wohnung falsch angegeben. Vermutlich mit Absicht, vermutete das OLG. Doch selbst wenn nicht: Wer solche Angaben "ins Blaue hinein" mache und sein Unwissen nicht offenbare, handle ebenfalls schuldhaft und beeinflusse in unzulässiger Weise den Kaufentschluss der Interessenten.

Zudem habe sich der Sohn des Eigentümers bis zum Notartermin als Verkäufer aufgeführt. Das Ehepaar hielt ihn jedenfalls für den Eigentümer und sei davon ausgegangen, dass er zur Wohnung fundierte Angaben machen konnte. Die Käufer könnten daher den Betrag zurückverlangen, um den sie die Wohnung zu teuer erworben hätten.

Bei Größenangaben von Immobilienverkäufern sei maximal eine Abweichung von fünf Prozent zulässig. Der Sohn habe mit 89 qm ca. 12 Prozent "dazu gedichtet". Als unzulässige Abweichung blieben demnach ca. 6,35 qm übrig. Um den geschuldeten Schadenersatz zu berechnen, sei diese Zahl mit dem Quadratmeterpreis zu multiplizieren.

Rauchwarnmelder in der Wohnanlage

Eigentümergemeinschaft darf beschließen, dass die Geräte "einheitlich" eingebaut und gewartet werden

Im Bundesland Nordrhein-Westfalen schreibt die Bauordnung vor, dass nicht nur Neubauten, sondern auch Wohnungen aus dem Bestand mit Rauchwarnmeldern auszurüsten sind. Deshalb beschloss 2015 eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern, Rauchwarnmelder in allen Wohnungen der Anlage von einer Fachfirma installieren und warten zu lassen.

Die Geräte sollten aus den Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen finanziert werden. Die laufenden Kosten seien entsprechend ihren Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer umzulegen, lautete der Beschluss.

Einige Eigentümer verlangten, man müsse sie von dieser Regelung ausnehmen: Sie hatten ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet. Da das von der Mehrheit der Eigentümer abgelehnt wurde, fochten die Betroffenen den Beschluss zu den Rauchwarnmeldern gerichtlich an. Der Bundesgerichtshof hatte allerdings gegen den Beschluss keine Einwände: Er entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung (V ZR 273/17).

Wenn die Eigentümergemeinschaft eine Ausnahmeregelung für Eigentümer verweigere, die solche Geräte bereits installiert hätten, sei das nicht zu beanstanden. Lägen Einbau und Wartung der Rauchwarnmelder im gesamten Gebäude in einer Hand, gewährleiste dies ein hohes Maß an Sicherheit. So stelle die Eigentümergemeinschaft sicher, dass die Geräte den DIN-Normen entsprächen und qualifiziertes Fachpersonal die Arbeiten durchführe. Dieses Vorgehen verringere auch versicherungsrechtliche Risiken.

Dagegen führten individuelle Lösungen für den Verwalter vor allem in größeren Wohnanlagen zu erheblichem Mehraufwand. Er müsse in jedem Einzelfall prüfen, ob Eigentümer ihre Einbau- und Wartungspflicht erfüllt hätten. Dies einheitlich zu regeln, sei sicherer und praktikabler. Demgegenüber sei die finanzielle Mehrbelastung für die Eigentümer, die bereits Rauchwarnmelder eingebaut hätten, nur gering. Die gewichtigeren Argumente sprächen für eine "Gesamtlösung".

"Bauabnahme" einer Wohnanlage

Bauträger dürfen den Gutachter, der die Bauleistung "abnehmen" soll, nicht selbst bestimmen

Eine Eigentümergemeinschaft stritt mit der Bauträgerin der neuen Wohnanlage, einer Immobiliengesellschaft, über Mängel und Gewährleistungsansprüche. Das Unternehmen erklärte die Ansprüche der Eigentümer für verjährt: Die Abnahme der Bauleistung sei schon vor mehr als fünf Jahren erfolgt. Dennoch klagte die Eigentümergemeinschaft erfolgreich auf Schadenersatz für die Mängelbeseitigung.

Ihre Ansprüche seien noch nicht verjährt, urteilte das Oberlandesgericht Karlsruhe, weil die Abnahme seinerzeit unwirksam gewesen sei (8 U 19/14). Deshalb habe die Verjährungsfrist nicht mit der Abnahme zu laufen begonnen. Grund dafür sei die nichtige Abnahmeklausel im Bauträgervertrag: Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums "erfolge durch einen vom Verwalter zu beauftragenden vereidigten Sachverständigen".

Diese Vertragsklausel sei unwirksam, weil sie die Wohnungskäufer unangemessen benachteilige. Auf diese Weise bestimme der Bauträger nämlich zumindest indirekt über den Gutachter und damit über die Abnahme: Die Immobiliengesellschaft bestelle einen (wirtschaftlich und/oder rechtlich mit ihr verbundenen) Verwalter und der Verwalter wähle den Sachverständigen aus. Dieser werde also ebenfalls "beste Beziehungen" zum Bauträger unterhalten.

Bei so einer Regelung bestehe die Gefahr, dass der Gutachter die Bauleistungen und ihre Abnahmefähigkeit nicht objektiv untersuche. Den Erwerbern der Wohnungen werde so die Möglichkeit genommen, die Bauleistungen durch einen neutralen Sachverständigen ihres Vertrauens prüfen zu lassen.