Haus und Grund

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Einsturzgefährdetes Dach

Ist die Gesundheit des Mieters in Gefahr, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Der Mieter wohnte schon einige Jahre in dem Einfamilienhaus und hatte sich zu keiner Zeit über die Stabilität des Dachs beschwert. Eines Tages meldete er sich beim Vermieter: Das Dach müsse saniert werden, denn es bestehe Einsturzgefahr. Ein Bausachverständiger bestätigte diese Diagnose — allerdings nur für den Fall einer "außergewöhnlichen Belastung" der Dachkonstruktion durch hohe Schneelasten.

Von einem Baumangel wollte der Hauseigentümer jedoch nichts wissen: So viel Schnee sei in dieser Region noch nie gefallen, Renovierungsmaßnahmen am Dach seien "komplett überflüssig". Daraufhin kündigte der Mieter den Mietvertrag aus "wichtigem Grund": Der gemietete Wohnraum gefährde erheblich seine Gesundheit (§ 569 Abs.1 BGB). Der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht und forderte, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Doch das Oberlandesgericht Düsseldorf erklärte die fristlose Kündigung für wirksam (10 U 202/15). Wenn ein Dach einstürzen könne, bestehe für den Mieter ein beträchtliches Risiko. Es würde sich zwar nur unter außergewöhnlichen Bedingungen verwirklichen — um eine "völlig irreale Gefahr" handle es sich dennoch nicht. Das Kriterium dafür seien die bisher aufgetretenen Schneemengen-Höchstwerte plus Sicherheitszuschlag.

Ein Gesundheitsrisiko rechtfertige allemal eine fristlose Kündigung der Mietsache. Das gelte auch dann, wenn der Mieter den Mangel längere Zeit nicht gerügt habe. Der Mieter habe dem Hauseigentümer vor der Kündigung auch keine Frist setzen müssen, um ihm Gelegenheit zu geben, den Mangel zu beheben. Das sei hier unnötig gewesen: Denn der Vermieter habe jedes Risiko pauschal bestritten und es ernsthaft und endgültig abgelehnt, das Dach zu sanieren.

"Verunstaltender" Metallzaun?

Hauseigentümer streiten über einen Sichtschutz-Zaun an der Grundstücksgrenze

Herr A und Frau B, Nachbarn und Eigentümer zweier Doppelhaushälften in Berlin, konnten sich nicht ausstehen. Im Garten stand ein zu den Seiten hin offener Schuppen, der — ähnlich wie das Doppelhaus — über beiden Grundstücken errichtet worden war. Die Grundstücksgrenze verläuft mitten durch den Schuppen.

Weil er sich von Frau B stets beobachtet und belästigt fühlte, stellte A an der Grundstücksgrenze einen Metallzaun auf, im Schuppen und etwas darüber hinaus: Der Zaun war 1,70 Meter hoch und fast zehn Meter lang, bestückt mit Kunststofflamellen als Blickschutz (Marke "Guck nicht"). Frau B beschwerte sich darüber beim Bezirksamt Lichtenberg: Der Sichtschutz-Zaun wirke verunstaltend und verstoße damit gegen Baurecht.

Die Baubehörde wies Herrn A an, die Abschirmung aufzulockern und jede zweite Lamelle aus dem Metallzaun zu entfernen. Dagegen klagte der Nachbar und setzte sich beim Verwaltungsgericht (VG) Berlin durch (VG 13 K 122.16). Der umstrittene Zaun stehe nicht in Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften, fand das VG. So hässlich sei er nun auch wieder nicht.

Verunstaltend sei eine bauliche Anlage, wenn sie "aus der Sicht eines für ästhetische Eindrücke aufgeschlossenen Menschen eine das Maß der bloßen Unschönheit überschreitende, den Geschmackssinn verletzende Hässlichkeit aufweise". Übersetzt man diese juristische Definition ins Deutsche, bedeutet das: Eine Anlage ist nur verunstaltend, wenn sie eben besonders hässlich ist und das ist bekanntlich eine Geschmacksfrage.

Fazit des VG: Der Zaun verunstalte Gebäude und Garten nicht, dazu sei er zu klein und stehe zudem mitten im Schuppen. Dass er als blickdichter Sichtschutz gedacht und gebaut worden sei, verstoße für sich genommen jedenfalls nicht gegen das baurechtliche "Verunstaltungsverbot". Vielleicht sei ja eine blickdichte Abschirmung gar nicht so übel, schaffe sie doch "soziale Distanz".

Villa zu klein

Auch bei einer repräsentativen Villa mit Garten kommt es auf die vereinbarte Wohnfläche an

2009 hatte ein Ehepaar in Hamburg ein großzügiges Einfamilienhaus mit Garten gemietet. Laut Mietvertrag verfügte die Villa über achteinhalb Zimmer und eine Wohnfläche von 330 Quadratmetern (qm). Erst einige Jahre später prüften die Mieter diese Angabe nach und kamen nur auf 268 qm. Nun forderten sie vom Eigentümer zu viel gezahlte Miete zurück.

Auf die Wohnfläche komme es bei so einer repräsentativen Villa mit riesigem Garten nicht an, meinte der Vermieter. Schon wegen der großzügigen Außenanlage könne hier nicht die 10-Prozent-Grenze gelten.

Was bedeutet 10-Prozent-Grenze? Wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent kleiner ist als die vereinbarte Wohnfläche, geht die Rechtsprechung von einem Mangel der Mietsache aus, der den Mieter dazu berechtigt, die Miete zu mindern.

Stehe im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche, betonte das Amtsgericht Hamburg, sei diese Zahl als "Beschaffenheit der Mietsache" verbindlich vereinbart (49 C 91/13). Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger habe eine Wohnfläche von 262 qm ermittelt. Damit weiche die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Quadratmeterzahl um 20,6 Prozent ab, was einen erheblichen Mangel darstelle. Das Ehepaar könne die Miete um 20,6 Prozent kürzen und vom Hauseigentümer Rückzahlung in entsprechender Höhe verlangen.

Die Grenze von zehn Prozent wegen des mitvermieteten Gartens anzuheben, komme nicht in Frage. Bei einer Flächenabweichung über den Grenzwert hinaus sei die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch objektiv beeinträchtigt. Die Mieter hätten diesen Mangel auch nicht zu spät reklamiert: Angesichts der vielen Zimmer sei die Wohnfläche ja nicht auf den ersten Blick zu erkennen. Mieter müssten eine Wohnung oder ein Haus auch nicht sofort nach Vertragsschluss ausmessen.

Landwirt contra Landratsamt

Inhaber eines "Bioland"-Betriebs möchte Baugenehmigung für ein Wohnhaus in der Nachbarschaft verhindern

Im Dezember 2015 hatte das Landratsamt den Neubau eines Einfamilienhauses am Rande einer bayerischen Kleinstadt genehmigt. Dagegen legte der Inhaber eines landwirtschaftlichen Betriebs Beschwerde ein, dessen Hof und Grund in der Nähe lagen. Einige Flächen waren noch ungenutzt. Auf einem Grundstück — 150 Meter vom Baugrundstück für das Wohnhaus entfernt — wollte der Landwirt ein Stallgebäude errichten. Die Genehmigung dafür stammte allerdings aus dem Jahr 1997.

Hier "draußen" ein Wohnhaus zu genehmigen, sei rechtswidrig, meinte der Landwirt, weil es seinen Erweiterungsabsichten ein Ende setzen würde. Seinen nach Bioland-Richtlinien zertifizierten Betrieb könne er nur ausbauen, wenn er die brachliegenden Flächen für die Viehzucht verwenden könne. Dafür benötige er Weiden, einen Stall und Lagerflächen. Wenn hier nun ein Wohngebäude entstehe, gefährde das seine konkreten Pläne. Die Bewohner würden sich gegen Stallgerüche wehren.

Seit über einem Jahrzehnt erwäge der Antragsteller, Rinder oder Schweine zu halten, erklärte die Behörde. Aber bisher habe er keine konkreten Pläne eingereicht, auch ein fundiertes Betriebskonzept sei nicht erkennbar. Wegen vager Absichtserklärungen könne man der Familie, die hier draußen wohnen wolle, nicht die Baugenehmigung versagen.

So argumentierte auch der Verwaltungsgerichtshof München: Mit der Baugenehmigung habe das Landratsamt die Rechte des Landwirts nicht verletzt (9 CS 16.1138). Auf das Interesse eines Landwirts, seinen Betrieb im Außenbereich zu erweitern, müsse die Baubehörde jedenfalls dann keine Rücksicht nehmen, wenn die Pläne derart unklar seien. Niemals habe er den konkreten Umfang der Tierhaltung, Ausmaß und Lage der geplanten Stallgebäude oder ein Betriebskonzept dargelegt.

Der bloße Wunsch, dort liegende Flächen eventuell einmal für Viehzucht zu nutzen, rechtfertige es nicht, die Wohnbebauung in der Nachbarschaft abzulehnen. Seit 1997 habe der Landwirt diesen "Plan" nicht umgesetzt. Ob und wann das jemals der Fall sein könnte, sei ungewiss. Deswegen ihre Vorhaben zurückzustellen, sei weder für die Städteplaner, noch für die privaten Bauherren zumutbar. Schweinehaltung könnte am Standort ohnehin nicht genehmigt werden, dafür liege er zu nahe an Wohnbereichen. Das habe mit dem Neubau gar nichts zu tun.

Energieangaben in Makleranzeigen

Müssen auch Makler in Wohnungs- und Immobilienanzeigen Daten zur Energieversorgung angeben?

Laut Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen Verkäufer oder Vermieter in Immobilienanzeigen Daten zur Energieversorgung nennen, falls für das betreffende Gebäude ein Energieausweis vorliegt: den wesentlichen Energieträger, Baujahr, Art des Energieausweises, Endenergieverbrauch etc. Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hat sich jetzt vorgewagt und auch Maklern verboten, Verkaufsanzeigen bzw. Inserate für Mietwohnungen ohne solche Angaben zu veröffentlichen.

Ein Umwelt- und Verbraucherschutzverein verklagte zwei Maklerbüros auf Unterlassung. Ein Maklerbüro aus Münster hatte in einer Zeitschrift ein Zweifamilienhaus zum Verkauf angeboten, ohne den wesentlichen Energieträger des Gebäudes zu erwähnen, obwohl für die Immobilie ein Energieverbrauchsausweis vorlag (4 U 8/16). Im Parallelverfahren ging es um eine Mietanzeige für eine 3-Zimmer-Wohnung in Gütersloh ohne Angaben zum Energieausweis (4 U 137/15).

Das OLG Hamm entschied beide Verfahren zu Gunsten der Verbraucherschützer. Nach dem Wortlaut der EnEV seien zwar nur Verkäufer oder Vermieter verpflichtet, Kauf- oder Mietinteressenten über die wesentlichen Energiedaten zu informieren, räumte das OLG ein. Von Maklern sei in der Verordnung nicht die Rede und höchstrichterlich sei ebenfalls noch nicht geklärt, ob die Regelung auf sie anzuwenden sei.

Das könne aber offen bleiben. Denn die Immobilienanzeigen seien auch wettbewerbswidrig. Laut Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb handle unlauter, wer Verbrauchern eine wesentliche Information vorenthalte, die nötig sei, um eine "informierte geschäftliche Entscheidung zu treffen" und sie auf diese Weise veranlasse, Entscheidungen zu treffen, die sie ansonsten nicht getroffen hätten.

Und so liege der Fall hier. Die Informationen, die in den zwei strittigen Anzeigen unerwähnt blieben, seien für potenzielle Immobilienkäufer und Mieter wesentlich. Angesichts der aktuellen Energiepreise seien Informationen über den Energieträger eines Hauses, das Baujahr, den Heizenergieverbrauch etc. besonders wichtig. Ohne sie könne kein Verbraucher vernünftig über einen Immobilienkauf oder über den Abschluss eines Mietvertrags entscheiden.

Spielhaus im Garten

Kurzartikel

Wenn Mieter eines Hausgrundstücks für ihre Kinder im Garten ein Spielhaus aufstellen, gehört das zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Die Vermieterin muss diese Umgestaltung des Gartens dulden. Das gilt jedenfalls dann, wenn das Spielhaus am Ende des Mietverhältnisses folgenlos wieder beseitigt werden kann, wozu die Mieter verpflichtet sind.

Arbeitslose Hauseigentümerin braucht neue Heizung

Jobcenter darf Hartz-IV-Leistungen erst nach "Kostensenkungsaufforderung" begrenzen

Eine Dortmunderin bezieht schon seit geraumer Zeit Arbeitslosengeld II und bewohnt mit ihrem Sohn ein eigenes, kleines Reihenhaus. Eines Tages gab die Gasbrennwertheizung ihren Geist auf. Laut Kostenvoranschlag eines Heizungsbauers sollte es 5.200 Euro kosten, die defekte Heizanlage zu erneuern. Die Hartz-IV-Empfängerin beantragte beim Jobcenter dafür einen Zuschuss.

Der Sachbearbeiter gewährte ihr großzügig 6,60 Euro Zuschuss. In Bezug auf den restlichen Betrag komme nur ein Darlehen in Frage, lautete seine Auskunft: Ansonsten würden die angemessenen Wohnkosten für einen Zwei-Personen-Haushalt überschritten. Gegen diesen Bescheid klagte die arbeitslose Hauseigentümerin und setzte sich beim Sozialgericht Dortmund durch (S 19 AS 1803/15).

Das Jobcenter müsse die Kosten der Heizungserneuerung tragen, weil es sich dabei um Instandhaltungskosten handle. Wenn Hilfeempfänger im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebten, gehörten angemessene Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur zum anerkannten Bedarf.

Dabei könne es offen bleiben, ob die Wohnkosten tatsächlich — wie vom Jobcenter angenommen — zu hoch seien: Denn die Behörde habe es versäumt, die Frau dazu aufzufordern, die Wohnkosten zu senken. Erst wenn sie ohne Effekt Kostensenkung gefordert habe, dürfe sie die Hartz-IV-Leistungen wegen unangemessen hoher Wohnkosten begrenzen. Das gelte für Mietwohnungen ebenso wie für selbstbewohntes Wohneigentum. In diesem Punkt seien Mieter und Eigentümer gleich zu behandeln, sofern sie Hartz-IV-Leistungen bekämen.

Biotonne ist Pflicht!

Hauseigentümer will für Biomüllabfuhr keine Gebühren zahlen, weil er "kompostiert"

Ein Hauseigentümer legte sich mit dem Landkreis an, der von ihm 228 Euro Abfallentsorgungsgebühr für das Jahr 2015 verlangte. Der Betrag enthielt knapp 30 Euro Gebühr für die Biomüllabfuhr. Diese Gebühr wollte der Hauseigentümer nicht zahlen: Die Familie verwandle Bioabfälle grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück in Kompost. Man benötige daher die 80-Liter-Biotonne nicht.

Beim Verwaltungsgericht (VG) Neustadt verlor der "Kompostierer" den Prozess gegen den Landkreis (4 K 12/16.NW). Nach dem Kreislaufwirtschaftsgesetz seien private Haushalte verpflichtet, Abfälle den öffentlich-rechtlichen Entsorgungsunternehmen zu überlassen, soweit sie diese nicht selbst verwerteten.

Der betroffene Haushalt verwerte zwar die auf seinem Grundstück anfallenden, kompostierbaren organischen Garten- und Küchenabfälle selbst, räumte das VG ein. Doch da blieben immer auch Bioabfälle übrig, die sich nicht in Kompost umwandeln ließen: gekochte Speisereste, Fleisch, Backwaren, Unkräuter, dorniger Strauchschnitt etc. Diesen Müll müsse der Hauseigentümer über die Biotonne entsorgen (lassen).

Dass er auch solche Bioabfälle auf seinem Grundstück "ordnungsgemäß und schadlos" verwerten könne, habe der Kläger zwar behauptet, aber nicht bewiesen. Nur dann müsste ihn der Landkreis vom "Anschlusszwang" an die öffentliche Müllentsorgung befreien. Umgekehrt habe der Landkreis belegen können, dass er die Biotonne des Klägers im Laufe des Jahres 2015 zwei Mal abgeholt und geleert habe. Also müsse der "Kompostierer" auch Gebühren für Biomüllabfuhr zahlen.

Waldhaus wird abgerissen

Umbau gefährdet "Bestandsschutz" für ein an sich "nicht genehmigungsfähiges" Wohngebäude im Wald

1948 erteilte die Baubehörde eine Baugenehmigung für ein Haus mitten im Wald. So ein Bauvorhaben würde im "Außenbereich" heute nicht mehr zugelassen. Da das Wohngebäude aber damals genehmigt worden war, genoss es Bestandsschutz. Als es 1985/86 völlig umgebaut wurde, ordnete die Baubehörde allerdings den Abbruch an. Begründung: Durch den weitgehenden Umbau sei der Bestandsschutz erloschen.

Dagegen wehrte sich die Eigentümerin und verwies auf ein Haus in der Nachbarschaft, dessen Umbau genehmigt worden sei. Die Behörde müsse die beiden Fälle gleich behandeln, selbst wenn die Erlaubnis für das Nachbarhaus rechtswidrig erteilt worden wäre. Nach einem Urteil des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts blieb es jedoch bei der Abrissverfügung (1 L 4223/93). Die Baubehörde müsse nur gleichartige Fälle gleich behandeln, hier gebe es aber wesentliche Unterschiede.

Im Gegensatz zum Nachbargebäude habe das Haus der Klägerin durch den Umbau ein völlig anderes Aussehen erhalten. Außerdem stehe jetzt seit neun Jahren ein Torso in Gestalt eines Rohbaus in der Landschaft, den so niemand nutzen könne. Das Nachbarhaus, das trotz illegalen Umbaus stehen bleiben dürfe, befinde sich auch näher an der Straße und an den Gebäuden eines ehemaligen Gutshofes. Daher bestehe in diesem Fall weniger die Gefahr, dass es einer unerwünschten Splittersiedlung im Wald Vorschub leiste.

Fassade "gebaut wie beschrieben"

Auch wenn sie der Baubeschreibung entspricht, kann eine Bauleistung mangelhaft sein, wenn "das Werk" wichtige Funktionen nicht erfüllt

Im Überflutungsbereich der Elbe wurde eine Wohnungseigentumsanlage gebaut. In der Baubeschreibung stand zur Position "Fassade": "Die Putzfassade wird als Wärmedämmverbundsystem (WDVS)" ausgeführt, "Dämmung gemäß Wärmeschutznachweisen, Beschichtung der gedämmten Flächen mit feinem Edelputz". Als der Bau fertig war, beanstandete die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, das WDVS könne einem Hochwasser nicht standhalten.

Angesichts des dabei zu erwartenden Wasserdrucks und der vom Bauträger verwendeten Materialien sei abzusehen, dass eine Überflutung das Dämmsystem irreparabel beschädigen würde. Die Eigentümer forderten vom Bauträger einen Kostenvorschuss von 150.000 Euro, um die Mängel zu beheben. Der Bauträger verwies dagegen auf die Baubeschreibung: Er habe das WDVS genauso ausgeführt wie vorgesehen.

Dennoch erklärte das Oberlandesgericht (OLG) Hamburg die Bauleistung für mangelhaft und sprach der Eigentümergemeinschaft den Vorschuss zu (4 U 111/13). Welche Beschaffenheit "das Werk" des Bauunternehmens haben müsse, ergebe sich nicht allein aus der Art der Ausführung, die in der Leistungsbeschreibung vereinbart wurde, so das OLG: Es komme auch darauf an, welche Funktion das Werk erfüllen solle. Bauunternehmen schuldeten den Bauherren bzw. Immobilienkäufern ein "funktionstaugliches Werk".

Im Überflutungsbereich eines Flusses sollte die Außenfassade einem Hochwasser standhalten. Anscheinend habe das der Bauträger beim Bau auch so gesehen. Denn er habe im Erdgeschoss Perimeter-Dämmung eingesetzt, die für feuchtigkeitsbelastete Bereiche gedacht sei und er habe sie höher als üblich verbaut, nämlich bis drei Meter über der Geländeoberkante. Das könne man nur so interpretieren: Die Außenfassade im Erdgeschoss sollte auch für eine Beanspruchung durch Hochwasser geeignet sein — was aber offenbar schief gegangen sei.

Das liege in erster Linie daran, dass für WDVS im Hochwasserbereich (noch) keine allgemein anerkannten Regeln der Technik existierten, die den Mindeststandard für die Qualität einer Bauleistung darstellten. Der Bauträger hätte die Wohnungskäufer darüber informieren müssen, dass dieser Mindeststandards für WDVS fehle. Denn das bedeute: Das von ihm verwendete Material habe sich in der Praxis noch nicht langfristig bewährt, es gebe für seine Tauglichkeit bei Hochwasser keinerlei Beleg. Wenn sie das rechtzeitig erfahren hätten, hätten sich die Eigentümer sicher für eine andere Ausführung der Fassade entschieden.

Bauklempner als Dachdecker

Führt ein Handwerker "angrenzende Leistungen" im Sinn der Handwerksordnung aus, ist er dabei haftpflichtversichert

Ein Bauklempner sollte für eine Werkstatt ein Blechdach montieren und das Dach abdichten. Er verlegte Bitumenschweißbahnen und eine Dampfsperre. Mit mäßigem Erfolg: Beim ersten starken Regen drang über das Dach Wasser ins Gebäude ein. Der Auftraggeber bezifferte den Schaden auf 22.400 Euro und forderte Schadenersatz vom Handwerker.

Der bat seine Betriebshaftpflichtversicherung, den Schaden zu regulieren. Das Unternehmen verweigerte dies mit der Begründung, der Klempner habe den Schaden mit Dachdeckerarbeiten ausgelöst. Die seien aber nicht versichert. Daraufhin zog der Handwerker vor Gericht und klagte die Versicherungsleistung ein.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe gab ihm Recht (12 U 477/14) und verwies auf die Handwerksordnung: Wer ein Handwerk betreibe, könne auch Arbeiten in anderen Handwerken ausführen, wenn sie mit dem Leistungsangebot seines Handwerks technisch oder fachlich zusammenhängen oder es wirtschaftlich ergänzen (§ 5). Laut den Versicherungsbedingungen seien auch Risiken mitversichert, die dadurch entstehen.

Am Dach vermischten sich unterschiedliche Handwerke, das liege in der Natur der Sache. Dachdeckerarbeit ergänze das Leistungsangebot des Bauklempners bzw. Spenglers, auch Zimmerleute führten regelmäßig Dachdeckerarbeiten aus.

Im konkreten Fall sollte das Dach mit Blech eingedeckt werden. Dabei sei es nicht unüblich, dass der Spengler oder Klempner auch damit beauftragt werde, die Dampfsperre zu montieren. Diese Tätigkeit hänge fachlich mit dem Beruf des Bauklempners und mit dem des Dachdeckers zusammen. Sie sei daher vom Versicherungsschutz der Betriebshaftpflichtversicherung umfasst.

Internetanzeige ist keine Maklerleistung

Verwendet ein Kaufinteressent Angaben des Maklers in einer Anzeige, begründet das keinen Provisionsanspruch

Auf einem Immobilienportal bot eine Immobilienmaklerin eine Eigentumswohnung zum Verkauf an und veröffentlichte eine detaillierte Beschreibung mit Fotos. Auf die Internetanzeige hin meldete sich ein Kaufinteressent und vereinbarte am Telefon mit der Maklerin einen Besichtigungstermin. Angaben zum Verkäufer machte die Geschäftsfrau bei diesem Gespräch nicht.

Am nächsten Tag sagte der Interessent den Termin ab, weitere Kontakte fanden nicht statt. Einige Wochen später erwarb der Mann die Eigentumswohnung über einen anderen Makler. Daraufhin verklagte ihn die Immobilienmaklerin auf Zahlung von Provision. Sie verlor jedoch den Prozess vor dem Landgericht Berlin (11 O 98/14). Anspruch auf Maklerhonorar setze voraus, dass der Makler den Vertragsschluss vermittelt habe, so das Landgericht.

Zumindest müsse das Maklerbüro dem Interessenten die Möglichkeit verschafft haben, mit dem Verkäufer Kontakt aufzunehmen und in Kaufverhandlungen einzutreten (Nachweisleistung). Auch das treffe aber im konkreten Fall nicht zu. Denn die Maklerin habe dem Anrufer Namen und Adresse des Wohnungsverkäufers nicht genannt. Ihr einziger Beitrag zum Immobilienkauf liege darin, den Kaufinteressenten per Anzeige auf das Objekt aufmerksam gemacht zu haben.

Ein Internetinserat stelle jedoch keine Maklerleistung dar, aus der die Maklerin einen Anspruch auf Provision ableiten könnte. Den Abschluss des Kaufvertrags habe ein anderer Makler vermittelt. Gebe ein Makler vor einer Provisionsvereinbarung Informationen über ein Kaufobjekt preis, handle er auf eigenes Risiko. Wenn ein Kaufinteressent diese Angaben nutze, müsse er dafür kein Maklerhonorar zahlen.

Preise für DDR-Grundstücke stiegen nach der Wende

Verkäufer können im Nachhinein keine Anpassung des Kaufpreises verlangen

Im Juni 1989 wurde ein fast 20 Hektar großes landwirtschaftliches Grundstück samt Wohnhaus verkauft. Der Käufer zahlte den vereinbarten Preis von 25.385 DDR-Mark und wurde noch vor der Wende neuer Eigentümer des Grundstücks. Nach den gesellschaftlichen Umwälzungen in der DDR errechneten die ehemaligen Eigentümer einen Wert von 200.000 DM. Sie verlangten das Grundstück zurück oder wenigstens eine Zahlung der Differenz zum DDR-Kaufpreis.

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass in so einem Fall keine Ansprüche der ehemaligen Eigentümer bestehen (V ZR 164/94). Der Grundstückskaufvertrag sei zu DDR-Zeiten geschlossen worden. Der Käufer habe ordnungsgemäß gezahlt und sei Eigentümer geworden. Es gebe keinerlei Anlass, den Vertrag "anzupassen".

Keller nicht regendicht

Verschweigt die Verkäuferin einen gravierenden Mangel, kann der Hauskäufer das Geschäft rückgängig machen

Für 390.000 Euro kaufte Herr A von Frau B 2012 ein älteres Wohnhaus, dessen Keller bereits 1938 gebaut worden war. Bei der Besichtigung sah A, dass im Keller Farbe und Putz von den Wänden platzten. Deshalb erkundigte er sich bei der Verkäuferin, ob er hier gefahrlos Gegenstände lagern könne. Das bejahte Frau B. Dass bei starkem Regen regelmäßig Wasser in den Keller eindrang, verschwieg sie.

Im Kaufvertrag vereinbarten die Parteien, wie üblich, einen Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel. Kaum war A eingezogen, bemerkte er bei der ersten Schlecht-Wetter-Front, wieso der Keller Feuchtigkeitsspuren aufwies. Sofort erklärte er wegen des mangelhaften Kellers den Rücktritt vom Kaufvertrag. Zu Recht, wie das Oberlandesgericht (OLG) Hamm entschied (22 U 161/15).

Einen Keller als Lagerraum zu nutzen, müsse möglich sein, erklärte das OLG. Auch bei einem älteren Keller müsse der Hauskäufer nicht damit rechnen, dass er jedes Mal bei starkem Niederschlag unter Wasser stehe. Auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss könne sich die Verkäuferin nicht berufen, so das OLG, denn sie habe diesen schwerwiegenden Mangel arglistig verschwiegen.

Verkäufer müssten Fragen von Kaufinteressenten vollständig und richtig beantworten. Frau B hätte A die Situation im Keller korrekt schildern müssen. Denn bei der Besichtigung habe er zwar Feuchtigkeitsspuren erkennen, nicht aber die ganze Tragweite des Problems erfassen können. Obwohl Herr A ausdrücklich gefragt habe, ob er hier Sachen lagern könne, habe die Verkäuferin wahrheitswidrig behauptet, da "gebe es kein Problem", anstatt ihn über die — regelmäßig stattfindenden — Wassereinbrüche zu informieren.

Die "verschwundene" Bronzeskulptur

Streit um ein Kunstwerk, das eine Kommune versehentlich auf fremdem Grund aufgestellt hatte

Eine Stadt in Rheinland-Pfalz hatte die Bronzeskulptur des Künstlers L 1996 erworben. Zuerst wurde das Kunstwerk an der Fußgängerzone aufgestellt, 2006 umgesetzt auf einen Gehweg. Die 1,70 Meter hohe Figur stand auf einem Sockel, der mit einem Betonfundament im Boden verankert war. Wie sich später herausstellen sollte, gehörte der Boden zum Anwesen neben dem Gehweg. Und nicht der Kommune, wie diese angenommen hatte.

Seit 2006 hatte dieses Grundstück mehrmals den Eigentümer gewechselt, 2012 erwarb es ein Herr X. Mit der Kommune vereinbarte er zunächst, die Skulptur auf "unbestimmte Zeit" an ihrem Standort stehen zu lassen. Warum ihn das Kunstwerk plötzlich störte, ist nicht bekannt.

Jedenfalls kündigte Herr X im Sommer 2014 die Vereinbarung auf und ließ die Bronzefigur in einer Lagerhalle "verschwinden". Als die Stadt ihr Kunstwerk zurückforderte, stellte sich der Grundstückseigentümer auf den Standpunkt, er könne damit machen, was er wolle. Alles, was auf seinem Grund und Boden stehe, gehöre ihm.

Dem widersprach das Oberlandesgericht Zweibrücken (4 U 57/15). Dass Herr X nun behaupte, er habe beim Grundstückskauf selbstverständlich das Kunstwerk mit-gekauft, sei durch nichts belegt. Die Stadt verliere ihr Eigentum an der Skulptur nicht allein dadurch, dass diese 2006 versehentlich auf fremdem Grund platziert wurde.

Das wäre nur der Fall, wenn das Kunstwerk mit dem Grundstück so fest verbunden gewesen wäre, dass man es hätte zerstören müssen, um es zu entfernen. Als Herr X die Skulptur vom tragenden Betonfundament trennte, sei jedoch weder das Grundstück, noch die Bronzefigur beeinträchtigt worden. Sie könnte jederzeit an einem anderen Ort wieder aufgestellt werden und ihre Wirkung entfalten.

Außerdem sei die Bronzefigur mit dem Titel "Mensch im Widerstreit" eines von acht Kunstwerken, mit denen die Kommune ab 1996 das Stadtgebiet verschönern wollte. Von vornherein sei geplant gewesen, die Skulpturen an wechselnden Standorten aufzustellen. Auch deshalb sei klar, dass die Bronzefigur nur vorübergehend auf dem Gehweg stehen und kein Bestandteil des Grundstücks sein sollte.

"Bedenkenhinweispflicht"

Bauunternehmer und Bauhandwerker müssen prüfen, ob Planung und Leistungsverzeichnis geeignet sind, den "geschuldeten Erfolg" zu erreichen

Ein Bauherr erteilte einem Bauunternehmen den Auftrag, erweiterte Rohbauarbeiten inklusive Abdichtungsmaßnahmen am Einfamilienhaus auszuführen. Gemäß der Planung des Architekten sollte die Abdichtung auch aufstauendem Sickerwasser standhalten. Im Leistungsverzeichnis ausgeschrieben war allerdings nur eine Abdichtung gegen nichtdrückendes Wasser. Daran hielt sich der Bauunternehmer, was sich als Eigentor erweisen sollte.

Dass die Abdichtung unzulänglich war, stellte sich noch vor der Abnahme der Bauleistungen durch den Bauherrn heraus. Der verlangte, der Bauunternehmer müsse die Mängel beseitigen oder für die Kosten aufkommen. Das wies der Auftragnehmer weit von sich: Von Baumängeln könne hier keine Rede sein, weil er die Abdichtungsarbeiten genauso ausgeführt habe, wie im Leistungsverzeichnis vorgesehen.

Doch das half ihm beim Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg nichts: Es verurteilte ihn zu Schadenersatz (4 U 26/12). Baunehmer müssten prüfen, ob Planung und Leistungsverzeichnis geeignet seien, den "geschuldeten Erfolg" zu erreichen, so das OLG. Der Auftragnehmer habe nicht nur das Leistungsverzeichnis gekannt, sondern auch die Pläne des Architekten. Dass eine Abdichtung gegen aufstauendes Sickerwasser vorgesehen war, habe er diesen Plänen ohne Weiteres entnehmen können.

Daher hätte der Bauunternehmer den Auftraggeber und den Architekten über seine Bedenken informieren müssen. Für einen erfahrenen Baufachmann mussten sich Zweifel daran aufdrängen, dass mit der im Leistungsverzeichnis festgelegten Ausführung die angestrebte Beschaffenheit der Abdichtung gelingen konnte. Wenn Planung und Leistungsverzeichnis sich widersprächen, müsse der Auftragnehmer zumindest auf diesen Widerspruch hinweisen und auf Klärung bestehen.

Dazu seien Bauunternehmen auch verpflichtet, wenn Fachingenieure oder Architekten die Ausführung der Leistungen planten. Deren Fachkunde "befreie" die ausführenden Unternehmen nicht von der Pflicht zum "Mitdenken". Sie müssten grundsätzlich — mit branchenüblichem Wissen — die Pläne prüfen und auf Bedenken hinweisen. Andernfalls hafteten sie auch dann für Mängel, wenn diese Mängel den Vorgaben im Leistungsverzeichnis entsprächen. (Der Bauunternehmer hat gegen das Urteil Revision zum Bundesgerichtshof eingelegt.)

Mangel beim Hausverkauf verschwiegen

Bei arglistiger Täuschung kann sich keiner der beiden Verkäufer auf den vereinbarten Haftungsausschluss für Mängel berufen

Ein geschiedenes Ehepaar verkaufte sein Einfamilienhaus, das an einem Hanggrundstück lag. Die Verkaufsverhandlungen und den Vertragsschluss mit den Käufern erledigte die Frau mit dem Einverständnis des Ex-Mannes alleine, denn er war zu dieser Zeit in einer Klinik. Wie üblich, enthielt der notariell beurkundete Kaufvertrag einen Haftungsausschluss für Sachmängel des Anwesens.

Was die Frau nicht wusste: Die Winkelstützwand am Hang — die ihr Mann selbst gebaut hatte, um den Hang abzusichern — wies nicht die nötige Standsicherheit auf, weil er die statischen Vorgaben missachtet hatte. Sie musste saniert werden, das merkten die neuen Eigentümer schnell. Daraufhin forderten die Käufer Ersatz der Sanierungskosten.

Das Oberlandesgericht gab der Klage gegen den Ehemann statt, verschonte jedoch die Frau: Die habe ja über die "wackelige" Ausführung der Stützmauer nicht Bescheid gewusst.

Damit war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Wenn einer von mehreren Verkäufern einen Mangel der Kaufsache arglistig verschweige, könne sich keiner von ihnen auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Haftung für Mängel berufen (V ZR 150/15). Ein Gewährleistungsausschluss werde durch arglistige Täuschung nichtig. Da komme es dann nicht mehr darauf an, wer die Verkaufsverhandlungen geführt habe.

Im konkreten Fall habe sich der Verkäufer, der den Mangel bestens kannte, im Hintergrund gehalten und der ahnungslosen Frau den Vertragsschluss überlassen. Das bewahre sie aber nicht vor der Haftung.

Auch wenn nur einer der Verkäufer mit den Käufern verhandle, müssten sich die Verkäufer absprechen. Jeder sei dafür verantwortlich, die Pflichten gegenüber den Käufern zu erfüllen — im konkreten Fall die Pflicht, den gravierenden Mangel der Stützmauer zu offenbaren. Die ehemaligen Eigentümer müssten jeweils zur Hälfte für die Sanierungskosten aufkommen.

Explodierende Baukosten

Haftet der Architekt, wenn die Baukosten die finanziellen Mittel der Bauherrin übersteigen?

Während der Planungsphase für ein Einfamilienhaus wuchs das Bauvorhaben. Zuerst wünschte die Bauherrin einen umbauten Raum von knapp 900 Kubikmetern. Er wurde erst auf 1.351 Kubikmeter, schließlich auf 1.472 Kubikmeter erweitert. Die Baukosten schätzte der Architekt für die kleine Variante auf 270.239 Euro in Standardausstattung, auf knapp 300.000 Euro mit gehobener Ausstattung. Im Honorarangebot und im Bauantrag gab er Baukosten von 360.000 Euro an, die sich auf eine Gebäudegröße von 1.351 Kubikmetern bezogen.

Am Ende verwirklichte der Architekt — in stetem Gedankenaustausch mit der Auftraggeberin — den größten Entwurf in sehr gehobenem Standard. Dafür hatte er keine neue Kostenschätzung mehr vorgelegt. Die Baukosten beliefen sich auf 512.081 Euro ohne Nebenkosten. Nun verlangte die Bauherrin vom Architekten Schadenersatz, weil er die Kostenobergrenze von 360.000 Euro überschritten hatte.

Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf wies ihre Klage ab (23 U 166/12). Dabei betonte das OLG ausdrücklich, dass Architekten die Kostenvorstellungen des Auftraggebers bei der Planung berücksichtigen müssten. Allerdings müsse der Bauherr auch deutlich zum Ausdruck bringen, dass die Baukosten einen bestimmten Betrag nicht überschreiten dürften. Im konkreten Fall sei aber keine bestimmte Kostengrenze vereinbart worden.

Anfangs habe die Auftraggeberin wohl mit dem Architekten über Kosten gesprochen. Er habe für das eigentlich geplante, erheblich kleinere Haus und das später ausdrücklich von ihr gewünschte größere Gebäude jeweils zwei Kostenschätzungen erstellt. Anschließend sei aber auf Wunsch der Bauherrin das Bauvolumen nochmals erhöht und eine kostspieligere Ausstattung gewählt worden. Vorher hätte sie klarstellen müssen, dass 360.000 Euro für sie die Obergrenze seien, ihre finanziellen Mittel nicht weiter reichten.

Wenn sich der Auftraggeber für ein größeres Gebäude oder eine bessere Ausstattung entscheide, müsse er auch mit einem Mehr an Kosten rechnen. Die Bauherrin habe nicht davon ausgehen dürfen, dass sie ein größeres Haus mit besserem Material zum geschätzten Preis erhalten würde. (Das Urteil wurde am 6.4.2016 vom Bundesgerichtshof bestätigt: AZ. VII ZR 81/14)

Wärmepumpe ohne Kühlung

Heizungsbauer sollte für einen Fehler des Elektrikers büßen

Ein Bauherr beauftragte einen Heizungsbauer damit, im neu errichteten Einfamilienhaus eine Wärmepumpenheizung einzubauen, die im Sommer das Gebäude auch kühlen kann. Gemäß der Ausschreibung des Architekten wurde die Arbeit zwischen dem SHK-Handwerker und einem Elektriker aufgeteilt. Der Elektriker sollte die Raumthermostate montieren und mit dem Steuerungsgerät der Heizung verkabeln.

Damit das Steuerungsgerät die Kühlfunktion ansteuern kann, ist ein vieradriges Kabel nötig. Doch der Elektriker schloss die Thermostate mit einem dreiadrigen Kabel an. Deshalb ließ sich die Kühlfunktion der Heizung mit den Thermostaten nicht regeln. Erstaunlicherweise verweigerte der Auftraggeber daraufhin (nicht dem Elektriker, sondern) dem Heizungsbauer den restlichen Werklohn: Er sei verpflichtet, eine funktionierende Heizung zu installieren, argumentierte der Bauherr. Die Kühlung funktioniere aber nicht.

Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm verurteilte den Bauherrn dazu, dem SHK-Handwerker den vollen Werklohn zu zahlen (24 U 48/15). Es konnte keinen Mangel erkennen, genauer gesagt: keinen Mangel, den der Heizungsbauer zu verantworten hätte. Die Thermostate zu installieren und zu verkabeln, habe ausdrücklich nicht zum Umfang der Leistungen gehört, die der Heizungsbauer erbringen sollte.

Zwar sei es richtig, dass er laut Vertrag ein "funktionsgerechtes Werk" abliefern müsse, so das OLG. Der Bauherr könne sich hier aber nicht darauf berufen, dass die Heizung ihre Funktion nicht erfülle. Wenn ein Teil der dafür nötigen Arbeiten einem anderen Fachunternehmer übertragen werden, reduziere sich die Leistungspflicht des Heizungsbauers. Er müsse für die Funktionsfähigkeit der Gesamtanlage nur im Rahmen seines vereinbarten Leistungsanteils einstehen.

Allenfalls komme hier die (Neben-)Pflicht des SHK-Handwerkers in Betracht, den Elektriker auf notwendige Schritte für das Funktionieren der Wärmepumpenheizung aufmerksam zu machen. Von einem Elektrofachmann beraten, verneinte das OLG jedoch auch in diesem Punkt ein Versäumnis des Heizungsbauers: Nach Aussage des Fachmanns gehöre es bei Elektrikern zum Grundwissen, für eine Heizung mit Kühlfunktion die Thermostate mit einem mindestens vieradrigen Kabel zu verdrahten. Daher habe der Heizungsbauer so einen Hinweis für überflüssig halten dürfen.

Frivole Adresse?

Grundstückseigentümerin will nicht "Am Lusthaus" wohnen

Eine Kommune in Nordrhein-Westfalen erschloss ein Neubaugebiet am Stadtrand. Schon der Bebauungsplan lief in der Stadtverwaltung unter dem Titel "Am Lusthaus" — benannt nach einem historischen Herrensitz, der im 18. Jahrhundert dort in der Nähe lag. Dann beschloss das für Straßennamen zuständige kommunale Gremium, in dem Neubaugebiet auch die ehemalige Q-Straße "Am Lusthaus" zu nennen.

Das fand eine Anwohnerin, die dort ein Hausgrundstück besaß, absolut unmöglich. Der Name sei anstößig, sie fühle sich durch die Wahl des Straßennamens diskriminiert. So eine Adresse verstoße gegen das allgemeine Persönlichkeitsrecht. Daran ändere auch der historische Zusammenhang nichts: Lusthäuser hätten in jeder Epoche frivolen Charakter.

Da ihr Protest bei der Bezirksregierung unerhört verhallte, zog die Anwohnerin vor Gericht. Doch das Verwaltungsgericht (VG) Köln ließ sie ebenfalls abblitzen (20 K 3900/14). Ein Straßenname berühre die Grundrechte der Anwohner nicht, so das VG. Die Wohnanschrift sei kein Bestandteil des allgemeinen Persönlichkeitsrechts.

Bei der Entscheidungsfindung sei auch der Standpunkt der jetzigen und künftigen Anwohner berücksichtigt worden. Das Bild sei zwar uneinheitlich gewesen. Immerhin hätten sich aber 24 von 25 Grundstückskäufern im Neubaugebiet an einer Umfrage beteiligt. 16 hätten den Namen akzeptabel gefunden. Letztlich sei es nicht zu beanstanden, dass das zuständige Gremium einstimmig beschlossen habe, die historische Bezeichnung aufzugreifen.