Haus und Grund

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Solarstromanlage auf dem Garagendach

Kurzartikel

Montiert ein Installateur eine Photovoltaikanlage auf dem Garagendach, muss das Dach nach der Montage dicht sein. Muss die Anlage wegen Feuchtigkeitsschäden abgebaut und neu montiert werden, haftet der Installateur für die Kosten, wenn er die Anlage nicht mit der Dachabdichtung abgestimmt und den Auftraggeber nicht auf die marode Unterspannbahn hingewiesen hatte.

Verpfuschter Rohbau

Kann der Auftraggeber vom Bauunternehmer Abriss und Neubau verlangen?

Das Bauunternehmen hatte den Rohbau für ein Einfamilienhaus total verpfuscht, die Liste der Mängel am Mauerwerk war lang: Teilweise fehlte Klebemörtel, der Grundriss wies Winkelabweichungen auf, Stoßfugenspalten waren zu groß, tragende Innenwände nicht verbunden … Der Auftraggeber verlangte vom Bauunternehmen, den Rohbau abzureißen und komplett neu zu errichten. Anders sei kein Mauerwerk zu erreichen, das den anerkannten technischen Regeln entspreche.

Darauf ließ sich der Auftragnehmer nicht ein: Die Forderung sei unverhältnismäßig, schließlich sei die Standsicherheit des Gebäudes nicht beeinträchtigt. Einzelne Nachbesserungen an den Rissen genügten, um einen mangelfreien Zustand herzustellen. So sah es auch das Landgericht Dresden: Es gestand dem Auftraggeber, der den Bauunternehmer auf Vorschuss für die Mängelbeseitigung verklagt hatte, nur 8.242 Euro für punktuelle Verbesserungen zu.

Damit war das Oberlandesgericht (OLG) Dresden nicht einverstanden und verurteilte das Bauunternehmen zu einem Kostenvorschuss von 144.152 Euro (10 U 672/12). Auch wenn die zahlreichen Mängel die Statik des Gebäudes nicht gefährdeten: Sie führten trotz punktueller Ausbesserungen zu einem dauerhaft erhöhten Risiko von Putzrissen, das der Auftraggeber nicht hinnehmen müsse, erklärte das OLG.

Der gerichtliche Sachverständige habe zwar einige Ausbesserungsarbeiten vorgeschlagen. Er habe aber selbst betont, streng genommen könnten die festgestellten Mängel nur durch Abbruch und Neubau beseitigt werden. Wenn durch partielle Maßnahmen kein technisch einwandfreier Zustand herzustellen sei, könne sich der Auftragnehmer nicht darauf berufen, dass ein Abriss einen unverhältnismäßigen Aufwand bedeutete.

Dazu komme der Minderwert, den das Einfamilienhaus aufgrund der schlechten Bauleistung hätte. Der Eigentümer könnte es nur zu einem geringeren Preis weiterverkaufen. Das OLG schätzte den Minderwert auf fünf Prozent der Gesamtkosten: Schon deswegen sei es für den Auftraggeber unzumutbar, das mangelhafte Werk zu akzeptieren. Er habe Anspruch darauf, dass die Mängel so gründlich beseitigt würden, dass kein Minderwert verbleibe.

Nachbarstreit mit harten Bandagen

Gackernde Hühner, zurückgeworfenes Laub und am Ende eine Erpressung

Der Kleinkrieg begann mit den Hühnern. Seit dem Sommer 2017 hielt Hauseigentümer A in München-Bogenhausen einen Hahn und ein paar Hennen im Garten. In dieser ruhigen Wohngegend gackerten nun also die Hühner und der Hahn krähte — ab morgens vier Uhr bis zum Einbruch der Dunkelheit einmal pro Stunde. Dass sich Nachbar B mehrmals über Lärm und Geruchsbelästigung durch das Federvieh beschwerte, führte zu Racheaktionen des Hühnerhalters.

Im Garten von Herrn B steht neben der Grundstücksgrenze eine etwa 100 Jahre alte Hängebuche. Im November 2018 entsorgte A einige Male Buchenlaub, indem er es einfach zurück über den Zaun warf. Herr B forderte ihn schriftlich auf, dies zu unterlassen. Herr A warf den Brief ungeöffnet in den Briefkasten des Nachbarn und das Laub unverdrossen weiter über den Zaun.

Daraufhin forderte B per Klage, die "ortsunübliche" Hühnerhaltung und das Werfen mit Gartenabfällen zu unterlassen — das Amtsgericht München gab ihm Recht (233 C 19258/18). Die juristische Niederlage und einige Halbe Bier brachten A so in Rage, dass er dem Nachbarn einen Brief schrieb. Darin drohte er, das Haus von B in Brand zu setzen, wenn dieser die Zivilklage nicht zurücknehme. B müsse ihm außerdem 10.000 Euro zahlen.

Der Nachbar zeigte ihn stattdessen wegen Erpressung an. Das Schöffenstrafgericht am Amtsgericht München verurteilte den 58 Jahre alten Privatier A zu einer Freiheitsstrafe von sieben Monaten auf Bewährung und dazu, einer gemeinnützigen Einrichtung 3.000 Euro zu spenden (824 Ls 256 Js 122450/19).

Er habe dem Nachbarn nur Angst einjagen wollen, erklärte A vor Gericht, das Geld hätte er bestimmt gespendet. Im Übrigen habe er die Streiterei nicht angefangen: "Es gehe doch nur um ein paar Hühner, keiner habe einen Schaden gehabt." Der Strafrichter berücksichtigte zwar das Geständnis und die alkoholische Enthemmung des nicht vorbestraften A zu Gunsten des Angeklagten. Dass dem Drohbrief ein langwieriger Nachbarschaftsstreit vorherging, entschuldige aber in keiner Weise das Androhen von Straftaten.

Überhöhte Ablöse für Einbauküche

Hauskäufer verlangt wegen falsch angegebener Anschaffungskosten der Küche Geld zurück

Frau X wollte ihr Einfamilienhaus verkaufen und beauftragte damit ein Maklerbüro. Für die Einbauküche stelle sie sich eine Ablöse von 15.000 Euro vor, erklärte Frau X, die Küche habe im Möbelhaus 25.000 Euro gekostet. Einige Male forderte die Maklerin die Hauseigentümerin auf, die Rechnung des Möbelhauses vorzulegen. Obwohl sie keine Rechnung erhielt, schrieb sie schließlich ins Maklerexposé: "Anschaffungskosten Küche: Neupreis 25.000 Euro".

Käufer Y erwarb das Haus. Mit der Maklerin unterhielt er sich auch über den Wert der Einbauküche und war mit der Ablöse einverstanden. Kurz nach dem Vertragsschluss beim Notar kam ihm jedoch zu Ohren, dass das örtliche Möbelhaus die gleiche Einbauküche immer noch anbot — und zwar für die Hälfte des von Frau X genannten Neupreises. Mehr als 12.200 Euro hatte auch Frau X nicht für die Küche bezahlt, fand der Käufer heraus.

Daraufhin verlangte er von der Hausverkäuferin Geld zurück. Ein Betrag von 7.320 Euro stehe Herrn Y zu, entschied das Oberlandesgericht (OLG) München (20 U 556/19). Es verstehe sich von selbst, dass der behauptete Anschaffungspreis für die Einbauküche der Grund dafür gewesen sei, dass der Käufer der hohen Ablöse von 15.000 Euro zugestimmt habe. Doch der genannte Kaufpreis sei falsch gewesen.

Unrichtige Angaben zum Kaufobjekt sind juristisch als "Verschulden bei den Vertragsverhandlungen" zu bewerten, das zur Rückzahlung verpflichtet.

Dass der Listenpreis des Möbelhauses für die Küche zunächst über dem Betrag von 12.200 Euro lag, spiele hier keine Rolle, so das OLG: Denn niemand habe tatsächlich den Mondpreis von 25.000 Euro bezahlt. Das Möbelhaus habe die Einbauküche allen Käufern von Anfang an für 12.200 Euro verkauft. Aufgrund der Schwindelei der Verkäuferin habe der Käufer einen zu hohen Gesamtpreis für das Haus gezahlt. Das sei der Schaden, den die Verkäuferin nun ausgleichen müsse.

Barzahlung belegt Schwarzarbeit

Kurzartikel

Hat ein Bauherr vor Baubeginn dem Auftragnehmer einen Teil des Werklohns bar gezahlt, ohne eine Rechnung oder Quittung zu erhalten, beweist dies, dass der Auftragnehmer den Betrag im Einvernehmen mit dem Bauherrn nicht versteuern wollte. Das hat zur Folge, dass der Bauvertrag nichtig ist und der Bauherr gegen den Auftragnehmer keine Ansprüche wegen Mängeln geltend machen kann.

Ehemaliger Hof wird zum Wohnhaus

Der Schweinezüchter nebenan sorgt sich um eventuelle Einschränkungen für seinen Betrieb

Ganz in der Nähe eines Schweinemastbetriebs in Niedersachsen liegt eine ehemalige Hofstelle. Nach einem Brand hatte der Eigentümer 1994 die Landwirtschaft aufgegeben. Das beschädigte Wohnhaus stand lange leer, dann kaufte es ein Ehepaar und setzte es instand.

Als der Landkreis 2014 den neuen Eigentümern erlaubte, das frühere Bauernhaus als Wohnhaus zu nutzen, klagte der Schweinezüchter gegen die Baugenehmigung. Er fürchtete, früher oder später würden die Hausbewohner wegen des Gestanks aus den Ställen für Einschränkungen seines Betriebs sorgen.

Dabei hatte das Paar bereits offiziell erklärt, es werde die "landwirtschaftlichen Gerüche" hinnehmen und weder gegenüber dem Betrieb, noch gegenüber dem Landkreis irgendwelche Forderungen erheben. Darauf sei kein Verlass, fand das Verwaltungsgericht und gab dem Landwirt Recht: Die Geruchsbelastung sei für ein Wohnhaus letztlich unzumutbar.

Doch das Oberverwaltungsgericht Lüneburg bestätigte die Baugenehmigung des Landkreises für die Nutzungsänderung (1 LC 180/16). Trotzdem müsse sich der Schweinezüchter keine Sorgen machen, betonte das Gericht. Nicht nur wegen der Erklärung der Hauseigentümer, die ja bewusst in eine "immissionsbelastete Umgebung" gezogen seien.

Generell gelte: Wenn ein Wohnhaus der Landwirtschaft diene oder gedient habe, seien die Bewohner verpflichtet, Geruchsbelästigungen zu akzeptieren. Da gehe die Rechtsprechung von einer "Schicksalsgemeinschaft" landwirtschaftlicher Betriebe aus, die es verbiete, sich auf die für Wohnbauten geltenden Richtwerte zu berufen. Das gelte auch dann, wenn auf einem Grundstück im Außenbereich die Landwirtschaft aufgegeben wurde. Das Hausgrundstück bleibe sozusagen "belastet" mit der Pflicht, auf benachbarte landwirtschaftliche Betriebe Rücksicht zu nehmen.

In einer ganz und gar landwirtschaftlich geprägten Umgebung stelle ein Wohnhaus eine Art "Fremdkörper" mit geringerem Schutzanspruch dar. Die Käufer der ehemaligen Hofstelle könnten daher gegen den Schweinezüchter keine Ansprüche geltend machen — zumal sie ihre Wohnmöglichkeit im Außenbereich nur der Tatsache verdankten, dass sie ein landwirtschaftliches Gebäude umbauen durften. Für den Neubau eines Wohnhauses hätten sie dort keine Baugenehmigung erhalten.

Mieter riss verschlissene Tapeten ab

Hat die Vermieterin deshalb beim Ende des Mietverhältnisses Anspruch auf Schadenersatz?

Herr A hatte von Frau B 2008 eine unrenovierte Doppelhaushälfte gemietet und war nach vier Jahren wieder ausgezogen. Zu Beginn der Mietzeit war der Mieter kurz mit der Vermieterin "liiert". Sie erlaubte ihm, in dem Haus zu "renovieren, wie er es möchte". Daraufhin riss der Mann die unansehnlichen alten Tapeten ab. Als ihm Frau B später mitteilte, sie wolle das Haus verkaufen, stoppte er jedoch alle Renovierungsarbeiten.

Vielleicht erklärt ja die gescheiterte Liebesbeziehung, dass später um die alten Tapeten so erbittert gestritten wurde? Jedenfalls landete der Fall am Ende sogar beim Bundesgerichtshof (BGH). Zunächst hatte Frau B 9.307 Euro Schadenersatz verlangt, weil sie wegen der verschandelten Wände das Haus nun von Grund auf renovieren müsse.

Das Landgericht (LG) Oldenburg gestand ihr für die Tapeten 663 Euro Schadenersatz zu: Der Mieter habe sich nicht vertragsgemäß verhalten. Wer Tapeten von den Wänden reiße, der müsse die begonnenen Renovierungsarbeiten beenden oder den vorherigen Zustand wiederherstellen, urteilte das LG. Dagegen legte der Ex-Mieter mit Erfolg Revision zum BGH ein (VIII ZR 263/17).

Der Ex-Mieter habe jeglichen Schaden bestritten, so der BGH, weil die gemusterten Tapeten mindestens 30 Jahre alt gewesen seien. Obwohl zum Überstreichen absolut ungeeignet, seien sie vor seinem Einzug mehrmals überstrichen worden und hätten sich an vielen Stellen von der Wand gelöst. Da der Ex-Mieter geltend gemacht habe, die Dekoration sei ohnehin völlig wertlos gewesen, hätte das LG der Vermieterin keinen Schadenersatz zusprechen dürfen, ohne diesen Einwand zu klären, betonte der BGH.

Stattdessen habe das LG Zustand und Alter der Tapeten ignoriert und Schadenersatz festgesetzt. Dabei habe es den Wert der verschlissenen Tapeten fast so hoch veranschlagt wie den Preis neuer Tapeten (80 Prozent). Das sei auch dann in keiner Weise nachvollziehbar, wenn man - wie das LG - sehr optimistisch davon ausgehe, dass die Vermieterin die renovierungsbedürftige Doppelhaushälfte ohne den Abriss der Tapeten problemlos hätte weitervermieten können.

Risse hinter der Tapete

Bei einem älteren Haus sind Risse im Putz kein Mangel: Käufer erhalten kein Geld zurück

2016 kaufte Ehepaar A das Haus des Ehepaares B. Das Wohnhaus war um das Jahr 1970 erbaut worden. Wie üblich, wurde die Haftung der Verkäufer für Sachmängel im Kaufvertrag ausgeschlossen. Den Käufern war klar, dass sie das Haus renovieren mussten und sie machten sich gleich nach der Übergabe an die Arbeit.

Als sie die alten Holzverkleidungen und Tapeten entfernten, traten zahlreiche Risse im Wandputz zutage. Obendrein entdeckten die Käufer Schimmel im Dachgeschoss — offenbar war das Dach stellenweise undicht. Daraufhin verlangte das Ehepaar A von den Verkäufern Kostenersatz für die nötigen Reparaturarbeiten am Haus und für das Gutachten eines privat beauftragten Bauexperten.

Das Ehepaar B wies die Forderung zurück: Mit Rissen in den Wänden müsse man bei älteren Gebäuden immer rechnen. Und vom Schaden im Dachgeschoss hätten sie nichts gewusst, versicherten die Verkäufer. Das Landgericht Coburg schlug sich auf ihre Seite und wies die Schadenersatzklage der Käufer ab (14 O 271/17).

Im Kaufvertrag hätten die Vertragsparteien keine besonderen Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Kaufsache getroffen, so das Landgericht. Daher hänge die Antwort auf die Frage, ob überhaupt ein Sachmangel vorliege, von der "üblichen Beschaffenheit von Häusern mit vergleichbarem Qualitätsstandard" ab. Daran gemessen, sei ein Sachmangel hier zu verneinen.

Der gerichtliche Sachverständige habe erläutert, dass Risse in geputzten Wandflächen bei einem ca. 45 Jahre alten Haus üblich seien. Nach dieser Zeitspanne sei die Lebensdauer des Innenwandputzes längst überschritten. Bei so einem Alter und bei der technisch eher schlichten Konstruktion des Hauses wären sogar Risse bis zu fünf Millimetern Dicke nicht außergewöhnlich.

Im Unterschied zu den Rissen im Putz sei ein undichtes Dach durchaus ein Sachmangel, betonte das Landgericht. Weil die Gewährleistung für Mängel vertraglich ausgeschlossen wurde, müssten die Verkäufer für diesen Sachmangel aber nur einstehen, wenn sie ihn beim Abschluss des Kaufvertrages arglistig verschwiegen hätten. Dass das Ehepaar B die Undichtigkeit im Dach kannte und die Käufer darüber trotzdem nicht informiert habe, sei jedoch nicht bewiesen.

Geld im Heizkessel versteckt

Haus-Hüter verbrannte aus Versehen 520.000 Euro: keine Haftung

Sachen gibt’s, die gibt’s gar nicht … Vor Erfindung der Banken soll es ja viele Leute gegeben haben, die ihre Ersparnisse unter der Matratze aufbewahrten. Aber im Heizkessel? Ein echt origineller Einfall mit hier sehr unangenehmen Folgen.

Der Besitzer einer Werkstatt fuhr zwei Wochen lang in Winterurlaub und bat einen Freund, währenddessen im Haus "nach dem Rechten" zu sehen. Die Heizanlage, die seine gesamten Ersparnisse von ca. 540.000 Euro enthielt, hatte der Urlauber vorher teilweise demontiert. Doch der Haus-Hüter fand es in der Werkstatt sehr kalt und setzte die Anlage wieder zusammen. Auf die Geldscheine im Heizkessel stieß er dabei nicht. Ahnungslos stellte der Freund die Heizung an und verfeuerte das Bargeld.

Als der Urlauber zurückkehrte, hatten sich seine Ersparnisse fast komplett in Asche verwandelt. Mit Hilfe der Bundesbank konnte er immerhin 20.000 Euro rekonstruieren. Von seinem Freund — dem er mittlerweile die Freundschaft aufgekündigt hatte — verlangte der Mann die restlichen 520.000 Euro ersetzt. Nach einem Urteil des Landgerichts Arnsberg hat er jedoch keinen Anspruch auf Schadenersatz (I-2 O 347/18).

Der "Ex-Kumpel" müsse die versehentlich verfeuerte Summe nicht ersetzen, so das Gericht. Zwar stehe fest, dass der Haus-Hüter die Heizung angestellt habe und der Werkstatt-Inhaber habe auch glaubwürdig dargelegt, welche Summe er dort "versteckt" hatte. Dieses Versteck sei aber so bizarr, dass eine Haftung des Freundes für den Verlust ausgeschlossen sei. Niemand komme auf die Idee, dass im Heizkessel Bares deponiert sein könnte.

Morsche Bäume gefährden Fußweg

Gemeinde fordert vom Grundstückseigentümer Kostenersatz für forstwirtschaftliche Beratung und fürs Baumfällen

Das unbebaute, nicht bewirtschaftete Grundstück am Waldrand liegt in einem Gemeindegebiet und grenzt an einen öffentlichen Fußweg. Im Februar 2015 forderte die Gemeinde erstmals von Grundeigentümer M Sicherungsmaßnahmen am Baumbestand, weil öfters Äste auf den Fußweg fielen. Er müsse trockene Äste entfernen und einige Bäume fällen, forderte die Gemeinde. Der Eigentümer scheute den Aufwand und bot der Kommune an, ihr das Grundstück zu schenken.

Dieses großzügige Angebot wurde abgelehnt. Im Dezember 2016 brachen erneut mehrere Äste ab. Ein abgestorbener Baum fiel auf den Weg und beschädigte eine Straßenlaterne. Daraufhin sperrte die Gemeinde den Fußweg zum Schutz von Passanten. Da in der kleinen Gemeindeverwaltung kein Forstwirt arbeitete, beauftragte sie außerdem ein forstwirtschaftliches Ingenieurbüro damit, ein Baumkataster und ein Gutachten zu den nötigen Verkehrssicherungsmaßnahmen zu erstellen.

Im Frühjahr 2017 war es fertig. Gemäß dem Urteil der Experten verlangte die Kommune von M, elf Bäume zu fällen, bei vier Hainbuchen Totholz zu entfernen und die Äste einer Eiche zu kürzen. Laut Gutachten würden die Baumpflegearbeiten ca. 5.200 Euro kosten. Die Gemeinde setzte M eine Frist und kündigte an, sie werde die Arbeiten auf seine Kosten selbst in Auftrag geben, wenn er sich weigere, seine Pflicht zu erfüllen. (Juristen nennen das "Ersatzvornahme".)

Viel zu teuer, fand der Eigentümer, das "könne ja wohl nicht das letzte Wort sein". Die Gemeinde müsse weitere Angebote einholen oder, noch besser, das Grundstück endlich kostenlos übernehmen und sich selbst darum kümmern. Nachdem im Herbst 2017 erneut ein Baum umgestürzt war, ließ die Kommune die Arbeiten von einer Fachfirma ausführen. M sollte die Kosten dieser Aktion und die Kosten des forstwirtschaftlichen Gutachtens übernehmen.

Darauf habe die Gemeinde Anspruch, entschied das Verwaltungsgericht Göttingen (1 A 530/18). Grundstückseigentümer seien verpflichtet, dafür zu sorgen, dass von ihrem Grund keine Gefahr für die Allgemeinheit ausgehe. Nach dem wirksamen Bescheid der Kommune wäre M verpflichtet gewesen, die Baumpflegearbeiten zu organisieren. Sie habe ihm dafür eine angemessene Frist von sechs Wochen gesetzt.

Da M nichts unternommen habe, habe die Gemeinde selbst eine Firma mit den Arbeiten beauftragen dürfen. Wer so eine "Ersatzvornahme" verhindern wolle, müsse gegen den entsprechenden Bescheid der Behörde Rechtsmittel einlegen. Der Grundstückseigentümer habe sich aber damit begnügt, gegenüber der Kommune seinen Unmut zu äußern.

Erhöhter Wartungsaufwand als Baumangel

Dachterrasse mit zu geringem Gefälle: Hauseigentümer kämpft mit Pfützen

Hauseigentümer H ließ auf seiner Doppelgarage eine Dachterrasse bauen. Die Dachfläche sollte der Bauunternehmer so abdichten, dass bei Regen das Wasser zum Ablauf hin- und abfließt. Das gelang nicht, weil der Auftragnehmer eine billige Dämmung aufbrachte. Wegen des zu geringen Gefälles staute sich an einer Stelle immer wieder Regenwasser in einer großen Pfütze.

Deshalb weigerte sich H, den Bau abzunehmen und die Rechnung zu begleichen. Der Bauunternehmer zog vor Gericht und forderte den vereinbarten Werklohn. Doch das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt schlug sich auf die Seite des Hauseigentümers: Zu Recht habe er die Zahlung verweigert, denn der Terrassenbau sei mangelhaft (24 U 53/15). Die vom Auftragnehmer gewählte Ausführung führe nämlich zu erhöhtem Wartungsaufwand.

Bei jedem Regen staue sich das Wasser und in der Pfütze sammle sich kontinuierlich Schmutz an, der entfernt werden müsse. Andernfalls würden sich auf dem Dach Verkrustungen bilden. Hätte der Unternehmer die Abdichtung einwandfrei ausgeführt, müsste sich H mit diesem Problem nicht herumschlagen. Das Argument des Unternehmers, die Dämmung gebe lediglich die Unebenheit der Dachfläche wieder, ließ das OLG nicht gelten: Wenn die Fläche uneben sei, hätte er dies erkennen und z.B. mit Estrich ausgleichen müssen.

Grundsätzlich müsse der Auftragnehmer den Auftraggeber auf technische Schwierigkeiten hinweisen. Das gelte erst recht, wenn er eine günstige Lösung anbiete, die im Vergleich mit einer technisch besseren, aber teureren Lösung "mangelanfälliger" sei. Ohne so einen Hinweis dürfe der Auftraggeber trotz "kleinen Budgets" davon ausgehen, dass der Auftragnehmer eine technisch einwandfreie Lösung erzielen werde. (Das Urteil des OLG Frankfurt vom 5.5.2017 wurde am 21.11.2018 vom Bundesgerichtshof bestätigt und ist damit rechtskräftig.)

Schützenswerte Villen?

Bauvorhaben einer Immobilienfirma scheitert an der kommunalen Erhaltungssatzung

Kommunen können mit so genannten "Erhaltungssatzungen" Straßenzüge oder Viertel vor dem Abriss schützen, die sich durch städtebauliche Besonderheiten auszeichnen. Daran scheiterte das Bauvorhaben einer Immobilienfirma in Elmshorn. Sie wollte auf eigenem Grund zwei historische Häuser mit repräsentativen Gärten abreißen, um moderne Reihenhäuser zu errichten.

Die Stadt wies das Baugesuch der Grundstückseigentümerin unter Verweis auf ihre Erhaltungssatzung zurück. Dagegen wehrte sich die Immobilienfirma. Doch das Oberverwaltungsgericht (OVG) Schleswig-Holstein entschied: Die geplanten Reihen- und Doppelhäuser passten nicht zu den schützenswerten Villen in diesem Stadtgebiet, die Entscheidung der Stadt sei rechtmäßig (1 MB 11/18).

Auch wenn der Baustil der großbürgerlichen Einfamilienhäuser in den Straßen der Umgebung nicht einheitlich sei: Alle Bauten dort seien großbürgerliche, zweigeschossige Häuser mit Villencharakter, repräsentativen Fassaden, großzügigen Eingangsbereichen und offener Bauweise. Üppige Vorgärten würden dem Stadtgebiet zusätzlich einen weitgehend einheitlichen Charakter verleihen, es sei schützenswert.

Vergeblich argumentierte die Grundstückseigentümerin, die meisten Häuser in diesem Gebiet verdienten die Bezeichnung "Villa" nicht. Ihre eigenen historischen Gebäude ständen nicht einmal unter Denkmalschutz.

Eine Kommune dürfe nicht nur dann eine Erhaltungssatzung aufstellen, wenn Gebäude unter Denkmalschutz ständen, so das OVG. Die Bezeichnung Villa — früher einmal der Name für ein römisches Landhaus — sei im 19. Jahrhundert auf freistehende Häuser von Großbürgern übertragen worden. Meistens seien diese Gebäude am Stadtrand oder in so genannten Villenvierteln gebaut worden, charakteristisch seien für sie Vorgärten, Veranden, offene Balkone und Erker in manchmal malerischer Zusammenstellung.

So gesehen seien die großbürgerlichen Einfamilienhäuser im Gebiet der Erhaltungssatzung durchaus als schützenswerte Villen einzustufen, auch die beiden Häuser der Immobilienfirma. Ob sie unter Denkmalschutz ständen, sei für den Schutzumfang der Erhaltungssatzung nicht relevant.

Baumwurzeln machen vor Grundstücksgrenzen nicht halt

Beeinträchtigen sie aber einen Weg, kann der Nachbar ausnahmsweise ihre Beseitigung verlangen

Ein Hauseigentümer in Itzehoe ließ eine alte, morsche Kastanie fällen, die nahe an der Grenze zum Grundstück seines Nachbarn stand. Den Baumstumpf ließ er jedoch stehen, so dass die Wurzeln weiter auf dessen Grundstück hinüber wuchsen. Außerdem zeigten sich Schößlinge. Der Nachbar hatte am Zaun, an der Grundstücksgrenze entlang, einen asphaltierten Weg angelegt, den er durch die Wurzeln gefährdet sah: Die Wurzeln hätten die Platten schon um fast 50 Zentimeter angehoben. Er verlangte, das Wurzelwerk zu beseitigen.

Das Landgericht Itzehoe wies daraufhin, dass sein Eigentum allein durch eindringendes Wurzelwerk noch keinen Schaden nehme (4 S 154/94). Doch hier gehe es um den gepflasterten Weg. Da sich die Wurzeln nicht bloß in das Nachbargrundstück hinein ausbreiteten, sondern den Weg beeinträchtigten, sei der Eigentümer des Baumes bzw. des Baumstumpfs verpflichtet, sie zu beseitigen. Nur so könne der Nachbar seinen Weg ordentlich asphaltieren. Es sei ihm nicht zuzumuten, wegen der Wurzeln darauf zu verzichten.

Vermieter will Mängel überprüfen

Die Mietsache zu besichtigen, ist sein gutes Recht — aber nicht zusammen mit x-beliebigen Personen

Die Mieter eines Reihenhauses hatten dem Vermieter wiederholt Mängel der Mietsache gemeldet, was aus seiner Sicht völlig unbegründet war. Reine Schikane, fand er — doch habe er die Mängel nicht überprüfen können. Denn die Mieter hätten es ihm mehrmals verwehrt, das Reihenhaus zusammen mit einem Zeugen zu besichtigen. So begründete der Hauseigentümer schließlich die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Das Amtsgericht Erlangen wies seine Räumungsklage ab, weil die Kündigung unwirksam gewesen sei. Wenn es darum gehe, Schäden an der Mietsache festzustellen, könne ein Vermieter selbstverständlich Zutritt zur Wohnung bzw. zum Haus verlangen. Er könne auch mit dritten Personen erscheinen, aber nur, wenn sie mit dem Anlass der Besichtigung etwas zu tun haben.

Dieser Ansicht war auch das Landgericht Nürnberg-Fürth, es bestätigte das Urteil des Amtsgerichts (7 S 8432/17). Bei einem Besichtigungstermin wegen Mängeln könne der Vermieter fachkundige Personen wie Handwerker oder Sachverständige mitbringen, die in der Lage seien, den angezeigten Mangel zu prüfen und gegebenenfalls zu beheben. Von sachunkundigen Bekannten dürfe er sich nicht begleiten lassen.

Wenn die Mieter sich dagegen wehrten, rechtfertige das keine Kündigung. Vermieter müssten die Privatsphäre der Mieter respektieren, schließlich garantiere die Verfassung die Unverletzlichkeit der Wohnung. Diesem Grundsatz werde der Hauseigentümer nur gerecht, wenn er die "eigenen vier Wände" seiner Mieter gemeinsam mit fachkundigen Personen besichtige und sich dabei auf die Mängel konzentriere.

Lockere Ziegel und Mauerrisse

Bauaufsichtsbehörde verlangt vom Eigentümer, sein Wohnhaus zu sichern

Ist für ein Gebäude einmal die Baugenehmigung erteilt, ist in der Regel die Aufgabe der Bauaufsichtsbehörde erfüllt: Nachträgliche Anforderungen darf sie nicht stellen — außer es besteht eine konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit. Doch nicht jedes Haus in schlechtem Zustand ist gefährlich und von außen ist das meistens nicht gut zu beurteilen. Wann darf also die Bauaufsichtsbehörde einschreiten oder zumindest das Risiko prüfen lassen?

Um diese Frage ging es in einem Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof (VGH) Bayern. Einem Experten der Baubehörde war ein altes Wohnhaus (Baujahr ca. 1960) mit losen Ziegeln auf dem Dach aufgefallen, die seiner Ansicht nach jederzeit auf Passanten herunterfallen konnten. Bei näherer Betrachtung entdeckte er zudem lockere Blechteile und Risse im Mauerwerk.

Auf diese Meldung hin forderte die Bauaufsichtsbehörde den Hauseigentümer auf, die schadhaften Bauteile zu sichern. Außerdem müsse er vor Ablauf des nächsten Monats die Standsicherheit des Gebäudes belegen und mit dem Nachweis eine qualifizierte Person (Statiker, Bauplaner) beauftragen. Komme er dieser Anordnung nicht nach, drohe ein Ordnungsgeld von 1.000 Euro.

Vergeblich wehrte sich der Hauseigentümer gegen die behördlichen Auflagen. Der VGH Bayern erklärte sie für rechtmäßig (15 C 18.2324). Die Behörde sei befugt, Maßnahmen anzuordnen, die der Gefahrenabwehr und/oder der genauen Abklärung der Gefahrenlage dienten. Leben und Gesundheit von Menschen seien hohe Rechtsgüter: Die Behörde müsse einschreiten, wenn sie gefährdet seien.

Um eine konkrete Gefahr für diese Rechtsgüter zu bejahen, genüge es schon, wenn ein Schaden nicht ganz unwahrscheinlich sei. Das treffe hier auf jeden Fall zu: Die Schäden am Haus seien schon von weitem zu erkennen, sogar ein Einsturz erscheine nicht ausgeschlossen. Durch die zahlreichen lockeren Bauteile bestehe Gefahr für den Hauseigentümer, für die Nachbarn und alle Passanten auf der angrenzenden Straße.

Nachbarn streiten um Birken

Stimmt der Abstand zur Grundstücksgrenze, müssen die Bäume nicht wegen Pollenflugs gefällt werden

Zwei Hauseigentümer in Baden-Württemberg beschäftigten mit ihrem Streit um drei Birken die Justiz bis hin zum Bundesgerichtshof. Die ca. 18 Meter hohen Bäume standen (mit einem Abstand von mindestens zwei Metern zum Zaun) auf dem Grundstück von Eigentümer A. Nachbar B forderte von A, die Birken zu beseitigen, weil deren "Immissionen" sein Grundstück beeinträchtigten: durch Pollenflug, durch herabfallende Samen und Früchte, Zapfen, Blätter und Birkenreiser.

Für den Fall, dass die Justiz sein gerechtes Anliegen abweisen würde, die Bäume zu fällen, verlangte Hauseigentümer B zumindest 230 Euro monatlich: Zwischen Juni und November eines jeden Jahres müsse ihm A diesen Betrag zahlen, um die vielen Mühen auszugleichen, die ihm die Birken bescherten. Zum finanziellen Ausgleich sei Eigentümer A nicht verpflichtet, entschied der Bundesgerichtshof — und die Bäume dürften stehen bleiben (V ZR 218/18).

Dass sein Grundstück von den Birken beeinträchtigt werde, könne Nachbar B nicht Herrn A vorwerfen. Für natürliche Vorgänge wie Pollenflug könne man nicht den Grundstückseigentümer haftbar machen. Auch wenn den Laub und Samen der Bäume den Nachbarn B störten: Dies werde von Naturereignissen ausgelöst und sei nicht Herrn A zuzurechnen. Das gelte jedenfalls dann, wenn die störenden Bäume weit genug von der Grundstücksgrenze entfernt ständen.

Das sei hier der Fall: Der im Nachbarschaftsrecht Baden-Württembergs vorgeschriebene Mindestabstand von Anpflanzungen zur Grundstücksgrenze werde mit zwei Metern Entfernung eingehalten. Komme es trotz eines korrekten Abstands zu "natürlichen Immissionen auf dem Nachbargrundstück", sei dafür nicht der Besitzer der störenden Anpflanzungen verantwortlich — so sehe das der Landesgesetzgeber. B müsse daher die unerwünschten Einwirkungen hinnehmen.

Mieter fällen im Garten Bäume

Unklare Regelung im Mietvertrag: Sind aus der Pflicht zur Gartenpflege auch Rechte abzuleiten?

Die Mieter eines Hauses in Berlin hatten im Garten mehrere Bäume gefällt. Den Eigentümern passte das ganz und gar nicht: Sie behaupteten, sie hätten die Mieter bei Vertragsschluss mündlich darüber informiert, dass die Bäume "tabu" seien. Für den "Kahlschlag" verlangten die Vermieter Schadenersatz.

Doch die Mieter beriefen sich auf den Formularmietvertrag: Demnach seien sie zur Gartenpflege verpflichtet. Zwar stehe da nicht ausdrücklich, dass sie zum Fällen von Bäumen berechtigt seien. Wenn sie aber "Um- und Anbauten, Installationen oder andere Veränderungen der Mietsache" vornehmen dürften, sei damit auch der Garten gemeint. Wie sollte man das sonst verstehen?

Das Amtsgericht Berlin-Spandau gab den Mietern Recht. Der Mietvertrag habe den Mietern die Gartenpflege auferlegt und treffe zum Fällen von Bäumen keine Regelung. Daher stelle es keine Pflichtverletzung der Mieter, sondern vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar, wenn sie den Garten nach ihren Vorstellungen gestalteten.

Gegen diese Entscheidung legten die Hauseigentümer Berufung ein und erzielten beim Landgericht Berlin zumindest einen Teilerfolg (67 S 100/19). Unklare Regelungen zu den Befugnissen der Mieter im Mietvertrag gingen zu Lasten der Vermieter, betonte das Landgericht.

Wenn sie die Gartenpflege auf die Mieter abwälzten, könne dies auch das Recht der Mieter beinhalten, schadhafte oder störende Bäume zu fällen. Das gelte jedenfalls dann, wenn das Fällen von Bäumen vertraglich nicht konkret geregelt sei.

Dennoch hätte das Amtsgericht den Einwand der Vermieter nicht übergehen dürfen, dass sie den Mietern bei der Unterzeichnung des Mietvertrags ausdrücklich gesagt hätten, sie dürften keine Bäume fällen. Wenn das zutreffe, sei das Vorgehen der Mieter unzulässig gewesen. Das Amtsgericht müsse deshalb den Rechtsstreit neu verhandeln.

Drohne abgeschossen

Verbotener Drohnenflug über dem Garten verletzt die Privatsphäre: Der Schütze wird nicht wegen Sachbeschädigung verurteilt

Hauseigentümer K hielt sich im Garten auf, seine kleinen Töchter ebenfalls. Da erschreckte ein Geräusch die Kinder: In einer Höhe von ca. zehn Metern schwebte eine mit Kamera bestückte Drohne über dem Grundstück. Als die Mutter aus dem Haus kam, um den Müll wegzubringen, folgte ihr die Drohne über 25 Meter bis zur Tonne. Während die Frau danach versuchte, die schreienden Kinder zu beruhigen, schritt der erboste Vater zur Tat. Er holte sein Luftgewehr aus dem Haus und "erlegte" den Eindringling.

Die Drohne fiel auf das Garagendach und zersprang in Stücke. Was Herr K wegen der hohen Hecke zwischen den Grundstücken nicht bemerkte: Die Drohne wurde vom Nachbarsgarten aus gesteuert, vom Sohn der Nachbarn. Er besuchte seine Eltern und hatte die Drohne von einem Bekannten ausgeliehen. Der Bekannte zeigte später den Schützen wegen Sachbeschädigung an: Immerhin habe die Drohne 1.500 Euro gekostet. Doch das Amtsgericht Riesa sprach Herrn K frei (926 Js 3044/19).

Wer eine fremde Sache zerstöre, handle dann nicht rechtswidrig, wenn diese Maßnahme verhältnismäßig und notwendig sei, um eine Gefahr abzuwenden. Diese Voraussetzungen sah das Amtsgericht hier als erfüllt an: Mit Kameradrohnen fremde Grundstücke zu überfliegen, sei ohne Erlaubnis des Eigentümers verboten. Verletzt wurden hier das Eigentumsrecht des Hausbesitzers und darüber hinaus das Persönlichkeitsrecht aller Hausbewohner.

Die Familie schütze den Garten, ihren privaten Rückzugsort, mit einer dichten, hohen Hecke und dokumentiere damit, wie viel Wert sie auf Privatsphäre lege. Beim Einsatz von Kameradrohnen gehe es nicht um einen harmlosen Freizeitspaß wie Drachensteigen, sondern um das Ausspähen der Privatsphäre Fremder. Der "Steuermann" habe Frau K mit der Drohne regelrecht "verfolgt" und dabei gegen deren Willen (inzwischen gelöschte) Aufnahmen angefertigt. Verstärkt durch die extrem niedrige Flughöhe der Drohne habe die Spähattacke die Privatsphäre der Familie auf sehr intensive Weise gestört.

Diesen Eingriff habe der Grundeigentümer nicht hinnehmen müssen. Der Sachschaden durch seine Abwehr mit dem Luftgewehr falle da weniger ins Gewicht. K habe den Nachbarssohn wegen der dichten Hecke auch nicht sehen können. Daher sei dem Schützen auch nicht vorzuhalten, er hätte — anstatt gleich zu schießen — den Drohnenpiloten erst einmal auffordern müssen, mit dem Unsinn aufzuhören.

Häusliches Arbeitszimmer

Kurzartikel

Benutzt ein Freiberufler im eigenen Haus einen Raum nur als Arbeitszimmer, kann er die Ausgaben für Renovierung oder Reparaturen im Haus zum Teil als Betriebsausgaben steuermindernd geltend machen — entsprechend dem Anteil des Arbeitszimmers an der Gesamtfläche des Hauses. Ausgaben für den Umbau des Badezimmers zählen jedoch nicht zu den abziehbaren Aufwendungen, weil das Bad ausschließlich "privaten Wohnzwecken dient".

Zu Brandschutz verpflichtet

Feuerwehr und Bauaufsichtsbehörde fordern, eine Dachgeschosswohnung vorschriftsmäßig nachzurüsten

Das fünfstöckige Wohn- und Geschäftshaus war 1983 umgebaut worden: Schon damals hatte die Baubehörde von den Hauseigentümern verlangt, im Dachgeschoss einen Rauchabzug zu installieren. Die Eigentümer verwiesen darauf, dass zusätzlich zum Treppenhaus über die Terrasse der Dachgeschosswohnung ein zweiter Rettungsweg existiere. Daraufhin hatte die Behörde die Sache als "nicht unbedingt erforderlich" ad acta gelegt.

2015 überprüften Experten der Feuerwehr das Gebäude und fanden diese Einschätzung fachlich total abwegig. Erneut erörterte die Bauaufsichtsbehörde mit den Eigentümern verschiedene Möglichkeiten, die Defizite im Brandschutz zu beheben. Lange Zeit konnte man sich nicht einigen. Im März 2019 erließ die Behörde schließlich eine Anordnung: An der höchsten Stelle des Treppenhauses sei eine 1 m² große, automatisch gesteuerte Rauchabzugsöffnung herzustellen, die Wohnungstür der Dachwohnung mit einer rauchdichten Bodendichtung auszustatten.

Gegen diese Auflagen beantragten die Hauseigentümer bei Gericht vorläufigen Rechtsschutz: Da ein zweiter Rettungsweg zur Dachterrasse führe, gebe es keine Gefahrenlage, die Anordnung sei unverhältnismäßig. Sie seien bereit, ein Stockwerk tiefer eine rauchdichte Eingangstür für die Dachwohnung anzubringen. Zu Unrecht bezweifle die Baubehörde, dass so eine Tür die Anforderungen des Brandschutzes erfüllen würde.

Das Verwaltungsgericht Mainz wies den Eilantrag der Hauseigentümer ab (3 L 602/19.MZ). Um im Brandfall zu verhindern, dass sich Feuer und Rauch ausbreiteten, sei ein erster Rettungsweg im Treppenhaus erforderlich. Die Feuerwehr halte den zweiten Rettungsweg über die Dachterrasse zwar auch für nötig — er sei aber nur schwer nutzbar, weil sie dazu erst einmal die Dachtraufe überwinden müsse.

Das Risiko im Brandfall werde im Dachgeschoss dadurch erhöht, dass es nur über eine Holztreppe unter einer Dachschräge zugänglich sei. Die Nachrüstung des Gebäudes sei daher unumgänglich. Da sich die Hauseigentümer bisher weigerten, "einen baurechtskonformen Zustand" herzustellen, dürfe die Behörde dies auch "ab sofort" vorschreiben. Schließlich gehe es hier darum, das Leben der Bewohner zu schützen.

Die Behörde müsse sich auch nicht auf das Angebot der Eigentümer einlassen, eine rauchdichte "Wohnungsabschlusstür am Treppenaufgang zum Dachgeschoss" anzubringen. Hauseigentümer müssten die Brandschutzvorschriften einhalten. Sie könnten zwar alternative Brandschutzmaßnahmen vorschlagen. Dann müssten sie aber belegen, dass diese nicht nur günstiger, sondern auch geeignet seien. Das sei hier nicht geschehen.