Haus und Grund

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Luftwärmepumpe soll weg

In eine Holzhütte eingebaut, darf die Wärmepumpe nahe an Nachbars Garten stehen bleiben

Herr A hat auf seinem Grundstück nahe am Zaun eine Luftwärmepumpe aufgestellt, um damit sein Einfamilienhaus zu heizen. Der Abstand zur Grundstücksgrenze betrug keine drei Meter. Nach ersten Protesten der Nachbarn baute er das Gerät in eine Holzhütte ein, um die Geräusche zu dämmen. Die Mieter des Nachbarhauses fanden die Betriebsgeräusche der Luftwärmepumpe trotzdem sehr störend, vor allem in der Nacht.

Hauseigentümer B verlangte von A, das Gerät zu beseitigen und das Landgericht Traunstein gab B Recht: Die Luftwärmepumpe stehe zu nahe an der Grundstücksgrenze, das verstoße gegen bayerisches Baurecht. Gegen dieses Urteil legte Hauseigentümer A Berufung ein: Das Landgericht habe das konkrete Ausmaß der Störung überhaupt nicht berücksichtigt. Seine Anlage unterschreite die gültigen Lärm-Grenzwerte deutlich.

Das Oberlandesgericht (OLG) München räumte ein, dass die Luftwärmepumpe in einem "grundsätzlich freizuhaltenden Bereich" stehe (3 U 3538/17). Hier sei aber zu berücksichtigen, dass sie in eine kleine Holzhütte eingebaut sei, für die die Abstandsvorschriften im bayerischen Baurecht nicht gelten. Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis zu einer gewissen Größe dürften auch näher als drei Meter an der Grundstücksgrenze stehen.

Die Abstandsregelungen im Baurecht schränkten die Rechte des Eigentümers ein, um die benachbarten Grundstücke vor Beeinträchtigungen zu schützen. So setze das Baurecht das Gebot der Rücksichtnahme unter Nachbarn um, erklärte das OLG. Umwelteinwirkungen seien als schädlich anzusehen, wenn sie nach ihrer Art, ihrem Umfang oder ihrer Dauer für die Nachbarn zu Gefahren, Nachteilen oder erhebliche Belästigungen führten.

Wenn man von den Ergebnissen der schalltechnischen Messungen ausgehe, komme es hier höchstens in Betracht, die Betriebszeiten der Luftwärmepumpe über Nacht einzuschränken oder eventuell zusätzliche Dämm-Maßnahmen anzuordnen. Darüber sei in diesem Verfahren jedoch nicht zu entscheiden, denn Eigentümer B habe ja ausdrücklich verlangt, die gesamte Anlage stilllzulegen und zu entfernen. Dazu sei Hauseigentümer A auf keinen Fall verpflichtet.

Hausbau nicht fachgerecht

Ist es arglistige Täuschung, wenn der fachkundige Häuslebauer und Verkäufer das Gegenteil behauptet?

Der Inhaber eines kleinen Bauunternehmens, gelernter Maurermeister, hatte für seine Familie 1993 ein Einfamilienhaus gebaut. Jahre später verkaufte er es. Bei der Besichtigung sprach der Verkäufer mit den Käufern über einen Wasserfleck an der Rückseite der Garage. Dort löse sich hin und wieder eine Bitumenbahn, teilte er ihnen mit. Wenn man sie neu befestige, gehe die Feuchtigkeit wieder zurück. Im Prinzip habe er alles korrekt abgedichtet.

Der Wasserfleck ging aber nicht zurück, sondern blieb hartnäckig. Vier Jahre nach Vertragsschluss ließen die Käufer die auf der Garage errichtete Terrasse abbauen, um die Ursache zu finden. Ein Bausachverständiger stellte fest, dass die Drainage nicht den 1993 gültigen DIN-Vorschriften und anerkannten Regeln der Technik entsprach. Dass auch die Abdichtung des Hauses nicht richtig funktioniere, liege am verwendeten Material.

Daraufhin verlangten die Käufer vom Verkäufer Schadenersatz für die Sanierungskosten. Auf den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss könne er sich nicht berufen, weil er sie arglistig getäuscht habe, meinten die Käufer. Schließlich habe der Verkäufer behauptet, die Abdichtung fachgerecht ausgeführt zu haben, was offenkundig nicht zutreffe.

Das sei arglistig gewesen, fand auch das Oberlandesgericht: Der Bauunternehmer habe da wohl als nicht besonders fachkundiger Fachmann Angaben zur Bauausführung "ins Blaue hinein" gemacht.

Der Bundesgerichtshof urteilte weniger streng (V ZR 73/18). Falsche Angaben begründeten nicht ohne Weiteres den Vorwurf arglistigen Handelns, so die Bundesrichter. Arglistig handle, wer vorsätzlich falsche Eigenschaften des Kaufobjekts vortäusche oder einen Mangel wider besseres Wissen verschweige. Wer aber gutgläubig falsche Angaben mache, handle nicht unbedingt arglistig — allenfalls fahrlässig oder leichtfertig.

Wenn der Verkäufer erkläre, er habe das Einfamilienhaus fachgerecht und nach den anerkannten Regeln gebaut, sei dies nicht unbedingt "ohne tatsächliche Anhaltspunkte" und "ins Blaue hinein" behauptet. Der Maurermeister könnte bei der Bauausführung unbewusst von den DIN-Vorschriften abgewichen sein. Er habe eben gedacht, die Abdichtung funktioniere so. Ergebnis des Verfahrens: Da sich der Verkäufer doch auf den Gewährleistungsausschluss für Mängel berufen durfte, gingen die Käufer leer aus.

Schwarzgeldabrede per Chat

Kein Werklohn für Bauunternehmer: Gericht hält aufgrund einer WhatsApp-Nachricht Steuerhinterziehung für bewiesen

Wer als Bauunternehmer erst einvernehmlich mit dem Auftraggeber Steuern hinterzieht und sich dann mit ihm streitet, zieht auf jeden Fall den Kürzeren. Das belegt einmal mehr folgender Rechtsstreit:

Während umfangreicher Sanierungsarbeiten überwies der Düsseldorfer Auftraggeber einem Bauunternehmer aus Bochum einige Abschlagszahlungen: darunter mehrere hunderttausend Euro ohne Rechnung. Nach Abschluss der Arbeiten meinte der Bauunternehmer, ihm stehe noch ein Betrag von rund 275.000 Euro zu. Als sich der Auftraggeber weigerte zu zahlen, klagte der Auftragnehmer den Betrag ein.

Doch nach dem Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf sah er keinen Cent (I-21 U 34/19). Das OLG hielt es nämlich für bewiesen, dass die Parteien Schwarzarbeit verabredet hatten. Und zwar durch eine WhatsApp-Nachricht, bei der es um eine Abschlagszahlung ging. Der Bauunternehmer hatte den Auftraggeber per WhatsApp gebeten, die Überweisung auf zwei verschiedene Konten aufzuteilen, "damit nicht so viel an die Augen von F … kommt".

Das OLG war davon überzeugt, dass mit "F" nur das Finanzamt gemeint sein konnte. Dafür sprachen viele Indizien und auch die Tatsache, dass der Bauunternehmer widersprüchliche Aussagen dazu machte, wen er mit "F" gemeint hatte. Das Finanzamt sei es jedenfalls nicht gewesen … Doch am Ende half kein Leugnen mehr.

Bauunternehmer und Auftraggeber hätten sich darauf geeinigt, dass die Arbeiten überwiegend ohne Rechnung vergütet werden sollten, also ohne Mehrwertsteuer, so das Fazit des OLG. Diese Vereinbarung verletze das Gesetz gegen Schwarzarbeit, damit sei der Bauvertrag insgesamt nichtig. Anspruch auf Werklohn habe der Bauunternehmer daher nicht.

Rohrbruch und Wasserschaden durch Frost

Ungedämmte Kaltwasserleitungen belegen nicht, dass die Installationsfirma mangelhaft gearbeitet hat

Ein Hausbesitzer beauftragte eine SHK-Handwerksfirma (Sanitär, Heizung, Klima) damit, die Heizungsanlage sowie die Warmwasseraufbereitung komplett zu erneuern. Zudem schlossen die Parteien einen Wartungsvertrag. Da das Gebäude nicht hochwassersicher war, baute die Firma die Anlage nicht wie üblich im Keller ein, sondern in einem ungeheizten, nicht gedämmten Dachraum.

Jahre später streikte in einem strengen Winter die Heizung mehrere Tage hintereinander. Sie wurde jedes Mal vom Installateur repariert. Nach dem vierten Heizungsausfall löste sich frostbedingt eine Steckverbindung zwischen zwei Rohren der Kaltwasserleitung, was zu einem beträchtlichen Wasserschaden im Gebäude führte. Der Auftraggeber forderte von der Handwerksfirma 407.000 Euro Schadenersatz: Sie hätte die Wasserleitungen isolieren und gegen Einfrieren sichern müssen, meinte er.

Das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz wies die Klage des Auftraggebers ab, weil die Werkleistung der Auftragnehmerin nicht mangelhaft gewesen sei. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung (VII ZR 119/17). Vertraglich sei es ohnehin nicht vereinbart worden, dass die Handwerksfirma Vorsorgemaßnahmen gegen das Einfrieren der Rohrleitungen bei einem Heizungsausfall planen und ausführen sollte. Also begründe der Auftraggeber seine Forderung damit, dass die Installationsfirma gegen die Energieeinsparverordnung (EnEV) verstoßen habe.

Ein Sachverständiger habe festgestellt, dass die im Dachraum verlegten Rohrleitungen nicht gemäß den Vorschriften der EnEV gedämmt wurden. Doch diese Vorschriften beträfen nur wärmeführende Rohrleitungen, wie schon das OLG richtig bemerkt habe. Wenn Leitungen zur Kaltwasserzufuhr nicht isoliert seien, stelle das keinen Mangel dar. Im Übrigen solle die Dämmung Energie sparen und nicht die Rohre vor Frost schützen.

Dass die Firma die Rohre nicht gegen Frostschäden gesichert habe, sei kein handwerklicher Fehler. Sie habe davon ausgehen dürfen, dass das Wasser im Heizungsraum bei laufender Heizung nicht gefrieren würde. Darüber hinaus gehende Vorsorge für den Fall eines Heizungsdefekts habe die Firma dem Auftraggeber nicht geschuldet.

Installateure müssten bei der Planung wasserführender Leitungen keine Extra-Maßnahmen gegen Frost vorsehen, jedenfalls nicht ohne konkreten Anlass. Und nach der Reparatur hatten die Handwerker Grund zu der Annahme, die Heizung werde nun problemlos funktionieren.

Hof und Grund dem Sohn übertragen

Eltern widerrufen die Schenkung nach einer körperlichen Attacke des Sohnes wegen groben Undanks

Mit notariellem Vertrag hatte das Landwirtsehepaar 1994 einem Sohn den Hof und Grundstücke übertragen. Auf dem Hof ließen sich die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht zusichern. Im Gegenzug verpflichtete sich der Sohn, nach dem Tod beider Eltern seine Geschwister auszuzahlen. In den Jahren nach der Hofübergabe kam es immer wieder zu Streitereien zwischen den Eltern und dem Sohn.

Die Konflikte eskalierten im Herbst 2006: Nach einem Streit über eine eigenmächtige Umbauaktion des Vaters auf dem Hof stieß ihn der Sohn heftig gegen die Brust. Als der Vater umfiel, nahm er ihn in den "Schwitzkasten". Nach dieser Attacke wollten die Eltern Hof und Grund zurück. Sie klagten auf Rückübertragung und bekamen vom Oberlandesgericht (OLG) Recht. Doch der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf und verwies die Sache ans OLG zurück (X ZR 48/17).

Richtig sei, dass es sich hier um eine Schenkung gehandelt habe, die grundsätzlich wegen "groben Undanks" widerrufen werden könne, so die Bundesrichter. Die Grundstücke seien rund 1,5 Millionen Euro wert. Die vereinbarte Gegenleistung des Sohnes solle darin bestehen, die Geschwister mit einem Betrag von insgesamt 400.000 DM auszuzahlen. Bei einer so großen Differenz sei von einem Geschenk auszugehen. Dass sich die Eltern ein Wohnrecht auf dem Hof vorbehielten, ändere daran nichts.

Ob man hier von "grobem Undank" sprechen könne, sei jedoch nicht so eindeutig. Der Widerruf einer Schenkung sei nur aufgrund schwerer Verfehlungen des Beschenkten möglich, die hier zweifellos vorlägen. "Grober Undank" setze aber obendrein voraus, dass der Beschenkte dem Schenker grundsätzlich nicht die Dankbarkeit entgegenbringe, die dieser erwarten könne. Sei das Verhalten des Beschenkten von nachhaltiger Antipathie geprägt oder habe er womöglich im Affekt gehandelt, das sei hier die entscheidende Frage.

Anhaltspunkte für Handeln im Affekt könnten sich aus dem Verhalten des Schenkers ergeben. Das habe auch das OLG gesehen, aber diesen Gesichtspunkt nicht genügend berücksichtigt. Nach allen Zeugenaussagen hätten es die Eltern ihrerseits an der Rücksichtnahme fehlen lassen, die für das Zusammenleben auf einem Hof notwendig sei. Insbesondere der Vater habe durch provozierendes und uneinsichtiges Verhalten gegenüber dem Sohn wesentlich zur Eskalation des Konflikts beigetragen.

Deshalb müsse man hier genau abwägen, ob das Fehlverhalten des Sohnes tatsächlich als Ausdruck einer generell undankbaren Haltung zu bewerten sei. Vieles spreche für eine affektgesteuerte Reaktion auf einen Konflikt, zu dem der Schenker in gleicher Weise beigetragen habe. Das OLG müsse sich mit diesem Gesichtspunkt auseinandersetzen und dann noch einmal entscheiden.

Unzulässige Makler-Klausel

Kunden müssen es dem Makler nicht mitteilen, wenn sie ein Objekt bereits kennen

Ein Verband zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs, dem auch Makler angehören, beanstandete die Internetanzeige einer Maklerin auf der Internetplattform ImmobilienScout24. Sie bot dort eine Wohnung zum Kauf an, nannte den Kaufpreis und eine pauschale Käuferprovision, die im Erfolgsfall zu zahlen war (6.000 Euro). Unter der Überschrift "Sonstiges" stand folgende Klausel:

"Sollte Ihnen dieses Angebot bereits bekannt sein, so bitten wir um schriftliche Bekanntgabe unter Nennung des Anbieters innerhalb von 5 Tagen nach Erhalt des Angebots. Sollten wir keine Rückäußerung erhalten, ist unser Nachweis als Erstnachweis vom Empfänger akzeptiert."

Diese Sätze stellten eine unzulässige Geschäftsbedingung (AGB) dar, kritisierte der Verband.

So sah es auch das Landgericht Berlin, das der Maklerin per einstweiliger Verfügung verbot, die Klausel in ihren Maklerverträgen weiterhin zu verwenden (52 O 304/18). Dagegen wehrte sich die Maklerin: Sie habe in dem Inserat keine "AGB-Klausel" formuliert, denn eine Anzeige bei ImmobilienScout24 sei kein rechtsverbindliches Vertragsangebot. Ein Maklervertrag komme erst zustande, wenn sie dem Kunden ein Exposé übersende und der Kunde dieses Angebot annehme.

Es sei zwar richtig, dass eine Zeitungsanzeige oder Onlineinserat für sich genommen noch nicht als Angebot zum Abschluss eines Maklervertrags zu sehen sei, räumte das Landgericht ein. Anders sei dies aber zu beurteilen, wenn ein Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits explizit und eindeutig zum Ausdruck bringe — dann sei das Inserat als verbindliches Angebot einzustufen. Und das treffe hier zu.

Also seien die strittigen Sätze als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen. Was die Maklerin hier von den Kunden verlange, sei mit den gesetzlichen Regelungen zum Maklervertrag nicht zu vereinbaren: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei der Maklerkunde nicht verpflichtet, den Makler darüber zu informieren, wenn er/sie das angebotene Objekt bereits kenne. Die AGB-Klausel benachteilige die Vertragspartner der Maklerin unangemessen und sei wettbewerbswidrig.

Brandgefahr durch zu nahe Dachfenster

OVG verdonnert die Bauaufsichtsbehörde dazu, den Rückbau von Fenstern durchzusetzen

Hauseigentümer K wandte sich an die kommunale Baubehörde. Der Anlass: Der Nachbar hatte in seine Dachgiebelwand zwei große Dachflächenfenster eingebaut (ca. 1,20 auf 1,50 Meter), die von der Außenwand des Wohnhauses von K nicht einmal einen Meter entfernt waren (0,95 cm).

Dagegen müsse die Behörde einschreiten, meinte der Mann, um der Brandgefahr vorzubeugen. Laut Sächsischer Bauordnung müssten "Öffnungen im Dach" mindestens 1,25 Meter voneinander entfernt sein, gemessen vom unteren Rand des Dachfensters bis zur Traufkante der Nachbarwand.

Die Bauaufsichtsbehörde schickte Mitarbeiter, um die Lage zu prüfen. Anschließend teilte sie Herrn K mit, es bestehe kein Handlungsbedarf. Da die Dachfenster versetzt zueinander angeordnet seien, müsse man keinen Brandüberschlag von Haus zu Haus befürchten. Mit dieser Auskunft gab sich der Hauseigentümer nicht zufrieden.

Per Klage verlangte Herr K von der Baubehörde, aktiv zu werden, sprich: den Rückbau der Fenster anzuordnen. Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Sachsen gab ihm Recht (1 A 84/16). Darauf, wie die Fenster angeordnet seien, komme es hier nicht an, erklärte das OVG. Wenn eine Baumaßnahme gegen Vorschriften verstoße, die dem Brandschutz dienten, müsse die Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich einschreiten.

Die Bauordnung schreibe den Mindestabstand vor, weil Dachöffnungen die Brandgefahr erhöhten: Hier springe im Fall des Falles das Feuer besonders schnell von einem Gebäude zum anderen über. Je näher Dachflächenfenster und Nachbarwand nebeneinander lägen, desto größer werde die Brandgefahr. Für den Nachbarschutz sei es wichtig, den vorgeschriebenen Abstand dauerhaft und exakt einzuhalten.

Abwasserrohre am Neubau verstopft

Ein Architekt, der die Bauaufsicht übernimmt, muss "schadenträchtige" Arbeiten intensiv überwachen

Beim Bau eines Einfamilienhauses war der Architekt vom Bauherrn mit Planung und Bauaufsicht beauftragt worden. Als der Bau fertiggestellt war, gab es Streit über eine Reihe von Mängeln — vor allem über die ständig verstopfte Abwasserableitung am Haus. Ein Sachverständiger zählte die möglichen Ursachen für ihr Nicht-Funktionieren auf: unzureichendes Gefälle der Rohre, ein zu geringer Durchmesser oder falsche Winkel bei den Knotenpunkten.

Der Bauherr forderte vom Architekten Schadenersatz für die Kosten der Mängelbeseitigung. Doch der erklärte, die Probleme seien auf Fehler der ausführenden Handwerksfirma zurückzuführen. An die müsse sich der Auftraggeber halten. Das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg sah allerdings auch den Architekten als verantwortlich an und verurteilte ihn zur Zahlung (4 U 59/15).

Wenn er die Bauaufsicht übernehme, müsse ein Architekt dafür sorgen, dass das Bauvorhaben plangerecht und ohne Mängel errichtet werde. Er sei zwar nicht verpflichtet, ständig auf der Baustelle anwesend zu sein, betonte das OLG. Aber kritische, schadenträchtige Arbeiten müsse er intensiv überwachen. Nur bei einfachen Arbeiten könne sich die Bauaufsicht darauf beschränken, die Bauarbeiter bzw. Handwerker einzuweisen und ihre Arbeit stichprobenhaft zu überprüfen.

Das Verlegen von Abwasserleitungen gehöre nicht zu den einfachen Arbeiten, den so genannten "handwerklichen Selbstverständlichkeiten". Dabei sei vor allem zu bedenken, dass während der Arbeiten eine unaufwändige Sichtprüfung genüge, um Fehler beim Durchmesser, beim Gefälle oder bei der Rohrleitungsführung festzustellen. Dagegen seien die Abwasserleitungen nach dem Verlegen verdeckt und nicht mehr zugänglich: Umso größer sei dann der Aufwand, wenn Mängel behoben werden müssten.

Wegen seiner nachlässigen Überwachung der Arbeiten müsse der Architekt gemeinsam mit der Handwerksfirma für die Mängel haften. In der Regel könne sich der Bauherr in so einem Fall aussuchen, wen er auf Schadenersatz in Anspruch nehmen möchte.

Baugenehmigung im Außenbereich

Ein neuer landwirtschaftlicher Betrieb muss dafür "Gewinnerzielungsabsicht" nachweisen

Zwei Freunde gründeten eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die S-GbR, um zusammen ökologischen Obstbau zu betreiben. Sie ließen die S-GbR bei der Berufsgenossenschaft als landwirtschaftlichen Betrieb registrieren. Darüber hinaus beantragten die Gesellschafter bei der zuständigen Baubehörde die Baugenehmigung für einen Wildschutzzaun und für die Sanierung einer Weinberghütte als Gerätehütte.

Doch die Behörde lehnte den Antrag ab und ordnete sogar an, den schon aufgestellten Wildschutzzaun sowie eine im Weinberg erneuerte Terrasse zu beseitigen. Im Außenbereich würden nur Bauvorhaben landwirtschaftlicher Betriebe genehmigt, lautete die Begründung.

Neu gegründete Betriebe — auch Nebenerwerbsbetriebe — müssten erst einmal nachweisen, dass sie die Bezeichnung "landwirtschaftlicher Betrieb" zu Recht tragen. Das bedeute: Sie müssten wirtschaftlich überleben können, also ernsthaft und auf Dauer mit der Absicht geführt werden, Gewinn zu erzielen. Diese Absicht sei im konkreten Fall nicht ersichtlich.

Die Klage der S-GbR gegen den Bescheid der Baubehörde scheiterte erst beim Verwaltungsgericht Würzburg, dann beim Verwaltungsgerichtshof (VGH) Bayern (9 ZB 15.679). Die beiden Landwirte und Gesellschafter der S-GbR hätten zwar einen Betriebsplan und einen langfristigen Pachtvertrag für ihre Flächen vorgelegt. Die Berufsgenossenschaft habe dem Betrieb auch eine Betriebsnummer zugewiesen. Das reiche jedoch für eine Baugenehmigung im Außenbereich nicht aus, betonte der VGH.

Bei neu gegründeten landwirtschaftlichen Betrieben müssten "Businessplan" und Gewinnerzielungsabsicht besonders sorgfältig geprüft werden. Im konkreten Fall habe der lückenhafte Betriebsplan der Landwirte nicht überzeugt — beim Obstanbau handle es sich wohl eher um ein Hobby. Dass der Betrieb überlebensfähig und auf Gewinn ausgerichtet sei, hätte die S-GbR zum Beispiel mit dem Attest eines öffentlich bestellten Sachverständigen belegen können.

Pferdebesitzer kauften Hausgrundstück

Unwirksamer Vertrag: Entgegen dem Maklerexposé durften auf dem Grundstück keine Pferdeboxen errichtet werden

Ein Ehepaar kaufte für 750.000 Euro ein Hausgrundstück. Im Verkaufsexposé des Maklers hieß es unter anderem: "Es besteht die Erlaubnis, zwei bis drei Pferdeboxen … zu errichten. Daneben gibt es eine angrenzende Weide, die gepachtet werden kann". Das war für die Reiter und Pferdehalter das wesentliche Motiv, gerade dieses Grundstück zu erwerben.

Im Kaufvertrag stand über Pferdeboxen nichts. Er sah, wie üblich, einen Haftungsausschluss für Mängel vor und enthielt diese zusätzliche Klausel: "Die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung gehört nicht zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitzes." Als der Kauf bereits notariell besiegelt war, erfuhren die Käufer von der Baubehörde, dass sie auf dem Grundstück keine Pferdeboxen aufstellen durften.

Daraufhin erklärte das Ehepaar den Rücktritt vom Kaufvertrag, weil das Grundstück mangelhaft sei, und verlangte den Kaufpreis zurück. Die Verkäuferin berief sich auf den Haftungsausschluss und auf die Zusatzklausel: Dass hier gebaut werden dürfe, gehöre nicht zur vereinbarten Beschaffenheit der Kaufsache. Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (V ZR 38/18).

Die Bundesrichter bejahten einen Sachmangel des Grundstücks: Es sei nicht so beschaffen, wie im Verkaufsexposé angegeben. Die Käufer durften nach den öffentlichen Äußerungen der Verkäuferin und ihres Maklers erwarten, dass Pferdeboxen (wenn nicht bereits genehmigt, so doch zumindest) baurechtlich zulässig waren. Dass dieser Punkt im Kaufvertrag nicht erwähnt werde, ändere daran nichts. Auch nicht die Zusatzklausel zur Bebauung: Sie beziehe sich auf eine eventuelle Erweiterung des Wohnhauses.

Auf den vereinbarten Haftungsausschluss könne sich die Verkäuferin ebenfalls nicht berufen, weil sie den Mangel arglistig verschwiegen habe. Die amtlichen Bauakten hätten nur unsichere Indizien dafür enthalten, dass der Bau von Pferdeboxen erlaubt sein könnte. Das wussten die Verkäuferin und der Makler. Dennoch habe er im Exposé ein Versprechen "ins Blaue hinein" gemacht. Die Angaben dort seien weder mündlich korrigiert worden, noch habe das Ehepaar Kopien der Bauakten bekommen.

Der Makler habe genau gewusst, wie wichtig den Käufern die Pferdehaltung auf dem Grundstück war. Er hätte sie also darauf hinweisen müssen, dass die im Exposé behauptete Erlaubnis zum Bau von Pferdeboxen nur auf vagen Vermutungen beruhte. Seine Versäumnisse müsse sich die Verkäuferin zurechnen lassen. Da es dem Ehepaar explizit auf die Pferdehaltung auf diesem Grundstück angekommen sei, hätte es in Kenntnis der Tatsachen den Kaufvertrag nicht geschlossen. Deshalb habe der Vertrag keinen Bestand.

Feuchter Keller im Altbau: Sachmangel oder doch nicht?

Fehlende Abdichtung im Keller entspricht dem technischen Standard im Baujahr 1914

Das von der Hauseigentümerin mit dem Verkauf beauftragte Maklerbüro hatte das alte Haus im Exposé als "aufwendig saniertes Einfamilienhaus" und "vollständig renoviert" beschrieben. Das Ehepaar A hatte es besichtigt und im März 2015 für 248.500 Euro gekauft — unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Die Feuchtigkeitsschäden im Keller waren den Käufern bei der Besichtigung nicht aufgefallen.

Kaum waren sie eingezogen, bemerkten sie nach jedem Regen einen muffig-modrigen Geruch im Haus, der seinen Ursprung im Keller hatte. Ein Bausachverständiger stellte fest, dass die Kellerwände durchfeuchtet waren und immer neues Wasser eindrang. Entsprechend dem im Baujahr 1914 üblichen technischen Standard waren die Wände nicht ausreichend abgedichtet. Die Eheleute A verlangten von der Verkäuferin Schadenersatz für die Sanierungskosten.

Während das Landgericht fand, die Verkäuferin habe vor dem Besichtigungstermin tagelang gelüftet und den Schaden arglistig verschwiegen, verneinte das Oberlandesgericht Karlsruhe einen Sachmangel des Gebäudes: Bei einem Haus dieses Alters sei Feuchtigkeit eine übliche Erscheinung, etwas Besseres könne man nicht erwarten. Das Landgericht hatte den Käufern Recht gegeben, doch das OLG wies deren Klage ab.

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des OLG auf (V ZR 4/19). Es habe sich mit der Aussage der Käufer nicht befasst, dass von Anfang an Modergeruch durchs Treppenhaus gezogen sei. Besucher hätten ihn schon beim Öffnen der Tür wahrgenommen. Diese Behauptung habe das OLG wohl für wenig fundiert gehalten. Darauf hätte es die Kläger dann aber vor der Verhandlung hinweisen müssen. So hätten sie die Möglichkeit gehabt, ihren Vortrag zu ergänzen und zu belegen. Dass das OLG diesen Hinweis unterließ, sei ein Verfahrensfehler.

Es sei zwar richtig, dass bei Altbauten nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel darstelle, betonten die Bundesrichter. Da Kellerabdichtungen früher nicht üblich waren, komme es auf die Umstände im Einzelfall an: Wurde das Haus als "saniert" verkauft? Dient der Keller zu Wohnzwecken? Wie stark sind die Feuchtigkeitsschäden und war dieser Zustand bei der Besichtigung erkennbar?

Dennoch dürfte im konkreten Fall ein Sachmangel vorliegen — wenn die Schilderung der Käufer zutreffe, dass bei jedem Regen modrig-feuchter Geruch durchs ganze Haus ziehe. So ein Zustand sei unzumutbar, auch wenn die Kellerwände aus dem Jahr 1914 stammten und dem damaligen Baustandard entsprächen. Das OLG müsse die Sache mit dem Geruch aufklären und über den Fall erneut entscheiden.

Kaufinteressent verunglückt im Speicher

Einen Hausbereich, der nicht betreten werden soll, muss der Hauseigentümer auch nicht sichern

2016 beauftragte ein Eigentümer eine Maklerin damit, seine Doppelhaushälfte zu verkaufen. Weil er krankheitsbedingt abwesend war, bat er obendrein den Nachbarn K, beim Besuch von Kaufinteressenten das Haus aufzuschließen und sie herumzuführen. An einem Sommertag erschien Herr G mit Freundin, um es sich anzusehen. K erklärte dem Kaufinteressenten, er könnte den Dachboden ausbauen. Während die Maklerin mit der Freundin das Souterrain inspizierte, gingen die beiden Männer nach oben.

Der Speicher war über eine angelehnte Leiter zu erreichen. Die Öffnung im Boden war um die Leiter herum nur mit unbefestigten Spanplatten abgedeckt. Überall lagen lose Kabel, Bretter und Dachlatten herum. Nachbar K stieg voran. Herr G folgte sogleich und stürzte — kaum oben angekommen — in den Raum darunter, weil sich eine der provisorisch ausgelegten Spanplatten verschoben hatte.

Beim Sturz kugelte er sich die rechte Schulter aus und zog sich Prellungen zu. Vom Hauseigentümer forderte der Verletzte Schadenersatz für die Behandlungskosten und Schmerzensgeld. Darauf habe Herr G keinen Anspruch, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf (I-24 U 245/18). Der Speicher stellte zwar eine "Gefahrenquelle" dar. Der Hauseigentümer habe sie aber nicht sichern müssen, weil der Speicher für die Kaufinteressenten gar nicht zugänglich sein sollte.

Der Hausverkäufer und Nachbar K hätten nicht damit rechnen müssen, dass jemand bei der Besichtigung den Dachboden betreten würde. In dem niedrigen Speicher habe man nicht einmal stehen können, es herrschte Chaos — offensichtlich ein Provisorium. Wenn sich ein Kaufinteressent für den Dachboden interessierte, wäre es naheliegend gewesen, sich diese "Ausbaureserve" von der Leiter aus kurz anzusehen, anstatt hineinzusteigen.

Dass der Boden um die Leiteröffnung herum nicht stabil, sondern nur mit einigen losen Latten bzw. Spanplatten abgedeckt war, sei ohne weiteres erkennbar gewesen. Sie hätten auch eine andere Farbe gehabt als der übrige Bodenbelag. Der Gedanke, dass hier eine Person zu Schaden kommen könnte, sei so fernliegend, dass der Hauseigentümer keine Vorsichtsmaßnahmen habe treffen müssen. Herr G sei ein bedauerliches "Unglück" widerfahren, dem Hauseigentümer könne er kein "Unrecht" vorhalten.

Architekt haftet nicht für mangelhaften Estrich

Umstritten: Wie weit geht die Überwachungspflicht der Bauaufsicht beim Estrich?

Nach dem Verlegen der Bodenbeläge trat in einem Neubau Schimmel auf, weil der Estrich zu feucht gewesen war. Er war noch nicht "reif", d.h. trocken genug für die nächste Schicht. Der Bauherr musste den Fußboden mitsamt dem Estrich austauschen lassen. Vom Architekten, der mit Planung und Bauaufsicht beauftragt war, verlangte der Bauherr Schadenersatz: Er sei seiner Überwachungspflicht nicht nachgekommen.

Das sei nicht bewiesen, fand das Landgericht, und wies die Klage des Auftraggebers ab: Der Architekt sei bei Messungen des Bodenverlegers dabei gewesen und habe dessen Tätigkeit überwacht. Für die Folgeschäden durch den zu feuchten Estrich müsse der Architekt daher nicht einstehen. So sah es auch das Oberlandesgericht Schleswig (1 U 68/12).

Der Architekt sei im Rahmen der Bauaufsicht verpflichtet festzustellen, ob der Estrich "reif" sei für das Verlegen des Bodenbelags. Er müsse sich die Messprotokolle vorlegen lassen und die Ergebnisse checken. Der Architekt müsse aber nicht die Messungen des Estrichlegers überprüfen — auf dessen Fachkunde dürfe er sich verlassen. Letztlich sei das Verlegen von Estrich eine "handwerkliche Selbstverständlichkeit, die keiner besonderen Überwachung" bedürfe.

Darüber besteht in der Rechtsprechung allerdings keine Einigkeit: Weil die Estrichunterkonstruktion die Basis für den gesamten Fußbodenaufbau ist, haben andere Oberlandesgerichte in diesem Zusammenhang eine besondere Überwachungspflicht des Architekten bejaht (z.B. OLG Hamm, OLG Bamberg).

Nerviger Anlieferverkehr

Grenzwerte eingehalten: Kommune muss nicht gegen Lärm durch Supermarkt vorgehen

Der Eigentümer eines großen Wohn- und Geschäftshauses in Bonn-Beuel hat das Erdgeschoss an eine Supermarktkette vermietet. Die Anlieferzone des Supermarkts liegt ca. 40 Meter entfernt vom Haus der Nachbarin X, die seit Jahren gegen die Lärmbelästigung durch den Lieferverkehr ankämpft. 2015 hatte die Stadt Bonn die Zeitspanne für den Lieferverkehr auf 6 bis 15 Uhr begrenzt. Weitere Auflage zum Anwohnerschutz: Vor 7 Uhr durften nur ein schwerer Lastwagen und ein Lieferwagen Waren bringen.

Wegen Verstößen gegen diese Auflagen hatte die Stadt 2016 gegen die Supermarktkette ein Zwangsgeld von 21.000 Euro festgesetzt. Ein Jahr später forderte Frau X die Kommune erneut auf, gegen den Lieferverkehr einzuschreiten. Bei Kontrollen zwischen Dezember 2017 und Juli 2018 stellten die kommunalen Mitarbeiter jedoch nur einen Verstoß fest. Deshalb unternahm die Stadt nichts mehr: Die Nachbarin habe pauschal von ständigen Verstößen gesprochen, da sei aber nichts dran.

Daraufhin forderte die Hauseigentümerin per Klage weitere Maßnahmen. Obwohl sie Hunderte von Fotos vorlegte, die Verstöße dokumentieren sollten, scheiterte sie mit ihrem Anliegen beim Verwaltungsgericht Köln (2 K 8141/18). Nach Ansicht des Gerichts hatte die Anwohnerin keine unzumutbare Lärmbelästigung nachgewiesen. Bei Ortskontrollen habe die Stadt keine Verstöße feststellen können. Die Supermarktbetreiberin habe den kommunalen Auflagen entsprochen und den Anlieferverkehr weitgehend entschärft.

Zudem habe der Eigentümer des Geschäftshauses ein schallschutztechnisches Gutachten vorgelegt. Demnach würde der einschlägige Immissionsrichtwert selbst dann nicht überschritten, wenn der Anlieferverkehr verdoppelt würde. Die Annahmen in diesem Gutachten habe Frau X nicht erschüttern können. Darüber hinaus sei sie selbst nur bedingt schutzwürdig, weil sie Teile ihres Wohnhauses ohne Baugenehmigung, also illegal nutze.

Zoohandlung im Wohnhaus?

Anwohner verlangen, dass die Kommune gegen "übermäßige Kleintierhaltung" im Wohngebiet einschreitet

Zuerst hatten sich die Hauseigentümer an die Gemeinde gewandt. Sie forderten, die Kommune müsse gegen die überbordende Tierhaltung auf dem Nachbargrundstück einschreiten. In einem reinen Wohngebiet sei sie nicht akzeptabel. Daraufhin arrangierte die zuständige Behörde einen Ortstermin.

Auf dem Grundstück des Zweifamilienhauses zählten die kommunalen Mitarbeiter fünf Hasen, vier Frettchen, elf Hühner, fünf Enten, fünf Hunde, mehrere Katzen und fünf Papageien. Dennoch machten Gebäude und Grundstück auf die Prüfer einen gepflegten Eindruck. Sie lehnten es ab, Maßnahmen gegen die "Kleintierhaltung" zu ergreifen.

Daraufhin zogen die Anwohner vor Gericht und verlangten, der privaten Zoohandlung auf dem Nachbargrundstück ein Ende zu setzen. Beim Verwaltungsgericht (VG) Stuttgart setzten sie sich durch (2 K 6321/18). Tiere zu halten, sei eine typische Freizeitbeschäftigung, erklärte das VG: Im Rahmen eines Hobbys müsse sie aber auch bleiben, jedenfalls in einem reinen Wohngebiet.

Im konkreten Fall sprenge der Umfang der Tierhaltung den Rahmen des in Wohngebieten Üblichen. Wer am Grundstück vorbei spaziere und diese Ansammlung von Tieren sehe, denke nicht mehr an einen Hobbytierhalter. Da dränge sich eher der Eindruck auf, der Eigentümer einer Zoohandlung bringe viele Tiere unterschiedlicher Arten kurzfristig privat unter.

Durchschnittlich halte in Deutschland jeder Haushalt ein Haustier. Dieser Durchschnittswert werde hier um das 20-fache überschritten. Auch die Zahl von sieben unterschiedlichen Tierarten sei mit der üblichen Hobbytierhaltung nicht zu vereinbaren.

Opa vererbt sein Haus der Enkelin

Muss die Erbin das Familienheim verkaufen, um den Pflichtteil an Onkel und Tante auszahlen zu können?

Der 2014 verstorbene Großvater hatte seine Enkelin als Alleinerbin eingesetzt: Sie sollte das Hausgrundstück bekommen, die zwei noch lebenden Kinder nur den Pflichtteil. Da jedoch kaum Barvermögen vorhanden war, hätte die Enkelin den Pflichtteil an Onkel und Tante nur auszahlen können, wenn sie das Haus verkauft hätte.

Grundsätzlich kann in so einem Fall der Erbe/die Erbin verlangen, dass die Auszahlung des Pflichtteils zumindest gestundet wird — weil es eine unbillige Härte wäre, deswegen das Familienheim aufgeben zu müssen. Auch im konkreten Fall wurde "gestundet". Doch einige Jahre später, als die Erbin erneut einen Aufschub bis 2024 beantragte, entschied das Oberlandesgericht Rostock zu Gunsten der beiden Pflichtteilsberechtigten (3 U 32/17).

Die Erbin habe die Auszahlung des Pflichtteils bereits um fünf Jahre hinausgezögert. Jetzt komme kein weiterer Aufschub mehr in Betracht. Denn die Erbin wäre trotz der Stundung in absehbarer Zeit nicht in der Lage, die Pflichtteilsberechtigten auszuzahlen: Ihr Mann sei derzeit arbeitslos und sie selbst beziehe Elterngeld. Also müsse die Enkelin jetzt das Haus verkaufen. Die Kinder des Erblassers müssten ihren Pflichtteil (je 29.500 Euro) endlich bekommen.

Aufgrund besonderer Umstände überwiege hier deren Interesse das Interesse der Erbin, das Familienheim zu erhalten. Die Enkelin habe schon vor 2014 ein kleines Haus besessen, habe nach dem Erbfall aber keine Sekunde daran gedacht, die Ansprüche der pflichtteilsberechtigten Verwandten zu befriedigen. Stattdessen habe sie das (größere, aber heruntergekommene) Haus des Großvaters total renoviert und dafür einen Bausparkredit von 46.000 Euro aufgenommen, den sie jetzt abstottern müsse.

Dabei hätte sie damals das Haus an den Interessenten Z verkaufen können, der ihr ein ernsthaftes Kaufangebot über 150.000 Euro unterbreitet habe. Die Erbin habe es jedoch vorgezogen, sich in Schulden zu stürzen und viel Geld ins Haus zu investieren. Abgesehen davon, dass sie ihren Verwandten den Pflichtteil vermutlich auch im Jahr 2024 nicht überweisen könnte: Zu bedenken sei auch, dass diese dann 59 und 62 Jahre alt wären. Für die Verwandten sei es nicht zumutbar, noch länger auf ihr Geld zu warten.

Grundeigentümer will Hähnchenställe verhindern

Nachbarn können für ein Biotop auf ihrem Grundstück keinen Umweltschutz-Anspruch geltend machen

Haus und Grundstück von Herrn M liegen in einem besonders geschützten Biotop. Der zuständige Landkreis genehmigte 2016 den Bau von zwei großen Masthähnchenställen in einer Entfernung von 1.120 Metern. Gegen das Bauvorhaben eines Landwirts und Geflügelzüchters kämpfte der Grundstückseigentümer ohne Erfolg.

Vor dem Verwaltungsgericht (VG) erläuterte ein Sachverständiger, die derzeitige Geruchsbelastung des Wohnhauses (48 % der Jahresstunden) würde durch die geplanten Ställe nur minimal steigen (auf 48,3 %). Diese Zusatzbelastung sei "irrelevant". Der Eigentümer müsse sie daher hinnehmen, entschied das VG, auch wenn der Wert von 48 % schon ziemlich hoch sei, selbst für ein Dorfgebiet.

In seinem Eilantrag gegen dieses Urteil argumentierte Herr M so: Als Eigentümer eines schützenswerten Biotops könne er Schutz vor der Hähnchenmastanlage beanspruchen. Er habe das Grundstück bewusst als Beitrag zum Umweltschutz erworben, weil er so dafür sorgen könne, dass Vorschriften zum Schutz des Ökosystems tatsächlich eingehalten würden. Die Investition würde ihren Zweck verfehlen, wenn die Flächen durch Immissionen geschädigt würden.

Doch das Oberverwaltungsgericht Lüneburg erklärte, es liege ausschließlich im öffentlichen Interesse, Biotope zu schützen (12 ME 76/19). Privaten Grundeigentümern verleihe das Naturschutzgesetz keine Abwehrrechte.

Etwas anderes könne für Eigentümer empfindlicher Pflanzen gelten (etwa für Baumschulen, forstwirtschaftliche Betriebe), denen durch Pflanzenschäden unzumutbare Vermögenseinbußen drohten. Da gehe es dann allerdings um deren wirtschaftliches Interesse.

Das allgemeine Interesse, das Ökosystem an sich zu schützen, könnten sich Grundstückseigentümer jedoch nicht als Privatinteresse zu Eigen machen. Wenn Biotope beeinträchtigt würden, könne allenfalls ein Umweltverband dagegen mit einer Klage vorgehen. Nachbarn könnten dagegen für Biotope keinen Anspruch auf Schutz fordern, auch wenn es teilweise ihnen gehöre.

Fugenlos verputzter Kaminofen?

Auftraggeber und Handwerker streiten darüber, welche Beschaffenheit des Werks vereinbart wurde

Ein Münchner Ehepaar plante den Bau eines Eigenheims, Kaminofen inklusive. Mit einem Ofenbauer aus dem Landkreis schlossen die Auftraggeber einen Werkvertrag. 9.000 Euro sollte der Ofen inklusive Montage kosten. Bei den Verkaufsverhandlungen zeigten sie dem Verkäufer auf einem Bild, wie sie sich den Kamin vorstellten. Monate später besichtigten Mitarbeiter der Handwerksfirma den Aufstellungsort im Neubau. Was die Beteiligten dabei mündlich vereinbarten, war nachträglich umstritten.

Die Auftraggeber behaupteten, sie hätten von vornherein klargestellt, wie der Kamin ausgeführt werden sollte: raumhoch, mit einheitlichem Putz von Wand und Kamin, ohne Trennungsfugen. Er habe wie eine Verlängerung der Wand aussehen sollen und nicht "wie reingeklebt". Das hätten sie schon beim Vertragsschluss gesagt und bei der Besichtigung erneut. Kein Problem, habe der Verkäufer geantwortet, so etwas machten sie "fast täglich". Ein halbes Jahr danach habe man ihnen mitgeteilt, das sei unmöglich.

Aus diesem Grund trat das Ehepaar vom Werkvertrag zurück. Die Handwerksfirma klagte auf Zahlung des vereinbarten Werklohns (abzüglich ersparter Aufwendungen) und behauptete, von fugenloser Ausführung des Kamins sei nie die Rede gewesen: weder beim Vertragsschluss, noch beim Besichtigungstermin. Das hätten die Auftraggeber erst viel später verlangt. Man habe den Kunden dann mitgeteilt, eine Acryldehnungsfuge zwischen Mauer und Kaminschürze sei zwingend erforderlich, um Risse zu vermeiden.

Das Amtsgericht München wies die Klage des Ofenbauers ab, weil es der Zeugenaussage des Verkäufers nicht traute (159 C 13909/18). Er stehe als Angestellter der Handwerksfirma "erkennbar in deren Lager". Dagegen seien die Aussagen des Ehepaares glaubwürdig und überzeugend gewesen. Die Auftraggeber hätten das Prospektbild vorgelegt, über das sie bei den Vertragsverhandlungen mit dem Verkäufer sprachen. Darauf sei ein dreiseitiger Kamin zu sehen, der wie die übrige Wand verputzt und nicht durch eine Fuge getrennt sei.

Außerdem hätten die Auftraggeber — belegt durch Fotos — in ihrem Neubau den Boden für den Einbau des Kamins vorbereitet. Daher stehe fest, dass sie ihn wirklich wollten und nicht einfach nachträglich die Bestellung bereuten. Zu Recht sei das Ehepaar vom Vertrag zurückgetreten, weil sich die Handwerksfirma weigerte, den Kaminofen so herzustellen, wie es bei Vertragsschluss vereinbart wurde.

Auch wenn es hier für die Auftraggeber gut ausging: Vereinbarungen zur Beschaffenheit eines Werks sollte man prinzipiell schriftlich festhalten.

Erbschaftssteuer fürs Familienheim

Die Steuerbefreiung für den erbenden Partner entfällt, wenn er/sie innerhalb von zehn Jahren das Haus aufgibt

Beim Tod ihres Ehemannes erbte seine Frau das gemeinsam bewohnte Einfamilienhaus. Weil sie weiter im Haus lebte, wurde sie von der Erbschaftssteuer befreit. Laut Erbschaftssteuergesetz muss der überlebende Ehe- oder Lebenspartner für ein Familienheim keine Erbschaftssteuer zahlen, wenn er es weiterhin selbst nutzt. Die Steuerbegünstigung entfällt jedoch, wenn der Erbe/die Erbin das Hausgrundstück innerhalb von zehn Jahren aufgibt.

Anderthalb Jahre nach dem Tod des Ehemannes schenkte die Witwe das Haus ihrer Tochter. Sie zog allerdings nicht aus, sondern behielt sich im notariellen Schenkungsvertrag ein lebenslanges Wohnrecht vor. Deshalb war die Frau ziemlich erstaunt, als das Finanzamt vorstellig wurde und nachträglich Erbschaftssteuer verlangte: Sie habe doch das Familienheim keineswegs "aufgegeben".

Doch der Bundesfinanzhof wies die Klage der Witwe gegen den Steuerbescheid ab (II R 38/16). Auch wenn sie weiterhin in dem Haus wohne: Die Erbin habe das Eigentum am Familienheim auf eine andere Person übertragen. Damit entfalle rückwirkend die Steuerbefreiung, mit der der Gesetzgeber die Bildung von Wohneigentum durch Familien fördern wolle.

Die Vergünstigung solle nur Ehe- oder Lebenspartnern zugutekommen, die durch den Erbfall zu Eigentümern werden und die Immobilie selbst bewohnten. Wenn der Erbe bzw. die Erbin dagegen ausziehe oder das Eigentum an der Immobilie aufgebe, werde nachträglich die Erbschaftssteuer fällig.

Ansonsten könnten Ehe- und Lebenspartner die Immobilie steuerfrei erben und kurz darauf verkaufen. Das liefe dem Ziel der Förderung zuwider. Die setze nicht nur voraus, dass die geerbte Immobilie zehn Jahre lang selbst genutzt werde. Auch die Eigentümerstellung des überlebenden Ehe- oder Lebenspartners müsse zehn Jahre lang bestehen bleiben.

Winterdienst in der Silvesternacht

Kurzartikel

Auf dem Gehweg vor einem Lokal gelten andere Regeln. Doch der Eigentümer eines Hausgrundstücks ohne Publikumsverkehr ist in der Silvesternacht zwischen 20 Uhr und 9 Uhr morgens nicht zum Winterdienst verpflichtet. Die Streupflicht beginnt erst um 9 Uhr, weil der 1. Januar gesetzlicher Feiertag ist. Rutscht eine Passantin in dieser Nacht vor dem Haus auf Glatteis aus, haftet der Eigentümer nicht wegen Verletzung der Streupflicht für die Folgen.