Haus und Grund

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Fassade "gebaut wie beschrieben"

Auch wenn sie der Baubeschreibung entspricht, kann eine Bauleistung mangelhaft sein, wenn "das Werk" wichtige Funktionen nicht erfüllt

Im Überflutungsbereich der Elbe wurde eine Wohnungseigentumsanlage gebaut. In der Baubeschreibung stand zur Position "Fassade": "Die Putzfassade wird als Wärmedämmverbundsystem (WDVS)" ausgeführt, "Dämmung gemäß Wärmeschutznachweisen, Beschichtung der gedämmten Flächen mit feinem Edelputz". Als der Bau fertig war, beanstandete die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, das WDVS könne einem Hochwasser nicht standhalten.

Angesichts des dabei zu erwartenden Wasserdrucks und der vom Bauträger verwendeten Materialien sei abzusehen, dass eine Überflutung das Dämmsystem irreparabel beschädigen würde. Die Eigentümer forderten vom Bauträger einen Kostenvorschuss von 150.000 Euro, um die Mängel zu beheben. Der Bauträger verwies dagegen auf die Baubeschreibung: Er habe das WDVS genauso ausgeführt wie vorgesehen.

Dennoch erklärte das Oberlandesgericht (OLG) Hamburg die Bauleistung für mangelhaft und sprach der Eigentümergemeinschaft den Vorschuss zu (4 U 111/13). Welche Beschaffenheit "das Werk" des Bauunternehmens haben müsse, ergebe sich nicht allein aus der Art der Ausführung, die in der Leistungsbeschreibung vereinbart wurde, so das OLG: Es komme auch darauf an, welche Funktion das Werk erfüllen solle. Bauunternehmen schuldeten den Bauherren bzw. Immobilienkäufern ein "funktionstaugliches Werk".

Im Überflutungsbereich eines Flusses sollte die Außenfassade einem Hochwasser standhalten. Anscheinend habe das der Bauträger beim Bau auch so gesehen. Denn er habe im Erdgeschoss Perimeter-Dämmung eingesetzt, die für feuchtigkeitsbelastete Bereiche gedacht sei und er habe sie höher als üblich verbaut, nämlich bis drei Meter über der Geländeoberkante. Das könne man nur so interpretieren: Die Außenfassade im Erdgeschoss sollte auch für eine Beanspruchung durch Hochwasser geeignet sein — was aber offenbar schief gegangen sei.

Das liege in erster Linie daran, dass für WDVS im Hochwasserbereich (noch) keine allgemein anerkannten Regeln der Technik existierten, die den Mindeststandard für die Qualität einer Bauleistung darstellten. Der Bauträger hätte die Wohnungskäufer darüber informieren müssen, dass dieser Mindeststandards für WDVS fehle. Denn das bedeute: Das von ihm verwendete Material habe sich in der Praxis noch nicht langfristig bewährt, es gebe für seine Tauglichkeit bei Hochwasser keinerlei Beleg. Wenn sie das rechtzeitig erfahren hätten, hätten sich die Eigentümer sicher für eine andere Ausführung der Fassade entschieden.

Bauklempner als Dachdecker

Führt ein Handwerker "angrenzende Leistungen" im Sinn der Handwerksordnung aus, ist er dabei haftpflichtversichert

Ein Bauklempner sollte für eine Werkstatt ein Blechdach montieren und das Dach abdichten. Er verlegte Bitumenschweißbahnen und eine Dampfsperre. Mit mäßigem Erfolg: Beim ersten starken Regen drang über das Dach Wasser ins Gebäude ein. Der Auftraggeber bezifferte den Schaden auf 22.400 Euro und forderte Schadenersatz vom Handwerker.

Der bat seine Betriebshaftpflichtversicherung, den Schaden zu regulieren. Das Unternehmen verweigerte dies mit der Begründung, der Klempner habe den Schaden mit Dachdeckerarbeiten ausgelöst. Die seien aber nicht versichert. Daraufhin zog der Handwerker vor Gericht und klagte die Versicherungsleistung ein.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe gab ihm Recht (12 U 477/14) und verwies auf die Handwerksordnung: Wer ein Handwerk betreibe, könne auch Arbeiten in anderen Handwerken ausführen, wenn sie mit dem Leistungsangebot seines Handwerks technisch oder fachlich zusammenhängen oder es wirtschaftlich ergänzen (§ 5). Laut den Versicherungsbedingungen seien auch Risiken mitversichert, die dadurch entstehen.

Am Dach vermischten sich unterschiedliche Handwerke, das liege in der Natur der Sache. Dachdeckerarbeit ergänze das Leistungsangebot des Bauklempners bzw. Spenglers, auch Zimmerleute führten regelmäßig Dachdeckerarbeiten aus.

Im konkreten Fall sollte das Dach mit Blech eingedeckt werden. Dabei sei es nicht unüblich, dass der Spengler oder Klempner auch damit beauftragt werde, die Dampfsperre zu montieren. Diese Tätigkeit hänge fachlich mit dem Beruf des Bauklempners und mit dem des Dachdeckers zusammen. Sie sei daher vom Versicherungsschutz der Betriebshaftpflichtversicherung umfasst.

Internetanzeige ist keine Maklerleistung

Verwendet ein Kaufinteressent Angaben des Maklers in einer Anzeige, begründet das keinen Provisionsanspruch

Auf einem Immobilienportal bot eine Immobilienmaklerin eine Eigentumswohnung zum Verkauf an und veröffentlichte eine detaillierte Beschreibung mit Fotos. Auf die Internetanzeige hin meldete sich ein Kaufinteressent und vereinbarte am Telefon mit der Maklerin einen Besichtigungstermin. Angaben zum Verkäufer machte die Geschäftsfrau bei diesem Gespräch nicht.

Am nächsten Tag sagte der Interessent den Termin ab, weitere Kontakte fanden nicht statt. Einige Wochen später erwarb der Mann die Eigentumswohnung über einen anderen Makler. Daraufhin verklagte ihn die Immobilienmaklerin auf Zahlung von Provision. Sie verlor jedoch den Prozess vor dem Landgericht Berlin (11 O 98/14). Anspruch auf Maklerhonorar setze voraus, dass der Makler den Vertragsschluss vermittelt habe, so das Landgericht.

Zumindest müsse das Maklerbüro dem Interessenten die Möglichkeit verschafft haben, mit dem Verkäufer Kontakt aufzunehmen und in Kaufverhandlungen einzutreten (Nachweisleistung). Auch das treffe aber im konkreten Fall nicht zu. Denn die Maklerin habe dem Anrufer Namen und Adresse des Wohnungsverkäufers nicht genannt. Ihr einziger Beitrag zum Immobilienkauf liege darin, den Kaufinteressenten per Anzeige auf das Objekt aufmerksam gemacht zu haben.

Ein Internetinserat stelle jedoch keine Maklerleistung dar, aus der die Maklerin einen Anspruch auf Provision ableiten könnte. Den Abschluss des Kaufvertrags habe ein anderer Makler vermittelt. Gebe ein Makler vor einer Provisionsvereinbarung Informationen über ein Kaufobjekt preis, handle er auf eigenes Risiko. Wenn ein Kaufinteressent diese Angaben nutze, müsse er dafür kein Maklerhonorar zahlen.

Preise für DDR-Grundstücke stiegen nach der Wende

Verkäufer können im Nachhinein keine Anpassung des Kaufpreises verlangen

Im Juni 1989 wurde ein fast 20 Hektar großes landwirtschaftliches Grundstück samt Wohnhaus verkauft. Der Käufer zahlte den vereinbarten Preis von 25.385 DDR-Mark und wurde noch vor der Wende neuer Eigentümer des Grundstücks. Nach den gesellschaftlichen Umwälzungen in der DDR errechneten die ehemaligen Eigentümer einen Wert von 200.000 DM. Sie verlangten das Grundstück zurück oder wenigstens eine Zahlung der Differenz zum DDR-Kaufpreis.

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass in so einem Fall keine Ansprüche der ehemaligen Eigentümer bestehen (V ZR 164/94). Der Grundstückskaufvertrag sei zu DDR-Zeiten geschlossen worden. Der Käufer habe ordnungsgemäß gezahlt und sei Eigentümer geworden. Es gebe keinerlei Anlass, den Vertrag "anzupassen".

Keller nicht regendicht

Verschweigt die Verkäuferin einen gravierenden Mangel, kann der Hauskäufer das Geschäft rückgängig machen

Für 390.000 Euro kaufte Herr A von Frau B 2012 ein älteres Wohnhaus, dessen Keller bereits 1938 gebaut worden war. Bei der Besichtigung sah A, dass im Keller Farbe und Putz von den Wänden platzten. Deshalb erkundigte er sich bei der Verkäuferin, ob er hier gefahrlos Gegenstände lagern könne. Das bejahte Frau B. Dass bei starkem Regen regelmäßig Wasser in den Keller eindrang, verschwieg sie.

Im Kaufvertrag vereinbarten die Parteien, wie üblich, einen Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel. Kaum war A eingezogen, bemerkte er bei der ersten Schlecht-Wetter-Front, wieso der Keller Feuchtigkeitsspuren aufwies. Sofort erklärte er wegen des mangelhaften Kellers den Rücktritt vom Kaufvertrag. Zu Recht, wie das Oberlandesgericht (OLG) Hamm entschied (22 U 161/15).

Einen Keller als Lagerraum zu nutzen, müsse möglich sein, erklärte das OLG. Auch bei einem älteren Keller müsse der Hauskäufer nicht damit rechnen, dass er jedes Mal bei starkem Niederschlag unter Wasser stehe. Auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss könne sich die Verkäuferin nicht berufen, so das OLG, denn sie habe diesen schwerwiegenden Mangel arglistig verschwiegen.

Verkäufer müssten Fragen von Kaufinteressenten vollständig und richtig beantworten. Frau B hätte A die Situation im Keller korrekt schildern müssen. Denn bei der Besichtigung habe er zwar Feuchtigkeitsspuren erkennen, nicht aber die ganze Tragweite des Problems erfassen können. Obwohl Herr A ausdrücklich gefragt habe, ob er hier Sachen lagern könne, habe die Verkäuferin wahrheitswidrig behauptet, da "gebe es kein Problem", anstatt ihn über die — regelmäßig stattfindenden — Wassereinbrüche zu informieren.

Die "verschwundene" Bronzeskulptur

Streit um ein Kunstwerk, das eine Kommune versehentlich auf fremdem Grund aufgestellt hatte

Eine Stadt in Rheinland-Pfalz hatte die Bronzeskulptur des Künstlers L 1996 erworben. Zuerst wurde das Kunstwerk an der Fußgängerzone aufgestellt, 2006 umgesetzt auf einen Gehweg. Die 1,70 Meter hohe Figur stand auf einem Sockel, der mit einem Betonfundament im Boden verankert war. Wie sich später herausstellen sollte, gehörte der Boden zum Anwesen neben dem Gehweg. Und nicht der Kommune, wie diese angenommen hatte.

Seit 2006 hatte dieses Grundstück mehrmals den Eigentümer gewechselt, 2012 erwarb es ein Herr X. Mit der Kommune vereinbarte er zunächst, die Skulptur auf "unbestimmte Zeit" an ihrem Standort stehen zu lassen. Warum ihn das Kunstwerk plötzlich störte, ist nicht bekannt.

Jedenfalls kündigte Herr X im Sommer 2014 die Vereinbarung auf und ließ die Bronzefigur in einer Lagerhalle "verschwinden". Als die Stadt ihr Kunstwerk zurückforderte, stellte sich der Grundstückseigentümer auf den Standpunkt, er könne damit machen, was er wolle. Alles, was auf seinem Grund und Boden stehe, gehöre ihm.

Dem widersprach das Oberlandesgericht Zweibrücken (4 U 57/15). Dass Herr X nun behaupte, er habe beim Grundstückskauf selbstverständlich das Kunstwerk mit-gekauft, sei durch nichts belegt. Die Stadt verliere ihr Eigentum an der Skulptur nicht allein dadurch, dass diese 2006 versehentlich auf fremdem Grund platziert wurde.

Das wäre nur der Fall, wenn das Kunstwerk mit dem Grundstück so fest verbunden gewesen wäre, dass man es hätte zerstören müssen, um es zu entfernen. Als Herr X die Skulptur vom tragenden Betonfundament trennte, sei jedoch weder das Grundstück, noch die Bronzefigur beeinträchtigt worden. Sie könnte jederzeit an einem anderen Ort wieder aufgestellt werden und ihre Wirkung entfalten.

Außerdem sei die Bronzefigur mit dem Titel "Mensch im Widerstreit" eines von acht Kunstwerken, mit denen die Kommune ab 1996 das Stadtgebiet verschönern wollte. Von vornherein sei geplant gewesen, die Skulpturen an wechselnden Standorten aufzustellen. Auch deshalb sei klar, dass die Bronzefigur nur vorübergehend auf dem Gehweg stehen und kein Bestandteil des Grundstücks sein sollte.

"Bedenkenhinweispflicht"

Bauunternehmer und Bauhandwerker müssen prüfen, ob Planung und Leistungsverzeichnis geeignet sind, den "geschuldeten Erfolg" zu erreichen

Ein Bauherr erteilte einem Bauunternehmen den Auftrag, erweiterte Rohbauarbeiten inklusive Abdichtungsmaßnahmen am Einfamilienhaus auszuführen. Gemäß der Planung des Architekten sollte die Abdichtung auch aufstauendem Sickerwasser standhalten. Im Leistungsverzeichnis ausgeschrieben war allerdings nur eine Abdichtung gegen nichtdrückendes Wasser. Daran hielt sich der Bauunternehmer, was sich als Eigentor erweisen sollte.

Dass die Abdichtung unzulänglich war, stellte sich noch vor der Abnahme der Bauleistungen durch den Bauherrn heraus. Der verlangte, der Bauunternehmer müsse die Mängel beseitigen oder für die Kosten aufkommen. Das wies der Auftragnehmer weit von sich: Von Baumängeln könne hier keine Rede sein, weil er die Abdichtungsarbeiten genauso ausgeführt habe, wie im Leistungsverzeichnis vorgesehen.

Doch das half ihm beim Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg nichts: Es verurteilte ihn zu Schadenersatz (4 U 26/12). Baunehmer müssten prüfen, ob Planung und Leistungsverzeichnis geeignet seien, den "geschuldeten Erfolg" zu erreichen, so das OLG. Der Auftragnehmer habe nicht nur das Leistungsverzeichnis gekannt, sondern auch die Pläne des Architekten. Dass eine Abdichtung gegen aufstauendes Sickerwasser vorgesehen war, habe er diesen Plänen ohne Weiteres entnehmen können.

Daher hätte der Bauunternehmer den Auftraggeber und den Architekten über seine Bedenken informieren müssen. Für einen erfahrenen Baufachmann mussten sich Zweifel daran aufdrängen, dass mit der im Leistungsverzeichnis festgelegten Ausführung die angestrebte Beschaffenheit der Abdichtung gelingen konnte. Wenn Planung und Leistungsverzeichnis sich widersprächen, müsse der Auftragnehmer zumindest auf diesen Widerspruch hinweisen und auf Klärung bestehen.

Dazu seien Bauunternehmen auch verpflichtet, wenn Fachingenieure oder Architekten die Ausführung der Leistungen planten. Deren Fachkunde "befreie" die ausführenden Unternehmen nicht von der Pflicht zum "Mitdenken". Sie müssten grundsätzlich — mit branchenüblichem Wissen — die Pläne prüfen und auf Bedenken hinweisen. Andernfalls hafteten sie auch dann für Mängel, wenn diese Mängel den Vorgaben im Leistungsverzeichnis entsprächen. (Der Bauunternehmer hat gegen das Urteil Revision zum Bundesgerichtshof eingelegt.)

Mangel beim Hausverkauf verschwiegen

Bei arglistiger Täuschung kann sich keiner der beiden Verkäufer auf den vereinbarten Haftungsausschluss für Mängel berufen

Ein geschiedenes Ehepaar verkaufte sein Einfamilienhaus, das an einem Hanggrundstück lag. Die Verkaufsverhandlungen und den Vertragsschluss mit den Käufern erledigte die Frau mit dem Einverständnis des Ex-Mannes alleine, denn er war zu dieser Zeit in einer Klinik. Wie üblich, enthielt der notariell beurkundete Kaufvertrag einen Haftungsausschluss für Sachmängel des Anwesens.

Was die Frau nicht wusste: Die Winkelstützwand am Hang — die ihr Mann selbst gebaut hatte, um den Hang abzusichern — wies nicht die nötige Standsicherheit auf, weil er die statischen Vorgaben missachtet hatte. Sie musste saniert werden, das merkten die neuen Eigentümer schnell. Daraufhin forderten die Käufer Ersatz der Sanierungskosten.

Das Oberlandesgericht gab der Klage gegen den Ehemann statt, verschonte jedoch die Frau: Die habe ja über die "wackelige" Ausführung der Stützmauer nicht Bescheid gewusst.

Damit war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden: Wenn einer von mehreren Verkäufern einen Mangel der Kaufsache arglistig verschweige, könne sich keiner von ihnen auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Haftung für Mängel berufen (V ZR 150/15). Ein Gewährleistungsausschluss werde durch arglistige Täuschung nichtig. Da komme es dann nicht mehr darauf an, wer die Verkaufsverhandlungen geführt habe.

Im konkreten Fall habe sich der Verkäufer, der den Mangel bestens kannte, im Hintergrund gehalten und der ahnungslosen Frau den Vertragsschluss überlassen. Das bewahre sie aber nicht vor der Haftung.

Auch wenn nur einer der Verkäufer mit den Käufern verhandle, müssten sich die Verkäufer absprechen. Jeder sei dafür verantwortlich, die Pflichten gegenüber den Käufern zu erfüllen — im konkreten Fall die Pflicht, den gravierenden Mangel der Stützmauer zu offenbaren. Die ehemaligen Eigentümer müssten jeweils zur Hälfte für die Sanierungskosten aufkommen.

Explodierende Baukosten

Haftet der Architekt, wenn die Baukosten die finanziellen Mittel der Bauherrin übersteigen?

Während der Planungsphase für ein Einfamilienhaus wuchs das Bauvorhaben. Zuerst wünschte die Bauherrin einen umbauten Raum von knapp 900 Kubikmetern. Er wurde erst auf 1.351 Kubikmeter, schließlich auf 1.472 Kubikmeter erweitert. Die Baukosten schätzte der Architekt für die kleine Variante auf 270.239 Euro in Standardausstattung, auf knapp 300.000 Euro mit gehobener Ausstattung. Im Honorarangebot und im Bauantrag gab er Baukosten von 360.000 Euro an, die sich auf eine Gebäudegröße von 1.351 Kubikmetern bezogen.

Am Ende verwirklichte der Architekt — in stetem Gedankenaustausch mit der Auftraggeberin — den größten Entwurf in sehr gehobenem Standard. Dafür hatte er keine neue Kostenschätzung mehr vorgelegt. Die Baukosten beliefen sich auf 512.081 Euro ohne Nebenkosten. Nun verlangte die Bauherrin vom Architekten Schadenersatz, weil er die Kostenobergrenze von 360.000 Euro überschritten hatte.

Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf wies ihre Klage ab (23 U 166/12). Dabei betonte das OLG ausdrücklich, dass Architekten die Kostenvorstellungen des Auftraggebers bei der Planung berücksichtigen müssten. Allerdings müsse der Bauherr auch deutlich zum Ausdruck bringen, dass die Baukosten einen bestimmten Betrag nicht überschreiten dürften. Im konkreten Fall sei aber keine bestimmte Kostengrenze vereinbart worden.

Anfangs habe die Auftraggeberin wohl mit dem Architekten über Kosten gesprochen. Er habe für das eigentlich geplante, erheblich kleinere Haus und das später ausdrücklich von ihr gewünschte größere Gebäude jeweils zwei Kostenschätzungen erstellt. Anschließend sei aber auf Wunsch der Bauherrin das Bauvolumen nochmals erhöht und eine kostspieligere Ausstattung gewählt worden. Vorher hätte sie klarstellen müssen, dass 360.000 Euro für sie die Obergrenze seien, ihre finanziellen Mittel nicht weiter reichten.

Wenn sich der Auftraggeber für ein größeres Gebäude oder eine bessere Ausstattung entscheide, müsse er auch mit einem Mehr an Kosten rechnen. Die Bauherrin habe nicht davon ausgehen dürfen, dass sie ein größeres Haus mit besserem Material zum geschätzten Preis erhalten würde. (Das Urteil wurde am 6.4.2016 vom Bundesgerichtshof bestätigt: AZ. VII ZR 81/14)

Wärmepumpe ohne Kühlung

Heizungsbauer sollte für einen Fehler des Elektrikers büßen

Ein Bauherr beauftragte einen Heizungsbauer damit, im neu errichteten Einfamilienhaus eine Wärmepumpenheizung einzubauen, die im Sommer das Gebäude auch kühlen kann. Gemäß der Ausschreibung des Architekten wurde die Arbeit zwischen dem SHK-Handwerker und einem Elektriker aufgeteilt. Der Elektriker sollte die Raumthermostate montieren und mit dem Steuerungsgerät der Heizung verkabeln.

Damit das Steuerungsgerät die Kühlfunktion ansteuern kann, ist ein vieradriges Kabel nötig. Doch der Elektriker schloss die Thermostate mit einem dreiadrigen Kabel an. Deshalb ließ sich die Kühlfunktion der Heizung mit den Thermostaten nicht regeln. Erstaunlicherweise verweigerte der Auftraggeber daraufhin (nicht dem Elektriker, sondern) dem Heizungsbauer den restlichen Werklohn: Er sei verpflichtet, eine funktionierende Heizung zu installieren, argumentierte der Bauherr. Die Kühlung funktioniere aber nicht.

Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm verurteilte den Bauherrn dazu, dem SHK-Handwerker den vollen Werklohn zu zahlen (24 U 48/15). Es konnte keinen Mangel erkennen, genauer gesagt: keinen Mangel, den der Heizungsbauer zu verantworten hätte. Die Thermostate zu installieren und zu verkabeln, habe ausdrücklich nicht zum Umfang der Leistungen gehört, die der Heizungsbauer erbringen sollte.

Zwar sei es richtig, dass er laut Vertrag ein "funktionsgerechtes Werk" abliefern müsse, so das OLG. Der Bauherr könne sich hier aber nicht darauf berufen, dass die Heizung ihre Funktion nicht erfülle. Wenn ein Teil der dafür nötigen Arbeiten einem anderen Fachunternehmer übertragen werden, reduziere sich die Leistungspflicht des Heizungsbauers. Er müsse für die Funktionsfähigkeit der Gesamtanlage nur im Rahmen seines vereinbarten Leistungsanteils einstehen.

Allenfalls komme hier die (Neben-)Pflicht des SHK-Handwerkers in Betracht, den Elektriker auf notwendige Schritte für das Funktionieren der Wärmepumpenheizung aufmerksam zu machen. Von einem Elektrofachmann beraten, verneinte das OLG jedoch auch in diesem Punkt ein Versäumnis des Heizungsbauers: Nach Aussage des Fachmanns gehöre es bei Elektrikern zum Grundwissen, für eine Heizung mit Kühlfunktion die Thermostate mit einem mindestens vieradrigen Kabel zu verdrahten. Daher habe der Heizungsbauer so einen Hinweis für überflüssig halten dürfen.

Frivole Adresse?

Grundstückseigentümerin will nicht "Am Lusthaus" wohnen

Eine Kommune in Nordrhein-Westfalen erschloss ein Neubaugebiet am Stadtrand. Schon der Bebauungsplan lief in der Stadtverwaltung unter dem Titel "Am Lusthaus" — benannt nach einem historischen Herrensitz, der im 18. Jahrhundert dort in der Nähe lag. Dann beschloss das für Straßennamen zuständige kommunale Gremium, in dem Neubaugebiet auch die ehemalige Q-Straße "Am Lusthaus" zu nennen.

Das fand eine Anwohnerin, die dort ein Hausgrundstück besaß, absolut unmöglich. Der Name sei anstößig, sie fühle sich durch die Wahl des Straßennamens diskriminiert. So eine Adresse verstoße gegen das allgemeine Persönlichkeitsrecht. Daran ändere auch der historische Zusammenhang nichts: Lusthäuser hätten in jeder Epoche frivolen Charakter.

Da ihr Protest bei der Bezirksregierung unerhört verhallte, zog die Anwohnerin vor Gericht. Doch das Verwaltungsgericht (VG) Köln ließ sie ebenfalls abblitzen (20 K 3900/14). Ein Straßenname berühre die Grundrechte der Anwohner nicht, so das VG. Die Wohnanschrift sei kein Bestandteil des allgemeinen Persönlichkeitsrechts.

Bei der Entscheidungsfindung sei auch der Standpunkt der jetzigen und künftigen Anwohner berücksichtigt worden. Das Bild sei zwar uneinheitlich gewesen. Immerhin hätten sich aber 24 von 25 Grundstückskäufern im Neubaugebiet an einer Umfrage beteiligt. 16 hätten den Namen akzeptabel gefunden. Letztlich sei es nicht zu beanstanden, dass das zuständige Gremium einstimmig beschlossen habe, die historische Bezeichnung aufzugreifen.

Kaufvertrag oder Werkvertrag?

Von der Verjährungsfrist hängt es ab, ob ein Installateur für die schlechte Montage einer Solaranlage einstehen muss

Hauseigentümer A bestellte Anfang 2009 bei einer Spezialfirma eine Solarthermieanlage (d.h. eine Solaranlage, die die Heizung unterstützt und Warmwasser bereitet). Die Firma sollte die Anlage liefern und auf dem Dach montieren. Für Solarkollektoren und anderes Material zahlte A ca. 11.500 Euro, für die Montage 3.500 Euro. In den zwei folgenden Wintern kam es zu Feuchtigkeitsschäden am Dach.

Deshalb beantragte der Kunde im August 2011 bei Gericht ein "selbständiges Beweisverfahren". Das bedeutet: Das Gericht gibt — als Vorbereitung eines Bauprozesses — ein unabhängiges Sachverständigengutachten in Auftrag, um die Schadensursache klären zu lassen. Der Sachverständige stellte fest, dass die Solarbaufirma die Dachhaken für die Solarkollektoren so tief eingeschraubt hatte, dass beim Abtauen von Schnee Wasser ins Dachgeschoss eintrat.

Daraufhin verklagte Hauseigentümer A den Anlagenbauer auf Schadenersatz, weil er die Solaranlage falsch montiert habe. Der bestritt die Mängel gar nicht, erklärte aber, A’s Gewährleistungsanspruch sei bereits verjährt. Denn hier gehe es nicht um einen Werkvertrag mit fünfjähriger Verjährungsfrist, sondern um einen Kaufvertrag mit zweijähriger Verjährungsfrist. Das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken gab dem Solarhandwerker Recht (1 U 51/15).

Bei Solaranlagen, die auf Dächern montiert werden, gehe die Rechtsprechung überwiegend von einem Kaufvertrag aus. Dabei komme es auf den Schwerpunkt der Leistung an: Liefere der Verkäufer nur die Ware oder stehe die Montage im Vordergrund? Bestehe die Anlage aus Serienteilen, die man sehr einfach zusammenfügen und trennen könne, oder aus angepassten Einzelteilen, die man nach der Montage anderswo kaum verwenden könne? Nach diesen Kriterien liege im konkreten Fall ein Kaufvertrag vor.

Denn die Solarthermieanlage setze sich aus Standardkomponenten zusammen. Nur die Verbindungsteile zur Heizung habe der Anlagenbauer speziell auf das Haus zugeschnitten. Die Materialkosten überstiegen bei weitem die Montagekosten. "Prägten" die Materialkosten einen Vertrag, liege der Schwerpunkt der Leistung bei Verkauf und Lieferung. Die Montage sei nur ein Zusatz. Da es sich um einen Kaufvertrag handle, seien die kaufrechtlichen Bestimmungen auch auf die Montage anzuwenden.

Demnach sei A's Anspruch verjährt. Als er im August 2011 das Beweisverfahren eingeleitet habe, sei die zweijährige Verjährungsfrist für seinen Gewährleistungsanspruch schon abgelaufen gewesen. Sie begann im Januar 2009 mit der Lieferung der Solaranlage zu laufen und endete Anfang 2011.

"Ortsüblicher" Gestank

Stall für Ferkel genehmigt: Nachbarin klagt wegen der Geruchsbelästigung dagegen

Ein Schweinchen namens Babe niedlich zu finden, ist wohl eine Sache - 1.920 Ferkel in der Nachbarschaft eine andere. Eine Hauseigentümerin konnte sich nicht so recht mit dem Gedanken anfreunden, dass ein benachbarter Landwirt einen neuen Stall für Ferkel bauen durfte — 160 Meter von ihrem Anwesen entfernt. Sie selbst betrieb in ihrem Haus ein Fotoatelier und hielt Pferde.

Allerdings befinden sich im gleichen Ortsteil bereits neun landwirtschaftliche Betriebe: sechs Ställe mit Rindern, in den anderen überwiegend Schweine. Juristen beschreiben solche Orte vornehm als "durch landwirtschaftliche Geruchsimmissionen vorbelastete Gebiete". Unter dem Gestank habe sie ohnehin schon sehr zu leiden, fand die Nachbarin — jetzt müsse es doch mal genug sein. Sie wehrte sich gegen die Baugenehmigung für den neuen Ferkelstall.

Vor dem Bundesverwaltungsgericht musste die Frau eine Schlappe hinnehmen (4 C 3.16). Die Bundesrichter bestätigten zwar, dass der Gestank die Grenzwerte der Geruchsimmissions-Richtlinie übertraf. Aber: In einem bereits "vorbelasteten Gebiet" dürfe trotzdem gebaut werden, wenn das Bauvorhaben die Situation "zumindest nicht verschlechtere".

Momentan trete die Geruchsbelästigung während 34,7 Prozent der Jahresstunden auf. Nach dem Bau des Stalles läge dieser Wert bei 33,7 Prozent, also sogar etwas niedriger. Dass die Geruchsimmissions-Richtlinie nur einen Wert von 15 Prozent in Dorfgebieten für zumutbar hält, spielt laut Bundesverwaltungsgericht keine Rolle: Die Richtlinie sei kein Gesetz, sondern nur eine Orientierungshilfe für die Verantwortlichen.

Im Übrigen dürfe die allgemeine Geruchsbelästigung nicht einem Einzelnen zum Verhängnis werden. Wenn andere Betriebe ihre Pflicht nicht erfüllten, die Geruchsbelästigung zu verringern, und wenn zudem die zuständige Behörde nichts dagegen unternehme, könne man deswegen nicht einem Landwirt die Baugenehmigung verweigern, der sein Grundstück in baurechtlich zulässiger Weise bebauen wolle.

Der Balkonstreit

Hauseigentümer will aus Sorge um seine Privatsphäre einen Balkon am Nachbarhaus verhindern

Ein besonders gutes Verhältnis hatten die beiden Eigentümer eines Doppelhauses wohl nicht zueinander. Als Eigentümer A plante, an der Rückseite seiner Doppelhaushälfte einen Balkon anzubauen, befürchtete Nachbar B jedenfalls sofort das Schlimmste: A habe vom Balkon aus seinen Garten und die Terrasse im Blick, könne alles sehen und zudem Gespräche mithören, so sein Verdacht.

Herr B erhob Klage gegen die Baugenehmigung für den Balkon: Das Bauprojekt verstoße gegen das Gebot der Rücksichtnahme auf die Nachbarn. Von dort aus könne man seine Familie ja beobachten wie Tiere im Zoo ... Doch der Verwaltungsgerichtshof Hessen sah das anders (4 B 1353/15).

Das Gebot der Rücksichtnahme sei im Baurecht verankert. Von einem Verstoß gegen dieses Gebot sei aber nur in krassen Ausnahmefällen auszugehen. Es schütze nicht davor, dass fremde Personen in den eigenen Garten schauen könnten. Das gelte jedenfalls so lange, wie dem betroffenen Eigentümer noch ein "intimer" Raum für die private Lebensgestaltung bleibe, in dem er vom anderen Grundstück aus nicht beobachtet werden könne.

Herr B habe — auch wenn das Bauprojekt verwirklicht werde — immer noch genügend Rückzugsmöglichkeiten auf seinem Grundstück, die vom Balkon aus nicht einsehbar seien. Zum Beispiel einen überdachten Freisitz. Auch das befürchtete Mithören von Gesprächen über den Zaun hinweg sei nicht als Rücksichtslosigkeit zu bewerten. So sei die Situation nämlich in fast allen Reihenhäusern oder Doppelhäusern.

Wohngebäude abgebrannt

Die Gebäudeversicherung zahlt für ein zerstörtes Haus keinen "Neuwertanteil", weil der Neubau größer ausfiel

Ein Einfamilienhaus war abgebrannt. Der Hauseigentümer hatte eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen. Laut Vertrag sollte im Versicherungsfall nicht nur der Zeitwert des Gebäudes (Wert zum Zeitpunkt des Baus), sondern der Neuwert ersetzt werden (Baukosten zum Zeitpunkt des Versicherungsfalles). Deshalb forderte er nach dem Brand von der Versicherung über den Zeitwert hinaus den so genannten "Neuwertanteil": 47.000 Euro.

Doch die Wohngebäudeversicherung ersetzte nur den Zeitwert und verwies auf eine Klausel in den Versicherungsbedingungen: "Sie erwerben den Anspruch auf Zahlung des Teils der Entschädigung, der den Zeitwertschaden übersteigt (Neuwertanteil) nur, soweit sie … versicherte Sachen in gleicher Art und Zweckbestimmung an der bisherigen Stelle wiederherstellen …". Das vom Versicherungsnehmer neu errichtete Gebäude sei aber wesentlich größer als das alte (37% mehr Grundfläche) und damit nicht "gleicher Art".

Der Hauseigentümer klagte den Neuwertanteil ein und bekam zunächst vom Oberlandesgericht (OLG) Naumburg Recht. Der Versicherungsnehmer habe den Neuwertanteil nicht nach dem Neubau berechnet, sondern dabei auf das vom Brand zerstörte Haus abgestellt, so das OLG. Daher wirke sich die größere Grundfläche nicht auf die Entschädigung aus. Dass sich der Versicherungsnehmer am Versicherungsfall bereichere, sei also ausgeschlossen.

Damit war jedoch der Bundesgerichtshof nicht einverstanden, der das Urteil des OLG aufhob und die Sache zurückverwies (IV ZR 415/14). Die Neuwertversicherung solle den Schaden ausgleichen, der dem Versicherungsnehmer entstehe, weil er beim Wiederaufbau des zerstörten Gebäudes einen höheren Betrag als den Zeitwert aufwenden müsse. Auf diesen tatsächlichen Schaden sei sein Ersatzanspruch beschränkt.

Die strenge "Wiederherstellungsklausel" in den Versicherungsbedingungen habe den Zweck, das Risiko der Versicherung zu begrenzen. Versicherungsnehmer sollten mit der Neuwertversicherung keine Verbesserungen beim Neubau finanzieren. Diese Klausel stelle sicher, dass sich niemand an einem Schadensfall bereichern könne: Das sei wichtig, um nicht das Interesse zu wecken oder zu fördern, versicherte Gebäude abzufackeln.

Entgegen der Annahme des OLG sei es im konkreten Fall nicht ausgeschlossen, dass der Hauseigentümer vom Schaden "profitierte" — das müsse nochmals geprüft werden. Das OLG habe ihm die Neuwertentschädigung immerhin bis zur Höhe des Neuwerts des zerstörten Gebäudes zugesprochen.

Stehe dem Versicherungsnehmer die Neuwertentschädigung — unabhängig von "Art und Zweckbestimmung" des neuen Gebäudes — auf jeden Fall zu, erhöhe das die Versuchung, sich durch das Vortäuschen eines Versicherungsfalles Vermögensvorteile zu verschaffen. Mit einer Entschädigung in dieser Höhe könnten Versicherungsnehmer einen Neubau zumindest teilfinanzieren.

35 Euro für eine Wohnungsbesichtigung!

Makler dürfen von Mietinteressenten keine Besichtigungsgebühr kassieren

Sowohl der Mieterverein als auch die Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs zogen gegen einen Immobilienmakler gerichtlich zu Felde, der von Wohnungssuchenden 35 Euro für eine Wohnungsbesichtigung verlangt hatte.

Nach neuer Gesetzeslage müsse der Vermieter die Maklergebühren zahlen ("Bestellerprinzip"). Der Makler umgehe diese Vorschrift, indem er potenziellen Mietern rechtswidrig Besichtigungsgebühr berechne. Der Immobilienmakler verteidigte sich mit dem Argument, er habe als Dienstleister und nicht als Makler gearbeitet.

Wie er sich und seine Tätigkeit nenne, sei hier nicht von Belang, erklärte das Landgericht Stuttgart (38 O 73/15 Kfh und 38 O 10/16 Kfh). Sie sei der Sache nach eindeutig dem Maklergeschäft zuzuordnen. Zum Vermitteln von Wohnungen gehöre es dazu, Mietinteressenten die Räume zu zeigen. Ihnen dafür Geld abzuknöpfen, sei nach der neuen Rechtslage unzulässig. Makler müssten sich an das Bestellerprinzip halten.

Immobilien-Maklervertrag per E-Mail

Wird ein Maklervertrag mit einem "Fernkommunikationsmittel" geschlossen, hat der Kunde ein Widerrufsrecht

Ein per E-Mail oder telefonisch geschlossener Grundstücksmaklervertrag ist ein Fernabsatzgeschäft, das Maklerkunden innerhalb der gesetzlichen Fristen widerrufen dürfen, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil entschieden (I ZR 30/15).

Der konkrete Fall: In einem Internetportal bot eine Immobilienmaklerin im April 2013 eine ein Hausgrundstück an. Herr X schickte ihr eine E-Mail und bekundete Interesse. Als Antwort übersandte ihm die Maklerin als PDF-Datei ein Exposé des Objekts. Darin wies sie ausdrücklich auf eine im Erfolgsfall vom Käufer zu zahlende Maklerprovision hin (6,25% des Kaufpreises). Eine "Widerrufsbelehrung" enthielt die Internetanzeige nicht. Auch das Exposé klärte den Kunden nicht über sein Recht auf, den Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss zu widerrufen.

Herr X rief die Maklerin an: Das Exposé habe ihm gefallen, er würde gerne einen Besichtigungstermin vereinbaren. Mit der Immobilienmaklerin sah er sich dann das Haus an. Einige Wochen später kaufte X das Hausgrundstück für 240.000 Euro. Die von der Maklerin verlangte Provision von 15.000 Euro zahlte er nicht und ließ es auf einen Rechtsstreit ankommen. Von der Maklerin bereits auf Zahlung verklagt, widerrief Herr X den Maklervertrag. Zunächst verlor er den Prozess, doch der BGH gab ihm Recht.

Die Immobilienmaklerin könne für ihre Leistungen kein Honorar verlangen. Werde ein Maklervertrag per Telefon oder E-Mail abgeschlossen, zähle er zu den Fernabsatzverträgen, bei denen der Verbraucher ein Widerrufsrecht habe (Fernabsatzvertrag = Vertrag über die Lieferung von Waren oder das Erbringen einer Dienstleistung, abgeschlossen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher per Fernkommunikationsmittel). Der Immobilienkäufer habe den Maklervertrag noch im Prozess widerrufen dürfen, weil er von der Maklerin nicht über sein Widerrufsrecht belehrt worden sei. Fehle diese Belehrung, sei das Widerrufsrecht nicht auf 14 Tage befristet.

Wie bei allen Fernabsatzverträgen über Dienstleistungen müssten auch Makler die Kunden vor Vertragsschluss über ihr Widerrufsrecht informieren. Der Kunde müsse ausdrücklich damit einverstanden sein, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist damit beginne, seine Dienstleistung auszuführen. Wenn Makler ihren Provisionsanspruch nicht riskieren wollen, sollten sie also ihren Vertragspartnern eine gesetzeskonforme Widerrufsbelehrung (Muster-Widerrufs-Formular) zukommen lassen und sie umfassend über die Bedingungen, Fristen und Verfahren für die Ausübung ihres Widerrufsrechts informieren.

Einfamilienhaus zu hoch

Wohnhäuser müssen sich in eine "homogen gestaltete" städtische Umgebung einfügen

Ein Bauherr hatte bei der Kommune beantragt, ein Gebäude abreißen zu dürfen. An dieser Stelle wollte er ein Einfamilienhaus errichten. Die Bauaufsichtsbehörde genehmigte ein Wohngebäude mit einer Firsthöhe von 9,5 Metern. So sollte sich der Neubau harmonisch in das "homogen gestaltete" Umfeld einfügen. Die Gebäude in diesem Stadtviertel waren alle zwischen 8 und 9,5 Meter hoch.

Bei einer Besichtigung des Rohbaus stellten Mitarbeiter der Behörde fest, dass sich der Bauherr nicht an die Vorgaben in der Baugenehmigung gehalten hatte. Der Neubau hatte eine Höhe von genau 10,57 Metern. Flugs stellte der Bauherr einen entsprechenden, neuen Bauantrag, den die Bauaufsichtsbehörde jedoch ablehnte.

Vergeblich klagte der Mann gegen den negativen Bescheid: Das Verwaltungsgericht (VG) Mainz gab der kommunalen Behörde Recht (3 K 656/15.MZ). Ein Wohnhaus, das die Nachbargebäude in seiner Firsthöhe um einen Meter überrage, passe nicht in das homogen gestaltete Wohngebiet und sei unzulässig, so das VG.

Das gesamte Umfeld sei geprägt von Wohngebäuden mit einer maximalen Firsthöhe von 9,55 Metern. Diese Art Bauten bestimme den Charakter des Viertels. Ein höheres Wohngebäude sei auch nicht ausnahmsweise zuzulassen: Denn es würde als negatives Vorbild für andere Grundstücke und Neubauten in der Nachbarschaft wirken.

Die "getarnte" Makleranzeige

Immobilienmakler gibt sich in gewerblichen Immobiliensuchanzeigen als privater Interessent aus

Bei der Wettbewerbszentrale gingen mehrere Beschwerden aus der Immobilienbranche ein. Sie betrafen ein Maklerbüro, das regelmäßig mit Anzeigen in Zeitungen und im Internet nach Immobilien suchte. Häufig waren die Inserate als private Suchanzeigen getarnt. Offenbar nahm der Makler an, dass sich verkaufsbereite Hauseigentümer eher auf private Suchanzeigen melden als auf gewerbliche.

In einer Tageszeitung hatte das Maklerbüro z.B. folgende Anzeige geschaltet: "Orthopäde der Charité sucht für Familie mit zwei Kindern Einfamilienhaus/Villa in Dahlem und Umgebung bis zwei Mio. — auch andere Bezirke anbieten, bitte in ruhiger Lage". Als Kontakt war in der Anzeige nur eine Handynummer angegeben: die Telefonnummer des Immobilienmaklers.

Derart getarnte Inserate führten potenzielle Verkäufer in die Irre, beanstandete die Wettbewerbszentrale. Sie mahnte den Immobilienmakler ab. Da er jedoch nicht bereit war, sein Vorgehen zu ändern und eine Unterlassungserklärung abzugeben, trafen sich die Kontrahenten vor Gericht wieder. Das Landgericht Berlin gab der Wettbewerbszentrale Recht und verbot die getarnten Gewerbeanzeigen (16 O 38/16).

Der Immobilienmakler dürfe sich nicht als privater Interessent ausgeben und in Suchanzeigen seine Eigenschaft als Makler verschweigen, so das Landgericht. Gewerbliche Anzeigen, die sich als private tarnten, täuschten die Adressaten und verzerrten darüber hinaus den Wettbewerb. Rechtstreue Konkurrenten, die auf solche unlauteren Praktiken verzichteten, hätten womöglich am Immobilienmarkt das Nachsehen.

Verkorkste Dachkonstruktion

Unvollständiges Leistungsverzeichnis für die Dachdecker erstellt: Architekt haftet für die Folgen

Ein Architekt sollte für das Einfamilienhaus der Bauherrin eigentlich nur die Genehmigungsplanung durchführen. Obwohl er nicht ausdrücklich damit beauftragt war, die Ausschreibungsunterlagen zu erstellen, fertigte er auch das Leistungsverzeichnis für die Dachdeckerarbeiten an. Das missriet jedoch.

Da die Bauherrin ein Kaltdach wünschte — eine belüftete Dachkonstruktion, bei der Feuchtigkeit durch Hohlräume über der Dämmschicht abgeführt wird —, hätte das Leistungsverzeichnis festlegen müssen, wie das Dach entlüftet werden sollte. Dazu fehlten Angaben, ebenso ein Hinweis auf notwendige Öffnungen für das Entlüften. Schutzgitter sah das Leistungsverzeichnis ebenfalls nicht vor.

Die Dachdeckerfirma errichtete eine mangelhafte Dachkonstruktion, die zu Feuchtigkeitsschäden führte: Kondenswasser tropfte innen an den Wänden und außen an der Fassade herunter. Deshalb verlangte die Bauherrin vom Architekten (und in einem zweiten Verfahren vom Dachdecker) Schadenersatz für die Sanierung und für Gutachterkosten.

Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Brandenburg entschied (11 U 170/11). Obwohl der Architekt die Ausschreibungsunterlagen ohne direkten Auftrag erstellt habe, müsse er für seine Fehler haften. Denn bei einem Bauvorhaben gehe es nicht um eine nebensächliche Gefälligkeit des täglichen Lebens. Immerhin ständen für die Bauherrin erhebliche Werte auf dem Spiel. Daher müsse sie auf eine einwandfreie Leistung des Architekten vertrauen können.

Seine Ausschreibungsunterlagen seien jedoch unvollständig. Der Architekt habe nicht klar festgelegt, ob ein Kaltdach oder ein Warmdach errichtet werden solle (bei letzterem wird der Raum zwischen den Sparren vollständig gedämmt). Der Dachdecker habe dann eine untaugliche Kombination aus beidem hergestellt. Darauf seien laut Sachverständigengutachten die Schäden zurückzuführen. Dass der Dachdecker — der es eigentlich besser wissen müsste — dazu beigetragen habe, entlaste den Architekten nicht: Sein schlechtes Leistungsverzeichnis habe die Fehlerkette in Gang gesetzt.