Haus und Grund

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Baugenehmigung ist maßgebend

Kurzartikel

Stellt sich erst nach dem Kauf eines Einfamilienhauses heraus, dass der Verkäufer beim Hausbau von der Baugenehmigung abgewichen ist — was zu statischen Problemen führt, die er verschwieg —, kann der Käufer den Kauf rückgängig machen. Eine Abweichung stellt prinzipiell einen Mangel dar, weil damit die Baugenehmigung in Frage steht und die Baubehörde die Nutzung des Hauses zumindest solange verbieten kann, bis die nötige Genehmigung nachträglich erteilt wird.

Kündigungsrecht der Bausparkassen

Ist ein Bausparvertrag zehn Jahre "zuteilungsreif", darf ihn die Bausparkasse kündigen

Vor Jahrzehnten haben die Bausparkassen für ihre Bausparverträge durchaus mit dem Argument geworben, sie seien eine prima Geldanlage. Vier oder gar fünf Prozent Zinsen waren damals üblich, davon können Geldanleger heute nur noch träumen. In der Nullzinsphase fiel den Bausparkassen wieder ein, dass ihre Bausparverträge eigentlich nicht als Geldanlage gedacht waren.

Ihr Zweck sollte vielmehr sein, für "Otto Normalverbraucher" den Kauf, den Bau oder die Sanierung von Immobilien zu erleichtern. Hatten Kunden die Hälfte der Bausparsumme angespart, konnten sie ein Darlehen in Höhe der Bausparsumme bekommen. Doch je mehr die Zinsen sanken, desto weniger Bausparer nahmen ein Baudarlehen auf. Viele zogen es vor, weiterhin zu sparen und die langfristig vereinbarten hohen Guthabenzinsen einzustreichen.

Darauf reagierten die Bausparkassen, indem sie immer mehr Alt-Verträge kündigten. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden hat (XI ZR 185/16 u.a.). Im konkreten Fall hatte die Kundin mit ihrer Bausparkasse im September 1978 einen Bausparvertrag über eine Bausparsumme von 40.000 DM (= 20.451,68 Euro) geschlossen. Bis zur Zuteilungsreife sollte sie drei Prozent Guthabenzins bekommen, für das eventuelle Darlehen später fünf Prozent Zins zahlen.

Zuteilungsreif wurde der Bausparvertrag am 1.4.1993. "Zuteilungsreif" bedeutet: Ab diesem Tag war die Hälfte der Bausparsumme angespart und die Kundin hätte das Darlehen abrufen können. Sie sparte aber weiter, bis die Bausparkasse im Januar 2015 den Vertrag kündigte. Die Klage der Kundin auf dessen Fortsetzung scheiterte nun beim BGH. Bausparer hätten keinen Anspruch darauf, dauerhaft an einem zuteilungsreifen Vertrag festzuhalten und von den günstigen Konditionen zu profitieren, urteilten die Bundesrichter.

Während der Ansparphase eines Bausparvertrags sei der Bausparer Darlehensgeber und die Bausparkasse Darlehensnehmerin — sie bekomme vom Kunden Geld und zahle dafür Zins. Laut Gesetz habe jeder Darlehensnehmer nach zehn Jahren die Möglichkeit, einen Darlehensvertrag zu kündigen. Das gelte nicht nur für Verbraucher, sondern auch für Bausparkassen.

Für den Bausparer bestehe der Vertragszweck darin, solange zu sparen, bis er Anspruch habe auf ein günstiges Bauspardarlehen. Der Vertragszweck sei erfüllt, wenn nach der Zuteilungsreife der Bausparer den "Rollenwechsel" vom Darlehensgeber zum Darlehensnehmer vollziehe und die Bausparsumme in eine Immobilie investiere.

Mangelhafte Heizungsanlage?

Auftraggeber lässt Heizung sanieren und bleibt auf den Kosten sitzen, weil die Mängel nicht mehr geprüft werden können

Ein Bauherr ließ sein Einfamilienhaus mit einer Heizungsanlage ausstatten: Solewärmepumpe plus Speicher und Fernbedienungen. Die Werkleistung des Heizungsbauers A hatte er bereits "abgenommen" (d.h. als ordnungsgemäß akzeptiert), als er bemerkte, dass die Fernbedienung nicht richtig funktionierte. Daraufhin beauftragte der Auftraggeber einen Sachverständigen damit, die Anlage zu kontrollieren.

Der Heizungsfachmann stellte fest, dass die Raumtemperatur mit der Fernbedienung nicht zu regulieren war. Verstellte er den Regler auf 17 Grad, blieb die Temperatur konstant bei 23 Grad. Nachts konnte man die Raumtemperatur nicht automatisch herunterfahren. Anstatt den Heizungsbauer A zur Nachbesserung aufzufordern, dem er nicht mehr vertraute, ließ der Auftraggeber kurzerhand einen anderen Handwerker die Heizung vollständig abbauen und neu installieren.

Für die Kosten dieser Aktion (rund 16.400 Euro) forderte er Schadenersatz von Heizungsbauer A. Das Landgericht wies seine Klage ab: Der vom Gericht bestellte Sachverständige habe nach der Neu-Installation nicht mehr prüfen können, welche Mängel vorher vorlagen. Gegen das Urteil legte der Auftraggeber Berufung ein: Selbst wenn vielleicht sein Privatgutachter die Mängel nicht sehr präzise beschrieben habe, belege doch die Rechnung des zweiten Heizungsbauers, welche Nachbesserungsarbeiten nötig gewesen seien.

Das genügte dem Oberlandesgericht Celle aber nicht (5 U 163/13). Wenn ein Auftraggeber nach der Abnahme eine Heizungsanlage als mangelhaft beanstande, müsse er diesen Vorwurf belegen. Das habe der Hauseigentümer unmöglich gemacht, indem er die Wärmepumpenheizung abbauen und neu montieren ließ. Der vom Gericht beauftragte Sachverständige habe nur die instandgesetzte Anlage besichtigen, aber nicht prüfen können, inwiefern die Werkleistung des Handwerkers A Mängel aufwies.

Eine Handwerkerrechnung könne die Prüfung durch einen Sachverständigen nicht ersetzen. Ihr sei z.B. nicht zu entnehmen, ob der zweite Heizungsbauer die Funktionstauglichkeit der Nachtabsenkung geprüft habe. Auch der private Gutachter des Hauseigentümers habe sich dazu nur vage geäußert. Dass es notwendig war, die Anlage komplett neu zu installieren, sei jedenfalls kaum nachvollziehbar. So könnte etwa ein Kurzschluss in einer Elektroleitung die Heizungssteuerung außer Gefecht gesetzt haben. Dann hätte es gereicht, den Kurzschluss zu beseitigen. (Das Urteil ist erst seit kurzem rechtskräftig, nachdem der Bauherr seine Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision zurückgenommen hat.)

Neue Kunststofffenster angekokelt

Kann die Bauherrin vom Bauunternehmer den Austausch beschädigter Fenster verlangen?

Beim Bau eines Einfamilienhauses beauftragte der Bauunternehmer eine Spezialfirma mit Fassadenarbeiten. Der Subunternehmer fertigte mangelhafte Fensterverblechungen und verursachte obendrein beim Schweißen Brandschäden an den neuen Kunststofffenstern. Die Bauherrin verklagte den Generalunternehmer auf Schadenersatz für den Austausch der Fenster (17.500 Euro).

Diese Kosten seien völlig unverhältnismäßig, fand das Bauunternehmen: Die Handwerksfirma könne die Schäden reparieren, das sei wesentlich günstiger. So sah es auch das Landgericht. Doch der Bauherr legte gegen diese Entscheidung Berufung ein und setzte sich beim Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg durch (2 U 887/15).

Im Prinzip habe das Landgericht zwar zu Recht angenommen, dass sich geschädigte Auftraggeber unter Umständen mit einer Reparatur von Mängeln begnügen müssten, so das OLG. Das gelte auch dann, wenn geringfügige optische Beeinträchtigungen bleiben. Anders liege der Fall jedoch, wenn mit einer Reparatur weitergehende Nachteile verbunden seien. Und das treffe hier zu.

Die Bauherrin habe nachvollziehbar dargelegt, dass sie die Kunststofffenster ohne den "Pfusch" der Handwerksfirma lange Zeit nicht hätte streichen lassen müssen. Wenn nur die Mängel ausgebessert würden, fiele dieser Vorteil weg. Zudem sei die Reparatur von Kunststofffenstern keine Routinearbeit, die jede Handwerksfirma problemlos ausführen könne.

Vor allem würde die Bauherrin aber durch eine Reparatur ihren gesetzlichen Anspruch auf Gewährleistung gegenüber dem Fensterhersteller verlieren. Daher müsse der Bauunternehmer, dem die mangelhafte Werkleistung des Subunternehmers zuzurechnen sei, auf seine Kosten die Fenster erneuern — und nicht nur ausbessern lassen.

Versehentlich die Sauna in Brand gesetzt

Hausratversicherung darf ihre Leistung wegen grober Fahrlässigkeit der Versicherungsnehmerin um 60 Prozent kürzen

Ihre Sauna im Keller des Einfamilienhauses hatte die Hauseigentümerin schon seit fünf Jahren nicht benutzt. Dann lagerte sie hier während eines Umbaus Gegenstände ein. Eines Abends suchte die Frau im Keller nach einer Vase und stellte fest, dass die Sicherung der Sauna im Sicherungskasten nicht mehr ausgeschaltet war. Das waren wohl die Bauarbeiter, dachte sie. Dann schaltete die Frau in der Sauna das Licht an. Angeblich, ohne den Temperaturschalter oder den An-/Ausschaltknopf zu berühren.

Bei der Fahndung nach der Vase legte sie einige Gegenstände auf den Saunaofen. Dann rief Tochter T nach ihr, die sie zum Leichtathletiktraining fahren sollte. Vorher nahm die Hauseigentümerin die Vase aus einem Karton, schaltete das Licht aus und verließ den Keller.

Etwa eine halbe Stunde später kam die ältere Tochter S nach Hause, bemerkte Rauch im Keller und rief die Feuerwehr. Diese löschte das Feuer und ortete den Brandherd beim Saunaofen. Zuerst waren die dort abgelegten Sachen in Brand geraten, schließlich hatte die Sauna Feuer gefangen. Der Temperaturschalter stand auf Stellung "1/3".

Die Hausratversicherung ersetzte nur 40 Prozent des Brandschadens, weil die Versicherungsnehmerin sich grob fahrlässig verhalten habe. So sah es auch das Oberlandesgericht Hamm: Es wies die Klage der Hauseigentümerin auf vollen Schadenersatz ab (20 U 219/15). Gegenstände auf den Saunaofen zu legen, sei äußerst leichtsinnig. Vor dem Verlassen des Kellers hätte die Versicherungsnehmerin den Ofen wieder abräumen und die Stromzufuhr zur Sauna im Sicherungskasten erneut unterbrechen müssen.

Sie habe gewusst, dass die Sicherung eingeschaltet war. Also hätte der Hauseigentümerin auch klar sein müssen, dass die Sachen auf dem Saunaofen in Brand geraten könnten, wenn sie die Sicherung nicht ausschaltete. Auch das wäre aber als Vorsichtsmaßnahme unzureichend gewesen. Denn der Sicherungskasten konnte nach Jahren der Nichtbenutzung funktionsunfähig sein und einen Kurzschluss auslösen. Daher hätte sie alle Schalter prüfen und gegebenenfalls ausschalten müssen.

Hier sei kein Gesichtspunkt ersichtlich, der das grob fahrlässige Handeln der Versicherungsnehmerin in einem milderen Licht erscheinen ließe. Etwas abgelenkt durch ihre Tochter, habe sie trotz der behaupteten großen Eile noch Zeit genug gefunden, in der Sauna zu herumzukramen, bis sie die Vase fand. Sie habe keineswegs "sofort alles stehen und liegen lassen", sondern sogar noch das Licht ausgeschaltet. Es hätte nur wenige Sekunden mehr gedauert, auch noch Einschaltknopf und Temperaturschalter der Sauna zu kontrollieren und die Sicherung aus dem Schalterkasten zu nehmen.

Landwirt muss Solar-Vergütung zurückzahlen

Betreiber von Solarstromanlagen sind verpflichtet, sie bei der Bundesnetzagentur anzumelden

Wer seine Photovoltaikanlage (PV) bei der Bundesnetzagentur nicht vorschriftsgemäß mit Standort und Leistung angemeldet hat, muss dem Netzbetreiber die Fördergelder für den ins Netz eingespeisten Strom zurückzahlen, urteilte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 147/16). Mit Fördergeld ist die Einspeisevergütung nach den Fördersätzen des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) gemeint.

Mit der Meldepflicht wollte der Gesetzgeber erreichen, dass die Einspeisevergütung sinkt; und zwar umso schneller, je mehr Solarstromanlagen in Betrieb genommen werden. So wollte er die Kosten der Energiewende für den Steuerzahler begrenzen. Anscheinend haben aber viele Anlagenbetreiber ihre PV-Anlage nicht oder zu spät angemeldet: Wie der Bundesgerichtshof (BGH) mitteilt, werden derzeit zahlreiche ähnliche Verfahren vor Gericht verhandelt.

Im konkreten Fall ging es um die PV-Dachanlage eines Landwirts, dem der Netzbetreiber zwischen Juni 2012 und November 2014 52.400 Euro Einspeisevergütung gezahlt hatte. Als das Unternehmen bemerkte, dass die Anlage nicht angemeldet war, forderte es vom Landwirt 45.000 Euro zurück.

Diese Sanktion ist im EEG vorgesehen: Nach der bis Juli 2014 gültigen Fassung des Gesetzes verringert sich die Vergütung für den Strom bei einem Verstoß gegen die Meldepflicht auf den Marktwert — nach der seit August 2014 gültigen Fassung steht dem Anlagenbetreiber in so einem Fall überhaupt keine Vergütung mehr zu.

Bevor der Landwirt die Solarstromanlage 2012 in Betrieb nahm, hatte er ein Formblatt des Netzbetreibers ("Verbindliche Erklärung zur Ermittlung der Förderfähigkeit …") ausgefüllt und versichert, die Anlage angemeldet zu haben. Also habe er über Meldepflicht und Sanktionen Bescheid gewusst, so der BGH. Der Landwirt könne sich nicht damit entschuldigen, dass ihn der Netzbetreiber nicht darüber informiert habe.

Im Übrigen müssten sich Anlagenbetreiber ohnehin selbst über die Rechtslage und die Bedingungen für die Förderung informieren. Der Netzbetreiber sei dazu nicht verpflichtet. Die Rückzahlung diene nicht dem Interesse des Netzbetreibers, sondern dem Interesse der Allgemeinheit, betonten die Bundesrichter. Wenn viele Solarstromanlagen zu spät oder gar nicht gemeldet würden, würden in der Folge die Fördersätze zu hoch berechnet. Das belaste die Staatskasse mit zu hohen und dem EEG nicht entsprechenden Kosten.

Denkmalschutz siegt über Gartenzwerge

Gartenzwerge beeinträchtigen das "historische Erscheinungsbild" eines denkmalgeschützten Gebäudes

Über Geschmack soll man nicht streiten, sagten die alten Römer. Auch in folgendem Fall lohnte es sich nicht, jedenfalls nicht für die Klägerin. Denn der Denkmalschutz kam der Gegenpartei zu Hilfe.

Eine Bewohnerin hatte das denkmalgeschützte Anwesen, in dem sie lebte, mit 40 (!) Gartenzwergen verziert. Die Frau hatte sie auf dem Vordach des Gebäudes aufgestellt. Doch einem Mitbewohner waren die putzigen Zwerge ein Dorn im Auge. Und er beließ es nicht bei einem Geschmacksurteil, sondern schritt zur Tat und räumte die Gartenzwerge ab.

Kann man es ihm wirklich verübeln? Klar kann man das. Die Gartenzwerg-Liebhaberin nahm die Attacke sogar so ernst, dass sie deshalb vor Gericht zog und den Nachbarn verklagte: Er müsse die Zwerge wieder aufstellen, forderte sie. Ihre Klage scheiterte jedoch beim Amtsgericht Wiesbaden (93 C 4622/13).

Das Gericht nahm keine Stellung zum Gartenzwerg im Besonderen und zu Geschmacksfragen im Allgemeinen, sondern verwies trocken auf das Denkmalschutzgesetz. So wie die Bewohnerin ihre Zwerge auf dem Vordach befestigt habe, habe es sich nicht um eine (vorübergehende) Weihnachtsdekoration gehandelt, sondern um eine dauerhafte Umgestaltung.

Umgestaltende Maßnahmen seien bei denkmalgeschützten Gebäuden nur mit Genehmigung der Denkmalschutzbehörde zulässig. Und eine Genehmigung sei laut Auskunft der Behörde nicht zu bekommen, weil die Zwerge das historische Erscheinungsbild des Anwesens erheblich beeinträchtigten. Die Gartenzwerge ohne behördliche Erlaubnis, also illegal, wieder auf dem Vordach zu platzieren, könne man vom Mitbewohner nicht verlangen.

Unvollständige Dampfsperre

Kurzartikel

Stimmt der mit dem Ausbau eines Dachs beauftragte Architekt dem Vorschlag des Dachdeckers zu, in Teilen des Dachgeschosses auf eine Dampfsperrfolie zu verzichten, was Schimmel begünstigt und den anerkannten Regeln der Technik widerspricht, ist das ein Planungsfehler. Denn der Handwerker hat den ursprünglichen Plan des Architekten nicht schlecht ausgeführt, vielmehr wurde der Plan einvernehmlich geändert. Daher muss der Architekt für den Baumangel haften.

Im Testament Nacherben eingesetzt

Eine Regelung der "Nacherbschaft" kann auch dann gültig sein, wenn Begriffe wie Vor- oder Nacherbe im Testament nicht vorkommen

Hauseigentümerin Z, Mutter zweier Söhne, hatte handschriftlich ein Testament verfasst, in dem sie ihren Ehemann als Erben einsetzte. Weiter hieß es: "Die Kinder bekommen nach seinem Tode das Erbe." Nicht früher. Mit Erbe meinte die Frau ihr Haus: Für die Söhne A und B sei im Haus je eine Wohnung vorgesehen. "Ich möchte, dass seine Tochter … von B nach seinem Tode die Wohnung bekommt und nicht seine Frau. … Wenn A stirbt, möchte ich, dass meine Cousinen in Amerika seine Haushälfte bekommen."

Beide Eheleute unterschrieben das Testament. Sie steckten es in einen Umschlag mit der Aufschrift "Unser Testament" und übergaben es einem Notar zur Aufbewahrung. Wie von Frau Z vorausgesehen, starb sie vor ihrem Mann. Als auch er gestorben war, beantragte Sohn A einen Erbschein: Das Nachlassgericht sollte bescheinigen, dass die Söhne A und B den Vater jeweils zur Hälfte beerbten.

Das Gericht wies den Antrag ab — und das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig bestätigte die Entscheidung (3 Wx 110/14). Das Ehepaar Z habe eine gemeinschaftliche Regelung in Bezug auf den Nachlass getroffen. Die Söhne seien nicht als Erben eingesetzt worden, sondern nur als Vorerben, so das OLG. Denn im Testament sei verbindlich geregelt, wer nach ihrem Tod die Wohnungen "bekommen" solle.

Nach dem Tod des zuletzt verstorbenen Ehepartners sollten die Söhne also das Haus nicht erben — sie sollten nur zu ihren Lebzeiten darüber verfügen. Im Einverständnis mit ihrem Mann habe Frau Z eine Enkelin als Nacherbin einer Wohnung eingesetzt und Cousinen als Nacherben der zweiten Wohnung bestimmt. Dass Frau Z im Testament die Begriffe Vor- und Nacherben nicht ausdrücklich verwendet habe, ändere daran nichts.

Denn die Absicht der Erblasser sei dem Text eindeutig zu entnehmen. Die Formulierung "ich möchte" bedeute nicht, dass Frau Z einen rechtlich unverbindlichen Wunsch äußere, an den sich die Söhne nicht halten müssten. Die Erblasserin habe sehr klar ihren Willen zum Ausdruck gebracht, wie mit dem Haus nach dem Tod der Söhne umzugehen sei. Das bedeute für die Söhne, dass sie das Haus weder verkaufen, noch die Wohnungen nach ihrem Gutdünken vererben könnten.

Bauherrin stößt gegen Gerüst-Querstange

Verletzt sich eine Person an einer gut sichtbaren Gerüst-Querstange, haftet dafür nicht der Gerüstbauer

Eine Hauseigentümerin ließ ihr Einfamilienhaus sanieren, deshalb wurde an der Fassade ein Gerüst aufgestellt. Die Frau stand im Garten und schaute den Mitarbeitern der Gerüstbaufirma zu, als drinnen das Telefon läutete. Sie wollte ins Haus laufen, stieß aber mit dem Kopf gegen eine Querstange des Gerüsts und erlitt eine Gehirnerschütterung.

Dafür machte die Bauherrin die Gerüstbaufirma verantwortlich: Ihre Mitarbeiter hätten die Querstange markieren bzw. mit Bändern kenntlich machen müssen, meinte sie. Doch das Amtsgericht Nürnberg wies die Klage der Frau auf Schmerzensgeld ab (239 C 5388/16). Wenn die Hauseigentümerin eine gut sichtbare Querstange am Gerüst übersehe, sei das nicht dem Gerüstbauer vorzuwerfen.

Hier seien wohl einige ungünstige Umstände zusammen gekommen: Das Telefon habe geläutet, die Bauherrin habe den Anruf auf keinen Fall verpassen wollen und vielleicht auch nicht gut gesehen, weil sie gegen die Sonne schaute. Trotzdem habe sich die Frau den Unfall selbst zuzuschreiben, erklärte das Gericht. Die Gerüstbaufirma sei nicht verpflichtet, Querstangen extra zu markieren, die von weitem deutlich sichtbar seien. Von einer "Gefahrenstelle" könne hier keine Rede sein. Die Hauseigentümerin habe eben vor lauter Eile nicht aufgepasst.

Makler soll für Angaben im Exposé haften

Wohnräume im Keller eines verkauften Hauses fälschlicherweise zur Wohnfläche gezählt

Ein Architekt hatte das Einfamilienhaus für sich und seine Familie geplant und gebaut. Laut Baugenehmigung von 1964 hatte die Immobilie eine Wohnfläche von 184 Quadratmetern (qm). Nach dem Tod des Architekten beauftragte die Witwe einen Immobilienmakler damit, das Haus zu verkaufen. Sie gab ihm Grundrisse mit Flächenangaben zu allen Räumen.

Der Makler addierte die Zahlen und zählte die Räume im Keller zur Wohnfläche dazu, weil sie als Wohnräume eingerichtet und genutzt worden waren. Tatsächlich hatte die Baubehörde die Kellerräume jedoch nicht als Wohnräume genehmigt. Sie waren auch nicht 2,40 m hoch — wie für Wohnräume vorgeschrieben —, sondern nur 2,36 m.

Davon wusste der Makler nichts und gab im Exposé an, das Haus habe eine Wohnfläche von 255 qm. Die späteren Käufer des Hauses verklagten ihn deshalb wegen falscher Angaben im Exposé auf Schadenersatz. Doch das Landgericht Trier nahm den Mann in Schutz und wies die Klage ab (4 O 145/15).

Wenn die Informationen des Verkäufers nicht ersichtlich falsch oder zumindest zweifelhaft seien, dürfe ein Makler diesen Angaben vertrauen und sie ungeprüft weitergeben. Auch wenn er — wie hier — Zahlen der Verkäuferin selbst addiere, übernehme er damit gegenüber den Käufern keine Garantie für deren Richtigkeit. Außerdem habe der Mann im Exposé die Angabe "255 qm" um ein "ca." ergänzt und ausdrücklich darauf hingewiesen, dass er da lediglich Zahlen der Verkäuferin wiedergebe.

Der Makler habe keinen Grund gehabt, am Vorhandensein einer Baugenehmigung zu zweifeln. Die Kellerräume seien wohnlich eingerichtet gewesen und als Wohnräume genutzt worden. Den Unterschied zwischen einer Raumhöhe von 2,40 m und 2,36m könne man mit bloßem Auge nicht erkennen. Unter diesen Umständen sei ein Makler nicht verpflichtet, die Baugenehmigung für die Kellerräume zu überprüfen.

Einsturzgefährdetes Dach

Ist die Gesundheit des Mieters in Gefahr, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Der Mieter wohnte schon einige Jahre in dem Einfamilienhaus und hatte sich zu keiner Zeit über die Stabilität des Dachs beschwert. Eines Tages meldete er sich beim Vermieter: Das Dach müsse saniert werden, denn es bestehe Einsturzgefahr. Ein Bausachverständiger bestätigte diese Diagnose — allerdings nur für den Fall einer "außergewöhnlichen Belastung" der Dachkonstruktion durch hohe Schneelasten.

Von einem Baumangel wollte der Hauseigentümer jedoch nichts wissen: So viel Schnee sei in dieser Region noch nie gefallen, Renovierungsmaßnahmen am Dach seien "komplett überflüssig". Daraufhin kündigte der Mieter den Mietvertrag aus "wichtigem Grund": Der gemietete Wohnraum gefährde erheblich seine Gesundheit (§ 569 Abs.1 BGB). Der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht und forderte, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Doch das Oberlandesgericht Düsseldorf erklärte die fristlose Kündigung für wirksam (10 U 202/15). Wenn ein Dach einstürzen könne, bestehe für den Mieter ein beträchtliches Risiko. Es würde sich zwar nur unter außergewöhnlichen Bedingungen verwirklichen — um eine "völlig irreale Gefahr" handle es sich dennoch nicht. Das Kriterium dafür seien die bisher aufgetretenen Schneemengen-Höchstwerte plus Sicherheitszuschlag.

Ein Gesundheitsrisiko rechtfertige allemal eine fristlose Kündigung der Mietsache. Das gelte auch dann, wenn der Mieter den Mangel längere Zeit nicht gerügt habe. Der Mieter habe dem Hauseigentümer vor der Kündigung auch keine Frist setzen müssen, um ihm Gelegenheit zu geben, den Mangel zu beheben. Das sei hier unnötig gewesen: Denn der Vermieter habe jedes Risiko pauschal bestritten und es ernsthaft und endgültig abgelehnt, das Dach zu sanieren.

"Verunstaltender" Metallzaun?

Hauseigentümer streiten über einen Sichtschutz-Zaun an der Grundstücksgrenze

Herr A und Frau B, Nachbarn und Eigentümer zweier Doppelhaushälften in Berlin, konnten sich nicht ausstehen. Im Garten stand ein zu den Seiten hin offener Schuppen, der — ähnlich wie das Doppelhaus — über beiden Grundstücken errichtet worden war. Die Grundstücksgrenze verläuft mitten durch den Schuppen.

Weil er sich von Frau B stets beobachtet und belästigt fühlte, stellte A an der Grundstücksgrenze einen Metallzaun auf, im Schuppen und etwas darüber hinaus: Der Zaun war 1,70 Meter hoch und fast zehn Meter lang, bestückt mit Kunststofflamellen als Blickschutz (Marke "Guck nicht"). Frau B beschwerte sich darüber beim Bezirksamt Lichtenberg: Der Sichtschutz-Zaun wirke verunstaltend und verstoße damit gegen Baurecht.

Die Baubehörde wies Herrn A an, die Abschirmung aufzulockern und jede zweite Lamelle aus dem Metallzaun zu entfernen. Dagegen klagte der Nachbar und setzte sich beim Verwaltungsgericht (VG) Berlin durch (VG 13 K 122.16). Der umstrittene Zaun stehe nicht in Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften, fand das VG. So hässlich sei er nun auch wieder nicht.

Verunstaltend sei eine bauliche Anlage, wenn sie "aus der Sicht eines für ästhetische Eindrücke aufgeschlossenen Menschen eine das Maß der bloßen Unschönheit überschreitende, den Geschmackssinn verletzende Hässlichkeit aufweise". Übersetzt man diese juristische Definition ins Deutsche, bedeutet das: Eine Anlage ist nur verunstaltend, wenn sie eben besonders hässlich ist und das ist bekanntlich eine Geschmacksfrage.

Fazit des VG: Der Zaun verunstalte Gebäude und Garten nicht, dazu sei er zu klein und stehe zudem mitten im Schuppen. Dass er als blickdichter Sichtschutz gedacht und gebaut worden sei, verstoße für sich genommen jedenfalls nicht gegen das baurechtliche "Verunstaltungsverbot". Vielleicht sei ja eine blickdichte Abschirmung gar nicht so übel, schaffe sie doch "soziale Distanz".

Villa zu klein

Auch bei einer repräsentativen Villa mit Garten kommt es auf die vereinbarte Wohnfläche an

2009 hatte ein Ehepaar in Hamburg ein großzügiges Einfamilienhaus mit Garten gemietet. Laut Mietvertrag verfügte die Villa über achteinhalb Zimmer und eine Wohnfläche von 330 Quadratmetern (qm). Erst einige Jahre später prüften die Mieter diese Angabe nach und kamen nur auf 268 qm. Nun forderten sie vom Eigentümer zu viel gezahlte Miete zurück.

Auf die Wohnfläche komme es bei so einer repräsentativen Villa mit riesigem Garten nicht an, meinte der Vermieter. Schon wegen der großzügigen Außenanlage könne hier nicht die 10-Prozent-Grenze gelten.

Was bedeutet 10-Prozent-Grenze? Wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent kleiner ist als die vereinbarte Wohnfläche, geht die Rechtsprechung von einem Mangel der Mietsache aus, der den Mieter dazu berechtigt, die Miete zu mindern.

Stehe im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche, betonte das Amtsgericht Hamburg, sei diese Zahl als "Beschaffenheit der Mietsache" verbindlich vereinbart (49 C 91/13). Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger habe eine Wohnfläche von 262 qm ermittelt. Damit weiche die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Quadratmeterzahl um 20,6 Prozent ab, was einen erheblichen Mangel darstelle. Das Ehepaar könne die Miete um 20,6 Prozent kürzen und vom Hauseigentümer Rückzahlung in entsprechender Höhe verlangen.

Die Grenze von zehn Prozent wegen des mitvermieteten Gartens anzuheben, komme nicht in Frage. Bei einer Flächenabweichung über den Grenzwert hinaus sei die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch objektiv beeinträchtigt. Die Mieter hätten diesen Mangel auch nicht zu spät reklamiert: Angesichts der vielen Zimmer sei die Wohnfläche ja nicht auf den ersten Blick zu erkennen. Mieter müssten eine Wohnung oder ein Haus auch nicht sofort nach Vertragsschluss ausmessen.

Landwirt contra Landratsamt

Inhaber eines "Bioland"-Betriebs möchte Baugenehmigung für ein Wohnhaus in der Nachbarschaft verhindern

Im Dezember 2015 hatte das Landratsamt den Neubau eines Einfamilienhauses am Rande einer bayerischen Kleinstadt genehmigt. Dagegen legte der Inhaber eines landwirtschaftlichen Betriebs Beschwerde ein, dessen Hof und Grund in der Nähe lagen. Einige Flächen waren noch ungenutzt. Auf einem Grundstück — 150 Meter vom Baugrundstück für das Wohnhaus entfernt — wollte der Landwirt ein Stallgebäude errichten. Die Genehmigung dafür stammte allerdings aus dem Jahr 1997.

Hier "draußen" ein Wohnhaus zu genehmigen, sei rechtswidrig, meinte der Landwirt, weil es seinen Erweiterungsabsichten ein Ende setzen würde. Seinen nach Bioland-Richtlinien zertifizierten Betrieb könne er nur ausbauen, wenn er die brachliegenden Flächen für die Viehzucht verwenden könne. Dafür benötige er Weiden, einen Stall und Lagerflächen. Wenn hier nun ein Wohngebäude entstehe, gefährde das seine konkreten Pläne. Die Bewohner würden sich gegen Stallgerüche wehren.

Seit über einem Jahrzehnt erwäge der Antragsteller, Rinder oder Schweine zu halten, erklärte die Behörde. Aber bisher habe er keine konkreten Pläne eingereicht, auch ein fundiertes Betriebskonzept sei nicht erkennbar. Wegen vager Absichtserklärungen könne man der Familie, die hier draußen wohnen wolle, nicht die Baugenehmigung versagen.

So argumentierte auch der Verwaltungsgerichtshof München: Mit der Baugenehmigung habe das Landratsamt die Rechte des Landwirts nicht verletzt (9 CS 16.1138). Auf das Interesse eines Landwirts, seinen Betrieb im Außenbereich zu erweitern, müsse die Baubehörde jedenfalls dann keine Rücksicht nehmen, wenn die Pläne derart unklar seien. Niemals habe er den konkreten Umfang der Tierhaltung, Ausmaß und Lage der geplanten Stallgebäude oder ein Betriebskonzept dargelegt.

Der bloße Wunsch, dort liegende Flächen eventuell einmal für Viehzucht zu nutzen, rechtfertige es nicht, die Wohnbebauung in der Nachbarschaft abzulehnen. Seit 1997 habe der Landwirt diesen "Plan" nicht umgesetzt. Ob und wann das jemals der Fall sein könnte, sei ungewiss. Deswegen ihre Vorhaben zurückzustellen, sei weder für die Städteplaner, noch für die privaten Bauherren zumutbar. Schweinehaltung könnte am Standort ohnehin nicht genehmigt werden, dafür liege er zu nahe an Wohnbereichen. Das habe mit dem Neubau gar nichts zu tun.

Energieangaben in Makleranzeigen

Müssen auch Makler in Wohnungs- und Immobilienanzeigen Daten zur Energieversorgung angeben?

Laut Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen Verkäufer oder Vermieter in Immobilienanzeigen Daten zur Energieversorgung nennen, falls für das betreffende Gebäude ein Energieausweis vorliegt: den wesentlichen Energieträger, Baujahr, Art des Energieausweises, Endenergieverbrauch etc. Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hat sich jetzt vorgewagt und auch Maklern verboten, Verkaufsanzeigen bzw. Inserate für Mietwohnungen ohne solche Angaben zu veröffentlichen.

Ein Umwelt- und Verbraucherschutzverein verklagte zwei Maklerbüros auf Unterlassung. Ein Maklerbüro aus Münster hatte in einer Zeitschrift ein Zweifamilienhaus zum Verkauf angeboten, ohne den wesentlichen Energieträger des Gebäudes zu erwähnen, obwohl für die Immobilie ein Energieverbrauchsausweis vorlag (4 U 8/16). Im Parallelverfahren ging es um eine Mietanzeige für eine 3-Zimmer-Wohnung in Gütersloh ohne Angaben zum Energieausweis (4 U 137/15).

Das OLG Hamm entschied beide Verfahren zu Gunsten der Verbraucherschützer. Nach dem Wortlaut der EnEV seien zwar nur Verkäufer oder Vermieter verpflichtet, Kauf- oder Mietinteressenten über die wesentlichen Energiedaten zu informieren, räumte das OLG ein. Von Maklern sei in der Verordnung nicht die Rede und höchstrichterlich sei ebenfalls noch nicht geklärt, ob die Regelung auf sie anzuwenden sei.

Das könne aber offen bleiben. Denn die Immobilienanzeigen seien auch wettbewerbswidrig. Laut Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb handle unlauter, wer Verbrauchern eine wesentliche Information vorenthalte, die nötig sei, um eine "informierte geschäftliche Entscheidung zu treffen" und sie auf diese Weise veranlasse, Entscheidungen zu treffen, die sie ansonsten nicht getroffen hätten.

Und so liege der Fall hier. Die Informationen, die in den zwei strittigen Anzeigen unerwähnt blieben, seien für potenzielle Immobilienkäufer und Mieter wesentlich. Angesichts der aktuellen Energiepreise seien Informationen über den Energieträger eines Hauses, das Baujahr, den Heizenergieverbrauch etc. besonders wichtig. Ohne sie könne kein Verbraucher vernünftig über einen Immobilienkauf oder über den Abschluss eines Mietvertrags entscheiden.

Spielhaus im Garten

Kurzartikel

Wenn Mieter eines Hausgrundstücks für ihre Kinder im Garten ein Spielhaus aufstellen, gehört das zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Die Vermieterin muss diese Umgestaltung des Gartens dulden. Das gilt jedenfalls dann, wenn das Spielhaus am Ende des Mietverhältnisses folgenlos wieder beseitigt werden kann, wozu die Mieter verpflichtet sind.

Arbeitslose Hauseigentümerin braucht neue Heizung

Jobcenter darf Hartz-IV-Leistungen erst nach "Kostensenkungsaufforderung" begrenzen

Eine Dortmunderin bezieht schon seit geraumer Zeit Arbeitslosengeld II und bewohnt mit ihrem Sohn ein eigenes, kleines Reihenhaus. Eines Tages gab die Gasbrennwertheizung ihren Geist auf. Laut Kostenvoranschlag eines Heizungsbauers sollte es 5.200 Euro kosten, die defekte Heizanlage zu erneuern. Die Hartz-IV-Empfängerin beantragte beim Jobcenter dafür einen Zuschuss.

Der Sachbearbeiter gewährte ihr großzügig 6,60 Euro Zuschuss. In Bezug auf den restlichen Betrag komme nur ein Darlehen in Frage, lautete seine Auskunft: Ansonsten würden die angemessenen Wohnkosten für einen Zwei-Personen-Haushalt überschritten. Gegen diesen Bescheid klagte die arbeitslose Hauseigentümerin und setzte sich beim Sozialgericht Dortmund durch (S 19 AS 1803/15).

Das Jobcenter müsse die Kosten der Heizungserneuerung tragen, weil es sich dabei um Instandhaltungskosten handle. Wenn Hilfeempfänger im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebten, gehörten angemessene Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur zum anerkannten Bedarf.

Dabei könne es offen bleiben, ob die Wohnkosten tatsächlich — wie vom Jobcenter angenommen — zu hoch seien: Denn die Behörde habe es versäumt, die Frau dazu aufzufordern, die Wohnkosten zu senken. Erst wenn sie ohne Effekt Kostensenkung gefordert habe, dürfe sie die Hartz-IV-Leistungen wegen unangemessen hoher Wohnkosten begrenzen. Das gelte für Mietwohnungen ebenso wie für selbstbewohntes Wohneigentum. In diesem Punkt seien Mieter und Eigentümer gleich zu behandeln, sofern sie Hartz-IV-Leistungen bekämen.

Biotonne ist Pflicht!

Hauseigentümer will für Biomüllabfuhr keine Gebühren zahlen, weil er "kompostiert"

Ein Hauseigentümer legte sich mit dem Landkreis an, der von ihm 228 Euro Abfallentsorgungsgebühr für das Jahr 2015 verlangte. Der Betrag enthielt knapp 30 Euro Gebühr für die Biomüllabfuhr. Diese Gebühr wollte der Hauseigentümer nicht zahlen: Die Familie verwandle Bioabfälle grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück in Kompost. Man benötige daher die 80-Liter-Biotonne nicht.

Beim Verwaltungsgericht (VG) Neustadt verlor der "Kompostierer" den Prozess gegen den Landkreis (4 K 12/16.NW). Nach dem Kreislaufwirtschaftsgesetz seien private Haushalte verpflichtet, Abfälle den öffentlich-rechtlichen Entsorgungsunternehmen zu überlassen, soweit sie diese nicht selbst verwerteten.

Der betroffene Haushalt verwerte zwar die auf seinem Grundstück anfallenden, kompostierbaren organischen Garten- und Küchenabfälle selbst, räumte das VG ein. Doch da blieben immer auch Bioabfälle übrig, die sich nicht in Kompost umwandeln ließen: gekochte Speisereste, Fleisch, Backwaren, Unkräuter, dorniger Strauchschnitt etc. Diesen Müll müsse der Hauseigentümer über die Biotonne entsorgen (lassen).

Dass er auch solche Bioabfälle auf seinem Grundstück "ordnungsgemäß und schadlos" verwerten könne, habe der Kläger zwar behauptet, aber nicht bewiesen. Nur dann müsste ihn der Landkreis vom "Anschlusszwang" an die öffentliche Müllentsorgung befreien. Umgekehrt habe der Landkreis belegen können, dass er die Biotonne des Klägers im Laufe des Jahres 2015 zwei Mal abgeholt und geleert habe. Also müsse der "Kompostierer" auch Gebühren für Biomüllabfuhr zahlen.

Waldhaus wird abgerissen

Umbau gefährdet "Bestandsschutz" für ein an sich "nicht genehmigungsfähiges" Wohngebäude im Wald

1948 erteilte die Baubehörde eine Baugenehmigung für ein Haus mitten im Wald. So ein Bauvorhaben würde im "Außenbereich" heute nicht mehr zugelassen. Da das Wohngebäude aber damals genehmigt worden war, genoss es Bestandsschutz. Als es 1985/86 völlig umgebaut wurde, ordnete die Baubehörde allerdings den Abbruch an. Begründung: Durch den weitgehenden Umbau sei der Bestandsschutz erloschen.

Dagegen wehrte sich die Eigentümerin und verwies auf ein Haus in der Nachbarschaft, dessen Umbau genehmigt worden sei. Die Behörde müsse die beiden Fälle gleich behandeln, selbst wenn die Erlaubnis für das Nachbarhaus rechtswidrig erteilt worden wäre. Nach einem Urteil des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts blieb es jedoch bei der Abrissverfügung (1 L 4223/93). Die Baubehörde müsse nur gleichartige Fälle gleich behandeln, hier gebe es aber wesentliche Unterschiede.

Im Gegensatz zum Nachbargebäude habe das Haus der Klägerin durch den Umbau ein völlig anderes Aussehen erhalten. Außerdem stehe jetzt seit neun Jahren ein Torso in Gestalt eines Rohbaus in der Landschaft, den so niemand nutzen könne. Das Nachbarhaus, das trotz illegalen Umbaus stehen bleiben dürfe, befinde sich auch näher an der Straße und an den Gebäuden eines ehemaligen Gutshofes. Daher bestehe in diesem Fall weniger die Gefahr, dass es einer unerwünschten Splittersiedlung im Wald Vorschub leiste.