Haus und Grund

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Geplanter Immobilienkauf zunächst geplatzt

Kauft der Interessent das Haus 14 Monate später, erhält der Makler keine Provision mehr

Herr F wollte ein Haus kaufen und wandte sich an einen Makler. Der Makler schickte ihm ein Exposé. Herrn F gefiel das Anwesen bei der Besichtigung, er entschloss sich zum Kauf. Als beim Notar alles klargemacht werden sollte, platzte jedoch das Geschäft: Das Grundstück müsse erst aufgeteilt werden und da "gebe es noch Probleme", erklärte der Notar.

Daraufhin mietete Herr F das Haus. Erst über ein Jahr später, als die Probleme behoben waren, erwarb F von den Verkäufern die Immobilie. Nun forderte der Makler Provision. Seine Zahlungsklage scheiterte beim Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken (5 U 42/20).

Seit der Makler Herrn F das Exposé zum Objekt zusandte, seien 14 Monate vergangen. Nach so langer Zeit sei nicht mehr anzunehmen, dass der Vertragsschluss durch seine damalige Vermittlungstätigkeit zustande gekommen sei, stellte das OLG fest — zumal Herr F in der Zwischenzeit den Plan, die Immobilie zu kaufen, komplett aufgegeben habe.

Er habe das Objekt gemietet und ein erneutes Kaufangebot der Verkäufer abgelehnt. Während F dort wohnte, hätten deshalb auch weiterhin Kaufinteressenten das Anwesen besichtigt. Weil die Hauseigentümer nun endlich verkaufen wollten, hätten sie den Mietvertrag mit Herrn F gekündigt. Wenn man diese Umstände berücksichtige, hänge der Kauf der Immobilie — über ein Jahr nach dem ersten Notartermin — nicht ursächlich mit der Leistung des Maklers zusammen.

Feuchtigkeit in der gekauften Eigentumswohnung

Der Verkäufer muss die geschätzten, voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung tragen

Für 79.800 Euro hatte ein Paar 2014 eine Eigentumswohnung gekauft. Wie üblich wurde vertraglich die Haftung des Verkäufers für Mängel ausgeschlossen, mit einer Einschränkung. Der Eigentümer, der selbst in der Wohnung gewohnt hatte, bestätigte schriftlich, dass es "an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit" gegeben hatte. Sollte bis Ende 2015 der Schaden wieder auftreten, werde er ihn auf eigene Kosten beheben. Das wurde vertraglich fixiert.

Trotzdem hielt der Verkäufer sein Versprechen nicht, als sich im Winter 2014 im Schlafzimmer erneut feuchte Flecken zeigten. Vergeblich forderten ihn die Wohnungskäufer auf, die Schäden zu beheben. Schließlich zogen sie vor Gericht und verlangten die voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung (ohne Umsatzsteuer rund 8.000 Euro) sowie Ersatz für die Anwaltskosten.

Völlig überhöht sei die Kostenschätzung, fand der Verkäufer: Solange die Sanierungsmaßnahmen nicht ausgeführt und bezahlt seien, werde er kein Geld herausrücken. Die Höhe des Schadenersatzes im Voraus zu schätzen und als "fiktive Mängelbeseitigungskosten" geltend zu machen, sei rechtlich sowieso umstritten.

Das sei im Baurecht geändert worden, erklärte ihm der Bundesgerichtshof, die Änderung gelte aber nicht für den Immobilienkauf (V ZR 33/19). Bei Mängeln einer erworbenen Bestands-Immobilie könne die Höhe des Schadenersatzes weiterhin anhand der voraussichtlich entstehenden Kosten der Mängelbeseitigung berechnet werden (so genannte "fiktive Kosten").

Es wäre unzumutbar, wenn die Käufer die Arbeiten vorfinanzieren müssten. Sie seien nicht verpflichtet, so einen hohen Betrag bis zum Abschluss der nötigen Sanierungsmaßnahmen vorzustrecken.

Diese Regelung benachteilige auch den Wohnungsverkäufer nicht, denn der Anspruch der Käufer auf Schadenersatz sei im Kaufrecht begrenzt: Der Verkäufer dürfe sich weigern, die Mängelbeseitigungskosten zu übernehmen, wenn die Kosten unverhältnismäßig seien. Die Käufer könnten dann den mangelbedingten Minderwert der Wohnung ersetzt verlangen.

Fertighaus neben der Hauptstraße

Auch der Schallschutz muss den anerkannten Regeln der Technik entsprechen

Nach dem Einzug ins neue Eigenheim weigerte sich das Ehepaar, dem Hersteller des Fertighauses den restlichen Werklohn zu zahlen. Stattdessen forderten die Auftraggeber vom Unternehmer einen Kostenvorschuss, um Mängel zu beseitigen: Sie machten unzureichenden Schallschutz von Wänden und Fenstern geltend. Laut Fertighausvertrag war kein bestimmter Standard für den Schallschutz vereinbart — das Haus sollte aber nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik errichtet werden.

Diese Regeln habe er erfüllt, fand der Auftragnehmer. Dass ihr Baugrund direkt neben einer viel befahrenen Straße liege, hätten die Auftraggeber gewusst. Trotzdem sei nie über Schallschutzmaßnahmen verhandelt worden. Bei einem Gespräch habe eine Mitarbeiterin gesagt, die Fenster seien dreifach verglast. Auch bei dieser Gelegenheit hätten die Auftraggeber nicht nach deren Schalldämmung gefragt. "Schallschutzverglasung nicht gewünscht", habe deshalb die Mitarbeiterin im Verhandlungsprotokoll notiert.

Das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken beauftragte einen Bausachverständigen, den Schallschutz zu prüfen (4 U 11/14). Eine verbindliche Norm gebe es dafür nicht, stellte das OLG fest: Die einschlägige DIN 4109 sei veraltet und enthalte nur Mindeststandards. Doch nicht einmal diese seien eingehalten worden, wie die Messungen des Sachverständigen zeigten. Durch die Fassade werde doppelt so viel Schallenergie übertragen, wie es nach DIN 4109 zulässig sei.

Der Hersteller müsse daher die Beseitigung der Mängel finanzieren. Auch bei Fertighäusern müsse die Schalldämmung prinzipiell üblichen Qualitätsstandards entsprechen, so das OLG. Wenn der Hersteller vom Standard abweiche, müsse er die Auftraggeber darauf hinweisen und sie über die Folgen für die Wohnqualität informieren. Fachlich meist nicht vorgebildete Bauherren müssten die Konsequenzen unterschiedlicher Regeln für den baulichen Schallschutz verstehen. Einige gingen über die Anforderungen der DIN 4109 hinaus.

Sich nach den anerkannten Regeln der Technik zu richten, bedeute auch, dass der Auftragnehmer im Planungsstadium mit den Bauherren die Regelwerke bespreche. Kurz auf "Schalldämmung nach DIN 4109" zu verweisen, genüge zur Information der Auftraggeber nicht (einmal abgesehen davon, dass deren Vorgaben nicht erfüllt seien). Auch die schlichte Frage danach, ob sie Schallschutzfenster wünschten, sei keine korrekte Aufklärung. Der Fertighaus-Unternehmer hätte den Auftraggebern diese fachlich komplexe Materie erläutern und diese mit ihnen erörtern müssen.

"Billighandwerker" verpfuscht Dachsanierung

Wer nicht über die nötige Sachkunde verfügt, darf so einen Auftrag nicht übernehmen

Laut dem Gutachten eines Bausachverständigen waren die Arbeiten auf dem Dach äußerst mangelhaft ausgefallen: Werkunternehmer H, der das Dach sanieren und drei Schornsteine mit Schindeln verkleiden sollte, habe "alles verpfuscht". Deshalb forderte Auftraggeber A von H einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung.

Dagegen wehrte sich Handwerker H: Er und seine Helfer seien keine "ausgebildeten und versierten" Dachdecker. Der Hauseigentümer, den er schon lange persönlich kenne, habe schließlich gewusst, wen er engagiert habe. Man habe mit ihm alle Arbeitsschritte bis ins Detail besprochen. Außerdem habe A unbedingt sparen wollen und verlangt, bei der Sanierung "bereits vorhandene Alt-Materialien" zu verwenden.

Diese Einwände überzeugten das Oberlandesgericht (OLG) Rostock nicht (4 U 16/20). Wer so einen Auftrag übernehme, signalisiere damit, dass er ihn auch durchführen könne, erklärte das OLG. Wenn dem Werkunternehmer die dafür nötigen Kenntnisse und Fähigkeiten fehlten, hätte er den Auftrag ablehnen oder sich die Sachkunde aneignen müssen.

H sei zwar ein "fachfremder" Handwerker. Deshalb könne er aber nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass der Auftraggeber mit ihm eine Leistung minderer Qualität vereinbart habe. Auch die Vorgabe des Auftraggebers, die Sanierung absolut preisgünstig auszuführen, lasse nicht die Pflicht des Auftragnehmers entfallen, ein einwandfreies Werk abzuliefern.

Wenn das mit dem vorhandenen Material unmöglich war, hätte H den Hauseigentümer darauf hinweisen müssen, d.h.: Er hätte ihn unmissverständlich über Folgen und Risiken dieser Vorgehensweise informieren müssen. Die pauschale Aussage von H, er habe "alles" mit A besprochen, beweise nicht, dass er dem Auftraggeber deutlich vor Augen geführt habe, dass er mit der "Billig-Variante" das angestrebte Ergebnis nicht erreichen könne. Daher müsse H für die Folgekosten der mangelhaften Werkleistung einstehen.

Treuwidrige Forderung eines Architekten

Kurzartikel

Vereinbart ein Architekt mit dem Bauherrn ein Pauschalhonorar, das — nur für Fachleute erkennbar — unter den Mindestsätzen der Honorarordnung für Architekten liegt, ist es rechtsmissbräuchlich, wenn er nach einem Streit über die Bauplanung nach Mindestsätzen abrechnet und die Nachforderung damit begründet, dass das Pauschalpreisangebot gesetzeswidrig gewesen sei.

Bauleistungen als Architektenhonorar

Soll keine Rechnung gestellt werden, ist der Architektenvertrag wegen Schwarzarbeit nichtig

Mit der Baufirma E-GmbH hatte der Architekt schon einige Bauvorhaben durchgeführt. Nach Planungsleistungen für ein weiteres Gebäude, abgeschlossen im September 2016, stellte er keine Rechnung. Die schrieb er erst im Juni 2017, nach einem Streit mit den Geschäftsführern der E-GmbH. Da die Baufirma die Rechnungen nicht bezahlte, klagte der Architekt das Honorar von rund 180.000 Euro ein.

In der Verhandlung vor dem Landgericht Krefeld wurde er gefragt, warum er so lange keine Rechnungen gestellt habe. Die Antwort: Eigentlich hätte die E-GmbH seine Leistungen durch eine Abschlagszahlung und kostenlose Bauleistungen für sein Privathaus vergüten sollen. So sei es abgemacht gewesen.

Als das Gericht den Architekten darauf hinwies, dass so eine Abmachung wohl gegen das Schwarzarbeits-Gesetz verstoße, verhedderte er sich in Widersprüche und behauptete, über die Leistungen hätten doch wechselseitig Rechnungen ausgestellt werden sollen.

Das Landgericht wies die Zahlungsklage des Architekten ab. Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf bestätigte die Entscheidung (22 U 73/20). Wenn planerische Leistungen abgeschlossen seien, müssten Architekten innerhalb der nächsten sechs Monate eine Rechnung stellen. Der Kläger habe sich damit neun Monate Zeit gelassen. Und: Hätte es keinen Streit mit der Baufirma gegeben, hätte er seinen eigenen Angaben nach überhaupt keine Rechnung geschrieben.

Die Vergütung habe im Wesentlichen aus Bauleistungen der E-GmbH bestehen sollen. Schon deshalb sei der Architektenvertrag mit der Baufirma nichtig. Anspruch auf Honorar habe der Architekt daher nicht. Das Landgericht habe richtig festgestellt, dass die Parteien Steuern hinterziehen wollten. Wenn der Architekt nachträglich Rechnungen schreibe und beteuere, die "Vorgänge hätten dem Finanzamt transparent gemacht" werden sollen, sei das wenig überzeugend.

Schwarzarbeit schlicht zu leugnen, helfe nicht mehr, wenn sich die Indizien dafür so häuften wie im konkreten Fall: die erste (noch unbefangene) Aussage des Architekten, der zeitliche Abstand zwischen den Planungsleistungen und seinen Rechnungen, die langjährige Zusammenarbeit der Parteien — immer ohne schriftlichen Vertrag, obwohl es immer um große Aufträge und erhebliche Beträge gegangen sei.

Erbschaftssteuer fürs Eigenheim

Die Befreiung von der Erbschaftssteuer entfällt, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft wird

Das Ehepaar hatte lange im eigenen Haus gewohnt, jedem Partner gehörte eine Hälfte der Immobilie. Als der Ehemann 2017 starb, erbte die Ehefrau dessen Hausanteil. Für ein Eigenheim fällt keine Erbschaftssteuer an, wenn es der Erbe weiterhin selbst bewohnt. Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft, entfällt jedoch die Steuerbefreiung.

Im konkreten Fall verkaufte die Witwe das Einfamilienhaus Ende 2018 und zog in eine Eigentumswohnung um. Daraufhin änderte das Finanzamt den Erbschaftssteuerbescheid und verlangte nachträglich Erbschaftssteuer für die geerbte Haushälfte.

Dagegen wehrte sich die Frau: Sie habe das Eigenheim nicht mehr selbst nutzen können, weil sie nach dem Tod ihres Mannes unter Depressionen und Angstzuständen gelitten habe. Schließlich sei er im Haus gestorben, das habe sie sehr mitgenommen. Deshalb habe ihr Arzt dringend zu einem Umzug geraten.

Bei einem Verkauf des Familienheims entfalle die Steuerbefreiung nur dann nicht, wenn für den Verkauf zwingende Gründe vorlägen, erklärte das Finanzgericht Münster (3 K 420/20). Und das treffe laut Gesetz nur zu, wenn es dem Erben absolut unmöglich sei — z.B. wegen Pflegebedürftigkeit — im Eigenheim selbständig einen Haushalt zu führen.

Das Finanzgericht räumte ein, der Tod des Ehemannes im Haus und die dadurch ausgelöste Depression hätten die Frau gewiss sehr belastet. Im rechtlichen Sinn stelle das trotzdem keinen "zwingenden Grund" dar, die eigene Immobilie aufzugeben und umzuziehen. Die Ausnahmeklausel im Gesetz werde so streng ausgelegt, weil die Steuerbefreiung für Familienheime die Grundeigentümer - verglichen mit "Inhabern anderer Vermögenswerte" - ohnehin bevorzuge.

Grundstück gekauft, Architekt inklusive?

Grundstückskäufer sind nicht verpflichtet, mit Bauvorhaben einen bestimmten Architekten zu beauftragen

Kölner Eigentümer wollten zwei Doppelhaushälften auf ihrem Grundstück komplett umbauen und eine Haushälfte mit dem halben Grundstück verkaufen. Den Architekten X beauftragten sie mit dem Bauantrag bei der Stadt und Plänen für den Umbau. Verkaufen sollte das Haus ein Makler, der das Objekt auf seiner Webseite so vorstellte:

"Im Herzen des R-Viertels entsteht dieses Haus nach den Plänen des Architekten X". "Gerne vereinbaren wir mit dem Architekten einen unverbindlichen Informations- und Planungstermin für Sie". Änderungswünsche des Käufers könnten berücksichtigt werden, auch wenn der Umbau schon begonnen habe.

Beim Makler meldete sich ein Kaufinteressent, schnell wurden die Parteien einig. Der Kaufinteressent schloss am selben Tag den Kaufvertrag für das Grundstück und einen Architektenvertrag. Den Architektenvertrag hatte ihm der Makler mit Planungsskizzen des Architekten X für den Umbau zugesandt. Doch nach einem Streit über fehlende Terminplanung kündigte der Käufer den Architektenvertrag und verlangte vom Architekten 14.280 Euro Anzahlung zurück.

Zu Recht, entschied das Landgericht Köln (37 O 95/19). Wenn sich ein Grundstückskäufer dazu verpflichte, für Bauvorhaben auf dem erworbenen Grundstück die Leistungen eines bestimmten Architekten in Anspruch zu nehmen, sei diese Vereinbarung unwirksam. Der Verkäufer eines Grundstücks dürfe den Erwerb nicht von Aufträgen für bestimmte Ingenieure oder Architekten abhängig machen (juristisch: "Koppelungsverbot"). Ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot liege aber nicht nur dann vor, wenn die Verknüpfung beider Verträge rechtlich fixiert sei.

Es genüge schon, wenn es sich um einen wirtschaftlichen Zusammenhang handle. Und das treffe hier eindeutig zu, so das Landgericht. Die Verkäufer hatten den Architekten mit diversen Vorleistungen beauftragt und dem Käufer dessen Grundrisse und Pläne übergeben. Das für die Verkäufer tätige Maklerbüro habe den Kontakt zwischen Käufer und Architekt vermittelt.

Zudem habe der Makler in der Werbung für das Objekt — im Internet, im Exposé — darauf verwiesen, dass das Haus nach dessen Plänen entstehe. Er habe auch angeboten, einen Planungstermin mit X zu arrangieren. Das lasse aus Sicht des Käufers nur den Schluss zu, dass der Grundstückskauf mit einem Auftrag für Architekt X verknüpft sei. Denn es stand schon fest, dass dessen Pläne realisiert werden sollten. Da der Architektenvertrag deshalb unwirksam sei, müsse der Architekt die Anzahlung zurückzahlen.

Unfertiges Fertighaus

Kurzartikel

Der Hersteller eines Fertighauses hat keinen Anspruch auf den restlichen Werklohn, wenn der Bauherr zu Recht die Abnahme des Hauses wegen eines wesentlichen Mangels verweigert. So ein Mangel liegt vor, wenn das Gäste-WC keinen Wasseranschluss hat. Auf den Vorschlag des Herstellers, den Mangel zu beheben, indem er die fehlenden Leitungen über Putz verlegt, muss sich der Bauherr nicht einlassen: Bei einem Neubau kann er zeitgemäßen Baustandard erwarten. (Das Urteil wurde vom Bundesgerichtshof am 30.4.2020 bestätigt, AZ.: VII ZR 194/19)

Wasserschaden in leerstehendem Wohnhaus

Gebäudeversicherung kann ihre Leistung kürzen, wenn der Hauseigentümer bei Frost die nötigen Maßnahmen unterlässt

Die letzten Mieter waren schon im Sommer 2012 ausgezogen. Von ein paar Möbeln abgesehen, stand danach das Wohnhaus leer. Nur sehr sporadisch schauten der Eigentümer und seine Lebensgefährtin nach dem Rechten. Auch im Januar 2017, als zwei Wochen lang strenger Frost herrschte, kamen sie nur zwei Mal vorbei. Das Wasser hatte der Mann nicht abgestellt. Als Ende Januar die Heizung schlapp machte, kam es zu einem Wasserschaden. Eine Armatur im Badezimmer war eingefroren, eine Leitung geplatzt.

Nun sollte die Gebäudeversicherung einspringen. Doch das Unternehmen erklärte, es werde nur ein Viertel der Renovierungskosten übernehmen: Hätte der Versicherungsnehmer nicht grob fahrlässig gegen Sicherheitsvorschriften verstoßen, wäre kein Wasser ausgetreten. Nach den Versicherungsbedingungen müssten nicht genutzte Gebäude häufig kontrolliert und darüber hinaus die Wasserleitungen entleert werden.

So sah es auch das Oberlandesgericht Koblenz: Es wies die Zahlungsklage des Hauseigentümers gegen die Versicherung ab (10 U 2170/19). Zutreffend habe schon das Landgericht festgestellt, dass die unregelmäßigen Stippvisiten im Haus nicht genügten. Bei Dauerfrost müsse man leerstehende Gebäude zwei Mal die Woche kontrollieren. Doch dass der Vorwurf grober Fahrlässigkeit begründet sei, stehe auch unabhängig davon fest: Häufige Kontrollen allein reichten nämlich ohnehin nicht aus.

In ungenutzten Gebäuden müsse das Wasser abgestellt und müssten die Wasserleitungen vollständig geleert werden. Das habe der Versicherungsnehmer versäumt, obwohl eine lange Frostperiode herrschte und er das Haus nicht regelmäßig kontrollierte. So werde ein Leitungswasserschaden regelrecht herausgefordert. Dass die Gebäudeversicherung ihre Leistung um 75 Prozent gekürzt habe, sei angesichts dieses Leichtsinns durchaus angemessen.

Dass der Versicherungsnehmer die einschlägigen Vorschriften angeblich nicht kannte, entlaste ihn nicht: Grundlegende Sicherheitsvorschriften könne man als allgemein bekannt voraussetzen. Angesichts des langen Leerstands sei es für den Eigentümer zumutbar gewesen, sich über seine Pflichten als Versicherungsnehmer zu informieren. Ein Blick in die durchaus gut verständlichen Versicherungsbedingungen hätte dazu ausgereicht.

Nachbarstreit: Anbau 5 cm zu hoch!

Kurzartikel

Eine Hauseigentümerin kann vom Nachbarn nicht verlangen, einen Anbau zu beseitigen, wenn er fünf Zentimeter höher ausgefallen ist als von der Baubehörde genehmigt. Dass diese minimale Abweichung ihr Anwesen "unzumutbar verschatten" könnte, sei nicht nachvollziehbar, entschied das Gericht. Auch wegen der Entfernung zwischen Anbau und Zaun sei hier das Gebot der Rücksichtnahme unter Nachbarn nicht verletzt.

Dysfunktionale Heizungsanlage

Der Heizungsbauer hatte für die Installation zu wenig Platz und muss dennoch Werklohn zurückzahlen

Hauseigentümer A beauftragte eine SHK-Handwerksfirma (Sanitär Heizung Klima) damit, die Heizungsanlage auszutauschen: Für rund 17.000 Euro wurde ein neuer Ölbrennwertkessel mit Pufferspeicher installiert. Bald kam es zum Streit: Die Anlage sei so eng gebaut, dass bei der Wartung manche Teile kaum zu erreichen seien, beanstandete der Auftraggeber. Die Anlage funktioniere miserabel und entspreche in Aufbau und Anordnung nicht den Regeln der Technik.

Mehrfach forderte er den Handwerker H auf, für Abhilfe zu sorgen. Ohne Erfolg. Schließlich trat der Hauseigentümer vom Vertrag zurück und forderte Rückzahlung des Werklohns. H konterte, er habe mit dem Auftraggeber ausführlich besprochen, dass der Raum für die neue Anlage zu eng sei. Doch A habe darauf bestanden, sie dort zu montieren, wo die alte Heizung stand. Weitere Mängel bestritt der Heizungsbauer rundweg.

Das Landgericht Karlsruhe befragte Sachverständige und gab daraufhin dem Auftraggeber Recht (6 O 380/11). Die von H installierte Heizungsanlage sei mangelhaft: Der Pufferspeicher sei fehlerhaft angeschlossen, manche Bauteile nicht zugänglich. Die Leitungen seien so angeordnet, dass eine fachgerechte Wärmedämmung unmöglich sei, was gegen die Energieeinsparverordnung verstoße.

Der Auftraggeber habe dem Handwerker erfolglos eine Frist für die Beseitigung der Mängel gesetzt, sein Rücktritt vom Werkvertrag sei daher wirksam. Die misslichen Vorgaben des Hauseigentümers für die Installation entlasteten den Heizungsbauer nicht: Er hätte den Auftraggeber darüber informieren müssen, dass die neue Heizungsanlage in so einem engen Raum nicht die geforderte Wärme erzielen könne.

Notfalls müsse sich ein Handwerker auch einmal weigern, fehlerhafte Anordnungen des Auftraggebers auszuführen, wenn das den Erfolg seiner Werkleistung gefährde. Nur wenn der Heizungsbauer seine Bedenken klar und unmissverständlich vorgetragen hätte, müsste er für die Mängel der Heizungsanlage nicht geradestehen.

A könne allerdings nicht den gesamten Werklohn zurückverlangen. Immerhin habe er die Anlage neun Jahre lang genutzt. Der Handwerker müsse 10.658 Euro zurückzahlen und die Anwaltskosten des Hauseigentümers übernehmen.

Steine aus dem Asylantenwohnheim

Die Kommune muss für das beschädigte Garagentor eines Anwohners nicht haften

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf ist eine Stadt nicht zur Entschädigung verpflichtet, wenn infolge interner Streitigkeiten in einem Asylantenwohnheim Steine auf das Nachbargrundstück fliegen.

Der Hauseigentümer hatte von der Kommune Kostenersatz für den Anstrich eines Garagentors und eines Müllbehälters verlangt, die durch die "Steinschläge" beschädigt worden waren. Begründung: Die Stadt habe es unterlassen, eine Heimleitung einzusetzen, die die Zuspitzung des Streits verhindert hätte. Darüber hinaus habe sie es versäumt, die Asylbewerber auf geltende Rechtsvorschriften hinzuweisen.

Die Düsseldorfer Richter folgten dieser Argumentation nicht (18 U 85/93). Die Kommune habe ihre Verkehrssicherungspflicht nicht verletzt, eine Haftung für die Schäden komme daher nicht in Betracht. Für die Stadt habe es keine Hinweise darauf gegeben, dass Konflikte im Wohnheim das Eigentum der Anlieger gefährden könnten.

Es sei auch ungewiss, ob eine Heimleitung deren Eskalation hätte verhindern können. Für eine unterlassene Handlung müsste die Kommune aber nur haften, wenn diese Handlung den Eintritt des Schadens "mit Sicherheit" vermieden hätte. Sie habe die Bewohner des Wohnheims auch nicht über deutsches Recht informieren müssen. Dass Schlägereien und die Verletzung fremden Eigentums verboten seien, sei überall bekannt. Über allgemeingültige Rechtsnormen müsse nicht aufgeklärt werden.

Abwasserleitung ohne Rückstausicherung

Ein Wasserschaden durch Rückstau nach Starkregen geht daher zu Lasten der Hauseigentümerin

In einem Bungalow aus den 60er Jahren wurde der Keller nach starken Regenfällen komplett überflutet. Entwässert wird der Altbau über ein Mischsystem: Regenwasser wird durch Fallrohre ins Innere geführt und in einer Leitung mit den Abwässern des Hauses in die Kanalisation abgeleitet. Schon als das Haus gebaut wurde, hatte eine Gemeindesatzung für Abwasseranlagen eine Rückstausicherung vorgeschrieben — die von der Eigentümerin aber nicht eingebaut wurde.

Die Schuld für den erheblichen Wasserschaden sah die Frau aber ganz woanders. Der regionale Wasserverband hatte nämlich eine Tiefbaufirma beauftragt, einen neuen Schmutzwasserkanal zu bauen. Während der Arbeiten verengte die Tiefbaufirma provisorisch die Abwasserleitung.

Durch diese pflichtwidrige Verengung sei ein Rückstau entstanden und habe den Schaden im Keller verursacht, behauptete die Hauseigentümerin. Sie forderte Schadenersatz vom Wasserverband und von der Baufirma.

Ihre Zahlungsklage scheiterte in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (III ZR 134/19). Der Wasserverband und die Tiefbaufirma als dessen Auftragnehmerin hätten die Pflicht, für eine funktionierende Kanalisation zu sorgen, so die Bundesrichter. Private Hauskeller vor Überschwemmungen zu schützen, gehöre nicht zu ihren Aufgaben.

Ob die Engstelle im Kanal auf ein schuldhaftes Fehlverhalten zurückzuführen sei, könne hier offenbleiben. Denn auf eventuelle Fehler bei der Planung des Kanals oder bei den Bauarbeiten könne sich die Hauseigentümerin schon deshalb nicht berufen, weil sie die von der Gemeinde vorgeschriebene Rückstausicherung nicht installiert habe. Damit hätte sie sich vor allen Rückstauschäden schützen können.

Mit Bauarbeiten an der Kanalisation müssten Anlieger grundsätzlich rechnen. Diese könnten den Abwasserfluss stören, das liege in der Natur der Sache. Gerade deshalb sei es ja notwendig, eine Rückstausicherung einzubauen. Diese Schutzmaßnahme sei schon in den 60er Jahren des letzten Jahrhunderts "Stand der Technik" gewesen.

Sturmschaden am Hausdach?

Einer Hauseigentümerin gelingt es nicht, den Versicherungsfall "Sturmschaden" zu beweisen

Eine Hauseigentümerin meldete ihrer Gebäudeversicherung einen Sturmschaden am Hausdach: Die Verkleidungen dreier Kamine hätten sich bei einem Sturm gelöst. Laut Kostenvoranschlag der Dachdeckerfirma werde die Sanierung ca. 5.000 Euro kosten.

Die Versicherung schickte einen Dachdeckermeister zur Versicherungsnehmerin, um den Schaden zu untersuchen. Der Sachverständige verneinte einen Sturmschaden. Die Kaminplatten hätten auf der Unterkonstruktion nicht mehr gehalten, weil diese aus stark angefaulten Spanplatten bestehe — und das eindeutig schon seit langer Zeit.

Obwohl die Hauseigentümerin ein Gegengutachten vorlegte, weigerte sich das Versicherungsunternehmen, den Schaden zu regulieren: Nach den Wetterdaten habe in der Region kein Sturm der Windstärke 8 getobt, was die Bedingung für den Versicherungsfall wäre. Selbst wenn zufällig eine einzelne Bö dieser Stärke das Haus gestreift haben sollte: Angesichts der Vorschäden wären die Kaminverkleidungen auch bei deutlich geringerer Windstärke heruntergefallen.

Das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken wies die Zahlungsklage der Versicherungsnehmerin ab (5 U 61/19). Nach Auswertung der Messdaten mehrerer Wetterstationen sei offen, ob zum behaupteten Zeitpunkt am Versicherungsort ein Sturm mit Windstärke 8 herrschte, stellte das OLG fest. Weil aber dieser Nachweis oft schwierig sei, sähen die Versicherungsbedingungen zu Gunsten der Versicherungsnehmer alternative Beweismöglichkeiten für einen Sturmschaden vor.

Der Versicherungsfall Sturmschaden werde auch dann unterstellt, wenn starke Winde in der Umgebung des versicherten Grundstücks auch Schäden an anderen Gebäuden in einwandfreiem Zustand oder an ebenso widerstandsfähigen Sachen angerichtet haben. Oder dann, wenn das versicherte Gebäude in so einwandfreiem Zustand war, dass der geltend gemachte Schaden nur durch Sturm entstanden sein könne. Auch diese erleichterte Beweisführung für das Vorliegen eines Sturms sei hier aber nicht gelungen.

Schäden in der Umgebung habe nicht einmal die Hauseigentümerin selbst behauptet. Und die zweite Erklärung scheide aufgrund der Gutachten aus. Denn das Hausdach sei alles andere als "einwandfrei" gewesen.

Auch der gerichtliche Sachverständige habe bestätigt, dass sich die Kaminplatten nur lösten, weil die Unterkonstruktion aus einfach aufgedübelten Spanplatten "völlig marode" gewesen sei. Wegen falsch konstruierter Kaminabdeckungen sei seit Jahrzehnten ständig Regenwasser hineingelaufen — ein "für Kamine aus dieser Zeit ganz typisches Schadensbild". Der Schaden am Hausdach könnte daher schon "bei einem relativ lauen Lüftchen entstanden" sein.

Schrägfenster lassen sich nicht weit genug öffnen

Der Fensterbauer hätte mit dem nächsten Handwerker das richtige Vorgehen absprechen müssen

Eine Bauherrin bestellte für ihren Neubau Fenster bei einem Handwerksunternehmen, das die Fenster auch einbauen sollte. Nach dem Ende der Arbeiten beanstandete die Auftraggeberin, dass sich im Obergeschoss und im Speicher sechs Schrägfenster nur um ca. 50 Grad öffnen ließen. Sie verlangte vom Fensterbauer einen Kostenvorschuss, um die Mängel beseitigen zu lassen.

Ihr Vorwurf: Entgegen der Planung habe der Handwerker die Winddichtigkeitsfolie nicht auf die Innenseite der Rahmen geklebt, sondern auf die Blendrahmen. Nachdem die Rahmen verputzt waren, habe man deshalb den gewünschten Öffnungswinkel nicht mehr erreichen können.

Seine Art der Ausführung sei technisch nicht mangelhaft, sondern fachgerecht gewesen, konterte der Fensterbauer. Das bestätigte auch ein Sachverständiger. Dennoch hatte die Klage der Auftraggeberin auf Zahlung von Kostenvorschuss beim Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf Erfolg (23 U 208/18). Die Folie außen auf die Blendrahmen zu kleben, sei für sich betrachtet kein Fehler, räumte das OLG ein.

Der Fensterbauer hätte aber den bauleitenden Architekten und die mit dem Innenputz beauftragte Handwerksfirma darüber informieren müssen, dass diese Art der Ausführung beim Auftrag von Putz berücksichtigt werden müsse. Das sei nicht geschehen: Infolgedessen seien die Blendrahmen komplett eingeputzt worden und fürs Öffnen zu wenig Raum verblieben.

In Ausnahmefällen seien Auftragnehmer verpflichtet, mit den nachfolgenden Handwerkern bzw. mit dem Architekten abzusprechen, wie bei den Folgearbeiten verfahren werden solle. Das gelte zumindest dann, wenn der nächste Handwerker eventuell nicht erkennen könne, wie er seine eigene Arbeit der Vorleistung anpassen müsse, um Mängel zu vermeiden. Und so liege der Fall hier.

Denn die Firma, die den Innenputz ausführen sollte, habe die besondere Einbausituation der Schrägfenster nicht gekannt. Der Fensterbauer dürfe dann nicht davon ausgehen, dass der nächste Handwerker den Putz entsprechend auftragen werde, ohne den Öffnungswinkel der Schrägfenster zu beeinträchtigen. Wäre der Fensterbauer seiner Hinweispflicht nachgekommen, hätte die nachfolgende Firma keine zu dicke Putzschicht auf den mit Folie beklebten Blendrahmen aufgebracht. (Fensterbauer und Architekt hafteten in diesem Fall zu gleichen Teilen für die Kosten der Mängelbeseitigung.)

Keine Widerrufsbelehrung — keine Maklerprovision

Kurzartikel

Trotz erfolgreicher Vermittlung des Verkaufs können Hausverkäufer den Maklerauftrag wirksam widerrufen, wenn ihnen der Makler keine Widerrufsbelehrung und kein Muster-Widerrufsformular ausgehändigt hat. Damit entfällt sein Anspruch auf Provision. Makler sind jedenfalls dann verpflichtet, Verbrauchern Informationen zum Widerrufsrecht auf Papier zu übergeben, wenn der Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde. Einen anderen dauerhaften "Datenträger" darf der Makler nur mit Zustimmung der Verbraucher verwenden. Entscheidend: Erst mit der Übergabe beginnt die Frist für den Widerruf zu laufen.

Biber ruiniert Terrasse und Garten

Können die Hauseigentümer Reparaturen und Schutzmaßnahmen von der Steuer absetzen?

Eigentlich Idylle pur: ein Einfamilienhaus am Rand eines Naturschutzgebiets. Von der Terrasse mit Wintergarten aus blickt man auf einen großen Garten und einen Teich … dessen Bewohner allerdings der Idylle ein Ende setzten. Im Gewässer hatte sich eine Biberfamilie angesiedelt, die mit ihrem Bau den Rasen untergrub. Die Böschung im Garten sackte ab und mit ihr auf ca. acht Metern Länge die Terrasse.

Da Biber in Deutschland streng geschützt sind, war guter Rat teuer: Die Hausbesitzer durften die Tiere weder jagen, noch vertreiben. Schließlich ließen sie in Absprache mit der Naturschutzbehörde eine "Bibersperre" errichten (einen mit Geröll gefüllten Graben) und von einer Fachfirma die abgesackte Terrasse neu pflastern. Für diese Maßnahmen gaben die Hausbesitzer rund 4.000 Euro aus.

Die Ausgaben machten sie bei ihrer Einkommensteuererklärung als außergewöhnliche Belastung geltend. Doch das Finanzamt lehnte es ab, diese Kosten vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen. Beim Bundesfinanzhof scheiterte die Klage des Ehepaares gegen den Steuerbescheid (VI R 42/18).

Viele Hauseigentümer müssten Schutzmaßnahmen ergreifen, um Schäden durch Wildtiere zu verhindern. Daran sei nichts Außergewöhnliches, erklärte das oberste Finanzgericht. Ausgaben im Zusammenhang mit Wildtierschäden würden grundsätzlich nicht als außergewöhnliche Belastung der Steuerpflichtigen anerkannt. Das gelte auch dann, wenn - wie hier - ein gefährlicher Zustand des Hauses beseitigt werden müsse.

Es sei nicht die Aufgabe des Steuerrechts, einen Schaden zu kompensieren, der Hauseigentümer infolge naturschutzrechtlicher Regelungen widerfahre und den sie deshalb auch hinnehmen müssten. Vielmehr sei das die Sache des Gesetzgebers: Er müsse zum einen mit Wildtiermanagement derartigen Schäden vorbeugen. Zum anderen sei er verpflichtet, Fonds einzurichten, um dennoch auftretende Wildtierschäden finanziell auszugleichen.

Feuchtes Souterrain

Architekt haftet für mangelhafte Planung beim Umbau eines Altbaus

Der neue Eigentümer eines 1939 erbauten Einfamilienhauses ließ es umbauen und beauftragte einen Architekten damit, die Arbeiten zu planen und zu überwachen. Da die Familie auch das Souterrain bewohnen wollte, sollten dort unbedingt alle Feuchtigkeitsschäden beseitigt werden. Das misslang, wie sich nach dem Einzug schnell herausstellte.

Der Hauseigentümer ließ nachträglich von Handwerksfirmen im Souterrain Wände abdichten, Rohre sanieren, eine Abluftanlage einbauen etc. — alles ohne nachhaltigen Erfolg. Nach einigen Jahren forderte er vom Architekten, die Kosten der Reparaturen zu übernehmen und zudem eine gründliche Sanierung zu finanzieren.

Die Haftpflichtversicherung des Architekten übernahm fast 40.000 Euro, allerdings nicht die so genannten "Sowiesokosten". D.h. Kosten, die für eine "richtige" Sanierung des Souterrains schon während des Umbaus angefallen wären, wenn der Architekt sie denn angepackt hätte.

Mit seiner Klage auf vollen Kostenersatz erreichte der Hauseigentümer nur einen Teilerfolg. Schadenersatz stehe ihm zu, urteilte das Oberlandesgericht Düsseldorf (23 U 142/18). Denn der Architekt habe die Arbeiten so mangelhaft geplant, dass das Souterrain zum Bewohnen nach wie vor zu feucht sei. Da der vom Auftraggeber gewünschte Erfolg ausblieb, müsse der Auftragnehmer die Notmaßnahmen finanzieren, mit denen die Ursachen der Feuchtigkeit beseitigt werden sollten.

Der Architekt behaupte, er habe das Souterrain trockenlegen wollen, aber die fachgerechte Sanierung sei dem Auftraggeber zu teuer gewesen. Das entlaste ihn jedoch nicht.

In so einem Fall sei er verpflichtet, mit dem Auftraggeber die Risiken zu erörtern. Der Architekt müsse ihm genau erklären, welche konkreten Folgen das Unterlassen der Abdichtungsarbeiten oder eine weniger aufwendige Ausführung haben könne. Ein pauschaler Hinweis auf "Feuchtigkeitsrisiken" in einem Altbau genüge da nicht. Die Planung eines Architekten sei auch dann fehlerhaft, wenn er diese Beratung nicht leiste.

Die Haftpflichtversicherung des Architekten habe den Schadenersatzanspruch des Hauseigentümers anerkannt — abgesehen von den "Sowiesokosten". Das sei sachgerecht, ansonsten bekäme der Auftraggeber die Sanierung, die schon vor Jahren erforderlich gewesen wäre, nachträglich geschenkt. Allerdings wäre es billiger gewesen, das Souterrain damals während des Umbaus zu sanieren. Die Kostendifferenz zähle zum Schaden infolge fehlerhafter Planung, für den der Architekt einstehen müsse.

Wartungsintensive Holzrollläden sind mangelhaft

Immobilienkäufer müssen die "Fertigstellungsrate" nicht zahlen, solange erhebliche Mängel vorliegen

Die Bauträgerin verlangte von den Erwerbern einer Eigentumswohnung die Fertigstellungsrate. Das Ehepaar zahlte nicht und erklärte, die letzte Rate sei keineswegs fällig, weil noch wesentliche Mängel vorlägen. Die von der Bauträgerin montierten Holzrollläden seien nämlich mangelhaft: Sie quietschten beim Hoch- und Runterfahren, sie seien unansehnlich, durch gut sichtbare Spalten zwischen den Lamellen dringe zu viel Licht.

Das Oberlandesgericht München wies die Zahlungsklage der Immobiliengesellschaft ab (28 U 4568/19 Bau). Sie müsse zunächst die Mängel beseitigen. Nach dem Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen entsprächen die Holzrollläden nicht dem Standard an Sonnenschutz, den Käufer einer Immobilie gehobener Ausstattung erwarten könnten.

Durch die unregelmäßigen, ziemlich breiten Fugen dringe erkennbar Tageslicht in die Räume, weil sich die Holzstäbe verformt hätten. Das sei bei Holz zwangsläufig so. Holz sei als Material für Rollläden daher bei sehr breiten Fenstern — wie hier — technisch ungeeignet. So jedenfalls das Fazit des gerichtlichen Gutachtens.

Dagegen habe der von der Bauträgerin beauftragte private Sachverständige einen Mangel verneint: Lichtschlitze seien seiner Ansicht nach unvermeidlich. Aufgerollt länger liegende Holzstäbe verformten sich. Holzstäbe eines Holzrollladens müssten sich erst einmal zwei, drei Jahre lang aneinander gewöhnen. Deshalb müsse man sie täglich öffnen und schließen. Das stehe auch in der Wartungs- und Pflegeanleitung, die dem Ehepaar ausgehändigt worden sei.

Diese Erläuterungen bestätigten letztlich aber nur, dass die Bauleistung mangelhaft sei. Funktionierten Holzrollläden nur dann (möglicherweise in zwei Jahren) gut, wenn sie täglich gemäß Pflegeanleitung aufgerollt werden, seien diese Bauteile nicht funktionstauglich. Ein derart intensiver Wartungsaufwand stelle einen Mangel dar.

Dem Bauträgervertrag sei jedenfalls nicht zu entnehmen, dass auf die Erwerber so ein Aufwand zukomme. Dass ihnen die Bauträgerin für die Rollläden eine Wartungsanleitung spendiert habe, ändere daran nichts.