Das Haus des Nachbarn steht in einem Ortsteil mit 16 Wohnhäusern — darunter fünf landwirtschaftliche Anwesen mit Viehhaltung — am Rand einer Kleinstadt. Er klagte gegen die Baugenehmigung für einen Schweinestall, der 400 Meter von seinem Wohnhaus entfernt im Außenbereich gebaut werden sollte. Der Schweinezüchter hielt am nahegelegenen Hof rund 100 Sauen, im neuen Stall sollten ca. 1.850 Sauen und Ferkel Platz finden.

Mit seinen Einwänden erreichte der Nachbar, dass statt zwei offenen Güllebehältern nur ein geschlossener Güllebehälter genehmigt und die Abluftkamine des Stallgebäudes auf zehn Meter erhöht wurden. Gegen die Baugenehmigung klagte er trotzdem: Eigentlich hätte eine aufwändige Umweltverträglichkeitsprüfung stattfinden müssen, beanstandete der Anwohner, weil auch der alte Stall im Ortsbereich modernisiert und erweitert werden solle und die Anlagen funktional verbunden seien.

Jedes Mal, wenn die Stalltür geöffnet werde, um Schweine von einem Stall zum anderen zu bringen, werde es Geruchsbelästigungen geben. Außerdem habe die Genehmigungsbehörde nicht berücksichtigt, dass die Geruchsbelastung durch Tierhaltung im Dorf ohnehin schon hoch sei und die zusätzliche Anlage sozusagen das "Fass zum Überlaufen" bringe.

Ein Genehmigungsverfahren gemäß Immissionsschutzrecht sei hier nicht notwendig, erklärte jedoch das Verwaltungsgericht Bayreuth (B 2 K 17.803). Das wäre nur der Fall, wenn der Neubau für eine höhere Anzahl von Tieren gedacht wäre. Die beiden Stallanlagen stellten auch keine funktionale Einheit dar: Sie befänden sich nicht auf demselben Betriebsgelände, sondern ca. 330 Meter voneinander entfernt mit Ackerland dazwischen.

Mit allenfalls zwei Prozent Jahresgeruchsstunden steige durch den neuen Stall die ohnehin vorhandene Geruchsbelastung nur geringfügig. Die Schweinezucht werde auf dem Grundstück des Nachbarn also nicht zu einer unzumutbaren Gesamtbelastung führen. Außerdem stehe sein Haus sowieso faktisch in einem Dorfgebiet, das von Viehhaltung geprägt sei. In so einer Umgebung würden Wohnbauten nur eingeschränkt gegen Gerüche geschützt.

Auch in Bezug auf Geräusche würden laut Gutachten die Grenzwerte für ein Dorfgebiet auf dem Grundstück des Anwohners eingehalten: tagsüber 60 dB(A), von 22 Uhr bis 6 Uhr früh 45 dB(A). Berücksichtige man alle Umstände, verstoße die Baugenehmigung für den Stall nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme auf die Nachbarn.

Die Stadt Lütjenburg hat 2010/2011 eine 950 Meter lange Straße im Außenbereich ausgebaut. Die Sanierung kostete 600.000 Euro. Weil die Straße "überwiegend dem Anliegerverkehr" diene, legte die Kommune zwei Drittel des Betrags auf sechs Anlieger um — darunter ein Landwirt, dem mehrere Felder an der Straße gehören. Er allein sollte 218.000 Euro übernehmen. Dagegen klagte der Landwirt.

Das Verwaltungsgericht reduzierte den Betrag zwar auf ca. 190.000 Euro, weil die Kommune unzulässigerweise auch die Kosten für die "Verlegung von Kabeln für eine spätere, eventuelle Straßenbeleuchtung" umgelegt habe. Ansonsten hatte das Gericht aber gegen den Ausbaubeitrag nichts einzuwenden.

Erfolglos pochte der Landwirt darauf, dass diese Belastung die Existenz seines Betriebs gefährde. Dabei profitiere er vom Ausbau der Anliegerstraße überhaupt nicht, für seine landwirtschaftlichen Fahrzeuge sei er nicht notwendig gewesen. Die Stadt habe die Straße allein wegen der geplanten touristischen Nutzung ausgebaut.

Diese Argumente überzeugten offenbar auch das Oberverwaltungsgericht (OVG) Schleswig nicht: Es erklärte den Kostenbescheid für rechtmäßig (2 LA 216/17). Ausbaubeiträge seien nach den Vorteilen des Straßenausbaus für die jeweiligen Anlieger zu bemessen, so das OVG. Und auch wenn der Kläger das Gegenteil behaupte: Wenn eine Straße vorteilhaft ausgebaut oder erneuert werde, seien alle Anliegergrundstücke grundsätzlich als "bevorteilt" anzusehen. (Und basta, möchte man hinzufügen.)

Die Vorschriften für kommunale Abgaben sähen keinen konkreten Maßstab dafür vor, wie der Aufwand auf die Anlieger umzulegen sei, räumte das OVG ein. Die Kommune sei da weitgehend frei in ihrem Ermessen — sie dürfe nur nicht willkürlich vorgehen. Das sei aber auch nicht geschehen, typische Fälle seien gleich behandelt worden. Dass sich die Ausbaubeiträge an den Vorteilen für die Anlieger orientieren sollten, bedeute eben nicht unbedingt Gerechtigkeit im Einzelfall.

2012 hatte der Bauträger eine Wohnanlage fertiggestellt. Wie in den Verträgen mit den Erwerbern der Wohnungen vorgesehen, inspizierte im Sommer 2012 ein Sachverständiger das Gemeinschaftseigentum. Der von den künftigen Eigentümern ausgewählte Bauexperte fertigte ein Protokoll zum Stand der Arbeiten an. Auf Basis dieses Protokolls sollten die Erwerber die Bauabnahme erklären, d.h. die Leistungen des Bauträgers als vertragsgemäß billigen.

Eine Frau pochte jedoch auf ein (von ihr in Auftrag gegebenes) Privatgutachten, in dem fehlende Restarbeiten und kleinere Mängel aufgelistet waren. Sie verweigerte deshalb die Bauabnahme. Die Mängel wurden bis 2014 behoben, die restlichen Arbeiten durchgeführt. Vom Bauträger nochmals zur Abnahme aufgefordert, lehnte die Wohnungseigentümerin erneut ab.

Ihr Motiv: Sie befürchtete das Auftreten weiterer Mängel. Nach einer Abnahme ist es für Käufer schwieriger, deren Beseitigung durch den Bauträger zu erreichen. Die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche beginnt zu laufen. Und die Schlusszahlung wird fällig.

Das Oberlandesgericht Köln missbilligte das Verhalten der Käuferin: Sie hätte die Abnahme nicht verweigern dürfen (17 U 44/16). 2012 habe sie ihre Ablehnung mit 149 Mängeln und Restarbeiten begründet, die der Privat-Sachverständige beanstandet habe. Dabei habe es sich aber nur um Kleinigkeiten gehandelt (z.B. Reinigungsarbeiten, eine fehlende Steckdose, fehlende Schilder im Keller etc.).

Solche Bagatellen seien für ein Bauunternehmen mit geringem Aufwand zu erledigen und im Verhältnis zum gesamten Gemeinschaftseigentum einer großen Eigentumsanlage als unwesentlich anzusehen. In so einem Fall sei es der Erwerberin zuzumuten, die Werkleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß abzunehmen. Wenn die Werkleistung des Bauträgers insgesamt abnahmereif sei, seien die Erwerber zur Abnahme verpflichtet.

Da die gesetzlichen Voraussetzungen für die Abnahme 2012 erfüllt waren, sei das Gemeinschaftseigentum seit 2012 als abgenommen anzusehen. Nur auf diesen Zeitpunkt komme es an. Die Wohnungseigentümerin könne ihre damalige Weigerung nicht nachträglich damit ins Recht setzen, dass seit 2017 neue Mängel aufgetreten seien. (Der Bundesgerichtshof hat das Urteil am 21.4.2021 bestätigt — AZ.: VII ZR 269/20)

Schon seit Jahren streiten Wohnungseigentümer mit einem Verein, der direkt neben der Wohnanlage in einer ehemaligen Fabrikhalle ein alternatives Kulturzentrum betreibt. Auf dem Gelände wohnen auch etliche Personen, doch in erster Linie wurden hier Konzerte und Events aller Art veranstaltet.

In einem Vergleich vor dem Landgericht Köln hatte sich der Verein verpflichtet, an Wochentagen nach 20 Uhr, Samstag ab 22 Uhr nur noch "Lärmimmissionen in Zimmerlautstärke" zuzulassen. Ausnahmen waren an Silvester, im Karneval, für die Eröffnung eines Kulturfestivals vorgesehen. An Sonntagen sollte keine Musik gespielt werden. Bei weiteren Verstößen musste der Verein 5.000 Euro an die betroffenen Wohnungseigentümer zahlen.

2019 meldeten sich die Anwohner erneut bei der Justiz: Im Juni und Juli 2019 habe es wieder zahlreiche Lärmbelästigungen gegeben, die deutlich über das zugestandene Maß an Lautstärke hinausgingen: Trommelsessions, elektronisch verstärkte Musik häuften sich.

Erfolglos berief sich der Verein darauf, er könne nicht das ganze Gelände kontrollieren. Hier musizierten viele Bewohner selbst und oft bei offenen Fenstern.

Wenig glaubwürdig fand das Landgericht Köln diese Ausrede (24 O 307/19). Zum einen habe der Verein auf seiner Facebook-Seite für ein Konzert geworben, das genau an dem Abend stattfand, an dem der Verein angeblich überhaupt nichts organisiert habe … Zum anderen müsse der Verein, wenn tatsächlich Dritte Veranstaltungen durchführten oder musizierten, dafür sorgen, dass dabei die Lärmgrenzen des mit den Nachbarn geschlossenen Vergleichs nicht übertreten würden.

Musik in "Zimmerlautstärke" bedeute: Von dem Grundstück dürften nur Geräusche ausgehen, die in den angrenzenden Wohnungen der Nachbarn bei geschlossenen Fenstern nicht zu hören seien. Nach glaubhaften Angaben mehrerer Anwohner seien jedoch das Trommeln und die elektronisch verstärkte Musik bei geschlossenen Fenstern in den Wohnungen aufdringlich laut gewesen — ohne dass man hätte lauschen müssen. Daher sei hier keine Dezibel-Messung mehr nötig, um die Intensität der Geräusche festzustellen. Der Verein müsse die vereinbarte Geldbuße zahlen.

Ein Einfamilienhaus wurde im Winter 2012/2013 fertiggestellt und mit einem Parkettboden ausgestattet. Erste Schäden in der Bodenoberfläche (Risse, Wölbungen) zeigten sich schon im Frühjahr 2013, als die Familie noch gar nicht eingezogen war. Der Parkettleger besserte die Schadstellen aus und schrieb dem Bauherrn, die Luftfeuchtigkeit sei in den Räumen viel zu niedrig. Nur 26 Prozent habe er gemessen und empfehle deshalb, Luftbefeuchter aufzustellen.

Der Auftraggeber besorgte drei Geräte, dennoch traten weitere Schäden am Parkett auf. Eine Messung der Luftfeuchtigkeit im Februar 2015 ergab 25,5 Prozent. Nun verlangte der Hauseigentümer vom Handwerker und vom Architekturbüro, das er mit Planung und Bauüberwachung beauftragt hatte, einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung: Sie hätten ihn nicht über das nötige Raumklima informiert. Der Parkettleger habe so getan, als wäre das Problem mit dem Aufstellen eines einzigen Luftbefeuchters behoben.

Das Oberlandesgericht Koblenz wies die Klage des Hauseigentümers ab, die Revision blieb beim Bundesgerichtshof erfolglos (VII ZR 25/20). Das Architekturbüro habe in der Tat seine Überwachungspflichten vernachlässigt: Es hätte den baufachlichen Laien darauf hinweisen müssen, dass Parkett ein bestimmtes Raumklima voraussetze und bei zu trockener Luft mit Schäden zu rechnen sei. Die Architekten hätten gewusst, dass das Haus im Frühjahr 2013 noch leer stand, Heizung und Lüftung nicht in Betrieb waren. Umso wichtiger wäre eine Absprache in Sachen Raumklima gewesen.

Allerdings sei dieses Versäumnis nicht die Ursache dafür, dass das Parkett mittlerweile fast zerstört sei. Der Parkettleger habe nicht nur die ersten Schäden behoben, sondern den Hauseigentümer auch zutreffend und ausreichend über die Schadensursache und das richtige Raumklima informiert. In seinem Schreiben vom April 2013 sei nicht von einem einzigen Gerät die Rede, sondern davon, dass "Luftbefeuchter" die Lösung des Problems seien. Danach habe es allein in der Verantwortung der Hausbewohner gelegen, weitere Schäden zu vermeiden.

Der jetzige Zustand des Parketts sei nach dem Gutachten des Bausachverständigen allein den Bewohnern zuzurechnen. Im Jahr 2017 habe der Sachverständige jedenfalls immer noch eine deutlich zu geringe Luftfeuchtigkeit festgestellt. Der Eigentümer habe zwar Luftbefeuchter aufgestellt, aber nie kontrolliert, ob die richtige Luftfeuchtigkeit tatsächlich erreicht wurde. Man hätte mit mehr oder größeren Geräten das Raumklima verbessern können. Vielleicht hätte es aber auch schon gereicht, wenn im Winter regelmäßig gelüftet worden wäre.

Bei der Heirat 1991 vereinbarte das Paar Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet: Wächst während der Ehe das Vermögen, wird dieser "Zugewinn" ausgeglichen, wenn die Zugewinngemeinschaft endet. 1995 kam die gemeinsame Tochter zur Welt. Im Laufe der Ehe nahm das Paar gemeinsam ein Darlehen auf, um ein Hausgrundstück zu finanzieren. Im Grundbuch wurde die Ehefrau als Alleineigentümerin eingetragen.

Im Januar 2017 zog der Ehemann aus dem Eigenheim aus. 18 Monate nach der Trennung übertrug die Ehefrau der Tochter das Alleineigentum am Hausgrundstück und behielt sich ein Wohnrecht vor. Das Darlehen für das Haus war noch nicht abbezahlt, 60.000 Euro standen noch offen. Der Ehemann war am Übergabevertrag nicht beteiligt — obwohl der Vertrag vorsah, dass das Noch-Ehepaar weiterhin gemeinsam die Kreditraten tragen sollte.

Als der Ehemann von der Übergabe an die Tochter erfuhr, zog er vor Gericht. Zusätzlich zum laufenden Scheidungsverfahren beantragte er, die Zugewinngemeinschaft vorzeitig aufzuheben. Das Eigenheim sei ca. 280.000 Euro wert und stelle das wesentliche Vermögen der Ehefrau dar. Darüber hätte sie ohne seine Zustimmung nicht verfügen dürfen. Ihm stehe ein Zugewinnausgleich von 125.000 Euro zu.

Das Oberlandesgericht Frankfurt gab dem Ehemann Recht (4 UF 84/20). Jeder Ehepartner könne die vorzeitige Aufhebung der Zugewinngemeinschaft verlangen, wenn zu befürchten sei, dass der andere Partner ihn benachteiligen wolle. Das treffe dann zu, wenn der Partner Vermögen verschwende oder verschenke, um den Anspruch auf Zugewinnausgleich zu verringern oder auszuhebeln. Und so liege der Fall hier.

Die Ehefrau habe den Grundbesitz per notariellem Übergabevertrag auf die gemeinsame Tochter übertragen und sich geweigert, über ihr Vermögen insgesamt Auskunft zu erteilen. Zu der Hausübergabe an die Tochter sei die Ehefrau weder gesetzlich, noch moralisch verpflichtet gewesen. Daher sei durchaus anzunehmen, dass es ihr bei dieser Aktion darum gegangen sei, den Ausgleichsanspruch ihres Ehepartners bei der Scheidung ins Leere laufen zu lassen.

Zwei illegal beschäftigte Dachdecker verlegten an einem heißen Sommertag Schweißbahnen auf einem Hausdach und verklebten sie mit einem Schweißbrenner. Gegen 21 Uhr brannte der Dachstuhl. Die Gebäudeversicherung des Hauseigentümers regulierte den Brandschaden von fast 70.000 Euro. Den Betrag verlangte sie anschließend von den beiden Dachdeckern: Sie hätten das Dach nicht feuerfest abgedeckt und geschützt. Außerdem hätten die Handwerker das Dach nach einer so risikoträchtigen Arbeit länger im Auge behalten müssen.

Das sachverständig beratene Landgericht Koblenz konnte weder fachliche Fehler, noch leichtsinniges Verhalten der Dachdecker erkennen: Es wies daher die Klage des Versicherungsunternehmens ab (1 O 234/17). Bestünden Ansprüche des Hauseigentümers gegen die Handwerker, wären sie mit der Schadensregulierung auf die Versicherung übergegangen, stellte das Landgericht fest. Aus dem Bauvertrag seien aber im konkreten Fall keine Ansprüche abzuleiten: Da es sich um "Schwarzarbeit" handelte, sei der Vertrag nichtig.

Die Dachdecker hätten auch die Sicherheitsvorschriften der Berufsgenossenschaft zum Brandschutz nicht verletzt. Nach Ansicht des Sachverständigen sei die Dachschalung gegen die Flamme des Schweißgeräts durch die alten Dachbahnen und überlappende Dachschindeln gut geschützt gewesen. Insoweit sei kein Fehler festzustellen. Die Berufsgenossenschaft schreibe zudem keine Mindestdauer für eine Brandwache nach Schweißarbeiten vor.

Dass die Handwerker die Dacharbeiten nicht entsprechend den allgemein anerkannten Regeln der Technik ausführten — die Methode sei nur für Flachdächer, nicht aber für Steildächer geeignet gewesen —, begründe ebenfalls keine Haftung für den Brandschaden. Zum einen habe die Art der Ausführung laut Sachverständigengutachten den Brand nicht verursacht.

Zum anderen hätten die Dachdecker damit dem ausdrücklichen Wunsch des — berufsbedingt selbst fachkundigen — Hauseigentümers entsprochen. Wenn er als Fachkundiger die Abweichung von den Regeln fordere, um Kosten zu sparen, sei dieser Verstoß aber nicht den Auftragnehmern anzulasten.

Frau X hatte 2012 ein Anwesen gekauft. Wie üblich, wurde im Kaufvertrag die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen. Als die neue Eigentümerin das Haus umbauen ließ, stellte sich schnell heraus, dass Kellerwände und Haussockel stark durchfeuchtet waren.

Da müsse seinerzeit das Bauunternehmen schwer gepfuscht haben, erklärte der Verkäufer: Die Gewährleistungsansprüche, die ihm deshalb gegen das Unternehmen zuständen, trete er an Frau X ab.

Doch die Hauskäuferin forderte nicht nur von den Erben der (inzwischen verstorbenen) Bauunternehmerin Schadenersatz für die Sanierungskosten, sondern auch vom Verkäufer. Für den kam es beim Berliner Kammergericht (KG) ganz dick: Nicht die Baufirma, sondern der ehemalige Bauherr müsse die Käuferin mit 35.000 Euro entschädigen, so das KG. Er habe ihr nämlich arglistig verschwiegen, dass das Gebäude teilweise in Schwarzarbeit errichtet worden sei.

Das hat doch nichts mit den Feuchtigkeitsschäden im Keller zu tun, sagte sich der schockierte Hausverkäufer und legte gegen das Urteil des KG Revision ein. Zumindest in diesem Punkt gab ihm der Bundesgerichtshof Recht (V ZR 24/20).

Wenn ein Haus teilweise "schwarz" gebaut wurde, könne man daraus nicht ableiten, dass der Verkäufer arglistig Mängel verschwiegen habe. Die Steuerhinterziehung durch Schwarzarbeit betreffe das Geschäftsgebaren und sage nichts über die so zustande gekommene Bausubstanz aus.

Auf einen vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss für Mängel dürften sich Hausverkäufer nicht berufen, wenn sie dem Käufer einen Baumangel des Gebäudes arglistig, also wider besseres Wissen, verschwiegen haben. Auf Schwarzarbeit komme es dabei nicht an.

Das KG müsse daher nun klären, ob der Verkäufer und ehemalige Bauherr über die mangelhaften Abdichtungsarbeiten im Keller und ihre Folgen Bescheid wusste und die Käuferin darüber bewusst nicht informiert habe. Nur dann müsse er trotz des Haftungsausschlusses im Kaufvertrag für die Sanierungskosten geradestehen. Mit dieser Vorgabe verwiesen die Bundesrichter den Rechtsstreit ans KG zurück.

Eine X-GmbH verkauft Bausätze für Wintergärten bzw. für Glasanbauten, die Kunden selbst montieren oder von einem Handwerker montieren lassen können. Im Bestellformular werden die Kunden darüber informiert, dass die Bestellung "unwiderruflich" ist. Denn die Bauteile würden "nach individuellen Wünschen und Aufmaßen des Kunden hergestellt".

Ein Verbraucherschutzverband beanstandete den Ausschluss des Widerrufsrechts als unzulässig. Seiner Ansicht nach lieferte die X-GmbH überwiegend vorgefertigte Bausätze. Da die Firma zudem auf Wunsch auch die Montage der Teile durch Handwerksbetriebe vermittle, gehe es hier um Werkverträge. Werkverträge dürften Verbraucher ausnahmslos widerrufen.

Das Oberlandesgericht Schleswig stellte sich auf die Seite der X-GmbH (6 U 48/20). Kunden könnten den Wintergarten selbst aufstellen oder einen Handwerker eigener Wahl beauftragen. Die X-GmbH liefere im Wesentlichen nur die dafür nötigen Waren und schulde keine Montage. Also handle es sich nicht um einen Werkvertrag, sondern um einen Kaufvertrag. Und die zwei wesentlichen Bedingungen für den Ausschluss des Widerrufsrechts seien hier erfüllt.

Erstens könne die Firma die für den Kunden angefertigte Ware nur mit unvertretbarem wirtschaftlichem Aufwand wieder in ihre Bestandteile zerlegen. Bei Kunststofffenstern würden die Profile in den Eckbereichen verschweißt — wer sie trenne, zerstöre sie auch. Zweitens würden die Produkte so auf den Aufstellort zugeschnitten, dass die Firma sie gar nicht oder nur mit erheblichen Verlusten weiterverkaufen könnte. Denn der Zuschnitt werde auf die Gegebenheiten des jeweiligen Hauses angepasst (Treppen etc.).

Die Firma setze zwar auch einzelne, vorgefertigte Bestandteile ein. Im Prinzip bestehe ihr Geschäftsmodell aber darin, die Besonderheiten des Aufstellorts einzubeziehen und sich damit vom Vertrieb vorgefertigter Standardbauten abzusetzen, wie sie in Baumärkten angeboten würden. Daher sei für die Firma wirtschaftlich unzumutbar, den Bestellern ihrer Bausätze ein Widerrufsrecht einzuräumen.

Ein Hauseigentümer wollte sein Wohnhaus um einen doppelstöckigen Anbau mit unbelüftetem Warmdach erweitern. Mit der Planung wurde ein Architekt beauftragt, der auch die Arbeiten der Handwerksunternehmen überwachen sollte (u.a. Dachdecker, Trockenbaufirma, Klempner). Bald nach der Fertigstellung traten Schäden auf: Dämmmaterial und Holzbalken im Dach des Anbaus waren durchfeuchtet.

Ein Bausachverständiger stellte fest, dass vor allem die Anschlüsse undicht waren, also die Übergänge z.B. vom Holz zur Dämmung. Die Dampfsperre konnte so nicht funktionieren. Der Hauseigentümer ließ das Dach sanieren und forderte für die Kosten (rund 21.000 Euro) Schadenersatz von den Handwerkunternehmen und vom Architekten. Pfusch der Handwerker oder Planungsfehler des Architekten — das war vor Gericht wieder einmal die Frage.

Das Landgericht lastete die Mängel vor allem einem ausführenden Unternehmen an und verneinte einen Planungsfehler. Damit war jedoch das Oberlandesgericht (OLG) Hamm nicht einverstanden (24 U 14/20). Bei einer Warmdachkonstruktion bestehe ein erhöhtes Risiko für Feuchtigkeitsschäden, erklärte das OLG. Daher müssten die Anschlüsse bei so einer Konstruktion besonders sorgfältig geplant werden.

Das gelte erst recht, wenn unterschiedliche Handwerker aufeinanderträfen. Dann sei eine genaue Abgrenzung der Leistungen und ihrer Abfolge vonnöten. Der Architekt müsse detailliert festlegen, welcher Unternehmer welche Anschlussarbeiten ausführen solle. Grundsätzlich sei nach dem Prinzip zu verfahren: Je risikoanfälliger Arbeiten seien, desto genauer müssten Planung und Bauüberwachung ausfallen. Den Anteil des Architekten an der mangelhaften Bauleistung bewertete das OLG mit 25 Prozent.

Im Sommer 2016 starb eine Witwe und vererbte ihr Zweifamilienhaus dem einzigen Kind. Die Tochter lebte schon vor dem Erbfall mit ihrem Mann im Haus, sie hatte die zweite Wohnung gemietet. Ein Bekannter interessierte sich für die Möbel der Mutter und räumte im Auftrag der Erbin allmählich die Wohnung aus. Erst ab Mai 2017 beauftragte die Erbin nach und nach einige Handwerker. Sie ließ die Böden erneuern, Bad und Fenster renovieren, eine neue Küche einbauen. Anfang 2018 zog sie ein.

Das Finanzamt forderte von der Frau 2019 fast 80.000 Euro Erbschaftssteuer für das Zweifamilienhaus. Dagegen wehrte sich die Erbin: Zumindest für die von der Mutter genutzte 185 qm große Wohnung müsse sie als Erbin, die ebenfalls die Wohnung selbst nutze, keine Erbschaftssteuer zahlen.

Erst 2018 sei es möglich gewesen, die total renovierungsbedürftige Wohnung zu beziehen. Handwerker seien heutzutage kaum zu finden. Und zudem habe sie wegen gesundheitlicher Probleme die Arbeiten nicht ständig beaufsichtigen können.

Das Finanzgericht Düsseldorf wies die Klage der Hauseigentümerin gegen den Steuerbescheid ab (4 K 2245/19). Die Steuerbefreiung setze voraus, dass der Erbe einer (vorher vom Erblasser selbst genutzten) Immobilie diese innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall beziehe. Im konkreten Fall seien 18 Monate vergangen. Wer so lange zögere, verliere die Steuerbegünstigung. Zwar behaupte die Erbin, es habe nicht an ihr gelegen, dass sie nicht früher einziehen konnte. Ihre Argumente dafür überzeugten jedoch nicht.

Hätte sie Profis beauftragt, die Wohnung zu räumen, hätte sie mit der Renovierung viel früher beginnen können. Dass das Baugewerbe reichlich ausgelastet sei, sei allgemein bekannt. Dieser Umstand sei im Sommer 2016 ebenso absehbar gewesen wie der Renovierungsbedarf. Daher hätte die Erbin bereits 2016 Angebote von Handwerkern einholen müssen. Um die Bauaufsicht hätte sich zeitweise auch ihr Ehemann kümmern können.

Dass die Renovierung so lange dauerte, sei also der Erbin durchaus anzulasten. Sie von der Erbschaftssteuer für diese Wohnung zu befreien, komme daher nicht in Frage. Anders läge der Fall, wenn z.B. erst bei der Modernisierung ein erheblicher Baumangel entdeckt worden wäre, der die Arbeiten und den Einzug verzögert hätte.

Eine Wohnungseigentumsanlage für drei Familien sollte der Bauunternehmer errichten — für Auftraggeber A eine Maisonette-Wohnung im Dachgeschoss zum Festpreis von 140.800 Euro. Die Bauleistungen waren abgenommen und A bereits in die Dachwohnung eingezogen, als eine mangelhafte Rohrleitungsabzweigung in seinem Badezimmer zu einem erheblichen Wasserschaden führte. Dem Eigentümer blieb nichts anderes übrig, als wieder auszuziehen.

Denn um den Schaden zu beseitigen, musste die untere Etage der Maisonette-Wohnung in den Rohbauzustand zurückgebaut werden. A kaufte ein Einfamilienhaus, zog dort ein und sanierte die Dachgeschoss-Wohnung weitgehend selbst. Für den Aufwand entschädigte ihn die Versicherung des Auftragnehmers mit rund 31.000 Euro. Vom Bauunternehmer forderte A zusätzlich Entschädigung dafür, dass er die (nach der Sanierung verkaufte) Eigentumswohnung während der Baumaßnahmen 14 Monate lang nicht nutzen konnte.

Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken (5 U 79/19). Wenn sich der "Verlust der Gebrauchsmöglichkeit" merklich auf die Lebenshaltung eines Auftraggebers auswirke, habe dieser Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung. Das treffe hier zweifellos zu, da der Neubau unbewohnbar gewesen sei und A habe ausziehen müssen. Das OLG sprach ihm für die Dauer der Sanierungsmaßnahmen 27.000 Euro zu und orientierte sich bei der Berechnung der Schadenshöhe an der ortsüblichen Vergleichsmiete.

(Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung am 10.03.2021 bestätigt, AZ.: VII ZR 128/20)

Hauseigentümer S hatte sich wegen einer neuen Wohngebäudeversicherung an eine Versicherungsagentur gewandt. Den bestehenden Vertrag wolle er kündigen, erklärte er, er suche eine billigere Lösung. Im Juni 2016 beantragte S den Versicherungsabschluss für eine "Allgefahren-Deckung" (Schäden an Rohren auf dem Grundstück inklusive) bei der von der Agentur empfohlenen, preisgünstigsten G-Insurance-AG. Versicherungsbeginn war der 1. Juli, am 11.8. stellte die Agentur die Versicherungspolice aus.

Eine Woche später brach auf dem Grundstück außerhalb des Gebäudes ein Abwasserrohr. Dessen Sanierung sollte — laut Kostenvoranschlag einer Spezialfirma — rund 10.000 Euro kosten. Der Hauseigentümer meldete der Agentur den Schaden und schickte ihr im Februar 2017 die Reparaturrechnung.

Die Agentur teilte jedoch mit, er werde leer ausgehen: Die in Liechtenstein ansässige Versicherungsgesellschaft G-Insurance-AG habe im November 2016 Konkurs angemeldet. Daraufhin beglich Herr S die Rechnung selbst und verklagte die Versicherungsagentur wegen falscher Beratung auf Schadenersatz.

Sie habe schuldhaft ihre Beratungspflichten verletzt, räumte das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken ein (5 U 37/20). Wer eine weithin unbekannte, ausländische Versicherungsgesellschaft wähle, müsse damit rechnen, dass der Zahlungsausfall bei Insolvenz nicht so gut abgesichert sei wie bei deutschen Unternehmen. Über dieses besondere Risiko hätte der Versicherungsmakler den Kunden aufklären müssen, so das OLG. Ein kleingedruckter Hinweis auf den Firmensitz der Versicherung in der "Beratungsdokumentation" genüge da nicht.

Dennoch wies das OLG die Klage des Versicherungsnehmers ab. Anspruch auf Schadenersatz setze voraus, dass die nachlässige Beratung zu einem Vermögensschaden für S geführt habe. Das träfe zu, wenn bei richtiger Beratung für den konkreten Schadensfall Versicherungsschutz bestanden hätte.

Dass sich der offenkundig sehr sparsame Hauseigentümer nach korrekter Information über die Liechtensteiner Versicherung für eine bessere Absicherung mit deutlich höheren Prämien entschieden hätte, sei aber nach seinen eigenen Angaben auszuschließen.

Er behaupte einerseits, er habe das Grundstück rundum absichern wollen. Andererseits sei es ihm vor allem auf niedrige Beiträge angekommen. Diese Ziele seien unvereinbar. Der Hauseigentümer habe einen günstigen Versicherungsvertrag gehabt (nach dessen Bedingungen der Rohrbruch nicht versichert war), aber noch mehr sparen wollen. In der mündlichen Verhandlung habe Herr S gesagt, möglicherweise hätte er den günstigsten Vertrag auch gewählt, wenn ihn der Versicherungsmakler auf das Insolvenzrisiko bei einem ausländischen Anbieter hingewiesen hätte. Daher liege kein ersatzfähiger Schaden vor.

Ein Hauseigentümer muss es hinnehmen, wenn auf dem Nachbargrundstück ein Zweifamilienhaus gebaut wird, das die Photovoltaikanlage auf seinem Hausdach teilweise verschatten wird. Die Baugenehmigung für das Vorhaben ist rechtens: Vorausgesetzt, die vorgeschriebenen Abstandsflächen werden eingehalten, verletzt der Bau nicht das Gebot der Rücksichtnahme.

Um private Bauherren zu schützen, z.B. im Fall der Insolvenz des Auftragnehmers, müssen Bauunternehmen eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme stellen. Damit bürgen sie sozusagen für ihre Vertragserfüllung. Sieht der mit dem Bauherrn vereinbarte Zahlungsplan keine Sicherheitsleistung des Auftragnehmers vor, ist er unwirksam.

Ein Hauseigentümer beauftragte eine Handwerksfirma damit, eine Solarthermieanlage im Wohnhaus zu installieren. Der ausdrückliche Wunsch des Auftraggebers lautete, auf diese Weise die Wärmepumpen-Heizungsanlage "ökologisch zu optimieren". Mit Durchlauferhitzern habe er unter ökologischen Gesichtspunkten gute Ergebnisse erzielt, erklärte der Heizungsbauer. Deshalb stimmte der Auftraggeber dem Einbau eines Durchlauferhitzers zu.

Später beanstandete er, die vom Handwerker gewählte Konstruktion mit einem nachgeschalteten Durchlauferhitzer führe auf Dauer zu hohen Stromkosten. "Ökologisch" sei diese Anlage auf keinen Fall. Der Hauseigentümer forderte vom Auftragnehmer einen Vorschuss für die Beseitigung der Mängel. Doch der Heizungsbauer ließ sich darauf nicht ein: Die Solarthermieanlage entspreche den Regeln der Technik, erklärte er, von Mängeln könne also keine Rede sein.

Dem widersprach das Oberlandesgericht (OLG) München (20 U 4425/19 Bau). Dass der Auftragnehmer die anerkannten Regeln der Technik beachtet habe, schließe die Annahme eines Mangels nicht unbedingt aus, so das OLG. Seine Werkleistung könne trotzdem mangelhaft sein, wenn sie nicht der vereinbarten Beschaffenheit oder den erkennbaren Bedürfnissen des Auftraggebers entspreche. Und so liege der Fall hier. Denn anders als vereinbart sei die Heizungsanlage nicht "ökologisch optimiert" worden.

Zwar seien die jährlichen Heizkosten seit dem Umbau ein wenig gesunken. Aber aufgrund der Konstruktion mit dem Durchlauferhitzer werde das Brauchwasser überwiegend mit Strom erhitzt. Und mit Strom habe der Auftraggeber auf keinen Fall heizen wollen. Er habe den Durchlauferhitzer akzeptiert, räumte das OLG ein. Allerdings nur, weil er als Laie nicht gewusst habe, dass auf diese Weise eine ökologisch optimierte Heizung nicht zu erreichen sei. Der Heizungsbauer hätte es dagegen wissen müssen.

Nach den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen sei der Einbau eines elektrischen Durchlauferhitzers bei einer Wärmepumpen-Heizung energetisch nicht sinnvoll. Die Wärmepumpe erhitze das Brauchwasser effektiver. Damit könnten aus Stromkosten von z.B. 0,25 Euro pro KWh drei bis fünf Mal so viel Wärme für Brauchwarmwasser und Heizung erzeugt werden. Da die Werkleistung des Handwerkers mangelhaft sei, müsse er für die Kosten der Mängelbeseitigung geradestehen.

Laut Mietvertrag hing die Hundehaltung in dem kleinen Wohnhaus von der Erlaubnis des Vermieters ab. Mit Tochter und drei Hunden war die Mieterin eingezogen, darüber wusste er Bescheid. Als der Vermieter jedoch bemerkte, dass zwei weitere Hunde im Garten herumliefen, forderte er die Mieterin auf, sie wegzugeben. Später wollte er deswegen die Mietsache besichtigen.

Dagegen protestierte die Mieterin: Der Vermieter sei doch vor wenigen Wochen erst da gewesen, wisse also auch, wie viele Hunde sie halte. Doch der Vermieter bestand auf seinem Besichtigungsrecht und setzte es beim Amtsgericht Alsfeld durch (30 C 73/20).

Wenn für die Hundehaltung eine Genehmigung nötig sei, müsse diese ausdrücklich erteilt werden, erklärte das Amtsgericht. Das sei bei zwei Tieren nicht geschehen. Also habe der Vermieter durchaus Anlass zu der Vermutung, dass die Mietsache vertragswidrig genutzt werde. Das genüge als sachlicher Grund dafür, sein Besichtigungsrecht geltend zu machen.

Der Vermieter habe der Mieterin klar zu verstehen gegeben, dass er mit fünf Hunden im Haus nicht einverstanden sei. Die Frau müsse ihm auf jeden Fall die Möglichkeit einräumen, den Zustand des Hauses zu überprüfen und Größe, Art und Verhalten der Tiere festzustellen. Nur so könne der Vermieter das Pro und Contra der Hundehaltung abwägen und ihr auf dieser Grundlage zustimmen oder die Erlaubnis dafür verweigern.

Eine Handwerksfirma sollte im Haus des Ehepaares T das Schlafzimmer renovieren und das Bad komplett erneuern. Der Auftragswert betrug laut Angebot der Firma rund 34.000 Euro. Schriftlich bestätigte Herr T den Auftrag mit einem Schreiben, das nur er unterschrieb. Im Briefkopf standen allerdings die Namen beider Ehepartner. In der Folge wurde endlos gestritten: über Werkmängel, über Bausicherheiten, über verspätete Abschlagszahlungen etc.

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt bejahte den Anspruch der Handwerksfirma auf 34.820 Euro Werklohn (8 U 109/14). Am Ende ging es vor Gericht vor allem um die Frage, ob die Firma auch auf das Vermögen der Ehefrau zugreifen darf, wenn beim Ehemann nicht der gesamte Betrag zu holen ist. Auch diese Frage bejahte das OLG und der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidung (VII ZR 178/18).

Wie sich aus der Korrespondenz der Parteien ergebe, sei auch Frau T Vertragspartnerin der Handwerksfirma geworden. Herr T habe sie in mehreren Schreiben als Mit-Auftraggeberin genannt. Dieser Einschätzung stehe nicht entgegen, dass Herr T den Auftrag allein unterzeichnet habe. Auch in diesem Schreiben habe er ständig das Wort "wir" gebraucht und deutlich gemacht, dass er mit seiner Frau Art und Umfang der Arbeiten genau abgestimmt habe. Also habe er den Vertrag auch in ihrem Namen geschlossen.

Geschäfte eines Ehepartners verpflichteten den anderen Partner in der Regel nur, wenn es dabei um die "angemessene Deckung des Lebensbedarfs gehe". Welche Geschäfte so einzustufen seien, hänge von den finanziellen Verhältnissen der Familie ab. Im konkreten Fall übersteige der Renovierungsauftrag den Rahmen des "Lebensbedarfs" jedenfalls nicht. Außerdem gelte: Wenn ein Vertragsschluss — wie hier — erkennbar auf einer engen Absprache beider Ehepartner beruhe, gebe es ohnehin keinen Grund, daran zu zweifeln, dass es sich um ein Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs handelte.

Im Sommer 2017 verkauften Hauseigentümer ihr Wohnhaus einem Ehepaar, wie üblich unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Nach Wasserschäden durch Starkregen erklärten die Käufer im November 2018 wegen arglistiger Täuschung den Rücktritt vom Kaufvertrag. Die Verkäufer hätten ihnen verschwiegen, dass das Haus nicht gegen rückstauendes Wasser aus dem Kanalnetz gesichert und nicht gegen drückendes Grundwasser geschützt sei.

Das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken verurteilte die Verkäufer zur Rückzahlung des Kaufpreises (4 U 69/20). Sei mit wiederkehrendem Eindringen von Grundwasser in den Kellerbereich zu rechnen, stelle das einen erheblichen Sachmangel des Anwesens dar. Selbst bei einem guten Kanalsystem könne es durch heftige Regenfälle zu Rückstau von Wasser kommen. Ohne Rückstausicherung im Haus könnten Eigentümer im Schadensfall vom Betreiber des Kanalnetzes keinen Schadenersatz verlangen.

Sie müssten also Schutzmaßnahmen ergreifen — die seien umso dringender, wenn es in einem Viertel regelmäßig zu Wasserschäden durch die Straßenkanäle komme. Nach der Aussage eines kommunalen Bauingenieurs für Wasserwirtschaft treffe dies hier zu. Im August 2012 sei bei Starkregen Wasser aus den Straßenkanal ins Untergeschoss des Wohnhauses gedrückt worden.

Spätestens seit diesem Zeitpunkt hätten die Hauseigentümer gewusst, dass es an einer funktionierenden Rückstausicherung fehlte. Diesen erheblichen Mangel des Gebäudes hätten sie den Käufern offenbaren müssen. Auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag könnten sich die Verkäufer nicht berufen, so das OLG, da sie den Mangel arglistig verschwiegen hätten. Dass sie ihn - wie behauptet - selbst nicht gekannt hätten, sei widerlegt.

Da sei nicht nur die Aussage des Bauingenieurs. Nach dem Vorfall 2012 hätten die Verkäufer selbst bei der Stadt angerufen, die ihnen Informationsmaterial über eine Rückstausicherung zuschickte und die Schutzmaßnahme dringend empfohlen habe. Letztlich hätten die Hauseigentümer aus finanziellen Gründen darauf verzichtet, sie zu installieren. Dabei musste ihnen klar sein, dass ohne diese Schutzmaßnahme jederzeit mit weiteren Wasserschäden zu rechnen war.

Ab Anfang Januar 2020 wurde das Altglas in einer Kommune nicht mehr in Säcken gesammelt. Stattdessen wurden Einwurf-Container aufgestellt, sechs davon auf dem Parkplatz des Friedhofs. Gegen die Lärmbelästigung wehrte sich ein Grundstückseigentümer, dessen Wohnhaus etwa 30 Meter von den Containern entfernt liegt.

Sein Standpunkt: Er zähle 30 bis 40 Einwürfe pro Tag. Die Ruhezeiten würden nicht eingehalten, der Parkplatz zunehmend mit Glasscherben und anderem Abfall zugemüllt. Auch viele auswärtige Bürger nutzten die Glascontainer, was während der Öffnungszeiten des Friedhofs zu vermehrtem Verkehr führe. Viele ignorierten die Einbahnstraßenregelung, so dass täglich neben dem Gläserklirren auch noch ein ohrenbetäubendes Hupkonzert zu vernehmen sei.

Der Anwohner bat die Gemeinde, die Wahl des Standorts zu überdenken und schlug einige andere Aufstellorte vor. Doch die Gemeinde hielt die Alternativen für ungeeignet und lehnte es ab, die Container zu verlegen. Zu Recht, entschied schließlich das Verwaltungsgericht (VG) Neustadt (4 K 915/20.NW): Wertstoffcontainer seien grundsätzlich als "sozialadäquat" und nicht erheblich störend anzusehen.

Man müsse die Sammelbehälter in Wohngebieten aufstellen, anders funktioniere das Sammeln nicht, erklärte das VG. Nach der Rechtsprechung sei ein Abstand von mindestens zwölf Metern zu den nächsten Wohnbauten nötig — aber auch ausreichend, wenn die Container den Richtlinien "lärmarme Altglas-Container für lärmempfindliche Bereiche" entsprechen, die das Deutsche Institut für Gütesicherung entwickelt habe.

Die fraglichen Container erfüllten diese Standards und das Wohnhaus des Anwohners liege 30 Meter entfernt. Die Glascontainer am Friedhof beeinträchtigten den Hauseigentümer also nicht unzumutbar. Im Gemeindegebiet gebe es außerdem keinen Alternativstandort, der sich aufdränge. Der Kläger habe überwiegend Plätze im Außenbereich vorgeschlagen, die aber von den Einwohnern schlecht zu erreichen seien.

Dass sich viele Menschen nicht an die Nutzungszeiten hielten, begründe keinen Anspruch auf Verlegung der Glascontainer, sondern darauf, dass die Gemeinde gegen die Verstöße vorgehe. Sie sei verpflichtet, Störungen zu unterbinden. Dieser Pflicht komme die Kommune aber auch nach: Mit Hinweisschildern an den Containern, mit Informationen im Amtsblatt, mit regelmäßigen Kontrollfahrten. Einige Nutzer seien bereits verwarnt und Ordnungswidrigkeitsverfahren eingeleitet worden.