Zwei Söhne und eine Tochter hatten die Eheleute. Laut dem gemeinschaftlichen Testament von 1969 sollten die Kinder zu gleichen Teilen erben. Ein Grundstück in K wurde Sohn A versprochen. Der Ehemann starb zuerst. Viele Jahre später schenkte die Mutter der Tochter ein Grundstück in P und ihren Miteigentumsanteil am Grundstück in K. Dort sollte die Tochter lebenslang kostenlos wohnen dürfen, weil sie sich um die alte Mutter kümmerte.

Dass die Schwester die Mutter in den letzten Lebensjahren versorgt und gepflegt hatte, bestritt Bruder A nach dem Tod der Mutter rundweg. Er zog vor Gericht und forderte das halbe Anwesen in K, das die Mutter der Schwester übertragen hatte.

Viel Geld und zudem Grundbesitz habe die Schwester zu Lebzeiten der Mutter bekommen: Diese Zuwendungen überstiegen bei weitem den ihr zustehenden Anteil am Erbe, so der Standpunkt des Bruders. Die Mutter habe damit rechtswidrig sein Erbe geschmälert. Das Wohnrecht der Schwester müsse im Grundbuch gelöscht, das Grundstück in P auf die Dreier-Erbengemeinschaft übertragen werden.

Das Landgericht Koblenz wies die Klage des Mit-Erben ab (1 O 222/18). Missbräuchlich und rechtswidrig wären die Schenkungen nur, wenn sie wirklich dem Ziel gedient hätten, das Erbe des Sohnes zu beeinträchtigen. Das treffe jedoch nicht zu — auch wenn das Erbe dadurch kleiner geworden sei. Aber die Erblasserin habe mit den Geschenken ihr eigenes Interesse verfolgt. Ihr sei es darum gegangen, die Pflege im Alter sicherzustellen und der Tochter dafür zu danken, dass sie ihr besonders geholfen habe.

Diesen Sachverhalt hätten mehrere Zeugen bestätigt. Schon vor den Schenkungen habe die Tochter die Mutter im Alltag unterstützt, Einkäufe erledigt, den Haushalt besorgt und sich — mit notarieller Vollmacht der Mutter — um deren Finanzen gekümmert. Daher sei die Mutter davon ausgegangen, dass ihr die Tochter später im Fall der Pflegebedürftigkeit zur Seite stehen würde. So sei es dann auch geschehen.

Da der Pflegebedarf zuletzt groß gewesen sei, müsse Mit-Erbe A Folgendes bedenken: Ein ambulanter Pflegedienst und erst recht die Pflege in einem Heim hätten enorme Kosten verursacht. Hätte die Schwester die Mutter nicht gepflegt, hätten diese Kosten sein Erbe ebenfalls erheblich reduziert.

Mieter eines Reihenhauses landeten mit Rauchgasvergiftung im Krankenhaus. Was war passiert? In einer Siedlung wurden zwölf Reihenhäuser saniert und umgebaut, dabei sollten Kamine zurückgebaut werden. Der den Umbau planende Architekt hatte zugleich die Bauaufsicht übernommen. Die Häuser wurde mit Gasthermen geheizt, deren Abgase bisher über die funktionierenden Kaminzüge abzogen.

Der Architekt wies den Bauunternehmer an, während der Arbeiten provisorische Ableitungen für die Abgase zu schaffen. In einem Haus verstopften die Bauarbeiter jedoch nur den Kaminzug mit Mineralwolle. Vielleicht dachten sie leichtsinnigerweise, Ende Mai/Anfang Juni werde schon niemand heizen …

Elf Tage später stellten jedoch die Mieter dieses Hauses die Heizung an. Da die Abgase durch den verschlossenen Kaminzug nicht abzogen, stieg in der Raumluft die Konzentration von Kohlenmonoxid an, bis die Mieter erkrankten.

Vom Architekten verlangten sie Schadensatz: Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Köln (7 U 117/20). Die beim Betrieb der Gastherme anfallenden Abgase seien bisher über die Kamine abgeleitet worden — in dieses System habe der Architekt mit seinen Planungen und Maßnahmen eingegriffen und angeordnet, ein Provisorium einzurichten. Angesichts der damit verbundenen Gefahr für die Mieter der Auftraggeberin hätte er sich vergewissern müssen, ob die provisorischen Ableitungsmaßnahmen auch richtig ausgeführt wurden.

Schließlich sei er auch für die Bauüberwachung zuständig gewesen. Das Funktionieren der Provisorien hätte der Architekt regelmäßig kontrollieren müssen. Abgase stellten ein Risiko dar. Da könne sich der Architekt nicht einfach darauf berufen, dass er doch mit einem zuverlässigen Bauunternehmer kooperierte, der regelmäßig für die Wohnungsbaugesellschaft Aufträge ausführe. Die provisorische Ableitung von zwölf Kaminzügen vor Ort zu überprüfen, sei für die Bauaufsicht weder zeitlich, noch technisch unzumutbar gewesen.

Für den erstmaligen Anschluss von Grundstücken ans Straßennetz dürfen Kommunen von den Eigentümern Erschließungsbeiträge verlangen — aber nicht zeitlich unbegrenzt, urteilte das Bundesverfassungsgericht. Nach Jahrzehnten sei so eine Forderung rechtswidrig. Bürger müssten klar erkennen können, welche Belastungen auf sie zukommen.

Der konkrete Fall: Ein Grundstückseigentümer sollte im Jahr 2011 über 70.000 Euro Erschließungsbeitrag für eine Straße zahlen, die 1985/1986 angrenzend an seine Grundstücke in Rheinland-Pfalz gebaut worden war.

Seine Klage gegen den Kostenbescheid der Kommune wurde vom Verwaltungsgericht mit folgendem Argument abgeschmettert: Die Beitragspflicht sei nicht bereits 1986 entstanden, sondern erst 2007, als die Straße von der kommunalen Straßenbaubehörde als "Gemeindestraße" eingestuft wurde. Also sei die Stadt mit ihrer Forderung nicht zu spät dran …

Tatsächlich beginnt die vierjährige Frist für die Zahlungspflicht der Anlieger nach dem rheinland-pfälzischen Kommunalabgabengesetz erst dann zu laufen, wenn die Straße offiziell dem öffentlichen Straßenverkehr "gewidmet" wird. Und dabei können sich die Kommunen Zeit lassen.

Diese Regelung sei unzulässig, fand das Bundesverwaltungsgericht: So könnten Kommunen noch Jahrzehnte nach der Erschließung von den Anliegern Gebühren eintreiben. Die obersten Verwaltungsrichter baten das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) darum, das rheinland-pfälzische Kommunalabgabengesetz zu prüfen, und es entschied in ihrem Sinne: Das Gesetz schaffe keine Rechtssicherheit und sei verfassungswidrig (1 BvL 1/19).

Grundstückseigentümer dürften bei so erheblichen Beträgen nicht "im Dunklen tappen", betonte das BVerfG. Sie müssten wissen, ob und wann mit finanziellen Belastungen durch den Straßenbau zu rechnen sei. Die Frist für die Festsetzung von Erschließungsbeiträgen beginne daher, wenn der Straßenbau abgeschlossen sei. Ab diesem Zeitpunkt kämen Grundstückseigentümer in den Genuss der Vorteile des Straßenbaus, den sie mit dem Beitrag ausgleichen sollten. Der Landesgesetzgeber in Rheinland-Pfalz müsse bis Ende Juli 2022 eine verfassungsgemäße Regelung treffen.

Nach der Hessischen Bauordnung müssen Gebäude einen Mindestabstand von drei Metern zur Grundstücksgrenze einhalten — nur Grenzgaragen sind von dieser Regel ausgenommen. Ein hessischer Hauseigentümer beantragte und bekam 2017 die Genehmigung, seine alte Garage an der Grundstücksgrenze zu sanieren. Stattdessen ließ er sie total abreißen und ersetzte sie durch einen Neubau. Und der sah nach Meinung der Nachbarin überhaupt nicht nach Garage aus …

Sie zog vor Gericht und beanstandete, der vorgeschriebene Grenzabstand sei unterschritten worden. Der Neubau müsse daher weg, forderte die Nachbarin. So sah es auch das Oberlandesgericht Frankfurt: Der Hauseigentümer müsse das Bauwerk beseitigen (6 U 117/20). Um eine Garage, die näher an der Grundstücksgrenze errichtet werden dürfte, handle es sich hier nicht. Dem widerspreche bereits die bauliche Gestaltung. Ein Gebäude mit Terrasse, Lichtkuppeln und Glasfalttüren sei für den Aufenthalt von Menschen gedacht und nicht zum Abstellen von Fahrzeugen.

Das Gebäudedach bestehe quasi aus einer Terrasse. Am Boden seien Holzdielen fest verlegt, darüber bunte Beleuchtungselemente. Die gesamte Front bestehe aus einer Glasfalttür. Lichtkuppeln dienten typischerweise dazu, einen umbauten Wohnraum besser auszuleuchten. So ein Gebäude dürfe nicht direkt an der Grundstücksgrenze stehen. Die benachbarte Hauseigentümerin könne verlangen, dass ihr Grundstück nicht in rechtswidriger Weise durch bauliche Anlagen beeinträchtigt werde, die Licht wegnähmen, ein Brandrisiko bildeten und durch ihre Nähe das gedeihliche Miteinander störten.

Nach einem Herzinfarkt übertrug im Herbst 2013 Hauseigentümer X (geboren 1944) mit notariellem Vertrag seiner jüngeren Schwester das Hausgrundstück. Als Gegenleistung verpflichtete sie sich, ihn lebenslang zu betreuen. Zugleich sicherte die Schwester dem Bruder Wohnrecht an einigen Räumen zu. Sie zog mit ihrer Familie (Mann, Tochter und Schwiegersohn) ein und wurde als Hauseigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Schon wenige Monate später waren die Parteien heillos zerstritten.

Im März 2014 stellte die Schwester ihre Pflegeleistungen ein. Herr X erklärte den Rücktritt vom Übertragungsvertrag und zog vor Gericht: Auf einmal verlange die Schwester Miete von ihm, von der Familie werde er bedrängt und mit dem Tode bedroht.

Dagegen behauptete die Schwester vor Gericht, der Bruder mache ihr mit Provokationen das Leben "zur Hölle". Dazu der Bruder: "Das sind Verbrecher, die haben mir das Haus weggenommen, ohne was dafür zu bezahlen". Hätte er eine Pistole, würde er sie erschießen.

Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm wies die Klage auf Rückübertragung des Hauses ab (22 U 97/17). Wenn die Schwester entgegen dem Vertrag den Bruder nicht mehr betreue, hätte er die Pflegeleistungen erst einmal einfordern müssen. Dass das Zusammenleben prinzipiell unzumutbar geworden sei, habe Herr X nicht überzeugend dargelegt. Schließlich habe es Aggressionen von beiden Seiten gegeben. Ein extremer Konfliktfall liege nicht vor.

Mit dieser Begründung hätte das OLG den Anspruch des ehemaligen Hauseigentümers auf Rückübertragung nicht verneinen dürfen, entschied der Bundesgerichtshof (V ZR 30/20). So ein Anspruch komme nicht nur im Extremfall in Betracht. Ein Übertragungsvertrag mit Pflegevereinbarung könne aufgelöst werden, wenn das Festhalten am Vertrag für einen der Beteiligten unzumutbar und eine Anpassung des Vertragsinhalts unmöglich sei.

Bei so einem Vertrag unter Geschwistern sei die dauerhafte, von gegenseitigem Vertrauen getragene Beziehung die Geschäftsgrundlage des Vertrags. Sei das Verhältnis heillos zerrüttet, entfalle die Geschäftsgrundlage. Und das treffe hier zu. Dabei komme es nicht darauf an, wer am Zerwürfnis "schuld" sei — das seien in der Regel beide Vertragsparteien.

Da X den Kontakt zur Schwester unerträglich finde, könne man es ihm nicht zumuten, selbst am Vertrag festzuhalten und dies von der Schwester einzufordern.

Er habe vielmehr Anspruch darauf, dass der Vertrag aufgelöst werde — vorausgesetzt, es sei unmöglich, den Vertragsinhalt den jetzigen Umständen anzupassen. Denkbar wäre z.B., dass X ausziehe und die Schwester ihm das Wohnrecht durch eine Rentenzahlung abkaufe. Dann müssten sie nicht mehr unter einem Dach leben. Reichten dafür die Mittel der Schwester nicht aus, könne X verlangen, das Eigentum am Haus zurückzubekommen. Mit diesen Vorgaben verwiesen die Bundesrichter den Streit ans OLG zurück.

Ohne ausdrückliche Regelung im Bauträgervertrag ist ein Bauunternehmen nicht verpflichtet, dem Erwerber die allgemeinen Planunterlagen zu seinem KfW-Effizienz-Reihenhaus auszuhändigen, damit er eventuelle Mängel prüfen kann. Übergeben muss der Bauträger nur Gebrauchsanleitungen für die Haustechnik, an denen ein "konkret begründetes Interesse" besteht, weil sie für die Nutzung des Hauses benötigt werden.

Ohne Beteiligung eines Architekten sollte ein Dachdecker für ein Einfamilienhaus ein Dach mit Stufengiebeln errichten — technisch ein eher anspruchsvolles Vorhaben. Prompt ging es schief. Mängel der Giebel-Konstruktion führten zu Wasserschäden. Der Auftraggeber forderte vom Handwerker, die Mängel zu beseitigen. Dafür setzte er eine Frist, zugleich ließ er dem Auftragnehmer einen Sanierungsplan für das Dach zukommen.

So funktioniert das auf keinen Fall, dachte der Handwerker, und unternahm nichts. Als die Frist abgelaufen war, forderte der Hauseigentümer vom Dachdecker einen Kostenvorschuss von rund 45.000 Euro für die Sanierung.

Der behauptete nun, mit dem untauglichen Sanierungskonzept habe er "nichts anfangen können". Darauf habe er sich nicht einlassen müssen, also sei auch die Fristsetzung unwirksam gewesen. Für die Kosten der Mängelbeseitigung müsse er schon deshalb nicht einstehen, weil von Beginn an eine korrekte Ausführungsplanung gefehlt habe.

Damit kam der Handwerker jedoch beim Oberlandesgericht (OLG) Köln nicht durch (7 U 242/19). Ob der Auftraggeber überhaupt dazu verpflichtet war, selbst einen Sanierungsplan vorzulegen, sei schon fraglich. Das könne hier aber offenbleiben, so das OLG. Mit dem Hinweis auf ein "untaugliches Sanierungskonzept" könne der Dachdecker jedenfalls sein Nichtstun nicht rechtfertigen. Wenn er das Konzept für undurchführbar halte, müsse er dem Auftraggeber seine Bedenken mitteilen und diese erläutern.

Tue er das nicht und lasse die Frist für die Mängelbeseitigung untätig verstreichen, könne sich der Handwerker nicht auf eine unwirksame Fristsetzung berufen. Den Hauseigentümer treffe auch nicht deshalb ein Mitverschulden an der missglückten Dachkonstruktion, weil er keinen Architekten eingeschaltet habe. Wenn der Handwerker — im Wissen um die fehlende Ausführungsplanung — den Auftrag übernehme, hafte er auch für die Mängel seines Werks. (Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des OLG Köln am 29.9.2021 bestätigt, AZ.: VII ZR 117/20)

2014 war die Familie in das Einfamilienhaus in Mannheim eingezogen. Doch richtig glücklich wurde sie im neuen Eigenheim nie. Von Anfang an betätigte sich ihr Nachbar als Nervensäge, um es milde auszudrücken. Er beobachtete die Familie stundenlang von seinem Fenster aus und klopfte nachts an die Hauswände. Vor dem Haus und im Garten beleidigte der Mann mit unschöner Regelmäßigkeit alle Mitglieder der Familie. Nach drei Jahren erreichte die Schikane ihren Höhepunkt.

Im April 2017 drohte der Nachbar dem Ehepaar damit, er werde eine Pistole aus seinem Haus holen und beide erschießen. An einem Juliabend verfolgte er den Ehemann mit hocherhobenem Beil. Da sein Opfer sich ins Haus retten konnte, schlug der Mann mit dem Beil auf die zwei Autos des Paares ein. Der Sachschaden war beträchtlich. Die Eheleute stellten Strafanzeige und bekamen den Autoschaden ersetzt — doch bleiben wollten sie nun nicht mehr.

Die Familie zog einige Monate in eine Mietwohnung und kaufte anschließend ein neues Haus. Vom Ex-Nachbarn forderte das Ehepaar 113.000 Euro Schadenersatz: für den Umzug, für die Nebenkosten beim Kauf des neuen Hauses (Grunderwerbssteuer, Notarkosten) und auch für den Mindererlös beim Verkauf ihres verlassenen Hauses. Denn dem Käufer hatte das Ehepaar reinen Wein eingeschenkt, was die üblen Gewohnheiten ihres Nachbarn betraf. Deshalb hatte es den Kaufpreis senken müssen …

Beim Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe erreichte das Ehepaar nur einen Teilerfolg. Das OLG verurteilte den Übeltäter zur Zahlung von nur 44.000 Euro (10 U 6/20). Er habe sich durch Beleidigungen, Drohungen und Nachstellungen strafbar gemacht. Wer Nachbarn mit allerlei Schikanen zur "Flucht" nötige, ihnen sogar ständig androhe, sie zu verletzen oder zu töten, der müsse die durch den Umzug entstehenden Schäden ersetzen.

Der Umzug sei notwendig gewesen, weil sich die Familie im alten Haus nicht mehr sicher gefühlt habe. Sie habe daher Anspruch auf Ersatz aller Kosten, die sie aufwenden musste, um ihr Sicherheitsgefühl wieder herzustellen: Umzugskosten und Nebenkosten beim Erwerb des neuen Eigenheims. Die Wertminderung des verlassenen Hauses und die beim Verkauf angefallene Maklerprovision seien dagegen als Vermögensfolgeschäden nicht zu ersetzen.

Das Haus des Nachbarn steht in einem Ortsteil mit 16 Wohnhäusern — darunter fünf landwirtschaftliche Anwesen mit Viehhaltung — am Rand einer Kleinstadt. Er klagte gegen die Baugenehmigung für einen Schweinestall, der 400 Meter von seinem Wohnhaus entfernt im Außenbereich gebaut werden sollte. Der Schweinezüchter hielt am nahegelegenen Hof rund 100 Sauen, im neuen Stall sollten ca. 1.850 Sauen und Ferkel Platz finden.

Mit seinen Einwänden erreichte der Nachbar, dass statt zwei offenen Güllebehältern nur ein geschlossener Güllebehälter genehmigt und die Abluftkamine des Stallgebäudes auf zehn Meter erhöht wurden. Gegen die Baugenehmigung klagte er trotzdem: Eigentlich hätte eine aufwändige Umweltverträglichkeitsprüfung stattfinden müssen, beanstandete der Anwohner, weil auch der alte Stall im Ortsbereich modernisiert und erweitert werden solle und die Anlagen funktional verbunden seien.

Jedes Mal, wenn die Stalltür geöffnet werde, um Schweine von einem Stall zum anderen zu bringen, werde es Geruchsbelästigungen geben. Außerdem habe die Genehmigungsbehörde nicht berücksichtigt, dass die Geruchsbelastung durch Tierhaltung im Dorf ohnehin schon hoch sei und die zusätzliche Anlage sozusagen das "Fass zum Überlaufen" bringe.

Ein Genehmigungsverfahren gemäß Immissionsschutzrecht sei hier nicht notwendig, erklärte jedoch das Verwaltungsgericht Bayreuth (B 2 K 17.803). Das wäre nur der Fall, wenn der Neubau für eine höhere Anzahl von Tieren gedacht wäre. Die beiden Stallanlagen stellten auch keine funktionale Einheit dar: Sie befänden sich nicht auf demselben Betriebsgelände, sondern ca. 330 Meter voneinander entfernt mit Ackerland dazwischen.

Mit allenfalls zwei Prozent Jahresgeruchsstunden steige durch den neuen Stall die ohnehin vorhandene Geruchsbelastung nur geringfügig. Die Schweinezucht werde auf dem Grundstück des Nachbarn also nicht zu einer unzumutbaren Gesamtbelastung führen. Außerdem stehe sein Haus sowieso faktisch in einem Dorfgebiet, das von Viehhaltung geprägt sei. In so einer Umgebung würden Wohnbauten nur eingeschränkt gegen Gerüche geschützt.

Auch in Bezug auf Geräusche würden laut Gutachten die Grenzwerte für ein Dorfgebiet auf dem Grundstück des Anwohners eingehalten: tagsüber 60 dB(A), von 22 Uhr bis 6 Uhr früh 45 dB(A). Berücksichtige man alle Umstände, verstoße die Baugenehmigung für den Stall nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme auf die Nachbarn.

Die Stadt Lütjenburg hat 2010/2011 eine 950 Meter lange Straße im Außenbereich ausgebaut. Die Sanierung kostete 600.000 Euro. Weil die Straße "überwiegend dem Anliegerverkehr" diene, legte die Kommune zwei Drittel des Betrags auf sechs Anlieger um — darunter ein Landwirt, dem mehrere Felder an der Straße gehören. Er allein sollte 218.000 Euro übernehmen. Dagegen klagte der Landwirt.

Das Verwaltungsgericht reduzierte den Betrag zwar auf ca. 190.000 Euro, weil die Kommune unzulässigerweise auch die Kosten für die "Verlegung von Kabeln für eine spätere, eventuelle Straßenbeleuchtung" umgelegt habe. Ansonsten hatte das Gericht aber gegen den Ausbaubeitrag nichts einzuwenden.

Erfolglos pochte der Landwirt darauf, dass diese Belastung die Existenz seines Betriebs gefährde. Dabei profitiere er vom Ausbau der Anliegerstraße überhaupt nicht, für seine landwirtschaftlichen Fahrzeuge sei er nicht notwendig gewesen. Die Stadt habe die Straße allein wegen der geplanten touristischen Nutzung ausgebaut.

Diese Argumente überzeugten offenbar auch das Oberverwaltungsgericht (OVG) Schleswig nicht: Es erklärte den Kostenbescheid für rechtmäßig (2 LA 216/17). Ausbaubeiträge seien nach den Vorteilen des Straßenausbaus für die jeweiligen Anlieger zu bemessen, so das OVG. Und auch wenn der Kläger das Gegenteil behaupte: Wenn eine Straße vorteilhaft ausgebaut oder erneuert werde, seien alle Anliegergrundstücke grundsätzlich als "bevorteilt" anzusehen. (Und basta, möchte man hinzufügen.)

Die Vorschriften für kommunale Abgaben sähen keinen konkreten Maßstab dafür vor, wie der Aufwand auf die Anlieger umzulegen sei, räumte das OVG ein. Die Kommune sei da weitgehend frei in ihrem Ermessen — sie dürfe nur nicht willkürlich vorgehen. Das sei aber auch nicht geschehen, typische Fälle seien gleich behandelt worden. Dass sich die Ausbaubeiträge an den Vorteilen für die Anlieger orientieren sollten, bedeute eben nicht unbedingt Gerechtigkeit im Einzelfall.

2012 hatte der Bauträger eine Wohnanlage fertiggestellt. Wie in den Verträgen mit den Erwerbern der Wohnungen vorgesehen, inspizierte im Sommer 2012 ein Sachverständiger das Gemeinschaftseigentum. Der von den künftigen Eigentümern ausgewählte Bauexperte fertigte ein Protokoll zum Stand der Arbeiten an. Auf Basis dieses Protokolls sollten die Erwerber die Bauabnahme erklären, d.h. die Leistungen des Bauträgers als vertragsgemäß billigen.

Eine Frau pochte jedoch auf ein (von ihr in Auftrag gegebenes) Privatgutachten, in dem fehlende Restarbeiten und kleinere Mängel aufgelistet waren. Sie verweigerte deshalb die Bauabnahme. Die Mängel wurden bis 2014 behoben, die restlichen Arbeiten durchgeführt. Vom Bauträger nochmals zur Abnahme aufgefordert, lehnte die Wohnungseigentümerin erneut ab.

Ihr Motiv: Sie befürchtete das Auftreten weiterer Mängel. Nach einer Abnahme ist es für Käufer schwieriger, deren Beseitigung durch den Bauträger zu erreichen. Die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche beginnt zu laufen. Und die Schlusszahlung wird fällig.

Das Oberlandesgericht Köln missbilligte das Verhalten der Käuferin: Sie hätte die Abnahme nicht verweigern dürfen (17 U 44/16). 2012 habe sie ihre Ablehnung mit 149 Mängeln und Restarbeiten begründet, die der Privat-Sachverständige beanstandet habe. Dabei habe es sich aber nur um Kleinigkeiten gehandelt (z.B. Reinigungsarbeiten, eine fehlende Steckdose, fehlende Schilder im Keller etc.).

Solche Bagatellen seien für ein Bauunternehmen mit geringem Aufwand zu erledigen und im Verhältnis zum gesamten Gemeinschaftseigentum einer großen Eigentumsanlage als unwesentlich anzusehen. In so einem Fall sei es der Erwerberin zuzumuten, die Werkleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß abzunehmen. Wenn die Werkleistung des Bauträgers insgesamt abnahmereif sei, seien die Erwerber zur Abnahme verpflichtet.

Da die gesetzlichen Voraussetzungen für die Abnahme 2012 erfüllt waren, sei das Gemeinschaftseigentum seit 2012 als abgenommen anzusehen. Nur auf diesen Zeitpunkt komme es an. Die Wohnungseigentümerin könne ihre damalige Weigerung nicht nachträglich damit ins Recht setzen, dass seit 2017 neue Mängel aufgetreten seien. (Der Bundesgerichtshof hat das Urteil am 21.4.2021 bestätigt — AZ.: VII ZR 269/20)

Schon seit Jahren streiten Wohnungseigentümer mit einem Verein, der direkt neben der Wohnanlage in einer ehemaligen Fabrikhalle ein alternatives Kulturzentrum betreibt. Auf dem Gelände wohnen auch etliche Personen, doch in erster Linie wurden hier Konzerte und Events aller Art veranstaltet.

In einem Vergleich vor dem Landgericht Köln hatte sich der Verein verpflichtet, an Wochentagen nach 20 Uhr, Samstag ab 22 Uhr nur noch "Lärmimmissionen in Zimmerlautstärke" zuzulassen. Ausnahmen waren an Silvester, im Karneval, für die Eröffnung eines Kulturfestivals vorgesehen. An Sonntagen sollte keine Musik gespielt werden. Bei weiteren Verstößen musste der Verein 5.000 Euro an die betroffenen Wohnungseigentümer zahlen.

2019 meldeten sich die Anwohner erneut bei der Justiz: Im Juni und Juli 2019 habe es wieder zahlreiche Lärmbelästigungen gegeben, die deutlich über das zugestandene Maß an Lautstärke hinausgingen: Trommelsessions, elektronisch verstärkte Musik häuften sich.

Erfolglos berief sich der Verein darauf, er könne nicht das ganze Gelände kontrollieren. Hier musizierten viele Bewohner selbst und oft bei offenen Fenstern.

Wenig glaubwürdig fand das Landgericht Köln diese Ausrede (24 O 307/19). Zum einen habe der Verein auf seiner Facebook-Seite für ein Konzert geworben, das genau an dem Abend stattfand, an dem der Verein angeblich überhaupt nichts organisiert habe … Zum anderen müsse der Verein, wenn tatsächlich Dritte Veranstaltungen durchführten oder musizierten, dafür sorgen, dass dabei die Lärmgrenzen des mit den Nachbarn geschlossenen Vergleichs nicht übertreten würden.

Musik in "Zimmerlautstärke" bedeute: Von dem Grundstück dürften nur Geräusche ausgehen, die in den angrenzenden Wohnungen der Nachbarn bei geschlossenen Fenstern nicht zu hören seien. Nach glaubhaften Angaben mehrerer Anwohner seien jedoch das Trommeln und die elektronisch verstärkte Musik bei geschlossenen Fenstern in den Wohnungen aufdringlich laut gewesen — ohne dass man hätte lauschen müssen. Daher sei hier keine Dezibel-Messung mehr nötig, um die Intensität der Geräusche festzustellen. Der Verein müsse die vereinbarte Geldbuße zahlen.

Ein Einfamilienhaus wurde im Winter 2012/2013 fertiggestellt und mit einem Parkettboden ausgestattet. Erste Schäden in der Bodenoberfläche (Risse, Wölbungen) zeigten sich schon im Frühjahr 2013, als die Familie noch gar nicht eingezogen war. Der Parkettleger besserte die Schadstellen aus und schrieb dem Bauherrn, die Luftfeuchtigkeit sei in den Räumen viel zu niedrig. Nur 26 Prozent habe er gemessen und empfehle deshalb, Luftbefeuchter aufzustellen.

Der Auftraggeber besorgte drei Geräte, dennoch traten weitere Schäden am Parkett auf. Eine Messung der Luftfeuchtigkeit im Februar 2015 ergab 25,5 Prozent. Nun verlangte der Hauseigentümer vom Handwerker und vom Architekturbüro, das er mit Planung und Bauüberwachung beauftragt hatte, einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung: Sie hätten ihn nicht über das nötige Raumklima informiert. Der Parkettleger habe so getan, als wäre das Problem mit dem Aufstellen eines einzigen Luftbefeuchters behoben.

Das Oberlandesgericht Koblenz wies die Klage des Hauseigentümers ab, die Revision blieb beim Bundesgerichtshof erfolglos (VII ZR 25/20). Das Architekturbüro habe in der Tat seine Überwachungspflichten vernachlässigt: Es hätte den baufachlichen Laien darauf hinweisen müssen, dass Parkett ein bestimmtes Raumklima voraussetze und bei zu trockener Luft mit Schäden zu rechnen sei. Die Architekten hätten gewusst, dass das Haus im Frühjahr 2013 noch leer stand, Heizung und Lüftung nicht in Betrieb waren. Umso wichtiger wäre eine Absprache in Sachen Raumklima gewesen.

Allerdings sei dieses Versäumnis nicht die Ursache dafür, dass das Parkett mittlerweile fast zerstört sei. Der Parkettleger habe nicht nur die ersten Schäden behoben, sondern den Hauseigentümer auch zutreffend und ausreichend über die Schadensursache und das richtige Raumklima informiert. In seinem Schreiben vom April 2013 sei nicht von einem einzigen Gerät die Rede, sondern davon, dass "Luftbefeuchter" die Lösung des Problems seien. Danach habe es allein in der Verantwortung der Hausbewohner gelegen, weitere Schäden zu vermeiden.

Der jetzige Zustand des Parketts sei nach dem Gutachten des Bausachverständigen allein den Bewohnern zuzurechnen. Im Jahr 2017 habe der Sachverständige jedenfalls immer noch eine deutlich zu geringe Luftfeuchtigkeit festgestellt. Der Eigentümer habe zwar Luftbefeuchter aufgestellt, aber nie kontrolliert, ob die richtige Luftfeuchtigkeit tatsächlich erreicht wurde. Man hätte mit mehr oder größeren Geräten das Raumklima verbessern können. Vielleicht hätte es aber auch schon gereicht, wenn im Winter regelmäßig gelüftet worden wäre.

Bei der Heirat 1991 vereinbarte das Paar Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet: Wächst während der Ehe das Vermögen, wird dieser "Zugewinn" ausgeglichen, wenn die Zugewinngemeinschaft endet. 1995 kam die gemeinsame Tochter zur Welt. Im Laufe der Ehe nahm das Paar gemeinsam ein Darlehen auf, um ein Hausgrundstück zu finanzieren. Im Grundbuch wurde die Ehefrau als Alleineigentümerin eingetragen.

Im Januar 2017 zog der Ehemann aus dem Eigenheim aus. 18 Monate nach der Trennung übertrug die Ehefrau der Tochter das Alleineigentum am Hausgrundstück und behielt sich ein Wohnrecht vor. Das Darlehen für das Haus war noch nicht abbezahlt, 60.000 Euro standen noch offen. Der Ehemann war am Übergabevertrag nicht beteiligt — obwohl der Vertrag vorsah, dass das Noch-Ehepaar weiterhin gemeinsam die Kreditraten tragen sollte.

Als der Ehemann von der Übergabe an die Tochter erfuhr, zog er vor Gericht. Zusätzlich zum laufenden Scheidungsverfahren beantragte er, die Zugewinngemeinschaft vorzeitig aufzuheben. Das Eigenheim sei ca. 280.000 Euro wert und stelle das wesentliche Vermögen der Ehefrau dar. Darüber hätte sie ohne seine Zustimmung nicht verfügen dürfen. Ihm stehe ein Zugewinnausgleich von 125.000 Euro zu.

Das Oberlandesgericht Frankfurt gab dem Ehemann Recht (4 UF 84/20). Jeder Ehepartner könne die vorzeitige Aufhebung der Zugewinngemeinschaft verlangen, wenn zu befürchten sei, dass der andere Partner ihn benachteiligen wolle. Das treffe dann zu, wenn der Partner Vermögen verschwende oder verschenke, um den Anspruch auf Zugewinnausgleich zu verringern oder auszuhebeln. Und so liege der Fall hier.

Die Ehefrau habe den Grundbesitz per notariellem Übergabevertrag auf die gemeinsame Tochter übertragen und sich geweigert, über ihr Vermögen insgesamt Auskunft zu erteilen. Zu der Hausübergabe an die Tochter sei die Ehefrau weder gesetzlich, noch moralisch verpflichtet gewesen. Daher sei durchaus anzunehmen, dass es ihr bei dieser Aktion darum gegangen sei, den Ausgleichsanspruch ihres Ehepartners bei der Scheidung ins Leere laufen zu lassen.

Zwei illegal beschäftigte Dachdecker verlegten an einem heißen Sommertag Schweißbahnen auf einem Hausdach und verklebten sie mit einem Schweißbrenner. Gegen 21 Uhr brannte der Dachstuhl. Die Gebäudeversicherung des Hauseigentümers regulierte den Brandschaden von fast 70.000 Euro. Den Betrag verlangte sie anschließend von den beiden Dachdeckern: Sie hätten das Dach nicht feuerfest abgedeckt und geschützt. Außerdem hätten die Handwerker das Dach nach einer so risikoträchtigen Arbeit länger im Auge behalten müssen.

Das sachverständig beratene Landgericht Koblenz konnte weder fachliche Fehler, noch leichtsinniges Verhalten der Dachdecker erkennen: Es wies daher die Klage des Versicherungsunternehmens ab (1 O 234/17). Bestünden Ansprüche des Hauseigentümers gegen die Handwerker, wären sie mit der Schadensregulierung auf die Versicherung übergegangen, stellte das Landgericht fest. Aus dem Bauvertrag seien aber im konkreten Fall keine Ansprüche abzuleiten: Da es sich um "Schwarzarbeit" handelte, sei der Vertrag nichtig.

Die Dachdecker hätten auch die Sicherheitsvorschriften der Berufsgenossenschaft zum Brandschutz nicht verletzt. Nach Ansicht des Sachverständigen sei die Dachschalung gegen die Flamme des Schweißgeräts durch die alten Dachbahnen und überlappende Dachschindeln gut geschützt gewesen. Insoweit sei kein Fehler festzustellen. Die Berufsgenossenschaft schreibe zudem keine Mindestdauer für eine Brandwache nach Schweißarbeiten vor.

Dass die Handwerker die Dacharbeiten nicht entsprechend den allgemein anerkannten Regeln der Technik ausführten — die Methode sei nur für Flachdächer, nicht aber für Steildächer geeignet gewesen —, begründe ebenfalls keine Haftung für den Brandschaden. Zum einen habe die Art der Ausführung laut Sachverständigengutachten den Brand nicht verursacht.

Zum anderen hätten die Dachdecker damit dem ausdrücklichen Wunsch des — berufsbedingt selbst fachkundigen — Hauseigentümers entsprochen. Wenn er als Fachkundiger die Abweichung von den Regeln fordere, um Kosten zu sparen, sei dieser Verstoß aber nicht den Auftragnehmern anzulasten.

Frau X hatte 2012 ein Anwesen gekauft. Wie üblich, wurde im Kaufvertrag die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen. Als die neue Eigentümerin das Haus umbauen ließ, stellte sich schnell heraus, dass Kellerwände und Haussockel stark durchfeuchtet waren.

Da müsse seinerzeit das Bauunternehmen schwer gepfuscht haben, erklärte der Verkäufer: Die Gewährleistungsansprüche, die ihm deshalb gegen das Unternehmen zuständen, trete er an Frau X ab.

Doch die Hauskäuferin forderte nicht nur von den Erben der (inzwischen verstorbenen) Bauunternehmerin Schadenersatz für die Sanierungskosten, sondern auch vom Verkäufer. Für den kam es beim Berliner Kammergericht (KG) ganz dick: Nicht die Baufirma, sondern der ehemalige Bauherr müsse die Käuferin mit 35.000 Euro entschädigen, so das KG. Er habe ihr nämlich arglistig verschwiegen, dass das Gebäude teilweise in Schwarzarbeit errichtet worden sei.

Das hat doch nichts mit den Feuchtigkeitsschäden im Keller zu tun, sagte sich der schockierte Hausverkäufer und legte gegen das Urteil des KG Revision ein. Zumindest in diesem Punkt gab ihm der Bundesgerichtshof Recht (V ZR 24/20).

Wenn ein Haus teilweise "schwarz" gebaut wurde, könne man daraus nicht ableiten, dass der Verkäufer arglistig Mängel verschwiegen habe. Die Steuerhinterziehung durch Schwarzarbeit betreffe das Geschäftsgebaren und sage nichts über die so zustande gekommene Bausubstanz aus.

Auf einen vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss für Mängel dürften sich Hausverkäufer nicht berufen, wenn sie dem Käufer einen Baumangel des Gebäudes arglistig, also wider besseres Wissen, verschwiegen haben. Auf Schwarzarbeit komme es dabei nicht an.

Das KG müsse daher nun klären, ob der Verkäufer und ehemalige Bauherr über die mangelhaften Abdichtungsarbeiten im Keller und ihre Folgen Bescheid wusste und die Käuferin darüber bewusst nicht informiert habe. Nur dann müsse er trotz des Haftungsausschlusses im Kaufvertrag für die Sanierungskosten geradestehen. Mit dieser Vorgabe verwiesen die Bundesrichter den Rechtsstreit ans KG zurück.

Eine X-GmbH verkauft Bausätze für Wintergärten bzw. für Glasanbauten, die Kunden selbst montieren oder von einem Handwerker montieren lassen können. Im Bestellformular werden die Kunden darüber informiert, dass die Bestellung "unwiderruflich" ist. Denn die Bauteile würden "nach individuellen Wünschen und Aufmaßen des Kunden hergestellt".

Ein Verbraucherschutzverband beanstandete den Ausschluss des Widerrufsrechts als unzulässig. Seiner Ansicht nach lieferte die X-GmbH überwiegend vorgefertigte Bausätze. Da die Firma zudem auf Wunsch auch die Montage der Teile durch Handwerksbetriebe vermittle, gehe es hier um Werkverträge. Werkverträge dürften Verbraucher ausnahmslos widerrufen.

Das Oberlandesgericht Schleswig stellte sich auf die Seite der X-GmbH (6 U 48/20). Kunden könnten den Wintergarten selbst aufstellen oder einen Handwerker eigener Wahl beauftragen. Die X-GmbH liefere im Wesentlichen nur die dafür nötigen Waren und schulde keine Montage. Also handle es sich nicht um einen Werkvertrag, sondern um einen Kaufvertrag. Und die zwei wesentlichen Bedingungen für den Ausschluss des Widerrufsrechts seien hier erfüllt.

Erstens könne die Firma die für den Kunden angefertigte Ware nur mit unvertretbarem wirtschaftlichem Aufwand wieder in ihre Bestandteile zerlegen. Bei Kunststofffenstern würden die Profile in den Eckbereichen verschweißt — wer sie trenne, zerstöre sie auch. Zweitens würden die Produkte so auf den Aufstellort zugeschnitten, dass die Firma sie gar nicht oder nur mit erheblichen Verlusten weiterverkaufen könnte. Denn der Zuschnitt werde auf die Gegebenheiten des jeweiligen Hauses angepasst (Treppen etc.).

Die Firma setze zwar auch einzelne, vorgefertigte Bestandteile ein. Im Prinzip bestehe ihr Geschäftsmodell aber darin, die Besonderheiten des Aufstellorts einzubeziehen und sich damit vom Vertrieb vorgefertigter Standardbauten abzusetzen, wie sie in Baumärkten angeboten würden. Daher sei für die Firma wirtschaftlich unzumutbar, den Bestellern ihrer Bausätze ein Widerrufsrecht einzuräumen.

Ein Hauseigentümer wollte sein Wohnhaus um einen doppelstöckigen Anbau mit unbelüftetem Warmdach erweitern. Mit der Planung wurde ein Architekt beauftragt, der auch die Arbeiten der Handwerksunternehmen überwachen sollte (u.a. Dachdecker, Trockenbaufirma, Klempner). Bald nach der Fertigstellung traten Schäden auf: Dämmmaterial und Holzbalken im Dach des Anbaus waren durchfeuchtet.

Ein Bausachverständiger stellte fest, dass vor allem die Anschlüsse undicht waren, also die Übergänge z.B. vom Holz zur Dämmung. Die Dampfsperre konnte so nicht funktionieren. Der Hauseigentümer ließ das Dach sanieren und forderte für die Kosten (rund 21.000 Euro) Schadenersatz von den Handwerkunternehmen und vom Architekten. Pfusch der Handwerker oder Planungsfehler des Architekten — das war vor Gericht wieder einmal die Frage.

Das Landgericht lastete die Mängel vor allem einem ausführenden Unternehmen an und verneinte einen Planungsfehler. Damit war jedoch das Oberlandesgericht (OLG) Hamm nicht einverstanden (24 U 14/20). Bei einer Warmdachkonstruktion bestehe ein erhöhtes Risiko für Feuchtigkeitsschäden, erklärte das OLG. Daher müssten die Anschlüsse bei so einer Konstruktion besonders sorgfältig geplant werden.

Das gelte erst recht, wenn unterschiedliche Handwerker aufeinanderträfen. Dann sei eine genaue Abgrenzung der Leistungen und ihrer Abfolge vonnöten. Der Architekt müsse detailliert festlegen, welcher Unternehmer welche Anschlussarbeiten ausführen solle. Grundsätzlich sei nach dem Prinzip zu verfahren: Je risikoanfälliger Arbeiten seien, desto genauer müssten Planung und Bauüberwachung ausfallen. Den Anteil des Architekten an der mangelhaften Bauleistung bewertete das OLG mit 25 Prozent.

Im Sommer 2016 starb eine Witwe und vererbte ihr Zweifamilienhaus dem einzigen Kind. Die Tochter lebte schon vor dem Erbfall mit ihrem Mann im Haus, sie hatte die zweite Wohnung gemietet. Ein Bekannter interessierte sich für die Möbel der Mutter und räumte im Auftrag der Erbin allmählich die Wohnung aus. Erst ab Mai 2017 beauftragte die Erbin nach und nach einige Handwerker. Sie ließ die Böden erneuern, Bad und Fenster renovieren, eine neue Küche einbauen. Anfang 2018 zog sie ein.

Das Finanzamt forderte von der Frau 2019 fast 80.000 Euro Erbschaftssteuer für das Zweifamilienhaus. Dagegen wehrte sich die Erbin: Zumindest für die von der Mutter genutzte 185 qm große Wohnung müsse sie als Erbin, die ebenfalls die Wohnung selbst nutze, keine Erbschaftssteuer zahlen.

Erst 2018 sei es möglich gewesen, die total renovierungsbedürftige Wohnung zu beziehen. Handwerker seien heutzutage kaum zu finden. Und zudem habe sie wegen gesundheitlicher Probleme die Arbeiten nicht ständig beaufsichtigen können.

Das Finanzgericht Düsseldorf wies die Klage der Hauseigentümerin gegen den Steuerbescheid ab (4 K 2245/19). Die Steuerbefreiung setze voraus, dass der Erbe einer (vorher vom Erblasser selbst genutzten) Immobilie diese innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall beziehe. Im konkreten Fall seien 18 Monate vergangen. Wer so lange zögere, verliere die Steuerbegünstigung. Zwar behaupte die Erbin, es habe nicht an ihr gelegen, dass sie nicht früher einziehen konnte. Ihre Argumente dafür überzeugten jedoch nicht.

Hätte sie Profis beauftragt, die Wohnung zu räumen, hätte sie mit der Renovierung viel früher beginnen können. Dass das Baugewerbe reichlich ausgelastet sei, sei allgemein bekannt. Dieser Umstand sei im Sommer 2016 ebenso absehbar gewesen wie der Renovierungsbedarf. Daher hätte die Erbin bereits 2016 Angebote von Handwerkern einholen müssen. Um die Bauaufsicht hätte sich zeitweise auch ihr Ehemann kümmern können.

Dass die Renovierung so lange dauerte, sei also der Erbin durchaus anzulasten. Sie von der Erbschaftssteuer für diese Wohnung zu befreien, komme daher nicht in Frage. Anders läge der Fall, wenn z.B. erst bei der Modernisierung ein erheblicher Baumangel entdeckt worden wäre, der die Arbeiten und den Einzug verzögert hätte.

Eine Wohnungseigentumsanlage für drei Familien sollte der Bauunternehmer errichten — für Auftraggeber A eine Maisonette-Wohnung im Dachgeschoss zum Festpreis von 140.800 Euro. Die Bauleistungen waren abgenommen und A bereits in die Dachwohnung eingezogen, als eine mangelhafte Rohrleitungsabzweigung in seinem Badezimmer zu einem erheblichen Wasserschaden führte. Dem Eigentümer blieb nichts anderes übrig, als wieder auszuziehen.

Denn um den Schaden zu beseitigen, musste die untere Etage der Maisonette-Wohnung in den Rohbauzustand zurückgebaut werden. A kaufte ein Einfamilienhaus, zog dort ein und sanierte die Dachgeschoss-Wohnung weitgehend selbst. Für den Aufwand entschädigte ihn die Versicherung des Auftragnehmers mit rund 31.000 Euro. Vom Bauunternehmer forderte A zusätzlich Entschädigung dafür, dass er die (nach der Sanierung verkaufte) Eigentumswohnung während der Baumaßnahmen 14 Monate lang nicht nutzen konnte.

Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken (5 U 79/19). Wenn sich der "Verlust der Gebrauchsmöglichkeit" merklich auf die Lebenshaltung eines Auftraggebers auswirke, habe dieser Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung. Das treffe hier zweifellos zu, da der Neubau unbewohnbar gewesen sei und A habe ausziehen müssen. Das OLG sprach ihm für die Dauer der Sanierungsmaßnahmen 27.000 Euro zu und orientierte sich bei der Berechnung der Schadenshöhe an der ortsüblichen Vergleichsmiete.

(Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung am 10.03.2021 bestätigt, AZ.: VII ZR 128/20)