Haus und Grund

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Neubau verschattet Photovoltaikanlage

Kurzartikel

Ein Hauseigentümer muss es hinnehmen, wenn auf dem Nachbargrundstück ein Zweifamilienhaus gebaut wird, das die Photovoltaikanlage auf seinem Hausdach teilweise verschatten wird. Die Baugenehmigung für das Vorhaben ist rechtens: Vorausgesetzt, die vorgeschriebenen Abstandsflächen werden eingehalten, verletzt der Bau nicht das Gebot der Rücksichtnahme.

Sicherheitsleistung im Verbraucher-Bauvertrag

Kurzartikel

Um private Bauherren zu schützen, z.B. im Fall der Insolvenz des Auftragnehmers, müssen Bauunternehmen eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme stellen. Damit bürgen sie sozusagen für ihre Vertragserfüllung. Sieht der mit dem Bauherrn vereinbarte Zahlungsplan keine Sicherheitsleistung des Auftragnehmers vor, ist er unwirksam.

Hauseigentümer wollte Heizung "ökologisch optimieren"

Eine Solarthermieanlage, die dieser Vorgabe nicht entspricht, ist mangelhaft

Ein Hauseigentümer beauftragte eine Handwerksfirma damit, eine Solarthermieanlage im Wohnhaus zu installieren. Der ausdrückliche Wunsch des Auftraggebers lautete, auf diese Weise die Wärmepumpen-Heizungsanlage "ökologisch zu optimieren". Mit Durchlauferhitzern habe er unter ökologischen Gesichtspunkten gute Ergebnisse erzielt, erklärte der Heizungsbauer. Deshalb stimmte der Auftraggeber dem Einbau eines Durchlauferhitzers zu.

Später beanstandete er, die vom Handwerker gewählte Konstruktion mit einem nachgeschalteten Durchlauferhitzer führe auf Dauer zu hohen Stromkosten. "Ökologisch" sei diese Anlage auf keinen Fall. Der Hauseigentümer forderte vom Auftragnehmer einen Vorschuss für die Beseitigung der Mängel. Doch der Heizungsbauer ließ sich darauf nicht ein: Die Solarthermieanlage entspreche den Regeln der Technik, erklärte er, von Mängeln könne also keine Rede sein.

Dem widersprach das Oberlandesgericht (OLG) München (20 U 4425/19 Bau). Dass der Auftragnehmer die anerkannten Regeln der Technik beachtet habe, schließe die Annahme eines Mangels nicht unbedingt aus, so das OLG. Seine Werkleistung könne trotzdem mangelhaft sein, wenn sie nicht der vereinbarten Beschaffenheit oder den erkennbaren Bedürfnissen des Auftraggebers entspreche. Und so liege der Fall hier. Denn anders als vereinbart sei die Heizungsanlage nicht "ökologisch optimiert" worden.

Zwar seien die jährlichen Heizkosten seit dem Umbau ein wenig gesunken. Aber aufgrund der Konstruktion mit dem Durchlauferhitzer werde das Brauchwasser überwiegend mit Strom erhitzt. Und mit Strom habe der Auftraggeber auf keinen Fall heizen wollen. Er habe den Durchlauferhitzer akzeptiert, räumte das OLG ein. Allerdings nur, weil er als Laie nicht gewusst habe, dass auf diese Weise eine ökologisch optimierte Heizung nicht zu erreichen sei. Der Heizungsbauer hätte es dagegen wissen müssen.

Nach den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen sei der Einbau eines elektrischen Durchlauferhitzers bei einer Wärmepumpen-Heizung energetisch nicht sinnvoll. Die Wärmepumpe erhitze das Brauchwasser effektiver. Damit könnten aus Stromkosten von z.B. 0,25 Euro pro KWh drei bis fünf Mal so viel Wärme für Brauchwarmwasser und Heizung erzeugt werden. Da die Werkleistung des Handwerkers mangelhaft sei, müsse er für die Kosten der Mängelbeseitigung geradestehen.

Zu viele Hunde im Haus?

Hält die Mieterin vermutlich mehr Hunde als genehmigt, darf der Vermieter vor Ort die Lage prüfen

Laut Mietvertrag hing die Hundehaltung in dem kleinen Wohnhaus von der Erlaubnis des Vermieters ab. Mit Tochter und drei Hunden war die Mieterin eingezogen, darüber wusste er Bescheid. Als der Vermieter jedoch bemerkte, dass zwei weitere Hunde im Garten herumliefen, forderte er die Mieterin auf, sie wegzugeben. Später wollte er deswegen die Mietsache besichtigen.

Dagegen protestierte die Mieterin: Der Vermieter sei doch vor wenigen Wochen erst da gewesen, wisse also auch, wie viele Hunde sie halte. Doch der Vermieter bestand auf seinem Besichtigungsrecht und setzte es beim Amtsgericht Alsfeld durch (30 C 73/20).

Wenn für die Hundehaltung eine Genehmigung nötig sei, müsse diese ausdrücklich erteilt werden, erklärte das Amtsgericht. Das sei bei zwei Tieren nicht geschehen. Also habe der Vermieter durchaus Anlass zu der Vermutung, dass die Mietsache vertragswidrig genutzt werde. Das genüge als sachlicher Grund dafür, sein Besichtigungsrecht geltend zu machen.

Der Vermieter habe der Mieterin klar zu verstehen gegeben, dass er mit fünf Hunden im Haus nicht einverstanden sei. Die Frau müsse ihm auf jeden Fall die Möglichkeit einräumen, den Zustand des Hauses zu überprüfen und Größe, Art und Verhalten der Tiere festzustellen. Nur so könne der Vermieter das Pro und Contra der Hundehaltung abwägen und ihr auf dieser Grundlage zustimmen oder die Erlaubnis dafür verweigern.

Streit um Werklohn für einen Badumbau

Haftet dafür auch die Ehefrau, wenn ihr Mann den Bauauftrag allein unterschrieben hat?

Eine Handwerksfirma sollte im Haus des Ehepaares T das Schlafzimmer renovieren und das Bad komplett erneuern. Der Auftragswert betrug laut Angebot der Firma rund 34.000 Euro. Schriftlich bestätigte Herr T den Auftrag mit einem Schreiben, das nur er unterschrieb. Im Briefkopf standen allerdings die Namen beider Ehepartner. In der Folge wurde endlos gestritten: über Werkmängel, über Bausicherheiten, über verspätete Abschlagszahlungen etc.

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt bejahte den Anspruch der Handwerksfirma auf 34.820 Euro Werklohn (8 U 109/14). Am Ende ging es vor Gericht vor allem um die Frage, ob die Firma auch auf das Vermögen der Ehefrau zugreifen darf, wenn beim Ehemann nicht der gesamte Betrag zu holen ist. Auch diese Frage bejahte das OLG und der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidung (VII ZR 178/18).

Wie sich aus der Korrespondenz der Parteien ergebe, sei auch Frau T Vertragspartnerin der Handwerksfirma geworden. Herr T habe sie in mehreren Schreiben als Mit-Auftraggeberin genannt. Dieser Einschätzung stehe nicht entgegen, dass Herr T den Auftrag allein unterzeichnet habe. Auch in diesem Schreiben habe er ständig das Wort "wir" gebraucht und deutlich gemacht, dass er mit seiner Frau Art und Umfang der Arbeiten genau abgestimmt habe. Also habe er den Vertrag auch in ihrem Namen geschlossen.

Geschäfte eines Ehepartners verpflichteten den anderen Partner in der Regel nur, wenn es dabei um die "angemessene Deckung des Lebensbedarfs gehe". Welche Geschäfte so einzustufen seien, hänge von den finanziellen Verhältnissen der Familie ab. Im konkreten Fall übersteige der Renovierungsauftrag den Rahmen des "Lebensbedarfs" jedenfalls nicht. Außerdem gelte: Wenn ein Vertragsschluss — wie hier — erkennbar auf einer engen Absprache beider Ehepartner beruhe, gebe es ohnehin keinen Grund, daran zu zweifeln, dass es sich um ein Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs handelte.

Arglistige Täuschung beim Hauskauf

Verkäufer verschwiegen, dass eine Rückstausicherung gegen Wasser aus der Kanalisation fehlte

Im Sommer 2017 verkauften Hauseigentümer ihr Wohnhaus einem Ehepaar, wie üblich unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Nach Wasserschäden durch Starkregen erklärten die Käufer im November 2018 wegen arglistiger Täuschung den Rücktritt vom Kaufvertrag. Die Verkäufer hätten ihnen verschwiegen, dass das Haus nicht gegen rückstauendes Wasser aus dem Kanalnetz gesichert und nicht gegen drückendes Grundwasser geschützt sei.

Das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken verurteilte die Verkäufer zur Rückzahlung des Kaufpreises (4 U 69/20). Sei mit wiederkehrendem Eindringen von Grundwasser in den Kellerbereich zu rechnen, stelle das einen erheblichen Sachmangel des Anwesens dar. Selbst bei einem guten Kanalsystem könne es durch heftige Regenfälle zu Rückstau von Wasser kommen. Ohne Rückstausicherung im Haus könnten Eigentümer im Schadensfall vom Betreiber des Kanalnetzes keinen Schadenersatz verlangen.

Sie müssten also Schutzmaßnahmen ergreifen — die seien umso dringender, wenn es in einem Viertel regelmäßig zu Wasserschäden durch die Straßenkanäle komme. Nach der Aussage eines kommunalen Bauingenieurs für Wasserwirtschaft treffe dies hier zu. Im August 2012 sei bei Starkregen Wasser aus den Straßenkanal ins Untergeschoss des Wohnhauses gedrückt worden.

Spätestens seit diesem Zeitpunkt hätten die Hauseigentümer gewusst, dass es an einer funktionierenden Rückstausicherung fehlte. Diesen erheblichen Mangel des Gebäudes hätten sie den Käufern offenbaren müssen. Auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag könnten sich die Verkäufer nicht berufen, so das OLG, da sie den Mangel arglistig verschwiegen hätten. Dass sie ihn - wie behauptet - selbst nicht gekannt hätten, sei widerlegt.

Da sei nicht nur die Aussage des Bauingenieurs. Nach dem Vorfall 2012 hätten die Verkäufer selbst bei der Stadt angerufen, die ihnen Informationsmaterial über eine Rückstausicherung zuschickte und die Schutzmaßnahme dringend empfohlen habe. Letztlich hätten die Hauseigentümer aus finanziellen Gründen darauf verzichtet, sie zu installieren. Dabei musste ihnen klar sein, dass ohne diese Schutzmaßnahme jederzeit mit weiteren Wasserschäden zu rechnen war.

Nervtötende Glascontainer

Anwohner haben keinen Anspruch darauf, dass die Kommune die Container verlegt

Ab Anfang Januar 2020 wurde das Altglas in einer Kommune nicht mehr in Säcken gesammelt. Stattdessen wurden Einwurf-Container aufgestellt, sechs davon auf dem Parkplatz des Friedhofs. Gegen die Lärmbelästigung wehrte sich ein Grundstückseigentümer, dessen Wohnhaus etwa 30 Meter von den Containern entfernt liegt.

Sein Standpunkt: Er zähle 30 bis 40 Einwürfe pro Tag. Die Ruhezeiten würden nicht eingehalten, der Parkplatz zunehmend mit Glasscherben und anderem Abfall zugemüllt. Auch viele auswärtige Bürger nutzten die Glascontainer, was während der Öffnungszeiten des Friedhofs zu vermehrtem Verkehr führe. Viele ignorierten die Einbahnstraßenregelung, so dass täglich neben dem Gläserklirren auch noch ein ohrenbetäubendes Hupkonzert zu vernehmen sei.

Der Anwohner bat die Gemeinde, die Wahl des Standorts zu überdenken und schlug einige andere Aufstellorte vor. Doch die Gemeinde hielt die Alternativen für ungeeignet und lehnte es ab, die Container zu verlegen. Zu Recht, entschied schließlich das Verwaltungsgericht (VG) Neustadt (4 K 915/20.NW): Wertstoffcontainer seien grundsätzlich als "sozialadäquat" und nicht erheblich störend anzusehen.

Man müsse die Sammelbehälter in Wohngebieten aufstellen, anders funktioniere das Sammeln nicht, erklärte das VG. Nach der Rechtsprechung sei ein Abstand von mindestens zwölf Metern zu den nächsten Wohnbauten nötig — aber auch ausreichend, wenn die Container den Richtlinien "lärmarme Altglas-Container für lärmempfindliche Bereiche" entsprechen, die das Deutsche Institut für Gütesicherung entwickelt habe.

Die fraglichen Container erfüllten diese Standards und das Wohnhaus des Anwohners liege 30 Meter entfernt. Die Glascontainer am Friedhof beeinträchtigten den Hauseigentümer also nicht unzumutbar. Im Gemeindegebiet gebe es außerdem keinen Alternativstandort, der sich aufdränge. Der Kläger habe überwiegend Plätze im Außenbereich vorgeschlagen, die aber von den Einwohnern schlecht zu erreichen seien.

Dass sich viele Menschen nicht an die Nutzungszeiten hielten, begründe keinen Anspruch auf Verlegung der Glascontainer, sondern darauf, dass die Gemeinde gegen die Verstöße vorgehe. Sie sei verpflichtet, Störungen zu unterbinden. Dieser Pflicht komme die Kommune aber auch nach: Mit Hinweisschildern an den Containern, mit Informationen im Amtsblatt, mit regelmäßigen Kontrollfahrten. Einige Nutzer seien bereits verwarnt und Ordnungswidrigkeitsverfahren eingeleitet worden.

Hauskauf geplatzt

Immobilienmakler sind verpflichtet, Verkäufer vor einem riskanten Geschäft zu warnen

Der Eigentümer eines Wohnhauses beauftragte einen Makler mit dem Verkauf. Eine Interessentin nahm mit dem Maklerbüro Kontakt auf, besichtigte das Anwesen und verhandelte mit dem Eigentümer über die Vertragskonditionen. Ein Notartermin wurde vereinbart. Doch kurz vor dem Termin war die Finanzierung des Geschäfts immer noch unklar, deshalb sagte der Hauseigentümer den Termin ab. Schließlich vermittelte der Makler das Haus einem anderen Interessenten.

Als die Frau erfuhr, dass der Makler dem Verkäufer geraten hatte, den Kaufvertrag nicht mit ihr abzuschließen, forderte sie 30.000 Euro Schadenersatz für vergebliche Umzugsvorbereitungen. Schließlich sei sie mit dem Eigentümer bereits handelseinig gewesen — der Makler hätte das Geschäft nicht verhindern dürfen. Obendrein habe er zu ihr gesagt, sie könne schon mal den Umzug vorbereiten. Daraufhin habe sie ihr eigenes Haus ausgeräumt.

Das war voreilig, fand das Landgericht Frankenthal: Bis zum Notartermin könne der Kauf einer Immobilie aus vielerlei Gründen scheitern (1 O 40/20). Die Kosten der Umzugsvorbereitungen müsse die Frau daher selbst tragen. Auf Schadenersatz habe sie keinen Anspruch, weil der Makler vollkommen korrekt gehandelt habe. Er sei verpflichtet, den Auftraggeber über die Bonität potenzieller Käufer aufzuklären und auf Zweifel hinzuweisen.

Wenn wenige Tage vor Vertragsschluss beim Notar noch keine Finanzierungsbestätigung vorliege und eine Bank rundweg ablehne, die Kaufnebenkosten zu finanzieren, sei es für den Verkäufer riskant, das Grundstücksgeschäft abzuschließen. Vor diesem Risiko habe der Makler den Verkäufer warnen müssen. Scheitere daran der Kaufvertrag, hafte der Makler nicht für mögliche Nachteile der enttäuschten Kaufinteressentin.

Mindestabstand beim Grillen?

Kurzartikel

Dass der Nachbar häufig draußen grillte, störte einen Hauseigentümer sehr. Er verlangte ein Machtwort der Justiz: Der Nachbar dürfe künftig nur noch in einem Mindestabstand von zehn Metern zum Zaun grillen, verlangte der Hauseigentümer. Doch da winkte das Amtsgericht ab: Der absurde Vorschlag liefe in der Praxis auf ein allgemeines Grillverbot im Freien hinaus. Denn dann könnten nur noch Eigentümer draußen grillen, deren Grundstück über 20 Meter breit sei. Dass dies abwegig sei, bedürfe keiner näheren Begründung.

Hauseigentümer darf überhängende Zweige abschneiden

Weigert sich der Nachbar, seinen Baum zu stutzen, gilt in der Regel ein Selbsthilferecht

Seit rund 40 Jahren steht an der Grundstücksgrenze zwischen zwei Einfamilienhäusern eine Schwarzkiefer, mittlerweile stattliche 15 Meter hoch. Seit langem ragen Äste und Zweige des Baumes ins Grundstück des Nachbarn B hinein, der sich über herunterfallende Zapfen und Nadeln ärgerte. Mehrmals forderte er den Hausbesitzer A auf, die Äste seiner Kiefer zurückzuschneiden. Doch A dachte gar nicht daran und so griff schließlich Nachbar B selbst zur Baumschere.

Daraufhin wurde das Ehepaar A aktiv und zog vor Gericht: B dürfe keine — oberhalb von fünf Metern — überhängenden Zweige mehr abschneiden, forderten sie. Der Rückschnitt gefährde die Standsicherheit des Baumes. Zunächst war die Klage des Ehepaares A erfolgreich, doch der Bundesgerichtshof stellte sich auf die Seite des Nachbarn (V ZR 234/19).

Grundstückseigentümer müssten dafür sorgen, dass Äste und Zweige nicht über die Grenzen ihres Grundstücks hinauswachsen. Wenn überhängende Zweige tatsächlich die Nutzung eines angrenzenden Grundstücks beeinträchtigten und wenn der Baumbesitzer trotz mehrfacher Aufforderung keine Abhilfe schaffe, stehe dem betroffenen Nachbarn ein Selbsthilferecht zu. Unter diesen Umständen dürfe er die Äste und Zweige selbst abschneiden.

Wenn Hauseigentümer pflichtwidrig Äste und Zweige über ihre Grundstücksgrenze hinauswachsen ließen, könnten sie nicht unter Verweis auf eine mögliche Schädigung des Baumes vom Nachbarn verlangen, die Schädigung seines Grundstücks hinzunehmen. Daher gelte das Selbsthilferecht des Nachbarn sogar dann, wenn der Baum durch das Beschneiden seine Standfestigkeit verlieren oder absterben könnte. Allerdings könne das Selbsthilferecht durch kommunale Baumschutzsatzungen oder andere naturschutzrechtliche Vorschriften eingeschränkt werden.

Der Bundesgerichtshof verwies den Rechtsstreit an die Vorinstanz zurück. Sie müsse nun erstens prüfen, ob und in welchem Ausmaß die Äste der Schwarzkiefer tatsächlich das Grundstück des Nachbarn B beeinträchtigten, denn andernfalls gelte kein Selbsthilferecht. Zweitens müsse die Vorinstanz feststellen, ob dem Rückschnitt eventuell naturschutzrechtliche Regelungen entgegenstanden.

Sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus gekauft

Der Verkäufer verpflichtete sich zur Modernisierung: Haftet er deshalb nach Werkvertragsrecht für alle Mängel?

Ein Ehepaar kaufte von einem Bauträger ein Einfamilienhaus, einen sanierungsbedürftigen Altbau. Im Kauf- und Bauvertrag verpflichtete sich der Bauträger, die Balkone zu erneuern, ein Wärme-Dämm-Verbundsystem anzubringen, die elektrische und sanitäre Ausstattung zu modernisieren und einen Doppel-Carport zu errichten. Für das Grundstück und für die vorhandene Bausubstanz wurde die Mängelhaftung vertraglich ausgeschlossen.

Später beanstandeten die Hauskäufer zahlreiche Mängel: In erster Linie sei der Keller massiv durchfeuchtet. Die Dämmung des Dachs entspreche nicht den Regeln der Technik. Zudem sei die Bodenplatte des Carports fehlerhaft hergestellt und deshalb vom Regen unterspült worden. Die Käufer forderten vom Verkäufer Schadenersatz für von ihnen vorfinanzierte Reparaturen und zusätzlich einen Kostenvorschuss für weitere Maßnahmen.

Beim Oberlandesgericht Jena erreichten die Hauskäufer nur einen Teilerfolg (8 U 674/19). In Bezug auf die Bausubstanz sei die Gewährleistung für Mängel des Hauses vertraglich wirksam ausgeschlossen worden. So sehe es das Kaufrecht vor. Werkvertragsrecht wäre nur dann auf das gesamte Gebäude inklusive Bausubstanz anzuwenden, wenn die vereinbarten Baumaßnahmen von Umfang und Intensität her einem Neubau gleichkämen. Dann müsste der Bauträger für alle Mängel haften.

Das treffe hier aber nicht zu. Dass der Keller nicht gegen aufsteigende Feuchtigkeit abgedichtet sei, sei daher kein Mangel, für den der Bauträger einstehen müsste. Der Keller gehöre zur Bausubstanz, da müssten die Hauskäufer auf eigene Kosten für Abhilfe sorgen. Der Bauträger müsse nur für Mängel der Bauteile einstehen, deren Herstellung bzw. Modernisierung er ausdrücklich übernommen habe — wie die fehlerhafte Dachdämmung und den unterspülten Carport.

Umstrittener Ferkelaufzuchtstall

Die Baufirma verwandte nicht das laut Baugenehmigung vorgesehene Material: Kündigung ist berechtigt

Ein landwirtschaftlicher Familienbetrieb mit Schwerpunkt auf der Schweinezucht beauftragte eine Baufirma damit, einen Aufzuchtstall für Ferkel zu bauen. Um die Standsicherheit zu gewährleisten, sollte laut Baugenehmigung für die Wände Ortbeton eingesetzt werden. Stattdessen verwandte die Baufirma Doppelwandelemente.

Als die Landwirtin davon erfuhr, hatte sie sich mit der Auftragnehmerin sowieso schon wegen zahlreicher Baumängel gestritten. Sie hatte der Baufirma eine Frist gesetzt, innerhalb derer sie die Mängel beheben sollte. In diesem Schreiben hatte die Auftraggeberin noch nicht mit Kündigung des Bauvertrags gedroht. Aber nach Ablauf der Frist kündigte die Landwirtin und forderte von der Auftragnehmerin einen Vorschuss für die Mängelbeseitigung von rund 280.000 Euro.

Die Auftraggeberin habe voreilig und unberechtigt gekündigt, konterte die Baufirma: Zunächst hätte sie die Kündigung androhen müssen. Außerdem sei die von der Landwirtin gesetzte Frist viel zu kurz gewesen, um alle Änderungswünsche erfüllen zu können.

Doch mit diesen Argumenten drang die Auftragnehmerin nicht durch. Das Landgericht Würzburg und das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg gaben der Landwirtin Recht und erklärten die Kündigung für wirksam (4 U 125/18).

Auftraggeber dürften einen Bauvertrag kündigen, wenn schuldhaftes Verhalten des Auftragsnehmers den Vertragszweck so gefährde, dass es für den Auftraggeber nicht mehr zumutbar sei, das Vertragsverhältnis fortzusetzen, betonte das OLG. Verstoße der Auftragnehmer so erheblich gegen den Vertrag, dann — und nur dann! — müsse der Auftraggeber auch keine Frist mehr setzen und die Kündigung vorher androhen.

Und das sei hier die Sachlage: Die Auftragnehmerin habe gewusst, dass der Einsatz eines bestimmten Materials Voraussetzung für die Baugenehmigung gewesen sei — als Garantie für die Standsicherheit der Stallwände auf heiklem Untergrund. Davon eigenmächtig abzuweichen, sei eine eklatante Pflichtverletzung. So ein Verhalten zerrütte nachhaltig das Vertrauensverhältnis zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Da die Landwirtin jedes Vertrauen in die Zuverlässigkeit der Baufirma verloren habe, sei die Kündigung gerechtfertigt. (Der Bundesgerichtshof hat das Urteil am 21.10.2020 bestätigt, AZ.: VII ZR 127/19)

Architekt muss "gefahrträchtige Arbeiten" kontrollieren

Kurzartikel

Wurden Abdichtungsarbeiten an einer Dachterrasse so mangelhaft ausgeführt, dass es zu Feuchtigkeitsschäden kommt, spricht das dafür, dass der bauüberwachende Architekt die "gefahrträchtigen" Schweißarbeiten unzureichend beaufsichtigt hat. Daher haftet er für die Folgen. Bei für den Gesamterfolg wichtigen Bauabschnitten und typischen Gefahrenquellen muss der Aufsichtspflichtige genau kontrollieren.

Unwirksame Klausel im Bauvertrag

Kurzartikel

Beim Abschluss eines Fertighausbauvertrags muss der Bauherr dem Bauunternehmen nicht bestätigen, dass die Baubeschreibung vollständig ist und den gesetzlichen Anforderungen entspricht. So eine Vertragsklausel ist unwirksam, weil sie den Bauherrn benachteiligt, der damit auf Schadenersatzansprüche verzichten würde.

Dach wasserdicht oder regensicher?

Besteht ein Restrisiko für Feuchtigkeitsschäden, ist eine Dachabdeckung mangelhaft

Eine Dachdeckerfirma deckte das Dach eines Einfamilienhauses mit Metallplatten ab. Kurz darauf verkaufte der Eigentümer das Haus. Der Käufer stellte fest, dass der Dachdecker unterhalb der Blechabdeckung keine Unterspannbahn eingebaut hatte. Das hielt er für fehlerhaft und schaltete einen Bausachverständigen ein. Der Verkäufer hatte dem Käufer im Kaufvertrag eventuelle Gewährleistungsansprüche gegen die am Bau beteiligten Firmen abgetreten.

Der Experte bestätigte den Verdacht des Käufers: Fehle eine Unterspannbahn, stelle das einen Mangel dar. Bei besonderen Wetterlagen wie Flugschnee oder Regen bei viel Wind könne dadurch Feuchtigkeit unter die Dachabdeckung gelangen.

Der Dachdecker fand es jedoch abwegig, dass der neue Hauseigentümer von ihm Vorschuss für das Ausbessern des Dachs verlangte: Seit seinen Arbeiten seien jetzt einige Jahre vergangen, ohne dass Feuchtigkeit ins Bauwerk eingedrungen wäre. Das Dach müsse also dicht sein.

Das Oberlandesgericht Rostock gab dem Hauseigentümer Recht (4 U 32/19). Es komme hier nicht darauf an, ob die Dachabdeckung in den letzten Jahren dichtgehalten habe. Die Arbeit des Dachdeckers sei auch dann mangelhaft, wenn akut noch kein Schaden am Bauwerk eingetreten sei. Der Handwerker müsse dafür geradestehen, dass sein Werk nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweise.

Eine Dachabdeckung aus Metallplatten — einschließlich der Anschlüsse an andere Bauteile — müsse wasserdicht und nicht nur "regensicher" sein. Selbst wenn nur ein geringes Restrisiko dafür bestehe, dass das Dach Feuchtigkeit durchlassen könnte, sei die Dachabdeckung unzulänglich ausgeführt. (Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung am 27.5.2020 bestätigt, AZ.: VII ZR 278/19)

Kein neues Wohnhaus für Landwirt

Das Bauvorhaben im Außenbereich wird nicht genehmigt, wenn kein "zusätzlicher Wohnbedarf" besteht

Ein bayerischer Landwirt beantragte eine Baugenehmigung für ein neues Wohnhaus. Südlich vom dafür vorgesehenen Grundstück liegen landwirtschaftliche Flächen, im Westen zwei Hallen des Landwirts. Im Nordosten befindet sich das jetzige Wohnhaus des Landwirts, in dem er mit Frau, drei Kindern, seinen Eltern und einer Tante wohnt. Auf dem Grundstück selbst stehen bereits eine Halle und eine Scheune.

Das Landratsamt lehnte die Baugenehmigung ab: Das Bauvorhaben liege im Außenbereich, wo grundsätzlich nicht gebaut werden solle — außer, wenn ein Bau der Landwirtschaft diene.

Gegen den ablehnenden Bescheid klagte der Landwirt: Erstens gehe es hier nicht um einen Außenbereich, meinte er. Das Grundstück sei bereits bebaut und liege am Ortsrand, also in der Nähe von Wohnbebauung. Zweitens diene Wohnraum für den Betriebsleiter eines landwirtschaftlichen Betriebs durchaus der Landwirtschaft.

Doch der Bayerische Verwaltungsgerichtshof erklärte den Bau für unzulässig (1 ZB 17.2319). Der Ort liege nicht weit weg. Aber von einem zusammenhängend bebauten Ortsteil, an den sich das Wohnhaus anschließen würde, könne hier nicht die Rede sein. Vereinzelte Nebengebäude eines landwirtschaftlichen Hofes wie Hallen und Scheunen seien keine Wohnbebauung. Zu Recht sei daher die Baubehörde von einem Bauvorhaben im Außenbereich ausgegangen.

Ob ein Bauvorhaben dem landwirtschaftlichen Betrieb diene, hänge nicht davon ab, ob es der Landwirt für wünschenswert halte. Es müsse nach objektiven Maßstäben für den Betrieb funktional und notwendig sei. Das sei der Neubau eines Wohnhauses nicht, wenn an der Hofstelle bereits ausreichend Wohnraum vorhanden sei.

Im konkreten Fall decke das Wohnhaus mit 160 qm Wohnfläche den Wohnbedarf der Familie, inklusive der Landwirte auf dem Altenteil. Zusätzlicher Wohnbedarf sei hier nicht festzustellen, obwohl vielleicht ein Kinderzimmer fehle. Da die älteste Tochter aber schon 23 Jahre alt sei, bestehe dieser Bedarf höchstens vorübergehend.

Da im Außenbereich so wenig wie möglich gebaut werden solle, sei grundsätzlich zuerst zu prüfen, ob der Ausbau des Bestandsgebäudes in Frage komme. Diese Möglichkeit sei hier von der Baubehörde bejaht worden. Ein Neubau dagegen würde die Bebauung in den Außenbereich ausweiten und wäre obendrein ein Musterfall, der zu weiteren Bauwünschen im näheren Umfeld führen könnte.

Zu viele Vögel zu gut gefüttert

Nachbarn bangen um ihre Schildkröten im Garten und verlangen Unterlassung

Kann man es mit der Tierliebe auch übertreiben? Auf jeden Fall — so dachten zumindest die Nachbarn einer Frau, die gerne Tauben und andere Vögel fütterte. Sie warf häufig eine Menge an Brotstücken und weitere Lebensmittel für die Tiere auf das Garagendach.

So würden ständig massenhaft Vögel angelockt, beanstandeten die Hauseigentümer von nebenan. Die Vögel "verschleppten" dann das Brot auf alle Nachbargrundstücke. So werde ihr Garten verschmutzt und, noch schlimmer, ihre eigenen Tiere gefährdet. In ihrem Garten lebten nämlich Schildkröten, denen das Brot nicht bekomme. Sie könnten erkranken, wenn sie das von den Vögeln verteilte Brot fressen.

Die Nachbarn klagten auf Unterlassung und bekamen vom Landgericht Frankenthal Recht (2 S 199/20). Das intensive Füttern beeinträchtige die umliegenden Grundstücke und müsse künftig unterbleiben. Das Landgericht drohte der Vogelfreundin sogar mit Ordnungsgeld, falls sie "rückfällig" werden sollte.

Vor Gericht hatte die Frau nämlich hartnäckig bestritten, viel Brot zu verfüttern — trotz mehrerer Zeugenaussagen, die das Gegenteil bestätigten. Aus diesem Grund sei zu befürchten, so die Schlussfolgerung des Landgerichts, dass sie das störende Verhalten fortsetzen könnte. Daher habe man mit drastischen Konsequenzen drohen müssen, damit der Urteilsspruch auch befolgt werde: Die Frau müsse aufhören, ihre falsch verstandene Tierliebe auf diese Weise auszuleben.

Bauvertrag über ein Fertighaus

Hängt der Bauvertrag eng mit einem Grundstückskaufvertrag zusammen, ist er vor dem Notar zu schließen

Interessenten meldeten sich bei einer Fertighausfirma. Sie besichtigten das von der Firma vorgeschlagene Grundstück, das aber noch nicht erworben war. Das Ehepaar wählte einen Haustyp aus und unterschrieb den Bauvertrag für das Fertighaus. Doch der Grundstückskauf kam nicht zustande. Aus diesem Grund kündigte das Ehepaar den Bauvertrag. Die Fertighausfirma verlangte daraufhin zehn Prozent des Hauspreises als pauschale Vergütung.

Zu Unrecht, entschied das Oberlandesgericht Hamm (25 U 73/94): Der Bauvertrag sei nichtig gewesen, da die notarielle Beurkundung fehlte. In der Regel sei diese nur nötig, wenn es sich um einen Grundstückskaufvertrag handle. Wenn ein Bauvertrag aber eng mit einem Grundstückskauf zusammenhänge, gelte für beide Verträge der Formzwang. Das bedeute: Beide Verträge seien vor dem Notar zu schließen. Im konkreten Fall treffe das zu, denn die Verträge seien als Einheit anzusehen.

Schon die ersten Verhandlungen über das Haus seien mit der Besichtigung des Grundstücks verknüpft gewesen. Die Interessenten hätten in den Vertragsgesprächen mit dem Verkaufsberater deutlich gemacht, dass ihnen die Firma das Haus mit dem Grundstück zur Verfügung stellen sollte. Der Verkaufsberater sei darauf eingegangen. Dass ihm bewusst war, dass die Verträge voneinander abhängen sollten, sei auch daran zu erkennen, dass er nach Abschluss des Bauvertrags das Grundstück für die Käufer reservieren ließ. Da deshalb der Bauvertrag ohne notarielle Beurkundung unwirksam war, könne die Firma aus der Kündigung keinen Anspruch auf eine pauschale Vergütung ableiten.

Klinker sind keine Kunststoffriemen

Verkäufer muss sein Haus korrekt beschreiben: Ein Angebot ist verbindlich

In einer Verkaufsanzeige wurde ein Haus als "verklinkert" angeboten. Tatsächlich war es nur mit technisch gleichwertigem Kunststoff verblendet. Nach dem Kauf verkleidete der neue Besitzer das Haus mit Steinklinkern (Tonplatten) und verlangte vom Verkäufer die Kosten der Verschönerungsaktion.

Das Oberlandesgericht Köln entschied, dass der Verkäufer die "wirkliche" Verklinkerung bezahlen muss (2 U 101/94). Werde ein Haus nämlich als "verklinkert" zum Kauf angeboten, dann dürfe man davon ausgehen, dass es mit Tonplatten verblendet sei und nicht mit Kunststoff. Wenn es mit Kunststoff verkleidet sei, stelle das zwar keinen technischen Baumangel dar. Die Verkleidung sei aber weniger wert als eine Steinverklinkerung - von der Optik einmal abgesehen.

Verkehrsschild zugewuchert

Kurzartikel

Verdecken wild wachsende Sträucher und Büsche auf einem privaten Anwesen ein davor aufgestelltes Verkehrsschild, beeinträchtigt das die Verkehrssicherheit. Daher ist die Grundstückseigentümerin verpflichtet, die von ihrem Grundstück ausgehende Störung der öffentlichen Sicherheit zu beseitigen und auf ihre Kosten die Pflanzen zurückzuschneiden und den Wildwuchs zu beseitigen.