Haus und Grund

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Schlichtung ist Pflicht!

Kurzartikel

Bei Streit zwischen Nachbarn um Störungen wie z.B. Lärmbelästigung oder Pflanzenüberwuchs müssen Grundstückseigentümer und Wohnungseigentümer zwingend vor einer Klage ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren bei einer anerkannten Gütestelle durchführen. Denn eine einvernehmlich getroffene Regelung ist eher geeignet, die soziale Beziehung zwischen den Kontrahenten zu "kitten".

Wasserschaden durch Waschmaschine

Eine neu angeschlossene Waschmaschine unbeaufsichtigt laufen zu lassen, ist grob fahrlässig

Unmittelbar nach dem Einzug der neuen Mieterin kam es in der Mietwohnung und in der darunter liegenden Wohnung zu einem Wasserschaden. Die Vermieterin musste für die Instandsetzung der beiden Wohnungen über 10.000 Euro ausgeben. Was war passiert?

Wie Zeugen später vor Gericht bestätigten, hatte die Mieterin ihre Waschmaschine selbst angeschlossen und das nicht unbedingt fachmännisch. Danach hatte sie die Maschine eingeschaltet und unbeaufsichtigt laufen lassen. Dabei löste sich der Ablaufschlauch.

Für die Reparaturkosten forderte die Hauseigentümerin von der Mieterin Schadenersatz. Sie müsse sich an ihre Gebäudeversicherung halten, meinte dagegen die Mieterin.

Hier treffe das nicht zu, urteilte das Amtsgericht Hamburg-St.Georg (920 C 139/15). In der Regel müssten Vermieter bei von Mietern verursachten Schäden zwar die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen, räumte das Gericht ein. Das gelte jedoch nicht, wenn ein Mieter grob fahrlässig gehandelt habe.

Mieter seien grundsätzlich verpflichtet, die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln. Wer eine Waschmaschine oder Spülmaschine das erste Mal nach dem Anschließen in Betrieb nehme, müsse sie besonders sorgfältig überwachen. Um Schäden in der Wohnung zu vermeiden, müssten Mieter neu angeschlossene Geräte optisch und/oder akustisch in kurzen Abständen kontrollieren.

Das gelte umso mehr, wenn ein Mieter eine Waschmaschine oder Spülmaschine ohne die Hilfe eines Fachmanns selbst installiert habe. Auf keinen Fall dürfe man so eine Maschine bei der ersten Inbetriebnahme unbeaufsichtigt laufen lassen, das sei grob fahrlässig. Daher müsse im konkreten Fall die Mieterin die Reparaturkosten ersetzen. Bei einem so leichtfertig herbeigeführten Schaden müsse nicht die Gebäudeversicherung der Hauseigentümerin einspringen.

Maklerkunde schiebt Bruder vor

Bruder kauft Immobilie: Provision muss der Maklerkunde trotzdem zahlen

Herr M beauftragte einen Makler, für ihn eine Immobilie zu suchen. Vertraglich verpflichtete er sich, im Erfolgsfall — d.h. bei Erwerb oder Anmietung einer Immobilie "durch uns oder ein mit uns verbundenes Haus" — Provision zu zahlen. Als der Makler ein passendes Objekt gefunden hatte, tat der Kaufinteressent aber so, als hätte er das Interesse verloren.

Das stimmte jedoch nicht. Bald darauf erwarb der (offiziell vermögenslose) Bruder von M die Immobilie. Der Zweck des Manövers ist nicht schwer zu erraten: Herr M wollte sich die Provision sparen. Doch so billig kam er nicht davon: Der Makler verklagte ihn auf Zahlung und hatte damit beim Bundesgerichtshof Erfolg (I ZR 261/16).

Im Maklervertrag habe M zugesagt, auch dann Provision zuzahlen, wenn ein Dritter das Objekt erwerbe — vorausgesetzt, der Kauf sei ihm "wirtschaftlich zuzurechnen". Und das treffe zu. Sei der "Dritte" ein Verwandter, sei prinzipiell von einer engen persönlichen Beziehung zwischen dem Maklerkunden und dem "Dritten" auszugehen. Ebenso gut hätte Herr M selbst den Kaufvertrag unterschreiben können, urteilten die Bundesrichter.

Im Vertrag sei die Rede von einem "Haus" bzw. Unternehmen, das mit dem Maklerkunden wirtschaftlich verbunden sei. Diese Regelung sei nicht wörtlich zu verstehen, sondern weit auszulegen. Sie gelte auch für den Bruder des Maklerkunden.

M sei daher ebenso wie der Käufer verpflichtet, Provision zu zahlen. Dem Makler stehe es frei, den Betrag vom betuchteren Schuldner zu kassieren. Da der Käufer, der Bruder, nicht über Vermögen verfüge, müsse M die Provision zahlen, obwohl er das Objekt nicht selbst erworben habe.

Mäuse im Altenteilerhaus

Vermieter wollen Schädlingsbekämpfer nicht länger finanzieren: Mietminderung

Ein Ehepaar hat ein Altenteilerhaus gemietet — so nennt man ein separates Gebäude auf einem Bauernhof, das in der Regel nach der Hofübergabe vom Austragsbauern bewohnt wird. Seit Jahren wird das Häuschen regelmäßig im Winter von einer Mäuseplage heimgesucht. Die Tiere krabbeln vor allem nachts in den Zwischendecken herum, man hört sie ständig schaben. In den Wandecken sammeln sich Flüssigkeiten.

Zunächst kümmerten sich die Landwirte und Hauseigentümer um das Problem und beauftragten einen Schädlingsbekämpfer. Doch dem Mann gelang es nicht, die Mäuse dauerhaft zu vertreiben. Im Winter kamen sie immer wieder. Mehrmals riefen die Vermieter den Kammerjäger, ohne durchschlagenden Erfolg. Dann hatten die Mieter genug und minderten die Miete um 50 Euro (6,5 Prozent der Kaltmiete).

Erfolglos klagten die Vermieter den Differenzbetrag ein. Eine Minderung in dieser Höhe sei angemessen, urteilte das Amtsgericht Neustadt/Rübenberge (40 C 330/17). Zweifellos stellten Mäuse im Haus einen Mangel der Mietsache dar. Das kontinuierliche Krabbeln und Kratzen störe die Nachtruhe. Mäuse-Urin in Decken und an Wänden führe zu Geruchsbelästigung. Exkremente in der Wohnung seien unhygienisch und könnten sogar die Gesundheit gefährden.

Die Mieter seien an der Mäuseplage ebenso wenig schuld wie die Vermieter. Dass die Eigentümer nun behaupteten, die Mieter würden häufig die Türen lange offen stehen lassen und so die Mäuse quasi "einladen", sei lebensfremd. Das Ehepaar könne die Rückkehr der Mäuse in den Wintermonaten nicht verhindern.

Vermieter müssten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten. Daher seien die Eigentümer verpflichtet, beim Auftauchen der Mäuse auf ihre Kosten einen Schädlingsbekämpfer zu beauftragen. Sie hätten diese wiederholt auftretenden Kosten durchaus auf die Mieter abwälzen können. Dazu hätten die Vermieter aber im Mietvertrag entsprechende Regelungen treffen müssen.

Versicherter Sturmschaden?

Baum stürzt sechs Tage nach einem Sturm auf ein Hausdach: Gebäudeversicherung verweigert Leistungen

Ein heftiger Frühjahrssturm hatte sich in der Region ausgetobt. Sechs Tage später stürzte ein Baum vom Nachbargrundstück auf ein Einfamilienhaus. Der Hauseigentümer hatte eine Gebäudeversicherung abgeschlossen. Nach deren Versicherungsbedingungen waren Schäden versichert, die dadurch entstehen, dass ein Sturm Bäume oder andere Gegenstände auf versicherte Sachen wirft.

Doch das Unternehmen weigerte sich, die Reparaturen am Hausdach zu finanzieren. Begründung: Hier liege kein Sturmschaden vor, weil der Baum nicht unmittelbar durch den Sturm auf das versicherte Gebäude geworfen wurde. Dem widersprach das Oberlandesgericht Hamm und entschied den Streit zu Gunsten des Versicherungsnehmers (6 U 191/15).

Allgemeine Versicherungsbedingungen seien so auszulegen, wie ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer ihren Sinn bei verständiger Würdigung und aufmerksamer Lektüre verstehen müsse. Dass der Baum erst einige Tage nach dem Sturm umgestürzt und auf das Dach des Einfamilienhauses gefallen sei, ändere nichts daran, dass der Sturm den Schaden verursacht habe.

Ein Sachverständiger habe erläutert, dass der Sturm die Wurzeln des Baumes abgerissen habe. Ein entwurzelter Baum stehe nicht mehr fest — wann er umstürze, sei dann nur noch eine Frage der Zeit und hänge vom Zufall ab. Daher komme es nicht darauf an, ob ein Baum nach "sturmbedingtem Wurzelabriss" schon während des Sturms umfalle oder erst einige Tage später. Die Ursache dafür, dass der Baum seine Standfestigkeit verlor, bleibe allemal der Sturm.

Streit um Eichen-Schädling

Kommune verdonnert Grundstückseigentümer zum Kampf gegen den Eichenprozessionsspinner

In der Stadt Arendsee liegt ein Grundstück mit schönem altem Baumbestand aus Eichen. Eines Tages drang ein Störenfried in die Idylle ein, der Eichenprozessionsspinner. Die Kommune erfuhr von dem Schädlingsbefall und ordnete an, der Eigentümer müsse sofort Maßnahmen ergreifen. Der Eichenprozessionsspinner könnte sonst weitere Eichen in der Umgebung befallen.

Der Grundstückseigentümer wurde verpflichtet, die Schädlinge durch Absaugen entfernen zu lassen. Er kam dem nach, klagte aber gegen den Bescheid und forderte von der Stadt Kostenersatz: Schließlich sei er für den Befall nicht verantwortlich, außerdem bedrohe sein Baumbestand nicht die Nachbargrundstücke.

Das Verwaltungsgericht Magdeburg ergriff die Partei des Grundstückseigners (1 A 94/15 MD). Der Eichenprozessionsspinner sei nicht als "vom Grundstück ausgehende unmittelbare Gefahr" einzustufen, die es rechtfertigen würde, den Grundstückseigentümer per Ordnungsrecht zu Gegenmaßnahmen auf seine Kosten zu verpflichten. Daher müsse ihm die Kommune die Kosten der Schädlingsbekämpfung ersetzen.

Dachdecker verursacht Brand

Eigentümer haften, wenn bei Arbeiten auf ihrem Grund das Nachbarhaus beschädigt wird

Die Eheleute R, Eigentümer einer Doppelhaushälfte, beauftragten einen Dachdecker mit Reparaturarbeiten am Dach. Der Handwerker führte die Heißklebearbeiten mit einem Brenner so schlampig aus, dass unter den aufgeschweißten Bahnen Glutnester entstanden. Am Abend bemerkte das Ehepaar Flammen am Dach und alarmierte die Feuerwehr. Die konnte das Haus jedoch nicht mehr retten, es brannte vollständig nieder.

Durch Feuer und Löscharbeiten wurde auch das Haus der Nachbarin erheblich beschädigt. Deren Gebäudeversicherung kam für die Instandsetzung auf und forderte anschließend Schadenersatz von den Grundstückseigentümern R. Vom Dachdecker war nichts mehr zu holen: Der war bereits zu Schadenersatz verurteilt worden und hatte Insolvenz angemeldet.

Das Oberlandesgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass das Ehepaar R den Handwerker sorgfältig ausgewählt habe. Damit hätten die Auftraggeber alles ihnen Mögliche getan, um das Risiko von Schäden durch die Dachdeckerarbeiten auszuschließen. Doch der Bundesgerichtshof beurteilte die Sache anders (V ZR 311/16).

Grundstückseigentümer seien — unabhängig von eigenem Verschulden — dafür verantwortlich, wenn durch Reparaturarbeiten auf ihrem Grund das Nachbarhaus beschädigt werde. Dass sie den Dachdecker sorgfältig auswählten und seine Arbeitsweise nicht direkt bestimmten, ändere daran nichts. Es genüge, dass das Ehepaar R die Dacharbeiten in Auftrag gegeben und damit eine Gefahrenquelle geschaffen habe.

Der Brandschaden sei auf Umstände zurückzuführen, die dem Einflussbereich der Grundstückseigentümer zuzurechnen sei. Deshalb habe die Nachbarin Anspruch auf finanziellen Ausgleich von den Erben der mittlerweile verstorbenen Grundstückseigentümer R.

Arglist beim Hauskauf

Ist Verkäufern eines Hauses "leichtfertige Unkenntnis" eines Mangels vorzuwerfen, haben sie ihn nicht "arglistig verschwiegen"

Die Eigentümer, ein Ehepaar, hatten das Einfamilienhaus selbst gebaut und zehn Jahre lang darin gewohnt. Bei Pflasterarbeiten, die ungefähr ein Jahr vor dem Verkauf stattfanden, wurden am Sockeloberputz Schäden festgestellt und ausgebessert. Bei den Gesprächen mit den späteren Käufern erklärten die Eigentümer, der "Sockel sei nachgeputzt" worden. Bei den Pflasterarbeiten habe wohl die Rüttelplatte Schäden verursacht.

Dass das nicht stimmte, wurde den Käufern nach Vertragsschluss schnell klar. Sie beauftragten einen Bausachverständigen mit einer Untersuchung. Der fand heraus, dass die Abdichtung schon beim Hausbau mangelhaft ausgeführt wurde. Die "Reparatur" werde ca. 14.000 Euro kosten.

Da laut Kaufvertrag die Gewährleistung der Verkäufer für Mängel ausgeschlossen war, blieb den Käufern nur noch eine Möglichkeit, Schadenersatz herauszuschlagen: Sie beriefen sich darauf, dass das Ehepaar den Mangel arglistig verschwiegen habe.

Doch das Oberlandesgericht Koblenz wies die Klage der Käufer ab (5 U 363/17). Der Vorwurf der Arglist sei nur berechtigt, wenn die Verkäufer den Mangel kannten und wenn sie zugleich damit rechneten, dass die Käufer den Kaufvertrag nicht (oder nicht zu diesen Bedingungen) abschließen würden, wenn sie über den Mangel informiert wären.

Hier stehe aber nicht fest, dass das Ehepaar über die mangelhafte Abdichtung Bescheid wusste. Die falsche Auskunft belege jedenfalls nicht, dass die Verkäufer die Feuchtigkeitsschäden kannten und arglistig verschwiegen. Möglich, dass sie den Mangel leichtfertig ignorierten, obwohl sie es nach den Pflasterarbeiten hätten besser wissen können. Dass sie die Käufer absichtlich hinters Licht führten, sei damit jedoch nicht bewiesen.

Vermietetes Haus soll "umgekrempelt" werden

Mieter müssen Modernisierung, aber nicht den kompletten Umbau des Hauses dulden

Schon seit 1986 wohnt ein Berliner Ehepaar in einem Reihenhaus, das damals vom Land Berlin vermietet wurde. Vor einigen Jahren verkaufte das Land dieses Haus (neben vielen anderen) an eine Immobiliengesellschaft, die es grundlegend sanieren und umbauen wollte. Geplant waren unter anderen Dämmarbeiten an Dach und Fassaden, Austausch der Fenster und der Heizung, neue Sanitär- und Elektroanlagen und obendrein sollte der Wohnungszuschnitt verändert werden.

Anschließend sollte die Miete steigen. "Voraussichtlich" von monatlich 460 Euro auf 2.150 Euro, wie das Unternehmen mitteilte. Die Mieter weigerten sich, dem Umbau zuzustimmen, den die Immobiliengesellschaft als "Modernisierungsmaßnahme" angekündigt hatte. Der Bundesgerichtshof gab ihnen Recht (VIII ZR 28/17).

Die Maßnahmen, die im konkreten Fall geplant seien, gingen weit über eine Modernisierung hinaus. Modernisierungsarbeiten verfolgten das Ziel, den gegenwärtigen Zustand der Mietsache zu erhalten und zu verbessern. Hier solle die Mietsache so grundlegend verändert werden, dass dadurch sozusagen "etwas Neues entstehen" würde.

Das folge vor allem aus der beabsichtigten Veränderung des Grundrisses, die weitere Räume schaffen solle. Wenn Vermieter Häuser oder Wohnungen so umfangreich umbauen und sanieren wollten, dass deren Charakter vollständig verändert werde ("umkrempeln"), müssten Mieter solche Arbeiten nicht dulden.

Bauvertrag wirksam gekündigt?

Bauherr verhandelte mit dem Bauunternehmen trotz abgelaufener Nachbesserungsfrist zunächst weiter

Ein Bauherr fand die Arbeiten des Bauunternehmens äußerst mangelhaft und setzte ihm eine Frist zur Nachbesserung. Als die Frist abgelaufen war, verhandelte er trotzdem mit dem Auftragnehmer über die Beseitigung der Mängel weiter. Der scheinbar etwas wankelmütige Auftraggeber setzte dem Unternehmen eine zweite Frist, um die Mängel zu beheben — dann wollte er darauf doch nicht mehr warten.

Noch vor dem Ablauf der zweiten Frist kündigte der Bauherr den Bauvertrag und beauftragte ein anderes Bauunternehmen mit den "Reparaturarbeiten". Erfolglos verklagte er den ersten Auftragnehmer auf Kostenersatz.

Das Oberlandesgericht Dresden nannte dieses Verhalten treuwidrig: Der Auftraggeber stütze die Kündigung auf den Ablauf einer Frist, die er zunächst selbst ignoriert habe (13 U 74/16).

Kostenersatz für das Beheben der Baumängel stehe ihm nicht zu, weil er den Bauvertrag nicht wirksam gekündigt habe. Die zweite Frist zur Nachbesserung sei noch nicht abgelaufen gewesen, als der Auftraggeber kündigte. Und mit dem Ablauf der ersten Frist könne er eine Kündigung auch nicht begründen.

Als die erste Frist zur Nachbesserung verstrichen war, habe der Bauherr nämlich den Bauvertrag erst einmal nicht gekündigt. Vielmehr habe er mit dem Bauunternehmen weiter über die nun notwendigen Maßnahmen verhandelt und ihm schließlich sogar eine zweite Nachbesserungsfrist gesetzt. Es sei widersprüchlich und unzulässig, wenn sich der Auftraggeber nachträglich auf den Ablauf einer Frist berufe, die er offenkundig selbst nicht für wichtig hielt.

Mangelhaftes Passivhaus

Mieter dürfen wegen außergewöhnlich starker Zugluft im Haus die Miete mindern

Ein Passivhaus zeichnet sich dadurch aus, dass es wegen guter Wärmedämmung kaum Heizenergie verbraucht. Es nutzt zum Heizen die Sonneneinstrahlung und die Abwärme der Bewohner. Das funktioniert allerdings nur, wenn die Fenster im Winter geschlossen bleiben, wenn also nicht gelüftet wird. Den Luftaustausch erledigt eine Lüftungsanlage — im vorliegenden Fall offenbar "zu gut".

Die Mieter eines neu gebauten Passivhauses beklagten sich über kalte Zugluft. Im Winter habe man es trotz der gut funktionierenden Fußbodenheizung in den Wohnräumen kaum aushalten können. Der Vermieter unternahm dagegen nichts und erklärte, das bisschen frische Luft beeinträchtige die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache überhaupt nicht.

Der Streit landete vor dem Amtsgericht Frankfurt (33 C 1251/17 (76)). Zunächst räumte das Gericht ein, das störende Phänomen sei konstruktionsbedingt. Die meisten Passivhäuser seien ausgestattet mit "Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung", da sei in einem gewissen Maß mit Zugluft zu rechnen. Das sei für die Bewohner wohl nicht besonders angenehm, aber grundsätzlich kein Mangel der Mietsache.

Allerdings gehe in diesem Haus die Zugluft aufgrund eines Fehlers in der Bauausführung bei weitem über das zu erwartende und erträgliche Maß hinaus. Das hätten die Untersuchung und die Messergebnisse des gerichtlichen Sachverständigen gezeigt. Deshalb sei im konkreten Fall doch von einem Mietmangel auszugehen. Auch wenn der störende Effekt nur im Winterhalbjahr auftrete, rechtfertige er eine Kürzung der Miete um zehn Prozent.

Baumüberwuchs an der Straße

Grundstückseigentümer sind verpflichtet, überhängende Pflanzen auf öffentlichen Straßen zu entfernen

Das (Eck-)Grundstück von Herrn X liegt an zwei öffentlichen Straßen. Bäume und Hecken ragten über den Zaun in die Straßen hinein. Zwei Mal forderte die Straßenbaubehörde den Grundstückseigentümer auf, den Überwuchs zurückzuschneiden. Doch darauf reagierte Herr X nicht. Schließlich beauftragte die Behörde einen Gartenbaubetrieb mit dem Rückschnitt.

Die Kosten von 525 Euro stellte sie dem säumigen Eigentümer in Rechnung. X klagte gegen den Bescheid und behauptete, die Aufforderungen der Straßenbaubehörde habe er nicht erhalten. Außerdem sei der Rückschnitt überflüssig gewesen, denn er habe erst ein Jahr zuvor den Überwuchs am Zaun entfernt. Auch die Höhe der Rechnung sei nicht nachvollziehbar: Da habe nur ein Mann gewerkelt und besonders viel Schnittgut habe er anschließend nicht zur Deponie gefahren.

Das Verwaltungsgericht Mainz wies die Klage ab (3 K 363/17). Innerhalb von Ortschaften seien Grundstückseigentümer gesetzlich verpflichtet, Pflanzen auf eigene Kosten zu beseitigen, die von ihrem Grundstück auf öffentliche Straßen hineinragten. Wenn ein Eigentümer diese Pflicht nicht erfülle, dürfe die Straßenbaubehörde so vorgehen, wie sie es hier getan habe: also den überhängenden Bewuchs beseitigen lassen und die Kosten der Aktion vom Eigentümer verlangen.

Selbstverständlich müsse ihn die Behörde vorher auffordern, dies selbst zu erledigen und ihm dafür eine Frist setzen. Dass sie das hier versäumt habe, sei aber nicht anzunehmen. Den Zugang der Schreiben einfach zu bestreiten, reiche nicht aus: Denn im gleichen Zeitraum seien Herrn X mehrere andere Behördenbescheide zugestellt worden. Dass er ausgerechnet diese beiden Aufforderungen nicht erhalten habe, sei nur eine Schutzbehauptung.

Einbauküche mangelhaft?

Käuferin erklärt vorschnell Nachbesserung der Küchenbaufirma für "unzumutbar" und tritt vom Werkvertrag zurück

Eine Hauseigentümerin bestellte bei einer auf Küchen spezialisierten Schreinerei eine Vollholzküche. Zum Gesamtpreis von rund 18.000 Euro sollte die Auftragnehmerin die Küche planen, aus speziell angefertigten Einzelteilen zusammenstellen und im Haus einbauen. Die Küche war noch längst nicht fertig montiert, als die Kundin einen anderen Schreiner mit einer Inspektion beauftragte.

Anschließend rügte sie erhebliche Defizite bei der Qualität der Materialien, bei Konstruktion und Montage. Die Mängel seien nicht korrigierbar, fand die Kundin, das gesamte Projekt sei fehlgeschlagen. Sie erklärte den Rücktritt vom Werkvertrag und verlangte ihre Anzahlung von 6.000 Euro zurück. Darauf habe die unzufriedene Auftraggeberin keinen Anspruch, entschied das Oberlandesgericht Saarbrücken (1 U 127/16).

Kunden dürften von einem Werkvertrag nur zurücktreten, wenn sie dem Auftragnehmer vergeblich eine Frist zum Beseitigen der Mängel gesetzt hätten. Das habe die Hauseigentümerin nicht getan. Vielmehr habe sie sofort durch Rücktrittserklärung und Klage zum Ausdruck gebracht, dass sie mit der Auftragnehmerin nicht mehr zusammenarbeiten wollte. Dabei habe die Küchenbaufirma wiederholt weitere Montagetermine angeboten.

Die Kundin habe es für unzumutbar gehalten, sich auf Nachbesserungsversuche einzulassen. Unzumutbar sei das jedoch nur, wenn eine Werkleistung ein ganzes Paket grober Mängel aufweise und von Grund auf fehlerhaft sei. Nach den Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen sei das hier aber nicht der Fall gewesen. Er habe nur geringfügige Mängel entdeckt, die man mit einem Aufwand von 863 Euro brutto beheben könnte (4,7 Prozent des Auftragswerts).

Wie der Sachverständige überzeugend ausführte, habe die Kundin unberechtigterweise auch fehlende (noch nicht erbrachte) Leistungen als Mängel beanstandet. Die habe die Küchenbaufirma aber nur deshalb nicht mehr ausführen können, weil die Kundin weitere Arbeiten nicht mehr zugelassen habe. Diese "Mängel" habe also nicht die Auftragnehmerin zu vertreten.

Biberschaden im Garten

Kurzartikel

Hauseigentümer beantragten beim Finanzamt, ihre Ausgaben für eine Bibersperre und das Beseitigen von Biberschäden im Garten als außergewöhnliche Belastung steuermindernd anzuerkennen: Von solchen Schäden seien schließlich nur wenige Steuerzahler betroffen. Finanzamt und Finanzgericht sahen das allerdings anders: Biberschäden im Garten seien zwar schon außergewöhnlich, aber für die Hauseigentümer nicht von existenzieller Bedeutung. Sie gefährdeten nicht die Gesundheit und das Haus werde durch sie nicht unbewohnbar. Ein Steuerabzug komme daher nicht in Frage.

Glatteisunfall auf dem Gehweg

Ein verletzter Münchner verklagt erfolglos eine Hauseigentümerin auf Schmerzensgeld

Am Unglückstag im Januar 2010 hatte Herr S in der Wohnung seiner Lebensgefährtin und heutigen Ehefrau übernachtet. Als er früh zur Arbeit ging, rutschte er auf dem Bürgersteig vor dem Haus auf einer Eisplatte aus. Herr S stürzte und brach sich den Knöchel. Der Winterdienst der Stadt München, die für den öffentlichen Gehweg zuständig ist, hatte ihn geräumt und gestreut — allerdings nicht über die ganze Breite bis zum direkt angrenzenden Hausgrundstück.

Die Hauseigentümerin hatte sich um den Gehweg nicht gekümmert, weil sie ihrer Meinung nach dazu nicht verpflichtet war. Der verletzte Münchner war da anderer Ansicht und verklagte die Vermieterin auf Schadenersatz und Schmerzensgeld. Doch die Klage blieb in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof ohne Erfolg (VIII ZR 255/16).

Grundsätzlich müssten Hauseigentümer nur auf ihrem Grundstück räumen und streuen, insbesondere den Weg vom Hauseingang bis zum "öffentlichen Straßenraum", erklärten die Bundesrichter. Wenn die Stadt den Anliegern — Vermietern und Grundstückseigentümern — nicht die allgemeine Räum- und Streupflicht übertrage, seien diese nicht verpflichtet, über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen.

Herr S sei nicht auf dem Grundstück der Vermieterin gestürzt, sondern auf einem öffentlichen Bürgersteig. Da ihr die Stadt München den Winterdienst für den Gehweg nicht übertragen habe, sei die Hauseigentümerin dafür auch nicht zuständig. Für Mieter und Besucher sei es zumutbar, den schmalen, nicht geräumten Streifen des Gehwegs vorsichtig zu überqueren, um so heil den Teil des Weges zu erreichen, den der kommunale Winterdienst von Schnee und Eis befreit habe.

Scheidungsstreit ums Haus

Soll das Eigenheim durch Verkauf oder durch Teilungsversteigerung verwertet werden?

Wie teilt man bei einer Trennung etwas auf, was — wie ein Einfamilienhaus — gar nicht teilbar ist? Natürlich, indem man es "zu Geld macht". Doch auch dafür gibt es mehrere Möglichkeiten, wie folgender Fall zeigt:

Die Scheidung war noch nicht rechtskräftig, aber die Eheleute lebten schon länger getrennt. Das Einfamilienhaus gehörte beiden Partnern je zur Hälfte. Die Frau war aus dem Haus ausgezogen und wollte es am freien Markt verkaufen. Ihr Mann wohnte noch dort und beantragte stattdessen die Teilungsversteigerung des Anwesens.

Hintergrund: Die Frau hatte an der Immobilie kein Interesse und wollte sie möglichst teuer verkaufen. Dagegen wollte der Ehemann das Haus behalten und Alleineigentümer werden. Deshalb wünschte er eine Teilungsversteigerung, um selbst mitzubieten und das Eigenheim so günstig wie möglich zu erwerben. Denn bei einer Teilungsversteigerung kommen Immobilien meistens weit unter dem Marktwert "unter den Hammer".

Vergeblich verlangte die Ehefrau, der Mann müsse dem von ihr mit dem Verkauf beauftragten Makler mitsamt den Kaufinteressenten Zutritt zum Grundstück gewähren. Niemand werde das Haus kaufen, ohne es vorher besichtigt zu haben. Darauf habe sie keinen Anspruch, entschied das Oberlandesgericht Bremen (5 WF 62/17). Sie wolle mit dem Besichtigungstermin den Verkauf vorbereiten, dem habe ihr Mann aber widersprochen.

Die Ehefrau könne ihn nicht zwingen, einem Verkauf zuzustimmen, wenn er auf dem gesetzlich vorgegebenen Weg eine Teilungsversteigerung anstrebe. Also gebe es für sie auch keinen besonderen Grund, auf dem Zutritt zu ihrem Haus zu beharren. Dieses Recht gelte nach ihrem endgültigen Auszug aus dem Eigenheim sowieso nur noch eingeschränkt. Die Ehefrau müsse die Privatsphäre ihres Mannes respektieren, der jetzt allein das Haus bewohne.

Garten vernachlässigt?

Übernimmt der Mieter eines Hauses die Gartenpflege, bedeutet das nicht, dass er Bäume stutzen muss

Laut Mietvertrag war der Mieter eines Einfamilienhauses mit Garten dazu verpflichtet, den Garten zu pflegen. Nach Ansicht des Vermieters erfüllte er diese Aufgabe nicht richtig: Bäume und Sträucher müsste der Mieter jährlich zurückschneiden. Da er diese Aufgabe nicht erledige, habe er, der Hauseigentümer, Profis damit beauftragen müssen. Die Kosten dieser Aktion müsse der Mieter ersetzen.

Mit "Gartenpflege" seien einfache Arbeiten gemeint, konterte der Mieter, aber nicht der Rückschnitt von Bäumen und Sträuchern. Eine weitergehende Regelung enthalte der Mietvertrag nicht — auch nicht die Pflicht, im Rahmen der Betriebskosten die Kosten der Gartenpflege zu übernehmen. So sah es auch das Amtsgericht Würzburg: Es wies die Zahlungsklage des Vermieters ab (13 C 779/17).

Lege der Vermieter eines Hauses bzw. einer Wohnung mit Garten Wert darauf, dass der Mieter auch Bäume und Sträucher zurückschneide, müsse er das im Mietvertrag ausdrücklich festhalten. Ohne eine konkrete Vereinbarung sei der Mieter dazu nicht verpflichtet. Denn unter "Gartenpflege" seien nur einfache Arbeiten zu verstehen, die weder besondere Fachkenntnisse, noch großen Aufwand erforderten. Dazu gehörten zum Beispiel: Laub entfernen, Unkraut jäten, Rasen mähen.

Der Rückschnitt von Hecken, Bäumen und Sträuchern dagegen setze Fachkenntnisse voraus und zähle zu den anspruchsvolleren Arbeiten, die der Begriff "Gartenpflege" nicht umfasse. Ein Anspruch des Hauseigentümers auf Schadenersatz komme daher nicht in Betracht, auch eine Umlage über die Betriebskosten sei nicht vereinbart. Solange ein Garten nicht zu verwahrlosen drohe — und davon könne hier keine Rede sein —, dürften sich Vermieter nicht in die Gartenpflege einmischen.

Leitungswasserschaden

Die Gebäudeversicherung zahlt dafür nicht und behauptet, der Versicherungsfall habe sich vor Vertragsschluss ereignet

Im Sommer 2006 bezog eine Familie ihr neues Eigenheim. Am 1. September 2006 schlossen die frischgebackenen Eigentümer eine Gebäudeversicherung für das Einfamilienhaus ab. Eineinhalb Jahre später, im Frühjahr 2008, fanden sie feuchte Flecken im Fußboden: Leitungswasser war ausgetreten, also gab es offenbar eine undichte Stelle im Rohrleitungssystem. Für die Reparaturkosten sollte der Gebäudeversicherer aufkommen.

Das Unternehmen weigerte sich, den Wasserschaden zu regulieren, obwohl der Versicherungsschutz den Fall "Austritt von Leitungswasser" umfasste. Die Undichtigkeit in der Wasserleitung sei schon beim Bau entstanden, behauptete der Versicherer: Also sei der Versicherungsfall bereits vor dem Vertragsschluss eingetreten, in "nicht versicherter Zeit".

Das Oberlandesgericht Koblenz wies die Zahlungsklage der Versicherungsnehmer gegen den Gebäudeversicherer ab. Doch der Bundesgerichtshof gab ihnen Recht (IV ZR 151/15). Der Versicherungsfall habe sich zumindest auch "in versicherter Zeit" ereignet, urteilten die Bundesrichter. Denn: Anders als bei einem klassischen Rohrbruch entständen Schäden durch den Austritt von Leitungswasser über einen längeren Zeitraum hinweg.

Während dieser Zeit vergrößere sich der Schaden kontinuierlich. Der Versicherungsfall sei nicht auf einen bestimmten Zeitpunkt zu datieren, an dem die Rohrleitung den "ersten Tropfen" verloren habe. Vielmehr dauere der Versicherungsfall genauso lange, wie Wasser austrete. Daher sei der Gebäudeversicherer verpflichtet, den Schaden zu regulieren.

Heizungsbauer pfuschte

Auftraggeber setzt dem Handwerker für die Nachbesserung eine zu knappe Frist — und taucht ab!

Heizungsbauer S installierte in einem Wohnhaus eine neue Heizungsanlage. Das Ergebnis ließ zu wünschen übrig: Die Heizung hatte einige Macken, über deren Umfang und Ursachen Auftragnehmer und Auftraggeber eifrig stritten. S unternahm erfolglos einige Versuche, die Mängel zu beheben. Anschließend setzte ihm der Hauseigentümer eine Frist, um die Anlage in Ordnung zu bringen. Innerhalb von zehn Tagen, zwischen 28.12.2011 und 6.1.2012, sollte der Handwerker das bewerkstelligen.

Während der Frist rief S immer wieder beim Auftraggeber und bei dessen Anwalt an. Den Hauseigentümer erreichte er nicht. Der Anwalt reagierte auf Terminvorschläge nur ausweichend. Vergeblich bat der Handwerker um einen Besichtigungstermin. Am 13. Januar teilte ihm der Hauseigentümer mit, er habe eine andere Heizungsfirma mit den Reparaturarbeiten beauftragt. Als sie erledigt waren, verlangte er von S 61.000 Euro Schadenersatz.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf wies seine Zahlungsklage ab (21 U 180/15). Erstens habe der Auftraggeber dem Auftragnehmer eine viel zu knapp bemessene Frist für die Nachbesserung gesetzt. Angemessen wäre eine Frist für die Nachbesserung bis zum 20. Januar gewesen. Vorher hätte der Hauseigentümer keinen anderen Handwerker beauftragen dürfen. Zehn Tage, davon acht Werktage, reichten nicht, um die komplexe Mängelproblematik einer modernen Heizungsanlage zu beheben.

Zweitens habe der Auftraggeber schon deshalb keinen Anspruch auf Schadenersatz, weil er sich allen Versuchen des Heizungsbauers entzogen habe, mit ihm Kontakt aufzunehmen. Wer eine Frist zur Nachbesserung setze, müsse die Reparatur auch ermöglichen. An S sei diese jedenfalls nicht gescheitert: Ohne Kooperation des Hauseigentümers habe S mit den Arbeiten nicht beginnen können — der Auftraggeber habe die geforderte Mängelbeseitigung selbst vereitelt. So ein Verhalten sei widersprüchlich und treuwidrig.

Eigentumswohnung verkauft

Verkäuferin verschwieg die auf dem Nachbargrundstück geplante Bebauung: Schadenersatz?

Frau X hatte einen Makler beauftragt, ihre Eigentumswohnung zu verkaufen. Die Käufer, das Ehepaar Y, sah sie erstmals beim Notar. Der Kaufvertrag schloss die Gewährleistung der Verkäuferin für Mängel der Immobilie aus. Ein halbes Jahr nach Vertragsschluss ließ der Eigentümer des Grundstücks neben der Wohnanlage sein altes Gebäude abreißen und ein mehrstöckiges Mehrfamilienhaus bauen.

Natürlich ärgerte sich das Ehepaar Y über die laute Baustelle. Frau X hatte mit dem Verwalter der Eigentümergemeinschaft über das Bauvorhaben gesprochen, sie wusste vor dem Wohnungsverkauf darüber Bescheid. Deshalb verlangten die Käufer nun zehn Prozent des Kaufpreises als Schadenersatz zurück: Hätten sie die Baupläne gekannt, hätten sie die Immobilie nicht oder jedenfalls nicht zu diesem Preis gekauft. Die Verkäuferin hätte sie über die Baupläne informieren müssen.

Doch Frau X verwies auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss. Außerdem müssten Verkäufer nicht von sich aus über Tatsachen aufklären, die gar nicht Gegenstand der Vertragsverhandlungen seien. Mit diesem Argument war das Landgericht Hamburg nicht einverstanden (326 O 193/15). Zwar sei der Gewährleistungsausschluss wirksam vereinbart, betonte das Landgericht. Und dass die Verkäuferin die Baupläne arglistig verschwiegen habe, sei auch nicht nachzuweisen.

Wenn sie die Baupläne kenne, bestehe aber eine "vorvertragliche Aufklärungspflicht" gegenüber den Käufern. Frau X hätte das Ehepaar auf die geplante Bebauung des Nachbargrundstücks hinweisen müssen. Drohe direkt neben der Wohnung eine Baustelle, sei das selbstverständlich wichtig für die Kaufentscheidung. Frau X müsse fünf Prozent des Kaufpreises zurückzahlen.