Haus und Grund

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Grundstückszufahrt auf kommunalem Terrain

Der Käufer des Anwesens hatte davon keine Ahnung: Verkäufer verweist auf amtlichen Plan

Für 700.000 DM hatte Herr S 2001 ein Haus mit 1.300 Quadratmeter (qm) Grund gekauft. Was ihm Verkäufer T verschwieg und auch beim Notar nicht zur Sprache kam: Ein Teil der von Hecken umsäumten Zufahrt gehörte nicht T, sondern der Stadt. 1976 war das Haus gebaut worden, seither duldete die Kommune, dass T diese 36 qm nutzte.

2005 erhielt Herr S Post von der Stadt: Im Zuge einer Erschließungsmaßnahme müsse sie die Zufahrt vorübergehend schließen, teilte sie mit. Nach den Arbeiten könne er für die Fläche ein Geh- und Fahrtrecht erhalten. Daraufhin forderte Herr S 17.000 Euro Schadenersatz von Verkäufer T, der ihm arglistig verschwiegen habe, dass die Zufahrt auf fremdem Grund liege. Er müsse die Hofeinfahrt verlegen, das koste Geld und senke obendrein den Verkehrswert des Grundstücks.

Das mit der kommunalen Zufahrt habe er bei den Vertragsverhandlungen einfach vergessen, verteidigte sich Herr T. Aber auf dem amtlichen Lageplan hätte der Käufer den Verlauf der Grundstücksgrenzen unschwer erkennen können. Damit kam T beim Landgericht Coburg nicht durch (23 O 369/09). Dem Käufer einen Lageplan in die Hand zu geben, genüge nicht.

Angesichts der gärtnerischen Gestaltung des Grundstücks habe sich dem Betrachter der Eindruck aufgedrängt, dass die fragliche Teilfläche zum Anwesen gehörte, so das Gericht. Schon deshalb hätte T den Käufer von sich aus über die Eigentumsverhältnisse aufklären müssen. Dann hätte Herr S sicher - und zu Recht - auf einem Preisnachlass bestanden. Mit der Forderung von 17.000 Euro liege S allerdings weit daneben.

Die 36 qm seien 2001 nach Ansicht eines Sachverständigen nur rund 2.000 Euro wert gewesen. Weil aber auch der alleeartige Charakter der Zufahrt unter den Baumaßnahmen gelitten habe (ein Teil der Hecke musste beseitigt werden), müsse Verkäufer T dem Käufer S 3.000 Euro Entschädigung zahlen. Verlegen müsse S die Einfahrt nicht, denn er könne die Teilfläche nach den Straßenbaumaßnahmen der Stadt wieder benutzen.

Ein unannehmbares Angebot

Kaufinteressent für Grundstück unterbreitete ein Angebot, das die Provision des Maklers reduziert hätte

Ein Makler sollte ein Hausgrundstück an den Mann bringen. Gemäß den Verträgen mit dem Verkäufer und mit Kaufinteressenten stand ihm für die erfolgreiche Vermittlung eine Provision von 5,95 Prozent des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer) zu. Ein Interessent bot 600.000 Euro: einen Kaufpreis von 580.000 Euro und als Maklerprovision pauschal 20.000 Euro. Das entsprach nur ca. 3,4 Prozent des Kaufpreises.

Deshalb übergab der Makler das Angebot dem Verkäufer nicht unverändert, sondern rechnete seine Provision heraus (5,95%): Interessent 1 habe 566.300 Euro geboten. Der Eigentümer verkaufte für 570.000 Euro an Kaufinteressent 2, der dem Makler die volle Provision zahlte. Als der Verkäufer erfuhr, dass Interessent 1 580.000 Euro geboten hatte, verlangte er vom Makler 10.000 Euro Schadenersatz.

Das Oberlandesgericht Frankfurt wies die Zahlungsklage ab (19 U 53/11). Das Angebot von Kaufinteressent 1 hätte einen Verzicht des Maklers auf einen erheblichen Teil der vereinbarten Provision beinhaltet, so das Gericht. So ein Angebot sei nicht akzeptabel, denn der Kaufinteressent schuldete laut Vertrag 5,95 Prozent Provision. Ein derartiges Angebot müsse der Makler nicht an den Verkäufer weiterleiten.

Keinesfalls sei er verpflichtet, zu Gunsten eines besseren Kaufpreises für den Verkäufer auf einen Teil der Provision zu verzichten. Der Verkäufer könne auch nicht erwarten, dass der Makler - um das Geschäft nicht zu gefährden - so tue, als würde er eine wesentlich geringere Provision akzeptieren. Das wäre gegenüber dem Käufer treuwidrig, müsste ihn der Makler doch anschließend auf Zahlung des Differenzbetrags verklagen.

Sechsjährige hängt sich an Eisenstrebe eines Zauns

Für die Folgen des Sturzes haftet der Grundstückseigentümer nicht

Auf der "grünen Wiese" vor dem Ort fand eine Art Dorffest statt. Ein Familienvater fuhr mit seinen kleinen Töchtern hin und parkte vor dem Zaun eines landwirtschaftlichen Anwesens. Das ältere Mädchen sprang sofort aus dem Wagen. Während der Vater die jüngere Schwester aus dem Auto hob, hängte sich die Sechsjährige an die Eisenstange der Umzäunung. Die Strebe löste sich und fiel mit dem Mädchen zu Boden.

Dabei zog sich das Kind innere Verletzungen zu und musste zehn Tage im Krankenhaus behandelt werden. Vom Grundstückseigentümer forderten die Eltern im Namen des Mädchens 7.500 Euro Schmerzensgeld. Der Besitzer des Zauns erklärte, dieser sei wenige Wochen vor dem Unfall kontrolliert worden und einwandfrei gewesen. Möglicherweise hätten Jugendliche die Eisenstange verbogen.

Das Landgericht Coburg wies die Klage ab (21 O 609/10). Der Eigentümer sei nur Personen gegenüber, die das Grundstück berechtigt benutzten, zu Sicherungsmaßnahmen verpflichtet. Er müsse den Zaun nicht so gestalten, dass leichtsinnige, unerfahrene Kinder vor Schaden bewahrt würden - zumal dort selten Kinder spielten, eigentlich nur einmal im Jahr beim Fest.

Gegen eine offenkundige Zweckentfremdung der Eisenstrebe habe der Grundstückseigentümer keine vorbeugenden Maßnahmen treffen müssen. Er müsse nicht damit rechnen, dass sechsjährige Kinder dort unbeaufsichtigt herumturnten. Die Tatsache, dass der Vater des Mädchens abgelenkt gewesen sei und nicht rechtzeitig eingreifen konnte, dürfe nicht zu Lasten des Eigentümers gehen.