Haus und Grund

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Nachbarin contra Biogasanlage

Die Genehmigung für den geruchsintensiven Betrieb war rechtswidrig

Die zuständige Behörde hatte die Biogasanlage eines Landwirts genehmigt. Eine Anwohnerin, deren Haus unmittelbar neben der Anlage lag, klagte dagegen: Der Gestank sei nicht auszuhalten.

Nach den Messungen vor Ort trete die Geruchsbelästigung an 20 Prozent der Jahresstunden auf, stellte das Verwaltungsgericht Schleswig fest (6 A 60/10). Das sei zu viel, um die Immission pauschal als unbedenklich abhaken zu können. Daher müssten hier die Umstände des Einzelfalls bewertet werden und diese Bewertung falle zu Gunsten der Nachbarin aus.

In der ganzen Umgebung stehe bisher kein einziger Gewerbebetrieb. Auch wenn einige Landwirte im Dorfgebiet Tiere hielten: Die Konzentration von Gärsubstrat und Gärresten in einer Biogasanlage führe zu einer Geruchsbelästigung anderer Dimension. Diese Art der Nutzung des Geländes sei auch völlig neu: Mit so einer Beeinträchtigung habe die Nachbarin beim Hauskauf nicht rechnen können oder gar müssen.

Darüber hinaus verstoße der Betrieb der Anlage gegen das baurechtliche Gebot der Rücksichtnahme. Das Grundstück der Frau werde durch Anlage direkt daneben und durch deren Betriebsabläufe geradezu "erdrückt". Dieser Zustand sei unzumutbar und wäre durch die Wahl eines anderen Standorts ohne weiteres vermeidbar gewesen.

Streit zwischen Münchner Nachbarn ...

... um einen kaputten Zaun gehört vor die Schlichtungsstelle

Ein klassisches Tauziehen zwischen Nachbarn: Neben dem Holzlattenzaun an der Grenze zwischen zwei Anwesen wuchs (auf dem Grundstück von A) eine Kiefer mit den Jahren zu stattlicher Größe heran. Nachbar B stellte eines Tages fest, dass sich die Querlatten am Zaun verschoben hatten und von den senkrechten Pfosten ablösten. Die Baumwurzeln "quollen als dunkle Masse" aus dem Boden.

B forderte A auf, den Zaun zu reparieren. Der Wildwuchs der Kiefer zerstöre den Zaun. A wies das zurück und konterte, ein Grenzzaun sei von beiden Seiten zu pflegen. B habe aber auch "nie was dran gemacht". Nach diesem Streitgespräch zog B vor Gericht, um feststellen zu lassen, dass A zur Reparatur verpflichtet war. Doch das Amtsgericht München erklärte den Kontrahenten, sie seien hier an der falschen Adresse (173 C 33578/10).

Nach dem "Bayerischen Schlichtungsgesetz" seien Streitigkeiten zwischen Nachbarn, die sich direkt oder indirekt um "Überwuchs an der Grundstücksgrenze" drehten, erst einmal einer Schlichtungsstelle vorzulegen. Diese Regelung gelte auch für Folgeschäden, die indirekt durch Baumbestand an der Grenze hervorgerufen würden.

Schlichtungsstellen - Notare, zugelassene Rechtsanwälte u.a. - sollten die Gerichte entlasten und dazu beitragen, Konflikte rascher und günstiger zu lösen. Darüber hinaus sei damit die Idee verbunden, dass eine erfolgreiche Schlichtung nicht nur den aktuellen Konflikt lösen, sondern allgemein das (dem Konflikt zugrunde liegende) persönliche Verhältnis der Nachbarn befrieden könne.

P.S.: Das Amtsgericht München empfiehlt zu diesem Thema eine Broschüre des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz: "Schlichten ist besser als Prozessieren".

Anwohnerin klagt gegen Domorgel

Kirchenmusik ist hinzunehmen, wenn ihre Lautstärke den Immissionsrichtwerten entspricht

Dass Nachbarn vor den Kadi ziehen, um Glockengeläut abstellen zu lassen, kommt öfter mal vor. Vergleichsweise apart dagegen die Klage einer Lehrerin - und Nachbarin des Doms zu Verden - gegen die Kirchenmusik, genauer: gegen die Domorgel.

Seit 1972 gehört ihr ein Hausgrundstück direkt neben dem Dom, nun beanstandete die Anwohnerin unerträgliche Lärmbelästigung. Früher sei die Orgel nur während der Gottesdienste gespielt worden, aber seit einigen Jahren nähmen die Orgelgeräusche gar kein Ende mehr. Denn das Instrument werde zunehmend für Konzerte und für Orgelunterricht benützt.

Die Kommune müsse dafür sorgen, dass außerhalb des Gottesdienstes keine wahrnehmbare Musik mehr gespielt werde, forderte die Frau vor Gericht. Dieser Anspruch wurde vom Oberlandesgericht Celle zurückgewiesen. Die Anwohnerin könne nicht verlangen, vom Orgelspiel gar nichts mehr zu hören (4 U 199/09).

Nach den Messungen eines Sachverständigen vor Ort würden die maßgeblichen Immissionsrichtwerte eingehalten (bzw. nur in schalltechnisch ungünstigen Situationen geringfügig überschritten). Im Arbeitszimmer der Frau habe der Schallexperte bei geschlossenen Fenstern keine Orgelmusik gehört, auch das Gericht beim Ortstermin nicht. Die Lärmbelästigung halte sich also sehr in Grenzen.

Entscheidend sei nicht das nicht das subjektive Lärmempfinden der Nachbarin, sondern die Frage, was für einen Durchschnittsmenschen zumutbar sei. Bei dieser Abwägung zählten auch die Belange der Allgemeinheit. Auch wenn es die Nachbarin subjektiv als störend empfinde: Das Interesse der Allgemeinheit an der Pflege der Kirchenmusik und der Ausbildung von Organisten müsse ebenfalls zum Tragen kommen - und dazu gehöre auch das Üben.

Faulende Fenster ...

Architekt hätte den Bauherrn auf den Nachteil von Kiefernholz hinweisen müssen

Beim Neubau des Einfamilienhauses vor zehn Jahren hatte der Architekt dem Bauherrn als Material für die Fensterrahmen Kiefernholz empfohlen. Es wurde eingebaut. Doch acht Jahre später fing das Holz an zu faulen - an der Hausseite, die Wind, Regen und Sonne am meisten ausgesetzt ist. Hier mussten alle Fenster ausgetauscht werden.

Für die Kosten dieser Aktion forderte der Hausbesitzer vom Architekten Schadenersatz: Offenbar habe er ungeeignetes Material ausgewählt. Der Architekt sah das natürlich ganz anders: Fenster, die starker Witterung ausgesetzt seien, müsse man eben regelmäßig streichen, konterte er. Das sei Allgemeinwissen, darüber habe er den Bauherrn nicht eigens aufklären müssen. Hätte dieser die Fenster nicht vernachlässigt, wäre das Holz nicht verfault.

Dem widersprach das Oberlandesgericht Koblenz: Es verurteilte den Architekten zum Kostenersatz (5 U 297/11). Der Schaden sei durch die Kombination von Kiefernholz und stark bewitterter Fassade entstanden. Für so eine Fassade hätte es sich von vornherein angeboten, wesentlich witterungsbeständigeres Holz zu verwenden (z.B. Teakholz).

Hier gehe es also nicht um versäumte Anstriche, sondern um die besondere Anfälligkeit des Kiefernholzes für Fäulnis. Außerdem müsse der Hauseigentümer als technischer Laie nicht wissen, dass besonders strapazierte, neue Holzfenster bereits nach zwei Jahren komplett zu streichen seien. Bei modernen Fenstern erwarte der Laie eine längere Haltbarkeit.

Wenn der Architekt schon Material empfehle, sei er verpflichtet, auf so einen Nachteil hinzuweisen. Dann könne sich der Bauherr die Alternativen richtig überlegen: Entweder besser geeignetes Material zu wählen oder den beträchtlichen Aufwand in Kauf zu nehmen, alle paar Jahre an der betreffenden Hausseite alle Fenster streichen zu müssen.

Walnussbaum an Nachbars Dachrinne

Steht die kommunale Baumschutzsatzung einem Rückschnitt entgegen?

Am Zaun zwischen zwei Einfamilienhäusern steht (auf dem Grund von Eigentümer A) ein großer, alter Walnussbaum. Seine Äste und Zweige ragen weit in den Nachbarsgarten hinein. Häufig verstopften seine Blätter und Zweige die Dachrinne des Hauses von Nachbarin B. Sie forderte A mehrmals auf, den Baum zurückzuschneiden - ohne Erfolg.

Ein Streitschlichtungsverfahren brachte keine Einigung. A pochte auf die kommunale Baumschutzsatzung, die es verbiete, "geschützte Bäume zu entfernen ... oder ihren Aufbau wesentlich zu verändern". Die Stadt Kerpen habe deshalb den Rückschnitt nicht erlaubt. Schließlich zog Frau B vor Gericht und bekam vom Amtsgericht Kerpen Recht (110 C 140/10).

Sie habe Anspruch auf den Rückschnitt. Fotos des Hauses zeigten, dass das Regenwasser nicht richtig abfließen könne - wegen des vielen Laubs in der Regenrinne, das vom Walnussbaum stamme. Das beeinträchtige das Eigentum der Frau B: Für die Nachbarin sei es unzumutbar, ständig die Regenrinne zu reinigen.

Überwiegend sind Gerichte der Ansicht, kommunale Baumschutzsatzungen begrenzten die Ansprüche von Nachbarn auf Entfernung oder Rückschnitt von Bäumen. Das Amtsgericht Kerpen argumentierte anders:

Örtliche Baumschutzsatzungen gehörten nicht zu den landesgesetzlichen Vorschriften, die im öffentlichen Interesse die Rechte von Eigentümern wirksam einschränkten. Der Anspruch von Frau B auf Rückschnitt sei abzuleiten aus § 910 des Bürgerlichen Gesetzbuches, der den Überhang von Bäumen regle. Und diese Vorschrift sei höherrangig als kommunales Satzungsrecht.

Grundstückszufahrt auf kommunalem Terrain

Der Käufer des Anwesens hatte davon keine Ahnung: Verkäufer verweist auf amtlichen Plan

Für 700.000 DM hatte Herr S 2001 ein Haus mit 1.300 Quadratmeter (qm) Grund gekauft. Was ihm Verkäufer T verschwieg und auch beim Notar nicht zur Sprache kam: Ein Teil der von Hecken umsäumten Zufahrt gehörte nicht T, sondern der Stadt. 1976 war das Haus gebaut worden, seither duldete die Kommune, dass T diese 36 qm nutzte.

2005 erhielt Herr S Post von der Stadt: Im Zuge einer Erschließungsmaßnahme müsse sie die Zufahrt vorübergehend schließen, teilte sie mit. Nach den Arbeiten könne er für die Fläche ein Geh- und Fahrtrecht erhalten. Daraufhin forderte Herr S 17.000 Euro Schadenersatz von Verkäufer T, der ihm arglistig verschwiegen habe, dass die Zufahrt auf fremdem Grund liege. Er müsse die Hofeinfahrt verlegen, das koste Geld und senke obendrein den Verkehrswert des Grundstücks.

Das mit der kommunalen Zufahrt habe er bei den Vertragsverhandlungen einfach vergessen, verteidigte sich Herr T. Aber auf dem amtlichen Lageplan hätte der Käufer den Verlauf der Grundstücksgrenzen unschwer erkennen können. Damit kam T beim Landgericht Coburg nicht durch (23 O 369/09). Dem Käufer einen Lageplan in die Hand zu geben, genüge nicht.

Angesichts der gärtnerischen Gestaltung des Grundstücks habe sich dem Betrachter der Eindruck aufgedrängt, dass die fragliche Teilfläche zum Anwesen gehörte, so das Gericht. Schon deshalb hätte T den Käufer von sich aus über die Eigentumsverhältnisse aufklären müssen. Dann hätte Herr S sicher - und zu Recht - auf einem Preisnachlass bestanden. Mit der Forderung von 17.000 Euro liege S allerdings weit daneben.

Die 36 qm seien 2001 nach Ansicht eines Sachverständigen nur rund 2.000 Euro wert gewesen. Weil aber auch der alleeartige Charakter der Zufahrt unter den Baumaßnahmen gelitten habe (ein Teil der Hecke musste beseitigt werden), müsse Verkäufer T dem Käufer S 3.000 Euro Entschädigung zahlen. Verlegen müsse S die Einfahrt nicht, denn er könne die Teilfläche nach den Straßenbaumaßnahmen der Stadt wieder benutzen.

Ein unannehmbares Angebot

Kaufinteressent für Grundstück unterbreitete ein Angebot, das die Provision des Maklers reduziert hätte

Ein Makler sollte ein Hausgrundstück an den Mann bringen. Gemäß den Verträgen mit dem Verkäufer und mit Kaufinteressenten stand ihm für die erfolgreiche Vermittlung eine Provision von 5,95 Prozent des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer) zu. Ein Interessent bot 600.000 Euro: einen Kaufpreis von 580.000 Euro und als Maklerprovision pauschal 20.000 Euro. Das entsprach nur ca. 3,4 Prozent des Kaufpreises.

Deshalb übergab der Makler das Angebot dem Verkäufer nicht unverändert, sondern rechnete seine Provision heraus (5,95%): Interessent 1 habe 566.300 Euro geboten. Der Eigentümer verkaufte für 570.000 Euro an Kaufinteressent 2, der dem Makler die volle Provision zahlte. Als der Verkäufer erfuhr, dass Interessent 1 580.000 Euro geboten hatte, verlangte er vom Makler 10.000 Euro Schadenersatz.

Das Oberlandesgericht Frankfurt wies die Zahlungsklage ab (19 U 53/11). Das Angebot von Kaufinteressent 1 hätte einen Verzicht des Maklers auf einen erheblichen Teil der vereinbarten Provision beinhaltet, so das Gericht. So ein Angebot sei nicht akzeptabel, denn der Kaufinteressent schuldete laut Vertrag 5,95 Prozent Provision. Ein derartiges Angebot müsse der Makler nicht an den Verkäufer weiterleiten.

Keinesfalls sei er verpflichtet, zu Gunsten eines besseren Kaufpreises für den Verkäufer auf einen Teil der Provision zu verzichten. Der Verkäufer könne auch nicht erwarten, dass der Makler - um das Geschäft nicht zu gefährden - so tue, als würde er eine wesentlich geringere Provision akzeptieren. Das wäre gegenüber dem Käufer treuwidrig, müsste ihn der Makler doch anschließend auf Zahlung des Differenzbetrags verklagen.

Sechsjährige hängt sich an Eisenstrebe eines Zauns

Für die Folgen des Sturzes haftet der Grundstückseigentümer nicht

Auf der "grünen Wiese" vor dem Ort fand eine Art Dorffest statt. Ein Familienvater fuhr mit seinen kleinen Töchtern hin und parkte vor dem Zaun eines landwirtschaftlichen Anwesens. Das ältere Mädchen sprang sofort aus dem Wagen. Während der Vater die jüngere Schwester aus dem Auto hob, hängte sich die Sechsjährige an die Eisenstange der Umzäunung. Die Strebe löste sich und fiel mit dem Mädchen zu Boden.

Dabei zog sich das Kind innere Verletzungen zu und musste zehn Tage im Krankenhaus behandelt werden. Vom Grundstückseigentümer forderten die Eltern im Namen des Mädchens 7.500 Euro Schmerzensgeld. Der Besitzer des Zauns erklärte, dieser sei wenige Wochen vor dem Unfall kontrolliert worden und einwandfrei gewesen. Möglicherweise hätten Jugendliche die Eisenstange verbogen.

Das Landgericht Coburg wies die Klage ab (21 O 609/10). Der Eigentümer sei nur Personen gegenüber, die das Grundstück berechtigt benutzten, zu Sicherungsmaßnahmen verpflichtet. Er müsse den Zaun nicht so gestalten, dass leichtsinnige, unerfahrene Kinder vor Schaden bewahrt würden - zumal dort selten Kinder spielten, eigentlich nur einmal im Jahr beim Fest.

Gegen eine offenkundige Zweckentfremdung der Eisenstrebe habe der Grundstückseigentümer keine vorbeugenden Maßnahmen treffen müssen. Er müsse nicht damit rechnen, dass sechsjährige Kinder dort unbeaufsichtigt herumturnten. Die Tatsache, dass der Vater des Mädchens abgelenkt gewesen sei und nicht rechtzeitig eingreifen konnte, dürfe nicht zu Lasten des Eigentümers gehen.