Haus und Grund

Zeige 20 von 846 Urteilen

Berliner Bürogebäude in ein Wohnhaus umgebaut

Es liegt direkt neben einer Diskothek - Nutzung zu Wohnzwecken gestoppt

2005 hatte eine Berliner Grundstückseigentümerin von der Stadt die Baugenehmigung dafür erhalten, ein ehemaliges Büro- und Verwaltungsgebäude in ein Wohnhaus umzubauen. Direkt dahinter liegt das Grundstück eines Diskothekenbesitzers: Seit Jahrzehnten betreibt er hier - gewerberechtlich genehmigt - die Diskothek "Knaack-Club".

Die Baugenehmigung für den Umbau enthielt keinen Hinweis auf die Diskothek und sah auch keinerlei Auflagen für den Lärmschutz vor. Als der Umbau beendet war, beschwerten sich Mieter im Wohnhaus über die nächtliche Lärmbelästigung durch den Club. Messungen ergaben, dass die zulässigen Grenzwerte erheblich überschritten wurden. Daraufhin legte der Diskothekenbesitzer Widerspruch gegen die Baugenehmigung ein.

Da niemand den Nachbarn über den Umbau und die Baugenehmigung informiert habe, komme der Widerspruch nicht zu spät, entschied das Verwaltungsgericht Berlin (VG 13 L 219/09). Der Diskothekenbesitzer wende sich zu Recht gegen die Baugenehmigung, weil sie das baurechtliche Gebot auf Rücksichtnahme verletzt habe. Zu Rücksichtnahme sei nicht nur derjenige verpflichtet, von dem Lärmbelästigung ausgehe, sondern auch derjenige, der in unmittelbarer Nähe einer Lärmquelle ein Wohngebäude errichte.

Es sei rücksichtslos, an so einem Ort ein Gebäude zu Wohnzwecken zu bauen. Denn dass Störungen eintreten werden, stehe von vornherein fest. Dann dürfe die Grundstückseigentümerin aber nicht hinterher auf die Schutzbedürftigkeit der Anwohner pochen und gegen die lärmintensiven nächtlichen Veranstaltungen der Diskothek vorgehen.

Ins Haus der Lebensgefährtin investiert

Zum Ausgleichsanspruch nach dem Ende einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft

Anfang 1997 war Frau T mit ihrem Sohn in die Wohnung ihres neuen Freundes eingezogen. 1998 kam eine gemeinsame Tochter zur Welt. 2001 kaufte Frau T für die Familie ein Haus, das die Partner bewohnten, bis die nichteheliche Lebensgemeinschaft 2004 beendet wurde. Den Kaufpreis des Hauses finanzierte Frau T überwiegend mit Kredit, die Darlehensraten zahlte sie alleine. Ihr Lebensgefährte bekam von seiner Mutter 110.000 DM als vorweggenommenes Erbe: Zum Teil gab er es Frau T für den Kauf, zum Teil renovierte er mit dem Geld das Haus.

Nachdem die Beziehung in die Brüche gegangen war, forderte der Mann das Geld zurück. Das Kammergericht in Berlin sprach ihm 29.328 Euro zu (8 U 196/07). Ein Ausgleich komme grundsätzlich nur für wesentliche Leistungen in Betracht, die in der Erwartung gezahlt wurden, die Lebensgemeinschaft werde Bestand haben.

Beiträge wie Miete oder andere Haushaltskosten, die das tägliche Zusammenleben erst ermöglichten, zählten nicht - jeder Partner habe nach seinen Möglichkeiten zu einer Lebensgemeinschaft beizutragen. Im konkreten Fall sei das Paar offenbar übereinstimmend von einem fortdauernden Zusammenleben ausgegangen. Die Mutter des Lebensgefährten habe Frau T deshalb auf deren Konto das vorweggenommene Erbe überwiesen.

Ein Betrag von 110.000 Mark sei eine Leistung von erheblicher Bedeutung, die eine Ausgleichspflicht auslöse. Das Geld sei nachweislich für den Kauf und den anschließenden Umbau des Hauses eingesetzt worden. In Bezug auf die Höhe des finanziellen Ausgleichs gelte der gleiche Maßstab, der auch für Zuwendungen unter Ehepartnern gelte, die im Güterstand der Gütertrennung lebten.

Bautenschutz war technisch einwandfrei ...

... aber beim konkreten Wasserschaden sinnlos: Bauunternehmer muss Werklohn zurückgeben

Hauseigentümer H entdeckte an der Trennwand zwischen Küche und Flur Feuchtigkeitsschäden. Er beauftragte ein Fachunternehmen für Bautenschutz damit, die Ursache zu klären und zu beheben. Das Unternehmen schickte Mitarbeiterin L, die zu dem Schluss kam, der Schaden sei auf eine mangelhafte Horizontalsperre zurückzuführen (das ist eine Schicht aus Folien oder Bitumen, welche die Bodenfeuchtigkeit daran hindert, im Mauerwerk aufzusteigen).

Ein Kostenvoranschlag für die Reparatur wurde erstellt und ein Termin vereinbart. Trotzdem bestellte Herr H eine Leckortungsfirma und wollte den Termin verschieben. Deshalb erschien Frau L noch einmal. Sie überprüfte die Wasseruhr, die sich bei abgestellten Wasserzapfstellen nicht bewegte. Also schloss Frau L einen Schaden in der Wasserleitung aus. Die Heizung könne es auch nicht sein, meinte sie. Die Bodenplatten seien feucht, das könne nur an der Horizontalsperre liegen.

Auftraggeber H sah deshalb von weiterer Ursachenforschung ab und ließ die Horizontalsperre reparieren. Die Abdichtarbeiten kosteten 4.930 Euro. Dabei mussten Heizkörper abmontiert werden. Als die Heizungsleitungen anschließend wieder befüllt wurden, stellte der Installateur einen Druckabfall im Heizungssystem fest. Die Gebäudeversicherung von Herrn H riet ihm daher dringend, das Leck orten zu lassen. Nun kam doch noch die Leckortungsfirma zum Einsatz, die als Ursache der Schäden Lochfraß in der Warmwasser- und Heizungsleitung feststellte.

Ein Bausachverständiger erklärte, alle Feuchtflecken befänden sich direkt an der undichten Warmwasserleitung - die Horizontalsperre hätte ein Fachmann als Ursache des Schadens von vornherein ausschließen können und müssen. Ein Blick auf die Wasseruhr sei wenig aufschlussreich, wenn Wasser nur tropfenweise in die Wand sickere. Daraufhin verklagte Herr H das Fachunternehmen für Bautenschutz auf Rückzahlung des Werklohns und Ersatz der Gutachterkosten.

Wäsche waschen mit Brunnenwasser

Sächsische Hausbesitzer werden teilweise vom Zwang zum Benutzen der öffentlichen Wasserversorgung befreit

Sächsische Grundstückseigentümer lagen im Streit mit dem kommunalen Wasserversorger. Denn sie verlangten von ihm, teilweise vom Anschlusszwang befreit zu werden, um ihre Wäsche mit Brunnenwasser zu waschen. Das wollte der örtliche Wasserversorgungsverband nicht akzeptieren: Nach der Trinkwasserverordnung dürfe dafür nur Trinkwasser benutzt werden.

Mit dieser rigorosen Ablehnung war das Bundesverwaltungsgericht nicht einverstanden (8 C 16.08). Die Trinkwasserverordnung schreibe vor, dass jedem Haushalt ein Trinkwasseranschluss zustehe. Sie reglementiere aber nicht das Verhalten der Verbraucher und verbiete es nicht, zum Wäsche waschen im Haushalt das Wasser eines Hausbrunnens zu verwenden.

Wasser aus einer Eigenversorgungsanlage - also einem Brunnen, der neben dem öffentlichen Trinkwasseranschluss im Haushalt genutzt werde - müsse keine Trinkwasserqualität aufweisen. Ob Hausbesitzer zum Wäsche waschen im eigenen Haushalt Trinkwasser oder Wasser minderer Qualität einsetzten, könnten sie in eigener Verantwortung entscheiden.

Grundstück mit Bunkerruine ist mangelhaft

Verkäuferin hätte den Käufer darüber vor Vertragsschluss aufklären müssen

In sehr guter und teurer Lage - in einem als Bauland ausgewiesenen Wohngebiet der Stadt X - hatte ein Geschäftsmann ein großes Grundstück mit Zweifamilienhaus und Garten erworben. Es kostete über eine Million Euro. Erst nach dem Kauf entdeckte der Mann auf dem Grundstück die Reste eines gesprengten Luftschutzbunkers aus dem Zweiten Weltkrieg - die Ruine war immerhin 20 Meter lang, vier Meter breit und ragte an einigen Stellen ca. eineinhalb Meter aus dem Boden.

Nun zog der Käufer vor Gericht und klagte auf Minderung des Kaufpreises. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt: Die Verkäuferin müsse ihm 157.000 Euro zurückzahlen, weil das Grundstück mangelhaft sei (16 U 223/07).

Auch wenn es nicht ausdrücklich als Bauland verkauft wurde, dürfe der Käufer erwarten, ein Grundstück in dieser Lage und zu diesem Preis baulich verändern und gärtnerisch uneingeschränkt nutzen zu können. Dabei könne der Käufer hier nicht einmal eine ebene Rasenfläche anlegen. Die Verkäuferin habe die Existenz der teils unterirdischen, teils oberirdischen Bunkerreste arglistig verschwiegen.

Dass sie nun behaupte, davon nichts gewusst zu haben, sei absolut unglaubwürdig. Ihr Schwiegervater, Bauunternehmer T, habe das Grundstück 1955 gekauft und wegen der Erschließungskosten lange prozessiert, weil er sie eben wegen des Bunkers nicht habe zahlen wollen: Seiner Ansicht nach machte er das Grundstück wertlos. Ihr Ehemann habe häufig mit Nachbarn darüber gesprochen, ebenso Schwager und Schwägerin. Jeder in der Familie habe Bescheid gewusst.

Die Verkäuferin wäre verpflichtet gewesen, den Geschäftsmann über die Bunkerruine aufzuklären: Sie habe gewusst, dass er den Kaufvertrag in Kenntnis dieses Mangels nicht bzw. nicht zu diesem Preis unterschrieben hätte. Unstreitig habe er die Frau gefragt, ob Grund und Boden belastet seien und ob es für die Bebauung irgendwelche Hindernisse gebe.

In einem Überschwemmungsgebiet ...

... gibt es grundsätzlich keine Baugenehmigung für Eigenheime!

Ein Familienvater beantragte bei der Baubehörde die Baugenehmigung für den Neubau eines Einfamilienhauses. Das Grundstück, das er dafür ausgewählt hatte, lag allerdings in einem Gebiet, das von der Wasserbehörde zum Überschwemmungsgebiet erklärt worden war. Im Fall des Falles hätte das Haus den abfließenden Wassermassen im Weg gestanden und den natürlichen Rückzugsraum für das Wasser verringert.

Deshalb lehnte die Bauaufsichtsbehörde das Bauvorhaben ab. Die Klage des Bauherrn gegen diesen negativen Bescheid blieb beim Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen ohne Erfolg (10 A 1074/08). Nach dem Wasserhaushaltsgesetz müssten Bauvorhaben in Überschwemmungsgebieten prinzipiell wasserrechtlich genehmigt werden, so das Gericht.

Das sei nur möglich, wenn ein Bauprojekt den Wasserstand und den Abfluss bei Hochwasser nicht beeinträchtige. Davon müsse die Baubehörde aber ausgehen, wenn ein Stück Land von der Wasserbehörde als Überschwemmungsgebiet definiert wurde. In so einem Fall wäre es Sache des Bauherrn, durch Sachverständigengutachten das Gegenteil zu belegen.

Umgebungsschutz für die "Kalkscheune"

Neue Bauten dürfen ein Baudenkmal nicht erdrücken oder verdrängen

An der Berliner Johannisstraße liegt die "Kalkscheune": Das ist ein Veranstaltungsort für Konzerte und Kongresse und ein unter Denkmalschutz stehendes Ensemble aus zwei- und dreigeschossigen Gebäuden mit historischer Fassade. Der Inhaber der "Kalkscheune" zog vor Gericht, um ein Bauvorhaben in unmittelbarer Nachbarschaft zu verhindern.

Auf dem Grundstück daneben sollte ein Wohngebäude mit sieben Stockwerken entstehen, dessen Fassade - Zitat des Architekturbüros - geprägt werde von "plastisch gestalteten, vorgehängten Aluminiumlamellen". Statt konventioneller Fensterformen sollten "direkte Ausblicke durch organisch geformte Einschnitte in die Lamellenstruktur inszeniert" werden (was immer das bedeuten mag …).

Das Verwaltungsgericht Berlin stoppte vorläufig das Bauvorhaben (VG 19 L 24/10). Es bezweifelte, dass die außergewöhnliche Architektur des geplanten Gebäudes mit den Anforderungen des Berliner Denkmalschutzgesetzes vereinbart werden könnte.

Die unmittelbare Umgebung eines Baudenkmals dürfe durch andere Bauten nicht so nachhaltig verändert werden, dass dies Eigenart und Erscheinungsbild des Denkmals beeinträchtige, so die Richter. Der gesetzlich geregelte Umgebungsschutz bestehe im öffentlichen Interesse, verleihe aber auch dem privaten Eigentümer eines Denkmals einen eigenen Anspruch.

Die besondere Wirkung von Baudenkmälern dürfe nicht geschmälert werden. Neue Bauten müssten sich ihnen nicht völlig anpassen. Sie dürften ein Denkmal aber auch nicht "erdrücken, verdrängen oder übertönen". Das neben der "Kalkscheune" geplante Wohngebäude lasse die nötige Zurückhaltung vermissen.

Anwohner contra Fußballstadion

Entscheidend sind die Grenzwerte der Sportanlagenlärmschutzverordnung

Außerhalb einer Stadt sollte ein Fußballstadion mit 15.000 Sitzplätzen gebaut werden. Ein Unglücksrabe, der dort im Außenbereich ein Hausgrundstück besitzt, zog gegen das Bauprojekt gerichtlich zu Felde.

Der Stadionbetrieb verstoße gegen das Gebot der Rücksichtnahme auf die Anwohner, argumentierte er. Bis spät in die Nacht werde es an Spieltagen Lärm geben - Jubel, Anfeuerungsrufe etc. -, das sei eine unerhörte Belastung. Außerdem fehlten Parkplätze; das Verkehrskonzept sei so unzulänglich, dass permanentes Chaos zu befürchten sei. Womöglich könnten die Nachbarn ihre Häuser an Spieltagen gar nicht mehr erreichen.

Das Verwaltungsgericht Minden ließ diese Einwände nicht gelten (1 K 2743/07). Lärm - d.h. juristisch "Schallimmissionen" - sei grundsätzlich nicht als rücksichtslos einzustufen, solange er die Grenzwerte des Bundesimmissionsschutzgesetzes bzw. der Sportanlagenlärmschutzverordnung nicht überschreite. Die Schutzmaßstäbe seien für Grundstücke im Außenbereich weniger streng.

Ein Montagsspiel pro Woche zwischen 20 Uhr und 22 Uhr sei als "seltenes Ereignis" im Sinne der Verordnung zu bewerten. Deshalb müssten die Nachbarn zu diesen Zeiten etwas mehr Lärm verkraften - und als sozialadäquat hinnehmen. Mit zumutbarem Aufwand seien Geräusche in einem Stadion nicht zu vermeiden.

Die Gegend sei auch nicht so schlecht erschlossen, dass der Stadionbau unkontrollierten Parksuchverkehr auslösen und die Anwohner unzumutbar beeinträchtigen würde. Nach dem Verkehrsgutachten des Bauherrn sei das nicht zu erwarten.

AGB-Klausel eines Fertighausanbieters

Er darf vor dem Baubeginn vom Bauherrn die Bürgschaft eines Kreditinstituts verlangen

Ein Verbraucherschutzverein beanstandete die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Fertighausanbieters. Sie enthielten eine Klausel, nach der private Bauherren verpflichtet waren, spätestens acht Wochen vor dem geplanten Baubeginn die unbefristete Bürgschaft eines Kreditinstituts in Höhe des vereinbarten Gesamtpreises vorzulegen. So wollte das Unternehmen seine Ansprüche gegen die Bauherren absichern.

Der Bundesgerichtshof hatte gegen die AGB-Klausel keine Bedenken und wies die Klage der Verbraucherschützer ab (VII ZR 165/09). Wenn man die Interessen beider Parteien des Bauvertrags umfassend beurteile, könne nicht die Rede davon sein, dass die Bauherren durch die Klausel unangemessen benachteiligt würden, entschieden die Bundesrichter.

Zwar müssten die Auftraggeber die Kosten der Bürgschaft tragen. Das falle aber angesichts der übrigen Kosten nicht ins Gewicht. Auf der anderen Seite habe der Fertighausanbieter ein legitimes Interesse daran, seine Forderungen abzusichern. Schließlich finanziere er den Bau vor, dieses Risiko sei beträchtlich. Und gesetzliche Regelungen, die ihn absicherten, gebe es nicht.

Betrügerischer Bauingenieur ...

... verliert seinen Status als Sachverständiger

Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Bauingenieurwesen hatte der Mann seit 1996 Bauprojekte begutachtet und abgenommen. 2008 wurde er ertappt, als er falsche Abnahmebescheinigungen ausstellte: Er bescheinigte einem Bauvorhaben wider besseres Wissen eine fertige Sanitärinstallation.

Wegen Betrugs wurde der Ingenieur zu einer Geldstrafe verurteilt. Deshalb nahm die Ingenieurkammer Rheinland-Pfalz seine Bestellung zum Sachverständigen zurück. Vergeblich legte Ingenieur Widerspruch ein: Das Verwaltungsgericht Neustadt bestätigte die Entscheidung (4 L 512/10.NW). Die Sanktion der Kammer sei berechtigt.

Wer bei seiner Tätigkeit als Sachverständiger Straftaten begehe, verletze seine Pflichten und erschüttere das Vertrauen in seine Person und in seine Urteile. Die Ingenieurkammer bestelle Sachverständige und übernehme damit gegenüber der Allgemeinheit die Gewähr für deren persönliche Zuverlässigkeit, Unabhängigkeit und Vertrauenswürdigkeit. Diese Eigenschaften habe der Betrüger vermissen lassen.

Baumwurzeln zerstören Rasen

Streit um alte Bäume am Zaun in Nachbars Garten

An der Grenze zweier Münchner Grundstücke standen auf der Seite von Ehepaar X vier Bäume, deren Wurzeln den Garten von Nachbarin Y unterwanderten: Sie wucherten durch den Rasen und ragten teilweise schon über die Oberfläche hinaus. Frau Y hatte diesen Zustand lange hingenommen. Als das Rasenmähen jedoch immer beschwerlicher wurde, bat sie Herrn und Frau X, die Wurzeln abzuschneiden.

Das sahen die Eigentümer von nebenan überhaupt nicht ein: Wenn man die Wurzeln kappe, müsste man die Bäume bald auch fällen. Das sei unbillig und horrend teuer. Außerdem hätte die Nachbarin das Fällen schon viel früher fordern müssen - so ein Anspruch müsse spätestens fünf Jahre nach dem Anpflanzen geltend gemacht werden. Die Bäume seien aber schon 20 Jahre alt.

Doch das Amtsgericht München gab Frau Y Recht (121 C 15076/09). Familie X müsse Abhilfe schaffen, denn das Grundstück von Frau Y sei bereits völlig durchwuchert und erheblich beeinträchtigt. Sie könne ihren Garten nicht mehr sachgerecht pflegen. Zudem seien die betroffenen Bäume nach Aussage von Experten nicht erhaltenswert. Sollten sie durch das Kappen der Wurzeln tatsächlich absterben, wäre das kein großer Nachteil für die Grundstückseigentümer.

Auch wenn Frau Y nach 20 Jahren nicht mehr verlangen könne, die Bäume zu entfernen: Ihr Anspruch darauf, dass die eindringenden Wurzeln beseitigt werden, verjähre nicht. Sollte dies dazu führen, dass die Bäume gefällt werden müssen, sei das zu akzeptieren. Schließlich musste Familie X damit früher oder später - auf Grund des Alters der Bäume und ihres schlechten Zustands - sowieso rechnen.

Regenrohr gehört nicht zur Wasserversorgung

Wohngebäudeversicherung muss für Rohrbruch am Regenwasserrohr nicht zahlen

Nach starkem Regen lief im Frühjahr 2008 die Dachrinne eines Coburger Einfamilienhauses über. Der Hauseigentümer rief Handwerker zu Hilfe, die feststellten, dass ein Regenabflussrohr außen am Gebäude gebrochen war. Der Eigentümer hatte für das Einfamilienhaus eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen und meldete den Schadensfall. Vom Versicherer verlangte er die Übernahme der Kosten (8.700 Euro) für die Rohrinspektion und Reparatur durch die Fachfirma.

Dieser Schaden sei vom Versicherungsschutz der Wohngebäudeversicherung nicht erfasst, teilte der Versicherer mit. Das Landgericht Coburg gab ihm Recht und wies die Zahlungsklage des Versicherungsnehmers ab (23 O 786/09). Der Versicherer müsse den Rohrschaden nicht übernehmen.

Nach dem Wortlaut der Versicherungsbedingungen seien nur die Ableitungsrohre der Wasserversorgung mitversichert, die sich außerhalb des Gebäudes (aber auf dem versicherten Grundstück) befänden. Zur Wasserversorgung gehörten nur Abflussrohre, die der Entsorgung versicherter Gebäude dienten. Also: Rohre für häusliches Abwasser, nicht aber Regenwasserrohre.

Vier Jahre auf die Eigentumswohnung gewartet ...

OLG Stuttgart verneint Anspruch der Bauherren auf Schadenersatz für entgangene Nutzung

Eine Architektin übernahm 2001 den Auftrag, ein Wohn- und Geschäftshaus zu planen und den Bau zu organisieren. Weil die Architektin den Bau nicht genau genug überwachte, kam es zu Feuchtigkeitsschäden in der Holzkonstruktion des Flachdaches. Dann der nächste Fehler: Die Architektin gab "grünes Licht" für den Beginn der Dämmarbeiten am Dach, obwohl das Holz noch nicht richtig ausgetrocknet war. Noch bevor das Gebäude fertiggestellt war, musste das Dach bereits gründlich saniert werden.

Zu den Auftraggebern gehörte ein Ehepaar, das in dem neuen Gebäude eine 188 qm große Eigentumswohnung beziehen wollte. Der für Mai 2002 geplante Einzug verzögerte sich um fast vier Jahre! Das Ehepaar forderte von der Architektin Ersatz für die Miete, die es während der Wartezeit für seine Mietwohnung zahlen musste, und obendrein 50.000 Euro Schadenersatz für die entgangene Möglichkeit, die Eigentumswohnung zu nutzen.

Nur Ersatz für die Miete steht den Auftraggebern zu, entschied das Oberlandesgericht Stuttgart (10 U 87/09). Dass sie die Neubauwohnung nicht bewohnen konnten, stelle keinen Vermögensschaden dar. Das Ehepaar habe mit einer Mietwohnung von 89 qm Größe angemessenen Wohnraum zur Verfügung gehabt. Es sei also nicht auf die neue Wohnung angewiesen gewesen. (Die Auftraggeber haben gegen das Urteil Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt.)

Sturz auf Glatteis

Hauseigentümer haftet nicht für Eisbildung durch defekten Dachkanal

Auf dem Heimweg vom Supermarkt rutschte eine Frau an einem frühen Winterabend auf Glatteis aus, stürzte und verletzte sich. Eigentlich war der Bürgersteig komplett von Schnee und Eis befreit und gestreut. Doch unter einer defekten Regenrinne, aus der tagsüber Tauwasser tropfte, hatte sich abends ein 30 Zentimeter breiter Glatteisstreifen gebildet. Den hatte die Frau übersehen.

Vergeblich forderte die Verletzte von den Hauseigentümern Schadenersatz. Sie seien ihrer Räum- und Streupflicht am Vormittag nachgekommen und für den Unfall nicht verantwortlich, urteilte das Oberlandesgericht Koblenz (2 U 449/09). Am Unfalltag habe mittags Tauwetter geherrscht, daher habe man nachmittags nicht noch einmal streuen müssen.

Erst viele Stunden später sei die Einkäuferin gestürzt: Das habe nichts damit zu tun, dass die Hauseigentümer unzulänglich gestreut hätten. Was sich am Abend ereignete, sei für die Hauseigentümer nicht vorhersehbar gewesen. Die Hauseigentümerin habe gegen 16 Uhr das Haus verlassen, habe kein Wasser auf dem Gehweg gesehen und nicht mit einer drohenden Gefahrensituation rechnen müssen.

Zu berücksichtigen sei dabei auch, dass das Ehepaar in das Haus erst etwa zwei Wochen vor dem Unfall eingezogen sei. Es habe nicht realisiert, dass durch das defekte Regenrohr Tauwasser auf den Bürgersteig laufen und dort am Abend zu Eis werden konnte. Womöglich hatten die neuen Eigentümer noch nicht einmal den Defekt am Rohr bemerkt - daraus könne man ihnen keinen Vorwurf machen.

Feuchtigkeit im verkauften Haus verschwiegen?

Käufer interpretieren Wandverkleidungen als "Vertuschen von Mängeln"

Im Sommer 2006 kaufte Ehepaar X ein 1949 gebautes Haus mit einem Anbau von 1967. Schon bei der Besichtigung hatte der Hauseigentümer kleine Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss erwähnt. Das liege am undichten Dach, diesen Mangel werde er noch beseitigen. So geschah es auch.

Ein Jahr später verklagten die Käufer den Verkäufer auf Schadenersatz, weil er ihnen Feuchtigkeitsschäden arglistig verschwiegen habe. Innen und außen seien Wände mit Styropor, Rigips- und Spanplatten verkleidet worden, um Feuchtigkeit zu verbergen, lautete ihr Vorwurf. Der Keller sei sowieso total feucht und muffig. Das Oberlandesgericht Koblenz wies die Klage des Ehepaares X ab (13 U 443/09).

Bei der Besichtigung habe der Eigentümer den Kaufinteressenten Noppenfolien, Platten etc. gezeigt, mit denen er die früher mangelhafte Außenabdichtung und die daraus resultierenden Feuchtigkeitsschäden behoben habe. Dass früher Feuchtigkeitsprobleme bestanden, rechtfertige es nicht, dem Verkäufer 2006 Vertuschungsmaßnahmen zu unterstellen.

Der Maler, der einige Jahre vorher neu tapezierte, habe jedenfalls ausgesagt, die Wohnung im Erdgeschoss sei vollkommen trocken gewesen. Der Eigentümer habe in den 80er Jahren Rigipsplatten angebracht und die Außenmauer mit Bitumen versiegelt. Indizien für Feuchtigkeitsprobleme gebe es schon länger nicht mehr: Beseitigte Mängel müsse der Verkäufer den Käufern nicht ungefragt offenbaren.

Ein 1949 angelegter Kriechkeller aus Bruchsteinmauerwerk sei feucht und das mit Absicht: Darin sollten nämlich Kartoffeln und anderes Gemüse gelagert werden. Dass man so einen Keller regelmäßig lüften müsse, um Feuchtigkeit abzuleiten, müssten die Käufer eigentlich wissen. Ein Vergleich mit dem Standard eines Neubaus verbiete sich von vornherein.

Die falsche "Datscha" abgerissen ...

Tiefbauunternehmen muss für das Versehen Schadenersatz leisten

Vermutlich haben sich die Eigentümer des Wochenendhäuschens gefragt, ob sie im falschen Film sind: Eines Tages fuhr das Ehepaar hin - und das Häuschen war weg! Des Rätsels Lösung: Mitarbeiter eines Tiefbauunternehmens hatten den Auftrag erhalten, eine Datscha in der Allee XY abzureißen. Namensschilder oder Hausnummern gab es in der Datschen-Siedlung nicht. Aus Versehen erwischte das Abrisskommando das falsche Häuschen und leistete ganze Arbeit. Auch der Zaun, ein Brunnen und die Stromleitungen wurden zerstört.

Von den Eigentümern auf Schadenersatz verklagt, wählte der Tiefbauunternehmer die Vorwärtsverteidigung. Er behauptete, das Gartenhaus und die baulichen Außenanlagen seien total marode gewesen, der Garten total verwildert. All dies habe sowieso nur den Wert des Grundstücks gemindert. Im Grunde stehe das Ehepaar jetzt besser da als vorher ...

Doch Frechheit siegt nicht immer. Das Oberlandesgericht Brandenburg verurteilte den Unternehmer dazu, den Eigentümern 18.236 Euro Schadenersatz zu zahlen (3 U 94/09). Der Unternehmer müsse sicherstellen, dass seine Beschäftigten Abrissarbeiten auf dem richtigen Anwesen durchführten - auch wenn viele Grundstücke keine Namen oder Hausnummern trügen. Die Mitarbeiter müssten sich vor dem Beginn der Arbeiten vergewissern, dass sie an der richtigen Adresse seien.

Das Argument, man habe den Eigentümern durch den irrtümlichen Abriss sozusagen eine Wohltat erwiesen, weil die Aufbauten auf dem Grundstück nur dessen Wert minderten, sei wenig überzeugend. Es sei allein Sache der Eigentümer, darüber zu entscheiden, wie lang sie ihr Gartenhaus nutzen wollten. Sie hätten es nun einmal nicht marode gefunden, sondern "solide" und für Wochenenden gut bewohnbar. Deshalb habe das Ehepaar Anspruch auf einen (von Sachverständigen geschätzten) Betrag, der ausreiche, um den alten Zustand einigermaßen wieder herzustellen.

Garage des Nachbarn zugeparkt

Bei wiederholter Beeinträchtigung des Eigentums droht Ordnungsgeld!

Zoff zwischen Nachbarn um eine Garagenzufahrt: Zwischen den zwei Grundstücken verlief eine schmale Privatstraße. Zum Konflikt kam es, weil sich an deren Ende die Garage von Herrn X befand und zugleich der Zugang zum Haus von Frau Y. Immer wieder parkte Frau Y ihr Auto vor dem Hauseingang - damit vor der Garageneinfahrt - und hinderte so Herrn X am Aus- und Einfahren.

Obwohl er die Nachbarin mehrmals darauf ansprach und sie bat, die Zufahrt freizuhalten, blieb alles beim Alten. Nach einigem Hin und Her klagte Herr X auf Unterlassung. Frau Y verstand das überhaupt nicht: Er könne doch klingeln, wenn ihr Auto vor der Garage stehe, und sie bitten wegzufahren. Auf dieser engen Straße könne sie den Wagen nicht abstellen, ohne die Garagenzufahrt zu versperren.

Mit dieser Argumentation kam Frau Y beim Amtsgericht München nicht durch (241 C 7703/09). Sie könne vom Nachbarn nicht verlangen, jedes Mal zu klingeln, wenn er sein Auto bzw. die Garage nutzen wolle, hielt ihr die Amtsrichterin vor. Ihr Verhalten beeinträchtige das Eigentum von Herrn X. Denn sie habe meistens lange dort geparkt und nicht nur "kurz angehalten", um etwas auszuladen.

Das müsse aufhören. Wer auf diese Weise den Nachbarn störe, könne auch nicht auf das Recht pochen, Einkäufe direkt vor dem Hauseingang auszuladen. Die Autofahrerin müsse ihr Auto woanders parken und ein paar Schritte gehen. Wenn sie dazu nicht bereit sei, drohe ihr beim nächsten "Störfall" eine Geldbuße ("Ordnungsgeld").

Maklervertrag: Auskünfte eines Maklers ...

... per Mail oder Telefon sind als Maklertätigkeit einzustufen

Über ein Immobilienportal bot ein Maklerbüro eine Doppelhaushälfte an. Hauseigentümer S verwaltete mit einem der Geschäftsführer der Maklerfirma verschiedene Gebäude, die Doppelhaushälfte gehörte nicht dazu. Auf dieses Kaufobjekt wurde Herr B bei einem Spaziergang aufmerksam: Ein Schild vor dem Haus wies darauf hin, dass es zum Verkauf stand.

Er schickte eine E-Mail ans Maklerbüro und bestellte ein Exposé. Es enthielt eine Beschreibung des Objekts, den Preis (350.000 Euro) und folgende Informationen: Bei Abschluss eines Kaufvertrags seien 6,25% des Kaufpreises als Maklerprovision zu zahlen. Sobald der Kunde Dienste des Maklerbüros in Anspruch nehme, komme dadurch ein Maklervertrag zustande.

Herr B wandte sich einige Male an das Maklerbüro mit Nachfragen nach Fotos, nach Größe, Ausstattung und Nebenkosten des Kaufobjekts. Eine Mitarbeiterin schickte ihm Informationen per Mail, gab telefonisch Auskünfte und organisierte einen Kontakt mit Eigentümer S. Nachdem der Kaufvertrag für die Doppelhaushälfte unterschrieben war, wollte Herr B davon nichts mehr wissen.

Die Maklerfirma forderte Provision und setzte sich beim Landgericht Hamburg durch (322 O 341/09). Auch wenn Herr B keinen Maklervertrag unterschrieben habe, sei hier ein Vertrag mit der Firma zustande gekommen. Das Exposé sei unmissverständlich formuliert: Mit dem Exposé biete das Maklerbüro seine Dienste an und wer dieses Angebot - in Kenntnis der Forderung nach Provision - annehme, schließe damit einen Vertrag.

Unstreitig habe Herr B mehrfach das Büro kontaktiert. Es habe ihm Informationen geliefert, die ihm Verhandlungen mit dem Verkäufer ermöglichten. Der Nachweis des Kaufobjekts habe zum Erfolg geführt. Der Anspruch der Maklerfirma sei auch nicht wegen eines Interessenkonflikts ausgeschlossen: Deren Geschäftsführer kooperiere zwar mit Herrn S im Bereich Hausverwaltung. Das habe aber nichts mit dem Kaufobjekt zu tun.

Hausbau unzureichend überwacht?

Das Verlegen einer Dampfsperre im Dachgebälk ist keine "handwerkliche Selbstverständlichkeit"

Architekt A hatte ein Doppelhaus geplant und den Bau überwacht. Ein paar Jahre später traten im Dachgeschoss Feuchtigkeitsschäden auf. Schimmelpilze breiteten sich aus, weil beim Bau die so genannte Dampfsperre - eine wasserundurchlässige Folie zum Schutz von Holz und Dämmmaterial gegen Feuchtigkeit - nicht fachgerecht verlegt worden war.

Der Hauseigentümer machte dafür den Architekten verantwortlich, der die Arbeit des Dachdeckers nicht überwacht hatte. A behauptete, das Verlegen einer Dampfsperre sei eine "handwerkliche Selbstverständlichkeit". So etwas zu kontrollieren, hätten er und sein Bauleiter nicht für notwendig gehalten.

Das Oberlandesgericht Frankfurt verurteilte Architekt und Dachdecker gemeinsam zu Schadenersatz in Höhe der Reparaturkosten: Das Anbringen einer Dampfsperre gehöre keineswegs zu den handwerklichen "Grundfertigkeiten", deren Kontrolle überflüssig sei. Der Architekt habe die Bauüberwachung schuldhaft vernachlässigt, wie der Baumangel beweise.

Dem widersprach der Bundesgerichtshof und verwies den Rechtsstreit zurück (VII ZR 77/08). Während die mangelhafte Leistung des Handwerkers feststehe, stehe der Vorwurf gegen den Architekten, die Bauüberwachung schlecht organisiert zu haben, auf "wackeligen Füßen". Er träfe nur zu, wenn A einen unfähigen Bauleiter eingesetzt hätte.

Der Bauleiter, mit dem der Architekt seit Jahren arbeite, sei jedoch sehr erfahren und kompetent. Der Baumangel, um den es hier gehe, konnte auch von einem sorgfältig ausgewählten und zuverlässigen Bauleiter übersehen werden.

Vertragsstrafe für verzögerte Bauleistungen

Vertragsklausel ist nichtig, wenn die Vertragsstrafe zu hoch angesetzt wird

Die Auftraggeberin wollte die Rechnung eines Bauunternehmers nicht bezahlen, weil er mit den Bauleistungen zu spät fertig geworden war. Sie pochte auf eine Klausel in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen: Bei Verzug des Baubeginns oder der Fertigstellung werde "für jeden Werktag des Verzugs eine Vertragsstrafe von 0,2% der Bruttoauftragssumme" fällig (insgesamt begrenzt auf maximal fünf Prozent der Bruttoauftragssumme).

Die Vertragsstrafe wollte die Auftraggeberin gegen den Werklohn aufrechnen. Das komme nicht in Frage, entschied das Oberlandesgericht Nürnberg (13 U 201/10). Der Bauunternehmer müsse keine Strafe zahlen: Die betreffende Klausel benachteilige den Auftragnehmer über Gebühr und sei deshalb nichtig.

Eine Vertragsstrafe sei ein Druckmittel, das den Auftragnehmer dazu anhalten solle, seine Leistung ordnungsgemäß zu erbringen. Sie dürfe jedoch nicht höher sein als die Nachteile für den Auftraggeber im Fall des Verzugs. Wenn schon nach einer Verzögerung von wenigen Arbeitstagen eine Vertragsstrafe von fünf Prozent der Auftragssumme fällig werden solle, sei so eine Regelung unwirksam.

Und das treffe hier zu. Bereits ein Verzug von nur 13 Arbeitstagen bei Beginn der Arbeiten ziehe die volle Vertragsstrafe nach sich. Warum der pünktlichen Beginn so wichtig sein solle, sei unklar geblieben: Der Anreiz für den Bauunternehmer, eine Verzögerung bei Beginn der Arbeiten durch besonderes Bemühen wieder aufzuholen, sei jedenfalls gering, wenn er die Vertragsstrafe dadurch gar nicht mehr vermeiden könne. Bei dieser AGB-Klausel sei es der Auftraggeberin wohl darum gegangen, unabhängig vom sachlichen Interesse am Bauvorhaben für sich eine Extra-Geldquelle zu schaffen.