Eine Hauseigentümerin zahlte 2015 an die Gemeinde rund 8.700 Euro als Anliegerbeitrag für den Ausbau von Gehwegen und Straßenbeleuchtungen. Sie schätzte den Lohnanteil in dieser Summe auf 5.226 Euro. Beim Finanzamt beantragte die Grundeigentümerin, diesen Lohnanteil als "haushaltsnahe Handwerkerleistung" vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen.

Das Finanzamt gewährte ihr die Steuerermäßigung bei der Einkommensteuererklärung jedoch nicht — und auch das Finanzgericht Rheinland-Pfalz blieb hart (1 K 1650/17). Der Begriff "haushaltsnah" sei zwar nicht so wörtlich zu nehmen, dass nur Handwerkerleistungen auf dem Grundstück selbst anerkannt würden. Aber im konkreten Fall fehle der erforderliche "räumlich-funktionale Zusammenhang" der Baumaßnahmen mit dem Haushalt der Grundeigentümerin, so das Finanzgericht.

Das Grundstück sei bereits ans öffentliche Straßennetz angeschlossen. Die Gemeinde kassiere die Anliegerbeiträge nur für das Instandsetzen von Gehwegen und das Aufstellen von Straßenlampen. Diese Einrichtungen dienten unabhängig vom Haushalt der Steuerzahlerin der Allgemeinheit. Der Gehweg sei zudem nicht vor ihrem Wohnhaus, sondern nur auf der gegenüberliegenden Straßenseite ausgebaut worden. Der Anliegerbeitrag beinhalte daher keine haushaltsnahen Handwerkerleistungen.

Eine Hauseigentümerin wollte ihr Wohnhaus grundlegend sanieren lassen und beauftragte einen Architekten mit der Planung. 2006 wurde das Haus instandgesetzt. Bevor der Architekt eine Schlussrechnung stellte, zahlte ihm die Auftraggeberin 5.000 Euro ohne Rechnung und in bar. In der Schlussrechnung führte er diesen Betrag nicht auf.

Nach dem Ende der Sanierung beanstandete die Hauseigentümerin erhebliche Mängel und forderte vom Architekten, er müsse deren Beseitigung finanzieren. Er habe die Sanierung planen und überwachen sollen. Die zweite, nachträglich vereinbarte Aufgabe habe er offenkundig überhaupt nicht erfüllt, obwohl sie ihm dafür die 5.000 Euro gezahlt habe.

Die Ausführung der Arbeiten zu kontrollieren, habe nie zum Auftrag gehört, konterte der Architekt. Das Bargeld habe die Auftraggeberin für Schwarzarbeit gezahlt.

Deren Klage auf Schadenersatz für die Kosten der Mängelbeseitigung scheiterte beim Oberlandesgericht (OLG) Hamm (12 U 115/16). Der Architekt habe 5.000 Euro in bar verlangt und erhalten, stellte das OLG fest. Einen Teil des Honorars "ohne Rechnung" zu kassieren, sei Steuerhinterziehung und verstoße gegen das "Schwarzarbeiterbekämpfungsgesetz".

Damit sei der Architektenvertrag insgesamt nichtig. Aus einem nichtigen Vertrag könne die Auftraggeberin keinen Anspruch auf Schadenersatz ableiten. Schließlich habe sie von diesem Gesetzesverstoß bewusst profitiert. Beide Beteiligte hätten darin übereingestimmt, dass auf diese 5.000 Euro keine Umsatzsteuer gezahlt werden sollte.

Dass es sich nur um einen Teilbetrag handelte und die Vertragsparteien die "Ohne-Rechnung-Abrede" nicht von Anfang an, sondern erst während der Arbeiten trafen, ändere an der Unwirksamkeit des Vertrags nichts. Jede Art von "Schwarzgeldabrede" führe zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags: Schwarzarbeit könne man nur wirksam bekämpfen, wenn man so konsequent vorgehe.

Ein Lehrerehepaar wohnt in einem Einfamilienhaus, das jedem Partner zur Hälfte gehört. Hier haben sie sich zum Korrigieren und Vorbereiten des Unterrichts ein Arbeitszimmer von 26 qm eingerichtet, das sie gemeinsam nutzen. Bei den Einkommensteuererklärungen für 2007 und 2008 machten die Lehrer Aufwendungen von ca. 2.800 Euro pro Jahr für das häusliche Arbeitszimmer geltend.

Das Finanzamt anerkannte nur den Höchstbetrag von 1.250 Euro als steuermindernde Werbungskosten und ordnete jedem Ehepartner die Hälfte dieses Betrags zu. Damit gab sich das Ehepaar nicht zufrieden und klagte gegen den Steuerbescheid. Beim Bundesfinanzhof (BFH) setzten sich die Steuerzahler durch (VI R 53/12).

Das höchste deutsche Finanzgericht änderte mit diesem Urteil seine Rechtsprechung: Vorher war der Steuerabzug auf 1.250 Euro pro Arbeitszimmer begrenzt. Wie viele Personen es benützten, spielte keine Rolle. Seither gilt: Ehepartner können beide den Höchstbetrag von 1.250 Euro einkommensmindernd geltend machen, wenn sie bei "hälftigem Miteigentum" an einer Immobilie ein häusliches Arbeitszimmer gemeinsam nutzen.

Natürlich müssen auch die übrigen Voraussetzungen für den Steuerabzug erfüllt sein: Den Steuerpflichtigen darf für die berufliche Tätigkeit außerhalb des Hauses kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung stehen. Und jeder Partner muss im häuslichen Arbeitszimmer einen eigenen Arbeitsplatz "im für die Berufstätigkeit erforderlichen Umfang" haben.

Ob die zweite Bedingung zutraf, hatte das Finanzgericht im konkreten Streitfall gar nicht erst geprüft. Das sei nachzuholen, ordnete der BFH an. Ob es für die Lehrer ein steuerliches Happy End gab, stand nach diesem BFH-Urteil also noch nicht fest.

Bei einem Brand war ein Gebäude schwer beschädigt worden. Der Eigentümer hatte dafür eine Gebäudeversicherung (inklusive Feuerversicherung) abgeschlossen. Beim Versicherungsunternehmen meldete er den Brandschaden. Es beauftragte ein Ingenieurbüro mit der Untersuchung und die Sachverständigen bezifferten den Gebäudeschaden auf 144.557 Euro (Zeitwert).

Doch die Versicherung zahlte nichts, focht stattdessen den Versicherungsvertrag an: Der Hauseigentümer habe ihr verschwiegen, dass er im versicherten Gebäude Räume an einen "Swinger-Club" vermietet habe. Das sei kein Grund, den Brandschaden nicht zu regulieren, fand der Versicherungsnehmer. Er klagte auf Zahlung und bekam Recht.

Im Verfahren am Landgericht Saarbrücken belegte der Hauseigentümer allerdings seine hohen Reparaturkosten teilweise mit fingierten Rechnungen. Als der Schwindel aufflog, weigerte sich die Versicherung erst recht, Schadenersatz zu zahlen: Der Versicherungsnehmer habe wegen seiner arglistigen Täuschung keinen Anspruch mehr auf Leistung.

Damit war das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken nicht einverstanden (5 U 20/16). Ausnahmsweise sei die Versicherung hier trotz des Täuschungsmanövers nicht leistungsfrei, so das OLG, weil sie ebenfalls schuldhaft gegen Vertragspflichten verstoßen habe. Das Landgericht habe ihre Zahlungspflicht festgestellt. Dennoch habe sie sich geweigert, dem Hauseigentümer die 144.557 Euro auszuzahlen, und so dessen wirtschaftliche Existenz in Gefahr gebracht.

Das entschuldige das Fehlverhalten des Versicherungsnehmers nicht. Aber es müsse berücksichtigt werden, dass er damit einen berechtigten Anspruch durchsetzen wollte. Wenn die Versicherung eine so große Summe vertragswidrig zurückhalte, dürfe ihr die spätere arglistige Täuschung des Versicherungsnehmers nicht zu Gute kommen: Auf diese Weise würde sie von ihrem eigenen Fehlverhalten enorm profitieren, das den Hauseigentümer in finanzielle Nöte versetzt habe. Daher müsse sie zumindest den Zeitwert des Gebäudes ersetzen.

Der Eigentümer eines Reihenhauses verlangte Leistungen von seiner Wohngebäudeversicherung: Ein Sturm hatte den Sichtschutzzaun auf seiner Terrasse beschädigt. Der Versicherungsnehmer ließ ihn für ca. 1.350 Euro reparieren und forderte dafür Ersatz. Laut Versicherungsvertrag umfasste der Versicherungsschutz nicht nur das Wohngebäude, sondern auch "Zubehör und sonstige Grundstücksbestandteile", zum Beispiel "Einfriedungen" einschließlich Hecken.

Um diese Klausel wurde schließlich vor Gericht gestritten. Der Versicherungsnehmer fand, der beschädigte Sichtschutzzaun sei eine Einfriedung seines Grundstücks. Dagegen vertrat die Versicherung den Standpunkt, der Sichtschutzzaun umgrenze nur die Terrasse und nicht das Grundstück. Daher stelle der Zaun keine Einfriedung im Sinne der Vertragsbedingungen dar.

So sah es auch das Amtsgericht Ansbach und wies die Klage des Hauseigentümers ab (5 C 516/17). Nach allgemeinem Sprachgebrauch verstehe man unter einer Einfriedung eine Mauer, einen Zaun, eine Hecke oder vergleichbare Umgrenzungen eines Grundstücks. Eine Einfriedung kennzeichne den Besitz und solle verhindern, dass Unbefugte das Grundstück betreten.

Diese Funktion erfülle ein Sichtschutzzaun nicht. Der Eigentümer habe ihn auf der Terrasse aufgestellt, um sich vor neugierigen Blicken von Nachbarn und Passanten zu schützen: Er sichere die Privatsphäre der Bewohner. Das Grundstück umgrenze der Sichtschutzzaun jedoch nicht. Daher müsse die Wohngebäudeversicherung den Schaden nicht ersetzen.

Das Dorf mit 125 Einwohnern liegt inmitten von Wald und landwirtschaftlichen Flächen. Direkt im Ort sind zwar mittlerweile nur noch drei Landwirte aktiv. Früher war er aber rein landwirtschaftlich geprägt, viele Scheunen und Stallgebäude zeugen davon. Um einen Hühnerstall entbrannte ein erbitterter Streit zwischen zwei Hauseigentümerinnen.

Um immer frische Eier parat zu haben, hält Frau A in ihrem Garten Hühner: in einem 3,30 Meter mal zwei Meter großen Hühnerstall. Er befindet sich drei Meter entfernt vom denkmalgeschützten Wohnhaus der Nachbarin B, das unmittelbar an der Grundstücksgrenze steht. Die zuständige Behörde hatte den Bau des Hühnerstalls im November 2016 erlaubt und die Hühnerhaltung auf zehn Hühner und einen Hahn beschränkt.

Die Nachbarin klagte gegen die Baugenehmigung, die sie für rechtswidrig hielt: Das Federvieh belästige sie in unzumutbarer Weise. Der Hahn krähe nachts und störe ihren Schlaf, die Hühner gackerten ständig sehr laut. Durch die vier Fenster in der Grenzwand strömten intensive Gerüche in ihre Räume. Im Keller könne sie deswegen keine Lebensmittel mehr lagern.

Da sie in einem Dorfgebiet lebe, müsse Frau B das Federvieh als "ortsüblich" hinnehmen, entschied das Verwaltungsgericht Neustadt (4 K 419/17.NW). Ob es sich hier um landwirtschaftliche oder um hobbymäßige Tierhaltung handle, spiele keine Rolle: Auch das Halten von Geflügel als "Freizeitbetätigung" sei auf dem Land typisch, inklusive moderater Geruchs- und Lärmimmissionen. In so einem bescheidenen Rahmen wie hier sei Hobbytierhaltung selbst in einem Wohngebiet zulässig.

Dass Frau B die Geräusche von zehn Hühnern und einem Hahn als unerträgliche Lärmbelästigung darstelle, sei schlicht übertrieben. Der Lärmpegel überschreite keineswegs die einschlägigen Grenzwerte, nachts werde der Stall geschlossen. Auch die Nähe des Stalles zur Grundstücksgrenze mache die Tierhaltung von Frau A nicht rücksichtslos.

Das gelte erst recht, weil die Fenster in der Grenzwand, durch die das Gackern dringe, selbst unzulässig seien. Eine Hauswand an der Grenze dürfte als "Brandwand" nämlich gar keine Öffnungen aufweisen. Frau B stehe es frei, sie zu schließen oder den Lärm durch andere "architektonische Selbsthilfe" zu reduzieren.

Ein gemeinnütziger Verein zum Schutz privater Bauherren legte sich mit einem großen deutschen Fertighausanbieter an. Der Verein beanstandete folgende Klauseln in den Verträgen des Bauunternehmens:

"Falls eine förmliche Abnahme aus Gründen, die der Bauherr zu vertreten hat, unterbleibt, gelten die Leistungen des Unternehmens als abgenommen", und zwar zwölf Tage nach "Fertigstellung der Leistungen". "Hat der Bauherr das Haus oder einzelne Räume in Benutzung genommen, so gilt die Abnahme nach Ablauf von sechs Tagen nach Beginn der Benutzung als erfolgt, sofern nichts anderes schriftlich vereinbart ist".

Diese Klauseln benachteiligten die Bauherren unangemessen, urteilte das Oberlandesgericht Koblenz (2 U 296/16). Das Fertighausunternehmen dürfe die Klauseln nicht länger verwenden, weil sie mit wesentlichen Grundsätzen des Baurechts unvereinbar seien. Laut Gesetz sei ein Werk nur dann "abnahmereif" — und der Auftraggeber zur Abnahme verpflichtet —, wenn das Werk des Auftragnehmers "im Wesentlichen mangelfrei fertig gestellt" sei.

Von diesem Prinzip weiche die Regelung des Fertighausanbieters zu Ungunsten der Bauherren ab. Denn gemäß dieser Regelung würde die Abnahme durch den bloßen Ablauf einer Frist erfolgen — unabhängig davon, ob der Bau wesentliche Mängel aufweise oder nicht. Eine stillschweigende Billigung der Auftragnehmer-Leistung durch Einzug in das Fertighaus (juristisch: durch "Ingebrauchnahme" des Werks) setze voraus, dass keine wesentlichen Mängel mehr vorliegen.

Zum Preis von 5.000 Euro baute Handwerker X im Einfamilienhaus des Auftraggebers A eine Wangentreppe ein (d.h. eine Treppe, die von zwei so genannten Wangen an den Außenkanten getragen wird, dazwischen sind die Stufen befestigt). Die Wangen waren vier Zentimeter dick, einen Standsicherheitsnachweis legte der Treppenbauer nicht vor.

Zwei Jahre später verlangte Hauseigentümer A von X so einen Nachweis und pochte auf das "Regelwerk Holztreppenbau": Demnach müssen Wangen mindestens fünf Zentimeter dick sein. Wird diese Mindeststärke nicht erreicht, muss der Handwerker die Standsicherheit der Treppe nachweisen. Dass sie standsicher sei, sei doch praktisch längst bewiesen, fand der Treppenbauer und weigerte sich.

Daraufhin forderte A den Werklohn von 5.000 Euro zurück. Zu Recht, wie das Landgericht Trier entschied (1 S 205/14). Der Auftraggeber dürfe den Werkvertrag aufkündigen, weil die Treppe mangelhaft sei, so das Landgericht. X habe nämlich die anerkannten Regeln seines Fachs nicht eingehalten. Dass diese gelten sollten, hätten die Vertragsparteien zwar nicht ausdrücklich vereinbart. Handwerker verpflichteten sich aber stillschweigend dazu, sie zu beachten.

Die allgemein anerkannte Regel der Technik sei im Holztreppenbau das "Regelwerk Holztreppenbau". Von deren Vorgaben weiche die von X gebaute Treppe ab. Dass die Treppe tatsächlich standsicher sei, ändere daran nichts. Wenn die Regeln nicht eingehalten werden, spiele es keine Rolle, ob dies im Einzelfall ohne negative Folgen bleibe. Die "Regeln der Technik" sollten sicherstellen, dass bestimmte Eigenschaften des Werks erreicht werden. Jede Abweichung davon stelle deshalb einen Mangel dar.

Hauseigentümer P legte sich mit der Gemeinde an. Dabei ging es um einen kommunalen Grillplatz, der etwa 600 Meter von seinem Wohnhaus entfernt liegt. Immer wieder einmal wurde dort nachts elektronisch verstärkte Musik gespielt. Die Kommune hatte mehrmals Bußgeld gegen die Übeltäter verhängt, danach nahmen die nächtlichen Ruhestörungen ab.

Dennoch verklagte Hauseigentümer P die Gemeinde und forderte, sie müsse den Spuk beenden und den Grillplatz bewachen oder absperren. Der komfortable Grillplatz lade geradezu dazu ein, sich gemütlich niederzulassen und lautstark zu feiern, fand Herr P. Beim Verwaltungsgerichtshof (VGH) Baden-Württemberg scheiterte seine Klage (10 S 2264/16).

Die Kommune sei für die zweckwidrige Nutzung ihres Grillplatzes nicht verantwortlich, so der VGH. Auf dem Grillplatz elektronische Musikanlagen und Instrumente einzusetzen, habe nichts mit dessen eigentlicher Bestimmung zu tun. Es handle sich um störenden Missbrauch kommunaler Einrichtungen, wie er auf jedem öffentlichen Platz vorkommen könne.

Zudem habe die Gemeinde alle möglichen Gegenmaßnahmen ergriffen, um den nächtlichen Lärm zu verhindern. Auf Schildern werde am Grillplatz auf die unbedingte Nachtruhe ab 22 Uhr hingewiesen und auf das Verbot, dort Musik auf elektronisch verstärkten Anlagen zu spielen. Bei Verstößen gegen das Verbot habe die Kommune Bußgelder verhängt.

In den letzten Jahren habe es daher nur noch wenige Ruhestörungen gegeben und die seien sofort von der Polizei abgestellt worden. Da der Grillplatz nur noch vereinzelt "zweckentfremdet" werde, wäre es unverhältnismäßig, die Kommune zu verpflichten, diese Freizeiteinrichtung rund um die Uhr zu bewachen oder stillzulegen.

Ein auf "Energiesparhäuser" spezialisiertes Bauunternehmen baute für den Bauherrn Z ein Passivhaus aus Holz. 300 Quadratmeter Wohnfläche waren zu beheizen. Nach dem ersten Winter im Neubau beschwerte sich Auftraggeber Z über zu hohen Heizenergieverbrauch und forderte Nachbesserung. Der Bauunternehmer wollte allerdings weder den Wärmeschutz verbessern, noch einen Kostenvorschuss für die Sanierung zahlen.

Später verklagte Herr Z den Bauunternehmer auf Schadenersatz. Das Landgericht sprach ihm 81.000 Euro zu — so viel hatte die Sanierung gekostet. Gegen dieses Urteil legte der Bauunternehmer Berufung ein, die beim Oberlandesgericht München und beim Bundesgerichtshof überwiegend Erfolg hatte (VII ZR 148/14).

Wenn man die Mindestanforderungen an ein Passivhaus (DIN 4 208, Teil 2/2) zugrunde lege, verbrauche das — mittlerweile verkaufte — Passivhaus von Z zu viel Heizenergie, stellten die Bundesrichter fest. Der vorgesehene Wärmebedarf werde um ca. ein Drittel überschritten. Dieser Mangel verursache allerdings pro Jahr nur 86 Euro Mehrkosten. Unter diesen Umständen sei es unverhältnismäßig, den Wärmeschutz des Hauses für 81.000 Euro zu sanieren, um den Energieverbrauch weiter zu reduzieren.

Daher müsse sich Bauherr Z mit Schadenersatz für den Minderwert begnügen, den die mangelhafte Bauweise zur Folge habe. Der Minderwert hänge ab von der Gesamtnutzungsdauer des Hauses und von den jährlichen Energiemehrkosten.

Die durchschnittliche Nutzungsdauer eines Holzhauses liege bei 70 Jahren. Wenn man die jährlichen Mehrkosten mit 70 multipliziere — und die Steigerung der Energiekosten einkalkuliere —, betrage der Minderwert 12.000 Euro. Diese Summe müsse der Bauunternehmer ersetzen. (Der BGH hat mit diesem Beschluss ein Urteil des Oberlandesgerichts München vom 18.6.2014 bestätigt. AZ.: 27 U 4301/13)

Lange Zeit lag das Sportgelände des Leibniz-Gymnasiums in Neustadt an der Weinstraße brach. Dann investierte die Kommune in einen Allwetterplatz, der im Sommer 2014 eröffnet wurde: eine Sportanlage auf Tartanboden, mit zwei Handballtoren und einem fünf Meter hohen Ballfangzaun für Fußball und Basketball. Ein halbes Jahr später zog ein genervter Nachbar vor Gericht und forderte, die Lärmbelästigung müsse aufhören. Der Lärm auf dem Sportplatz überschreite das zulässige Höchstmaß (laut Sportanlagenlärmschutzverordnung).

Das Verwaltungsgericht Neustadt wies seine Klage ab (5 K 60/17.NW). Der Hauseigentümer berufe sich auf die strengen Grenzwerte einer Verordnung, die für den Schulsport keine Gültigkeit hätten. Beim Schulsport lägen sie höher. Denn Sportunterricht sei ein wichtiger Bestandteil des staatlichen Bildungsauftrags. Er wirke sich positiv auf die Gesundheit der Schüler, auf ihre sportlichen Fähigkeiten und ihr soziales Verhalten aus.

Kinder und Jugendliche müssten im Rahmen der Ganztagsschule Sport im Freien ausüben können. Schulen mit Sportanlagen seien auch in allgemeinen Wohngebieten zulässig. Daher müssten Anwohner die Geräuschkulisse hinnehmen. Und gar so dramatisch sei die Lärmbelästigung auch wieder nicht. Die betreffende Anlage diene ausschließlich dem Schulsport unter Aufsicht von Lehrkräften — nicht etwa für Sportvereine, die abends trainierten.

Der eingezäunte Platz sei verschlossen, einen Schlüssel hätten nur die Sportlehrkräfte der Schule. Der Platz werde nur während des Schulbetriebs genutzt, nur ausnahmsweise finde Sportunterricht bis 18 Uhr statt. Die besonders sensiblen Ruhezeiten am Morgen und am Abend seien ebenso "lärmfrei" wie das Wochenende. Und auch die Ferienzeit biete dem Hauseigentümer einen Ausgleich für die Geräuschkulisse während des Schulbetriebs.

Nach über einem Jahr ohne Job beantragte die Eigentümerin eines Wohnhauses Arbeitslosengeld II. Das Jobcenter gewährte die Hartz-IV-Leistungen nur als Darlehen, nicht als Zuschuss. Begründung: Die Antragstellerin besitze ein Haus mit 205 qm Wohnfläche. Sie habe also Vermögen und sei nicht hilfebedürftig.

Das Sozialgericht Detmold gab dem Jobcenter Recht und wies die Klage der Frau auf Hartz-IV-Leistungen als Zuschuss ab (S 18 AS 924/14). Ein selbstgenutztes Haus zähle zwar zum so genannten Schonvermögen, das Hilfeempfänger behalten dürften, so das Sozialgericht. Aber nur, wenn die Größe des Hauses "angemessen" sei.

Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts sei bei einem 4-Personen-Haushalt ein Wohnhaus mit 130 qm Wohnfläche als angemessen einzustufen. Dieser Grenzwert sinke, wenn weniger als vier Personen in einem Wohnhaus lebten. Die Antragstellerin bewohne ihr Haus zusammen mit ihrer Tochter. Und das bedeute: Die Wohnfläche des Hauses von 205 qm übersteige die Wohnfläche, die als angemessen anzusehen wäre, um mehr als das Doppelte.

Demnach sei die arbeitslose Frau nicht hilfebedürftig. Der Verkehrswert des Hauses sei deutlich höher als der Vermögensfreibetrag, der ihr zustehe. Also müsse sie das Haus verkaufen und den Erlös für den Lebensunterhalt verwenden. Unzumutbar wäre das nur, wenn der auf dem Markt zu erzielende Wert dem wirklichen Wert des Gebäudes nicht entspräche, also ein Verkauf offensichtlich unwirtschaftlich wäre.

Dafür gebe es hier jedoch keine Anhaltspunkte. Laut dem Gutachten eines Immobiliensachverständigen könne die Eigentümerin das Haus innerhalb von zwölf Monaten zum Verkehrswert verkaufen. Um diesen Zeitraum zu überbrücken, bekomme sie vorübergehend Leistungen auf Darlehensbasis.

Laut Energieeinsparverordnung (EnEV) sind Verkäufer oder Vermieter verpflichtet, in Immobilienanzeigen Daten zur Energieversorgung der angebotenen Immobilien anzugeben, wenn ein Energieausweis vorliegt: zum wesentlichen Energieträger, zum Baujahr der Immobilie, zur Art des Energieausweises, zur Energieeffizienzklasse, zum Endenergieverbrauch etc.

Auch Immobilienmakler dürfen ihren potenziellen Kunden diese Informationen nicht vorenthalten, wenn sie Immobilien gewerblich anbieten, entschied jetzt in letzter Instanz der Bundesgerichtshof (I ZR 229/16, I ZR 232/16). Die Deutsche Umwelthilfe e.V. hatte in mehreren Fällen Zeitungsanzeigen von Immobilienmaklern beanstandet. Sie boten Immobilien zum Kauf oder zur Miete an - ohne die Pflichtangaben zum Energieverbrauch. Die Unterlassungsklage der Umwelthilfe war beim Bundesgerichtshof erfolgreich.

Allerdings meinten die Bundesrichter, aus der EnEV sei die Informationspflicht für Makler nicht abzuleiten. Laut EU-Recht sei es jedoch unzulässig, Verbraucher in die Irre zu führen. Das könne durch unzutreffende Informationen geschehen, aber auch dadurch, dass Verbrauchern in "kommerzieller Kommunikation" wesentliche Informationen vorenthalten werden. Daraus folge die Pflicht von Immobilienmaklern, in "kommerziellen Inseraten" notwendige Angaben zum Energieverbrauch anzuführen.

Wenn Nachbarn sich nicht leiden können, sind sie bekanntlich sehr erfinderisch darin, sich gegenseitig das Leben schwer zu machen. Aktuelles Beispiel: Der Anwalt des Münchner Hauseigentümers A bombardierte dessen Nachbarn B geradezu mit Abmahnungen. Ihr Inhalt war stets der Vorwurf, dass B Schnee über den Zaun auf das Grundstück von A schaufle.

Jedes Mal, wenn B das Garagendach und die Fläche vor seiner Garage von Schnee befreie, schippe er die Schneehaufen absichtlich auf seinen — A’s — Rasen. Sogar dann, wenn er dabei von A beobachtet werde: Einmal habe Nachbar B dem Nachbarn A direkt in die Augen geschaut und dabei hämisch grinsend eine Schaufel voll Schnee über den Zaun geworfen.

Schließlich zog Herr A vor Gericht, um das verwerfliche Treiben zu stoppen: Sein Rasen grüne wegen der vielen Schneehaufen im Frühling regelmäßig viel zu spät. Außerdem bleibe nach dem Abschmelzen jedes Mal Streusplitt übrig, den er entfernen müsse. Das Amtsgericht München fand die Vorwürfe schwer übertrieben und wies die Klage ab (213 C 7060/17).

Bewiesen (durch Fotos bzw. Zeugenaussagen) sei eigentlich nur, dass B in den Wintern 2013/2014 bis 2016/2017 drei Mal eine oder zwei Schaufeln Schnee auf das Nachbargrundstück "verfrachtet" habe. Das beeinträchtige das Grundstückseigentum von Herrn A nicht nennenswert. Offenkundig habe dieses Vorgehen A provozieren sollen. Dieses Ziel habe B erreicht und damit das Verhältnis der Nachbarn weiter verschlechtert.

Dass B damit das Grundstück bzw. den Rasen von A ernsthaft beschädigte, sei aber nicht zu befürchten. Der absichtlich hinübergeschaufelte Schnee bestehe letztlich nur aus einigen Litern Wasser. Die habe Hauseigentümer B dem — im Winter ohnehin ebenfalls von Schnee bedeckten — Rasen von A hinzugefügt. Schnee schmelze sowieso von selbst, wenn es wärmer werde. Und er hinterlasse nicht viel mehr Streusplitt, als ohnehin vor A’s Garage liege.

Das Einfamilienhaus wurde 2006 gebaut und von den Bauherren abgenommen. Das war voreilig, wie das Ehepaar schon bald bemerkte. Denn der Bauunternehmer hatte den Putz des Wärmedämmverbundsystems nicht abgedichtet, nicht einmal durch eine Noppenfolie geschützt. Bereits ein Jahr nach Fertigstellung des Hauses war der Putz bis zu einer Höhe von etwa 70 Zentimetern durchfeuchtet.

Die Bauherren forderten vom Bauunternehmen zuerst Schadenersatz, dann die Beseitigung der Mängel. Das schließe sich aus, erklärte ihnen das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig (1 U 48/16). Wer vom Auftragnehmer finanziellen Ausgleich des Schadens verlange, dokumentiere damit den Willen, dass nicht der Verantwortliche den Baumangel beheben solle. Dann könnten die Auftraggeber den Unternehmer nicht mehr auf Mängelbeseitigung in Anspruch nehmen.

Schadenersatz stehe dem Ehepaar jedoch zu, so das OLG, denn das Wärmedämmverbundsystem sei mangelhaft: In dem Bereich, der vom Erdboden berührt werde, seien Putz und Dämmplatten nicht abgedichtet und infolgedessen mittlerweile gründlich durchfeuchtet. Zwar erwähne die Baubeschreibung die Abdichtung nicht ausdrücklich, trotzdem gehöre sie zu einem "gebrauchstauglichen Werk".

Zudem hätten die Vertragsparteien einen Festpreis für den Hausbau vereinbart: Dann könne der Bauherr grundsätzlich erwarten, dass alle für den Bau notwendigen Leistungen umfasst seien. Anders läge der Fall nur, wenn im Vertrag oder in der Baubeschreibung ausdrücklich festgehalten werde, dass der vereinbarte Leistungsumfang keine Abdichtung enthalte.

Der Einwand des Bauunternehmers, dass die fehlende Abdichtung noch nicht zu einem Schaden geführt habe, sei nicht nachvollziehbar: Denn die Feuchtigkeitsschäden seien gar nicht zu übersehen. Doch selbst wenn der Einwand zuträfe, wäre er unerheblich. Denn nach den anerkannten Regeln der Technik sei es nun einmal notwendig, ein Wärmedämmverbundsystem abzudichten. Wer von diesen Regeln abweiche, arbeite fehlerhaft — unabhängig davon, wann sich die mangelhafte Leistung nachteilig auswirke.

Ein Ehepaar verhandelte mit einer Firma über den Bau eines Fertighauses. Es wurde ein Vertrag ausgearbeitet und von den Eheleuten unterschrieben. Im letzten Absatz hieß es, der Vertrag werde erst mit Zustimmung der Firma wirksam. Diese habe "binnen drei Wochen zu entscheiden". Die Firma stimmte zwar am letzten Tag der Frist dem Vertrag zu, das entsprechende Schreiben erhielten die Kunden aber erst danach.

Man verhandelte noch eine Weile, das Projekt wurde aber schließlich nicht durchgeführt. Die Firma verlangte trotzdem 42.000 DM. Begründung: Im Vertrag sei eine pauschale Vergütung von zehn Prozent des Gesamtpreises vereinbart für den Fall, dass die Bauherren den Vertrag wieder kündigten. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf kommt das Ehepaar nicht um die Zahlung der Summe herum, weil der Vertrag wirksam ist (23 U 129/93).

Er gelte, weil die Firma sich rechtzeitig entschieden habe, stellte das OLG fest. Mit der üblichen Postlaufzeit habe das Ehepaar rechnen müssen. Vertraglich vereinbart sei, dass die Firma innerhalb von drei Wochen zu einer Entscheidung kommen müsse - nicht aber, dass sie dies auch innerhalb dieser Frist mitteilen und das Schreiben vor Ablauf der Frist im Briefkasten der Kunden liegen müsse.

Diese Regelung weiche zwar vom Gesetz ab. Danach käme es nämlich auf den Zugang des Schreibens innerhalb der Frist an. Die Abweichung vom Gesetz hätten die Vertragspartner aber vereinbart und müssten sich daher auch daran halten.

Nach ergiebigen Regenfällen kam es im Juli 2014 im Haus von Frau X zu einem Wasserschaden. Von ihrer Dachterrasse drang Wasser ins Gebäude ein, durchfeuchtete eine Zwischendecke und überschwemmte ein Badezimmer. Die Ursache: Das Abflussfallrohr der Terrasse konnte kein Wasser mehr aufnehmen, weil die Kanalisation infolge des Dauerregens schon vollgelaufen war.

Nach dem Überschwemmungsschaden forderte die Hauseigentümerin erfolglos von ihrem Gebäudeversicherer Ersatz für die Reparaturkosten. Dabei war ihr Wohnhaus sogar gegen Elementarschäden versichert. Nach den Versicherungsbedingungen musste die Versicherung auch einspringen, wenn Sachen durch einen Rückstau von Wasser zerstört oder beschädigt wurden.

Im Vertrag war Rückstau so definiert: "Rückstau liegt vor, wenn Wasser durch Ausuferung von oberirdischen (stehenden oder fließenden) Gewässern oder durch Witterungsniederschläge bestimmungswidrig aus dem Rohrsystem des versicherten Gebäudes … austritt." Das Landgericht Bochum sah die Überschwemmung im Haus von Frau X als Folge eines Rückstaus an und verurteilte den Gebäudeversicherer, den Schaden zu regulieren (4.500 Euro).

Dagegen legte der Versicherer Berufung ein und setzte sich beim Oberlandesgericht (OLG) Hamm durch (20 U 23/17). Das Regenfallrohr habe nach langanhaltenden Regenfällen die große Menge Wasser nicht mehr "verkraftet", so das OLG. Wenn das Rohrsystem eines Hauses kein Wasser mehr aufnehmen könne, handle es sich aber nicht um einen Rückstau.

Ein Rückstau liege vielmehr erst vor, wenn Wasser aus dem Rohrsystem des versicherten Gebäudes wieder austrete. Das Wasser, das im konkreten Fall die Überschwemmung verursachte, müsste also aus dem Fallrohr der Dachterrasse zurückgeflossen sein. Dass hier wegen der überlasteten Kanalisation Wasser durch das Rohr auf die Terrasse hochgedrückt worden sei, sei aber nicht ersichtlich.

Schon seit 1992 wohnt das ältere Ehepaar am Ravensburger Marienplatz. Dort plätschert seit 1994 Wasser in einem kommunalen Brunnen, der vom Künstler Robert Schad gestaltet wurde. 20 Jahre später verklagten die Hauseigentümer (nicht die Stadt, sondern) das Landratsamt als zuständige Immissionsschutzbehörde wegen des "Lärms": Die Behörde müsse dafür sorgen, dass die unerträglichen Brunnengeräusche aufhörten.

Sollten die Anwohner jemals Anspruch auf ein Einschreiten des Landratsamts gehabt haben, hätten sie ihn längst verwirkt, entschied das Verwaltungsgericht. Schließlich plätschere der Brunnen seit 20 Jahren, ohne dass die Hauseigentümer Einspruch erhoben. Der Verwaltungsgerichtshof Mannheim bestätigte das Urteil (10 S 1878/16). Der Brunnen auf dem Marienplatz überschreite den — hier nach TA Lärm gültigen — Lärm-Grenzwert von 60 Dezibel nicht.

Geräusche eines Brunnens auf einem öffentlichen, städtischen Platz seien grundsätzlich als passend und nicht als störend anzusehen. Anlagen mit plätscherndem und fallendem Wasser würden generell positiv wahrgenommen: Die meisten Menschen empfänden das Geräusch als angenehm und natürlich. Brunnen werteten das Stadtbild auf, dienten als Treffpunkt und im Sommer zur Abkühlung. Sie steigerten damit in den Städten die Lebensqualität.

Überhaupt nicht nachvollziehbar sei der Einwand, das Plätschern gefährde die Gesundheit der Anwohner. Denn in der für den Schlaf kritischen Nachtzeit sei der Brunnen gar nicht in Betrieb. Das Wasser laufe nur tagsüber zwischen 10 Uhr vormittags und 20 Uhr abends. Außerdem sei der Wasserdurchlauf des Brunnens im Sommer 2014 sogar reduziert worden. In den zwei Jahrzehnten vorher seien die Geräusche lauter gewesen, ohne dass Anhaltspunkte für ein Gesundheitsrisiko ersichtlich gewesen wären.

Hauseigentümer A hatte auf seinem Dach eine Photovoltaikanlage installieren lassen. Die sorgte für umweltfreundlichen Strom im Haus, allerdings auch für Ärger mit dem Nachbarn. Denn Hauseigentümer B litt unter dem stark blendenden Sonnenlicht, das die Solarmodule auf sein Grundstück reflektierten. Er beschwerte sich darüber, dass die Solaranlage sein Grundstück erheblich beeinträchtige, und forderte von A Gegenmaßnahmen.

Den Streit entschied das Landgericht Duisburg zunächst zu Gunsten des Anlagenbesitzers A. Begründung: Der Gesetzgeber habe mit dem Erneuerbare-Energien-Gesetz Solarstromanlagen fördern wollen. Vor dem Hintergrund dieser politischen Zielsetzung sei davon auszugehen, dass Nachbarn solche Anlagen grundsätzlich dulden müssten — unabhängig vom konkreten Ausmaß eventueller negativer Wirkungen.

So pauschal dürfe man das nicht sehen, urteilte dagegen das Oberlandesgericht Düsseldorf: Hier sei sehr wohl im Einzelfall zu prüfen, wie weit die Nachbarschaft konkret beeinträchtigt werde. Zu Recht habe daher Grundstückseigentümer B gegen das Urteil des Landgerichts Berufung eingelegt (I-9 U 35/17).

Der vom Gericht beauftragte Sachverständige habe ausgeführt, dass die Blendwirkung durch das reflektierte Sonnenlicht erheblich sei: Sie trete an mehr als 130 Tagen im Jahr auf. Die Blendungen erstreckten sich zeitweise über die gesamte Breite des Grundstücks von B und dauerten bis zu zwei Stunden täglich. In dieser Zeit könne sich B quasi nicht im Garten und auf der Terrasse aufhalten.

Eine Beeinträchtigung dieses Umfangs müssten Nachbarn nicht dulden. Auch wenn der Gesetzgeber Photovoltaikanlagen mit seinem Energiewende-Programm fördere, dürften Hauseigentümer so eine Anlage nicht ohne Rücksicht auf die Belange der Nachbarn errichten. Anlagenbesitzer A müsse die Blendungen durch geeignete Maßnahmen reduzieren.

Gute Freunde waren die Eigentümer zweier angrenzender Reihenmittelhäuser wohl nicht. Jedenfalls nutzte das Ehepaar A einen mehrwöchigen Sommerurlaub der Familie B, um ohne Absprache zwischen den Terrassen eine Holztrennwand zu errichten. Die Trennwand befestigte das Ehepaar A an der Außenwand des Nachbarhauses, für die Dübel bohrte es Löcher in die Wand.

Darüber war Familie B bei der Rückkehr aus dem Urlaub verständlicherweise wenig erbaut. Obendrein hatte Herr A eine große, schwere Metallleiter an die Abschlusskante von B’s Dachziegeln angelehnt. Das beschädige seine Dachrinne, beschwerte sich Herr B. Zudem sei die Leiter so hoch, dass man von ihren Stufen aus durch das Dachfenster in sein Schlafzimmer gucken könne. Kontrahent A weigerte sich, die Leiter zu entfernen, weil sie "zu 100 Prozent auf seinem Grundstück" stehe.

Schließlich verklagte ihn Nachbar B: A müsse die Leiter, die Dübellöcher und die Befestigungen an der Außenwand entfernen. So sah es auch das Amtsgericht München: Diese Maßnahmen verletzten das Eigentumsrecht der Familie B (233 C 29540/15). Aus der Institution des Eigentums folge auch das Recht, Nichtberechtigte von dessen Nutzung auszuschließen. Daher könnten die Eheleute B von Herrn A verlangen, die Leiter abzunehmen und nicht länger ihre Dachkante zu strapazieren.

Sie müssten es auch nicht hinnehmen, dass das Ehepaar A — ohne ihr Wissen, von einer Erlaubnis ganz zu schweigen — in die Bausubstanz ihres Hauses eingegriffen habe. Bohrlöcher in der Wohnzimmer-Außenwand des Hauses beeinträchtigten das Mauerwerk. Durch Bohrlöcher könne Wasser in die Wand eindringen und über kurz oder lang Frostschäden verursachen. So eine Maßnahme sei ohne Erlaubnis der Hauseigentümer rechtswidrig.