Haus und Grund

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Mangelhaftes Passivhaus

Verursacht erhöhter Heizwärmebedarf nur geringe Mehrkosten, ist eine Sanierung für 81.000 Euro unverhältnismäßig

Ein auf "Energiesparhäuser" spezialisiertes Bauunternehmen baute für den Bauherrn Z ein Passivhaus aus Holz. 300 Quadratmeter Wohnfläche waren zu beheizen. Nach dem ersten Winter im Neubau beschwerte sich Auftraggeber Z über zu hohen Heizenergieverbrauch und forderte Nachbesserung. Der Bauunternehmer wollte allerdings weder den Wärmeschutz verbessern, noch einen Kostenvorschuss für die Sanierung zahlen.

Später verklagte Herr Z den Bauunternehmer auf Schadenersatz. Das Landgericht sprach ihm 81.000 Euro zu — so viel hatte die Sanierung gekostet. Gegen dieses Urteil legte der Bauunternehmer Berufung ein, die beim Oberlandesgericht München und beim Bundesgerichtshof überwiegend Erfolg hatte (VII ZR 148/14).

Wenn man die Mindestanforderungen an ein Passivhaus (DIN 4 208, Teil 2/2) zugrunde lege, verbrauche das — mittlerweile verkaufte — Passivhaus von Z zu viel Heizenergie, stellten die Bundesrichter fest. Der vorgesehene Wärmebedarf werde um ca. ein Drittel überschritten. Dieser Mangel verursache allerdings pro Jahr nur 86 Euro Mehrkosten. Unter diesen Umständen sei es unverhältnismäßig, den Wärmeschutz des Hauses für 81.000 Euro zu sanieren, um den Energieverbrauch weiter zu reduzieren.

Daher müsse sich Bauherr Z mit Schadenersatz für den Minderwert begnügen, den die mangelhafte Bauweise zur Folge habe. Der Minderwert hänge ab von der Gesamtnutzungsdauer des Hauses und von den jährlichen Energiemehrkosten.

Die durchschnittliche Nutzungsdauer eines Holzhauses liege bei 70 Jahren. Wenn man die jährlichen Mehrkosten mit 70 multipliziere — und die Steigerung der Energiekosten einkalkuliere —, betrage der Minderwert 12.000 Euro. Diese Summe müsse der Bauunternehmer ersetzen. (Der BGH hat mit diesem Beschluss ein Urteil des Oberlandesgerichts München vom 18.6.2014 bestätigt. AZ.: 27 U 4301/13)

Nachbar will Schulsportplatz stilllegen

Den Lärmpegel einer nur für den Schulsport genutzten Anlage müssen Anwohner hinnehmen

Lange Zeit lag das Sportgelände des Leibniz-Gymnasiums in Neustadt an der Weinstraße brach. Dann investierte die Kommune in einen Allwetterplatz, der im Sommer 2014 eröffnet wurde: eine Sportanlage auf Tartanboden, mit zwei Handballtoren und einem fünf Meter hohen Ballfangzaun für Fußball und Basketball. Ein halbes Jahr später zog ein genervter Nachbar vor Gericht und forderte, die Lärmbelästigung müsse aufhören. Der Lärm auf dem Sportplatz überschreite das zulässige Höchstmaß (laut Sportanlagenlärmschutzverordnung).

Das Verwaltungsgericht Neustadt wies seine Klage ab (5 K 60/17.NW). Der Hauseigentümer berufe sich auf die strengen Grenzwerte einer Verordnung, die für den Schulsport keine Gültigkeit hätten. Beim Schulsport lägen sie höher. Denn Sportunterricht sei ein wichtiger Bestandteil des staatlichen Bildungsauftrags. Er wirke sich positiv auf die Gesundheit der Schüler, auf ihre sportlichen Fähigkeiten und ihr soziales Verhalten aus.

Kinder und Jugendliche müssten im Rahmen der Ganztagsschule Sport im Freien ausüben können. Schulen mit Sportanlagen seien auch in allgemeinen Wohngebieten zulässig. Daher müssten Anwohner die Geräuschkulisse hinnehmen. Und gar so dramatisch sei die Lärmbelästigung auch wieder nicht. Die betreffende Anlage diene ausschließlich dem Schulsport unter Aufsicht von Lehrkräften — nicht etwa für Sportvereine, die abends trainierten.

Der eingezäunte Platz sei verschlossen, einen Schlüssel hätten nur die Sportlehrkräfte der Schule. Der Platz werde nur während des Schulbetriebs genutzt, nur ausnahmsweise finde Sportunterricht bis 18 Uhr statt. Die besonders sensiblen Ruhezeiten am Morgen und am Abend seien ebenso "lärmfrei" wie das Wochenende. Und auch die Ferienzeit biete dem Hauseigentümer einen Ausgleich für die Geräuschkulisse während des Schulbetriebs.

"Hilfebedürftige" Hauseigentümerin?

Arbeitslose Frau muss ihr Haus verkaufen: 205 qm sind für zwei Personen unangemessen

Nach über einem Jahr ohne Job beantragte die Eigentümerin eines Wohnhauses Arbeitslosengeld II. Das Jobcenter gewährte die Hartz-IV-Leistungen nur als Darlehen, nicht als Zuschuss. Begründung: Die Antragstellerin besitze ein Haus mit 205 qm Wohnfläche. Sie habe also Vermögen und sei nicht hilfebedürftig.

Das Sozialgericht Detmold gab dem Jobcenter Recht und wies die Klage der Frau auf Hartz-IV-Leistungen als Zuschuss ab (S 18 AS 924/14). Ein selbstgenutztes Haus zähle zwar zum so genannten Schonvermögen, das Hilfeempfänger behalten dürften, so das Sozialgericht. Aber nur, wenn die Größe des Hauses "angemessen" sei.

Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts sei bei einem 4-Personen-Haushalt ein Wohnhaus mit 130 qm Wohnfläche als angemessen einzustufen. Dieser Grenzwert sinke, wenn weniger als vier Personen in einem Wohnhaus lebten. Die Antragstellerin bewohne ihr Haus zusammen mit ihrer Tochter. Und das bedeute: Die Wohnfläche des Hauses von 205 qm übersteige die Wohnfläche, die als angemessen anzusehen wäre, um mehr als das Doppelte.

Demnach sei die arbeitslose Frau nicht hilfebedürftig. Der Verkehrswert des Hauses sei deutlich höher als der Vermögensfreibetrag, der ihr zustehe. Also müsse sie das Haus verkaufen und den Erlös für den Lebensunterhalt verwenden. Unzumutbar wäre das nur, wenn der auf dem Markt zu erzielende Wert dem wirklichen Wert des Gebäudes nicht entspräche, also ein Verkauf offensichtlich unwirtschaftlich wäre.

Dafür gebe es hier jedoch keine Anhaltspunkte. Laut dem Gutachten eines Immobiliensachverständigen könne die Eigentümerin das Haus innerhalb von zwölf Monaten zum Verkehrswert verkaufen. Um diesen Zeitraum zu überbrücken, bekomme sie vorübergehend Leistungen auf Darlehensbasis.

Energiedaten in Immobilienanzeigen

Auch Makler müssen in Inseraten Angaben zum Energieverbrauch der angebotenen Immobilien machen

Laut Energieeinsparverordnung (EnEV) sind Verkäufer oder Vermieter verpflichtet, in Immobilienanzeigen Daten zur Energieversorgung der angebotenen Immobilien anzugeben, wenn ein Energieausweis vorliegt: zum wesentlichen Energieträger, zum Baujahr der Immobilie, zur Art des Energieausweises, zur Energieeffizienzklasse, zum Endenergieverbrauch etc.

Auch Immobilienmakler dürfen ihren potenziellen Kunden diese Informationen nicht vorenthalten, wenn sie Immobilien gewerblich anbieten, entschied jetzt in letzter Instanz der Bundesgerichtshof (I ZR 229/16, I ZR 232/16). Die Deutsche Umwelthilfe e.V. hatte in mehreren Fällen Zeitungsanzeigen von Immobilienmaklern beanstandet. Sie boten Immobilien zum Kauf oder zur Miete an - ohne die Pflichtangaben zum Energieverbrauch. Die Unterlassungsklage der Umwelthilfe war beim Bundesgerichtshof erfolgreich.

Allerdings meinten die Bundesrichter, aus der EnEV sei die Informationspflicht für Makler nicht abzuleiten. Laut EU-Recht sei es jedoch unzulässig, Verbraucher in die Irre zu führen. Das könne durch unzutreffende Informationen geschehen, aber auch dadurch, dass Verbrauchern in "kommerzieller Kommunikation" wesentliche Informationen vorenthalten werden. Daraus folge die Pflicht von Immobilienmaklern, in "kommerziellen Inseraten" notwendige Angaben zum Energieverbrauch anzuführen.

Der Schneeschaufel-Streit

Münchner Hauseigentümer verlangt vom Nachbarn, keinen Schnee mehr über den Zaun zu schippen

Wenn Nachbarn sich nicht leiden können, sind sie bekanntlich sehr erfinderisch darin, sich gegenseitig das Leben schwer zu machen. Aktuelles Beispiel: Der Anwalt des Münchner Hauseigentümers A bombardierte dessen Nachbarn B geradezu mit Abmahnungen. Ihr Inhalt war stets der Vorwurf, dass B Schnee über den Zaun auf das Grundstück von A schaufle.

Jedes Mal, wenn B das Garagendach und die Fläche vor seiner Garage von Schnee befreie, schippe er die Schneehaufen absichtlich auf seinen — A’s — Rasen. Sogar dann, wenn er dabei von A beobachtet werde: Einmal habe Nachbar B dem Nachbarn A direkt in die Augen geschaut und dabei hämisch grinsend eine Schaufel voll Schnee über den Zaun geworfen.

Schließlich zog Herr A vor Gericht, um das verwerfliche Treiben zu stoppen: Sein Rasen grüne wegen der vielen Schneehaufen im Frühling regelmäßig viel zu spät. Außerdem bleibe nach dem Abschmelzen jedes Mal Streusplitt übrig, den er entfernen müsse. Das Amtsgericht München fand die Vorwürfe schwer übertrieben und wies die Klage ab (213 C 7060/17).

Bewiesen (durch Fotos bzw. Zeugenaussagen) sei eigentlich nur, dass B in den Wintern 2013/2014 bis 2016/2017 drei Mal eine oder zwei Schaufeln Schnee auf das Nachbargrundstück "verfrachtet" habe. Das beeinträchtige das Grundstückseigentum von Herrn A nicht nennenswert. Offenkundig habe dieses Vorgehen A provozieren sollen. Dieses Ziel habe B erreicht und damit das Verhältnis der Nachbarn weiter verschlechtert.

Dass B damit das Grundstück bzw. den Rasen von A ernsthaft beschädigte, sei aber nicht zu befürchten. Der absichtlich hinübergeschaufelte Schnee bestehe letztlich nur aus einigen Litern Wasser. Die habe Hauseigentümer B dem — im Winter ohnehin ebenfalls von Schnee bedeckten — Rasen von A hinzugefügt. Schnee schmelze sowieso von selbst, wenn es wärmer werde. Und er hinterlasse nicht viel mehr Streusplitt, als ohnehin vor A’s Garage liege.

Durchfeuchtete Hausfassade

Bauunternehmer dichtete bei einem Einfamilienhaus den Putz des Wärmedämmverbundsystems nicht ab

Das Einfamilienhaus wurde 2006 gebaut und von den Bauherren abgenommen. Das war voreilig, wie das Ehepaar schon bald bemerkte. Denn der Bauunternehmer hatte den Putz des Wärmedämmverbundsystems nicht abgedichtet, nicht einmal durch eine Noppenfolie geschützt. Bereits ein Jahr nach Fertigstellung des Hauses war der Putz bis zu einer Höhe von etwa 70 Zentimetern durchfeuchtet.

Die Bauherren forderten vom Bauunternehmen zuerst Schadenersatz, dann die Beseitigung der Mängel. Das schließe sich aus, erklärte ihnen das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig (1 U 48/16). Wer vom Auftragnehmer finanziellen Ausgleich des Schadens verlange, dokumentiere damit den Willen, dass nicht der Verantwortliche den Baumangel beheben solle. Dann könnten die Auftraggeber den Unternehmer nicht mehr auf Mängelbeseitigung in Anspruch nehmen.

Schadenersatz stehe dem Ehepaar jedoch zu, so das OLG, denn das Wärmedämmverbundsystem sei mangelhaft: In dem Bereich, der vom Erdboden berührt werde, seien Putz und Dämmplatten nicht abgedichtet und infolgedessen mittlerweile gründlich durchfeuchtet. Zwar erwähne die Baubeschreibung die Abdichtung nicht ausdrücklich, trotzdem gehöre sie zu einem "gebrauchstauglichen Werk".

Zudem hätten die Vertragsparteien einen Festpreis für den Hausbau vereinbart: Dann könne der Bauherr grundsätzlich erwarten, dass alle für den Bau notwendigen Leistungen umfasst seien. Anders läge der Fall nur, wenn im Vertrag oder in der Baubeschreibung ausdrücklich festgehalten werde, dass der vereinbarte Leistungsumfang keine Abdichtung enthalte.

Der Einwand des Bauunternehmers, dass die fehlende Abdichtung noch nicht zu einem Schaden geführt habe, sei nicht nachvollziehbar: Denn die Feuchtigkeitsschäden seien gar nicht zu übersehen. Doch selbst wenn der Einwand zuträfe, wäre er unerheblich. Denn nach den anerkannten Regeln der Technik sei es nun einmal notwendig, ein Wärmedämmverbundsystem abzudichten. Wer von diesen Regeln abweiche, arbeite fehlerhaft — unabhängig davon, wann sich die mangelhafte Leistung nachteilig auswirke.

42.000 DM weg und kein Haus

Tücken im Kleingedruckten eines Fertighausvertrags

Ein Ehepaar verhandelte mit einer Firma über den Bau eines Fertighauses. Es wurde ein Vertrag ausgearbeitet und von den Eheleuten unterschrieben. Im letzten Absatz hieß es, der Vertrag werde erst mit Zustimmung der Firma wirksam. Diese habe "binnen drei Wochen zu entscheiden". Die Firma stimmte zwar am letzten Tag der Frist dem Vertrag zu, das entsprechende Schreiben erhielten die Kunden aber erst danach.

Man verhandelte noch eine Weile, das Projekt wurde aber schließlich nicht durchgeführt. Die Firma verlangte trotzdem 42.000 DM. Begründung: Im Vertrag sei eine pauschale Vergütung von zehn Prozent des Gesamtpreises vereinbart für den Fall, dass die Bauherren den Vertrag wieder kündigten. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf kommt das Ehepaar nicht um die Zahlung der Summe herum, weil der Vertrag wirksam ist (23 U 129/93).

Er gelte, weil die Firma sich rechtzeitig entschieden habe, stellte das OLG fest. Mit der üblichen Postlaufzeit habe das Ehepaar rechnen müssen. Vertraglich vereinbart sei, dass die Firma innerhalb von drei Wochen zu einer Entscheidung kommen müsse - nicht aber, dass sie dies auch innerhalb dieser Frist mitteilen und das Schreiben vor Ablauf der Frist im Briefkasten der Kunden liegen müsse.

Diese Regelung weiche zwar vom Gesetz ab. Danach käme es nämlich auf den Zugang des Schreibens innerhalb der Frist an. Die Abweichung vom Gesetz hätten die Vertragspartner aber vereinbart und müssten sich daher auch daran halten.

"Überschwemmungsschaden"

Hauseigentümerin verliert den Prozess gegen ihre Gebäudeversicherung

Nach ergiebigen Regenfällen kam es im Juli 2014 im Haus von Frau X zu einem Wasserschaden. Von ihrer Dachterrasse drang Wasser ins Gebäude ein, durchfeuchtete eine Zwischendecke und überschwemmte ein Badezimmer. Die Ursache: Das Abflussfallrohr der Terrasse konnte kein Wasser mehr aufnehmen, weil die Kanalisation infolge des Dauerregens schon vollgelaufen war.

Nach dem Überschwemmungsschaden forderte die Hauseigentümerin erfolglos von ihrem Gebäudeversicherer Ersatz für die Reparaturkosten. Dabei war ihr Wohnhaus sogar gegen Elementarschäden versichert. Nach den Versicherungsbedingungen musste die Versicherung auch einspringen, wenn Sachen durch einen Rückstau von Wasser zerstört oder beschädigt wurden.

Im Vertrag war Rückstau so definiert: "Rückstau liegt vor, wenn Wasser durch Ausuferung von oberirdischen (stehenden oder fließenden) Gewässern oder durch Witterungsniederschläge bestimmungswidrig aus dem Rohrsystem des versicherten Gebäudes … austritt." Das Landgericht Bochum sah die Überschwemmung im Haus von Frau X als Folge eines Rückstaus an und verurteilte den Gebäudeversicherer, den Schaden zu regulieren (4.500 Euro).

Dagegen legte der Versicherer Berufung ein und setzte sich beim Oberlandesgericht (OLG) Hamm durch (20 U 23/17). Das Regenfallrohr habe nach langanhaltenden Regenfällen die große Menge Wasser nicht mehr "verkraftet", so das OLG. Wenn das Rohrsystem eines Hauses kein Wasser mehr aufnehmen könne, handle es sich aber nicht um einen Rückstau.

Ein Rückstau liege vielmehr erst vor, wenn Wasser aus dem Rohrsystem des versicherten Gebäudes wieder austrete. Das Wasser, das im konkreten Fall die Überschwemmung verursachte, müsste also aus dem Fallrohr der Dachterrasse zurückgeflossen sein. Dass hier wegen der überlasteten Kanalisation Wasser durch das Rohr auf die Terrasse hochgedrückt worden sei, sei aber nicht ersichtlich.

Anwohner klagen gegen Brunnen

VGH: Das Plätschern von Wasser wird im Allgemeinen als angenehm empfunden

Schon seit 1992 wohnt das ältere Ehepaar am Ravensburger Marienplatz. Dort plätschert seit 1994 Wasser in einem kommunalen Brunnen, der vom Künstler Robert Schad gestaltet wurde. 20 Jahre später verklagten die Hauseigentümer (nicht die Stadt, sondern) das Landratsamt als zuständige Immissionsschutzbehörde wegen des "Lärms": Die Behörde müsse dafür sorgen, dass die unerträglichen Brunnengeräusche aufhörten.

Sollten die Anwohner jemals Anspruch auf ein Einschreiten des Landratsamts gehabt haben, hätten sie ihn längst verwirkt, entschied das Verwaltungsgericht. Schließlich plätschere der Brunnen seit 20 Jahren, ohne dass die Hauseigentümer Einspruch erhoben. Der Verwaltungsgerichtshof Mannheim bestätigte das Urteil (10 S 1878/16). Der Brunnen auf dem Marienplatz überschreite den — hier nach TA Lärm gültigen — Lärm-Grenzwert von 60 Dezibel nicht.

Geräusche eines Brunnens auf einem öffentlichen, städtischen Platz seien grundsätzlich als passend und nicht als störend anzusehen. Anlagen mit plätscherndem und fallendem Wasser würden generell positiv wahrgenommen: Die meisten Menschen empfänden das Geräusch als angenehm und natürlich. Brunnen werteten das Stadtbild auf, dienten als Treffpunkt und im Sommer zur Abkühlung. Sie steigerten damit in den Städten die Lebensqualität.

Überhaupt nicht nachvollziehbar sei der Einwand, das Plätschern gefährde die Gesundheit der Anwohner. Denn in der für den Schlaf kritischen Nachtzeit sei der Brunnen gar nicht in Betrieb. Das Wasser laufe nur tagsüber zwischen 10 Uhr vormittags und 20 Uhr abends. Außerdem sei der Wasserdurchlauf des Brunnens im Sommer 2014 sogar reduziert worden. In den zwei Jahrzehnten vorher seien die Geräusche lauter gewesen, ohne dass Anhaltspunkte für ein Gesundheitsrisiko ersichtlich gewesen wären.

Solaranlage blendet die Nachbarn

Grundstückseigentümer muss unangenehme Reflexionen vom Nachbardach nicht hinnehmen

Hauseigentümer A hatte auf seinem Dach eine Photovoltaikanlage installieren lassen. Die sorgte für umweltfreundlichen Strom im Haus, allerdings auch für Ärger mit dem Nachbarn. Denn Hauseigentümer B litt unter dem stark blendenden Sonnenlicht, das die Solarmodule auf sein Grundstück reflektierten. Er beschwerte sich darüber, dass die Solaranlage sein Grundstück erheblich beeinträchtige, und forderte von A Gegenmaßnahmen.

Den Streit entschied das Landgericht Duisburg zunächst zu Gunsten des Anlagenbesitzers A. Begründung: Der Gesetzgeber habe mit dem Erneuerbare-Energien-Gesetz Solarstromanlagen fördern wollen. Vor dem Hintergrund dieser politischen Zielsetzung sei davon auszugehen, dass Nachbarn solche Anlagen grundsätzlich dulden müssten — unabhängig vom konkreten Ausmaß eventueller negativer Wirkungen.

So pauschal dürfe man das nicht sehen, urteilte dagegen das Oberlandesgericht Düsseldorf: Hier sei sehr wohl im Einzelfall zu prüfen, wie weit die Nachbarschaft konkret beeinträchtigt werde. Zu Recht habe daher Grundstückseigentümer B gegen das Urteil des Landgerichts Berufung eingelegt (I-9 U 35/17).

Der vom Gericht beauftragte Sachverständige habe ausgeführt, dass die Blendwirkung durch das reflektierte Sonnenlicht erheblich sei: Sie trete an mehr als 130 Tagen im Jahr auf. Die Blendungen erstreckten sich zeitweise über die gesamte Breite des Grundstücks von B und dauerten bis zu zwei Stunden täglich. In dieser Zeit könne sich B quasi nicht im Garten und auf der Terrasse aufhalten.

Eine Beeinträchtigung dieses Umfangs müssten Nachbarn nicht dulden. Auch wenn der Gesetzgeber Photovoltaikanlagen mit seinem Energiewende-Programm fördere, dürften Hauseigentümer so eine Anlage nicht ohne Rücksicht auf die Belange der Nachbarn errichten. Anlagenbesitzer A müsse die Blendungen durch geeignete Maßnahmen reduzieren.

Konflikt zwischen Reihenhausbesitzern

Hauseigentümer bohrte eigenmächtig Löcher in die Außenwand des Nachbarhauses

Gute Freunde waren die Eigentümer zweier angrenzender Reihenmittelhäuser wohl nicht. Jedenfalls nutzte das Ehepaar A einen mehrwöchigen Sommerurlaub der Familie B, um ohne Absprache zwischen den Terrassen eine Holztrennwand zu errichten. Die Trennwand befestigte das Ehepaar A an der Außenwand des Nachbarhauses, für die Dübel bohrte es Löcher in die Wand.

Darüber war Familie B bei der Rückkehr aus dem Urlaub verständlicherweise wenig erbaut. Obendrein hatte Herr A eine große, schwere Metallleiter an die Abschlusskante von B’s Dachziegeln angelehnt. Das beschädige seine Dachrinne, beschwerte sich Herr B. Zudem sei die Leiter so hoch, dass man von ihren Stufen aus durch das Dachfenster in sein Schlafzimmer gucken könne. Kontrahent A weigerte sich, die Leiter zu entfernen, weil sie "zu 100 Prozent auf seinem Grundstück" stehe.

Schließlich verklagte ihn Nachbar B: A müsse die Leiter, die Dübellöcher und die Befestigungen an der Außenwand entfernen. So sah es auch das Amtsgericht München: Diese Maßnahmen verletzten das Eigentumsrecht der Familie B (233 C 29540/15). Aus der Institution des Eigentums folge auch das Recht, Nichtberechtigte von dessen Nutzung auszuschließen. Daher könnten die Eheleute B von Herrn A verlangen, die Leiter abzunehmen und nicht länger ihre Dachkante zu strapazieren.

Sie müssten es auch nicht hinnehmen, dass das Ehepaar A — ohne ihr Wissen, von einer Erlaubnis ganz zu schweigen — in die Bausubstanz ihres Hauses eingegriffen habe. Bohrlöcher in der Wohnzimmer-Außenwand des Hauses beeinträchtigten das Mauerwerk. Durch Bohrlöcher könne Wasser in die Wand eindringen und über kurz oder lang Frostschäden verursachen. So eine Maßnahme sei ohne Erlaubnis der Hauseigentümer rechtswidrig.

Wärmedämmung einer Grenzwand

Nachbarschaftsrecht: Nachbarn müssen "grenzüberschreitende Wärmedämmung" nur bei Altbauten dulden

Herr X besitzt in Berlin ein Reihenendhaus, das an der Grenze zum benachbarten Grundstück steht. Auf diesem Grundstück hatte ein Bauträger 2004/2005 eine Wohnanlage errichtet und das Mehrfamilienhaus direkt an das Reihenendhaus von X angebaut. Die Giebelwände der Gebäude sind allerdings nicht deckungsgleich: Die Seitenwand der Wohnanlage steht entlang der Grundstücksgrenze rund 1,60 Meter vor.

Auf diesen Vorsprung hatte der Bauträger 2005 Dämmmaterial angebracht, das sieben Zentimeter (cm) in das Grundstück des Nachbarn X hineinragt. Das Dämmmaterial wurde seinerzeit weder verputzt, noch gestrichen. Das wollte die Eigentümergemeinschaft nun nachholen: Putz plus Anstrich sollten höchstens 0,5 cm dick werden. Sie verlangte von X, diese Maßnahme auf seinem Grund zu dulden.

Als sich der Nachbar weigerte, zog die Wohnungseigentümergemeinschaft vor Gericht und berief sich auf das Berliner Nachbarschaftsrechtsgesetz: Grundstückseigentümer müssten die Überbauung ihres Grundstücks für Zwecke der Wärmedämmung dulden, wenn das zu dämmende Gebäude auf dem Nachbargrundstück bereits bestehe (§ 16a). Der Bundesgerichtshof wies die Klage ab (V ZR 196/16).

Das Land Berlin habe mit dieser Vorschrift den Zweck verfolgt, die energetische Sanierung von Altbauten zu erleichtern. Sie sollte nicht daran scheitern, dass Nachbarn eine grenzüberschreitende Wärmedämmung, also den Überbau auf ihrem Grundstück verweigerten. Für Neubauten gelte die Duldungspflicht der Nachbarn jedoch nicht.

Denn bei einem Neubau könnten Architekten von vornherein so planen, dass das Gebäude die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) an den Wärmeschutz erfülle. Bei Neubauten müsse die Wärmedämmung daher in den Grenzen des eigenen Grundstücks bleiben.

Das habe der Bauträger beim Bau der Wohnanlage nicht beachtet. Er habe die 2005 schon gültigen Vorgaben der EnEV ignoriert, das Mehrfamilienhaus ohne Dämmung unmittelbar an die Grenze zum Grundstück von Herrn X gebaut und anschließend den Wärmeschutz auf dessen Grundstück angebracht. Auf die Regelung für Altbauten könne sich die Eigentümergemeinschaft daher nicht berufen: Angesichts der besonderen Situation müsse der Nachbar keinen weiteren Überbau dulden.

Pfusch bei der Balkonsanierung

Eigentümergemeinschaft wirft dem Architekten mangelhafte Bauaufsicht bei der Sanierung vor

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ließ sämtliche Balkone der Wohnanlage sanieren. Einen Architekten engagierte sie, um die Baumaßnahmen zu planen und zu beaufsichtigen. Das Resultat der Sanierung war jedoch alles andere als erfreulich: Mängel an den Metallgeländern, die Balkonböden waren nicht richtig abgedichtet.

Von der WEG mit diesen Mängeln konfrontiert, verwies der Architekt auf die Handwerksfirma, die auch die Ausführungsplanung übernommen habe. Das sei nicht Bestandteil seines Auftrags als Architekt gewesen. Kontrolliert habe er die Baumaßnahmen natürlich schon, und zwar im gebotenen Umfang. Das bestritten die Auftraggeber und verklagten ihn auf Zahlung von 80.000 Euro Schadenersatz.

Zu Recht, wie das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf entschied (21 U 102/05). Bei Mängeln des Bauwerks, die für Fachleute auf den ersten Blick zu erkennen seien, spreche alles dafür, dass der Architekt die Bauaufsicht nachlässig gehandhabt habe. Dann müsse der Architekt das Gegenteil beweisen, um sich zu entlasten, d.h. er müsse darlegen, wie er die Arbeiten kontrolliert habe.

Im konkreten Fall habe der Architekt die Vorwürfe nicht widerlegt. So habe er es versäumt, sich die Planungsunterlagen des Handwerkers geben zu lassen und diese zu prüfen. Ohne Planungsunterlagen könne der Architekt nicht kontrollieren, ob die Bauhandwerker die Vorgaben korrekt umsetzten. Zudem hätte er klären müssen, ob für die geplanten Metallarbeiten ein statischer Nachweis vorlag.

Schwierige oder gefährliche Arbeiten müssten Architekten besonders aufmerksam überwachen. Wer die Aufgabe übernehme, Baumaßnahmen zu koordinieren und zu beaufsichtigen, trage die Verantwortung dafür, dass die Arbeiten mit der Baugenehmigung und den Ausführungsplänen übereinstimmten und gemäß den einschlägigen Regeln der Technik durchgeführt werden.

Endtermin beim Hausbau

Enthält der Bauvertrag unbestimmte und/oder-Klauseln, ist kein Fertigstellungstermin vereinbart

Bauherr A beauftragte Bauunternehmer B mit dem Bau eines Einfamilienhauses. Das Formular für den Bauvertrag stellte der Unternehmer. Im Vertragsformular wurde der Termin für die Fertigstellung des Bauvorhabens mit verschiedenen und/oder-Formulierungen umschrieben: "Wenn das Haus bezogen werden kann" und/oder "wenn eine Bauzustandsbesichtigung … durchgeführt werden kann".

Ein fixer Termin wurde also nicht festgelegt. Dennoch fand Auftraggeber A, dass sich der Bauunternehmer mit dem Bauvorhaben zu viel Zeit ließ. Er forderte von B wegen Verzugs rund 7.200 Euro Schadenersatz. Seine Zahlungsklage gegen den Auftragnehmer scheiterte beim Oberlandesgericht Düsseldorf (22 U 54/16).

Schwammige Aussagen wie "wenn eine Bauzustandsbesichtigung durchgeführt werden kann" stellten keine klare Vereinbarung eines Endtermins dar: Dass der Bauunternehmer mit seiner Leistung in Verzug gewesen sei, habe A daher nicht belegen können. Ein "und/oder"-Termin sei überhaupt kein Termin. Solche Klauseln seien intransparent und unwirksam.

Vertragspartner bei einem Bau könnten für die Fertigstellung des Bauvorhabens ein Datum vereinbaren. Dann gerate der Auftragnehmer in Verzug, wenn der Bau mit Ablauf des Datums nicht fertig gestellt sei. Oder die Vertragsparteien einigten sich auf einen bestimmten Leistungsstand, der als "Fertigstellung" anzusehen sei. Dieser Leistungsstand müsse dann aber sehr genau beschrieben werden. Andernfalls gebe es keinen Maßstab für Bauverzögerung und Verzug.

Wenn ein Bauvertrag, wie hier, für die Leistung des Auftragnehmers keine Frist enthalte, komme es darauf an, in welcher Zeit die Fertigstellung — "nach dem vom Bauvertrag vorausgesetzten Bauablauf" — möglich war. Das sei nur nach den Umständen im Einzelfall und auf der Basis von Sachverständigengutachten zu bestimmen. Einem Bauunternehmer "Verzug" vorwerfen zu können, setze außerdem auch eine Mahnung voraus. Der Auftraggeber müsse ihn vorher gemahnt haben, nun die fällige Leistung zu erbringen.

Wann ist ein Bauvorhaben "abnahmereif"?

Kurzartikel

Bauherren dürfen die Zahlung restlichen Werklohns verweigern, wenn die Leistungen des Bauunternehmers wegen gravierender Baumängel nicht "abnahmereif" sind. Ein Bauvorhaben gilt erst als fertig gestellt und abnahmereif, wenn alle wesentlichen Mängel behoben sind. Was wesentlich ist, hängt von der Art der Mängel ab, von ihren Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der Werkleistung und davon, wieviel Aufwand es bedeutet, die Mängel zu beseitigen. Laut OLG Köln kommt es darauf an, ob es für den Bauherrn "unter Abwägung der beiderseitigen Interessen" zumutbar ist, das Vertragsverhältnis zügig abzuwickeln.

Schimmel im Speicher

Dachdecker haftet für mangelhaften Dachaufbau, obwohl der Hauseigentümer die "Billigvariante" wünschte

Ein Hauseigentümer ließ das Dach seines Einfamilienhauses sanieren. Mit dem Dachdecker sprach er mehrmals über das Vorhaben. Am Ende entschied sich der Auftraggeber für die billige Variante ohne Dampfsperre bzw. Dampfbremse: Das ist eine Schicht, die das Dämmmaterial im Dachgeschoss vor der Raumluftfeuchte schützt. Der Handwerker dichtete daher das Dach nur von außen gegen Regen ab.

Da die Luftfeuchtigkeit aus den oberen Wohnräumen nach oben in den ungeheizten Speicher drang, entstand wegen der fehlenden Dampfbremse Schimmel an den Innenwänden des Dachaufbaus. Nun forderte der Hauseigentümer Schadenersatz vom Dachdecker, der das Dach mangelhaft gedämmt habe. Dagegen pochte der Handwerker darauf, dass er mit dem sparsamen Auftraggeber genau diese Art des Dachaufbaus vereinbart hatte.

Doch mit diesem Einwand kam er beim Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken nicht durch (4 U 136/15). Der Dachdecker müsse für die mangelhafte Leistung geradestehen, urteilte das OLG. Der Handwerker schulde dem Auftraggeber ein "funktionstaugliches Werk". Wenn der Auftrag laute, ein Dach abzudichten, müsse er auch den Dachaufbau so gestalten, dass Schimmelbefall vermieden werde. Sei der Dachboden undicht, begünstige eine fehlende Dampfsperre die Schimmelbildung geradezu.

Grundsätzlich gelte: Wenn mit der vereinbarten Ausführung von Arbeiten die angestrebte (und ebenfalls vertraglich vereinbarte) Tauglichkeit des Werks nicht zu erreichen sei, müsse der Handwerker als Fachmann den Auftraggeber darauf hinweisen und ihn beraten. Auf die Beschaffenheitsvereinbarung mit dem Hauseigentümer könne sich der Dachdecker deshalb nicht berufen: Denn er habe bei den Beratungsgesprächen keine Bedenken gegen die "Billigvariante" vorgetragen und den Auftraggeber nicht über die damit verbundenen Risiken aufgeklärt.

Bauunternehmer muss Pläne prüfen

Kurzartikel

Ein Bauunternehmer haftet für einen Baumangel, wenn er offenkundig fehlerhafte Pläne des Architekten ausführt, ohne vorher Bedenken anzumelden. Auftragnehmer sind prinzipiell verpflichtet, Ausführungsunterlagen fachlich zu überprüfen. Hätte der Bauunternehmer die Planungsfehler erkennen können — mit Kenntnissen, wie man sie von einem Fachmann erwarten kann —, ist er für die mangelhafte Werkleistung verantwortlich. Wenn der Auftragnehmer seiner Prüfpflicht nicht nachkommt, wiegt das schwerer als ein eventuelles Mitverschulden des Architekten. (Das Urteil wurde am 2.11.2016 vom Bundesgerichtshof bestätigt: VII ZR 30/15)

Architekt muss aktiv eingreifen

Kurzartikel

Ist ein Architekt mit Planung und Bauüberwachung beauftragt, darf er sich nicht damit begnügen, nachträglich gegenüber dem Bauunternehmen Mängel zu rügen und deren Beseitigung zu verlangen. Er muss bei schwierigen Arbeiten die Handwerker auf der Baustelle anleiten, ansonsten mit Stichproben deren Tätigkeit überwachen und so von vornherein Fehler vermeiden.

Architekt mit Schneckentempo?

Ungeduldiger Auftraggeber kündigt fristlos: Architekt hat Anspruch auf Honorar

Ein Bauherr beauftragte einen Architekten mit der Planung für ein Bürogebäude. Ein Termin, bis zu dem die Objektplanung fertig sein sollte, wurde nicht vereinbart. Nach Ansicht des Bauherrn arbeitete der Architekt viel zu langsam, immer wieder verlangte er Einblick in die Planungen. Dagegen verwies der Architekt darauf, dass zahlreiche Änderungswünsche des Bauherrn und des künftigen Mieters das Projekt ständig verzögerten.

Schließlich kündigte der Bauherr den Architektenvertrag fristlos und warf dem Architekten Vertragsverletzung vor: Er komme nur "schleppend" voran und gebe keine Auskunft über den Planungsstand. Daraufhin schickte ihm der Architekt eine Schlussrechnung und berechnete auch die Leistungen, die er wegen der Kündigung nicht mehr ausführen musste. So ist es bei einer Kündigung durch den Bauherrn vorgesehen (BGB § 649 Satz 2).

Doch der Bauherr weigerte sich, für die überflüssig gewordenen Leistungen zu zahlen: Schließlich habe er "aus wichtigem Grund fristlos" gekündigt, also stehe dem Architekten die vereinbarte Vergütung nicht zu. Dem widersprach das Oberlandesgericht Düsseldorf (5 U 61/14). Was der Bauherr gegen den Architekten vorbringe, reiche nicht aus, um den Vorwurf des Leistungsverzugs zu begründen, bei dem der Honoraranspruch entfiele.

Zeuge A, für dessen Geschäft das Bauvorhaben bestimmt war, habe noch kurz vor der Kündigung beim Bauamt die Genehmigung für ein Gebäude mit vier Vollgeschossen beantragt. Solange die Gestaltung eines Gebäudes nicht feststehe, könne auch die Ausführungsplanung nicht fertig sein. Darüber habe der Bauherr Bescheid gewusst. Dass der Architekt ihn im Unklaren gelassen hätte, sei also unzutreffend. Feste Fristen hätten die Parteien ebenfalls nicht vereinbart.

Wenn ein Architekt seine Leistungen tatsächlich im Schneckentempo und unzureichend erbringe, könne der Vertrag zwar auch ohne Vereinbarung vertraglicher Fristen aus wichtigem Grund gekündigt werden. Das sei aber prinzipiell nur zulässig, wenn ihm der Bauherr vorher eine Frist gesetzt habe. Das sei hier nicht geschehen. Allein der Umstand, dass der Architekt aus Sicht des Auftraggebers zu zögerlich arbeite, rechtfertige es nicht, von der Fristsetzung abzusehen.

Das sei nur ausnahmsweise erlaubt, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien total zerrüttet sei. Dafür gebe es hier keinen Grund. Wie der Architekt nachvollziehbar und unwiderlegt dargelegt habe, hätten sich Bauvorhaben und Planung verzögert, weil der Bauherr und der vorgesehene Mieter ein Gebäude wünschten, das nach den Vorgaben des Bebauungsplans überhaupt nicht realisierbar gewesen sei.

AGB-Klausel eines Architekten unwirksam

Bei Planungsfehlern schulden Architekten grundsätzlich finanziellen Ausgleich

Ein Bauherr beanstandete Schallmängel der Trennwände im Neubau und forderte vom Architekten aufgrund von Planungsmängeln Schadenersatz. Der Architekt lehnte einen finanziellen Ausgleich ab und verwies auf eine Klausel in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) im Architektenvertrag: "Wird der Architekt wegen eines Schadens am Bauwerk auf Schadenersatz in Geld in Anspruch genommen, kann er vom Bauherrn verlangen, dass ihm die Beseitigung des Schadens übertragen wird."

Der Bundesgerichtshof erklärte die AGB-Klausel für unwirksam, weil sie die Bauherren unangemessen benachteilige (VII ZR 242/13). Wenn ein Auftraggeber das wünsche, könne er dem Architekten das Beheben der Baumängel übertragen, anstatt Schadenersatz zu verlangen. Der Architekt dürfe die Schadensbeseitigung aber nicht per AGB-Klausel an sich ziehen und alle anderen Möglichkeiten ausschließen: Grundsätzlich schulde er dem Bauherrn Schadenersatz in Geld, wenn er fehlerhaft geplant habe.

Die Klausel schränke die Optionen des Bauherrn unzulässig ein, mit dieser Situation umzugehen. Eventuell wolle er sich ja mit dem Baumangel abfinden und sich mit dem finanziellen Ausgleich des Minderwerts begnügen. Weitere Alternative: Der Bauherr wolle die Baumängel zwar beseitigen, traue dies dem Architekten wegen dessen mangelhafter Planung aber nicht mehr zu.

Wenn ein Bauherr das Vertrauen in die Kompetenz des Architekten verloren habe, sei es sein gutes Recht, dessen Angebot auf "Wiedergutmachung" abzulehnen. Anders formuliert: Die Klausel raube dem Bauherrn die Möglichkeit, das Unternehmen selbst auszuwählen, das er mit der Beseitigung der Baumängel beauftragen möchte.