Haus und Grund

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Bauunternehmer kann Hausbau nicht beginnen ...

... weil die Auftraggeber die Bedingungen dafür nicht schaffen

Die Eheleute hatten bereits einen Vertrag mit dem Bauunternehmer für ein Wohnhaus in der Tasche. Da platzte ein eingeplanter Darlehensvertrag in letzter Minute und den Bauherrn ging das Geld aus. Deshalb legten sie das Projekt "auf Eis" und unternahmen nichts mehr.

Vereinbarungsgemäß hätten die Auftraggeber für die Baugenehmigung (inklusive geprüfter bautechnischer Nachweise) sorgen sollen. Zudem sollten sie einen Vermesser mit der Einmessung der Hausecken beauftragen sowie Baustrom und Bauwasser bereitstellen. Ohne diese Voraussetzungen konnte der Bauunternehmer mit dem Hausbau nicht beginnen: Mehrmals forderte er die Bauherren dazu auf, nun aktiv zu werden - vergeblich.

Dann schrieb der Unternehmer den Bauherrn, er setze ihnen jetzt eine Frist, um die Bedingungen für den Baubeginn herzustellen. Geschehe dies nicht, "behalte er sich weitere Schritte" vor. Wegen dieses Schreibens habe der Auftragnehmer den Bauvertrag nicht wirksam kündigen können, urteilte das Oberlandesgericht Brandenburg (12 U 21/10).

Das setze nämlich voraus, dass der Bauunternehmer vorher klipp und klar zum Ausdruck bringe, dass er nach Ablauf der Frist wegen mangelnder Mitwirkung der Bauherren den Bauvertrag kündigen werde. Damit sei dann für die Auftraggeber klar, dass der Vertrag bei andauernder Untätigkeit ihrerseits hinfällig werde.

In seinem Schreiben habe der Bauunternehmer jedoch nicht ausdrücklich mit Kündigung gedroht, sondern "weitere Schritte" angekündigt. Das sei unklar und genüge nicht, um später den Bauvertrag wirksam zu beenden.

Hauskauf: Streit um Maklerprovision

Der Ehemann der Käuferin ist nicht automatisch zur Zahlung (mit)verpflichtet

Eine Maklerin bot im Auftrag des Eigentümers auf Internetplattformen und ihrer eigenen Homepage ein Haus zum Verkauf. In der Beschreibung des Objekts stand, bei erfolgreicher Vermittlung falle Provision in Höhe von 5,95% des Kaufpreises an. Frau H rief an und bekundete Interesse. Anschließend fanden mehrere Besichtigungstermine statt. Erst beim letzten Treffen begleitete Herr H seine Frau, die der Maklerin dabei mitteilte, sie werde das Haus kaufen.

Als ihr die Maklerin einen Vertragstext vorlegte, in dem erneut auf die Provision hingewiesen wurde, weigerte sich Frau H zu unterzeichnen. Sie schickte der Maklerin ein Fax: Selbstverständlich sei sie davon ausgegangen, dass der Eigentümer die Maklergebühr übernehme. Dazu sei sie nicht bereit.

Frau H habe von Anfang an über die Forderung Bescheid gewusst, schrieb die Maklerin zurück, also müsse sie auch zahlen. Vermeintlich gab die Käuferin nun klein bei und antwortete, es handle sich um ein Missverständnis. "Ihre Maklergebühren werden wir selbstverständlich begleichen".

Doch als der Kaufvertrag unter Dach und Fach war, erhielt die Maklerin kein Geld. Sie verklagte Herrn und Frau H auf Zahlung und bekam vom Oberlandesgericht Oldenburg Recht - allerdings nur in Bezug auf Frau H (5 U 138/09). Zwischen Frau H und der Maklerin sei ein Maklervertrag zustande gekommen.

Die Maklerin habe bereits im Angebot und zuletzt in der Antwort auf das Fax von Frau H ausdrücklich erklärt, dass und wie viel Provision beim Abschluss des Kaufvertrags fällig werde. Wenn Frau H daraufhin per Mail mitteile, die Maklergebühren würden selbstverständlich beglichen, habe sie spätestens damit einen Maklervertrag abgeschlossen. Ein Maklerkunde könne sich auch dann noch wirksam zur Zahlung einer Provision verpflichten, wenn der Makler den Kaufvertrag bereits vermittelt habe.

Herr H hafte für die Provision allerdings nicht: Er habe an den Vertragsverhandlungen kaum teilgenommen und sei nicht Vertragspartner der Maklerin geworden. Ehegatten hafteten nur für Geschäfte des Partners automatisch mit, die dazu dienten, den alltäglichen Lebensbedarf der Familie zu decken. Eine Provisionszahlung von fast 15.000 Euro für einen Hauskauf zähle nicht dazu.

Naturschutz contra Denkmalschutz?

Auch auf einem Denkmalobjekt kann eine Solaranlage zulässig sein

Im Berliner Stadtteil Zehlendorf liegen auf verschiedenen Seiten einer Straße zwei Siedlungen: die Siedlung "Onkel-Toms-Hütte" (gebaut 1926 von Bruno Traut) und die Siedlung "Am Fischtal" (gebaut von den Architekten Schmitthenner und Tessenow 1928). In die Architekturgeschichte ging ihre unterschiedliche Gestaltung als "Zehlendorfer Dächerkrieg" ein: Traut verwandte innovative kubische Formen und Flachdächer, die eher konventionellen Siedlungshäuser nebenan tragen Steildächer.

Heute stehen beide Siedlungen unter Denkmalschutz. Hauseigentümer beantragten bei der unteren Denkmalbehörde die Erlaubnis, auf dem Dach eine Solaranlage zu installieren. Die Anlage sollte auf die der Straße abgewandte Dachseite montiert werden. Trotzdem lehnte die Behörde die Genehmigung ab.

Beim Verwaltungsgericht Berlin setzten sich die Hauseigentümer mit ihrer Klage gegen die Denkmalschutzbehörde durch (16 K 26/10). Denkmalschutz gehe keineswegs immer vor Umweltschutz, so die Richter. Die Interessen des Denkmalschutzes seien gegen die des Hauseigentümers abzuwägen. Dabei seien die Bedeutung des Denkmalobjekts und das Ausmaß der geplanten Veränderung zu berücksichtigen - aber auch der ökologische Nutzen einer Solaranlage.

Im konkreten Fall werde das Gesamtbild des Ensembles nicht wesentlich verändert, da die Anlage auf der Rückseite des Daches installiert werde. Das gelte auch im optischen Verhältnis zum geschützten Ensemble auf der anderen Straßenseite: Von der Straße aus betrachtet, bleibe der architektonische "Widerspruch" der Dächerlandschaften erhalten. Die Behörde dürfe daher die Erlaubnis für die Solaranlage nicht verweigern.

Fehlgeleitete Silvesterrakete setzt Scheune in Brand

Keine Haftung für ein Unglück, das so nicht vorhersehbar war

Alle Jahre wieder sind an Silvester Brandschäden zu beklagen, die durch leichtsinnigen Umgang mit Pyrotechnik entstehen. Manchmal ist das Risiko für den "Zündler" aber auch bei gehöriger Sorgfalt nicht zu erkennen. Dann handelt es sich um ein Unglück, für das er nicht haftet, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart im Streit um eine abgebrannte Scheune (10 U 116/09).

Der Nachbar hatte am Silvesterabend vor seinem Haus eine Leuchtrakete in einen Schneehaufen gesteckt und angezündet. Sie stieg zunächst wie geplant etwa fünf Meter gerade nach oben. Dann jedoch schwenkte die Rakete unversehens zur Seite und auf die zwölf Meter entfernte Scheune zu, in der Stroh und Getreide gelagert waren. Dort zischte sie durch eine winzige Spalte zwischen der (mit Eternit verkleideten) Außenwand und dem Blechdach, explodierte in der Scheune und setzte sie in Brand.

Die Gebäudeversicherung des Scheunenbesitzers regulierte den Schaden und forderte anschließend den Betrag (410.000 Euro) vom Nachbarn. Doch das OLG wies die Schadenersatzklage des Versicherers ebenso zurück wie vorher schon das Landgericht Ulm. Der Nachbar habe den Brandschaden nicht schuldhaft verursacht, so das OLG.

Das einzige Risiko, das hier objektiv bestand, dass nämlich der Feuerwerkskörper die kleine Lücke zwischen Wand und Dach finden würde, sei für den Hobby-Feuerwerker nicht erkennbar gewesen. Eine andere Gefahr sei am Standort, wo der Nachbar die Rakete startete, nicht zu erkennen. Daher handle es sich hier um ein Unglück und nicht um verantwortungslosen Leichtsinn.

In der Silvesternacht und am Neujahrstag sei es zulässig und üblich, Feuerwerkskörper zu zünden. Auf diesen Brauch müssten sich Hauseigentümer (in vernünftigen Grenzen) einrichten, um ihr Eigentum zu schützen. So müssten sie Fenster und Türen schließen, um das Eindringen von Silvesterraketen zu verhindern. Personen, die ein Feuerwerk abbrennen, müssten ihrerseits einen Standort wählen, von dem aus sie weder Personen, noch Sachen gefährdeten. In dem Punkt treffe den Nachbarn kein Vorwurf.

Nebenpflichten eines Maklers

Muss er den Käufer einer Immobilie informieren, wenn der Voreigentümer darin gestorben ist?

Der Makler hatte das kleine Häuschen zum Verkauf angeboten. In der Anzeige stand, es stamme aus einem Nachlass. Der frühere Besitzer war einige Wochen vorher darin gestorben. Bei den Kaufverhandlungen mit dem Interessenten war davon nicht die Rede. Nach dem Abschluss des Kaufvertrags forderte er u.a. deswegen Schadenersatz vom Makler.

Das Landgericht Duisburg wies die Klage ab (7 S 91/09). Der Käufer habe nicht belegt, dass er vom Makler falsch informiert wurde, so das Gericht. Bei den Kaufverhandlungen habe er nicht nach dem Vorbesitzer gefragt. Allerdings hätte es der Kaufinteressent wissen können, dass der Vorbesitzer in dem Haus gestorben sei. Immerhin habe der Makler in der Anzeige erwähnt, dass das Haus wegen eines Todesfalls zu verkaufen sei.

Zudem sei nicht ersichtlich, wie dem Käufer ein Irrtum über diesen Sachverhalt geschadet haben könnte. Seine ins Blaue hinein fabulierte Behauptung, ein "allgemeiner Kundenkreis" würde wegen dieses Umstandes den Kaufpreis reduzieren, sei abwegig. Der Tod eines Voreigentümers in einer Immobilie sei ein "immaterieller Faktor, der von der subjektiven Empfindlichkeit, ja dem Aberglauben" eines Käufers abhänge und einer materiellen Bewertung nicht zugänglich sei.

Ornamente an der Hausmauer

Was die Nachbarin nicht sieht, kann sie auch nicht stören!

Zwischen den Grundstücken zweier Münchner Hauseigentümer steht eine Mauer. Herr F verwirklichte sich auf seiner Seite künstlerisch und brachte zwei Ornamente an: einen Salamander und eine Sonne aus Metall. Außerdem schüttete er an der Wand ein Pflanzenbeet auf, das er mit einer Leiste und einer Noppenfolie von der Mauer abgrenzte.

Das brachte die Nachbarin M auf die Palme: Ornamente und Beet müssten weg, forderte sie. Die Mauer gehöre ihr und die werde durch das Beet feucht. F glaube wohl, dass er tun und lassen könne, was er wolle. Deshalb müsse er auch die Ornamente beseitigen. Ein Schlichtungsverfahren scheiterte, danach zog Frau M vor Gericht. Ihre Klage brachte allerdings beim Amtsgericht München nur einen Teilerfolg (281 C 17376/09).

Ein Bausachverständiger bestätigte, dass von dem Beet aus Feuchtigkeit ins Mauerwerk hochsteigen könnte. Deshalb verdonnerte die Amtsrichterin Herrn F dazu, das Beet zu entfernen bzw. von der Mauer weg zu verlegen und einen Sicherheitsabstand einzuhalten. Eine Noppenfolie sei als Schutz gegen Feuchtigkeit aus der Erde nicht ausreichend.

Die Beseitigung der Ornamente an der Mauer könnte die Nachbarin nur verlangen, wenn sie dadurch beeinträchtigt wäre. Die Kunstwerke könnten Frau M jedoch nicht stören, da sie diese gar nicht sehen könne. Anscheinend gehe es Frau M darum, den Nachbarn zu disziplinieren, der "einfach mache, was er wolle". Eine Klage, die kein ernsthaftes Interesse verfolge, sondern den Kontrahenten "erziehen" solle, stelle Schikane und Rechtsmissbrauch dar.

Ein Rudel Yorkshireterrier im Garten ...

... zu halten, ist im Wohngebiet rücksichtslos gegenüber den Nachbarn

2008 kaufte das Ehepaar ein Haus am Ortsrand einer Gemeinde im Westerwaldkreis. In der näheren Umgebung liegen nur Einfamilienhäuser, es handelt sich um ein reines Wohngebiet. Die neuen Anwohner besaßen viele Yorkshireterrier, bis zu zehn Tiere auf einmal. Spezielle Zwinger für die Hunde hatten sie nicht, die Terrier liefen im Garten frei herum. Mit ein bis zwei Würfen pro Jahr betrieb das Ehepaar eine kleine Tierzucht.

Weil sich die Nachbarn immer wieder über Hundegebell (vor allem in der Nacht) beschwerten, untersagte der Landkreis schließlich dem Ehepaar, mehr als vier Terrier auf dem Grundstück zu halten. Die Tierhalter legten gegen diesen Bescheid Widerspruch ein, der beim Verwaltungsgericht Koblenz scheiterte (1 K 944/10.KO).

Von derart vielen Tieren gehe für die Nachbarn eine unzumutbare Lärmbelästigung aus, so die Richter. Das Halten von Hunden zahlenmäßig zu beschränken, gehe daher in Ordnung. Hundezucht sei in einem Wohngebiet rechtswidrig. Jeder wisse, dass sich Hunde gegenseitig anbellten. Auch in der Nacht, wenn die Nachbarn Ruhe bräuchten. So ein Rudel zu halten, sei daher rücksichtslos. Yorkshireterrier seien zwar relativ klein, ihr hochtoniges Bellen sei aber besonders störend.

Hartnäckige Gläubigerin verlangt Grundbucheinsicht

Daran besteht kein berechtigtes Interesse, wenn ein Hauseigentümer nichts mit den Schulden zu tun hat

Ein Mann schuldete einer Berlinerin 10.000 Euro. Sie schickte den Gerichtsvollzieher, der jedoch in der Wohnung des Hartz-IV-Empfängers keine pfändbaren Sachen fand. Die Frau wollte nicht glauben, dass da nichts zu holen war. Sie fragte beim Grundbuchamt nach, ob dem Schuldner wohl das Mehrfamilienhaus gehöre, in dem er wohne. Das wurde verneint.

Nun wollte die Gläubigerin wissen, wer denn sonst Eigentümer des Anwesens sei: Möglicherweise sei er ja Vermieter ihres Schuldners oder könne wenigstens den Namen des Vermieters mitteilen. Dann könnte sie eventuell beim Ende des Mietverhältnisses die Kaution verlangen. Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Niebüll gab keine Auskunft, dagegen legte die Berlinerin erfolglos Beschwerde ein.

Das Grundbuch sei kein öffentliches Register, in dem sich jedermann informieren könne, erklärte das Oberlandesgericht Schleswig (2 W 234/10). Wer im Grundbuch eingetragen sei, müsse es nicht hinnehmen, dass dritte Personen nur aus Neugier Einblick in Rechts- und Vermögensverhältnisse bekämen. Wenn jemand Einsicht ins Grundbuch nehmen wolle, müsse er/sie sachliche Gründe dafür vortragen und ein berechtigtes Interesse darlegen. Das sei im konkreten Fall nicht ersichtlich.

Die Berlinerin habe mit dem Eigentümer des Mehrfamilienhauses überhaupt nichts zu tun. Die einzige Verbindung liege darin, dass ihr Schuldner in dem Haus wohne. Es stehe nicht einmal fest, ob er selbst Eigentümer der fraglichen Wohnung und damit Vermieter des Hartz-IV-Empfängers sei. Anhaltspunkte dafür, dass der Schuldner - dessen Miete vom Jobcenter bezahlt werde - gegen den Hauseigentümer finanzielle Ansprüche haben könnte, gebe es ebenfalls keine.

Badezimmer ungenügend abgedichtet?

Immobilienfirma lehnt Nachbesserung mit Verweis auf den "Stand der Technik" ab

Eine Immobilienfirma übernahm eine Siedlung, die bis 1994 von den US-Streitkräften genutzt wurde. Sie ließ Wohneinheiten renovieren und verkaufte sie als Wohneigentum. Ein Ehepaar kaufte eine 4-Zimmer-Wohnung. In Bezug auf das Badezimmer war vertraglich vereinbart, dass der Fußboden mit neuer Abdichtung gefliest werden sollte. Das von der Verkäuferin beauftragte Handwerksunternehmen verwandte eine elastische Dichtfolie mit einer Stärke von 0,4 Millimetern.

Das wurde von den Käufern als mangelhaft kritisiert: Die Abdichtung erreiche nicht die erforderliche Mindeststärke von 0,5 mm. Die Immobilienfirma lehnte jegliche Nachbesserung ab, die "unverhältnismäßigen Aufwand" erfordern würde: Nach dem heutigen Stand der Technik (DIN 18195-5) sei das Bad ausreichend abgedichtet, es drohten keine Feuchtigkeitsschäden.

Das Oberlandesgericht Nürnberg sprach den Käufern jedoch 4.902 Euro Schadenersatz zu (13 U 194/08). Dass die vom Hersteller der Dichtfolie geforderte Mindestschichtdicke um 20 Prozent unterschritten werde, stelle einen Mangel dar - auch wenn dies nach Ansicht der Immobilienfirma nicht zu einem Schaden führe. Maßstab für die Frage, ob ein Mangel vorliege, seien nicht nur die anerkannten Regeln der Technik, sondern der versprochene Erfolg.

Die Käufer könnten darauf bestehen, dass das Bad "vertragsgerecht" abgedichtet werde. Sei im Kaufvertrag ein über den Stand der Technik hinausgehender Standard vereinbart, könne sich die Verkäuferin nicht darauf hinausreden, der normale Standard sei eingehalten, das Schadensrisiko gering und eine Nachbesserung deswegen unverhältnismäßig. Würde man diese Argumentation akzeptieren, wäre es von vornherein sinnlos, einen höheren Baustandard zu vereinbaren - so ein Vertragsinhalt wäre dann praktisch nicht durchsetzbar.

Paketzusteller stürzt auf wackeligem Trittrost

Die Hauseigentümerin hatte die Gebäudekontrolle dem Hauswart übertragen

Über einen wackelnden Metallrost vor der Haustreppe war ein Paketzusteller gestolpert und hatte sich verletzt. Seine Krankenversicherung übernahm die Behandlungskosten und forderte dafür Ersatz von der Eigentümerin der großen Wohnanlage mit 20 Mehrfamilienhäusern: Die Immobilienfirma müsse den Betrag ersetzen, weil sie für die Gefahrenquelle "Trittrost" verantwortlich sei, die dem Postler zum Verhängnis wurde.

Die Firma verwies jedoch kühl auf den Rentner, den sie als Hauswart engagiert hatte: Auf den habe sie die "allgemeine Gebäudeaufsicht" übertragen. Damit war die Hauseigentümerin allerdings nicht aus dem Schneider. Das Oberlandesgericht Celle verurteilte sie zu Schadenersatz (8 U 15/10). Zweifellos sei hier die Verkehrssicherungspflicht verletzt worden, stellte das OLG fest.

Der Rost sei schon an mehreren Stellen notdürftig geflickt und nicht mehr trittsicher gewesen. Das könne man bei einem Trittrost ganz einfach durch Betreten überprüfen. Er kippelte und stellte damit ein Risiko für Bewohner und Besucher dar. Man hätte ihn längst austauschen müssen.

Die Immobilienfirma könne sich nicht entlasten, indem sie den Hauswart vorschiebe. Der 67-jährige Rentner sei kein Profi und mit der Aufgabe vollkommen überfordert. Neben alltäglichen Pflichten wie Rasenmähen, Fegen, Räumen und Streuen bleibe gar keine Zeit, 20 (!) Häuser plus Läden und Garagen "baulich instandzuhalten".

Der Hauswartvertrag enthalte in Bezug auf die Aufgabe "Gebäudeaufsicht" keine klare Absprache und keinen Plan. Im Übrigen sei er wohl auch sittenwidrig, weil die Firma dem Rentner als Entgelt für diesen "Rund-um-die Uhr-Job" nur freies Wohnen in zwei Zimmern zugestanden habe. Jedemfalls habe die Hauseigentümerin ihre Pflicht zur Gebäudeaufsicht nicht wirksam auf den Rentner übertragen und hafte selbst für die Unfallfolgen.

Wohnfläche kleiner als im Maklerexposé stand

Wesentlich: War die Angabe der Grund für den Kaufentschluss des Kunden?

Ein Mann erwarb über einen Makler ein kleines Häuschen aus einem Nachlass. Im Exposé des Maklers stand, es habe 90 qm Wohnfläche. Bei einer Besichtigung der Immobilie machte der Makler den Kunden darauf aufmerksam, dass sich diese (aus dem Verkehrswertgutachten stammende) Angabe auf die Grundfläche beziehe. Nach dem Unterschied von Grundfläche und Wohnfläche fragte der Kaufinteressent nicht, vermaß dann aber selbst die Räume.

Als das Geschäft abgewickelt war, forderte der Käufer Schadenersatz vom Makler, weil die Wohnfläche kleiner war als im Exposé angegeben. Das Landgericht Duisburg wies die Zahlungsklage ab (7 S 91/09). Aus so einer Abweichung könne ein Käufer zwar einen Anspruch auf Schadenersatz ableiten - aber nur dann, wenn die Zahl im Exposé für seinen Kaufentschluss ausschlaggebend war.

Das könne hier schon deshalb nicht zutreffen, weil der Makler die Angabe von sich aus richtig gestellt habe. Wenn der Kunde nach dieser Information nicht nach dem Unterschied von Grundfläche und Wohnfläche frage, dürfe der Makler davon ausgehen, dass dem Kunden der Unterschied bekannt sei.

Da der Käufer durch den Hinweis des Maklers die Grundfläche kannte und sich durch eigene Messungen vor Ort einen Eindruck von der Größe des Hauses verschafft habe, könne er sich nicht nachträglich darauf berufen, er habe geglaubt, die Zahl im Exposé stimme. Der Makler habe dies unmissverständlich dementiert. Er sei auch nicht dazu verpflichtet gewesen, selbst die tatsächliche Wohnfläche zu ermitteln.

Neubau statt maroder Altbau

Zu den Bedingungen einer so genannten "Verwertungskündigung"

1996 erwarb eine Immobilienfirma die Hamburger Ried-Siedlung. Von Anfang an bestand der Plan, die in den 1930er Jahren errichtete Siedlung abzureißen und stattdessen moderne Mietwohnungen zu bauen. Ein Wohnblock nach dem anderen musste weichen, bis Anfang 2008 nur noch einer übrig war. In dem wohnte eine Mieterin, die sich dem Abriss hartnäckig widersetzte.

Die Immobilienfirma kündigte ihren Mietvertrag. Begründung: Städtebauliche und gebäudetechnische Mängel der Siedlung machten es unmöglich, das Grundstück angemessen wirtschaftlich zu verwerten. Deshalb sei es für sie als Eigentümerin nicht zumutbar, am Mietvertrag festzuhalten. Die Räumungsklage der Vermieterin hatte beim Landgericht Erfolg, das Urteil wurde vom Bundesgerichtshof bestätigt (VIII ZR 155/10).

Die Kündigung sei berechtigt, denn das Bauvorhaben der Immobilienfirma beruhe auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen. Der letzte Wohnblock der Siedlung sei in schlechtem Bauzustand und widerspreche in jeder Hinsicht heutigen Vorstellungen vom Wohnen (sehr kleine Räume mit niedrigen Decken, schlechte Beleuchtung etc.).

Solche Wohnungen seien heutzutage nicht mehr zu vermieten. Dadurch drohten der Eigentümerin erhebliche finanzielle Nachteile. Wenn man die alte Bausubstanz bestehen ließe und nur sanierte, würde kein baulicher Zustand erreicht, der heutigen Wohnbedürfnissen entspräche. Mit einem Neubau könne die Immobilienfirma dagegen moderne, bedarfsgerechte Mietwohnungen schaffen und so ihr Eigentum angemessen verwerten.

Haus steht zum Verkauf

Vermieter und Mieter streiten um die Besichtigungstermine

Die Eigentümer des vermieteten Einfamilienhauses wohnten damals in der Schweiz. Anfang 2009 beschloss das Ehepaar, das Haus zu verkaufen, und informierte die Mieter über diesen Plan. Mit ihnen Termine für die Besichtigung des Hauses mit Kaufinteressenten zu vereinbaren, stellte sich als schwierig heraus. Kein Vorschlag passte ihnen.

Nach einigem Hin und Her schlugen die Vermieter "Samstag zwischen 11 und 12 Uhr" vor. Da pochten die Mieter auf ihr freies Wochenende - das brauchten sie zur Erholung und für Ausflüge. Schließlich zogen die Hauseigentümer vor Gericht, um die Terminfrage klären zu lassen.

Das Oberlandesgericht Frankfurt verurteilte die Mieter dazu, den Vermietern samstags zwischen 11 und 12 Uhr den Zutritt zu ermöglichen, und zwar alle vier Wochen nach vorheriger schriftlicher Ankündigung (24 U 242/08). Da die Eigentümer das Haus verkaufen wollten, sei es ihr gutes Recht, das Anwesen mit Kaufinteressenten zu betreten.

Laut Mietvertrag stehe ihnen ein Besichtigungsrecht "während der üblichen Tageszeit, werktags bis 19 Uhr" zu. Samstag sei ein Werktag. Die Regelung schränke die Privatsphäre der Mieter nicht übermäßig ein.

Im Übrigen reisten die Hauseigentümer von weit her aus der Schweiz an und hätten ebenfalls ein berechtigtes Interesse daran, dass die Besichtigungstermine ihr Privatleben und ihre berufliche Tätigkeit möglichst wenig beeinträchtigten. Da müsse dann einmal im Monat das Interesse der Mieter an einem "erlebnisreichen Samstag" zurückstehen.

Dach schlecht abgedichtet

Trotz Sanierungsmaßnahmen eines Dachdeckers verliert ein Neubau dadurch an Wert

Das Einfamilienhaus war gerade erst fertiggestellt, da traten am Dach bereits Feuchtigkeitsschäden auf - es war nicht gut abgedichtet worden. Der Bauunternehmer beauftragte einen Dachdecker (Subunternehmer) damit, die Mängel zu beheben. Trotzdem verklagte der Bauherr gleichzeitig den Bauunternehmer auf 3.000 Euro Schadenersatz für die Wertminderung des Hauses.

Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart sprach ihm die verlangte Summe zu (12 U 74/10). Undichtigkeiten am Dach senkten den Wiederverkaufswert der Immobilie selbst dann, wenn die Sanierungsarbeiten einwandfrei ausgeführt wurden, so das OLG.

Probleme dieser Art erweckten naturgemäß bei den Akteuren am Immobilienmarkt den Verdacht auf verborgene Schäden. Denn Mängel der Hauskonstruktion könne man nicht "100prozentig" überprüfen. Das gelte für die Feuchtigkeitsabdichtung im Keller, aber auch im Dachbereich.

Ein Bausachverständiger habe im Prozess erläutert, dass ein Pultdach üblicherweise nach 25 Jahren repariert und erst dann regelmäßig gewartet werden müsse. Wenn schon kurz nach der Bauabnahme umfangreiche Sanierungsarbeiten am Dach nötig waren, werfe das bei potenziellen Käufern logischerweise Zweifel daran auf, ob das Dach diese Lebensdauer erreichen könne. Deshalb sei so eine Immobilie schlechter zu verkaufen.

Hausbau: Streit um schlecht abgedichtetes Dach

"Übliche" Baumängel berechtigen den Bauherrn nicht zur Kündigung des Bauvertrags

Beim Bau des Einfamilienhauses beanstandete der Bauherr gegenüber dem Bauunternehmer verschiedene Mängel an der Dachabdichtung. Der Bauunternehmer reagierte erst verärgert, beauftragte dann aber doch einen Dachdecker damit, sie zu beseitigen. Allerdings konnte der Handwerker die Dachabdichtung nicht verbessern, weil ihm der Bauherr das Betreten der Baustelle verbot.

Wegen des Streits kündigte schließlich der Auftraggeber den Bauvertrag "aus wichtigem Grund". Der Bauunternehmer wies die Kündigung zurück und forderte restlichen Werklohn von 18.000 Euro. Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Brandenburg entschied (12 U 129/09).

Baumängel im üblichen Ausmaß stellten keinen "wichtigen Grund" dar, der eine Kündigung des Bauvertrags rechtfertige. Nur wenn Mängel derart gravierend seien, dass sie das Vertrauen des Bauherrn in die Fachkunde und Zuverlässigkeit des Bauunternehmers erschütterten, liege ein "wichtiger Grund" im Sinne des Gesetzes vor. Dann sei es für den Auftraggeber unzumutbar, das Vertragsverhältnis fortzusetzen.

Aus der Tatsache, dass der Bauunternehmer - bzw. sein Dachdecker-Subunternehmer - die Mängel nicht unverzüglich behoben habe, sei erst recht kein Kündigungsgrund abzuleiten. Schließlich habe der Auftraggeber dies selbst unmöglich gemacht, indem er dem Dachdecker Baustellenverbot erteilte. Das richtige Vorgehen: Der Bauherr hätte den Auftragnehmer abmahnen und zugleich ankündigen müssen, dass er den Bauvertrag kündigen werde, wenn der Bauunternehmer die gesetzte Frist zur Nachbesserung verstreichen lasse.

Sturm "Kyrill" fegte übers Dach ...

Teile des Dachs lösten sich ab und beschädigten Autos: Schadenersatz?

Als Sturmtief "Kyrill" durchs Land tobte, riss er von einem alten Gebäude aus den 60er Jahren Dachteile ab. Diese flogen durch die Luft und beschädigten Fahrzeuge, die in der Nähe geparkt waren. Der Schaden (insgesamt 5.400 Euro) wurde vom Kaskoversicherer der Autobesitzer reguliert. Anschließend verlangte das Versicherungsunternehmen von den Hauseigentümern Schadenersatz.

Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Hamm (13 U 145/09). Wenn sich Teile eines Gebäudes ablösten, lasse dies grundsätzlich darauf schließen, dass es entweder fehlerhaft gebaut oder schlecht gewartet wurde. Für die Folgen müssten die Hauseigentümer einstehen.

Nur im Ausnahmefall gelte etwas anderes, d.h. bei außergewöhnlichen Unwettern, mit denen niemand rechnen müsse und denen auch solide, gut unterhaltene Gebäude nicht standhalten könnten. Dächer müssten mindestens Sturmböen der Stärke 12 widerstehen. Sturm "Kyrill" sei zwar heftig gewesen. Vor Ort hätten aber an dem Tag höchstens Windgeschwindigkeiten von 10-11 Beaufort geherrscht.

Daher liege der Rückschluss nahe, dass das Dach und seine Bestandteile mangelhaft bzw. gar nicht gewartet wurden. Das fragliche Dach sei schon wegen seines Alters nicht mehr sturmsicher gewesen - nach fast 50 Jahren sei das Ende der Haltbarkeit erreicht. Die Hauseigentümer hätten es längst sanieren müssen. Dass das "sehr teuer" sei, entschuldige das Versäumnis nicht.

Hauseigentümer will Garagen bauen

Nachbarin kann es nicht verhindern: Autogeräusche sind eine "Alltagserscheinung"

Die Häuser der Prozessgegner liegen in einer ruhigen Sackgasse, inmitten einer Kleinstadt. Als nun Hauseigentümer A plante, auf seinem Grundstück drei Garagen für die Familie zu bauen, fürchtete Nachbarin B um ihre Ruhe. Sie verlangte einen Baustopp, weil die Garagenanlage ihr Anwesen beeinträchtigen würde, in erster Linie durch mehr Lärm.

Ihre Klage gegen die Baugenehmigung blieb beim Oberverwaltungsgericht (OVG) Saarland ohne Erfolg (2 B 308/10). Das Bauvorhaben verstoße nicht gegen das Gebot, auf die Nachbarn Rücksicht zu nehmen, stellte das OVG fest.

Garagen und die damit verbundenen Geräusche gehörten in einem Wohngebiet zu den "Alltagserscheinungen", wie auch der Lärm spielender Kinder oder das Geräusch von Rasenmähern. Solche Geräusche seien von den Nachbarn hinzunehmen. Weder eine besondere Lärmempfindlichkeit der Nachbarin, noch eine besondere bauliche Situation des Grundstücks rechtfertigten eine Ausnahme von dieser Regel.

Auch mit dem Einwand, ihr Haus bekäme nach dem Garagenbau zu wenig Licht, kam Frau B nicht durch: Für ausreichendes Licht müssten Eigentümer selbst sorgen, so das OVG. Mit diesem Argument könne sie nicht andere Hauseigentümer in der Nutzung ihres Grundstücks einschränken.

Kommunale Auflagen für Solaranlagen

In Speyers Altstadt dürfen sie nicht über Dachfirste hinausragen

Nach einem Großbrand von 1689 bildete sich im mittelalterlichen Straßensystem der Stadt Speyer eine durchgängig einheitliche Bauweise heraus - mit ziegelgedeckten Satteldächern und klar konturiertem Dachfirst. Dieses städtebauliche Erscheinungsbild zu erhalten, ist Ziel der kommunalen Gestaltungssatzung.

Der Eigentümer zweier Grundstücke in der Innenstadt installierte auf den Dächern seiner Wohnhäuser Solaranlagen. Die Stadt verlangte von ihm, die Solarmodule vollständig zu entfernen. Damit setzte sie sich beim Verwaltungsgericht und Oberverwaltungsgericht (OVG) Koblenz nicht durch. Das OVG entschied aber, dass die Solarmodule nicht über den Dachfirst hinausragen dürfen (8 A 11111/10.OVG).

Soweit sie darüber hinausragten, müssten die Solaranlagen weg - das verstoße gegen die innerstädtische Gestaltungssatzung. Um das historische Erscheinungsbild der Stadt Speyer zu wahren, müssten die Dächer im Einklang mit der Umgebung gestaltet werden. Wenn die obere Reihe der Module einer Solaranlage über den Dachfirst hinausrage, störe das die einheitliche Dachlandschaft aus Satteldächern.

Lieferant einer Photovoltaikanlage ...

... übernimmt durch Information über die Einspeisevergütung für Strom keine Garantie für deren Höhe!

Hauseigentümer H ließ auf dem Dach seines Hauses eine Solarstromanlage installieren. Bei den Verkaufsverhandlungen 2007 hatte ihm der Verkäufer eine relativ hohe (damals gültige) Einspeisevergütung für Strom genannt.

Das ist der Preis, den die Erzeuger nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz erhalten, wenn sie Solarstrom in das Stromnetz einspeisen. So wollte die Regierung die Produktion von Strom aus Erneuerbaren Energien ankurbeln. Die Höhe der Vergütung hängt vom Jahr der Installation der Anlage ab: Der Kilowattpreis sinkt von Jahr zu Jahr, die Förderung wird reduziert.

Da der Anlagenhersteller die Photovoltaikanlage 2007 und 2008 in zwei Teilen lieferte, erhielt H für den Strom aus dem zweiten Teil der Anlage einen geringeren Kilowattpreis. Deshalb verklagte er den Anlagenhersteller auf 10.000 Euro Schadenersatz: Der habe ihm zugesichert, dass für Strom aus der gesamten Anlage die höhere Vergütung gezahlt werde. Das treffe nicht zu, deshalb müsse der Hersteller für die entgangenen Einnahmen haften.

Das Oberlandesgericht Saarbrücken sah dafür keine Rechtsgrundlage (1 U 31/10). Ein Hersteller und Lieferant hafte nur für Mängel der Photovoltaikanlage, die aber funktioniere einwandfrei. Mitarbeiter hätten den Kunden beim Verkaufsgespräch über die Höhe der Einspeisevergütung informiert.

Deshalb übernehme der Hersteller jedoch keine Haftung für die Richtigkeit dieser Information. Es garantiere damit erst recht nicht eine bestimmte Höhe des Strompreises über Jahre. Welche Einnahmen mit einer Solarstromanlage zu erzielen seien, hänge u.a. von politischen Beschlüssen ab und sei unsicher - dieses Risiko trage allein der Käufer.

Anbau kam dem Nachbargrundstück zu nahe

Die Planung eines Architekten muss "dauerhaft genehmigungsfähig" sein

Schon vor Jahren hatte der Hauseigentümer einen Anbau geplant und das Bauvorhaben dann verschoben. Seinerzeit hatte er den Nachbarn um Erlaubnis gefragt - nötig, weil der Anbau ans Einfamilienhaus den Abstand zum Nachbargrundstück stark verkürzte - und sie erhalten. Später nahm der Hauseigentümer das Projekt wieder in Angriff und beauftragte einen Architekten mit der Planung.

Die Baubehörde genehmigte den Anbau und verließ sich auf die frühere Zustimmung des Nachbarn. Doch der hatte seine Meinung geändert und legte Widerspruch ein, als das Bauvorhaben schon fast fertig war. Deshalb musste der Anbau wieder abgerissen werden. Nun forderte der Hauseigentümer Schadenersatz vom Architekten.

Der winkte ab: Dem Bauherrn sei klar gewesen, dass der Nachbar dem Bauvorhaben zustimmen müsse. Das habe er die ganze Zeit ausgeblendet. Der Bundesgerichtshof wollte den Architekten aber nicht völlig aus der Verantwortung entlassen (VII ZR 8/10). Er schulde dem Auftraggeber eine "dauerhaft genehmigungsfähige Planung".

Auch wenn der Bauherr selbst Bescheid wusste: Der Architekt hätte nicht davon ausgehen dürfen, dass das damalige Einverständnis des Nachbarn auch für das aktuelle Bauprojekt galt. Er hätte den Bauherrn nachdrücklich auf die Bedingungen für die Baugenehmigung hinweisen und darauf bestehen müssen, in dieser Frage Gewissheit zu schaffen.

Allerdings müsse sich der Bauherr einen Abzug vom Schadenersatz gefallen lassen. Denn der Schaden beruhe auch darauf, dass er ohne Rücksicht auf die möglichen Konsequenzen von der rechtswidrigen, weil ohne Einverständnis des Nachbarn erteilten Baugenehmigung Gebrauch machte.