Haus und Grund

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Neubau statt maroder Altbau

Zu den Bedingungen einer so genannten "Verwertungskündigung"

1996 erwarb eine Immobilienfirma die Hamburger Ried-Siedlung. Von Anfang an bestand der Plan, die in den 1930er Jahren errichtete Siedlung abzureißen und stattdessen moderne Mietwohnungen zu bauen. Ein Wohnblock nach dem anderen musste weichen, bis Anfang 2008 nur noch einer übrig war. In dem wohnte eine Mieterin, die sich dem Abriss hartnäckig widersetzte.

Die Immobilienfirma kündigte ihren Mietvertrag. Begründung: Städtebauliche und gebäudetechnische Mängel der Siedlung machten es unmöglich, das Grundstück angemessen wirtschaftlich zu verwerten. Deshalb sei es für sie als Eigentümerin nicht zumutbar, am Mietvertrag festzuhalten. Die Räumungsklage der Vermieterin hatte beim Landgericht Erfolg, das Urteil wurde vom Bundesgerichtshof bestätigt (VIII ZR 155/10).

Die Kündigung sei berechtigt, denn das Bauvorhaben der Immobilienfirma beruhe auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen. Der letzte Wohnblock der Siedlung sei in schlechtem Bauzustand und widerspreche in jeder Hinsicht heutigen Vorstellungen vom Wohnen (sehr kleine Räume mit niedrigen Decken, schlechte Beleuchtung etc.).

Solche Wohnungen seien heutzutage nicht mehr zu vermieten. Dadurch drohten der Eigentümerin erhebliche finanzielle Nachteile. Wenn man die alte Bausubstanz bestehen ließe und nur sanierte, würde kein baulicher Zustand erreicht, der heutigen Wohnbedürfnissen entspräche. Mit einem Neubau könne die Immobilienfirma dagegen moderne, bedarfsgerechte Mietwohnungen schaffen und so ihr Eigentum angemessen verwerten.

Haus steht zum Verkauf

Vermieter und Mieter streiten um die Besichtigungstermine

Die Eigentümer des vermieteten Einfamilienhauses wohnten damals in der Schweiz. Anfang 2009 beschloss das Ehepaar, das Haus zu verkaufen, und informierte die Mieter über diesen Plan. Mit ihnen Termine für die Besichtigung des Hauses mit Kaufinteressenten zu vereinbaren, stellte sich als schwierig heraus. Kein Vorschlag passte ihnen.

Nach einigem Hin und Her schlugen die Vermieter "Samstag zwischen 11 und 12 Uhr" vor. Da pochten die Mieter auf ihr freies Wochenende - das brauchten sie zur Erholung und für Ausflüge. Schließlich zogen die Hauseigentümer vor Gericht, um die Terminfrage klären zu lassen.

Das Oberlandesgericht Frankfurt verurteilte die Mieter dazu, den Vermietern samstags zwischen 11 und 12 Uhr den Zutritt zu ermöglichen, und zwar alle vier Wochen nach vorheriger schriftlicher Ankündigung (24 U 242/08). Da die Eigentümer das Haus verkaufen wollten, sei es ihr gutes Recht, das Anwesen mit Kaufinteressenten zu betreten.

Laut Mietvertrag stehe ihnen ein Besichtigungsrecht "während der üblichen Tageszeit, werktags bis 19 Uhr" zu. Samstag sei ein Werktag. Die Regelung schränke die Privatsphäre der Mieter nicht übermäßig ein.

Im Übrigen reisten die Hauseigentümer von weit her aus der Schweiz an und hätten ebenfalls ein berechtigtes Interesse daran, dass die Besichtigungstermine ihr Privatleben und ihre berufliche Tätigkeit möglichst wenig beeinträchtigten. Da müsse dann einmal im Monat das Interesse der Mieter an einem "erlebnisreichen Samstag" zurückstehen.

Dach schlecht abgedichtet

Trotz Sanierungsmaßnahmen eines Dachdeckers verliert ein Neubau dadurch an Wert

Das Einfamilienhaus war gerade erst fertiggestellt, da traten am Dach bereits Feuchtigkeitsschäden auf - es war nicht gut abgedichtet worden. Der Bauunternehmer beauftragte einen Dachdecker (Subunternehmer) damit, die Mängel zu beheben. Trotzdem verklagte der Bauherr gleichzeitig den Bauunternehmer auf 3.000 Euro Schadenersatz für die Wertminderung des Hauses.

Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart sprach ihm die verlangte Summe zu (12 U 74/10). Undichtigkeiten am Dach senkten den Wiederverkaufswert der Immobilie selbst dann, wenn die Sanierungsarbeiten einwandfrei ausgeführt wurden, so das OLG.

Probleme dieser Art erweckten naturgemäß bei den Akteuren am Immobilienmarkt den Verdacht auf verborgene Schäden. Denn Mängel der Hauskonstruktion könne man nicht "100prozentig" überprüfen. Das gelte für die Feuchtigkeitsabdichtung im Keller, aber auch im Dachbereich.

Ein Bausachverständiger habe im Prozess erläutert, dass ein Pultdach üblicherweise nach 25 Jahren repariert und erst dann regelmäßig gewartet werden müsse. Wenn schon kurz nach der Bauabnahme umfangreiche Sanierungsarbeiten am Dach nötig waren, werfe das bei potenziellen Käufern logischerweise Zweifel daran auf, ob das Dach diese Lebensdauer erreichen könne. Deshalb sei so eine Immobilie schlechter zu verkaufen.

Hausbau: Streit um schlecht abgedichtetes Dach

"Übliche" Baumängel berechtigen den Bauherrn nicht zur Kündigung des Bauvertrags

Beim Bau des Einfamilienhauses beanstandete der Bauherr gegenüber dem Bauunternehmer verschiedene Mängel an der Dachabdichtung. Der Bauunternehmer reagierte erst verärgert, beauftragte dann aber doch einen Dachdecker damit, sie zu beseitigen. Allerdings konnte der Handwerker die Dachabdichtung nicht verbessern, weil ihm der Bauherr das Betreten der Baustelle verbot.

Wegen des Streits kündigte schließlich der Auftraggeber den Bauvertrag "aus wichtigem Grund". Der Bauunternehmer wies die Kündigung zurück und forderte restlichen Werklohn von 18.000 Euro. Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Brandenburg entschied (12 U 129/09).

Baumängel im üblichen Ausmaß stellten keinen "wichtigen Grund" dar, der eine Kündigung des Bauvertrags rechtfertige. Nur wenn Mängel derart gravierend seien, dass sie das Vertrauen des Bauherrn in die Fachkunde und Zuverlässigkeit des Bauunternehmers erschütterten, liege ein "wichtiger Grund" im Sinne des Gesetzes vor. Dann sei es für den Auftraggeber unzumutbar, das Vertragsverhältnis fortzusetzen.

Aus der Tatsache, dass der Bauunternehmer - bzw. sein Dachdecker-Subunternehmer - die Mängel nicht unverzüglich behoben habe, sei erst recht kein Kündigungsgrund abzuleiten. Schließlich habe der Auftraggeber dies selbst unmöglich gemacht, indem er dem Dachdecker Baustellenverbot erteilte. Das richtige Vorgehen: Der Bauherr hätte den Auftragnehmer abmahnen und zugleich ankündigen müssen, dass er den Bauvertrag kündigen werde, wenn der Bauunternehmer die gesetzte Frist zur Nachbesserung verstreichen lasse.

Sturm "Kyrill" fegte übers Dach ...

Teile des Dachs lösten sich ab und beschädigten Autos: Schadenersatz?

Als Sturmtief "Kyrill" durchs Land tobte, riss er von einem alten Gebäude aus den 60er Jahren Dachteile ab. Diese flogen durch die Luft und beschädigten Fahrzeuge, die in der Nähe geparkt waren. Der Schaden (insgesamt 5.400 Euro) wurde vom Kaskoversicherer der Autobesitzer reguliert. Anschließend verlangte das Versicherungsunternehmen von den Hauseigentümern Schadenersatz.

Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Hamm (13 U 145/09). Wenn sich Teile eines Gebäudes ablösten, lasse dies grundsätzlich darauf schließen, dass es entweder fehlerhaft gebaut oder schlecht gewartet wurde. Für die Folgen müssten die Hauseigentümer einstehen.

Nur im Ausnahmefall gelte etwas anderes, d.h. bei außergewöhnlichen Unwettern, mit denen niemand rechnen müsse und denen auch solide, gut unterhaltene Gebäude nicht standhalten könnten. Dächer müssten mindestens Sturmböen der Stärke 12 widerstehen. Sturm "Kyrill" sei zwar heftig gewesen. Vor Ort hätten aber an dem Tag höchstens Windgeschwindigkeiten von 10-11 Beaufort geherrscht.

Daher liege der Rückschluss nahe, dass das Dach und seine Bestandteile mangelhaft bzw. gar nicht gewartet wurden. Das fragliche Dach sei schon wegen seines Alters nicht mehr sturmsicher gewesen - nach fast 50 Jahren sei das Ende der Haltbarkeit erreicht. Die Hauseigentümer hätten es längst sanieren müssen. Dass das "sehr teuer" sei, entschuldige das Versäumnis nicht.

Hauseigentümer will Garagen bauen

Nachbarin kann es nicht verhindern: Autogeräusche sind eine "Alltagserscheinung"

Die Häuser der Prozessgegner liegen in einer ruhigen Sackgasse, inmitten einer Kleinstadt. Als nun Hauseigentümer A plante, auf seinem Grundstück drei Garagen für die Familie zu bauen, fürchtete Nachbarin B um ihre Ruhe. Sie verlangte einen Baustopp, weil die Garagenanlage ihr Anwesen beeinträchtigen würde, in erster Linie durch mehr Lärm.

Ihre Klage gegen die Baugenehmigung blieb beim Oberverwaltungsgericht (OVG) Saarland ohne Erfolg (2 B 308/10). Das Bauvorhaben verstoße nicht gegen das Gebot, auf die Nachbarn Rücksicht zu nehmen, stellte das OVG fest.

Garagen und die damit verbundenen Geräusche gehörten in einem Wohngebiet zu den "Alltagserscheinungen", wie auch der Lärm spielender Kinder oder das Geräusch von Rasenmähern. Solche Geräusche seien von den Nachbarn hinzunehmen. Weder eine besondere Lärmempfindlichkeit der Nachbarin, noch eine besondere bauliche Situation des Grundstücks rechtfertigten eine Ausnahme von dieser Regel.

Auch mit dem Einwand, ihr Haus bekäme nach dem Garagenbau zu wenig Licht, kam Frau B nicht durch: Für ausreichendes Licht müssten Eigentümer selbst sorgen, so das OVG. Mit diesem Argument könne sie nicht andere Hauseigentümer in der Nutzung ihres Grundstücks einschränken.

Kommunale Auflagen für Solaranlagen

In Speyers Altstadt dürfen sie nicht über Dachfirste hinausragen

Nach einem Großbrand von 1689 bildete sich im mittelalterlichen Straßensystem der Stadt Speyer eine durchgängig einheitliche Bauweise heraus - mit ziegelgedeckten Satteldächern und klar konturiertem Dachfirst. Dieses städtebauliche Erscheinungsbild zu erhalten, ist Ziel der kommunalen Gestaltungssatzung.

Der Eigentümer zweier Grundstücke in der Innenstadt installierte auf den Dächern seiner Wohnhäuser Solaranlagen. Die Stadt verlangte von ihm, die Solarmodule vollständig zu entfernen. Damit setzte sie sich beim Verwaltungsgericht und Oberverwaltungsgericht (OVG) Koblenz nicht durch. Das OVG entschied aber, dass die Solarmodule nicht über den Dachfirst hinausragen dürfen (8 A 11111/10.OVG).

Soweit sie darüber hinausragten, müssten die Solaranlagen weg - das verstoße gegen die innerstädtische Gestaltungssatzung. Um das historische Erscheinungsbild der Stadt Speyer zu wahren, müssten die Dächer im Einklang mit der Umgebung gestaltet werden. Wenn die obere Reihe der Module einer Solaranlage über den Dachfirst hinausrage, störe das die einheitliche Dachlandschaft aus Satteldächern.

Lieferant einer Photovoltaikanlage ...

... übernimmt durch Information über die Einspeisevergütung für Strom keine Garantie für deren Höhe!

Hauseigentümer H ließ auf dem Dach seines Hauses eine Solarstromanlage installieren. Bei den Verkaufsverhandlungen 2007 hatte ihm der Verkäufer eine relativ hohe (damals gültige) Einspeisevergütung für Strom genannt.

Das ist der Preis, den die Erzeuger nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz erhalten, wenn sie Solarstrom in das Stromnetz einspeisen. So wollte die Regierung die Produktion von Strom aus Erneuerbaren Energien ankurbeln. Die Höhe der Vergütung hängt vom Jahr der Installation der Anlage ab: Der Kilowattpreis sinkt von Jahr zu Jahr, die Förderung wird reduziert.

Da der Anlagenhersteller die Photovoltaikanlage 2007 und 2008 in zwei Teilen lieferte, erhielt H für den Strom aus dem zweiten Teil der Anlage einen geringeren Kilowattpreis. Deshalb verklagte er den Anlagenhersteller auf 10.000 Euro Schadenersatz: Der habe ihm zugesichert, dass für Strom aus der gesamten Anlage die höhere Vergütung gezahlt werde. Das treffe nicht zu, deshalb müsse der Hersteller für die entgangenen Einnahmen haften.

Das Oberlandesgericht Saarbrücken sah dafür keine Rechtsgrundlage (1 U 31/10). Ein Hersteller und Lieferant hafte nur für Mängel der Photovoltaikanlage, die aber funktioniere einwandfrei. Mitarbeiter hätten den Kunden beim Verkaufsgespräch über die Höhe der Einspeisevergütung informiert.

Deshalb übernehme der Hersteller jedoch keine Haftung für die Richtigkeit dieser Information. Es garantiere damit erst recht nicht eine bestimmte Höhe des Strompreises über Jahre. Welche Einnahmen mit einer Solarstromanlage zu erzielen seien, hänge u.a. von politischen Beschlüssen ab und sei unsicher - dieses Risiko trage allein der Käufer.

Anbau kam dem Nachbargrundstück zu nahe

Die Planung eines Architekten muss "dauerhaft genehmigungsfähig" sein

Schon vor Jahren hatte der Hauseigentümer einen Anbau geplant und das Bauvorhaben dann verschoben. Seinerzeit hatte er den Nachbarn um Erlaubnis gefragt - nötig, weil der Anbau ans Einfamilienhaus den Abstand zum Nachbargrundstück stark verkürzte - und sie erhalten. Später nahm der Hauseigentümer das Projekt wieder in Angriff und beauftragte einen Architekten mit der Planung.

Die Baubehörde genehmigte den Anbau und verließ sich auf die frühere Zustimmung des Nachbarn. Doch der hatte seine Meinung geändert und legte Widerspruch ein, als das Bauvorhaben schon fast fertig war. Deshalb musste der Anbau wieder abgerissen werden. Nun forderte der Hauseigentümer Schadenersatz vom Architekten.

Der winkte ab: Dem Bauherrn sei klar gewesen, dass der Nachbar dem Bauvorhaben zustimmen müsse. Das habe er die ganze Zeit ausgeblendet. Der Bundesgerichtshof wollte den Architekten aber nicht völlig aus der Verantwortung entlassen (VII ZR 8/10). Er schulde dem Auftraggeber eine "dauerhaft genehmigungsfähige Planung".

Auch wenn der Bauherr selbst Bescheid wusste: Der Architekt hätte nicht davon ausgehen dürfen, dass das damalige Einverständnis des Nachbarn auch für das aktuelle Bauprojekt galt. Er hätte den Bauherrn nachdrücklich auf die Bedingungen für die Baugenehmigung hinweisen und darauf bestehen müssen, in dieser Frage Gewissheit zu schaffen.

Allerdings müsse sich der Bauherr einen Abzug vom Schadenersatz gefallen lassen. Denn der Schaden beruhe auch darauf, dass er ohne Rücksicht auf die möglichen Konsequenzen von der rechtswidrigen, weil ohne Einverständnis des Nachbarn erteilten Baugenehmigung Gebrauch machte.

Mobilfunksendemast im Wohngebiet?

Wenn er nicht stört, kann die Installation ausnahmsweise zulässig sein

Ein Grundstückseigentümer, der neben der Burg Steineck in Rheinbreitbach wohnt, klagte gegen die vom Landkreis erteilte Baugenehmigung für einen Mobilfunksendemast. Die Mobilfunkanlage sollte auf eben dieser Burg installiert werden. Dagegen wandte sich der Anwohner, weil der Sendemast das Erscheinungsbild des reinen Wohngebiets störe.

Doch das Verwaltungsgericht Koblenz wies die Klage des Hauseigentümers gegen die Baugenehmigung ab (1 K 1099/10.KO). Eine "untergeordnete Nebenanlage" (d.h. eine Mobilfunkanlage, die nicht eigenständig die Gegend versorgt, sondern nur als Teil eines Netzes vergleichbarer Anlagen funktioniert) sei ausnahmsweise auch in einem reinen Wohngebiet zulässig.

Der Mast halte alle baurechtlich vorgeschriebenen Abstände ein, ebenso die für Funkstrahlen festgesetzten Sicherheitsabstände. Gesundheitliche Gefahren für die Anwohner seien daher nicht zu befürchten. Optisch ordne sich der Sendemast in die Umgebung ein. Er falle angesichts der ohnehin schon vorhandenen baulichen Dominanz der Burg Steineck nicht weiter auf und beeinträchtige den Charakter des Wohngebiets nicht.

Haus abgerissen

Nachbar verlangt Wärmedämmung an der so freigelegten Außenmauer

Die Häuser auf den benachbarten Grundstücken grenzten aneinander, sie hatten aber keine gemeinsame Trennwand, sondern zwei voneinander unabhängige Wände. 2006 riss Grundstückseigentümer X sein Gebäude ab, dadurch wurde die Außenmauer des Nachbargebäudes freigelegt. Hier ließ X einen Glattputz auftragen. Nachbar Y forderte ihn vergeblich auf, die Mauer mit einer modernen Wärmedämmung zu versehen.

Um seine Forderung durchzusetzen, zog Y vor Gericht und verlangte einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung. Darauf habe er keinen Anspruch, urteilte der Bundesgerichtshof (V ZR 137/10). Wenn in so einem Fall zwei Grenzwände vorhanden seien, sei jeder Eigentümer für die auf seinem Grundstück gebaute Wand verantwortlich.

Natürlich sei es für Y von Vorteil gewesen, dass die Außenwand keinen Witterungsschutz brauchte, weil die Grenzwand des Hauses von X diese Funktion übernahm. Dieser Vorteil sei aber rechtlich nicht geschützt. Wenn X das Nachbargebäude abreiße und damit eine parallel verlaufende Grenzwand beseitige, sei er deshalb noch lange nicht verpflichtet, der Mauer von Y eine Wärmeisolierung zu spendieren.

Jagdhausbesitzer muss Windenergieanlage dulden ...

... auch wenn ihr Geräusch den Lärm-Grenzwert geringfügig überschreitet

Der Eigentümer nutzt das Jagdhaus als "Wochenend-Datscha". Seine Waldidylle sah er bedroht, als einem Unternehmen der Windenergiebranche erlaubt wurde, im Außenbereich der Gemeinde Anlagen zu errichten. Nicht allzuweit entfernt von seinem Jagdhaus sollten fünf Windenergieanlagen mit einer Nabenhöhe von 138,3 Metern und einem Rotordurchmesser von 82 Metern entstehen.

Nach dem schalltechnischen Gutachten des Unternehmens war beim Betrieb der Anlagen am Jagdhaus ein Lärmpegel von 46 dB(A) zu erwarten. Der Grenzwert für nächtliche Schallimmissionen liegt im Außenbereich bei 45 dB(A). Vergebens forderte der Hausbesitzer, das Bauprojekt gemäß dem Richtwert für Lärmimmissionen auszuführen.

Die Baugenehmigung verletze seine Rechte nicht, entschied das Verwaltungsgericht Koblenz (1 K 1018/10.KO). Ein Jagdhaus diene der Jagd bzw. dem vorübergehenden Aufenthalt am Wochenende. Niemand wohne hier ständig. Deshalb gelte hier ein anderer Maßstab als für ein richtiges Wohnhaus.

Deshalb müsse der Besitzer nicht unbeschränkt Lärm hinnehmen. Doch im konkreten Fall werde der Grenzwert nur um ein Dezibel verfehlt. Da es energiepolitisch wünschenswert sei, dass im Außenbereich Windenergieanlagen gebaut werden, sei eine so geringfügige Überschreitung des Richtwerts zumutbar.

Handwerker haftet für Pfusch

Defekte Sanitärinstallation und Folgeschäden nach vielen Jahren

1995 hatte Herr F ein Haus gebaut. Mit den Installationsarbeiten im Bad war ein Fachhandwerker beauftragt, der einen folgenschweren Fehler beging: Ein Abzweig an der Duschtasse wurde nicht richtig angeschlossen. Das wurde erst 2002 mit Hilfe einer Infrarotkamera entdeckt - nachdem jahrelang immer wieder Feuchtigkeitsschäden aufgetreten waren.

Der Installateur reparierte den Anschluss, doch der Auftraggeber verlangte weit mehr, nämlich Schadenersatz für die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden in Decken und Wänden bis hinunter zum Keller. Der Sanitärhandwerker winkte ab: Diese Schäden seien nicht notwendig Folgen seines Fehlers. Schließlich sei auch das Magnetventil des Whirlpools im Bad defekt gewesen und habe Jahre nach dem Bau zu einem Wasserschaden geführt.

Doch das Oberlandesgericht Hamm entschied, dass der Installateur für die Folgeschäden haften muss (21 U 38/10). Mit mangelhafter Arbeit habe er schuldhaft den Werkvertrag mit dem Auftraggeber verletzt. Die Verjährungsfrist für Folgeschäden durch so eine Vertragsverletzung betrage 30 Jahre.

Der Verweis auf das Magnetventil entlaste den Handwerker nicht: Der Wasseraustritt durch diesen Defekt habe die Schäden nur vertieft, nicht verursacht. Der Estrich unter dem Whirlpool habe keineswegs modrig gerochen, auch die Folie unter dem Pool sei unbeschädigt. Also sei es kaum vorstellbar, dass an dieser Stelle jahrelang Feuchtigkeit ausgetreten sei.

Doch selbst wenn das zuträfe, müsste der Handwerker haften. Wie ein Bausachverständiger überzeugend dargelegt habe, seien alle Sanierungsmaßnahmen, die der Hauseigentümer nun verlange, bereits durch die fehlerhafte Sanitärinstallation erforderlich geworden. Die Leckage an der Duschtasse "habe für sich allein ausgereicht, um den ganzen Schaden herbeizuführen".

Klimagerät an der Fassade einer Wohnanlage

Eigentümer beschließen, dass es wegen lauter Betriebsgeräusche entfernt werden muss

Die Wohnanlage in einem historischen Gebäude umfasste 14 Wohnungen und Gewerbeeinheiten. Das Ehepaar S, Eigentümer einer Wohnung im Erdgeschoss, brachte an der Fassade im Innenhof - unter dem Dach seiner Terrasse - ein Klimagerät an. Das Betriebsgeräusch des Geräts nervte vor allem nachts die direkten Nachbarn. Auf der Eigentümerversammlung wurde auf deren Antrag hin das Ehepaar S aufgefordert, das Klimagerät zu entfernen.

Die Eigentümer S fochten den Beschluss an: Dass die Grenzwerte für Lärmbelästigung geringfügig überschritten würden, stelle keinen relevanten Nachteil für die Miteigentümer dar, meinten sie. Dem widersprach das Oberlandesgericht Düsseldorf (I-3 Wx 179/09). Nach dem Gutachten eines Sachverständigen sei das Gerät mindestens um sechs Dezibel lauter, als es die Immissionsschutz-Richtlinie für die Nachtzeit (22 Uhr bis 6 Uhr) zulasse.

Im deutschen Klima sei ein Klimagerät nur in raren, besonders heißen Zeiten nützlich - aber keineswegs zwingend notwendig. Ruhe in der Nacht sei dagegen unerlässlich für alle Hausbewohner, um gut zu schlafen und sich zu erholen. Daher sei der Beschluss der Eigentümerversammlung nicht zu beanstanden.

Nachträglich hätten die Eigentümer S beantragt, den Beschluss abzumildern und nur das Anschalten des Geräts in der Nacht zu verbieten. Der Antrag sei allerdings zu spät gestellt worden und deshalb nicht mehr zu berücksichtigen. Außerdem würde diese Regelung nur zu neuem Streit in der Wohnanlage führen.

Im Schlaflabor mit Legionellen infiziert

Für mangelnde Hygiene im Haus ist der Gebäudeeigentümer verantwortlich

Um ihr Schnarchproblem und gelegentlichen Atemstillstand nachts in den Griff zu bekommen, ließ sich eine Frau vier Tage in einem Schlafmedizinischen Zentrum untersuchen. Während des Aufenthalts benutzte sie eine Dusche. Wieder zu Hause, zeigten sich erst (vermeintlich) Symptome einer Erkältung, dann brach die Frau zusammen. Im Krankenhaus wurde eine Infektion mit Legionellen festgestellt (im Wasser lebende Bakterien).

Die Frau fiel ins Koma und musste später Sprechen, Schlucken und Gehen neu lernen. Im Schlaflabor fand man die Wurzel des Übels: In stillgelegten Leitungen im Haus zirkuliert das Wasser nicht, dort hatten sich Legionellen vermehrt. Die Patientin verklagte den Gebäudeeigentümer und den Betreiber des Schlaflabors auf Schadenersatz.

Der Vermieter der Laborräume hafte für die Folgen mangelnder Hygiene, nicht jedoch der medizinische Leiter des Labors, entschied das Landgericht Dortmund (4 O 167/09). Nur Krankenhäuser, Dialysestationen, Kindergärten und Jugendherbergen seien verpflichtet, die Wasserversorgung im Haus kontrollieren zu lassen, nicht aber Arztpraxen.

Gebäudeeigentümer dagegen seien dafür verantwortlich, dass in ihren Gebäuden die Regeln der Leitungswasserhygiene eingehalten würden. Sie müssten für regelmäßiges Warten der Wasserversorgungsanlage sorgen. Hier habe es der Eigentümer schuldhaft versäumt, gegen das (bekannte!) Risiko durch stillgelegte Leitungen vorzugehen. Deshalb müsse er die Patientin seines Mieters, des Schlaflabors, dafür entschädigen, dass sie sich in seinem Haus eine schwere Krankheit zugezogen habe.

Haus in der ehemaligen DDR geerbt

Darf die Erbengemeinschaft der Mieterin kündigen, um das Haus zu verkaufen?

Schon 1953 hatte Frau H das Einfamilienhaus gemietet, damals stand es in der DDR unter staatlicher Verwaltung. Nach der Wende ging das Haus in den Besitz der Erben der früheren Eigentümer über. Die Erbengemeinschaft übernahm zunächst den Mietvertrag von Frau H. Im Jahr 2007 kündigten die Erben der langjährigen Mieterin.

Begründung: Sie wollten endlich das sanierungsbedürftige und verlustbringende Mietobjekt verkaufen. Nur so könnten sie das Erbe aufteilen. Und losschlagen lasse sich das Haus nur unvermietet. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Räumungsklage der Erbengemeinschaft ab.

Die legte erfolgreich Revision zum Bundesgerichtshof ein, der die Sache ans Landgericht zurück verwies (VIII ZR 226/09). Die Bundesrichter betonten zwar, dass auch das grundsätzliche Interesse der Mieterin zu berücksichtigen sei, in ihrer bisherigen Wohnung als ihrem Lebensmittelpunkt zu bleiben. Der Fortbestand des Mietvertrags könnte trotzdem ein erheblicher Nachteil für die Eigentümer sein, der eine Kündigung rechtfertige, erklärten sie.

Ein Nachteil sei nicht schon deshalb zu verneinen, weil die Erbengemeinschaft das Grundstück bereits in unrentablem, vermietetem Zustand übernommen habe. Nach dieser Logik müssten Erwerber bzw. Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen dauerhaft Verluste hinnehmen und dürften prinzipiell nichts verändern.

Die Vorinstanz müsse sich gründlich mit den Argumenten der Erbengemeinschaft auseinandersetzen (Unrentabilität des Hauses, Unverkäuflichkeit am regionalen Markt in vermietetem Zustand oder wenigstens Mindererlös) und dies abwägen gegen die Härte, die ein Umzug für die alte Mieterin bedeute.

Brand greift auf Nachbarhäuser über

Hauseigentümer erhalten finanziellen Ausgleich - unabhängig vom Verschulden

Im Schlafzimmer eines Reihenhauses brach Feuer aus. Hinterher wurde mit der Versicherung darüber gestritten, ob sich die Eigentümer leichtsinnig verhalten hatten. Das Ehepaar verneinte das und behauptete, der elektrische Motor zum Verstellen der Liegefläche des Bettes sei defekt gewesen. Fest stand jedenfalls: Das Feuer hatte auch die Nachbarhäuser ergriffen und beschädigt.

Der Gebäudeversicherer des Ehepaares regulierte den Schaden der benachbarten Hauseigentümer und forderte den Betrag von den Versicherungsnehmern zurück. Dass sie den Brand schuldhaft ausgelöst hätten, sei nicht bewiesen, konterten diese und zahlten nicht.

Mit Erfolg klagte das Versicherungsunternehmen auf Schadenersatz. Auf die Frage, wer oder was den Brand verursacht habe, komme es hier nicht an, stellte der Bundesgerichtshof fest (V ZR 193/10). Werde das Eigentum von Nachbarn beeinträchtigt, hafte dafür der Grundstückseigentümer, von dessen Anwesen die "Störung" ausgehe. Der Anspruch der Nachbarn auf finanziellen Ausgleich bestehe unabhängig vom Verschulden.

Im Ladenlokal mangelhaften Boden verlegt

Auftraggeber verweigert die Abnahme, eröffnet aber sein Geschäft

Ein Geschäftsmann ließ Räume renovieren, um darin ein Ladengeschäft einzurichten. Einen Bodenverleger beauftragte er mit dem Einbau eines Estrichbodens. Doch der Handwerker pfuschte: Weil der Boden gravierende optische Mängel aufwies, verweigerte der Auftraggeber die "Abnahme des Werks".

Doch der Bodenverleger beseitigte die Mängel nicht, weshalb der Geschäftsmann im Gegenzug kein Geld herausrückte. Trotz des Streits bezog er die Ladenräume, weil er zum angekündigten Termin sein Geschäft eröffnen musste. Damit habe der Auftraggeber seine Leistungen nachträglich stillschweigend gebilligt, meinte der Bodenverleger.

Er klagte seinen Werklohn ein, die Klage wurde jedoch vom Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart abgewiesen (10 U 116/10). Zwar gebe es Fälle, in denen der Auftraggeber Bauleistungen dadurch "abnehme" - d.h. als vertragsgerecht akzeptiere -, dass er sie in Gebrauch nehme, so das OLG.

Hier treffe das aber nicht zu: Denn der Boden sei offenkundig mangelhaft und der Auftraggeber habe klar zum Ausdruck gebracht, dass die Mängel behoben werden müssten. Außerdem habe der Geschäftsmann den Boden nicht freiwillig "in Gebrauch genommen". Vielmehr sei ihm gar nichts anderes übrig geblieben, weil er sein Geschäft eröffnen musste.

Autokauf und "erheblicher Mangel"

Der Zeitpunkt des Rücktritts vom Kauf wirkt sich darauf aus, wie ein Mangel einzustufen ist

Herr S kaufte 2003 einen neuen Mazda Kombi für 25.860 Euro. Schon bald nach der Lieferung rügte der Käufer eine Vielzahl von Mängeln. Er musste das Auto häufig in die Werkstatt bringen. Etwa zwei Jahre nach dem Kauf erklärte Herr S den Rücktritt vom Kaufvertrag und forderte vom Autohändler den Kaufpreis zurück (minus Abzug für gefahrene Kilometer). Da sich der Händler darauf nicht einließ, kam es zum Rechtsstreit.

Ein vom Gericht bestellter Kfz-Sachverständiger begutachtete den Wagen. Er stellte Rost am Unterboden und Fehler an der vorderen Achseinstellung fest. Diesen Mangel zu beseitigen, koste nicht einmal fünf Prozent des Kaufpreises, so das Oberlandesgericht. Es handle sich um eine Bagatelle, die den Käufer nicht dazu berechtige, das Geschäft rückgängig zu machen.

Dem widersprach der Bundesgerichtshof (VIII ZR 139/09). Wenn es um die Frage gehe, ob der Mangel eines Neufahrzeugs erheblich sei - und der Käufer deshalb vom Kaufvertrag zurücktreten durfte -, komme es wesentlich auf den Zeitpunkt an, an dem der Käufer den Rücktritt erklärte. Das sei im Herbst 2005 geschehen, nachdem der Verkäufer wegen der beanstandeten Mängel 2004 und 2005 mehrere erfolglose Reparaturversuche unternommen hatte.

Warum der Mazda so auffällig fehlerhaft fuhr, habe die Werkstatt des Händlers nicht klären können. Daher wäre es für den Käufer damals unzumutbar gewesen, den Wagen weiterhin zu benutzen. Er hätte ständig mit Problemen rechnen müssen. Aus diesem Grund sei der Mann wirksam vom Kauf zurückgetreten. Dass nachträglich aufgedeckt wurde - durch das im Prozess eingeholte Gutachten -, dass man die Fehlerursache mit verhältnismäßig geringem Aufwand hätte beheben können, ändere daran nichts.

Holztreppe mit optischen Mängeln

Sind diese im eingebauten Zustand nicht zu beheben, muss der Handwerker die Treppe ausbauen

Das Schreinerunternehmen hatte im Haus des Auftraggebers schon 1996 eine Buchenholztreppe eingebaut, vom Erdgeschoss in den ersten Stock. 2002 beauftragte der Hausbesitzer den Handwerker, die Treppe vom ersten Stock zum Dachboden weiterzuführen. Schon nach der Grobmontage jedoch beanstandete er diverse Mängel. Vor allem: Die neue Treppe passte optisch nicht zur bereits vorhandenen.

Nun wurde um Beseitigung der Mängel und den Werklohn gestritten. Ein Sachverständiger stellte fest, die Mängel an der Treppe seien im eingebauten Zustand nicht zu beheben. Sie auszubauen, lehnte der Handwerker jedoch ab. Daraufhin kündigte der Hausbesitzer den Werkvertrag mit dem Schreiner.

Zu Unrecht, entschied das Oberlandesgericht: Denn der Handwerker habe die Nachbesserung der Treppe nicht verweigert. Er habe nur darauf bestanden, dass er als Auftragnehmer darüber entscheide, wie er sie ausführe. Mit diesem Urteil war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (VII ZR 28/10).

Hier gehe es um eine Anzahl von Mängeln, an deren Beseitigung der Auftraggeber großes Interesse habe, insbesondere, weil sich die neue Treppe optisch nicht einfüge. Prinzipiell sei es zwar die Angelegenheit des Unternehmers, wie er einen "vertragsgerechten Zustand herstelle", räumten die Bundesrichter ein.

Aber: Wenn die Mängelbeseitigung nur auf eine bestimmte Weise möglich sei, sei der Auftragnehmer verpflichtet, sie auf diese Weise auszuführen. Der Auftraggeber könne ein fachlich untaugliches "Reparatur-Angebot" von vornherein zurückweisen. Seien die Mängel der Treppe ohne Ausbau der Treppenanlage nicht zu beheben, müsse der Schreiner die Treppe ausbauen. Diese Forderung sei nicht unverhältnismäßig.