Haus und Grund

Zeige 20 von 854 Urteilen

"Geliebtentestament" sittenwidrig?

Ehemann vererbt seiner Freundin die Hälfte des ehelichen Wohnhauses

16 Jahre dauerte das Verhältnis des verheirateten Mannes mit einer Prostituierten. Vier Jahre vor seinem Tod zog er aus dem ehelichen Wohnhaus aus und mit der Geliebten zusammen. Im Testament setzte er sie zur Alleinerbin ein. Im Einfamilienhaus, das dem Ehepaar je zur Hälfte gehörte, wohnte weiterhin die Ehefrau.

Nach dem Tod des Mannes beantragte die Ehefrau für sich einen Alleinerbschein. Begründung: Das Testament sei sittenwidrig. Wenn sie sich mit der Freundin ihres Mannes nicht einig werde, könnte dies zur Teilungsversteigerung des Hauses führen. Dann müsste sie als Ehefrau ihr angestammtes Heim verlassen.

Selbst wenn es so käme, werde dadurch das Testament nicht sittenwidrig, erklärte das Oberlandesgericht Düsseldorf (3 Wx 100/08). Es verweigerte der Ehefrau den Alleinerbschein. Ein so genanntes "Geliebtentestament" sei (gemäß den vom Bundesgerichtshof formulierten Richtlinien) nur als sittenwidrig anzusehen, wenn es ausschließlich "sexuelle Hingabe" belohnen solle. Oder wenn dadurch ein Angehöriger dramatisch benachteiligt werde.

Das sei hier aber nicht der Fall. Die Beziehung habe sehr lange gedauert und der Verstorbene habe mit der Geliebten jahrelang zusammengelebt. Dass die Erbeinsetzung im Testament sie nur "für Sex bezahlen" sollte, könne man daher verneinen. Auch wenn sie nun womöglich das Haus versteigern lassen müsse: Die Ehefrau werde durch das Testament nicht in sittenwidriger Weise benachteiligt. Hätte sich ihr Mann scheiden lassen, hätte sie das Haus genauso verlieren können.

Statiker plante Trennwand zu dünn

Haftet außer ihm auch der Architekt für mangelhaften Schallschutz?

Beim Bau eines Mehrfamilienhauses stellte der Architekt dem beteiligten Statiker seine Pläne zur Verfügung. Im obersten Geschoss hatten Bauherr und Architekt eine Wohnung und ein kleines Appartment geplant. Doch der Statiker dachte, hier solle bloß eine Raumtrennwand eingezogen werden. Deshalb fiel die Wohnungstrennwand zu dünn aus. Mangelhafter Schallschutz war die Folge.

Der Bauherr verlangte vom Statiker Schadenersatz. Dessen Haftpflichtversicherung sprang ein und zahlte. Anschließend wollte sie sich beim Architekten schadlos halten. Einen Teil der Summe (6.696 Euro) müsse er übernehmen, verlangte sie. Er habe den Mangel mit verschuldet: Denn seinen Plänen sei nicht zu entnehmen, dass es sich um zwei getrennte Wohnbereiche handelte. Das Appartment enthalte keine Küche und in der Wand sei ein Türsturz vorgesehen. Außerdem hätte der Architekt die Fehler des Statikers korrigieren müssen.

Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart entschied den Streit zu Gunsten des Architekten, weil es in dessen Planung keinen Fehler entdecken konnte (2 U 73/07). Ein Architekt müsse dem Statiker als Basis für dessen Arbeiten einen unmissverständlichen Plan zur Verfügung stellen. Das bedeute nicht, jedes erdenkliche Detail in den Plan aufzunehmen, so das OLG. Der Architekt müsse nur die Aufgaben des Sonderfachmanns eindeutig und klar formulieren.

Das sei hier geschehen. Sein Plan enthielt einen Türsturz und keine Küche (kleine Wohnungen hätten oft nur Küchenzeilen ...). Das sei kein Grund, den restlichen Inhalt des Plans zu übergehen. Die Arbeit des Statikers im Detail zu kontrollieren, gehöre nicht zu den Aufgaben eines Architekten. Nur wenn ein offensichtlicher Fehler vorliege, der auch ohne fachspezifische Kenntnisse der Statik zu erkennen sei, müsse der Architekt einschreiten.

Eiszapfen zertrümmern Heckscheibe

Haftet die Hauseigentümerin für den vom Dach ausgehenden Schaden?

Ein Münchner parkte im Februar 2005 seinen Wagen in einer öffentlichen Parkbucht. Zwischen der Parkbucht und dem Mehrfamilienhaus dahinter verlief ein zwei Meter breiter Gehweg. Als der Mann spät abends zu seinem Fahrzeug zurückkam, war die Heckscheibe gesprungen: Eiszapfen, die vom Dach gefallen waren, hatten sie zertrümmert. Für die Reparatur musste der Autobesitzer 650 Euro ausgeben.

Dafür forderte er von der Hauseigentümerin Schadenersatz: Sie hätte entweder Warnschilder aufstellen oder den Bereich vor dem Haus absperren müssen, fand der Autobesitzer. Doch seine Zahlungsklage wurde vom Amtsgericht München abgewiesen (222 C 25801/05). Grundsätzlich müsse sich jedermann selbst vor Dachlawinen schützen, betonte die Amtsrichterin. In der Regel erfüllten Hauseigentümer ihre Verkehrssicherungspflicht schon dadurch, dass sie Schneefanggitter installierten.

Schneefanggitter genügten normalerweise, um das Herabstürzen von Schnee und Eis zu verhindern. Das Anwesen der Beklagten sei damit ausgestattet. Weitergehende Schutzmaßnahmen müsse ein Hauseigentümer nur treffen, wenn besondere Umstände (wie die Lage des Ortes, Beschaffenheit und Lage des Gebäudes etc.) dies erforderten. "Viel Schnee" und Tauwetter seien allerdings keine besonderen Umstände, sondern normales Winterwetter.

Lebenslanges Wohnrecht im Haus

Zieht die Mutter ins Pflegeheim um, schulden die Kinder keine Geldrente als Ausgleich

Das alte Ehepaar besaß ein mehrfach umgebautes und erweitertes Siedlungshaus. Zwei ihrer Kinder hatten den Eltern beim Ausbau geholfen und sie auch finanziell unterstützt. 1977 übertrugen die Eltern diesen Kindern das Eigentum am Haus und ließen sich im Gegenzug ein lebenslängliches Wohnrecht einräumen. Der Vater starb einige Jahre später; die pflegebedürftige Mutter musste 2004 in ein Seniorenwohnheim umziehen.

Der Sozialhilfeträger übernahm einen Teil der Heimkosten, weil die Rente der alten Frau dafür nicht reichte. Diese Kosten wollte er auf die Kinder abwälzen. Von den Hauseigentümern verlangte er eine Geldrente als Ausgleich dafür, dass die Mutter auf ihr Wohnrecht verzichtet habe. Dafür fand das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig keine Rechtsgrundlage, es wies die Klage ab (14 U 57/07).

Im Überlassungsvertrag von 1977 stehe dazu nichts, so das OLG. Offenbar hatten sich die Beteiligten damals nicht überlegt, was passieren sollte, wenn die Eltern in ein Pflegeheim müssten. Den Vertragschließenden sei es nicht um eine materielle Absicherung im Alter gegangen, sondern darum, dass die Eltern in vertrauter Umgebung bleiben konnten.

Die Eltern hätten weiterhin die Zins- und Tilgungslasten für das Haus getragen. Das deute darauf hin, dass sie ihren Kindern, den Hausübernehmern, keine laufenden Geldleistungen aufbürden wollten. Also hätten sie wohl auch keine Rentenzahlung vereinbart, wenn sie die Möglichkeit eines Umzugs ins Heim bedacht hätten.

Dennoch handle es sich hier keineswegs um einen sittenwidrigen Vertrag zu Lasten der öffentlichen Hand: Das träfe höchstens zu, wenn die Pflegebedürftigkeit - und die daraus folgende Hilfebedürftigkeit - der Mutter schon bei Vertragsschluss absehbar gewesen wäre. Davon könne aber keine Rede sein.

800fach überhöhter Einheitspreis!

Nach Ansicht des BGH verstößt der Bauvertrag gegen die guten Sitten

Im Baugewerbe ist es üblich, im Leistungsverzeichnis so genannte "Spekulationspreise" einzusetzen, wenn der Auftragnehmer damit rechnet, dass die in der Ausschreibung genannten Materialmengen zu niedrig geschätzt sind. Im konkreten Fall hatte der öffentliche Auftraggeber aber wohl nicht richtig nachgerechnet, bevor er sich auf den Bauvertrag einließ. Denn der Spekulationspreis war spektakulär überhöht.

Er hatte ein Bauunternehmen mit einem Bauprojekt beauftragt. Wenn mehr Material gebraucht werden sollte als laut Leistungsverzeichnis geschätzt, sollte der Auftraggeber laut Bauvertrag für die "Mehrmenge" einen Einheitspreis zahlen, der den üblichen Preis um mehr als das Achthundertfache überstieg! Der Fall trat prompt ein: Für einen bestimmten Baubereich wurde die Statik vom Auftraggeber erst später nachgeliefert, deshalb wurden mehr Betonstahlmatten und Betonstahl gebraucht als im Leistungsverzeichnis angegeben.

Die wegen der Mengenüberschreitung gemäß VOB/B fällige Mehrvergütung berechnete der Bauunternehmer auf Basis des im Leistungsverzeichnis eingesetzten Einheitspreises von 2.045,14 DM pro Kilo. Andere Bieter hatten die zwei Positionen zwischen 1,05 DM pro Kilo und 5,93 DM pro Kilo angeboten; der übliche Durchschnittspreis liegt bei 2,47 DM pro Kilo.

Deshalb weigerte sich der Auftraggeber, die Mehrvergütung zu zahlen, und wurde vom Auftragnehmer verklagt. Das Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung sei so eklatant, erklärte der Bundesgerichtshof, dass die Preisvereinbarung vermutlich gegen die guten Sitten verstoße (VII ZR 201/06).

Wenn ein Auftraggeber für diejenigen Mengen einer Position, die über die im Leistungsverzeichnis geschätzten Mengen hinausgehen, einen Einheitspreis zahlen solle, der den üblichen Preis um mehr als das Achthundertfache übersteige, lasse das auf ein sittlich verwerfliches Gewinnstreben des Vertragspartners schließen.

Das Bauunternehmen bekomme bei der Vorinstanz Gelegenheit, diese Annahme zu widerlegen. Damit müsse sich das OLG auseinandersetzen - an das der Rechtsstreit zurückverwiesen wurde - und dann entscheiden, ob der Bauvertrag unwirksam sei.

Fußbodenheizung ohne Raumtemperaturregler ...

... ist mangelhaft, weil sie die Anforderungen der Energieeinsparverordnung nicht erfüllt

Für sein neues Einfamilienhaus bestellte der Bauherr bei einem Heizungsfachbetrieb eine Fußbodenheizung "System N". Der Handwerker baute sie ein. Zu spät wurde dem Auftraggeber klar, dass diese Heizung den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) nicht entsprach, weil sie keinen thermostatischen Raumtemperaturregler hatte. Er verlangte vom Heizungsbauer, die Fußbodenheizung so umzurüsten, dass sie die Vorgaben der EnEV erfüllte.

Er habe das geliefert, was der Auftraggeber bestellt habe, konterte der Handwerker. Die Heizung funktioniere, erreiche die erforderliche Raumtemperatur. Also liege kein Mangel vor. Nun zog der Bauherr vor Gericht und klagte Ersatz für die Kosten der Nachbesserung ein. Beim Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg setzte er sich durch (12 U 92/08).

Eine Heizung, die der EnEV widerspreche, sei mangelhaft, so das OLG, auch wenn sich der Heizungsbauer ans Leistungsverzeichnis gehalten habe. Auch wer Arbeiten ausführe wie vertraglich vereinbart, könne ein mangelhaftes Werk abliefern. Denn: Die Leistungsbeschreibung sei selbst fehlerhaft - der Handwerker schulde dem Bauherrn allemal eine Heizung, die den aktuellen Vorschriften der EnEV entspreche. Davon abzuweichen, verstoße gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik.

Zumindest wäre der Handwerker verpflichtet gewesen, den Auftraggeber auf die Abweichung hinzuweisen. Hätte er das getan, müsste er für den Mangel nicht haften. Da er den Bauherrn jedoch nicht informierte, müsse der Heizungsbauer die Kosten der Umrüstung tragen (abzüglich der Kosten, die der Auftraggeber auch dann hätte zahlen müssen, wenn von vornherein eine EnEV-kompatible Heizung eingebaut worden wäre).

Mit Silvesterrakete Scheune abgefackelt

Nachbar kann für den Brandschaden Ausgleich fordern

Am 1. Januar 2006 hatte der Mann vom Silvesterabend noch eine Leuchtrakete übrig. Er steckte sie in den Schneehaufen vor seinem Einfamilienhaus und zündete sie. Die Rakete stieg zuerst ca. fünf Meter gerade nach oben und schwenkte dann zur Seite. Unglücklicherweise zischte sie in die zwölf Meter entfernte Scheune des Nachbarn - durch einen engen Spalt zwischen der mit Eternit verkleideten Außenwand der Scheune und ihrem Blech-Trapezdach.

Der Bauer lagerte hier Getreide und Stroh. Als die Rakete in der Scheune explodierte, brannte das Gebäude innerhalb kürzester Zeit lichterloh. Da war die Feuerwehr machtlos. Die Gebäudeversicherung des Landwirts regulierte den Brandschaden und forderte die Summe anschließend vom "Zündler".

Auf das Nachbarrecht könne der Landwirt einen Anspruch auf Ausgleich stützen, entschied das Oberlandesgericht Stuttgart (10 U 219/07). Einen Anspruch auf Schadenersatz wegen schuldhaft fahrlässigen Handelns verneinte das OLG: In der Silvesternacht und am 1. Januar sei es zulässig und üblich, Feuerwerkskörper zu zünden.

Die Scheune sei durch unbrennbare Materialien geschützt und der Feuerwerker habe einen Abstand von zwölf Metern zur Scheune eingehalten (der Hersteller empfehle nur fünf Meter Abstand zu Gebäuden). Von dem Spalt habe er nichts gewusst. Eine Rakete von einem Schneehaufen aus abzuschießen, führe nicht notwendig zu einer abweichenden Flugbahn, habe das kriminaltechnische Institut des Landeskriminalamts Baden-Württemberg festgestellt.

Der Landwirt könne aber einen (verschuldensunabhängigen) nachbarrechtlichen Anspruch auf Ausgleich geltend machen, weil der Schaden vom benachbarten Grundstück ausging und "das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteige". Ein Fehlstart von Raketen sei nie auszuschließen. Deshalb hätte der Landwirt - wäre er am Silvesterabend zu Hause gewesen - vom Nachbarn verlangen können, das Abschießen der Rakete zu unterlassen.

Beim Wohnungskauf arglistig getäuscht

Dachgeschoss war bewohnt, eine Baugenehmigung fehlte

Für 170.000 DM hatte das Ehepaar eine vermietete Dachgeschosswohnung gekauft. Das Dachgeschoss war ohne Baugenehmigung zu einer Wohnung umgebaut worden, das hatten die Käufer bei der Besichtigung erfahren. Was sie nicht wussten: Es fehlte ein Rettungsweg und andere Einrichtungen für den Brandschutz. Um nachträglich eine Baugenehmigung von der Baubehörde zu erhalten, wären also weitere Investitionen nötig gewesen. Deshalb verlangten die Käufer später vom Verkäufer, das Geschäft rückgängig zu machen.

Das Oberlandesgericht Hamm gab ihnen Recht, weil der Verkäufer arglistig einen gravierenden Mangel der Wohnung verschwiegen habe (22 U 145/07). Dass sie in einigen Punkten gegen Vorschriften der Bauordnung verstoße, hebe ihre Tauglichkeit für den Gebrauch auf, den die Vertragsparteien bei Vertragsschluss vereinbart hätten.

Die Käufer seien keine Bauspezialisten und hätten diesen Sachverhalt bei der Besichtigung nicht erkennen können. Um die Wohnung so "nachzurüsten", dass dafür eine Baugenehmigung erteilt worden wäre, hätte das Paar laut Sachverständigengutachten mindestens 15.000 Euro ausgeben müssen. Wäre den Käufern das klar gewesen, hätten sie den Kaufvertrag nicht unterschrieben.

Makler und Verkäufer hätten betont, es sei kein Problem, die "Genehmigung" nachzuholen. Sie hätten den nötigen Aufwand bewusst bagatellisiert, um den Vertragsschluss nicht zu gefährden. Dabei habe der Verkäufer keinerlei Zusage von der Behörde gehabt, nicht einmal eine Auskunft zur Sachlage eingeholt. Eigene Sachkenntnis im Baurecht zeichne ihn auch nicht aus. Vielmehr habe der Verkäufer "ins Blaue hinein" eine falsche Erklärung abgegeben und gegenüber den Käufern so getan, als gebe es für dieses Urteil eine zuverlässige Grundlage.

Brandschutzwidrige Dachkonstruktion ...

... ragt auf das Dach des Nachbarn hinüber - Duldungspflicht?

Ein Reihenhausbesitzer ließ das Dach seines Hauses erneuern und dämmen. Am Übergang zum Haus des Nachbarn wurde ein L-förmiges Anschlussblech montiert. Ein Schenkel ragte auf das Dach des Nachbarn hinüber. Da dieser Teil der Dachkonstruktion nicht den Vorschriften der Bayerischen Bauordnung zum Brandschutz entsprach, forderte der Nachbar den Renovierer auf, sie zu entfernen.

Das Oberlandesgericht München hatte seine Klage abgewiesen: Nachbarn müssten einen Überbau über die Grundstücksgrenze hinweg dulden, wenn dem Bauherrn kein Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last falle (§ 912 BGB). Daraus könne sich eine Duldungspflicht ergeben, räumte der Bundesgerichtshof ein (V ZR 152/07). Diese Regelung solle den Wertverlust verhindern, den ein Rückbau für alle Beteiligten mit sich bringe.

Hier liege der Fall aber anders, weil die Konstruktion des Anschlussblechs den Regeln der Baukunst widerspreche und künftig zu weiteren Beeinträchtigungen für den Nachbarn führen könne. Der jetzige Zustand sei brandschutztechnisch unzulässig, weil das Dachdeckerunternehmen in den Zwischenräumen ungeeigneten Bauschaum verwendet habe. Der Überbau müsse daher beseitigt werden.

Außerdem sei dem Renovierer sehr wohl Fahrlässigkeit vorzuwerfen. Wer im Grenzbereich baue oder saniere, müsse die Grenze respektieren oder die Zustimmung des Nachbarn einholen, wenn er in dessen "Terrain" vorstoßen wolle. Jedenfalls müsse man sich vergewissern, dass der Nachbar nicht beeinträchtigt werde: Das werde durch den Auftrag an einen Fachhandwerker keineswegs überflüssig. Trotzdem habe der Auftraggeber dem Dachdecker einfach "freie Hand gelassen".

Vater fiel beim Hausbau von der Leiter ...

Der Tochter geholfen - kein Fall für die gesetzliche Unfallversicherung

Nach einem Arbeitsunfall am Bau muss in der Regel die Bau-Berufsgenossenschaft als Trägerin der gesetzlichen Unfallversicherung für die Unfallfolgen aufkommen. Das trifft aber nicht zu, wenn es sich um eine familiäre Gefälligkeit handelt, entschied das Sozialgericht Düsseldorf (S 6 U 119/06).

Ein Bauarbeiter hatte seiner Tochter und deren Verlobtem beim Neubau eines Einfamilienhauses geholfen. Als er - auf einer Leiter stehend - ein Mauerstück wegstemmte, verlor er das Gleichgewicht und fiel zu Boden. Dabei brach er sich das Becken. Die Berufsgenossenschaft lehnte Versicherungsschutz ab, weil der Mann nicht als Beschäftigter auf der Baustelle gearbeitet hatte.

Das Sozialgericht Düsseldorf bestätigte diese Entscheidung. Ein Verwandter arbeite nicht wie ein versicherter Arbeitnehmer. Die Tätigkeit sei hier (nach Art, Umfang und Zeitdauer) geprägt durch das verwandtschaftliche Verhältnis. Zwischen Vater und Tochter sei das eine reine Gefälligkeit.

Abriss oder Altbausanierung?

Grundsatzurteil des BGH zur "Verwertungskündigung"

In dem - am Heidelberger Philosophenweg - schön gelegenen, aber völlig maroden Altbau von 1914 leben lauter alteingesessene Mieter. Die fielen aus allen Wolken, als ihnen die neue Eigentümerin 2005 kündigte. Die Immobiliengesellschaft hatte das Mehrfamilienhaus im gleichen Jahr gekauft, um es abzureißen und auf dem Gelände einen Neubau mit sechs Eigentumswohnungen zu errichten. Die Baubehörde genehmigte das Vorhaben.

Die Mieter widersprachen der Kündigung, doch der Bundesgerichtshof erklärte sie für berechtigt (VIII ZR 7, 8 und 9/08). Vermieter dürften ein Mietverhältnis beenden, wenn sie andernfalls ihr Grundstück nicht "angemessen wirtschaftlich verwerten" könnten und dadurch erhebliche Nachteile in Kauf nehmen müssten.

Das treffe hier zu, so die Bundesrichter, denn das Gebäude sei dringend sanierungsbedürftig. Sanieren könne die Eigentümerin aber nicht, solange die Mieter im Haus seien. Weil das Mauerwerk entkernt werden müsste, müssten die Mieter während der Bauarbeiten ausziehen.

Selbst wenn die Vermieterin nur eine "Minimalsanierung" - also die dringendsten Maßnahmen - durchführen würde, müsste sie bereits erhebliche Summen investieren. Das stehe in keinem Verhältnis zum Ertrag, denn dieNutzungsdauer des Gebäudes sei so nicht wesentlich zu verlängern. Sinnvoll sei letztlich nur der Abriss mit anschließendem Neubau, zumal dadurch zusätzlich Wohnraum geschaffen werde.

Eigentumsgarantie schützt vor Steuern nicht

Finanzgericht Nürnberg: Die Grundsteuer ist verfassungsgemäß

Ein Grundeigentümer hatte gegen seinen Steuerbescheid geklagt: Grundsteuer zu erheben, verstoße gegen die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes, meinte er. Dem widersprach das Finanzgericht Nürnberg entschieden (4 K 632/2008).

Die Eigentumsgarantie schütze die Bürger nicht davor, dass der Staat ihnen Steuern auferlegt. Steuern hinderten die Wirtschaftssubjekte nicht daran, ihr Vermögen nach eigener Entscheidung zu ihrem privaten Nutzen einzusetzen - solange sie die Steuerzahler nicht übermäßig belasteten.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts sei die Gestaltungsbefugnis des Gesetzgebers bei der Erschließung von Steuerquellen weit zu fassen. Er dürfe sich dabei von finanzpolitischen, volkswirtschaftlichen oder sozialpolitischen Erwägungen leiten lassen.

Grundsteuer auf Grundeigentum stehe den Kommunen zu. Das sei angemessen: Denn die mit der Grundsteuer verbundene Belastung von Grundstücken gleiche die Leistungen der Gemeinden für die Daseinsvorsorge aus.

Auto von einer Dachlawine beschädigt

Bei extremen Wetterlagen müssen Hauseigentümer Schutzmaßnahmen treffen

Der Winter 2005/2006 war schneereich, im Februar schneite es fast ohne Unterlass. Dann kam im März auch noch Tauwetter dazu. Das wurde einer Autofahrerin zum Verhängnis, die auf ihrem Weg zur Arbeit von einer Dachlawine überrascht wurde. Als sie an einem Einfamilienhaus vorbeikam, krachten plötzlich Schnee und Eis auf den fahrenden Wagen nieder. Zum Glück blieb die Frau unverletzt, doch das Autodach war demoliert.

Für die Reparaturkosten sollte die Hauseigentümerin geradestehen, weil sie auf dem Dach keine Schneefanggitter angebracht hatte. Die Autofahrerin klagte auf Schadenersatz. Doch das Landgericht winkte ab: In der Gemeinde L. seien Schneefanggitter weder vorgeschrieben, noch üblich. Auch die Nachbarn hätten keine. Zudem habe das Hausdach nur einen Neigungswinkel von 24 Grad.

Dieser Argumentation stimmte das Oberlandesgericht (OLG) Jena zu, das über die Berufung der Autofahrerin zu entscheiden hatte (2 U 202/08). Trotzdem müsse die Hauseigentümerin einen Teil des Schadens übernehmen, urteilte das OLG. Denn sie hätte angesichts der ungeheuren Schneemassen auf dem Dach besondere Schutzmaßnahmen treffen müssen.

In so einer prekären Lage müsse man notfalls mit Stangen und Schaufeln das Dach von Schnee und Eis befreien. Schließlich war Tauwetter vorhergesagt worden; Rundfunk und Fernsehen hätten darüber berichtet. Außerdem liege zwischen Haus und Straße weder ein Vorgarten, noch ein Gehweg. Dass überhängendes Eis an so einem Gebäude Fahrzeuge gefährde, sei offenkundig.

Sturmschaden zu schnell repariert?

Gebäudeversicherer wirft dem Hauseigentümer vor, die "Schadenstelle" verändert zu haben

Im Mai 2006 richtete ein heftiges Unwetter an vielen Gebäuden in Nordrhein-Westfalen schwere Schäden an. Nach dem Sturm stellte der Eigentümer mehrerer Mietshäuser fest, was alles zerstört war: Dachziegel und ein Entlüftungskamin hatten sich gelöst, Stegplatten und eine Terrassendach waren beschädigt. Der Hauseigentümer rief die Geschäftsstelle seines Gebäudeversicherers an und meldete dem Sachbearbeiter B die Schäden. Dach und Kamin ließ er sofort provisorisch reparieren.

B besichtigte die Häuser am Tag darauf und machte Fotos. Das weitere Vorgehen wurde besprochen, für die Reparatur der Terrasse sollte der Versicherungsnehmer einen Kostenvoranschlag einholen. So weit herrschte vermeintlich Einigkeit. Doch später übernahm der Gebäudeversicherer nur ca. ein Drittel der Reparaturkosten.

Begründung: Da der Hauseigentümer einige der Sturmschäden sofort beseitigt habe, habe der Sachbearbeiter sie nicht mehr überprüfen können. Diese Schäden werde man daher nicht regulieren. In den Versicherungsbedingungen sei klar geregelt, dass der Versicherungsnehmer eine Schadenstelle nicht verändern dürfe, bevor der Versicherer Art und Ausmaß des Schadens kontrolliert habe.

Der Hauseigentümer verklagte die Versicherung und hatte beim Oberlandesgericht Hamm Erfolg (20 U 25/08). Die Richter verwiesen auf ein Schreiben des Versicherers an den Versicherungsnehmer: "Abgesprochen war mit Herrn B, dass der Kamin wieder fest gemacht werden könne, sofern der Sturm hier Schäden verursacht habe". Damit habe der Versicherer der Reparatur, also der "Veränderung der Schadenstelle" zugestimmt.

Gingen dadurch Beweismittel verloren, könne der Versicherer das nicht nachträglich dem Versicherungsnehmer anlasten. Wenn der Versicherer einen vom Versicherungsnehmer angeforderten Kostenvoranschlag prompt erhalte und dazu nicht Stellung nehme, dürfe der Versicherungsnehmer dieses Verhalten ebenfalls als Einverständnis mit der Reparatur bewerten.

Streit um Schwalbennester

Hauseigentümer müssen Nisthilfen für die Vögel anbringen

An einigen Häusern in Duisburg-Ruhrort, die an der Rheinseite im Bereich des Hafenmundes liegen, hatte sich in den letzten Jahren eine Kolonie Mehlschwalben angesiedelt. Ihre Nester störten die Hauseigentümer. Kaum waren die Zugvögel im Herbst in den Süden geflogen, wurden die Nester entfernt - angeblich von unbekannten Personen.

Das ist laut Bundesnaturschutzgesetz verboten. Deshalb ordnete der Oberbürgermeister der Stadt Duisburg an, die Grundstückseigentümer müssten als Ersatz für die Nester künstliche Nisthilfen anbringen, bevor die Vögel im Frühling zurückkehrten. Dagegen setzten sich die Betroffenen mit Klagen zur Wehr, die jedoch vom Verwaltungsgericht Düsseldorf abgewiesen wurden (25 K 64/09, 25 L 8/09).

Mehlschwalben zählten zu den in Europa geschützten Vogelarten, betonte das Gericht. Auch wenn sie die Nester nicht selbst beseitigt haben sollten, seien die Hauseigentümer - im Interesse des Naturschutzes und damit der Allgemeinheit - dazu verpflichtet, Nisthilfen zu installieren. Und zwar sofort, denn die Mehlschwalben kehrten spätestens Anfang Mai aus ihren Winterquartieren zurück.

Asbestbelastetes Haus verkauft

Verkäufer haftet für Sanierungskosten, wenn er den Käufern diesen Mangel arglistig verschwieg

Im Herbst 2006 hatte ein Ehepaar das Haus gekauft. 1980 war es in Fertigbauweise gebaut worden, in der Außenfassade steckten Asbestzementtafeln. Darüber informierte der Verkäufer das Ehepaar nicht, obwohl vorher schon ein Kaufinteressent wegen der Asbestverkleidung vor dem Geschäft zurückgeschreckt war.

Als den Käufern klar wurde, dass sie mit einem höchst gefährlichen Baustoff lebten, verklagten sie den Verkäufer auf Schadenersatz in Höhe der Kosten für die Sanierung der Fassade. Die Vorinstanzen wiesen die Klage mit der Begründung ab, es sei in den 80er Jahren üblich gewesen, Asbestplatten einzusetzen. Deshalb stelle die Hausfassade keinen Mangel des Hauses dar.

Das sah der Bundesgerichtshof anders (V ZR 30/08). Auch wenn dieser Baustoff seinerzeit gebräuchlich war und erst später als gesundheitsschädlich erkannt wurde, hätte der Verkäufer die Käufer über die Beschaffenheit der Fassade aufklären müssen. Das sei jedenfalls dann notwendig, wenn Material - wie eben Asbest - schon in geringen Dosen krebserregend wirke und wenn Gefahr schon dann drohe, wenn das Haus in üblicher Weise genutzt oder renoviert werde.

Ein Wohngebäude sei nur eingeschränkt benutzbar, wenn der Hauseigentümer nicht einmal einfache Renovierungsmaßnahmen am Haus durchführen könne, ohne seine Gesundheit zu gefährden. Das Oberlandesgericht müsse nun klären, ob dies hier zutreffe und ob der Verkäufer die Käufer arglistig über die Beschaffenheit des Kaufobjekts getäuscht habe. Treffe das zu, hafte er für die Sanierungskosten.

Decke unzulänglich verputzt

Hat der Handwerker schon mit der Nachbesserung begonnen, darf sie der Auftraggeber nicht mehr ablehnen

Ein städtisches Wohnungsbauunternehmen beauftragte einen Fachhandwerker, in mehreren Gebäuden die Heizungen, die Kühl- und Sanitäranlagen einzubauen sowie die dazugehörigen Deckenarbeiten auszuführen. Nach der Abnahme fiel ein Teil des Putzes herunter. Sofort forderte der Auftraggeber die Handwerksfirma auf, die Decke auszubessern. Auf seinen Wunsch hin begann die Firma damit, den Deckenputz wieder abzuschlagen, um ihn danach zu erneuern.

Doch dann lehnte das Wohnungsbauunternehmen plötzlich jede weitere Nachbesserung ab. Begründung: Bei der "Reparatur" seien so grobe Fehler zu Tage getreten, dass es nun unzumutbar erscheine, weiterhin mit der Handwerksfirma zusammenzuarbeiten. Man habe jedes Vertrauen verloren, dass sie die Arbeiten zu einem guten Ende führen könnte. Der Bauherr beauftragte ein anderes Handwerksunternehmen mit den Arbeiten und verklagte die erste Firma auf Kostenübernahme.

Das Oberlandesgericht Frankfurt ließ ihn abblitzen (5 U 130/07). Auch wenn die Leistungen der Handwerksfirma miserabel gewesen wären: Habe sich der Auftraggeber einmal auf einen Versuch der Nachbesserung eingelassen, dann müsse er nach dem Grundsatz von Treu und Glauben dabei bleiben. Dann könne er nicht nachträglich behaupten, dies sei unzumutbar, weil der Auftragnehmer zu einwandfreier Leistung sowieso nicht imstande sei. Das Wohnungsbauunternehmen blieb auf den Kosten der Mängelbeseitigung sitzen.

Bahn baut ICE-Trasse

Eigentümer eines benachbarten Hauses erhält Entschädigung von der Bauherrin

Elf lange Monate baute die Deutsche Bahn AG an der ICE-Hochgeschwindigkeitstrasse. Die Bewohner eines 130 Meter von der Großbaustelle entfernt gelegenen Einfamilienhauses litten schwer darunter - vor allem unter der Zugangsstraße zum Baustellengelände, die direkt am Haus vorbei führte. Bis zu 800 Lastkraftwagen täglich transportierten Material zur Baustelle und brachten Schutt weg.

Der Hauseigentümer verklagte die Deutsche Bahn AG auf Entschädigung dafür, dass er so lange unter Lärm, Staub und Abgasen leiden musste. Die Bauherrin sah dafür keinen guten Grund: Sie habe ganz moderne Laster eingesetzt, die die aktuellen Abgas- und Emissionswerte erfüllten. Außerdem haben sie den Fahrern eine Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h vorgeschrieben und neben der Straße eine Staubschutzwand gebaut.

Trotzdem billigte das Oberlandesgericht München dem Anwohner eine Entschädigung von 4.400 Euro zu (23 U 2648/08). Ungeachtet der Bemühungen der Bauherrin sei die Grenze des Zumutbaren erreicht, wenn elf Monate lang an Werktagen Schwerlastverkehr unmittelbar vor dem Haus verkehre.

Welche Lärm- und Abgasimmissionen zumutbar seien, sei zudem nicht nach Verhältnissen in einer Großstadt zu entscheiden: Das Haus liege schließlich in einem winzigen Weiler auf dem Land. Dass die Baumaßnahme genehmigt und rechtmäßig war, spiele für den Anspruch auf angemessene Entschädigung für Lärm- und Staubbelastung keine Rolle.

Kachelofen ohne Bodenisolierung eingebaut

Handwerker und Architekt haften für die Kosten der Mängelbeseitigung

Ein Haus wurde saniert und umgebaut, ein Architekt plante und überwachte die Arbeiten. Unter anderem ließ die Hauseigentümerin im Erdgeschoss einen Kachelofen einbauen: von einem gelernten Ofensetzer, der allerdings nicht offiziell zugelassen, d.h. als Ofenbauer in der Handwerksrolle eingetragen ist. Der Handwerker "vergaß", den Kachelofen am Boden zu isolieren. Die Kellerdecke drohte, instabil zu werden.

Die Auftraggeberin verklagte den Ofenbauer und den Architekten auf Schadenersatz für die Kosten der Mängelbeseitigung. Zu Recht, wie das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf entschied (21 U 21/08). Einen Kachelgrundofen einzubauen sei eine ungewöhnliche Bauleistung, die nur von spezialisierten Ofenbauern ausgeführt werde, so das OLG. Fachwissen über den Aufbau so eines Ofens könne man nur vom Sonderfachmann, nicht vom Architekten erwarten.

Anders liege der Fall jedoch, wenn ein Mangel offenkundig sei und die Überprüfung keine Spezialkenntnisse erfordere. Die mangelnde Isolierung am Boden hätte dem überwachenden Architekten auffallen müssen. Die Oberflächen tragender Bauteile dürften keiner Temperatur von über 85 Grad Celsius ausgesetzt werden. Im Feuerraum eines Kachelgrundofens entstünden aber weitaus höhere Temperaturen.

Dass die Umgebung eines solchen Ofens gegen die starke Hitze zu schützen sei - dieser Gedanke müsse sich einem Architekten geradezu aufdrängen. Mangelnde Isolierung könne sich auf die Tragfähigkeit des gesamten Baukörpers auswirken. Das müsse ein Architekt wissen. Er habe also das Bauprojekt nicht hinreichend auf fachgerechte Ausführung hin überprüft und hafte deshalb - gemeinsam mit dem pfuschenden Handwerker - für die Folgen.

Handwerker besorgt zu kleine Fenster

Bauherr weist sie zurück - Fensterbauer kündigt und verlangt Werklohn

Ein Bauherr beauftragte einen Handwerker mit dem Einbau neuer Fenster und Rollläden in einem Bauprojekt. Der Fensterbauer hat die Öffnungen wohl nicht genau gemessen - und beschaffte zu kleine Fenster. Dem Auftraggeber schlug er vor, sie mit Aufdopplungsprofilen zu versehen, um sie "passend zu machen". Darauf ließ sich der Bauherr jedoch nicht ein.

Nun kündigte der Handwerker den Vertrag: Neue Fenster zu besorgen, wäre ein herber finanzieller Verlust. Diese Forderung stehe in krasssem Missverhältnis zu dem geringen Nachteil, den der Auftraggeber durch die Profile in Kauf nehmen müsste. Der Fensterbauer forderte Werklohn in Höhe seines bisherigen Aufwands. Während das Landgericht den Bauherrn zur Zahlung verurteilte, wies das Oberlandesgericht (OLG) Celle die Klage ab (6 U 102/08).

Völlig zu Recht habe der Auftraggeber eine mangelhafte Leistung - nämlich den Einbau zu kleiner Fenster - abgelehnt, so das OLG. Wenn der Fensterbauer dann wegen unverhältnismäßiger Forderungen des Auftraggebers kündige und deshalb die vereinbarte Leistung - Einbau von Fenstern - unterbleibe, sei dies zwar rechtens. Damit entfalle aber auch sein Anspruch auf Werklohn.