Haus und Grund

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Vier Jahre auf die Eigentumswohnung gewartet ...

OLG Stuttgart verneint Anspruch der Bauherren auf Schadenersatz für entgangene Nutzung

Eine Architektin übernahm 2001 den Auftrag, ein Wohn- und Geschäftshaus zu planen und den Bau zu organisieren. Weil die Architektin den Bau nicht genau genug überwachte, kam es zu Feuchtigkeitsschäden in der Holzkonstruktion des Flachdaches. Dann der nächste Fehler: Die Architektin gab "grünes Licht" für den Beginn der Dämmarbeiten am Dach, obwohl das Holz noch nicht richtig ausgetrocknet war. Noch bevor das Gebäude fertiggestellt war, musste das Dach bereits gründlich saniert werden.

Zu den Auftraggebern gehörte ein Ehepaar, das in dem neuen Gebäude eine 188 qm große Eigentumswohnung beziehen wollte. Der für Mai 2002 geplante Einzug verzögerte sich um fast vier Jahre! Das Ehepaar forderte von der Architektin Ersatz für die Miete, die es während der Wartezeit für seine Mietwohnung zahlen musste, und obendrein 50.000 Euro Schadenersatz für die entgangene Möglichkeit, die Eigentumswohnung zu nutzen.

Nur Ersatz für die Miete steht den Auftraggebern zu, entschied das Oberlandesgericht Stuttgart (10 U 87/09). Dass sie die Neubauwohnung nicht bewohnen konnten, stelle keinen Vermögensschaden dar. Das Ehepaar habe mit einer Mietwohnung von 89 qm Größe angemessenen Wohnraum zur Verfügung gehabt. Es sei also nicht auf die neue Wohnung angewiesen gewesen. (Die Auftraggeber haben gegen das Urteil Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt.)

Sturz auf Glatteis

Hauseigentümer haftet nicht für Eisbildung durch defekten Dachkanal

Auf dem Heimweg vom Supermarkt rutschte eine Frau an einem frühen Winterabend auf Glatteis aus, stürzte und verletzte sich. Eigentlich war der Bürgersteig komplett von Schnee und Eis befreit und gestreut. Doch unter einer defekten Regenrinne, aus der tagsüber Tauwasser tropfte, hatte sich abends ein 30 Zentimeter breiter Glatteisstreifen gebildet. Den hatte die Frau übersehen.

Vergeblich forderte die Verletzte von den Hauseigentümern Schadenersatz. Sie seien ihrer Räum- und Streupflicht am Vormittag nachgekommen und für den Unfall nicht verantwortlich, urteilte das Oberlandesgericht Koblenz (2 U 449/09). Am Unfalltag habe mittags Tauwetter geherrscht, daher habe man nachmittags nicht noch einmal streuen müssen.

Erst viele Stunden später sei die Einkäuferin gestürzt: Das habe nichts damit zu tun, dass die Hauseigentümer unzulänglich gestreut hätten. Was sich am Abend ereignete, sei für die Hauseigentümer nicht vorhersehbar gewesen. Die Hauseigentümerin habe gegen 16 Uhr das Haus verlassen, habe kein Wasser auf dem Gehweg gesehen und nicht mit einer drohenden Gefahrensituation rechnen müssen.

Zu berücksichtigen sei dabei auch, dass das Ehepaar in das Haus erst etwa zwei Wochen vor dem Unfall eingezogen sei. Es habe nicht realisiert, dass durch das defekte Regenrohr Tauwasser auf den Bürgersteig laufen und dort am Abend zu Eis werden konnte. Womöglich hatten die neuen Eigentümer noch nicht einmal den Defekt am Rohr bemerkt - daraus könne man ihnen keinen Vorwurf machen.

Feuchtigkeit im verkauften Haus verschwiegen?

Käufer interpretieren Wandverkleidungen als "Vertuschen von Mängeln"

Im Sommer 2006 kaufte Ehepaar X ein 1949 gebautes Haus mit einem Anbau von 1967. Schon bei der Besichtigung hatte der Hauseigentümer kleine Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss erwähnt. Das liege am undichten Dach, diesen Mangel werde er noch beseitigen. So geschah es auch.

Ein Jahr später verklagten die Käufer den Verkäufer auf Schadenersatz, weil er ihnen Feuchtigkeitsschäden arglistig verschwiegen habe. Innen und außen seien Wände mit Styropor, Rigips- und Spanplatten verkleidet worden, um Feuchtigkeit zu verbergen, lautete ihr Vorwurf. Der Keller sei sowieso total feucht und muffig. Das Oberlandesgericht Koblenz wies die Klage des Ehepaares X ab (13 U 443/09).

Bei der Besichtigung habe der Eigentümer den Kaufinteressenten Noppenfolien, Platten etc. gezeigt, mit denen er die früher mangelhafte Außenabdichtung und die daraus resultierenden Feuchtigkeitsschäden behoben habe. Dass früher Feuchtigkeitsprobleme bestanden, rechtfertige es nicht, dem Verkäufer 2006 Vertuschungsmaßnahmen zu unterstellen.

Der Maler, der einige Jahre vorher neu tapezierte, habe jedenfalls ausgesagt, die Wohnung im Erdgeschoss sei vollkommen trocken gewesen. Der Eigentümer habe in den 80er Jahren Rigipsplatten angebracht und die Außenmauer mit Bitumen versiegelt. Indizien für Feuchtigkeitsprobleme gebe es schon länger nicht mehr: Beseitigte Mängel müsse der Verkäufer den Käufern nicht ungefragt offenbaren.

Ein 1949 angelegter Kriechkeller aus Bruchsteinmauerwerk sei feucht und das mit Absicht: Darin sollten nämlich Kartoffeln und anderes Gemüse gelagert werden. Dass man so einen Keller regelmäßig lüften müsse, um Feuchtigkeit abzuleiten, müssten die Käufer eigentlich wissen. Ein Vergleich mit dem Standard eines Neubaus verbiete sich von vornherein.

Die falsche "Datscha" abgerissen ...

Tiefbauunternehmen muss für das Versehen Schadenersatz leisten

Vermutlich haben sich die Eigentümer des Wochenendhäuschens gefragt, ob sie im falschen Film sind: Eines Tages fuhr das Ehepaar hin - und das Häuschen war weg! Des Rätsels Lösung: Mitarbeiter eines Tiefbauunternehmens hatten den Auftrag erhalten, eine Datscha in der Allee XY abzureißen. Namensschilder oder Hausnummern gab es in der Datschen-Siedlung nicht. Aus Versehen erwischte das Abrisskommando das falsche Häuschen und leistete ganze Arbeit. Auch der Zaun, ein Brunnen und die Stromleitungen wurden zerstört.

Von den Eigentümern auf Schadenersatz verklagt, wählte der Tiefbauunternehmer die Vorwärtsverteidigung. Er behauptete, das Gartenhaus und die baulichen Außenanlagen seien total marode gewesen, der Garten total verwildert. All dies habe sowieso nur den Wert des Grundstücks gemindert. Im Grunde stehe das Ehepaar jetzt besser da als vorher ...

Doch Frechheit siegt nicht immer. Das Oberlandesgericht Brandenburg verurteilte den Unternehmer dazu, den Eigentümern 18.236 Euro Schadenersatz zu zahlen (3 U 94/09). Der Unternehmer müsse sicherstellen, dass seine Beschäftigten Abrissarbeiten auf dem richtigen Anwesen durchführten - auch wenn viele Grundstücke keine Namen oder Hausnummern trügen. Die Mitarbeiter müssten sich vor dem Beginn der Arbeiten vergewissern, dass sie an der richtigen Adresse seien.

Das Argument, man habe den Eigentümern durch den irrtümlichen Abriss sozusagen eine Wohltat erwiesen, weil die Aufbauten auf dem Grundstück nur dessen Wert minderten, sei wenig überzeugend. Es sei allein Sache der Eigentümer, darüber zu entscheiden, wie lang sie ihr Gartenhaus nutzen wollten. Sie hätten es nun einmal nicht marode gefunden, sondern "solide" und für Wochenenden gut bewohnbar. Deshalb habe das Ehepaar Anspruch auf einen (von Sachverständigen geschätzten) Betrag, der ausreiche, um den alten Zustand einigermaßen wieder herzustellen.

Garage des Nachbarn zugeparkt

Bei wiederholter Beeinträchtigung des Eigentums droht Ordnungsgeld!

Zoff zwischen Nachbarn um eine Garagenzufahrt: Zwischen den zwei Grundstücken verlief eine schmale Privatstraße. Zum Konflikt kam es, weil sich an deren Ende die Garage von Herrn X befand und zugleich der Zugang zum Haus von Frau Y. Immer wieder parkte Frau Y ihr Auto vor dem Hauseingang - damit vor der Garageneinfahrt - und hinderte so Herrn X am Aus- und Einfahren.

Obwohl er die Nachbarin mehrmals darauf ansprach und sie bat, die Zufahrt freizuhalten, blieb alles beim Alten. Nach einigem Hin und Her klagte Herr X auf Unterlassung. Frau Y verstand das überhaupt nicht: Er könne doch klingeln, wenn ihr Auto vor der Garage stehe, und sie bitten wegzufahren. Auf dieser engen Straße könne sie den Wagen nicht abstellen, ohne die Garagenzufahrt zu versperren.

Mit dieser Argumentation kam Frau Y beim Amtsgericht München nicht durch (241 C 7703/09). Sie könne vom Nachbarn nicht verlangen, jedes Mal zu klingeln, wenn er sein Auto bzw. die Garage nutzen wolle, hielt ihr die Amtsrichterin vor. Ihr Verhalten beeinträchtige das Eigentum von Herrn X. Denn sie habe meistens lange dort geparkt und nicht nur "kurz angehalten", um etwas auszuladen.

Das müsse aufhören. Wer auf diese Weise den Nachbarn störe, könne auch nicht auf das Recht pochen, Einkäufe direkt vor dem Hauseingang auszuladen. Die Autofahrerin müsse ihr Auto woanders parken und ein paar Schritte gehen. Wenn sie dazu nicht bereit sei, drohe ihr beim nächsten "Störfall" eine Geldbuße ("Ordnungsgeld").

Maklervertrag: Auskünfte eines Maklers ...

... per Mail oder Telefon sind als Maklertätigkeit einzustufen

Über ein Immobilienportal bot ein Maklerbüro eine Doppelhaushälfte an. Hauseigentümer S verwaltete mit einem der Geschäftsführer der Maklerfirma verschiedene Gebäude, die Doppelhaushälfte gehörte nicht dazu. Auf dieses Kaufobjekt wurde Herr B bei einem Spaziergang aufmerksam: Ein Schild vor dem Haus wies darauf hin, dass es zum Verkauf stand.

Er schickte eine E-Mail ans Maklerbüro und bestellte ein Exposé. Es enthielt eine Beschreibung des Objekts, den Preis (350.000 Euro) und folgende Informationen: Bei Abschluss eines Kaufvertrags seien 6,25% des Kaufpreises als Maklerprovision zu zahlen. Sobald der Kunde Dienste des Maklerbüros in Anspruch nehme, komme dadurch ein Maklervertrag zustande.

Herr B wandte sich einige Male an das Maklerbüro mit Nachfragen nach Fotos, nach Größe, Ausstattung und Nebenkosten des Kaufobjekts. Eine Mitarbeiterin schickte ihm Informationen per Mail, gab telefonisch Auskünfte und organisierte einen Kontakt mit Eigentümer S. Nachdem der Kaufvertrag für die Doppelhaushälfte unterschrieben war, wollte Herr B davon nichts mehr wissen.

Die Maklerfirma forderte Provision und setzte sich beim Landgericht Hamburg durch (322 O 341/09). Auch wenn Herr B keinen Maklervertrag unterschrieben habe, sei hier ein Vertrag mit der Firma zustande gekommen. Das Exposé sei unmissverständlich formuliert: Mit dem Exposé biete das Maklerbüro seine Dienste an und wer dieses Angebot - in Kenntnis der Forderung nach Provision - annehme, schließe damit einen Vertrag.

Unstreitig habe Herr B mehrfach das Büro kontaktiert. Es habe ihm Informationen geliefert, die ihm Verhandlungen mit dem Verkäufer ermöglichten. Der Nachweis des Kaufobjekts habe zum Erfolg geführt. Der Anspruch der Maklerfirma sei auch nicht wegen eines Interessenkonflikts ausgeschlossen: Deren Geschäftsführer kooperiere zwar mit Herrn S im Bereich Hausverwaltung. Das habe aber nichts mit dem Kaufobjekt zu tun.

Hausbau unzureichend überwacht?

Das Verlegen einer Dampfsperre im Dachgebälk ist keine "handwerkliche Selbstverständlichkeit"

Architekt A hatte ein Doppelhaus geplant und den Bau überwacht. Ein paar Jahre später traten im Dachgeschoss Feuchtigkeitsschäden auf. Schimmelpilze breiteten sich aus, weil beim Bau die so genannte Dampfsperre - eine wasserundurchlässige Folie zum Schutz von Holz und Dämmmaterial gegen Feuchtigkeit - nicht fachgerecht verlegt worden war.

Der Hauseigentümer machte dafür den Architekten verantwortlich, der die Arbeit des Dachdeckers nicht überwacht hatte. A behauptete, das Verlegen einer Dampfsperre sei eine "handwerkliche Selbstverständlichkeit". So etwas zu kontrollieren, hätten er und sein Bauleiter nicht für notwendig gehalten.

Das Oberlandesgericht Frankfurt verurteilte Architekt und Dachdecker gemeinsam zu Schadenersatz in Höhe der Reparaturkosten: Das Anbringen einer Dampfsperre gehöre keineswegs zu den handwerklichen "Grundfertigkeiten", deren Kontrolle überflüssig sei. Der Architekt habe die Bauüberwachung schuldhaft vernachlässigt, wie der Baumangel beweise.

Dem widersprach der Bundesgerichtshof und verwies den Rechtsstreit zurück (VII ZR 77/08). Während die mangelhafte Leistung des Handwerkers feststehe, stehe der Vorwurf gegen den Architekten, die Bauüberwachung schlecht organisiert zu haben, auf "wackeligen Füßen". Er träfe nur zu, wenn A einen unfähigen Bauleiter eingesetzt hätte.

Der Bauleiter, mit dem der Architekt seit Jahren arbeite, sei jedoch sehr erfahren und kompetent. Der Baumangel, um den es hier gehe, konnte auch von einem sorgfältig ausgewählten und zuverlässigen Bauleiter übersehen werden.

Vertragsstrafe für verzögerte Bauleistungen

Vertragsklausel ist nichtig, wenn die Vertragsstrafe zu hoch angesetzt wird

Die Auftraggeberin wollte die Rechnung eines Bauunternehmers nicht bezahlen, weil er mit den Bauleistungen zu spät fertig geworden war. Sie pochte auf eine Klausel in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen: Bei Verzug des Baubeginns oder der Fertigstellung werde "für jeden Werktag des Verzugs eine Vertragsstrafe von 0,2% der Bruttoauftragssumme" fällig (insgesamt begrenzt auf maximal fünf Prozent der Bruttoauftragssumme).

Die Vertragsstrafe wollte die Auftraggeberin gegen den Werklohn aufrechnen. Das komme nicht in Frage, entschied das Oberlandesgericht Nürnberg (13 U 201/10). Der Bauunternehmer müsse keine Strafe zahlen: Die betreffende Klausel benachteilige den Auftragnehmer über Gebühr und sei deshalb nichtig.

Eine Vertragsstrafe sei ein Druckmittel, das den Auftragnehmer dazu anhalten solle, seine Leistung ordnungsgemäß zu erbringen. Sie dürfe jedoch nicht höher sein als die Nachteile für den Auftraggeber im Fall des Verzugs. Wenn schon nach einer Verzögerung von wenigen Arbeitstagen eine Vertragsstrafe von fünf Prozent der Auftragssumme fällig werden solle, sei so eine Regelung unwirksam.

Und das treffe hier zu. Bereits ein Verzug von nur 13 Arbeitstagen bei Beginn der Arbeiten ziehe die volle Vertragsstrafe nach sich. Warum der pünktlichen Beginn so wichtig sein solle, sei unklar geblieben: Der Anreiz für den Bauunternehmer, eine Verzögerung bei Beginn der Arbeiten durch besonderes Bemühen wieder aufzuholen, sei jedenfalls gering, wenn er die Vertragsstrafe dadurch gar nicht mehr vermeiden könne. Bei dieser AGB-Klausel sei es der Auftraggeberin wohl darum gegangen, unabhängig vom sachlichen Interesse am Bauvorhaben für sich eine Extra-Geldquelle zu schaffen.

Im Hausbau gilt "Erfolgshaftung"

Auftragnehmer müssen ein "funktionstaugliches" Gebäude erstellen

Erst zwei Jahre bewohnte der stolze Eigentümer sein Eigenheim, da bemerkte er an der weiß gestrichenen Fassade des Hauses dunkle, streifenförmige Verfärbungen. Ein Bausachverständiger stellte fest, dass auf der Fassade Algen und Pilze wuchsen, begünstigt durch Feuchtigkeit. Als Ursache komme nur das Wärmedämmverbundsystem in Frage, so der Experte: Es halte die Temperatur außen an der Fassade niedrig, so bleibe die Feuchtigkeit länger auf dem Putz.

Der Bauunternehmer beharrte darauf, technisch einwandfrei gearbeitet zu haben. Fassadenanstrich und Wärmedämmung entsprächen zudem genau der Leistungsbeschreibung im Bauvertrag. Für den Schaden müsse er deshalb nicht geradestehen. Das Oberlandesgericht Frankfurt sah das allerdings anders und verurteilte den Bauunternehmer dazu, die Kosten für die Fassadenreinigung zu übernehmen (7 U 76/09).

Er schulde dem Bauherrn nicht nur einen einwandfreien Verputz des Hauses und ein Wärmedämmsystem nach den Regeln der Technik, so die Richter, sondern Erfolg und das sei gleichbedeutend mit einem "insgesamt funktionsfähigen Gebäude". Eine Fassade, die man schon nach zwei Jahren großflächig sanieren müsse, sei nicht gebrauchstauglich, sondern mangelhaft.

Für diesen Mangel sei der Bauunternehmer selbst dann verantwortlich, wenn er genau das mit dem Bauherrn vereinbarte Wärmedämmverbundsystem angebracht habe. Was er baue, müsse funktionstauglich sein: Wenn dieses Ziel mit der vertraglich vereinbarten Technik oder Ausführungsart nicht zu erreichen sei, habe der Auftraggeber Anspruch auf Gewährleistung durch den Auftragnehmer.

Wer die Feuerwehr ruft ...

... muss den Einsatz auch bezahlen - jedenfalls in Peine

Im Oktober 2009 rückte die kommunale Feuerwehr von Peine aus: mit einem Tragkraftspritzenfahrzeug mit sechs Männern und einem Mannschaftstransportwagen mit acht Feuerwehrleuten. Eine Mieterin hatte sie alarmiert. Der Heizungskeller des Mietshauses war mit Wasser vollgelaufen, bedingt durch einen Riss in der Brunnenpumpe. Die Feuerwehr pumpte den Keller aus.

Für diesen Einsatz verlangte die Stadt Peine vom Vermieter 516 Euro Gebühren: Er als Hauseigentümer müsse zahlen; wenn die Gebäudesubstanz gesichert werde, profitiere er davon am meisten. Doch der Vermieter pochte auf die Gebührensatzung der Stadt: Demnach muss für Feuerwehreinsätze der "Antragsteller" die Kosten tragen.

Antragsteller sei derjenige, der die Leistung anfordere, urteilte das Verwaltungsgericht Braunschweig: also im konkreten Fall nicht der Hauseigentümer (1 A 180/09). So sei es nun einmal in der kommunalen Gebührensatzung von Peine geregelt. Wenn eine andere Person die Feuerwehr rufe, dürfe man nicht entgegen der Satzung die Kosten dem Vermieter aufbürden, nur weil die Feuerwehr in seinem Interesse handelte.

Im Übrigen sei die Gebühr für das Auspumpen des überfluteten Kellers unangemessen hoch: Die Stadt dürfe nur den Einsatz des Tankspritzenfahrzeugs und von sechs Feuerwehrleuten berechnen, weil nur diese im Keller gearbeitet hätten. Der andere Wagen sei erst später am Haus eingetroffen, als der Keller schon leergepumpt gewesen sei.

Holz für Dachbau war nicht imprägniert

Handwerker und Bauüberwacher haften für die Folgen: Begleitpapiere nicht sorgfältig geprüft

Für das Dach eines Bauprojekts hatte der Auftraggeber Holz bestellt. Geplant war ein "Warmdach", für das Holz mit besonderer Widerstandskraft gegen Feuchtigkeit erforderlich ist. In der Rechnung des Holzhändlers stand, das Holz sei imprägniert - das war falsch. Die Begleitpapiere der Holzlieferung entsprachen den einschlägigen Vorschriften nicht (DIN 68800 Teil 3): Ob die Bretter wirksam mit Holzschutz behandelt worden waren, konnte man ihnen nicht entnehmen.

Weder der Dachdecker, noch der Bauüberwacher bemerkten, dass das Holz unbehandelt war - und so wurde es eingebaut. Natürlich traten bald Feuchtigkeitsschäden auf. Der Bauherr forderte vom Handwerker und vom Bauüberwacher, die Kosten für ihre Beseitigung zu übernehmen. Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Frankfurt entschied (3 U 45/08).

Der Holzhändler habe zwar das unbehandelte Holz fälschlicherweise als imprägniertes Holz geliefert und berechnet. Das entlaste aber den Dachdecker nicht: Hätte er die Begleitpapiere sorgfältig geprüft, hätten sich ihm Zweifel an den Angaben auf der Rechnung des Lieferanten aufdrängen müssen. Er wäre verpflichtet gewesen, sich Gewissheit zu verschaffen. Der Handwerker habe jedoch nicht einmal beim Holzhändler nachgefragt.

Bei einem Warmdach sei die Feuchtigkeitsresistenz der Bretter von zentraler Bedeutung für das Bauwerk. Daher hätte auch der Bauüberwacher die Papiere prüfen und diesen wichtigen Punkt klären müssen. Dies zu unterlassen, sei fahrlässig gewesen. Mit einem fehlerhaften Baustoff könne man kein einwandfreies Bauwerk zustande bringen.

Wehret den Anfängen ...

Installateur will im Haus ein Büro einrichten - das ist in einem reinen Wohngebiet unzulässig

Laut kommunalem Bebauungsplan lag die Straße mit mehreren Einfamilienhäusern in einem reinen Wohngebiet. Trotzdem hatte die zuständige Behörde einem Installateur - Inhaber eines Heizungsfachbetriebs - erlaubt, in seinem Wohngebäude einen Raum als Büro für sein Unternehmen zu nutzen.

Gegen die Baugenehmigung klagte der Nachbar des Handwerkers mit Erfolg. Jede Form gewerblicher Nutzung sei in einem reinen Wohngebiet unzulässig, urteilte der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (15 BV 09.1491). Sie widerspreche den Grundzügen des Bebauungsplans, zumal es hier nicht nur um Büroarbeit am Computer gehe.

Der Heizungsbauer beabsichtige, in seinem Wohnhaus das "organisatorische Zentrum" des Unternehmens einzurichten. Dazu gehörten dann auch Kunden- bzw. Lieferantenbesuche und die damit verbundene "Betriebsamkeit" (d.h. Autoverkehr, Besprechungen vor dem Haus etc.). Genau das solle in einem Gebiet, das allein zum Wohnen da sei, unterbleiben.

Ein Bebauungsplan habe auch den Zweck, die Interessen der Nachbarn zu schützen. Daher könnten sich diese, gestützt auf den Bebauungsplan, gegen eine drohende Änderung wehren, die mit der Erlaubnis gewerblicher (= "wohngebiets-fremder") Nutzung des Wohnhauses ihren Anfang nähme: Die Baugenehmigung würde eine "schleichende Umwandlung" des Wohngebiets in ein Gewerbegebiet in Gang setzen.

Geschenktes Haus reicht der Tochter nicht

Sie verklagt den Vater auf Übernahme aller laufenden Kosten ...

Schon vor ein paar Jahren hatte das Ehepaar seiner Tochter das Einfamilienhaus übertragen und sich im notariellen Vertrag ein Nutzungsrecht vorbehalten (juristisch: Nießbrauch). Dann kam es zum großen Familienkrach: Die Eltern trennten sich, der Vater verließ das Haus. Deshalb kann man das Vorgehen der Tochter, die sich auf die Seite der Mutter gestellt hatte, wohl als kleinen Rachefeldzug gegen den Vater deuten.

Jedenfalls zog sie vor Gericht und forderte von ihm, alle laufenden Kosten des Anwesens zu bezahlen. Als "Nießbraucher" müsse er private und öffentliche Lasten des Hauses tragen: Hausrats- und Wohngebäudeversicherung, Strom- und Wasserkosten, Grundsteuer, Müllgebühren, Zeitungsabonnement und die Gebühren fürs Pay-TV.

Das Landgericht Coburg wies die Klage der Frau gegen ihren Vater ab (14 O 107/10). Er habe ihr nie zugesagt, die laufenden Kosten zu übernehmen. Zumindest bestreite er so ein mündliches Versprechen - das aber ohne notarielle Urkunde sowieso nichts wert wäre.

Der notariellen Urkunde, mit der das Anwesen der Tochter übertragen wurde, sei so eine Vereinbarung nicht zu entnehmen - allenfalls die Übernahme öffentlicher Gebühren wie Grundsteuer und Müllgebühr. Doch dazu müsste die Tochter erst einmal Gebührenbescheide vorlegen: Ohne Belege sei auch dieser Anspruch nicht durchzusetzen. Die restlichen Haus- bzw. Lebenshaltungskosten müsse die Tochter auf jeden Fall selbst tragen.

Bauherrin wollte ein Fachwerkhaus

Architekt hätte sie auf den Nachteil hinweisen müssen: Es ist nicht luftdicht

Von einem romantischen Fachwerkhaus hatte die Frau immer schon geträumt. Als tatsächlich ein Hausbau anstand, erläuterte die Bauherrin dem Architekten ihren Plan und der setzte ihn um. Doch die Freude am fertigen Traumhaus hielt sich in Grenzen, denn es zog an allen Ecken und Enden. Das Haus war nicht luftdicht, die Heizkosten enorm hoch.

Die Forderung des Architekten nach dem restlichen Honorar konterte die Bauherrin mit einer Forderung nach Schadenersatz: Sie müsse für teures Geld nachträglich die Fassaden dämmen lassen, hielt sie ihm vor. Dafür sei er nicht verantwortlich, erklärte der Architekt: Die Auftraggeberin habe genau das bekommen, was sie wollte.

So einfach dürfe es sich der Architekt nicht machen, urteilte das Oberlandesgericht (OLG) Celle (5 U 119/09). Er hätte im Planungsstadium die Bauherrin über die Nachteile dieser Bauweise informieren müssen. Bei einem Haus, das in konventioneller Fachwerkbauweise errichtet werde, lägen Probleme mit der Luftdichtheit und Zug quasi in der Natur der Sache. Das wisse ein Laie nicht. Wie ein Bausachverständiger erläutert habe, sei es unmöglich, mit einem Fachwerkhaus die Werte der gültigen DIN 4108 (Luftdichte) zu erreichen.

Wegen steigender Energiepreise werde der Wärmeschutz von Gebäuden immer wichtiger, so das OLG. Darüber müsse ein Architekt mit dem Bauherrn sprechen. Dass er nur die Wünsche der Auftraggeberin erfüllt habe, sei keine Entschuldigung für dieses Versäumnis. Bei entsprechender Beratung wäre die Frau wahrscheinlich umgeschwenkt auf ein Haus mit Wärmedämmverbundsystem oder zumindest auf ein konventionell errichtetes Haus mit vorgesetzter Fachwerkfassade.

Das bestreite der Architekt zwar. Aber im Baurecht gelte prinzipiell die Vermutung, dass sich ein richtig beratener Auftraggeber "beratungskonform" verhalte. Deshalb hafte der Architekt für die Kosten der Fassadensanierung (abzüglich ausstehendes Honorar) und darüber hinaus für die Kosten, welche die Bauherrin eingespart hätte, wenn das Haus von Anfang an in konventioneller Bauweise mit Wärmedämmverbundsystem geplant worden wäre.

Kellerräume nicht zu vermieten

Hauskäufer reklamiert einen Mangel, den er und seine Experten hätten erkennen können

Herr K kaufte das Ein- bis Zwei-Familienhaus des Herrn B. Dach- und Kellergeschoss des Hauses zählte Herr B zur Wohnfläche (300 qm), denn sie waren ausgebaut. Die Baubehörde hatte allerdings nur die Einliegerwohnung im Dachgeschoss genehmigt. Der Keller war dafür - mit einer Deckenhöhe von nur 2,05 Metern - zu niedrig. Vor dem Vertragsschluss hatte Herr K von B einen Grundriss erhalten und das Haus mit einem Architekten und einem Bankmitarbeiter besichtigt.

Aus familiären Gründen verkaufte K das Haus schon zwei Jahre danach weiter - mit großem Verlust. Nun verlangte er Schadenersatz von B: Der Hausverkäufer habe ihm mit der Angabe der Wohnfläche vorgegaukelt, dass auch der Kellerausbau genehmigt und der Keller damit separat zu vermieten wäre. Das habe jedoch nicht gestimmt, weshalb das Haus wesentlich weniger wert gewesen sei, als er dem B gezahlt habe.

Das Oberlandesgericht Koblenz verneinte einen Anspruch auf Schadenersatz (1 U 159/09). Die Gesamtwohnfläche des Hauses entspreche den Angaben von B. Davon, dass B dem Käufer arglistig einen Mangel verschwiegen hätte, könne gar keine Rede sein. Er habe ihn nicht darüber informieren müssen, wie niedrig das Kellergeschoss sei: Das habe Herr K selbst sehen können. Im Grundriss sei die Höhe ebenfalls eingetragen.

Auf Tatsachen, die bei einer Besichtigung ohne weiteres erkennbar seien, müsse der Verkäufer den Käufer nicht eigens hinweisen. Außerdem habe K ja auch noch ein Expertenteam dabei gehabt. Der Finanzfachmann habe die geringe Deckenhöhe des Kellers sogar bei der Einschätzung des Werts des Hauses berücksichtigt. Unter diesen Umständen entfalle die Aufklärungspflicht des Verkäufers.

Bauunternehmer kann Hausbau nicht beginnen ...

... weil die Auftraggeber die Bedingungen dafür nicht schaffen

Die Eheleute hatten bereits einen Vertrag mit dem Bauunternehmer für ein Wohnhaus in der Tasche. Da platzte ein eingeplanter Darlehensvertrag in letzter Minute und den Bauherrn ging das Geld aus. Deshalb legten sie das Projekt "auf Eis" und unternahmen nichts mehr.

Vereinbarungsgemäß hätten die Auftraggeber für die Baugenehmigung (inklusive geprüfter bautechnischer Nachweise) sorgen sollen. Zudem sollten sie einen Vermesser mit der Einmessung der Hausecken beauftragen sowie Baustrom und Bauwasser bereitstellen. Ohne diese Voraussetzungen konnte der Bauunternehmer mit dem Hausbau nicht beginnen: Mehrmals forderte er die Bauherren dazu auf, nun aktiv zu werden - vergeblich.

Dann schrieb der Unternehmer den Bauherrn, er setze ihnen jetzt eine Frist, um die Bedingungen für den Baubeginn herzustellen. Geschehe dies nicht, "behalte er sich weitere Schritte" vor. Wegen dieses Schreibens habe der Auftragnehmer den Bauvertrag nicht wirksam kündigen können, urteilte das Oberlandesgericht Brandenburg (12 U 21/10).

Das setze nämlich voraus, dass der Bauunternehmer vorher klipp und klar zum Ausdruck bringe, dass er nach Ablauf der Frist wegen mangelnder Mitwirkung der Bauherren den Bauvertrag kündigen werde. Damit sei dann für die Auftraggeber klar, dass der Vertrag bei andauernder Untätigkeit ihrerseits hinfällig werde.

In seinem Schreiben habe der Bauunternehmer jedoch nicht ausdrücklich mit Kündigung gedroht, sondern "weitere Schritte" angekündigt. Das sei unklar und genüge nicht, um später den Bauvertrag wirksam zu beenden.

Hauskauf: Streit um Maklerprovision

Der Ehemann der Käuferin ist nicht automatisch zur Zahlung (mit)verpflichtet

Eine Maklerin bot im Auftrag des Eigentümers auf Internetplattformen und ihrer eigenen Homepage ein Haus zum Verkauf. In der Beschreibung des Objekts stand, bei erfolgreicher Vermittlung falle Provision in Höhe von 5,95% des Kaufpreises an. Frau H rief an und bekundete Interesse. Anschließend fanden mehrere Besichtigungstermine statt. Erst beim letzten Treffen begleitete Herr H seine Frau, die der Maklerin dabei mitteilte, sie werde das Haus kaufen.

Als ihr die Maklerin einen Vertragstext vorlegte, in dem erneut auf die Provision hingewiesen wurde, weigerte sich Frau H zu unterzeichnen. Sie schickte der Maklerin ein Fax: Selbstverständlich sei sie davon ausgegangen, dass der Eigentümer die Maklergebühr übernehme. Dazu sei sie nicht bereit.

Frau H habe von Anfang an über die Forderung Bescheid gewusst, schrieb die Maklerin zurück, also müsse sie auch zahlen. Vermeintlich gab die Käuferin nun klein bei und antwortete, es handle sich um ein Missverständnis. "Ihre Maklergebühren werden wir selbstverständlich begleichen".

Doch als der Kaufvertrag unter Dach und Fach war, erhielt die Maklerin kein Geld. Sie verklagte Herrn und Frau H auf Zahlung und bekam vom Oberlandesgericht Oldenburg Recht - allerdings nur in Bezug auf Frau H (5 U 138/09). Zwischen Frau H und der Maklerin sei ein Maklervertrag zustande gekommen.

Die Maklerin habe bereits im Angebot und zuletzt in der Antwort auf das Fax von Frau H ausdrücklich erklärt, dass und wie viel Provision beim Abschluss des Kaufvertrags fällig werde. Wenn Frau H daraufhin per Mail mitteile, die Maklergebühren würden selbstverständlich beglichen, habe sie spätestens damit einen Maklervertrag abgeschlossen. Ein Maklerkunde könne sich auch dann noch wirksam zur Zahlung einer Provision verpflichten, wenn der Makler den Kaufvertrag bereits vermittelt habe.

Herr H hafte für die Provision allerdings nicht: Er habe an den Vertragsverhandlungen kaum teilgenommen und sei nicht Vertragspartner der Maklerin geworden. Ehegatten hafteten nur für Geschäfte des Partners automatisch mit, die dazu dienten, den alltäglichen Lebensbedarf der Familie zu decken. Eine Provisionszahlung von fast 15.000 Euro für einen Hauskauf zähle nicht dazu.

Naturschutz contra Denkmalschutz?

Auch auf einem Denkmalobjekt kann eine Solaranlage zulässig sein

Im Berliner Stadtteil Zehlendorf liegen auf verschiedenen Seiten einer Straße zwei Siedlungen: die Siedlung "Onkel-Toms-Hütte" (gebaut 1926 von Bruno Traut) und die Siedlung "Am Fischtal" (gebaut von den Architekten Schmitthenner und Tessenow 1928). In die Architekturgeschichte ging ihre unterschiedliche Gestaltung als "Zehlendorfer Dächerkrieg" ein: Traut verwandte innovative kubische Formen und Flachdächer, die eher konventionellen Siedlungshäuser nebenan tragen Steildächer.

Heute stehen beide Siedlungen unter Denkmalschutz. Hauseigentümer beantragten bei der unteren Denkmalbehörde die Erlaubnis, auf dem Dach eine Solaranlage zu installieren. Die Anlage sollte auf die der Straße abgewandte Dachseite montiert werden. Trotzdem lehnte die Behörde die Genehmigung ab.

Beim Verwaltungsgericht Berlin setzten sich die Hauseigentümer mit ihrer Klage gegen die Denkmalschutzbehörde durch (16 K 26/10). Denkmalschutz gehe keineswegs immer vor Umweltschutz, so die Richter. Die Interessen des Denkmalschutzes seien gegen die des Hauseigentümers abzuwägen. Dabei seien die Bedeutung des Denkmalobjekts und das Ausmaß der geplanten Veränderung zu berücksichtigen - aber auch der ökologische Nutzen einer Solaranlage.

Im konkreten Fall werde das Gesamtbild des Ensembles nicht wesentlich verändert, da die Anlage auf der Rückseite des Daches installiert werde. Das gelte auch im optischen Verhältnis zum geschützten Ensemble auf der anderen Straßenseite: Von der Straße aus betrachtet, bleibe der architektonische "Widerspruch" der Dächerlandschaften erhalten. Die Behörde dürfe daher die Erlaubnis für die Solaranlage nicht verweigern.

Fehlgeleitete Silvesterrakete setzt Scheune in Brand

Keine Haftung für ein Unglück, das so nicht vorhersehbar war

Alle Jahre wieder sind an Silvester Brandschäden zu beklagen, die durch leichtsinnigen Umgang mit Pyrotechnik entstehen. Manchmal ist das Risiko für den "Zündler" aber auch bei gehöriger Sorgfalt nicht zu erkennen. Dann handelt es sich um ein Unglück, für das er nicht haftet, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart im Streit um eine abgebrannte Scheune (10 U 116/09).

Der Nachbar hatte am Silvesterabend vor seinem Haus eine Leuchtrakete in einen Schneehaufen gesteckt und angezündet. Sie stieg zunächst wie geplant etwa fünf Meter gerade nach oben. Dann jedoch schwenkte die Rakete unversehens zur Seite und auf die zwölf Meter entfernte Scheune zu, in der Stroh und Getreide gelagert waren. Dort zischte sie durch eine winzige Spalte zwischen der (mit Eternit verkleideten) Außenwand und dem Blechdach, explodierte in der Scheune und setzte sie in Brand.

Die Gebäudeversicherung des Scheunenbesitzers regulierte den Schaden und forderte anschließend den Betrag (410.000 Euro) vom Nachbarn. Doch das OLG wies die Schadenersatzklage des Versicherers ebenso zurück wie vorher schon das Landgericht Ulm. Der Nachbar habe den Brandschaden nicht schuldhaft verursacht, so das OLG.

Das einzige Risiko, das hier objektiv bestand, dass nämlich der Feuerwerkskörper die kleine Lücke zwischen Wand und Dach finden würde, sei für den Hobby-Feuerwerker nicht erkennbar gewesen. Eine andere Gefahr sei am Standort, wo der Nachbar die Rakete startete, nicht zu erkennen. Daher handle es sich hier um ein Unglück und nicht um verantwortungslosen Leichtsinn.

In der Silvesternacht und am Neujahrstag sei es zulässig und üblich, Feuerwerkskörper zu zünden. Auf diesen Brauch müssten sich Hauseigentümer (in vernünftigen Grenzen) einrichten, um ihr Eigentum zu schützen. So müssten sie Fenster und Türen schließen, um das Eindringen von Silvesterraketen zu verhindern. Personen, die ein Feuerwerk abbrennen, müssten ihrerseits einen Standort wählen, von dem aus sie weder Personen, noch Sachen gefährdeten. In dem Punkt treffe den Nachbarn kein Vorwurf.

Nebenpflichten eines Maklers

Muss er den Käufer einer Immobilie informieren, wenn der Voreigentümer darin gestorben ist?

Der Makler hatte das kleine Häuschen zum Verkauf angeboten. In der Anzeige stand, es stamme aus einem Nachlass. Der frühere Besitzer war einige Wochen vorher darin gestorben. Bei den Kaufverhandlungen mit dem Interessenten war davon nicht die Rede. Nach dem Abschluss des Kaufvertrags forderte er u.a. deswegen Schadenersatz vom Makler.

Das Landgericht Duisburg wies die Klage ab (7 S 91/09). Der Käufer habe nicht belegt, dass er vom Makler falsch informiert wurde, so das Gericht. Bei den Kaufverhandlungen habe er nicht nach dem Vorbesitzer gefragt. Allerdings hätte es der Kaufinteressent wissen können, dass der Vorbesitzer in dem Haus gestorben sei. Immerhin habe der Makler in der Anzeige erwähnt, dass das Haus wegen eines Todesfalls zu verkaufen sei.

Zudem sei nicht ersichtlich, wie dem Käufer ein Irrtum über diesen Sachverhalt geschadet haben könnte. Seine ins Blaue hinein fabulierte Behauptung, ein "allgemeiner Kundenkreis" würde wegen dieses Umstandes den Kaufpreis reduzieren, sei abwegig. Der Tod eines Voreigentümers in einer Immobilie sei ein "immaterieller Faktor, der von der subjektiven Empfindlichkeit, ja dem Aberglauben" eines Käufers abhänge und einer materiellen Bewertung nicht zugänglich sei.