Haus und Grund

Zeige 20 von 811 Urteilen

Nach Sanitärarbeiten Duschablauf undicht

Kommen mehrere Handwerker als Verursacher eines Schadens in Frage, haftet jeder dafür in voller Höhe

In einer Wohnung wurde gründlich saniert, ein neues Bad plus Dusche eingebaut und am Boden Fliesen aus Naturstein verlegt. Als der SHK-Fachhandwerker fertig war, kam der Fliesenleger. Erst danach wurden die Arbeiten abgenommen. Bald darauf kam es in der darunterliegenden Wohnung zu einem Wasserschaden.

Ein vom Bauherrn beauftragter Sachverständiger stellte fest, dass der Schaden auf die neue Dusche zurückzuführen war: Der Anschluss zwischen Ablaufgehäuse und Aufstockelement war undicht. Dafür könne der Sanitär-Fachmann verantwortlich sein, ebensogut aber der Fliesenleger, meinte der Sachverständige. Der Fliesenleger könnte den Dichtungsring verschoben haben. Das war nicht mehr aufzuklären. Der SHK-Handwerker konnte sich daher nicht von dem Vorwurf entlasten, Pfusch geliefert zu haben.

Die Schadenersatzklage des Auftraggebers gegen den Sanitärhandwerker hatte beim Oberlandesgericht Hamm Erfolg (21 U 62/08). Wenn nicht ermittelt werden könne, wer von mehreren Beteiligten einen Schaden verursacht habe, hafte jeder in vollem Umfang für den Schaden, erklärten die Richter. Der Sanitärhandwerker müsse die Undichtigkeit beseitigen und für die Folgekosten durch den Wasserschaden aufkommen. Er schulde dem Auftraggeber bei der Bauabnahme ein Werk ohne Mängel.

Um derartiges Missgeschick zu vermeiden, sollten Handwerker ihre Leistungen vor der Bauabnahme unbedingt präzise dokumentieren. Noch sicherer: Die eigenen Arbeiten abnehmen lassen, bevor die Folgearbeiten beginnen.

Fenster mit "Einbruchhemmungsklasse EF 1" ...

... waren laut Leistungsverzeichnis einzubauen: Fensterbauer erfüllte die Vorgabe nicht

Der Bauherr eines Einfamilienhauses schrieb den Auftrag aus, Fenster und Rollladen einzubauen. In der Leistungsbeschreibung stand klipp und klar, dass der Bauherr für die Fenster eine Einbruchhemmung der Klasse EF 1 wollte. Fensterbauer S machte ihm ein Angebot und beschrieb darin ausführlich das vorgesehene Glas. Der Bauherr engagierte ihn. Doch nach der Abnahme der Arbeiten stellte sich heraus, dass die Fensterscheiben nicht so sicher waren wie gewünscht. Sie blieben hinter der Klasse EF 1 zurück.

Der Auftraggeber verklagte den Handwerker auf Schadenersatz. S behauptete, er habe niemals zugesichert, Fenster der Widerstandsklasse EF 1 einzubauen: In seinem Angebot sei davon nicht die Rede. Also habe er sie dem Bauherrn auch nicht geschuldet. Seine Leistung entspreche genau dem Angebot.

Das genügt nicht, wenn laut Leistungsverzeichnis explizit eine Einbruchsicherung der Klasse EF 1 vorgesehen sei, urteilte das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg (12 U 167/08). Wenn ein Handwerker einen Auftrag annehme, akzeptiere er damit auch das Leistungsverzeichnis. In seinem Angebot habe der Fensterbauer die Stärke des Glases erläutert und wie er den Einbau ausführen wolle, so das OLG.

S habe jedoch nicht zum Ausdruck gebracht, dass das von ihm angebotene Glas eine andere Widerstandsklasse aufwies. Wenn ein Auftragnehmer vom Leistungsverzeichnis abweichen wolle, müsse er den Bauherrn darüber informieren. Verletze er diese Hinweispflicht und liefere nicht die vereinbarte Beschaffenheit, stelle dies einen wesentlichen Mangel der Leistung dar. Daher schulde er dem Auftraggeber Schadenersatz.

Geschützte Buchen an der Grundstücksgrenze

Nachbar kann keinen Ausgleich für Gartenarbeit verlangen

Wegen zwei schönen alten Buchen an der Grundstücksgrenze lagen die Nachbarn schon lange im Streit. Nachbar B forderte, sie zu entfernen. Seine Klage gegen Grundstückseigentümer A war 2006 gescheitert, weil die Buchen nach der Dortmunder Baumschutzsatzung unter Bestandsschutz standen. Dieses Urteil ließ B nicht ruhen. Nun verlangte er von A Entschädigung für den "erheblichen Aufwand", der ihm angeblich durch die Bäume entstand: Wegräumen von Laub und Bucheckern, Fahren zur Mülldeponie, Reinigen der Dachrinne, Kosten für Müllsäcke.

Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm las dem quengeligen Nachbarn B die Leviten (5 U 161/08). Das sei jahreszeitlich bedingte Gartenarbeit, so das OLG, die auf jedem größeren Grundstück im Herbst sowieso anfalle. Ein normal tickender Anwohner ohne besondere Empfindlichkeit würde diesen relativ geringen Zeit- und Arbeitsaufwand hinnehmen, ohne dafür einen finanziellen Ausgleich zu verlangen. Dabei sei auch zu bedenken, dass es dem Naturschutz und damit dem Allgemeinwohl diene, alte Baumbestände zu erhalten.

Billigte man den Nachbarn derlei Ausgleichsansprüche zu, würden Eigentümer statt dessen versuchen, ihre Bäume loszuwerden, um diesen Ansprüchen zu entgehen. Eigentümer A - der die uralten Bäume nicht einmal selbst gepflanzt habe - dürfe sie gar nicht beseitigen, weil die Baumschutzsatzung dem entgegenstehe. Daher müsse auch Nachbar B die Einwirkungen der Buchen ohne finanziellen Ausgleich hinnehmen. Da A mit dem Erhalt des Baumbestands eine öffentlich-rechtliche Pflicht erfülle, könne er nicht gleichzeitig vom Nachbarn im Wege der zivilrechtlichen Klage für den Laubfall haftbar gemacht werden.

Rüpelhafter Pressefotograf

Ohne vorherige Warnung = Abmahnung darf die Arbeitgeberin nicht kündigen

Pressefotografen brauchen ein gewisses Durchsetzungsvermögen. Dennoch sollten sie sich in der Öffentlichkeit so benehmen, dass der Ruf des Arbeitgebers keinen Schaden leidet. Ein bei einer Nachrichtenagentur angestellter Pressefotograf hatte nach Ansicht der Arbeitgeberin eine Grenze überschritten, als er Fotos von einem Zugunglück schoss.

An der Unglücksstelle hatte er sich vorgedrängelt und mit der Polizei angelegt. Den Beamten sagte der Mann, er sei Pressefotograf, zeigte aber keinen Presseausweis vor. Als sie ihn aufforderten, das Gelände zu verlassen, weigerte er sich und knipste weiter, bis ihm die Beamten einen Platzverweis erteilten. Die Polizei informierte die Arbeitgeberin über den Vorfall.

Daraufhin kündigte die Nachrichtenagentur dem Fotografen. Schließlich hatte sie ihn bereits zweimal wegen schlechten Benehmens in der Öffentlichkeit abgemahnt. Das Problem: Beide Abmahnungen musste die Agentur nach Urteilen des Arbeitsgerichts als "sachlich unberechtigt" aus der Personalakte entfernen. Auch die Kündigung ist unwirksam, entschied das Bundesarbeitsgericht (2 AZR 283/08).

Der Fotograf habe zwar gegen seine Pflicht verstoßen, bei der Arbeit "angemessene Umgangsformen zu wahren". So hätte er auf jeden Fall den Presseausweis vorweisen müssen. Seine Arbeitgeberin habe es aber versäumt, ihm bei den früheren Streitfällen und Abmahnungen klare und eindeutige Verhaltensregeln vorzugeben.

Eine Kündigung wegen unkorrekten Verhaltens in der Öffentlichkeit komme jedoch nur in Frage, wenn die Arbeitgeberin dem Arbeitnehmer vorher durch eine (vergebliche) Abmahnung klar gemacht habe, welches Verhalten von ihm konkret erwartet werde und dass bei einem erneuten Fehltritt die Kündigung drohe.

Estrich zu tief gelegt

Behelfsmaßnahmen ändern nichts am Anspruch der Bauherrin auf Mängelbeseitigung

Eine Immobilienfirma ließ in einer Wohnanlage zwei Eigentumswohnungen sanieren. Mit Bauunternehmer T vereinbarte sie genau, wo die Oberkante des Estrichs liegen sollte. Firma T legte ihn jedoch ca. drei Zentimeter tiefer. Nun passten die bereits gekauften Türen nicht mehr, sie waren drei Zentimeter zu kurz. Es folgte eine Reihe von Prozessen. In der Zwischenzeit behalf sich die Bauherrin mit einem Provisorium: Die Türen wurden verlängert.

Die Auftraggeberin wurde dennoch verurteilt, an Unternehmer T einen Großteil des Werklohns von 2.555 Euro zu zahlen. Doch sie gab nicht auf und ließ einen Sachverständigen ermitteln, wie viel es kosten würde, den Estrichbelag in Ordnung zu bringen. Er schätzte die Kosten auf 21.400 Euro. Daraufhin forderte die Immobilienfirma von Bauunternehmer T einen Kostenvorschuss in dieser Höhe, um den Mangel beseitigen zu lassen.

Beim Oberlandesgericht (OLG) Köln blitzte die Auftraggeberin wieder ab: Sie habe den Mangel doch längst behoben, fand das OLG. Die Immobilienfirma habe das Bodenniveau durch einen Fliesenbelag erhöht und die Türen verlängern lassen. Und anschließend habe sie die Wohnungen erfolgreich vermietet. Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (VII ZR 15/08).

Die Höhe des Estrichs weiche von der vereinbarten Höhe ab, so die Bundesrichter. Damit liege ein erheblicher Mangel vor. Der sei durch die provisorischen Maßnahmen der Bauherrin keineswegs beseitigt: Wenn man Türen anstückele, sei der Estrich immer noch zu niedrig. Die Immobilienfirma habe Behelfsmaßnahmen ergriffen - um die Wohnungen vermieten zu können -, anstatt das Ende eines langen Prozesses abzuwarten. Dadurch ändere sich nichts an ihrem Anspruch auf einen Boden in der gewünschten Höhe.

Mieter kauft "seine" Wohnung

Makler erhält keine Provision, wenn der Kaufpreis wesentlich höher ist als vorausgesetzt

Das Ehepaar hatte die Eigentumswohnung vom Eigentümer gemietet. Als dieser beschloss, die Wohnung zu verkaufen, erfuhr ein Immobilienmakler davon. Der Makler wandte sich an die Mieter und informierte sie über den Plan. Falls sie am Kauf der Wohnung interessiert seien, könnte er sich darum bemühen. Man wurde einig. Makler und Mieter gingen - das wurde auch schriftlich festgehalten - davon aus, dass der Kaufpreis für die Wohnung bei ca. 220.000 Euro lag. Im Erfolgsfall sollte der Makler Provision erhalten.

Der Kauf kam zwar zustande, aber der Eigentümer knöpfte dem Ehepaar wesentlich mehr Geld ab als veranschlagt, nämlich 275.000 Euro. Deshalb weigerten sich die Käufer, dem Makler Provision zu zahlen. Zu Recht, wie das Oberlandesgericht (OLG) Dresden entschied (8 U 1167/08). Bei einer Preisdifferenz von 25 Prozent sei das vom Kunden ins Auge gefasste Ziel - wofür er dem Makler Honorar versprach - nicht annähernd erreicht, so das OLG.

Nur wenn der angestrebte und der dann tatsächlich geschlossene Kaufvertrag einigermaßen gleichwertig seien, könne der Makler Provision verlangen. Erwerbe der Kunde eine Immobilie jedoch zu einem wesentlich höheren Preis als dem, der von allen Parteien übereinstimmend vorausgesetzt wurde, entstehe grundsätzlich kein Provisionsanspruch. (Die meisten Gerichte sehen eine Preisdifferenz von zehn Prozent als Grenze an.) Dann könne keine Rede davon sein, dass der Makler erfolgreich einen Kaufvertrag vermittelt und den Verkäufer im Sinne des Kunden beeinflusst habe.

Allein auf den Nachweis einer Kaufgelegenheit könne der Makler seinen Anspruch erst recht nicht stützen: Ein Mieter verspreche nicht für den schlichten Hinweis, dass der - ihm ohnehin bekannte - Vermieter verkaufen wolle, eine beträchtliche Provision. Diese Annahme sei lebensfremd. In der Regel informiere der Vermieter die Mieter darüber selbst im eigenen Interesse. Wenn der Mieter in dieser Situation eine Vereinbarung mit dem Makler treffe, dann sei klar, dass er nur für eine erfolgreiche Vermittlung Honorar zahlen wolle.

Gummi stinkt Hauseigentümerin

Anwohnerin klagt erfolgreich gegen Baugenehmigung für eine Produktionshalle

Seit die Arbeit in der neuen Produktionshalle begonnen hatte, die 120 Meter von ihrem Wohnhaus entfernt lag, mochte sich die Frau nicht mehr im Garten und auf der Terrasse aufhalten. Ständig roch es nach Gummi, denn in der Halle wurde Kautschuk verarbeitet. Bald hatte die Hauseigentümerin "die Nase voll": Sie klagte gegen die Baugenehmigung, die der Landkreis Neuwied für die Produktionsanlage erteilt hatte.

Das Verwaltungsgericht Koblenz gab der Anwohnerin Recht und stützte diese Entscheidung auf ein Expertengutachten (1 K 1716/07.KO). Sachverständige hatten ein halbes Jahr lang immer wieder die Luft auf der Terrasse überprüft und bei einem Viertel dieser Termine unangenehmen Gummigeruch festgestellt.

Die Geruchsimmissionen beeinträchtigten die Wohnqualität der Hausbewohner in unzumutbarer Weise, entschied das Gericht. Wenn es an 25 Prozent der Jahresstunden in der Umgebung eines Wohnhauses nach Gummi rieche, müsse die Hauseigentümerin dies nicht mehr hinnehmen. Die Messungen hätten belegt, dass die Werte der Geruchsimmissionsrichtlinie deutlich überschritten würden. Die Baugenehmigung für die Produktionshalle nehme auf die Anwohner keine Rücksicht und hätte nicht erteilt werden dürfen.

Solaranlage blendet Nachbarn

Hauseigentümer muss "nicht ortsübliche" Störung beseitigen

Ob reflektierte Sonnenstrahlen einen Eingriff in das Eigentum eines Hausbesitzers bedeuten, ist in der Rechtsprechung umstritten. Das Landgericht Heidelberg bejahte dies - vorausgesetzt, die Störung sei "nicht ortsüblich" (3 S 21/08).

Ein Heidelberger hatte auf dem Flachdach seines Einfamilienhauses eine - nach Süden ausgerichtete - Photovoltaikanlage installiert. Am späten Nachmittag bzw. am frühen Abend, wenn die Sonne flacher einfiel, reflektierte die Solarstromanlage das Sonnenlicht. Das Licht blendete die Nachbarn - deren Einfamilienhaus ein wenig oberhalb lag -, wenn sie im Wohnzimmer oder auf ihrer Terrasse saßen. Sie verlangten vom Anlagenbesitzer, die Blendwirkung zu beseitigen.

Ihre Klage hatte beim Landgericht Heidelberg Erfolg. Immer wenn zwischen März und Oktober die Sonne scheine, würden die Nachbarn abends bei tiefstehender Sonne mindestens eine halbe Stunde lang gestört, so der Richter. Das reflektierte Sonnenlicht scheine schräg von unten auf Wohnzimmerfenster und Terrasse der Nachbarn, so dass Jalousien und Sonnenschirme dagegen nicht schützten. In den Sommermonaten werde so die Nutzung von Terrasse und Garten am frühen Abend in unzumutbarer Weise eingeschränkt.

Zudem sei es in der Gemeinde nicht üblich, Solaranlagen so zu montieren. Ob Photovoltaikanlagen Nachbarn beeinträchtigten, hänge von der Beschaffenheit des Geländes ab und von der Ausrichtung der Anlage. Alle anderen am Hügel liegenden Häuser hätten Satteldächer, deren Dachflächen nach Westen und Osten zeigten. Die dort installierten Solaranlagen reflektierten das Sonnenlicht nicht auf andere Grundstücke. Nur diese eine Anlage reflektiere das Licht auf die weiter oben liegende Terrasse, weil sie auf einem Flachdach aufgeständert montiert und nach Süden ausgerichtet sei.

Makler bot im Internet ein Grundstück an

Erhält ein Kunde von ihm die Adresse des Verkäufers, begründet das allein keinen Provisionsanspruch

Die Eheleute R beauftragten im Frühjahr 2005 einen Makler damit, ein Grundstück für sie zu verkaufen. Der Makler bot es über eine Immobilien-Website im Internet zum Verkauf, wo er in die Rubrik "weitere Daten" u.a. eintrug: "Provision 6,95 %". Auf die Internetanzeige hin meldete sich telefonisch Kaufinteressent S und erhielt die Anschrift des Grundstücksverkäufers und andere Informationen. S ließ sich in die Kundenliste des Maklers eintragen und besichtigte das Grundstück.

Im Oktober kaufte er es dem Ehepaar R für 315.000 Euro ab. Als der Makler davon erfuhr, verlangte er von S 21.924 Euro Provision. Zu Unrecht, wie das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg entschied (12 U 90/08). Einen Maklervertrag hätten die Parteien nicht geschlossen, so das OLG. Daher komme es hier darauf an, ob ihr Verhalten den Schluss zulasse, dass sie eine derartige Vereinbarung wünschten.

Das sei nicht einmal nach der Schilderung des Maklers selbst anzunehmen. Eine Zeitungs- oder Internetanzeige richte sich an eine unbestimmte Menge von Interessenten. Wer sich daraufhin melde, gehe zu Recht davon aus, dass das Maklerbüro für den Verkäufer tätig sei und im Erfolgsfall von diesem Provision kassieren werde. Dass S sich nach der Adresse erkundigt und diese notiert habe, bedeute keineswegs, dass er mit dem Makler eigene Vertragsbeziehungen eingehen wollte. Ohne eindeutiges Provisionsverlangen des Maklers komme dadurch noch kein Maklervertrag zustande.

Ein Anspruch auf Provision wäre allenfalls dann zu bejahen, wenn der Makler S auf die Provisionspflicht hingewiesen hätte, bevor er ihm die Adresse nannte. Auch die Besichtigung des Grundstücks begründe kein Recht auf Provision. S habe die Information durch den Makler genutzt und den Verkäufer aufgesucht. Damit habe er noch keineswegs die Forderung des Maklers nach Provision akzeptiert. Der Makler habe keine Dienste speziell für S geleistet.

Verkäufer eines Gewerbegebäudes garantiert ...

... diese Nutzungsart, doch die behördliche Erlaubnis dafür fehlte

2002 wurde ein Münchner Gewerbegebäude verkauft, das vom Mieter als Bürohaus und Lager für einen Verlag verwendet wurde. Der Verkäufer X garantierte dem Käufer Y, dass der "gegenwärtigen Grundstücksnutzung" keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen stünden. 2003 zog der Verlag aus. Y suchte und fand einen neuen Mieter A, der einen Mietvertrag mit zehnjähriger Laufzeit (Miete: 9.000 Euro monatlich) unterzeichnen wollte.

Doch Eigentümer Y bemühte sich bei der Baubehörde vergeblich um eine Bestätigung, dass hier kein Wohnraum zweckentfremdet wird (ein so genanntes Negativ-Attest). Außerdem stellte sich heraus, dass keine behördliche Genehmigung dafür vorlag, das Rückgebäude für Büros zu nutzen.

Deshalb unterschrieb Y vorsichtshalber den Mietvertrag mit A nicht. Später schloss er einen Vertrag mit einem anderen Mieter,der allerdings nur 7.000 Euro monatlich zahlte. Als Ausgleich verlangte Y vom früheren Eigentümer X Schadenersatz in Höhe der Mindereinnahmen. Y stehe Ersatz für den Mietausfallschaden zu, urteilte der Bundesgerichtshof (V ZR 93/08).

Dass Y entgegen den Versicherungen des Verkäufers X das Gebäude nicht ohne weiteres an einen gewerblichen Mieter vermieten konnte, stelle einen Mangel der Mietsache dar. Y habe dennoch am Kaufvertrag festgehalten, forderte nur Ausgleich für den Mindererlös.

Den Mangel habe man später beheben können - durch nachträgliche Erlaubnis der Baubehörde. Dennoch habe Y dem Verkäufer vorher - als das noch nicht klar war - keine Frist zur Mangelbeseitigung (= Nacherfüllung des Kaufvertrags) setzen müssen, um Schadenersatz beanspruchen zu dürfen.

Schützenswerte Aussicht?

Wohnungseigentümer bangen um ihren Blick auf Schloss Neuschwanstein

Ein Mehrfamilienhaus am Forggensee, aufgeteilt in Eigentumswohnungen, liegt besonders idyllisch: Von Balkonen und Fenstern aus haben die Bewohner freie Sicht auf den See, die Berge "drum herum" und Schloss Neuschwanstein, das über Nacht beleuchtet wird. Groß war ihr Schrecken, als sie von den Bauplänen der Nachbarn erfuhren.

Diese beabsichtigten, ein weiteres Mehrfamilienhaus zu bauen; es wird den Wohnungseigentümern die Sicht auf Neuschwanstein rauben, eines von König Ludwigs II. Märchenschlössern. Die Eigentümer wehrten sich gegen den Bebauungsplan und klagten obendrein gegen die Baugenehmigung, die das Landratsamt Ostallgäu den Nachbarn erteilt hatte: Der einzigartige Fernblick müsse geschützt werden, argumentierten sie.

Über den Bebauungsplan ist noch nicht entschieden, doch die Klage gegen die Baugenehmigung wurde vom Verwaltungsgericht Augsburg abgewiesen (Au 4 S 1084/09). Das öffentliche Baurecht kenne keine Garantie für eine "schöne Aussicht"; abgesehen von Ausnahmefällen, wenn ein Bauprojekt einen besonders wertvollen Ausblick wesentlich beeinträchtigen würde und wenn es für den Bauherrn zumutbar sei, darauf Rücksicht zu nehmen.

Im konkreten Fall gehe jedoch durch den Neubau der besonders reizvolle Ausblick auf den See im Zusammenspiel mit dem Bergpanorama nicht verloren, so die Richter. Ein Großteil der Ammergauer und Allgäuer Alpen sei weiterhin zu sehen. Das einige Kilometer entfernte Schloss Neuschwanstein sei berühmt, aber die Aussicht darauf nicht geschützt - zumal es eigentlich nur für optische Abwechslung sorge, nicht die Schönheit des Fernblicks ausmache.

Das Bauvorhaben der Nachbarn sei mit vier Wohneinheiten relativ klein und werde die Wohnanlage weder "einmauern", noch optisch erdrücken. Daher sei die Baugenehmigung rechtens. Die Wohnungseigentümer müssten den Bau hinnehmen.

Durstige Bäume in Nachbars Garten

Kein Schadenersatz für Risse im Fundament eines Hauses

Schon 1990, als die Familie ihr Zweifamilienhaus baute, waren die Eichen auf dem benachbarten Gemeinde-Grundstück im Bebauungsplan als erhaltenswerter Baumbestand ausgewiesen. Eigentlich hatte die Familie es auch ganz schön gefunden, dass nebenan alte Eichen standen. Dann aber zeigten sich im Laufe der Jahre Risse im Fundament des Zweifamilienhauses.

Nach einigem Suchen führte die Hauseigentümerin den Schaden auf den großen Durst der alten Bäume zurück. Sie forderte deshalb von der Gemeinde 21.500 Euro für die Instandsetzung des Gebäudes. Keine Chance, entschied das Landgericht Coburg (12 O 399/07).

Wer sein Haus neben einem Grundstück mit großem Baumbestand baue, müsse Vorsorge treffen, dass der Wasserbedarf der Pflanzen sein Gebäude nicht schädige. Die Bauherrin hätte beim Bau für ein entsprechend tiefes Fundament sorgen müssen, um spätere Setzungsrisse zu vermeiden.

Die Gemeinde treffe keine Schuld. Damals habe es keinerlei Anhaltspunkt dafür gegeben, dass der Durst der Eichen für das Gebäude eine Gefahr darstellen könnte. Ohne konkrete Signale in diese Richtung hätte die Bauherrin während des Baus von der Gemeinde auch nicht verlangen können, vorsorglich die Wurzeln zu kappen oder gar die Bäume zu fällen.

Leuchtrakete setzt benachbartes Anwesen in Brand

Verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch der Nachbarin?

Am Neujahrstag 2006 zündete ein Dorfbewohner in einem Schneehaufen vor seinem Haus eine übriggebliebene Silvester-Feuerwerksrakete. Sie stieg erst gerade nach oben, schwenkte dann aber zur Seite und fand ausgerechnet ihren Weg durch eine kleine Lücke unter dem Scheunendach der Nachbarin. Dort explodierte die Leuchtrakete und setzte das ganze Anwesen (Stall, Lager, Wohnhaus) in Brand.

Der Gebäudeversicherer kam für den Schaden auf und verklagte anschließend den Feuerwerker auf Schadenersatz. Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart kam zu dem Schluss, der Mann habe nicht fahrlässig gehandelt. Der Nachbarin stehe aber unabhängig von seinem Verschulden ein Ausgleichsanspruch zu. Das wurde jedoch vom Bundesgerichtshof verneint (V ZR 75/08).

Ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Anspruch auf Ausgleich setze voraus, dass das (den Schaden auslösende) Tun des Mannes in einem sachlichen Bezug zur üblichen Nutzung seines Grundstücks stehe. Das treffe hier nicht zu: Das Abschießen einer Leuchtrakete hänge mit dem Bewohnen des privaten Einfamilienhauses nicht zusammen. Damit habe der Hauseigentümer vielmehr einen gesellschaftlichen Brauch befolgt wie viele andere auch.

Die Vorinstanz müsse sich mit dem Fall noch einmal befassen. Anspruch auf Schadenersatz habe der Gebäudeversicherer jedenfalls nur, wenn der Feuerwerker doch - entgegen dem Urteil des OLG - fahrlässig gehandelt hätte.

Hausgrundstück ausgespäht?

Nicht jedes Foto verstößt gegen das Persönlichkeitsrecht des Hausbesitzers

Vor einem Einkaufszentrum verkaufte ein Händler Luftbildaufnahmen von Häusern aus der Umgebung, "geschossen" von einem Flugzeug aus. Kunden konnten an seinem Stand auch Vergrößerungen der Fotos bestellen. Menschen waren auf den Aufnahmen nicht zu sehen; man konnte ihnen nur Straßennamen entnehmen, nicht die genaue Adresse der abgebildeten Häuser.

Ein Kunde des Einkaufszentrums staunte nicht schlecht, als er an dem Stand ein (20 mal 30 Zentimeter großes) Foto seines Hauses hängen sah. Er verlangte sofort vom Verkäufer, den Verkauf zu stoppen und wollte wissen, an wen das Foto verkauft worden war. Dieser Handel verstoße gegen sein Persönlichkeitsrecht und sein Recht am Bild, außerdem gegen das Bundesdatenschutzgesetz. Der Verkäufer stellte sich stur und ließ sich vom Hauseigentümer verklagen.

Da der Mann auf dem Foto nicht abgebildet sei, könne die Aufnahme naturgemäß sein "Recht am eigenen Bild" nicht verletzen, fand das Amtsgericht München (161 C 3130/09). Weder der Name des Eigentümers, noch die Adresse stehe auf dem Foto. Daher verstoße das Bild auch nicht gegen das Bundesdatenschutzgesetz.

Grundsätzlich müsse es zwar niemand hinnehmen, wenn seine Privatsphäre "ausgespäht" werde. Ein umfriedetes Anwesen, das dem Bewohner die Möglichkeit gebe, sich dort frei von öffentlicher Beobachtung aufzuhalten, gehöre zweifellos zur Privatsphäre. Das strittige Bild beeinträchtige sie aber so minimal, dass man hier auch das schutzwürdige Interesse des gewerblichen Fotografen berücksichtigen müsse.

Das Foto sei nicht mit Namen oder Adresse verknüpft, zeige keine Hausbewohner oder deren persönliche Gegenstände. Daher überwiege hier das Interesse des Verkäufers an der Ausübung seines Gewerbebetriebes den Schutz des Persönlichkeitsrechts. (Der Hauseigentümer hat Berufung eingelegt.)

Schattige Solaranlage bringt nichts

Architekt muss dem Auftraggeber die Kosten der nutzlosen Installation ersetzen

1997 baute Villenbesitzer B sein Haus um. Ein Architekt plante den Umbau, unter anderem auch die Installation einer Solaranlage auf dem Dach des Gebäudes. Damit wollte der Auftraggeber künftig seinen Swimming-Pool heizen. Die Montage der Solaranlage kostete 18.398 DM.

Nach dem Ende der Arbeiten kam es zwischen B und dem Architekten zum Streit um das Honorar. Bauherr B behauptete, die Solaranlage sei fehlerhaft geplant und unbrauchbar. Der Architekt hätte ihm von der Installation abraten müssen: Dass sie nicht richtig funktionieren werde, sei absehbar gewesen, weil sie durch die umstehenden hohen Bäume zu viel Schatten, also zu wenig Sonne abbekomme.

Trotzdem nutze er die Solaranlage, konterte der Architekt, damit habe er praktisch im Nachhinein die Planung genehmigt. Das Oberlandesgericht Düsseldorf gab ein Sachverständigengutachten in Auftrag und sprach anschließend dem Auftraggeber Schadenersatz in Höhe der Montagekosten zu (22 U 52/08). B sei schlecht beraten worden.

Die Solaranlage habe keinen "relevanten Gebrauchswert", weil sie nur eine Leistung von 5.360 Kilowattstunden (statt 21.500 Kilowattstunden) jährlich bringe. Damit könne man das Wasser im Pool pro Stunde um 0,0274 Grad Celsius erwärmen. In einer Woche komme man so - allerdings nur bei einer optimalen Sonnenscheindauer von täglich acht Stunden - auf eine Steigerung der Temperatur um 1,53 Grad. Das sei so gut wie nutzlos, zumal sich das Wasser über Nacht wieder abkühle. Der Architekt hätte also in der Tat von der Installation abraten müssen, um dem Auftraggeber die Montagekosten zu ersparen.

Mangelhafte Bauüberwachung?

Sehr einfache handwerkliche Tätigkeiten muss der Architekt nicht kontrollieren

Ein Architekt wurde damit beauftragt, eine Altbausanierung zu planen und zu überwachen. Als die Arbeiten beendet waren, beanstandeten die Bauherren eine große Anzahl von Mängeln. Die Oberlichter waren fehlerhaft montiert, die Oberfläche des Innenputzes war ungleichmäßig, der Estrich gebrochen und die Farbe an der frisch gestrichenen Fahrstuhltür blätterte ab. Vom Architekten verlangten die Auftraggeber 111.035 Euro Schadenersatz.

Ihre Zahlungsklage war beim Oberlandesgericht (OLG) Rostock nur teilweise erfolgreich (4 U 27/06). Die Mängel seien keineswegs alle dem Architekten anzulasten, so das OLG. Allgemein übliche, gängige und einfache Bauarbeiten müsse nicht der Architekt überwachen. Da dürfe er sich bis zu einem gewissen Grad auf die Zuverlässigkeit des Bauunternehmers verlassen.

Handwerklich einfache Tätigkeiten wie z.B. die Montage von Oberlichtern, Malerarbeiten und das Aufbringen von Putz beherrschten die Bauunternehmen in der Regel. Kontrollpflicht treffe den Architekten in dieser Hinsicht nur, wenn es von vornherein Anhaltspunkte dafür gebe, dass die ausführenden Unternehmen schlecht arbeiteten und/oder unzuverlässig seien.

Trockenestrichplatten zu verschrauben und zu verleimen sei schon komplizierter, das sei keine "handwerkliche Selbstverständlichkeit". Diese Arbeit hätte der Architekt selbst überwachen müssen. Deshalb hafte er in Bezug auf den Estrich für die Kosten der Mängelbeseitigung.

Nachbarin stinkt die Grillwurst

Hauseigentümer darf seinen Grillkamin nur zehn Mal jährlich anwerfen

Das "Recht auf Grillen" gilt nicht unbegrenzt, das haben Gerichte schon lange klar gestellt. Doch die Auflagen für die Freunde der Grillwurst fallen je nach Situation im Einzelfall unterschiedlich aus. Im konkreten Fall ging es um den fest installierten Grillkamin eines Hauseigentümers: Er stand an der Grundstücksgrenze zu einem benachbarten Mehrfamilienhaus.

Eine Hausbewohnerin, deren Schlafzimmer im dritten Stock über dem Kamin lag, hatte sich schon mehrfach über beißenden Qualm und Grillgeruch beschwert. Darauf reagierte der Grillfan gar nicht erst und frönte seinem Hobby weiterhin, bei schönem Wetter einige Male in der Woche.

Schließlich zog die Nachbarin entnervt vor Gericht und forderte, das Grillen auf fünf Mal jährlich einzuschränken. Außerdem müsse der Hauseigentümer die Grillaktionen vorher ankündigen. Ganz so radikal fiel die Entscheidung des Amtsgerichts Westerstede dann doch nicht aus (22 C 614/09).

Grillen sei in den Sommermonaten üblich und grundsätzlich als "sozialadäquat" zu dulden, stellte der Amtsrichter fest. Dass jedoch bei entsprechender Windrichtung Rauch und Grillgeruch ins Schlafzimmer aufstiegen, sei klar. Und ein verräuchertes Schlafzimmer beeinträchtige die Bewohnerin nachhaltig. Daher müsse man hier einen Kompromiss finden.

Die Nachbarin orientiere sich mit ihrer Forderung an einem Urteil des Amtsgerichts Bonn, das in einem Mehrfamilienhaus das Grillen mit Holzkohle auf dem Balkon nur einmal pro Monat gestattete. Hier seien jedoch die Abstände größer, zwischen dem Grillkamin und dem Mehrfamilienhaus lägen immerhin neun Meter. Daher scheine es angemessen, das Grillen auf zwei Mal im Monat von Mai bis September, also insgesamt zehn Mal jährlich zu beschränken.

Jeden Grillabend vorher allen Mietparteien im Haus nebenan anzukündigen, sei allerdings nicht praktikabel. Damit würde dem Grillen die ihm "innewohnende Spontaneität weitgehend genommen". Grillen könne man nur bei schönem Wetter und da müsse man flexibel sein.

NS-Siedlung "Roter Adler" ...

... steht unter Denkmalschutz: Bewohner darf nichts verändern

Die 1937 bis 1938 gebaute Wohnsiedlung "Roter Adler" in Berlin-Wittenau steht unter Denkmalschutz. Ein Bewohner der Siedlung brachte 2007 an seinem Haus ein Vordach an und ersetzte die ursprüngliche Leuchte durch eine Edelstahllampe. Vom Bezirksamt Reinickendorf wurde er gebeten, den "Eingriff" in die einheitliche Ästhetik rückgängig zu machen.

Darauf reagierte der Hausbesitzer mit grundsätzlicher Kritik: Angesichts der nationalsozialistischen Verbrechen sei es für ihn nicht nachvollziehbar, dass dem unbekannten Architekten der Siedlung und den Initiatoren des NS-Volks-wohnungsbauprogramms ein Denkmal gesetzt werde. Außerdem entsprächen seine Veränderungen durchaus dem schlichten Baustil der Anlage und damit dessen Ideal der Einfachheit.

Den Rechtsstreit mit der Denkmalschutzbehörde um die Erlaubnis für Vordach und Edelstahllampe verlor der Hausbesitzer. Das Verwaltungsgericht Berlin betonte, die Siedlung "Roter Adler" sei trotz ihrer Entstehungsgeschichte schutzwürdig (VG 16 A 166/08). Sie stehe gerade als Zeugnis für das damalige Wohnungsbaukonzept unter Denkmalschutz, wegen ihrer besonderen Bedeutung für die Geschichte der Stadt.

Nach einer Ortsbesichtigung teilten die Richter auch die Ansicht der Denkmalschutzbehörde, dass die Veränderungen des Hausbesitzers zu weit gingen und nicht genehmigt werden könnten. Das Vordach und die Edelstahllampe gäben seinem Haus eine individuelle Note. Schon deshalb fügten sie sich nicht in das einheitliche Erscheinungsbild der Siedlung ein.

Am Sonntag Klavier gespielt: Geldbuße!

Vater der Klavierschülerin erhob gegen die Sanktion Verfassungsbeschwerde

Das wusste schon Wilhelm Busch: "Musik wird oft nicht schön gefunden, weil sie stets mit Geräusch verbunden ...". Doch eine Geldbuße wegen Ruhestörung für das Üben eines Stücks von Johann Sebastian Bach? Nun: Juristisch gesehen, ist schöne Musik eben nur eine "Geräuschimmission".

Eine musikbegeisterte Familie bewohnt ein Berliner Reihenhaus. Eine Tochter lernt Klavier und übt täglich eine Stunde am Nachmittag. An einem Sonntag im Februar 2008 fühlte sich der Nachbar dadurch gestört und rief nach einer halben Stunde die Polizei. Die Polizisten ermahnten den "Störenfried", Ruhe zu geben. Doch das Mädchen spielte anschließend noch eine Viertelstunde weiter.

Der Nachbar sorgte dafür, dass das Bezirksamt gegen den Vater eine Geldbuße festsetzte: An Sonn- und Feiertagen Lärm zu verursachen, durch den jemand in seiner Ruhe erheblich gestört werde, sei nach dem Berliner Immissionsschutzgesetz verboten. Dagegen habe sein Kind vorsätzlich verstoßen. Der Vater legte Widerspruch ein.

Das Amtsgericht vernahm einen Polizisten als Zeugen, der bekundete, er habe das Klavierspiel ebenso wie der Nachbar "als störend empfunden". Deshalb blieb es bei einer Geldbuße. Gegen dieses Urteil erhob der Familienvater Verfassungsbeschwerde. Das Bundesverfassungsgericht hob das Urteil auf und verwies die Sache zurück (1 BvR 2717/08).

Für Bürger müsse klar sein, welches Verhalten der Gesetzgeber sanktioniere, so die Richter. Diesem Prinzip werde das angegriffene Urteil nicht gerecht. Ob und wann Musizieren in der eigenen Wohnung eine erhebliche Ruhestörung darstelle, sei offen. Das Amtsgericht habe sich gar nicht erst bemüht, diesen auslegungsbedürftigen Begriff zu erfassen.

Offenbar gehe es davon aus, dass jeder Mensch feststellen könne, ob eine erhebliche Ruhestörung vorliege. Allein aufgrund der Aussage des Nachbarn und des Polizisten sehe das Gericht den Vorwurf als erwiesen an. Die Entscheidung darüber, ob sonntägliches Klavierspiel als unzumutbare Geräuschimmission einzustufen sei, werde so der Polizei überlassen.

Eiszapfen beschädigte Autodach

Hauseigentümer haften dafür in der Regel nur, wenn sie keine Schneefanggitter am Haus haben

"Alle Jahre wieder" müssen sich Gerichte nach dem Winter mit lädierten Autodächern beschäftigen. Anscheinend hat es sich bei Autofahrern noch nicht herumgesprochen, dass ihre Chancen auf Schadenersatz von Hauseigentümern ziemlich gering sind - sofern diese ihre Schuldigkeit getan haben. Und die besteht in der Regel nur darin, an ihrem Hausdach Schneefanggitter zu montieren, die den Bauvorschriften entsprechen.

Im März scheiterte erneut ein Münchner mit einer Schadenersatzklage beim Amtsgericht München (132 C 11208/08). Er hatte einige Wochen vorher seinen Wagen in einer Parkbucht vor einem Haus geparkt. Vom Hausdach hatte sich ein Eiszapfen gelöst und das Autodach getroffen. Dabei entstand ein Schaden von 2.216 Euro, für den nach Meinung des Autobesitzers der Hauseigentümer verantwortlich war.

Vor Gericht musste der Autobesitzer jedoch erfahren, dass er damit falsch lag. Das Haus sei mit guten Schneefanggittern versehen, so der Amtsrichter. Weitere Schutzmaßnahmen müsse ein Hauseigentümer nur treffen, wenn besondere Umstände vorlägen. Das sei aber nicht der Fall gewesen.

Als der Autobesitzer geparkt habe, habe kaum Schnee gelegen und das Wetter sei schön gewesen. Nur wenn auf Grund der konkreten Wetterlage bzw. auf Grund von Vorhersagen der Wetterdienste die Gefahr von Dachlawinen außergewöhnlich groß sei, müssten Hausbesitzer zusätzliche Sicherheitsvorkehrungen treffen oder Warnschilder anbringen.