Haus und Grund

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NS-Siedlung "Roter Adler" ...

... steht unter Denkmalschutz: Bewohner darf nichts verändern

Die 1937 bis 1938 gebaute Wohnsiedlung "Roter Adler" in Berlin-Wittenau steht unter Denkmalschutz. Ein Bewohner der Siedlung brachte 2007 an seinem Haus ein Vordach an und ersetzte die ursprüngliche Leuchte durch eine Edelstahllampe. Vom Bezirksamt Reinickendorf wurde er gebeten, den "Eingriff" in die einheitliche Ästhetik rückgängig zu machen.

Darauf reagierte der Hausbesitzer mit grundsätzlicher Kritik: Angesichts der nationalsozialistischen Verbrechen sei es für ihn nicht nachvollziehbar, dass dem unbekannten Architekten der Siedlung und den Initiatoren des NS-Volks-wohnungsbauprogramms ein Denkmal gesetzt werde. Außerdem entsprächen seine Veränderungen durchaus dem schlichten Baustil der Anlage und damit dessen Ideal der Einfachheit.

Den Rechtsstreit mit der Denkmalschutzbehörde um die Erlaubnis für Vordach und Edelstahllampe verlor der Hausbesitzer. Das Verwaltungsgericht Berlin betonte, die Siedlung "Roter Adler" sei trotz ihrer Entstehungsgeschichte schutzwürdig (VG 16 A 166/08). Sie stehe gerade als Zeugnis für das damalige Wohnungsbaukonzept unter Denkmalschutz, wegen ihrer besonderen Bedeutung für die Geschichte der Stadt.

Nach einer Ortsbesichtigung teilten die Richter auch die Ansicht der Denkmalschutzbehörde, dass die Veränderungen des Hausbesitzers zu weit gingen und nicht genehmigt werden könnten. Das Vordach und die Edelstahllampe gäben seinem Haus eine individuelle Note. Schon deshalb fügten sie sich nicht in das einheitliche Erscheinungsbild der Siedlung ein.

Am Sonntag Klavier gespielt: Geldbuße!

Vater der Klavierschülerin erhob gegen die Sanktion Verfassungsbeschwerde

Das wusste schon Wilhelm Busch: "Musik wird oft nicht schön gefunden, weil sie stets mit Geräusch verbunden ...". Doch eine Geldbuße wegen Ruhestörung für das Üben eines Stücks von Johann Sebastian Bach? Nun: Juristisch gesehen, ist schöne Musik eben nur eine "Geräuschimmission".

Eine musikbegeisterte Familie bewohnt ein Berliner Reihenhaus. Eine Tochter lernt Klavier und übt täglich eine Stunde am Nachmittag. An einem Sonntag im Februar 2008 fühlte sich der Nachbar dadurch gestört und rief nach einer halben Stunde die Polizei. Die Polizisten ermahnten den "Störenfried", Ruhe zu geben. Doch das Mädchen spielte anschließend noch eine Viertelstunde weiter.

Der Nachbar sorgte dafür, dass das Bezirksamt gegen den Vater eine Geldbuße festsetzte: An Sonn- und Feiertagen Lärm zu verursachen, durch den jemand in seiner Ruhe erheblich gestört werde, sei nach dem Berliner Immissionsschutzgesetz verboten. Dagegen habe sein Kind vorsätzlich verstoßen. Der Vater legte Widerspruch ein.

Das Amtsgericht vernahm einen Polizisten als Zeugen, der bekundete, er habe das Klavierspiel ebenso wie der Nachbar "als störend empfunden". Deshalb blieb es bei einer Geldbuße. Gegen dieses Urteil erhob der Familienvater Verfassungsbeschwerde. Das Bundesverfassungsgericht hob das Urteil auf und verwies die Sache zurück (1 BvR 2717/08).

Für Bürger müsse klar sein, welches Verhalten der Gesetzgeber sanktioniere, so die Richter. Diesem Prinzip werde das angegriffene Urteil nicht gerecht. Ob und wann Musizieren in der eigenen Wohnung eine erhebliche Ruhestörung darstelle, sei offen. Das Amtsgericht habe sich gar nicht erst bemüht, diesen auslegungsbedürftigen Begriff zu erfassen.

Offenbar gehe es davon aus, dass jeder Mensch feststellen könne, ob eine erhebliche Ruhestörung vorliege. Allein aufgrund der Aussage des Nachbarn und des Polizisten sehe das Gericht den Vorwurf als erwiesen an. Die Entscheidung darüber, ob sonntägliches Klavierspiel als unzumutbare Geräuschimmission einzustufen sei, werde so der Polizei überlassen.

Eiszapfen beschädigte Autodach

Hauseigentümer haften dafür in der Regel nur, wenn sie keine Schneefanggitter am Haus haben

"Alle Jahre wieder" müssen sich Gerichte nach dem Winter mit lädierten Autodächern beschäftigen. Anscheinend hat es sich bei Autofahrern noch nicht herumgesprochen, dass ihre Chancen auf Schadenersatz von Hauseigentümern ziemlich gering sind - sofern diese ihre Schuldigkeit getan haben. Und die besteht in der Regel nur darin, an ihrem Hausdach Schneefanggitter zu montieren, die den Bauvorschriften entsprechen.

Im März scheiterte erneut ein Münchner mit einer Schadenersatzklage beim Amtsgericht München (132 C 11208/08). Er hatte einige Wochen vorher seinen Wagen in einer Parkbucht vor einem Haus geparkt. Vom Hausdach hatte sich ein Eiszapfen gelöst und das Autodach getroffen. Dabei entstand ein Schaden von 2.216 Euro, für den nach Meinung des Autobesitzers der Hauseigentümer verantwortlich war.

Vor Gericht musste der Autobesitzer jedoch erfahren, dass er damit falsch lag. Das Haus sei mit guten Schneefanggittern versehen, so der Amtsrichter. Weitere Schutzmaßnahmen müsse ein Hauseigentümer nur treffen, wenn besondere Umstände vorlägen. Das sei aber nicht der Fall gewesen.

Als der Autobesitzer geparkt habe, habe kaum Schnee gelegen und das Wetter sei schön gewesen. Nur wenn auf Grund der konkreten Wetterlage bzw. auf Grund von Vorhersagen der Wetterdienste die Gefahr von Dachlawinen außergewöhnlich groß sei, müssten Hausbesitzer zusätzliche Sicherheitsvorkehrungen treffen oder Warnschilder anbringen.

Hauseigentümer dämmt Außenfassade

Isolierung ragt ins Grundstück des Nachbarn hinein: keine Duldungspflicht

Das Haus von Herrn B war bis an die Grundstücksgrenze gebaut, daneben lag das Anwesen des Nachbarn A. Auf dessen Grundstück verlief am Zaun entlang eine ca. fünf Meter breite Einfahrt. Im Frühjahr 2009 ließ B die Fassade wärmedämmen und den Giebel instandsetzen. Ohne A zu fragen, stellte er auf dessen Einfahrt ein Gerüst auf, um auch an dieser Seitenwand die Arbeiten durchführen zu können. Nach kurzem Streit fand sich A mit der Unannehmlichkeit ab.

Doch bald stellte er fest, dass B an der Außenwand eine etwa zwölf Zentimeter dicke Isolierung anbrachte. Mitsamt dem Verputz würde diese Schicht mindestens 15 Zentimeter in seine Einfahrt hineinragen, fürchtete A. Sein Einspruch interessierte B wenig. Nun hatte der Nachbar genug und zog vor Gericht. Das Oberlandesgericht Karlsruhe gab ihm Recht: So eine Baumaßnahme müsse A nicht dulden (6 U 121/09).

Wer an der Grundstücksgrenze baue, müsse sich vergewissern, dass er sie nicht überschreite, und notfalls einen Vermessungsingenieur hinzuziehen. B habe grob fahrlässig oder sogar vorsätzlich gehandelt: Denn B wisse genau, dass seine Fassade direkt mit der Grundstücksgrenze abschließe. Also müsse ihm auch klar gewesen sein, dass die dicken Dämmplatten in das Grundstück von A hineinragen würden.

Auch auf das baden-württembergische Nachbarrecht könne sich B nicht berufen: Demnach müssten Nachbarn einzelne überstehende Bauteile hinnehmen, wenn diese das Grundstück nicht sonderlich beeinträchtigten. Gemeint seien damit aber Dachvorsprünge, Terrassenüberdachungen und dergleichen - nicht eine Hauswand, welche die Einfahrt verenge. So einen Eingriff in sein Eigentum müsse A nicht akzeptieren.

Keller schlecht abgedichtet

Bauunternehmen hielt sich nicht an die Baubeschreibung: Schadenersatz

In Niedersachsen wurde eine Wohnanlage mit 27 Einheiten gebaut. In der Beschreibung des Bauvorhabens, die mit dem Bauantrag eingereicht wurde, stand zur Abdichtung des Kellers: Es solle eine "den statischen Erfordernissen" angemessene Wanne eingebaut werden.

"Wanne" ist der Ausdruck von Baufachleuten für die Kellerabdichtung: Eine "schwarze" Wanne besteht nur aus normalem Mauerwerk mit einer außen liegenden Beschichtung, die in der Regel schwarz wie Bitumen ist. Eine "weiße" Wanne ist dagegen wesentlich dichter. Sie besteht aus wasserundurchlässigem Beton.

Die niedersächsischen Wohnungskäufer stellten Jahre später fest, dass der Bauträger nur eine "schwarze Wanne" gewählt hatte: Das widerspreche der Baubeschreibung, hielten sie dem Immobilienunternehmen vor. Sein Vorgehen komme einer arglistigen Täuschung gleich. Die Wohnungseigentümer verklagten den Bauträger auf Schadenersatz.

Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Celle entschied (7 U 89/07). In der Baubeschreibung sei zwar nicht ausdrücklich von einem Betonsockel die Rede. Damals sei aber eine Wanne aus Stahlbeton gemeint gewesen. Da der Grundwasserpegel auf dem Grundstück hoch sei, entspreche nur eine so genannte "weiße Wanne" den "statischen Erfordernissen". Die statt dessen gewählte Abdichtung sei unzulänglich.

Deshalb sei zusätzlich eine Drainage notwendig geworden, die wasserrechtlich erst genehmigt werden musste. Die Erlaubnis dafür wurde nur befristet erteilt, das Risiko späterer Wasserschäden sei groß. Daher schulde der Bauunternehmer den Wohnungseigentümern Schadenersatz. Er dürfe nicht eigenmächtig von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit des Bauprojekts abweichen. Ohne jede Absprache mit den Wohnungskäufern die Billig-Lösung zu wählen und sie hinterher darüber nicht einmal zu informieren, sei arglistig.

Kaum wahrnehmbarer Mangel ...

... eines Bodenbelags rechtfertigt keine Kürzung des Handwerker-Lohns

Ein Einfamilienhaus wurde umgebaut. Unter anderem wurde das Dach wärmegedämmt. Handwerker brachten im Dachgeschoss Estrich auf und verlegten anschließend auf dieser Unterlage einen Teppichboden. Neben anderen - angeblichen und tatsächlichen - Mängeln der Arbeiten beanstandeten die Hauseigentümer Unebenheiten des Bodenbelags im Dachgeschoss. Deswegen wollten sie die Rechnung des Handwerkers um 508 Euro kürzen.

Das Kammergericht in Berlin entschied den Streit zu Gunsten des Handwerkers (7 U 120/08). Die Unebenheiten des Bodenbelags seien optisch kaum wahrnehmbar und beeinträchtigten die Nutzung des Teppichbodens in keiner Weise. Es handle sich um eine nur messtechnisch feststellbare Ungenauigkeit. Der Sachverständige habe betont, dass dies den Wert des Werkes nicht herabsetze.

Die Auftraggeber hätten gegen das Handwerksunternehmen auch keinen Anspruch auf das Ausbessern der Mängel, also erneutes Spachteln und Grundieren des Estrichs. Dies könnte der Estrichleger mit gutem Grund verweigern: Denn der Aufwand - der notwendig wäre, um den Belag zu erneuern - und der so erreichte Effekt stünden in einem krassen Missverhältnis. Wie gesagt: Die Mängel fielen optisch nicht ins Gewicht und täten auch der Funktion des Teppichbodens keinen Abbruch.

Schwitzen hinter Glasfassaden

Architekt muss einen Bauherrn, der Wärmeschutz ablehnt, über die Konsequenzen aufklären

Das neue Bürogebäude sah durch seine moderne Glasfassade recht gut aus. Doch die optisch eindrucksvolle Fassade hatte, funktional betrachtet, ihre Tücken. Schnell stellte sich heraus, dass an den Computerarbeitsplätzen der Büros die Sonne blendete. Im Sommer wurden die Räume viel zu heiß. Der Bauherr verlangte vom Architekten, die Kosten für nachträgliche Verbesserungen zu übernehmen: Für den unzulänglichen Blend- und Wärmeschutz sei er verantwortlich.

Keineswegs, konterte der Architekt. Er habe den Bauherrn bereits in der Planungsphase auf die Probleme hingewiesen und darüber informiert, dass innen liegende Vorhänge und eine Querlüftung notwendig werden könnten, damit sich das Gebäude nicht übermäßig aufheize. Außerdem habe er bei der Ausschreibung des Bauprojekts eine Sonnenschutzverglasung eingeplant. Die habe der Bauherr aber aus Kostengründen abgelehnt.

Das treffe zwar zu, so das Oberlandesgericht Stuttgart, erspare dem Architekten aber nicht die Haftung für die Mängel der Fassade (10 U 4/06). Ein vom Gericht beauftragter Bausachverständiger habe dargelegt, dass auch die vom Architekten vorgeschlagenen, zusätzlichen Maßnahmen für den Wärmeschutz nicht ausgereicht hätten. Da sich bei einer Glasfassade die Frage nach dem Wärmeschutz geradezu aufdränge, sei der Architekt verpflichtet, die thermische Situation des geplanten Gebäudes genau zu prüfen und dabei einen Fachplaner einzubinden.

Außerdem: Wenn der Bauherr leichtfertig einen Vorschlag des Architekten zurückweise, müsse der Fachmann den Bauherrn intensiv über die Konsequenzen belehren - und zwar so, dass er die Tragweite der Entscheidung überblicken könne. Welche Folgen fehlender Sonnenschutz für die Nutzer des Gebäudes nach sich ziehe, wisse ein Bauherr normalerweise nicht genau.

Knarzende Rollläden

Fensterbauer haftet für - nach DIN 4109 - mangelhaften Schallschutz

Eine Immobiliengesellschaft hatte ein Mehrfamilienhaus bauen lassen. Die Schlussrechnung des beauftragten Fensterbauers zahlte die Bauherrin nicht, weil sie seine Arbeit für mangelhaft hielt. Schließlich klagte der Handwerker den restlichen Werklohn von 12.761 Euro ein.

Er schulde ihr umgekehrt 2.857 Euro Schadenersatz, konterte die Bauherrin, denn die von ihm eingebauten elektrischen Rollläden seien viel zu laut. Sie erfüllten die gemäß DIN 4109 vorgeschriebenen Schallschutz-Grenzwerte für haustechnische Anlagen nicht. Die Immobiliengesellschaft wollte ihren Anspruch auf Schadenersatz mit der Forderung des Fensterbauers verrechnen.

Während das Landgericht dies abgelehnt hatte, weil die DIN 4109 für elektrische Rollläden nicht gelte, gab das Oberlandesgericht Frankfurt in diesem Punkt der Bauherrin Recht (16 U 197/07). Die Norm erwähne elektrische Rollläden zwar nicht ausdrücklich. Doch ihr Anwendungsbereich umfasse alle fest eingebauten, dem Gebäude dienenden haustechnischen Anlagen. Und dazu zählten elektrische Rollläden allemal.

Auch der Umstand, dass Rollläden immer nur kurz in Betrieb seien, schließe die Anwendung der Schallschutz-Grenzwerte nicht aus. So nenne die DIN Norm zum Beispiel auch eine Müllabwurfanlage explizit als haustechnische Anlage, für die ein Grenzwert von 30 Dezibel gelte. Die werde auch nur gelegentlich genutzt. Dass die Rollläden Geräusche von mehr als 30 Dezibel erzeugten, habe ein gerichtlicher Sachverständiger bestätigt.

Der Fensterbauer könne sich auch nicht darauf berufen, dass seine Art der Montage und die Bauart der verwendeten Antriebe den heute anerkannten Regeln der Technik entsprächen. Handwerker müssten ein "zweckgerechtes Werk ohne Mängel" erstellen. Wenn sie das nicht bewältigten, sei ihre Leistung fehlerhaft, und zwar unabhängig davon, ob sie die anerkannten Regeln der Technik einhielten oder nicht.

Berliner Bürogebäude in ein Wohnhaus umgebaut

Es liegt direkt neben einer Diskothek - Nutzung zu Wohnzwecken gestoppt

2005 hatte eine Berliner Grundstückseigentümerin von der Stadt die Baugenehmigung dafür erhalten, ein ehemaliges Büro- und Verwaltungsgebäude in ein Wohnhaus umzubauen. Direkt dahinter liegt das Grundstück eines Diskothekenbesitzers: Seit Jahrzehnten betreibt er hier - gewerberechtlich genehmigt - die Diskothek "Knaack-Club".

Die Baugenehmigung für den Umbau enthielt keinen Hinweis auf die Diskothek und sah auch keinerlei Auflagen für den Lärmschutz vor. Als der Umbau beendet war, beschwerten sich Mieter im Wohnhaus über die nächtliche Lärmbelästigung durch den Club. Messungen ergaben, dass die zulässigen Grenzwerte erheblich überschritten wurden. Daraufhin legte der Diskothekenbesitzer Widerspruch gegen die Baugenehmigung ein.

Da niemand den Nachbarn über den Umbau und die Baugenehmigung informiert habe, komme der Widerspruch nicht zu spät, entschied das Verwaltungsgericht Berlin (VG 13 L 219/09). Der Diskothekenbesitzer wende sich zu Recht gegen die Baugenehmigung, weil sie das baurechtliche Gebot auf Rücksichtnahme verletzt habe. Zu Rücksichtnahme sei nicht nur derjenige verpflichtet, von dem Lärmbelästigung ausgehe, sondern auch derjenige, der in unmittelbarer Nähe einer Lärmquelle ein Wohngebäude errichte.

Es sei rücksichtslos, an so einem Ort ein Gebäude zu Wohnzwecken zu bauen. Denn dass Störungen eintreten werden, stehe von vornherein fest. Dann dürfe die Grundstückseigentümerin aber nicht hinterher auf die Schutzbedürftigkeit der Anwohner pochen und gegen die lärmintensiven nächtlichen Veranstaltungen der Diskothek vorgehen.

Ins Haus der Lebensgefährtin investiert

Zum Ausgleichsanspruch nach dem Ende einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft

Anfang 1997 war Frau T mit ihrem Sohn in die Wohnung ihres neuen Freundes eingezogen. 1998 kam eine gemeinsame Tochter zur Welt. 2001 kaufte Frau T für die Familie ein Haus, das die Partner bewohnten, bis die nichteheliche Lebensgemeinschaft 2004 beendet wurde. Den Kaufpreis des Hauses finanzierte Frau T überwiegend mit Kredit, die Darlehensraten zahlte sie alleine. Ihr Lebensgefährte bekam von seiner Mutter 110.000 DM als vorweggenommenes Erbe: Zum Teil gab er es Frau T für den Kauf, zum Teil renovierte er mit dem Geld das Haus.

Nachdem die Beziehung in die Brüche gegangen war, forderte der Mann das Geld zurück. Das Kammergericht in Berlin sprach ihm 29.328 Euro zu (8 U 196/07). Ein Ausgleich komme grundsätzlich nur für wesentliche Leistungen in Betracht, die in der Erwartung gezahlt wurden, die Lebensgemeinschaft werde Bestand haben.

Beiträge wie Miete oder andere Haushaltskosten, die das tägliche Zusammenleben erst ermöglichten, zählten nicht - jeder Partner habe nach seinen Möglichkeiten zu einer Lebensgemeinschaft beizutragen. Im konkreten Fall sei das Paar offenbar übereinstimmend von einem fortdauernden Zusammenleben ausgegangen. Die Mutter des Lebensgefährten habe Frau T deshalb auf deren Konto das vorweggenommene Erbe überwiesen.

Ein Betrag von 110.000 Mark sei eine Leistung von erheblicher Bedeutung, die eine Ausgleichspflicht auslöse. Das Geld sei nachweislich für den Kauf und den anschließenden Umbau des Hauses eingesetzt worden. In Bezug auf die Höhe des finanziellen Ausgleichs gelte der gleiche Maßstab, der auch für Zuwendungen unter Ehepartnern gelte, die im Güterstand der Gütertrennung lebten.

Bautenschutz war technisch einwandfrei ...

... aber beim konkreten Wasserschaden sinnlos: Bauunternehmer muss Werklohn zurückgeben

Hauseigentümer H entdeckte an der Trennwand zwischen Küche und Flur Feuchtigkeitsschäden. Er beauftragte ein Fachunternehmen für Bautenschutz damit, die Ursache zu klären und zu beheben. Das Unternehmen schickte Mitarbeiterin L, die zu dem Schluss kam, der Schaden sei auf eine mangelhafte Horizontalsperre zurückzuführen (das ist eine Schicht aus Folien oder Bitumen, welche die Bodenfeuchtigkeit daran hindert, im Mauerwerk aufzusteigen).

Ein Kostenvoranschlag für die Reparatur wurde erstellt und ein Termin vereinbart. Trotzdem bestellte Herr H eine Leckortungsfirma und wollte den Termin verschieben. Deshalb erschien Frau L noch einmal. Sie überprüfte die Wasseruhr, die sich bei abgestellten Wasserzapfstellen nicht bewegte. Also schloss Frau L einen Schaden in der Wasserleitung aus. Die Heizung könne es auch nicht sein, meinte sie. Die Bodenplatten seien feucht, das könne nur an der Horizontalsperre liegen.

Auftraggeber H sah deshalb von weiterer Ursachenforschung ab und ließ die Horizontalsperre reparieren. Die Abdichtarbeiten kosteten 4.930 Euro. Dabei mussten Heizkörper abmontiert werden. Als die Heizungsleitungen anschließend wieder befüllt wurden, stellte der Installateur einen Druckabfall im Heizungssystem fest. Die Gebäudeversicherung von Herrn H riet ihm daher dringend, das Leck orten zu lassen. Nun kam doch noch die Leckortungsfirma zum Einsatz, die als Ursache der Schäden Lochfraß in der Warmwasser- und Heizungsleitung feststellte.

Ein Bausachverständiger erklärte, alle Feuchtflecken befänden sich direkt an der undichten Warmwasserleitung - die Horizontalsperre hätte ein Fachmann als Ursache des Schadens von vornherein ausschließen können und müssen. Ein Blick auf die Wasseruhr sei wenig aufschlussreich, wenn Wasser nur tropfenweise in die Wand sickere. Daraufhin verklagte Herr H das Fachunternehmen für Bautenschutz auf Rückzahlung des Werklohns und Ersatz der Gutachterkosten.

Wäsche waschen mit Brunnenwasser

Sächsische Hausbesitzer werden teilweise vom Zwang zum Benutzen der öffentlichen Wasserversorgung befreit

Sächsische Grundstückseigentümer lagen im Streit mit dem kommunalen Wasserversorger. Denn sie verlangten von ihm, teilweise vom Anschlusszwang befreit zu werden, um ihre Wäsche mit Brunnenwasser zu waschen. Das wollte der örtliche Wasserversorgungsverband nicht akzeptieren: Nach der Trinkwasserverordnung dürfe dafür nur Trinkwasser benutzt werden.

Mit dieser rigorosen Ablehnung war das Bundesverwaltungsgericht nicht einverstanden (8 C 16.08). Die Trinkwasserverordnung schreibe vor, dass jedem Haushalt ein Trinkwasseranschluss zustehe. Sie reglementiere aber nicht das Verhalten der Verbraucher und verbiete es nicht, zum Wäsche waschen im Haushalt das Wasser eines Hausbrunnens zu verwenden.

Wasser aus einer Eigenversorgungsanlage - also einem Brunnen, der neben dem öffentlichen Trinkwasseranschluss im Haushalt genutzt werde - müsse keine Trinkwasserqualität aufweisen. Ob Hausbesitzer zum Wäsche waschen im eigenen Haushalt Trinkwasser oder Wasser minderer Qualität einsetzten, könnten sie in eigener Verantwortung entscheiden.

Grundstück mit Bunkerruine ist mangelhaft

Verkäuferin hätte den Käufer darüber vor Vertragsschluss aufklären müssen

In sehr guter und teurer Lage - in einem als Bauland ausgewiesenen Wohngebiet der Stadt X - hatte ein Geschäftsmann ein großes Grundstück mit Zweifamilienhaus und Garten erworben. Es kostete über eine Million Euro. Erst nach dem Kauf entdeckte der Mann auf dem Grundstück die Reste eines gesprengten Luftschutzbunkers aus dem Zweiten Weltkrieg - die Ruine war immerhin 20 Meter lang, vier Meter breit und ragte an einigen Stellen ca. eineinhalb Meter aus dem Boden.

Nun zog der Käufer vor Gericht und klagte auf Minderung des Kaufpreises. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt: Die Verkäuferin müsse ihm 157.000 Euro zurückzahlen, weil das Grundstück mangelhaft sei (16 U 223/07).

Auch wenn es nicht ausdrücklich als Bauland verkauft wurde, dürfe der Käufer erwarten, ein Grundstück in dieser Lage und zu diesem Preis baulich verändern und gärtnerisch uneingeschränkt nutzen zu können. Dabei könne der Käufer hier nicht einmal eine ebene Rasenfläche anlegen. Die Verkäuferin habe die Existenz der teils unterirdischen, teils oberirdischen Bunkerreste arglistig verschwiegen.

Dass sie nun behaupte, davon nichts gewusst zu haben, sei absolut unglaubwürdig. Ihr Schwiegervater, Bauunternehmer T, habe das Grundstück 1955 gekauft und wegen der Erschließungskosten lange prozessiert, weil er sie eben wegen des Bunkers nicht habe zahlen wollen: Seiner Ansicht nach machte er das Grundstück wertlos. Ihr Ehemann habe häufig mit Nachbarn darüber gesprochen, ebenso Schwager und Schwägerin. Jeder in der Familie habe Bescheid gewusst.

Die Verkäuferin wäre verpflichtet gewesen, den Geschäftsmann über die Bunkerruine aufzuklären: Sie habe gewusst, dass er den Kaufvertrag in Kenntnis dieses Mangels nicht bzw. nicht zu diesem Preis unterschrieben hätte. Unstreitig habe er die Frau gefragt, ob Grund und Boden belastet seien und ob es für die Bebauung irgendwelche Hindernisse gebe.

In einem Überschwemmungsgebiet ...

... gibt es grundsätzlich keine Baugenehmigung für Eigenheime!

Ein Familienvater beantragte bei der Baubehörde die Baugenehmigung für den Neubau eines Einfamilienhauses. Das Grundstück, das er dafür ausgewählt hatte, lag allerdings in einem Gebiet, das von der Wasserbehörde zum Überschwemmungsgebiet erklärt worden war. Im Fall des Falles hätte das Haus den abfließenden Wassermassen im Weg gestanden und den natürlichen Rückzugsraum für das Wasser verringert.

Deshalb lehnte die Bauaufsichtsbehörde das Bauvorhaben ab. Die Klage des Bauherrn gegen diesen negativen Bescheid blieb beim Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen ohne Erfolg (10 A 1074/08). Nach dem Wasserhaushaltsgesetz müssten Bauvorhaben in Überschwemmungsgebieten prinzipiell wasserrechtlich genehmigt werden, so das Gericht.

Das sei nur möglich, wenn ein Bauprojekt den Wasserstand und den Abfluss bei Hochwasser nicht beeinträchtige. Davon müsse die Baubehörde aber ausgehen, wenn ein Stück Land von der Wasserbehörde als Überschwemmungsgebiet definiert wurde. In so einem Fall wäre es Sache des Bauherrn, durch Sachverständigengutachten das Gegenteil zu belegen.

Umgebungsschutz für die "Kalkscheune"

Neue Bauten dürfen ein Baudenkmal nicht erdrücken oder verdrängen

An der Berliner Johannisstraße liegt die "Kalkscheune": Das ist ein Veranstaltungsort für Konzerte und Kongresse und ein unter Denkmalschutz stehendes Ensemble aus zwei- und dreigeschossigen Gebäuden mit historischer Fassade. Der Inhaber der "Kalkscheune" zog vor Gericht, um ein Bauvorhaben in unmittelbarer Nachbarschaft zu verhindern.

Auf dem Grundstück daneben sollte ein Wohngebäude mit sieben Stockwerken entstehen, dessen Fassade - Zitat des Architekturbüros - geprägt werde von "plastisch gestalteten, vorgehängten Aluminiumlamellen". Statt konventioneller Fensterformen sollten "direkte Ausblicke durch organisch geformte Einschnitte in die Lamellenstruktur inszeniert" werden (was immer das bedeuten mag …).

Das Verwaltungsgericht Berlin stoppte vorläufig das Bauvorhaben (VG 19 L 24/10). Es bezweifelte, dass die außergewöhnliche Architektur des geplanten Gebäudes mit den Anforderungen des Berliner Denkmalschutzgesetzes vereinbart werden könnte.

Die unmittelbare Umgebung eines Baudenkmals dürfe durch andere Bauten nicht so nachhaltig verändert werden, dass dies Eigenart und Erscheinungsbild des Denkmals beeinträchtige, so die Richter. Der gesetzlich geregelte Umgebungsschutz bestehe im öffentlichen Interesse, verleihe aber auch dem privaten Eigentümer eines Denkmals einen eigenen Anspruch.

Die besondere Wirkung von Baudenkmälern dürfe nicht geschmälert werden. Neue Bauten müssten sich ihnen nicht völlig anpassen. Sie dürften ein Denkmal aber auch nicht "erdrücken, verdrängen oder übertönen". Das neben der "Kalkscheune" geplante Wohngebäude lasse die nötige Zurückhaltung vermissen.

Anwohner contra Fußballstadion

Entscheidend sind die Grenzwerte der Sportanlagenlärmschutzverordnung

Außerhalb einer Stadt sollte ein Fußballstadion mit 15.000 Sitzplätzen gebaut werden. Ein Unglücksrabe, der dort im Außenbereich ein Hausgrundstück besitzt, zog gegen das Bauprojekt gerichtlich zu Felde.

Der Stadionbetrieb verstoße gegen das Gebot der Rücksichtnahme auf die Anwohner, argumentierte er. Bis spät in die Nacht werde es an Spieltagen Lärm geben - Jubel, Anfeuerungsrufe etc. -, das sei eine unerhörte Belastung. Außerdem fehlten Parkplätze; das Verkehrskonzept sei so unzulänglich, dass permanentes Chaos zu befürchten sei. Womöglich könnten die Nachbarn ihre Häuser an Spieltagen gar nicht mehr erreichen.

Das Verwaltungsgericht Minden ließ diese Einwände nicht gelten (1 K 2743/07). Lärm - d.h. juristisch "Schallimmissionen" - sei grundsätzlich nicht als rücksichtslos einzustufen, solange er die Grenzwerte des Bundesimmissionsschutzgesetzes bzw. der Sportanlagenlärmschutzverordnung nicht überschreite. Die Schutzmaßstäbe seien für Grundstücke im Außenbereich weniger streng.

Ein Montagsspiel pro Woche zwischen 20 Uhr und 22 Uhr sei als "seltenes Ereignis" im Sinne der Verordnung zu bewerten. Deshalb müssten die Nachbarn zu diesen Zeiten etwas mehr Lärm verkraften - und als sozialadäquat hinnehmen. Mit zumutbarem Aufwand seien Geräusche in einem Stadion nicht zu vermeiden.

Die Gegend sei auch nicht so schlecht erschlossen, dass der Stadionbau unkontrollierten Parksuchverkehr auslösen und die Anwohner unzumutbar beeinträchtigen würde. Nach dem Verkehrsgutachten des Bauherrn sei das nicht zu erwarten.

AGB-Klausel eines Fertighausanbieters

Er darf vor dem Baubeginn vom Bauherrn die Bürgschaft eines Kreditinstituts verlangen

Ein Verbraucherschutzverein beanstandete die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Fertighausanbieters. Sie enthielten eine Klausel, nach der private Bauherren verpflichtet waren, spätestens acht Wochen vor dem geplanten Baubeginn die unbefristete Bürgschaft eines Kreditinstituts in Höhe des vereinbarten Gesamtpreises vorzulegen. So wollte das Unternehmen seine Ansprüche gegen die Bauherren absichern.

Der Bundesgerichtshof hatte gegen die AGB-Klausel keine Bedenken und wies die Klage der Verbraucherschützer ab (VII ZR 165/09). Wenn man die Interessen beider Parteien des Bauvertrags umfassend beurteile, könne nicht die Rede davon sein, dass die Bauherren durch die Klausel unangemessen benachteiligt würden, entschieden die Bundesrichter.

Zwar müssten die Auftraggeber die Kosten der Bürgschaft tragen. Das falle aber angesichts der übrigen Kosten nicht ins Gewicht. Auf der anderen Seite habe der Fertighausanbieter ein legitimes Interesse daran, seine Forderungen abzusichern. Schließlich finanziere er den Bau vor, dieses Risiko sei beträchtlich. Und gesetzliche Regelungen, die ihn absicherten, gebe es nicht.

Betrügerischer Bauingenieur ...

... verliert seinen Status als Sachverständiger

Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Bauingenieurwesen hatte der Mann seit 1996 Bauprojekte begutachtet und abgenommen. 2008 wurde er ertappt, als er falsche Abnahmebescheinigungen ausstellte: Er bescheinigte einem Bauvorhaben wider besseres Wissen eine fertige Sanitärinstallation.

Wegen Betrugs wurde der Ingenieur zu einer Geldstrafe verurteilt. Deshalb nahm die Ingenieurkammer Rheinland-Pfalz seine Bestellung zum Sachverständigen zurück. Vergeblich legte Ingenieur Widerspruch ein: Das Verwaltungsgericht Neustadt bestätigte die Entscheidung (4 L 512/10.NW). Die Sanktion der Kammer sei berechtigt.

Wer bei seiner Tätigkeit als Sachverständiger Straftaten begehe, verletze seine Pflichten und erschüttere das Vertrauen in seine Person und in seine Urteile. Die Ingenieurkammer bestelle Sachverständige und übernehme damit gegenüber der Allgemeinheit die Gewähr für deren persönliche Zuverlässigkeit, Unabhängigkeit und Vertrauenswürdigkeit. Diese Eigenschaften habe der Betrüger vermissen lassen.

Baumwurzeln zerstören Rasen

Streit um alte Bäume am Zaun in Nachbars Garten

An der Grenze zweier Münchner Grundstücke standen auf der Seite von Ehepaar X vier Bäume, deren Wurzeln den Garten von Nachbarin Y unterwanderten: Sie wucherten durch den Rasen und ragten teilweise schon über die Oberfläche hinaus. Frau Y hatte diesen Zustand lange hingenommen. Als das Rasenmähen jedoch immer beschwerlicher wurde, bat sie Herrn und Frau X, die Wurzeln abzuschneiden.

Das sahen die Eigentümer von nebenan überhaupt nicht ein: Wenn man die Wurzeln kappe, müsste man die Bäume bald auch fällen. Das sei unbillig und horrend teuer. Außerdem hätte die Nachbarin das Fällen schon viel früher fordern müssen - so ein Anspruch müsse spätestens fünf Jahre nach dem Anpflanzen geltend gemacht werden. Die Bäume seien aber schon 20 Jahre alt.

Doch das Amtsgericht München gab Frau Y Recht (121 C 15076/09). Familie X müsse Abhilfe schaffen, denn das Grundstück von Frau Y sei bereits völlig durchwuchert und erheblich beeinträchtigt. Sie könne ihren Garten nicht mehr sachgerecht pflegen. Zudem seien die betroffenen Bäume nach Aussage von Experten nicht erhaltenswert. Sollten sie durch das Kappen der Wurzeln tatsächlich absterben, wäre das kein großer Nachteil für die Grundstückseigentümer.

Auch wenn Frau Y nach 20 Jahren nicht mehr verlangen könne, die Bäume zu entfernen: Ihr Anspruch darauf, dass die eindringenden Wurzeln beseitigt werden, verjähre nicht. Sollte dies dazu führen, dass die Bäume gefällt werden müssen, sei das zu akzeptieren. Schließlich musste Familie X damit früher oder später - auf Grund des Alters der Bäume und ihres schlechten Zustands - sowieso rechnen.

Regenrohr gehört nicht zur Wasserversorgung

Wohngebäudeversicherung muss für Rohrbruch am Regenwasserrohr nicht zahlen

Nach starkem Regen lief im Frühjahr 2008 die Dachrinne eines Coburger Einfamilienhauses über. Der Hauseigentümer rief Handwerker zu Hilfe, die feststellten, dass ein Regenabflussrohr außen am Gebäude gebrochen war. Der Eigentümer hatte für das Einfamilienhaus eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen und meldete den Schadensfall. Vom Versicherer verlangte er die Übernahme der Kosten (8.700 Euro) für die Rohrinspektion und Reparatur durch die Fachfirma.

Dieser Schaden sei vom Versicherungsschutz der Wohngebäudeversicherung nicht erfasst, teilte der Versicherer mit. Das Landgericht Coburg gab ihm Recht und wies die Zahlungsklage des Versicherungsnehmers ab (23 O 786/09). Der Versicherer müsse den Rohrschaden nicht übernehmen.

Nach dem Wortlaut der Versicherungsbedingungen seien nur die Ableitungsrohre der Wasserversorgung mitversichert, die sich außerhalb des Gebäudes (aber auf dem versicherten Grundstück) befänden. Zur Wasserversorgung gehörten nur Abflussrohre, die der Entsorgung versicherter Gebäude dienten. Also: Rohre für häusliches Abwasser, nicht aber Regenwasserrohre.