Haus und Grund

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Weg mit Maschendrahtzaun abgesperrt

Gehört der Weg mehreren Eigentümern, ist dies unzulässig

2002 erwarb ein Ehepaar ein Hausgrundstück, das von der Straße ein Stück entfernt lag. Zu diesem und einigen anderen Anwesen führte ein Weg, der als Zufahrt und Parkplatz genutzt wurde. Dem Ehepaar gehörte ein Zehntel der Anteile am Weg, einem anderen Hauseigentümer auch ein Zehntel, dem Nachbarn acht Zehntel. Eines Tages ließ der Nachbar - gegen den Willen der übrigen Eigentümer - quer über den Weg einen Maschendrahtzaun ziehen.

In der Mitte war ein Tor angebracht, zu dem nur er einen Schlüssel hatte. Auf den hinteren Grundstücken liege ein Teich, so die Begründung des Nachbarn, deshalb sei ein Zaun nötig, um Kinder vor Unbill zu bewahren. Im übrigen sei der jetzt abgetrennte Teil des Weges sowieso unbefestigt und sumpfig. Und gehöre außerdem überwiegend ihm. Doch die zwei anderen Eigentümer bestanden darauf, dass er den Zaun entfernte. Das Amtsgericht München stellte sich auf ihre Seite (275 C 38778/04).

Auch wenn der Erbauer des Zauns mehr Eigentumsanteile habe als die anderen Eigentümer - der Weg gehöre ihm nun einmal nicht allein, so der Amtsrichter. Also dürfe er über den Weg nicht allein bestimmen und einschneidende Änderungen eigenmächtig durchführen. Der Weg solle allen Miteigentümern als Zufahrt bzw. als Parkfläche dienen. Das sei wegen des Zauns nicht mehr möglich. Dass der Weg sumpfig sei, spiele keine Rolle. Schließlich könnten ihn die Eigentümer befestigen, wenn sie das für nötig hielten. Und Kinder könne man auch auf andere Weise schützen.

Schallschutz bei Doppelhaushälfte

Schalldämm-Maße nach DIN 4109 legen nur Minimalanforderungen fest

Von einer Immobiliengesellschaft erwarb 1996 eine Frau eine (noch zu errichtende) Doppelhaushälfte. In der Baubeschreibung stand, dass alle "Bestimmungen im Hochbau in Bezug auf Wärme, Schall- und Brandschutz" eingehalten und die Mindestwerte überschritten würden. Nachdem die Käuferin das Haus 1997 bezogen hatte, beanstandete sie den Schallschutz: Trittschall von den Nachbarn, Spülgeräusche aus deren Badezimmer etc., alle Geräusche seien unerträglich laut. Dabei sei doch "erhöhter Schallschutz" vereinbart.

Keineswegs, erklärte das Oberlandesgericht Hamm, mehr als die Mindestwerte gemäß DIN 4109 schulde ihr der Verkäufer nicht. Dem widersprach der Bundesgerichtshof (VII ZR 45/06). Die Schalldämm-Maße der DIN 4109 taugten nicht als Richtschnur für den geschuldeten Schallschutz (außer, sie seien explizit vereinbart worden). Denn sie legten nur Mindestwerte fest, um unzumutbare Lärmbelästigung zu verhindern. Erwerber von Wohnungen oder Doppelhäusern hätten andere Ansprüche - nämlich den üblichen Komfortstandard.

Der durchschnittliche Käufer denke ja nicht in "dB-Werten", sondern erwarte, keiner Geräuschbelästigung ausgesetzt zu sein. Er wolle von Gesprächen, Musik oder anderen Geräuschen der Nachbarn verschont bleiben. Maßgeblich für den Schallschutz seien die im Bauvertrag formulierten Vorstellungen von seiner Qualität. Und im Vertrag stehe nun einmal: "Mindestwerte überschritten". Die Baubeschreibung stelle keine "unverbindliche Anpreisung" dar.

Auch aus der Bauweise könnten Qualitätsanforderungen abzuleiten sein: Wenn die Bauweise (bei einwandfreier Ausführung) höhere Schutzwerte zulasse, müsse der Bauträger diese auch erreichen. Im konkreten Fall hätte die vereinbarte Bauweise (doppelschalige Trennwand) bessere Werte erlaubt, wenn die Bodenplatte getrennt und die Fuge ausreichend mit Mineralfasern gedämmt worden wäre. Gemäß den anerkannten Regeln der Technik habe man 1996 bereits Dämmwerte von ca. 63 dB erzielen können. Der Bauträger müsse daher nachbessern.

Baumangel arglistig verschwiegen?

Nachlässigkeit des Auftragnehmers belegt noch keine Arglist

Auf der Nordseeinsel Rantum war ein Hausdach mit Ziegeln gedeckt worden. Entgegen den Richtlinien für das Dachdeckerhandwerk klammerte der Dachdecker die Ziegel nicht, sondern schraubte sie. Auch mit Schrauben befestigte er allerdings nicht alle Dachziegel, sondern nur einzelne. Bei einem Sturm - die Verjährungsfrist von fünf Jahren für Bauleistungen war da bereits abgelaufen - entstanden deshalb erhebliche Schäden am Dach.

Dafür machte der Hauseigentümer den Handwerker verantwortlich und forderte Schadenersatz: Sein Gewährleistungsanspruch sei noch nicht verjährt, meinte er, weil ihm der Dachdecker bei der Bauabnahme die mangelhafte Arbeit arglistig verschwiegen habe (dann gilt nämlich eine Verjährungsfrist von 30 Jahren).

Das Oberlandesgericht Celle wies die Klage des Auftraggebers ab (13 U 145/06). Allein mit nachlässiger Arbeit sei Arglist nicht zu belegen. Arglistiges Verschweigen setze voraus, dass der Auftragnehmer einen Mangel in seiner ganzen Tragweite erkannt und trotzdem dem Bauherrn nicht mitgeteilt habe. Das bedeute: Dem Dachdecker müsste bei der Bauabnahme völlig klar gewesen sein, dass er die Dachziegel so schlecht gesichert hatte, dass (noch während der normalen Nutzungsdauer der Ziegel) mit größeren Schäden zu rechnen war.

Eben dies habe der Handwerker glaubwürdig bestritten. Denn es sei ja nicht generell unzulässig, Ziegel zu verschrauben. Nur wegen der besonderen meteorologischen Verhältnisse auf der Insel seien sie auf diese Weise unzureichend mechanisch befestigt. Davon hatte der Dachdecker keine Kenntnis - das sei im Prozess nicht widerlegt worden.

Handwerker haftet nicht ...

... für Mängel durch Einsatz von Material, das der Bauherr vorschreibt

Ein größeres Gebäude wurde grundlegend saniert. Fachleute des Auftraggebers hatten für die Arbeiten und das dabei einzusetzende Material ein verbindliches Leistungsverzeichnis erstellt. Unter anderem sollte ein Heizungsfachbetrieb einige Stahlheizkörper der Heizungsanlage gegen Aluminiumheizkörper austauschen. Schon kurze Zeit später begannen die neuen Heizkörper zu korrodieren. Als der Auftraggeber vom Handwerker verlangte, die Mängel zu beseitigen, wies der jede Verantwortung kühl von sich: Er habe schließlich das Material nicht ausgesucht.

Die Klage des Auftraggebers auf Schadenersatz scheiterte beim Oberlandesgericht Brandenburg (13 U 103/03). In der Regel müsse zwar der Auftragnehmer ein "funktionsfähiges Werk" liefern und dafür (ohne Rücksicht auf eventuelles Verschulden) einstehen, so die Richter. Hier sei jedoch der Mangel allein auf die Anordnungen des Bauherrn zurückzuführen. Deshalb müsse der Auftraggeber geradestehen für das, was er (bzw. seine Baufachleute) anordnete(n).

Ein vom Gericht beauftragter Experte bestätigte, dass der Handwerker entsprechend den VDI-Richtlinien und den anerkannten Regeln der Technik gearbeitet hatte. Die Mischinstallation von Stahl- und Aluminiumheizungen verursache Korrosion, erklärte der Experte. Das habe seinerzeit aber noch niemand gewusst, gesichertes Wissen darüber existiere erst seit kurzem.

Aufgrund dieser Aussage ging der Heizungsbauer als Sieger aus dem Prozess hervor. Der Auftragnehmer dürfe sich auf das Leistungsverzeichnis des Auftraggebers verlassen, urteilten die Richter. Nach dem damaligen Stand des Fachwissens habe der Installateur gegen Aluminiumheizkörper keine Bedenken anmelden müssen. Wenn der Bauherr bestimmtes Material verbindlich vorschreibe, hafte der Auftragnehmer nicht für Materialfehler und deren Folgen.

Eigentumswohnung bezugsfertig?

Ein Wohnungskäufer kann das Geschäft stornieren, wenn der Bauträger mit der Fertigstellung "in Verzug" ist

Der Bauträger wurde mit der exklusiven Eigentumswohnung am Elbufer in Dresden nicht zum geplanten Termin fertig. Nachdem der Käufer ihm vergeblich eine Frist zur Fertigstellung gesetzt hatte, trat er vom Kauf zurück. Dazu war er berechtigt, entschied das Oberlandesgericht Hamm, und wies die Klage des Bauträgers ab (24 U 150/04). Angesichts des Stands der Dinge sei es sogar überflüssig gewesen, eine Frist zu setzen. Immerhin sei die Wohnung statt im November 1996 erst im Frühling 1997 bezugsfertig geworden.

Für den Käufer einer Eigentumswohnung sei der Bezug erst dann zumutbar, wenn auch die restlichen Wohnungen in der Anlage soweit fertig gestellt seien, dass er nicht mehr mit erheblichem Baulärm und Staub rechnen müsse. Zumindest müssten die Wände verputzt, der Estrich gelegt und Eingangstüren eingebaut sein. Auch Fahrstuhl, Treppenhaus, Tiefgarage und Keller müssten benutzbar, Klingelanlage und Briefkastenanlage funktionsfähig sein.

Im November 1996 hätten im Treppenhaus des Gebäudes jedoch noch Schläuche gelegen und der Wärmedämmputz an den Außenwänden sei noch nicht aufgebracht gewesen. Gerade im Winter komme es dann an den Betonteilen an der Außenwand zum Niederschlag von Feuchtigkeit und zu Schimmel. Auch die Fenster- und Balkontüranschlüsse könnten vor der Verputzung nicht hergestellt und die Außenjalousien nicht eingebaut werden. Wäre der Käufer damals eingezogen, hätte er all diese Arbeiten im Frühjahr erdulden müssen - dafür sei das ganze Gebäude nochmals eingerüstet worden.

Ohne Wärmeputz am Gebäude sei eine Eigentumswohnung grundsätzlich nicht "bezugsfertig". Der Bauträger sei also im November 1996 mit der Fertigstellung der Immobilie eindeutig "in Verzug" gewesen. Unter diesen Umständen könne der Käufer das Geschäft rückgängig machen.

Nachbarn im Clinch

Hauseigentümer streiten über einen mit Stacheldraht bewehrten Holzzaun

Zwei Münchner Ehepaare bewohnen je eine Hälfte eines Doppelhauses. Ihre Freizeit widmen sie dem schönen Zweck, den Nachbarn das Leben schwer zu machen. Daher sind die Beteiligten bei der Justiz gut bekannt: Jeder Konflikt führt zu einem Prozess. Aktueller Zankapfel: eine 1,80 Meter hohe Holzkonstruktion des Eigentümers A an der Grundstücksgrenze, die mit Stacheldraht bestückt ist. Der Holzzaun war schon einmal Thema vor Gericht. Damals erklärten beide Hauseigentümer, der Zaun solle so bleiben.

2006 verlangte B jedoch, die "Befestigungsanlage" müsse verschwinden. Sie erinnere an die Grenze der ehemaligen DDR und verschatte sein Grundstück. Außerdem benutze Herr A die Holzkonstruktion, um sich zu verstecken und ihn mit Blumenzwiebeln zu bewerfen oder auf andere Weise zu schikanieren. Nur die Klage von B sei Schikane, konterte Widersacher A. Er benötige den Zaun, um seine Privatsphäre gegen dessen ständige Anfeindungen zu schützen. Außerdem verdecke der Zaun die überaus hässliche Grenzbepflanzung der Nachbarn B.

Der Zaun beeinträchtige die Eheleute B nicht, entschied das Amtsgericht München (173 C 23153/06). Ihre eigenen Pflanzen überwucherten ihn ja weitgehend. Auch in der Nachbarschaft standen mehrere Zäune in dieser Höhe. Zwar widerspreche die Stacheldraht-Anlage den Grundsätzen eines normalen Umgangs mit den Mitmenschen: Stacheldraht habe nun einmal einen aggressiven und feindseligen Charakter.

Trotzdem habe das Ehepaar B keinen Anspruch darauf, dass der Zaun entfernt werde. Seit 2004 - als zuletzt über den Zaun gestritten wurde - habe sich an der Konstruktion nichts geändert. Seinerzeit habe man sich darauf geeinigt, er solle bleiben. Das müsse nun auch gelten. Wenn schon ansonsten über alles Mögliche gestritten werde, müsse sich das Paar A nun wenigstens darauf verlassen können.

Für Malerarbeiten Subunternehmer eingesetzt

Muss der Auftragnehmer dem Bauherrn die Weitergabe des Auftrags offenbaren?

Ein Malerbetrieb M ergatterte einen lukrativen Großauftrag (Malerarbeiten in einem neuen Golf- und Tagungshotel). M gab einen Teil der Arbeiten an ein Subunternehmen weiter, ohne dies dem Bauherrn mitzuteilen. Als der Auftraggeber später den Vertrag wegen "Leistungsverzugs" des Handwerkers kündigte, spielte der Einsatz des Subunternehmers zunächst keine Rolle.

Vor Gericht besann sich der Bauherr plötzlich auf dieses Argument: Er könne den Werkvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten, fand er, da M heimlich einen Subunternehmer beauftragt habe. Obwohl Werkunternehmer laut VOB/B zur Eigenleistung verpflichtet sind, konnte das Oberlandesgericht Celle darin kein Fehlverhalten erkennen, das eine Anfechtung gerechtfertigt hätte (7 U 165/06). Der Handwerksbetrieb habe Anspruch auf den Werklohn für die bis zur Kündigung geleisteten Arbeiten.

Die Weitergabe von Aufträgen an Subunternehmen sei im Baugewerbe üblich, so die Richter, bei Großaufträgen auch in mehreren Stufen. Der Auftragnehmer sei nicht verpflichtet, den Bauherrn darüber zu informieren - es sei denn, dieser knüpfe den Auftrag explizit daran, dass ihn der Auftragnehmer selbst ausführt.

Vor dem Prozess um Schadenersatz habe der Bauherr die Weitergabe des Auftrags nicht beanstandet; auch die Kündigung habe er anders begründet. Wäre es wirklich um den Subunternehmer gegangen, hätte der Bauherr den Maler auffordern müssen, den ungenehmigten Einsatz des Subunternehmers innerhalb einer bestimmten Frist zu beenden.

Im Dunkeln die Kellertreppe hinunter gefallen

Ohne Licht sollte man nicht in einem fremden Haus herumtappen ...

An einem Novemberabend wollte sich eine 70-jährige Frau den Vortrag eines Heilpraktikers anhören, der in dessen Praxis stattfand. Kurz nach 19 Uhr kam die Besucherin an der angegebenen (ihr unbekannten) Adresse an, da war es schon völlig dunkel. Die Außentüre des Hauses war unbeleuchtet. Vergeblich suchte die Frau nach einem Lichtschalter. Sie öffnete die unversperrte Haustür und tastete im finsteren Flur wieder erfolglos nach einem Lichtschalter. Langsam ging sie an der Wand entlang - und stürzte plötzlich kopfüber die Kellertreppe hinunter.

Blutergüsse, Platzwunden und Prellungen waren die Folge. Von der Baubetreuungsgesellschaft, die das Anwesen verwaltete, verlangte die Seniorin Ersatz für die Behandlungskosten und 1.500 Euro Schmerzensgeld. Die Firma sah dafür keinen Anlass: Sie habe einen Hausmeister damit beauftragt, für das Funktionieren der technischen Einrichtungen zu sorgen; der Mann sei absolut zuverlässig. Das Amtsgericht München teilte diese Ansicht nicht (172 C 20800/06).

Wenn am Hauseingang und im Treppenhaus eines Gebäudes die Beleuchtung ausfalle, habe der Hausmeister versagt. Dieses Versäumnis müsse sich die Hausverwaltung als Arbeitgeberin zurechnen lassen. Daher schulde sie der Frau grundsätzlich Schadenersatz. Allerdings sei die Verletzte für den Unfall mitverantwortlich.

Bei völliger Dunkelheit in einem fremden Haus herumzutappen, sei ziemlich unvorsichtig. Da sie sich nicht auskannte, hätte sich die Besucherin nicht im Dunkeln - in der vagen Hoffnung, irgendwo einen Lichtschalter zu "erfühlen" - vorwärts bewegen sollen. Die Amtsrichterin sprach der alten Dame deshalb nur 400 Euro Schmerzensgeld zu.

Die Sanierung von Altbauten ...

... müssen Architekten besonders intensiv kontrollieren

Ein Architekturbüro erhielt den Auftrag, Sanierungsarbeiten an einem Altbau zu planen und zu überwachen. Als die Arbeiten abgeschlossen waren, beanstandete der Auftraggeber, bei den Malerarbeiten seien die Innenräume nicht richtig grundiert worden. Und dort, wo das Bauunternehmen außen eine Nottreppe angebracht habe, seien Feuchtigkeitsschäden zu beklagen.

Das führte der Auftraggeber auf unzulängliche Kontrolle durch die Architekten zurück und forderte Schadenersatz. Architekten müssten nicht die Ausführung von "handwerklichen Selbstverständlichkeiten" überwachen, konterte das Architekturbüro. Dem stimmte das Oberlandesgericht Celle zu, trotzdem gab es den Architekten nur teilweise Recht (7 U 188/06).

Mit dem Maler habe einer der Architekten die Räume besichtigt und die Planung auf die besonderen Bedingungen abgestimmt, stellten die Richter fest. Zu mehr Kontrolle sei der Architekt nicht verpflichtet. Die richtige Grundierung müsse der sachkundige Handwerker auswählen und die Arbeiten selbständig durchführen. Bei der Nottreppe liege der Fall anders: Handwerker hätten die Treppe an die Außenfassade anschließen müssen. Da bestehe die Gefahr von Feuchtigkeitsschäden bei der Fassadenabdichtung. Das sei eine schwierige und gefahrenträchtige Arbeit, die daher intensiv kontrolliert werden müsse.

Bei Sanierungsarbeiten an Altbauten bestehe ganz allgemein eine besondere Überwachungspflicht, betonten die Richter. Denn gerade bei Sanierungsarbeiten träten häufig unvorhersehbare Probleme auf, die das Eingreifen eines Architekten erforderten. Allerdings sei nicht immer dann, wenn ein Baumangel vorliege, auch Nachlässigkeit des Architekten im Spiel. Das müsse man schon im Einzelnen prüfen, ob der Baumangel auf unzulänglicher Kontrolle beruhe.

Kranfahrer verweigert Nachteinsatz nach der Arbeit

Das ist keine Arbeitsverweigerung, die eine fristlose Kündigung rechtfertigt

Bis Mittag arbeitete der Kranfahrer auf einer Baustelle seines Arbeitgebers. Dann gab es vorübergehend für ihn nichts mehr zu tun. Der Chef schickte ihn nach Hause und bat ihn, per Mobiltelefon in Rufbereitschaft zu bleiben, um bei Bedarf zurückzukommen. Am späten Nachmittag erst bemerkte der Mitarbeiter, dass sein Arbeitgeber drei Stunden zuvor versucht hatte, ihn anzurufen. Er rief sofort zurück, doch da war es für einen weiteren Einsatz schon zu spät. Am nächsten Tag sollte der Kranfahrer nach der üblichen Arbeitszeit von 8,5 Stunden auf einer anderen Baustelle weitermachen. Das lehnte der Mitarbeiter ab.

Daraufhin kündigte der Arbeitgeber das Arbeitsverhältnis fristlos, weil der Fahrer ständig grundlos die Arbeit verweigere. Der Arbeitnehmer erhob Kündigungsschutzklage. Ein Anruf des Chefs habe ihn - wegen eines allen Beteiligten bekannten Funklochs - nicht rechtzeitig erreicht, so der Fahrer. Am nächsten Tag hätte er die gesetzlich zulässige Arbeitszeit von zehn Stunden täglich weit überschreiten müssen, wenn er den Zusatzauftrag übernommen hätte. Das rechtfertige doch keine Kündigung.

Das Landesarbeitsgericht Rheinland-Pfalz gab ihm Recht (6 Sa 53/07). Sollte der Arbeitnehmer trotz der Rufbereitschaft wirklich sein Handy ausgeschaltet haben, hätte ihn der Arbeitgeber für dieses Fehlverhalten abmahnen müssen. Das sei kein Grund für eine fristlose Kündigung. Dass der Mann nicht bereit gewesen sei, über die gesetzlich zulässige Höchstarbeitszeit hinaus zu arbeiten, sei erst recht nicht mit Arbeitsverweigerung gleichzusetzen. Eine Kündigung aus diesem Grund sei unzulässig, zumal in diesem speziellen Fall. Denn der Mitarbeiter führe schwere Kranfahrzeuge. Da seien Pausen ganz genau einzuhalten, um die Sicherheit auf der Baustelle zu gewährleisten und Unfälle zu vermeiden.

Scheidung: Haus wird zwangsversteigert

Ehemann kann das nicht verweigern, wenn es "wirtschaftlich vernünftig" ist

Mit seiner Frau und drei Kindern bewohnte der Chefarzt einer Klinik ein neu erbautes Einfamilienhaus. Im August 2004 trennte sich das Paar, die Ehefrau zog mit den Kindern aus. Die monatlichen Belastungen für das kreditfinanzierte Hausgrundstück betrugen 3.860 Euro. Der Mediziner zahlte alleine die Darlehen ab und darüber hinaus Unterhalt für die Familie.

Die Eheleute hatten keine Gütertrennung vereinbart; außer dem (hälftigen) Anteil am Hausgrundstück besaß die Ehefrau nichts. Deshalb drängte sie ihren Mann, das Haus zu verkaufen. Das brächte mindestens 550.000 Euro in die Kasse und zudem könnte er dann ihr und den Kindern mehr Unterhalt zahlen, argumentierte die Frau. Doch der Chefarzt wollte das Haus um jeden Preis behalten. Seine Frau stellte bei Gericht den Antrag, eine Zwangsversteigerung anzuordnen.

Dafür ist zwar prinzipiell die Zustimmung des Ehemannes nötig. Darüber kann sich die Justiz aber hinwegsetzen, wenn der "Ehegatte seine Zustimmung ohne ausreichenden Grund verweigert" und die Versteigerung dem Interesse der Familie entspricht. Das treffe hier zu, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Köln, und gab der Ehefrau Recht (16 Wx 237/06). Als Alleinstehender am ehemaligen Familienwohnsitz festzuhalten, wäre im konkreten Fall wirtschaftlich unvernünftig und liefe dem Familieninteresse zuwider, so das OLG.

Denn durch die Tilgungsraten werde das Einkommen des Arztes - und damit der Unterhaltsanspruch seiner Familie - unverhältnismäßig eingeschränkt. Das Haus zu vermieten, bringe auch nichts. Denn der Mietwert des Hauses liege zwischen 1.600 und maximal 2.450 Euro. Die Miete würde also die laufenden Belastungen bei weitem nicht abdecken, müsse doch der Familienvater derzeit jeden Monat 3.860 Euro hinblättern, um das Haus abzuzahlen.

Eisbrocken krachte vom Dach aufs Autodach

Hauseigentümerin haftet für den Schaden nicht, wenn am Haus Schneefanggitter angebracht sind

Im schneereichen Januar 2006 hatte ein Autofahrer den VW Golf seiner Frau in einer öffentlichen Parkbucht abgestellt und Bekannte besucht. Der Gehweg zwischen der Parkbucht und den Häusern war ca. zwei Meter breit. Als der Mann zurückkam, erlebte er eine böse Überraschung: In der Zwischenzeit hatte sich vom Dach des nächstgelegenen Hauses ein Eisbrocken gelöst und war auf das Auto gefallen. Dach und Frontklappe waren beschädigt.

Die Autobesitzerin forderte von der Hauseigentümerin Ersatz für die Reparaturkosten von 1.800 Euro: Sie hätte Warnschilder aufstellen müssen, um auf den drohenden Eisbruch aufmerksam zu machen. Schließlich habe es vorher geschneit und dann getaut. Das sei im Winter normal, erklärte das Amtsgericht München. Deshalb müsse ein Hauseigentümer nicht unbedingt Schilder aufstellen - vorausgesetzt, er habe für Schneefanggitter gesorgt (263 C 10893/07).

Und das treffe hier zu. Im unteren und im oberen Dachbereich seien Schneefanggitter angebracht. Das genüge im allgemeinen, um das Herabstürzen von Schnee und Eis zu verhindern. Darüber hinaus müssten Hauseigentümer nur dann etwas unternehmen, wenn besondere Umstände besondere Schutzmaßnahmen erforderten. Dafür gebe es hier aber keine Anhaltspunkte. Dass die Gitter unzureichend gewesen seien, habe die Autobesitzerin nicht einleuchtend begründet.

Baumhaus als Zankapfel

Nachbarn streiten um den richtigen Abstand zur Grundstücksgrenze

Die Nachbarn A und B waren schon lange Zeit zerstritten. Nun trafen sie sich erneut vor Gericht. Dieses Mal ging es um ein Baumhaus, das A für seine Kinder gebaut hatte. Zwischen den Gartenflächen der zwei Grundstücke stand kein Zaun, der Grenzverlauf war nicht ohne weiteres zu erkennen. Klar war jedoch: Die zwei Fichten, an denen das Baumhaus befestigt war, standen im Grenzbereich.

B maß genau nach und stellte fest, dass die vordere Kante des Baumhauses nur etwa 20 Zentimeter von der Grundstücksgrenze entfernt war. Zu wenig, fand er und forderte A auf, das Baumhaus zu entfernen. Der wies das Ansinnen zurück und ließ es auf einen weiteren Rechtsstreit ankommen. Den verlor er allerdings beim Landgericht Dortmund (1 S 109/06).

Wäre es nach dem Amtsrichter gegangen, hätten die Kinder ihr Baumhaus behalten dürfen: Für Spielgeräte sei das nordrhein-westfälische Landesnachbarrecht nicht einschlägig, hatte er entschieden. Da müsse man es mit dem vorgeschriebenen Abstand zur Grenze nicht so genau nehmen.

Doch das Landgericht pochte auf den Buchstaben des Gesetzes, Kinderspiel hin oder her: Das Baumhaus sei zwar kein Gebäude, aber eine "sonstige Anlage", die höher als zwei Meter sei. Damit sei ein Abstand von (mindestens) 50 Zentimetern zur Grundstücksgrenze einzuhalten. A musste sein Baumhaus also wieder abbauen.

Sieben Meter hohes "Kreuz der Liebe"

Stadt Hilden besteht darauf, dass das Holzkreuz entfernt wird

Auf einem kleinen Hausgrundstück in Hilden stellten die Eigentümer ein 7,38 Meter hohes, in weiß und hellblau gestrichenes Holzkreuz auf. Das war eine Huldigung an eine christliche Sekte, die sich auf Offenbarungen zweier französischer Seherinnen beruft.

Vor etwa 40 Jahren soll ihnen Jesus Christus in Dozulé erschienen sein und den Auftrag erteilt haben, ein 738 Meter hohes Kreuz zu errichten ("Kreuz der Liebe" bzw. "Glorreiches Kreuz Christi"). Denn sein Kreuz auf dem Hügel Golgotha habe genau auf dieser Höhe gestanden. Die Römisch-Katholische Kirche lehnt es ab, die "Botschaft von Dozulé" zu verbreiten und derartige Kreuze aufzustellen - was deren Anhänger natürlich nicht davon abhält.

Die Stadt Hilden war vom "Kreuz der Liebe" wenig erbaut: Es müsse weg, verlangte sie von den Grundstückseigentümern. Die Dozulé-Anhänger scheiterten mit ihrem Einspruch beim Verwaltungsgericht Düsseldorf (9 K 4675/06).

Das Kreuz stehe außerhalb der Baugrenzen und verstoße damit gegen den Bebauungsplan, so die Richter. Es sei fast so groß wie ein Haus und dominiere das ganze Grundstück. Das Holzkreuz sei so überdimensioniert, dass es für die Nachbarn eine Zumutung bedeute. Und obendrein stehe die "bauliche Anlage" zu nahe an der Grundstücksgrenze, der vorgeschriebene Mindestabstand betrage 1,25 Meter.

Hallendach eingestürzt

Bauunternehmer erfüllt unter Umständen seine Organisationspflichten schon durch sorgfältige Auswahl von Subunternehmern

In den achtziger Jahren erhielt ein Bauunternehmer den Auftrag, aus 30 Nagelplattenbindern das Dach einer Turnhalle zu errichten. Die Binder stellte ein - in der Branche anerkanntes - Unternehmen her, das eine Lizenz dafür hatte. Die Statik ließ der Bauunternehmer ebenfalls von einer anderen Firma erstellen; sie hatte das System entwickelt.

Die Produktion der Binder überwachte der Bauunternehmer nicht. 17 Jahre nach der Bauabnahme stürzte das Hallendach ein. Experten fanden heraus, dass die Binder den Anforderungen der Statik nicht entsprachen. Daraufhin verklagte der kommunale Auftraggeber den Bauunternehmer auf Ersatz des Sachschadens.

Zu Recht, fand das Oberlandesgericht: Der Auftragnehmer hätte (während der Produktion und nach der Bau-Fertigstellung) kontrollieren müssen, ob die Binder mit den statischen Vorgaben übereinstimmten. Dem widersprach der Bundesgerichtshof (VII ZR 99/06). Ein Bauunternehmer müsse zwar den Bau korrekt organisieren, nicht aber Produktionsprozesse, die außerhalb seiner Verantwortung lägen.

Er könne nur Prozesse überwachen, die er selbst beeinflussen und fachlich beurteilen könne. Sei das unmöglich - mangels eigener Fachkunde oder mangels Lizenz -, erfülle der Bauunternehmer seine organisatorischen Pflichten bereits dadurch, dass er die Subunternehmer sorgfältig aussuche. Das sei hier geschehen; daher müsse der Auftragnehmer nicht für die Einsturzschäden haften.

Baugenehmigung zu Unrecht verweigert

Baubehörde haftet für den so verursachten Schaden der Grundstückseigentümerin

1997 kaufte eine Immobiliengesellschaft im Zentrum einer ostdeutschen Stadt einen Gebäudekomplex. Geplant war, die Gebäude zu sanieren, anschließend in Wohnungseigentum aufzuteilen und die Einheiten zu verkaufen bzw. zu vermieten. Schon bevor die Bauträgerin mit der Modernisierung begann, hatte sie einige notarielle Kaufverträge abgeschlossen.

Zu Unrecht lehnte es die Bauaufsichtsbehörde ab, die Sanierung der Gebäude zu Wohnzwecken zu genehmigen. Die Immobiliengesellschaft klagte erfolgreich gegen den Bescheid. Doch in der Zwischenzeit ging nichts voran - und die Grundstückseigentümerin konnte die Verträge mit den Wohnungskäufern nicht einhalten.

Die Baubehörde müsse ihr den Schaden von fast 200.000 Euro ersetzen, urteilte der Bundesgerichtshof (III ZR 62/07). Der Immobiliengesellschaft sei Gewinn entgangen und teils sei sie auch mit Schadenersatzansprüchen der frustrierten Käufer konfrontiert worden.

Der Grund dafür liege ausschließlich im Handeln der Behörde. Wenn eine Bauaufsichtsbehörde die bauliche Nutzung oder den Verkauf von Immobilien rechtswidrig und schuldhaft vereitle, hafte sie für die nachteiligen Folgen ("Amts- und Staatshaftung").

Balkon stürzte nach 38 Jahren ab

Drei Tote: Bauunternehmer der fahrlässigen Tötung beschuldigt

Im Sommer 2005 brach plötzlich die Bodenplatte eines Balkons ab. Der Balkon stürzte aus dem ersten Stock auf eine Terrasse des Mehrfamilienhauses. Drei Menschen kamen bei dem Unglück ums Leben, drei wurden schwer verletzt. Die Staatsanwaltschaft Mannheim warf dem Bauunternehmer - der das Haus 1967 gebaut hatte - fahrlässige Tötung und Körperverletzung vor: Die Baufirma habe damals pflichtwidrig keine (statisch notwendige) Zugbewehrung eingebaut.

Zum Strafprozess kam es jedoch nicht, weil die Justiz es ablehnte, ein Verfahren zu eröffnen. Verstöße gegen die Sorgfaltspflichten seien nach so langer Zeit schwer nachzuweisen, erklärte das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe (3 Ws 216/07). Jedenfalls fehlten Anhaltspunkte dafür. Wäre es anders, hätte der Bauunternehmer allerdings mit strafrechtlichen Folgen rechnen müssen - 38 Jahre nach dem Bau. Denn die Verjährungsfrist für fahrlässige Tötung beginne erst mit der Tötung zu laufen (hier also: mit dem Absturz des Balkons).

Ein Bauunternehmer müsse Mitarbeiter und Subunternehmer sorgfältig auswählen und überwachen, so das OLG. Komme er dieser Pflicht nach, dürfe er sich darauf verlassen, dass diese ihre Aufgaben richtig erledigten. Außer es gebe konkrete Anhaltspunkte für Fehler - was hier wohl nicht zutreffe.

Nach diesen Kriterien sei der Vorwurf fahrlässiger Tötung und Körperverletzung unhaltbar: Der Bauunternehmer habe qualifiziertes Personal eingesetzt. Indizien dafür, dass er die Baustelle fehlerhaft organisiert und überwacht hätte, gebe es nicht. Warum 1967 keine (oder eine grob fehlerhafte) Zugbewehrung eingebaut wurde, sei letztlich nicht mehr aufzuklären.

Einwandfreie und doch "funktionsuntaugliche" Heizung ...

Haftet der Installateur für unzureichende Vorleistungen eines anderen Unternehmens?

Das Forsthaus war nicht an das öffentliche Stromnetz angeschlossen. Der Eigentümer beauftragte 2002 einen Unternehmer mit dem Bau eines Blockheizkraftwerks, um das Haus mit Strom und Wärme zu versorgen. Ein Installateur baute eine Heizungsanlage ein und schloss die Anlage an das Kraftwerk an. Dennoch wurde es im Haus nicht richtig warm, denn die Sache hatte einen Haken: Wegen des geringen Strombedarfs des Gebäudes produzierte das Kraftwerk zu wenig Abwärme für die Heizung.

Der Auftraggeber sah darin einen Mangel der Heizungsanlage, trat vom Vertrag mit dem Installateur zurück und verlangte den bereits gezahlten Teil des Werklohns zurück (19.280 Euro). Dagegen hielt der Heizungsbauer seine Leistung für einwandfrei: Mit mit einer anderen Wärmequelle würde die Heizung ja funktionieren, argumentierte er. Er klagte den restlichen Werklohn ein (ca. 10.000 Euro). Das Oberlandesgericht gab dem Handwerker Recht, doch der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf und verwies den Rechtsstreit zurück (VII ZR 183/05).

Ob die Arbeit des Installateurs der vereinbarten Beschaffenheit entspreche oder nicht, hänge vor allem davon ab, welche Funktion die Anlage erfüllen sollte, so die Bundesrichter. Demnach sei die Heizungsanlage mangelhaft, weil sie den vereinbarten Zweck nicht erfülle, das Haus ausreichend zu beheizen.

Dass die Heizung schlecht funktioniere, sei zwar auf die unzulängliche Vorleistung eines anderen Unternehmers zurückzuführen. Das befreie den Handwerker aber nicht automatisch von der Haftung für den Mangel: Es komme wesentlich darauf an, ob der Installateur hätte feststellen können, dass das Kraftwerk zu wenig Wärme für die Heizung produzierte.

Wenn er als Fachunternehmer erkennen musste, dass die Vorarbeit nicht für den vorgesehenen Zweck taugte, hafte er für das Nichtfunktionieren der Heizungsanlage. Dann müsse er den Werklohn zurückzahlen bzw. Schadenersatz in gleicher Höhe leisten. Der Auftragnehmer müsse vor Beginn seiner Arbeit die Vorleistungen prüfen und den Auftraggeber, wenn nötig, auf Mängel hinweisen. Habe er diese Pflicht erfüllt, sei er von der Haftung befreit. Das müsse der Handwerker nachweisen.

Maler verunreinigt Trinkwasser

Ist die Schadenshöhe nicht abschließend zu beziffern, ist eine Feststellungsklage zulässig

Beim Bau eines Einfamilienhauses unterlief dem Malerunternehmen ein folgenschweres Missgeschick: Die verwendete Farbe ("Mixol Nr. 8 grün") landete in einem Trinkwasserbrunnen und kontaminierte das Trinkwasser. Aus neu installierten Wasserhähnen sprudelte nur noch eine schäumende, grün gefärbte Flüssigkeit.

Der Bauherr verlangte vom Maler Schadenersatz und wollte darüber hinaus festgestellt wissen, dass das Handwerksunternehmen dazu verpflichtet sei, den künftig noch entstehenden Schaden zu ersetzen (= "Feststellungsklage"). Während das OLG diese Feststellung für überflüssig hielt, erklärte der Bundesgerichtshof den Antrag für zulässig (VI ZR 53/07).

Der Sachverständige hatte dargelegt, dass man zumindest Teilbereiche des Leitungssystems austauschen und anschließend die Wasserleitungen spülen müsse. Danach könnte möglicherweise das Wasserleitungssystem wieder funktionieren. Endgültig beurteilen könne man dies aber erst im Nachhinein.

Damit stand für die Bundesrichter fest, dass die Kosten der Schadensbeseitigung noch nicht abzuschätzen waren. Zudem stehe noch nicht fest, für welche Zeit der Bauherr eine Ersatzwohnung finanzieren müsse. Daher sei die Feststellungsklage des Bauherrn zulässig. Das sei immer dann der Fall, wenn Ungewissheit über die Mängel bzw. die aus ihnen folgenden Schäden herrsche und deshalb die Schadenshöhe nicht abschließend zu beziffern sei.

Sturz in offenen Pumpenschacht

Haftet ein Handwerker nach beendeter Arbeit für die Sicherheit am Bau?

Der Mitarbeiter eines Facility-Management-Unternehmens wollte im Hausanschlussraum eines Neubaus den Bauwasserzähler ablesen. Dabei stürzte er in einen Pumpenschacht und verletzte sich schwer. Offensichtlich war der Schacht nicht ausreichend gesichert. Vom Heizungsfachbetrieb, der die Pumpe eingebaut hatte, forderte der Verunglückte Schadenersatz und Schmerzensgeld.

Der Installateur versicherte, er habe den Schacht ordnungsgemäß abgedeckt: Die Abdeckung sei wohl von anderen Handwerkern entfernt worden, die nach ihm im Hausanschlussraum gearbeitet hätten. Dafür hafte der Heizungsinstallateur nicht, entschied das Oberlandesgericht Nürnberg (13 U 1122/06).

Wie Zeugen bestätigten, habe der Installateur den Pumpenschacht mit einer Bohle zugedeckt. Das genüge vollauf, da der Hausanschlussraum im Prinzip abgeschlossen und nur für bauerfahrene Handwerker bzw. Arbeiter zugänglich gewesen sei. Wenn der Heizungsbauer seine Arbeiten (vorläufig) beendet habe, müsse er nicht dafür sorgen, dass andere Handwerker, die dort Folgearbeiten leisteten, anschließend den Schacht wieder abdeckten. Für deren Tun sei er nicht verantwortlich.