Haus und Grund

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Kachelofen ohne Bodenisolierung eingebaut

Handwerker und Architekt haften für die Kosten der Mängelbeseitigung

Ein Haus wurde saniert und umgebaut, ein Architekt plante und überwachte die Arbeiten. Unter anderem ließ die Hauseigentümerin im Erdgeschoss einen Kachelofen einbauen: von einem gelernten Ofensetzer, der allerdings nicht offiziell zugelassen, d.h. als Ofenbauer in der Handwerksrolle eingetragen ist. Der Handwerker "vergaß", den Kachelofen am Boden zu isolieren. Die Kellerdecke drohte, instabil zu werden.

Die Auftraggeberin verklagte den Ofenbauer und den Architekten auf Schadenersatz für die Kosten der Mängelbeseitigung. Zu Recht, wie das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf entschied (21 U 21/08). Einen Kachelgrundofen einzubauen sei eine ungewöhnliche Bauleistung, die nur von spezialisierten Ofenbauern ausgeführt werde, so das OLG. Fachwissen über den Aufbau so eines Ofens könne man nur vom Sonderfachmann, nicht vom Architekten erwarten.

Anders liege der Fall jedoch, wenn ein Mangel offenkundig sei und die Überprüfung keine Spezialkenntnisse erfordere. Die mangelnde Isolierung am Boden hätte dem überwachenden Architekten auffallen müssen. Die Oberflächen tragender Bauteile dürften keiner Temperatur von über 85 Grad Celsius ausgesetzt werden. Im Feuerraum eines Kachelgrundofens entstünden aber weitaus höhere Temperaturen.

Dass die Umgebung eines solchen Ofens gegen die starke Hitze zu schützen sei - dieser Gedanke müsse sich einem Architekten geradezu aufdrängen. Mangelnde Isolierung könne sich auf die Tragfähigkeit des gesamten Baukörpers auswirken. Das müsse ein Architekt wissen. Er habe also das Bauprojekt nicht hinreichend auf fachgerechte Ausführung hin überprüft und hafte deshalb - gemeinsam mit dem pfuschenden Handwerker - für die Folgen.

Handwerker besorgt zu kleine Fenster

Bauherr weist sie zurück - Fensterbauer kündigt und verlangt Werklohn

Ein Bauherr beauftragte einen Handwerker mit dem Einbau neuer Fenster und Rollläden in einem Bauprojekt. Der Fensterbauer hat die Öffnungen wohl nicht genau gemessen - und beschaffte zu kleine Fenster. Dem Auftraggeber schlug er vor, sie mit Aufdopplungsprofilen zu versehen, um sie "passend zu machen". Darauf ließ sich der Bauherr jedoch nicht ein.

Nun kündigte der Handwerker den Vertrag: Neue Fenster zu besorgen, wäre ein herber finanzieller Verlust. Diese Forderung stehe in krasssem Missverhältnis zu dem geringen Nachteil, den der Auftraggeber durch die Profile in Kauf nehmen müsste. Der Fensterbauer forderte Werklohn in Höhe seines bisherigen Aufwands. Während das Landgericht den Bauherrn zur Zahlung verurteilte, wies das Oberlandesgericht (OLG) Celle die Klage ab (6 U 102/08).

Völlig zu Recht habe der Auftraggeber eine mangelhafte Leistung - nämlich den Einbau zu kleiner Fenster - abgelehnt, so das OLG. Wenn der Fensterbauer dann wegen unverhältnismäßiger Forderungen des Auftraggebers kündige und deshalb die vereinbarte Leistung - Einbau von Fenstern - unterbleibe, sei dies zwar rechtens. Damit entfalle aber auch sein Anspruch auf Werklohn.

Vater überträgt Sohn das Haus

Sozialhilfeträger erklärt den Übergabevertrag für sittenwidrig

Mit notariellem Vertrag von 1993 hatte der Vater seinem Sohn das Hausgrundstück übertragen. Der räumte ihm im Gegenzug Wohnrecht ein und verpflichtete sich, den Vater zu versorgen und zu pflegen - solange dies zu Hause und ohne bezahltes Personal möglich sei. Sollte der Vater in ein Pflege- oder Altersheim umziehen, sollten die Pflichten des Sohnes ersatzlos entfallen.

2005 wurde der Senior pflegebedürftig und kam in ein Heim. Seine Rente und die Leistungen der Pflegeversicherung reichten nicht aus, um die Kosten zu decken. Der Landkreis zahlte einen Zuschuss von 240 Euro monatlich. Die sollte der Sohn übernehmen: Der Übergabevertrag sei ein sittenwidriger Vertrag zu Lasten des Sozialhilfeträgers, argumentierte die Behörde.

Dem widersprach der Bundesgerichtshof (V ZR 130/08). Vertraglich finanzielle Leistungen als Ersatz für die Naturalleistungen auszuschließen, sei zulässig, erklärten die Bundesrichter. Der Vater sei nicht verpflichtet, über die Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung hinaus für sein Alter vorzusorgen.

Zehn Jahre lang könne ein "Schenker", der später verarme, sein Geschenk zurückfordern, danach nicht mehr. Trotzdem werde eine Schenkung vom Gesetzgeber nicht als unsittlich eingestuft - selbst wenn der Schenker dadurch später der Sozialhilfe zur Last falle. Diese Wertung müsse erst recht gelten, wenn der Vater, wie hier, Kost und Logis als Gegenleistung erhielt.

Dem Übergabevertrag lägen nachvollziehbare Erwägungen zugrunde: Oft könnten Haus-Übernehmer Sachleistungen (wie Pflege, Lebensmittelversorgung) leichter aufbringen als Bargeld. Sie nähmen die geringen Kosten für die Sachleistungen in Kauf, wollten ihre Lebensführung aber nicht mit höheren Zahlungspflichten belasten. Das sei für sich genommen - wenn nicht besondere Umstände dazukämen - kein Verstoß gegen die guten Sitten.

Grundstückseigentümer kämpft gegen Abwassergebühr

Wasser, mit dem der Garten gegossen wird, bleibt ganz und gar gebührenfrei

Laut Abwassersatzung der Stadt Neckargemünd richtet sich die Abwassergebühr von Hauseigentümern nach der Menge Frischwasser, die sie dem Wasserhahn entnehmen. Wird ein Teil des bezogenen Wasser verwendet, um den Garten zu gießen - und gelangt somit nicht in die Kanalisation, was mit einem Wasserzähler belegt werden muss -, ist für diese Wassermenge keine Abwassergebühr fällig. Neckargemünd stellt das Wasser für den Garten allerdings erst ab einer Menge von 20 Kubikmetern gebührenfrei.

Dagegen wehrte sich ein Grundstückseigentümer: Über zwei gesonderte und mit geeichten Nebenzählern ausgerüstete Wasserleitungen hatte er 2006 63 Kubikmeter Wasser entnommen, um seinen Garten zu bewässern. Sein Einspruch gegen den Gebührenbescheid war beim Verwaltungsgerichtshof Mannheim erfolgreich (2 S 2650/08).

Das Gericht erklärte die Abwassersatzung von Neckargemünd für verfassungswidrig, weil sie gegen den Gleichheitsgrundsatz verstoße. Es gebe keinen sachlichen Grund für die "Bagatellgrenze" von 20 Kubikmetern, die Hausbesitzer mit geringerem Wasserbedarf verhältnismäßig schlechter stelle. Die Kommune dürfe für die zum Gießen verwendete Menge Frischwasser (also 63 Kubikmeter) keine Gebühren verlangen und müsse den Gebührenbescheid entsprechend ändern.

Größerer Verwaltungsaufwand sei dadurch nicht zu befürchten: Denn die Kosten der Zähler müssten nach der Satzung ohnehin die Grundstückseigentümer tragen. Demnächst werde das Ablesen der Zählerstände durch elektronische Messsysteme noch einfacher.

Verbrennen von Pflanzenabfällen ist unzulässig

Allgemeine "Brenntage" in Preußisch Oldendorf werden abgeschafft

Bis 2003 durften in Nordrhein-Westfalen landesweit pflanzliche Abfälle aus Kleingärten an bestimmten Tagen verbrannt werden. Dann wurde die einschlägige Verordnung aufgehoben. Die Stadt Preußisch Oldendorf ließ das Verbrennen von Grünabfällen ab 2008 wieder zu: an vier Tagen im Oktober eines jeden Jahres. Dagegen klagte ein Bürger der Stadt, der (mit ärztlichem Attest belegt) an Atemwegserkrankungen leidet und an den so genannten "Brenntagen" keine Luft bekommt.

Die Kommune vertrat im Prozess den Standpunkt, dass es wegen der ländlichen Siedlungsstruktur - mit vielen Hecken und Bäumen auf großflächigen Grundstücken - für die Grundstückseigentümer unmöglich ist, alle Grünabfälle zu verwerten oder zu den Annahmestellen zu bringen. Doch das Verwaltungsgericht Minden kippte die städtische Regelung (11 K 2003/08).

Nach dem Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz dürfe das Verbrennen pflanzlicher Abfälle nur noch in Einzelfällen zugelassen werden, nicht aber flächendeckend für alle Grundstücke und Bewohner eines Gemeindegebiets. Das gelte auch für Kommunen mit ländlicher Siedlungsstruktur. Im übrigen nähmen mit der Größe der Grundstücke die Möglichkeiten zu, die Abfälle selbst zu verwerten. Auch der Transport zu den Annahmestellen im Kreisgebiet sei wirtschaftlich zumutbar. (Preußisch Oldendorf hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.)

Nach Sanitärarbeiten Duschablauf undicht

Kommen mehrere Handwerker als Verursacher eines Schadens in Frage, haftet jeder dafür in voller Höhe

In einer Wohnung wurde gründlich saniert, ein neues Bad plus Dusche eingebaut und am Boden Fliesen aus Naturstein verlegt. Als der SHK-Fachhandwerker fertig war, kam der Fliesenleger. Erst danach wurden die Arbeiten abgenommen. Bald darauf kam es in der darunterliegenden Wohnung zu einem Wasserschaden.

Ein vom Bauherrn beauftragter Sachverständiger stellte fest, dass der Schaden auf die neue Dusche zurückzuführen war: Der Anschluss zwischen Ablaufgehäuse und Aufstockelement war undicht. Dafür könne der Sanitär-Fachmann verantwortlich sein, ebensogut aber der Fliesenleger, meinte der Sachverständige. Der Fliesenleger könnte den Dichtungsring verschoben haben. Das war nicht mehr aufzuklären. Der SHK-Handwerker konnte sich daher nicht von dem Vorwurf entlasten, Pfusch geliefert zu haben.

Die Schadenersatzklage des Auftraggebers gegen den Sanitärhandwerker hatte beim Oberlandesgericht Hamm Erfolg (21 U 62/08). Wenn nicht ermittelt werden könne, wer von mehreren Beteiligten einen Schaden verursacht habe, hafte jeder in vollem Umfang für den Schaden, erklärten die Richter. Der Sanitärhandwerker müsse die Undichtigkeit beseitigen und für die Folgekosten durch den Wasserschaden aufkommen. Er schulde dem Auftraggeber bei der Bauabnahme ein Werk ohne Mängel.

Um derartiges Missgeschick zu vermeiden, sollten Handwerker ihre Leistungen vor der Bauabnahme unbedingt präzise dokumentieren. Noch sicherer: Die eigenen Arbeiten abnehmen lassen, bevor die Folgearbeiten beginnen.

Fenster mit "Einbruchhemmungsklasse EF 1" ...

... waren laut Leistungsverzeichnis einzubauen: Fensterbauer erfüllte die Vorgabe nicht

Der Bauherr eines Einfamilienhauses schrieb den Auftrag aus, Fenster und Rollladen einzubauen. In der Leistungsbeschreibung stand klipp und klar, dass der Bauherr für die Fenster eine Einbruchhemmung der Klasse EF 1 wollte. Fensterbauer S machte ihm ein Angebot und beschrieb darin ausführlich das vorgesehene Glas. Der Bauherr engagierte ihn. Doch nach der Abnahme der Arbeiten stellte sich heraus, dass die Fensterscheiben nicht so sicher waren wie gewünscht. Sie blieben hinter der Klasse EF 1 zurück.

Der Auftraggeber verklagte den Handwerker auf Schadenersatz. S behauptete, er habe niemals zugesichert, Fenster der Widerstandsklasse EF 1 einzubauen: In seinem Angebot sei davon nicht die Rede. Also habe er sie dem Bauherrn auch nicht geschuldet. Seine Leistung entspreche genau dem Angebot.

Das genügt nicht, wenn laut Leistungsverzeichnis explizit eine Einbruchsicherung der Klasse EF 1 vorgesehen sei, urteilte das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg (12 U 167/08). Wenn ein Handwerker einen Auftrag annehme, akzeptiere er damit auch das Leistungsverzeichnis. In seinem Angebot habe der Fensterbauer die Stärke des Glases erläutert und wie er den Einbau ausführen wolle, so das OLG.

S habe jedoch nicht zum Ausdruck gebracht, dass das von ihm angebotene Glas eine andere Widerstandsklasse aufwies. Wenn ein Auftragnehmer vom Leistungsverzeichnis abweichen wolle, müsse er den Bauherrn darüber informieren. Verletze er diese Hinweispflicht und liefere nicht die vereinbarte Beschaffenheit, stelle dies einen wesentlichen Mangel der Leistung dar. Daher schulde er dem Auftraggeber Schadenersatz.

Geschützte Buchen an der Grundstücksgrenze

Nachbar kann keinen Ausgleich für Gartenarbeit verlangen

Wegen zwei schönen alten Buchen an der Grundstücksgrenze lagen die Nachbarn schon lange im Streit. Nachbar B forderte, sie zu entfernen. Seine Klage gegen Grundstückseigentümer A war 2006 gescheitert, weil die Buchen nach der Dortmunder Baumschutzsatzung unter Bestandsschutz standen. Dieses Urteil ließ B nicht ruhen. Nun verlangte er von A Entschädigung für den "erheblichen Aufwand", der ihm angeblich durch die Bäume entstand: Wegräumen von Laub und Bucheckern, Fahren zur Mülldeponie, Reinigen der Dachrinne, Kosten für Müllsäcke.

Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm las dem quengeligen Nachbarn B die Leviten (5 U 161/08). Das sei jahreszeitlich bedingte Gartenarbeit, so das OLG, die auf jedem größeren Grundstück im Herbst sowieso anfalle. Ein normal tickender Anwohner ohne besondere Empfindlichkeit würde diesen relativ geringen Zeit- und Arbeitsaufwand hinnehmen, ohne dafür einen finanziellen Ausgleich zu verlangen. Dabei sei auch zu bedenken, dass es dem Naturschutz und damit dem Allgemeinwohl diene, alte Baumbestände zu erhalten.

Billigte man den Nachbarn derlei Ausgleichsansprüche zu, würden Eigentümer statt dessen versuchen, ihre Bäume loszuwerden, um diesen Ansprüchen zu entgehen. Eigentümer A - der die uralten Bäume nicht einmal selbst gepflanzt habe - dürfe sie gar nicht beseitigen, weil die Baumschutzsatzung dem entgegenstehe. Daher müsse auch Nachbar B die Einwirkungen der Buchen ohne finanziellen Ausgleich hinnehmen. Da A mit dem Erhalt des Baumbestands eine öffentlich-rechtliche Pflicht erfülle, könne er nicht gleichzeitig vom Nachbarn im Wege der zivilrechtlichen Klage für den Laubfall haftbar gemacht werden.

Rüpelhafter Pressefotograf

Ohne vorherige Warnung = Abmahnung darf die Arbeitgeberin nicht kündigen

Pressefotografen brauchen ein gewisses Durchsetzungsvermögen. Dennoch sollten sie sich in der Öffentlichkeit so benehmen, dass der Ruf des Arbeitgebers keinen Schaden leidet. Ein bei einer Nachrichtenagentur angestellter Pressefotograf hatte nach Ansicht der Arbeitgeberin eine Grenze überschritten, als er Fotos von einem Zugunglück schoss.

An der Unglücksstelle hatte er sich vorgedrängelt und mit der Polizei angelegt. Den Beamten sagte der Mann, er sei Pressefotograf, zeigte aber keinen Presseausweis vor. Als sie ihn aufforderten, das Gelände zu verlassen, weigerte er sich und knipste weiter, bis ihm die Beamten einen Platzverweis erteilten. Die Polizei informierte die Arbeitgeberin über den Vorfall.

Daraufhin kündigte die Nachrichtenagentur dem Fotografen. Schließlich hatte sie ihn bereits zweimal wegen schlechten Benehmens in der Öffentlichkeit abgemahnt. Das Problem: Beide Abmahnungen musste die Agentur nach Urteilen des Arbeitsgerichts als "sachlich unberechtigt" aus der Personalakte entfernen. Auch die Kündigung ist unwirksam, entschied das Bundesarbeitsgericht (2 AZR 283/08).

Der Fotograf habe zwar gegen seine Pflicht verstoßen, bei der Arbeit "angemessene Umgangsformen zu wahren". So hätte er auf jeden Fall den Presseausweis vorweisen müssen. Seine Arbeitgeberin habe es aber versäumt, ihm bei den früheren Streitfällen und Abmahnungen klare und eindeutige Verhaltensregeln vorzugeben.

Eine Kündigung wegen unkorrekten Verhaltens in der Öffentlichkeit komme jedoch nur in Frage, wenn die Arbeitgeberin dem Arbeitnehmer vorher durch eine (vergebliche) Abmahnung klar gemacht habe, welches Verhalten von ihm konkret erwartet werde und dass bei einem erneuten Fehltritt die Kündigung drohe.

Estrich zu tief gelegt

Behelfsmaßnahmen ändern nichts am Anspruch der Bauherrin auf Mängelbeseitigung

Eine Immobilienfirma ließ in einer Wohnanlage zwei Eigentumswohnungen sanieren. Mit Bauunternehmer T vereinbarte sie genau, wo die Oberkante des Estrichs liegen sollte. Firma T legte ihn jedoch ca. drei Zentimeter tiefer. Nun passten die bereits gekauften Türen nicht mehr, sie waren drei Zentimeter zu kurz. Es folgte eine Reihe von Prozessen. In der Zwischenzeit behalf sich die Bauherrin mit einem Provisorium: Die Türen wurden verlängert.

Die Auftraggeberin wurde dennoch verurteilt, an Unternehmer T einen Großteil des Werklohns von 2.555 Euro zu zahlen. Doch sie gab nicht auf und ließ einen Sachverständigen ermitteln, wie viel es kosten würde, den Estrichbelag in Ordnung zu bringen. Er schätzte die Kosten auf 21.400 Euro. Daraufhin forderte die Immobilienfirma von Bauunternehmer T einen Kostenvorschuss in dieser Höhe, um den Mangel beseitigen zu lassen.

Beim Oberlandesgericht (OLG) Köln blitzte die Auftraggeberin wieder ab: Sie habe den Mangel doch längst behoben, fand das OLG. Die Immobilienfirma habe das Bodenniveau durch einen Fliesenbelag erhöht und die Türen verlängern lassen. Und anschließend habe sie die Wohnungen erfolgreich vermietet. Mit dieser Argumentation war der Bundesgerichtshof nicht einverstanden (VII ZR 15/08).

Die Höhe des Estrichs weiche von der vereinbarten Höhe ab, so die Bundesrichter. Damit liege ein erheblicher Mangel vor. Der sei durch die provisorischen Maßnahmen der Bauherrin keineswegs beseitigt: Wenn man Türen anstückele, sei der Estrich immer noch zu niedrig. Die Immobilienfirma habe Behelfsmaßnahmen ergriffen - um die Wohnungen vermieten zu können -, anstatt das Ende eines langen Prozesses abzuwarten. Dadurch ändere sich nichts an ihrem Anspruch auf einen Boden in der gewünschten Höhe.

Mieter kauft "seine" Wohnung

Makler erhält keine Provision, wenn der Kaufpreis wesentlich höher ist als vorausgesetzt

Das Ehepaar hatte die Eigentumswohnung vom Eigentümer gemietet. Als dieser beschloss, die Wohnung zu verkaufen, erfuhr ein Immobilienmakler davon. Der Makler wandte sich an die Mieter und informierte sie über den Plan. Falls sie am Kauf der Wohnung interessiert seien, könnte er sich darum bemühen. Man wurde einig. Makler und Mieter gingen - das wurde auch schriftlich festgehalten - davon aus, dass der Kaufpreis für die Wohnung bei ca. 220.000 Euro lag. Im Erfolgsfall sollte der Makler Provision erhalten.

Der Kauf kam zwar zustande, aber der Eigentümer knöpfte dem Ehepaar wesentlich mehr Geld ab als veranschlagt, nämlich 275.000 Euro. Deshalb weigerten sich die Käufer, dem Makler Provision zu zahlen. Zu Recht, wie das Oberlandesgericht (OLG) Dresden entschied (8 U 1167/08). Bei einer Preisdifferenz von 25 Prozent sei das vom Kunden ins Auge gefasste Ziel - wofür er dem Makler Honorar versprach - nicht annähernd erreicht, so das OLG.

Nur wenn der angestrebte und der dann tatsächlich geschlossene Kaufvertrag einigermaßen gleichwertig seien, könne der Makler Provision verlangen. Erwerbe der Kunde eine Immobilie jedoch zu einem wesentlich höheren Preis als dem, der von allen Parteien übereinstimmend vorausgesetzt wurde, entstehe grundsätzlich kein Provisionsanspruch. (Die meisten Gerichte sehen eine Preisdifferenz von zehn Prozent als Grenze an.) Dann könne keine Rede davon sein, dass der Makler erfolgreich einen Kaufvertrag vermittelt und den Verkäufer im Sinne des Kunden beeinflusst habe.

Allein auf den Nachweis einer Kaufgelegenheit könne der Makler seinen Anspruch erst recht nicht stützen: Ein Mieter verspreche nicht für den schlichten Hinweis, dass der - ihm ohnehin bekannte - Vermieter verkaufen wolle, eine beträchtliche Provision. Diese Annahme sei lebensfremd. In der Regel informiere der Vermieter die Mieter darüber selbst im eigenen Interesse. Wenn der Mieter in dieser Situation eine Vereinbarung mit dem Makler treffe, dann sei klar, dass er nur für eine erfolgreiche Vermittlung Honorar zahlen wolle.

Gummi stinkt Hauseigentümerin

Anwohnerin klagt erfolgreich gegen Baugenehmigung für eine Produktionshalle

Seit die Arbeit in der neuen Produktionshalle begonnen hatte, die 120 Meter von ihrem Wohnhaus entfernt lag, mochte sich die Frau nicht mehr im Garten und auf der Terrasse aufhalten. Ständig roch es nach Gummi, denn in der Halle wurde Kautschuk verarbeitet. Bald hatte die Hauseigentümerin "die Nase voll": Sie klagte gegen die Baugenehmigung, die der Landkreis Neuwied für die Produktionsanlage erteilt hatte.

Das Verwaltungsgericht Koblenz gab der Anwohnerin Recht und stützte diese Entscheidung auf ein Expertengutachten (1 K 1716/07.KO). Sachverständige hatten ein halbes Jahr lang immer wieder die Luft auf der Terrasse überprüft und bei einem Viertel dieser Termine unangenehmen Gummigeruch festgestellt.

Die Geruchsimmissionen beeinträchtigten die Wohnqualität der Hausbewohner in unzumutbarer Weise, entschied das Gericht. Wenn es an 25 Prozent der Jahresstunden in der Umgebung eines Wohnhauses nach Gummi rieche, müsse die Hauseigentümerin dies nicht mehr hinnehmen. Die Messungen hätten belegt, dass die Werte der Geruchsimmissionsrichtlinie deutlich überschritten würden. Die Baugenehmigung für die Produktionshalle nehme auf die Anwohner keine Rücksicht und hätte nicht erteilt werden dürfen.

Solaranlage blendet Nachbarn

Hauseigentümer muss "nicht ortsübliche" Störung beseitigen

Ob reflektierte Sonnenstrahlen einen Eingriff in das Eigentum eines Hausbesitzers bedeuten, ist in der Rechtsprechung umstritten. Das Landgericht Heidelberg bejahte dies - vorausgesetzt, die Störung sei "nicht ortsüblich" (3 S 21/08).

Ein Heidelberger hatte auf dem Flachdach seines Einfamilienhauses eine - nach Süden ausgerichtete - Photovoltaikanlage installiert. Am späten Nachmittag bzw. am frühen Abend, wenn die Sonne flacher einfiel, reflektierte die Solarstromanlage das Sonnenlicht. Das Licht blendete die Nachbarn - deren Einfamilienhaus ein wenig oberhalb lag -, wenn sie im Wohnzimmer oder auf ihrer Terrasse saßen. Sie verlangten vom Anlagenbesitzer, die Blendwirkung zu beseitigen.

Ihre Klage hatte beim Landgericht Heidelberg Erfolg. Immer wenn zwischen März und Oktober die Sonne scheine, würden die Nachbarn abends bei tiefstehender Sonne mindestens eine halbe Stunde lang gestört, so der Richter. Das reflektierte Sonnenlicht scheine schräg von unten auf Wohnzimmerfenster und Terrasse der Nachbarn, so dass Jalousien und Sonnenschirme dagegen nicht schützten. In den Sommermonaten werde so die Nutzung von Terrasse und Garten am frühen Abend in unzumutbarer Weise eingeschränkt.

Zudem sei es in der Gemeinde nicht üblich, Solaranlagen so zu montieren. Ob Photovoltaikanlagen Nachbarn beeinträchtigten, hänge von der Beschaffenheit des Geländes ab und von der Ausrichtung der Anlage. Alle anderen am Hügel liegenden Häuser hätten Satteldächer, deren Dachflächen nach Westen und Osten zeigten. Die dort installierten Solaranlagen reflektierten das Sonnenlicht nicht auf andere Grundstücke. Nur diese eine Anlage reflektiere das Licht auf die weiter oben liegende Terrasse, weil sie auf einem Flachdach aufgeständert montiert und nach Süden ausgerichtet sei.

Makler bot im Internet ein Grundstück an

Erhält ein Kunde von ihm die Adresse des Verkäufers, begründet das allein keinen Provisionsanspruch

Die Eheleute R beauftragten im Frühjahr 2005 einen Makler damit, ein Grundstück für sie zu verkaufen. Der Makler bot es über eine Immobilien-Website im Internet zum Verkauf, wo er in die Rubrik "weitere Daten" u.a. eintrug: "Provision 6,95 %". Auf die Internetanzeige hin meldete sich telefonisch Kaufinteressent S und erhielt die Anschrift des Grundstücksverkäufers und andere Informationen. S ließ sich in die Kundenliste des Maklers eintragen und besichtigte das Grundstück.

Im Oktober kaufte er es dem Ehepaar R für 315.000 Euro ab. Als der Makler davon erfuhr, verlangte er von S 21.924 Euro Provision. Zu Unrecht, wie das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg entschied (12 U 90/08). Einen Maklervertrag hätten die Parteien nicht geschlossen, so das OLG. Daher komme es hier darauf an, ob ihr Verhalten den Schluss zulasse, dass sie eine derartige Vereinbarung wünschten.

Das sei nicht einmal nach der Schilderung des Maklers selbst anzunehmen. Eine Zeitungs- oder Internetanzeige richte sich an eine unbestimmte Menge von Interessenten. Wer sich daraufhin melde, gehe zu Recht davon aus, dass das Maklerbüro für den Verkäufer tätig sei und im Erfolgsfall von diesem Provision kassieren werde. Dass S sich nach der Adresse erkundigt und diese notiert habe, bedeute keineswegs, dass er mit dem Makler eigene Vertragsbeziehungen eingehen wollte. Ohne eindeutiges Provisionsverlangen des Maklers komme dadurch noch kein Maklervertrag zustande.

Ein Anspruch auf Provision wäre allenfalls dann zu bejahen, wenn der Makler S auf die Provisionspflicht hingewiesen hätte, bevor er ihm die Adresse nannte. Auch die Besichtigung des Grundstücks begründe kein Recht auf Provision. S habe die Information durch den Makler genutzt und den Verkäufer aufgesucht. Damit habe er noch keineswegs die Forderung des Maklers nach Provision akzeptiert. Der Makler habe keine Dienste speziell für S geleistet.

Verkäufer eines Gewerbegebäudes garantiert ...

... diese Nutzungsart, doch die behördliche Erlaubnis dafür fehlte

2002 wurde ein Münchner Gewerbegebäude verkauft, das vom Mieter als Bürohaus und Lager für einen Verlag verwendet wurde. Der Verkäufer X garantierte dem Käufer Y, dass der "gegenwärtigen Grundstücksnutzung" keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen stünden. 2003 zog der Verlag aus. Y suchte und fand einen neuen Mieter A, der einen Mietvertrag mit zehnjähriger Laufzeit (Miete: 9.000 Euro monatlich) unterzeichnen wollte.

Doch Eigentümer Y bemühte sich bei der Baubehörde vergeblich um eine Bestätigung, dass hier kein Wohnraum zweckentfremdet wird (ein so genanntes Negativ-Attest). Außerdem stellte sich heraus, dass keine behördliche Genehmigung dafür vorlag, das Rückgebäude für Büros zu nutzen.

Deshalb unterschrieb Y vorsichtshalber den Mietvertrag mit A nicht. Später schloss er einen Vertrag mit einem anderen Mieter,der allerdings nur 7.000 Euro monatlich zahlte. Als Ausgleich verlangte Y vom früheren Eigentümer X Schadenersatz in Höhe der Mindereinnahmen. Y stehe Ersatz für den Mietausfallschaden zu, urteilte der Bundesgerichtshof (V ZR 93/08).

Dass Y entgegen den Versicherungen des Verkäufers X das Gebäude nicht ohne weiteres an einen gewerblichen Mieter vermieten konnte, stelle einen Mangel der Mietsache dar. Y habe dennoch am Kaufvertrag festgehalten, forderte nur Ausgleich für den Mindererlös.

Den Mangel habe man später beheben können - durch nachträgliche Erlaubnis der Baubehörde. Dennoch habe Y dem Verkäufer vorher - als das noch nicht klar war - keine Frist zur Mangelbeseitigung (= Nacherfüllung des Kaufvertrags) setzen müssen, um Schadenersatz beanspruchen zu dürfen.

Schützenswerte Aussicht?

Wohnungseigentümer bangen um ihren Blick auf Schloss Neuschwanstein

Ein Mehrfamilienhaus am Forggensee, aufgeteilt in Eigentumswohnungen, liegt besonders idyllisch: Von Balkonen und Fenstern aus haben die Bewohner freie Sicht auf den See, die Berge "drum herum" und Schloss Neuschwanstein, das über Nacht beleuchtet wird. Groß war ihr Schrecken, als sie von den Bauplänen der Nachbarn erfuhren.

Diese beabsichtigten, ein weiteres Mehrfamilienhaus zu bauen; es wird den Wohnungseigentümern die Sicht auf Neuschwanstein rauben, eines von König Ludwigs II. Märchenschlössern. Die Eigentümer wehrten sich gegen den Bebauungsplan und klagten obendrein gegen die Baugenehmigung, die das Landratsamt Ostallgäu den Nachbarn erteilt hatte: Der einzigartige Fernblick müsse geschützt werden, argumentierten sie.

Über den Bebauungsplan ist noch nicht entschieden, doch die Klage gegen die Baugenehmigung wurde vom Verwaltungsgericht Augsburg abgewiesen (Au 4 S 1084/09). Das öffentliche Baurecht kenne keine Garantie für eine "schöne Aussicht"; abgesehen von Ausnahmefällen, wenn ein Bauprojekt einen besonders wertvollen Ausblick wesentlich beeinträchtigen würde und wenn es für den Bauherrn zumutbar sei, darauf Rücksicht zu nehmen.

Im konkreten Fall gehe jedoch durch den Neubau der besonders reizvolle Ausblick auf den See im Zusammenspiel mit dem Bergpanorama nicht verloren, so die Richter. Ein Großteil der Ammergauer und Allgäuer Alpen sei weiterhin zu sehen. Das einige Kilometer entfernte Schloss Neuschwanstein sei berühmt, aber die Aussicht darauf nicht geschützt - zumal es eigentlich nur für optische Abwechslung sorge, nicht die Schönheit des Fernblicks ausmache.

Das Bauvorhaben der Nachbarn sei mit vier Wohneinheiten relativ klein und werde die Wohnanlage weder "einmauern", noch optisch erdrücken. Daher sei die Baugenehmigung rechtens. Die Wohnungseigentümer müssten den Bau hinnehmen.

Durstige Bäume in Nachbars Garten

Kein Schadenersatz für Risse im Fundament eines Hauses

Schon 1990, als die Familie ihr Zweifamilienhaus baute, waren die Eichen auf dem benachbarten Gemeinde-Grundstück im Bebauungsplan als erhaltenswerter Baumbestand ausgewiesen. Eigentlich hatte die Familie es auch ganz schön gefunden, dass nebenan alte Eichen standen. Dann aber zeigten sich im Laufe der Jahre Risse im Fundament des Zweifamilienhauses.

Nach einigem Suchen führte die Hauseigentümerin den Schaden auf den großen Durst der alten Bäume zurück. Sie forderte deshalb von der Gemeinde 21.500 Euro für die Instandsetzung des Gebäudes. Keine Chance, entschied das Landgericht Coburg (12 O 399/07).

Wer sein Haus neben einem Grundstück mit großem Baumbestand baue, müsse Vorsorge treffen, dass der Wasserbedarf der Pflanzen sein Gebäude nicht schädige. Die Bauherrin hätte beim Bau für ein entsprechend tiefes Fundament sorgen müssen, um spätere Setzungsrisse zu vermeiden.

Die Gemeinde treffe keine Schuld. Damals habe es keinerlei Anhaltspunkt dafür gegeben, dass der Durst der Eichen für das Gebäude eine Gefahr darstellen könnte. Ohne konkrete Signale in diese Richtung hätte die Bauherrin während des Baus von der Gemeinde auch nicht verlangen können, vorsorglich die Wurzeln zu kappen oder gar die Bäume zu fällen.

Leuchtrakete setzt benachbartes Anwesen in Brand

Verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch der Nachbarin?

Am Neujahrstag 2006 zündete ein Dorfbewohner in einem Schneehaufen vor seinem Haus eine übriggebliebene Silvester-Feuerwerksrakete. Sie stieg erst gerade nach oben, schwenkte dann aber zur Seite und fand ausgerechnet ihren Weg durch eine kleine Lücke unter dem Scheunendach der Nachbarin. Dort explodierte die Leuchtrakete und setzte das ganze Anwesen (Stall, Lager, Wohnhaus) in Brand.

Der Gebäudeversicherer kam für den Schaden auf und verklagte anschließend den Feuerwerker auf Schadenersatz. Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart kam zu dem Schluss, der Mann habe nicht fahrlässig gehandelt. Der Nachbarin stehe aber unabhängig von seinem Verschulden ein Ausgleichsanspruch zu. Das wurde jedoch vom Bundesgerichtshof verneint (V ZR 75/08).

Ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Anspruch auf Ausgleich setze voraus, dass das (den Schaden auslösende) Tun des Mannes in einem sachlichen Bezug zur üblichen Nutzung seines Grundstücks stehe. Das treffe hier nicht zu: Das Abschießen einer Leuchtrakete hänge mit dem Bewohnen des privaten Einfamilienhauses nicht zusammen. Damit habe der Hauseigentümer vielmehr einen gesellschaftlichen Brauch befolgt wie viele andere auch.

Die Vorinstanz müsse sich mit dem Fall noch einmal befassen. Anspruch auf Schadenersatz habe der Gebäudeversicherer jedenfalls nur, wenn der Feuerwerker doch - entgegen dem Urteil des OLG - fahrlässig gehandelt hätte.

Hausgrundstück ausgespäht?

Nicht jedes Foto verstößt gegen das Persönlichkeitsrecht des Hausbesitzers

Vor einem Einkaufszentrum verkaufte ein Händler Luftbildaufnahmen von Häusern aus der Umgebung, "geschossen" von einem Flugzeug aus. Kunden konnten an seinem Stand auch Vergrößerungen der Fotos bestellen. Menschen waren auf den Aufnahmen nicht zu sehen; man konnte ihnen nur Straßennamen entnehmen, nicht die genaue Adresse der abgebildeten Häuser.

Ein Kunde des Einkaufszentrums staunte nicht schlecht, als er an dem Stand ein (20 mal 30 Zentimeter großes) Foto seines Hauses hängen sah. Er verlangte sofort vom Verkäufer, den Verkauf zu stoppen und wollte wissen, an wen das Foto verkauft worden war. Dieser Handel verstoße gegen sein Persönlichkeitsrecht und sein Recht am Bild, außerdem gegen das Bundesdatenschutzgesetz. Der Verkäufer stellte sich stur und ließ sich vom Hauseigentümer verklagen.

Da der Mann auf dem Foto nicht abgebildet sei, könne die Aufnahme naturgemäß sein "Recht am eigenen Bild" nicht verletzen, fand das Amtsgericht München (161 C 3130/09). Weder der Name des Eigentümers, noch die Adresse stehe auf dem Foto. Daher verstoße das Bild auch nicht gegen das Bundesdatenschutzgesetz.

Grundsätzlich müsse es zwar niemand hinnehmen, wenn seine Privatsphäre "ausgespäht" werde. Ein umfriedetes Anwesen, das dem Bewohner die Möglichkeit gebe, sich dort frei von öffentlicher Beobachtung aufzuhalten, gehöre zweifellos zur Privatsphäre. Das strittige Bild beeinträchtige sie aber so minimal, dass man hier auch das schutzwürdige Interesse des gewerblichen Fotografen berücksichtigen müsse.

Das Foto sei nicht mit Namen oder Adresse verknüpft, zeige keine Hausbewohner oder deren persönliche Gegenstände. Daher überwiege hier das Interesse des Verkäufers an der Ausübung seines Gewerbebetriebes den Schutz des Persönlichkeitsrechts. (Der Hauseigentümer hat Berufung eingelegt.)

Schattige Solaranlage bringt nichts

Architekt muss dem Auftraggeber die Kosten der nutzlosen Installation ersetzen

1997 baute Villenbesitzer B sein Haus um. Ein Architekt plante den Umbau, unter anderem auch die Installation einer Solaranlage auf dem Dach des Gebäudes. Damit wollte der Auftraggeber künftig seinen Swimming-Pool heizen. Die Montage der Solaranlage kostete 18.398 DM.

Nach dem Ende der Arbeiten kam es zwischen B und dem Architekten zum Streit um das Honorar. Bauherr B behauptete, die Solaranlage sei fehlerhaft geplant und unbrauchbar. Der Architekt hätte ihm von der Installation abraten müssen: Dass sie nicht richtig funktionieren werde, sei absehbar gewesen, weil sie durch die umstehenden hohen Bäume zu viel Schatten, also zu wenig Sonne abbekomme.

Trotzdem nutze er die Solaranlage, konterte der Architekt, damit habe er praktisch im Nachhinein die Planung genehmigt. Das Oberlandesgericht Düsseldorf gab ein Sachverständigengutachten in Auftrag und sprach anschließend dem Auftraggeber Schadenersatz in Höhe der Montagekosten zu (22 U 52/08). B sei schlecht beraten worden.

Die Solaranlage habe keinen "relevanten Gebrauchswert", weil sie nur eine Leistung von 5.360 Kilowattstunden (statt 21.500 Kilowattstunden) jährlich bringe. Damit könne man das Wasser im Pool pro Stunde um 0,0274 Grad Celsius erwärmen. In einer Woche komme man so - allerdings nur bei einer optimalen Sonnenscheindauer von täglich acht Stunden - auf eine Steigerung der Temperatur um 1,53 Grad. Das sei so gut wie nutzlos, zumal sich das Wasser über Nacht wieder abkühle. Der Architekt hätte also in der Tat von der Installation abraten müssen, um dem Auftraggeber die Montagekosten zu ersparen.