Haus und Grund

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Zeitungsausträger stürzt auf einer Haustreppe

Hauseigentümer muss sein Anwesen nicht die ganze Nacht beleuchten

In aller Herrgottsfrühe war ein Zeitungsausträger unterwegs, um 4.30 Uhr morgens. In der Dunkelheit stürzte er auf der Eingangstreppe eines Hauses und verletzte sich. Dafür gab er dem Hauseigentümer die Schuld, weil die Treppe nicht beleuchtet war.

Diesem Vorwurf mochte sich das Oberlandesgericht Celle nicht anschließen und wies die Klage des Zeitungsausträgers auf Schmerzensgeld ab (9 U 192/03). Grundsätzlich habe ein Hauseigentümer dafür zu sorgen, dass der Bürgersteig vor seinem Haus und der zum Hauseingang führende Weg inklusive Treppe sicher zu begehen sei. Das gelte aber nicht "rund um die Uhr", sondern erst am Morgen, wenn "allgemeiner Verkehr einsetze", also ab 7.00 Uhr früh. Ein Zeitungszusteller dürfe sich daher nicht darauf verlassen, dass die Kunden seines Arbeitgebers ihre Grundstücke die ganze Nacht beleuchteten. Er müsse eine funktionierende Taschenlampe dabei haben. (Nur wenn der Zeitungsverlag mit bestimmten Kunden Sonderregelungen für die Zustellung getroffen habe, wäre so ein Fall unter Umständen anders zu beurteilen.)

Camcorder passte nicht in den Hotelsafe

Urlauber bekommt nach einem Diebstahl keine Entschädigung

Zwei Wochen Strand und Sonne in Tunesien - so stellte sich der Kunde seinen Urlaub vor. Er buchte eine Pauschalreise bei einem Reiseveranstalter, der schon im Katalog darauf hinwies, dass die Gefahr von Diebstählen in Tunesien besonders hoch sei. Da der Mann aber nun einmal gerne fotografierte, nahm er trotzdem Camcorder und Spiegelreflexkamera mit auf die Reise. Vor Ort wollte er die teuren Stücke - zusammen 2.043 Euro - im Hotelsafe unterbringen. Doch der war für seine Ausrüstung zu klein. Also packte er sie in eine Tasche und versteckte diese hinter Wäschestücken im Schrank seines Hotelzimmers, wenn er abends das Hotel verließ.

Doch da wurden die Apparate offenbar entdeckt, jedenfalls waren sie eines Tages verschwunden. Für den Diebstahl machte der Urlauber den Reiseveranstalter verantwortlich: Nur Hotelgäste oder Personal könnten die Kameras gestohlen haben. Dies wäre nicht passiert, hätte man ihm im Hotel einen größeren Safe zur Verfügung gestellt. Diesem Vorwurf mochte sich das Amtsgericht München nicht anschließen (233 C 7824/03).

Die Safes in dem tunesischen Hotel seien 20 cm breit, 5 cm hoch und 30 cm tief. Das sei der in Hotels übliche Standard. Damit habe das Hotel - als Vertragspartner des Reiseveranstalters - seine Pflicht erfüllt, den Gästen die sichere Verwahrung von Wertstücken zu ermöglichen. Auf einen außergewöhnlich großen Safe habe der Kunde keinen Anspruch. Dass in Hotels gestohlen werde, sei im Übrigen bekannt, die einschlägige Warnung im Katalog unmissverständlich. Also hätte der Urlauber seine wertvolle Fotoausrüstung beim Verlassen des Hotels mitnehmen müssen.

Umbau erheblich teurer

Architekt muss vor wirtschaftlichen Risiken warnen

Der Architekt hatte die voraussichtlichen Kosten für ein Bauvorhaben kalkuliert. Als die Auftraggeber das Sanierungsobjekt schon während der Rohbauphase verkaufen wollten, äußerte er Bedenken, weil die Kostenentwicklung ungewiss sei. Die Bauherren, ein Ehepaar, ließen sich jedoch vom Verkauf nicht abhalten, obwohl der Verkaufspreis deutlich unter dem späteren Verkehrswert des sanierten Gebäudes lag. Da die tatsächlichen Baukosten die geplanten Kosten weit überstiegen, zahlte das Ehepaar bei dem Geschäft gewaltig drauf. Dafür sollte der Architekt finanziell geradestehen.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf gab den Auftraggebern teilweise Recht (I-21 U 24/03). Spätestens bei der Vorplanung müsse ein Architekt die finanziellen Möglichkeiten des Bauherrn ermitteln und den wirtschaftlichen Rahmen des Bauvorhabens abstecken. Besonders bei Sanierungen und Umbauten führten unvorhersehbare Schwierigkeiten oft zu erheblicher Kostensteigerung. Das wisse jeder Architekt. Und im konkreten Fall habe der Planer bei der Schätzung noch nicht einmal alle Kostengruppen berücksichtigt. Höhere Kosten waren also zu erwarten, darauf hätte er die Auftraggeber eindringlich hinweisen müssen: Sie allgemein auf die Möglichkeit von Änderungen aufmerksam zu machen, genüge nicht.

Hätte er in der gebotenen Weise Klartext geredet, wären die Auftraggeber wohl so vernünftig gewesen, auf den frühzeitigen Verkauf zu verzichten, vermuteten die Richter. Da das Ehepaar jedoch die Warnungen des Architekten in den Wind geschlagen und durch eigenes Verhalten zum wirtschaftlichen Misserfolg des Projekts entscheidend beigetragen hatte, blieb es auf 60% des Schadens sitzen. Der Architekt musste sich mit 40% beteiligen.

Sturzbach aus der Kanalleitung

Bei einem "Jahrhundertregen" kann sich die Kommune auf "höhere Gewalt" berufen

Das Haus lag auf einem Hanggrundstück. Unmittelbar dahinter verlief ein (verrohrter) Bachlauf, der zur städtischen Kanalisation gehörte. Anfang Mai 2001 wurde die Region von einem schweren Unwetter mit sintflutartigen Regenfällen heimgesucht. Dabei schwoll der Bach stark an, in Fontänen schoss das Wasser aus den Rohren und ergoss sich auf das Grundstück. Bald standen der Keller des Hauses und der Geräteschuppen unter Wasser. Der Hauseigentümer forderte von der Kommune 7.412 Euro Schadenersatz.

Doch der Bundesgerichtshof entschied, dass sich die Stadt in diesem Fall auf "höhere Gewalt" berufen kann (III ZR 108/03). Die Kommune müsse die Anwohner vor Gefahren durch ihre Kanalanlagen schützen, räumten die Richter ein. Ob der Bachlauf weit genug und nach den Regeln der Technik gebaut worden sei, könne hier aber offen bleiben. Denn das betreffende Grundstück sei in Folge eines Jahrhundertregens überflutet worden und nicht wegen Mängeln in der Kanalisation. Solche Regenmengen könne die Kanalisation einfach nicht verkraften. Es handle sich in solchen Fällen um ganz außergewöhnliche, katastrophale Wirkungen elementarer Naturkräfte. Darauf könne die Stadt ihr Kanalsystem nicht einrichten, das wäre wirtschaftlich unzumutbar.

Rollo-Auftrag gekündigt

Werkunternehmer verlangt Ersatz für Materialien

In ein Gebäude sollten Rollos mit Motorantrieb eingebaut werden. Aus unbekannten Gründen stieg die Kundin aus dem Vertrag aus. Der Handwerker stellte ihr dennoch eine Rechnung und verlangte seine Aufwendungen ersetzt. Denn er hatte bereits Rollos und Motoreinheiten für die wankelmütige Auftraggeberin angeschafft.

Es kam zum Rechtsstreit, in dem das Oberlandesgericht Köln für den Handwerker Partei ergriff (11 U 103/03). Materialkosten müssten nach einer Kündigung vom Auftraggeber nicht ersetzt werden, wenn der Werkunternehmer das Material in absehbarer Zeit anderweitig verwenden könne. Handle es sich jedoch um Gegenstände, die speziell für das Bauwerk des Auftraggebers beschafft wurden und die nicht ohne Weiteres anderswo einzusetzen seien, habe der Auftragnehmer Anspruch auf Vergütung. Und das treffe hier zu.

"Do-it-yourself" mit dem Bagger

Private Haftpflichtversicherung muss nicht für Gebäudeschäden einstehen

Um für die Eltern Wohnraum zu schaffen, wollte ein Mann sein Einfamilienhaus um einen Anbau erweitern - überwiegend im kostensparenden "Do-it-yourself"-Verfahren. Und sein Vater half tatkräftig mit. Sogar die Ausschachtungsarbeiten mit dem Bagger erledigte er selbst. Eine Baugrube von 2,5 Metern Tiefe hob er aus, doch leider nicht fachgerecht. Das Haus des Sohnes hatte kein ordentliches Fundament und geriet durch die Arbeiten an der Mauer ins Wanken. Der Giebel rutschte weg, im Mauerwerk entstanden tiefe Risse. Die private Haftpflichtversicherung des Vaters sollte die Folgekosten übernehmen.

Dazu ist sie nicht verpflichtet, entschied das Oberlandesgericht Oldenburg (3 W 5/04). Eine Haftpflichtversicherung biete Versicherungsschutz für "Gefahren des täglichen Lebens". Wenn der Versicherungsnehmer mit einem Bagger eine große Baugrube aushebe, habe das mit den üblichen Heimwerker-Aktivitäten nichts mehr zu tun. Dies sei eine gefährliche Tätigkeit: Kein verständiger Laie würde eine solche Arbeit selbst und ohne jede Unterstützung von Fachkräften durchführen. Da die Grube unmittelbar an der Hausmauer ausgehoben wurde, hätte sich dem "Baggerfahrer" außerdem der Gedanke aufdrängen müssen, dass dies die Bausubstanz des Hauses angreife. Schließlich hätten die Häuslebauer ja gewusst, wie "labil" das Fundament des Einfamilienhauses war.

Wände feucht - Putz bröckelt ab ...

Weiß der bauleitende Architekt über ein Risiko Bescheid, muss der Handwerker den Bauherrn nicht warnen

Ein größeres Gebäude wurde saniert und ein Handwerksunternehmen mit Putzarbeiten beauftragt. Kaum hatten die Handwerker damit begonnen, stellte sich heraus, dass die Wände mit Salz und Feuchtigkeit belastet waren. Der Handwerker sprach darüber nicht mit dem Bauherrn, sondern mit dem Bauleiter, einem Architekten. Der Architekt erkannte das Risiko, ließ aber die Handwerker die Arbeiten wie ursprünglich geplant ausführen. Noch bevor die Gewährleistungsfrist abgelaufen war, platzte der Putz von den Wänden.

Der Auftraggeber forderte Schadenersatz vom Handwerksunternehmen: Der Auftragnehmer hätte ihm mitteilen müssen, dass er es angesichts des Zustands der Wände bedenklich fand, den Putz aufzutragen. Seine Klage scheiterte beim Oberlandesgericht Köln (3 U 214/05). Im Prinzip sei zwar der Auftragnehmer verpflichtet, den Auftraggeber über solche Bedenken zu informieren, räumten die Richter ein.

Hier lägen die Dinge aber anders. Wenn fest stehe, dass der fachkundige Bauleiter das Risiko kenne und bewusst eingehe, entfalle für den Handwerker die Informationspflicht. Er dürfe sich auf die Entscheidung des Architekten verlassen. Umgekehrt müsse sich der Auftraggeber dessen Handeln zurechnen lassen, denn er habe den Architekten damit beauftragt, den Bau in eigener Verantwortung zu leiten.

(P.S.: Trotz dieses Urteils zu Gunsten des Handwerksunternehmens sollten Auftragnehmer Bedenken sicherheitshalber immer schriftlich anmelden. Denn nicht immer gelingt so wie hier der Beweis, dass der Auftraggeber oder sein fachkundiger Vertreter über Mängel unterrichtet waren und das damit verbundene Risiko bewusst in Kauf nahmen.)

Teppichboden auf Parkett verklebt

Architekt muss nicht vor offenkundigem und bekanntem Risiko warnen

Eine Versicherung bezog Büroräume und ließ diese neu ausstatten. Ein auf Stundenlohnbasis angeheuertes Architekturbüro sollte den Umbau überwachen. Unter anderem wollte die Versicherung auf dem Parkett einen Teppichboden verlegen lassen, den sie selbst eingekauft hatte. Der Bodenverleger empfahl, den Teppich zu verkleben: Nur so sei er fest genug, um den Rollen der Bürostühle standzuhalten. Die Versicherung war damit einverstanden.

Als der Mietvertrag endete, stellte der Vermieter fest, dass der Parkettboden übel aussah. Er forderte Schadenersatz. Die Versicherung zahlte und verlangte ihrerseits Ersatz vom Architekturbüro. Der beratende Architekt hätte auf die Folgen des Verklebens hinweisen und sie über die Möglichkeit informieren müssen, eine andere Art von Belag lose auf dem Parkett zu verlegen. Der Architekt schob den Schwarzen Peter dem Bodenverleger zu, der wiederum darauf pochte, dass das Parkett durch hineingefräste Kabelkanäle sowieso schon zerstört gewesen sei ...

Die Klage des Versicherungsunternehmens gegen das Architekturbüro scheiterte beim Landgericht München I (11 O 24048/05). Die Auftraggeberin habe einen Bodenbelag gekauft, der nach den Regeln der Technik geklebt werden musste. Und wer auf dieser Unterlage einen Teppich verklebe, nehme Schäden beim Ablösen bewusst in Kauf, so das Gericht. Parkett gehöre zu den hochempfindlichen Belägen und dürfe nicht einmal nass gewischt werden. Das gehöre zum Allgemeinwissen.

Von einer Verletzung der Beraterpflichten könne hier also keine Rede sein. Ein Hinweis auf Banalitäten, die offenkundig und jedem Laien bekannt seien, sei überflüssig. Auch über alternative Beläge habe der Architekt die Auftraggeberin nicht informieren müssen, da das Parkett ohnehin kaputt gewesen sei.

Was ist ein Baumangel?

Das hängt davon ab, was vereinbart wurde

In einem Neubau waren Elektroleitungen zu verlegen. Der beauftragte Elektrofachbetrieb verpflichtete sich im Werkvertrag mit dem Bauherrn, sie in Leerrohren in den Gebäudewänden zu verlegen. Nach der Durchführung des Auftrags reklamierte der Auftraggeber Mängel - unter anderem waren die Leitungen eben nicht in Leerrohren verlegt - und zog rund 19.000 Euro vom Werklohn ab. Der Handwerker klagte die Summe ein.

Der vom Landgericht eingeschaltete Sachverständige erklärte, nach den "allgemein anerkannten Regeln der Technik" sei es nicht notwendig, diese Leitungen in Leerrohren zu verlegen. Daraus schloss das Landgericht, in diesem Punkt seien die Arbeiten des Handwerksbetriebs nicht mangelhaft; der Auftraggeber müsse zahlen. Doch der Bauherr pochte auf den Vertrag und ging in Berufung.

Beim Oberlandesgericht Brandenburg setzte er sich durch (12 U 160/05). Es komme hier nicht darauf an, so die Richter, ob die allgemein anerkannten Regeln der Technik eingehalten wurden. Wenn vertraglich eine bestimmte Beschaffenheit der Werkleistung vereinbart werde, sei dies vorrangig. Dann sei die Arbeit mangelhaft, wenn und weil sie von der vereinbarten Leistung abweiche.

Im Bauvertrag könnten Auftraggeber und Auftragnehmer einen höheren Standard festlegen als den, der den anerkannten Regeln der Technik entspreche. Diese seien ein Mindeststandard, der nur dann als Maßstab für die Leistung zum Tragen komme, wenn Auftraggeber und Auftragnehmer vertraglich keinen höheren Standard vereinbarten.

Den Auftraggeber über Risiken informiert?

Streit um unterbliebene Abdichtung von Kellermauern

Dass die Außenmauern ziemlich feucht waren, fiel den am Bau beteiligten Fachleuten natürlich auf. Ein Subunternehmer des Bauunternehmens informierte den Bauherrn darüber, dass seiner Meinung nach die Mauern vor dem Verputzen unbedingt abgedichtet werden müssten. Trotzdem wurde ohne weitere Vorkehrungen der Zementputz aufgebracht. Infolge dessen platzten später innen Fliesen ab, was teure Nachbesserungsmaßnahmen nach sich zog. Der Auftraggeber forderte dafür vom Bauunternehmer Schadenersatz.

Der verteidigte sich und schob dem Bauherrn die Schuld in die Schuhe: Der sei ja vom Subunternehmer durchaus auf das Problem der Feuchtigkeit hingewiesen worden. Dennoch habe er sich wider besseres Wissen aus Kostengründen entschieden, ohne vorherigen Einbau einer Feuchtigkeitssperre eine einfache Putzschicht auftragen zu lassen. Wenn das zuträfe, müsste der Auftragnehmer für die Mängel nicht haften, erläuterte das Oberlandesgericht Jena im anschließenden Prozess um Schadenersatz (2 U 1122/05). Doch da gebe es widersprüchliche Aussagen.

Der Geschäftsführer des Bauunternehmens hatte nämlich (in einem Vorprozess gegen den Subunternehmer) berichtet, dass er mit dem Architekten und dem Bauherrn das Problem der Feuchtigkeit ausführlich besprochen hatte. Man sei sich einig gewesen, dass es funktionieren würde, nur einen einfachen Zementputz aufzubringen, hatte er zugestanden. Deshalb verlor schließlich das Unternehmen den Prozess.

Der Geschäftsführer des Bauunternehmens habe den Bauherrn über die Sachlage nicht richtig informiert, so die Richter, er habe vielmehr die Tragweite des Problems verharmlost. Seine Einschätzung sei für den Auftraggeber natürlich ausschlaggebend. Der Bauherr habe dem Vorschlag zugestimmt, aber nicht um unvernünftigerweise Kosten zu sparen, sondern im Vertrauen auf die vermeintlich fachkundige Beratung. Daher habe er Anspruch auf Schadenersatz.

Schlamperei bei der Bauüberwachung

Architekt ist für Pfusch bei der Isolierung allein verantwortlich

Die Isolierarbeiten an dem Neubau waren so ein Murks, dass dem Sachverständigen die Haare zu Berge standen: Die Bodenfolie war nicht verschweißt, eine Noppenfolie seitenverkehrt verlegt. Statt der vereinbarten Doppeldrainage gab es nur eine einfache. Und die Abdichtungen waren niedriger als vorgesehen.

Der Architekt, der die Bauaufsicht hatte, redete sich heraus: Die Fehler bei Drainage und Noppenfolie habe er doch frühzeitig beanstandet. Statt sich lange mit Gutachten aufzuhalten, hätte der Bauherr die Fehler lieber gleich beheben sollen. Dass sich nun die Bausubstanz verschlechtert habe und deshalb der für die Beseitigung der Mängel notwendige Aufwand gestiegen sei, gehe auf das Konto des Auftraggebers. Bei Arbeiten wie dem Verlegen der Bodenfolie müsse ein Architekt nicht ständig als Aufpasser dabei sein.

Damit kam der Architekt beim Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken jedoch nicht durch (8 U 274/01). All die Mängel bei den überaus wichtigen Abdichtungs- und Isolierungsarbeiten seien nur mit schlampiger Bauaufsicht zu erklären, so das OLG. Dafür sei allein der Architekt verantwortlich.

Natürlich habe der Bauherr das Recht, erst einmal die Mängel und ihre Ursachen feststellen zu lassen, um seinen Anspruch auf Schadenersatz zu klären. Darauf würde der Bauherr entgegen seinen eigenen Interessen verzichten, wenn er die Baumängel vorzeitig auf eigene Kosten beheben ließe. Dass sich dies verzögerte, sei nicht dem Bauherrn, sondern dem Architekten zuzuschreiben, der es trotz offenkundig schlechter Arbeit weit von sich wies, Schadenersatz zu leisten.

Hausübergabe: Lebenslängliches Wohnrecht für die Eltern

Erlischt dieses Recht, wenn die Mutter ins Pflegeheim zieht?

1980 hatte der Mann mit seinen Eltern einen Übergabevertrag geschlossen. Der Vater übertrug ihm zwei Hausgrundstücke, als Gegenleistung räumte der Sohn den Eltern ein lebenslängliches Wohnrecht ein. Der Vater starb 1996; die Mutter erlitt im Jahr 2000 einen Schlaganfall und kam anschließend in ein Pflegeheim. Mit ihrem Einverständnis vermietete der Sohn die Wohnung und kassierte die Miete.

Seit Februar 2003 bezieht die Mutter Sozialhilfe (in Höhe der von ihrer Rente nicht gedeckten Heimkosten). Vom Sohn verlangte der Sozialhilfeträger ca. 8.000 Euro: Mit den Mieteinnahmen, die eigentlich der Mutter zustünden, müsse er die geleistete Hilfe ausgleichen. Müsse er keineswegs, meinte der Sohn. Die Miete gehöre ihm. Denn das Wohnrecht der Mutter sei erloschen, weil sie die Wohnung nicht mehr nutzen könne.

Dass die Mutter zurückkehren könnte (eventuell, wenn sie eine Pflegerin aufnähme), sei gar nicht ausgeschlossen, so der Bundesgerichtshof (V ZR 163/06). Das könne aber offen bleiben: Denn ihr Wohnrecht entfalle jedenfalls nicht dadurch, dass sie es längere Zeit nicht ausüben könne. Dass der Sohn die Wohnung (gemäß der Vereinbarung beim Umzug ins Pflegeheim) vermietet habe, hebe dieses Recht nicht auf.

Wem die Miete zustehe, sei nicht geregelt worden. Es wäre ungerecht, spräche man sie dem Sohn zu: Denn damit würde er - verglichen mit den Regelungen im Übergabevertrag - auf Kosten seiner Mutter finanziell bevorzugt. Das Wohnrecht sei ein Teil ihrer Altersvorsorge: Die Mutter sollte unentgeltlich wohnen. Infolgedessen gehörten ihr auch die Mieteinnahmen. Der Sozialhilfeträger könne vom Sohn einen Teil der Einnahmen verlangen, bis zur Höhe der gewährten Sozialhilfe.

Grundbesitzer macht sich strafbar

Er beschimpft einen Beamten als Verbrecher und droht mit Gewalt

Zwischen der Bauaufsichtsbehörde von Schwerte und einem Grundstückseigentümer gab es schon seit geraumer Zeit Zoff um Gebühren. Die Behörde schickte einen Vollstreckungsbeamten, um einen Betrag von 150 Euro einzutreiben. Der Mann erklärte dem Beamten (wohl zu Recht), er schulde der Kommune derzeit keine 150 Euro. Der Beamte zog sich zwar zurück, erklärte aber, beim nächsten Mal werde er auf dem Zutritt zum Haus bestehen.

Darauf reagierte der Grundstückseigentümer nicht nur mit einer Strafanzeige. Er wandte sich an die Stadt, bezeichnete in einer Dienstaufsichtsbeschwerde den Beamten als "Verbrecher" und kündigte an, ihn bei künftigen Besuchen mit "massiver Gewalt von seinem Grund und Boden zu werfen". Damit habe er sich in zweierlei Hinsicht strafbar gemacht, entschied das Oberlandesgericht Hamm, und verhängte eine Geldstrafe (2 Ss 589/06).

Einen Vollzugsbeamten "Verbrecher" zu nennen, ihn also mit einem gefährlichen Kriminellen gleichzusetzen, stelle eine Beleidigung dar. Den Bereich sachlicher Auseinandersetzung um die Gebühren habe der Grundstückseigentümer da schon verlassen. Darüber hinaus habe er gedroht, nun auf das Faustrecht zu setzen; das sei versuchte Nötigung. Wenn er die Rechtmäßigkeit einer staatlichen Maßnahme bezweifle, müsse der Mann dagegen klagen. Niemand dürfe das Gewaltmonopol des Staates ignorieren und zur Selbsthilfe greifen.

Ex-Freundin soll für Grundstück zahlen

Miteigentümerin muss Kosten nur mittragen, wenn sie es benützt oder Miete kassiert

Das unverheiratete Paar lebte acht Jahre zusammen und hat eine gemeinsame Tochter. Der Mann kaufte von seinem Geld für die kleine Familie ein Hausgrundstück. Seiner Lebenspartnerin übertrug er einen Eigentumsanteil von 50 Prozent, den er nach der Trennung im Jahr 2000 zurückforderte. Die Klage wurde abgewiesen. Erneut zog der Mann vor Gericht und verlangte, seine "Ex" solle sich wenigstens an den Ausgaben für das Grundstück beteiligen: 9.356 Euro habe er zwischen 2001 und 2003 für Steuer und Renovierungskosten ausgegeben.

Nach der Trennung hatte der Eigentümer das Haus zunächst vermietet, dann zogen seine neue Freundin und eine erwachsene Tochter ein. Seine Ehemalige erhielt weder einen Anteil der Miete, noch wollte sie selbst wieder einziehen. Deshalb gewann die Miteigentümerin den Prozess vor dem Oberlandesgericht (OLG) Schleswig (14 U 214/05).

Bei gemeinschaftlichem Eigentum würden in der Regel sowohl der Ertrag, als auch die Kosten unter den Miteigentümern aufgeteilt, so das OLG. Im konkreten Fall habe der Mann darauf allerdings keinen Anspruch. Er allein habe das Grundstück verwaltet und vermietet, ziehe den Nutzen daraus. Seine Ex-Freundin habe keinen Anspruch darauf angemeldet, das Haus mit zu benützen oder an den Mieteinnahmen beteiligt zu werden. Spiegelbildlich müsse das dann aber auch für die Kosten gelten. Da die Frau seine Nutzung des Hauses in keiner Weise eingeschränkt habe, könne der Mann auch keinen Lastenausgleich verlangen.

Hausbesitzer wollen ihre Toilette mit Regenwasser spülen ...

... und setzen das gegen den Widerstand des kommunalen Wasserversorgers durch

Bayerische Häuslebauer bauten in ihr Einfamilienhaus eine Regenwassernutzungsanlage für WC-Spülung und Gartenbewässerung ein. Da bei der Wasserversorgung Anschluss- und Benutzungszwang besteht, mussten sich die Hausbesitzer diese Anlage vom kommunalen Wasserversorger genehmigen lassen.

Doch der legte sich quer. Wenn das Schule mache, sinke sein Absatz dramatisch, argumentierte der kommunale Zweckverband. Dann wäre die örtliche Trinkwasserversorgung nicht mehr wirtschaftlich und den Kunden drohten höhere Wassergebühren. Nur den Garten dürften die Hausbesitzer mit gesammeltem Regenwasser gießen; für die Toilettenspülung müssten sie ihm Wasser abnehmen.

Die Hauseigentümer zogen vor Gericht und setzten sich beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof durch (4 BV 05.1037). Im Prinzip sei es vernünftig, Regenwasser einzusetzen, erklärten die Richter, und pochten auf den Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen: Es entspreche nicht unbedingt dem Allgemeininteresse, Trinkwasser aus großen Tiefen zu fördern und weiterzuleiten, um es zum Reinigen von Ställen oder in Toiletten zu benützen. Allerdings: Wenn so viele Bürger mit Regenwasser spülten, dass tatsächlich für die übrigen Wasserabnehmer der Wasserpreis massiv steigen würde, dürfe und müsse der Wasserversorger reagieren und auf Abnahme bestehen.

Welche Wassergebühr sei noch zumutbar? Um diese Frage zu beantworten, müsse man auch die Wasserpreise anderer Versorger berücksichtigen. Vertretbar sei der Wasserpreis, solange er den durchschnittlichen Preis in der Region nicht spürbar überschreite. Im konkreten Fall liege der Wasserversorger (mit einer Verbrauchsgebühr von 0,94 Euro pro Kubikmeter Wasser) im Vergleich mit den anderen Anbietern im Landkreis zwar im oberen Bereich, andere Kommunen verlangten aber mehr. Hier sei noch Spielraum für eine moderate Erhöhung. Daher müsse der Wasserversorger den Antrag der Hauseigentümer akzeptieren.

Auf der Baustelle ging nichts voran

Bauherr setzt eine zu kurze Frist für die Fertigstellung - Schadenersatz?

Am Elbufer in Dresden sollte eine edle Wohnungseigentumsanlage entstehen, so lautete der Vertrag des Bauherrn mit dem Bauträger. Doch das Bauvorhaben kam viel langsamer voran als geplant. Als allmählich klar wurde, dass die Wohnungen nicht zum vorgesehenen Termin bezugsfertig sein würden, meldete sich der Bauherr. Er setzte dem Bauunternehmen eine Frist, in der dieser die Sache zu Ende zu bringen sollte.

Die Zeitspanne war nach Ansicht des Bauträgers viel zu kurz. Damit habe sich der Bauherr auf treuwidrige Art und Weise vom Bauvertrag gelöst, warf ihm der Bauunternehmer vor. Da er die Wohnungen nicht zum ursprünglich vereinbarten Preis verkaufen konnte, forderte er vom Bauherrn den Differenzbetrag als Schadenersatz. Das Oberlandesgericht Hamm erklärte dem säumigen Bauunternehmer, er hätte einen detaillierten Bauzeitenplan vorlegen müssen (24 U 150/04).

Wenn ein Bauträger mit der Fertigstellung eines Bauvorhabens in Verzug sei und vom Bauherrn eine Frist gesetzt bekomme, müsse er - selbst wenn die vom Bauherrn gesetzte Frist technisch gesehen zu kurz sei - innerhalb von einer Woche darlegen, wann er die Arbeiten beenden könne. (Das Bauunternehmen müsse sich bemühen, fertig zu werden - notfalls die Zahl der Arbeitskräfte und/oder die täglichen Arbeitsstunden auf der Baustelle erhöhen, doppelte Schichten und Samstagsarbeit anordnen.)

Auf Basis eines solchen Bauzeitenplans könne sich der Bauherr sein weiteres Vorgehen überlegen (innerhalb einer Frist von drei Wochen). Da der Bauträger im konkreten Fall aber keinen Bauzeitenplan erstellt, sondern wegen der kurzen Frist vorschnell den Schluss gezogen habe, damit sei der Bauvertrag "aufgelöst", habe er keinen Anspruch auf Schadenersatz.

Pappeln stürzen auf Grundstück

Kommune hatte trotz Kanalbauarbeiten ihre Standfestigkeit nicht geprüft

Bei einem herbstlichen Sturm im Oktober 2002 wehte es die vier hohen Pappeln einfach um. Sie standen an einer Gemeindestraße neben einem Hausgrundstück - und krachten in dessen Garten. Zaun und Gartenanlagen wurden dabei zerstört. Der Hauseigentümer forderte von der Gemeinde 6.262 Euro Schadenersatz: Ihre (mit Ausgrabungen verbundenen) Kanalbauarbeiten hätten die Standfestigkeit der Bäume beeinträchtigt, deshalb müsse sie für den Schaden einstehen.

Das sah die Kommune überhaupt nicht ein: Es habe keinen Anlass gegeben, die Bäume zu fällen; sie hätten schon viele Stürme überstanden. So einfach dürfe es sich die Straßenbaubehörde nicht machen, erklärte das Oberlandesgericht Düsseldorf (18 U 93/06). Frühere Stürme ließen keinen Rückschluss darauf zu, dass Bäume auch künftigen Stürmen standhalten werden.

Bei den Ausgrabungen an der Gemeindestraße sei der vorgeschriebene Mindestabstand zu den Stammfüßen der Pappeln nicht eingehalten worden. Schon allein aus diesem Grund hätte die Behörde überprüfen müssen, ob die Bäume noch über ausreichend starke Haltewurzeln verfügten oder ob diese (zumindest teilweise) durchtrennt wurden.

Dass Erdarbeiten in unmittelbarer Nähe das Wurzelwerk von Bäumen schädigen und damit deren Standsicherheit gefährden könnten, verstehe sich von selbst. Eine Kontrolle wäre zwingend geboten gewesen: Die Behörde habe ihre Amtspflichten verletzt, indem sie diese unterließ. Daher müsse die Kommune den Schaden übernehmen.

Zeitlimit: 35 Werktage am Stück!

Baufirma soll Vertragsstrafe zahlen, obwohl sie die Arbeiten zum zusätzlich vereinbarten Endtermin fertig stellte

Im Bauvertrag vereinbarte der Bauherr mit einer Baufirma - welche die Abdichtungsarbeiten außen übernehmen sollte - nicht nur einen Termin, zu dem sie fertig sein sollte. Darüber hinaus sollte die Auftragnehmerin ihre Leistung innerhalb von 35 Werktagen in einem Stück erbringen. Die erste Hürde schaffte sie, die zweite nicht. Denn die Baufirma musste einige Tage darauf warten, dass der Fassadenbauer fertig wurde. Nichtsdestotrotz wollte der Bauherr ihren Anspruch auf Werklohn mit einer Vertragsstrafe aufrechnen.

Das Kammergericht in Berlin entschied den Streit zu Gunsten der Auftragnehmerin (7 U 190/06). Die Baufirma sei mit ihrer Arbeit ebenso abhängig von anderen Gewerken wie diese von ihrer Leistung, erklärten die Richter. Solange die Fassade nicht fertig sei, könne sie nicht mit dem Abdichten beginnen. Wenn der Auftragnehmer sich aus technischen Gründen nicht an das vereinbarte Limit von 35 Werktagen in einem Stück halten könne, habe der Bauherr keinen Anspruch auf die Vertragsstrafe. Das gelte zumindest dann, wenn die Baufirma ihre Arbeiten zum gesetzten Fertigstellungstermin beendete.

Mangelhafte Fliesen

Verkäufer muss Ausbau und Wiedereinbau neuer Fliesen bezahlen

Die Fliesen in der Auslage des Baustoffhändlers hatten wunderschön ausgesehen, so dass der Mann im Laden gleich genügend Kartons für 50 Quadratmeter mitnahm (Kostenpunkt 1.500 Euro). Als der Fliesenleger seine Arbeit getan hatte, war der Auftraggeber jedoch schwer enttäuscht: Farbe und Oberflächenstruktur der Fliesen unterschieden sich deutlich von den Ausstellungsstücken, die der Kunde im Laden besichtigt hatte.

Kurz entschlossen ging der Mann zum Baustoffhändler und forderte andere Fliesen. Zusätzlich sollte der Verkäufer den Ausbau der hässlichen Fliesen und den Einbau makelloser Fliesen finanzieren - immerhin 5.200 Euro. Der Händler lehnte ab, wurde aber vom Kunden mit Erfolg verklagt.

Der Kunde habe die Ausstellungsfliesen im Laden des Händlers gesehen und genau diese Fliesen bestellt, erklärte das Landgericht Deggendorf (3 O 370/06). Also bestimme das Aussehen der Ausstellungsstücke die geschuldete Beschaffenheit des Materials. Wenn die gelieferten Fliesen - verglichen damit - optische Mängel zeigten, müsse der Händler neue liefern. Darüber hinaus müsse er auch den Aufwand für das Verlegen neuer Fliesen übernehmen: Der Käufer müsse am Ende so dastehen, als wären die Fliesen von Anfang an ohne Fehler gewesen. (Der Händler legte gegen das Urteil Berufung ein, über die noch nicht entschieden wurde.)

Vertreter kam ins Haus

Unternehmer konnte Widerrufsrecht der Kunden bei Haustürgeschäft nicht aushebeln

Eigenheim sanieren und Energie sparen - Themen, die derzeit in aller Munde sind. Sanierungswillige Hauseigentümer sollten allerdings bei Vertreterbesuchen Vorsicht walten lassen. Sonst könnte es ihnen ergehen wie einem Ehepaar aus Frankfurt an der Oder. Die Eheleute wollten das Dach ihres Hauses modernisieren und meldeten sich bei einer Baufirma, die per Anzeige mit besonders günstigen Preisen geworben hatte. Sie baten nur um Informationen. Dennoch erschien gleich ein Vertreter zu einem Hausbesuch und überredete die Eigentümer dazu, einen Vertrag über 16.000 Euro abzuschließen.

Als er gegangen war, überlegten sich die Kunden die Sache noch einmal in Ruhe. Weil das Ganze für sie viel zu teuer war, widerriefen sie den Vertrag. (Das ist bei so genannten Haustürgeschäften innerhalb von zwei Wochen nach Vertragsschluss möglich, um Verbraucher davor zu schützen, zuhause von cleveren Geschäftsleuten überrumpelt zu werden.) Davon wollte allerdings die Baufirma nichts wissen: Man habe dem Ehepaar, wie es vorgeschrieben sei, Informationen zum Widerrufsrecht ausgehändigt. Und da stehe klipp und klar, dass es entfällt, wenn die Kunden den Vertreter der Baufirma zu Vertragsverhandlungen zu sich ins Haus einladen.

Die Eheleute holten sich Rat bei der Verbraucherzentrale, die für sie das Unternehmen wegen unzulässiger Allgemeiner Geschäftsbedingungen im Vertragsformular verklagte. Das Landgericht Rostock schlug sich auf ihre Seite und entschied, dass das Ehepaar den Vertrag widerrufen kann (3 O 27/07). Die im Vertragsformular vorgedruckte Widerrufsbelehrung unterstelle ganz einfach, dass der Kunde einen Vertreter zu sich ins Haus bestellt habe - ob das nun stimme oder nicht. Im konkreten Fall treffe das jedenfalls nicht zu.

Darüber hinaus habe die Firma Preisangaben ohne Mehrwertsteuer gemacht. Das sei ebenfalls gesetzwidrig: Gegenüber Endverbrauchern sei der Gesamtpreis mit Mehrwertsteuer als Bruttopreis anzugeben. Auch die Vertragsklausel, derzufolge die Kunden schon vor der Bauabnahme bis zu 90 Prozent der Vertragssumme zu zahlen hätten, benachteilige die Kunden in unzulässiger Weise und sei daher unwirksam.