Haus und Grund

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Kein Schutz vor drückendem Grundwasser

Dafür haftet der Architekt, auch wenn er nicht eigens beauftragt wurde, den Baugrund zu begutachten

Als der Bauherr den Architekten 1993 mit der Statik und Genehmigungsplanung für ein Sechs-Familien-Haus beauftragte, überreichte er ihm ein paar hingekritzelte Skizzen, auf denen man ungefähr sehen konnte, wie das Gebäude einmal aussehen sollte. Da das Grundstück in unmittelbarer Nähe des Rheins lag, war klar, dass hier das Grundwasser ein Problem darstellte.

Trotzdem holte der Architekt kein Bodengutachten ein. Das sei Sache des Bauunternehmens, meinte er, und vermerkte das auch in den Erläuterungen zu seinen statischen Berechnungen: Der Bauleiter sei verantwortlich dafür, dass der Baugrund vor Baubeginn noch überprüft werde. Das geschah jedoch nicht.

Und so drang bereits beim Rheinhochwasser 1995 Wasser in den Keller ein: Denn die Kellersohle lag unterhalb des dokumentierten Grundwasser-Höchststands. Die Wohnungen mussten nachträglich abgedichtet werden. Dafür hatte der Bauherr den Käufern Schadenersatz zu leisten, den er anschließend vom Architekten zurückforderte. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied, denn dessen Planung sei mangelhaft gewesen (VII ZR 157/06).

Auch wenn sich der Auftrag auf die Statik und auf das Erstellen der Unterlagen für den Bauantrag beschränkt habe: Angesichts der Lage des Grundstücks hätte dem Architekten klar sein müssen, dass er ohne eingehende Prüfung der Bodenverhältnisse keine brauchbaren statischen Berechnungen durchführen konnte. Dafür hätte er ein Bodengutachten benötigt.

Den Skizzen des Auftraggebers war ja zumindest zu entnehmen, dass noch keine Planung vorlag, auf die der Architekt hätte aufbauen können. Taugliche Planung hätte auf jeden Fall auch einen Schutz gegen das drückende Grundwasser beinhalten müssen. Dieser Pflicht könne sich der Architekt nicht mit einem Vermerk in den Berechnungen entziehen und die Verantwortung dem Bauunternehmer zuschieben.

Modernisierung contra Denkmalschutz

Eigentümer dürfen Holzfenster nicht gegen Kunststofffenster austauschen

Wer in einem schönen alten Haus wohnt, das unter Denkmalschutz steht, darf nicht einfach "drauflos renovieren". Die historische Bausubstanz ist zu berücksichtigen, erfuhren Berliner Hauseigentümer von der Justiz.

Hintergrund: Die Einfamilienreihenhäuser in der "Hufeisensiedlung" (Berlin-Neukölln) wurden 1986 unter Denkmalschutz gestellt und 1995 in die Denkmalliste Berlin aufgenommen: als Teil der Anlage "Großsiedlung Britz, 1925-31 von Bruno Taut und Martin Wagner". Die BRD hat beantragt, die Hufeisensiedlung zusammen mit anderen Berliner Großsiedlungen der zwanziger Jahre als UNESCO-Welterbe einzustufen.

Zwei Nachbarn in der Hufeisensiedlung hatten an ihren Häusern Holzsprossenfenster gegen einflügelige Isolierglas-Kunststofffenster ausgetauscht. Die neuen Fenster fanden sie haltbarer und praktischer beim Reinigen. Nachträglich wollten sich die Modernisierer den Fenstertausch vom Denkmalschutzamt genehmigen lassen.

Doch die Behörde legte sich quer und lehnte ab. Dabei waren die Fenster nur auf der Gartenseite der Häuser, nicht an der Straßenfront erneuert worden. Der Einbau von Kunststofffenstern in historische Gebäude sei "grundsätzlich nicht genehmigungsfähig", so die Behörde. Mit der Aktion hätten die Hauseigentümer die Fassade verschandelt.

Das Verwaltungsgericht Berlin besichtigte die Streitobjekte und stellte sich anschließend auf die Seite der Denkmalschützer (VG 16 A 15.06). Dass es nur um die Rückseite der Häuser gehe, spiele keine Rolle. Denn der optische Eindruck historischer Gebäude hänge ganz wesentlich von den Fenstern ab; nur die Originale seien zulässig.

Die neuen Fenster passten nicht zu der fast 100 Jahre alten Fassade, so das Gericht, weder ihr Material noch die Rahmenstärke. Die Profile der neuen Fenster seien plump und reichten in keiner Weise an die filigrane Ausführung der originalen Holzkastendoppelfenster heran. Daher hätten die Denkmalschützer die Genehmigung zu Recht verweigert.

Schwarzarbeit am Bau

BGH: Trotzdem kann der Bauherr bei Pfusch Schadenersatz verlangen

Leistet ein Schwarzarbeiter schlechte Arbeit, haftet er trotz der unzulässigen "Ohne-Rechnung-Abrede" für Mängel, entschied der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil.

In zwei Fällen führte Schwarzarbeit zu doppeltem Ärger. Der erste Fall: Eine schwarz abgedichtete Terrasse war nicht wirklich dicht. Das belegte nach einem Wolkenbruch ein Wasserschaden in der Einliegerwohnung unter der Terrasse. Der zweite Fall: Nach Vermessungsarbeiten für einen Neubau, die ebenfalls "ohne Rechnung" ausgeführt wurden, standen Einfamilienhaus und Carport an der falschen Stelle.

Die Bauherren verlangten Schadenersatz für den Pfusch am Bau, während die Auftragnehmer jede Gewährleistung mit dem Argument ablehnten, ihre Vereinbarung mit dem Auftraggeber sei gesetzeswidrig und damit nichtig gewesen. Aus dieser Vereinbarung könnten die Auftraggeber keinen Anspruch auf Gewährleistung ableiten. So sahen es auch die Gerichte: Steuerhinterziehung dürfe nicht begünstigt werden.

Erst beim Bundesgerichtshof bekamen die Bauherren Recht (VII ZR 42/07 und VII ZR 140/07). Er hob die Urteile der Vorinstanzen auf. Schwarzarbeiter dürften sich nicht auf die Unwirksamkeit des Vertrags berufen, erklärten die Bundesrichter. Es verstoße gegen das Prinzip von Treu und Glauben, erst Schwarzarbeit zu vereinbaren und anschließend darauf zu pochen, wegen der "Ohne-Rechnung-Abrede" für mangelhafte Leistungen nicht gewährleistungspflichtig zu sein.

Hausbesitzer besteht auf "Mini-Mülltonne"

Berechtigte Kritik an der städtischen Abfallsatzung?

Die fünfköpfige Familie aus Wetter war besonders umweltbewusst. Wo immer es ging, versuchte sie Abfall zu vermeiden. Der Stadt Wetter schrieb der Familienvater, für sein Hausgrundstück genüge ein kleiner Mülleimer mit einem Fassungsvermögen von 30 Litern. Denn in seinem Haushalt falle nur wenig Restmüll an. Die "Mini-Mülltonne" müsse der kommunale Entsorger nur alle vier Wochen abholen.

Doch die Abfallsatzung der Stadt schreibt Grundstückseigentümern vor, eine mindestens 60 Liter fassende Mülltonne zu verwenden, die zudem alle zwei Wochen geleert werden sollte. Deshalb lehnte es die Kommune ab, dem sparsamen Hausbesitzer eine "Mini-Mülltonne" zu spendieren.

Der zog vor Gericht und klagte gegen die städtische Abfallsatzung: Gemeinden müssten die Müllentsorgung so regeln, dass die Bürger dazu gebracht würden, Abfall zu trennen und möglichst zu vermeiden. Dieser Kritik an der Kommune mochte sich das Verwaltungsgericht Arnsberg nicht anschließen (14 K 1086/07).

Die Stadt sei bei Einfamilienhäusern von einer Mindestabfallmenge ausgegangen, die sie keineswegs "ins Blaue hinein" festgesetzt habe. Vielmehr habe sie über längere Zeit die durchschnittlichen Abfallmengen registriert und daraus ihre Schlüsse gezogen. Im übrigen müsse man auch mit dem Verhalten von "Otto Normalverbraucher" rechnen. Das Volumen von Mülltonnen müsse so festgelegt werden, dass niemand auf die Idee verfalle, Müllgebühren zu sparen, indem er Abfälle in die Landschaft oder in "grüne Tonnen" kippt.

Störendes Pflegeheim?

Im Zusammenleben mit Pflegebedürftigen müssen die Nachbarn Toleranz aufbringen

Ein Rechtsanwalts-Ehepaar hatte 1999/2000 ein Haus in einer kleinen Großstadt gekauft. Darin wohnten die Anwälte und führten ihre Kanzlei. Auf dem großen Grundstück nebenan war damals gerade ein Pflegeheim für 80 Personen gebaut worden; es stand kurz vor der Eröffnung. 24 Zimmer lagen an der Gebäudefront, die dem Haus der Anwälte zugewandt war. Die Zufahrt zur Tiefgarage des Heims lag neben dem Garten des Hauses; hier wurden auch die Waren für das Pflegeheim geliefert.

Die Nachbarn fühlten sich vom Heim schwer gestört. Das betraf insbesondere den Lieferbetrieb: 49 Anzeigen (!) erstattete der Anwalt gegen Lieferanten, die im Halteverbot mit laufendem Motor vor seinem Haus parkten und ihn mit Gestank und Lärm beeinträchtigten. Auch die Geräusche der Heimbewohner nervten, klagten die Nachbarn. Sie lebten wie auf dem "Präsentierteller" und hätten in Wohnung und Garten keine Privatsphäre. Die Außenleuchte des Heims störe ihren Schlaf. Das Ehepaar klagte auf Unterlassung und Schadenersatz.

Trotz der langen Litanei von Beschwerden hatten die Nachbarn beim Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe mit ihrem Anliegen kein Glück (14 U 43/06). Zwischen 22 Uhr und 6 Uhr früh dürfe nichts mehr geliefert werden, so das OLG. Ansonsten sei die Klage unbegründet. Die Heimleitung habe bereits alles getan, um Störungen durch Lieferanten abzustellen, und diese per Rundschreiben aufgefordert, das Halteverbot zu respektieren.

Da das Anwesen an einer viel befahrenen Straße liege, fielen im übrigen Abgase und Autolärm durch Lieferanten kaum ins Gewicht. Die Nachbarn könnten auch nicht verlangen, dass die Außenleuchte abgeschaltet werde. Die "inkriminierte Lichtquelle" könnten sie ohne weiteres durch Schließen ihrer Klappläden selbst "ausschalten". Hauseigentümer müssten sich mitten in der Stadt häufig durch Sichtschutz vor fremden Blicken schützen: Das sei keine unzumutbare Einschränkung der Nutzung des Eigentums.

Im nachbarlichen Zusammenleben mit pflegebedürftigen Menschen müsse die Umgebung eben ein erhöhtes Maß an Toleranz aufbringen. Zudem hätten die Anwälte das Gebäude und die Planungen des Heims (inklusive Autozufahrt) gekannt, als sie ihr Eigenheim kauften.

Unsicheres "Einscheibensicherheitsglas"

Spezialfirma muss den Auftraggeber über die Möglichkeit von "Spontanbrüchen" informieren

Im Auftrag einer Immobiliengesellschaft heuerte der Bauunternehmer für ein Bauprojekt eine Spezialfirma an, die ein Stahl-Glas-Dach und eine Stahl-Glas-Fassade errichtete. Gemäß dem Leistungsverzeichnis der Auftraggeberin verwendete das Handwerksunternehmen Einscheibensicherheitsglas (ESG). Nach der Abnahme brachen einige Glasscheiben durch Nickelsulfid-Einschlüsse - die bei der Produktion unvermeidlich durch minimale Schmutzpartikel entstehen - "spontan", d.h. ohne Einwirkung von außen.

Die Immobiliengesellschaft beauftragte einen Sachverständigen, die Ursache herauszufinden, und verlangte anschließend vom Fassadenbauer Ersatz für die Gutachterkosten (850 Euro). Das Handwerksunternehmen lehnte dies ab: Seine Arbeit sei einwandfrei. Hier liege kein Mangel vor, weil Spontanbrüche in ESG-Glas nicht vollständig auszuschließen seien. Das sei "in Fachkreisen allgemein bekannt". Da die Auftraggeberin selbst verlangt habe, ESG-Glas einzubauen, habe sie damit auch das Restrisiko in Kauf genommen.

Diese Argumentation überzeugte das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart nicht (4 U 23/07). Zutreffend sei, so das OLG, dass dem Material dieses geringe Restrisiko (im Promillebereich) anhafte. Dieser Nachteil sei nach gegenwärtigem Stand von Wissenschaft und Technik trotz aller Qualitätskontrollen und Tests nicht vermeidbar. Für die gebrochenen Scheiben sei zwar der Auftraggeber verantwortlich, wenn er so ein Material vorschreibe - aber nur in gewissen Grenzen. Ein Auftragnehmer mit speziellen Kenntnissen müsse Anordnungen des Bauherrn oder seines Generalunternehmers prüfen und diesen auf Risiken hinweisen.

Auf eigene Fachkunde der Auftraggeberin (bzw. des Generalunternehmers) habe sich der Fassadenbauer nicht verlassen dürfen. Was "in Fachkreisen" bekannt sei, wisse nicht zwangsläufig auch jeder Bauunternehmer. Über besondere Eigenschaften bestimmter Glasarten wüssten in der Regel nur Spezialisten Bescheid. Daher hätte das - auf Fassaden- und Dachverglasungen spezialisierte - Handwerksunternehmen im Zweifel Bedenken gegen das vorgeschriebene Material anmelden und die Auftraggeberin über die Bruchgefahr informieren müssen. Da er das versäumte, müsse der Fassadenbauer zwei Drittel der Kosten tragen.

Abriss einer Fabrikhalle

Gebrauchtwagen eingestaubt: Autohändler erhält keinen Schadenersatz

Neben dem Gelände eines Kfz-Gebrauchtwagenmarkts wurde eine alte Fabrikhalle abgerissen. Die Bestandteile des ehemaligen Lampenwerks wurden an Ort und Stelle mit Presslufthämmern zerkleinert und dann abtransportiert. Diese Arbeiten wirbelten naturgemäß eine Menge Staub auf - der sich auf gebrauchten Fahrzeugen niederschlug, die auf dem Freigelände standen.

Der Autohändler forderte vom Bauunternehmer Schadenersatz für zusätzlichen Arbeitsaufwand: Wochenlang habe er die Autos mit Baustaub verschmutzt, immer wieder habe man sie reinigen müssen. Dafür hafte der Unternehmer nicht, urteilte das Landgericht Dortmund, und wies die Zahlungsklage ab (3 O 464/06). Ob die Abbrucharbeiten wirklich zu vermehrtem Aufwand führten, bezweifelte der Richter: Fahrzeuge vor der Auslieferung zu reinigen sei auch bei Gebrauchtwagen geschäftsüblich. Reinigungskosten fielen daher in jedem Fall an.

Das Eigentum des Autohändlers sei nicht dauerhaft beschädigt, so das Landgericht. Die Autos seien fahrtüchtig; Schmutz beeinträchtige nicht ihren "bestimmungsgemäßen Gebrauch". Ausschlaggebend für die Kaufentscheidung von Kunden sei nicht der Staubmantel (dessen Ursache den Kunden beim Blick auf das Nachbargrundstück ohnehin klar werde), sondern Leistungsfähigkeit und Ausstattung eines Wagens.

Der Bauunternehmer habe auch nicht "unnötig Staub aufgewirbelt". Baumaßnahmen auf Grundstücken würden immer einmal notwendig: Das sei nicht zu beanstanden und von den Nachbarn hinzunehmen. Dass der Bauschutt vor Ort zerkleinert wurde, sei bei einem Abriss auch unvermeidlich - schon aus Sicherheitsgründen müsse der Schutt in transportfähige Einheiten zerlegt werden. Außerdem habe der Unternehmer den Schutt beim Abriss berieselt und auch das zerkleinerte Material befeuchtet, um die Staubentwicklung einzudämmen.

Wenn ein Beamter etwas Falsches erzählt ...

Architekt darf sich auf mündliche Auskunft vom Bauamt nicht verlassen

Der Architekt fragte beim örtlichen Bauamt, ob das Grundstück, das seine Auftraggeberin als Bauland vermarkten wollte, auch tatsächlich bebaubar war. Ein Mitarbeiter der Behörde versicherte, "ja, das geht schon klar". Später stellte sich allerdings heraus, dass das nicht stimmte: Es lag zwar ein fertiger Bebauungsplan aus den 70er Jahren vor, der aber von der Bezirksregierung nie genehmigt worden war.

Hätte der Mitarbeiter einen Blick auf die Genehmigungsleiste der Original-Planurkunde geworfen, wäre ihm das sofort klar geworden. Deshalb verlangte die Investorin vom Bauamt Entschädigung für sinnlos ausgegebene Planungskosten. Die Behörde müsse für den Schaden nicht geradestehen, entschied das Oberlandesgericht Koblenz, auch wenn die Aussage des Bauamts-Beamten objektiv falsch war (1 U 180/07).

Denn der Architekt hätte sich nicht auf die pauschale Auskunft verlassen dürfen, im Plangebiet könne man bauen. Vielmehr hätte er die Planurkunden selbst einsehen müssen. Wenn auch das Betrachten des Bebauungsplans nicht für Klarheit sorge, müsse ein Architekt auf eigene Faust weiter nachforschen. Dies könne man von einem Fachmann, der auch über die formalen Voraussetzungen für eine Baugenehmigung Bescheid wisse, erwarten - besonders dann, wenn es sich um ein größeres Investitionsvolumen handle.

Bauunternehmer verwendet schlechteres Material als vereinbart ...

... und verweigert die Nachbesserung als "unverhältnismäßig"

Ein Bauunternehmer kann die Nachbesserung einer Bauleistung nicht mit dem Argument verweigern, sie entspreche den "Regeln der Technik", wenn er laut Bauvertrag dem Auftraggeber eine höherwertige Leistung schuldet, urteilte der Bundesgerichtshof (VII ZR 214/06).

Der konkrete Fall: Im Leistungsverzeichnis für Trockenbauarbeiten war vorgesehen, dass der Bauunternehmer beidseitig doppelt imprägnierte Gipskartonplatten einsetzen sollte. Tatsächlich verwandte er bei der Trennwand außen imprägnierte Platten und an der inneren Wandseite nicht imprägnierte Platten. Der Bauherr reklamierte die Arbeit und verlangte Nachbesserung.

Mit der Begründung, die Bauausführung entspreche den allgemeinen Regeln der Technik, lehnte der Bauunternehmer diese Forderung als "unverhältnismäßig" ab. Zu Unrecht, entschied der Bundesgerichtshof. Da eine höherwertige Leistung vereinbart sei, müsse sich der Auftraggeber nicht mit dem Hinweis auf den Stand der Technik abspeisen lassen.

Imprägnierte Platten verringerten das Risiko von Wasserschäden erheblich. Zu Recht bestehe daher der Auftraggeber auf der vertraglich geschuldeten Leistung. Das Argument, die Beseitigung des Mangels erfordere einen unverhältnismäßigen Aufwand, verfange nicht, wenn der Auftragnehmer eigenmächtig vom vereinbarten Leistungsverzeichnis abweiche.

Makler sollte Haus verkaufen

Keine Provision, wenn er dem Hauseigentümer die Käuferin nicht "benannt" hat

Ein Hauseigentümer wollte die Immobilie verkaufen und beauftragte damit eine Maklerfirma. Eine Mitarbeiterin des Maklers führte unter anderem zwei Schwestern durch das Haus, Frau H und Frau K. Sie hielt Frau H für eine Kaufinteressentin und schrieb deren Namen mit auf eine Interessentenliste, die sie dem Hauseigentümer gab. Von den Personen, die auf der Liste standen, entschloss sich niemand zum Kauf. Doch zwei Monate später kaufte das Ehepaar K das Hausgrundstück.

Vergeblich forderte die Maklerfirma vom Verkäufer die vereinbarte Provision. Auch ihre Zahlungsklage blieb beim Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe erfolglos (15 U 60/05). Der Kontakt zu den Käufern sei ohne Beteiligung des Maklers zustande gekommen, stellte das OLG fest. Seine Tätigkeit sei also für den Abschluss des Kaufvertrages nicht ursächlich gewesen.

Das Maklerbüro habe den Verkäufer nicht über Frau K als Kaufinteressentin informiert. Damit hätte er ihm eine Gelegenheit zum Verkauf aufgezeigt; nur dann hätte er Anspruch auf Provision. Doch die Interessentenliste habe mit dem späteren Verkauf des Hauses nichts zu tun. Als die erstellt wurde, sei das Ehepaar noch gar nicht bereit gewesen, das Anwesen zu erwerben.

Auf den Maklervertrag könne sich die Maklerfirma auch nicht berufen. Darin verpflichte sich zwar der Hauseigentümer, Provision auch dann zu zahlen, wenn er "einen Kaufvertrag am Auftragnehmer/Makler vorbei" abschließen sollte. Diese Klausel sei jedoch unwirksam. Denn sie sei mit dem Grundgedanken des Maklerrechts unvereinbar, dass ein Makler Provision nur verdiene, wenn seine Leistung zum Abschluss eines Vertrags führe.

Familie kauft Haus ...

... und kann es wegen besonderen Kündigungsschutzes für die Mieter nicht beziehen

Ein Ehepaar mit vier Kindern kaufte ein Einfamilienhaus, um es selbst zu bewohnen. Das vermietete Haus gehörte vorher einer gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft, die mit ihren Mietern so genannte Dauermietverträge geschlossen hatte. Darin war ein besonderer Kündigungsschutz für die Mieter vereinbart ("Das Wohnungsbauunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen").

Was diese Klausel für Käufer bedeutete, behielt die Verkäuferin bei den Vertragsverhandlungen mit dem Ehepaar wohlweislich für sich. Die Käufer kündigten den Mietern wegen Eigenbedarfs - ohne Erfolg. Ihre Räumungsklage scheiterte. Daraufhin forderten sie vom Wohnungsbauunternehmen, den Kauf rückgängig zu machen: Sie könnten das Haus nicht beziehen, weil es unmöglich sei, das Mietverhältnis aufzulösen. Das Haus sei also für sie nutzlos.

Diesen Mangel hätten die Käufer beim Vertragsschluss verkannt, hielt ihnen das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken zugute (4 W 113/07). Daher genehmigte das OLG Prozesskostenhilfe für eine Klage gegen die Wohnungsbaugesellschaft. Ein Rücktritt vom Kauf wäre ausgeschlossen, so das OLG, wenn die Käufer Bescheid gewusst hätten.

Doch das Ehepaar habe von der Verkäuferin nur erfahren, dass das Haus vermietet war. Über die rechtliche und wirtschaftliche Tragweite des besonderen Kündigungsschutzes seien sich die Käufer nicht im Klaren gewesen. Das Risiko, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vertraglich so gut wie ausgeschlossen war, hätten sie falsch eingeschätzt. Darüber hätte das Wohnungsbauunternehmen die Käufer informieren müssen.

Zwei Häuser und eine Giebelwand

Nachbar muss Dämm-Maßnahme des anderen Wand-Inhabers dulden

Die zwei Häuser waren über eine gemeinsame Giebelwand miteinander verbunden, die auf der Grenze zwischen den beiden Grundstücken stand. Das Haus von Eigentümer A war etwas höher und länger als das des Nachbarn B, daher lag ein Teil der Giebelwand frei. In dem freien Fassadenbereich wollte A eine 14 Zentimeter starke Dämmschicht anbringen lassen, um den Wärmeschutz zu verbessern und Feuchtigkeitsschäden zu verhindern.

Die Verkleidung werde die Fassade verschandeln, fürchtete B und legte Einspruch ein. Nachbar A zog vor Gericht. Der Bundesgerichtshof (BGH) verurteilte B dazu, die Dämm-Maßnahme und das für die Arbeiten nötige Gerüst auf seinem Grundstück zu dulden (V ZR 158/07). Die Fassadenverkleidung entspreche dem wohlverstandenen Interesse beider "Teilhaber" an der Giebelwand, so der BGH.

Die Außenwände bestünden nur aus Ziegelstein-Mauerwerk. Anders als beim Bau der Häuser vor ca. 100 Jahren sei es heute nicht mehr üblich - zudem unvereinbar mit der Notwendigkeit des Energiesparens -, Wohnhäuser mit ungedämmten Außenwänden zu errichten. A wolle den freien Bereich der Mauer so nachrüsten, dass die Giebelwand in Funktion und Aussehen dem heutigen Standard entspreche. Dagegen sei nichts einzuwenden.

Dass B "eventuell mal anbauen" wolle, ändere daran nichts. Zum einen seien diese Pläne nicht aktuell. Zum anderen müsse A dem Nachbarn im Fall des Falles den Anbau ermöglichen, indem er die Fassadenverkleidung dann (soweit notwendig) auf seine Kosten wieder beseitige.

Zweige hängen in Nachbars Garten

Beeinträchtigender Überwuchs von Bäumen muss beseitigt werden

Schon seit über 30 Jahren standen am Gartenzaun des Hauseigentümers A 18 Fichten und eine Birke. Lange Zeit sah Nachbar B darin kein Problem. Doch im Laufe der Jahre streckten die Bäume ihre Äste über die Grundstücksgrenze hinaus und immer weiter in seinen Garten hinein. Als sie schließlich drei bis vier Meter in sein Grundstück ragten, forderte er von A, die Bäume zu beschneiden.

Der hielt die Maßnahme für überflüssig, weil der Überwuchs B kaum störe. Die Richter des Landgerichts Coburg besichtigten die zwei Gärten und kamen zu einem anderen Schluss (33 S 26/08). Die Äste und Zweige verschatteten den Garten des Nachbarn beträchtlich, stellten sie fest. Nadeln, Zapfen und Zweige fielen herunter, die B kontinuierlich entsorgen müsse. Der "Überhang" beeinträchtige ihn also sehr wohl - A müsse ihn beseitigen.

Zum Provisionsanspruch eines Maklers ...

... wenn er ein Zwei-Familien-Haus anbietet und die Kundin eine Wohnung im Haus erwirbt

Frau T, Kundin eines Maklerbüros, suchte eine Vier-Zimmer-Wohnung. Trotzdem schickte ihr der Makler das Exposé für ein Zwei-Familien-Haus in der von ihr bevorzugten Gegend. In dem Angebot informierte er Frau T auch darüber, dass im Erfolgsfall eine Provision von 3,48 Prozent des Kaufpreises zu zahlen sei.

Der Makler besichtigte mit der Kaufinteressentin das Haus, zum Abschluss eines Kaufvertrags kam es jedoch nicht. Drei Monate später überlegten es sich die Hauseigentümer anders: Sie teilten das Haus in zwei Eigentumswohnungen auf. Am gleichen Tag kaufte Frau T eine der beiden Wohnungen, ihr Bruder die andere. Gezahlt wurde der (nun um 15 Prozent günstigere) Gesamtkaufpreis zum großen Teil vom Vater der Geschwister.

Als der Makler leer ausgehen sollte, verklagte er Frau T auf Provision. Die steht dem Makler hier ausnahmsweise zu, so der Bundesgerichtshof, obwohl nicht die von ihm angebotene Immobilie erworben wurde (III ZR 163/07). Frau T habe nur einen Teil des Hauses gekauft, also einen anderen Kaufvertrag abgeschlossen als den, den der Makler ursprünglich vermitteln wollte. Mit dem nun zustande gekommenen Vertrag erziele die Kundin jedoch "wirtschaftlich denselben Erfolg".

Da sie mit dem anderen Erwerber eng verwandt sei, könne sie Haus und Garten letztlich genauso benutzen, als hätte sie diese allein für sich erworben. Frau T und ihr Bruder hätten sich beim Notar wechselseitig ein Vorkaufsrecht auf die jeweils andere Wohnung eingeräumt und sich gegenseitig verpflichtet, den (restlichen) Gesamtkaufpreis zu bezahlen. Daher könne man davon ausgehen, dass der Vertrag eine Folge der Maklertätigkeit sei.

"Schikane-Schuppen" muss weg

VGH hebt Baugenehmigung für einen Schuppen auf, weil er nur den Nachbarn ärgern sollte

Der Eigentümer eines großen Hausgrundstücks - auf dem es viele Möglichkeiten gab, einen Schuppen für Geräte und Brennholz unterzubringen - baute einen Schuppen an die Grundstücksgrenze zum Nachbarn N, unmittelbar vor dessen Terrasse. Wo er vorher frei in die Landschaft blicken konnte, hatte N nun einen wuchtigen Klotz vor Augen (zwölf Meter lang, fünf Meter breit und hoch).

Schon vor dem Bau hatte N versucht, ihn zu verhindern. Doch seine Einwände gegen die Baugenehmigung fanden beim Landratsamt kein Gehör. Auch seine Klage beim Verwaltungsgericht Stuttgart blieb erfolglos. Überall hielt man ihm entgegen: Der Bau halte den vorgeschriebenen Abstand zum Zaun ein (2,5 Meter), also werde der Nachbar dadurch nicht beeinträchtigt.

Erst beim Verwaltungsgerichtshof (VGH) Baden-Württemberg konnte sich N durchsetzen: Der VGH hob die Baugenehmigung auf (8 S 98/08). Obwohl die Abstandsbestimmungen eingehalten seien, verletze der Schuppen das Gebot der nachbarlichen Rücksichtnahme, urteilte der VGH. Er sei optisch erdrückend und bezwecke einzig und allein, den Nachbarn zu schädigen. Der Bau stelle reine Schikane dar, weil Grundstückseigentümer G damit kein nachvollziehbares Interesse verfolge.

Der gewählte Standort biete für G offenkundig keinen Vorteil. Er hätte den Schuppen wesentlich näher an sein Haus bauen können, dann wäre es weniger beschwerlich, Brennholz zu holen. Auch am westlichen Rand des Grundstücks, das dort an einen Bach angrenze, hätte G den Schuppen gut hinstellen können. Da sei viel Platz. Der Hinweis auf die Überschwemmungsgefahr dort sei nur vorgeschützt. Bestünde diese Gefahr wirklich, hätte G dort nicht Holz gelagert und einen Kompressor abgestellt.

Der Nachbar erklärte die Schikane so: G habe zunächst geplant, dort, wo heute der Schuppen stehe, Nordmanntannen anzupflanzen. Er habe G gesagt, dass er mit den Tannen einen Mindestabstand von acht Metern zur Grundstücksgrenze einhalten müsse. Daraufhin habe G gegenüber einem gemeinsamen Bekannten erklärt: Wenn N die Tannen nicht wolle, "werde er eben einen Schuppen vor sein Haus setzen".

Tödliche Hilfe

Nachbar tötet aus Versehen beim Baggern den Hauseigentümer

Der Nachbar wollte dem Hauseigentümer dabei helfen, Erde für den Bau eines Schuppens auszuheben. Im Umgang mit dem Minibagger hatte er zwar wenig Erfahrung, traute sich die Arbeit aber zu. An der Baustelle war wenig Platz. Deshalb stand wohl der Bauherr zu nah am Bagger, während er die Aktionen des Baggerführers dirigierte. Als der Nachbar versehentlich an den Knopf geriet, der die Schwenkvorrichtung in Gang setzt, traf der Ausleger den Hauseigentümer mit voller Wucht. Er war sofort tot.

Die unglückliche Witwe forderte vom Nachbarn, für die Beerdigungskosten aufzukommen. Ihre Zahlungsklage wurde jedoch vom Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart abgewiesen (13 U 223/07). Der Nachbar habe den Minibagger falsch bedient, erklärte das OLG, und mit seinem Fehler den Bekannten getötet. Daran bestehe kein Zweifel. Dennoch hafte er nicht für die Folgen.

Wenn jemand unentgeltlich, nur aus Gefälligkeit andere bei Arbeiten unterstütze (juristisch nennt man das Nachbarschaftshilfe), entfalle die Haftung für leicht fahrlässiges Handeln. Da werde unterstellt, dass sich die Parteien stillschweigend darüber einig waren, dass der Helfer für Schäden nur eingeschränkt haften solle - also nur, wenn er sie absichtlich oder grob fahrlässig verursacht. Davon könne hier keine Rede sein. Der Nachbar sei mit dem Arbeitsgerät schlicht überfordert gewesen und habe auf den falschen Knopf gedrückt.

Verjährungsfrist für Baumängel

Verhandlungen "hemmen" die Verjährung: Was ist eine Verhandlung?

Ein Bauunternehmer rüstete 1999 ein Bürogebäude mit einem Wärmedämmverbundsystem aus. Die Arbeit wurde vom Auftraggeber abgenommen. Doch Jahre später (2002, 2003 und 2004) reklamierte er schriftlich Mängel. Lange Zeit reagierte der Bauunternehmer überhaupt nicht. Schließlich schrieb er im November 2004 dem Bauherrn, dass er jeden Schadenersatz verweigere.

Der Auftraggeber verklagte den Bauunternehmer im Mai 2005 und forderte Kostenersatz für diverse Reparaturarbeiten am Dämmsystem. Da war allerdings die Verjährungsfrist für Mängel an einem Bauwerk (fünf Jahre) schon abgelaufen. Sie sei noch nicht abgelaufen, erklärte der Bauherr, und pochte auf § 203 BGB: Solange zwischen Schuldner und Gläubiger Verhandlungen über einen Anspruch im Gange seien, "hemme" dies den Lauf der Verjährungsfrist. Und er habe den Bauunternehmer ja immer wieder auf die Mängel hingewiesen.

Das seien keine Verhandlungen, urteilte das Oberlandesgericht Düsseldorf, wenn jemand einseitig seine Ansprüche anmelde (21 U 163/06). Sein Gewährleistungsanspruch sei verjährt. Daher müsse man nun auch nicht mehr klären, ob seine Reklamationen überhaupt berechtigt waren. Der Begriff "Verhandlung" sei zwar weit auszulegen. Aber ein Meinungsaustausch müsse zumindest stattfinden.

Den habe es hier nicht gegeben. Der Bauunternehmer habe niemals den Eindruck erweckt, er wolle sich auf Verhandlungen über Gewährleistungsansprüche des Bauherrn einlassen. Wenn ein Unternehmer auf Mängelrügen des Auftraggebers nicht einmal reagiere, unterbrächen dessen Reklamationen den Lauf der Verjährungsfrist nicht. Auch ein einmaliges Antwortschreiben, in dem der Auftragnehmer rundheraus jeden Anspruch des Auftraggebers zurückweise, sei beim besten Willen nicht als Verhandlung zu interpretieren.

Baurecht: "Übermessungsklausel" unwirksam

Handwerker dürfen keine fiktiven Leistungen abrechnen

Ein Fassadenbauer verwendete - wie viele andere Handwerksunternehmen auch - in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eine Übermessungsklausel: "Vorhandene Öffnungen werden bis zu 2,5 qm übermessen". Übermessen bedeutet: Die Flächen (von Fenstern, Türen etc.) gehen in die Berechnung der bearbeiteten Fläche mit ein, sie werden davon nicht abgezogen.

Diese AGB-Klausel wurde von einem Verbraucherschutzverband beanstandet und auf seine Klage hin vom Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart für unwirksam erklärt (2 U 84/07). Eine Höchstzahl der zu berechnenden Öffnungen werde nicht angegeben, stellte das OLG fest. Demnach werde also jede Öffnung unter 2,5 Quadratmeter übermessen, d.h. ihre Fläche werde mit abgerechnet.

Auf diese Weise behalte sich der Auftragnehmer das Recht vor, in erheblichem Umfang Leistungen in Rechnung zu stellen, die er gar nicht erbracht habe. Die Auftraggeber müssten unter Umständen Arbeiten an sehr großen Flächen bezahlen, obwohl diese vom Handwerker nicht bearbeitet wurden. Die Klausel benachteilige daher die Auftraggeber in unangemessener Weise.

Kontaminiertes Grundstück gekauft

Ausnahmsweise haftet die kreditgebende Bank für den Schaden

Auf dem Grundstück wurden früher eine chemische Reinigung und eine Färberei betrieben. Als es zum Verkauf stand, ermittelte bereits das Ordnungsamt wegen des begründeten Verdachts, dass der Boden verunreinigt war. Davon wusste das Ehepaar nichts, das sich für das Grundstück interessierte - wohl aber die Bank, die das Ehepaar bei der Finanzierung beriet. Bei den Verhandlungen über das Darlehen erwähnte der Vertreter der Bank die Altlasten mit keinem Wort.

Der Kaufvertrag wurde abgeschlossen, das Grundstück später vom Ehepaar auf den Sohn übertragen. Der fiel aus allen Wolken, als er von der Stadt mit dem Ergebnis der langwierigen Nachforschungen konfrontiert wurde: Der Boden sei kontaminiert, er als Eigentümer müsse ihn sanieren. Da solche Arbeiten extrem teuer sind, sah sich der Mann schon fast ruiniert: Nur eine Klage gegen die finanzierende Bank konnte ihn noch retten.

Das Kreditinstitut muss die Kosten übernehmen, entschied das Oberlandesgericht Karlsruhe (17 U 4/07). Dies sei ein Ausnahmefall. In der Regel wüssten Banken nicht über die Bodenbeschaffenheit Bescheid, wenn sie den Verkauf eines Hausgrundstücks finanzierten. Im konkreten Fall stehe das aber fest: Kreditinstitut und Finanzberater hätten damals schon gewusst, dass auf die Eigentümer des Grundstücks Sanierungsarbeiten zukommen würden.

Wenn eine Bank über Altlasten informiert sei, müsse sie dem gutgläubigen Erwerber dieses Wissen offenbaren, das für ihn von existenzieller Bedeutung sei. In Kenntnis der wahren Lage hätten die Käufer den Kaufvertrag nicht unterschrieben. Nur weil die Bank seinerzeit die Bodenkontamination verschwiegen und damit ihre Aufklärungspflicht verletzt habe, sei das Geschäft zustande gekommen. Das Kreditinstitut müsse daher den Eigentümer so stellen, als hätte es diesen Fehler nicht begangen.

Falsche Bautenstandsberichte

Immobilienkäufer kann vom Architekten Schadenersatz verlangen

Ist ein Architekt für Bautenstandsberichte zuständig und unterschlägt darin Baumängel, kann der Käufer einer Immobilie von ihm Schadenersatz verlangen. Das gilt auch dann, wenn er den Architekten nicht selbst beauftragt hat, urteilte der Bundesgerichtshof.

Hintergrund: Ein Bautenstandsbericht gibt Auskunft über den Stand der Dinge beim Rohbau und Ausbau eines Bauwerks, über eventuelle Baumängel und den Wert des bisher fertig gestellten Baus. Ist Ratenzahlung gemäß dem Stand des Bauwerks vereinbart, müssen Architekt oder Bauleiter den Bericht unterschreiben. Der Bauherr bzw. Käufer legt ihn dann seiner kreditgebenden Bank vor, die daraufhin dem Bauträger die entsprechende Rate des Kaufpreises überweist. Die Berichte sollen also u.a. verhindern, dass Immobilienkäufer zahlen, obwohl das Bauwerk vom Bauträger noch gar nicht so weit fertig gestellt ist, dass die nächste Rate fällig wäre.

Im konkreten Fall hatte ein Bauträger den Architekten, der die Bautätigkeit überwachte, auch damit beauftragt, die Bautenstandsberichte für die Käufer von Eigentumswohnungen anzufertigen. Auf Grundlage dieser Berichte zahlte die Bank der Käufer dem Bauträger die jeweils fällige Rate des Kaufpreises.

In mehreren Berichten unterschlug der Architekt Abweichungen der Bauausführung von der Baugenehmigung und erhebliche Baumängel. Hätte er die Bautenstandsberichte korrekt abgefasst, hätten die Käufer wegen der Mängel die Raten zurückgehalten. Im Ergebnis erwarben sie aufgrund der geschönten Berichte eine Immobilie, die den Kaufpreis nicht wert war.

Sie verklagten den Architekten auf Schadenersatz und setzten sich beim Bundesgerichtshof durch (VII ZR 35/07). Er hafte für die falschen Berichte, auch wenn er nur mit dem Bauträger einen Vertrag geschlossen habe und nicht mit den Käufern. Bautenstandsberichte sollten Immobilienkäufer vor Schäden bewahren, deshalb entfalte der Vertrag zwischen Bauträger und Architekt auch ihnen gegenüber Schutzwirkung.